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■ Coopératives d’habitation: l’exemple zurichois

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La construction de logements participatifs a le vent en poupe dans la capitale économique suisse. Réputée pour son niveau de vie très élevé, entre lac et montagnes, Zurich figure dans le palmarès des villes les plus agréables à vivre au monde. L’existence n’y a pourtant pas toujours été idyllique; les années 90, notamment, ont connu des heures noires entachées par la crise immobilière et le fléau d’une toxicomanie incontrôlable en centre-ville. Il semble que ces temps soient révolus et que les volontés de chacun pour en sortir aient payé. Ce changement bienfaisant est en grande partie dû à la forte implication des coopératives de logements, emblématiques dans le paysage immobilier zurichois.

es coopératives, pionnières en matière de projets d’habitation à caractère social, ont investi les friches industrielles des quartiers ouvriers et favorisé la mixité et l’intégration des différentes couches sociales. «Une influence qui a été et demeure déterminante dans l’accession

à une meilleure qualité de vie», commente Andréas Hofer, architecte et membre de la Coopérative de location «Mehr als Wohnen» dont le projet immobilier participatif réalisé sur le site HunzikerAreal, est en voie d’achèvement. Dans ce contexte dynamique, on distingue nettement une acti-

vité croissante des quelque 120 coopératives d’habitation; elles détiennent ainsi approximativement 60 000 logements participatifs, soit environ 20% des appartements zurichois. Bien que le capital foncier soit pour ainsi dire épuisé, une loi votée en 2011 prévoit d’atteindre les 33% de logements d’utilité pu-

blique dans les 10 ans à venir. Avec des loyers 20 à 30% moins élevés que les prix du marché, les coopératives répondent à une nécessité impérieuse de loger décemment les familles aux revenus modestes. Ce développement a également ouvert la voie à une nouvelle forme de typologie urbaine, ainsi qu’à un

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Les coopératives d’habitation sont des bâtisseurs sociaux, mais leur intention n’est pas de créer des ghettos ou des cités dortoirs où règnent l’anonymat et l’ennui. Leurs projets naissent la plupart du temps de concours d’architectes qui révèlent des concepts innovants, alliant modernité et développement durable. Au nord de Zurich dans un quartier en pleine expansion, en lieu et place d’un ancien marais, 40 000 m2 de terrain octroyé par la commune en droit de superficie, «Mehr als Wohnen» (traduire par «Plus que du logement») boucle en ce moment même la réalisation sur le site HunzikerAreal, des 13 bâtiments d’un projet immobilier à caractère social

unique en son genre. A l’issue d’un concours d’urbanisme lancé en 2007, cinq bureaux d’architectes ont été MARION CELDA

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foisonnement d’idées en matière architecturale, technologique et environnementale.

• Andreas Hofer, architecte et membre de la Coopérative «Mehr als Wohnen».

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L’Entreprise Générale Steiner SA relève le défi En 2011, à la faveur d’un appel d’offre lancé par la coopérative, l’entreprise générale

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Kaestle, architecte chez Duplex, lauréat du concours avec l’agence Futurafrosch, «nous avons littéralement chorégraphié l’espace, en créant des places, des ruelles, des chemins autour de ces 13 blocs aux formes légèrement différentes». Les bâtiments arborent des façades toutes différentes, créant une diversité et une dynamique architecturale visuellement très intéressante. Les volumes intérieurs impressionnants autorisent la création de pièces communes où les habitants peuvent se rencontrer et tisser des liens au gré de moments partagés. Quant aux typologies des 400 appartements, là encore les concepteurs innovent et réinventent le «vivre-ensemble». Les surfaces se partagent entre appartements «satellites» conçus pour des colocations et appartements individuels, du 2 au 6-pièces. Une locanda propose des chambres d’hôtel aux personnes de passage, familles ou professionnels, à des prix abordables. Les rezde-chaussée sont dédiés aux bureaux, ateliers, restaurants, crèches ou encore commerces de proximité. Une vraie petite société s’organise autour d’un lieu de vie collectif qui appelle à la mixité intergénérationnelle, car ici

suisse Steiner SA a été choisie parmi cinq autres prétendantes pour mener à bien cette audacieuse et délicate mission de développement et de construction. Gros défi pour cette entreprise centenaire qui, bien que rompue à des projets d’envergure, a dû ici s’adapter à de nouvelles problématiques liées à ce modèle unique

d’opération. «Avec ce lotissement, il y a eu beaucoup de premières fois et nous avons pris des risques. Mais nous avons relevé à chaque fois le challenge et nous en sommes très fiers. Notre atout majeur c’est d’avoir pu constituer une équipe soudée et compétente, désireuse de porter les valeurs fondamentales de la coopéra-

