NOTAIRES DE GENEVE
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L’impartialité du notaire Dans l’exercice de son activité, le notaire a le devoir d’agir avec impartialité et neutralité. Il ne prend pas parti pour l’un ou l’autre de ses clients. Il veille à leurs intérêts légitimes dans la plus parfaite harmonie. Le notaire présente l’avantage de ne pas être personnellement impliqué dans les éventuelles tensions familiales, ni de se retrouver en position de conflit d’intérêts. Son devoir d’impartialité fait de lui un expert en droit consensuel et un excellent conciliateur. Il favorise les accords entre les parties et intervient de manière préventive afin d’éviter à ses clients des contentieux ultérieurs. D’ailleurs, il ne s’agit pas d’un hasard si, dans les domaines où le notaire intervient, fort peu de litiges sont portés devant les tribunaux. Pour aboutir à des conventions équilibrées garantissant vos intérêts respectifs, contactez un spécialiste en droit contractuel. Consultez un notaire, c’est plus sûr.
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CETTE SEMAINE
Sommaire IMMO
note que la crise a fait une nouvelle victime: «PME Magazine» (11.08). Le journal semble en effet pris de folie. Il commence par annoncer que la conférence de presse de Pascal Couchepin et Jean-Pierre Roth (patron de la BNS) était :
Reste à espérer qu’il ne se passe rien de plus important au cours des 92 prochaines années. Mais «PME» poursuit :
découvre cette belle «accroche» dans un article de «L’Extension» (10.08):
Séminaire de «La Foncière» Crise: le devoir d’optimisme
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Un chantier sur près de deux décennies Les heureux événements se succèdent à la Maternité
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Le chauffage à distance gagne du terrain à Genève Projets d'extension avec une nouvelle centrale chaleur-force 8 Acquérir un appartement déjà loué
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Dommage qu’il y ait la barrière de la langue…
L’affaire des barèmes genevois L'aberration de la mégaformule!
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La semaine d'OLB
Entreprise générale, mandat d’architecte ou promotion? 1/2
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Art de vivre
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Spécial Promotions
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Ventes Genève
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Ventes Vaud
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Locations
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Locaux commerciaux
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Signaléticien: un métier à inventer
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MARCHÉS IMMOBILIERS
• Séminaire de «La Foncière»
Crise: le devoir d’optimisme Arnaud de Jamblinne, directeur général d’Investissements fonciers SA, l’a annoncé en accueillant quelque 150 décideurs de l’immobilier et de la finance lors du traditionnel rendez-vous du Fonds de placements immobiliers «La Foncière», tenu voilà quelques jours à Genève: les analystes se veulent rassurants. La crise est sévère, historique même, mais les mesures prises à tous niveaux devraient contribuer à un retour au calme. Et le spirituel Jamblinne de remarquer: «On peut donc se demander pourquoi vous êtes tous assis et silencieux à vos places, dix minutes avant l’heure prévue pour le début des exposés»…
Ruée sur l’Etat «Le paradoxe est qu’il reste d’énormes liquidités à placer, souligne Jean-Luc Lederrey, mais que la méfiance conduit les investisseurs de tout niveau à miser sur tout ce qui apparaît comme gouvernemental. On voit même la demande d’obligations de la Confédération croître alors que leur rendement est négatif». L’expert de la BCGE prévoit une baisse progressive des taux d’intérêt, d’abord à l’échelon interbancaire (Libor), puis à celui
IFSA
des taux privés. Les obligations d’Etat, qui ont chuté, vont suivre lentement le chemin inverse. Enfin, la baisse de prix du pétrole (50% en trois mois) est également à relever: la panique d’hier n’est pas celle d’aujourd’hui. Cela devrait réduire l’inflation en 2009. Poursuivant sur cette note finalement optimiste, Jean Golinelli, directeur-associé de Arnaud de Jamblinne: « Les analystes se veulent rassurants». CB Richard Ellis-PI Performance, explique que si certains marchés immobiliers traversent une période tourmentée, l’immobilier suisse reste une allocation attractive. L’indice des fonds immobiliers cotés suisses a clairement «surperformé» le SPI, avec une hausse de plus de 4% depuis le début de l’année. Sur le marché de l’investissement direct, les valeurs d’actifs de qualité Lederrey (BCGE) est sidéré de la ruée des investiseurs vers les restent soutenues. Jean-Luc obligations d'Etat, même quand elles ont un rendement négatif. Quant au marché des actions immobilières suisses, il a réalisé une performance damentaux, avec une offre limitée, et du fait de 7,5% au premier semestre 2008. que l’économie suisse reste performante. «Cette situation n’est pas le fruit du hasard, Dans ce contexte, l’investissement dans la signale Jean Golinelli. Elle résulte à la fois pierre offre les avantages du placement dans d’un marché qui bénéficie de solides fon- des actifs réels, sans les inconvénients d’une IFSA
S
i le distingué auditoire que rassemble toujours La Foncière avait délaissé prématurément l’excellent buffet du BeauRivage, c’est que les interventions de Jean-Luc Lederrey (responsable des études financières de la BCGE), Jean Golinelli (CB Richard Ellis) et Patrick Revey (Coninco Advisory SA) étaient particulièrement attendues. Le sujet «conjoncture et immobilier, où en sommes-nous?» avait de quoi intéresser. Délaissant son flegme quasi anglo-saxon habituel, Jean-Luc Lederrey avoua que tout ce qu’il allait dire, comme tout ce qui avait été dit la veille ou le serait le lendemain, risquait d’être vite démenti par la réalité volatile des marchés en cette période fiévreuse, voire angoissante. La perte généralisée de confiance du 15 septembre, lorsque Lehman Brothers s’effondra, a eu des conséquences immédiates. «Réalisant que les actifs toxiques se trouvaient un peu partout, les acteurs du marché ont eu peur, alimentant une crise du crédit de grandes dimensions», expliqua l’orateur. Selon la BCGE, au vu des mesures exceptionnelles prises par les autorités monétaires et politiques, il est raisonnable de miser néanmoins sur une sortie de crise, même si l’Europe et la Suisse n’éviteront sans doute pas qui une vraie récession, qui un ou deux semestres négatifs. Les prévisions de croissance helvétiques ont été revues à la baisse; adieu les 2,5% espérés! Il faudra se contenter de 1,5%, voire 1%. De 2003 à 2005, la croissance mondiale atteignait 5%; la perspective de 3% pour 2008-2009 serait quasiment idyllique.
