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va demander à son éminent confrère Arnaud Bédat, auteur de «François l’Argentin», excellent portrait du Souverain Pontife (Editions Flammarion) si son illustre sujet d’étude est vraiment d’aussi petite taille que le suggère «Télétop Matin» (10.08.14):

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• FISCALITÉ

n On vote le 30 novembre

Forfaits fiscaux: vers une campagne acharnée Le 30 novembre, le peuple suisse se prononcera au niveau fédéral sur une Initiative qui demande l’abolition des forfaits fiscaux, tandis que le même jour, une Initiative cantonale allant dans le même sens sera soumise aux citoyens genevois. Un enjeu essentiel pour les finances publiques et l’économie, en particulier en Suisse latine.

L’

Initiative «Halte aux privilèges fiscaux des millionnaires», qui demande notamment l’abolition des forfaits fiscaux, a-t-elle une chance devant le peuple suisse le 30 novembre? Vu de Suisse latine, on serait tenté de dire que non, tant les conséquences pour l’économie, et les finances publiques en particulier, seraient sérieuses.

A Genève, les contribuables imposés «d’après la dépense», c’est-à-dire à forfait, rapportent quelque 160 millions par an aux caisses du canton et des communes, comme le précise Charles Lassauce, membre de la direction de la Chambre de Commerce et d’Industrie de

Genève (CCIG), qui coordonne la campagne du «non» au niveau genevois.

En 2012, on comptait 710 «forfaitaires» dans le canton, pour 1396 dans le canton de Vaud, 1300 en Valais et 877 au Tessin.

Voilà pour la Suisse latine proprement dite: ailleurs en Suisse, le forfait est surtout appliqué à Berne (211 cas) et aux Grisons (268). Les forfaitaires ont tendance à se concentrer dans certaines communes: il y en a près de 200 à Gstaad, où ils rapportent quelque 4 millions à la Commune de Saanen. En Valais, les 280 forfaitaires de Verbier rapportent 8 millions, comme le confirme le président de la Commune de Bagnes, Eloi Rossier. A

Crans-Montana, on parle de 15 millions pour les six communes du Haut-Plateau, sur un budget de 100 millions.

Valaisans inquiets, socialistes en joie En Valais en particulier, où les forfaits rapportent 83 millions aux caisses cantonales, on est très remonté contre l’Initiative.

L’état d’esprit est très différent en Suisse alémanique, où les forfaits sont beaucoup moins répandus. Cinq cantons (ZH, BS, BL, SH et AR) les ont tout simplement supprimés et Margaret Kiener Nellen, conseillère nationale socialiste bernoise, y voit le signe d’un certain «ras-le-bol

contre les privilèges fiscaux».

Elle pense que l’Initiative a une réelle chance de l’emporter le 30 novembre, d’autant qu’il ne s’agit pas d’un combat gauchedroite traditionnel: une partie des bourgeois alémaniques voudraient la disparition du forfait, alors que du côté syndical, un soutien de principe à l’Initiative ne se traduira par aucune participation active à la campagne du «oui». A la direction d’Unia, Aldo Ferrari relève que le syndicat a «d’autres priorités».

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• FISCALITÉ

est proposé au peuple suisse le 30 novembre, pose en effet que «les privilèges fiscaux des personnes physiques sont illicites». Quid des rachats d’années dans le 2e pilier, mais aussi des déductions forfaitaires pour directeurs de sociétés? Dans cette perspective, un «oui» le 30 novembre pourrait avoir des conséquences qui iraient bien au-delà du seul départ de nombreux étrangers imposés à forfait - plus de la moitié si l’on se réfère au précédent zurichois. Les multinationales seraient elles aussi tentées de partir. Mais si la justice fiscale est à ce prix, cela ne risque pas d’inquiéter les stratèges du PS… n Mohammad Farrokh • Plus de forfaits fiscaux: un coup dur pour les recettes de l’Etat!

disposée à s’engager vraiment pour la défense du forfait. A Lausanne et Genève, l’avocat Philippe Kenel(*) est conscient de l’insuffisance de la défense

du forfait comme seul argument en faveur du «non». Il compte tirer parti d’un autre aspect de l’Initiative, jusqu’à présent pratiquement passé sous silence, et

qui pourrait toucher une corde sensible en Suisse alémanique également.

La première phrase du nouvel article 127 al. 2 bis, tel qu’il

* Lire notamment: «Abolition des forfaits fiscaux, une erreur qui pourrait coûter cher» et «La classe moyenne paierait l’addition», par Me Philippe Kenel, Tout l’Immobilier Nos 726 et 727, des 9 et 16 juin 2014; «Supprimer les forfaits fiscaux serait «suicidaire», par Vincent Naville, No 682, du 17 juin 2013; «Forfaits fiscaux: le vent du boulet» et «Forfaits fiscaux: la guerre des nerfs», par Mohammad Farrokh, Nos 648 et 661, des 1er octobre 2012 et 14 janvier 2013.

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• FISCALITÉ

■ Sans forfaits fiscaux

Le marché du luxe réduit de moitié?

En cas de suppression du forfait fiscal, le marché du luxe déjà en baisse depuis deux ans se contracterait de moitié, voire des deux tiers. «Le secteur du luxe serait très fortement mis en péril», estime notamment Etienne Nagy, directeur général du groupe Naef. Pour sa part, Georges Kiener, directeur de Barnes (Suisse) pense qu’au-delà de 5 millions, les étrangers au forfait représentent deux tiers des ventes.

