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Les métiers de la parole et ceux de la matraque Page 37 • • Victoire par ou sur la gentillesse?

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Pour louer ou acheter, passez à l’orange! Après quinze ans d’existence et plusieurs refontes techniques complètes, le portail genevois, vaudois et romand Toutimmobilier.ch fait peau neuve. Exploité par Plurality Presse SA, société indépendante éditrice de Tout l’Immobilier et de Prestige Immobilier, ce portail convivial et efficace dame le pion aux trois mastodontes commerciaux suisses, dont deux appartiennent au groupe Tamedia, propriétaire des principaux quotidiens romands.

vec 80 000 à 90 000 visiteurs par mois et plusieurs centaines d’offres en temps réel, placées directement par des professionnels de l’immobilier (régies, agences) et jamais par des particuliers ou des acteurs non identifiés, Toutimmobilier.ch a acquis une position enviée par la qualité et la précision de ses offres. Là où un grand portail proposait (le cas est réel) Besançon comme situé dans la «région genevoise», les internautes utilisant Toutimmobilier.ch ont affaire

à des annonces ciblées, fiables et provenant de maisons reconnues. Des annonces que l’on ne trouve pas du tout, ou pas aussi facilement, ailleurs. Le nouveau design, signé Wonderweb (Emmanuel Piguet, Fabrice Cortat), concepteur de divers sites branchés genevois, accompagne une évolution technique approfondie pilotée par les spécialistes de SZ Informatique. Design «responsive» adaptable à tous les supports, alertes mail ou SMS dès qu’un objet corres-

pondant aux critères souhaités entre dans la banque de données, localisation par GPS des biens disponibles à proximité depuis le portable, interface agréable et aboutissement direct au bien décrit par la régie ou l’agence (sans interférences publicitaires), etc.: tous ces atouts font partie des services offerts par cette plateforme régionale de premier plan. Dans les comparatifs publiés par les organes de presse appartenant au groupe Tamedia, ce portail est curieusement oublié.

TOUT L’IMMOBILIER • NO 756• 23 FÉVRIER 2014

Mais l’important n’est-il pas que vous en connaissiez l’adresse et y trouviez votre bonheur en matière immobilière? En ligne depuis quelques jours, le site rénové sera disponible sur Apple Store et Android d’ici peu (mise à jour automatique pour les apps déjà téléchargées); d’autres fonctions comme le lien vers le site de Tout l’Immobilier permettant la lecture de votre hebdomadaire favori s’ajouteront prochainement. n La Rédaction

PassezĂ lâ&#x20AC;&#x2122;orange! .CH Vo tre

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• LE PROJET DE LA SEMAINE

■ A Veyrier

Quatre townhouses exceptionnelles Quatre townhouses vont voir le jour en plein cœur de Veyrier, au chemin des Rasses. Ce concept très anglo-saxon qui concilie intelligemment les atouts de la villa et de l’appartement remporte un franc succès, et pour ce projet, le pilote Pilet & Renaud SA (qui gère aussi la commercialisation) n’a comme de coutume rien laissé au hasard: bureau Favre & Guth SA pour l’architecture, Marti pour l’entreprise générale, voilà qui garantit une réalisation de qualité. D’ailleurs, deux des quatre townhouses sont déjà réservées. Un emplacement pareil et des prix débutant à 1,55 million: le coup de cœur est autorisé.

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epuis quelques années, la Ville de Veyrier – qui a dépassé les dix mille âmes tout en conservant son charme villageois – fait figure de pôle d’attraction pour tous ceux qui rêvent de vivre à la campagne, mais tout près de la ville, dans une sérénité due à un climat fiscal clément, des infrastructures de qualité et un harmonieux panachage entre habitants de villas ou de logements familiaux, exploitants de fermes, artisans, internationaux… La densité d’écoles, de services, d’équipements sportifs et de sociétés locales est aussi impressionnante que les mesures prises pour assurer la tranquillité publique, avec police municipale dynamique et caméras de surveillance.

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Chaque townhouse affiche une surface habitable de 168 à 173 mètres carrés, hors sous-sol… et l’on a affaire en l’espèce à

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 756• 23 FÉVRIER 2014

te performance énergétique, gage d’une maîtrise poussée des charges de chauffage, eau chaude et ventilation. Chaque maison a évidemment son jardin, permettant de bénéficier de la verdure alentour… à deux pas du centre du village. Une opportunité plutôt rare de devenir propriétaire – par acquisition du terrain et signature simultanée du contrat d’entreprise générale – en un lieu privilégié, à un prix particulièrement intéressant. ■ Vincent Naville Contact: Thierry Gaillard, Alexane Seinet, Pilet & Renaud SA. Tél.: 022 322 92 87. E-Mail: thierry.gaillard@pilet-renaud.ch, alexane.seinet@pilet-renaud.ch.

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aime bien le nouveau site (en français) de Météo Suisse:

s’interroge sur les explications du Conseil fédéral, qui nous explique (brochure officielle) pourquoi il ne faut pas approuver l’Initiative pour la défiscalisation des allocations familiales:

www.d-l.ch Le taux le plus bas, négocié la semaine du 16 au 20 février 2015:

La ville de Genf est épargnée par les orages linguistiques. Pour Porrentruy, cherchez sous Pruntrut. remercie la «Tribune» (18.02.15) de nous révéler un scoop:

L’argument est fort, réfléchi, intelligent. Il est vrai qu’en l’absence d’enfant, donc sans allocations familiales, il sera impossible de les déduire. se demandait à quoi le monopole Edipresse, ayant cédé ses fiefs et baillages au monopole Tamedia, pouvait occuper ses journées. Grâce à la «Tribune» (06.02.15), le mystère est éclairci:

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Au moins, comme cela, c’est clair.

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LA CHRONIQUE DE L'AGEDEC ASSOCIATION GENEVOISE POUR L A DÉFENSE DES CONTRIBUABLES* (*) association créée en 2005 dont les membres fondateurs ont été M. et Mme Larpin (Impôts Service), ainsi que Me Michel Lambelet.

