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Genève – marché des bureaux Mars 2011

Forte pression sur les loyers «prime»

Victime de son succès

En 2008, les loyers «prime1» ont atteint un sommet à CHF 1000.-/m2/an, puis une correction s’est opérée suite à la chute des marchés financiers en 2009. Dès 2010, ceux-ci ont progressé de 8.5% pour se fixer à CHF 970.-/m2/an. Cette hausse est la conséquence d’un manque de nouvelles surfaces offertes au centre de Genève et d’une demande toujours soutenue. Nous constatons d'ailleurs que les demandeurs de situation «prime» s’orientent à défaut vers des zones de bureaux plus périphériques. Nous relevons également que des banques déplacent leurs back-offices en dehors de Genève, en «zone CBD2», afin d'optimiser leurs coûts. Le manque de perspectives quant à de nouvelles constructions laisse à penser que les loyers «prime» vont se stabiliser à ce niveau pour 2011-2012.

A Genève, le taux de vacance 2010 est très bas avec 0,93% (contre 7% à 8% pour les grands centres européens), ce qui correspond à 41 000 m2 de surfaces vacantes. Les surfaces «en cours» de construction représentent 132 715 m2. Nous considérons que la plupart des projets qui se trouvent en périphérie, situés proche des transports en commun et voies d’accès, trouveront preneur dans les trois à six mois après leur livraison. A priori, l’offre ne devrait pas dépasser la barre des 1% en 2011.

Stabilité des surfaces louées, mais absorption positive

Ralentissement des ventes d’immeubles commerciaux

Les surfaces louées ne sont pas mesurées à Genève. Cependant, tenant compte de la taille limitée du canton, il y a peu de nouvelles constructions. Les rotations de locataires sont rares et, par conséquent, le nombre de surfaces louées est relativement faible au regard des grandes villes européennes. Après une «absorption3» négative en 2009, on passe la barre de 100 000 m2 absorbés à la fin 2010. Le marché genevois voit s'installer de nombreuses sociétés internationales ou financières et reste un marché significatif en Europe.

En 2010, «l’investissement global4» en immeubles commerciaux à Genève se monte à 676 millions de francs. En 2009, les ventes avaient chuté de 32%. En 2010, elles ont repris 14% mais le volume est toujours inférieur de 23% à celui de 2008. Les propriétaires ne vendent pas, car la conjoncture leur offre peu d'alternatives aussi performantes et stables que l'immobilier. Le nombre d’immeubles commerciaux vendus ne représente qu’un tiers du marché des immeubles de rendement. Le prix moyen d’une vente est de l’ordre de

Les nouvelles constructions au centre-ville sont quasiment inexistantes Quelques nouveaux projets en périphérie seront livrés en 2011. Ils ne devraient guère représenter plus de 50 000 m². Le volume de constructions reste faible et les lenteurs administratives sont importantes.

CHF 15 000 000.-. La qualité d’un investissement à Genève et en Suisse, tient à la stabilité du franc et au faible niveau des taux d’intérêts hypothécaires (taux fixe moyen pour une durée de 10 ans à 2,87% et Libor 3 mois à 0,5%).

Les rendements des immeubles du centre de Genève sont toujours plus bas Les situations «prime» ne sont qu’exceptionnellement proposées à la vente, les dernières opérations suivies se sont négociées à 3,5% dans le cœur des Rues Basses. Le rendement net minimum exigé par les investisseurs institutionnels suisses est de 4% pour un immeuble en CBD. n Patrick Peyrot 1. Prime: immeubles anciens mais rénovés situés dans les Rues Basses. 2. CBD (Central Business District) : quartier des Banques, aéroport, centre Rive-Gauche, centre Rive-Droite, Organisations Internationales 3. Absorption: variation annuelle des surfaces de bureaux occupées. «Les surfaces occupées» sont le stock moins les surfaces vacantes. 4. Investissement global: tout bien vendu affecté à une activité commerciale (bureaux, commerces, activités artisanales et industrielles).

Département immobilier commercial Avenue Eugène Pittard 14-16 – C.P. 30 – 1211 Genève 17 Tél.: +41 22 839 39 61 Contact: Patrick Peyrot et Olivier de Rivoire patrick.peyrot@naef.ch - olivier.derivoire@naef.ch

Ce document sera mis à jour semestriellement et est à votre disposition sur le site www.naef.ch/publications T O U T L’ I M M O B I L I E R • N O 5 8 1 • 2 8 M A R S 2 0 1 1

pensait que les exemples tunisien, égyptien ou libyen allaient décourager les spécialistes de la collaboration active avec les régimes à parti unique. C’était compter sans l’indémodable Gaby Tortella, qui s’extasie dans la «Tribune» (24.03.11), au retour d’un mois de villégiature à Cuba et à propos d’un ancien ministre du dictateur Castro devenu peintre:

– parle quant à lui, et fort justement, du Salon de la beauté et de l’esthétique. Hélas! Maître Capélo, décédé la semaine dernière, ne peut plus rien pour la presse genevoise. est consterné: voici ce qu’on a pu lire dans «20 Minutes», édition (prétendue) genevoise (21.03.11):

note que «Le Temps» (6.03.11), parangon de la vertu déontologique, publie un article sur les sacs à main joliment accompagné d’une grande annonce publicitaire pour Hermès, fabricant bien connu de sacs à main:

La «barrière du huitante» est en train de céder! Et d’autres signes alarmants se multiplient. Ainsi, «Migros Magazin», dans sa version zurichoise (21.03.11), place Nyon à Genève: L’avantage, à un certain âge, c’est qu’on est moins ennuyé si on se fait tondre la tête à la Libération. découvre les grands événements grâce à son confrère «GHI» (23.03.11):

L’esthétisme (mouvement artistique et littéraire anglo-saxon qui voulait ramener l'art anglais à la pureté de forme et à la scrupuleuse imitation de la nature des prédécesseurs de Raphaël), devenu aujourd’hui le quasi-synonyme de la préciosité ou de la prétention, aurait donc son salon? L’organisateur – l’excellent Stéphane Godet

