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Le viager, un placement financier rentable Installée à Rolle, Sabrina Reynier, spécialiste de la vente viagère en Suisse, accompagne depuis plus de deux ans des clients dans cette démarche d’acquisition peu conventionnelle, mais plébiscitée par les vendeurs comme par les acheteurs. Une fois les sentiments de culpabilité levés, on comprend pourquoi le viager est un principe gagnantgagnant. Explications.

V

endre et acheter en viager fait l’objet d’une demande accrue d’année en année. La complexité du processus implique cependant d’être accompagné par des spécialistes. Immo-Vie-Agee bénéficie désormais d’une très bonne notoriété et enregistre un nombre constant de sollicitations.

Le principe de base reste simple: il s’agit de vendre son logement en conservant le droit d’y habiter jusqu’à la fin de ses jours. Au moment de la vente, le vendeur touche une somme du capital appelée «bouquet», puis il percevra jusqu’à son décès une «rente» viagère. Plusieurs schémas sont cependant envisageables: viager occupé, viager libre ou vente à terme. Les vendeurs sont en général des personnes âgées de plus de 70 ans, souvent sans enfant, qui souhaitent, grâce à ce revenu régulier, gonfler leur retraite insuffisante, voire aider financièrement des membres de leur famille. C’est aussi un complément qui peut s’avérer très utile lors d’une rentrée en EMS, habituellement onéreuse,

d’un des deux conjoints.

Bref, vivre mieux et chez soi restent les précieux avantages qui poussent les propriétaires à faire appel à Sabrina Reynier pour mettre leur bien en viager.

Quels avantages côté acheteur?

Le profil type de l’acheteur est souvent une personne financièrement aisée qui n’a pas besoin d’emprunter et désire placer son argent de façon sûre. La pierre demeure une excellente valeur refuge, qui supplante bien des investissements boursiers. Dans la plupart des cas, le bien possède un réel intérêt locatif. Acquérir son logement en viager, c’est aussi la garantie d’avoir un bien entretenu au quotidien. Très diversifiés, de l’appartement en centre-ville à la maison de maître, les

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Je remercie tous les vendeurs et les investisseurs qui me font régulièrement confiance

et avec qui nous menons à bien ces ventes particuliers, ainsi que tous ceux qui m’envoient des clients.

TOUT L’IMMOBILIER • NO 802 • 7 MARS 2016

LE

BOUSINGOT

trouve que certains de ses lecteurs ont un esprit critique très développé. Ainsi, l’un deux fait remarquer que la semaine dernière, la page 2 de votre hebdomadaire préféré était datée de 2011 et qu’un des clins d’œil du Bousingot citait un article de novembre 2016. Il y a vraiment des gens taquins!

apprécie cette affiche de la Ville multiculturelle d’Onex. Il serait quand même bien d’engager aussi des francophones...

www.d-l.ch Le Letaux tauxleleplus plus bas, bas, négocié la semaine négocié la semaine du 31 au 4 septembre 2015:: duaoût 29 février au 4 mars 2016

note que la progression en langue française de la «Tribune» (06.02.16) semble avoir fait une pause:

1,19% % 1,05

a des amis à Lille et connaît donc le germanisme «une paire de...» pour dire «quelques» (cf. l’allemand «ein Paar Stunden», quelques heures). Mais s’étonne de cet avis des services municipaux nyonnais, qui parlent couramment le chti:

note qu’à en croire la «Tribune» (15.12.15), les attentats risquent vraiment de se multiplier:

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retrouve cet article de «24 Heures» (12.09.15):

Il reste à savoir comment les électeurs font pour élire des anonymes.

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Etude annuelle du Crédit Suisse

«Investisseurs, il faut retrousser vos manches!»

Les vaches grasses paraissent de plus en plus lointaines. Selon l’étude 2016 du Crédit Suisse sur le marché immobilier suisse, les portes du paradis se sont refermées. Mais on est loin de l’enfer!

C’

est le Crédit Suisse qui l’affirme: «Pendant plus de 10 ans, des conditions presque paradisiaques régnaient sur les marchés immobiliers suisses: des prix et des loyers en hausse continue, une demande en plein boom et peu de surfaces inoc-

cupées, le tout baignant dans des taux bas». Malheureusement pour les professionnels de l’immobilier, la promenade dans ce paradis touche à sa fin. Les économistes de la banque, qui présentaient récemment aux Suisse romands leur étude sur le marché immobilier national

sont clairs: «Depuis quelques années, les signes laissant présager un changement de décor se multiplient et les investisseurs immobiliers ne pourront plus attendre simplement que les rendements leur tombent du ciel.

Il ne faudra plus compter sur le soutien des taux. Réaliser les

rendements escomptés sur le marché immobilier nécessitera davantage d’efforts». Mais Sara Carnazzi-Weber, responsable de l’analyse macro-économique de la banque, qui présentait les résultats de l’étude en compagnie de Philippe Kaufmann, co-auteur de cette recherche,

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se veut rassurante. «Certes, le paradis s’éloigne, mais ce n’est pas l’enfer», rassure-t-elle en substance.

