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RENCONTRE AVEC LES DÉCIDEURS DE L’AVENIR

Immobilier génération Y: demain leur appartient

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Le droit du travail sait-il de quoi il parle?

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LE BOUSINGOT révise sa géographie du Royaume-Uni, grâce à «20 Minutes» (12.03.19), qui commente une compétition tenue à Glasgow, ville qu’on croyait située en Ecosse:

s’inquiète des côtés dictatoriaux des marchés financiers, évoqués en sous-entendu par un courageux rédacteur économique de la «Tribune», de Lausanne (08.04.19):

www.d-l.ch Le Le taux taux le le plus plus bas, bas, négocié la semaine négocié la semaine du du 21 2019 : 27 au au 25 31 janvier mai 2019:

Dame! Une émission obligataire, on veut bien; mais obligatoire… en apprend tous les jours grâce à sa chère «Tribune», de Lausanne (07.04.19):

1,01 1,45%%

félicite «Coopération» (No 21, mai 19) de sa lutte résolue contre l’alcoolisme:

ÀÀ10 25ans ans

note que la «Tribune», de Lausanne (28.05.19) a inventé un concept inédit, la réduction à la baisse:

Avec les Voirons à gauche et le Petit-Salève à droite, c’est fou comme Genthod ressemble à Cologny.

Hebdomadaire distribué gracieusement à tous les ménages du Canton de Genève, de l’agglomération de Nyon et de toutes les autres communes de la Zone économique 11 (Triangle GenèveGland-Saint-Cergue). 158’000 exemplaires.

souligne le lapsus révélateur de la présidente du PS vaudois:

Edité par Plurality Presse SA. Paraît le lundi.

Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer.

Coordination: Rachel Autieri.

Publicité: Maximilien Bonnardot, Patrick Gravante, Valérie Noël.

Publicité France: Alain Godard.

Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Daniel Hostettler, Sophie Hostettler, Philippe Morselli.

Flashage et impression: Mittelland Zeitungsdruck AG. Distribution: Epsilon SA. Rédaction, Administration, Service de publicité: Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge.

Tél.: 022 307 02 20 - Fax: 022 307 02 22 – CCP: 17-391772-2 E-mail: annonces@toutimmo.ch - Internet: www.toutimmo.ch. © Plurality Presse SA, 2019

note que par solidarité avec les confrères cacographes de Tamedia, le journal «La Côte» (18.04.19) se met aussi à conjuguer les adjectifs:

Le conditionnel est un peu accusateur.

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I M M O B I L I E R

RENCONTRE AVEC LES DÉCIDEURS DE L’AVENIR

Immobilier génération Y: demain leur appartient Ils sont jeunes et font partie d’une génération Y décriée parce que trop connectée. Ils représenteront d’ici 2025, 76% de la main-d’œuvre, n’ont jamais connu le monde sans sida, ni sans informatique.

La conscience écologiste est née en même temps qu’eux et les constats alarmistes sur l’environnement les abreuvent depuis leur naissance, au rythme des «crises économiques».

J

eunes actifs depuis peu, ils sont en marche vers des carrières professionnelles qu’ils envisagent comme partie intégrante de leur vie, des vies qu’ils veulent collaboratives, éthiques et engagées. Né en 1998, Tout l’Immobilier ne se veut pas ici le porte-parole de cette génération, mais le témoin d’un passage. Témoin d’un monde qui évolue mais qui s’interroge continuellement, d’où la dénomination de «y» («why», pourquoi en anglais). Témoin d’un présent qui imagine demain et se projette avec pour garde-fou les expériences et les aléas vécus par leurs parents «baby-boomers». Rencontre avec Alix, Antoine, Cyril, Diane, Jonathan, Maël, Marie, Quentin, Valentine, acteurs engagés par et pour l’immobilier, hommes et femmes d’un tout qui nous concerne tous, le monde de demain.

Connectés, pas déconnectés Au total, nous avons donné la parole à sept représentants de sociétés genevoises expertes dans l’univers de l’immobilier, afin de connaître leurs positions et leurs visions à moyen terme. Leurs visions du monde professionnel, du monde de l’immobilier et du monde en général, afin de capter, si ce n’est des vérités absolues, du moins quelques tendances exprimées par ceux qui feront nos villes et nos habitats de demain. De la jeune start-up comme Able BIM Services ou E-nno Switzerland SA aux héritiers de régies centenaires telles que Pilet & Renaud, le Comptoir Immobilier et le groupe SPG-Rytz, ou bien encore de petits génies un brin geek aux ambitions fortes comme Cyril de Bavier ou Jonathan Lotito, le listing volontairement succinct de ce dossier a voulu une appré-

Antoine Leblond et Steeve Blanche.

hension, si ce n’est fine, à la fois globale et principalement plurielle.

Les premiers acteurs de l’immobilier que nous avons rencontré dans le cadre de ce dossier «Y» sont des jeunes hommes pour qui le monde, même s’il est en pleine refonte grâce aux nouvelles technologies, doit préserver son histoire et son patrimoine en intégrant les outils numériques. Antoine Leblond, CEO de la société Able BIM Services, et son directeur associé Steeve Blanche, œuvrent au quotidien dans le monde de l’immobilier et du BIM (Building Information Modeling). En somme, le numérique au service du cycle de vie du bâti. Ce fervent défenseur de la Smart City, définie par l’Office fédéral de l’énergie comme «une ville capable d’offrir à ses habitants une qualité de vie élevée avec une consommation de ressources minimale, grâce à une combinaison intelligente des infrastructures et des innovations technologiques», permet donc la modélisation du bâti en trois

dimensions afin d’en offrir une meilleure exploitation. Une fois la carte d’identité numérique d’un immeuble établie via un scanner 3D, il est alors possible de «manager des données et d’être ainsi plus performant sur un projet, confie Antoine. Tout cela deviendra la règle dans les années à venir et ces outils vont s’améliorer pour faciliter la rapidité de construction et son efficience. Et d’ajouter: Le numérique permet de réunir plus rapidement les compétences de différents corps de métier et de rendre ces informations consultables à chaque instant et par tous. Plus besoin d’audits longs et chronophages pour un chantier de rénovation, plus besoin d’attendre des semaines que l’architecte termine ses plans pour que les autres corps de métier puissent agir. Grâce aux nouveaux outils numériques, chacun peut apporter en temps réel son expertise sur un chantier, nous permettant dès lors de gagner du temps, de la précision et donc de l’efficacité».

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Maël Perret.

en place. Progresser collectivement, évoluer ensemble est non seulement possible, mais surtout plus sûr, plus riche et plus efficace, assène avec ardeur le jeune homme plein de projets. À l’avenir, tout sera interconnecté et permettra à chacun d’y trouver son compte.

Un gain de temps pour la régie, pour le locataire, pour le chauffagiste sera donc possible et tout pourra se piloter avec une seule plate-forme, de la buanderie au chauffage, en passant par la borne de recharge de nos voitures électriques». Preuve de l’intérêt de cette solution, l’économie moyenne par bâtiment réalisée durant la période de chauffage 2018-2019 est équivalent à deux allers-retours Genève-Zurich en avion de chasse ou plus proche de notre réalité citoyenne, 50 allers-retours en voiture.

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trepreneur ambitieux. Ce qui compose un succès dans un monde où la concurrence est déjà bien établie réside probablement dans sa vision et dans ses valeurs. Cyril de Bavier nous livre un des piliers de Swissroc: «Il faut élever la transparence à outrance et l’appliquer dans chaque relation commerciale. Si vous voulez être vu comme bon, il faut être bon. La transparence et l’honnêteté sont des alliées infaillibles et rapportent bien plus qu’elles ne coûtent».

Ce n’est pas Maël Perret, CEO de la start-up E-nno Switzerland SA, qui dira le contraire, No 154 • 6 octobre 2014 Supplément de Tout l’Immobilier No 739 puisque cet ingénieur de formation a mis au point un système simple qui permet de réaliser jusqu’à 30% d’économies de chauffage.

Pour lui, la «data», ou donnée numérique, est à la base d’un système collaboratif qui Le numérique oui, mais l’humain s’améliore sans cesse et permet de tout op- avant tout timaliser. Le système développé par E-nno «L'ordre, mot demétéola langue s'exclamait rituellement Claude Wehrli, professeur au Dansfrançaise!», le monde genevois de la construction, Switzerland le SA plus utilisebeau les prévisions fraîche société Swissroc se démarque rologiqueset et àconsiste en l’installation d’unet la Collège l'Université, latiniste helléniste distingué, décédé il yde-a une vingtaine d'années. Eh bien! boitier intelligent sur les chaudières, avec puis maintenant cinq ans, emmenée par un La aujourd'hui, reprend de cette antienne orné pleine depanache bon sens.

Elle a fait la fête pendant l'été, entrepreneur d’un brillant, pourmaison, résultat une réduction significative mais aspire désormais à uneEnsérieuse reprise ena permis main…d’évoluer sans dont la clairvoyance l’impactelle environnemental des bâtiments. croisant différentes données, il est dès lors cesse et de compter aujourd’hui 110 collaJeunequelques dans sonefforts), ADN, lail assure holdingen choses plus intéressantes à faire comme possible ordre, de consommer sources ça sert àlesquoi?