Il ne manque plus qu’un article sur les journaux gratuits «vendus à la pub» et ce sera complet. n

Et de son côté, le «Pays gessien» (18.03.11) estime que Vernier est une «commune frontalière», ce qui sous-entend que Meyrin, le Grand-Saconnex ou Satigny ont déjà été (re) conquis par notre grand voisin:

Hebdomadaire distribué gracieusement à tous les ménages du Canton de Genève, de l’agglomération de Nyon et de toutes les autres communes de la Zone économique 11 (Triangle Genève-Gland-Saint-Cergue). 186 504 exemplaires certifiés REMP/FRP. Edité par Plurality Presse SA. Paraît le lundi. Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer Coordination: Laurent Chatelain, Fiona Perroud Publicité: Donatien Presutti, Patrick Gravante, Kevin Cantarella Publicité France: Alain Godard, Corinne Billet. Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Carol Bussinger, Daniel Hostettler, Sophie Hostettler, Philippe Morselli. Flashage et impression: Courvoisier-Attinger Arts Graphiques SA Distribution: Epsilon SA Rédaction, Administration, Service de publicité: Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge Tél.: 022/307 02 20 - Fax: 022/307 02 22 – CCP: 17-391772-2 E-mail: annonces@toutimmo.ch - Internet: www.toutimmo.ch © Plurality Presse SA, 2011.

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• Du 31 mars au 3 avril sur le quai d’Ouchy

L’immobilier tient salon à Lausanne C’est le rendez-vous incontournable du printemps! La 7e édition du Salon Immobilier de Lausanne (SIL) se tiendra du 31 mars au 3 avril sur la place de la Navigation. Invité d’honneur de cette année: la région du Nord vaudois.

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e succès du Salon Immobilier de Lausanne, créé en 2006, ne se dément pas. Cette septième édition, dont la superficie a été agrandie de 250 m2 et qui réunit 70 exposants du secteur immobilier, devrait accueillir quelque 12 000 visiteurs dans le cadre agréable du port d’Ouchy. Conçu pour mettre en contact les professionnels et les particuliers ce salon spécialisé est organisé selon les principes du «B to B» (business to business) pour mieux satisfaire les besoins d’attention des visiteurs en matière de vente, d'achat, de location ou de financement d’un bien immobilier dans toute la Suisse romande ou à l’étranger. «Le Salon Immobilier de Lausanne permet de rencontrer Le lac de Joux. La région du Nord vaudois en vedette. des professionnels de l’immobilier représentatifs, qu’il s’agisse d’agences, rapport avec l’immobilier résidentiel, afin de régies, de promoteurs, de constructeurs, de simplifier les recherches des visiteurs d’architectes, mais aussi de banquiers ou de et de leur faire gagner du temps. Ils peuconsultants, explique son directeur, Richard vent même fixer d’avance des rendez-vous Benlolo. L’idée consiste à proposer sous le au salon avec les exposants, grâce au site même toit l’ensemble des prestations en Internet».

L’offre proposée au SIL se distingue par sa diversité de style - résidence principale, résidence secondaire en montagne ou à la mer, biens de rendement, etc. – et de prix. «Tous les exposants privilégient la diversité, il n’y a pas uniquement des biens de prestige.

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Parallèlement, lors des dernières éditions, nous avons remarqué que certains promoteurs profitaient du Salon pour présenter des biens en primeur».

fort développement et qui a répondu à cette invitation avec enthousiasme. Elle sera donc présente, avec comme partenaire institutionnel l’Association pour le développement du Nord vaudois (ADNV)».

Disponibilité

Séductions du Nord vaudois

Du côté des visiteurs comme des professionnels, on apprécie la proximité, les échanges et le gain de temps qu’offre le Salon. Les biens ne sont pas seulement présentés, mais expliqués, commentés par des professionnels disponibles et dynamiques. Cette année, le SIL innove avec la présence d’un hôte d’honneur. «L’écho du SIL dépassant largement les frontières lausannoises avec de nombreux visiteurs venant d’autres cantons, nous avons eu l’idée, à partir de cette édition, de mettre une région à l’honneur, explique Richard Benlolo. Nous avons fait la proposition à la région du Nord vaudois, qui connaît actuellement un

Au total, les six plus grandes communes de cette région seront là. C’est dans ce cadre que le SIL organisera le mercredi 30 mars, avant la cérémonie d’inauguration, une présentation à l’hôtel Mövenpick qui dressera en avant-scène le portrait de l’économie de cette région en plein essor et permettra aux six municipalités de présenter leurs projets de développements immobiliers. «C’est l’occasion de créer des contacts entre le public et le privé, souligne Richard Benlolo. Cette collaboration entre les deux secteurs est indispensable, bien qu’elle ne se fasse pas

encore de manière spontanée. Pourtant, lorsqu’on intègre un partenaire privé en amont, on constate que le projet aboutit avec davantage de facilité». «Face à la demande croissante du public et des milieux immobiliers», explique l’entrepreneur, le SIL travaille à la création d’un salon dans le canton de Genève. A Genève, où le marché du logement est tendu, l’organisation du salon préalablement prévue en septembre prochain a été reportée à 2012, en raison des travaux de la Plaine de Plainpalais. Dommage, d’autant plus que le moment a rarement été aussi favorable pour devenir propriétaire! n Léa Tremblay SIL Place de la Navigation – Ouchy – Lausanne Jeudi 31 mars, de 10 h à 21 h Vendredi 1er avril, de 10 h à 21 h Samedi 2 avril, de 10 h à 19 h Dimanche 3 avril, de 10 h à 18 h

Invitation La Banque Cantonale de Genève a le plaisir de vous inviter à une conférence publique sur le thème

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le mercredi 13 avril 2011 de 12h15 à 14h00 aux Salons - Rue Bartholoni 6 - 1204 Genève.

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A cette occasion, Fabien Rei, directeur, responsable d’agences BCGE, donnera un bref aperçu des diverses formes de financement hypothécaire proposées par la banque. La conférence sera suivie d'un cocktail-déjeuner.

