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Besoin de fonds propres? Le montant du prêt hypothécaire couvre en général 80% de la valeur ou du prix d’achat du bien immobilier. Les 20% manquants sont donc à votre charge; ce sont les fonds propres. Mais à votre facture viennent s’ajouter les frais de mutation (impôt communal, cantonal, frais d’inscription au Registre foncier, TVA, frais et honoraires du notaire). Sous certaines conditions, quelques établissements financiers proposent un financement supérieur à 80% de la valeur du bien.

l est aujourd’hui nécessaire de fournir 10% de fonds propres ne provenant ni de votre caisse de pension, ni d’un prêt remboursable. Les autres sources de fonds propres peuvent être l’épargne et les placements, le 3e pilier, les assurances vie, une donation, un terrain à bâtir dont vous êtes propriétaire, des travaux personnels lors d’une rénovation ou construction, ou encore un crédit lombard (crédit garanti par des titres). Une autre source de fonds propres souvent oubliée est l’augmentation de la dette d’un proche. Cette méthode s’apparente à une avance sur héritage, dans le cas d’une relation parent-enfant. En général, le prêt hypothécaire d’un bien de vos parents représente moins de 65% de la valeur du bien si celui-ci a été acheté il y a plusieurs années. Pour dégager du numéraire, il y aurait donc matière à augmenter ce financement, pour autant que la tenue des charges, ainsi que la valorisation, correspondent aux exigences de l’établissement financier. Cet argent liquide peut être utilisé comme le souhaite celui qui l’a emprunté. Entre autres, il peut être donné ou prêté à ses enfants pour la constitution de fonds propres destinés à tout type d’acquisition immobilière. Le surplus d’intérêts généré par cette augmentation de prêt peut être payé par les enfants, qui se-

• Augmenter les fonds propres... cela peut s’avérer indispensable pour devenir propriétaire.

ront propriétaires et les parents bénéficieront d’une diminution fiscale, puisque ce surplus d’intérêts sera déductible de leur revenu imposable. Les coûts qui peuvent être engendrés par cette augmentation sont les éventuels frais de dossier de l’établissement financier, les frais d’expertise et surtout l’augmentation de cédule hypothécaire. En effet, le montant inscrit sur la cédule doit correspondre au minimum au montant

du prêt total. Si tel n’est pas le cas, il y aura lieu de procéder à l’augmentation de la cédule existante, voire à la création d’une nouvelle cédule hypothécaire, et tout ceci doit être réalisé par un notaire. Il est encore à préciser que depuis le 1er septembre 2014, les prêts remboursables ne sont plus considérés comme fonds propres liquides, inclus dans les fameux 10% de la valeur du bien. Si vous utilisez la stratégie

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d’augmentation de la dette d’un proche pour créer ces fonds propres en liquide, il est nécessaire que ce soit sous forme de donation ou de prêt non remboursable. A contrario, si vous disposez déjà des 10% de fonds propres en liquide, le produit de l’augmentation peut être utilisé pour compléter les fonds propres, pour payer les frais de mutation ou encore pour honorer les éventuels impôts sur le retrait du 2e pilier. n

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BOUSINGOT trouve enfin un scoop dans «20 Minutes» (08.01.15):

est pleinement rassuré en parcourant «20 Minutes» (09.01.15):

félicite cet analyste de l’UBS, cité par la «Tribune» (17.01.14), de sa courageuse prévision:

Et Welsch-Tagi écrire bon journal ! remarque que la Belgique a désormais annexé la Savoie, selon la «une» de la «Tribune» (17.01.15):

Au moins, on ne risque pas d’avoir une indication trop téméraire. se demande si ce gérant de supermarché français a bien compris les récents événements:

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n Nouvelle loi sur la police

Pierre Maudet veut une police plus efficace Depuis l’arrivée de Pierre Maudet à la tête du Département de la sécurité (aujourd’hui DSE), le taux de criminalité global a diminué à Genève. Le 9 septembre dernier, une large majorité du Grand Conseil a adopté la nouvelle mouture de la loi sur la police, visant à réorganiser les forces de l’ordre genevoises. Aussitôt attaquée par référendum par l’extrême gauche, l’UDC, le MCG et les syndicats, cette loi sera soumise au peuple le 8 mars. Pour le conseiller d’Etat, il s’agit d’une réforme indispensable si l’on veut garantir la sécurité des citoyens face aux menaces actuelles, qui n’ont plus grand-chose à voir avec celles d’il y a 58 ans, date de l’adoption de la loi actuelle!

- Permet-elle l’engagement de policiers étrangers? - Non, c’est totalement mensonger. Le critère de nationalité empêchant d’engager des étrangers ou des frontaliers comme policiers a été confirmé par le Conseil d’État en début d’année, cela via la modification du Règlement relatif au personnel de l’administration cantonale, du pouvoir judiciaire et des établissements publics médicaux

(RPAC). La limitation réglementaire est désormais très claire, alors que jusqu’à présent rien de formel n’interdisait de tels engagements. Ainsi, le processus lié à la nouvelle loi aura permis de clarifier et de figer la pratique actuelle, consistant à réserver la fonction de policier aux seuls citoyens suisses. Raison de plus pour soutenir cette nouvelle loi, sachant que l’actuelle ne l’interdit pas formellement. Il est ainsi fallacieux d’affirmer que la nouvelle loi sur la police entraînera l’engagement de policiers étrangers ou frontaliers. Il faudra toujours être de nationalité suisse, au plus tard au moment de la prestation de serment! - Est-ce que la gendarmerie va disparaître? - Non, elle existera simplement selon une organisation différente. Comme plusieurs autres corps de police cantonaux, la police genevoise sera dorénavant subdivisée en 5 services opérationnels (police-secours, police de proximité, police routière, police internationale qui composeront des services de gendarmerie, et police judiciaire), qui permettront de mieux répondre aux besoins de la population. Cette réorganisation interne va également s’accompagner d’une meilleure prise en compte du mérite personnel des policiers. Il est ainsi prévu que les policiers soient dorénavant promus selon leurs compétences et états de service, autrement dit selon leur

expérience et leur engagement, plutôt que selon des mécanismes automatiques tels que l’ancienneté. - Verra-t-on une augmentation de la présence policière dans la rue? - Oui, par le renforcement en effectifs de la police de proximité, la présence policière dans la rue sera augmentée. De plus, le temps de réaction de la police sera amélioré via la mise en place d’une unité de police-secours plus efficace dans le cadre de l’organisation en 5 secteurs opérationnels. Police-secours jouera un rôle analogue aux urgences d’un hôpital, avec pour mission principale de répondre aux situations d’urgence vitales. L’idée est de passer d’un nombre fixe de policiers déter-