Heureuse nouvelle La construction de logements ne ralentit guère et une diminution n’est pas attendue de sitôt.

On peut prévoir que le nombre de logements va augmenter de plus de 4000 unités cette année. Heureuse nouvelle pour les locataires: la hausse des loyers devrait quasiment s’arrêter en 2016. Le recul de l’immigration de travail pèse également sur les loyers. Après une baisse de près de 10% du nombre de ce

type de migrants en 2015, les économistes du Crédit Suisse tablent pour l’année en cours sur une baisse encore plus importante de personnes actives, car la croissance de l’emploi devrait s’essouffler ces prochains mois.

En nombre net, la diminution de la main-d’œuvre devrait toutefois être largement compensée par l’arrivée de quelque 17 000 demandeurs d’asile en 2016, soit en tous cas au moins autant que l’an dernier. «La demande supplémentaire de logements en location émanant des demandeurs d’asile augmentera encore les tensions, notamment dans le segment des prix les plus bas, qui est le plus concurrentiel», •

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Fossé entre générations L’étude du Crédit Suisse met en évidence le fossé grandissant entre les générations dans le secteur de la propriété du logement. La demande est de plus en plus générée par des personnes qui sont dans la seconde moitié de leur vie. Les propriétaires ont aujourd’hui en moyenne déjà 57 ans. Avec le vieillissement de la génération du baby-boom jouissant d’une situation financière confortable et d’une plus longue durée de vie, les ménages âgés dominent de plus en plus le marché. Les jeunes ménages restent en revanche plus longtemps dans les logements locatifs, notamment en raison des prix élevés de la construction et du durcissement de la réglementation. Ainsi, un fossé se creuse entre les générations. «En conséquence, avertit le Crédit Suisse, le marché de la propriété du logement sera soumis à un test de résistance, au plus tard lorsque les classes à faible natalité suivront les baby-boomers». A partir de 2018, les économistes de la banque s’attendent à une demande plus faible, induite par des facteurs démographiques, qui pourrait, dans quelques années, perdre un tiers par rapport à aujourd’hui.

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• MARCHÉ IMMOBILIER

avertit l’étude. Au niveau de la demande, les mêmes experts estiment que le mouvement des investissements vers la pierre ne devrait pas se tarir immédiatement, dans la mesure où les rendements offerts par l’immobilier de logement demeurent supérieurs aux placements alternatifs, les obligations de la Confédération en particulier.

Surfaces de vente dans la tourmente La demande de logements en propriété, la PPE notamment, demeure soutenue par les faibles taux d’intérêt, l’augmentation des revenus, ainsi que par l’aspiration, sensible depuis quelques années, des personnes immigrées à l’accession à la propriété. Pour 2016, les experts tablent sur

• Au niveau de la demande, les investissements vers la pierre ne devraient pas se tarir.

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un apaisement continu du marché du logement en propriété. Concernant les prix, une augmentation est encore prévisible à l’échelle nationale mais elle serait de moins de 1%. La correction devrait se poursuivre en Suisse romande, mais elle ne devrait pas s’accentuer, les condi-

tions globales de l’accession à la propriété de son logement demeurant attrayantes.

Dans les autres secteurs de l’immobilier, les économistes de la banque prévoient une croissance nulle de l’occupation des surfaces commerciales, et par conséquent une demande très faible. En ce qui concerne,

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enfin, les surfaces de vente, le marché, tourmenté par le commerce en ligne, est également tombé sous la coupe de la numérisation. Et le phénomène n’en est qu’à ses débuts. Hormis les emplacements de premier ordre où la demande de surfaces se concentre, la commercialisation des surfaces

se révèle difficile. Les auteurs de l’étude n’escomptent donc, pour les prochaines années, aucun changement de tendance dans les fermetures de magasin, avec des surfaces vacantes en hausse et les loyers en baisse.

Etienne Oppliger

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 802 • 7 MARS 2016

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• ART & DESIGN

André Raboud, l’homme de granit La puissance et la grâce, la force brute et la spiritualité: c’est ce qui se dégage des oeuvres récentes du sculpteur valaisan André Raboud, exposées jusqu’au 27 mars à l’espace Arlaud, à Lausanne, 2, place de la Riponne. L’occasion de retrouver l’univers très singulier d’un artiste qui marie des influences venues du monde entier.

S

on amour, c’est la pierre.

La pierre qu’il choisit un peu partout, au gré de ses inspirations, et qu’il travaille avec une originalité et une envie qui n‘appartiennent qu’à lui. Des œuvres imposantes qui expriment la vie, le sens du mystère, l’amour de la beauté, la recherche de l’harmonie. Artiste fin et profond, le Valaisan André Raboud, qui vit et crée dans son vaste domaine, à la fois sa maison et son atelier, situé à SaintTriphon, présente une grande exposition de ses œuvres récentes à l’Espace Arlaud, à Lausanne, jusqu’au 27 mars prochain. Des œuvres fortes et sensibles qui ne cessent de capter le regard et d’interroger sur notre relation au visible et à l’invisible.

