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La petite, la grande ou les deux? Page 4-5 •

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Les lapideurs sont-ils syndiqués? Page 41 •

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découvre ce scoop dans le «Matin Dimanche» (20.07.14):

peu. Leur affiche contre l’Initiative pour la Traversée de la Rade force le trait:

Le taux le plus bas négocié la semaine du er 1 au 5 septembre 2014:

Pour la première fois, un chocolat a des sentiments. Et la tendreté, bordel?

1,50%

note que grâce à la «Tribune» (18.08.14), on retrouve les grands classiques de l’inculture:

À 10 ANS

On avait déjà eu les «reines», maintenant les «rennes»: le monopole Welsch-Tagi prend les rênes de la nouvelle orthographe. découvre en parcourant la «Tribune» du 28.07.14 que l’on est passé à deux doigts d’un nouveau délit, celui d’être insulté:

note que les fautes d’orthographe…

Il n’est pas prévu, en effet, que des dizaines de conducteurs s’engouffrent dans le tunnel en brûlant les feux rouges.

Tamise:

aime bien le sérieux de «20 Minutes» (03.09.14), évoquant le projet d’aéroport londonien sur la

comme l’écrit (mal) «Le Matin» (02.09.14). Mais cela arrive plus souvent chez WelschTagi qu’ailleurs. se demande (comme souvent) si les Verts n’exagèrent pas quelque

soit le PIB annuel de la Roumanie. Voilà qui semble vraisemblable. ■

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

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• V O TAT I O N D U 2 8 S E P T E M B R E

n Franchir la Rade, oui, mais où?

L’Entente genevoise mise sur la grande Traversée Le PLR et le PDC, soutenus par la Chambre de Commerce, d'Industrie et des Services de Genève, lancent une Initiative populaire cantonale en faveur d'une grande traversée autoroutière du Lac. Les Genevois ne se sont pas encore prononcés (ce sera le 28 septembre) sur l'Initiative issue du projet de l'UDC «Pour une traversée de la Rade» que les partis de l'Entente PLR et PDC, jugeant cette option minimaliste et obsolète, viennent de lancer à leur tour un projet d'infrastructure plus ambitieux, qui relierait les deux rives du Lac à hauteur de la Belote et du Vengeron.

• De gauche à droite, les initiants du projet: Jacques Jeannerat, directeur de la CCIG; Sébastien Desfayes, président du PDC; Alain-Dominique Mauris, président du PLR; Daniel Zaugg, député PLR et Olivier Cerutti, député PDC.

«P

our les (nouveaux) initiants, il ne fait pas de doute que le projet UDC ne ferait que renforcer le trafic automobile à l’intérieur de Genève, alors que celui défendu par l’Entente permettrait de le détourner en périphérie urbaine. Le lancement de cette Initiative affirme être aussi un projet fédérateur. Cette grande Traversée favorisera aussi bien la mobilité en ville que dans le reste du canton», insiste Sébastien Desfayes, président du PDC genevois. Reste le financement du projet, estimé entre 2,7 et 3,3 milliards

de francs, en principe pris en charge par la Confédération. Mais replacé au niveau national, il existe d’autres projets d’infrastructure tout aussi nécessaires. Celui de Genève n’étant pas prioritaire, d’autres ressources financières devront être trouvées, d’où la nécessité de faire appel à un large partenariat privé-public, ce qui pourrait conduire à la création d’un péage, sous réserve d’un vote aux Chambres fédérales. «Or, il existe un précédent, le tunnel du Grand Saint-Bernard», rappelle Jacques Jeannerat, directeur de la CCIG. «Avec la réalisation de la grande

Traversée du Lac, Genève prendrait son avenir en main, poursuit Alain-Dominique Mauris, président du PLR. On aurait un outil d’aménagement, notamment des rives autour du nouvel axe, en concertation avec les communes concernées». Et de rappeler le développement de la Zone industrielle de Plan-les-Ouates (Ziplo) grâce à l’autoroute de contournement.

Convaincre Berne A noter enfin que le texte de l’Initiative ne spécifie pas si la Traversée du lac devra se faire par un

TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

BUCHET

pont ou un tunnel. Les Genevois ne sont pas appelés à se prononcer sur le détail d’un tel aménagement. L’objectif prioritaire est de montrer un front cantonal uni autour d’un projet bien ficelé, pour ensuite aller le défendre avec pugnacité et conviction à Berne. D’où la nécessité, pour le président du PLR, d’aller rapidement de l’avant, afin d’éviter que Genève se retrouve un jour isolée, dans la perspective éventuelle d’une liaison entre la côte vaudoise et Yvoire. Mais demain est un autre jour. n Jean-Pierre Buchet

• V O TAT I O N D U 2 8 S E P T E M B R E

n Le Touring Club suisse réagit

Deux traversées complémentaires Sans attendre le résultat de la votation sur la traversée de la Rade du 28 septembre, le PLR et le PDC ont décidé de lancer une Initiative sur la grande Traversée du Lac, constate le TCS. Le grand Club, qui soutient l’Initiative de l’UDC, tout comme plusieurs personnalités de l’Entente et notamment Fabienne Gautier ou Antoine Barde, du PLR, estime que «c’est au fond une bonne chose. En effet, les deux Traversées sont complémentaires».