A

u niveau des quatre ou cinq enseignes qui comptent sur le marché du prestige, on attend le vote du 30 novembre avec une discrète inquiétude. Impossible de les classer, car Barnes (Suisse), SPG Finest Properties, John Taylor ou encore Naef Prestige Knight Frank ne communiquent pas leurs chiffres sur un marché où la transparence est de mauvais goût. Dès lors, Etienne Nagy est toujours prudent lorsqu’il relève que le marché du prestige représente environ la moitié des ventes de Naef Genève. De ce total, le segment qui concerne le forfait fiscal entre peut-être pour moitié. Genève sera donc très touchée en cas d’acceptation de

l’Initiative, que ce soit au niveau fédéral ou cantonal.

Déjà, la contraction du marché qui s’observe depuis dix-huit mois ou deux ans est attribuable en partie à l’insécurité causée par l’Initiative «Halte aux privilèges fiscaux des millionnaires».

Le 23 septembre 2012 déjà, le marché immobilier avait senti le vent du boulet lors du vote de l’Initiative cantonale bernoise demandant l’abolition du forfait, finalement refusée à 66,5%.

Mais rien n’est définitivement gagné et la campagne s’annonce agressive. A Gstaad, en 2012, des listes de personnalités au forfait avait circulé. Or, les ultra-riches, à quelques notables exceptions près, n’aiment pas

la publicité... Georges Kiener, directeur de Barnes (Suisse) cite le cas de cette transaction de 20 millions où tant l’acheteur que le vendeur sont des contribuables imposés à la dépense, c’est-à-dire au forfait.

Chez Barnes (Suisse), le forfait représente pas moins des deux tiers du marché du luxe. Pour le groupe Gérofinance-Dunand/ Régie de la Couronne, dont fait partie Barnes (Suisse), le forfait représente globalement le quart du chiffre d’affaires.

«Une acceptation de l’Initiative serait une très mauvaise nouvelle pour ce marché», relève Georges Kiener, et de fait toute démonstration supplémentaire serait superflue. Bien entendu, ce sera

dur pour tout le monde, comme le relevait déjà Bernard Blier dans un film culte de 1975. Mais ce sera encore plus dur pour les opérateurs du marché.

Sans vouloir faire peur et en recoupant diverses sources, on peut estimer que le nombre d’emplois perdus sur la région lémanique pourrait se compter en centaines sur l’ensemble des agences. Certes, l’argument que l’on prétend «moral» plaide nous dit-on en faveur du «oui» à l’Initiative, mais à condition de se souvenir que la morale - et la justice fiscale ne fait pas exception - fait souvent souffrir et que ses récompenses ne sont pas d’ordre matériel. ■ Mohammad Farrokh

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Quarante images au fil de l’eau «Miroirs et frontières d’eau»: c’est le thème de l’exposition du photographe Olivier Robert, qui se tiendra à la ferme d’Antioche, à côté de la mairie de Nernier, en France voisine, du jeudi 28 août au mercredi 3 septembre. Des images en noir-blanc, brutes et minimalistes, qui s’inspirent d’une esthétique très japonaise et traduisent une profonde recherche spirituelle et poétique.

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l est né en Belgique, mais vit et travaille à Genève depuis très longtemps.

Architecte paysagiste de profession, Olivier Robert est aussi et avant tout un artiste passionné et discret. De nombreuses expositions depuis plus de vingt ans, des travaux multiples, des livres consacrés à la tradition spirituelle du Japon, le pays de son épouse Hisayo Takatsuka...

Sa signature? D’un côté la nature saisie dans sa vérité brute, de l’autre une esthétique qui touche à la spiritualité.

La passion du Japon et de la photo «J’ai découvert le Japon et la Chine à l’âge de 15 ans, à partir des arts martiaux et de mon goût pour les paysages, les bonsaïs, la philosophie orientale, explique Olivier Robert, qui a aujourd’hui 44 ans. J’ai aussi hérité de mon père, au même âge, la passion de la photographie. J’ai reçu mon premier appareil photo et je n’ai plus jamais arrêté».

Ce qui le touche et l’inspire depuis toujours, ce sont les images simples et minimalistes, les images dépouillées à l’extrême qui traduisent une vérité première et existentielle. Des photos qui vont à l’essentiel et qui essaient de le traduire, de le faire sentir, de le communiquer.

Autant dire que sa principale source d’inspiration, tout au long des années, c’est la nature: les

paysages, les arbres, les pierres, l’immobilité ou le mouvement, le vent, le ciel, le frémissement des choses.

Un travail dans la longue durée Très exigeant, Olivier Robert aime travailler dans la longue durée, prendre son temps, méditer profondément ses images.

Il aime les longues poses qui permettent finalement aux objets de se dévoiler eux-mêmes dans un contexte donné, aux

paysages de se révéler tels qu’ils sont et tels qu’on ne les voit jamais. Une manière de faire ressentir une réalité originelle, une espèce de profondeur un peu mystérieuse qui se dérobe en temps normal. Les lumières, hypersensibles, contribuent à cette mise au jour.

Partageant son temps entre l’Europe et le Japon, Olivier Robert parcourt régulièrement ce pays à la recherche d’éléments paysagers qui véhiculent l’intemporalité, la simplicité, la quiétude et parfois le mystère.

Cette démarche l’a guidé dans des endroits reculés de l’archipel, au coeur des montagnes, des temples ou des sanctuaires où il mène également une étude photo sur l’art bouddhique.

La musique de l’eau Du 28 août au 3 septembre, Olivier Robert présentera donc à la Ferme d’Antioche, dans le décor magnifique de Nernier, une exposition intitulée, en japonais et en français, «Mizu kagami, Mi-

roirs et frontières d’eau». Il s’agit de quarante photos sur le thème de l’eau et des rivages, dans un esprit hyperminimaliste. Des images prises au bord du lac de Genève, mais aussi en Finlande ou à Venise, tant il est vrai que l’eau est un langage universel.

Inspiré par la peinture monochrome japonaise (sumi-e), l’artiste propose une sélection de tirages qui dégagent une sensibilité et une poésie semblables à celles de cette tradition picturale.