La métaphysique du granit noir Né à Strasbourg de mère française et de père suisse, André Raboud, 67 ans, est un artiste qui semble intérioriser, à sa manière, des influences mul-

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• Raboud: Grand Dialogue.

tiples, des strates qui se superposent et s’enrichissent dans une synthèse étonnante. Des voyages en Amérique centrale et au Japon, qui lui ont donné le goût de ces cultures lointaines et raffinées. Une attirance et une familiarité avec les civilisations mayas, celtes, égyptiennes, entre lesquelles il ressent des

intuitions et construit des passerelles, des correspondances subtiles qui s’expriment dans sa pierre de prédilection, le granit noir.

A travers la puissance brute de la pierre, André Raboud fait ressentir, à la fois, l’extrême douceur de l’art et l’éternel mystère de la vie. Un grand artiste qui ne

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 802 • 7 MARS 2016

s’arrête pas aux formes, ni aux couleurs, mais qui parle de métaphysique et de sens de la vie.

L’aspiration à la beauté absolue Chaleureux et ouvert, André Raboud a le sens de la profondeur et du contact. Il n’est pas

• ART & DESIGN

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• Raboud: VoileMer.

un artiste du détachement et de la distance, mais un artiste de la sincérité et de la vérité. Ses œuvres exposées à l’Espace Arlaud montrent un homme qui aime la vie, un homme qui cultive toutes les richesses et tous les bonheurs de la vie, tout en aspirant à un idéal d’équi-

libre et de paix. Pourquoi la vie?

Pourquoi la tendresse? Pourquoi la grâce? Si André Raboud aime la terre, qui lui donne sa force et sa réalité, il ne s’en contente pas et il la dépasse sans cesse dans ses oeuvres, il la transcende et la porte plus loin, plus haut.

L’artiste, mais aussi l’homme…

Le créateur, mais aussi l’être humain qui exprime la totalité de ce qu’il est, son amour, ses joies, ses doutes, ses souffrances. André Raboud a perdu une fille, renversée par une voiture. Il a failli mourir, il y a six ans, emporté par une

vague de l’océan. La violence et l’injustice du monde, d’un côté; la rémission et l’espoir de l’autre: une voie étroite qui est la sienne. Car comme le disent les mystiques, c’est la beauté qui sauvera le monde.

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 802 • 7 MARS 2016

LA CHRONIQUE DE L'AGEDEC ASSOCIATION GENEVOISE POUR L A DÉFENSE DES CONTRIBUABLES* (*) association créée en 2005 dont les membres fondateurs ont été M. et Mme Larpin (Impôts Service), ainsi que Me Michel Lambelet.

Dettes fiscales: attestation ou intégration automatique?

Sachant que tous les créanciers doivent fournir au contribuable des attestations écrites sur le montant et les intérêts de leurs créances, qu’en est-t-il lorsque la créancière du contribuable n’est autre que l’Administration fiscale?

L

a déductibilité des dettes fiscales - et corollairement des intérêts débiteurs facturés aux contribuables par le service du recouvrement de l’Administration fiscale - est devenue une question d’importance pour la plupart des contribuables.

Par le passé, seuls les contribuables en retard dans le paiement de leur bordereau de taxation étaient concernés par la problématique des intérêts (moratoires) débiteurs. Mais depuis l’avènement des intérêts (financiers) débiteurs à charge du contribuable qui n’aurait pas payé, en suffisance, des acomptes provisionnels, le nombre de contribuables concernés par cette problématique a explosé. De plus, avec l’application de taux différents depuis 2013 entre le taux des intérêts rémunératoires versés sur un «trop-payé» d’une année (0,5%) et le taux facturé sur

le «pas-assez-versé» d’une autre année (3%), le contribuable est toujours perdant et se retrouve redevable d’intérêts débiteurs.

En outre, en ce qui concerne les dettes fiscales, depuis le passage au système d’imposition postnumerando (taxation de l’année fiscale sur la base des revenus et fortune de l’année fiscale), tous les contribuables devant s’acquitter d’un impôt sur les revenus au niveau de l’IFD sont devenus ipso facto titulaires d’une dette fiscale envers l’AFC au 31 décembre de l’année fiscale.

Dès lors, comment le contribuable peut-il faire valoir en déduction ses dettes fiscales et les intérêts débiteurs y relatifs?

Des dispositions légales de procédure La Loi de procédure fiscale (LPFisc) est entrée en vigueur le 1er

janvier 2002. La Loi relative à la perception et aux garanties des impôts des personnes physiques et des personnes morales (LPGIP) est quant à elle en vigueur depuis le 1er janvier 2009.