■ Abandon du taux plancher de l’euro

Un peu moins d’impôt pour les contribuables propriétaires à l’étranger La variation du cours de la monnaie européenne, pour un contribuable genevois disposant d'un bien immobilier situé dans la «zone euro», aura des conséquences fiscales, tant au niveau de l'impôt sur la fortune que sur la taxation.

appelons que, pour un contribuable, le fait de détenir un bien immobilier situé à l’étranger ce aura une incidence fiscale en Suisse à plusieurs titres, à savoir: • Sur le taux qui frappera sa fortune imposable en Suisse, indépendamment du fait que le bien immobilier ne soit pas taxable en tant que tel sur le sol helvétique; • Pour la détermination du revenu taxable en Suisse, dès lors que la déduction des intérêts de dettes dépendra des montants de la fortune immobilière localisée à l’étranger. Afin de simplifier la compré-

Etu

Tableau 1 (1 Euro = 1.25 CHF) FORTUNE

REVENU Total

Genève

Etranger

Fortune mobilière

764’400

Fortune immobilière

400’000

ACTIFS BRUTS LOCALISES

1’164’400

764’400

Dettes

-400’000

-262’590

66%

-137’410

400’000

34%

Total

Genève

Revenus divers

100’000

Rdt immeuble

10’000 -8’000

-5’252

-2’748

102’000

94’748

7’252

764’400

501’810

262’590

Déduction sociale

-164’400

-107’925

-56’475

Intérêts débiteurs

FORTUNE

600’000

393’885

206’115

REVENU NET

l’étranger» (Voir Tout l’Immobilier No 604, du 10 octobre 2011). (Voir tableau 1) L’on constate dans l’hypothèse décrite par le tableau susmentionné qu’un contribuable ayant

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charges Immeuble

FORTUNE NETTE

hension de cette problématique, l’on reprendra l’exemple type ayant servi de base à une précédente chronique ayant trait aux incidences fiscales à Genève des résidences secondaires à

Etranger

une fortune immobilière située à l’étranger de CHF 400 000.(soit l’équivalent de 320 000.euros au cours de 1,25) et d’une dette en de CHF 400 000.- dispose d’une fortune nette après

E DEC NU I QEU D E EA M GE • C H R O N I Q U E •J UCRHIRDOI Q PAT R I C K B L A S E R

déductions sociales de CHF 600 000.- et d’un rendement de son immeuble situé à l’étranger équivalent à CHF 10 000.(8000.- euros au cours de 1.25).

partie en fonction de la fortune nette attribuée respectivement à Genève et à l’étranger, en l’occurrence c’est CHF 107 925.-, qui seront pris en déduction à Genève. En conséquence, le contribuable verra sa fortune taxable à Genève de CHF 393 885.- taxée au taux de 600 000.-.

Calcul du taux pour la fortune Pour ce calcul, il suffit d’additionner toute la fortune du contribuable et d’en retrancher toutes les dettes, ainsi que les déductions sociales. Dans notre exemple, c’est donc une fortune nette de CHF 600 000.- qui sera retenue pour déterminer le taux applicable à la fortune du contribuable.

Calcul de la fortune taxable à Genève Indépendamment de cette fortune globale nette de CHF 600 000.-, il convient, lorsqu’un contribuable détient un bien im-

Flyers_F 16.12.13 11:25 Page1

Calcul du taux et de l’assiette des revenus • L’abandon du taux plancher sera (un peu) avantageux pour les propriétaires à l’étranger.

mobilier situé hors de Suisse, de pratiquer une répartition internationale. Du tableau susmentionné, l’on constate que l’on attribue les différents types de fortune en fonction de leur lieu de situation. C’est ainsi que Genève garde la fortune mobilière de CHF 764 400.-, alors que la for-

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Genève - Vaud

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Impôts : avez-vous tout déduit ?

tune immobilière est attribuée à l’étranger. Ensuite, la répartition de la dette se fait en fonction du pourcentage des actifs bruts localisés dans tel ou tel pays. En l’occurrence, c’est 66% de la dette qui seront attribués à Genève et 34% à l’étranger. La déduction sociale sera ré-

Pour les revenus, la systématique est la même, à savoir que le revenu de l’immeuble est attribué à l’étranger; par contre les intérêts débiteurs - en l’occurrence CHF 8000.- - sont répartis en fonction de la proportion de la dette attribuée à Genève, à savoir dans le cas présent 66% de CHF 400 000.- (CHF 262 590.-), donc déduction à Genève de 66% des CHF 8000.- d’intérêts débiteurs. •

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Le revenu net taxable à Genève s’élèvera donc à CHF 94 748.et sera taxé au taux de CHF 102 000.-.

Abandon du taux plancher de l’euro Suite à l’abandon du taux plancher de l’euro, son cours d par rapport au franc suisse a immédiatement chuté. Pour simplifier l’on considèrera désormais que l’euro est paritaire au franc suisse, soit 1 euro pour 1 franc suisse. Dès lors, les conséquences pour notre contribuable sont décrites sur le tableau n° 2. Tout d’abord, on constate une variation du montant de la fortune, puisque la fortune immobilière ne sera plus de CHF 400 000.- mais de CHF 320 000.-. Sachant que la dette hypothécaire était libellée en francs suisses et portait un taux d’intérêt à 2%, la variation du cours de l’euro n’aura aucune incidence sur le service de la dette. Au niveau de sa fortune, le contribuable aura toujours une fortune taxable à Genève de CHF 393 885.-, alors que le taux d’imposition correspondra seulement à CHF 520 000.- (et non plus à CHF 600 000.-.)! Au niveau de ses revenus, l’on constatera plusieurs conséquences, à savoir: • Tout d’abord une diminution du revenu pour le calcul du taux d’imposition, dès lors que le rendement étranger de l’immeuble sera moindre. Partant, le contribuable verra son revenu calculé

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Tableau 2 (1 Euro = 1 CHF) FORTUNE

