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2.3. Comparativo de procesos y la automatización de factores para la valuación y
from 105147
Agradecimientos
A todo el personal del ICES, quienes me facilitaron toda la información necesaria para el desarrollo de esta investigación. Un agradecimiento especial al Ing. Jorge Avilés e Ing. Eduardo Alarcón quienes confiaron en procesos innovadores descritos en este documento para el catastro de Sinaloa.
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A todos mis compañeros de trabajo, sin duda sus comentarios y aportes siempre fueron críticas muy constructivas para el mejor entendimiento del reto de la investigación. Un agradecimiento especial al Ing. Alejandro Medina, Luma Marisol García y Mtro. Pedro Mendoza de quienes recibí mucho apoyo para el cierre de este documento.
A UNIGIS, quienes en todo momento fueron mi guía científica para el desarrollo de la maestría y la materialización de esta investigación.
A mi familia, quienes me acompañaron en todo el proceso académico de la maestría, y a quienes debo de recuperarles el tiempo cedido.
Resumen
Los catastros modernos trabajan con tecnologías geoespaciales avanzadas, basados en múltiples procesos, realizan tareas que permiten administrar sus bases de datos geográficas de manera eficiente, compartiendo en tiempo real datos catastrales para todos los usuarios del territorio. Una tarea primordial de los catastros es, o debería de ser, garantizar que los valores catastrales estén actualizados.
El estado de Sinaloa, en México, ha garantizado el registro de las operaciones relativas a los valores reales de manera continua durante los últimos 20 años, por medio del ingreso de avalúos urbanos y rústicos dentro de los 18 municipios que lo integran. Sin embargo, todos los cálculos detallados relativos a los incrementos o deméritos de los terrenos debido a su topología, su geometría y ubicación dentro de su manzana, han sido realizados de manera manual por el conjunto de peritos valuadores autorizados, tanto externos como internos del Instituto Catastral del Estado de Sinaloa (ICES).
Esta investigación muestra dos metodologías. La primera está basada en herramientas de automatización a nivel base de datos espacial (basado en PostGIS), dirigidas a resolver el problema del cálculo masivo de variables geométricas que demeritan o incrementan el valor de los terrenos urbanos del Estado de Sinaloa, permitiendo en tiempos relativamente cortos, valuar el universo de predios del área de estudio. Se pone de manifiesto en esta investigación que, mediante algoritmos SIG especializados para los catastros de México, se puede contar a futuro, con un modelo geoespacial unificado para todo el catastro nacional.
La segunda metodología pretende demostrar que las descripciones de los terrenos urbanos, descritas por métodos legales y técnicos de manera manual, pueden ser procesados en modernos algoritmos basados en tecnologías geoespaciales que simplifiquen y unifiquen todas las variables técnicas y geográficas que se describen en las narrativas notariales actuales que sirven de base a las memorias descriptivas y escrituras de los terrenos urbanos de los catastros y departamentos de gestión territorial.
El análisis de resultados obtenidos en ambas metodologías aplicadas a la valuación masiva y descripción de predios urbanos demostró que, mediante procesos secuenciales basados en funciones espaciales, todas las variables técnicas relacionadas al predio para incrementar o demeritar los valores pueden ser almacenadas en bases de datos geográficas, permitiendo en tiempos relativamente cortos, valuar y describir un conjunto de predios urbanos mediante el uso de herramientas basadas en SIG.
Palabras claves: Catastro, Valuación Catastral, deméritos e incrementos catastrales, algoritmos SIG, descripción de polígonos.
Abstract
Based on multiple processes, modern cadasters work with advanced geospatial technologies to carry out tasks which aim to manage geographic databases efficiently. The sharing in real time data for all users of the territory identifies the cadaster’s primordial task; or what should be, the guarantee that the cadastral values are updated.
In Mexico, the state of Sinaloa has guaranteed the registration of transactions related to real values through the entry of urban and rustic appraisals within the eighteen mucipalities; that comprised it in a continous way, for the last twenty years. All the detailed calculations related to the increases or demerits of the land due to its topology, its geometry and it’s location within its block, have been carried out manually by the set of authorized appraisers, both external and internal, of the Cadastral Instititute of the State of Sinaloa (Instituto Catastral del Estado de Sinaloa-ICES).
Two methodologies are shown within this research. The first is based on automation tools at the spatial database level that is primarily aimed at solving the problem of massive calculation of geometric variables that detract or increase the value of urban land in the state of Sinaloa. This allows for the valueing of the universe of properties within the study área, in relatively short times. It is shown in this research that by means of specialized GIS algorithms for the cadasters of Mexico, it is possible to rely on in the future, with a unified geospatial model for the entire national cadaster.