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Le nombre de places étant limité, les inscriptions seront enregistrées dans leur ordre d’arrivée jusqu’au jeudi 7 avril 2011. Pour vous inscrire: 022 809 22 25 ou www.bcge.ch/inscription

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entreprise

• Procter & Gamble à Genève

L'intégration réussie d'une grande multinationale A part quelques partisans de la croissance zéro, chacun sait l’intérêt que représente pour une région entière l’implantation du siège d’une entreprise transnationale. Ariel, Pampers, Gillette, Duracell, Mr. Propre, Lenor. Des marques mondialement connues qui ont un point commun, celui d'appartenir à la multinationale Procter & Gamble, le leader américain de produits de consommation courante. Présent à Genève depuis 1956, il est aussi le troisième employeur privé du canton, avec quelque 3150 salariés de 70 nationalités différentes, principalement suisse et européennes.

«L

e choix de Genève a été historiquement motivé par des raisons particulières, a rappelé Frédérique Reeb-Landry, directrice générale de P&G Genève, lors d'une récente rencontre avec la presse. Pour nous, notre présence est liée aux conditions cadres, à la qualité de vie et de sécurité, à la proximité d’un aéroport international, au personnel qualifié et polyglotte, sans oublier une stabilité politique appréciable». Autant d'éléments qui expliquent l'installation en 1999 du siège stratégique de P&G pour l'Europe, le Moyen-Orient et l'Afrique. A l'époque, l'entreprise ne comptait que 250 employés. Douze ans plus tard, on atteint le chiffre actuel, avec une moyenne annuelle

de 200 nouveaux engagements, dont la moitié sont effectués au sein de la population locale active.

Implication économique incontournable En 55 ans de présence à Genève, la multinationale américaine occupe une place incontournable dans la vie économique et sociale de tout l'ouest de l'Arc lémanique. P&G est membre actif des groupements économiques romands et ses activités sur le sol genevois ont généré des retombées financières appréciables, estimées à près de 640 millions de francs en 2010. A ce montant, il faut ajouter les commandes pas-

sées auprès des fournisseurs locaux et des sous-traitants, qui représentent notamment 300 emplois. «Nous recensons chaque année 60 000 visiteurs, qui ont généré pour 3 millions de francs de nuitées d'hôtels, 1,5 million de frais de taxis et près de 30 millions de frais de voyage», souligne de son côté Marc Forgas, directeur des ressources humaines. Poursuivant la volonté humaniste des fondateurs de la marque, en 1837 à Cincinnati, William Procter et James Gamble, la multinationale américaine ne cesse d'investir dans le développement durable, dans les économies d'énergie et dans l'environnement, avec des nouveaux produits moins polluants et mieux dosés. A Genève, la direc-

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entreprise

Dans la vie locale

BUCHET

tion encourage ses collaborateurs à la mobilité douce en leur offrant l'abonnement annuel aux TPG pour les inciter à utiliser les transports publics. «Actuellement près de la moitié de nos employés en bénéficient, ce qui représente environ 1000 véhicules de moins par jour», souligne Marc Forgas, en insistant sur le développement des visioconférences, de plus en plus privilégiées par rappport aux voyages en avion.

Depuis son arrivée en 1956 sur le sol genevois, P&G s'est investi dans des actions collectives au profit de la population locale, particulièrement en faveur des enfants. En 2010, ce ne sont pas moins de 550 000 CHF qui ont été débloqués en produits et en donations. Les trois quarts de cet engagement ont été versés en faveur de quatre associations: la Fondation Clair-Bois, Païdos, la Fondation Théodora et Partage. n Jean-Pierre Buchet Marc Forgas, directeur des ressources humaines, et Frédérique Reeb-Landry, directrice générale de P&G Genève.

Employeur de référence Avec une répartition hommes (52%) et femmes (48%), l'entreprise soutient la diversité et confie 43% des postes de management à des femmes. Parmi les 70 nationalités différentes, les Suisses arrivent en tête, suivis des Allemands, des Français et des Britanniques. Chaque année, 200 nouveaux collaborateurs viennent rejoindre les effectifs, dont la moitié provient de Genève, le reste de l'Union européenne élargie. «Au sujet des carrières techniques, souligne

Marc Forgas, nous prospectons régulièrement dans les écoles suisses d'ingénieurs. Il en est de même pour les carrières commerciales, dont les titulaires sont recherchés au sein des écoles professionnelles ou dans les Universités. La moyenne d'âge de nos collaborateurs est d'environ 34 ans». A noter encore que pour la seconde année consécutive, Procter & Gamble a été classé meilleur employé romand par un magazine vaudois, avec un accent particulier en faveur des futures mamans et des jeunes mères de famille par la mise à disposition de locaux dédiés à la relaxation et d’espaces de repos.

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• Projet d'agglomération franco-valdo-genevois

On passe à la vitesse supérieure Suite à un échauffement de deux ans et près de quatre années après la signature de la Charte d'engagement, le Comité de pilotage du Projet d'agglomération franco-valdo-genevois - jusqu'ici assez discret - a tenu à faire le bilan devant la presse franco-suisse des travaux en cours et des actions réalisées pour le développement de l'agglomération transfrontalière.

