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sent que nos voisins français ont vraiment décidé de procéder au «choc de simpification». Les premières mesures commencent à tomber (extrait du «Journal Officiel»): Article 33 I. - Le code général des impôts est ainsi modifié: 1° Au troisième alinéa des articles 39 AA quater, 39 AH et 39 AK, à la seconde phrase du sixième alinéa de l’article 39 quinquies D, au sixième alinéa des articles 39 octies E et 39 octies F, au second alinéa du IV de l’article 44 sexies, au IV de l’article 44 sexies A, au 3 du VI de l’article 44 septies, au troisième alinéa du V de l’article 44 octies, au dixième alinéa du II de l’article 44 octies A, à la première phrase du huitième alinéa du II des articles 44 duodecies et 44 terdecies, au V de l’article 44 quindecies, au second alinéa de l’article 217 quindecies, au huitième alinéa du 4 de l’article 238 bis, au onzième alinéa de l’article 238 sexdecies, au troisième alinéa de l’article 239 sexies D, au cinquante-et-unième alinéa du II de l’article 244 quater B, au premier alinéa du VI bis de l’article 244 quater O, au premier alinéa du IV de l’article 244 quater Q, au premier alinéa du VI de l’article 244 quater T, au quatrième alinéa de l’article 722 bis, au IV de l’article 885-0 V bis A, à la troisième phrase du premier alinéa de l’article 1383 C, à la seconde phrase du premier alinéa de l’article 1383 C bis, au troisième alinéa du I de l’article 1383 D, au huitième alinéa de l’article 1383 E bis, à la première phrase du septième alinéa de l’article 1383 H, à la première phrase du huitième alinéa de l’article 1383 I, au second alinéa de l’article 1457, au V de l’article 1464 I, au IV de l’article 1464 L, dans sa rédaction issue du E du I de l’article 25 de la loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013, au onzième alinéa de l’article 1465, à la première phrase du premier alinéa du IV de l’article 1465 A, à la première phrase du cinquième alinéa du I quinquies A et à la seconde phrase du sixième alinéa du I sexies de l’article 1466 A, au troisième alinéa des articles 1466 D, 1518 A bis et 1594 I ter, au quatrième alinéa de l’article 1602 A et au VII de l’article 1647 C septies, les mots: «(CE) n° 1998/2006 de la Commission, du 15 décembre 2006, concernant l’application des articles 87 et 88 du traité» sont remplacés par les mots: «(UE) n° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne».

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 751 • 19 JANVIER 2015

Edité par Plurality Presse SA. Paraît le lundi. Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer. Coordination: Fiona Perroud. Publicité: Donatien Presutti, Patrick Gravante, Yann Fertikh. Publicité France: Alain Godard, Corinne Billet. Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Carol Bussinger, Daniel Hostettler, Sophie Hostettler, Philippe Morselli. Flashage et impression: Mittelland Zeitungsdruck AG. Distribution: Epsilon SA. Rédaction, Administration, Service de publicité: Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge. Tél.: 022/307 02 20 - Fax: 022/307 02 22 – CCP: 17-391772-2 E-mail: annonces@toutimmo.ch - Internet: www.toutimmo.ch. © Plurality Presse SA, 2015

• SOCIÉTÉ

Vivre en sécurité: qu’en est-il en Suisse? Qui ne rêve pas de vivre en sécurité? Les événements tragiques qui surviennent dans le monde montrent bien à quel point vivre en sécurité ne coule plus de source. Qu’en est-il en Suisse? La réponse de Nicole Touati, experte et analyste en sûreté & sécurité anticrime et antiterrorisme ainsi que directrice exécutive de la société Score NT, à Genève. Nicole Touati est également experte individuelle auprès de l’Union européenne. - Que pensez-vous de la situation de la Suisse, en termes de sécurité? - Tout d’abord, il est important de noter un changement de la société en général, avec une nette augmentation de la criminalité. La libre circulation entre tous les pays européens a aussi beaucoup changé la donne, sans oublier la crise économique. Dans ce contexte, la Suisse, économiquement prospère, attire son lot de criminels et autres fauteurs de troubles.

Terroir

se comporte comme si cette réalité n’existait simplement pas, alors qu’elle la perçoit. C’est un peu la même situation qui se produit quand nous regardons le téléjournal ou que nous lisons les journaux. Tous les jours, nous apprenons qu’il y a des centaines de morts dans le monde, des actes de terrorisme, des actes criminels, des tremblements de terre, ce qui devrait nous bouleverser, du point de vue émotionnel, et nous pousser à faire quelque chose pour changer ce monde; étrangement, notre G amais lic ien cerveau s’est comme habitué à entendre ces nouvelles et à les oublier presque immédiatement. C’est cela, le déni.

conscience des changements de notre société. Je préconise aussi de se rendre sur le site de l’Etat de Genève (www.ge.ch), qui délivre de judicieux conseils à propos de la sécurité. Faire de la prévention est également plus o N 154 • 6 octobre 2014 que recommandé. Pour ce faire, il est possible de suivre une formation de quelques heures pour comprendre les techniques utilisées par les délinquants et comment les mettre en échec. Il est Logo impression CMJN Fond blanc aussi possible d’utiliser les tech«L'ordre, le plus beau mot de la langue française!», C:8 M:100 J:65 N:34 nologies de protection, à condi- s'excl C:0 M:19 J:89 N:0 tion de bien se faire conseiller Collège et à l'Université, latiniste et helléniste distingué, pour choisir au mieux. C:100 M:0 J:0 N:0

