descripción de predios urbanos en Latinoamérica

Los algoritmos aquí desarrollados para demostrar las hipótesis planteadas pueden mejorarse y/o distribuirse entre los catastros del país a fin de buscar un modelo unificado que permita describir y valuar un predio en cualquier parte de la nación de la misma forma y con las reglas claras que determinan su valor y su descripción narrativa.

4.2.3. Comparativo de procesos y la automatización de factores para la valuación y descripción de predios urbanos en Latinoamérica

En América Latina los principales métodos utilizados para calcular factores relacionados a la forma del predio comparado con su lote tipo son el método de Murray Hoffman que establece que la primera mitad del terreno vale el doble que la segunda mitad, y el método de Harper, que establece empíricamente que el 40% del valor de un terreno está concentrado en el primer cuarto de lote que da a la calle, el 30 y 20 % a los dos cuartos intermedio y el 10% al último cuarto del lote en el contra frente o lado más alejado del frente (Barrietos, 2008).

En el estado de Sinaloa desde hace más de 30 años, la forma de calcular los factores de incremento o demérito de un predio prácticamente no han cambiado y se asemejan a los dos métodos más utilizados en Latinoamérica (Méndez, 2010). Teóricamente existen múltiples factores relacionados con la forma del terreno, la ubicación del mismo en su manzana, y la relación espacial que tiene cada metro cuadrado con respecto a su frente de acceso.

Esta investigación permitió desarrollar los algoritmos en PostGIS necesarios para demostrar que es posible informatizar los cálculos y normas actuales en todos los predios del área de estudio sin importar la forma de los predios urbanos, sin embargo, y siendo autocríticos, los factores lineales y cuadráticos que existen en Latinoamérica pueden mejorar con métodos y algoritmos de topología geoespacial que permitan conocer por cada metro cuadrado del terreno a valuar su factor determinístico relacionado a la base.

El valor tazado en la calle debe de tener influencia directa en cada metro cuadrado según su ubicación dentro de la forma del terreno, se debe calcular ese factor determinístico, que en esencia aumenta o disminuye con respecto al factor unitario y depende de las variables como: su frente y la relación al frente del lote tipo, su profundidad y la relación con el lote tipo, el número de frentes y la sumatoria de los mismos, sus ángulos internos, la pendiente promedio del terreno, la distancia a las redes de infraestructura municipal existentes entre otrasvariables.

Justo terminando esta investigación, surge la necesidad de reforzar a futuro una investigación propuesta como “método del factor determinístico de la valuación de terrenos en SIG”, la idea es fomentar nuevas formas de valuar técnicamente los terrenos por métodos espaciales, regresión lineal y redes neuronales basados en SIG.

La valoración catastral moderna requiere de análisis y líneas estratégicas para establecer nuevos modelos (Álvarez Capón, 2011). El reto para los desarrolladores de sistemas de información geográfica orientados a la gestión catastral y urbana, es unificar modelos geométricos que mediante las variables como las descritas en esta investigación permitan diseñar herramientas cada vez más sofisticadas y de auto aprendizaje, herramientas que permitan difundir los modelos y compartir el conocimiento en SIG para los temas de valor catastral y descripción de poligonales en todo el mundo.

En cuanto a la descripción de las propiedades basadas en herramientas CAD y SIG, desgraciadamente no se encontró referencia alguna, es decir, parece ser que hasta la fecha de publicación de esta investigación, todas o la mayoría de las escrituras públicas de las propiedades son descritas a través de seres humanos, notarios y/o registradores de profesiones como el derecho, la arquitectura o el urbanismo que traducen en un documento las medidas perimetrales basados en una evidencia cartográfica de lotificación que ellos mismos proyectan en sistemas CAD y SIG. En ese sentido, queda también un camino por recorrer para unificar los modelos que permitan a los notarios tener una serie de documentos descriptivos automatizados de manera eficiente y oportuna a través de los SIG modernos.

Los SIG se han vuelto cada vez más importantes para ayudarnos a comprender las complejas dinámicas sociales, económicas y naturales donde los componentes espaciales juegan un papel clave. Sin embargo, los algoritmos críticos utilizados en SIG son notoriamente difíciles de enseñar y comprender, en parte debido a la falta de una representación coherente (Ningchuan, 2016).

Los algoritmos aquí desarrollados pretenden ser un punto de partida que permita construir algoritmos cada vez más eficientes, todo avance permitirá coadyuvarcon el objetivo del párrafo anterior. Con el uso de herramientas CAD y SIG adaptadas a los notarios, podrán en el futuro