La LPGIP a quelque peu changé la situation qui prévalait jusqu’alors depuis 2002 (date d’entrée en vigueur de la LPFisc) et jusqu’à 2009 (date d’entrée en vigueur de la LPGIP), puisqu’elle a instauré l’établissement de réels décomptes fiscaux intermédiaires et finaux.

De l’AFC et des dettes fiscales en capital et intérêts La Loi de procédure fiscale prévoit notamment: • à l’article 25, alinéa 1, que «Le Département établit les éléments de fait et de droit permettant une taxation complète et

TOUT L’IMMOBILIER • NO 802 • 7 MARS 2016

exacte, en collaboration avec le contribuable»; • à l’article 32, alinéa 1, lettre b, que «Doivent fournir au contribuable des attestations écrites : …b) les créanciers et les débiteurs, sur l’état, le montant, les intérêts des dettes et créances...»; • à l’article 32, alinéa 2, que «Lorsque le contribuable ne produit pas les attestations requises, le Département peut les exiger directement du tiers».

Ainsi au regard de ces dispositions de la Loi de procédure fiscale, l’AFC devrait: • de première part, établir les éléments de faits, c’est-àdire en l’occurrence l’état des créances et dettes fiscales en capital et intérêts du contribuable; • de deuxième part, en sa qualité de créancière, respectivement débitrice, fournir au

• CHRONIQUE AGEDEC

contribuable une attestation sur l’état, le montant, les intérêts de ses dettes et créances; • de troisième part, en sa qualité d’autorité de taxation, sommer le contribuable de produire l’attestation qu’elle-même, en sa qualité de créancière, aurait dû lui fournir (cf. ci-dessus); • de quatrième part, si le contribuable ne lui avait (ou pouvait) pas lui remettre l’attestation y relative, d’exiger – d’elle-même – la remise de ladite attestation!

• Aussi, en cas de dette et d’intérêts financiers et/ou moratoires, l’AFC se devrait de les intégrer lors de la taxation du contribuable.

Des attestations et de l’automatisme Avant l’avènement de la LPGIP, aucun décompte intermédiaire ni final tels que ceux stipulés aux articles 11 et 17 LPGIP

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• La déductibilité des dettes, une question importante!

n’étaient prévus dans la LCP (Loi sur les contributions publiques) et la LPFisc.

La LPGIP a changé la situation, puisqu’elle a instauré l’établissement de réels décomptes intermédiaires et finaux. Toutefois, l’AFC, lorsque qu’elle adresse le formulaire de décla-

ration au contribuable, ne joint que la situation des acomptes versés pour l’année fiscale, mais en aucun cas des attestations de dettes et intérêts pour d’autres années fiscales! Cela n’est pas conforme à ce que l’on pourrait attendre d’une Administration fiscale créancière

et facturant des intérêts financiers et/ou moratoires.

La situation se corse encore pour la dette IFD (impôt fédéral direct), l’éventuelle dette ICC (impôt cantonal et communal) et intérêts financiers y relatifs de l’année fiscale pour laquelle le contribuable est appelé à •

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rédiger sa déclaration, puisque l’AFC ne saurait émettre une attestation de dette et intérêts qu’après avoir procédé à la taxation du contribuable…; il ne lui reste donc plus qu’à intégrer ces éléments d’autorité et No 154 • 6 octobre 2014 automatiquement, en complétant la déclaration déposée par le contribuable afin de le taxer régulièrement.