REVENU

Fortune mobilière Fortune immobilière

Total

Genève

Etranger

764’400

320’000

1’084’400

764’400

Dettes

-400’000

-262’590

-137’410

FORTUNE NETTE

684’400

501’810

262’590

Déduction sociale

-164’400

-107’925

-56’475

Intérêts débiteurs

FORTUNE

520’000

393’885

206’115

REVENU NET

au taux de CHF 100 000.- en lieu et place du taux de CHF 102 000.-. • La répartition des intérêts débiteurs conduira à attribuer une part plus importante à Genève, puisque le pourcentage des actifs bruts localisés à Genève aura crû pour passer de 66% à 70,5% (conséquence évidente de la diminution de l’estimation du bien immobilier situé à l’étranger). Ainsi, c’est un montant d’intérêts débiteurs de CHF 5639.- qui sera attribué à Genève et qui conditionnera donc un montant de revenu taxable à Genève moindre (non plus de CHF 94 748.-, mais de CHF 94 361.-) et calculé au taux, rappelonsle, de CHF 100 000.- au lieu de CHF 102 000.-. L’on constate donc qu’une variation de valorisation d’un bien situé à l’étranger emporte des modifications non négligeables au niveau du calcul du revenu imposable à Genève, ainsi que du calcul du revenu déterminant pour le taux. Dans notre exemple, c’est quelque 7% de plus d’intérêts

70.5%

Revenus divers

ACTIFS BRUTS LOCALISES

320’000 29.5% Rdt immeuble

Année fiscale influencée Bien que tout un chacun soit confronté actuellement à la baisse du cours de l’euro, il n’en demeure pas moins que les calculs des estimations fiscales pour les biens en fortune se basent sur le cours au 31 décembre de l’année fiscale. En d’autres termes, pour l’année fiscale 2014, c’est le cours qui présidait au 31 décembre 2014 qui fera foi, étant précisé que l’Administration fédérale des

✂

Genève

100’000

Etranger

8’000

charges Immeuble

débiteurs qui seront attribués à Genève, toute chose restant égale par ailleurs.

Total

8’000

-8’000

-5’639

-2’361

100’000

94’361

5’639

contributions a publié les cours qui seront pratiqués pour les différentes devises en 2014 (en ce qui concerne l’euro, c’est un cours de 1,20235 qui sera appliqué au 31.12.2014 et un cours moyen pour les revenus de l’année 2014 de 1,214629).

Conclusion Les contribuables devront attendre l’année fiscale 2015 pour bénéficier des incidences fiscales d’une baisse drastique de l’euro par rapport au franc suisse… selon son montant au 31.12.2015. ■ Michel Lambelet Expert en Fiscalité

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• LES QUATRE VÉRITÉS DE JEAN-MARC VAUDIAU

Le gnangnan éthique

L’

intellectuel engagé de l’époque sartrienne a laissé la place à l’affectif «concerné», dont le maigre ouvrage de Stéphane Hessel, Indignez-vous, est la banale bible. Bien souvent, l’éthique aujourd’hui se réduit à un bluff et à un verbiage inutile. Les crises financières, les dérives religieuses, l’absence de repères, le refus de transmettre des valeurs, le relativisme culturel attisent la logorrhée des prêcheurs qui disent «comment vivre» au lieu de s’interroger sur «pourquoi vivre». Le monde regorge de ces faiseurs

de leçons qui laissent entendre qu’eux-mêmes ont réussi; ils n’en finissent plus de dire aux autres ce qu’il faut faire, mais sans la moindre capacité à bâtir un vrai monde moral; et dans cette activité indolore, ces marchands de vertus versent dans la stérilité. Le monde est mal fait, et nos adeptes de la moraline entendent le refaire dans un désir optimiste de l’améliorer. Quelques recettes de bonheur, deux ou trois lieux communs, et hop, le tour est joué! Mais le monde n’a peut-être pas vocation à satisfaire les désirs des

hommes. Cette vérité élémentaire ne doit cependant pas nous plonger dans le désespoir, mais dans cette sorte de pessimisme heureux que quelques noms de la littérature ont su mettre en lumière. C’est ce sentiment tragique de la vie, que notre époque molle vise obstinément à nier à coups de niaiseries sympathiques et futiles afin de se masquer à elle-même le versant difficile du réel, qui échappe aux faiseurs de cette néo-éthique qui se vend si bien. Or les outils dont l’homme dispose pour transformer le réel

sont si puissants que le milieu humain est menacé par l’homme lui-même (menace écologique, armes, manipulations biologiques, OGM). Il importerait de fonder une vraie morale sur une conception tragique de l’être humain et non sur cet optimisme béat dégoulinant de bons sentiments. Mais cela demande autre chose qu’une impression partagée que nous sommes arrivés au bout d’une époque. Cela demande de la volonté au lieu des faciles jérémiades, qui achèvent de dissoudre ce qui reste encore de l’ancien monde intelligible. ■

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La PPE a 50 ans, et toutes ses dents! Le 3 février se tenait à l’Université de Genève un colloque consacré au 50e anniversaire de l’institution juridique de la propriété par étages. Professeurs et praticiens ont ainsi eu l’occasion de passer en revue les forces et les faiblesses de cette forme de propriété.

n l’évoquant en 1889, le Professeur Eugen Huber, rédacteur originel du Code Civil suisse, disait du principe de la répartition horizontale de la propriété par étages (PPE) qu’il était un encombrant héritage du passé qui devrait être liquidé le plus vite possible. C’était sans compter que depuis son introduction dans le Code Civil en 1965, la PPE deviendrait l’une des principales formes de propriété utilisée en Suisse. Si les statistiques officielles recensaient près de 374 000 unités d’étages en 2010 (domiciles principaux), il faut y ajouter les résidences secondaires, avec lesquelles le nombre d’unités de PPE avoisinerait en réalité le million. Ce succès s’explique non seulement par la densification et l’urbanisation croissantes de notre territoire, mais aussi par la codification réussie de ses principes, lesquels ont donné lieu, en un demi-siècle, à une maigre ju-

risprudence. Passons en revue quelques considérations pratiques à l’adresse des copropriétaires et administrateurs de PPE.

lement. Par ailleurs, l’administrateur qui effectue des tâches sur instruction d’une partie seulement des copropriétaires, sans vote de l’assemblée, agit comme simple mandataire de ces derniers et non comme organe de la PPE. Des litiges trouvent ainsi souvent leur source dans le fait que sur la base de rapports de confiance, l’administrateur mandate des tiers pour des travaux sur la base d’instructions données par une partie seulement des copropriétaires.