Ca d’énersert à borateurs. tout de même de Bavier. à présent sociétés Cyril gies ad hoc moment le plus paisiblement, opportun et regroupe vivreauconfortablement, voir des potes, se reposer, faire du sport, tout cas un cadre dedeviemultiples aussi sympathique dans la construction, rénovation,se se détendre, regarder des films et lire des d’utiliseragréablement. cette anticipation Ca climatique sert à se pour sentir actives que dynamique et convivial.la Comment le comment pilotage etaller l’investissement. permettre un bien chauffage et utile. dans son profesbien chez soi, dans sacontrôlé peau et bien dans l’innovation, bons livres, profiter de approche ses proches…

Sauf sentir bien et à la rencontre Pronumérique succès, par Cyril de Bavier ses sionnelle, Rappelons les bâtiments représentent l’équipe Swissroc digitalisé sa vie. Pourque Camille Anseaume, journaliste Ce que, quand on nedesait plus oùa poser les la yeux des autresporté s'il est impossible de seetsentir n’est pas dû à l’expérience du quasi-intégralité plus de 50% de la et consommation d’énergie sonça processus et valorisedes adepte de mode de décoration, l'ordre trois chez soi sansdeque nous provoque bienassociés, chez soi? domaine de l’immobilier, mais à celui de la totale d’un pays comme la Suisse.

Pour ce sans crainte les forces disruptives qu’apporte est une exigence élémentaire, une condition migraines...».

CEO convaincu, certitudede est sa quemaison le numé-et finance et d’une maîtrise sans fausse note de le C'est numérique. ne pour faut pas craindre l’utilinécessaire pourlaprofiter alors «Il que, Camille Auseaume, L'art du rangement l’outil numérique.

Ajoutez à cela une vision rique doit être partagé.

«Le virage est comsation des nouvelles technologies, livre Cyprendre du plaisir dans la vie. Dans un petit apparaît forcément l'envie puissante de faire collaborative du management et une culture plexe à ancrer dans l’immobilier, mais en reril; l’innovation est au cœur de tout, mais livre intitulé «Le rangement malin» (Leduc.S «On ne va pas se mentir, dit-elle. A priori, de l'ordre et de dégager l'espace. C'est alors groupant les compétences et en démontrant d’entreprise stimulée en permanence et vous dans une certaine limite. Il faut juste intégrer Editions), elle explique que si l'ordre a sou- le rangement, ce n'est pas ce qu'il y a de que l'envie de redevenir maître chez soi, que chacun peut gagner en efficacité et en obtiendrez une société à l’ascension fulgu- les bonnes innovations et ne pas évoluer vent mauvaise presse (parce qu'il demande plus glamour dans la vie. Il y a tellement de sans ces meubles qui encombrent et sans confort, la force collective pourra se mettre rante, véritable symbole pour tout jeune en- juste pour dire que l’on évolue. Nous de- •

Le rangement, quel plaisir!

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Prochaine parution Art de Vivre: 27 octobre 2014

Valentine et Marie Barbier-Mueller.

mandons constamment à nos collaborateurs d’apporter des idées neuves, car ils sont en lien avec nos clients et voient rapidement ce qu’un nouvel outil peut leur apporter. Et de conclure: l’immobilier genevois est capable d’introspection, ce qui selon moi est vital pour le futur».

Comprendre le passé pour tendre vers un futur meilleur S’inventer, se construire, s’imposer, sont, dans le monde de l’entreprenariat, des challenges auxquels beaucoup de candidats achoppent. Mais s’il est un défi tout aussi colossal que la création d’une entreprise, c’est lorsque l’héritage familial vous est confié et que le poids du passé est omniprésent. Dès lors et pour faire se croiser l’histoire des régies genevoises et le futur de ce monde évolutif, nous avons rencontré les représentants des 2e, voire 3e générations de régisseurs, mastodontes incontournables de l’immobilier genevois depuis des décennies.

Se sont ainsi prêtés au jeu Marie et Valentine Barbier-Mueller du groupe SPG-Rytz, Quentin Epiney du Comptoir Immobilier, Diane et Alix Barbier-Mueller de la régie Pilet & Renaud SA. Ils ont moins de 30 ans, pèsent conjointement des dizaines de milliards de francs d’états locatifs, des milliers de logements, des centaines d’emplois et un pan gigantesque de l’économie genevoise, mais ont surtout des avis nourris et une clairvoyance humble. A la direction générale du groupe SPG-Rytz, deux jeunes femmes fortes et cultivées ont rejoint il y a peu la société familiale: Marie et Valentine Barbier-Mueller. Toutes deux ont participé au projet Solar Impulse et ont évolué plusieurs années durant dans l’univers des start-ups en Asie pour Valentine, à New York et Zurich pour Marie. Aujourd’hui réunies au sein de l’entreprise familiale, les deux sœurs sont

rationnelles et voient l’avenir comme une chance de faire évoluer le vaisseau amiral de la famille. Quand on lui parle du futur, Valentine, la plus jeune des deux, attaque par une citation qui résume bien leur vision. «Même si l’on change le moteur, il faut continuer de faire avancer la voiture. Notre volonté n’est pas de tout réinventer pleinement, ni de reproduire le même modèle, nous devons simplement évoluer et c’est en cela que pour moi le numérique est avant tout un moyen et non une fin». Membres actives du Family Business Network (communauté qui regroupe près de 4000 entreprises familiales), elles pensent avant tout en générations et non en trimestres. «Lorsque l’on parle du futur, tout est question de contexte et nous devons voir le monde comme un tout. Les conditions «micro» ne décident pas seules, mais à travers les conditions globales. Nos décisions doivent ainsi s’inscrire dans une réflexion large et dépasser le microcosme de l’immobilier genevois», dit Valentine Barbier-Mueller. Son aînée Marie ajoute: «Dans un marché fragmenté, l’évolution passe par la valeur ajoutée. La qualité a un prix, mais, surtout l’absence de qualité, a un coût. Pour continuer à développer notre société, le numérique doit avant tout nous permettre de gagner en efficacité et en rapidité, afin de dédier plus de temps à l’humain.

Il faut automatiser les tâches qui usent, pour que les forces humaines se consacrent à la satisfaction du client. C’est le client qui décide et nous sommes là pour le servir; c’est en cela que la technologie doit nous aider. Valentine rebondit: «Être sceptique quant aux nouvelles technologies, dont fait partie le numérique, et à leur valeur ajoutée, est un peu léger. Cela a créé et continuera à créer de l’emploi. Il y a des évolutions naturelles, qu’on le veuille ou non, il faut les accueillir et en exploiter l’apport pour progresser. Il faut être un peu créatif, avoir une vision inclusive et globale. C’est

en ce sens que les trois piliers de développement durable que porte le groupe SPG-Rytz restent notre leitmotiv permanent, à savoir la qualité environnementale, l’équité sociale et le développement économique».

Au Comptoir Immobilier, l’avenir est également dignement représenté par un jeune homme à la fois sensible et aguerri, Quentin Epiney. Plutôt attiré par les milieux artistiques durant l’enfance et le début de ses études, c’est à l’issue d’un stage dans l’entreprise fondée par son père que le jeune homme eut un déclic. L’immobilier sera son avenir, le développement du Groupe familial sa mission. Depuis près de 8 ans, ce jeune papa de deux enfants s’attelle aux côtés de son père au déploiement de la marque Comptoir Immobilier. Développement d’un réseau international, redéfinition des valeurs de l’entreprise ainsi que de la stratégie marketing; ses visions de l’avenir s’envisagent avant tout sur l’humain, tout en gardant à l’esprit la grande responsabilité qui lui incombe. «Le challenge est de répondre aux besoins et aux attentes

Quentin Epiney.

de nos clients propriétaires, mais aussi des locataires et tiers habitants, envers qui nous avons une responsabilité. Sans perdre de vue les objectifs économiques, nous devons avancer avec éthique, tout en nous remettant en question, du fait que notre rôle s’inscrit sur la durée et impacte le développement urbain, l’empreinte carbone de nos quartiers et la vie des communautés qui y résident».

A la question de la ville du futur, Quentin Epiney répond: «Pour avoir un développement urbain sain et dynamique, il faut commencer par préserver l’extra-urbain, puis rendre nos villes plus «smart», notamment en prenant de la hauteur. L’ environnement dans lequel nous vivons quant à lui regorge de forces naturelles, qu’il convient d’exploiter intelligemment.

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treprises libèrent des bureaux internes pour y accueillir des travailleurs externes «nomades», créant ainsi de nouvelles synergies de travail. Et c’est là l’une des pistes. Travailler de manière indépendante, mais collaborative. Cela donne plus d’importance au réseau, aux échanges, et à une forme de liberté certaine. En ce qui concerne le numérique, la prudence et l’expertise sont de mise. Il faut voir cela comme un océan de données où chaque professionnel essaie de combiner les outils standards (Google Ads, Instagram, YouTube) avec les nouveaux mots «tendance» (réalité augmentée, 360°, BIM, etc.), parfois de manière réfléchie mais souvent

Diane et Alix Barbier-Mueller.