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MARCHÉS IMMOBILIERS
CBRE
certaine manière, l’immobilier suisse Baisse des volumes d’investissement a réussi à tirer parti Evolution des Volumes d’investissement de l’internationaQ1 2008 vs Q2 2008 (Office) lisation des mar160 149 chés, par exemple 146 avec l’apparition de 140 véhicules d’investis131 128 sements ciblés de 120 type «added value», 108 tout en conservant 97 100 les atouts de la sta83 81 82 bilité. 80 Effectivement, de 65 65 très faibles taux 55 60 53 51 50 de vacants dans 40 41 39 les principales vil40 les suisses et une demande toujours 20 ferme de placements «pierre» 0 devraient contriQ1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 buer à soutenir le Europe Asie Amérique marché de l’investissement suisse, Source: Real Capital Analytics Global Capital Trends July/August 2008 qui n’a pas connu les excès d’autres marchés européens. Le résidentiel est, quant forte volatilité». L’indice des fonds immobià lui, exposé aux incertitudes en matière liers SWX, qui avait baissé de 3,4% en 2007, d’emploi et à l’insécurité générale diffusée a ainsi réalisé une performance de 5,1% au 1er semestre de cette année. Certains inves- par la crise. Dans le canton de Vaud, le tisseurs, institutionnels en tête, reviennent volume des transactions a fléchi d’environ maintenant vers l’immobilier. Et il ne serait 40%. Quant au marché français limitrophe, pas surprenant que l’on assiste, en 2009, les baisses de prix se situent à plus de 20%. à une activité soutenue de leur part. D’une A titre de comparaison, le marché anglais a
baissé de 22% en 16 mois depuis juin 2007 et la baisse pourrait atteindre 30%. Lors de la crise des années 90, le marché britannique avait baissé de 27% en 45 mois (soit près de 4 ans) à compter d’octobre 1989. «Autant dire que l’accélération des cycles n’est pas une légende», conclut le responsable de CBRE.
La star Foncière Enfin, ce qui a naturellement eu le don de ravir les responsales de La Foncière, l’assistance prit note du verdict de l’analyste financier Patrick Revey, mandaté pour étudier de façon indépendante le rôle du titre La Foncière dans l’allocation d’actifs. En examinant la corrélation entre La Foncière et les actions suisses, sur la période 1992-2007, il apparaît que celle-ci est particulièrement faible (0,20). Si la performance du fonds est un peu inférieure (10,9% contre 12,5%), le ratio de perte maximale et la volatilité des actions du SPI sont bien plus élevés, ce qui indique par les temps qui courent qu’intégrer La Foncière dans son portefeuille est gage d’évolution positive stable. La comparaison avec les obligations suisses est aussi favorable, pour des raisons inverses (un peu plus de risque, mais le double de performance). La Foncière se sort également bien des comparatifs avec les hedge funds et les fondations de placement immobilier. Q Thierry Oppikofer
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INFRASTRUCTURES
• Un chantier sur près de deux dÊcennies
Les heureux ÊvÊnements se succèdent à la MaternitÊ Les travaux de construction et de rÊnovation à la MaternitÊ, qui ont dÊmarrÊ fin 1993, s’effectuent en trois Êtapes. Un nouveau pas a dernièrement ÊtÊ franchi avec l’achèvement du gros œuvre de la troisième Êtape (pour sa première phase!).
Q
MANUEL FAUSTINO
uand les travaux sont d’envergure, ils s’effectuent forcÊment par Êtapes successives. Cette organisation s’impose Êgalement d’autant plus quand lesdits travaux ont lieu dans un milieu hospitalier qui doit, en dÊpit de tout, continuer à fonctionner et garantir aux patients la même qualitÊ de service‌ C’est ainsi que le dÊbut du chantier de la nouvelle Maternitʝ a dÊmarrÊ fin 1993, avec l’Êdification d’un bâtiment au boulevard de la Cluse. Ce fut la première Êtape. Ce bâtiment, exploitÊ depuis maintenant plus de 10 ans, puisqu’il accueille dÊjà une grande partie des lits du dÊpartement Les deux conseillers d’Etat Muller et Unger devant le chantier. gynÊcologie et d’obstÊtrique, s’est pourvu d’une extension (c’est la plÊment de construction Êtait dernièrepremière phase de la troisième Êtape qui en ment marquÊ, en prÊsence des conseillers comporte trois), pour satisfaire des besoins d’Etat Pierre-François Unger, en charge du toujours croissants. DÊpartement de l’Êconomie et de la santÊ, L’achèvement du gros œuvre de ce com- et Mark Muller, patron des Constructions et
des Technologies de l’information. Ce dernier a rappelÊ que le sinistre survenu en aoÝt dernier, lors des travaux d’ÊtanchÊitÊ sur le toit de la construction, avait ÊtÊ un impondÊrable aux consÊquences qui se
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INFRASTRUCTURES
VINETURINE
projet de loi qui sera adopté par le Grand Conseil l’an prochain». Pourquoi s’arrêter en si bon chemin? Une quatrième étape est prévue! Elle portera sur la seconde partie de la rénovation de l’ancienne Maternité – commencée, précisons-le, lors de la deuxième La nouvelle Maternité, signée de l'atelier d'architecture et d'urbanisme CS SA, étape des travaux, sera définitivement terminée à l’horizon 2013. qui s’est achevée mesureront en termes de coût - le montant en 2003. Ces locaux refaits ont été affectés est pour l’heure en cours d’évaluation -, et aux soins ambulatoires. Il s’agira aussi de en termes de temps - la date de livraison détruire le pavillon Ardin, construit en 1966, du bâtiment s’en trouvant retardée. Dès le à l’époque tout à fait provisoirement… Cela printemps 2009 néanmoins, 30 lits, dont 13 permettra l’agrandissement du parc entre pour les prématurés, six salles d’accouche- l’Hôpital des