Responsabilité de l’administrateur L’administrateur de PPE est l’organe de représentation des copropriétaires vis-à-vis des tiers et ses pouvoirs sont délimités par la loi. En principe, les actes de l’administrateur engagent la communauté des copropriétaires et non l’administrateur à titre personnel. Cependant, les actes qui dépassent manifestement la gestion et l’administration de la PPE ne peuvent engager la communauté des copropriétaires. Il faut ainsi être attentif au fait que tous les actes de l’administrateur découlant d’attributions supplémentaires conférées par l’assemblée générale – par opposition aux attributions légales - ne seront

• Me Cédric Lenoir.

opposables qu’aux tiers auxquels ces pouvoirs avaient été expressément communiqués, soit les tiers dit «de mauvaise foi». Notons au passage que ces actes ne lieront pas la communauté sur ses avoirs propres (patrimoine commun des copropriétaires), car l’assemblée générale ne peut pas ratifier un acte qui excéderait le but social de la PPE, lequel est défini léga-

La communauté et les copropriétaires en procédure D’un point de vue procédural (soit lorsqu’il faut agir en justice), la communauté des copropriétaires jouit d’une certaine autonomie conférée par la loi (art. 712l al. 2 du Code Civil). Même si une PPE ne compte qu’un seul propriétaire, ce dernier consti-

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tuera ipso iure une communauté de copropriétaires devant agir en justice par son organe, soit son administrateur. L’exercice des droits civils de la communauté de PPE conféré par la loi se limite strictement aux actions relatives à la gestion de la communauté ou à ses avoirs. Lorsqu’un tiers souhaite agir contre la communauté, il doit introduire son action devant les tribunaux du lieu de situation de l’immeuble. Cependant ce for n’est pas impératif, de sorte que les parties peuvent agir en d’autres lieux si elles y consentent. Par ailleurs et dans l’hypothèse où un tiers souhaite recouvrer sa créance vis-à-vis de la communauté de PPE par des procédures de poursuite, celui-ci devra procéder par voie de saisie et non par voie de faillite, ce pour autant que sa créance concerne les avoirs propres de la communauté. Notons par ailleurs que la communauté peut agir contre ses membres copropriétaires, par exemple s’ils ne s’acquittent pas de leurs obligations vis-à-vis de la communauté, comme en cas de non-paiement des charges d’entretien. La communauté peut requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur la part de chaque copropriétaire pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années. Elle peut aussi agir contre des tiers, soit par exemple contre le livreur de mazout qui n’aurait pas livré le combustible déjà payé, ou contre un locataire des parties communes dont le loyer resterait en souffrance. Dans cette optique, la communauté est également légitimée à introduire des poursuites et à procéder à des actes d’exécution forcée contre ses débiteurs.

Le recours de la communauté contre un projet de construction Le pouvoir de la communauté d’agir en justice s’applique également aux procédures administratives. Par conséquent et

• La PPE, une des principales formes de propriété en Suisse.

pour autant que la communauté puisse démontrer l’existence d’un intérêt digne de protection à l’annulation de la décision attaquée (par hypothèse une autorisation de construire), celle-ci pourra s’opposer à un projet de construction. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la qualité pour agir de la communauté est admise de manière générale en droit des constructions et celle-ci pourra notamment soulever des questions de densité excessive du projet, d’une atteinte à sa vue ou encore à son intimité. Le Tribunal administratif fédéral semble se montrer un peu plus restrictif, en exigeant que la communauté des propriétaires établisse que le grief qu’elle invoque soit directement en relation avec ses compétences et qu’elle subisse un dommage qui lui est propre. Elle ne pourrait ainsi pas se plaindre de nuisances liées au bruit qui affecte des copropriétaires à titre individuel. Pour éviter toute ambiguïté sur la qualité pour agir des parties, on recommandera aux plaideurs prudents de former recours tant au nom de la communauté qu’au nom d’un propriétaire individuel, par des recours séparés.

Quelques jurisprudences récentes Le Tribunal fédéral a naturellement eu à traiter de litiges relatifs aux copropriétés par étages. Citons notamment l’arrêt 5A_116/2011 du 14 mars 2011, aux termes duquel les terrasses d’appartements qui constituent

également le toit de l’appartement inférieur sont forcément des parties communes, dont l’usage devra être formalisé par une servitude. Ainsi, les travaux portant, par exemple, sur les dalles de ces terrasses, devront faire l’objet d’une décision de l’assemblée des copropriétaires et ne pourront pas être entrepris unilatéralement par le propriétaire qui en a l’usage. S’agissant de la convocation aux assemblées, le principe commande que tous les copropriétaires soient convoqués, sous peine de nullité des décisions prises en l’absence des personnes non convoquées. Si par contre tous les copropriétaires sont présents quand bien même l’assemblée n’a pas été régulièrement convoquée, les décisions prises demeureront valables, puisque chacun aura pu faire valoir son point de vue et voter en conséquence, comme l’indique le Tribunal fédéral dans son arrêt 5A_198/2014 du 19 novembre 2014. Ce même arrêt reconnaît en outre que la signature par tous les copropriétaires de plans relatifs à des travaux vaut vote et acceptation de ce projet, quand bien même la décision n’a pas été prise formellement lors d’une assemblée générale. L’arrêt 5A_913/2012 du 24 septembre 2014 intéressera quant à lui particulièrement les administrateurs de PPE, rappelant que l’administrateur, qui est le représentant légal de la communauté en justice, ne peut ouvrir action au nom de la PPE que s’il peut justifier de ses pouvoirs par une décision écrite de l’assemblée de PPE, à défaut de quoi son

TOUT L’IMMOBILIER • NO 756• 23 FÉVRIER 2014

action sera réputée irrecevable. Le tribunal devra toutefois lui impartir un délai pour y remédier, sans quoi l’administrateur pourra invoquer l’interdiction du formalisme excessif. Enfin et par l’ATF 137 III 534, le Tribunal fédéral rejetait le recours d’un copropriétaire exigeant l’expulsion d’un autre copropriétaire en raison de ses nuisances perpétuelles: lorsqu’une PPE est constituée uniquement de deux copropriétaires qui sont tous deux auteurs de nuisances en témoignage de leur haine réciproque, il n’appartient pas à la justice d’exclure l’un ou l’autre des copropriétaires, mais à ces mêmes copropriétaires de vendre leur appartement si la cohabitation leur est insupportable.