GROS PLAN

- Vivement combattue, notamment par le MCG qui se flatte d’une certaine proximité avec nombre de gardiens de la paix, cette nouvelle loi sur la police est-elle vraiment indispensable? - La nouvelle loi est nécessaire, car l’actuelle est devenue obsolète et inadaptée à la lutte contre les nouvelles formes de criminalité. Elle permettra de faire correspondre les effectifs de policiers au bassin de population réel de Genève, mais aussi de disposer d’une structure souple et moderne, respectueuse de l’autorité et de ses attributs (uniforme, etc.). Surtout, la loi consacre une réforme qui augmente la présence policière sur le terrain et la rapidité de réaction de la police. Le monde a changé depuis 1957, date de la loi actuelle; la criminalité et la société aussi. Cette nouvelle loi est donc nécessaire si l’on souhaite que la sécurité s’améliore durablement et que les efforts conjoints avec le Procureur général portent leurs fruits.

miné par la loi à un pourcentage permettant de s’adapter à l’évolution de la population. Actuellement, l’article 6 de la loi plafonne les effectifs de la police judiciaire à 350 personnes et ceux de la gendarmerie à 960 personnes. La nouvelle loi supprime cette limite et donne au Conseil d’État la responsabilité d’adapter l’effectif en fonction des besoins avérés en matière de sécurité. - Cette loi ouvre-t-elle la voie à une privatisation des tâches de la police? - Non. L’article 19 al.4 de la loi limite un tel recours en disant qu’il ne peut se faire qu’à titre exceptionnel et pour une durée limitée. Il n’y a ainsi aucun changement par rapport à la loi actuelle. Si, dans les faits, la police peut s’adjoindre du personnel par contrat

Les points clefs Les principaux éléments de la réforme sont les suivants: •

• • • • • • •

Réorganisation de la police autour de cinq grandes missions et services (police-secours, police internationale, routière et de proximité, ainsi que poilice judiciaire); suppression de la gendarmerie comme corps constitué. Création d’une école de police unique avec renforcement des possibilités de mobilité interne et formation continue obligatoire. Clarification et simplification des liens hiérarchiques. Suppression des mécanismes d’avancement automatique à l’ancienneté. Port obligatoire du matricule. Création d’une Commission du personnel assurant une représentation équitable. Instauration d’un Conseil consultatif de sécurité. Délégation au Conseil d’Etat et au chef de Département des prérogatives permettant aux responsables politiques d’assurer le pilotage efficace du corps de police.

TOUT L’IMMOBILIER • NO 753 • 2 FÉVRIER 2015

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de droit privé, cela ne sera possible que dans certains cas bien précis et relèvera uniquement de tâches non policières, lorsque l’effectif de la police ne suffira pas à répondre à la demande de la population. La mention «à titre exceptionnel et pour une durée limitée» sous-entend bien le caractère particulier d’une situation et ne vise qu’à donner une marge de manœuvre en cas de situation d’urgence. Cet article a d’ailleurs été soutenu par des partis de gauche, opposés à toute privatisation du service public, cela justement pour avoir

une limitation claire du recours au secteur privé. - Les acquis sociaux des policiers sont-ils menacés? - C’est visiblement la principale, sinon la seule crainte des syndicats qui ont organisé les grèves préventives de l’année passée. Pourtant, les actuelles indemnités pour risques inhérents à la fonction et primes d’assurance maladie sont formellement maintenues dans la loi, et les salaires ne sont pas touchés. Ces avantages sociaux ne seront le cas échéant discu-

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tés que dans le cadre de l’adoption d’une nouvelle grille de salaire, avec la garantie légale d’une négociation préalable. Quant à l’âge de la retraite (cessation anticipée d’activité) spécifique aux policiers, il n’est pas concerné par ces changements législatifs. - Les états-majors de la police vont-ils augmenter? Non, par la création de 5 unités opérationnelles, le nombre de membres de l’état-major est appelé à se stabiliser pour être justement redéployés dans ces

dernières. L’état-major sera aussi plus proche du terrain, en ce sens qu’il sera plus près des policiers qu’actuellement. La chaîne de commandement sera ainsi facilitée et la spécialisation permettra des réponses plus réactives et adaptées aux situations. Le but de la nouvelle loi n’est pas de compliquer le travail de la police, mais bel et bien de le faciliter. Quel serait d’ailleurs mon intérêt de vouloir péjorer l’activité de mon propre Département? ■ Propos recueillis par François Berset

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• LOGEMENT

n Les effets structurants du CEVA

Les concours entrent en gare de Chêne-Bourg L’arrivée du CEVA à Chêne-Bourg insuffle de facto une nouvelle dynamique à ce quartier à l’histoire séculaire. Les quartiers des communes des Trois-Chêne, aujourd’hui séparés par la voie ferrée, vont retrouver une unité et une urbanité de qualité grâce à la valorisation des terrains de la halte de ChêneBourg, totalisant une superficie de 31 000 m2. Le plan localisé de quartier (PLQ) portant sur ces terrains et adopté par le Conseil d’Etat le 26 juin 2013 prévoit ainsi la construction de 280 logements répartis dans 4 bâtiments, dont on sait que l’un deviendra une tour emblématique. Trois d’entre eux ont fait l’objet de deux concours, sur lesquels 22 cabinets d’architectures ont planché durant des mois. Les deux premiers prix ont été révélés récemment à Chêne-Bourg.