Zurich et les coopératives, une histoire qui dure depuis 100 ans… et plus Dès le moyen-âge, «les sociétés alpines et les alpages préfigurent les premiers pas des coopératives», commente Andréas Hofer, de «Mehr als Wohnen». Pour l’historien René Roca, «sous des formes diverses, les coopératives constituent un fondement essentiel de l’Etat Fédéral suisse(…), une forme importante de société, portée par une communauté qui impose des devoirs éthiques élevés et assume d’importantes responsabilités en tant que propriétaire d’un bien commun». La création en 2007 de «Mehr als Wohnen», regroupement exceptionnel de 60 coopératives, symbolise le centenaire de l’engagement de la ville de Zurich et des coopératives dans le développement de logements sociaux. Avec la réalisation d’un vaste programme de logements sociaux participatifs sur le site HunzikerAreal, dans le quartier Leutschenbach, au nord de Zurich, elle a lancé en 2007 un projet pilote inédit, «une nouvelle étape dans le développement urbain», qui pourrait faire des émules bien au-delà des frontières helvétiques. En 1916, une poignée d’ouvriers démunis créent la plus importante coopérative d’habitants en Suisse, l’Algemeine Baugenossenschaft (connue encore aujourd’hui sous l’appellation ABZ), pour contrecarrer des loyers jugés outranciers. Face à une pénurie accrue de logements, les coopératives de construction et d’habitation suisses prennent réellement leur essor après la Seconde Guerre mondiale, grâce notamment à l’octroi d’aides financières de la part de la Confédération et de terrains cédés en droit de superficie par les communes. Entre ralentissements et flottements, les coopératives reprennent de la vigueur au milieu des années 90 en réponse à un marché spéculatif et à une forte crise immobilière. Les coopératives d’habitation ne sont pas des copropriétés. Le locataire est aussi un sociétaire; il détient à ce titre des parts sociales, et en tant que membres de la coopérative, est invité à donner son avis lors des assemblées générales. Le montant de cette part sociale n’est jamais très élevé, de 5% à 10% de la valeur totale du bien. Tout le concept, en réalité, repose sur ce fonctionnement de mutualisation, encourageant une meilleure cohésion sociale, une certaine autonomie de décision et donc une responsabilisation de ses usagers.

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tive», souligne Urs Khune, chef de projet chez Steiner. Enjeu financier d’abord, puisque la construction de logements participatifs doit répondre à des budgets extrêmement serrés. Andréas Hofer note, à ce propos, la nécessité de collaborer avec des entreprises générales telles que Steiner SA qui sont «des partenaires financiers solides et fiables pour réaliser les projets souvent ambitieux des coopératives, nécessitant une grande expertise en matière de développement et de maitrise des coûts. Steiner a pris de gros risques financiers, mais ils ont prouvé leur grande capacité d’adaptation». L’opération a coûté environ 190 millions de francs; avec un excédent de 3% par rapport au prévisionnel, le coût de la surface locative demeure à un prix bas, soit 3850 francs par m2, englobant le coût de construction globale, ceci permettant d’ajuster des loyers aux alentours des 2000 francs pour un 4-pièces de 105 m2, chauffage inclus. Autre enjeu, environnemental cette fois-ci, avec l’engagement de répondre aux exigences de «la société à 2000 watts». Honneur à la mobilité douce et aux vélos qui pourront prendre l’ascenseur avec leurs propriétaires pour passer la nuit en sécurité! Buanderies et congélateurs communs minimisent les dépenses; pour atteindre l’objectif des 30 kilowattheures par m2 et par an, les immeubles répondent à la norme standard

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loppement immobilier chez Steiner SA, le voit comme un moyen d’être précurseur et de dépasser les modèles existants. «Mehr als Wohnen» a aiguisé notre curiosité. Travailler avec des coopératives ouvre des perspectives atypiques de travail et de développement; nous quittons le modèle conventionnel inflexible qui établit un prix et des prestations fermes. Il est nécessaire d’être constructif et de trouver

un chemin moins rigide, guidé par le partenariat, la passion, l’ambition». En 2012, Ban Ki-Moon, secrétaire Général des Nations Unies, déclarait: «Les coopératives rappellent à la communauté internationale qu’il est possible d’allier la viabilité économique à la responsabilité sociale». «Mehr als Wohnen» Hunziker Areal en apportent la preuve tangible. n Marion Celda

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• LES QUATRE VÉRITÉS DE JEAN-MARC VAUDIAU