Même s’il est sain d’encourager les formes de mobilité publiques, il faut investir dans les solutions respectueuses de l’environnement, tout en préservant le confort moderne auquel s’est habituée notre civilisation. Et d’ajouter: La Suisse et les villes romandes doivent se poser la question de leur compétitivité et de leur positionnement sur la scène internationale. La Suisse a d’immenses qualités, elle doit oser, ne pas avoir peur des forces disruptives et encourager les innovations. Nous avons la chance d’avoir grandi dans une culture tolérante et démocratique. Dans ce monde en évolution constante, la Suisse doit être gardienne de ces valeurs pour que nos enfants puissent en bénéficier à leur tour», conclut-il.

Notre tour d’horizon des jeunes loups de l’immobilier fait escale vers le pont de la Coulouvrenière, près duquel nous avons rencontré Diane et Alix BarbierMueller, membres de la direction de la Régie Pilet & Renaud SA, et qui d’emblée expriment leur vision d’un métier évolutif: «Il convient avant toute chose de comprendre les besoins des gens. L’heure est à l’immédiateté et notre époque permet de booster certaines lourdeurs administratives grâce à l’outil numérique. L’époque est également à la réaffirmation des droits basiques. L’environnement doit être roi, la parité hommesfemmes respectée et l’innovation stimulée.

Chez Pilet & Renaud SA, 60% de l’effectif est féminin et nous avons à cœur de miser avant tout sur l’humain , rappelle Diane. Sa sœur Alix, responsable stratégie environnementale et digitale à la régie, exprime quant à elle l’impétueuse nécessité de se tourner vers la gestion verte de nos modes de vie futurs. «Le traitement des déchets est un des enjeux majeurs lorsque l’on se projette dans

le monde de demain. La densification de notre planète conduit à une explosion démographique de nos villes et je pense que les centres urbains vont devoir prendre de la hauteur pour maintenir une surface au sol suffisante pour pallier les besoins de ressources. Les technologies doivent être mises au service de l’écologie dans son sens large et les bâtiments doivent impérativement être intelligents, tout en consommant moins. Les nouvelles technologies sont un atout pour construire le monde de demain, mais le bon sens reste aussi de mise dans cet enjeu.

Notre génération doit bâtir une transition réussie vers la ville de demain, mêlant avec pragmatisme datas et énergie verte. L’ aboutissement sera peut-être un jour de voir des animaux à l’état naturel en ville, car ne l’oublions pas, c’est toujours la route qui coupe la forêt et non l’inverse», termine, optimiste, Alix Barbier-Mueller.

L’avenir m’intéresse, c’est là que je compte passer le reste de ma vie! (Woody Allen) Avant de conclure sur cette génération de la transition, nous avons demandé à un jeune homme doté d’une vision à 360° du monde de l’immobilier son avis sur la question. Ancien responsable communication de groupe Batineg, Jonathan Lotito s’est lancé il y a peu dans l’entreprenariat et a créé ThinkTwice, agence en conseil et communication. «L’une des tendances que l’on peut observer dans notre génération et qui bouleverse l’ensemble du monde actif est la nomadisation du travail. Le coworking a pris, et continue de prendre, énormément d’ampleur. On remarque même que certaines en-

Jonathan Lotito.

en vrac, sans réelle stratégie. Ces nouveaux outils sont extrêmement performants, mais sans maîtrise, cela n’est pas constructif», conclut Jonathan.

Tout l’Immobilier (né dans la génération Z, créé par des baby-boomers et alimenté par une équipe multigénérationnelle) rencontre ici une génération Y passionnée, prudente, engagée, lucide, humaine et optimiste. Les enfants du millénaire entretiennent le sentiment de communauté diffusé par une idée de partage. Le monde de demain n’a jamais été aussi menacé et c’est pour cela que chacun exprime une si furieuse envie de se battre. Un monde qui semble ouvrir, grâce aux nouvelles technologies, un champ des possibles abyssal, mais qu’il conviendra de baliser pour ne pas sombrer dans la dépersonnalisation, voire la déshumanisation, que peut engendrer le virtuel. Un monde qui accueille ceux que l’on commence à appeler la génération Alpha. Simple retour au début de l’alphabet grec ou expression d’un renouveau continu… et si nous prenions enfin un vrai nouveau départ?

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Maximilien Bonnardot

L E S Q U AT R E V É R I T É S D E J E A N - M A R C VA U D I A U

La beauté des choses

E

n quelques décennies, deux pactes ont été rompus: l’un avec l’espérance, l’autre avec le savoir. Cette double rupture a entraîné peu à peu une amertume caractéristique, qui provient d’une privation essentielle au cœur de l’homme, celle de la beauté des choses. Il s’agit, intérieurement, de la beauté qui réside dans la confiance en l’avenir ou même en l’au-delà; et extérieurement, de celle qu’on trouve dans la présence des grandes œuvres humaines.

Ce qui manque le plus est d’abord un projet suffisamment puissant pour qu’il puisse aimanter la confiance de chacun. Depuis que Dieu est mort, que les églises se vident et qu’on ne sait pas où on va, le désert gagne et chaque homme est seul sur terre. Cette figure de l’homme seul qui traîne son désenchantement me semble l’effet du pacte

rompu avec l’espérance. Non pas avec l’espoir, qui est une donnée psychologique, mais avec l’espérance, qui est une vertu, un souffle intérieur qui permet à la journée, au mois, à l’année d’avoir un sens transcendant.

«La culture a devrait élever les hommes vers la beauté des choses... Car c’est ce qui leur manque le plus».

Quant à la transmission du savoir, via l’école et l’Université, elle est en chute libre. Depuis que ces institutions majeures ont oublié leur mission, qu’elles font du social à tout va, qu’elles sont devenues le creuset de la

pensée idéologique, qu’elles ont remplacé la lutte des classes par la lutte des genres et par l’omniprésente doxa climatique, l’apprentissage de la lecture, du calcul, ainsi que celui des œuvres de génie décline régulièrement.

Or c’est en côtoyant la beauté que les élèves et plus tard les étudiants - pourront dire que la culture leur appartient. Le monde culturel d’aujourd’hui n’a plus rien à voir avec celui des années quatre-vingt; la déconstruction a été une destruction en règle. Mais plus il disparaît, plus on lui confie une nouvelle mission, inlassablement manquée d’ailleurs: celle de cimenter le lien social et de renforcer la cohésion, voire l’identité de chacun.

C’est louable. Mais peut-être que la culture a un autre destin, celui d’élever les hommes vers la beauté des choses; car c’est ce qui leur manque le plus.

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I M M O B I L I È R E

AZNAR & CIE

«Mettez toutes les chances de votre côté pour acheter la propriété de vos rêves!»

Créée en 2010, la société de financement Aznar & Cie propose des services uniques pour faciliter l’accès à la propriété. Calcul de la capacité d’achat d’un bien immobilier, étude et préparation de dossiers de financement, recherche de la meilleure offre de prêt hypothécaire, conseils avisés. Quel est le secret de réussite de cette dynamique entreprise de courtiers en financement? Jean-Marc Aznar (photo), fondateur et directeur de Aznar & Cie, nous dévoile en toute transparence quelques-unes des recettes qui ont rendu plus d’un acquéreur heureux.

- Qu’est ce qui vous a poussé à créer Aznar & Cie? - L’expérience. Lorsque j’ai souhaité devenir propriétaire, cela a été un réel parcours du combattant. Entre le tourisme bancaire pour obtenir un crédit aux meilleurs taux, les connaissances requises et les nombreux rendez-vous avec l’agence immobilière, le notaire, la fiduciaire durant le temps libre, sans oublier le dossier à préparer … J’ai pensé qu’il fallait donner un sérieux coup de pouce dans ce domaine.

- Quel est votre point fort?

- Nous sommes à la fois un intermédaire et un facilitateur. Nous recherchons de façon neutre et subtile la meilleure offre de prêt et la plus adéquate pour l’acquéreur. Il ne faut pas oublier que chaque banque possède ses propres critères d’attribution, qui rendent le montage d’un dossier de financement très complexe.

En l’apprêtant et le ciblant quasi immédiatement à l’institut financier présentant les meilleurs atouts et conditions requises au profit du client, nous accélérons le processus et la réalisation de la vente. Aujourd’hui avec les conditions d’emprunt qui évoluent sans cesse, la conjoncture et la législation pas toujours évidentes à cerner, il est plus que recommandé de faire appel à un professionnel qui saura vous guider dans les eaux agitées du marché hypothécaire.

- Qu’est-ce qui motive les banques et les acteurs de l’immobilier à travailler avec vous ?