L’absence de contextes détaillés, l’équilibre d’ombres et de lumières hautes, des lignes de force marquées définissent ses compositions, dans lesquelles la suggestion finit par supplanter le réalisme. Une écriture structurée, à mi-chemin de la photo contemporaine et classique, qui invite avant tout au voyage et à la rêverie! n François Valle Mizu Kagami, Miroirs et frontières d’eau, Exposition d’Olivier Robert, La Ferme d’Antioche, 74140 Nernier, du 28 août au 3 septembre, vernissage le 29 août dès 18 heures, www.olivierrobert.com tél.: 00 33 6 11 49 22 44

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• EMS

n Avec la construction de deux nouveaux lieux de vie

Les aînés de la Maison de Vessy à la pointe de l’Internet!

Le canton de Genève dispose de 51 Etablissements Médicaux Sociaux (EMS), offrant un total d’environ 4000 places. Si leur taille varie de 18 à 235 lits, leur implantation est à la fois rurale et urbaine, comme c’est le cas pour la Maison de Vessy qui propose actuellement quelque 200 chambres individuelles.

• La Maison de Vessy a toujours fière allure.

D

epuis son inauguration en 1921, le bâtiment principal, dont la silhouette est si familière aux Genevois, a fait l’objet de nombreux travaux

de rénovation et de modernisation. La dernière opération en date affiche un résultat patent: deux nouveaux bâtiments sont récemment sortis de terre.

C’est en septembre 2013 que le premier bâtiment, «Les Esserts» (il est en bordure du périmètre veyrite des Grands-Esserts qui fait couler beaucoup d’encre en

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ce moment) a été mis en service. Cette nouvelle unité offe 91 chambres individuelles, avec la possibilité pour chaque pensionnaire d’aménager la sienne à sa guise, avec des tableaux et des bibelots personnels.

La deuxième unité, «Le Salève» est actuellement en construction et son inauguration est annoncée pour le printemps 2016, avec 77 chambres individuelles supplémentaires, portant la capacité totale d’hébergement de l’EMS à 220 chambres. Ce nouveau bâtiment va aussi permettre l’installation d’une nouvelle cuisine, de deux restaurants dont un scolaire, spécialement dédié aux élèves de Pinchat, et d’un centre de formation de l’Hospice Général.

Enfin, dans le cadre des activités intergénérationnelles, on salue l’agrandissement de «La

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• EMS

• La convivialité entre résidants à l’honneur.

• Le chantier du nouveau bâtiment «Le Salève».

En arrière-plan, «Les Esserts».

• La bonne femme Hiver: l’atelier de sculpture, source de créativité.

Cigogne», la crèche gérée par une Fondation regroupant les communes de Veyrier, Troinex, Bardonnex, Carouge et l’Hospice Général. «Ces transformations de la Maison de Vessy s’inscrivent dans la perspective du futur quartier «Les Grands Esserts», relève Christophe Dulex, directeur général. Rappelons que ce fameux projet de développement urbanistique, qui

déchaîne à nouveau les passions depuis que les autorités communales et le nouveau conseiller d’Etat Hodgers ont déterré la hache de guerre, prévoyait sur une surface de 11,5 hectares située sur la commune de Veyrier la création d’environ 1200 logements répartis sur deux tranches de construction, soit 800 nouveaux logements d’ici 2026, un magasin d’alimenta-

tion, des commerces de proximité et différents locaux destinés accueillir des activités tertiaires, ainsi qu’une école et une annexe de la Mairie. Quant à la seconde tranche, soit 400 logements supplémentaires, son lancement était planifié vers 2030. Le maire Thomas Barth (voir Tout l’Immobilier No 729, du 30 juin 2014) dénonce les modifications que le nouveau patron de l’Aménagement cantonal veut apporter à ce programme, fixé par un accord avec l’Etat il y a deux ans.

Un réseau WiFi de troisième génération Tout comme le bâtiment «Les Esserts», la nouvelle unité «Le Salève» sera équipée d’une installation WiFi spécialement

TOUT L’IMMOBILIER • NO 733 • 25 AOÛT 2014

adaptée au milieu hospitalier et aux EMS. Mis au point point par la société fribourgeoise LPS Services, le Healthcarewireless permet d’établir tout type de liaisons entre les ordinateurs, la téléphonie, Internet, les alarmes patients, le système anti-errance avec une géolocalisation GPS automatique, sans oublier un réseau interne de télévision géré par le personnel de l’établissement. «Ce réseau WiFi ultra-performant offre une interactivité immédiate entre nos résidants et le personnel soignant», tient à souligner Christophe Dulex.

A noter enfin que la construction des deux nouveaux bâtiments de la Maison de Vessy a été estimée à 63 millions de francs. n Jean-Pierre Buchet

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• LE PROJET DE LA SEMAINE

■ Les «Communailles» à Onex

La grande taille humaine Difficile de déambuler dans la rue à Onex au côté de Carole-Anne Kast. Maire de la ville, la souriante politicienne est saluée par les passants, un automobiliste plantant même les freins pour lui dire bonjour. En cette soirée d’août, la magistrate socialiste est particulièrement heureuse, car les premiers locataires viennent d’emménager aux Communailles, rue du Comte-Géraud, un immeuble flambant neuf bâti par la Fondation immobilière de la Ville d’Onex (FIVO). Indépendante de la Commune, la FIVO est présidée par Carole-Anne Kast.