duire ses dettes existantes au ses dettes fiscales pour toutes acomptes provisionnels ver31 décembre de l’année fiscale. les années fiscales antérieures, sés et le montant IFD dû pour Donc, le contribuable peut: ainsi qu’à ajouter tous les inté- la présente année fiscale, ainsi soit interpeller l’AFC (préa- rêts débiteurs qu’il devrait ou que les intérêts financiers y lablement à la rédaction de sa aurait dû au regard des dettes relatifs». déclaration fiscale) pour qu’elle fiscales existantes au 31.12 de la lui fournisse les attestations présente année fiscale ou ayant Conclusions o de dettes et intérêts concer- été remboursées pendant la Supplément de Tout l’Immobilier N 739 Sachant qu’à Genève, une dette nant toutes les années fiscales présente année fiscale». antérieures (en application En outre et dans tous les cas, fiscale de CHF 10 000.- non de l’article 32, alinéa 1, lettre pour les dettes fiscales de prise en compte occasionnera b LPFisc) afin de pouvoir les l’année (solde ICC non couvert jusqu’à CHF 100.- (1%) de supmentionner dans sa déclaration par les acomptes provisionnels plément d’impôt sur la fortune Attitude à adopter fiscale; versés et montant IFD dû et et que des intérêts débiteurs de Tout contribuable peutbeau faire vaCHF 100.non déduits occasionafin d’éviter une sur- s'exclamait intérêt financiers y relatifs…), le «L'ordre, le plus mot de soit, la langue française!», rituellement Claude Wehrli, professeur au loir en déduction de ses reve- charge de courrier à l’AFC (et contribuable doit préciser dans neront jusqu’à CHF 40.- (40%) Collège et à l'Université, latiniste et helléniste distingué, décédé il y a une vingtaine d'années. Eh bien! nus les intérêts de ses dettes d’encourager la déforestation), les observations de sa décla- d’impôts (ICC et IFD) suppléLa maison, pleineration: de bon Elle a invite fait la mentaires, fête pendant lorsque ceux-ciaujourd'hui, sont échus etreprend tout l'été, contribuable précisercette dans antienne les observations «Lesens. contribuable exigibles, application des ar- de sa déclaration: contri-en l’AFC à compléter sa déclara- serait bien inspiré de demander mais elleenaspire désormais à une sérieuse «Le reprise main… ticles 34, lettre a LIPP et 33, ali- buable invite l’AFC à complé- tion en incluant, le cas échéant, la juste application de la loi en la néa 1, lettre a LIFD) et peut dé- ter l’état des dettes en ajoutant le solde ICC non couvert par les matière. ordre, ça sert à quoi? Ca sert à tout de même quelques efforts), il assure en choses plus intéressantes à faire comme vivre confortablement, paisiblement, tout cas un cadre de vie aussi sympathique voir des potes, se reposer, faire du sport, agréablement. Ca sert à se sentir que dynamique et convivial. Comment se se détendre, regarder des films et lire des bien chez soi, bien dans sa peau et bien dans sentir bien et comment aller à la rencontre bons livres, profiter de ses proches… Sauf sa vie. Pour Camille Anseaume, journaliste des autres s'il est impossible de se sentir que, quand on ne sait plus où poser les yeux adepte de annuelle mode etCHF de60.décoration, l'ordreen contentieux chez soi sans que ça nous provoque des bien chez soi?

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• LES QUATRE VÉRITÉS DE JEAN-MARC VAUDIAU

La culture de récupération

L

e quart de siècle qui vient de s’écouler a vu l’effondrement des grandes idéologies, celles qu’on avait appelées les totalitarismes. Depuis la chute du Mur de Berlin, le phénomène le plus marquant du posttotalitarisme est l’émergence de la gauche moraliste, une gauche qui n’entend pas combattre le capitalisme ni porter une nouvelle société sur les fonts baptismaux, qui s’est accommodée de l’individualisme et de l’argent tout en gardant sa posture de rebelle, et qui a récupéré dans les poubelles de l’histoire un vrai bric-

à-brac conceptuel. Ce n’est pas un courant solidement structuré, mais une sorte de patchwork de bribes d’anciennes idéologies.

Le totalitarisme se caractérisait par une structure monstrueusement cohérente; la culture de récupération, au contraire, est un amalgame composé de relativisme, de moralisme, de sentimentalisme, d’hédonisme, d’indignation, de surenchère, d’écologisme, et d’une capacité à ostraciser ce qui n’entre pas dans sa pensée molle. Elle pioche dans les «morceaux choisis» des auteurs qui ont eu

pignon sur rue durant les années 70 pour en faire un bricolage hétérogène.

La culture de récupération a profité d’un long moment de doute de notre civilisation pour s’imposer: l’Occident a douté de son histoire et de son héritage; culpabilisé et amateur de repentance, il a abandonné l’éduction et l’école aux réformistes. Cette gauche moraliste a donc poussé les gens à la perte de l’estime de soi sur la base d’une déculturation maximale. Entretenant la fiction d’une société angélique, elle a donné dans le brassage des

valeurs généreuses bon marché, mêlées aux bons sentiments. Il n’y a rien de plus destructeur que le bon sentiment.

Ce nouvel air du temps n’a rien de charmant ni de tolérant: il traite de réactionnaire qui le conteste, organise des campagnes de délation médiatique et de dénigrement, dépose facilement plainte et se donne pour le gardien du «vivre-ensemble», son mot de ralliement. Aujourd’hui, la culture de récupération est un peu essoufflée, mais son pouvoir de nuisance n’est pas encore émoussé.

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www.toutimmo.ch TOUT L’IMMOBILIER • NO 802 • 7 MARS 2016

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• DROIT IMMOBILIER

En bord de mer français

Biens immobiliers «pieds dans l’eau» dans le collimateur De nombreux étrangers fortunés sont tentés d’acquérir un bien immobilier situé sur le littoral français (propriétés avec villa et terrain allant jusqu’au rivage de la mer), propriétés d’autant plus attrayantes qu’elles possèdent souvent une plage «privée» de sable ou bétonnée, avec parfois la présence d’installations nautiques ou portuaires telles qu’un débarcadère, un ponton, etc. On peut comprendre cet engouement, dans la mesure où ces propriétés, souvent très onéreuses, notamment sur la Côte d’Azur, restent rares et confèrent à leurs possesseurs une sensation de privilège au regard de leur situation dite «pieds dans l‘eau», se traduisant par un accès privé à la mer, aménagé ou non.