L’insécurité culturelle D

ans son dernier ouvrage, l’Insécurité culturelle (2015), Laurent Bouvet explique ce sentiment qui traverse la société néo-moderne et ne se résume pas seulement à un malaise économique dû à la mondialisation, mais plutôt à la notion de frontière entre «eux» et «nous». L’immigration de masse transforme notre mode de vie, l’islamisme fait peur, on déplore l’échec de l’intégration, d’autant que l’école ne transmet plus d’héritage culturel traditionnel, et cela met en péril notre civilisation. La thèse de Bouvet

se répand en France et dans les pays limitrophes. Le fait de ne pas en parler ou de se réfugier dans le déni, comme la gauche le fait systématiquement, favorise le populisme et l’expansion des partis radicalisés. La faute à bien du monde: à l’école qui, non contente de ne plus fournir d’échelle historique aux élèves, réduit leur jugement à la binarité «suis d’accord/suis pas d’accord», laquelle interdit toute mise en perspective qui serait vécue comme «stigmatisante»; à ceux qui nient les hiérarchies; aux médias acquis à la

cause du bon peuple métissé, post-moderne, ethno, presque guimauve; aux politiques apeurés par ce qui heurte leurs électeurs accrochés aux bons sentiments et à la jobardise compassionnelle; à ceux qui organisent partout des fêtes dont l’unique message est que le «vivre-ensemble» équivaut au Bien planétaire; à ceux qui pleurnichent dans tous les médias que la politique a disparu parce l’UDC ou le FN gagnent du terrain, mais qui ne remarquent pas qu’il n’y a rien de politique dans ces larmes; à ceux qui agitent

le «devoir de mémoire» pour ne parler que d’eux-mêmes; à ceux qui organisent des expositions pour prouver qu’il n’y a plus de frontières; à ceux pour qui l’illimité est le seul champ de manœuvre… Bref, toute cette masse dans laquelle nous sommes plongés et que nous devrions accepter comme une évidence de bonheur car c’est ce que nous devrions penser pour être un type bien, augmente l’insécurité culturelle en diluant les repères et les frontières. Le contrecoup pointe son nez dans les urnes! ■

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• E L E C T I O N S M U N I C I PA L E S D U 1 9 AV R I L

n Ville de Genève

Esther Alder: soutenir les familles par des mesures concrètes - Que retenez-vous de vos quatre années au Conseil administratif ? - J’ai réussi à résoudre des problèmes concrets. Par exemple, plus de 450 nouvelles places en crèche ont été créées depuis 2011. Il faut aussi relever l’augmentation des places dans les restaurants scolaires – 570 nouvelles unités - avec une amélioration des conditions d’accueil pour les jeunes élèves, qui ont désormais la possibilité de faire la sieste après le repas de midi. Ce n’est pas de trop: à quatre ou cinq ans, passer toute la journée à l’école, c’est long. J’ai également développé l’offre d’activités extrascolaires: avec des ateliers découvertes pour les enfants qui restent à l’école de 16h à 18h. Près de mille élèves bénéficient aujourd’hui de cet accueil dans 29 établissements. J’espère déployer ces activités dans toutes les écoles de la ville. Au parascolaire, on surveille les enfants, c’est bien, et on leur propose des repas à midi. Je souhaite quant à moi qu’on nourrisse aussi leur imaginaire et leur créativité avec des choses qui fassent rêver. - Vous avez donc beaucoup fait pour les familles, au sens large du terme... - Oui. Nous avons remis aux normes près de 50 places de jeux sur les 100 que compte la ville et nous avons créé des parcours sécurisés pour les enfants du domicile à l’école. Car la sécurité sur le chemin de l’école est une préoccupation constante des parents, que je partage. Il faut mentionner aussi l’allocation de rentrée scolaire que j’ai intro-

VILLE DE GENÈVE - AURÉLIEN BERGOT.

Sa formation sociale lui permet de rester toujours connectée avec la réalité des gens. Esther Alder siège au Conseil administratif de la Ville de Genève depuis 2011. Elle se représente pour un deuxième mandat, sous la bannière des Verts.

• Esther Alder, un engagement social indéniable.

jeunes peuvent se rencontrer et exercer des activités avec une certaine autonomie. Il faut aussi favoriser une occupation partagée et respectueuse du domaine public. Le manque de lieux de loisirs nocturnes pour les jeunes est flagrant. Il faut leur ouvrir des lieux où ils puissent développer des activités. Je soutiens aussi ardemment le secteur associatif, car les associations sont des partenaires privilégiés de l’action publique. Par exemple, je leur ai proposé un programme de formation et d’appui, y compris pour la recherche de fonds.

duite et qui permet aux parents de faire face financièrement à des frais importants au moment de la reprise de l’école. Elle est de 130 francs au primaire et de 180 francs pour les élèves de CO. Elle est versée sous conditions: pour la demander, il faut recevoir un subside pour l’assurance maladie.

- Qu’avez-vous fait en matière de logement? - J’ai travaillé avec les associations d’aide aux personnes sans domicile et renforcé le soutien financier aux associations actives auprès des plus démunis. Durant la période hivernale, la Ville héberge les personnes sans abri; j’ai pérennisé ce soutien pour accueillir 200, voire 300 personnes par grands froids.