The second methodology aims to demonstrate that descriptions of urban lands, described manually by legal and technical methods, can be processed in modern algorithms. These algorithms are based on geospatial technologies that both simplify and unify, all the technical and geographical variables that are described in the notarial narratives, as well as the current data that serve as the basis for the descriptive reports and the deeds of the urban lands of the cadasters and territorial management departments.
In the analysis of results obtained in both methodologies applied to the massive valuation and description of urban properties; results showed that, through sequential processes based on spatial functions, all the technical variables related to the property to increase or demerit the values can be stored in databases and geographical areas. This allows in relatively short times, to value and describe a set of urban properties through the use of tools based on GIS.
Keywords: Cadaster, Cadastral Valuation, demerits and cadastral increases, GIS algorithms, description of polygons.
CONTENIDO
1. Introducción.................................................................................................................20 1.1. Antecedentes............................................................................................................20 1.2. Objetivos..................................................................................................................24 1.2.1. Preguntas de investigación.............................................................................24 1.3. Hipótesis ..................................................................................................................25 1.3.1. Hipótesis sobre la valuación de predios urbanos ...........................................25 1.3.2. Hipótesis descripción del suelo urbano..........................................................25 1.4. Justificación .............................................................................................................26 1.5. Alcance ....................................................................................................................28
2. Revisión de Literatura..................................................................................................31 2.1. Marco teórico...........................................................................................................31 2.1.1. El valor comercial contra el valor catastral....................................................31 2.1.2. El valor aplicado a la geometría y topología del predio urbano.....................32 2.1.3. El modelo teórico para la descripción de propiedades...................................38 2.1.4. Topología geoespacial....................................................................................39 2.2. Comparativa de métodos de valuación soportados por SIG....................................40 2.2.1. Resultados esperados dentro de esta investigación........................................41
3. Metodología.................................................................................................................42 3.1. Área de estudio ........................................................................................................42 3.2. Proceso metodológico elegido para el área de estudio ............................................44 3.3. Metodología para el cálculo de valores de suelo urbano.........................................44 3.4. Diseño de la base de datos basada en PostGIS para la investigación, metodología y resultados esperados.........................................................................................................47 3.4.1. Sistemas de coordenadas a considerar en la metodología..............................48 3.4.2. Identificar si el predio es regular o irregular..................................................50 3.4.3. Calcular los frentes, contra-frentes y profundidades de cada predio .............54 3.4.4. Calcular las medidas perimetrales y cuadros de construcción.......................63 3.4.5. Clasificar el predio según su ubicación dentro de la manzana.......................66 3.4.6. Determinar predios en esquina y áreas por incrementar................................71 3.4.7. Calcular los deméritos de predios urbanos según su lote tipo........................76 3.5. Análisis sobre la secuencia metodológica de funciones..........................................80
3.6. Metodología para la descripción masiva de terrenos...............................................83 3.6.1. Cálculo de medidas perimetrales de unidades habitacionales a urbanizar.....84 3.6.2. Puntos colindantes..........................................................................................91 3.6.3. Modelo de Entidad – Relación para la descripción de poligonales de proyectos urbanos en DWG.........................................................................................94 3.6.4. Cálculo de Indivisos.......................................................................................99 3.6.5. Descripción masiva de poligonales..............................................................102
4. Resultados y discusión...............................................................................................107 4.1. Resultados..............................................................................................................107 4.1.1. Identificación de predios regulares e irregulares..........................................107 4.1.2. Identificación de frentes, contra-frentes y profundidades............................108 4.1.3. Medidas perimetrales y cuadros de construcción.........................................109 4.1.4. Clasificación de predios según su ubicación en la manzana........................112 4.1.5. Predios en esquina........................................................................................114 4.1.6. Deméritos de predios urbanos según su lote tipo.........................................116 4.1.7. Resultados de comparativo de valores.........................................................117 4.1.8. Resultados en tiempos de ejecución en la descripción de predios...............118 4.2. Discusión................................................................................................................119 4.2.1. Análisis y discusión de los resultados obtenidos a valuación masiva..........120 4.2.2. Análisis y discusión de los resultados obtenidos a la descripción masiva...129 4.2.3. Comparativo de procesos y la automatización de factores para la valuación y descripción de predios urbanos en Latinoamérica.....................................................132 4.2.4. Respuestas a las preguntas de investigación....................................................134