enfants et l’actuelle Maternité. ment et quatre salles d’opération pourront Les chambres des patientes donneront déjà être mis à disposition. directement sur ce parc. Ces nombreuses métamorphoses, qui vont changer toute la physionomie du quartier Fin du programme en 2013 de la Cluse, prendront fin à l’horizon 2013. Le déroulement de la troisième étape pourra Rappelons aussi que le nouveau Bâtiment se poursuivra avec sa phase 2, soit l’agran- des lits, entre Cluse et Roseraie, verra égaledissement des deux étages supérieurs du ment le jour en 2013. bâtiment érigé lors de la première étape. La Maternité aura gagné en tout une capaLes parties nouvellement construites seront cité de 130 lits, 22 salles d’accouchement reliées entre elles par le 5e étage. En outre, et 22 lits pour prématurés. Les hospitaliil sera installé un bloc opératoire neuf. La sations du département de gynécologie et troisième phase consistera, après la démo- d’obstétrique s’effectueront dans les locaux lition de l’aile ouest située côté Hôpital, et neufs, où seront également mis en place actuel lieu d’accouchement, en une dernière l’accueil, les bureaux d’admission et les construction «accolée aux précédentes» de services administratifs. Tout va véritablement façon à ce que la nouvelle Maternité se changer, répétons-le, et les deux conseillers présente d’un seul bloc, le long du boule- d’Etat, dans leur discours, devaient souligner vard de la Cluse. «Cette phase, précisa Mark l’importance pour le canton de Genève Muller, doit toutefois encore faire l’objet d’un de se «doter d’infrastructures hospitalières
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de grande qualité, en adéquation avec les besoins», et pour la Maternité «d’offrir une qualité d’accueil et de prise en charge à la hauteur de son statut de première Maternité de Suisse». Q Martine Vineturine GROS PLAN
Récapitulatif des travaux Pour visualiser un peu mieux leurs différentes étapes. Etape 1: Edification d’un nouveau bâtiment le long du boulevard de la Cluse. Date du début des travaux: fin 1993 Date de fin: 1997. Coût: 27 774 828 CHF (équipements hospitaliers compris) Etape 2: Rénovation d’une partie de l’ancienne Maternité. Date du début des travaux: 1997 Date de fin: 2003. Coût: 28 492 128 CHF (équipements hospitaliers compris) Etape 3: Phase 1- Extension du bâtiment érigé lors de l’étape 1 Phase 2 - Agrandissement des deux étages supérieurs du bâtiment érigé lors de l’étape 1. Liaison de ce bâtiment avec son extension au 5e étage. Installation d’un nouveau bloc opératoire. Phase 3 – Edification d’une dernière construction accolée aux précédentes en lieu et place de l’actuelle aile ouest située côté Hôpital. Dates des travaux : 2006 – 2012 Coût total étape 3: 135 000 000 CHF (équipements hospitaliers compris). Base L9422 pour les phases 1 et 2 et devis général pour la phase 3. Etape 4: Rénovation de la deuxième moitié de l’ancienne Maternité Travaux prévus à l’horizon 2013 Coût: (estimation: 19 800 000 CHF)
LE S VE N D R E D I S D E L'I M M O B I L I E R Présentée par notre rédacteur en chef Thierry Oppikofer, sponsorisée par Prestige Immobilier et le portail romant Toutimmobilier.ch, l’émission «Les Vendredis de l’immobilier» est diffusée chaque vendredi sur Léman Bleu Télévision, en «prime time», à 19 h 30, avec rediffusion à 21 h 30 et 23 h 30, ainsi qu’à plusieurs reprises le samedi et le dimanche*.
Prochaine émission: Vendredi 7 novembre 2008: «Développement durable et immobiler» Invités: Laure Brolliet, présidente Brolliet SA Laurent Isoard, Entreprise Signa-Terre. * Les horaires peuvent varier en cas de diffusion des séances du Grand Conseil.
Regardez les anciennes émissions sur www.toutimmo.ch
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ÉCONOMIES D ' ÉNERGIE
• Le chauffage à distance gagne du terrain à Genève
Projets d'extension avec une nouvelle centrale chaleur-force C'est le bureau ASS architectes SA qui a remporté le concours pour le projet de construction au Lignon d'une centrale à gaz combinée chaleur-force (CCF). Présentée récemment à la presse et au public, cette nouvelle unité produira conjointement de la chaleur et de l'électricité, dont 175 GWh par an équivalant au chauffage de 29 000 habitants et 280 GWh d'électricité pouvant alimenter 78 000 ménages. Avec la construction de cette centrale, SIG continue à poursuivre l'extension de son réseau de chauffage à distance. On note – selon la coutume à Genève - de vives oppositions à ce projet, notamment du côté des Verts (alors que leur élu Robert Cramer est ministre de tutelle de SIG) et des Radicaux.
SIG
Vue de la future centrale chaleur-force.
E
n cette période de chasse au CO2 et de tentatives de réduction des gaz à effet de serre, le chauffage à distance constitue l’une des réponses avancées par les experts. Rappelons qu'à Genève, c'est déjà au Lignon que le premier réseau avait été construit en 1964, pour fournir en chaleur la zone de Vernier. En 1973, avec le remplacement du gaz de ville par du gaz naturel, le réseau s'est développé en direction de l'aéroport et s'est raccordé à la cité des Avanchets. L'année 2000 a vu la naissance du CADIOM, qui alimente en chaleur 20 000 habitants de la région d'Onex, de Bernex et du Petit-Lancy grâce à la réutilisation de la chaleur produite par l'incinération des déchets à l'usine des Cheneviers. Enfin, en 2008, les travaux vont bon train pour optimiser le réseau du Lignon dans le secteur de Vernier et l'étendre vers Meyrin, le Grand-Saconnex et la ville de Genève, en
profitant des tranchées de la nouvelle ligne de tram appelée à desservir Meyrin.