Depuis 18

ETAT DE GENÈVE – GERARD CHARDONNENS

es deux lauréats, Group8 Architectes à Genève et le bureau parisien Lacaton & Vassal, se sont vus décerner les premiers prix pour leurs projets respectifs «Untitled» et «Sara», en présence d’Antonio Hodgers, conseiller d’Etat chargé du Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie; Pierre Debarge, conseiller administratif de la commune de Chêne-Bourg; Yves Perriraz, délégué de la direction de CFF Immobilier; le régisseur Etienne Nagy, président du Groupe de pilotage de la gare de ChêneBourg, et Pascal Vincent, architecte et président des deux jurys. Ce dernier a salué «l’exercice de style» accompli avec prouesse par tous les protagonistes qui ont pris part aux concours, au regard des contraintes et des défis nombreux à relever. Il

• Sympathique photo de famille lors de l’annonces des résultats à Chêne-Bourg. Lauréats, officiels et acteurs du projet autour du conseiller d’Etat Antonio Hodgers.

s’agissait de combiner avec simplicité et élégance l’urbanisme, le paysage, l’imbrication des bâtiments ou encore la typologie traversante nord-sud des appartements, tout en maximisant les potentiels autorisées par le PLQ. Antonio Hodgers a souligné que le CEVA allait contribuer à terme à la réalisation de 3000

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logements sur le canton, qui constitue le centre d’un bassin d’activité transfrontalier d’un million d’habitants. Il a redit l’importance de tels concours, garants de l’excellence de ses futures réalisations immobilières et paysagères, tout en relevant «leur effet fédérateur visant un centre urbain de grande qualité

pour Chêne-Bourg, comme pour Lancy/Pont-Rouge ou Genève/ Eaux-Vives». Les deux immeubles du lot A, imaginé par l’équipe Group8 Architectes, mêlent des logements locatifs (subventionnnés et loyers libres) et des PPE en droit de superficie (une innovation qui avait déjà été testée à

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• «Untitled», nouveau visage de Chêne-Bourg.

petite échelle à Veyrier, au BoisCarré, et qui permet d’abaisser d’un cinquième environ le prix de vente des propriétés par étages). Les deux bâtiments de 9 niveaux prendront place en parallèle de la voie de chemin de fer (souterraine). Quelque 60% des lots sont des appartements de 4 et 5 pièces. Il y a forte volonté d’encourager la mixité sociale et intergénérationnelle. Des surfaces commerciales au rez-de-chaussée s’articuleront adroitement avec la galerie commerciale et l’espace public de la halte CEVA. Ici, le jury souligne

que le projet «Untitled» répond judicieusement aux prérequis, tant au niveau de l’agencement des appartements que par son intégration dans le quartier.

La tour en 2020 Fameuse «tour» qui a tant troublé l’imaginaire collectif, l’immeuble de 20 étages du lot B, le projet «Sara», conçu par le bureau Lacaton & Vassal, offrira 90 logements dont 80% sont des 4, 5 et 6 pièces à loyer libre, des bureaux répartis sur les cinq premiers étages, ainsi

que des commerces au rez-de- «La phase d’avant-projet débute, chaussée. Le jury a particulière- puis viendra la phase du projet ment salué son organisation et proprement dite avec la dépose son insertion dans le contexte d’une demande de permis de urbain. Un grand soin a été donné à la qualité de vie de ces appartements généreusement baignés par le soleil et agrémentés de jardins d’hiver prolongeant l’espace intérieur. L’ensemble bâti a été pensé avec cohérence, dans un souci d’unité et de facilitation de la circulation des habitants et des usagers du CEVA. «Le concours et le vernissage d’aujourd’hui crée une dynamique très positive et très forte autour du projet, com- • La tour «Sara». mente Yves Perriraz. Tout cela fédère les collectivités construire fin 2015, une ouveret les promoteurs autour du pro- ture du chantier en 2017 et une jet lauréat». Ce sont en effet les remise des surfaces à l’horizon CFF qui occuperont le fauteuil de 2020». ■ maître d’ouvrage pour cette tour. Marion Celda

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• FISCALITÉ

Propriétaires, réduisez-vos impôts avec la CGI! Comme chaque année, le temps de compléter votre déclaration fiscale est arrivé. En tant que propriétaire, l’exercice peut s’avérer compliqué et fastidieux. Vous trouverez l’aide recherchée auprès de la Chambre genevoise immobilière (CGI), qui propose un formulaire très pratique permettant de prendre en compte toutes les déductions admises par l’Administration fiscale cantonale. En outre, la CGI organise une séance d’information pour expliquer la bonne utilisation de ce formulaire. Voilà qui devrait représenter jusqu’à plusieurs milliers de francs d’économie, selon les cas.

Un formulaire simple et pratique, synthétisant les notices de l’Administration fiscale cantonale Le document intitulé «Déclaration fiscale 2014 – Déductions fiscales pour un immeuble privé genevois» est édité par la CGI et répertorie de manière synthétique toutes les déductions prises en compte par le fisc genevois. Une fois dûment rempli, ce document peut être utilisé comme annexe à la déclaration fiscale 2014. Au moyen de ce formulaire, le propriétaire aura directement la

possibilité de déterminer quels frais sont déductibles et comment les calculer afin de maximiser les déductions admises. La simplicité et l’exhaustivité de ce document en font en outil indispensable, à la fois pour faciliter la tâche du contribuable et lui offrir la possibilité de diminuer sa charge fiscale.

Vous êtes propriétaire et n’avez pas reçu ce formulaire? Tout propriétaire de villa ou d’appartement inscrit auprès de la Chambre genevoise immobilière (CGI) recevra cette liste des déductions fiscales en même temps que sa cotisation 2015. Si

vous n’êtes pas encore membre de la Chambre genevoise immobilière (CGI), profitez de l’action spéciale «nouveaux adhérents»: Pour toute nouvelle adhésion avant le 31 mars 2015, la séance d’information «Déductibilité des frais d’entretien» et la liste des déductions fiscales sont offertes. Il suffit de contacter le secrétariat de la CGI (tél. 022 715 02 00, www.cgionline.ch).