BUCHET

partir de ce rapport, les membres français, vaudois et genevois du Comité ont affirmé leur volonté de construire un Projet d’agglomération de 2e génération, basé sur des valeurs de solidarité, afin de concourir à des cofinancements d’infrastructures nouvelles pour la période 20152019. Co-président du Projet côté français, Bernard Gaud, président de l'ARCSyndicat mixte et de la Communauté de communes du Genevois, ainsi que maire de Chevrier, a tenu à rappeler les principales étapes des politiques d'aménagement du territoire concerné, de part de d'autre de la frontière. «Ces actions ont été longues à mettre en place. Il a fallu les Bernard Gaud et Mark Muller: une volonté commune. faire figurer dans nos plans locaux d'urbanisme comme les schémas de cohérence territoriale, et chez nos amis réalisation d'une liaison transfrontalière et se suisses dans leurs plans directeurs». trouve en phase avec le financement garanti Parmi les points importants relevés par l'élu des projets souhaité par la République franfrançais, le principal touche la validation çaise pour construire en commun, hors de de l'accord de prestations qui engage la la région parisienne, et en site propre, de Confédération avec les partenaires du Projet nouvelles liaisons suburbaines». d'agglomération pour le cofinancement et Cette avancée significative dans le secteur la mise sur pied des projets de tramways à de la mobilité comprend l'assistance à la Annemasse et à Saint-Julien en Genevois, maîtrise d'ouvrage, ce qui va permettre soit une enveloppe de 186 millions de d'aligner des normes communes Francefrancs correspondant à 40% du coût global. Suisse pour la réalisation d'un tramway ou «Cet accord constitue une première dans la d'un bus à haut niveau. Cela concerne les

Communautés de communes du Genevois et du Pays de Gex (prolongement de la nouvelle ligne de tram du CERN jusqu'à SaintGenis - ndlr), Annemasse-Les Voirons et le Conseil général du département voisin, l'Ain.

Les objectifs du Projet «de seconde génération» «Il y a encore deux points capitaux à régler rapidement, a insisté le président de l'ARC. D'abord celui du déséquilibre de l'emploi

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aménagement régional

entre Genève et la France voisine. Nous devons maintenir un objectif de répartition de 30% de futurs emplois sur notre territoire, avec la mise en place d'une cellule transfrontalière d'accueil pour les entreprises désireuses de s'y implanter». Le second, c'est le problème du logement. «C'est largement le plus difficile à régler», s'est-il déclaré en se tournant vers le président du Conseil d'Etat Mark Muller, co-président du Projet côté genevois. Avec diplomatie, il lui a rappelé les promesses faites par le passé, soit 2500 logements nouveaux construits par an. Or, la promesse n'a pas été tenue, ce qui agace certains élus français, qui craignent que leurs communes deviennent des cités dortoirs. Avec l'élargissement du périmètre du Projet d'agglomération et la croissance démographique plus importante que prévue ces dernières années, comme l'arrivée entre 2005 et 2010 de 65 000 nouveaux résidants, on estime que la région franco-valdo-genevoise va voir sa population augmenter de 265 000 habitants d'ici 2030. Là encore, un rééquili-

brage du territoire au niveau du logement s'impose, aussi bien du côté français que du côté vaudois. Mark Muller reconnaît que l'objectif de 2500 logements n'ayant pas été atteint, «même si à Genève, en 2010, on a construit 1570 logements, soit 50% de plus qu'en 2008», il est nécessaire de changer la règle du jeu. «L'objectif de 50 000 nouveaux logements construits d'ici 2030 est maintenu, mais sera décalé dans le temps, 2500 étant une moyenne annuelle. Certaines années, nous espérons dépasser ce chiffre. Je rappelle la volonté du Conseil d'Etat de loger les Genevois, car il est nécessaire que les gens qui travaillent à Genève paient leurs impôts sur place, et de limiter le trafic pendulaire. Il faut aussi que les Genevois acceptent de voir construire des immeubles plus hauts, et ce en dépit de certaines oppositions incompréhensibles venues d'élus de gauche». Abordant l’hypothèse parfois évoquée du financement suisse de la partie française de la liaison ferroviaire CEVA, liaison plébiscitée par le peuple genevois, Mark Muller a insisté

sur l’évidence en affirmant c'était «une affaire franco-française». Afin de calmer les rumeurs circulant sur les difficultés rencontrées pour le financement du tronçon français, Bernard Gaud n'a pas caché que les crédits manquants pourraient être alimentés par une partie des fonds frontaliers, comme cela a été le cas pour la construction du contournement routier de Thonon-les-Bains ou des travaux de restauration du Pont de la Caille. Notons encore que les chaines de télévisions locales Léman Bleu et TV8 Mont-Blanc se sont associées pour produire une émission mensuelle «Agglo, l'émission transfrontalière», qui sera enregistrée en public au Vitam'Parc Migros à Neydens et destinée à faire le point sur les activités des deux côtés de la frontière. n Jean-Pierre Buchet Lire également le compte rendu du débat sur l’Agglomération franco-valdo-genevoise tenu au MIPIM de Cannes: Tout l’Immobilier No 579, du 14 mars 2011.

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Le courtier et le contrat de courtage Je suis sur le point de vendre l’appartement dont je suis propriétaire et j’envisage de faire appel aux services d’un courtier. J’aimerais savoir s’il existe une liste officielle des personnes autorisées à exercer cette profession, si je dois nécessairement signer un contrat de courtage et comment sera calculée la rémunération du courtier. J’ai aussi entendu parler d’une «clause d’exclusivité». Je souhaite savoir ce que cela signifie. (Angela R., Versoix).

e courtier est une personne chargée par le vendeur d’un immeuble de lui trouver un acheteur au prix fixé (courtier indicateur), voire de mener des négociations pour conclure la vente (courtier négociateur). Un courtier peut également être mandaté par un acheteur pour trouver un immeuble conformément aux instructions données (situation, prix, etc.). Les courtiers de bien-fonds immobiliers et de locaux sont soumis dans la plupart des cantons à une réglementation spéciale, exigeant une autorisation de pratiquer et fixant un certain nombre de devoirs. Il n’en va toutefois pas ainsi dans le canton de Genève, où l’exercice de cette activité n’est pas soumis à autorisation. Ainsi, tout le monde peut pratiquer cette activité (à titre occasionnel ou professionnel) et le vendeur est totalement libre de confier le mandat de vente de son appartement ou de sa villa à la personne de son choix.

Il est toutefois recommandé de recourir aux services d’un professionnel expérimenté et connaissant bien le marché immobilier local. A Genève, l’Union Suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Genève) regroupe également les courtiers. Il est par ailleurs important d’entretenir une relation de confiance avec son courtier; il est vivement conseillé de demander un entretien préalable avant de conclure un contrat.