Un bâtiment plurifonctionnel La structure du bâtiment devant abriter la future centrale chaleur-force a été conçue pour s'intégrer au maximum dans le paysage. Selon ses concepteurs, l'impact visuel de la combustion du gaz ne sera pas supérieur à la fumée s'échappant des deux cheminées de la chaufferie du Lignon. Sa construction va permettre aux SIG d'enlever les huit cuves de stockage installées sur le site, l'alimentation en gaz, dans les centrales modernes, s'effectuant avec une meilleure sécurité par un gazoduc et non plus à partir d'un gazomètre de stockage. Enfin l'installation de panneaux photovoltaïques sur le toit, outre la fourniture d'électricité, réduira les nuisances sonores. T O U T L’ I M M O B I L I E R • N O 4 7 3 • 3 N O V E M B R E 2 0 0 8
GROS PLAN
Pourquoi une centrale chaleur-force? Plutôt que de brûler du gaz naturel pour produire seulement du chauffage à distance, SIG a opté pour une solution mixte, à savoir produire de la chaleur et fournir de l'électricité à partir de cette chaleur (voir schéma ci-contre). Grâce à cette combinaison, on obtient 75% d'efficacité énergétique, contre 50% pour une centrale classique. Parmi les autres avantage de cette solution, on note aussi son faible impact sonore, la substitution de nombreuses chaudière à mazout, réduisant de 25% les émissions de CO2, et l'absence d'anhydride sulfurique et d'oxyde d'azote dans l'air. Enfin ce projet s'inscrit dans les grandes lignes du développement durable, des accords de Kyoto, et se veut en cohérence avec la société à 2000 watts par jour et par personne que d'aucuns nous prédisent d'ici 50 ans.
ÉCONOMIES D ' ÉNERGIE
Projet d'extension du réseau de chauffage à distance d'ici 2012.
aux Verts en passant par certains opposants à tout projet genevois. Décrites comme un cortège d'outrances et de mauvaise foi par les responsables de SIG, ces critiques ont été combattues au cours d'une récente séance d'information publique. Il semblerait que les craintes d'un «Verniobyl» se soient éloignées SIG
La durée d'exploitation prévue est de 20 à 25 ans, pour un investissement global de 200 millions de francs, soit 120 millions pour la centrale et ses annexes et 80 millions pour l'extension du chauffage à distance. La centrale fonctionnera 200 jours par an, la demande d’énergie thermique s’avérant logiquement plus faible en été.
Vaincre les oppositions Dès l'annonce de sa construction, de nombreuses oppositions verniolianes ou autres se sont manifestées, allant du Parti radical
En chiffres La centrale chaleur-force produira: • 175 GWh de chaleur par an, soit la consommation d'environ 29 000 habitants, et économisera 17 millions de litres de mazout, soit 850 camions-citernes. • 280 GWh d'électricité par an, soit 10% de la consommation totale du canton de Genève ou 60% de la production du barrage de Verbois, et alimentera 78 000 ménages.
Un fonctionnement rationnel et efficace.
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SIG
parmi les riverains, ce qui permettra, espérons-le, le bon déroulement du calendrier prévu par SIG, à savoir: fin 2008, demande d'autorisation préalable et appel d'offres; 2009, permis de construire; 2011-2012, mise en service. Q Jean-Pierre Buchet
LA C H RON IQU E DE CG I CONSE I LS C e t t e s e m a i n e p a r A n n e H I LT P O L D L Ä D E R M A N N , T i t u l a i r e d u b r e v e t d ’ a v o c a t
Acquérir un appartement déjà loué Je souhaite acheter un appartement, afin de m’y loger. Cet appartement est actuellement occupé par des locataires. Devenu propriétaire, pourrai-je résilier le bail et, dans l’affirmative, dans quel délai? Quels sont mes droits? (Bernard B., Petit-Saconnex)
L
a loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, le contrat de bail relatif à cet objet passe au nouveau propriétaire avec la propriété de la chose. Tel est également le cas lorsque l’objet est acquis au cours d’une vente aux enchères. La loi prévoit toutefois que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéfice du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Il a en effet la possibilité de résilier le bail pour le plus prochain terme légal, en respectant le délai de résiliation légal de 3 mois. Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire. Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée serait nulle. Il existe toutefois une exception à ce principe, à savoir que si l’appartement est acquis lors d’une vente aux enchères,
En bref Séminaire «Bâtiments et pollutions» CGI Conseils et l’APGCI organisent un séminaire, qui aura lieu le 18 novembre 2008 de 9h à 12h, et dont le programme est le suivant : «Les substances dangereuses dans le bâtiment», par Marie-Antoinette Bianco, directrice du Service de toxicologie de l’environnement bâti (STEB) et Samuel Martignier, ingénieur environnement, Service de toxicologie de l’environnement bâti (STEB). «Le bruit en milieu construit», par Mario Levental, directeur du Service de protection contre le bruit et les rayonnements non-ionisants. «Bruits excessifs: exemples pratiques d’assainissement», par Robert Beffa, architecte EUAG-SIA, acousticien SSA, SFA, associé fondateur Acouconsult Sàrl. Renseignements et inscriptions: www.cgionline.ch (rubrique CGI Conseils/Cours et séminaires)
motifs réside dans le fait de demander, au moment de la signature de l’acte d’achat, d’être mis au bénéfice de la réduction des droits d’enregistrement (mesure «Casatax»), ce qui est possible, selon le prix d’achat, à condition d’invoquer son intention de vivre dans le bien immobilier acquis. A défaut de l’existence d’un tel besoin personnel urgent, l’acquéreur devra respecter le délai et le terme prévus par le contrat de bail.