Séance d’information «Déductibilité des frais d’entretien» Trois séances d’information ont été spécialement mises en place afin d’expliquer le formulaire de la liste des déductions fis-

cales et divers sujets ayant trait à la fiscalité immobilière. Trois dates pour une même séance d’information permettant au plus grand nombre de bénéficier de conseils avisés: le 16 février, le 9 mars et le 13 avril 2015, à 18h00 au Centre de formation professionnelle de l’immobilier, 4, rue de la Rôtisserie (1er étage). Cette séance est gratuite pour les membres de la CGI et ouverte au public moyennant une finance d’inscription de CHF 70.- (hors taxes). n Inscription préalable requise et nombre de places limité. Renseignements complémentaires et inscriptions: www.cgionline.ch

Bulletin d’inscription A retourner dûment rempli à: CGI, CP 3344, 1211 Genève 3, fax: 022 715 02 22

q Je désire adhérer à la Chambre Genevoise immobilière (CGI) Nom

Prénom

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Signature En qualité de propriétaire de: q Villa (Section des propriétaires de villa SPV): CHF 90.- par année q Appartement (Groupement des propriétaires d’appartement GPA): CHF 90.- par année q PPE (inscription collective de l’ensemble des copropriétaires, donnant droit à un tarif préférentiel de CHF 40.- par copropriétaire au lieu de 90.-). Je m’acquitterai de la facture pour la cotisation 2015 à la CGI, et recevrai gratuitement le formulaire «Déclaration fiscales 2014 – Déductions fiscales pour un immeuble privé genevois».

q Je profite de cette demande d’adhésion à la CGI pour m’inscrire gratuitement à la séance d’information «Déductibilité des frais d’entretien», qui aura lieu le... (cocher ce qui convient): q 16 février 2015, 18h q 9 mars 2015, 18h q 13 avril 2015, 18h Les séances ont lieu au Centre de formation professionnelle de l’immobilier, 4, rue de la Rôtisserie, 1er étage.

TOUT L’IMMOBILIER • NO 753 • 2 FÉVRIER 2015

• LES QUATRE VÉRITÉS DE JEAN-MARC VAUDIAU

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epuis les attentats de janvier, depuis la problématique minute de silence dans les classes, depuis la justification de l’inadmissible par certains élèves, les regards se portent sur l’école. La France veut revoir à la hausse les fondamentaux de son école qui prend l’eau de toute part, et qui constate l’échec de l’assimilation. Elle veut revenir à la discipline, à l’évaluation normative, en appelle à la maîtrise du français, au multiethnisme plutôt qu’au multiculturalisme, tarte à la crème qui délite les valeurs

républicaines. On ne peut que s’en réjouir parce que l’école de la république, comme celle de Genève, est notre meilleur investissement. Encore faut-il qu’il y ait école et qu’on accepte de transmettre l’héritage qui est le nôtre. Depuis les années 80, les élèves sont faibles, voire nuls, et perpétuellement énervés. Depuis 30 ans, on ne veut plus que les enfants soient «bien élevés» mais qu’ils soient «épanouis»; on ne leur impose plus des «exercices», on leur propose des «activités». Voyez-vous, il faut penser par soi-même, construire

son savoir! Seulement il y a un hic: la spontanéité n’a pas tenu ses promesses! Elle se déploie sans entraves, et on assiste médusés à un réensauvagement du monde. On a fait croire aux profs que la simple ouverture aux autres suffirait à réveiller les interdits évanouis depuis 68, à tenir lieu de morale. On voit que c’est faux, faux à en crever les yeux. On demande à l’école d’éduquer et non seulement d’instruire. Mais l’éducation a pris la place prépondérante. En effet, de nombreux parents se

conduisent de manière paradoxale. D’un côté, ils demandent aux professeurs de rétablir, par un regain d’autorité qu’euxmêmes ont perdue, l’ordre à l’école. De l’autre, ils se comportent comme les avocats de leur enfant: quand celui-ci a une mauvaise note, quand son comportement perturbateur est sanctionné, quand on décide son redoublement, ils protestent, ils se fâchent, et ils concourent à saper ce qui reste d’autorité aux enseignants et à l’école. En renonçant à élever, l’école perd sa profondeur. ■

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• RÉGIES ROMANDES

n Les technologies modernes redynamisent le marché

Visiter son futur logement dans les conditions du réel Le groupe lausannois MK lance une première en Suisse romande dans l’immobilier: la réalité augmentée, qui permet de visualiser des projets d’immeubles dans leurs moindres détails, en trois dimensions.

L’

administrateur-délégué du groupe immobilier MK, Anthony Collé, en est persuadé: si elle veut poursuivre sa croissance, une entreprise comme la sienne doit constamment innover, en s’appuyant sur les techniques les plus modernes et renforcer ses services à la clientèle. C’est surtout vrai sur un marché qui connaît, depuis un ou deux ans, un sensible ralentissement. Dans cet esprit, MK vient de lancer un nouvel outil de travail relevant du concept de réalité augmentée et qui permet de visualiser des projets immobiliers en 3 dimensions grâce à une application mobile spécifiquement développée à cet usage. Il est opérationnel depuis le mois d’octobre à Cossonay (VD), où le groupe développe une promotion de 42 appartements en propriété par étages, ainsi qu’à Lausanne, pour une nouvelle promotion d’une dizaine d’appartements en PPE également.

Rendre les projets accessibles

GROS PLAN

La réalité augmentée est ici une création de la société française

• Une vision très réaliste à 360°.

Artefacto et peut être utilisée sur une tablette ou un smartphone (compatible iOS et Android). Son application, qui est une première en Suisse romande dans le domaine immobilier, est devenue l’un des principaux outils de travail de deux entités du groupe MK, Domicim Pilotage Commercial pour la commercialisation de ses promotions et MK Realitim Management pour rendre des projets de développement immobilier plus acces-

Un groupe romand Fondé en 1979 par Maurice Klunge, le groupe lausannois MK compte aujourd’hui 150 collaborateurs actifs au travers de ses cinq marques: Domicim, Elitim, Batiline, Projectim et Facilitim. Le groupe compte également la société MK Realitim Management SA, active dans le développement immobilier. Domicim est spécialisée dans les activités de gérance et d’administration de PPE ainsi que dans le courtage immobilier. Elle est active dans les cantons de Vaud, Valais, Fribourg et Neuchâtel au travers d’un réseau de 11 agences. Quant à Realitim SCPC, il s’agit d’un véhicule d’investissement, régulé par la Finma, spécialisé dans le développement immobilier et plus particulièrement dans la valorisation de droits à bâtir. Elle est dotée de 57 millions de francs de fonds souscrits et réunit des investisseurs institutionnels et privés. Realitim SCPC est géré par MK Realitim Management SA, détenue à 60% par le groupe MK.