5. Conclusión.................................................................................................................137 5.1. Resumen de resultados y hallazgos más importantes ............................................137 5.2. Aportaciones..........................................................................................................138 5.3. Recomendaciones...................................................................................................139
6. Bibliografía................................................................................................................141
ÍNDICE DE MAPAS
Mapa 1. Tablas de valores unitarios para el año 2020 de la ciudad de Guadalajara, México .22 Mapa 2. Sinaloa en el territorio mexicano...............................................................................42 Mapa 3. Municipios del estado de Sinaloa ..............................................................................43 Mapa 4. Layout realizado en QGIS, publicando los datos técnicos de un predio calculado con la metodología..........................................................................................................................82 Mapa 5. Composición de un predio de ejemplo elaborada en QGIS.....................................111 Mapa 6. Mapa temático de la forma del predio urbano de la ciudad de Culiacán.................121 Mapa 7. Mapa temático de la forma del predio urbano de la ciudad de Mazatlán................122 Mapa 8. Mapa temático de la forma del predio urbano de la ciudad de Los Mochis............123 Mapa 9. Mapa de clasificación de predios de la ciudad de Culiacán ....................................128
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1. Tendencia de decremento de los valores del suelo rural..........................................31 Figura 2. Tendencia de incremento de los valores del suelo urbano.......................................31 Figura 3. Tipos de predios de la ciudad de Guadalajara..........................................................33 Figura 4. Predio con demérito de superficie............................................................................36 Figura 5. Espacio topológico cerrado que representa a un predio en esquina.........................37 Figura 6. Zonas UTM (12 y 13) para el área de Estudio .........................................................49 Figura 7. Conjunto de predios agrupados por manzana...........................................................51 Figura 8. Mapa temático de predios regulares (verde) e irregulares (rojo) .............................53 Figura 9. Predio Irregular con frente, contra-frente y profundidades calculadas ....................57 Figura 10. Polígono de n lados, antes y después de aplicación del algoritmo.........................59 Figura 11. Medidas perimetrales de los predios por manzana.................................................65 Figura 12. Clasificación de predios dentro de su manzana......................................................68 Figura 13. Análisis de vectores en ejemplos de casos en esquina y sus áreas en esquina.......73 Figura 14. Cálculo de esquinas identificadas dentro de una manzana de Culiacán.................73 Figura 15. Secciones de franjeo aplicado a predios con profundidades mayores que la del lote tipo en la zona..........................................................................................................................78 Figura 16. Diseño conceptual de un condominio vertical a desarrollar en un hipotético predio urbano de Sinaloa.....................................................................................................................85
Figura 17. Lotificación de ejemplo para los algoritmos de la descripción automática............86 Figura 18. Herramienta de cálculo para las medidas perimetrales y superficies para proyectos DWG........................................................................................................................................87
Figura 19. Relación trigonométrica del Bulge de un arco con su centro, radio, y ángulo interno......................................................................................................................................89
Figura 20. Representación de puntos colindantes para un polígono complejo........................91 Figura 21. Administración de puntos colindantes....................................................................93 Figura 22. Traza urbana de las unidades privativas a describir...............................................96 Figura 23. Herramientas para la exportación de capas al modelo de proyecto DWG para la descripción de poligonales.......................................................................................................98 Figura 24. Propiedades asociadas a elementos geográficos a describir...................................99 Figura 25. Consulta de las descripciones calculadas.............................................................102 Figura 26. Porcentajes de predios regulares e irregulares por municipio..............................108 Figura 27. Clasificación de predios por municipio según su lote tipo más próximo.............109
Figura 28. Clasificación de predios dentro de su manzana....................................................113 Figura 29. Clasificación de predios en el centro de la ciudad de Culiacán ...........................114 Figura 30. Porcentaje de esquinas por municipio..................................................................115 Figura 31. Deméritos por municipio......................................................................................117 Figura 32. Documentos generados automáticamente con la metodología para la descripción de predios...............................................................................................................................119 Figura 33. Mapa temático de la zona centro de Culiacán con valores asignados al predio por calle o zona de valor ..............................................................................................................125