- Quelles habitudes devrionsnous changer? - Les gestes du quotidien sont à revoir. Aujourd’hui, il est impensable de laisser la porte de la maison ouverte, de sortir en tirant simplement la porte derrière soi, de dormir avec les perG aetlles i cfenêtres i e n ouvertes, siennes de descendre de sa voiture sans la fermer pour faire une commission rapide ou pire encore de laisser les clefs à l’intérieur du

de s’adresser desun spéciavivre confortablement, paisiblement, toutàcas cadre de vie a pour que faire dynamique une analyse agréablement. Ca sert à listes se sentir et conviv véhicule. une dans série sa depeau pré- et de approfondie. bien chezToute soi, bien bienrisques dans sentir bien et Cette comment al cautions sontCamille à prendre si l’on journaliste étude sera suivie par un sa vie. Pour Anseaume, des autres s'il plan est imposs ne veut de pas mode avoir de de l'ordre sûreté structuré, adepte et mauvaises de décoration, bien chezimpliquant soi? surprises. certaine infrastructure, est une exigence élémentaire, uneune condition Logo impression CMJN des technologies des procénécessaire pour profiter de sa maison et L'artet du Fond blanc rangemen -prendre A quel du autre niveau est-il posdures. Beaucoup d’entreprises plaisir C:8 M:100 J:65dans N:34 la vie. Dans un petit sible d’agir? «Le rangement malin»pensent installant un sys«On ne va pas se mentir livre intitulé (Leduc.Squ’en C:0 M:19 J:89 N:0 -Editions), Si nous elle parlons du plan inditème d’alarme, elles seront le rangement, ce àn'est pa C:10 M:0 explique J:0 N:65 que si l'ordre a souviduel, il existe presse plusieurs possimais plus malheureusement, glamour dans la vie. vent mauvaise (parce qu'il l’abri, demande bilités. Ce que je conseille, c’est ce n’est pas le cas. Le temps déjà de commencer à prendre d’intervention, en cas d’alarme,

- La Suisse n’est donc plus le havre de paix d’antan? - Effectivement. Les Suisses doivent opérer une prise de conscience à ce niveau, mais cela semble très difficile pour eux. On peut parler d’une certaine forme de déni. A ce sujet, Sigmund Freud théorisait cette notion pour désigner la nonconsidération d’une partie de la réalité, que ce soit la réalité extérieure ou le ressenti interne. T e rconsiste r o i ren un Cette attitude refus de prendre en charge certaines perceptions: la réalité se voit totalement ignorée et la personne qui se trouve dans le déni

Terroir

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La maison, aujourd'hui, reprend cette antienne pleine de b mais elle aspire désormais -àEtune sérieuse reprise en main en ce qui concerne les en-

treprises?

• Nicole Touati plaide - Je conseille toujours sert à quoi? Ca sert leur à tout de même quelques ef pour uneordre, prise deçaconscience.

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 751 • 19 JANVIER 2015

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est insuffisant pour prévenir un cambriolage ou une intrusion qui ne prennent que quelques minutes, ce que les délinquants savent pertinemment. Toutes les entreprises qui ont subi des vols ou des cambriolages s’en sont aperçues à leurs dépens. Le système d’alarme est utile, mais seulement quand il est intégré à d’autres systèmes performants qui, eux, empêcheront l’intrusion. - Quelles sont les menaces les plus récurrentes? - Il est très difficile de citer les menaces les plus fréquentes, car cela dépend des situations personnelles. On trouve différents genres de vols tels que les vols de voitures ou de leur contenu, les cambriolages, les agressions, les délits sur les enfants, les violences faites aux femmes, les délits de mœurs, les actes de vandalisme ou de pyromanie, le harcèlement, le vol des données, les escroqueries…

criminalité est assez récente. Je dois dire qu’il y a beaucoup à faire pour augmenter la sécurité. Au mois d’octobre dernier, 23 télécaméras reliées au nouvel Hôtel de Police ont été installées dans le quartier des Pâquis. C’est un excellent début! Cela fait partie de ce que l’on appelle l’Urban Security; le principe d’une ville sûre.

• Les cambriolages figurent parmi les menaces récurrentes.

- Quelles nouvelles technologies peuvent non seulement venir à notre rescousse, mais aussi aider la Suisse à faire face à l’évolution de la criminalité? - Le secteur des technologies de

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sûreté est extrêmement vaste et offre des possibilités infinies, d’une rare précision. En Suisse, ce domaine n’est pas très exploité. En réalité, c’est compréhensible, vu que la présence de la

- Un dernier message? - J’aimerais insister sur l’aspect préventif de la sécurité. N’attendons pas qu’il arrive quelque événement désagréable pour réagir. ■ Propos recueillis par Esther Ackermann

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 751 • 19 JANVIER 2015

L’actualité immobilière Chronique juridique de M

Patrick Blaser

■ Fiscalité immobilière

Un courtier peut-il jouer sur deux tableaux? Le Tribunal fédéral vient de rendre un arrêt de principe (ATF 4A_214/2014, du 5 décembre 2014) concernant le paiement de commissions revendiquées par un courtier qui est intervenu, dans le cadre d’une vente immobilière, sur la base d’un double mandat de courtage de négociation.

es faits jugés par le Tribunal fédéral sont, en résumé, les suivants: un courtier et le vendeur d’un bien immobilier ont conclu un contrat de courtage de négociation prévoyant le paiement d’une commission de courtage de 45 000 francs pour un prix de vente fixé à 1,775 million de francs. Suite à une annonce publiée par le courtier sur Internet, un acheteur a pris contact avec celui-ci. Le courtier a conclu avec l’acheteur un second contrat de courtage de négociation fixant le prix d’achat à 1,8 million, alors qu’un tiers avait fait une offre à 1,9 million, moyennant le paiement d’une commission de 25 000 francs, auxquels s’ajoutait un montant de 5000 francs à titre de commission «de succès». La vente s’est finalement conclue pour le montant de 1,8 million. Le vendeur a payé au courtier la commission prévue de 45 000 francs. L’acheteur, de son côté, a versé 10 000 francs au courtier, mais s’est refusé à payer le solde de 20 000 francs. Débouté de sa demande en paiement du solde, tant en première instance qu’en appel, le courtier a recouru auprès du Tribunal fédéral.