- Tout simplement le savoir-faire… Les banques et nos partenaires ont rapidement compris l’intérêt de collaborer avec nous. En effet, nous soumettons aux banques des dossiers complets qui ont déjà fait l’objet, au préalable, dans nos services, d’une analyse de plausibilité de financement du projet. Cette même étude permet également d’informer les acteurs de l’immobilier de la capacité réelle d’emprunt possible pour les clients; le cas échéant, elles peuvent les réorienter vers un autre bien correspondant mieux à leur situation. Pour tous les intervenants, cette méthode de travail est un gain de temps précieux et constitue un gage de stabilité et de sécurité indéniable.

Gagnez du temps et de l’argent lors de votre recherche de financement.

- Si ce n’est pas le client qui paie, où puisez-vous votre rémunération?

- Nous sommes rémunérés par les organismes financiers pour le travail que nous fournissons. Nous sommes un partenaire idéal dans la constitution et l’étude complète du dossier en vue de son acceptation.

- A ce jour quelle est la plus-value de vos services ?

En Suisse la banque reste la référence institutionnelle pour chacun d’entre nous, et à juste titre. Toutefois, il ne faut pas oublier qu’elle va mettre en valeur son entité et ses avantages, tandis que chez Aznar & Cie, nous poursuivons un unique objectif: faire gagner du temps et de l’argent à notre clientèle, en toute neutralité, en proposant les meilleures conditions à l’instant T. Véronique Stein Aznar & Cie GE: Route de Thonon 61 - 1222 Vésenaz - Tél.: +41 (0)22 827 19 19 VD: Chemin de Pallin 6 - 1009 Pully - Tél.: +41 (0)21 925 72 95

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PUBLIRÉDACTIONNEL

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É C O L O G I E

DÉVERSE À REMBLAI

Le consortium Induni-Girardi-Piasio veille sur l’environnement Il y a urgence: l’autorité cantonale est contrainte d’autoriser en masse les exportations de matériaux excavés lors des chantiers de construction. L’Etat de Genève, conjointement avec les propriétaires et le consortium, a l’intention d’autoriser la réalisation d’une déverse à remblai, soit une décharge de matériaux d’excavation non pollués, sur les communes de Bellevue et de Collex-Bossy. Bien que les riverains soient inquiets, toute la rigueur de contrôle nécessaire a été apportée au projet. En plus de décongestionner la filière d’évacuation, on créera là une zone de biodiversité.

Retrouver l’équilibre du sol, pour qu’il redevienne productif.

O

n peut estimer actuellement à plus de quinze millions de kilomètres par an la distance parcourue pour évacuer les «déchets» ou roche-mère des chantiers genevois par le biais de l’exportation, et la tendance ne va pas en s’améliorant. Ce constat alarmant a incité de grandes entreprises genevoises, tel que le consortium Induni-Girardi-Piasio, à prendre contact - il y a quelques années déjà - avec les agriculteurs propriétaires du canton pour trouver des sites de remblaiement appropriés.

Celui de Bellevue/Collex-Bossy est le premier à correspondre aux critères recherchés: idéalement située à proximité de Genève, une grande zone avait autrefois servi à déverser les matériaux reelégués par la construction de l’autoroute Genève-Lausanne. «Les horizons A, B et C (couches du sol respectivement composées d’humus, de sous-couche

Les horizons du sol.

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É CO L O G I E

et de roche-mère) avaient été chamboulés. Il en est résulté un champ dénaturé, sur lequel plus rien ne poussait correctement», explique Thomas Banfi, chef de projet au sein du consortium.

Un agriculteur genevois, M.Girardet, a relevé le défi de transformer ce terrain. Lorsque son fils Laurent reprend l’exploitation, il décide de développer un élevage de bisons. Le projet du consortium finit par le convaincre, ainsi que d’autres propriétaires: le terrain sera restitué à l’agriculture (zone avec replantation en bonne saison chaque année) et deviendra un véritable poumon de nature.

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Cycle d’une décharge de type A

Etat de référence, zone agricole.

Décapage des sols.

Installation temporaire qui retourne à son affectation d’origine

Mesures envisagées Pour éviter toutes les nuisances que le projet pourrait occasionner, le consortium a prévu une série d’actions et s’est entouré des meilleurs ingénieurs (experts environnementaux, géologues, géotechniciens, hydrologues, biologistes, architectes-paysagistes, etc.). La biodiversité ne sera pas en reste. Des mesures Remblayage.

Remise en état des sols.

Zone rendue à l’agriculture. de compensation et de revitalisation paysagère sont prévues, avec des plantations de cordons boisés sur en collaboration avec un groupe de travail sons qui paissent dans le périmètre, la plupart la route des Fayards (600 mètres linéaires), spécialiste de la faune et de la flore. pourront rester sur place, puisque la décharge sur la route de Collex (180 mètres linéaires) Les réseaux écologiques seront valorisés et les se réalisera par étapes successives. «En un et au chemin de l’Echappée (310 mètres li- espèces indigènes sauvegardées. Tas de pierres mot: le sol renaîtra de ses cendres et une cicanéaires). S’ajoutera la plantation de haies bo- pour reptiles, abris à chauve-souris, habitats trice du passé sera réparée!», conclut Thomas cagères (plus de 1790 mètres linéaires), dont pour mammifères et insectes sont parmi les Banfi. les essences seront sélectionnées avec soin, actions prévues au programme. Quant aux biVéronique Stein

Rendez-vous de la jurisprudence 2e conférence

LES RENDEZ-VOUS DE LA JURISPRUDENCE 2019 Jeudi 20 juin 2019 de 16 h30 à 18 h30

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FINANCE IMMOBILIÈRE PA R

STEPHAN

MISCHLER

DIRECTEUR DE DL MONEYPARK

Chronologie de l’acquisition immobilière 1/2 Pour que le projet d’acquisition devienne réalité, la maîtrise de la chronologie d’acquisition sera capitale. Nous allons donc développer les différentes phases et leurs particularités.

Phase 1 - Le potentiel d’achat Bien que ce ne soit pas une obligation, il est fortement recommandé de passer par cette étape, qui aura pour but de mettre en relation le rêve et la réalité. Non pas qu’il y ait forcément une différence entre les deux, mais précisément pour déterminer les possibilités d’achat en considérant l’ensemble des règles liées au financement.

Ainsi le prix d’achat, la sélection des fonds propres, les optimisations fiscales possibles agrémentées de différentes recommandations spécifiques seront-ils déjà clarifiés. Si l’apport des fonds propres doit se faire par la prévoyance, privée ou professionnelle, il est recommandé d’anticiper en effectuant une demande sur les conditions de retrait.

Fort de ces informations, les recherches pourront-être plus ciblées et concrètes.

Phase 2 - La recherche d’un bien La question du budget étant réglée, la recherche du bien peut débuter. Des critères

d’ordre pratique interviendront, comme par exemple la zone géographique, la proximité des transports, des écoles, des commodités ou encore les éventuelles nuisances. Le but étant bien évidement de ne pas regretter son achat et surtout d’en favoriser le rendement en cas de revente future.

Cela dit, en finalité, le coup de cœur qui tient, lui, de l’émotionnel, prévaudra certainement…

Phase 3 - La réservation Lorsque la perle rare a été dénichée et que la décision d’achat est prise, il sera question de ne pas perdre trop de temps! Quoiqu’elle puisse faire l’objet d’un simple accord oral entre vendeur et acheteur, la réservation du bien se fait très souvent par écrit et moyennant le versement d’un acompte. N’ayant pas encore, à ce stade, d’accord définitif d’un établissement financier, il est important de conditionner cette réservation à l’obtention d’un financement. Le but étant de ne pas prendre de risque sur l’acompte versé, dans

l’hypothèse d’un refus de crédit. Notons que même si les conditions d’octroi sont remplies, la valorisation du bien immobilier par l’organe prêteur peut poser problème.

Phase 4 - La demande de financement Cette étape consiste à établir un dossier complet sur l’objet et sur le(s) débiteur(s).

Les possibilités de montage financier visant à améliorer la situation financière du client doivent être établies.

A titre d’exemple, citons le cas d’une personne disposant de 40% de fonds propres et sollicitant un financement de 60%. L’apport de fonds propres minimum étant de 20% (hors frais d’achat de 5%), est-il plus judicieux d’avoir un prêt minimum, soit 60%, ou emprunter plus et avoir une charge d’intérêts plus élevée, mais un capital disponible pouvant servir de levier dans une stratégie fiscale?

Les demandes de financement seront donc établies en conséquence et envoyées aux établissements financiers pour analyse.

Sprints de l’immobilier

LES SPRINTS DE L’IMMOBILIER 2019 1ère manche jeudi 13 juin de 9 h à 12 h

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Lorsque la perle rare a été dénichée, il ne faut pas perdre trop de temps!

Revenant sur la phase 1, s’il est convenu d’utiliser le(s) 2e et/ou 3e pilier(s), le nécessaire devra être fait pour obtenir une simulation avant et après retrait, les formulaires pour retrait ou nantissement des avoirs, ainsi que les délais pour la libération des fonds.

Après une courte période, en pratique de deux à dix jours, voire plus selon les cas, des offres fermes seront communiquées par écrit.