Le courtier est un mandataire Le contrat de courtage obéit aux règles du mandat. Il faut donc que les parties tombent d’accord sur le principe et sur les éléments essentiels du contrat, qui sont au nombre de deux: il s’agit de préciser l’activité que le courtier devra fournir en vue d’un contrat déterminé (courtier indicateur ou négociateur) et de s’accorder sur le principe d’une rémunération. Pour le reste, le contrat peut théoriquement être conclu oralement.

La signature d’un contrat écrit est toutefois fortement recommandée, pour éviter tout litige ultérieur. Des contrats types de courtage sont, de fait, à disposition auprès de CGI Conseils. Pour ce qui est de la rémunération, le courtier a droit à un salaire si l’activité qu’il a déployée aboutit à la conclusion du contrat de vente. Il faut relever à cet égard que le courtier s’engage à déployer une activité en vue de trouver un acheteur (ou un vendeur), mais qu’il n’en garantit pas le résultat. Le droit à une rémunération du courtier naît, quant à lui, en principe lorsque la vente est conclue, voire, selon les contrats, lorsqu’une promesse de vente est signée du fait de l’activité du courtier. Si le courtier a droit à sa rémunération, se pose alors la question du calcul de celle-ci. Cette rémunération pouvant être librement déterminée entre les parties, sous réserve d’un salaire excessif, il est bien entendu recommandé de clarifier cette question

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financière et le taux de rémunération du courtier lors de la conclusion du contrat de courtage; ce taux se chiffre usuellement en un pourcentage du prix de vente.

Des points à préciser d’emblée Les frais de publicité engagés par le courtier, tels que ceux liés au passage d’annonces dans les journaux, sont à sa charge si rien

En bref Séminaire juridique - Loyers: Cas pratiques et questions choisies CGI Conseils et l’APGCI organisent un séminaire qui aura lieu à la FER-Genève, 98, rue de Saint-Jean, le 12 avril 2011, de 9h00 à 12h00, et dont le programme est le suivant: 1. Loyers LDTR: cas pratiques, par Me Daniel Kinzer, avocat en l’Etude ZPG à Genève; 2. Calculs de rendement en droit du bail: cas pratiques, par Daniel Ferrier, responsable du service juridique auprès de la Régie Grange & Cie SA à Genève. Renseignements et inscriptions: www.cgiconseils.ch (rubrique cours & séminaires). CGI Conseils Association au service de l'immobilier 12, rue de Chantepoulet – CP 1265 – 1211 Genève 1 T 022 715 02 10 – F 022 715 02 22 – info@cgiconseils.ch Pour tout complément d'information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous. Pour devenir membre: www.cgionline.ch

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Il est préférable de faire confiance à des courtiers professionnels.

n’est prévu dans le contrat. En pratique, ces frais font souvent l’objet de dispositions particulières, les mettant en tout ou partie à la charge du vendeur. Il est en général possible de négocier de telles clauses. Pour ce qui est de la clause d’exclusivité, celle-ci oblige le vendeur à passer par l’intermédiaire du seul courtier mandaté. Afin de protéger les mandants contre d’éventuels abus en ce domaine, ces clauses devraient être limitées dans leur durée et comprendre l’obligation, pour le courtier, de déployer une certaine activité. Si le propriétaire trouve lui-même un acquéreur ou négocie le contrat de vente par l’intermédiaire d’un autre courtier, le courtier bénéficiant de l’exclusivité peut être fondé à recevoir tout ou partie de sa commission, étant précisé que l’inactivité totale de ce dernier constituerait une inexécution du contrat, qui pourrait aller jusqu’à être sanctionnée par le refus de lui allouer sa rémunération. Il est donc essentiel de demeurer attentif aux clauses d’un contrat. Si une clause d’exclusivité est proposée et que le vendeur souhaite conserver la possibilité de chercher lui-même un acquéreur, il faut le prévoir expressément dans le contrat. n

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La décoration en jouant et en s’amusant

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C’est la grande mode depuis deux ou trois ans: de petits cahiers d’exercice, comme ceux de l’école d’autrefois, qui permettent de réviser ou d’élargir ses connaissances dans le domaine de la psychologie ou du bien-être. Eh bien, voici un cahier d’exercice d’un type nouveau: il concerne la meilleure manière d’aménager son appartement!

Chacun doit trouver son style.

a décoration est un métier, du moins pour ses professionnels. Mais c’est aussi, pour tout le monde, une espèce de jeu, une activité créative et sympathique, un exercice de style et d’imagination. Dans un petit livret rédigé à l’ancienne, à la manière des cahiers scolaires de jadis, et intitulé «Mon appart et moi» (Editions Fleurus), Agnès Busière explique comment

faire de sa maison un lieu de confort et de ressourcement idéal.

«Mes envies, mes goûts, mes besoins» «La décoration, c’est comme une garderobe, s’exclame-t-elle. Il faut parfois faire le point pour déterminer ce qu’il convient

d’éliminer ou de modifier, afin de privilégier ce qui nous correspond vraiment. Pour cela, il s’agit de bien se connaître, et ce cahier interactif est là pour vous y aider». Leçons, exercices pratiques, questionnaires, tableaux divers et variés, check-lists et bilans pièce par pièce… Tout est fait pour que la décoration cesse d’apparaître comme une discipline compliquée et réservée aux spécialistes, et pour qu’elle devienne ou redevienne pleinement ce qu’elle est en réalité: un pur plaisir! Agnès Busière ne recommande pas telle ou telle décoration, classique ou contemporaine, riche ou dépouillée, elle conseille seulement une méthode qui consiste, pour l’essentiel, à réfléchir à chacun de ses choix et à ne rien faire au hasard. Car la meilleure déco, insiste-t-elle, c’est celle qui exprime véritablement «mes envies, mes goûts, mes besoins».