Premier obstacle: la recevabilité du recours Comme la valeur litigieuse est inférieure à 30 000 francs, le recours aurait dû être déclaré

irrecevable, sauf si le recourant établissait que son recours portait sur une question juridique de principe. A cet égard, le Tribunal fédéral se montre en général restrictif. Selon le Tribunal fédéral, lorsqu’un litige est inférieur à 30 000 francs, une question juridique de principe n’est en effet susceptible d’ouvrir la voie d’un recours que «lorsqu’il est nécessaire, pour résoudre le cas d’espèce, de trancher une question juridique qui donne lieu à une incertitude caractérisée, laquelle appelle de manière pressante un éclaircissement de la part du Tribunal fédéral, en tant qu’autorité judiciaire suprême chargée de dégager une interprétation uniforme du droit fédéral». Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral est arrivé à la conclusion que le recours devait être déclaré recevable, puisque le Tribunal fédéral n’avait jamais été amené à se prononcer sur la validité, ou l’invalidité, du double courtage de négociation en matière immobilière. La question de principe qui doit être résolue est celle de savoir si le double courtage de négociation crée ou non une collision d’intérêts inadmissible, dans la mesure où le courtier doit négocier en même temps dans l’intérêt du vendeur, qui recherche un prix élevé, et dans celui de l’acheteur, qui désire un prix bas. A ce jour le Tribunal fédéral avait jugé que cette collision d’intérêts n’existait pas lorsque

le courtier intervenait exclusivement dans le cadre d’un double courtage d’indication. Par contre le Tribunal fédéral n’avait jamais jugé la question sous l’angle d’un double courtage de négociation en matière immobilière.

Déchéance du droit du courtier à sa rémunération? Toute la question tourne autour de l’interprétation de l’art. 415 CO, qui a la teneur suivante: «Le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses dépenses s’il agit dans l’intérêt du tiers contractant au mépris de ses obligations, ou s’il se fait promettre par lui une rémunération dans des circonstances où les règles de la bonne foi s’y opposaient». Comme le rappelle le Tribunal fédéral, l’article 415 CO vise deux hypothèses: • la première est celle où le courtier enfreint ses obligations de fidélité en agissant dans l’intérêt du tiers contractant c’est-à-dire du cocontractant potentiel de son mandant - au mépris des obligations qu’il assume envers ce dernier; • la seconde est celle où le courtier se fait promettre par le tiers cocontractant une rémunération dans une situation qui heurte les règles de la bonne foi. En l’occurrence, le Tribunal fédéral a posé les principes

TOUT L’IMMOBILIER • NO 751 • 19 JANVIER 2015

suivants, applicables au double contrat de négociation: En matière immobilière, le simple fait pour un courtier de conclure un contrat de courtage de négociation avec le vendeur (respectivement l’acheteur) d’un bienfonds entraîne un conflit d’intérêts s’il conclut avec l’acheteur (respectivement le vendeur) un second courtage de négociation. Dans un tel cas de figure, il est en effet inconcevable que le courtier négociateur d’immeubles, qui doit obtenir le prix le plus haut pour le vendeur et le prix le plus bas pour l’acheteur, ne se trouve pas dans une situation à risque de conflit d’intérêts, dès l’instant où il est appelé à défendre des intérêts opposés. En effet, soit le courtier favorise les intérêts financiers de l’une ou l’autre des parties à la transaction immobilière, de sorte qu’il enfreint son obligation de fidélité à l’égard d’un de ses mandants; soit il agit, comme dans la présente espèce, dans son propre intérêt, cela au mépris des devoirs de fidélité que la passation des deux contrats de courtage avec ses mandants ont fait naître.

Le couperet du Tribunal fédéral: les deux contrats sont nuls! Selon le Tribunal fédéral, les principes appliqués au cas d’espèce ne permettent aucun doute quant à l’issue du litige.

• C H R O N I Q U E J U R I D I Q U E D E M E PAT R I C K B L A S E R

En effet, en l’espèce, le courtier a incité le vendeur à accepter une baisse du prix de vente net à 1,755 million de francs, sans même l’avoir informé qu’un tiers avait présenté une offre plus élevée que celle de l’acheteur, et s’est fait promettre par le vendeur que tout montant payé par l’acheteur dépassant le prix réduit lui reviendrait à titre de commission de courtage. Dans le même temps, le courtier a conduit les négociations avec l’acheteur, mais il ne l’a pas fait bénéficier du prix de vente réduit par le vendeur, puisqu’il a fait état à l’acheteur d’un prix de 1,8 million (qui sera le prix de vente définitif), auquel devait s’ajouter pour celui-ci le paiement au courtier d’une commission de courtage de 25 000 francs, plus 5000 francs à titre de commission «de succès». Il n’en fallait pas plus, pour le que Tribunal fédéral admette que le courtier s’était montré largement indélicat tant vis-à-vis du vendeur

• En matière de courtage immobilier, la loyauté est payante!

que de l’acheteur dans le cadre de l’exécution de son double courtage de négociation. Et le couperet du Tribunal fédéral de tomber: • Le double courtage de négo-

ciation tombe sous le coup de l’article 415 CO; • Partant, les deux contrats de courtage conclus tant avec le vendeur qu’avec l’acheteur sont nuls; • Par conséquent, le courtier

perd son droit au salaire dans le cadre des deux contrats de courtage. Le courtier est donc débouté de son recours et l’acheteur définitivement libéré du paiement du montant de 20 000 francs réclamé à titre de solde de commission. En revanche, l’arrêt ne précise pas si, puisque les deux contrats de courtage ont été invalidés, le vendeur a finalement réclamé à son courtier le remboursement de la commission de 45 000 francs qu’il lui avait payée au moment de la conclusion du contrat de vente, ni si l’acheteur a fait de même pour le montant de 10 000 francs qu’il avait déjà payé! ■ Patrick Blaser Avocat associé de l’Etude Borel & Barbey, Genève patrick.blaser@borel-barbey.ch