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1.- Peso de las variables de forma, localización, área y distancia al centro urbano ......27 Tabla 2.- Listado de Municipios que integran la entidad Estatal de Sinaloa...........................43 Tabla 3.- Clasificación de lotes tipos urbanos.........................................................................47 Tabla 4.- Clasificación de predios, identificando las variables o cálculos requeridos ............66 Tabla 5.- Deméritos por aplicar según su aproximación al lote tipo.......................................76 Tabla 6.- Tabla de indivisos de una manzana en régimen de condominio............................101 Tabla 7.- Forma del predio por municipios del Estado de Sinaloa........................................107 Tabla 8.- Cuantificación de predios cuyas dimensiones de frente y fondo corresponden al lote tipo del Estado de Sinaloa......................................................................................................108 Tabla 9.- Resultado final de calcular las medidas perimetrales y cuadros de construcción de los predios urbanos por municipio.........................................................................................110 Tabla 10.- Cuantificación de la clasificación de predios en todo el Estado de Sinaloa.........112 Tabla 11.- Porcentajes de clasificación de predios urbanos por municipio...........................113 Tabla 12.- Resultado de esquinas calculadas por municipio. ................................................115 Tabla 13.- Resultado de la aplicación de la metodología del cálculo de demérito a predios urbanos del Estado.................................................................................................................116
Tabla 14.- Comparativo de valores (metodología vs registros de los últimos años).............118 Tabla 15.- Resultados en cuanto a tiempo de ejecución en la aplicación de la metodología para la descripción automática...............................................................................................118 Tabla 16.- Tiempos relacionados con los procesos involucrados en esta investigación. ......130
ÍNDICE DE DIAGRAMAS
Diagrama 1. Diagrama de flujo propuesto para la valuación masiva de predios.....................46 Diagrama 2. Relación del predio con el catálogo de forma del predio....................................50 Diagrama 3. Modelo de Entidad-Relación para el registro de los frentes de cada predio.......55 Diagrama 4. Modelo de Entidad-Relación para el registro de los frentes “simplificados”.....56 Diagrama 5. Modelo de Entidad-Relación de los contra-frentes y profundidades de los predios......................................................................................................................................63 Diagrama 6. Modelo de Entidad-Relación de las medidas perimetrales del predio................65 Diagrama 7. Modelo de Entidad-Relación que determina la clasificación de un predio.........69 Diagrama 8. Modelo de Entidad-Relación de la relación entre los predios, su clasificación, frentes simplificados y las esquinas correspondientes.............................................................75 Diagrama 9. Modelo de Entidad-Relación para el registro de los deméritos de los predios...80 Diagrama 10. Diagrama de flujo propuesto para la descripción masiva de predios................83 Diagrama 11. Diagrama de Entidad-Relación asociado a proyectos DWG ............................95
ÍNDICE DE RECUADROS DE CÓDIGO
Recuadro de Código 1. Sentencias Insert de PostGIS para los dos sistemas de coordenadas del área de estudio....................................................................................................................50
Recuadro de Código 2. Parámetros de la función sic_predioregular.......................................51 Recuadro de Código 3. Ejemplo de uso de función sic_predioregular para una manzana......52 Recuadro de Código 4. Vista dinámica vwPredioForma.........................................................52 Recuadro de Código 5. Función sic_predioregular..................................................................54 Recuadro de Código 6. Parámetros de las funciones sic_getfrente, sic_getfrentesimplificado y sic_getcontrafrente...................................................................................................................55 Recuadro de Código 7. Sentencias SQL para calcular frentes, contra frentes y profundidades. ..................................................................................................................................................56
Recuadro de Código 8. Función sic_getfrente.........................................................................58 Recuadro de Código 9. Función sic_leycoseno.......................................................................60 Recuadro de Código 10. Función sic_getfrentesimplificado...................................................61 Recuadro de Código 11. Función sic_getcontrafrente.............................................................62 Recuadro de Código 12. Función sic_getcotas........................................................................64 Recuadro de Código 13. Parámetros de la función sic_getclasificapredio..............................68 Recuadro de Código 14. Sentencia SQL para clasificar predios de una manzana. .................68 Recuadro de Código 15. Función sic_getclasificapredio.........................................................70 Recuadro de Código 16. Parámetros de la función sic_getesquinasfs.....................................73 Recuadro de Código 17. Sentencia SQL para calcular las esquinas de una manzana.............73 Recuadro de Código 18. Función sic_getesquinafs.................................................................75 Recuadro de Código 19. Parametros de la función sic_getdemeritoslt. ..................................77 Recuadro de Código 20. Sentencia SQL para calcular los deméritos de una manzana...........78 Recuadro de Código 21. Función sic_getdemeritolt................................................................79 Recuadro de Código 22. Parámetros para la función SentidoPoligonal..................................87 Recuadro de Código 23. Función SentidoPoligonal................................................................88 Recuadro de Código 24. Parámetros de la función getlongitudx64.........................................89 Recuadro de Código 25. Función getlongitudx64...................................................................90 Recuadro de Código 26. Función para obtener los puntos colindantes...................................93 Recuadro de Código 27. Sentencias de código para exportar geometrías de autocad a la base de datos del proyecto DWG.....................................................................................................97
Recuadro de Código 28. Función c:sotcuadroindivisos en LISP para calcular los Indivisos. ................................................................................................................................................101
Recuadro de Código 29. Función sic_respaldopredio. ..........................................................127
Glosario
Algoritmos espaciales: Conjunto ordenado de operaciones sistemáticas que permiten realizar cálculos sobre objetos espaciales, también llamados objetos geográficos.