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• Les deux Traversées répondent à des besoins distincts.

elon le TCS, la Traversée de la Rade en tunnel, de l’avenue de France au Port-Noir puis à Malagnou, est une solution urbaine permettant de dévier le trafic qui transite actuellement par l’hyper-centre en dehors de celui-ci. Coût du projet: entre 660 et 700 millions, en procédant à l’actualisation des coûts de ce projet qui a fait l’unanimité autour de lui il y a 10 ans. Les avantages sont connus; parmi ceux-ci on citera la fluidification du centre, les nombreuses possibilités d’aménagement des quais pour une qualité de vie en nette hausse et la flexibilité retrouvée pour procéder aux indispensables entre-

tiens de la voirie, comme le pont du Mont-Blanc qui devrait subir d’importants travaux de rénovation. La décision de réaliser cette traversée incombera exclusivement aux citoyens genevois. Verdict le 28 septembre. La grande Traversée, dite du Lac, pourrait quant à elle franchir le plan d’eau du Vengeron à Pointe-à-la-Bise. Il s’agirait d’un bouclement du périphérique autoroutier du Grand Genève. Coût: de l’ordre de 4 milliards. Utile à long terme. En effet, la décision de réalisation d’un tel ouvrage reviendrait à la Confédération. Or pour l’heure, tout reste à faire pour convaincre Berne d’inscrire un projet qui

a été nettement recalé par le Conseil national le 16 septembre 2013, par 108 «non» contre 68 «oui». Le détail du vote est intéressant: les partis suisses PDC et PLR ont voté en bloc contre le projet genevois. Et le conseiller d’Etat Luc Barthassat, qui siégeait encore sous la Coupole fédérale à ce moment, était absent lors du vote. Quant au Conseil des Etats, il a rejeté la grande Traversée dite du Lac à l’unanimité, en mars 2013.

Un double «oui» «En résumé, les deux Traversées répondent à des besoins distincts et complémentaires.

TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

Bien loin d’opposer ces projets, il est sage de les intégrer dans un plan cohérent de développement de l’infrastructure des transports genevois, en gardant à l’esprit des thèmes aussi concrets que la croissance démographique, les délais de création de logements, en particulier sur la Rive gauche, la lenteur des procédures ainsi que les réalités de la politique fédérale, dans un contexte extrêmement concurrentiel où, au-delà des effets d’annonce, chaque région aura à cœur de jouer sa propre partition», conclut le TCS. n François Berset

• INFRASTRUCTURES

n Nouvelle halle de tennis de Pregny-Chambésy

Un véritable chef-d’œuvre! Inaugurée le 28 août dernier devant de nombreuses personnalités, la halle de tennis de la jolie Commune de Pregny-Chambésy est tout simplement une œuvre d’art qui va faire beaucoup d’envieux! Il n’y a qu’à lever les yeux au ciel pour pouvoir admirer une magnifique structure en bois, dont les arcs rappellent les croisées d’ogives des cathédrales. Philippe Schwarm, Conseiller administratif de la Commune en question, nous dévoile les coulisses de ce projet unique. soleil. L’éclairage, si nécessaire, est entièrement équipé de lumières LED. - Qui est l’auteur du projet? - Il s’agit de Thomas Büchi, p.d.g. de la société Charpente Concept SA et passionné du bois depuis toujours. On lui doit notamment (avec l’architecte Hervé Dessimoz) le Palais de l’Equilibre remonté au CERN et le Refuge du Goûter à Chamonix. L’artiste, qui a initié le projet voilà deux ans, a œuvré plusieurs mois pour mettre sur pied un concept architectural. Il a également eu à cœur de proposer une structure personnalisée. Pour ce faire, Thomas Büchi a choisi, sur les 40 mètres de portée, de travailler avec des arcs croisés. Soulignons qu’aucune halle de

sport dans le monde n’arbore des arcs croisés de ce type! Pour que le résultat soit élégant, toutes les pièces métalliques qui lient les axes entre eux ont été dissimulées. Les lignes obtenues sont particulièrement pures. - Pourquoi cette construction et pas une «bulle» de tennis traditionnelle? - Les structures gonflables sont très coûteuses en termes

GROS PLAN

- Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur cette belle réalisation qu’inaugure votre Commune? - Cette construction est composée de 18 arcs croisés entièrement taillés dans du bois suisse. C’était la volonté de la Commune de faire une structure en bois la plus autonome possible en termes de fonctionnement et qui ne soit pas chauffée, afin de respecter notre charte communale de l’environnement. De surcroît, nous avons souhaité que cette halle demande un minimum d’entretien. Aussi, le revêtement ne nécessite pas d’arrosage, puisque la terre battue est synthétique. Les fenêtres, quant à elles, se régulent automatiquement. Enfin, la halle est orientée en fonction de la lumière du

d’électricité, sans compter qu’il faut les monter et les démonter deux fois par an. En ce qui concerne notre halle, la rapidité de montage est à relever. La halle a été conçue comme un jeu de lego. Ce qui veut dire que les ouvriers n’ont jamais eu à recouper une seule pièce de bois sur le chantier! Cerise sur le gâteau: le budget lié à cette réalisation est conforme au crédit voté.

Au cours de l’inauguration, l’ancien conseiller d’Etat Claude Haegi, président de Lignum (organisation faîtière de l’économie suisse de la forêt et du bois) a remis, pour la première fois à Genève, un prix: le Certificat d’Origine bois Suisse (COBS). Ce dernier a été décerné à la commune de Pregny-Chambésy, attestant de la traçabilité et de l’utilisation du bois suisse pour la construction de la halle de tennis. Dans ce cas précis, 250 mètres cubes de bois en provenance du canton de Vaud ont été utilisés.