A chacun son style! Pour trouver son style, Agnès Busière explique qu’il faut tout bonnement apprendre à s’écouter et à se faire confiance. Car rien n’est obligatoire et rien n’est interdit! «La liste des styles de décoration n’en finit plus de s’allonger chaque année, au fil des tendances du moment. Seulement voilà,

il est justement temps d’échapper aux influences extérieures et de faire le tri parmi vos véritables envies. La vraie formule gagnante n’est pas «un appart qui a du style» mais bien un appart qui traduit mon style de décoration et s’adapte à mon style de vie». Qui me plaise chaque matin au réveil, chaque soir, mois après mois, saison après saison, quelle que soit mon humeur. Qui s’adapte à mes petites manies, à mes inavouables paresses ou à mes lubies éphémères».

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No 101 • Supplément de Tout l’Immobilier no 581 • 28 mars 2011

Ambiance spa, en musique!

Et la touche finale! Agencement de l’espace, choix des meubles, techniques de rangement, harmonie des couleurs, équilibre de la lumière… S’il ne

recommande aucun style particulier, ce cahier d’exercices ne lésine pas, en tout cas, sur les connaissances de base et les conseils pratiques. Mais le plus important, pour Agnès Busière, c’est encore la touche finale,

celle qui permet de personnaliser sa maison, pièce par pièce. Dans la salle de bains, par exemple, si l’on aime l’ambiance spa, on peut ajouter un lecteur CD pour diffuser une musique relaxante ou repeindre les murs «en vert argile, en bleu-gris ou en beige taupé». Dans le coin bureau, autre exemple, on peut repeindre le bureau en bois d’une couleur plus gaie «pour gommer le sérieux de sa fonction» ou remplacer une vieille lampe en plastique par «un modèle en métal de couleur vive». Un cahier d’exercices qui invite surtout à se lâcher et à n’en faire qu’à sa tête! n François Valle

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Qu’est-ce qu’une déformation professionnelle?

ne formule difficile à traduire, la «déformation professionnelle»: pour faire comprendre cette expression typiquement française en anglais, on passe par un exemple: «A qui tient un marteau en main, tout problème se réduit à un clou». Image inquiétante, car si le médecin ne prend plus guère le pouls de ses amis, tout professionnel qui a une force de frappe est tenté d’en user et même d'en abuser. Dans le pire des cas, il écrase ses «inférieurs», dans le meilleur, il les fait passer «entre les clous». L'arrogance est-elle la déformation professionnelle universelle, et quels sont les métiers les plus arrogants? Les mots clefs introduits en ligne ne donnent pas grandchose en français, mais les anglophones sont très diserts.

Les inférieurs méritent l’enfer Qui sont donc les nouveaux aristocrates qui exaspèrent le petit peuple? On attendrait les banquiers, pourtant peu mentionnés: soit que le public n’ait pas l’honneur de les fréquenter en chair et en os, soit que le banquier ait troqué la solvabilité pour la modestie, ces jours. Les cris du cœur qu’on trouve sur des forums – du Canada à l’Australie en passant par l’Angleterre – ont pour cible en premier lieu les politiciens et les avocats, avec les «politiciens juristes» placés au zénith de l’horreur. Les médecins sont eux aussi souvent visés, pour leur présomption, mais c’est leurs réceptionnistes qui aiment le plus faire les importantes. On n'est pas trop TO UT

TIM

Le médecin qui vous prend le pouls au lieu de vous serrer la main, le chimiste au restau qui commande des protides frits aux lipides, l’instit qui corrige vos lettres d’amour, le gendarme qui siffle l’heure du repas, le pilote qui donne l’heure avec fuseau horaire… voilà des déformations professionnelles trop visibles pour durer longtemps. Mais il y en a de plus insidieuses…

Expert décrivant les arguments adverses.

surpris de trouver les consultants dans le peloton de tête, mais ils sont étonnamment accompagnés des comptables, «qui croient qu’ils pourraient faire le boulot de leurs clients, mais pensent que personne n’est capable de faire le leur». Une personne s’en prend aux gendarmes, et une autre fait carrément une fixation sur «les policiers chinois». Plus inattendus, les surveillants de boutiques de luxe, «qui vous regardent de travers» comme un clochard. Les photographes ont aussi leurs ennemis, et même les éboueurs, qui «embarquent sans ménagement» vos souvenirs. Bref, parfois le cri de révolte a une note très personnelle… et au milieu de ce florilège, une phrase désabusée dit que «les vieilles peaux qui emballent mes achats à l’épicerie sont cent fois plus arrogantes» que tous les grands de ce monde. Les habitués des colloques comprendront qu’on ait encore mis dans la charrette les «modérateurs de table ronde»… normal, ils sont choisis pour ça. Mais un groupe de métiers L’ E M P LO I

FOR MATION

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fait l’unanimité contre lui: «les profs», «les experts», et tout ceux dont le nom est suivi de sigles académiques! A titre d’exemple sur un forum, on se moque de ce jeune médecin qui a ajouté «Dr» à son adresse mail le jour où il a eu son titre. Ecoutons trois autres «victimes» du savoir péremptoire: le beau fils d’un instit en veut à son beaupère d’avoir transformé son ménage en une classe d’école… une étudiante à Boston trouve ses profs vaniteux et frimeurs comme des «paons»… un autre étudiant abhorre surtout les auteurs de manuels, qui ne supportent pas qu’on s’éloigne d’un iota de leur texte. Parfois, l'âge joue un rôle, surtout aux extrêmes: jeunes courtiers aux dents longues, vieux journaliste blasé. Mais la palme mondiale de l'arrogance va aux hautaines «secrétaires générales» de l'administration genevoise, dit-on au café du commerce.