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ccompagnée de quelques élus, du concierge de l’immeuble et de la représentante de la Régie Naef – qui a remporté sur concours le mandat de gestion de l’immeuble – la présidente de la FIVO s’enthousiasme devant la concrétisation, effectivement éloquente, d’un projet qui lui tenait à cœur depuis plusieurs années. Pas moins de 96 logements, la plupart en HM (habitation mixte, logement social subventionné) et une quinzaine en loyer libre, sertis dans un immeuble qui assume sa vocation de «barre», mais avec élégance. La façade, un temps espérée en bois, est en béton poli de teinte chocolat clair (virant vers le foncé lors d’intempéries), et la variété voulue des éléments vitrés et des loggias évoque le jeu Tetris, voire – pour faire plus jeune – le fameux Minecraft récemment racheté par Lego. Répartis en deux allées les 4 six-pièces, 12 cinq-pièces, 32 quatre-pièces, 32 trois-pièces et 16 deux-pièces et demie sont équipés de cuisines et de sani-

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• LE PROJET DE LA SEMAINE

inauguration d’une liste d’attente de près de 400 ménages. Mais, comme l’explique Carole-Anne Kast, pas peu fière: «Nous avons fixé des loyers allant de quelque 750 francs + charges pour un 2,5 pièces à 2200 francs environ + charges pour un sixpièces. L’Office du logement aurait autorisé des montants plus élevés, mais notre plan financier tournait comme cela». La quasitotalité des futurs locataires ont un lien direct avec Onex.

Une batterie de concours «Les locataires apprécient particulièrement les fenêtres allant jusqu’au sol et leurs gardecorps, la luminosité des surfaces et l’effet moiré que donnent les balcons des loggias vus de l’extérieur», note Maïlys Gafner, de la Régie Naef. Effectivement, les

• Carole-Anne Kast.

architectes ont prévu une disposition en «V» des barres verticales, évitant le côté «barreaux de prison».

Les architectes – le bureau genevois CLR – ont été choisis sur concours, tandis que les lots de construction étaient attribués au travers de procédures de marchés publics (AIMP). A la place du nouvel immeuble existait

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un bâtiment artisanal de deux étages; les ingénieurs (Amsler & Bombeli, Riedweg & Gendre, Perrin Spaeth & Associés, Schumacher Ingénieurie) ont eu fort à faire, car le terrain était non seulement pollué par une ancienne décharge, mais aussi très meuble, un nant ayant eu autrefois son lit là où aujourd’hui se trouve la dalle du parking souterrain et où, lorsque les travaux d’aménagement seront achevés, surgira un vrai square riche en verdure et débarrassé de tout trafic motorisé. Les entreprises du bâtiment, notamment Implenia et Induni, ont réalisé quelques prouesses techniques.

L’ensemble des Communailles dispose de buanderies à l’étage, dotées de grandes baies vitrées, ainsi que de très larges vestibules d’étage. Des espaces de réunion ou de jeux sont aussi prévus, à la disposition des locataires –

une gestion informatisée devrait être installée; quant au parking d’un peu moins de 100 places, il accueille aussi des boxes et des places pour visiteurs, auxquelles les locataires pourront donner accès à distance lorsqu’ils recevront des invités. La FIVO, qui a quasiment doublé son patrimoine immobilier avec cette réalisation, travaille aussi sur un projet bien plus petit à la rue des Bossons, et Carole-Anne Kast n’exclut pas, si un terrain se présentait, qu’un autre développement puisse être entrepris dans la foulée. En tout cas, les Communailles, avec leur intégration parfaite dans le paysage (très) urbain onésien plutôt angulaire, mais, grâce aux trouvailles de leurs architectes, leur caractère ouvert et original, représentent une réussite esthétique et technique. n Thierry Oppikofer

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 733 • 25 AOÛT 2014

La chronique de CGI Conseils C e t t e s e m a i n e p a r A n n e H i l t p o l d , Av o c a t e

PPE et droit d’usage particulier Je suis copropriétaire dans une propriété par étages, dans laquelle certains copropriétaires bénéficient de jardins privatifs. Un des copropriétaires souhaite également disposer d’une partie du terrain se trouvant à l’arrière de son appartement, situé au rez-de-chaussée. Peut-il en obtenir la jouissance exclusive et si oui, comment les autres copropriétaires peuvent-ils la lui accorder? (Michael M., Genève)

E

n vertu de la loi, le bienfonds - c’est-à-dire le terrain - est impérativement une partie commune et ne peut faire l’objet d’un droit exclusif.

Le législateur a en effet prévu que certaines parties soient impérativement communes, tel le terrain sur lequel l’immeuble est construit ou les parties élémentaires et les structures por-

teuses (les façades, le toit, les murs porteurs, etc.). Le terrain appartient donc à tous les copropriétaires, qui peuvent l’utiliser tout en respectant le droit des autres propriétaires. Il n’est ainsi pas possible de vendre une partie du terrain avec un lot.

Il reste toutefois loisible de créer, par convention, des droits d’usage particuliers. Cela revient

à accorder un droit à un propriétaire d’étage (voire à plusieurs) sur une partie commune qui lui permettra d’exclure tout acte d’utilisation des autres propriétaires d’étages ou de tiers. Cela en fait, autrement dit, un espace privatif.

Tel est le cas notamment lorsque des propriétaires d’étages ont la jouissance

exclusive d’un jardin ou d’une place de parc.

Les solutions Plusieurs solutions sont envisageables pour constituer des droits d’usage particulier. Les parties peuvent opter pour la constitution d’un droit réel limité, comme par exemple une ser-

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 733 • 25 AOÛT 2014

• CHRONIQUE CGI CONSEILS

• Peut-on obtenir une jouissance exclusive du terrain appartenant à la copropriété?

13

vitude, qui grève l’immeuble de base. Il est également possible de prévoir la constitution d’un droit d’utilisation exclusif par une inscription expresse dans le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages.

Enfin, les droits d’usage particuliers peuvent faire l’objet d’un contrat, comme par exemple un contrat de bail à loyer, entre le propriétaire d’étage bénéficiaire et la communauté des propriétaires d’étages.