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 751 • 19 JANVIER 2015

• LES QUATRE VÉRITÉS DE JEAN-MARC VAUDIAU

La fin de l’histoire continue

haque fois que la vie se retire, elle est remplacée par le divertissement, telle est la constante du monde actuel. Le divertissement n’est plus un temps inversé qui s’opposerait au temps du travail, il est devenu la norme uniformisée, à telle enseigne que le travail doit aussi être divertissant sous peine d’être inintéressant. «Si tu ne viens pas au divertissement, c’est le divertissement qui viendra à toi!». Charitable injonction qui ne semble susciter aucune panique! Ma fin d’année a été as-

sombrie par la mort de Jacques Chancel. Durant 20 années, ses rendez-vous radiophoniques et télévisés furent de forts moments! Sa matière n’était ni le merveilleux, ni l’anecdotique, mais ce qui change la vie, c’està-dire dans le domaine médiatique, la durée. A l’opposé de l’instantané éphémère où nous vivons, Chancel a eu la chance d’habiter une époque qui savait ce qu’était le temps long. C’est à l’intérieur de ces cadres relativement solides qu’il a mis en lumière des individus, des évé-

nements capables de rendre compte kaléidoscopiquement de l’épaisseur de l’être humain; il a construit, brique à brique, une solide réalité, et en ce sens il fut plus qu’un journalisme, il était un maçon. A l’opposé de l’agitation ponctuelle et vide des émissions d’aujourd’hui, Chancel pouvait convoquer l’invraisemblable des témoignages dans un immense calme. Et contrairement à l’uniformité disjonctée actuelle, le désordre musical, langagier ou scientifique que Chancel provoquait

n’avait rien d’épidémique. Personne ne chercha à l’imiter. C’est à l’intérieur de cette apparente éternité de la nature humaine que Jacques Chancel a pu si souvent jouer sur la durée de l’homme universel, avec ses craintes, ses défauts, ses rêves et sa grandeur. Un Chancel dans le monde médiatique d’aujourd’hui aurait été un ovni, et c’est la raison pour laquelle d’ailleurs tous les hommages convergent sur ce qu’il fit: on craint trop que ce monde invariable et calme ne revienne. ■

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PUBLIRÉDACTIONNEL

• GASTRONOMIE

La Matze, un air valaisan au cœur de Genève Envie d’un peu de dépaysement? De prolonger un peu les vacances d’hiver? C’est au cœur de Genève, à quelques pas de la gare Cornavin, que vous pourrez vous plonger dans une ambiance typiquement valaisanne et chaleureuse. Le restaurant La Matze vous propose des plats succulents, aux couleurs du Valais, et plus encore…

C’

est dans une rue presque entièrement piétonne que vos pas vous mèneront pour pousser la porte du restaurant La Matze. Son décor et son ambiance vous plongeront immédiatement au cœur du Valais. Fondues aux fromages et raclettes sont bien évidemment à la carte. Fondue bourguignonne ou chinoise, coq à la broche ainsi que charbonnade (bœuf, poulet) sont également au menu. Pour les accompagner, laissez-vous tenter par le large choix de vins genevois, français et italiens qui vous est proposé. Les silhouettes de Tourbillon et de Valère, ainsi que les montagnes enneigées du Valais, sont déjà dans votre assiette. L’entrecôte Matze avec sa célèbre sauce café de Paris maison est également à l’honneur pour le plus grand plaisir de vos papilles. Mais, pour que le dépaysement soit total et étonnant, pourquoi ne pas descendre un peu plus au Sud et déguster des plats typiquement portugais, comme le bacalhau ou le riz aux fruits de mer? Les vins portugais, au goût délicat et fort, subtil mélange de tanin et d’acidité, seront parfaits pour accompagner ces plats. Vous serez transportés, cette fois, sous le soleil du Portugal. L’hiver est la saison de la chasse, elle n’attend que vous pour être dégustée à la Matze. Et l’été, sa terrasse de 36 places vous accueille, pour y savourer les succulentes salades variées de ce restaurant.

• Une ambiance chaleureuse.

Pour vos banquets, anniversaires et fêtes, le restaurant La Matze dispose d’une salle privée pouvant accueillir environ 25 personnes. Vous pouvez demander un menu spécial, rien n’est impossible pour l’équipe dynamique et inventive de la Matze. Une réservation, un mois à l’avance, est bien entendu demandée à ce propos. Information utile: le restaurant est fermé le samedi matin, ainsi que le dimanche. Pas

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de difficultés si vous venez en voiture, les parkings des Cygnes, des Alpes, du Square et de la gare sont tout près du restaurant. ■ Nadège Liberek Restaurant La Matze 7, rue Chaponnière – 1201 Genève Tél. +41 (22) 732 79 61 restolamatze@gmail.com www.la-matze-geneve.ch

La chronique de CGI Conseils C e t t e s e m a i n e p a r A n n e H i l t p o l d , Av o c a t e

Loyer et frais séparés ou cumulés Je suis propriétaire d’un appartement que je souhaite mettre en location. Je me demandais si je devais facturer séparément les charges de chauffage et d’eau chaude à mon locataire, et si oui, comment les fixer. Dois-je par ailleurs prévoir un acompte, une provision ou un forfait? Adrienne P. Meyrin

a loi prévoit que les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que pour autant que ceci ait été convenu spécialement dans le contrat. Par frais accessoires, il faut entendre par exemple les frais de chauffage et d’eau chaude, les taxes publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (taxes d’épuration des eaux usées ou d’enlèvement des ordures) ou les autres frais d’exploitation (frais de concierge, redevances pour le réseau de télévision par câble, électricité, gaz ou climatisation, ou encore frais d’exploitation de l’ascenseur). La loi n’oblige toutefois pas le bailleur à facturer séparément ces frais au locataire et le bailleur peut tout à fait décider de les inclure dans le loyer. On parle alors d’un «loyer charges comprises». Dans ce cas, le loyer rémunère tous les frais accessoires, y compris le chauffage et l’eau chaude, et ce de façon implicite. Si en revanche le bailleur entend faire supporter au locataire ces frais accessoires, le contrat de bail devra contenir une clause précise, afin que le locataire puisse comprendre quels sont les éléments qui lui seront facturés en plus du loyer. Le bailleur peut facturer de plusieurs façons ces frais accessoires. Le bailleur peut tout d’abord convenir avec son locataire que ce dernier paiera directement auprès de tiers les factures de frais accessoires. Cela

se rencontre très souvent en pratique dans le cadre de la location de maisons individuelles, où le locataire se charge lui-même de commander et de régler son mazout, ainsi que d’entretenir la chaudière ou d’autres installations en concluant les contrats de maintenance avec les entreprises spécialisées. Dans les appartements, le locataire paie aussi directement l’électricité au fournisseur. Si des installations individuelles de chauffage et/ou d’eau chaude existent, le locataire s’acquittera aussi directement des factures y relatives en mains de tiers.