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

• INFRASTRUCTURES

• Personnalités de gauche à droite: David Martin (Charpente Concept); Claude Haegi (président de Lignum); Thomas Büchi, auteur du projet; Hubert Schneebeli, conseiller administratif; Valérie Archetto, Maire de Chambésy; Philippe Schwarm, conseiller administratif.

- Un dernier message? - Je souhaite remercier toutes les personnes qui ont contribué à embellir notre Commune déjà si attrayante. Je pense non seulement aux élus, aux membres de la Commission

des sports, au personnel communal, mais aussi aux maçons, aux charpentiers, aux électriciens, aux couvreurs, ainsi qu’aux ferblantiers. Un grand bravo également à Thomas Büchi ainsi qu’à son jeune

ingénieur David Martin! Grâce à eux, notre Commune va pouvoir répondre à la demande croissante de nos enfants souhaitant pratiquer le tennis. Enfin, je voudrais dire bonne chance à Antoine Dellenbach,

président du Tennis-club, ainsi qu’à l’ensemble de son comité qui superviseront et feront vivre cette halle. ■ Propos recueillis par Esther Ackermann

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• V O TAT I O N D U 2 8 S E P T E M B R E 2 0 1 4

■ Pour les sections genevoises du PLR, UDC et PBD

«Non à la caisse unique de l’assurance maladie» «Pas d’étatisation de la santé en Suisse». Alain-Dominique Mauris, président du PLR genevois, ne décolère pas au sujet de la prochaine votation concernant la création d’une caisse unique d’assurance maladie. A ses côtés, les conseillers nationaux PLR Hugues Hiltpold et Christian Lüscher, ainsi que leurs homologues UDC Céline Amaudruz et Yves Nidegger, étaient récemment réunis au sein du Comité genevois anti-caisse unique pour argumenter les raisons de ce refus.

surance complémentaire. Enfin, il n’existerait plus de choix dans l’assurance de base, son type et le montant de sa franchise.

Opacité de son fonctionnement Avec une caisse unique de droit public, les décisions seraient pilotées et regroupées à Berne. Une option peu conforme au

modèle consensuel et fédéraliste suisse. En effet, la caisse unique représenterait la Confédération, les cantons, les assurés et le corps médical. Pour les membres du Comité genevois, une telle situation engendrerait un chaos inévitable lors du remboursement des soins. «Comment va-t-on trouver un compromis acceptable pour un bon fonctionnement de cette

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ancée par les socialistes, cette Initiative, si elle passe, bouleverserait le système actuel suisse de santé sans apporter de solution miracle comme la diminution des coûts de la santé ou le plafonnement des primes. Pour le PLR, on aurait au contraire un nivellement par le bas des prestations, amenant l’assuré à souscrire presque obligatoirement une as-

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caisse unique au moment du choix éventuel d’une assurance complémentaire?», s’interroge Hugues Hiltpold.

Pas de «sécu» à la française C’est la crainte des anti-caisse unique. Céline Amaudruz relève que dans les pays voisins, les systèmes étatiques sont défi-

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

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•Parodie malicieuse du Comité genevois, l’affiche «Tous dans la même caisse», avec de gauche à droite, Christian Lüscher, Yves Nidegger, Céline Amaudruz, Hugues Hiltpold et Alain-Dominique Mauris.

citaires. Pour la représentante de l’UDC, l’exemple français de la Sécurité Sociale est catastrophique, entraînant selon elle

un déclin de la qualité des soins prodigués aux assurés. «L’Etat, aux commandes d’un monstre bureaucratique centralisé, ris-

BUCHET

querait de se retrouver dépassé et montrerait rapidement son incapacité à contrôler les coûts de fonctionnement. Or, jusqu’ici,

les prestations de santé sont financées sans avoir recours à l’endettement». Christian Lüscher s’interroge sur le financement du système. Il fustige les initiants sur leur imprécision concernant l’adaptation des primes aux coûts de la santé et surtout la mise sur pied des modalités de fonctionnement inhérentes au changement de système: engagement de personnel étatique, gestion de nouvelles infrastructures et agences fourmillant de fonctionnaires. «Où trouvera-t-on les économies éventuelles à Zurich, avec son million d’assurés? Reste la solution d’indexer le montant des primes au revenu de l’assuré. Or, ce fut une des principales raisons de la défaite de la caisse unique en 2007». Enfin, Yves Nidegger conclut qu’en cas de victoire, la promesse d’une réduction du montant des primes et du coût de la santé «sera un leurre si l’on veut maintenir la qualité actuelle des soins prodigués dans ce pays, sans empêcher une dérive vers un système rigide de type mussolinien et une baisse générale de la qualité de la médecine». n Jean-Pierre Buchet

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

• V O TAT I O N S D U 3 0 N O V E N B R E 2 0 1 4

n La droite ne parvient pas à unir ses forces

Forfaits fiscaux: un allié inattendu pour la gauche La gauche alternative et les socialistes ne seront pas seuls à voter «oui» à l'abolition des forfaits fiscaux le 30 novembre. Jacques Pagan, l'ancien conseiller national UDC et constituant, approuvera lui aussi l'Initiative «Halte aux privilèges fiscaux des millionnaires». Motif: le forfait ferait monter les prix et rendrait l'acquisition immobilière hors de portée des Suisses. Les chiffres de l'Ocstat donnent une image plus nuancée.