L

a plus grande prudence doit guider le futur acquéreur devant une telle situation idyllique. Car la France possède une législation très stricte relative à son Domaine public maritime (DPM) et dont l‘application peut réserver quelques surprises aux propriétaires dont les terrains affleurent le rivage.

Ces dispositions législatives font l’objet d’un important contentieux devant les juridictions administratives françaises, car l’Etat français, propriétaire du DPM, manifeste depuis quelques années une volonté ferme et non équivoque de reconquérir son domaine maritime en le débarrassant des diverses constructions ou installations privées qui ont pu y être édifiées au cours des années passées par les propriétaires riverains, le plus souvent d’ailleurs en parfaite légalité, au visa d’autorisations d’occupation temporaire (AOT) délivrées par la puissance publique.

Cette reconquête se fait souvent de manière assez dure, dans la mesure où un contentieux à connotation pénale est systématiquement évoqué, voire engagé, contre le propriétaire récalcitrant qui refuserait de répondre favorablement et immédiatement à la demande «amiable» qui lui sera adressée par les services de l’Etat, aux fins de démolir toutes ses installations édifiées sur le DPM

au droit de sa propriété, et de restituer le littoral dans son état naturel.

L’Etat ne laisse pas le choix La réception d’une telle demande de la part de l’Etat (en pratique émanant de la DDTM: Direction départementale des territoires et de la mer) est la cause d’une grande surprise pour le propriétaire concerné, lequel croyait pouvoir bénéficier en toute sérénité de ses installations maritimes et de son accès privatisé à la mer, acquis en même temps que la propriété, comme le faisait avant lui son vendeur, loin des regards importuns. Mais il va très vite comprendre, après s’être informé auprès des professionnels spécialisés, que le Domaine Public Maritime est l’objet en France d’une législation tout à fait particulière, dont l’objectif est de faire que ce territoire public reste libre de toute occupation privée, et surtout, accessible à tous.

Sans entrer dans les détails historiques, il faut savoir que cette législation résulte d’une très ancienne règle française de préservation du littoral, connue souvent sous l’appellation de «chemin des douaniers», remontant au 17e siècle. Elle est issue de l’Ordonnance de la Marine marchande de Colbert du

31 juillet 1681, relative à la police des ports, des côtes et des rivages de la mer. Son objet était de définir clairement la consistance du domaine public maritime et ainsi de fixer la limite du rivage de la mer en ces termes: «Sera réputé bord et rivage de la mer tout ce qu’elle couvre et découvre pendant les nouvelles et pleines lunes, et jusques où le grand flot de mars se peut étendre sur les grèves».

Ce texte est la source d’un important contentieux, dans la mesure où la définition du rivage de la mer fixe une limite purement physique qui ne concorde pratiquement jamais avec les limites parcellaires des propriétés privées riveraines.

De surcroît, les limites du rivage de la mer sont fluctuantes, car elles ont vocation à se modifier quasiment en permanence du fait de phénomènes naturels et climatiques, qui entraînent souvent une remontée des eaux, repoussant ainsi mécaniquement le rivage vers l’intérieur des terres.

Construction prohibée Le second article de l’Ordonnance de la Marine de Colbert faisait défense à quiconque de «bâtir sur les rivages de la mer» sous peine «de démolition des ouvrages, de confiscation des matériaux et d’amende arbitraire», Et les Edits de Moulins

TOUT L’IMMOBILIER • NO 802 • 7 MARS 2016

de février 1566 ont réglementé le caractère inaliénable, imprescriptible et inviolable des propriétés composant le domaine du Roi, notamment pour éviter que celui-ci ne les vende dans un but d’enrichissement personnel.

Ces grands principes ancestraux ont été intégralement repris par le Code Général de la propriété des personnes publiques de 2006, (CG3P), lequel définit la méthode de délimitation du DPM au droit des propriétés privées riveraines et donne la possibilité à l’Etat de délivrer des autorisations d’occupation temporaire (AOT) de son domaine en contrepartie du paiement d’une redevance annuelle.

Ce sont précisément ces actes administratifs (AOT), du chef de leur non-renouvellement, et la définition même de cette limite du rivage de la mer qui entraînent les nombreux contentieux administratifs actuels, dans la mesure où la plupart des côtes françaises ne sont pas délimitées contradictoirement, comme le prévoit ce Code et que ces AOT sont très rarement renouvelées.

Des autorisations précaires Et ce même Code (CG3P) définit les autorisations d’occupation du domaine public (AOT)

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comme des actes administratifs ayant un caractère personnel, précaire et révocable à tout moment. Ce qui signifie qu’une AOT n’est pas transmissible entre les propriétaires successifs de la propriété sur laquelle elle porte. Il en résulte que dès lors qu’une personne achète un terrain bordant le rivage français et bénéficiant d’une AOT pour des installations privées balnéaires ou nautiques situées en bordure du rivage, donc sur le DPM, le transfert de propriété entraîne de facto la déchéance de l’AOT, celle-ci étant incessible puisque délivrée par l’Etat à titre personnel.