Une servitude foncière ou personnelle permet d’accorder un droit d’usage particulier à l’un des propriétaires d’étage. Si elle est foncière, la servitude est rattachée au fonds dominant, soit au lot de la propriété d’étages.

Concrètement, c’est le propriétaire du lot, actuel ou futur, qui en bénéficiera. Si elle est personnelle, la servitude est accordée à une personne, qu’elle soit propriétaire ou non du lot. Le risque que peut représenter la servitude personnelle est •

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• CHRONIQUE CGI CONSEILS

Brève

qu’elle suit son titulaire et non la part d’étage. Il est donc vivement recommandé de consti-

Les Sprints de l’Immobilier ACGI Conseils et l’APGCI organisent à nouveau les Sprints de l’immobilier, qui auront lieu le 25 septembre prochain à la FER Genève (98, rue de SaintJean), de 9 h. à 12 h.

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tuer une servitude foncière et non personnelle. De plus, une servitude ne peut être radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire, de sorte qu’une fois inscrite, il sera très difficile de revenir en arrière. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit que les propriétaires d’étages doivent adopter cette décision à l’unanimité.

L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique, soit dans un acte notarié.

S’ils ne souhaitent pas constituer une servitude, les propriétaires d’étages peuvent accorder un droit d’usage particulier en l’insérant dans le règlement d’administration et d’utilisation. Le règlement peut accorder le droit d’usage particulier à un propriétaire d’étage individuellement désigné, mais il est également possible de rattacher le droit d’usage particulier à une part d’étage déterminée.

Dans les deux cas, ce droit doit être adopté à la majorité qualifiée des propriétaires d’étages et des quotes-parts (sauf dispositions contraires du règlement). Pour le supprimer, il

faudra en sus obtenir l’accord du propriétaire concerné, de sorte qu’il sera également très difficile de revenir en arrière, une fois accordé.

Enfin, un contrat de bail ou de prêt peut être conclu entre la communauté des propriétaires d’étages et l’un des propriétaires d’étages. Le contrat fixera l’étendue du droit accordé, ainsi que sa durée. Selon l’étendue et la durée de ce droit, la majorité pour la prise de cette décision pourra varier. Si un contrat de bail à loyer est conclu pour une durée de dix ans, par exemple, la double majorité sera requise.

Si en revanche, une partie commune est prêtée pendant trois semaines à un propriétaire d’étage, il s’agira d’un acte d’administration courante.

C’est à l’administrateur, si la communauté des propriétaires d’étages en a nommé un, que reviendra la compétence de conclure un tel contrat.

Lorsque la communauté des propriétaires d’étages n’a pas désigné d’administrateur, un tel droit d’usage particulier devra, dans tous les cas, être pris par une décision de l’assemblée des copropriétaires, à au moins

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la majorité simple des propriétaires d’étages.

Précaution Dans tous les cas, il est très important de formuler avec précision le contenu et les limites de ce droit. La question de l’entretien et des réparations de la partie cédée en droit d’usage exclusif devra aussi avoir été clairement établie, afin d’éviter toute discussion ultérieure entre les copropriétaires.

Dans votre cas, il s’agira de voir si l’ensemble des copropriétaires de votre PPE sont d’accord de constituer une servitude. A défaut, il faudra alors envisager une modification de votre règlement pour instaurer un droit d’usage particulier, ce à la double majorité. n CGI Conseils

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No 152 • 25 août 2014

Supplément de Tout l’Immobilier No 733

Pour se sentir bien chez soi!

A quoi tient-il, finalement, le sentiment de bien-être que l’on éprouve à la maison? A la décoration, à l’espace, à la lumière? Pour Béatrice Saurin, il tient surtout à une espèce d’harmonie générale, à un équilibre subtil entre l’aménagement d’un lieu et le caractère de ses occupants. Dans l’un de ces petits «cahiers d’exercices» qui sont redevenus à la mode, elle conseille de passer en revue son appartement pour le rendre plus fluide, plus personnel.

L

a maison de ses rêves, c’est une longue histoire d’amour et une quête d’harmonie. L’espace, le mobilier, les couleurs, la lumière, l’ordre ou le désordre, la densité ou le minimalisme... tous ces facteurs jouent finalement un rôle dans le sentiment de bien-être que l’on ressent à domicile. Comme l’explique Béatrice Saurin dans un petit livre amusant qui vient de paraître, «Se sentir bien chez soi, le cahier d’exercices» (ESF Editeur), la maison est un lieu très singulier et un peu mystérieux, qui se met en place au fil du temps et qui finit par créer sa propre atmosphère d’autonomie et de confort.

A la recherche de son intérieur idéal «Notre espace de vie est une part de nousmême, relève-t-elle, une troisième peau chargée de sens. L’aménager et la décorer est une source d’épanouissement. Pour la psy-

chanalyse, la décoration est notre troisième enveloppe, après la peau et le vêtement, c’est pourquoi nous cherchons des sources d’épanouissement dans l’embellissement d’un intérieur qui nous est propre».

Autant dire que pour penser et réaliser l’intérieur qui corresponde à son idéal, il ne faut surtout pas s’en remettre à des conseils de décoration, qui sont d’ailleurs souvent les mêmes, mais qu’il faut résolument imaginer et mettre en œuvre les choses par soi-même.

Un exercice de liberté et de confiance en soi!

Le principe de base, explique Béatrice Saurin, consiste d’abord à bien regarder son intérieur tel qu’il est aujourd’hui pour bien imaginer ce qu’il pourrait devenir dans le futur.

Première réalité: organiser l’espace!

