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TOUT L’IMMOBILIER • NO 747 • 1ER DÉCEMBRE 2014

• LES QUATRE VÉRITÉS DE JEAN-MARC VAUDIAU

Les dieux du stade

l est impossible d’échapper au sport; c’est le bruit de fond de notre civilisation. Il est partout parce qu’il est un spectacle multi-diffusé. En effet, le sport a changé de figure durant ces dernières décennies! L’amour du public pour les acteurs du cyclisme ou du football trouvait jadis son fondement dans le sentiment de continuation de l’homme du peuple par le champion; chacun reconnaissait dans le champion une sorte de double de lui-même ayant réussi. Modèle en même temps qu’idéal

à imiter. Mais aujourd’hui, les champions sont devenus des héros qui ont métamorphosé leur corps en machine à performance, si bien que personne ne peut plus s’identifier avec ces hommes surhumains de la course à pied, du vélo, du football, du tennis ou du sprint. Le monde des records et des dépassements sans fin a transfiguré les sportifs d’élite et les a placés dans un univers hors de portée. Une religion est née depuis pas mal de temps, c’est-à-dire une institution vouée à la fabrication des

êtres humains sous le voile du sacré. Les dieux du stade! En fait, des personnages hissés à la sacralité des prêtres. Ce sport de haut niveau contamine notre vision de l’homme, parce qu’il oscille entre deux imaginaires: celui de la santé et celui de la performance. Faire du sport favorise la santé du corps, mais ce même corps qu’on ne parvient pas assez à domestiquer est un obstacle à la performance puisqu’il la limite. Donc, il faut le soumettre au diktat de la prouesse pour qu’il soit plus puissant, plus

résistant. Mais alors la santé est oubliée, et le sportif surhumain est tout le temps au bord de la maladie. C’est ce paradoxe qui me semble préfigurer celui de notre société: une société turbo-capitaliste qui a fait de la performance à tout prix l’adversaire de la santé. Cela a un coût pour l’entreprise et les caisses maladie! Lorsque le stade aura contaminé tous les esprits, nous serons ces automates de la performance qu’avait imaginés Aldous Huxley dans Le Meilleur des Mondes. n

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 747 • 1 DÉCEMBRE 2014 ER

• MARCHÉS PUBLICS

n Pierre Maudet et les marchés publics

Rigueur intacte, transparence accrue Pierre Maudet, conseiller d’Etat chargé de la Sécurité et de l’Economie, a entendu les plaintes de certains acteurs économiques à propos des procédures de soumission lors de marchés publics. Au programme: de sérieux contrôles, mais aussi plus de clarté et une simplification notable de l’accès aux procédures. - Les marchés publics genevois sont-ils exemplaires en termes de respect des conditions de travail? - L’Etat a une responsabilité particulière et un devoir d’exemplarité sur les marchés publics. C’est pourquoi le canton de Genève a mis sur pied un large dispositif de contrôle des conditions de travail pour protéger les travailleurs contre la sous-enchère salariale et les entreprises contre la concurrence déloyale. Pour pouvoir participer à un marché public, les entreprises doivent tout d’abord certifier qu’elles respectent les conditions de travail locales et ne pas avoir commis d’infraction antérieure faisant l’objet d’une sanction en vigueur. Elles sont ensuite contrôlées à intervalles réguliers par l’OCIRT* ou par les commissions paritaires compétentes. Les entreprises étrangères sont bien sûr soumises aux mêmes conditions que les entreprises suisses. Avec ce dispositif, les entreprises en infraction sont détectées et sanctionnées. - Les risques sont-ils élevés pour les entreprises en infraction?

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- Oui. Les sanctions peuvent aller jusqu’à l’exclusion de tous marchés publics pour une période de 5 ans maximum. Il est également possible de prononcer une amende de CHF 60 000.- au plus. Enfin, les entreprises en infraction figurent sur une liste accessible au public. Ces sanctions et mesures peuvent être cumulées. Les autorités adjudicatrices peuvent agir aussi de leur côté lorsque les entreprises n’ont pas respecté les règles de passation des marchés publics, par exemple dans les cas où l’entreprise n’annonce pas ses sous-traitants. - Le dispositif peut sembler complexe, avec une certaine lourdeur administrative. Que faites-vous pour aider les entreprises à être conformes? - Toutes les démarches utiles peuvent désormais se faire par Internet. De nouvelles pages «marchés publics» (www.ge.ch/ ocirt/marches_publics) viennent d’être mises en ligne. Elles s’adressent aux autorités adjudicatrices et aux entreprises. Elles indiquent notamment les véri-

fications des conditions de travail à effectuer, les contrôles et répartition des compétences en matière de sanction, ou encore explicitent la situation concernant la sous-traitance. J’invite aussi les professionnels à s’inscrire aux formations OCIRT sur les marchés publics qui se tiendront les 26 et 27 mars prochains. - Au-delà des marchés publics, le canton de Genève est très actif en matière de surveillance du marché du travail. Pourquoi opérer un tel choix? - L’observation du marché du travail est prévue par le droit fédéral. En coordination avec les partenaires sociaux, l’Etat a mis sur pied un dispositif volontariste de surveillance et de contrôle du marché du travail, qui concerne toutes les entreprises actives dans le canton. Nous disposons d’outils efficaces pour surveiller l’évolution du marché du travail et, le cas échéant, procéder à des enquêtes d’observation dans les secteurs à risque de sous-enchère. Si une situation de sous-enchère abusive et