Mordus par leurs moutons! La «déformation» professionnelle peut-elle être «réformée», puisque ce numéro est «Spécial Formation»? Dans ses formes anecdotiques – celles qu’on a vues au début – oui, et c’est pourquoi on ne les rencontre plus guère. Mais l’arrogance est une déformation professionnelle qui se nourrit ellemême: elle ne laisse d’autre choix que la soumission ou la rébellion. Et celui qui se rebelle sera vite accusé d’intolérance à… l’Autre. n Boris Engelson 2011

formation

Publi-rédactionnel

• Une offre de l’Université de Genève

Entreprendre un MBA tout en travaillant, c'est possible! Incontournable pour accéder à des postes de direction, le MBA n'est pas uniquement réservé aux étudiants. L'Université de Genève donne l'opportunité à tous professionnels des organisations internationales, des firmes multinationales et des milieux financiers de suivre, à temps partiel, cette formation d'excellence en management et gestion.

es annonces d'aujourd'hui le prouvent: le MBA (Master of Business Administration) est l'un des diplômes les plus demandés dans le monde. «Il n'y a qu'à regarder sur Internet. La plupart des offres d'emploi de haut niveau exigent ce titre», précise Sun Zuchuat, responsable de l'Executive MBA, un programme à temps partiel proposé par l'Université de Genève depuis Obtenir un MBA permet un avancement professionnel. 1992. Avec l'arrivée d'une nouvelle direction en septembre 2010, le se targuer d'être la seule, dans le monde cursus s'est enrichi de quatre nouveaux entier, à enseigner autant de spécialisations modules pour apprendre à développer la 2e année. sa carrière. Finance, gestion, comptabilité, marketing, ressources humaines: rien n'est Encadrement de qualité laissé au hasard. L'acquisition de ce savoirL'Executive MBA est orchestré par une faire porte ses fruits. Les détenteurs d'un équipe pédagogique hautement qualifiée. MBA ont tous vu des changements conséTous les professeurs sont dotés d'un docquents dans leur vie professionnelle, soit torat et proviennent de l'Université HEC à au niveau de leur poste, soit de leur salaire 70%. Cette formation en emploi permet revu à la hausse. également de côtoyer des étudiants de tous les horizons, soit plus de 25 nationalités Mode d'emploi différentes: une manière concrète d'élargir L'Executive MBA se prépare en deux ans. son réseau de connaissances! Pour que Les cours sont proposés en alternance, un chacun puisse se projeter dans l'avenir, des week-end sur deux, à savoir le vendredi de intervenants extérieurs sont régulièrement 14h15 à 21h et le samedi de 8h15 à 13h. invités, faisant part de leur expérience. Ce Au total, 24 modules sont requis pour obte- n'est donc pas un hasard si l'Université de nir le MBA qui représente 90 crédits, dont Genève a été réaccréditée par l'Association 18 inhérents au projet final que l'étudiant des MBA: une accréditation obtenue grâce devra réaliser en compagnie de 3 à 5 autres à l’excellence de la qualité du programme et de l’équipe pédagogique. apprenants.

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L'importance du lien

Avec un tronc commun, la première année lève le voile sur 12 modules qui pourront être suivis en anglais ou en français: une possibilité qui n'est pas l'apanage de toutes les Universités. «Dans d'autres villes de Suisse, ce programme n'est proposé qu'en anglais», relève Sun Zuchuat. La 2e année, également constituée de 12 modules, donne la possibilité de choisir entre un cursus traditionnel intitulé International Management, composé de 12 modules en anglais, et l'une des 20 spécialisations accessibles également dans les deux langues. L'Université de Genève peut

On aura donc compris l'intérêt d'«entrer en lien» avec le monde environnant; démarche que l'Université de Genève favorise largement. C'est pourquoi plusieurs événements sont organisés, en ce sens, chaque année. Dès les premiers rayons de soleil, en avril et mai, professeurs et élèves se retrouvent autour d'un pique-nique ou lors d'une croisière sur le Lac. Près de 400 personnes sont réunies pour l'occasion. Enfin, trois à quatre fois par an, les rencontres HEC permettent aux étudiants de s'enrichir au contact d'une personne de renommée qui vient parler

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de son activité. L'occasion pour les élèves d'étancher leur curiosité en posant les questions qui les taraudent.

Comité d'honneur Composé de 10 éminentes personnalités de la place de Genève, le Comité d'honneur a pour mission de soutenir l'Université de Genève et de distribuer des prix. Ces derniers récompensent notamment le meilleur projet final, ainsi que la meilleure moyenne. Au terme des deux années d'études, une cérémonie de remise des diplômes a lieu, à la manière américaine, en présence de parents et d’amis et autour d'un grand buffet.

Profil Le candidat doit avoir au minimum un bachelor ou une licence universitaire, ou un titre équivalent. Il doit pouvoir justifier d’une expérience professionnelle de 3 ans au minimum dans un poste à responsabilités. Ces conditions remplies, le candidat doit constituer un dossier à faire parvenir, avant le 15 mai prochain, à l'Université de Genève. Un certain nombre de documents sont à joindre à la demande d'admission, dont une lettre de motivation.

Nouveau Depuis cette année, les candidats potentiels seront convoqués pour un entretien avec un membre du Comité. La raison? «Nous n'avons que 45 places dans chaque groupe et nous recevons 200 dossiers chaque année. Le choix est difficile!», conclut Sun Zuchuat. Bon à savoir: pour toutes celles et ceux intéressés à travailler dans les organisations internationales, il existe un MBA à temps plein intitulé International Organisations MBA. n Esther Ackermann

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Pour plus de renseignements, ne manquez pas la journée Portes ouvertes! Session d'information le 31 mars à 18h, 19h et 20h, à Uni Mail, salle M1150. Pour envoyer vos candidatures: Programme MBA – HEC / Université de Genève Uni Mail 40, boulevard du Pont-d'Arve – 1211 Genève 4

2011

recherche

• Congrès de la Société Francophone du Diabète à Genève

La maladie avance, la recherche aussi La semaine dernière à Palexpo, pas moins de 4000 scientifiques francophones se sont réunis pour faire le point sur les avancées de la recherche sur le diabète. Le congrès annuel de la SFD (Société Francophone du Diabète) était placé sous l’autorité du Professeur Jacques Philippe (photo), médecin-chef du Service d’endocrinologie, diabétologie et nutrition aux Hôpitaux Universitaires de Genève, qui nous a accordé une interview pour évoquer notamment le diabète dans la vie quotidienne et professionnelle. - Le traitement du diabète exige du patient une certaine discipline. Lors d’un précédent entretien (voir Tout l’Emploi No 29, du 8 novembre 2000), vous nous disiez que le diabète était «un compagnon de tous les jours» et qu’il n’était pas facile, pour un patient, d’assumer cette chronicité. Aujourd’hui, est-il plus facile de vivre et de travailler avec le diabète? - Sans aucun doute. L’auto-prise en charge par la personne atteinte de diabète de type 1 est facilitée par les outils disponibles: stylos et pompes à insuline, patches ou inserts, et les tests de glycémie. Cependant, il reste difficile d’assumer la chronicité, et frustrant de ne pas toujours maîtriser le contrôle de la glycémie, avec ses hauts et ses bas. Les jeunes ont souvent de la peine à assumer cette différence; ils ont tendance à vouloir «vivre comme si de rien n’était».