- Qu’avez-vous fait dans d’autres domaines? - Nous avons soutenu des associations actives auprès des jeunes qui décrochent à l’école ou qui perdent pied dans le cadre de leur formation. Pour accompagner ces jeunes, des associations comme la Boîte à boulot ou VIA (Vers l’Autonomie et l’Intégration) font un travail exemplaire pour aider les jeunes à réaliser leurs projets. Avec les travailleurs sociaux hors murs du Service de la jeunesse, on leur propose des locaux avec une gestion accompagnée où les

- Mais au-delà de l’hébergement d’urgence? - Il y a un projet de logements relais, qui se situe entre l’hébergement d’urgence et le logement pérenne. On en a 100 aujourd’hui et l’objectif est d’arriver à 300 logements relais. Avec mon collègue Rémy Pagani, nous avons le projet d’installer une vingtaine de personnes dans des logements modulaires, aux Grottes. Au niveau de la prévention, nous faisons aussi un grand travail, en partenariat avec les propriétaires et les régies, pour mettre en garde les gens sur le droit du

TOUT L’IMMOBILIER • NO 762 • 13 AVRIL 2015

bail qui autorise l’expulsion pour non-paiement d’un seul loyer mensuel. - Combien de personnes sont à la rue à Genève? Quelque 1290 personnes sont passées cet hiver par nos abris PC, dont des mineurs et des personnes gravement atteintes dans leur santé. Ces situations m’inquiètent et il faut tout faire pour redonner un peu de dignité à ces personnes. - Qu’en est-il des personnes âgées ? La Municipalité a institué une allocation de 185 francs par mois pour les rentiers AVS/AI au bénéfice des prestations complémentaires cantonales. Certains voudraient supprimer cette prestation. Pour ma part, j’ai fait un travail important pour faire connaître ces prestations et permettre aux personnes concernées de demander ce à quoi elles ont droit. Et, surtout, j’ai obtenu du Conseil municipal un million de francs supplémentaire pour financer ces prestations municipales. C’est une manière pour moi de soutenir celles et ceux qui ont beaucoup fait pour la Ville. - Vous misez beaucoup sur l’information… - J’ai mis sur pied des Points info-services. Le 4e vient d’être inauguré aux Eaux-Vives. Toute personne peut y trouver une aide généraliste pour s’informer et faire valoir ses droits. Et cela marche très bien! n Propos recueillis par Mohammad Farrokh

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n Réseau prometteur

CADZIPLO, promesse écologique pour le paysage industriel

ue de chemin parcouru depuis l’étude de faisabilité en 2008, la création officielle de Cadziplo en février 2014 et le début des travaux le 15 septembre suivant! «Il a fallu être opiniâtre et combatif», rappelle Thierry Durand. Et Marco Danz d’ajouter: «Ce fut un vrai parcours du combattant, de nombreux défis sont encore à venir, mais ils ne sont pas insurmontables». Société anonyme, Cadziplo se compose de quatre actionnaires, Induni, SIG (Service Industriels de Genève), Energy8 SA et Alpiq Intec SA. En tout, neuf millions de francs ont été nécessaires à la réalisation de ce grand projet. La vocation de Cadziplo est de valoriser les importants rejets thermiques issus de l’activité industrielle de la zone de Planles-Ouates. Une centrale de

Depuis 18

production de chaleur va ainsi collecter ces rejets qui sont sources d’énergie pour fournir, via un réseau de chaleur à basse température, de l’eau chaude aux nouvelles constructions de la zone. Antonio Hodgers souligne à juste titre qu’un déchet est aussi une matière première. Avec Cadziplo, la maxime de Laurent Lavoisier «rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme» prend toute sa dimension.

GUILLAUME MEGEVAND

Peu à peu, la circulation reprend son sens normal dans le quartier industriel de Plan-les-Ouates. Un grand chantier entre en effet en phase finale. En toute fin d’année dernière, le conseiller d’Etat Antonio Hodgers, Thierry Durand, conseiller administratif de Plan-les-Ouates, et Marco Danz, président de CADZIPLO SA et membre de la direction d’Induni & Cie SA, ont posé la première pierre du réseau de chauffage à distance de la zone industrielle de Plan-Les-Ouates (ZIPLO). Un projet ambitieux et novateur qui répond au principe d’écologie industrielle prévu dans le Plan directeur cantonal 2030 et dont l’installation sera opérationnelle en juin prochain.

La vie en vert des industries Différentes études menées par le groupe de travail Ecosite et par l’Office cantonal de l’énergie ont mis en évidence le potentiel d’écologie industrielle dans la ZIPLO, fondé sur les rejets thermiques générés par l’activité

• Antonio Hodgers a donné le coup de pelle symbolique au démarrage de ce beau projet.