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 747 • 1ER DÉCEMBRE 2014

• Pierre Maudet: «L’Etat a un devoir d’exemplarité».

répétée est constatée, la Commission tripartite cantonale, qui regroupe partenaires sociaux et Etat, demande l’extension facilitée d’une convention collective de travail ou l’instauration d’un contrat type de travail avec salaires minimaux impératifs. Le canton de Genève peut ainsi maîtriser les risques de sous-enchère éventuelle, tout en maintenant un marché du travail flexible et ouvert. n Propos recueills par Vincent Naville (*) Office cantonal de l’inspection et des relations du travail.

• AMENAGEMENT

■ Des élus municipaux veulent contourner l’Exécutif

Veyrier: le Maire reste «droit dans ses bottes» Le projet d’aménagement des Grands Esserts, à Veyrier, a déjà fait l’objet de nombreuses polémiques, qui semblaient apaisées depuis la signature d’un accord entre l’Etat et la Commune, en 2012. Ce texte, signé par François Longchamp, est parole d’Evangile pour le Maire Thomas Barth, sa collègue Marlyse Rostan, le groupe PLR et ses alliés Verts libéraux. Le nouveau conseiller d’Etat Hodgers, avec le soutien de l’alliance de la gauche, du PDC et de Veyrier Ensemble, a une autre vision des choses. Formant de justesse la majorité du Municipal, cette coalition inédite projette de prendre la main sur le dialogue avec l’Etat. Mais le Maire n’a pas dit son dernier mot. - Thomas Barth, à en croire un quotidien local, vous auriez une légère tendance à «vaciller». Menez-vous une politique autocratique, comme le suggèrent d’aucuns, y compris parmi vos anciens partenaires demo-chrétiens? - La politique que je mène sur ce dossier, au nom du Conseil administratif, vise tout simplement au respect et à la mise en œuvre de l’accord signé en 2012 par mes soins avec le conseiller d’Etat François Longchamp, que son successeur Antonio Hodgers se plaît à critiquer et à tenter de mettre à mal chaque fois que cela lui est possible. A vrai dire, la première fois que j’ai évoqué avec M. Hodgers, peu après son élection au Gouvernement, cet excellent accord qui avait eu le mérite de faire consensus à Veyrier et de permettre d’avancer, il m’a indiqué qu’il ne l’aurait pour sa part jamais signé! Or le rôle d’un nouveau conseiller d’Etat n’est pas de revenir sur les conventions passées ou de tenter maladroitement de les contourner (comme il l’a fait en tentant d’imposer 900 loge-

ments au lieu des 800 - actés - dans la première phase du projet), mais bien de les exécuter et de rechercher, étape après étape, le consensus avec l’Exécutif communal. Or, à ce jour, la quête permanente de querelles policitiennes semble davantage l’animer dans ce dossier. Cela est hautement regrettable et se fait au détriment du projet. - En avez-vous fait une affaire personnelle? - Je traite pour ma part de façon désintéressée ce dossier depuis sept ans et demi. Les conseillers d’Etat se suivent et ne se ressemblent pas, mais mon action politique ne s’est jamais modifiée et ne changera pas jusqu’à la dernière minute de mon dernier mandat. La désinformation opérée actuellement par le conseiller d’Etat Hodgers et l’opposition municipale est absolument dantesque. Il en va ainsi par exemple des dimensions raisonnables du futur centre commercial (3500 m2), au sujet desquelles l’Etat et la Commune ont rapidement trouvé un accord, ou encore sur le souhait de celui qui

vous parle et du Conseil administratif de ne pas retarder de plusieurs années le démarrage de ce projet, ce qui ne fait de doute que dans les esprits chagrins. - Beaucoup de conseillers municipaux – et même une majorité – semblent estimer que les plans modifiés par Antonio Hodgers sont acceptables. A vrai dire, le troisième magistrat du Conseil administratif se désolidarise aussi de votre position… - Dans la détestable ambiance pré-électorale actuelle à Veyrier, Antonio Hodgers a compris qu’il trouverait une oreille attentive au sein du Conseil municipal, parmi les groupes politiques de gauche et populistes qui lui sont favorables, mais aussi auprès de mon collègue PDC Luc Malnati, qui ne fait pas mystère de son souhait de bétonner autant que possible la Commune et particulièrement les quartiers de villas de Vessy et de Pinchat. Et le village n’est pas en reste, puisque M. Malnati se réjouit régulièrement d’y voir un potentiel (que je ne discerne d’ailleurs guère) de plus de 1000