Structurer l’espace, l’ordonner, l’aménager, le fractionner ou l’élargir, le répartir en fonction des envies et des préférences de tous

ceux qui l’occupent, jouer avec la lumière, les formes et les couleurs... Loin d’être une donnée immuable, l’espace est en fait une réalité changeante et modulable, qu’il s’agit d’adapter selon ses goûts et sa personnalité. On peut aimer un espace plutôt ouvert et englobant, mais on peut aussi le vouloir plus fractionné. Les exercices proposés permettent de réfléchir à l’ambiance dans laquelle on souhaite vivre.

Deuxième réalité: maîtriser les couleurs!

«Dans le langage courant, explique Béatrice Saurin, nos émotions sont souvent traduites par des couleurs («être vert de rage», «être rouge comme une pivoine»). Si chaque individu a sa propre perception des couleurs, on s’accorde néanmoins à attribuer aux couleurs des vertus. Chaque couleur possède une vibration et agit sur nos émotions et nos états d’âme».

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No 152 • Supplément de Tout l’Immobiler No 733 • 25 août 2014

En choisissant les couleurs de la maison, on choisit sa personnalité et on exprime son intériorité. Chaudes ou froides, brutes ou dégradées, elles sont la première source de bien-être, la plus profonde et la plus inconsciente, la plus durable aussi. Harmoniser les couleurs, ce n’est pas seulement choisir celles des murs et des plafonds, mais aussi celles de tous les meubles, des lampes, des rideaux, des accessoires! Complexe et évolutif, l’équilibre des couleurs est sans doute le plus difficile à maîtriser.

Troisième réalité: jouer avec la lumière!

Béatrice Saurin, enfin, rappelle que le bienêtre se décline avant tout dans des teintes douces et chaudes. Il faut porter une attention particulière à la qualité de la lumière, qui doit être modérée et agréable, ni insuffisante ni brutale. «Laissez entrer la lumière naturelle au maximum dans la journée, elle

• Laisser entrer la lumière...

est essentielle à votre moral! Démultipliezla avec des miroirs. Le soir, place à la lumière artificielle qui sublimera votre décor, apportera des sensations de chaleur et de bien-être. L’époque du lustre unique est

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No 152 • Supplément de Tout l’Immobiler No 733 • 25 août 2014

n Développement durable

SOS Abeilles Présentes depuis plus de 80 millions d’années, les abeilles sont aujourd’hui victimes des pesticides et insecticides utilisés en agriculture, de l’arrachage des haies et de l’urbanisation galopante. Une raison suffisante pour qu’au-delà des jardins privés, en ville, terrasses et balcons deviennent sources de nourriture diversifiée pour elles.

L

Une ruche sur le balcon?

Pour ceux que l’aventure peut tenter, se renseigner au préalable à la mairie de sa commune ou auprès de la société d’apiculture de sa région, qui répondra sans aucun doute à toutes les questions qui se posent immanquablement. Faut-il une autorisation?

Comment débuter? Quelle espèce d’abeilles adopter? Quel temps leur consacrer?

Sans forcément accueillir une ruche à domi-

• Il faut sauver les abeilles!

cile, rien n’interdit de créer des conditions favorables pour attirer les abeilles (domestiques et sauvages) en milieu urbain et périurbain. Il suffit de cultiver des espèces riches en pollen et en nectar. Le choix est vaste: plantes aromatiques (thym, serpolet, menthe, lavande, marjolaine, hysope…), plantes fleuries: souci, réséda, lys, tournesol, campanule, bruyère, aster, ancolie, anémone, hellébore, jacinthe, muscari, myosotis… Prévoir un étalement des floraisons, d’avril à octobre. Ne pas oublier quelques plants de lierre (Hedera helix), qui offriront une ressource utile aux abeilles pour compléter les provisions hivernales.

Chaque geste compte Les jardins privés peuvent non seulement contribuer à la bonne santé des abeilles, mais aussi leur offrir le gîte et le couvert. De nombreuses espèces nidifient dans le bois mort et un arbre vieillissant peut se transformer en squat à abeilles.

Réserver un coin de pelouse sur lequel lais-

ser monter et fleurir - en réduisant le nombre de tontes - les graminées et les fleurs, en particulier celles de trèfle et de pissenlit.

Mieux encore, semer une prairie fleurie qui offrira aux abeilles une nourriture variée que ne leur apportent pas les monocultures agricoles. Composée de graminées, de fleurs vivaces variées et de fleurs des champs, elle nécessite moins d’entretien que les pelouses traditionnelles. Un seul fauchage au printemps ou à l’automne, un arrosage superflu, même en plein été. n Denise Filippi

GROS PLAN

a ville sanctuaire de la biodiversité, un comble? Pas du tout. Depuis 2005, en France, plus d’une trentaine d’agglomérations ont rejoint un programme de sensibilisation destiné à sauver l’apiculture des campagnes en installant des ruches sur des toits, des terrasses, dans des espaces verts et des jardins publics. Le miel de Paris (notamment le «Miel de l’Opéra»), qui compte plus de 400 ruches sur ses toits, est d’ailleurs considéré par les connaisseurs comme l’un des meilleurs de France... et, paradoxalement, l’un des plus purs!

En Suisse, après Genève et ses ruches sur le toit du théâtre Saint-Gervais, d’autres villes se sont penchées sur la question et ont également décidé de participer à la sauvegarde des petites butineuses qui trouveront dans les agglomérations largement de quoi faire leur miel. Cela grâce à l’absence de traitements pesticides lourds, une température légèrement supérieure, une suite de floraisons souvent plus régulière et une plus grande diversité de plantes mellifères, contrairement aux campagnes de plus en plus victimes de monoculture.

Selon le programme du PNUE (Programme des Nations Unies pour l’Environnement), 90% de la production alimentaire mondiale est fournie par 100 espèces végétales et 71% d’entre elles sont pollinisées par les abeilles.