La solution du forfait Il est par ailleurs possible de prévoir, dans le contrat de bail, que le locataire paiera un forfait mensuel pour couvrir les frais accessoires usuels. Ce montant doit être fixé à l’avance et ne peut être modifié en cours de bail. A l’échéance du bail, le bailleur peut toutefois augmenter le montant du forfait par le bais d’un avis de majoration officiel. Ce système peut être défavorable à l’une ou l’autre des parties, selon si le total des frais accessoires est supérieur ou inférieur au montant du forfait. A l’heure où le prix de l’énergie et de l’eau a tendance à beaucoup varier, le plus souvent à la hausse, ce système est peu appliqué. Il offre en revanche l’avantage d’occasionner moins de travail au bailleur, qui n’est pas tenu de fournir au locataire

• On peut prévoir un loyer «charges comprises».

chaque année un décompte des frais accessoires. Dans la majeure partie des cas, les frais accessoires sont facturés sous forme d’acomptes provisionnels, communément appelé les provisions pour charges (les termes «acomptes» ou «provisions» désignent en réalité la même chose). Le locataire règle généralement chaque mois un acompte, dont le montant est fixé dans le contrat de bail, puis un décompte est effectué en fin d’année ou en fin de période de chauffe. Le coût effectif des frais accessoires supporté par le bailleur sera comparé aux acomptes versés par le locataire et la différence fera l’objet d’un solde supplémentaire à verser par le locataire, dans l’hypothèse où les acomptes versés seraient inférieurs au coût total. Dans l’hypothèse inverse, c’est le bailleur qui devra rembourser au locataire le montant versé en trop. Un décompte doit bien évidemment être établi et communiqué au locataire, et ce chaque année. Au moment de la signature du

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contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et celui du dernier décompte annuel des charges. Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en dessous du montant effectif, le locataire devra néanmoins s’acquitter du solde important en fin d’exercice. Il est néanmoins recommandé de tenter de fixer le montant de l’acompte au plus près, afin d’éviter des mauvaises surprises de part et d’autre. Le montant des acomptes provisionnels pourra être revu à la hausse pour l’échéance contractuelle, mais toujours par le biais de l’envoi d’un avis de majoration officiel respectant les délais légaux. Pour répondre à vos questions, vous n’êtes pas obligés de facturer séparément les frais de chauffage et d’eau chaude à votre locataire, mais vous pouvez tout à fait les inclure dans le loyer, qui sera ainsi «charges comprises». Cette solution, comme celle du forfait, à l’avan-

• CHRONIQUE CGI CONSEILS

Brèves

tage de vous éviter d’établir un décompte annuel, mais elle ne vous permet pas de revoir sans autres le loyer ou le montant du forfait. Compte tenu des fluctuations importantes du prix du mazout, ainsi que de la hausse probable des tarifs d’électricité,

il me semble plus opportun de faire supporter au locataire le coût effectif des charges de chauffage et d’eau chaude et de lui demander de vous verser une provision mensuelle. Le locataire vous versera ainsi un acompte, mais il conviendra que vous

Introduction de frais accessoires en cours de bail Dans un arrêt du 17 décembre 2014 (ACJC/1560/2014), la Cour de justice a validé l’introduction de frais accessoires par une bailleresse qui souhaitait facturer séparément tous les frais accessoires possibles (frais de ventilation, ascenseur, conciergerie, système de sécurité, eau, taxe d’épuration, canalisation, fermeture électrique du garage, électricité des communs, etc..) selon le système des coûts effectifs. La bailleresse a notifié à ses locataires une formule officielle pour chaque poste de frais accessoires (12 en l’espèce) ainsi qu’une formule officielle ramenant le loyer au montant diminué du total des acomptes de frais accessoires facturés à côté du loyer. La Cour de justice a considéré que l’indication selon laquelle la bailleresse voulait facturer séparément ces frais, qui figurait sur chaque formule officielle, était suffisamment claire. Contrairement au Tribunal des baux et loyers, elle a jugé qu’il importait peu que les locataires sachent pourquoi la bailleresse voulait procéder ainsi. Enfin, elle a retenu que la méthode utilisée, soit l’envoi d’une formule officielle pour chaque poste ainsi qu’une formule récapitulative, répondait aux exigences de clarté posées par la jurisprudence.

effectuiez un décompte chaque année. Par précaution, il n’est pas non plus inutile de rappeler dans le contrat que l’électricité sera à sa charge et réglée directement par le locataire au fournisseur. Pour les autres frais accessoires, vous pourrez facturer tous ceux qui sont en rapport avec l’usage de l’appartement, soit toutes les charges d’exploitation et les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose. Il ne m’est bien évidemment pas possible de vous indiquer de manière précise quelle sera le montant de la provision à mentionner dans le contrat. Il conviendra pour cela de vous fonder sur le dernier décompte de vos charges de chauffage et d’eau chaude, ainsi que sur vos dernières factures, s’agissant des charges d’exploitation (ou le dernier décompte, si votre appartement se situe dans une PPE), afin de prévoir un

acompte qui soit au plus près du coût effectif destiné à être facturé au locataire. Toutefois, même si l’acompte fixé s’avérait trop bas, il ne saurait vous en être tenu rigueur et votre locataire devra vous régler le solde, sur la base d’un décompte que vous devrez lui fournir. Le montant de cet acompte pourrait ensuite être réajusté dans le respect des prescriptions légales (envoi d’une formule officielle), ce qui sera sans nul doute dans l’intérêt du locataire. ■ CGI Conseils

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■ Un avis d’expert

Que va apporter 2015 à l’immobilier genevois? La fin 2014 a montré une continuité du tassement des prix, de manière générale déjà amorcée en début d’année. Les dernières votations en Suisse, notamment sur les forfaits fiscaux, ont démontré une volonté de stabilité politique de la part du peuple. Et cela satisfait les investisseurs privés, un peu échaudés par la votation du 9 février. La Suisse, comme le reste du monde, doit sortir de ce sentiment d’incertitude pour afficher une volonté claire de redresser la barre.