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• Thomas Barth.

logements, qui mettraient à mal notre qualité de vie et la mobilité. Or, le rôle d’un conseiller administratif en charge de l’Aménagement n’est en aucun cas de ne plus faire de différence entre sa profession et son mandat politique ou de suivre aveuglément ce que veut entreprendre l’Etat, mais bien de défendre sa Commune, en concorde avec ses collègues. A cet égard, Marlyse Rostan et moi-même avions déjà eu l’occasion de regretter ce manque de collégialité, mais nous n’avons manifestement pas été entendus. Heureusement, pour le reste, l’Exécutif fonctionne. En second lieu, il appartient de par la loi au Conseil administra-

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 747 • 1ER DÉCEMBRE 2014

• AMENAGEMENT

• Le périmètre des Grands-Esserts.

tif de conduire les négociations avec l’Etat de Genève, comme cela a toujours été le cas. Certains, ces jours-ci, au sein du Conseil municipal, se verraient bien calife à la place du calife sans même passer par des élections démocratiques. Cette dérive est particulièrement inquiétante. - La question des accès routiers et des transports reste d’actaulité, si l’on en croit les nombreuses questions posées à ce sujet lors des diverses reunions consacrées ces derniers mois à l’urbanisation des Grands Esserts. Où en est-on? - La mobilité et le financement demeurent les pierres d’achoppement du projet. Sur le premier

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point, les services de Luc Barthassat ont trouvé des solutions concrètes au sein même du futur quartier. En revanche, sur les grands axes déjà complètement saturés tels que la route de Veyrier en direction de Carouge, le chemin de Pinchat ou la route de Vessy, voire sur les conséquences sur l’ensemble de la Commune, c’est le silence radio le plus complet de la part du Département. Quant au financement, Serge Dal Busco a lui-même récemment affirmé au Grand Conseil qu’un quartier de 1000 nouveaux logements coûterait entre 80 et 100 millions de francs à la commune concernée. Son collègue Antonio Hodgers affirme de façon fantaisiste qu’il nous coûterait moins de 5

millions! J’inviterais volontiers le Canton, comme gage de sa bonne foi, à s’engager fermement sur ce chiffre - hautement fantaisiste - et à couvrir luimême tout dépassement. Mais je tiens trop à la bonne santé de nos finances, cantonales comme communales. - Il y a certes une échéance électorale au printemps prochain. Les Veyrites pourront donc modifier ou confirmer la repartition actuelle du Législatif et de l’Exécutif. Mais a-t-on une idée, au-delà des disputes portant sur les Grands Esserts, de ce que pensent vraiment les habitants? - Un sujet aussi important que celui des Grands Esserts devrait in fine être arbitré par toute la

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population de la Commune et non pas, comme récemment, par un panel non représentatif de personnes soigneusement conditionnées dans une salle au détour d’une question biaisée. L’on voit bien à quel point, mais à juste titre, ce sujet déchaîne actuellement les passions. Il y aura sans doute très prochainement du nouveau, je vous l’annonce en primeur. ■ Propos recueillis par François Berset Sur les Grands Esserts, voir notamment Tout l’Immobilier Nos 587, du 16 mai 2011; 611, du 28 novembre 2011; 631, du 7 mai 2012; 639, du 2 juillet 2012; 700, du 18 novembre 2013; 729, du 30 juin 2014.

• LOGEMENT

■ Après un déjeuner-débat de l’APGCI

Rester locataire ou devenir propriétaire? A l’occasion de son récent déjeuner-débat, l’Association professionnelle genevoise des gérants et courtiers en immeubles (APGCI), sous la férule de son président Philippe Corbat, a relevé un challenge de taille en invitant comme intervenants deux ténors de l’immobilier, aux idées voire aux idéaux diamétralement opposés, autour d’un thème qui suscite toujours les passions les plus vives: être ou ne plus être locataire.

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animé, que les intervenants ont toutefois su ne pas transformer en tribune politique. Laissons maintenant le soin au modérateur de se faire le rapporteur de ce débat. (Réd.) Force est de constater que chaque fois que l’on tente de modifier, même de façon mineure, une ou plusieurs dispositions de la LDTR, la République est en ébullition. En effet, la LDTR a le don de cristalliser en une seule loi, somme toute assez brève puisqu’elle comporte à peine une cinquantaine d’articles, toutes les divergences et les rancunes, opposant de façon tenace les milieux immobiliers et les défenseurs des locataires. Il n’est en effet pratiquement pas une modification de la LDTR, dans la mesure où elle émane des milieux immobiliers, qui ne débouche sur un scrutin populaire. Il est d’ailleurs symptomatique de constater qu’à Genève, la LDTR soit la loi la plus connue du public.

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Et aujourd’hui nous avons une illustration frappante de cette tension, suite au dernier projet de modification de la LDTR, qui a immédiatement entraîné un véritable branle-bas de combat, tant politique que médiatique.