Si le financement est accepté, alors un rendez-vous chez le notaire sera envisageable.

Lors de notre prochaine chronique, nous

verrons les derniers points relatifs à cette chronologie. Nous traiterons également de la phase finale des négociations avec l’établissement financier, qui consistera à fixer le modèle hypothécaire et les conditions de taux souhaités.

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A N A LY S E

INSTITUTION DE LA RIVE DROITE

Happy Birthday M Pickwick! r

La coutume de Tout l’Immobilier n’est pas de céder à l’anglophonie ambiante, mais en l’espèce, cela s’imposait!

Au 80 de la rue de Lausanne, Mr Pickwick affiche en effet fièrement son demi-siècle dans une ambiance anglosaxonne décontractée. Ouvert en mai 1969, le pub fête son jubilé durant tout le mois de mai.

M

r

Pickwick fête ses 50 printemps! Le premier pub de Suisse a ouvert ses portes le 7 mai 1969. Et si l‘on en croit les brasseurs anglais qui l’ont fondé, Mr Pickwick serait même le premier véritable pub anglais créé par des Britanniques en Europe occidentale.

Situé au bout de la rue de Lausanne, non loin de la Place des Nations et à proximité de nombreuses missions étrangères, son slogan «Where People Meet» reflétait alors – et c’est toujours le cas - le lieu de rencontre par excellence de la population internationale et diplomatique. En 2019, on y parle toujours essentiellement anglais

Les régies en un clin d'oeil

Le jour de l’inauguration, le 7 mai 1969, avec le «vrai» Mr Pickwick et deux charmantes hôtesses.

– mais avec de bonnes raisons, loin du snobisme de ces patrons français s’obligeant à parler (mal) anglais entre eux. Et à ses tables et à son bar, le pub a bien souvent accueilli des ambassadeurs, des consuls, des diplomates et même un futur président des Etats-Unis!

Bush et sa bière

Vos contacts utiles Route de Chêne 36 1208 Genève T: 058 810 30 00

moservernet.ch

Genève I T +41 22 707 10 10 Carouge I T +41 22 827 55 55 Nyon I T +41 22 365 92 00

Chemin Malombré 10 1206 Genève T: 022 839 09 00

Il faut savoir que dans les années 70, l’antenne CIA à Genève était logée dans le même bâtiment du 80 de la rue de Lausanne. Lorsque Georges W. Bush, alors directeur de la CIA, venait visiter ses troupes, il ne loupait pas Mr Pickwick! D’anciens clients l’ont souvent vu au bar, une bière à la main. Les Marines qui gardaient l’antenne américaine faisaient facilement, dit-on, le «coup de poing» avec les clients du pub et même avec la police locale. Autres temps, autres mœurs. Aujourd’hui, Mr Pickwick est plutôt connu pour son ambiance détendue et conviviale! «Je crois que nous n’avons jamais engagé de service de sécurité à l’entrée, indique le propriétaire des lieux, Jean-Denis Scheibenstock. Cela fonctionne sans videur. L’ambiance pub, le service au bar, fait que tout le monde parle à tout le monde!». Le lieu a semble-t-il beaucoup plu à un certain lanceur d’alerte du nom d’Edward Snowden qui, dans son livre «Everything You Know about the Constitution is Wrong», mentionne un pub genevois ressemblant étrangement à Mr Pickwick.

Le plus grand pub de Suisse

Ici votre adresse utile

A l’origine, le bar n’occupait que le rez-de-chaussée du 80, rue de Lausanne. «Je l’ai racheté à la chaîne du même nom en 1997, explique Jean-Denis Scheibenstock. Je l’ai développé en plusieurs T O U T L’ I M M O B I L I E R • N O 9 4 9 • 3 J U I N 2 0 1 9

A N A LY S E

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CHRISTIAN BONZON

Les régies enenununcliclinnd'd'oeioeill

VosVoscontcontaactctssututilileses Le pub Mr Pickwick en 2019.

étapes», ajoute celui qui travaille également dans le domaine de l’équipement médical.

En 2002, l’«Office Bar» ouvre ses portes au sous-sol. Mr Pickwick devient dès lors un acteur de la promotion musicale et de la scène vivante, avec une programmation hebdomadaire (Quizz, Comedy Show et concerts). Avec plus de 260 événements par an, cela représente une centaine de concerts: Mr Pickwick fait aussi office de soutien de la scène musicale genevoise… sans aucune subvention.

Le pub s’est encore développé en 2006 pour inaugurer le «City Lights», qui héberge des DJs locaux chaque semaine. Avec ses 1200 mètres carrés, Mr Pickwick est non seulement le plus ancien, mais aussi le plus grand pub de Suisse. On y célèbre dignement de nombreuses fêtes comme la Saint-Patrick, mais aussi Halloween ou l’Australia Day, et on se mobilise aussi, comme il y a dix jours, lors de la retransmission de l’Eurovision! En matière de sport, le pub se targue de pouvoir montrer quasiment tous les événements de portée mondiale. Avec différents matches diffusés simultanément sur ses nombreux écrans HD, dans des ambiances souvent incroyables, tous les amateurs de sport y trouvent leur bonheur en dégustant l’une des seize bières pression du pub.

Valérie Duby

Mr Pickwick, rue de Lausanne 80, 1202 Genève.

Ouvert tous les jours de 11 h. à 2 h., les vendredi et samedi jusqu’à 4h.

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Rue François-Perréard 4 Rue François-Perréard 1225 Chêne-Bourg 4 1225 Chêne-Bourg T: 022 349 12 49 T: 022 349 12 49

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Mais qui est Mr Pickwick?

Les «Papiers posthumes du Pickwick Club» sont une œuvre de jeunesse de Charles Dickens (1812-1870) et un véritable phénomène dans la littérature britannique. Publié entre 1836 et 1837, il retrace les aventures d’un club de célibataires parcourant l’Angleterre afin d’observer les mœurs de leurs concitoyens. Les quatre membres du club vont connaître des péripéties comiques, qui ne tournent pas toujours à leur avantage. Mais ni les accidents ni les escroqueries n’entament l’optimisme pickwickien. Bien que naïf, Mr Pickwick fait preuve d’une jovialité toute philosophique et se conduit en gentleman bienveillant malgré les circonstances.

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ART DE LA PIERRE 5

Spéculation ou intuition Le spéculateur achète un bien immobilier pour le revendre. Il n’est qu’un agent de passage, qui se nourrit du gras de la différence. Dans un univers composé uniquement de spéculateurs, le prix de la pierre ne s’aventurerait que dans le sens de la hauteur. A chaque opération achat-revente, une marge de satisfaction. Un partage étudié avec l’autorité fiscale, on fait les comptes et l’on passe à l’affaire suivante.

Les spéculateurs se reproduisent à très grande vitesse. En effet, si cela fonctionne pour Tartempion, cela fonctionne pour Trucmuche.

L

A bonne occasion, je me porte acquéreur. La négociation culturelle imposée et voilà l’opportunité consignée. Le business entre spéculateurs ne connait de limites que celles de l’argent à trouver et de l’acheteur à gagner. Où dé-

goter l’argent, comment attraper le client.

Il y a nombre d’experts en la matière. A chaque expert son discours et sa méthode.

L’art dans la démarche, la science dans la pratique, la raison est absente de la dynamique. Le phénomène s’autorégule dans le

fantasme des certitudes. Il y a encore de la distance jusqu’au bord de la falaise.

L’intuition propose sa feuille de route. Se faire un chemin réfléchi dans la jungle spéculative, c’est plutôt hardi. Sun Tsu connait bien le spéculateur, ce n’est pas

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H U M E U R S

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un ennemi, c’est un facteur de complication à intégrer dans la stratégie. Il ne faut pas fatiguer toutes les affaires; il faut ressentir les bonnes affaires, avec l’esprit, le cœur, le ventre, le métier, l’expérience. Le jeune professionnel confirmé en début de parcours n’est pas semblable au vétéran accompli encore en apprentissage. La vision n’est pas la même selon que l’on soit respectueux ou présomptueux. Embabouiner, séduire, enjôler, attraper, tendent à devenir, duper, abuser, tromper. Acheteur échaudé craint l’eau froide. Le dernier client a disparu. Toutes les tentatives de fourberie n’obtiennent pas le succès. Juste, pas juste, le seul juge c’est la loi du marché. L’intuition vous dira quand ne pas acheter. L’instinct vous dira quand acheter. La pierre ne bouge pas, elle est de qualité immobilière, elle est à portée de flair.

La vision du spéculateur se réalise dans l’auto-conviction. Tant que cela marche, ne rien changer. La chance, le danger, le présentiment alertent le raisonnement par intuition. Dans les deux situations, les facteurs de prise de décision pilotent aux instruments. Des instruments naturels pour l’intuition. Des instruments artificiels pour la spéculation.

On peut faire des affaires des deux manières. Le gagnant à l’arrivée sera celui qui s’est instruit sur les règles du jeu, ou le veinard.