S’

il est un spécialiste de l’acquisition immobilière par les étrangers, c’est bien l’ancien conseiller national UDC Jacques Pagan, un temps chargé de l’application de la Lex Koller à Genève. En 2007, peu avant de quitter le Conseil national, il était parvenu - avec l’aide de certains socialistes à bloquer l’abolition de la Lex Koller, qui aurait ouvert toutes grandes les portes du marché immobilier résidentiel aux étrangers désireux d’y placer des capitaux. Ensuite, durant les débats de la Constituante genevoise, il a proposé de supprimer le forfait fiscal. Essayé, mais pas pu. Notons que sa position n’est pas, sur ce point, celle de son parti, mais n’en est pas moins révélatrice d’un malaise dans les rangs de l’UDC, où les «privilèges concédés aux étrangers» sont rarement bien vus... Et le forfait fiscal, faut-il le rappeler, est réservé aux riches étrangers qui viennent s’installer en Suisse pour en bénéficier. «Si l’on maintient le forfait fiscal, il faudrait au moins l’assortir d’une taxe d’entrée pour ceux qui viennent profiter d’infrastructures à l’édification desquelles ils n’ont jamais contribué», plaide Jacques Pagan, par ailleurs avocat, qui rejoint sur certains points Magali Orsini, la présidente du Comité d’Initiative romand de la gauche. Cette agente fiduciaire très au fait des arcanes de la fiscalité est aussi coprésidente du Comité d’initiative contre les forfaits, au niveau genevois, avec le socialiste

•Le forfait fiscal, une façon intelligente d’ouvrit le marché de manière sélective?

Romain de Sainte-Marie. Car, à Genève, on votera en parallèle ce même 30 novembre sur l’Initiative fédérale et sur une Initiative cantonale qui demande la même chose. L’argumentaire de Magali Orsini se place d’abord au niveau des principes: le forfait serait contraire à l’égalité de traitement des contribuables. Pour sa part, Romain de Sainte-Marie relève que «l’expérience du canton de Zurich, qui a voté l’abolition des forfaits fiscaux le 8 février 2009 déjà, a été positive»; les contribuables au forfait qui sont partis ont été remplacés par d’autres,

taxés au rôle ordinaire, donc plus rémunérateurs pour les caisses des communes des bords du lac.

Quelle influence sur les prix? L’influence des forfaitaires sur les prix est difficile à évaluer: les chiffres fournis par l’Ocstat au niveau genevois distinguent les acquéreurs de biens immobiliers selon «l’origine», terme galvaudé qui dans le cas précis veut dire la nationalité. Que 353 acquéreurs de PPE en 2012 aient été de nationalité étrangère, pour 661 Suisses, n’est pas en soi très

TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

concluant dans un canton où les étrangers représentent plus de 40% de la population. Par rapport à 2002, on ne constate pas de changement notable: il y avait à l’époque 699 Suisses pour 331 étrangers. En revanche, on constate que les étrangers achètent des propriétés plus coûteuses: ensemble, ils ont acquis pour 222 millions de lots de PPE en 2002, alors que les achats cumulés des acquéreurs suisses représentaient 398 millions de francs. En 2012: les achats des étrangers ont totalisé 519 millions de francs pour 667 millions dépensés par les Suisses. L’écart a donc effectivement tendance à se réduire, mais le phénomène n’est pas spectaculaire et peut s’expliquer par des facteurs sans rapport avec le forfait fiscal, notamment l’entrée en vigueur des Accords bilatéraux. A l’avenir, ce ne sera probablement pas le sort réservé à l’imposition d’après la dépense qui fera la différence, mais bien le devenir de la Lex Koller: une libéralisation totale de l’acquisition de biens résidentiels par les investisseurs étrangers ferait monter les prix en flèche et cela mettrait l’acquisition immobilière hors de portée des Suisses et des étrangers installés de longue date. Au fond, le forfait fiscal ne serait-il pas une façon intelligente d’ouvrir le marché de manière sélective, au lieu de le laisser se transformer en une incontrôlable foire d’empoigne? n Mohammad Farrokh

• LES QUATRE VÉRITÉS DE JEAN-MARC VAUDIAU

La diagonale du flou E

n France, Najat VallaudBelkacem a été nommée à la fin août ministre de l’Education nationale. Tout le monde se souvient soudain qu’elle a été la défenderesse de la fameuse «théorie» du genre, née dans les années ‘70 chez les féministes américaines en pleine lutte, et radicalisée par la philosophe Judith Butler. Cette théorie de combat se fonde sur la distinction du sexe et du genre. Le sexe masculin ou féminin est une donnée biologique alors que le genre, masculin ou féminin, dépen-

drait de notre choix personnel. C’est une construction qui vise à établir l’égalité sur une base floue pour dénoncer les stéréotypes sociaux, en reléguant au second plan la détermination corporelle. Or l’égalité doit être établie sur un fondement solide. La différence sexuelle n’est effectivement pas être un critère de discrimination, parce qu’aucune différence biologique n’est à l’origine d’un droit ni d’un devoir. En fait, cette distinction entre sexe biologique et orientation sexuelle tend à gommer,

contre l’évidence, toute différence entre homme et femme; et pour lutter contre les stéréotypes, on lutte contre la nature. Donc imaginer un flou sexuel dont le choix personnel permettrait de sortir est une vaste tromperie. Les théories les plus niaises sont toujours les mieux accueillies. Cette vision peut trouver une place au baccalauréat dans un cours d’histoire des idées, mais il ne faut pas présenter aux élèves ce parti-pris idéologique pour une vérité scientifique; il en va de même pour le créationnisme,

la scientologie ou le Coran. Hors de toute polémique, la question est de savoir si une telle pommade intellectuelle est une vraie menace ou seulement une baudruche. L’inquiétude gagne certains milieux et la nomination de Mme Vallaud-Belkacem leur est apparue comme une provocation. Mais cette phobie du corps que véhicule la théorie du genre a peu de chance de s’enraciner dans un monde qui a fait justement du corps un de ses critères essentiels. Car notre société a renoncé à la force des idéologies. ■