Conclusion Comme l’indiquait judicieusement le Professeur Paul-Henri Steinauer à l’issue de son intervention, les quatre facteurs principaux d’une communauté de PPE harmonieuse sont (1) un bâtiment de bonne qualité, (2) un bon règlement de PPE, (3) un administrateur compétent et (4) un fonds de rénovation solide (lequel devrait généralement, par prudence, être approvisionné chaque année d’un montant équivalent à 0,2% de la valeur d’assurance incendie du bâtiment). Au-delà des règles juridiques et des jurisprudences topiques, on retiendra surtout qu’en réalité, les problèmes relatifs aux copropriétés par étage sont bien souvent l’expression de conflits de personnes inhérents au caractère communautaire de la PPE. A une époque où le lien social et la tolérance réciproque tendent à s’étioler, on peut craindre pour l’harmonie des copropriétés par étages. Dans son ensemble cependant, cette forme de propriété a fait ses preuves, comme son expansion permanente le démontre. n Cédric Lenoir Avocat Etude Lalive, Genève

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La 43e édition du Salon de la brocante et de l’antiquité de Carouge

Une véritable exposition-vente où le visiteur en prend plein les yeux! En attendant le rendez-vous des brocantes dominicales qui se tiennent à Carouge tous les 1ers dimanches des mois de mars à décembre, le rendez-vous annuel des Carougeois et de tous les passionnés d’art, l’incontournable Salon de la brocante et de l’antiquité, organise sa 43e édition à la Salle des fêtes, du 26 février au 1er mars. Très attendu, car un des derniers du genre, cet événement s’inscrit dans la riche histoire culturelle de Carouge, fief séculaire des brocanteurs et antiquaires. Entre curiosités et pièces uniques, chacun trouvera de quoi satisfaire ses envies.

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traditionnelle bonne humeur de la Ville royale. Le Salon de la brocante et de l’antiquité est fidèle à l’ambiance festive et chaleureuse qui règne ici. Les

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trouvailles dans leur jus. A ce sujet, André Kupferschmid note un certain retour au terroir, un regain d’intérêt pour les objets disparus, qui souvent sont incroyables d’inventivité et de beauté. Comme ces tableaux de peintres locaux, un peu oubliés mais de très belle facture. Une touche de nostalgie, une pincée de surprise et un trait d’imagination, le 43e Salon de la brocante et de l’antiquité donnera à voir et à se régaler tout au long de ces quatre jours placés sous les thèmes de la découverte et du plaisir. Bonne visite à tous. n

Variété de l’offre et inspiration déco Au gré des 25 stands triés sur le volet - la qualité est une priorité du Salon - le promeneur déambule et profite de la diversité des objets hétéroclites proposés. • Le plaisir de chiner. Meubles, vaisselle, vieux outils, instruments de musique, Comme l’inspiration vient en linge ancien et textile vintage, chinant, les plus créatifs auront trésors en tout genre, etc. Le l’occasion de laisser libre cours Salon fait la part belle à la va- à leur imagination. Dernière riété et à tous les prix. Avis aux tendance, la touche vintage amateurs, chineurs, bricoleurs pour agrémenter sa déco plus et design-addicts, les exposants contemporaine. Fini le vase de promettent de vous surprendre. mamie à mettre au rebut, désor-

Marion Celda mais on l’expose et on le magnifie. Bref, on rénove, on détourne, on relooke.

Retour aux traditions Les puristes pourront toutefois se faire plaisir en gardant leurs

Informations pratiques: 43e Salon de la Brocante de l’Antiquité Entrée libre Jeudi 26 février 14h à 22h Vendredi 27 et samedi 28 février 10h à 21h Dimanche 1er mars 10h à 19h Bar-restauration sur place Salle des Fêtes, 39, rue Ancienne à Carouge Parking conseillé: théâtre de Carouge. Tramway ligne 12, arrêt «Ancienne».

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La liberté et le bonheur à Gressac! C’est un immense domaine qui s’étend sur 115 hectares, avec des forêts, des vignes, une rivière, situé au sud de la France, près d’Uzès. C’est là que la Genevoise Laurence Phéné-Michelet, bien connue dans le monde de l’immobilier, a créé il y a cinq ans avec son mari, Reto, un lieu de vacances, le Domaine de Gressac, qui est devenu un paradis pour les amoureux de nature, de sport et d’aventure. Le «Figaro Magazine» vient de classer le domaine dans son Guide 2015 des plus belles maisons à louer.

C’

était une envie de liberté, une envie d’aventure et de bonheur! Après avoir travaillé pendant huit ans dans la banque, puis pendant douze ans dans la promotion immobilière, Laurence Phéné-Michelet a décidé, il y a cinq ans, de commencer une nouvelle vie avec son mari, Reto, d’origine valaisanne. Ils ont quitté Genève, rassemblé leurs économies et acheté un immense domaine à Gressac, dans le sud de la France, près d’Uzès. Un vaste domaine de 115 hectares, avec ses bois, ses cultures, ses vignes, mais aussi ses vieilles maisons laissées à l’abandon et réduites à l’état de ruines.

Cinq gîtes au milieu de la nature En cinq ans, Laurence et Reto Michelet ont transformé totalement ce domaine en un lieu de vacances magnifique qui comprend désormais cinq gîtes,

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construits dans les règles de l’art et le respect de la tradition. Des gîtes capables d’accueillir quatre familles et un couple. Piscine à débordement, plage privée au bord de la rivière, chemins propices à la randonnée ou au VTT, ballades à cheval (ils en ont déjà dix-huit)… Tout l’environnement invite au plaisir et à la détente. Consécration suprême, le «Figaro Magazine» vient de sélectionner le

Domaine de Gressac dans son guide 2015 des plus belles maisons à louer en France.