Les AOT étant des titres précaires, lorsqu’elles sont néanmoins délivrées, elles le sont pour une durée déterminée (5 ou 9 années), mais elles sont révocables à tout moment. La sécurité n’existe pas dans cette matière. Et il n’existe pas non plus de renouvellement tacite de l’AOT. Pour obtenir le renouvellement de cette autorisation, il faut en faire la demande expresse, et le renouvellement est loin d’être assuré, même si une telle AOT a été délivrée précédemment pendant plusieurs décennies aux précédents propriétaires. Au regard de la politique actuelle de l’Administration française, ces AOT se délivrent aujourd’hui au compte-goutte...

L’AOT lorsqu’elle est délivrée, entraîne en contrepartie le paiement d’une redevance domaniale fixée par l’Etat. Mais la caducité de l’AOT arrivée à expiration n’empêche pas l’Etat de réclamer le paiement d’une redevance. Ainsi, le propriétaire qui paye régulièrement la redevance réclamée ne doit pas se sentir pour autant titulaire d’une nouvelle AOT qui aurait été automatiquement renouvelée: car dans ce cas, il ne s’agit plus d’une redevance domaniale, mais d’une simple indemnité d’occupation sans droit ni titre du domaine public maritime. Et le propriétaire peut être à tout instant obligé de déguerpir dès que l’Administration lui en fera injonction.

Ainsi, l’Etat peut demander à

GROS PLAN

• DROIT IMMOBILIER

Les auteurs

• L’acquisition d’une propriété en bord de mer doit se faire en toute connaissance de cause des risques administratifs potentiels.

l’intéressé de supprimer ses installations situées sur le domaine public dans un délai qu’il définit lui-même. A défaut, le contrevenant - désormais occupant sans droit ni titre - s’expose à la prise à son encontre d’une contravention de grande voirie (acte pénal) constatant l’infraction d’occupation illégale du domaine public et il se verra rapidement cité à comparaître devant le Tribunal administratif, lequel sera saisi par l’Etat qui demandera outre sa condamnation à une forte amende, la démolition sous astreinte journalière de tous les ouvrages litigieux situés sur le DPM.

Le cas du lac Le propriétaire d’une telle propriété pieds dans l’eau en France peut en outre avoir à subir une autre sujétion non négligeable au regard d’une règle relative au littoral, mais cette fois-ci issue du code de l’urbanisme. Il s’agit de la servitude de passage destinée au public appelée «sentier du littoral» ou «chemin des douaniers». Cette servitude se situe à partir de la limite haute du rivage de la mer sur une profondeur de trois mètres, grevant ainsi l’intérieur des propriétés riveraines privées. Le propriétaire d’un tel terrain d’exception peut ainsi se voir déposséder de sa tran-

quillité et de son intimité en se retrouvant nez à nez avec des badauds déambulant en toute légalité le long du rivage, ou de la plage, sur son terrain privé.

Il faut également rappeler que ces règles relatives au littoral français sont également applicables aux plans d’eau douce (lacs) d’une superficie de plus de 1000 hectares. Ainsi, sont concernées les rives du Léman, côté français, de la frontière d’Hermance à Saint-Gingolph.

En conclusion, il résulte de ce tout qui précède que l’acquisition d’une propriété d’exception, en bord de mer, pieds dans l’eau, en France, doit se faire en toute connaissance préalable des risques administratifs auxquels elle reste soumise, issus de la législation relative au DPM, et il ne faut pas occulter le fait que l’éventualité de la destruction des installations nautiques privées existantes, même très anciennes (il n’y a pas de prescription en cette matière), pour permettre la circulation des piétons sur le sentier littoral concourra immanquablement à une dépréciation non négligeable de la valeur vénale du bien, éventualité qu’il convient d’apprécier avant la signature de l’acte translatif de propriété...

Me Jean-Louis Augereau Avocat au Barreau de Nice

TOUT L’IMMOBILIER • NO 802 • 7 MARS 2016

Me Jean Louis Augereau, diplômé de Sciences politiques et ancien élève de l’Ecole nationale de la Magistrature, est avocat au Barreau de Nice depuis 1972. Il est à la tête d’un cabinet spécialisé et reconnu dans le droit immobilier, la construction et l’urbanisme.

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7 mars 2016 – No 713

© Plurality Presse S.A., 2015

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Etes-vous zèbre au bureau?

«Mon chef fait le paon du matin au soir»… «Ma sœur rêve d’être petit rat de l’opéra»… «Ce retraité est devenu grenouille de bénitier». Certes, on n’use pas de noms de bêtes qu’au travail… c’est juste là qu’ils ont le plus de relief. Mais on a du mal, parfois, à y respecter l’égalité des genres: qu’un confrère soit «bœuf» ou qu’une consœur soit «vache» n’a pas le même sens.