Une modification mineure C’est dans ce contexte que s’est inscrit le débat organisé

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par l’APGCI sur le thème «Rester locataire ou devenir propriétaire?» et directement lié au projet de loi déposé par le député MCG Ronald Zacharias. Or il s’avère que la modification de la LDTR faisant l’objet du projet de loi concocté par Ronald Zacharias est somme toute relativement mineure. Il s’agit en effet ni plus ni moins que de permettre à un locataire qui loue son appartement depuis trois ans, en cas de vente de cet appartement, de pouvoir l’acquérir sans avoir l’obligation, prévue par l’actuelle LDTR, d’obtenir l’accord de 60% des locataires de l’immeuble. Dans ce cadre, il convient de préciser que la charge qui incombe actuellement au vendeur de garantir aux autres locataires qu’ils ne seront pas contraints d’acheter leur appartement ou de partir est maintenue. Si ces conditions sont réunies, le Département devra délivrer l’autorisation sollicitée, sans avoir à procéder à une pesée entre

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un côté, Me Ronald Zacharias, avocat et député MCG au Grand Conseil, qui prône un assouplissement des règles de la LDTR afin de permettre aux locataires d’accéder plus facilement à la propriété de leur logement. De l’autre, CaroleAnne Kast, conseillère administrative d’Onex, présidente du PS et secrétaire générale du Rassemblement pour une politique sociale au logement, qui est opposée à de tels assouplissements. Au centre des débats? Un projet de modification de la LDTR*, porté par Ronald Zacharias au sein du Grand Conseil, visant à faciliter l’accession à la propriété des locataires vivant depuis plus de trois ans dans l’appartement qu’ils louent. Pour l’occasion, notre chroniqueur juridique, Me Patrick Blaser, intervenant comme modérateur, avait troqué sa robe d’avocat pour un costume de juge… arbitre. Résultat: un débat vif et

• LOGEMENT

les intérêts privés du vendeur et de l’acheteur et les intérêts publics.

Ronald Zacharias: «La LDTR est l’une des causes de la pénurie de logement» Le projet de modification de la LDTR s’inscrit dans un contexte qui peut paraître étonnant: il s’avère en effet que Genève compte moins de 17% de propriétaires, alors que la moyenne suisse est de 38% et celle de l’Union européenne de 67%. Cherchez l’erreur et vous trouverez la LDTR qui est la principale cause de la pénurie de logements à Genève, explique Ronald Zacharias, ainsi qu’un obstacle majeur empêchant les locataires d’accéder à la propriété lorsqu’ils le désirent. Une des rares ouvertures offerte actuellement par la LDTR est

• Ronald Zacharias.

celle qui permet à un locataire occupant son appartement depuis trois ans au moins d’en devenir le propriétaire lorsque son propriétaire actuel envisage de le vendre. Mais encore faut-il, selon l’actuelle LDTR, obtenir l’accord de 60% des autres locataires de l’immeuble et la garantie du vendeur qu’il ne contraindra pas ces derniers à acheter leur appartement ou à partir. Par ailleurs la jurisprudence a encore contribué à réduire les possi-

bilités, pour un locataire, d’acquérir son appartement, puisqu’elle exige que les intérêts privés du vendeur et de l’acheteur l’emportent sur l’intérêt public, ce qui n’est que rarement le cas, puisque la notion d’intérêt public est interprétée de façon très large. Dans ces circonstances, le projet de loi présenté au Grand Conseil a précisément pour vocation de faire sauter ce double verrou et, ce faisant, de faciliter l’accession des locataires à la propriété de leur logement. Selon le projet, le locataire n’aura plus besoin d’obtenir l’accord de 60% des autres locataires de l’immeuble et le Département ne pourra pas refuser l’autorisation sous le prétexte d’un intérêt public, large et indéfini, qui aurait la préséance sur les intérêts privés du vendeur et de l’acheteur. Dans ce contexte, Ronald Zacharias rappelle qu’avant l’entrée en vigueur des dispositions de la LDTR, soit en mars 1985, de nom-

breux locataires – à vrai dire des centaines - avaient pu devenir propriétaires de leur appartement. Et cela pour leur plus grand bonheur, compte tenu de l’augmentation drastique de la valeur de leur appartement jusqu’à ce jour, de la garantie de pouvoir rester ad aeternam dans leur appartement sans craindre une résiliation de leur bail et de la possibilité de transmettre un patrimoine à leurs héritiers. Le projet de loi a par conséquent la vocation de rétablir la situation telle qu’elle existait avant 1985, ou tout du moins de s’en rapprocher, et permettait un accès facilité à la propriété pour les locataires. Et comme, somme toute, la liberté a aussi un coût qu’il convient de bien évaluer, Ronald Zacharias a effectué l’exercice, en prenant l’exemple type d’un locataire d’un appartement de 4,5 pièces, loué CHF 1692.- par mois, que le propriétaire serait •

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prêt à lui vendre pour un montant de CHF 492 000.-. Dans ce cas d’espèce, et après avoir calculé tous les paramètres, notamment fonds propres 2e et 3e piliers, intérêts hypothécaires, charges de copropriété, la démonstration est faite que le locataire est financièrement gagnant en devenant propriétaire, puisque le logement lui reviendrait dès lors à CHF 1072.- par mois, alors que son loyer mensuel est de CHF 1692.-, soit une substantielle économie qui se renouvelle d’année en année. Dès lors pourquoi priver, comme le fait l’actuelle LDTR, le locataire d’une telle opportunité financièrement intéressante? Le projet de modification de la LDTR sert manifestement aussi les intérêts des locataires, conclut l’orateur.