sibles. Anthony Collé, Daniel Moser, directeur de MK Realitim Management, et Patrick Carvalho, responsable de Domicim Pilotage Commercial, nous ont présenté la réalité augmentée, qu’ils entendent utiliser non seulement comme outil de commercialisation, mais aussi à des fins didactiques à l’intention du grand public, des investisseurs, des urbanistes, des autorités et des services du développement du territoire. Concrètement, il suffit à tout utilisateur de disposer d’une tablette ou d’un smartphone et de se rendre à l’endroit où un immeuble va être construit. La géolocalisation lui permet tout d’abord de découvrir l’immeuble dans son environnement et de le situer, avec les espaces publics, dans un quartier qui est peutêtre en plein développement. Le tout à partir de différents points de vue qui lui donnent une image précise de l’architecture et des volumes. La visite virtuelle se

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prolonge par une immersion à l’intérieur du bâtiment. Grâce à une modélisation par étage et une vue à 360 degrés, le visiteur appréhende son futur logement en le découvrant virtuellement de façon très complète. «Cette approche marque un progrès considérable par rapport aux anciennes démarches qui s’appuyaient essentiellement sur des images fixes et des vidéos, se félicitent nos interlocuteurs. Les clients ont souvent de la peine à imaginer ce que sera précisément leur futur logement, parce qu’ils ne sont pas familiarisés à la lecture des plans. Avec la réalité augmentée, ils peuvent décider d’eux-mêmes ce qu’ils veulent voir et ils disposent ainsi de l’information la plus claire possible».

Rapidité et efficacité La qualité de cette information est aussi fondamentale en amont de la commercialisation des immeubles. MK Realitim Management intervient déjà au stade de l’acquisition des terrains, qui doivent ensuite faire l’objet d’un plan d’affectation. «Avec la réalité augmentée, nous disposons d’un outil de travail qui facilite les discussions avec les autorités et leurs prises de décision. Il nous est d’autant plus utile que la Loi sur l’aménagement du territoire impose des restrictions qui ralentissent tout le processus de création de nouveaux logements. Grâce à lui, nos démarches, tout comme celles de nos partenaires et de nos clients, gagnent en rapidité et en efficacité». n Etienne Oppliger

PUBLIRÉDACTIONNEL

• LE PROJET DE LA SEMAINE

n A Versoix

Le «Clos de La Louvière», des villas intimes qui vous ressemblent Sur la rive droite du lac, dans la commune de Versoix, le lancement commercial du «Clos de la Louvière», projet neuf et très confidentiel de trois villas mitoyennes, développé par Gerofinance-Dunand | Régie de la Couronne, démarre très prochainement. Le maître d’ouvrage propose des maisons spacieuses et lumineuses, aux lignes modernes et raffinées. Bien que situées au centre de la commune, elles bénéficient du calme du quartier résidentiel environnant. L’opportunité d’acquérir sur plan sa future résidence principale est aussi une formidable occasion de lui donner sa touche personnelle!

«L

e Clos de la Louvière» profite d’un emplacement idéal, proche de Genève et à proximité de toutes les commodités, écoles primaires et collège, commerces, gare, etc. Ce projet, qui bénéficie d’une autorisation de construire en force, n’attend plus que ses heureux acquéreurs. Il répond en tout point aux exigences d’une clientèle familiale, tout en offrant une grande flexibilité d’aménagement aux jeunes couples comme aux retraités. Ces trois magnifiques villas de 178 m2 de surface utile se déploient sur des parcelles oscillant entre 257m2 et 349m2, pour des prix compris entre CHF 1 380 000 et CHF 1 470 000. La façade résolument contemporaine mise sur un duo très élégant: crépi anthracite pour le rez-de-chaussée et bardage bois de couleur sable au premier étage. Les gardecorps vitrés prolongent l’effet de transparence des larges ouvertures des pièces à vivre.

Des espaces intérieurs lumineux et aux dimensions confortables Pour chaque villa, conçue de façon élégamment fonctionnelle, l’accent est mis au rezde-chaussée sur l’ouverture et la luminosité de l’espace à vivre, grâce à de larges baies vitrées donnant accès à la terrasse et au jardin. Les espaces sont de belles dimensions, et astucieusement agencés pour vivre sa maison en toutes circonstances. Ainsi, l’escalier qui dessert les chambres situées à l’étage, ponctue intelligemment la pièce à vivre de 56 m2, qui se compose d’un hall avec WC visiteurs, d’un séjour, d’une salle à manger et d’une cuisine équipée, isolable de l’entrée par une porte coulissante. Réparties sur 64m2 au premier étage, les trois belles chambres parquetées et les salles de bains se partagent l’espace. Pour plus d’intimité et de confort, la chambre

• Contemporain, spacieux et lumineux.

parentale bénéficie d’une salle de douche privée et attenante, et d’un balcon où se prélasser en toute tranquillité. Particularité intéressante : le sous-sol excavé d’environ 58 m2 propose une vaste pièce de vie bénéficiant d’une belle lumière naturelle grâce à la présence d’une large baie vitrée. «Fait rare pour un sous-sol, cette pièce est livrée chauffée, carrelée et prête à l’emploi… Elle constitue un lieu polyvalent qui sera au choix, un home cinéma, une salle de musique ou une salle de jeux pour les petits et qui pourra aisément évoluer dans le temps au gré des envies des acquéreurs» comme le souligne Philippe Lattes, pilote du projet. On trouve également à ce niveau, le local technique faisant office de buanderie et une petite pièce supplémentaire qui peut recevoir, en option, une salle de douche et un WC. Enfin, à l’extérieur, deux places de parking sont attribuées à chaque villa, sous couverts pour les lots B et C. Très pratique, les vélos ont aussi leur abri.