Cas particuliers
Il faut être attentif aux délais et résilier le bail au bon moment.
c’est dès l’adjudication que les délais commencent à courir, et non dès l’inscription au Registre foncier. Cela étant, le bailleur qui laisse passer la première échéance légale devra respecter le délai et l’échéance prévus par le contrat. Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. Font parties de ces personnes le conjoint, le concubin, les enfants et autres descendants, les frères et sœurs, ainsi que leurs conjoints. On considère que le besoin est urgent lorsque, en fonction de l’ensemble des circonstances, on ne peut pas raisonnablement imposer au propriétaire une longue attente pour récupérer l’usage de son bien. Des motifs économiques constituent en général une justification suffisante. Le besoin du bailleur ou de ses proches doit par ailleurs être sérieux (il ne doit pas s’agir d’un prétexte), concret (il doit être fondé sur des faits réels) et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique). A noter que le Tribunal fédéral a récemment admis qu’un nouvel acquéreur pouvait invoquer ce besoin urgent même s’il était déjà propriétaire d’un ou plusieurs autres immeubles, pour autant que des indices sérieux rendent vraisemblables son intention de vivre dans l’appartement récemment acquis. Un de ces T O U T L’ I M M O B I L I E R • N O 4 7 3 • 3 N O V E M B R E 2 0 0 8
Le droit de résiliation anticipée de l’acquéreur n’existe toutefois pas lorsque le contrat de bail fait l’objet d’une annotation au Registre foncier. Dans cette hypothèse, le nouveau propriétaire devra respecter le terme et le délai prévus dans le contrat de bail pour le résilier. Par ailleurs, lorsque dans le cadre d'une vente de gré à gré, l’acquéreur reprend le contrat de bail à son compte en vertu d’une clause de l’acte de vente ou d’un accord ultérieur avec le locataire, il ne peut plus exercer son droit de résiliation anticipée. Il convient par ailleurs de relever que, bien qu’il s’agisse d’un congé anticipé, le locataire est théoriquement en droit de solliciter une prolongation de son bail. Il s’agit d’une exception au principe que seuls les congés donnés pour l’échéance peuvent faire l’objet d’une prolongation du bail. En pratique, la prolongation, si elle est accordée, ne devrait toutefois être que de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur est en mesure de se prévaloir d’un besoin urgent pour luimême ou pour ses proches - puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches. Q CGI Conseils Association au service de l'immobilier 12, rue de Chantepoulet – CP 1265 – 1211 Genève 1 T 022 715 02 10 – F 022 715 02 22 – info@cgiconseils.ch Pour tout complément d'information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous. Pour devenir membre: www.cgionline.ch
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L A C H RO N I Q U E D E L'AG E D E C ASSOCIATION GENEVOISE POUR LA DÉFENSE DES CONTRIBUABLES* (*) association crée en 2005 dont les membres fondateurs ont été M. et Mme Larpin (Impôts Service) ainsi que Me Michel Lambelet.
• L’affaire des barèmes genevois
L'aberration de la mégaformule! Après avoir montré le tour de passe-passe du rabais d'impôt et les excès des taux marginaux des barèmes d'imposition genevois (Tout l'immobilier n°469 et n°471, des 6 et 20 octobre 2008), la présente chronique aborde le troisième élément, à savoir la fréquence de variation des taux d'imposition contenus dans la loi genevoise. De la métaphore du parking La fréquence de variation des taux d'imposition correspond, dans l'établissement d'un tarif de parking, à la durée de chaque tranche horaire facturée au même prix. Ainsi, habituellement, le prix de l'heure de parking évolue en fonction de la durée de parking, mais en changeant chaque heure, voire demi-heure. Le parking «fédéral» propose un tarif changeant chaque heure, alors que les exploitants du parking «genevois», considérant que le tarif doit évoluer plus rapidement, ont décidé de changer le tarif toutes les…demisecondes!
Tableau 1 LIPP Formule pour le barème marié tA(R) = 64,7% x t1(R) + 35,3% x t2(R) où t1(R) = tmin + (tmax - tmin) x [1- (1 + R/Ct)-a1] et t2(R) = tmin + (tmax - tmin) x [1- (1 + R/Ct)-a2] complétée par tB(R) = tA(R/2) + q(R) x [tA(R) - tA(R/2)] tB(R) désigne le taux (en %) qui s'applique à chaque franc du revenu imposable; tA(R) le taux d'imposition marginal du barème A; R la valeur du franc imposé diminué de 0,5 fr.
Conséquence de la mégaformule Tableau 2 LIFD art. 214 Barème marié
Nombre de paliers Les barèmes usuels prévoient un certain nombre de paliers pour taxer les revenus, sachant que les premières tranches de revenus sont moins taxées que les suivantes (principe de progressivité). Ainsi, le barème fédéral (célibataire), pour appréhender les revenus taxables de 0 à 1 million de francs, prévoit 12 paliers (et le barème marié 15 paliers), alors que le barème genevois prévoit… 2 millions de paliers!
Exemple chiffré Lorsque j'emprunte le parking «fédéral» et que je reste 7 heures (par analogie, je dispose de 70 000.- francs de revenu taxable), je dois m'acquitter de 0 franc pour les 2 premières heures (de 0 à 26 700.- francs), puis 1.- franc pour les 2 heures suivantes (de 26 701.- à 47 900.- francs), puis de 2.francs pour le reste du temps (de 47 901.- à 70 000.- francs). (Tableau 1) Tandis que si j'emprunte le parking «genevois»
alors que les effets de seuil n'apparaissent jamais dans le cadre des barèmes conventionnels (barème à palier), puisque chaque changement de palier ne concerne que les revenus supplémentaires et ne change pas la fiscalité des revenus antérieurs. En d'autres termes, si je reste 2 heures dans le parking fédéral, cela me coûte 1.- franc (0 la première heure, 1.- la deuxième), et ce n'est pas parce que je vais rester une troisième heure qui me coûtera 2.- francs que mes 2 premières heures changeront de prix. Seule la troisième sera facturée à 2.- francs.