Carole-Anne Kast: «La LDTR a pour objectif principal de sauvegarder le parc immobilier locatif» Carole-Anne Kast est opposée au projet de loi, car elle y voit une attaque frontale contre l’objectif principal de la LDTR, qui est de prévenir le changement d’affectation progressif d’un immeuble locatif en immeuble PPE. Plus précisément, la LDTR a

• Carole-Anne Kast.

pour vocation de maintenir en locatif, et non en propriété, des logements qui correspondent au besoin prépondérant de la population sous l’angle de leur loyer et de leur nombre de pièces. Or, le projet de loi, s’il était accepté et appliqué, entraînerait indubitablement une diminution du nombre de tels appartements destinés à la location. Par ailleurs, le projet de loi ne donne des droits supplémentaires qu’aux propriétaires. Le locataire n’a en particulier aucun droit à faire valoir quant à la fixation du prix d’achat de son appartement. De surcroît, le locataire qui n’entend pas acquérir son logement prend le risque de voir son bail résilié, sous réserve que certaines conditions soient réunies,

puisque la jurisprudence autorise un bailleur à résilier un bail lorsqu’il a l’intention de vendre son logement libre de tout occupant. En bref, la LDTR constitue un rempart qui protège les locataires contre les spéculateurs immobiliers. D’ailleurs la LDTR, notamment en ce qui concerne la vente d’appartements locatifs, a reçu l’aval du Tribunal fédéral, qui n’a pas formulé d’objection sous l’angle notamment de la garantie de la propriété. Enfin, un projet de modification de la LDTR semblable celui proposé actuellement avait déjà été soumis à une votation populaire. C’était il y a un peu plus de 10 ans, soit le 8 février 2004. Or le projet de loi avait déjà été refusé par 54,66% des votants. L’exercice risque de se répéter, selon l’oratrice.

Laissez-nous construire! Il ressort des différentes interventions, plutôt favorables au projet de loi défendu par Me Ronald Zacharias, que la défense, souvent dogmatique voire politique, du statut de locataire au détriment de celui de propriétaire n’allait pas toujours dans le sens des intérêts de la population.

En effet pour bon nombre de personnes, même de condition modeste, la perspective de devenir propriétaire peut s’avérer intéressante sur le plan financier et cela sans même compter les autres avantages que cela présente (garantie de pouvoir rester dans son logement, transmission d’un patrimoine aux héritiers). De toute façon, qu’importe que l’on occupe son logement comme locataire ou comme propriétaire. Le meilleur et le seul moyen de lutter véritablement contre la pénurie de logement consiste à construire de nouveaux logements et non d’entretenir sans cesse des polémiques stériles. Et plus on construira de logements, plus le marché immobilier se détendra, ce qui permettra d’offrir à la population des logements abordables, que ce soit en termes de loyers ou de propriétés en PPE. C’est d’ailleurs ce que demande en priorité la population. Alors, construisons plus et débattons moins! n Patrick Blaser, avocat, associé de l’Etude Borel & Barbey, juge assesseur au Tribunal de première instance (LDTR) (*) Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation.

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sant la perte de la moitié des chaînes; un dysfonctionnement d’autres appareils empêchait le lecteur d’enregistrer certaines chaînes; enfin, quelques clients étaient à deux doigts de jeter leur téléviseur, acheté ailleurs, alors qu’il s’agissait simplement de faire une mise à jour... Ce sont des situations de plus en plus fréquentes de nos jours, étant donné l’étendue des possibilités offertes par les prouesses technologiques. C’est aussi ce qui fait la différence avec une grande surface: Philippe Steiner ne se contente pas de vous vendre un téléviseur; il vous l’installera, le configurera selon vos besoins et, surtout, reviendra régler un éventuel problème. n Laura Maxwell

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 747 • 1ER DÉCEMBRE 2014

La chronique de CGI Conseils C e t t e s e m a i n e p a r A n n e H i l t p o l d , Av o c a t e

Qui paie pour les dégâts lors de la restitution d’un logement? Je loue une villa à un locataire depuis 7 ans. Il a donné son congé pour le 31 décembre 2014. Lors des visites avec les futurs nouveaux locataires, j’ai constaté beaucoup de dégâts dans l’appartement (boiseries abîmées, parquet rayé, grandes traces sur les murs, marques sur la baignoire, vitre cassée notamment). Qui devra payer les réparations? Lorsque j’ai évoqué ce point avec le locataire, il m’a dit qu’il s’agissait de l’usure normale et que c’était à moi de payer les réparations. Qu’en est-il? (Ana-Belen P., Veyrier)

BRÈVE

la fin du bail, la loi prévoit que le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. En principe, un état des lieux est dressé de façon contradictoire, soit en la présence du bailleur et du locataire.

