Inwestycje – condohotele

cONdOHOTeLe W POLSce

TEKST KRZYSZTOF KOTLARSKI

CZY TO SIĘ OPŁACA?

Inwestowanie w nieruchomości stało się w ostatnich latach w Polsce jedną z najpewniejszych i najbardziej zyskownych lokat kapitału. Choć obecny klimat polityczny i sytuacja gospodarcza stawiają pod znakiem zapytania dalsze niepohamowane wzrosty na rynku nieruchomości, to chętnych inwestorów wciąż nie brakuje. Jedną z ciekawszych możliwości inwestycyjnych są condohotele.

NADRABIANIE ZALEGŁOŚCI Hotele condo to nieruchomości o przeznaczeniu hotelowym, zwykle wzniesione w standardzie premium, położone w popularnych turystycznie lokalizacjach. Pierwsze condohotele powstały z przekształcenia działalności klasycznych obiektów hotelowych jeszcze w latach 50. XX wieku w Stanach Zjednoczonych. Również w USA w latach 80. rozwinął się znany współcześnie model inwestowania w condohotele, w którym inwestorzy wykładają kapitał już na etapie projektowania i cała inwestycja jest przez nich finansowana od podstaw. Właściciele następnie dowolnie rozporządzają apartamentami, najczęściej wykorzystując je osobiście przez część roku i wynajmując turystom w pozostałe dni. Często wynajmem apartamentów w condohotelu zajmuje się specjalistyczna firma, która dba o wszelkie techniczne aspekty najmu.

W Polsce temat ten jest nowością, która jednak już zjednała sobie wielu gorących zwolenników. Pierwsze pionierskie inwestycje tego typu, takie jak Dom Zdrojowy w Jastarni czy Marine Hotel w Kołobrzegu, powstały w połowie lat 2000. W ostatnich latach liczba deweloperskich inwestycji oznaczonych jako condo- i aparthotele drastycznie wzrosła. Nic dziwnego, skoro większość tego typu obiektów potrafi przynieść zysk około 7 procent w skali roku, a trzymając pieniądze w banku jedynie tracimy w związku z wysoką inflacją. Co prawda obiecywane w niektórych folderach reklamowych dwucyfrowe zyski należy włożyć między bajki, ale realne zyski i tak są imponujące. Popularności condohoteli nie zaszkodził nawet w dużym stopniu spowodowany pandemią kryzys w branży turystycznej.

NA CO UWAŻAĆ? Stara ekonomiczna prawda mówi, że jeżeli wszyscy zaczynają w coś inwestować, to znaczy, że pora wycofywać się z tego rynku. W przypadku condohoteli i ogólnie nieruchomości nie dotarliśmy jeszcze tak daleko, ale na pewno nie można dać się ponieść hurraoptymizmowi.

Oferty inwestycji w obiekty hotelowe pojawiają się obecnie we wszystkich mediach, obiecując rekordowe zyski i 100-procentową pewność inwestycji. Takie ogłoszenia przyciągnęły w ostatnich latach wiele osób, także tych, które nie posiadały odpowiedniej poduszki finansowej w przypadku porażki inwestycji. Nie znaczy to oczywiście, że, jak starają się wmówić niektórzy ich przeciwnicy, condohotele to oszustwo. Trzeba jednak podchodzić do nich z głową, jak do każdej innej inwestycji.

FOTO: BELMONTE HOTEL & RESORT

Po pierwsze, słysząc hasło o zyskach „do X% w skali roku”, zwykle mamy do czynienia z prawdziwymi obliczeniami, ale wykonanymi dla nieruchomości, która zarabia na siebie przez cały rok. To jest takiej, która wynajmuje się bez przerw przez cały rok, a my w ogóle z niej nie korzystamy. Na ostateczny zysk ma więc wpływ wiele czynników, takich chociażby jak lokalizacja, pogoda czy nieprzewidziane zdarzenia w rodzaju koronawirusa. „Gwarantowany zysk” to niestety jedynie slogan, o ile nie jest wyraźnie zaznaczonym elementem podpisanej umowy. Nie zmienia to jednak faktu, że nieruchomości, w tym hotele condo, to obecnie jedna z najbezpieczniejszych lokat kapitału.