«La manière dont l’humanité gère ses actifs liés à la nature, notamment les pollinisateurs, définira en partie notre avenir collectif au XXIe siécle», a déclaré Achim Steiner, directeur exécutif du PNUE, lors d’une conférence de presse en mars 2011.

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Sur cette parcelle de 3294m2, se trouvent un bâtiment n° 1694 de 87m2 (habitation à un seul logement) et un garage privé n° 3825 de 17m2.

La parcelle se situe en zone agricole mais n'est pas soumise au nouveau droit foncier rural (désassujettissement mentionné au registre foncier).

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Estimation L'estimation de l’office selon rapport de l’expert s’élève à : CHF……………………1'205'000.Ci. ....un million deux cent cinq mille Avis Les conditions de vente, les états des charges et l’expertise sont déposés à l'office des faillites et sont disponibles sur le site internet de l'office où chacun peut en prendre connaissance.

Capacité d’acquérir Les enchérisseurs sont rendus attentifs aux dispositions légales concernant l'acquisition d'immeubles mentionnées dans les conditions de vente.

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Rénovée en 2006, cette grange de 9 pièces réparties sur 260 m2 habitables allie murs en pierre apparente, sols et plafonds en bois et grandes baies vitrées avec des escaliers en acier, ce qui lui confère un côté unique tout en offrant à ses occupants un cadre de vie spacieux et chaleureux. Cette maison située au centre du village de Chancy dans une cour privée et en retrait de la route.

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Dans un immeuble villageois, belle lumière et généreux espaces. Séjour, cuisine aménagée avec un accès au balcon, 4 chambres, 2 sdb, wc.

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Encore une année à tirer «Les cahiers au feu, la maîtresse au milieu», dit la chanson des gosses au mois de juin: normal, les écoliers n’ont pas choisi leur métier. Et les adultes, rêvent-ils plus aux grands départs ou à la fatale rentrée? Dans votre cas, qu’attendez-vous de bon et de mal dans votre métier d’ici l’été prochain?

O

n sait que les chômeurs n’aiment pas l’être à demeure: souvent, au bout d’un moment, ils préfèrent travailler pour une bouchée de pain que chômer pour une montagne d’or. C’est sans doute moins vrai d’un mineur de fond, d’un gardien de prison ou d’un porteur d’eau, même si la vie sociale leur donne aussi du plaisir. Un chimiste sera toutefois plus heureux de reprendre ses tubes, un juriste, rouvrir ses cas, un médecin, revoir ses malades, et une actrice, remonter sur scène. Mais ça dépend aussi de l’époque: la nôtre donne-t-elle encore une chance de «faire ses preuves», ou juste de «tenir le coup»?

Le fleuve s’est jeté dans la mer En Union Soviétique, dans les années trente, mieux valait être soldat que détenu; mais dans les années quarante, c’était l’inverse.

De nos jours en Occident, mieux vaut être dirlo, prof ou artiste… que berger, prêtre ou indic; en temps de troubles, c’est le contraire… et en Irak à nos portes, le maçon sera plus utile que l’instit. Bref, cette année, pourronsnous «atteindre et dépasser les

objectifs du plan» alors que nous ne croyons plus aux plans ni aux objectifs? En ce siècle, par la force des choses, nous surfons tous – avec plus ou moins de doigté ou de piété – sur une mer en furie. Voyons pour une poignée de métiers ce qu’une année réussie pourra dire.

Gagné ou chiqué?

Plan et paix ou pas, un sauteur qui passera la barre des deux mètres cinquante franchira du coup une étape de l’histoire du sport… ou aura stimulé la science du dopage. Un chercheur qui préférera sauver les malades d’Ebola aura bien mérité des humains (sans pitié pour les virus). On ose encore coller le mot «progrès» à de tels exploits, mot sinon de plus en plus confiné aux chiffres de vente, et en tout cas pas à l’état du monde. Et les arts plaisants?

Un chanteur sera tout content si sa chanson passe en boucle (quoi que Sixto Rodriguez – ce chanteur reconnu sur le tard – eût préféré rester ouvrier). Par contre, se faire élire Président mène tout droit à une impasse, ces temps, et c’est vrai aussi des reines de la mode. Un avocat

• «Un savant doit savoir... jeter ses ratés», disait un grand vulgarisateur. (Bouts de papier, sauvés du panier du CICG).

touchant les cœurs durs ou un graphiste aux affiches choc faitil grand œuvre? Et l’ingénieur du plus long tunnel… fort du plus gros budget? Le «geek» qui rendra plus ciblées les requêtes en ligne défoncera-t-il des portes… encore fermées? Et le pianiste qui aura donné à Chopin un nouvel air aidera-t-il l’Homme à respirer? Enfin, dans quel sens le magicien fait-il encore recette?

Tout artiste est posthume On ne va pas lire la liste de A à Z: chaque métier a ses peines et ses joies, ses raisons et ses niaiseries, ses bienfaits et ses méfaits. Cet article ne compte pas dresser une galerie complète, et veut encore moins établir un palmarès. «J’ai la chance de faire le plus beau métier du

TOUT L’EMPLOI & FORMATION • NO 644 • 25 AOÛT 2014

monde... j’ai même fait des calculs écolos sur un pic d’Australie», disait un statisticien, ces jours à Genève (compstat2014. org): «Nos théories ont chaque jour mille cas pratiques». De même, une avocate trouve son grand plaisir à parler «le matin à un tueur et le soir à un vendeur». Dur de dire si un métier varié ou pointu donne le plus de «sens» au travail. Mais chaque année, au moment de «se remettre à l’ouvrage» pour la centième ou la deuxième fois, il est bon de se reposer ces questions. Un luxe que ne peuvent toujours se payer les hauts ou bas fonctionnaires, qui se consolent – on le voit encore ces jours même à Berne – en poussant toujours plus loin l’art de l’inutile et de l’abusif. «Dans les maisons officielles, on peut au mieux être un clone de ceux d’avant», dit un adage moderne.