Prestations à la carte et accompagnement personnalisé Le descriptif de base offre un cadre qui n’est pas figé, d’où l’intérêt d’acheter sur plan: «Les espaces et les prestations sont modulables et à ce titre, l’agencement de chaque pièce peut être optimisé en fonction des attentes de chacun», précise Sandra Vanhalst, responsable TOUT L’IMMOBILIER • NO 753 • 2 FÉVRIER 2015

des ventes sur plans à Genève. Les salles d’eau et la cuisine sont livrées équipées, mais rien n’est immuable. Une fois les souhaits particuliers du client émis, s’il y en a, «toutes les modifications font l’objet d’une estimation de coût supplémentaire éventuel, soumise à acceptation de l’acquéreur. Pour plus de sérénité et de simplification des démarches, un responsable clientèle ad hoc est désigné pour accompagner et orchestrer le bon déroulement des opérations», relève-t-elle. A noter, le respect des normes HPE en vigueur sur le plan énergétique; des équipements optimaux, avec des panneaux solaires en toiture pour l’eau chaude et un chauffage à gaz distribué par le sol à basse température. Pour parfaire son offre coordonnée, Gerofinance-Dunand | Régie de la Couronne s’est entourée de partenaires exemplaires et efficients: «Les plans ont été dessinés par le bureau M Architecture Sàrl et les travaux ont été confiés à l’entreprise générale Edifea, grand spécialiste et économiste de la construction, qui garantit la qualité des matériaux et la justesse des coûts dans l’intérêt de nos clients». L’étude des financements a été confiée à la société Aznar & Cie, au service des acquéreurs dans leur recherche des meilleures conditions de financement. n Marion Celda www.closdelalouviere.ch Sandra Vanhalst: Tél.: 022 809 06 77 Promotions-geneve@gerofinance-dunand.ch

L’actualité immobilière Chronique juridique de M

Patrick Blaser

■ Un arrêt du Tribunal fédéral confirme les règles du jeu

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, mode d’emploi Le Tribunal fédéral vient de rendre un arrêt de principe intéressant, puisqu’il précise les règles à suivre par un entrepreneur, dont les factures sont impayées, en vue d’obtenir l’inscription provisoire d’une hypothèque légale sur l’immeuble sur lequel les travaux ont été exécutés.

C’

est dans le contexte du chantier du CEVA qu’une entreprise a saisi la justice d’une requête en inscription provisoire d’une hypothèque légale, relative à des factures impayées, mais formellement contestées. La question principale qui a été jugée par le Tribunal fédéral (ATF 5A_420/2014) était celle de savoir si l’entreprise avait, ou non, respecté le délai légal de quatre mois après l’achèvement des travaux pouvant lui permettre d’obtenir l’inscription provisoire d’une hypothèque légale à hauteur des montants impayés. Dans le cadre de son arrêt, le Tribunal fédéral a notamment précisé ce qu’il fallait entendre par l’achèvement des travaux et quelles preuves l’entrepreneur devait apporter à ce propos.

Quels entrepreneurs peuvent-ils bénéficier de l’hypothèque légale? Selon l’art. 837 al. 1 chiffre 3 de Code Civil (CC), dans sa nouvelle teneur depuis le 1er janvier 2012, peuvent requérir l’inscription d’une hypothèque légale les artisans et entrepreneurs, ou leurs sous-traitants, qui ont effectué des travaux de: - construction ou de destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages, - montage d’échafaudages, - sécurisation d’une excavation, - tous autres travaux semblables. Et cela dans la seule mesure où ces artisans et entrepreneurs ont fourni: - des matériaux et du travail, - ou du travail seulement. L’artisan et l’entrepreneur peuvent faire valoir leur droit sur

l’immeuble sur lequel ils ont œuvré et cela que leur mandant et débiteur soit: - le propriétaire foncier, - un artisan ou entrepreneur, - un locataire, - un fermier, - ou toute autre personne ayant un droit sur l’immeuble.

Dans quel délai l’hypothèque légale doit-elle être demandée? L’inscription d’une hypothèque légale peut déjà être requise au moment de la conclusion du contrat (art. 839 al. 1 CC). En tout état, l’hypothèque légale doit avoir été obtenue, c’est-à-dire inscrite au Registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Il est par conséquent fondamental

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 753 • 2 FÉVRIER 2015

que la date de l’achèvement des travaux soit précisément identifiée, pratiquement au jour près!

Qu’entend-on par «achèvement des travaux»? Selon le Tribunal fédéral, il y a «achèvement des travaux» quand tous les travaux qui constituent l’objet du contrat d’entreprise ont été exécutés et que l’ouvrage est livrable. Ne sont des travaux d’achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d’entreprise et du descriptif, et non les prestations commandées en surplus sans qu’on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d’importance ou accessoires, différés intentionnellement par l’artisan ou l’entrepreneur, ou encore

• C H R O N I Q U E J U R I D I Q U E D E M E PAT R I C K B L A S E R

des retouches (remplacement de parties livrées, mais défectueuses; correction de quelques autres défauts), ne constituent pas des travaux d’achèvement. Lorsque des travaux indispensables, même d’importance secondaire, n’ont pas été exécutés, l’ouvrage ne peut être tenu pour achevé. Des travaux nécessaires, notamment pour des raisons de sécurité, même de peu d’importance, constituent donc des travaux d’achèvement. Les travaux sont ainsi appréciés selon un point de vue qualitatif, plutôt que quantitatif. Le délai légal de quatre mois commence à courir dès l’achèvement des travaux, et non pas dès l’établissement de la facture, même si cet élément peut constituer un indice de la fin des travaux. Il s’ensuit que lorsque des travaux déterminants sont encore effectués après la facturation et ne constituent pas des travaux de réparation ou de réfection consécutifs à un défaut de l’ouvrage, ils doivent être pris en compte pour le dies a quo du délai.

Quelle procédure judicaire suivre? L’artisan ou l’entrepreneur qui s’estime légitimé à solliciter l’inscription d’une hypothèque légale doit saisir le Tribunal de première instance d’une requête en inscription provisoire d’une hypothèque légale, par voie de procédure sommaire. Saisi d’une telle requête, le juge doit statuer rapidement afin de ne pas mettre en péril la validité de

• Il vaut mieux acquitter ses factures et éviter l’hypothèque légale...

l’inscription provisoire de l’hypothèque légale qui doit impérativement être inscrite au Registre foncier dans le délai de quatre mois dès l’achèvement des travaux. Vu la brièveté de ce délai, le juge statue dans un premier temps sur la base de la requête et sans audition des parties. Si la condition du délai de quatre mois lui parait réalisée, le juge autorise l’inscription provisoire de l’hypothèque légale, dans la mesure où les autres conditions prévues par la loi le sont également. Le juge ne peut refuser l’inscription provisoire que si l’existence du droit à l’inscription définitive du droit de gage lui parait d’emblée exclue ou hautement invraisemblable. En cas de doute, c’està-dire lorsque les conditions de l’inscription sont incertaines, le juge doit tout de même ordonner l’inscription provisoire. Le doute doit par conséquent toujours profiter à l’hypothèque légale! Dans ce contexte, selon le Tribunal fédéral, le juge tomberait dans

l’arbitraire s’il devait rejeter la requête en présence d’une situation de fait ou de droit mal élucidée, qui mériterait un examen plus ample que celui auquel il peut procéder dans le cadre d’une instruction sommaire.