Les parties peuvent indiquer les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge, et éventuellement arrêter une somme forfaitaire qu’il s’engage à verser. Dans ce cas, par leur signature, le bailleur et le locataire seront liés et aucun avis de défaut ne devra être adressé au locataire. Lorsque le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie

Les Rendez-vous de la fiscalité immobilière En collaboration avec le Département de droit administratif et fiscal de la Faculté de droit de l’Université de Genève, CGI Conseils organise ce séminaire à l’auditorium UBS Acacias, le jeudi 4 décembre 2014 de 8h30 à 12h. Le programme est le suivant: • Actualité jurisprudentielle en matière de fiscalité immobilière, par Me Jean-Frédéric Maraia, avocat, docteur en droit, chargé de cours à l’Université de Genève, associé en l’Etude Schellenberg Wittmer SA, Genève. • Fiscalité des immeubles agricoles: illustrations de la position de l’Administration fédérale des contributions, par Andreas Oppliger, ingénieur agronome HES, expert fiscal CSI, expert agricole, Administration fédérale des contributions, Berne. • Détention immobilière en nom ou en société? Situation actuelle et réforme III de l’imposition des entreprises. Questions choisies, par Me Alexandre Faltin, avocat, DES en droit fiscal, chargé d’enseignement à l’Université de Genève, associé en l’Etude Oberson Avocats, Genève.

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des défauts dans les jours qui suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux. Le bailleur qui tarde à indiquer au locataire les dégâts dont il demande la réparation est déchu de ses droits, le locataire étant alors dégagé de toute responsabilité, même si les locaux présentaient des défauts qu’il aurait dû assumer. Toutefois, ceci ne vaut que pour autant qu’il ne s’agisse pas de défauts cachés, c’està-dire des défauts qui ne pouvaient être remarqués à l’aide des vérifications usuelles. Ultérieurement, lorsqu’il a connaissance de ces défauts cachés, le bailleur doit immédiatement en aviser le locataire sortant et lui demander d’assumer le coût de leur réparation.

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Quels sont les dégâts dont le locataire répond?

Autrement dit, en cas de désaccord entre les parties, le bailleur doit donner au locataire un avis

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ou émet des réserves, le bailleur devra lui faire parvenir ce document par écrit, immédiatement après la date de sortie, en indiquant clairement de quels défauts il le tient pour responsable. A noter que le locataire a tout intérêt à être présent, pour éviter que le bailleur ne lui fasse supporter le coût d’un constat officiel (constat d’huissier) qu’il aura commandé pour sauvegarder ses moyens de preuves. En effet, sans la signature du locataire, le procès-verbal de sortie ne vaudra pas comme moyen de preuve dans une éventuelle procédure. Pour sauvegarder ses droits, il est alors recommandé au bailleur de se faire assister de témoins, ou de faire dresser l’état des lieux par un huissier.

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• CHRONIQUE CGI CONSEILS

résulte d’un usage conforme au contrat», selon les termes de la loi, que le locataire assume, à sa sortie, les travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombent durant le bail, les défauts plus importants (dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal de la chose louée) et les transformations et rénovations exécutées sans l’accord du bailleur. Les autres travaux, notamment ceux qui résultent de l’usure normale, sont à la charge du bailleur. En ce qui concerne les menus travaux d’entretien, le locataire doit les assumer pendant toute la durée du bail. Cette obligation subsiste jusqu’à la reddition des locaux, de sorte que le locataire doit les nettoyer avant de les restituer et y entreprendre les petites réparations même si elles sont rendues nécessaires par l’usage normal de la chose louée (par exemple boucher les trous faits dans les parois pour y accrocher des tableaux). En ce qui concerne les dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal, il conviendra de les apprécier en fonction de la destination des locaux. Des locaux commerciaux destinés à un garage se dégradent par exemple plus

paritaire portant sur une tabelle d’amortissement des installations. Cette tabelle prévoit des durées de vie moyennes pour des installations et des équipements, en regroupant pas moins de 260 références. Ce document est disponible sur notre site www.cgionline.ch. Dans votre cas, il conviendra d’aviser immédiatement votre locataire des défauts dont il peut être tenu pour responsable (ceux excédant l’usure normale). Il s’agira ensuite de voir de quand datent les installations ou équipements à remplacer, puis, à l’aide de la tabelle, de voir quelle est leur durée de vie normale pour qu’elle soit prise en compte dans le calcul de l’indemnité due par votre locataire. ■

rapidement que des bureaux. L’usage normal d’un logement loué à une famille nombreuse s’apprécie plus largement que si le logement est loué à une personne seule. Par exemple, le jaunissement des tapisseries, de même que les traces de meubles ou de tableaux sur les murs résultent typiquement d’une usure normale, alors que des tapisseries déchirées ou des taches sur la moquette excèdent l’usure normale.