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 762 • 13 AVRIL 2015

• INFRASTRUCTURES

d’un certain nombre d’industries notamment informatique, horlogère ou encore laitière, ainsi que les synergies énergétiques possibles avec les projets de développement en zone industrielle d’une part, les logements et les activités maraichères d’autre part. «L’avenir des industries passera par cette prise en compte écologique. Cadziplo ouvre la voie, j’espère qu’il suscitera d’autres initiatives», commente le chef du DALE. Situé entre les chemins du Préfleuri et du Champ-des-Filles, le sous-sol de l’imposant bâtiment Skylab, en construction par Induni SA, abritera les deux pompes à chaleur de la centrale de production et des ballons d’eau chaude pour stocker la chaleur soutirée des rejets. La puissance maximale délivrée sera de 4,5 MW et la production thermique annuelle devrait être d’environ 6,9 GWh, soit l’équivalent en chaleur de plus

de 1250 foyers Minergie de 100 m2. Les pompes à chaleur permettront de relever le régime de température de 8°/14°C à 55°/45°C et assureront plus de 75% des besoins de chaleur du CAD. Le reste étant produit par une chaudière bicombustible d’appoint et de secours, installée sur le toit du bâtiment.

Premiers contrats et perspectives d’avenir

• Schéma de principe.

Les Entreprises Projet 22 SA, Projet 24 SA, Sky Lab Real Estate AG et Vacheron Constantin seront Les premiers clients à inaugurer l’ingénieux dispositif dès sa mise en route en juin 2015. Les contrats, établis pour une durée comprise entre 15 et 30 ans, englobent également

une participation à l’investissement, au moment de la mise en service de la sous-station du client. Dans un deuxième temps, le réseau de collecte des rejets thermiques pourra inclure d’autres industriels dont les activités dégagent de la chaleur. Le réseau

de distribution, pourra quant à lui, être étendu à d’autres consommateurs et desservir des grands projets comme celui des Cherpines qui prévoit à terme la création de 3000 logements et de 2500 emplois. ■ Marion Celda

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PA R G U Y B A R B O N I , D I R EC T E U R D E L A S U CC U R S A L E G E N E V O I S E D E D L | C O N S E I L S E N F I N A N C E M E N T I M M OB I L I E R

Financer un bien d’investissement 3-3 Comme nous l’avons mentionné lors de nos dernières chroniques*, l’évaluation et le calcul de la rentabilité d’un placement immobilier sont étroitement liés. Nous verrons ici que la rentabilité d’un investissement immobilier est plus ou moins élevée, compte tenu du prix d’acquisition et des cash-flows que celui-ci génère, mais aussi de l’analyse des risques encourus lors de l’acquisition de l’immeuble.

L’

objectif de l’investisseur sera de juger de la rentabilité prévisionnelle de son placement immobilier, dans l’hypothèse où il No 154 • 6 octobre 2014 Supplément de Tout l’Immobilier No 739 paierait le prix demandé par le vendeur. Il s’agit de calculer les ratios définis comme le rendement brut et net, selon la formule ci-dessous : Rendement brut = loyers/prix d’achat ou Rendement net = «L'ordre, le plus propres. beau mot de la langue française!», s'exclamait rituellement Claude Wehrli, professeur au bénéfice net/fonds En reprenant de notrelatiniste et helléniste distingué, décédé il y a une vingtaine d'années. Eh bien! Collège et àl’exemple l'Université, dernière chronique, notre La maison, aujourd'hui,imreprend cette antienne pleine de bon sens. Elle a fait la fête pendant l'été, meuble d’une valeur intrinsèque mais elle aspire estimée à CHF 7 500désormais 000 (frais à une sérieuse reprise en main… de mutation compris) dont voici • Investir dans la pierre, une valeur sûre. ordre, ça sert à quoi? Ca sert à tout de même quelques efforts), il assure en choses plus intéressantes à faire comme vivre confortablement, paisiblement, tout cas un cadre de vie aussi sympathique voir des potes, se reposer, faire du sport, agréablement. Ca sert à se sentir que dynamique et convivial. Comment se se détendre, regarder des films et lire des bien chez soi, bien dans sa peau et bien dans sentir bien et comment aller à la rencontre bons livres, profiter de ses proches… Sauf sa vie. Pour Camille Anseaume, journaliste des autres s'il est impossible de se sentir que, quand on ne sait plus où poser les yeux adepte de mode et de décoration, l'ordre bien chez soi? chez soi sans que ça nous provoque des est une exigence élémentaire, une condition migraines...». nécessaire pour profiter sademaison et L'art du rangement C'est alors que, pour Camille Auseaume, prend de soin vos fourrures prendre du plaisir dans la vie. Dans un petit apparaît forcément l'envie puissante de faire livre intitulé «Lepour rangement malin» (Leduc.S «On ne va pas se mentir, dit-elle. A priori, de l'ordre et de dégager l'espace. C'est alors l’été Editions), elle explique que si l'ordre a sou- le rangement, ce n'est pas ce qu'il y a de que l'envie de redevenir maître chez soi, Conservation vent mauvaise presse (parce qu'il demande plus glamour dans la vie. Il y a tellement de sans ces meubles qui encombrent et sans transformation