Analyse par secteurs Ainsi, par secteurs, nous pouvons observer les tendances suivantes: • Les arcades subissent la consolidation économique de plein fouet. Il y a pléthore de surfaces mises à disposition dans les grandes rues de Genève et seules les enseignes phares sont prêtes à payer un prix hors marché pour un emplacement unique, à l’image de Tiffany. Les loyers de ces emplacements entrent dans le compte publicité des enseignes et s’inscrivent sur la durée. Les autres lieux subissent une décote très rapide, surtout qu’en Ville de Genève, les Plans d’utilisation du sol (PUS) imposent désormais l’affectation future du lot. • Pour les bureaux, il en va de même. La restructuration entamée dans le secteur financier libère de nombreuses surfaces, à l’image de

TIM

e Conseil d’Etat genevois semble en prendre la voie avec la question de la fonction publique dont le salaire médian est le plus élevé de Suisse et des TPG (Transports publics genevois) vivant au-dessus de leurs moyens. Cependant, l’Etat n’a pas encore réussi à tenir ses promesses en matière de délivrance d’autorisations de construire, même pour des logements dits sociaux. En effet, certains dossiers simples traînent sur les bureaux des services du DALE (Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie) depuis mai 2014. Finalement, la volonté d’une minorité de l’Asloca de freiner la construction de logements sociaux risque bien de ralentir encore le processus de construction de ces logements, déjà au ralenti.

• Des experts sur le terrain et même au-delà. De gauche à droite, Gary Bennaim, Fabrice Strobino et François Hiltbrand.

ce qui s’est passé dans les années nonante pour ceux qui les ont vécues. Cependant, si la croissance est retrouvée dans le sillage de celle des pays anglo-saxons, avec une économie restructurée, de nouveaux métiers verront le jour. Ils demanderont aussi des surfaces pour s’installer, mais, assurément, ne seront pas prêts à payer les mêmes prix surfaits que la finance. • Les activités industrielles peinent à déménager et à trouver des lieux pour s’établir. En effet, plusieurs facteurs interviennent. Il y a d’abord l’incertitude claire relative au futur du secteur du PAV (Praille-AcaciasVernets). En effet, les baux emphytéotiques (droit de superficie) dont bénéficient les entreprises ne les encouragent pas à trouver d’autres surfaces, généralement excentrées. En outre, l’Etat ne réussit pas à changer sa définition de l’industrie et de l’artisanat, qui date des années soixante avec à l’esprit les forges et autres industries lourdes. De ce fait, les entreprises ne savent pas si elles ont le doit de s’installer en zone industrielle et artisanale. Elles freinent naturellement leur déménagement hors du PAV ou leur volonté de s’im-

planter à Genève pour y apporter de nouvelles recettes fiscales. • Le logement de rendement est directement corrélé aux taux d’intérêt, qui ne devraient probablement pas augmenter en 2015. La demande reste donc très forte et l’offre va rester anémique. En effet, les logements neufs en zone de développement risquent de voir baisser leur rendement en dessous de 4,50%. Ils ne seront plus intéressants comme vecteurs d’investissement, même pour les caisses de pension, très présentes dans ce secteur, devant atteindre ce taux de rendement pour garantir les rentes vieillesse. Si le marché des actions reprend souffle, il est clair que les investisseurs vont se détourner un peu de l’immobilier. Mais ce seront les liquidités dégagées par ce dernier qui y seront investies, au lieu d’être replacées dans la pierre. • Finalement, le logement à usage propre a continué sa consolidation amorcée en 2013, tout au long de 2014. Il connait plusieurs secteurs, se comportant de manière inégale. Le secteur du logement en zone de développement (contrôlé par l’Etat), jusqu’à 3 chambres à coucher, commence à avoir de la peine

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à trouver preneur. En effet, seuls ceux qui ne sont pas propriétaires sur Genève peuvent le devenir et revendre librement le bien acquis. Mais les banques calculent le taux d’effort avec un taux global dépassant parfois les 6%. Cela devient de plus en plus compliqué à Monsieur et Madame Tout-le-monde d’accéder à la propriété, les revenus n’étant pas en ligne avec les attentes des banques. Les biens affichant un prix de vente de plus de CHF 1 500 000.- s’adressent principalement aux cadres moyens des sociétés financières. Tant que cellesci seront en phase de consolidation, le marché sera en phase attentiste. Cependant, les biens sans défaut et/ ou neufs, très bien situés, continuent à trouver preneur. Au-delà, il y a certes un marché, mais qui se remet à peine de la dernière votation sur les forfaits fiscaux, car il s’adresse principalement aux étrangers fortunés. Les biens, cependant, doivent être sans reproche, et ceux qui ont un défaut ou reçu un home staging très à la mode (un coup de peinture et deux ou trois autocollants comme dans une émission de télévision connue) reçoivent une décote immédiate. En conclusion, sur le secteur de l’habitat propre en «entrée de gamme», les taux d’intérêt bas continuent à soutenir le marché, même si les banques ne facilitent pas le financement hypothécaire. Plus que jamais, le marché est favorable à la négociation et à la saine acquisition, surtout qu’il est toujours incertain que le IIe pilier puisse encore, même en partie, servir à l’acquisition immobilière. ■ Gary Bennaim, François Hiltbrand et Fabrice Strobino Analyses et Développements immobiliers, Carouge

• INFRASTRUCTURES

■ Traversée du lac

Ironie facile et débat ouvert L’occasion était trop belle: pour annoncer à la presse le dépôt de leur Initiative pour la Traversée du lac, le PLR, le PDC et la Chambre de Commerce (CCIG) avaient choisi le lieu branché des Acacias, «La Fumisterie». Cela permit à certains confrères pleins d’humour de se livrer à de lourdes plaisanteries. Simultanément, on vit fleurir les commentaires narquois sur la «droite bourgeoise» et les «milieux économiques» entêtés à solliciter l’approbation des Genevois à propos d’un combat «perdu d’avance».