P

ourquoi les «noms d’oiseaux» sont-ils censés être des insultes? On sait que les corbeaux, par exemple, sont de grands stratèges, qu’ils aient des plumes aux ailes ou en aient une à la main… mais c’est vrai qu’on peut saisir une oie sans trop de ruse, mais un pigeon ou une alouette sont-ils faciles à berner, avec ou sans miroir? En tout cas, «bécasse» n’est pas un compliment – même si on en voit grader sans mal, tandis qu’une «tête de linotte» est juste étourdie; mais ce sont d’autre travers qu’on vise chez le «paon», le «coq» ou l’«autruche». Traiter quelqu’un de «perroquet» - moins flatteur que «singe» ou «caméléon», mais plus que «mouton» - juge l’humain avant le volatile.

Se moquer des «pingouins» vise plus leur allure carriériste que leur être profond. Image qui sied peu aux dames… plutôt «huppées» en pareil cas. Pourquoi le «canard» boîte-t-il plus que la poule ou le cygne n’est pas clair, mais se dit moins d’un patron que de sa firme… à rayer de la liste. Les oiseaux – hormis l’aigle, le cygne et la chouette - ne sont pas seuls à inspirer la médisance: on n’est guère plus juste avec «l’âne», sinon avec la «mule», qui – à nouveau – n’ont pas les

mêmes sous-entendus. Mettons un peu d’ordre dans ce zoo des quolibets (voir books.fr/un-philosophe-chez-mickey/, et aussi «Zoologie» de Milos Macourek sans oublier «Animal Farm» de George Orwell).

Moins voleur mais pas plus honnête On taxera de «requin» un homme d’affaires, plus qu’un supérieur; et on hésitera à utiliser cette image pour une dame, même si rares sont les citadins capables de distinguer le sexe des squales en haute mer (à la rigueur, on dira «hyène», ce qui n’est pas tout à fait pareil). Une «morue» est un cas plus bénin, et une «anguille» est difficile à attraper, mais cela vaut pour le conjoint qui déserte comme pour le partenaire en affaires. La «pieuvre» désigne plus des pouvoirs abstraits que des individus physiques: bref, toute mafia qui tire les ficelles. La «baleine» tourne en dérision le profil massif d’un homme, ou parfois, d’une femme. De même, une «vipère» ne s’applique guère à la vie des métiers: plutôt à la vie politique ou familiale, surtout un «nid» ou un «nœud» de vipères («vipère lubrique» est une image

démodée, même en Russie).

En France, on parle des «éléphants» du Parti socialiste, qui manquent d’«éléphantes» sinon d’éléphanteaux: c’est plus leur bruit et leur force qu’on évoque là que leur culte de la mémoire.

Accuse-t-on plutôt un supérieur ou un collègue d’être un «chameau»; et dirait-on aussi bien – pour une dame – une «chamelle»? Guère: sans doute gardera-t-on «chameau» comme un terme épicène; à la rigueur dira-t-on «chienne», dont l’âme est plus proche du chameau que du «chien» (qui au moins, n’auront pas d’enfants). Vieux «bouc» ira comme un gant à certains membres d’un conseil d’administration, et pour une dame, vieille «bique» véhiculera la même impression.

Un petit lapin est-il grand patron?

Pourquoi appelle-t-on «rat» et non «souris» les jeunes filles qui font le ballet sur scène? En tout cas, quand il n’est pas suivi «de l’opéra», «rat» désigne plutôt un usurier (en français, du moins).

«Fourmi» s’applique surtout aux légions d’ouvriers besogneux, même si La Fontaine y voyait plutôt un chef de famille ou une

TOUT L’EMPLOI & FORMATION • NO 713 • 7 MARS 2016

femme au foyer. L’homme rusé comme un «renard» est proche du «requin» en affaires vu plus haut; mais chez les Anciens, c’était une vertu populaire, comme le montre Ulysse (la «renarde » des contes chinois est un tout autre symbole). On pourrait épuiser ce bestiaire, qui n’est pas propre à la vie au travail.

Mais de qui aime-t-on médire le plus, sinon de collègues, de supérieurs; voire de subordonnés, surtout les «loirs» ou «marmottes» qui tirent au flanc, ou les «tortues» et autres «escargots» qui mettent l’éternité à accomplir leur tâche? Use-t-on parfois de termes affectueux ou laudatifs à l’usine, au bureau, aux champs?

Un patron ou un collègue trop «biquet» serait sans doute mal vu. Ce qu’on n’ose plus dire de nous-mêmes, on le colle aux bêtes: celles qui ne sont pas cruelles sont ineptes. Ou pas mûres: «lapin» se dit plutôt d’un enfant, mais si votre chef est un «chaud lapin», gare. Dans cet article, on a laissé de côté les «cafards» et les «microbes»… mais donnons une chance au drôle de «zèbre», même s’il est ambigu: fils d’une ourse blanche et d’un mouton noir.

Boris Engelson

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