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S E M A I N E

ANIÈRES ET PREGNY-CHAMBÉSY

Douceur de vivre aux portes de Genève Trois villas mitoyennes, inédites parenthèses de sérénité nichées dans un écrin de verdure dans la paisible Anières. La quiétude d’un petit bâtiment résidentiel à Pregny-Chambésy, célèbre commune entre lac et nature, ouverte sur la ville et le monde. D’une rive à l’autre du Lac de Genève: deux programmes construits et commercialisés par Capelli, l’entreprise familiale réputée pour sa haute expertise dans l’art de vivre.

«S

erenity», les trois maisons familiales intensément contemporaines portent bien leur nom. Lovées dans la commune d’Anières, à 12 km à peine de la ville de Genève, elles se laissent bercer par des paysages de carte postale, entre Alpes, lac et Jura. Véritable «ensemblier» d’espaces de vie, Capelli Suisse ancre ici son haut principe du bien-être comme une évidence. Au cœur d’une parcelle verdoyante aménagée pour préserver la calme intimité et la sécurité des enfants, les villas de quatre chambres tirent avantage d’une configuration traversante, complice de la lumière naturelle. Au rez, le séjour s’ouvre sur une terrasse aménagée et un jardin bordé de haies. Même le sous-sol, avec sa salle de jeux de plus de 40 mètres carrés, sa buanderie, sa cave à vins, est éclairé naturellement par des sauts-de-loup. Elégante épure architecturale, confort optimal, le programme «Serenity», qui sera livré à l’automne 2020, est plus qu’une très belle adresse: c’est décidément une promesse d’harmonie pérenne.

«Serenity» à Anières, trois maisons résolument contemporaines.

Pregny-Chambésy, le charme résidentiel Reflétant son image privilégiée dans «Les Résidences des Chênes», la prestigieuse et paisible commune de la rive droite profite incontestablement d’une situation de premier ordre, à 10 minutes de l’aéroport, proche des organisations internationales et à trois pas de la ville. En pleine verdure, dans un petit bâtiment contemporain aux accents graphiques, les lumineux appartements de cinq pièces, en cours de commercialisation, jouissent de belles prestations: matériaux nobles, jardin clos arboré. Grâce notamment à son excellente orientation, l’ensemble bénéficie du label de haute performance énergétique (HPE). L’espace de nuit comprend une chambre de maître avec salle de bains attenante. Le rez s’ouvre sur une terrasse et un jardin privatif, les 1er et 2e étages bénéficient de généreux balcons offrant des vues dégagées. En devenant propriétaire de ce programme, vous bénéficiez également de l’accès privé à la plage communale.

Capelli Suisse, un fort dynamisme genevois et régional Pour sa sixième année d’implantation à Genève, l’entreprise fondée à Lyon il y a plus de 40 ans affiche un essor réjouissant et de sérieuses ambitions pour l’avenir. «Aujourd’hui, tant les politiques que les citoyens réfléchissent à l’échelle du Grand Genève. La croissance continue de ces dernières années impacte tout le territoire, observe Vincent Marsicano, directeur commercial et marketing pour Genève et la région Rhône-Alpes. Capelli Suisse vise précisément à s’inscrire dans cette dynamique comme précurseur de l’immobilier. Et ce, à tous les échelons, de la villa aux logements collectifs». L’agence genevoise ne pilote pas moins de 17 opérations en parallèle, à la fois sur le canton de Genève, en Haute-Savoie et dans le Pays de Gex, tout en accompa-

En pleine verdure, «Les Résidences des Chênes» à Pregny-Chambésy.

gnant celles et ceux qui veulent accéder à la propriété ou investir. En proposant des biens pour tous les budgets des deux côtés de la frontière, l’expert peut se targuer d’exercer une compétence rare. Prêt à se développer également en Suisse romande, Capelli Suisse poursuit le développement d’un groupe familial,FUTUR coté à la Bourse de Paris depuis !

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DEVELOPPEMENT URBAIN

Un family office défend la qualité architecturale Préserver, valoriser et transmettre le patrimoine immobilier à la génération suivante font partie des missions d’un family office. Principalement active dans la gestion des biens immobiliers de la famille Minkoff, la société FM Management met désormais aussi au service de quelques autres familles ou entités ses compétences acquises au fil des générations. Des projets exclusifs sont ainsi en train de voir le jour à travers la République et canton. faire de la spéculation, mais à conserver les biens pour les générations suivantes. Nous voulons pouvoir en être fiers dans le futur», précise Alexis Minkoff.

L’architecture comme exigence et style de vie «Qu’il s’agisse d’un immeuble, de bureaux, d’une boutique, d’une maison individuelle ou d’un appartement, chaque projet exige GROS PLAN

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e fondateur et CEO de FM Management, Alexis Minkoff, est bien connu dans le milieu de l’immobilier. Fils de Francis et petit-fils d’André - à qui l’on doit de grands projets de développement immobilier à Genève depuis 1957 -, Alexis Minkoff a une longue carrière de consultant immobilier. Il a notamment été en charge de la réalisation du nouveau quartier de La Florence, commercialisé en 2014 ; avec ses 230 logements PPE, HM et ZD locatifs, cet ensemble résidentiel est reconnu aujourd’hui pour sa qualité de vie. Depuis plus d’une dizaine d’années, il s’occupe de la gestion et du développement du patrimoine immobilier familial, constitué pour bonne part d’immeubles

locatifs situés dans le Canton de Genève.

En 2016, il fonde la société FM Management. Avec aujourd’hui huit collaborateurs, dont certains exclusivement dédiés à la gestion des biens de la famille Minkoff, FM Management a pour objectif d’offrir un service personnalisé à ses clients, selon une approche visant l’excellence. Également active dans le domaine de la promotion, la société a mandaté le bureau d’architectes DVK pour la conception de plusieurs projets d’importance et le groupe Beric pour la direction des travaux. S’ajoute Pierre-Alain Schusselé, un «ambassadeur» au regard critique et investi de la mission de représenter les intérêts de particuliers. «Nous ne cherchons pas à

FM Management est une société active à Genève et en Suisse romande, dans l’immobilier et la construction. Elle offre une palette de prestations dans tous les domaines de l’immobilier: gestion locative, gestion de copropriétés, construction et développement de promotions immobilières, rénovation de biens immobiliers, courtage (achat et vente), expertise/ évaluation immobilière et conseil. En ce qui concerne la plate-forme informatique, la comptabilité immobilière, l’assistance juridique et le contentieux, FM Management travaille avec des régies immobilières agréées USPI et des mandataires spécialisés parmi les plus réputés sur le marché.

FM Management 10, rue du Vieux-Collège CP 3653 – 1211 Genève 3 Tél.: (022) 312 13 33 E-mail: info@fm-management.ch www.fm-management.ch

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P R O J E T

I M M O B I L I E R

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Espace, lumière et tranquilité, au cœur d’un parc chênois.

un temps de réflexion incompressible pour atteindre la qualité d’inspiration et d’exécution légitimement souhaitée et attendue par le maître de l’ouvrage», rappelle Brigitte Jucker-Diserens, directrice du bureau DVK. «Cela ne suffit plus de parler de qualité en architecture, renchérit Alexis Minkoff, le site, l’essence des lieux, le bien-être des habitants et les aspects environnementaux doivent être minutieusement pris en compte dès la conception du projet». Une promotion va

ainsi démarrer cet automne sur la commune de Chêne-Bougeries, dans un parc d’environ 12 000 m2. Le projet - qui fait la part belle à la biodiversité - répond au standard de très haute performance énergétique (THPE).

Il comprend trois immeubles, totalisant 23 luxueux appartements sécurisés, des prestations haut de gamme (piscine intérieure, gym, spa, etc.) et un service de conciergerie intégré.

Autres exemples: FM Management a initié pour le compte d’une famille tiers la

GROS PLAN

Des appartements de standing en zone de développement: les «Terrasses du Foron» FM Management est maître d’ouvrage d’une nouvelle promotion à Thônex, dont la livraison est prévue pour mai 2020. Il s’agit d’un immeuble de quatre niveaux à la forme orthogonale; il comprend 13 appartements à vendre en PPE à des prix contrôlés par l’Etat (env.

CHF 7500.-/m2). Malgré cette contrainte budgétaire, FM Management a développé tous les détails du projet dans un souci constant de durabilité, d’éthique et de qualité.

Le bâtiment, conçu en haute performance énergétique (HPE), est réalisé en béton armé, avec isolation périphérique extérieure et finition en crépis de modelage monocouche. Les fenêtres et portes extérieures sont en bois-métal; elles comportent une face extérieure en aluminium thermolaqué et une face intérieure en sapin. Chaque appartement est habillé de parquet en chêne naturel. Les murs sont peints en blanc, afin de garantir une luminosité optimale. Un grès cérame sombre enveloppe les pièces d’eau au sol et au mur. Les terrasses, quant à elles, sont revêtues d’un grès cérame imitation bois. Enfin, les habitations s’inscrivent dans un îlot de verdure, intégrant des zones arborées, une pelouse, des cheminements piétons et un bassin alimenté par les eaux de toiture.

construction à Pregny-Chambésy d’un immeuble de trois niveaux + attique avec six appartements locatifs de haut standing. A Cologny, une résidence exclusive à l’architecture unique est en cours de développement. Quatre villas urbaines sur trois étages (rez+2) en standard THPE (environ 550 m2 chacune de surface utile!) vont bientôt voir le jour dans le quartier très prisé de Florissant. «Quels que soient les clients, nous les traitons avec le même respect et suivons de près l’ensemble du processus de construction, corps de métier après corps de métier», indique le CEO de FM Management.