l en fallait un peu moins de 10 000, l’Initiative a récolté 11 701 signatures. Ce n’est pas rien, d’autant qu’il a fallu aux militants beaucoup de pédagogie et aux signataires pas mal de maturité politique pour soutenir une Traversée pendant que l’on votait (négativement) sur l’autre. Le projet de l’UDC (une «petite» Traversée) ne faisait pas l’unanimité; la «grande» y parviendrat-elle? Alain-Dominique Mauris, président libéral-radical, et Sébastien Desfayes, son homologue démo-chrétien, se disent confiants, tout comme Nathalie Hardyn, directrice adjointe de la CCIG ou le député PLR Daniel Zaugg. Patiemment, ils ont expliqué à des journalistes sceptiques qu’il n’y avait rien d’inconsidéré à demander une fois pour toutes au corps électoral genevois s’il voulait ou non désengorger le centre-ville et favoriser la mobilité douce en «détournant» une partie du trafic de transit estimée à quelque 30% du volume total des véhicules empoisonnant l’hypercentre. Sans exiger de tracé

• La Traversée du lac: le seul projet qui permettrait de désengorger Genève!

particulier ni imposer de forme technique à l’infrastructure, l’Initiative esquisse la solution d’un partenariat public-privé et vise parallèlement un financement fédéral loin d’être acquis à ce jour. L’enveloppe globale dépasse les trois milliards de francs.

La droite, vraiment? Certes, les initiants ne paraissent pas, à première vue, appartenir aux cadres d’une quelconque ligue marxiste. Mais peut-on

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pour autant limiter à une sorte de «revanchisme» bourgeois l’idée de remettre l’ouvrage de la Traversée sur le métier? Parmi les ténors du Comité d’Initiative, on trouve par exemple Elisabeth Chatelain, qui fut longtemps députée socialiste et très engagée dans le milieu associatif écologiste. Une personnalité qui coprésida avec succès le Comité pro-RER CEVA. Tiens, le CEVA, aussi un vieux projet dont d’aucuns expliquaient que les Genevois ne voudraient jamais… Les

Verts Lib’, le parti pirate soutiennent aussi l’Initiative, aux côtés du TCS et de l’ACS. On est loin de l’union sacrée, mais théoriquement au-delà d’une majorité. Genève, dans la perspective de l’accroissement prévu des besoins en termes de mobilité de sa région, disposera-telle à moyen terme d’un vrai contournement, comprenant une Traversée du lac efficace? Il n’est pas interdit de l’espérer, et il n’y a rien de téméraire à donner une chance au peuple d’exprimer son opinion, malgré les ricanements de certains médias. Au passage, en cas de vote positif, la députation genevoise aux Chambres fédérales tiendrait là une chance de montrer qu’elle peut défendre solidairement l’avis populaire, à l’exemple des Neuchâtelois ou des Vaudois qui ont toujours su s’unir pour porter des projets à Berne – et placer des conseillers fédéraux! ■ Vincent Naville

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Lieu

Atelier à rénover Le bâtiment offre une surface utile d’environ 300 m2 sur 2 étages plus mezzanines. 2 grandes salles d’env. 70 m2, un vestiaire et un bureau avec wc et salle d’eau. Annexe : une place de parking extérieure.

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Disponibilité: à convenir

Disponibilité: de suite

Disponibilité: novembre 2015

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- Située au rez-inférieur - Proche de toutes commodités - Plafonds hauts - Lumineux - 5 bureaux individuels - Kitchenette - Sanitaires avec douche

- Située au rez-de-chaussée - Immeuble artisanal soumis à la FTI - Proche de l’autoroute - Réception, bureaux individuels - Quai de déchargement - Places de parc extérieures

Disponibilité: 1er mars 2015

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Disponibilité: dès le 1er février 2015

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- Située au 7ème et 8ème étage - Vue sur le Jet d’eau - Hall d’entrée/ réception - 3 bureaux individuels - Un open space - Kitchenette

- Situées au 3ème et 4ème étage - Immeuble commercial de standing - Bureaux individuels - Salles de conférence - Escaliers internes - Kitchenettes agencées et équipées - Douche

- Située au 6ème et 7ème étage - Proche de toutes commodités - Hall d’entrée/ réception - 4 bureaux individuels - Sanitaires

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Disponibilité: Juillet 2015

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Se payer de mots résout-il le chômage? Les plantes croissent, les bêtes chassent, les hommes classent: faut-il inverser les rôles pour faire repartir la roue du progrès?

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enouer avec la croissance»: plus on en parle, moins on sait ce que ça veut dire… puisqu’on produit plus d’autos qu’on n’en use, qu’on a créé une industrie du Web toute neuve, qu’on construit routes et tours sans relâche, qu’on creuse des mines et fore des puits sans fin, qu’on consomme jusqu’à cent ans… sans que le chômage cesse ni que la joie vienne (sauf au Château de Chillon et au Forum de Davos – piliers du produit intérieur - qui attirent des foules «croissantes»). Même la Terre continue à croître en masse, à force d’aspirer des comètes ou des poussières: un jour, la gravité y sera si forte qu’on ne pourra plus se lever… mais on a le temps. Las d’attendre la «reprise», les peuples se demandent s’il ne vaut pas mieux «prendre» que «reprendre». Si la misère s’étend malgré les progrès techniques, preuve est là que des profiteurs gardent «tout» pour eux… c’est le moment de «tout» reprendre. Mais on sait que «prendre l’argent où il est» ne mène pas loin; même l’Internationale socialiste – réunie à Genève le mois dernier – a dénoncé le populisme de gauche. Alors, sans croissance à attendre ni richesse à reprendre, on murmure – sans le dire à haute voix – qu’il y a des gens de trop au tableau. Les xénophobes crient au loup face aux ethnies migrantes, mais les pacifistes s’en prennent à certains métiers,

surtout ceux d’argent. Bien sûr et comme souvent, ce texte est une fable, qui permet juste de voir la réalité sous ses angles les plus cocasses ou choquants, qui sont aussi les plus parlants.