Prise en compte de la vétusté des installations Lorsque les défauts excèdent cette usure normale, le locataire en répondra. Il devra alors à ce titre une indemnité au bailleur, qui ne correspond toutefois pas à la valeur à neuf des installations, mais qui doit tenir compte de leur degré de vétusté ou de leur âge. Par exemple, lorsque les tapisseries ont été déchirées, le locataire en est responsable. Ces tapisseries ayant une durée de vie de 10, 15 ou 20 ans selon leur qualité, l’indemnité devra être calculée en tenant compte de la date à laquelle le bailleur les a fait remplacer pour la dernière

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fois. Ainsi, en cas d’une durée de vie 10 ans, à supposer que les tapisseries aient été remplacées 5 ans avant la sortie du locataire, celui-ci devra supporter 50% du coût de leur remplacement. C’est dans ce cadre que les milieux intéressés, sur le plan romand, ont signé un accord

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Les métiers du septième ciel Au milieu du mois passé, un «missologue» d’une télé lointaine a été invité à Genève, pour assurer le succès d’un concours de beauté (centreculturelbresilien.ch). Certes, on sait bien que ce genre de concours anime tout un pan de l’économie (voir missworld.com, missuniverse.com, documentalreinas.comet, wikipedia.org pour Miss France). Mais l’accession des impresarios, maquilleurs, couturiers, coaches… au statut de métier savant mérite d’être notée. Deux experts, donc, s’occupent des étoiles: l’astronome et le missologue.

nutile d’ironiser… la «missologie» exige des tonnes de savoirs, et ce n’est pas le seul métier «bas de gamme» à être sous estimé. Cette semaine, lors d’un débat en lien avec le théâtre au Grütli, même le crime a été nommé «métier très qualifié». Longtemps confinée au

• Attention aux homonymes.

voyeurisme ou à la médecine, la «sexologie» n’a eu ses lettres de noblesse académique que dans les années cinquante, avec les enquêtes d’Alfred Kinsey et de William Masters et Virginia Johnson. Puis avec la création d’une chaire à Paris, mais avec une barre placée d’emblée très haut: la candidature de Rita Cadillac - strip-teaseuse la plus célèbre du moment – fut rejetée, faute de «titres universitaires» (l’article «Histoire de la sexologie» de Wikipedia ne mentionne pas cet épisode, mais «Rita Cadillac» a son article). Plus tard, Genève est devenue une capitale de cette discipline, sous l’impulsion de Georges Abraham et de Willy Pasini, fondation de l’«European Federation of Sexology». Le site genderology.com ne couvre qu’un aspect des «études genre», mais la «muséologie» a droit au suffixe envié, même sans Université; tandis que mediologie.org fait

la paire avec le sociologue. La «missologie» a-t-elle des prétentions aussi «scientifiques», ou se contentera-t-elle d’entrer dans les écoles d’art?

Mission de longue durée? Ce qui surprend, en tout cas, ce n’est pas l’importance - sociale, économique, culturelle ou psychologique - du «missologue», mais la découverte de corporations ayant développé un substantiel vocabulaire savant ad hoc. Qu’on cherche sous «missologue», «missologist», «missologo», tout un monde sort de l’ombre: missology.org et missology.info/forum/portal. php témoignent déjà du statut de cette discipline, mais en français, «missologie» est déjà pris – depuis longtemps - par l’Eglise. Ce qui n’empêcherait rien: au début de l’informatique, les autorités françaises ne voulaient pas parler de «calculateur», comme les Américains avec leur «computer»… trop réducteur. Un expert leur a suggéré «ordinateur», tout en signalant que le terme avait

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déjà un usage religieux, restreint. Quand on dit que les savants sont devenus un nouveau clergé! Forcé, avec le temps, de pactiser avec l’ennemi: même les sourciers ont des strapontins dans certaines hautes écoles… sans avoir encore le «-logue» ou le «-ique» d’une science en bonne et due forme. On voit, dans des livres d’histoire des sciences (ou d’histoire des écoles), comment se sont formés les métiers savants. En ligne, on trouve des articles pointus sur leur émergence (par exemple h-net.org/reviews/showpdf. php?id=5077 et cambridge.org/ ch/academic/subjects/history/ european-history-after-1450/ german-experience-professionalization-modern-learnedprofessions-and-their-organizations-early-nineteenth-century-hitler-era). Mais dès la fin du XIXe siècle, dans l’Allemagne alors en plein essor savant, on s’inquiétait du vocabulaire spécialisé qui allait, à terme, rendre impossible le dialogue entre les métiers. n Boris Engelson