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

La chronique de CGI Conseils Cette semaine par Florence Olivier, Avocate

Le locataire peut-il renoncer au bail avant son entrée dans les locaux? Je suis propriétaire d’un appartement de 4 pièces à Carouge. J’ai signé un contrat de bail avec un couple. Le bail débutait le mois dernier. Les locataires et moi-même avons convenu qu’ils entreraient dans les locaux 15 jours plus tard, car j’ai procédé à mes frais à certains travaux dans l’appartement à la demande des locataires. La veille de leur entrée dans les locaux, le couple a souhaité se départir du contrat. Ils m’ont indiqué que dès lors qu’ils n’avaient pas pris possession des locaux, une résiliation n’était pas nécessaire. Est-ce exact? (Mireille C., Carouge) comme dans votre cas, il peut arriver que les locataires entrent dans les locaux postérieurement au début du contrat. Cela peut notamment résulter du fait que le bail débute un dimanche ou un jour férié, mais également d’un accord entre les parties lorsque, par exemple, le bailleur exécute des travaux dans les locaux. Dans ces cas, la date de délivrance est donc postérieure au début du bail. Cela ne change toutefois pas le fait que les parties sont engagées l’une envers l’autre dès la signature du bail. Le bailleur a respecté son obligation de délivrance de la chose louée lorsqu’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue. Bien entendu, le bailleur ne devra remettre les locaux

au locataire que pour autant que ce dernier ait respecté ses obligations comme, par exemple, la remise d’une garantie bancaire lorsque celle-ci a été convenue entre les parties. Si tel n’est pas le cas, la prise de possession des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire remplisse ses obligations, sans que la date de début du bail ne soit changée. Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, il ne peut renoncer sans autre forme au contrat de bail.

La résiliation du bail est nécessaire Le locataire reste donc tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles, cela jusqu’à ce

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e locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut se départir du contrat sans le résilier en bonne et due forme. Cela vaut également lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du bail. Il en est d’ailleurs de même lorsque le contrat est signé quelque temps avant la date du début du bail. Dès cette signature, les parties sont liées contractuellement et si le locataire décide de ne plus emménager dans les locaux, il devra alors le résilier, cela même si le bail n’a pas encore débuté. De son côté, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue. Normalement, celle-ci correspond au début du contrat de bail. Cependant,

TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

que le contrat prenne fin. Peu importe qu’il ait changé d’avis et qu’il ne souhaite plus y emménager. Il sera notamment tenu de régler le loyer. S’il souhaite se départir du contrat, le locataire devra faire parvenir une résiliation au bailleur qui exprime sans ambiguïté sa volonté de restituer de manière définitive les locaux et qui respecte les formes prescrites par la loi et le contrat. Il pourra ainsi résilier son contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’a aucune obligation d’accepter un terme anticipé du contrat. Si le locataire souhaite être libéré de ses obligations plus tôt, il devra présenter au bailleur un locataire de remplacement. Ce dernier devra être solvable et

Brèves

• CHRONIQUE CGI CONSEILS

être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, et cela dès la fin du contrat de bail des locataires actuels. En Suisse romande, le délai d’une telle résiliation est au minimum d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Ce délai ne court qu’à partir du moment où le bailleur a reçu la candidature complète et documentée du locataire de remplacement et que celuici remplit les prérequis pour

conclure le bail. Bien entendu, le bailleur n’aura aucune obligation de conclure avec ce locataire de remplacement, même si ce dernier remplit les conditions. Toutefois, il devra libérer le locataire sortant de ses obligations à l’échéance du délai susmentionné, pour autant que les locaux aient été effectivement restitués. Dans le cas où le locataire, comme ici, n’a en réalité jamais pris possession

des locaux, ils seront réputés restitués uniquement lorsqu’il en aura rendu les clefs qui lui auraient, par hypothèse, été préalablement remises. A défaut, il devra verser au bailleur des indemnités pour occupation illicite et d’éventuels dommages et intérêts correspondant, par exemple, aux montants dus au nouveau locataire qui n’aurait pas pu emménager à temps dans les locaux. n

CGI Conseils et l’APGCI organisent à nouveau les Sprints de l’immobilier, qui auront lieu le 25 septembre prochain à la FER Genève (98, rue de SaintJean), de 9 h. à 12 h. En une matinée, une dizaine d’orateurs reconnus, avocats, notaires ou professeurs d’Université, vous présenteront les modifications législatives récentes, les dernières jurisprudences ou toute autre nouveauté en matière de droit immobilier. En 10 minutes chacun, ils traiteront aussi bien du droit du bail que de la nouvelle loi sur les PPE, de la nouvelle loi sur les PLQ que des modifications de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, et de bien d’autres sujets encore. Renseignements et inscriptions sur www. cgionline.ch (rubrique CGI Conseils/Cours et séminaires).