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Prochaine parution

• FINANCE IMMOBILIÈRE

les données de base, ces rendements ceux mentionnés sur le tableau 1. Nous pourrons conclure à ce stade que l’utilisation de la donnée du rendement brut, certes très simple à calculer, n’apporte pas de réelle base pour prendre une décision d’investissement. La prise en compte du degré de financement revêt un aspect capital dans la décision d’investissement, afin de pouvoir appréhender au mieux le risque financier. Comme on peut le voir sur le tableau 2, plus le pourcentage de fonds propres est élevé, moins l’investisseur obtient de rentabilité. En analysant ce tableau sous un autre angle, le bénéfice net après imposition (prise en compte d’un taux constant dans l’exemple), a contrario du rendement net, augmente si l’investisseur injecte plus de fonds propres dans

l’opération immobilière; de ce point de vue, il s’agit pour le futur ou actuel propriétaire de déterminer si l’immeuble lui sert de placement, au même titre qu’un placement en valeurs mobilières, ou si le but recherché est de générer des revenus complémentaires permettant de répondre à des désirs, par exemple de réductions d’activités, de rentes ou à tout autre besoin. Nous terminons ici nos chroniques sur ce sujet, qui pourrait être développé au cas par cas en fonction de l’investisseur, de la typologie de l’immeuble, des buts recherchés et des risques que ce dernier est prêt à prendre en matière d’investissement immobilier. Un conseil personnalisé reste à cet égard indispensable. ■ * Voir Tout l’Immobilier Nos 757 et 760, des 2 et 23 mars 2015.

Tableau 1 Loyers bruts encaissés sur une année de référence CHF 454 320 - Les charges d’exploitation calculées selon une moyenne de 1,39% de la valeur du bien CHF 104 493 Bénéfice avant intérêts et impôts - Intérêts à 2% sur endettement de 80% du prix d’achat

CHF 349 827

Bénéfice avant impôts - Impôts au taux marginal de 35%

CHF 229 827 CHF 80 440

Bénéfice net

CHF 149 387

CHF 120 000

Soit un rendement brut de 6,06% pour un rendement net s’établissant à 9,96%.

Tableau 2 Fonds propres investis en %

20,00%

30,00% 40,00% 50,00%

Total intérêts 2% / an

120 000

105 000

90 000

Bénéfice avant impôts

229 827

244 827

259 827 274 827

Impôts au taux marginal de 35%

80 440

85 689

90 939

Bénéfice net

149 837

159 138

168888 178 638

9,96%

7,07%

Rendement Net

5,63%

75 000

96 189 4,76%

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 762 • 13 AVRIL 2015

• LE PROJET DE LA SEMAINE

■ Les «Jardins du Mont-Blanc»

Une résidence familiale et contemporaine à Arzier/VD La Régie immobilière Verbel et l’entreprise générale Implenia lancent la commercialisation de leur projet immobilier commun «Les Jardins du Mont-Blanc», sur la commune d’Arzier, dans le canton de Vaud. Jouissant d’un environnement paysager exceptionnel, le village s’inscrit dans le parc naturel régional du Jura vaudois. La résidence a été pensée pour les familles désireuses de vivre au calme sans pour autant être isolées; la commune d’Arzier en a les atouts, en offrant dans un cadre verdoyant les commodités essentielles: école, gare, commerces de proximité, etc. La vente des 15 appartements est exclusivement assurée par la Régie Verbel à Nyon. Le démarrage des travaux est prévu au plus tard en septembre 2015, pour une livraison à la fin de l’année 2017. rejoint la gare à pied en seulement cinq minutes, le train gagne Nyon en 25 minutes et GenèveCornavin en 42 minutes, l’école enfantine primaire est accessible en toute sécurité grâce à une voie aménagée prévue dans le projet, et enfin de nombreux commerces de proximité, des entreprises artisanales, ainsi que différentes activités de loisirs animent et facilitent au quotidien la vie des habitants.

De beaux espaces à vivre baignés de lumière

• Une belle vue dégagée.

e Mont-Blanc en toile de fond, la résidence «Les Jardins du Mont-Blanc» s’ouvre sur un parc boisé et rassérénant. Clin d’œil subtil de

l’architecte David Weibel aux contours affûtés et magistraux du «toit de l’Europe», la façade et la toiture du bâtiment affichent des lignes géométriques sobres

et contemporaines. La vue dégagée exceptionnelle offre un cadre de vie apaisant. Pour autant, la commune ne manque pas d’avantages modernes: on

La résidence propose 15 appartements, 7 de type 3,5 pièces et 8 de type 4,5 pièces, bénéficiant de surfaces spacieuses comprises entre 81 m2 et 123 m2

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• LE PROJET DE LA SEMAINE

• Espace et confort.

pondérés. Neuf places de parking intérieures et 21 extérieures seront également disponibles, moyennant un coût additionnel n’excédant pas les 60 000 CHF pour les 2 emplacements. La grille des prix s’échelonne entre 552 000 CHF pour un 3,5 pièces en rez-de-jardin et 847 000 CHF pour un 4,5 pièces en attique. L’accent a été mis sur les ouvertures, présentes en grand nombre, sources de lumière pour un bien-être d’habitation maximal. Les terrasses et les balcons de dimensions géné-

reuses, comme les jardins, prolongent l’espace de vie vers l’extérieur. Certains appartements bénéficient également d’une échappée sur le lac. Les parties communes sont dotées d’ascenseurs qui desservent les étages supérieurs et les garages.