Avaluó de terreno: Acción que realiza un especialista acorde a sacar la estimación de valor económico intrínseco que tiene un terreno.
BIM: (Building Information Modeling), Modelado de información de la construcción basado en entornos 3D.
CAD: (Computer Aided Design), Diseño asistido por ordenador.
Catastro: Inventario y/o censo estadístico de los bienes inmuebles de una región geográfica determinada, contiene la descripción física, económica y jurídica de las propiedades rusticas y urbanas.
Contra frente de un predio: Lado opuesto más alejado del frente de un predio, por lo general paralela al frente de acceso del predio.
Demérito de valor: Depreciación del valor aplicado a un terreno por características especiales o por irregularidades asociadas al predio a valuar. Df (Demérito de frente), Dp (Demérito de profundidad), Ds (Demérito de superficie), Dpa (Demérito por pendiente ascendente), Dpd (Demérito por pendiente descendente).
DWG: DraWinG, formato de archivo informático de la compañía autodesk.
Entidad-Relación: Herramientas para el modelo de datos, facilita la representación de las entidades y su relación con el resto en una base de datos.
EPSG: European Petroleum Survey Group Fue una organización científica vinculada a la industria del petróleo europea.
EPSG 6368 y 6367: Sistemas de coordenadas proyectados para Sinaloa, son referidas a las zonas UTM 13 y 12 respectivamente.
Espacio Topológico: Estructura matemática que permite la definición formal de conceptos como convergencia, conectividad, continuidad, colindancia, vecindad usando la teoría de conjuntos y subconjuntos espaciales.
Esquina de un predio: Área formada por dos frentes o accesos colindantes del predio con 2 calles diferentes y cuyo ángulo interno es semejante a un ángulo recto.
ESRI: Environmental System Research Institute, Compañía líder en el diseño y comercialización de productos SIG.
Factor: Indicador del demérito o incremento por aplicar a un predio determinado con respecto al valor unitario por metro cuadrado.
Fotogrametría: Técnica para obtener mapas y planos de grandes extensiones geográficas por medio de la fotogrametría aérea.
Franjeo: Técnica de dividir la profundidad de un predio en relación al exceso de fondo comparado con la profundidad de su lote tipo.
Frente de un predio: Lindero(s) del lote que colinda con la vía principal de acceso.
Frentes discontinuos: Conjunto de linderos que colindan con vías de acceso diferentes para un mismo predio.
GNU: GNU es un sistema operativo de tipo Unix, el Proyecto GNU es el acrónico recursivo de “GNU´s Not Unix”, es una licencia de uso de software libre copyleft publicada por la Free Software Fondation.
GPL: Se refiere al acrónimo del inglés General Public License
ICES: Instituto Catastral del Estado de Sinaloa
IDE: Se refiere al acrónimo en español Infraestructura de datos espaciales
INAP: Se refiere al acrónimo del Instituto Nacional de Administración Pública, es un organismo autónomo adscrito al ministerio de Política Territorial y Función Pública en México.
Incremento de valor: Incremento de valor resultado de aplicar un factor mayor de 1 al valor unitario catastral de la base.
INDETEC: Instituto para el desarrollo técnico de las haciendas públicas en México.
Indivisos: Descripción detallada de aquellas partes que componen un edificio o conjunto de viviendas que incluyen áreas comunes, privadas y de uso exclusivo.
INEGI: Instituto Nacional de Estadística y Geografía.
INSPIRE: Del inglés Infrastructure for Spatial Information in Europe. Infraestructura para la información espacial en Europa.
Inteligencia Artificial: Combinación de algoritmos planteados con el propósito de crear maquinas que simulen el razonamiento humano.
Ley de cosenos: Teorema que relaciona un lado de un triángulo cualquiera con los otros dos y con el coseno del ángulo formado por estos últimos dos lados.
LISP: Familia de lenguajes de programación basado en sintaxis de notaciones polacas.
Manzana: Espacio geográfico de forma poligonal y de superficie variable que está constituido por una o un grupo de viviendas, edificios, predios, lotes o terrenos de uso habitacional, comercial, industrial, de servicios, entre otros.
Memorias descriptivas: Documento técnico y legal que describe los terrenos y/o bienes inmuebles.
MLP: Acrónimo del inglés Multilayer Perceptron
OGC: Open Geospatial Consortium. Consorcio que agrupa a más de 250 organizaciones públicas y privadas, tiene como objetivo definir, estandarizar los datos abiertos e interoperatibilidad entre sistemas de información geográfica en el mundo.