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

• LE PROJET DE LA SEMAINE

n Bellevue

Le droit de superficie, une solution d’avenir. Déjà connu et appliqué plus régulièrement dans d’autres cantons, le droit de superficie, appelé aussi droit distinct et permanent (DDP) est au cœur d'un projet immobilier audacieux et innovant, «Les Jardins des Tuileries», situé sur la commune de Bellevue et pensé par Nicolas Roll, architecte, et Fabrice Mérier, pilote du projet. Plus généralement utilisé par l'Etat ou les communes au profit de fondations ou de coopératives d'habitation, le système du DDP concerne ici l'acquisition de villas. Il s'agit d'une vraie opportunité pour les familles au revenu médian. En voici les principes et les atouts majeurs.

our la plupart d’entre nous, accéder à la propriété fait partie des objectifs de vie que l’on se fixe. Cependant, aux prix actuels et avec des normes toujours plus strictes en matière de prêts hypothécaires (fonds propres minimum requis en cash, restriction de prélèvement du 2e pilier, amortissement du 2e rang en 15 ans maximum), cette idée reste souvent difficile à concrétiser. Quant aux taux hypothécaires, pourtant très bas à l’heure actuelle, ils ne permettent pas, à eux seuls, l’accession à la propriété d’une catégorie de la population dont les fonds propres sont insuffisants par rapport aux prix des objets sur le marché.

Le DDP, une alternative à la pleine propriété Le système du droit de superficie permet au propriétaire d’un terrain d’en céder l’usage sur une longue période et de manière reconductible (30 à 100 ans maximum), moyennant le paiement d’une rente foncière: un revenu régulier non négligeable pour les propriétaires actuels une fois à la retraite (avis aux amateurs, MM. Roll et Mérier sont prêts à conduire d’autres opérations sous cette forme). Avec ceci, les acquéreurs ne payent donc que le bâti, d’où un prix d’acquisition réduit et des fonds propres moindres à fournir. Les familles médianes peuvent donc légitimement se poser la question de savoir si il faut at-

• «Les Jardins des Tuileries».

tendre encore plusieurs années pour constituer des fonds propres supplémentaires, ou alors profiter des conditions de taux bas pendant qu’il est encore temps. «Notre opération permet à ces personnes d’envisager raisonnablement l’acquisition d’une villa sur Genève en s’appuyant sur leur 2e pilier et avec un apport en cash d’env. CHF 100 000.-», explique Fabrice Mérier. Au niveau des paiements annuels, l’acquéreur doit bien entendu s’acquitter du montant de la rente, mais en contrepartie, il paye moins de charges d’intérêts, puisque son endettement bancaire est moindre. Nicolas Roll ajoute: «Nous avons négocié le montant de la rente au plus juste, afin qu’elle rentre dans les normes bancaires et qu’elle rende l’opération attractive comparativement à un achat classique». A savoir que si le bénéficiaire du DDP n’est pas propriétaire

du terrain, il en a en revanche la jouissance pleine et entière pendant 100 ans, période pendant laquelle il pourra aussi profiter d’une hausse des prix de la pierre. Le propriétaire qui opte pour cette solution n’a pas un usage moindre de son bien, qui lui sera d’ailleurs racheté à l’échéance au prix intrinsèque en cas de non-renouvellement du droit de superficie. D’ailleurs, selon Fabrice Mérier, les propriétaires d’appartements en PPE ne possèdent pas non plus une part juridiquement définie du terrain sur lequel est construit l’immeuble et ils vivent pourtant très bien cette situation».

Une maison à un prix abordable Le programme «Les jardins des Tuileries», dont la commercialisation vient de débuter, affiche des prix effectivement très attractifs.

TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

Pour CHF 900 000.- (premier prix), on devient propriétaire d’une villa style «townhouse» dotée d’environ 200 m2 de surface utile, et l’on bénéficie d’une parcelle individualisée de 220 m2 à 290 m2 environ. Par ailleurs, les 12 villas prévues seront construites selon des normes visant une haute performance énergétique, s’agissant plus particulièrement de l’isolation thermique et acoustique. Ceci permettra de minimiser fortement les coûts futurs liés à l’énergie dans ce projet. «La mise en droit de superficie de terrain fait partie des solutions d’avenir, car elle bénéficie à la classe médiane. Elle pourrait donc bien être utilisée plus fréquemment dans l’avenir, que se soit par l’Etat ou par des privés» souligne Fabrice Mérier. n Marion Celda Voir page 22

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La fiabilité en matière de sécurité L’attrait que Genève suscite est trop souvent mésestimé, ce qui malheureusement donne lieu à de nombreux cambriolages. Quelles solutions s’offrent à nous pour empêcher ces derniers? Le point avec M. Forster, directeur de l’entreprise de menuiserie et de charpente Forster. et de stabilité», souligne M. Forster. Et de poursuivre: «Les possibilités de design sont infinies; les formes et les couleurs s’adaptant au gré des envies».

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• Il est important de sécuriser ses fenêtres.

i les fenêtres Egokiefer font l’unanimité, tant auprès des particuliers que des architectes, c’est bien parce qu’elles offrent le meilleur tant sur le plan esthétique que pratique, sans oublier l’aspect sécuritaire. Etre insouciant en matière de sécurité, c’est permettre aux cambrioleurs de s’introduire facilement à nos domiciles en brisant la fenêtre ou en forçant la porte. «Près de 20% des effractions s’opèrent par les portes d’entrée», précise Luc Forster.