Une manière de rester responsable de A à Z, qui va bien au-delà de la remise des clefs, puisque la société reste en charge, le cas échéant, de l’administration de la copropriété. Cela durant trois ans au minimum, pour couvrir les périodes de garantie de l’ouvrage et s’assurer que les copropriétaires soient entièrement satisfaits.

Une réelle complicité intellectuelle et esthétique se fait sentir entre les partenaires de ces projets uniques. Mais aussi une forte et incontournable dose de travail en amont, avant de voir se concrétiser les bâtiments.

«Les bonnes idées ignorent le plus souvent ce qu’elles doivent à celles qui les ont précédées», conclut avec malice Pierre-Alain Schusselé.

Informations sous: www.lesterrassesduforon.ch T O U T L’ I M M O B I L I E R • N O 9 4 9 • 3 J U I N 2 0 1 9

Véronique Stein

LA CHRONIQUE DE CGI CONSEILS C E T T E S E M A I N E PA R A N N E H I LT P O L D , AV O C AT E

Quand le locataire ne paie pas Je suis propriétaire d’un appartement, que je loue depuis le mois de novembre. Mon locataire a payé les premiers mois de loyer, mais ne me paie plus rien depuis le mois de mars. Je lui ai envoyé des rappels, mais cela n’a servi à rien. Que puis-je faire? (Jérôme D., Avusy)

L’

une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer. Si le locataire manque à son obligation de payer le loyer, le bailleur dispose de plusieurs moyens légaux d’action. Il peut tout d’abord faire notifier des poursuites à son locataire. Il peut en outre résilier le bail de manière anticipée. Pour des locaux commerciaux, le bailleur peut exercer son droit de rétention sur les meubles du locataire. Enfin, le bailleur peut faire réaliser les sûretés (la garantie bancaire).

En vertu du contrat-cadre romand, déclaré de force obligatoire par le Conseil fédéral, le loyer, ainsi que les acomptes de chauffage et de frais accessoires, sont payables par mois d’avance. Il est également prévu que lorsque le locataire est en retard de plus

de dix jours dans le paiement d’une mensualité et qu’il a fait l’objet d’une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer soit acquitté trimestriellement à l’avance, dès le mois suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure.

En ce qui concerne la poursuite pour les loyers, le bailleur qui estime avoir une créance de loyer envers son locataire peut lui faire notifier un commandement de payer par l’Office des poursuites.

Le bailleur qui recouvre le loyer arriéré par la voie de la poursuite peut simultanément résilier le bail de manière anticipée. En effet, le locataire qui prend du retard dans le paiement de son loyer s’expose à une résiliation anticipée de son bail. Cette résiliation intervient en deux étapes.

11 mars 12:46 Edouard*, locataire Rue Maunoir, Eaux-Vives

« Chère Madame, Je vous remercie pour votre efficacité et votre professionnalisme.

Suite à notre conversation téléphonique, je souhaiterais effectuer le paiement de mon loyer par ordre permanent.

Meilleures salutations.»

Le service Gérance Clientèle

Dans un premier temps, le bailleur doit impartir au locataire un délai pour rattraper l’arriéré, en le menaçant de résilier le bail (ce que l’on appelle communément la mise en demeure). A l’expiration de ce délai, si le locataire n’a pas payé son dû, le bailleur peut résilier le contrat.

Ainsi, dès que le locataire est en retard dans le paiement de son loyer, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui doit être de 30 jours au moins, sauf si le contrat prévoit un délai plus long. Ce délai comminatoire doit être imparti par écrit, de préférence sous pli recommandé.

Lorsque le bail porte sur un logement de la famille, le délai comminatoire doit être donné sous pli séparé à chacun des deux époux,

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même si seul l’un d’eux est titulaire du bail.

Ce courrier contenant l’avis comminatoire doit expressément mentionner qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié.

Le locataire doit en effet clairement pouvoir comprendre que le bailleur se réserve le droit de mettre un terme au contrat de bail si l’arriéré de loyer n’est pas réglé dans le délai fixé.

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C O N S E I L S

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l’arriéré dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail à défaut de paiement dans le délai imparti. Si le paiement n’intervient pas dans les 30 jours suivant la réception de votre lettre de mise en demeure, vous pourrez alors résilier le bail, moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Enfin, si le locataire ne quitte pas votre appartement après la fin du bail, il vous faudra requérir son évacuation en saisissant les tribunaux compétents.

L’importance du délai Si le locataire s’acquitte de la totalité du loyer réclamé pendant ce délai comminatoire, voire même le dernier jour, il sera alors à l’abri d’une résiliation anticipée. Si, en revanche, à l’expiration du délai, le locataire ne s’est pas acquitté en tout ou partie du loyer réclamé, le bailleur peut résilier le contrat de manière anticipée (même si l’entier de l’arriéré est réglé ultérieurement).

A noter que le paiement doit parvenir au bailleur dans le délai de 30 jours. Le seul fait de donner l’ordre à la banque dans ce même délai ne suffit pas. A défaut de paiement dans le délai imparti, le bailleur peut ainsi résilier le contrat, moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois, le délai étant le même qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local commercial.

Si le bailleur entend résilier le contrat de bail qui porte sur un logement de la famille, il devra adresser un formulaire officiel sous pli séparé à chacun des deux époux.

Dans tous les cas, le bailleur devra utiliser une formule officielle ad hoc (avis de résiliation en cas de demeure).

Le bailleur n’est pas tenu de le faire sitôt le délai comminatoire expiré. Il ne saurait toutefois attendre trop longtemps, dès lors qu’une résiliation qui interviendrait de nombreuses semaines après l’expiration du délai comminatoire pourrait paraître abusive (la question s’examine toutefois différemment selon que le locataire a payé ou non son loyer après la fin du délai comminatoire).

Par ailleurs, quand bien même les conditions légales sont respectées, il se pourrait que la résiliation du bail soit annulable, car contraire aux règles de la bonne foi, mais ce uniquement dans certains cas bien précis. Le Tribunal fédéral a

C G I

B R È V E S

Les Sprints de l’immobilier, 1ère manche!

Le bailleur dispose de plusieurs moyens légaux d’action pour obliger son locataire à payer.

jugé que le congé pouvait être annulé dans les cas où le bailleur avait réclamé au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, ou lorsque l’arriéré était insignifiant, ou encore lorsque l’arriéré avait été réglé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire alors que le locataire s’était toujours acquitté à temps du loyer, ou enfin lorsque le bailleur ne résiliait le contrat que longtemps après l’expiration de ce même délai.

Dans des jurisprudences récentes, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser qu’une somme de l’ordre de CHF 650.- n’était pas insignifiante (en l’espèce, des frais accessoires alors que le loyer était réglé à temps) ou que le simple fait que le solde de l’arriéré soit versé deux jours après la fin du délai n’était pas suffisant, puisqu’il fallait encore que les locataires n’aient jamais été en retard dans le paiement de leur loyer.

Dans votre situation, vous pouvez ainsi d’une part initier une procédure de poursuite à l’encontre de votre locataire et, d’autre part, le mettre en demeure de s’acquitter de l’entier de

La prochaine édition des Sprints de l’immobilier aura lieu le 13 juin 2019, à la FER-Genève (98, rue de Saint-Jean), de 9h à 12h. Dix orateurs de renom, avocats spécialisés ou hauts fonctionnaires, vous commenteront en dix minutes chacun les dernières jurisprudences, modifications législatives ou changements de pratique en droit public de l’immobilier. Nouvelles proportions de logements en Zone de développement, changement de pratiques administratives de l’Office du logement, point sur la loi «Longchamp», amendes administratives, Airbnb et LDTR, loyers subventionnés seront, entre autres, abordés durant cette matinée.

Vous voulez rester à la pointe de l’actualité immobilière? Alors inscrivez-vous!

Renseignements complémentaires et inscriptions sur www.cgiconseils.ch.

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Le droit du travail sait-il de quoi il parle?

«Dura lex, sed lex»: le «droit» a une image de dureté implacable, mais de rigueur objective. Deux forums de juristes tenus pour le centenaire de l’Organisation du travail ont donné plutôt une impression de militantisme primaire, ou de formalisme irréaliste. Difficile, après ça, d’identifier la «justice» au «droit».