jusqu'à 26 700 francs de revenu, à 0.et, par 100 francs de revenu en plus, 1.pour 47 900 francs de revenu, à 212.et, par 100 francs de revenu en plus, 2.pour 54 900 francs de revenu, à 352.et, par 100 francs de revenu en plus, 3.(…) (…) pour 843 600 francs de revenu, à 97 014.et, par 100 francs de revenu en plus, 11.50
franc franc de plus; francs francs de plus; francs francs de plus; francs francs de plus.
pour la même durée de parcage, la machine calculera un tarif nouveau pour chaque demiseconde (pour chaque demi-franc de revenu taxable), ce qui revient à dire que pour une durée équivalente à 70 000.- francs de revenu taxable, il y aura déjà 140 000 paliers différents de prix. (Tableau 2)
Confusion des aspects graphiques C'est sur la base d'une croyance erronée et totalement infondée que l'on a cherché à Genève à faire une courbe des taux marginaux lisse, afin d'éviter des effets de seuil,
Puisque Genève voulait un changement de prix tous les demi-francs d'impôt, il a fallu mettre en place une mégaformule mathématique qui, rappelons-le, revient, pour calculer l'impôt d'un célibataire disposant de 100 000.- francs de revenu taxable, à effectuer plus de 1,9 million de calculs (et si celui-ci est marié, quelque 2,3 millions de calculs), alors qu'avec un barème conventionnel, il suffit de faire entre 3 à 7 opérations mathématiques de base. La conséquence de cette mégaformule est une incompréhension totale du système d'imposition d'une part, mais également une impossibilité de calculer soi-même son impôt et de contrôler le calcul qui est effectué sur la base de la mégaformule, d'autre part. A cet égard, n'oublions pas que cette formule avait dû être revue en 2002, lorsque sur la base des taxations réelles survenues pour l'impôt 2001, il était apparu qu'elle comportait une erreur qui impliquait une surimposition des couples mariés… Q Michel Lambelet Président de l'AGEDEC
Demande d'adhésion (Cotisation annuelle CHF 60.- y. c. protection en contentieux fiscal)
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A retourner à: AGEDEC – case postale 5704 – 1211 Genève 11 (Tél. 022 320 44 00 – Fax 022 321 10 08)
L’ A V I S D E L’ E X P E R T EN FINANCEMENT IMMOBILIER LE DOSSIER
Entreprise générale, mandat d’architecte ou promotion? 1/2 Tout le monde rêve de construire un jour son propre logement. Un jour, ce rêve devient réalité – du moins on vous le souhaite – et voilà déjà les premiers choix à entreprendre afin de réaliser au mieux son projet…
E
n effet, il existe plusieurs partenaires possibles pour construire un bien immobilier. Il est donc important de connaître les différences principales entre ces derniers afin d’orienter son choix vers la solution la plus appropriée.
1. Les entreprises générales (EG) Le concept est très simple. Une société est responsable de construire la maison de A à Z pour un prix forfaitaire, déterminé au départ. En fonction du modèle choisi et des modifications souhaitées par rapport aux plans de base (plus-values et moins-values), le grand avantage est d’avoir un budget précis et sans surprise. Dans cette optique, le maître de l’ouvrage (vous, donc!) choisit tous les aménagements intérieurs du bien immobilier (cuisine, carrelages/parquets/moquettes, salles d’eau, peintures, couleurs, etc.). Au niveau de l’œuvre par contre, c’est l’entreprise générale qui va effectuer tous les travaux, voire sous-mandater certaines sociétés pour divers postes (mais toujours sous sa propre responsabilité). Le client ne pourra donc pas choisir ses partenaires librement. Le but recherché est vraiment de simplifier le projet, de le rendre le plus «standard» possible, afin de gagner du temps et de réduire les coûts. Le paiement du prix forfaitaire s’effectue ensuite selon un schéma prédéfini, à savoir en tranche et à certains stades d’évolution de la construction (par exemple: 10% à la signature du contrat, 10% à l’ouverture du chantier, 20% à la réalisation de la dalle du sous-sol, 20% après la pose de la charpente, 20% à la mise hors d’eau du bâtiment et 10% à la fin des travaux intérieurs et 10% à la remise des clés). Dans le contrat d’entreprise générale, on retrouve le descriptif détaillé de la construction, avec des spécifications de tarifs pour les postes importants (ex. CHF 20 000.- de budget pour la cuisine). Tout changement par rapport au projet de base amène des plus ou moins-values. Il faut être conscient que l’on paie certains montants avant l’exécution des travaux; la confiance doit être de mise! Du point de vue du financement maintenant, la banque (car les compagnies d’assurances ne peuvent usuellement pas financer
les crédits de construction, selon les directives de l’OFAP) joue aussi un grand rôle, car elle va également étudier la solvabilité de l’entreprise générale (comptes, bilans et historique de la société). En effet, le risque principal reste la faillite du constructeur. Du fait que les acomptes sont versés en général avant l’exécution du travail proprement dit, si l’entreprise venait à faire défaut, une grande partie du dernier acompte versé serait perdu, cela sans compter les frais qui devraient être entrepris pour rechercher une autre société acceptant de continuer et d’achever le projet. Il est donc primordial d’avoir un partenaire sérieux. L’entreprise générale en question devra ensuite ouvrir un compte bancaire auprès du même institut financier que le client. Tous les acomptes seront versés sur ce compte parallèle. Ensuite, c’est la banque qui agit. Elle contrôle l’utilisation des fonds par l’EG et valide chaque mouvement de fonds sur ce compte. Il est primordial que les fonds soient utilisés dans le cadre de la construction et qu’ils ne servent pas à financer un autre logement. C’est pour ces diverses raisons que le banquier est un allié dans l’opération. On a tendance à l’oublier, bien souvent par manque de connaissance.