• F O R M AT I O N

L’immobilier honore la relève! V

oilà quelque temps, une sympathique cérémonie a eu lieu à l’Hôtel Métropole, en présence d’Emmanuel Galley, alors président de l’Association professionnelle des gérants et courtiers en immeubles (APGCI) – auquel a entre-temps succédé Philippe Corbat – et du secrétaire général de l’USPI Genève Philippe Angelozzi, ainsi que d’Olivier Peyrot, membre du comité USPI Suisse et président d’IMMOdéfi. Il s’agissait de féliciter les apprentis de l’immobilier ayant obtenu leur certificat et les collaborateurs de régie ayant suivi des modules de cours spécifiques. Frédéric Fancello, président de la Commission de la formation professionnelle de l’APGCI, a rendu hommage aux professeurs attachés à transmettre le savoir, ainsi qu’aux chefs d’entreprise proposant des places d’apprentissage. Le nombre d’engagements a légèrement augmenté à la rentrée 2013, passant de 13 à 14. Le label formation d’USPI Genève est-il en train de produire les premiers effets? Ce label a également le mérite de récompenser les maisons qui s’investissent dans la formation au sens large. La session 14-15 compte 36 apprentis; 13 en 1ère année, 13 en 2e et 10 en 3e année. Cela fait donc 31 ans que l’APGCI met sur pied des cours et séminaires de formation continue destinés à faire connaître plusieurs facettes du métier à travers les cours aux apprentis, employés de régie I, employés de régie

• Employés de régie I.

• Employés de régie II.

• Apprentis.

Aprentis • Jean-Cyr Amani, formé par la SPG • Mélanie Calle Piguave, formée par la régie Zimmermann • Mathilde Fournier, formée par Wincasa • Kilian Gargaté, formé par la Gérance immobilière municipale • Jérémie Garnier, formé par la SPG • Driton Gashi, formé par Naef immobilier Genève • Antoine Humbert, formé par Naef immobilier Genève • Leila-Estelle Piunti, formée par Moser Vernet & Cie • Maria Gardenia Roca Calderon, formée par la Gérance immobilière municipale • Christelle Stauffer, formée par Daudin & Cie • Marie Vanzo, formée par Naef immobilier Genève • Kelly Wyss, formée par Moser Vernet & Cie Deux apprentis obtiendront leur CFC l’année prochaine: • Charlotte Fiaux, formée par la SPG • Frédéric Pignolo Correia, formé par Pignolo SA

• Formation technique. II, les cours techniques et les séminaires immobiliers. Un nouveau cours est venu s’y ajouter, celui portant sur la gestion du temps et l’organisation. L’APGCI collabore également à IMMOdéfi. C’est un programme de formation intensif qui vise à former des gérants d’immeuble «juniors» sur une période de 9 mois. La formation s’articule en formations théoriques diverses et un stage en régie sur une période de 8 mois. En tout, quelque 500 heures de cours sont dispensées par le corps professoral de l’APGCI. Quelque 160 collaborateurs y participent chaque session. Après l’obtention du brevet fédéral la formation se poursuit avec le diplôme supérieur d’administrateur de biens immobiliers qui permet aux plus motivés de disposer d’un document récompensant la plus haute formation de notre profession avec celle proposée par l’Institut d’études immobilières.

Apprentis Douze apprentis ont réussi en juin dernier les examens et ont obtenu le Certificat fédéral de capacité d’employé de commerce. Ils ont suivi des cours spécifiques à la branche immobilières, qui lreur vaut un certificat ad hoc. (voir encadré) Le prix USPI Genève/APGCI de CHF 1500,-- qui couronne la meilleure moyenne des notes école aux examens finaux pour l’obtention du CFC est décerné à monsieur Antoine Humbert. Il a obtenu la moyenne de 5,2. Le prix APGCI de la meilleure moyenne des notes «entreprise», de CHF 500,-, va à Kelly Wyss, avec la moyenne de 5,5.

Certificats «employés de régie I et II». Le taux de réussite au premier cours est de 79%, quasiment identique à celui de l’an dernier. 39 employés

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l’ont obtenu. Le prix USPI Genève est décerné à Léo Bloomfield, collaborateur de la régie Rosset, ex aequo avec Marc Inderkum, collaborateur de Cogerim, qui ont obtenu la moyenne de 5.55. 16 collaborateurs et collaboratrices ont réussi les examens des cours «employés de régie II» avec un taux de réussite qui de 79%, en très légère hausse par rapport à l’an dernier (73%). Ici aussi, deux participants obtiennent la meilleure moyenne, Christine Le Guennec, collaboratrice à la Régie Foncière, et Borys Folomietow, collaborateur à la régie Brolliet, avec 5,60. Enfin, on comptait 12 récipiendaires du certificat du cours «Formation technique». Le prix de la meilleure moyenne est décerné à Anne-Lise Nancey, collaboratrice à la SPG, qui obtient la moyenne de 5.50. n Fred Grimaux

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