La cosmétique, stade suprême du capitalisme… social Prenons la liste des métiers de A à Z, souvent traitée et maltraitée dans cette page. Commençons par les astronomes: depuis qu’on a filmé les confins de l’Univers et qu’on sait tout du Big Bang, qu’a-t-on besoin d’astronomes? Mais qu’en faire… sinon les envoyer dans l’espace? Des salaires en moins, c’est autant de gagné… mais – mince, alors des ventes en moins? Non, ils passeront commande en ligne… et on leur enverra d’office de nouveaux téléscopes chaque année. Mais surtout, on peut compter sur leurs impôts à régler au retour après crise, avec intérêts composés; mais on n’est jamais trop prudent: autant les inscrire au budget et vite faire les dépenses. Passons au botaniste… à ne pas confondre avec l’agronome, qui a déjoué la purge du A: les espèces végétales étant en voie d’extinction, plus besoin de botanistes… les historiens suffiront; pareil avec les zoologues… mais où les mettre? L’espace est déjà plein d’astronomes… et ce n’est pas la place des verts: alors, qu’on

les largue dans la jungle; au moins, ils la sauveront, et se marieront avec des Amazones… ça retapera la diversité. Au tour de C, et ses chasseurs, que l’on se gardera bien de chasser trop • Un job peu sympa, mais bien utile… loin, car quand on aura fait place nette, on aura bien férends… et gardons le dermatobesoin d’eux. Alors prenons-nous logue… dernier espoir des moches en au courtier, ce «trader» honni, comme moi (et spécialité toujours voleur entre tous, par qui tous les plus féminine, ou faisant cabinet maux nous sont tombés du ciel. commun avec une esthéticienne). Mais un courtier vend et achète… il peut faire tomber les cours du Prêcher le vrai pour ciel, mais peut les y refaire mon- savoir le faux ter. Et sans eux, on retombera dans l’intégration verticale: Coop On peut faire un saut à l’autre bout va devoir acheter des rizières. Au de l’alphabet, jusqu’à ZUT: bien tour de D: lequel, du dermatologue sûr, ironiser sur tous les mirages et du documentaliste, pourrait le positifs ou sur toutes les critiques mieux faire place à des viennent- négatives n’est pas une recette ensuite? Si – avant comme après d’avenir. Mais en ce début d’année Darwin - l’homme est un animal où la radio lui a rendu, une fois de «classe» dès l’école, n’est-il pas de plus, hommage, on est tenté temps de quitter la poussière des de penser comme Simon Leys: la biblis? Avec une bonne indexation à «Realpolitik» n’a rien de honteux… la source, un moteur de recherche à condition de ne pas se payer de devrait être documentaliste à la mots. Sauf ceux de Bernard Maris place du documentaliste: si tel n’est sur John Maynard Keynes, qui pas le cas, c’est qu’Alexandrie est à rejoignent ce qu’on a dit plus haut: Google ce que Haroun el Poussah et si les bulles étaient le moteur de est à Iznogoud. Alors, poussons le toute «croissance»… haute et belle documentaliste et le googlologue mais mince et creuse? ■ tous deux dans une bande dessinée, le temps de régler leurs difBoris Engelson

TOUT L’EMPLOI & FORMATION • NO 662 • 19 JANVIER 2015

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Marché du travail: penser la vulnérabilité Auparavant, l'aptitude au travail était pensée en termes binaires. Maintenant, la recherche introduit le concept de vulnérabilité qui permet de mieux tenir compte de la réalité vécue par chacun. C'est notamment pour aller plus loin sur ce thème que Jean-Michel Bonvin, un spécialiste de la politique sociale, a été nommé professeur à l'Université de Genève dès le 1er février.

e pôle national de recherche intitulé «Surmonter la vulnérabilité: perspectives du parcours de vie» intéresse Genève, qui souhaite mieux tenir compte de la vulnérabilité dans sa politique sociale. Pour développer cet aspect de la réflexion autour de la problématique de l’emploi et du chômage, l’Université de Genève a engagé Jean-Michel Bonvin, un spécialiste reconnu en sa qualité notamment de président de l’Association suisse de politique sociale, qui entre en fonctions le 1er février en tant que professeur. «Genève a décidé de mettre des moyens en œuvre pour le programme national», dit-il. «Lives», car le programme • Tenir compte de la réalité de chacun.

• Jean-Michel Bonvin.

a bien entendu un nom anglais, représente 14 millions sur 4 ans, qui seront injectés dans des projets de recherche sur toute la Suisse. Le but est d’inspirer des mesures de politique sociale, à l’exemple notamment de ce qui se fait à Lausanne, où le professeur Bonvin a enseigné ces dernières années. «La vulnérabilité est une thématique qui s’impose depuis les

années 2006-2007: elle n’interprète pas la situation des gens en termes d’exclusion ou d’insertion, mais en fonction d’une dynamique qui tient compte des éléments de fragilité, Il y a des facteurs de stress, notamment divorce ou problèmes de santé, mais aussi des ressources qui favorisent la résilience». Il y a aussi une dynamique qui est celle du parcours de vie. L’approche adoptée par JeanMichel Bonvin remet également en cause les idées reçues sur les politiques sociales: non, les gens en situation de précarité ne sont pas toujours demandeurs. «Les politiques sociales sont des ressources, mais aussi un élément de stress, car elles sont assorties de conditions», expique le professeur Bonvin. Parfois, souvent même, les per-

sonnes concernées préfèrent y renoncer. En France, on estime que si toutes les personnes qui y ont droit demandaient le RSA, les coûts augmenteraient de 3 milliards d’euros.

Un programme pilote Un bon exemple de politique sociale qui rate son objectif est fourni par les incitations à l’apprentissage, si l’on sait que décrocher une place fait perdre le droit à l’aide sociale. Pour surmonter cet obstacle, le canton de Vaud a, il y a une dizaine d’années, mis en place un programme pilote destiné à des jeunes de 18 à 25 ans, dans certains cas 30 ans, qui se voient garantir un montant de 2400 francs correspondant au minimum d’aide sociale s’ils entrent

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en apprentissage. Le programme, désormais pérennisé sous le vocable de Forjad, a fait l’objet d’une évaluation à laquelle Jean-Michel Bonvin a participé. A Genève, le professeur Bonvin prévoit notamment de s’intéresser aux bénéficiaires de l’AI, Déjà, l’AI du canton de Vaud a mis à sa disposition sa base de données sur les bénéficiaires de prestations depuis la création de l’assurance sociale en 1960. L’idée est précisément, même si les données sont anonymisées, de faire apparaître les parcours de vie des personnes concernées pour élaborer des politiques sociales mieux adaptées. A condition de pouvoir les financer, ce qui n’est pas toujours possible... ■ Mohammad Farrokh

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