2. Le mandat d’architecte Le concept est différent. Les plans de la construction sont établis avec l’architecte. Il faut sélectionner chaque maître d’état, sur la base de soumissions envoyées aux divers entrepreneurs (de la région ou selon recommandation de l’architecte). Un budget est établi par corps de métier. Un vrai rapport de confiance avec ce partenaire est impératif, car c’est la clé du succès du projet. De ce fait, le plan financier étant établi en fonction d’appels d’offres, le prix final peut s’avérer légèrement différent du plan initial. Toutefois, chaque facture va être payée directement à l’entreprise concernée et pourra donc être contrôlée. Il va de soi que les paiements s’effectuent après travaux, ce qui en favorise le suivi, exception faite de certaines spécificités (ex. acompte à la commande de la cuisine). Le projet peut facilement être modulé en cours de route et sans grandes restrictions. Par contre, le T O U T L’ I M M O B I L I E R • N O 4 7 3 • 3 N O V E M B R E 2 0 0 8
coût s’en ressentira également, suivant les changements demandés. Concernant le financement, il est également simplifié. L’établissement financier va analyser le projet sur la base du plan financier détaillé par CFC (liste des divers corps de métier utilisés pour la construction, avec le budget qui leur est attribué). Il n’y a pas besoin d’un contrôle particulier comparativement à l’entreprise générale, bien qu’avant le règlement de chaque «bon de paiement» aux divers entrepreneurs, la banque vérifie la conformité des factures comparativement au plan financier précédemment établi. Le but de ce contrôle est de pouvoir directement réagir s’il venait à y avoir un surcoût de l’un des postes de la construction, et d’entreprendre les mesures nécessaires pour pallier le problème (compensation ou diminution d’un autre CFC, augmentation du financement, etc.). A nouveau, on remarquera le travail «caché» du banquier. Q
Taux d’intérêts hypothécaires pour appartement, villa, et immeuble résidentiel. Taux valables au 31.10.2008
Type de taux Construction Variable Libor 3 mois 1 an 2 ans 3 ans 4 ans 5 ans 6 ans 7 ans 8 ans 9 ans 10 ans 15 ans 20 ans
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très bon 2.75+1/4% 3.250 % 3.52 % 3.160 % 3.290 % 3.290 % 3.420 % 3.550 % 3.640 % 3.720 % 3.800 % 3.880 % 3.950 % 4.160 % 4.410 %
bon 3.00+1/4% 3.500 % 3.670 % 3.310 % 3.440 % 3.440 % 3.570 % 3.700 % 3.790 % 3.870 % 3.950 % 4.030 % 4.100 % 4.310 % 4.560 %
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NOUVELLE POLITIQUE DU LOGEMENT LES LOGEMENTS D’UTILITÉ PUBLIQUE (LUP): UN VRAI POTENTIEL D’INVESTISSEMENT
INVITATION Vendredi 7 novembre 2008 Auditorium de la Fédération des Entreprises Romandes (FER) 98, rue de Saint-Jean, Genève
Dès 8h15 Café, croissants 08h45 - 9h Accueil par Mark Muller, conseiller d’Etat chargé du DCTI 09h00 - 10h30 1ère partie - Bilan et perspectives autour du logement à caractère social : quelle politique publique des LUP? • Du logement subventionné au logement d’utilité publique: bilan après une année d’entrée en vigueur de la loi LUP • LUP et partenaires publics 10h30 - 10h45 Pause café 10h45 - 12h 2e partie - Logement d’utilité publique et innovation architecturale : regards croisés sur les aspects économiques, sociologiques et typologiques • Coûts de construction et loyers LUP • Population et mixité sociale, besoins et aspirations • Conception des logements collectifs et innovation architecturale 12h30 - 13h30 Collation au foyer de la FER (sur inscription) 13h30 - 15h 3e partie - LUP, mode d’emploi: quelques questions concrètes autour de la réalisation de LUP • Dotations, prix des terrains et de la construction, rendements et loyers • Questions relatives aux locataires des logements d’utilité publique 15h10 - 16h30 4e partie - Table ronde animée par Thierry Oppikofer, directeur de Tout l'Immobilier • LUP, du logement partout et pour tous: quel plan d’action? 16h30 - 16h45 Conclusion, par Mark Muller, conseiller d’Etat chargé du DCTI Après chaque intervention, un temps est réservé aux questions.
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S Je participerai à la 9e Journée du logement S Je m’inscris à la collation et réglerai sur place la somme de 40 F* RSVP avant le 5 novembre à l’Office du logement (DCTI) • par e-mail yolande.peruzzo@etat.ge.ch • par fax +41 (0)22 325 12 22 • par courrier Office du logement: rue du Stand 26 – Case postale 3937 – 1211 Genève 3 – Renseignements tél. +41 (0)22 327 51 55
plie en commun, cela met surtout beaucoup d’ambiance et de la bonne humeur dans la maison.
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No 64 • Supplément de Tout l’Immobiler no 473 • 3 novembre 2008
Connaître sa maison dans les moindres détails Pour œuvrer efficacement, Paula Lamb conseille de bien connaître sa maison avant de se lancer: l’épaisseur des murs, la place des câbles électriques, les dimensions des portes et des fenêtres, l’emplacement des radiateurs et des prises de téléphone ou de télévision, etc. Mieux on connaîtra la structure des lieux, plus il sera possible d’intervenir de manière ciblée et d’éviter perte de temps, agacement… et fausses manœuvres ultérieures. L’auteur insiste ensuite sur la Bricoler planification nécessaire: les outils doivent être rassemblés d’emblée, et ils doivent être en état de marche. Rien de plus insupportable que de devoir retourner au magasin pour acheter la vis qu’il faut ou la colle super-forte indispensable. Autant de
à deux ou plus, cela met de l'ambiance dans la maison! contretemps qui cassent le rythme et finissent par émousser la motivation. «Bricoler est amusant, mais surtout très gratifiant, remarque Paula Lamb. Qu’il s’agisse d’entreprendre des travaux de
plomberie ou de redécorer entièrement une chambre ou un bureau, rien n’égale la fierté de l’avoir fait soi-même». Q François Valle
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O22 3OO 58 58 Prochaine parution Art de Vivre: 17 novembre 2008 Renseignements: 022 307 02 20
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Imaginez plutôt… un îlot urbain, inscrit dans un environnement verdoyant, proche des organisations internationales, des commerces, des transports publics, d’un vaste parc, des écoles et équipements sportifs. C’est dans ce cadre idéal du quartier Grand-Pré à Genève, urbain et aéré, que la Résidence Bambou offre à la vente en PPE, dès aujourd’hui, 46 appartements de 4 à 6 pièces généreuses, livrables en été 2010. Vastes surfaces, pièces claires, détails architecturaux remarquables, parquets, séjour et salle à manger ouverts sur tout l’appartement avec orientation plein sud, donnant sur une vaste terrasse verdoyante, cuisine dotée des équipements les plus récents : les appartements de la Résidence Bambou correspondent au nouvel art de vivre en ville, dans un concept Minergie®. A noter que les appartements du rez-de-chaussée possèdent un jardin privatif, et que ceux en duplex s’ouvrent sur une vaste terrasse avec vue superbe.