Travaux exécutés dans le cadre du chantier du CEVA Dans le cas d’espèce, lié au chantier du CEVA, les différentes juridictions saisies (Tribunal de première instance, puis Cour de Justice et enfin Tribunal fédéral) ont toutes débouté l’entreprise de sa requête en inscription provisoire d’une hypothèque légale, au motif, notamment, que le délai de quatre mois dès l’achèvement des travaux n’avait été respecté. En effet, il n’était indiqué dans aucune des factures produites par l’entreprise requérante quelle était la date de réalisation des travaux facturés. A ce propos, le Tribunal fédéral rappelle que ce n’est pas

la date d’établissement de la dernière facture qui permet de faire partir le délai de quatre mois, mais bien celui de l’achèvement des travaux. Par ailleurs il appartient à l’entreprise requérante de prouver ce dernier point, ou tout le moins à le rendre suffisamment vraisemblable. Or dans le cas d’espèce, les tribunaux ont considéré que l’entreprise requérante n’avait pas apporté cette preuve. Il en résulte que l’inscription provisoire de l’hypothèque légale avait été obtenue, à titre superprovisionnel, postérieurement au délai de quatre mois faisant suite à l’achèvement des travaux. C’est par conséquent à bon droit, selon le Tribunal fédéral, que l’inscription provisoire de l’hypothèque légale ne pouvait pas être validée par voie de mesures provisionnelles. Il ressort de cet arrêt que les entrepreneurs exposés au non-paiement de leurs factures doivent impérativement veiller à pouvoir être en mesure d’établir à quelle date exacte ils ont achevé les travaux pour lesquels ils ont été mandatés. A défaut, ils pourraient être déboutés de leur droit à l’inscription provisoire d’une hypothèque légale. En tout état, et par précaution, il est de surcroit conseillé aux entrepreneurs de ne pas attendre les derniers jours pour faire valoir leurs droits à l’inscription provisoire d’une hypothèque légale. ■ Patrick Blaser Avocat associé de l’Etude Borel & Barbey, Genève patrick.blaser@borel-barbey.ch

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• MARCHÉS IMMOBILIERS

n L’extrême gauche au pouvoir

Grèce: la relance passe… par l’immobilier La victoire du mouvement Syriza le 25 janvier entraîne des conséquences importantes pour l’immobilier grec. Le Gouvernement a l’intention de réaménager la fiscalité immobilière. Cette évolution est très suivie à Genève où des liens se sont créés avec Evangelos Goutos, le promoteur grec qui a dénoncé la privatisation de l’aéroport athénien d’Hellinikon (voir Tout l’Immobilier No 743, du 3 novembre 2014).

«L

es actifs placés dans un Fonds de développement créé sous les auspices de la «troïka» ne seront plus bradés à vil prix», se réjouit Emmanuel Tzanos, un analyste financier basé à Genève. En effet, la vente des actifs regroupés dans le Fonds de développement de l’économie grecque connu sous le vocable de «Taiped» va connaître un fort ralentissement si ce n’est un coup d’arrêt. Cette vente était exigée par la «troïka», qui réunit la Commission européenne, le FMI et la Banque centrale européenne (BCE), mais le nouveau Gouvernement ne reconnaît pas la légitimité de cet organisme, qui opère en dehors du cadre des traités européens et se voit accuser de bafouer la souveraineté de la Grèce. L’idée même de privatiser les principaux actifs du Fonds est remise en cause: dernièrement, Taiped a annoncé la vente du site de l’ancien aéroport d’Athènes Hellinikon, soit 6,2 km2, à une société grecque agissant pour le compte d’un groupe d’investisseurs étrangers, à un prix exceptionnellement bas de 915 millions d’euros. L’opération, initialement dénoncée par le promoteur Evangelos Goutos, est désormais gelée après l’arrivée au pouvoir de Syriza, alors que la privatisation du port d’Athènes a également été interrompue. La poursuite ou non de la vente des actifs regroupés dans Taiped a une signification qui va bien au-delà de l’enjeu représenté par des sites d’envergure

• Benoît Le Flambe et sa collaboratrice Catherine de Chambrier.

comme Hellinikon ou encore Egnatia Odos, l’autoroute qui relie Igoumenitsa à Alexandroupoli. Comme le rappelle Evangelos Goutos, le Fonds de développement regroupe quelque 75 000 objets immobiliers, dont beaucoup de propriétés vendues à des prix défiant toute concurrence. De ce point de vue, le refus du nouveau Gouvernement de se plier aux diktats de la Troïka signifie la fin de la pression à la baisse exercée sur les prix par les exigences rigides d’un organisme qui ne tient pas compte de l’état du marché. Autre exemple dramatique du dogmatisme des Européens et du FMI, la hausse de la fiscalité immobilière récemment imposée par Antonis Samaras à son peuple exsangue: précédemment, seuls étaient taxés les objets immobiliers raccordés au réseau électrique, mais, pour obéir aux ordres venus de l’étranger, le gouvernement du parti Nea Demokratia a imposé des hausses d’impôts

linéaires qui ont entraîné la taxation de tous les biens, loués ou non. Peuple de propriétaires dans l’âme, les Grecs se sont insurgés contre cette pression fiscale indiscriminée, donc injuste, contribuant à porter Syriza au pouvoir. Désormais, non seulement les logements inoccupés ne devraient plus être taxés, mais encore les revenus annuels inférieurs à 12 000 euros devraient échapper à l’impôt. Cette baisse de la pression fiscale devrait profiter au marché immobilier, qui bénéficiera aussi d’une valorisation adéquate des biens, rendue impossible par le bradage continuel par Taiped de propriétés n’ayant fait l’objet d’aucune évaluation crédible.