Des prestations et des équipements de choix, respectueux de l’environnement Tous les appartements sont dotés d’une cuisine ouverte entiè-

rement équipée - pour un budget pouvant atteindre 20 000 CHF selon les modules choisis - et de salles de bains agencées avec un espace buanderie attenant. A noter que les suites parentales ont leur salle de bains attitrée pour plus de confort et d’intimité. Dans les chambres, le séjour, les dégagements et la cuisine, les futurs acquéreurs ont le choix entre du carrelage et du parquet issus de diverses essences, hêtre, chêne, merisier, érable. Dans un souci de respect de l’environnement et afin de proposer un habitat sain et économique, le bâtiment labellisé Minergie bénéficie d’une enveloppe d’isolation thermique, d’une aération douce et automatique avec récupération de chaleur, grâce notamment à l’installation d’une chaudière à gaz raccordée à des panneaux solaires en toiture.

Des interlocuteurs dédiés pour une acquisition sereine La maitrise d’œuvre confiée à Implenia confère à ce programme une absolue garantie de réalisation au regard de son expertise avérée. Verbel SA est l’interlocutrice privilégiée dans la démarche de l’acquisition. Ses collaborateurs M. Della Mora et M. Corsini accueillent les clients au sein de l’agence nyonnaise. L’étude du financement des acquéreurs est quant à elle confiée à la Banque Cantonale Vaudoise de Nyon. Les démarches sont optimisées et facilitées grâce à l’intervention d’interlocuteurs uniques. ■ Marion Celda Renseignements: Agence Verbel de Nyon, 19, Grande-Rue, 1260 Nyon. E-mail : nyon@verbel.ch Tél.: 022 807 23 23 – www.verbel.ch

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L'architecture romande? Imaginative, créative, vigoureuse! Quand le bâtiment va, tout va, dit le célèbre dicton qui a le mérite d'être ancré dans l'expérience de la vie et la réalité profonde de l'économie concrète. La revue «Architecture & Urbanisme cantonal» confirme, dans son édition 2014 qui vient de paraître, la bonne santé et la belle, l'exceptionnelle vitalité de l'immobilier en Suisse Romande.

l y a un domaine, en Suisse romande, qui cultive au plus haut point l’imagination et l’excellence, l’originalité et la créativité: c’est l’architecture! Il y a un domaine, toujours en Suisse romande, qui joue un rôle clef dans l’économie et qui porte la croissance: c’est encore l’architecture, le bâtiment, l’urbanisme. Dans sa dernière édition qui vient de paraître, la revue «Architecture & Urbanisme cantonal» propose un état des lieux de la construction dans les cantons romands (Genève, Vaud, Neuchâtel) qui fait apparaître la force et la vitalité de ce secteur pour notre pays.

Un panorama de l’architecture vivante Rigoureuse et exhaustive, la publication passe en revue les réalisations les plus marquantes - des immeubles locatifs, des bureaux, un écoquartier, une manufacture horlogère, des villas, un collège, un siège commercial, etc. - qui ont été menées à bien au cours de l’année écoulée. Un panorama de l’architecture telle qu’elle existe aujourd’hui, une image de l’architecture vivante qui se décline sur près de 250 pages! «L’architecture en Suisse romande, très variée, s’inspire de diverses influences régionales, nationales et internationales, explique la revue. Les styles varient selon les régions, en fonction notamment du contexte culturel et économique, comme jadis, de la disponibilité de tel ou tel matériau de construction. Ils sont ainsi un élément marqueur des identités régionales». Au fil des

• La Maison des étudiants (Genève), par le bureau Lacroix Chessex.

pages, c’est toute la créativité et toute la diversité de l’architecture romande qui apparaissent, en textes et en photos. Une balade didactique et agréable, qui met en valeur le savoir-faire et le talent, la finesse et le sens esthétique aussi, des acteurs de la construction dans notre pays.

Un phare souple et élégant, la Maison des étudiants Parmi les projets distingués par la revue, la Maison des étudiants réalisée à Genève, entre 2011 et 2012, par le bureau Lacroix Chessex, près de la gare de Cornavin. «Située le long des voies ferrées, elle a été conçue en forme de barre brisée. Des balcons privatifs sont situés à l’est de la façade, avec des

coursives extérieures du côté ouest. Le bâtiment se compose de grands plateaux horizontaux superposés qui tiennent lieu de filtres protégeant des bruits et du soleil». Le résultat, visible par tous les passagers des trains qui partent ou qui arrivent dans la cité de Calvin, c’est un bâtiment singulier et très original, à l’élégance sobre et un peu souple, presque mouvante. Un bon équilibre, très suisse, entre rigueur et fantaisie!