Une vie de liberté et de boulot! Hyperdynamique et sympathique, Laurence Michelet dégage une joie de vivre et une bonne humeur communicative. «On bosse comme des fous 7 jours sur 7 depuis cinq ans, ex-

plique-t-elle, et c’est vrai qu’on a bien travaillé: on a fait des gîtes de charme, dans un style traditionnel. Comme j’ai travaillé dans l’immobilier, j’ai toujours eu le souci de la qualité. On a travaillé dans le style de la région, en utilisant des matériaux nobles et durables, avec des artisans que j’ai choisis soigneusement. Nous avons voulu que nos gîtes soient beaux et confortables». Laurence et Reto Michelet ont

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aussi consacré, en parallèle, énormément de temps et d’efforts à leurs vignes et leurs vins, que l’on peut trouver à Genève. Mais ils ont encore la tête (et les bras) pleins de projets ! Ils veulent construire l’année prochaine des écuries, qui seront à l’écart des gîtes, pour leurs dix-huit chevaux, ainsi qu’un manège couvert. Ils veulent créer aussi une grande salle de

• ... et le vin.

rencontre et un espace bienêtre pour leurs hôtes. Séduits par leur enthousiasme, de nombreux amis genevois descendent d’ailleurs dans le sud pour leur donner un coup de main.

Le contact avec la terre «On a fait le choix de la liberté et du bonheur, explique Laurence Michelet. J’ai découvert

• En famille.

que mon mari savait tout faire: il peut conduire un tracteur, réparer un camion, construire un box pour les chevaux. Moi, je n’ai pas besoin de me maquiller le matin et je passe d’une tâche à l’autre avec le même plaisir: je débourre un cheval, je m’occupe des vignes, j’accueille nos hôtes… J’ai toujours aimé le contact direct avec la terre et quand je me lève, chaque matin,

TOUT L’IMMOBILIER • NO 756• 23 FÉVRIER 2014

je fais vraiment ce que j’aime. Je ne pourrais plus supporter de travailler dans un bureau». Les deux petits enfants du couple, Norah-Lou, 5 ans, et Alexis, 7 ans, ont, eux aussi, la chance de vivre dans une liberté qui n’existe plus nulle part ailleurs! n François Valle www.gressac.com

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Les soins esthétiques, utiles ou futiles? Dans une époque où tout est numérisé, où les contacts humains sont dématérialisés, où les relations se créent et se décréent dans les réseaux sociaux sur Internet, il est important de se poser la question.

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rendre soin de nous est inscrit dans nos gènes. Ces gestes de mise en beauté existent aussi chez les animaux, les oiseaux lissent leurs plumes avec le bec, les chats et autres animaux à fourrure lissent leurs poils avec leur langue et il n’est pas rare de les voir se toiletter entre eux. Ces contacts impliquent un élément important qu’on appelle le toucher, ils améliorent les rapports de l’espèce et génèrent confiance et bien-être. Le toucher est l’un des facteurs les plus importants chez l’enfant; il est prouvé qu’un enfant, grâce au contact, évolue physiquement, psychologiquement et socialement. Il semble évident que cela ne change pas en grandissant et que l’adulte

ne peut que tirer un bénéfice évident du contact physique par le massage.

Effets physiologiques et psychiques Lors d’un massage, il se produit quelque chose de magique, qui apporte automatiquement une sensation de bien-être. En effet, lors d’un contact positif qui se produit de façon amicale ou thérapeutique, c’est-à-dire dans un rapport de confiance mutuelle, Il se produit des réactions physiologiques importantes dans le corps. La première est la libération d’une hormone appelée ocytocine, dont les effets mis en évidence sont entre autres l’empathie, la confiance, la générosité. La seconde est la stimulation

du système nerveux parasympathique. Le système nerveux parasympathique est celui qui génère un état de détente, il abaisse le rythme cardiaque et la tension artérielle, il facilite la digestion en augmentant les sécrétions salivaires, gastriques et intestinales et stimule l’appétit sexuel. Notre système nerveux sympathique joue globalement un rôle antagoniste à celui proposé par le système nerveux parasympathique. En général et entre autres, il accélère le métabolisme et s’active en cas de danger ou de peur, il augmente la fréquence cardiaque et induit une vasoconstriction périphérique, entraînant alors une augmentation de la pression artérielle. Nous évoluons dans un envi-

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ronnement loin d’être favorable à un état de détente, puisque nous sommes continuellement sollicités et stimulés par des demandes de performance, de résultats, tant professionnels que privés. Ce rythme que nous nous imposons au quotidien favoriserait plutôt les dysfonctionnements physiologiques pouvant aller jusqu’à la maladie, si nous ne savions pas trouver des espaces de reconstruction émotionnelle et physique.

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Les métiers de la parole et ceux de la matraque Forum sur le terrorisme, la semaine passée, dans un grand hôtel genevois (gnrd.net). Curieux, les mots des policiers sont allés droit au cœur, quand les clichés savants assommaient l’auditoire… même sans matraque. Non que les flics soient plus malins que les clercs… mais sous le képi, on est si mal vu qu’on n’a plus à poser. Les gens «sérieux» ne peuvent pas en dire autant et sont otages de leur(s) image(s).

a légalité, c’est bien, le renseignement, c’est mieux, mais le nec plus ultra, c’est l’infiltration: le Français Yves Bonnet, policier chevronné, a sauté au cœur du sujet sans tourner autour du pot, à l’un des premiers ateliers. «Si les droits de l’homme sont votre seule raison de vivre, alors notre métier n’est pas pour vous», a-t-il dit sans ambages. Parler aussi franc chez un Afghan: Amrullah Saleh a ironisé sur les grandes Nations, qui – après mille zigzags et traîtrises - font désormais pression sur Kaboul pour un accord avec les talibans. Même la Chine, «alors que chez elle, sa main est lourde contre les Tukmènes». En cinq minutes, ce franc-tireur s’est mis à dos les Chinois et Pakistanais de la salle; du moins, les officiels. Et c’est, bien sûr, le nœud de la question: ce chef de la sécurité a claqué la porte du pouvoir, aussi a-t-il pu renoncer à «lire un discours: je n’ai plus de tutelle, je peux parler – voire me tromper – sans peur».