Pour paraphraser Alexandre Soljenitsyne, «quel Tolstoï saura donner sens à ce désarroi?» Être le Tolstoï du SECO, voilà un boulot de «progrès»… alors allons voir s’il est là le 8 septembre à midi quinze au Club de la presse (pressclub.ch). n Boris Engelson

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Chouette, l’école recommence!

Les vacances terminées, enfants et ados reprennent le chemin des cours. Pour bien repartir, ils ne doivent pas oublier dans leur cartable et sac à dos, motivation et organisation.

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nticiper, visualiser n’est pas inscrit sur la liste des fournitures, et pourtant, une bonne rentrée se passe en grande partie dans la tête. «Dire à un enfant qu’il va retrouver ses copains, recommencer le foot, c’est positiver le retour en classe», observe Diane Beuchat-Rhein, coach de vie à Lausanne. Tout comme ses parents qui réintègrent le bureau, l’élève a besoin d’une transition pour se remettre en selle.

Trousse, crayons..et mental «Il faut un peu de temps pour donner l’ordre au cerveau qu’on est plus en vacances», note Mme Beuchat-Rhein. Reprendre le rythme passe par des habitudes, des rituels.

• Il est important de bien redémarer!

d’éducation. «Naturellement, les enfants sont contents d’avoir de bonnes notes. La différence entre un enfant et un ado, c’est que l’un sera content d’avoir une jolie gommette quand l’autre aura besoin d’un objectif», résume la coach. Savoir quels sont ses buts donne un sens et responsabilise le jeune. Quant au diktat des notes, mieux vaut le remplacer par une ambiance plus légère, basée sur la confiance et l’échange. n

«Savoir que le mardi j’ai danse, que le soir en rentrant, je regarde la télé un quart d’heure avant de faire mes devoirs, c’est créer des repères auxquels l’enfant se raccroche».

Un environnement stable, un climat serein, finalement, rien de très neuf en matière

François Jeand’Heur

• C A S P R AT I Q U E

Le casse-tête de la gratification Baptiste a été engagé par une entreprise d’horlogerie le 1er janvier 2007, en qualité de directeur général. Le salaire annuel était fixé à CHF 330 000.-, y compris une indemnité de CHF 12 000.- pour frais de représentation. Un bonus de CHF 60 000.- lui fut versé au mois d’avril 2008. En août 2008, la société a résilié le contrat de travail.

Baptiste a alors ouvert action contre son employeur, estimant qu’il avait droit à un solde de gratification.

I

l n’est pas contesté que le contrat de travail prévoyait un salaire annuel de CHF 330 000.-. En revanche, la gratification de CHF 60 000.-, versée de manière discrétionnaire, n’était pas soumise au même régime.

Le salaire est une prestation en argent versée en contrepartie du travail. Il se calcule en fonction du travail effectivement fourni, dans le cas du travail aux pièces ou à la tâche, ou en fonction du temps que le travailleur consacre à l’employeur. En l’espèce, le salaire expressément convenu était dû pour chaque année de travail et réparti en treize mensualités.

La gratification, mystérieuse et appréciée Une gratification est une rétribution spéciale que l’employeur

verse en sus du salaire, par exemple une fois par année.

Elle se distingue du salaire en ceci qu’elle dépend au moins partiellement du bon vouloir de l’employeur. Si le versement d’une gratification n’est pas convenu, expressément ou par actes concluants, cette prestation est entièrement facultative.

Par contre, si un versement de ce genre est expressément prévu, l’employeur est tenu d’y procéder, mais jouit d’une certaine liberté dans la fixation du montant à allouer.

La gratification est accessoire par rapport au salaire et ne peut avoir qu’une importance secondaire dans la rétribution du travailleur. Une montant très élevé en comparaison du salaire annuel, équivalent ou même supérieur à ce dernier et versé régulièrement, doit être considéré comme un salaire variable,

même si l’employeur en réservait le caractère facultatif.

Conditions En l’espèce, la gratification était soumise à des conditions.

Le versement du bonus, pour l’employeur de Baptiste et pour l’année 2007, dépendait des résultats financiers du groupe et de la société. «Une appréciation positive de la performance du travailleur» était la seconde condition du paiement. En l’occurrence, les exigences relatives aux résultats financiers pour l’exercice en question étaient satisfaites.

La condition liée à la personne du travailleur avait pour but de stimuler les travailleurs et de les motiver à fournir un travail abondant et efficace. Dans ce cadre, l’employeur se réservait la faculté d’évaluer la perfor-

TOUT L’EMPLOI & FORMATION • NO 644 • 25 AOÛT 2014

mance de chaque travailleur et de décider individuellement, sur la base de sa propre évaluation, si le bonus serait versé ou non.

Il s’agissait pour l’employeur d’un moyen de récompenser les travailleurs méritants et de signifier à ceux qui l’étaient moins qu’ils ne donnaient pas entière satisfaction.

Le Tribunal a constaté, sur la base d’un rapport d’évaluation établi par l’employeur et qui n’avait pas été contesté par Baptiste, que l’appréciation de son travail n’était pas favorable.

Cette constatation justifiait dès lors que le bonus maximal lui ait été refusé. n Nicole de Cerjat, juriste, responsable du service juridique au secrétariat romand de la SEC Suisse, Neuchâtel Société suisse des Employés de Commerce (SEC Suisse) Case postale 3072 – 2001 Neuchâtel Tél. 0848 810 910 (membres) Tél. 0901 555 717 (non-membres: Fr. 2.50 / min.).

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