Ortofoto: Una Ortofoto digital es una imagen generada a partir de fotografías aéreas que han sido rectificadas para adaptarse a la forma del terreno, de tal forma que se pueda medir sobre la imagen y el punto de vista de la cámara no afecte a la posición real de los objetos.
Pencupé: También conocido como Pancoupé o Chaflán, se refiere al achatamiento de los vértices de una esquina.
PL/PGSQL: Procedural Language / PostgreSQL Structured Query Language), es un lenguaje imperativo provisto por el gestor de base de datos PostgreSQL.
PostGIS: Extensión espacial para PostgreSQL
Predio: Lote o terreno delimitado geográficamente y que se encuentra en posesión de una o más personas físicas o morales.
Profundidad de un predio: Distancia perpendicular al frente del predio hasta el lado más alejado del mismo.
QGIS: Sistema de Información Geográfica de código libre y abierto.
SEGOB: Secretaría de Gobernación en México.
SDK de ESRI: Software development kit de la empresa ESRI.
SIG: Sistema de Información Geográfica.
SQL: Structured Query Language, lenguaje de consulta estructurado, diseñado para administrar, recuperar información de una base de datos.
Tablas de valores: Conjunto de mapas que indican el valor unitario por metro cuadrado dentro de un espacio catastral.
Topología: Rama de las matemáticas dedicada al estudio de aquellas propiedades de los cuerpos geométricos que permanecen inalteradas por transformaciones continuas.
Topología geoespacial: Estudia las relaciones espaciales entre los diferentes elementos gráficos que representan las características geográficas y su posición en el mapa.
UP: Unidad privativa en régimen de condominio, puede ser horizontal o vertical
UTM: Sistema de coordenadas universal transversa de Mercator.
UUID: Del inglés Universally Unique IDentifier, se refiere a un identificador único universal, formado por 32 dígitos divididos en 5 grupos.
Valor unitario: Valor por metro cuadrado fijado por la autoridad catastral dentro de un espacio geográfico determinado.
VBA: Visual Basic for Applications, lenguaje de macros de aplicaciones Microsoft y Windows.
1. Introducción Capítulo I
1.1. Antecedentes
El catastro en México ha pasado por métodos y procesos que han aportado avances significativos en la parte científica y jurídica territorial, después de la fundación de Tenochtitlan en el año 1325, los Aztecas iniciaron la conquista de su territorio, el inventario y su valuación. Recién concluida la conquista, Hernán Cortés encarga el primer plano de la ciudad a Alonso García Bravo en el año 1524. Después de la independencia, en el año 1824 se decretan los poderes de la Federación, y seis años después se inician los primeros avalúos periciales del México independiente. Cuando la ciudad de México tenía ya 8 kilómetros cuadrados de extensión, Don Manuel de la Concha, encarga el avaluó de la ciudad de México que se establece en $ 20,000,000 – veinte millones de pesos mexicanos de esa época - (Aznar Bellver, González Mora, Guijarro Martínez, López Perales, 2020).
En el año 1896 nace en México el primer catastro moderno para resolver los problemas geométricos, parcelarios y descriptivos de la propiedad mexicana fundado sobre las medidas reales de las tierras y sus avalúos. Ese primer catastro sirvió de modelo nacional para el resto de los 32 estados que conforman México. Para el año de 1905 se crean las primeras reglas topográficas y geodésicas para los levantamientos y medidas de las parcelas apoyándose en poligonales de primer y segundo orden (INDETEC, 2006a).
Para el año de 1977 se modernizan las operaciones catastrales gracias a la intervención de los sistemas computacionales y la fotogrametría, y para el año de 1985 las operaciones catastrales cuentan con sistemas electrónicos que permiten mantener el vínculo entre los registro geográfico y alfanumérico de los predios urbanos y rústicos (Erba, 2008).
Durante los últimos 30 años, los instructivos técnicos para la valuación de la tierra, la descripción técnica, científica y legal en México han tenido 32 vertientes ligeramente diferentes, una por cada entidad estatal. La falta de un modelo unificado, y no modernizado, provoca que las entidades del catastro generen incertidumbre en los valores, sobre todo en
polígonos muy irregulares, no favorece la generación masiva de los valores de las parcelas en sistemas de información geográfica (SIG), debido a que el método es calculado por trigonometría y geometría analítica por los peritos autorizados, técnicas que pueden automatizarse mediante algoritmos computacionales geoespaciales basados en Sistemas de Información Geográfica modernos.