Goutos travaille avec la Suisse On suit cette évolution avec intérêt dans le voisinage de l’église orthodoxe de Chambésy, où Benoît Le Flambe a implanté sa société

TOUT L’IMMOBILIER • NO 753 • 2 FÉVRIER 2015

Chambésy Immobiler. Le Genevois s’est rapproché d’Evangelos Goutos pour se positionner éventuellement sur le marché résidentiel d’un pays qu’il connaît bien pour y avoir notamment organisé des croisières par le passé. Mais dans l’immédiat, le secteur commercial offre des perspectives encore plus intéressantes pour Benoît Le Flambe, qui a acquis l’exclusivité des ventes de Mike Wong. Implantée pour l’instant à Genève et à Fribourg avec quatre restaurants en tout, la petite chaîne de fast-food asiatique souhaite se développer à l’étranger, notamment en Grèce. La politique de prix bas de cette enseigne la prédispose en effet à se positionner sur un marché grec qui offre de vastes perspectives, plus encore à un moment où l’amélioration de la condition des salariés les plus modestes à la faveur des mesures prises par Syriza devrait avant tout profiter à la consommation de base. n Mohammad Farrokh

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Faire grève est-il éthique? Le droit de grève est une valeur sûre de notre état de droit; mais que dire de sa «droiture»? La lecture de la «littérature prolétarienne» des années trente montre un syndicalisme moins dévoyé que le nôtre.

remière évidence: de nos jours, le «travailleur» a trois moyens de se défendre, contre un (voire un demi) au patron... même en Suisse, paradis du capital. Un employé peut changer d’emploi… voter à gauche… et faire grève.

Géométrie asymétrique Voyons donc si le premier moyen est «réversible»: un patron peut-il «quitter» son employé (hypocrisie des locutions: en le «remerciant»)? Oui, surtout dans un marché du travail «flexible» comme en Suisse; mais ce n’est pas simple comme une lettre à la poste… qui suffit, par contre, à l’employé pour rendre son tablier. Selon les pays, licencier demande souvent un «juste motif», à savoir que la boîte tourne à perte, ou que l’ouvrier travaille mal. Et encore… que de firmes ont fait faillite faute d’avoir pu licencier ou délocaliser: la faillite du «Herald Tribune» de New York, même vieille d’un demi-siècle, reste gravée dans l’esprit des médias; Dunlop, Novartis et tant d’autres ont connu de plus petits déboires, avec parfois les patrons en otage; l’aviation ne s’est pas toujours relevée des grèves… et la récente d’Air France fut – pour qui avait creusé l’affaire une prise d’otage du public gagnepetit par des pilotes gagnent-gros. Même dans l’Europe de la BelleEpoque, les employeurs avaient

parfois le couteau sous la gorge: «(L’association patronale est) une assurance mutuelle contre la ruine (due à) des grèves prolongées» (L’Allemagne au travail, de Victor Cambon). Quant à mettre dehors un employé qui se moque de son travail, ce n’est pas si simple non plus: certes, c’est pour vice de forme et non pour choix de fond que la Fondation des parkings a dû réintégrer et dédommager une employée qui avait fait la totale des fautes graves. Mais ces excès de leur clan ne gênent pas les syndicats, si prompts à s’indigner des abus patronaux: l’employé se sent souvent proprio de la boîte à la place du proprio… sauf pour les dettes. J’ai connu une petite patronne tirant la langue, forcée de payer un congé à une recrue enceinte – comme par hasard dès le premier mois. Bref, même avec un des deux «justes motifs», une des trois options – le départ – si simple au salarié, n’est souvent qu’un mirage pour l’employeur.

Les moutons tondus sont contre le pas cadencé Le second moyen – le pouvoir politique – n’existe pas, en démocratie, pour le patronat, quoi qu’en disent les théories du complot des génies qui pensent pour les masses. Les millions dépensés en affiches ne peuvent laver les cer-

veaux pour que les «petites mains» votent contre elles-mêmes; quant au «lobbying», qui tente d’acheter les âmes des «mains sales» au Parlement, c’est un jeu dangereux, dont même les géants bancaires ne peuvent abuser. Jean Ziegler reproche bien des choses à Christoph Blocher, sauf d’être un vendu, ni même un acheteur. Le troisième moyen – la grève, qu’on nomme «lock out», quand c’est un patron qui la fait – n’est pas légal sur le Continent. Trois à un, donc, et même trois «goals» à un «penalty»: dans ces conditions, le droit de grève est un permis de chasse face à un éléphant en cage… alors, pourquoi est-il perçu comme le pilier de la justice?

Les vrais damnés restent oubliés Il fut un temps – et on voit encore bien des cas – où le droit de grève n’était pas le troisième chargeur du chasseur de primes, mais bien la seule arme de la proie aux abois. Le livre d’Augustin Habaru sur «Le Creusot, terre féodale» (voir aussi «Littérature prolétarienne» dans Wikipedia) montre des grèves sans double ni triple sécurité… par des ouvriers coincés entre les bonnes oeuvres et celle des mouchards. Symbole du paternalisme impitoyable d’un marchand d’armement (gaz compris), «cette ville, où il y a beau-

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coup d’arbres, n’a plus un oiseau», ajoute le journaliste Achille Dubuc. Malgré l’imagerie moderniste, les ouvriers de jadis qui cassaient les machines le faisaient par désespoir, parfois au péril de leur vie: «C’est pas moi, c’est ma sœur, qu’a cassé la machine à vapeur», dit la chanson. Et pour risquer sa vie dans une grève, il faut avoir de bonnes raisons, comme le montrent les films «Harlan County» ou «Bayan Ko». Dans les années 70, dans l’industrie du sucre d’Equateur, une grève fut brisée en poussant des centaines d’ouvriers dans les cuves bouillantes. Même en Afrique du Sud libérée, le nouveau pourvoir traite sans merci les révoltes de mineurs. Mais la frontière entre justice bafouée et demandes abusives est floue, et même les premières grèves dont on ait la trace – celle contre Chéops – mélangeaient déjà les genres, sans doute. Et dans la France de Jean Ferrat, c’est la fonction publique qui grève le plus; ce qui ne veut pas dire qu’elle ne soit pas victime… d’elle-même. Pendant ce temps, à Dacca, les ouvrières du textile qui entrèrent contre leur gré dans la tour branlante n’avaient aucun recours: les syndicats ne roulaient que pour les salariés établis… pas pour les plus faibles, loués au jour. n Boris Engelson

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