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La Résidence Bambou offre 46 appartements à la vente en PPE. Ces 4 à 6 pièces spacieux proposent de belles surfaces, des fenêtres coulissantes et des équipements de première qualité, le tout dans un concept Minergie®. Disponibles dès l’été 2010.
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3 novembre 2008 – No 384
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Signaléticien: un métier à inventer Il n’y a qu’une éthique qui vaille, c’est la signalétique! Voilà ce qu’on pense chaque fois qu’on s’égare dans une gare, ou qu’on confond une vitre et une porte. Le sujet d’actualité, car «le plus grand bâtiment de conférences du monde» est en pleine révolution signalétique, à Genève. Mais où apprend-on la signalétique?
«P
eintre en publicité», c’est la formation d’origine de Monsieur Signalétique à la Migros (genevoise). Mais Christian Imfeld a accumulé au fil des ans des savoir-faire bien plus variés que le simple dessin d’un panneau publicitaire. D’autant qu’il a vécu une remise à plat des rayons décidée en haut lieu: depuis quelques années, les rayons sont moins hauts, pour faciliter les achats, mais aussi la visibilité. Mais quand on se promène dans un lieu public - magasin, aéroport, hôpital – on voit bien que de tous les savoirs, le plus dur à apprendre est celui de se mettre à la place d’un autre.
Le train a trois ratés À Genève vit un expert en typographie, passionné de signalétique… d’autant qu’il en est souvent victime en voyage. Loin de sa rue ou sa ville, faute de panneaux conviviaux, on se retrouve vite en pays ennemi. «Chaque fois que je vais à Bruxelles, je rate un train: sur le quai, on voit toutes les pubs possibles et imaginables, mais les informations pour voyageurs sont coincées entre deux gros piliers, et lisibles seulement depuis le quai d’en face». Bon, suffit d’attendre le train suivant… mais Bâle recèle des pièges plus tragiques. «J’ai rendez-vous dans un café chic... soudain, j’ai un besoin pressant... je vais me soulager... je trouve l’endroit, mais bigre, où est l'urinoir? Je ne vois que des sculptures design! Un homme entre, et envoie son jet contre un splendide cube minimaliste en verre avec luminaire rétro...
je m’indigne, veux appeler les plaques d’auto sont toujours gardiens... enfin, je comprends plus illisibles. Même la croix que l’œuvre d’art est l'urinoir». des églises se fait rare, et celle, Mais le bouquet, c’est une fois rouge, de l’action humanitaire, encore en Belgique, devenue se cherche encore, entre croix, – conflit linguistique aidant lune et diamant. Faut-il créer – une vraie Tour de Babel. un métier de «signaléticien», «Dans une petite ville, arrivé qui fasse régner l’ordre dans la à la place de la gare, le seul jungle du paysage? «Pourquoi bâtiment imposant porte cette pas?», admet-on à l’Orientation inscription: «Ceci n’est pas une professionnelle, mais ce serait gare»; quel spirituel clin d’œil La forme laisse à désirer, juste déplacer le problème. à Magritte, me dis-je... et je mais le fond est clair Une bonne signalétique s’alifonce droit pour prendre mon train... or, mente aux arts graphiques, à l’architecture j’arrive dans une agence de pub! Ce n’était d’intérieur, à la communication, à la sociolodonc pas une blague... privatisation oblige, gie, à la psychologie et même au classement la gare a été vendue... la nouvelle «gare» documentaire. Il a fallu un demi-siècle au est un simple container dans une impasse Palais des Nations pour comprendre que le obscure». Retour à Genève, «à l’Aéroport, délégué étranger pressé n’avait pas la même nul signe de gare… j’erre un moment… géographie que l’habitué de la Salle des Pas puis de vieux souvenirs me reviennent en Perdus. Une décennie a suffi pour mûrir une mémoire… bien sûr, en patois genevois, nouvelle signalétique, dont la phase finale a «gare» se dit… CFF». été l’objet d’un appel d’offres. Le cahier des charges est celui d’un acrobate: les plaques doivent orienter le public, unifier le lettrage La mosaïque du monde maison, et refléter le monde entier sur les Cette petite fable, faite d’anecdotes vécues, murs du Palais. L’humanité entière sera en en dit plus que toute analyse savante des somme dispersée dans tout le bâtiment par arts graphiques d’aujourd’hui. Certes, il n’y des fragments de photo sur chaque plaque. a pas de signalétique parfaite, et s’il y en La signalétique qui en résultera sera-t-elle avait une, elle tuerait toute esthétique. La plus durable que les icônes d’un écran? dissolution de l’Etat dans la société civile ou Dans un monde fragmenté qui a perdu le dans le commerce privé rend le paysage nord et ne sait plus à quelle langue se vouer, visuel toujours plus touffu (on l’a vu pour la signalétique, c’est l’avenir. Mais attention les annuaires dans notre numéro du 29 de ne pas tomber… dans le panneau! Q septembre). Seuls les panneaux de la cirBoris Engelson culation restent intouchables, alors que les T O U T L’ E M P L O I • N O 3 8 4 • 3 N O V E M B R E 2 0 0 8
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