Des fenêtres adaptées comme autant d’obstacles Pour éviter les mauvaises surprises, il est plus prudent d’équiper au mieux son logement. Pour ce faire, il existe aujourd’hui des fenêtres «anti-effraction» qui sont le fruit d’un réel savoir-faire. EgoKiefer affiche 80 années d’expérience en la matière! «Plusieurs niveaux de sécurité sont proposés», relève le spécialiste. La «sécurité de base» comprend un ferrement qui accroît déjà considérablement votre sécurité. Avec la fenêtre au niveau de sécurité RC1 (selon les normes européennes), les voleurs n’iront pas très loin. Le secret? Une poignée fermant à clef rendant impossible son ouverture; ce qui mettra le cambrioleur dans une position si inconfortable qu’il prendra la poudre d’escampette pour peu qu’il en ait le temps. Le niveau RC2 offre

une protection exceptionnelle. «Pas moins de neuf ferrements sont disposés sur tout le pourtour de l’encadrement», explique le professionnel. Le vitrage est un verre feuilleté qui résiste efficacement aux éventuels coups de marteau, sans compter l’apport de la poignée à clé. Côté portes, EgoKiefer propose des serrures multipoints.

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L’olivier, un arbre biblique et rassérénant Puissant symbole, arbre biblique, l’olivier (Olea europea), de la famille des oléacées, enchante l’homme autant qu’il le nourrit. Et cela depuis des temps immémoriaux. Portrait.

ndissociable de la Méditerranée, dont il a imprégné toute l’histoire, l’olivier, symbole de paix mais aussi de vie, est tout aussi important dans les légendes et les croyances que peuvent l’être le blé et la vigne, dans la mesure où chacun d’eux est à la base de la nourriture: le pain, le vin et l’huile.

une terrasse. Il ne produira probablement pas ou peu d’olives, mais restera un magnifique arbre d’ornement.

Des soins idoines

• Les plus beaux spécimens sont aussi les plus vénérables.

l’accent… et cela depuis la préhistoire. Totalement adapté aux conditions climatiques, il ne demande qu’un peu de pluie, un peu de froid, voire des gelées hivernales, pour autant qu’elles ne descendent pas en dessous de dix degrés et ne soient pas trop tardives, pour qu’il ait le loisir de lancer sa floraison et la production de fruits.

Au-delà de son aire climatique

•Une culture relativement délicate, surtout sous nos climats.

Pour les oléiculteurs du sud de la France, cultiver l’olivier c’est indiscutablement s’affirmer provençaux. Qu’il soit sauvage ou cultivé, il fait partie du paysage au même titre que le soleil et

A priori, tout paraît simple et facile. Pourtant, cette culture est relativement délicate et se limite à l’aire climatique qui porte son nom: aire de l’olivier. Toutefois, à quelques kilomètres de la frontière suisse, en Savoie, sur la rive ouest du lac du Bourget et sur une bande de terre qui s’étale en pente douce entre lac et montagne, s’épanouissent des oliviers. Le lieu-dit porte d’ailleurs très justement le nom de

Brison Les Oliviers. En Suisse également, le Tessin affiche un climat propice à une végétation subtropicale, parmi laquelle l’olivier tient une bonne place.

Un magnifique arbre d’ornement Avec leurs silhouettes tourmentées, leurs troncs noueux et crevassés, les plus beaux spécimens sont aussi les plus vénérables. A tel point d’ailleurs que l’arrachage et la transplantation d’oliviers plus que centenaires font l’objet d’un commerce qui n’a rien d’écoresponsable. Mais cela, c’est une autre histoire! Sans aller jusqu‘elà, un jeune arbre planté dans une belle poterie en terre cuite ne manque pas d’allure. En dehors de son aire de prédilection, il se développe aussi très bien en pot, à condition de lui prodiguer les soins adéquats. Cette culture est donc accessible à tous ceux qui ne possèdent qu’un balcon ou

TOUT L’IMMOBILIER • NO 735 • 8 SEPTEMBRE 2014

Dans l’impossibilité de puiser l’eau et les éléments nécessaires à sa survie, il devient totalement dépendant de son propriétaire, qui devra le placer dans un endroit plutôt abrité des vents et ensoleillé. Choisir un contenant suffisamment grand (mais pas trop, afin de pouvoir le déplacer) pour que les racines puissent se développer correctement. Prévoir un bon drainage au fond du pot. Dans la mesure où la terre des bacs a tendance à se dessécher assez rapidement, l’arbuste - capable de supporter la sécheresse - devra néanmoins être arrosé régulièrement, mais avec mesure. Une fois par semaine au printemps et deux à trois fois par semaine en été. En hiver, si le thermomètre descend longtemps en dessous de moins cinq degrés, il sera utile de le protéger avec un voile d’hivernage et de couvrir le pot avec une couverture pour protéger les racines du froid. En cas de fortes gelées, le rentrer, d’octobre à mars, dans un local lumineux où la température ne descende pas en dessous de zéro. Les arrosages seront réduits au strict minimum, en veillant à ne jamais laisser d’eau stagner pour éviter la pourriture des racines et l’apparition de maladies. D’une manière générale, l’olivier ne supporte pas les excès d’eau: l’arrosage doit donc être modéré. n Denise Filippi