En la mayoría de los municipios de México, y en la mayor parte de América Latina, actualmente el proceso de la valuación masiva es ejecutado parcialmente, dejando a criterio del perito valuador los factores del cálculo de deméritos e incrementos, permitiendo la corrupción en los trámites o demoras en la resolución del valor.
El modelo geoespacial unificado propuesto en el presente estudio pretende establecer un método que contemple todos los algoritmos espaciales necesarios para que a través de los SIG modernos se permita estandarizar, calcular, valuar y describir las propiedades del área de estudio, beneficiado la certidumbre catastral de los predios georreferenciados y valuados con métodos topológicos modernos.
La generación de una base de datos catastral espacial moderna propuesta aquí permitirá generar un sistema de referencia donde las memorias descriptivas de las propiedades y sus valores tengan múltiples beneficios para los catastros que se integren al modelo, algunos beneficios serán: certidumbre técnica y legal en la descripción de las propiedades basada en cartografía de precisión, valuación masiva automatizada bajo algoritmos espaciales agilizando los cálculos de valores en polígonos irregulares y complejos geométricamente (Navarro Carrión, 2013).
A través de técnicas de investigación de mercado, los catastros en México cada año, realizan una serie de actualizaciones de sus tablas de valores para que cada eje y/o tramo de calle o zona de valor tenga un valor unitario por metro cuadrado por aplicar para efectos fiscales, procurando que éste cálculo sea lo más justo posible para todos los predios que colindan con sus calles de acceso, o que por su relación espacial están totalmente dentro de los polígonos de zonas determinados como zonas de valor. Las zonas metropolitanas de la república mexicana, como Guadalajara, Monterrey y ciudad de México, tienden a homologar sus valores de suelo a fin de estandarizar la distribución de los valores en municipios conurbanos (Sherman-Quintero, 2010).
El mapa 1 muestra un ejemplo de las tablas de valores publicadas por el gobierno municipal de la ciudad de Guadalajara, Jalisco,en su portal denominado Visor Urbano (Visor Urbano, 2020).
Mapa 1. Tablas de valores unitarios para el año 2020 de la ciudad de Guadalajara, México Fuente: Visor Urbano (2020) Una vez que los métodos de la investigación de mercado determinan el valor catastral por aplicar, y que quedan materializadas en tablas de valores, el siguiente reto a resolver es identificar mediante procesos SIG el instructivo técnico vigente del área de estudio para automatizar, distribuir y calcular mediante SIG los valores a todos los tipos de terrenos urbanos y rurales, que, por complejos que geométrica y topológicamente se encuentren en el territorio, el modelo los resuelva.
Las tecnologías de la información espacial están llegando a muchas profesiones, no necesariamente relacionadas con la geografía o el territorio, y cada vez más la información geográfica es asequible a un mayor número de profesionales en el mundo (Navarro Carrión, 2013).
El cálculo del valor de las propiedades ha sido explorado por múltiples autores en los últimos años, la ecuación básica es muy simple, ilustra y determina el primer problema a resolver para el área de estudio de esta investigación:
Valor de la propiedad = (Área del predio) x (Valor Unitario m2) x (Factor)
A simple vista, aplicando aritmética básica el problema se resuelve, en teoría solo sería cuestión de procesarlo de manera masiva para un conjunto de predios distribuidos en un espacio geográfico determinado, cualquier SIG actual lo resolvería. Sin embargo, las tres variables de la igualdad expresadas en la ecuación deben de ser analizadas detalladamente para entender la complejidad que puede representar.
El área del terreno a valuar es una característica implícita en toda entidad registrada en una base de datos geoespacial, y cambia automáticamente cuando el polígono es editado mediante procesos como la fusión o subdivisión. El valor unitario por metro cuadrado es asignado por la autoridad catastral a través de estudios de mercado, sondeos de las compraventas y transmisiones de dominio.
Conocer el factor que se debe de aplicar a cada propiedad representa el verdadero reto de los expertos en valuación de terrenos. Existen múltiples modelos para definir el factor: Incrementos y decrementos dependiendo de características geométricas del lote a valuar, regresión múltiple, y redes neuronales artificiales (Margarido y Rodrigues, 1998)
En materia de valores del suelo, se sabe que la jerarquía de éstos no permanece invariable a lo largo del tiempo, éste hecho conocido por los catastros, es un tema ampliamente estudiado por los urbanistas, economistas y expertos en valuación inmobiliaria (Bernal Famolir, 2004). Conforman una base teórica importante y muy amplia, que fomenta el debate para la automatización de procesos basados en SIG.
1.2. Objetivos
Objetivo general de la investigación:
Generar un modelo geoespacial que permita definir la secuencia de procesos para resolver de manera masiva y automatizada el cálculo del valor y la descripción de los predios urbanos del Estado de Sinaloa en México.