La démocratie en somme Contre-exemples, la plupart des diplomates, des militants, des juristes, des chercheurs… présents usaient de ces vocables convenus qui suscitent aussitôt lassitude, puis

inattention, enfin, assoupissement. Ceux-là parlèrent éducation, chômage, civisme, solidarité ou gouvernance… notions vitales… sauf quand elles sont mortes. Hasard, le site newageislam.com publiait le même jour – sous la plume d’Ayaz Amir un texte niant le lien en Islam entre la misère et les bombes. A la séance finale sur «l’éthique», une experte indienne – rareté, dans un parterre plutôt arabisant – a décrit ses cours de «tolérance mutuelle» exportés jusqu’en Irak. Et de vanter l’Inde bariolée, malgré les tensions causées par son mariage avec un musulman. Les Indiens victimes de sacrifices humains, de traite féminine ou de tueries raciales n’étaient pas là pour la contredire. A mi-distance entre le franc-parler des policiers et les cours d’éthique des lettrés, une députée européenne ouvrit son oraison par un «haïku» bien choisi. L’écrivain français Julien Vocance a jadis mis la Guerre en «haïku»; celui cité par Julie Ward en dit plus en deux vers – «Une mer parano sous l’œil des terres» - que le moulin à prières qu’elle lut juste après.

Situation sans gravité A force d’entendre des gens pleins d’esprit débiter des phrases

vides de sens… et de regarder la culture accoucher de sornettes, on est tenté de chercher la clef de l’énigme; or ce congrès la fournit sur un plateau d’argent. Si les policiers ont un devoir de réserve, on observe à chaque fois que les ministres ont un devoir de myopie, les chercheurs un devoir de remplissage, les journalistes un devoir de plagiat, les techniciens un devoir de brouillage, les professeurs un devoir de prétention, les militants un devoir d’illusion. Même les tueurs prennent leurs ordres dans leur image en miroir: au Pakistan, c’est un député du parti le plus laïc qui a cru «devoir» lancer une «fatwa» (à deux cent mille francs) contre le proprio de «Charlie Hebdo». Des lois sont là pour le poursuivre, mais «on n’ose pas agir, par peur de se faire tuer». Enfin, une mention spéciale est requise pour les juristes, métier qui a écrit les trente-cinq pages du projet de Convention, au centre de ce congrès rêvant de juguler la violence, sans mal pour les droits de l’homme. Convention censée lier des Etats dont une moitié est sur le point de s’écrouler, et l’autre livrée aux caprices des opinions. Comme une semaine plus tôt à un autre congrès sur le climat,

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les juristes semblent donc avoir un devoir de lévitation. On verra ces jours si les historiens ont un devoir d’optimisme (histoire-cite. ch et unige.ch/rectorat/maisonhistoire/actualites/califat-et-jihad-aux-portes-de-leurope/). A côté de tous ces gens sérieux, qui forment la majorité de notre «société du savoir», seuls les paysans sont, une fois de plus, chargés de la défense du territoire… et ils en ont marre: eux ne peuvent laisser leurs origines au vestiaire du club des métiers.

L’avenir à court de mots Une fois les gardiens de l’ordre rentrés dans leurs casernes, le matraquage rhétorique n’a plus de concurrents, cette semaine à Genève (genevasummit.org, fifdh. org, ohchr.org, webster.ch). Mais on peut retourner les mots comme on retourne une matraque. La table ronde «Ordre ou anarchie?» de jeudi passé (graduateinstitute.ch) a-t-elle bien pesé les siens? Jadis, l’ordre était réac et les anars sociaux. Mais depuis que les anars sont califes, qui va se charger de l’ordre social? n Boris Engelson

• MÉTIERS

n Association «Phare Seniors»

Cap sur une meilleure employabilité des plus de 45 ans A l’heure ou 60% des chômeurs longue durée ont plus de 50 ans, il est temps de secouer les esprits et d’actionner d’autres leviers. Créée en 2012, avec le soutien de la Ville de Genève, désireuse de développer des axes d’aide à l’employabilité des seniors, l’Association «Phare Seniors» entend bien répondre à cette situation en conjuguant des méthodes éprouvées et dynamiques à destination des 45 ans et plus. Il est urgent de prendre conscience des enjeux sociétaux et entrepreneuriaux engagés par la non-réintégration des compétences des seniors, ressources précieuses et vitales sur le marché de l’emploi.

L’

Union européenne classe les plus de 45 ans dans la catégorie des «seniors». Pour les quadras en pleine fleur de l’âge, c’est le coup dur. Car au premier abord, les connotations sont peu flatteuses et les clichés tenaces. En latin, ce terme un peu galvaudé désigne seulement celui qui est «plus âgé», en d’autres termes celui qui n’est plus un «junior», celui qui est «expérimenté». Voilà bel et bien un angle de vue qui offre une vision autrement plus valorisante et prometteuse. Faire bouger les mentalités, abolir les préjugés, ouvrir des perspectives d’avenir, accompagner globalement et durablement sont les missions assumées

• D’ici 2050, on comptera en Europe une personne active pour un retraité, sur le marché du travail. par l’association Phare Seniors, qui précise ne pas être «une énième société de placement et encore moins un doublon de l’Office Cantonal de l’Emploi». En se basant sur des constats très sérieux issus de recherches menées par l’OCDE en Europe et notamment sur le territoire suisse, elle veut s’inspirer des meilleures pratiques qui permettent de renforcer l’employabilité des seniors pour mettre au point des solutions innovantes et concrètes, à savoir: mise en place d’une ECP 45+ (entreprise collective partagée), de sessions de «job coaching», d’une permanence juridique,

d’action de lobbying et de sensibilisation envers les entreprises, etc. «Si la transmission des connaissances et le transfert des compétences sont rompus, on peut craindre des dommages collatéraux assez importants, comme la baisse de la compétitivité des entreprises due à la perte des savoirfaire, le manque de cotisations au 2e pilier, l’apparition de maladies dues au fait de ne plus être actif et mobilisé, la perte de la confiance et de l’estime de soi, etc.», rappelle Laure VenchiaruttiTocmacov, directrice de Phare Seniors.