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Les lapideurs sont-ils syndiqués? D’un côté, la nouvelle loi sur le chômage (et l’emploi) proposée en août par la gauche pour rendre aux exclus leur dignité et aux inclus, le bonheur; de l’autre mais à un jet de pierre de chez nous, un «lien social» par les bombes, les sabres et les pierres, et l’insertion des exclus six pieds sous terre. J’ai bien du mal à faire tenir ces deux planètes dans mon petit mental: et vous?

rêve d’ironie: le projet «authentique» des Rouges, des Roses et des Verts est bien intentionné, et «à la mesure des défis»… comme le prouvent les cinq douzaines de pages de la loi en question. Et dont les axes se trouvent en quarante-deux lignes sur cgas.ch, solidarites.ch, ps-ge. ch, verts-ge.ch: en gros, «consacrer le droit à l’emploi» et le «respect» des sans-emploi.

L’Etat, avenir ou devenir de l’Homme? C’est – ni plus ni moins – un «changement de paradigme» face a la politique actuelle où ne gagne que «le business de la réinsertion». On «change» - hélas! - un pneu crevé pour une roue usée: «Obligation pour l’Etat de créer des postes de travail» à tout prix, sans sacrifices de revenu pour aucun citoyen… sauf les grands méchants riches à taxer. Quant à la formation, «seul viatique pour le retour à l’emploi», on ne peut qu’être d’accord, surtout au vu d’une définition classique de «viatique»: «Sacrement de l’eucharistie administré à un chrétien en danger de mort». Mais comment blâmer des enfermés de chercher une issue, fut-ce en tournant en rond? Par contre, en cette année où les fusils et les frondes se voient à l’œil nu depuis le Salève, on se demande si l’armée ne devrait pas occuper

plutôt que dégraisser. Et le titre du film culte sur la Grande Guerre centenaire revient hanter les esprits: «La Grande Illusion». Dont la scène finale a été coupée d’origine: deux chaises vides dans un restau, où les deux héros ennemis s’étaient promis de se retrouver après la «victoire»… quelle qu’elle soit.

Le virus a-t-il une face cachée? Quand j’étais petit, on donnait parfois au titre du film un autre sens: l’échec de la paix de 1918, vue de 1937. Pas sûr, et Wikipedia rappelle que Jean Renoir avait d’abord choisi un titre plus banal, avant de préférer le flou, parce qu’il «ne voulait rien dire de précis». Mais le plus gênant est ailleurs (encore un coup de Wikipedia): A l’origine, «La Grande Illusion» était le titre d’un livre de Norman Angell, paru quatre ans avant la Guerre, sur un tout autre sujet, bien que connexe. Le titre de la première édition nous concerne encore plus: «Europe’s Optical Illusion»! Mais c’est l’auteur qui était victime d’illusions: il disait la guerre impossible, en raison de l’abondance du crédit et les liens du commerce. Les illusions ont la vie dure, même quand elles sont mortelles: l’auteur obtint le Prix Nobel de la Paix en 1933… gloire de courte durée. Malgré son actualité, il ne semble pas que le sujet soit

souvent cité: pour ma part, je n’ai trouvé (en ligne) que l’article d’une Cornelia Navari dans «Review of International Studies» de 1989. Voilà pour le décor de l’an 1914 ou 2014 (irahsse.org/conference.html). Dans un livre qui m’a été donné (sans le savoir) par mon ami Ueli Leuenberger, l’auteur Thilo Sarrazin cite le grand socialiste allemand Ferdinand Lassalle: «Toutes les mesquineries politiques ont une même cause: le refus de (faire) voir le monde en face». Même en matière sanitaire, comme le prouve le dossier Ebola?

Des normes sociales sur mesure Mais jadis, on pouvait au moins voir le monde de profil… gauche ou droit: «Du passé, faisons table rase», chantaient les prolos, tandis que les réacs craignaient la flamme du «cratère». J’ai trouvé aux puces une revue lancée en 1917, dont les dessins et les slogans sur le sort des travailleurs en guerre émeuvent encore cent ans après («La Feuille», illustrée par Frans Masereel… absente – tout comme «Le Pilori» - de l’exposition de notre Musée sur la caricature genevoise, mais présente à la Bibliothèque). Pourtant, même ce regard borgne nous semble désormais bien lucide, en regard du nôtre: parfois, nous voulons table

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rase, parfois, garder les acquis ou les vieilles pierres; parfois, nous rêvons d’un volcan, parfois, nous crions à la noyade: l’état de l’opinion est fluide, après cent siècles de fois diverses. Et le jeu des mots nous permet de dénoncer la xénophobie tout en refusant les délocalisations. C’est sans doute pourquoi tant de peuples s’accrochent à Dieu, dernier lien social encore sur le marché… à condition d’éliminer le gravier impur.

Impasse ou sens unique? Retour au point de départ: que veut dire «faire carrière», «avoir un bon job», «défendre les acquis», voire «résoudre les problèmes sociaux», en un temps où la violence mène la croissance? Peut-on trouver une issue constructive sans tourner en rond? Comme vous, je crains de désespérer et me raccroche à toute bouée: cette semaine à Genève, un grand congrès rendait aux «accélérateurs linéaires» le lustre perdu sous les accélérateurs circulaires (linac14.org). Seuls les double sens donnent une sortie aux impasses, même si – selon un physicien célèbre - «il est plus facile de briser un atome qu’un préjugé». Mais que fera un préjugé brisé face à des drames sans solution? n Boris Engelson

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