Los objetivos específicos son:
1. Definir un modelo basado en procesos espaciales para la determinación y cálculo del valor catastral tomando las reglas vigentes establecidas en el área de estudio.
2. Definir funciones topológicas que permitan obtener las variables, factores y parámetros relacionados al cálculo del valor masivo de los predios urbanos.
3. Determinar un modelo para la automatización en la descripción de las propiedades urbanas basado en relaciones de colindancias y orientaciones.
4. Definir funciones topológicas que permitan unificar la narrativa descriptiva de las propiedades urbanas de los documentos digitales que los constructores y desarrolladores inmobiliarios entregan a los catastros en México.
1.2.1. Preguntas de investigación
Desde hace dos décadas, en prácticamente todo el mundo se desarrollaron algoritmos orientados a cálculos de valuación de terrenos urbanos y rústicos en los catastros (INSPIRE, 2014a). En México, los métodos, reglas de negocios y normas utilizadas tienen dentro de los sistemas CAD (del Inglés Computer Aided Design) y SIG un gran reto, también representan una excelente oportunidad técnica y científica para mejorar los sistemas cartográficos actuales, con el fin de obtener de manera justa, rápida y automatizada los valores y descripciones de los predios.
Preguntas de Investigación:
¿Qué secuencia de algoritmos se puede ejecutar en las bases de datos espaciales para determinar y calcular los valores catastrales de los predios dentro del estado de Sinaloa?
¿Cómo se pueden calcular todas las variables técnicas del predio, así como los factores de incremento y demérito para obtener masivamente los valores de predios en Sinaloa?
¿Es posible que las descripciones de polígonos se puedan automatizar en sistemas de información geográfica?
¿Qué secuencia de procesos pueden ayudar a crear de manera automática documentos detallados de un conjunto urbano?
1.3. Hipótesis
Dentro del desarrollo de esta investigación se pretende comprobar las siguientes dos hipótesis
1.3.1. Hipótesis sobre la valuación de predios urbanos
Aplicando una adecuada secuencia de funciones topológicas en una base de datos espacial, es posible calcular todas las variables geométricas necesarias para automatizar los cálculos relacionados con la determinación justa de los valores de terreno urbano en el Estado de Sinaloa.
1.3.2. Hipótesis descripción del suelo urbano
Una secuencia adecuada de procesos de relación espacial de todos los polígonos de un proyecto urbano puede automatizar los cálculos de indivisos y la descripción de las áreas a través de memorias descriptivas basadas en sistemas CAD y SIG.
1.4. Justificación
Durante los últimos 20 años en México se han analizado, desarrollado e implementado diferentes soluciones CAD y SIG para automatizar el valor del terreno catastralmente, los algoritmos para la determinación de los parámetros técnicos referidos a los deméritos e incrementos siempre han tenido reglamentos ligeramente diferentes en los municipios y estados del país (INDETEC, 2006a)
Este estudio está enfocado a desarrollar un modelo unificado que, basado en algoritmia en PostGIS, permita automatizar el cálculo de valores catastrales, y mediante tecnologías CAD automatizar la descripción de los predios a través de funciones secuenciales.
¿Por qué?, porque es necesario que los catastros en México cuenten con un modelo que les permita automatizar el cálculo del valor y la descripción de los predios en base a los SIG modernos, ¿Para quién?, para todos los organismos catastrales del territorio nacional que deseen sumarse a la automatización y generar el inicio de lo que podría ser un modelo unificado evolutivo para los catastros del país.
--A lo que aspiro yo es que algún día en México toda la propiedad, sin distingos de que sea urbana o rural, privada o ejidal o comunal, bienes nacionales o Registro Agrario, toda la propiedad en México y sin excepción, se encuentre en un solo registro confiable que garantice los derechos de todos y que permita su consulta, ágil, dinámica, que permita ello la defensa del patrimonio nacional, la defensa del patrimonio de los mexicanos, y más aún, un desarrollo más acelerado del país-1 (INAP, 2010).
El tema es relevante para todos los encargados del catastro municipal y estatal, buscando ser más justos y eficientes en las técnicas del valor y la descripción de los predios, permitiendo brindar certeza jurídica y técnica en los avalúos y las memorias descriptivas. La base cartográfica de referencia que se utilizarán para el armado de las bases de datos espaciales de este modelo podrán ser ingresadas al sistema por métodos directos e indirectos (SEGOB, 2016).
1 Lic. Felipe Calderón Hinojosa, Expresidente de México, Modelo Optimo de Catastro, v 2011