Quels profils sont-ils concernés? Alors que le résultat de la votation du 9 février 2014 fait craindre des pénuries de main-d’œuvre (qualifiées ou pas), l’OCDE a remis un rapport sur l’employabilité des seniors assez édifiant, dans lequel elle constate une augmentation des chômeurs de longue durée, parmi lesquels la proportion des seniors est passée de 40% à 60% en peu de temps. L’organisation dénonce l’idée de considérer que les collaborateurs de plus de 50 ans sont trop âgés pour se former et précise aussi la nécessité impérieuse de réintégrer les femmes et les seniors dans le marché de l’emploi, afin de répondre à la pénurie de maind’œuvre qui se profile. D’ici 2050, on comptera en Europe une personne active pour un retraité sur le marché du travail. Des chiffres pour le moins inquiétants qui doivent alerter la société dans son ensemble, les entreprises, les élus politiques et les simples citoyens. De la secrétaire de direction en passant par l’informaticien ou le CEO d’une grande entreprise, les questionnements des chômeurs sont souvent similaires. Leur dénominateur commun: leur âge, 45 ans et plus. Leur problématique: comment puis-je valoriser et transférer mes compétences? Leur motivation:

exercer (enfin ou à nouveau) un métier qui soit porteur de sens. Des cheminements variés mais une réflexion commune. «Notre association ne se soucie pas uniquement des seniors au chômage, elle va aussi accompagner tous ceux qui sont en phase de transition. Nous voulons leur donner les opportunités de pouvoir se repositionner sur le sens de leur travail. On a autant des cadres dirigeants qui veulent changer de vie - quitte à revoir leur salaire à la baisse - que des avocats, des comptables ou des responsables en ressources humaines. Certains veulent changer de métier par choix, d’autres sont en fin de droit ou ont dû envisager leur avenir professionnel sous un autre jour, suite à un licenciement ou une retraite anticipée. Pour nous, le discours de l’assurance chômage qui dit: «Il faut que vous retrouviez un job, au plus vite» n’est pas une solution pérenne. Une activité professionnelle non désirée ou peu adaptée peut entraîner des conséquences plus ou moins dommageables à court ou à moyen terme», confie Laure Venchiarutti-Tocmacov.

Les actions et les initiatives comme lignes de force Malgré tout, les études et les pratiques révèlent que le maintien en activité reste la meilleure façon de retrouver le chemin de l’emploi. Mais certains seniors au chômage ou en recherche d’emploi prennent un statut d’indépendant par simple absence de choix. Phare Seniors rappelle qu’en se déclarant sous ce statut, certains précarisent leur situation. Le fruit de leur activité peut ne pas générer assez de revenus, la gestion risque de s’avérer complexe et la solitude de l’entrepreneur s’avère parfois démoralisante. Forte de ces constats, l’association a mis en place depuis peu une ECP à

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destination des «45 ans et plus», qui fonctionne comme une entreprise de portage salarial. Elle a ainsi amorcé le développement de partenariats avec des entreprises dans le cadre de délégation de mandat, permettant à la fois de «combiner des solutions transitoires de travail et l’accompagnement vers le retour dans un emploi stable». Les premiers salariés ECP sont d’ores et déjà en place et l’association compte sur une bonne progression des placements de ces seniors, pour atteindre dès la mi2015 une trentaine de missions. Le seul mot d’ordre est «valorisation». Aussi, une dizaine de fois par an, Phare Seniors organise-t-elle ce qu’elle nomme les «first mondays». Des seniors et des chefs d’entreprises de renom (Patrick Delarive a été l’un deux), se rencontrent au sein d’un établissement volontairement luxueux, dans une volonté commune de partager des idées, recevoir et donner simplement, pour s’inscrire dans une dynamique positive et enrichissante. Echange de curriculum interdit! Une parenthèse salvatrice dans la vie de ces «45+» qui, redevenus de simples citoyens aux qualités multiples, ne sont plus estampillés «chômeurs». Ces dispositifs, seront complétés cette année par des actions de sensibilisation sur le terrain, menées auprès d’entreprises qui doivent saisir toute la pertinence de valoriser et d’intégrer les compétences de seniors dans leur vision de développement. En parallèle, Phare Seniors, en partenariat avec l’Association «idEE-Léman», a lancé une étude intitulée «Les seniors 45+ et l’employabilité, état des lieux et plan d’action», dont les résultats seront révélés dans le courant de ce semestre. n Marion Celda

Renseignements: Association Phare Seniors 8, rue Saint-Laurent, 1207 Genève. www.phareseniors.org.

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la différence du répétiteur, le coach se concentre sur l’apprenant et non sur les connaissances. Il le conseille sur la meilleure façon de travailler, de gérer ses émotions. «Les phases d’orientation dès douze ans sont les plus stressantes, note Laure Caron, fondatrice et directrice de l’Institut Polycours* à Lausanne, Genève et Neuchâtel. Le coaching va aider le jeune à s’adapter d’un cycle à un autre». Prisé dans le monde du sport, sa finalité est de doper la confiance en soi de l’élève.

Connais-toi toi-même Suis-je bien organisé? «Les réalités sont différentes, constate Mme Caron. Certains ont des problèmes de concentration quand

Pour être efficace, le coaching se déroule sur dix semaines en moyenne et fixe des priorités dès le départ. «Les notes peuvent être un objectif, relève Mme Caron, mais les efforts consentis sont déjà un succès». Tout dépend d’où on part…Un bon coach écoute d’abord et met en place ensuite, un plan d’action avec le jeune. Car rien ne se fait sans lui, il est le premier acteur de sa réussite scolaire. ■ • De meilleurs progrès avec un coach scolaire.

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d’autres ont peur même d’aller à l’école». Parce qu’une grande partie se joue dans la tête, le coach fait prendre conscience à l’élève de son mode de fonctionnement.

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