GROS PLAN

Le diabète: un défi de santé publique Avec 180 millions de patients diabétiques dans le monde, près de 3 millions en France et quelque 300 000 en Suisse (on estime qu’un sixième des diabétiques ignorent être atteints), la maladie tend vers une croissance épidémique, puisque l’OMS prévoit une hausse de 40% d’ici 20 ans. Il existe trois types de diabète: • diabète de type 1: le pancréas ne produit pas ou plus d’insuline. Le patient doit s’administrer de l’insuline, au moyen d’injections ou d’une pompe à insuline. Le diabète de type 1 touche 5% à 10% des diabétiques. • diabète de type 2: l’organisme ne produit pas assez d’insuline ou n’arrive pas à l’utiliser normalement. Le type 2 est la forme la plus courante de la maladie et concerne 90% à 95% des diabétiques. • diabète gestationnel: le diabète gestationnel se développe uniquement pendant la grossesse. Il correspond au type 2, mais il est temporaire. Le diabète est la pathologie qui connaît la plus forte progression dans le monde et le nombre de nouveaux cas double tous les dix ans. Souvent dépistée tardivement car sans symptôme apparent, cette affection, si elle n’est pas traitée convenablement, peut rapidement conduire à de graves conséquences.

Avec la maturité vient aussi la confiance en soi, et beaucoup de diabétiques font leurs auto-contrôles et s’injectent leur insuline au restaurant, au bureau ou dans le bus. - Un diabétique aura-t-il plus de mal à trouver du travail? Certains employeurs hésiteraient-ils à engager un collaborateur atteint d’une maladie de ce genre? - Cela peut arriver. Mais à part certaines professions qui sont fermées aux diabétiques, à cause du risque de malaise dû à l’hypoglycémie (pilote, conducteur professionnel, etc.), un diabétique qui gère son traitement avec régularité n’a aucune raison de subir une discrimination. - La grande réunion de la semaine dernière a notamment traité de l’obésité et du diabète. Le mode de vie américanisé qui est le nôtre est-il responsable du diabète de type 2? - Au-delà des cas de prédisposition génétique, l’obésité et l’inactivité, combinées avec l’âge (plus de 40 ans) sont les facteurs de risque principaux. Un Français passe en moyenne trois heures par jour devant son téléviseur; c’est éloquent. Beaucoup de gens ignorent qu’ils ont un diabète naissant, et il faut rappeler que cette pathologie est réversible si elle est traitée correctement: perte de poids, exercice, prudence en matière de nutrition. L’ennui est que les gens attendent toujours la première alerte sérieuse pour modifier leurs habitudes. Aux Etats-Unis, 9% à 10% de la population est diabétique; chez nous, on frôle les 7% dans la fameuse étude CoLaus, réalisée sur plus de 6600 adultes lausannois. - Y a-t-il eu des avancées dans la recherche? - Plusieurs domaines de recherche sont en nets progrès: les hormones secrétées par le tube digestif, qui stimulent la production d’insuline, sont beaucoup mieux connues et sont maintenant utilisées dans le traitement des patients. Ces derniers peuvent ainsi compenser la carence de leur pancréas. Les acides biliaires, dont on savait le rôle pour la digestion des graisses, interviennent aussi

dans l’assimilation des sucres. Beaucoup de chercheurs travaillent sur des acides de ce type, dans la perspective de traiter le diabète. Il y a aussi des progrès dans la culture de cellules productrices d’insuline, destinées à des greffes. On arrive de mieux en mieux à transformer des cellules de la peau, par exemple, en cellules «spécialisées» de ce type. Enfin, l’importance de la flore intestinale, et l’influence des types de nutrition sur celle-ci, est un segment de recherche prometteur. On a aussi poursuivi les greffes d’îlots pancréatiques, qui proviennent de donneurs d’organes, et qui permettent depuis plus d’une décennie d’obtenir de bons résultats. - Le diabète est-il une maladie de riches? - Le diabète de type 2 progresse très vite dans les pays industrialisés, mais aussi dans le tiers monde. Pour le diabète de type 1, c’est triste à dire, mais les progrès de l’hygiène ont affaibli les défenses naturelles des populations, et on sait que cet affaiblissement favorise la survenue de ce diabète. - Y a-t-il une «concurrence» entre grandes causes de la recherche? - Les fonds disponibles ne sont pas extensibles. Le diabète est un problème immense, complexe et très coûteux en souffrances, en qualité de vie et en moyens. Mais le cancer également… et bien d’autres maladies. Cela ne nous empêche pas de lutter pour la prévention, l’information et le traitement aussi efficace que possible des différentes sortes de diabète. n Propos recueillis par Thierry Oppikofer

À propos de la SFD Société savante francophone, créée en 1954, la SFD est présidée par le Prof. Jacques Bringer et rassemble 1200 médecins (diabétologues, endocrinologues, internistes) et chercheurs, ainsi que 500 paramédicaux (infirmières, diététiciennes, podologues). Elle s’emploie à favoriser des connaissances nouvelles sur le diabète et les maladies métaboliques, promouvoir la recherche et les activités d’assistance des acteurs du domaine, encourager les activités de formation et de partage des connaissances dans l’ensemble de la francophonie.

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