Nie należy również zapominać o dokładnym „prześwietleniu” dewelopera budującego nieruchomość, firmy wykonawczej czy potencjalnej firmy zajmującej się obsługą apartamentów. Ostatnim krokiem jest oczywiście projekcja potencjalnych przychodów i kosztów, niepodkoloryzowana przez dewelopera. Jeżeli zadbamy o te elementy, to może się okazać, że inwestycja w apartament w condohotelu będzie strzałem w dziesiątkę.

W CO DZIŚ INWESTOWAĆ? Najciekawsze inwestycje condohotelowe odnajdziemy rzecz jasna tam, gdzie tłumnie przybywają turyści. W polskich realiach oznacza to trzy podstawowe kierunki: morze, góry oraz największe metropolie. To właśnie tam podobne projekty generują największe zyski i charakteryzują się największą stabilnością.

Podążając od morza w kierunku gór, najpierw natkniemy się na interesującą inwestycję we Władysławowie – Gwiazdę Morza. Ten obiekt zdecydowanie należy do segmentu premium. Są w nim 4 baseny, 11 gabinetów SPA, a także liczne restauracje, ścianka wspinaczkowa i inne atrakcje. Hotel został już ukończony i przyjmuje gości, a nowi inwestorzy mogą liczyć na zapis w umowie gwarantujący stopę zwrotu na poziomie 7%.

Nieco bardziej kameralny jest obiekt w Ustroniach Morskich – Condohotel Skal. Jednak i tu na gości czeka kompleks SPA, dwie restauracje, grota solna czy sala do uprawiania fitnessu. Ciekawą formą zwrotu oferowaną inwestorom jest 7-procentowa stopa zwrotu bezpośredniego oraz 1% w postaci karnetów do wykorzystania na pobyt w innych obiektach partnerskich hotelu.

Wiele do zaoferowania w kontekście potencjalnych inwestycji mają także duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Sztandarowym przykładem jest Bliska Residence na warszawskiej Pradze. W ofercie condohotelu znajdują się niewielkie apartamenty o powierzchni do 35 metrów. W przeciwieństwie do podobnych obiektów nad morzem czy w górach Bliska Residence ma charakter czysto mieszkalny. Nie znajdziemy tu udogodnień rekreacyjnych czy gastronomicznych, lecz typowe mieszkania na krótki lub długi najem. Gwarantowana stopa zwrotu to w tym przypadku również 7%. Najwięcej condo- i aparthoteli w Polsce powstaje jednak w kurortach górskich. Sztucznie naśnieżone stoki gwarantują stabilną liczbę turystów, nawet gdy pogoda nie sprzyja, czego nie można niestety powiedzieć o polskich miejscowościach nadmorskich. Belmonte Hotel & Resort w Krynicy Zdroju może pochwalić się mianem pierwszego 4-gwiazdkowego hotelu w tym uzdrowisku. Znajdziemy tu duże, nawet 60-metrowe apartamenty, które pozwalają na komfortowy wypoczynek całą rodziną. Zadbano oczywiście także o pełną infrastrukturę sportowo-rekreacyjną i gastronomiczną. Właściciele mogą liczyć na gwarancję zwrotu na poziomie 7%.

Okazji do inwestowania w polskie condohotele nie brakuje. Co więcej, zawarty w umowach gwarantowany zysk zapewnia bezpieczeństwo i świadczy o stabilności tego rynku w bliskiej perspektywie czasowej. Decyzja o inwestycji nie powinna być jednak spontanicznym pomysłem, lecz przemyślanym planem biznesowym poprzedzonym analizą potencjalnych strat i zysków. ⚫