Une force pour l’économie romande Autre projet distingué, celui qui a vu naître trois maisons basses à Pampigny, dans le canton de Vaud, réalisées entre 2010 et 2011 par LVPH Architectes, faisant partie d’un projet de requalification

TOUT L’IMMOBILIER • NO 762 • 13 AVRIL 2015

du front de rue. «Les toits sont en pente et ont été scindés en deux afin de brouiller la conception conventionnelle de la maison. Les fenêtres sont en chêne et le crépi brut s’insère dans un environnement villageois». Autres bâtiments primés, une maison à Troinex et un ancien bâtiment, dans le canton de Genève, témoignent à leur manière des capacités de restauration et de rénovation du patrimoine bâti. Le sentiment qui se fait jour et qui se renforce au fil des pages? L’architecture romande se porte bien et elle constitue même l’une des principales forces de notre économie! Il serait peut-être bien que l’ensemble des acteurs de l’immobilier gardent toujours cette idée en tête... n François Valle

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13 avril 2015 – No 673

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Le Petit Poucet aura-t-il des confrères? Une personne sur mille travaille dans la sylviculture, en Suisse; alors, cette page est-elle juste un hommage à la récente «Journée internationale des forêts» (un.org/fr/events/forestsday/)? Même avec un emploi sur mille, ce secteur mérite bien qu’on en parle un jour sur mille… tous les trois ans. D’autant que cette poignée de bras – si on permet l’oxymore – génère un pour cent du produit intérieur, bois et papier compris. Et que les forêts couvrent près du tiers des terres du globe: chacun de nous a donc son bout d’hectare boisé, fut-ce en Sibérie, au Brésil… et même en Europe, où l’aire boisée croît de plus en plus vite… chance que les pays du Sud n’ont pas toujours.

a sylviculture se pratique pour l’essentiel à l’air libre, mais permet-elle de voyager? La question est aussi prématurée qu’intéressée, mais les trois «bûcherons» que j’ai connus dans ma vie étaient tous trois hors de leur pays. L’un était venu en Finlande pour voir comment un petit pays gérait au mieux ses forêts, sans en avoir de trop comme chez lui, au Canada. Un autre, Allemand, achetait du bois au pays d’Ikea, la Suède. Enfin, un ami Romand est parti tenter sa chance au Québec… avant de revenir défrisé par ces camions roulant à fond la caisse sur des pistes, s’arrêtant juste le temps de plier un bosquet en deux. De toute façon, ni les Nenets, ni les Raonis ne vous demanderont votre carte d’identité; à la rigueur, votre permis de pêche. Mais l’économie de la forêt ne tient pas qu’en des métiers nomades (voir, par exemple, la

• La langue de bois a sa chanson (par un certain Youtar), son histoire (par Christian Delporte), et son pavé «Pour les nuls».

thèse de Sylvain Burri: «Vivre de l’inculte»; et «Rouge Brésil», de Jean-Christophe Rufin).

L’économie forestière comprend l’industrie du papier et celle du bois (voir orientation.ch, laforet.ch, ch-holzbau.ch, paperindustryworld.com… entre autres). Ce qui, en Suisse, fait un total d’environ soixante mille paires de bras. En général, l’emploi est en baisse dans tous ces domaines, mais pas la production, qui se mécanise. L’on tente désormais de créer de nouvelles filières «vertes» et à haute valeur ajoutée», en lien avec le tourisme, par exemple. Et la gestion des forêts face au climat et aux mines est au centre des politiques publiques (voir, sous europa.eu, statista. com, fao.org et unece.org les chiffres et études du secteur; et aussi virunga.org, virungamovie. com, natinalpark.ch).

Pas que la langue à user du bois Deux ou trois malentendus doivent être dissipés d’emblée.

TOUT L’EMPLOI & FORMATION • NO 673 • 13 AVRIL 2015

Si chaque journal qui plonge sauve des arbres, l’essentiel du papier va à d’autres usages: emballage, ménage, matériau, et papiers spéciaux… En Suisse, ce secteur est exportateur à plus de deux tiers, tandis que le chalet suisse n’est plus le seul à vouloir du bois dans ses murs… sans parler du bois de chauffage (globalenergygeneva.com). Condamné à la pauvreté, l’homme des bois? La vie de François Pinault prouve le contraire. Mais mieux vaut recevoir le ciel sur la tête qu’un tronc: sur les vingt-cinq métiers les plus risqués, trois «touchent du bois» au sens propre, dont le champion. Bûcheron est plus dangereux, même, que démineur ou dresseur… de lion, voire de crocodile. Seul ses gosses ont une vie encore plus précaire, à en juger par le Petit Poucet. n Boris Engelson

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