P

lus d’un mois déjà passé pour l’un... quinze jours pour l’autre... le détail de ce qui s’est dit au symposium international «Le droit en faveur de la justice sociale» (pendant trois jours au Bureau international du travail) et au colloque genevois «L’OIT et le droit social en Suisse» (une journée à UniMail) s’est déjà estompé, aussi va-t-on ici s’en tenir au sentiment d’ensemble. A savoir, que le droit oublie souvent qu’il est à la vie ce que le Lego est à la ville: on y retrouve les formes de la réalité, mais personne ne peut y vivre à demeure... hormis les juristes. Prenons les deux colloques dans l’ordre des dates, même si c’est un troisième – sur la philosophie du droit (à Uni-Bastions) – et un quatrième – sur l’universalité contre l’uniformité (à la Villa Moynier) - qui ont su le mieux prendre du recul, avec les livres de Pierre-Yves Quiviger et de Hurst Hannum... à quoi s’ajoute le souci de Marco Sassòli quant à l’abus de pouvoir des médias.

Ne rien tenir pour «acquis» Du congrès international, j’ai manqué le premier jour, où on discuta entre gens bien des liens entre le droit du travail et les droits de l’homme (drôle de dilemme: même sans sécurité sociale, tous les pays ont une Constitution plus ou moins «sociale»). Mais ce qui m’a frappé lors des deux jours que j’ai pu suivre, c’est le vocabulaire et les références gauchistes «naturels» d’une majorité d’orateurs. A croire que personne ne puisse dire quoi que ce soit de sensé sur la justice sociale sans être affidé de Karl Polanyi ou Thomas Piketty (même John Rawls semble désormais trop «libéral»)... ou abonné au «Monde Diplomatique» dûment cité au

podium comme horizon indépassable des intellectuels progressistes (seul un orateur venu du Nord - Jan Klabbers, sauf erreur – a osé défier les discours obligés). Les patrons ont souvent la langue encore plus «sociale» que leurs «victimes»: la défense des «acquis» est par nature une guerre asymétrique, où – malgré la structure «tripartite» de l’Organisation (...) du travail – la rhétorique syndicale est la loi du genre. C’est même gravé dans le marbre, dès lors qu’on parle de choses aussi sacrées que la «justice sociale», l’«éradication de la pauvreté», un socle de «travail décent», des jobs «de qualité» ou la «garantie» de l’emploi... car «le travail n’est pas une marchandise»: normal donc qu’on rêve d’une «nouvelle merveilleuse révolution» sous les acclamations tripartites.

Protection ou protectionnisme?

Derrière un lexique aussi altruiste, on voit vite que – une fois de plus – justice bien ordonnée commence par soi-même: le droit des cadres de l’Organisation internationale du travail à une «carrière» continue et ascendante dans la maison a été l’objet d’un exposé remarqué. Et malgré l’attitude ambiguë des organisations internationales envers les stagiaires – à bon droit ou non -, une telle rhétorique de la solidarité permet de cacher ceux qu’on oublie toujours: les indépendants, souvent évoqués dans ces pages... mais si mal défendus par les syndicats, et même par la «société civile». Empathie tout aussi hypocrite envers les précaires du Sud: à l’autre colloque, on a appris que l’accord «socialement progressiste» avec le Bangladesh se heurtait à des «résistances nationalistes». Et que deux tiers des plaintes

Maintenir l’ordre, c’est apprendre à se tenir «droit» (cours de maintien à Neuchâtel).

d’entraves à la liberté syndicale émanaient d’Amérique latine... symptôme plus culturel qu’objectif. Alors encore un coup d’oeil au problème des indépendants, reconnu – par un libre penseur de l’autre colloque – comme «lancinant, tout au long de l’histoire de l’Organisation internationale du travail».

«Indépendant», Guillaume Tell?

Dans certains pays – Allemagne, Espagne, Italie -, on a fini par créer une catégorie explicite pour les «indépendants». Dans d’autres (l’Irlande, par exemple), l’indépendant est considéré comme «une entreprise», quitte à y être tout seul. Dans d’autres encore, comme le Brésil et l’Inde, on a mis en place des programmes de soutien compensatoire aux travailleurs non salariés. Quant aux critères pour classer un travailleur en «employé» ou «libre», «la relation de dé- •

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pendance est vieillotte», pense le Prof Kurt Pärli (ius.unibas.ch). On ne va pas traiter en profondeur ici le sujet des indépendants et autres inclassables: on l’a souvent abordé, et on y reviendra. Mais au-delà des statuts et des mesures, l’imagerie reste intacte depuis

le XIXe siècle: pour elle, le travailleur moderne, c’est le fonctionnaire (public ou privé, mais plus ou moins à l’abri des «requins» et «sangsues» qui guettent sa «plus-value»); de nos jours encore, le progrès, c’est «soutenir la transition vers le travail formel»... on le

martèle a satiété. Le «mouvement» ouvrier ne veut pas «grimper» au grenier chercher le blé: il veut goûter au rez la cuisine du chef; mais le rez, n’est-ce pas un peu... plat?

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Mobbing et licenciement Stéphane a débuté son emploi en qualité d’animateur et coordinateur en 1997. En 2002, l’association qui l’employait a subit une profonde restructuration. Les tâches de Stéphane ont aussi été modifiées. Plus tard, il a été licencié, au motif qu’il n’avait pas donné entière satisfaction et qu’il ne répondait pas non plus aux attentes des autorités communales. Stéphane s’est opposé au licenciement.

L

a station radio locale, ainsi que certains journaux régionaux traitèrent alors de la restructuration de l’association et annoncèrent le licenciement de Stéphane. Ce dernier a ensuite ouvert action au tribunal. Il demanda qu’on condamne son employeur à payer une indemnité pour licenciement abusif et à faire publier un démenti par les médias locaux.

Quand y a-t-il «mobbing»?

Le mobbing se définit comme un enchaînement de propos ou d’agissements hostiles, répétés fréquemment pendant une période assez longue, par lesquels un ou plusieurs individus cherchent à isoler, marginaliser ou exclure une personne sur son lieu de travail.

Il n’y a toutefois pas de harcèlement psychologique du seul fait qu’un conflit existe dans les relations professionnelles ou qu’il règne une mauvaise ambiance de travail, ni du fait qu’un membre du personnel serait invité à se conformer à ses obligations résultant d’un rapport de travail, ou encore du fait qu’un supérieur hiérarchique n’aurait pas satisfait pleinement et toujours aux devoirs qui lui incombent à l’égard de ses collaborateurs.

Le mobbing est généralement difficile à prouver et il faut donc admettre son existence, s’il y a lieu, sur la base d’un faisceau d’indices convergents. Toutefois, il convient de prendre garde que le harcèlement ne soit pas qu’imaginaire et allégué abusivement par le travailleur, dans le but de se protéger

contre des remarques ou mesures pourtant justifiées.

Un congé peut être abusif s’il y a mobbing Par lui-même, le mobbing ne rend pas une résiliation abusive. Le congé pourra par contre être abusif lorsqu’il est signifié au travailleur au motif que celui-ci s’est plaint avec raison, ou à tort mais de bonne foi, d’une violation du droit au respect de sa personnalité. C’est le cas notamment si le congé est motivé par une baisse des prestations du travailleur, consécutive au harcèlement. En effet, l’employeur qui tolère un harcèlement viole les devoirs de protection qui lui sont imposés et n’est dès lors pas admis à se prévaloir, pour justifier la résiliation, des conséquences de sa propre violation du contrat.

qu’il critique la stratégie ou l’organisation imposée par l’organe compétent.

Le congé doit être donné avec des égards La partie qui veut mettre fin au contrat, même pour un motif légitime, doit exercer son droit avec des égards et s’abstenir de tout comportement biaisé ou trompeur. La loi impose à l’employeur de respecter et de protéger la personnalité du travailleur. Une violation manifeste de ce devoir, en relation avec le licenciement, peut caractériser l’abus.

En revanche, un comportement simplement discourtois ou indélicat est insuffisant, car il n’appartient pas au droit de sanctionner ces attitudes.

Le licenciement n’est pas abusif s’il ne touche que l’amour-propre

La diffusion de faits vrais par les médias est en principe justifiée par leur mission d’informer, à moins que la diffusion ne porte atteinte à la sphère secrète ou intime de la personne visée, ou qu’elle ne la rabaisse par des propos dont la forme est inutilement blessante. En l’espèce, les faits communiqués aux médias étaient vrais. Par ailleurs, le tribunal a constaté qu’un licenciement n’appartenait pas à la sphère secrète.

Stéphane n’a dès lors eu droit ni à une réparation pécuniaire, ni à faire publier une rectification.

Un licenciement ne saurait être qualifié d’abusif pour le seul motif que le travailleur s’est trouvé en conflit grave et persistant avec son supérieur. Même chargé de tâches d’encadrement dans le personnel, un travailleur est subordonné à son employeur. La subordination est caractéristique du contrat de travail. Autrement dit, le travailleur n’est pas en droit de faire prévaloir, en cas de divergence d’opinion, sa propre vision du but et des mesures à adopter. Par conséquent, l’employeur n’abuse pas de son droit de résiliation s’il licencie ce travailleur au motif

La diffusion de faits vrais n’est pas du mobbing

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