4.2.1. Análisis y discusión de los resultados obtenidos a valuación masiva

En cuanto a la descripción de predios, los resultados obtenidos consideran que la forma de describir las propiedades usando herramientas en CAD y SIG basados en relaciones topológicas, ponen de manifiesto que en un futuro inmediato, las narrativas complejas que describen las propiedades (escrituras públicas de los terrenos) serán utilizadas por los notarios y escribanos actuales en conjunto con técnicos expertos en SIG para agilizar la generación de datos legales y evitar errores comunes en las escrituras realizadas manualmente.

Este trabajo metodológico es apenas el inicio de una nueva rama del conocimiento en materia de topología geoespacial, que sin duda tendrá en los siguientes años avances significativos que permitirán acotar la brecha entre una descripción “manual” y una descripción “automatizada” basada en sistemas de información geográfica.

4.2.1. Análisis y discusión de los resultados obtenidos a valuación masiva

El análisis de resultados incluye la interpretación técnica y explicación de los resultados alcanzados, conforme las dos metodologías expuestas, primero la relativa a la valuación masiva de terrenos y en segundo término la referida a la descripción masiva.

En cuanto a los resultados relacionados con el cálculo de predios regulares e irregulares, se analizaron un total de 1,023,969 predios urbanos dentro de los 18 municipios del estado, hasta antes de estos algoritmos no se sabía el número exacto de predios regulares e irregulares del Estado de Sinaloa, por cada uno de los resultados obtenidos se generó una serie de vistas en la base de datos geoespacial del Instituto, utilizando QGIS 3.14 se crearon los mapas de composición de los resultados por cada municipio, algunos de ellos se ilustran en los mapas 6, 7 y 8.

Mapa 6. Mapa temático de la forma del predio urbano de la ciudad de Culiacán

Mapa 7. Mapa temático de la forma del predio urbano de la ciudad de Mazatlán

Mapa 8. Mapa temático de la forma del predio urbano de la ciudad de Los Mochis

Como se puede observar en los mapas 6, 7 y 8 el mayor porcentaje de los predios urbanos de las principales ciudades del estado de Sinaloa son predios regulares. En el mapa 8 se comprueba que la ciudad de los Mochis (capital del municipio Ahome) es una ciudad con el 92% de los predios urbanos de forma regular, de hecho, puede ser considerada como una de las ciudades de México con mayor cantidad de predios urbanos regulares.

Conocer el número de predios regulares e irregulares de cada municipio fue sin duda el primer resultado automatizado expresado al ICES, ayudó a tener un nuevo dato en la geo estadística catastral y urbana, antes de este ejercicio no existía un dato medible en ningún sistema de información geográfica del Estado.

El cálculo de las tres variables: frentes(f), contra-frentes(cf) y profundidades (p) en el área de estudio permitió determinan la tendencia de las relación de profundidades de los lotes urbanos entre sus frentes, se pudo comprobar que los instrumentos legales y técnicos de todo el país requieren ser adecuados y actualizados considerando los sistemas de información geográfica, ya que muchos instructivos del país siguen considerando como lote tipo o lote moda a lotificaciones de los años 90’s, donde la tendencia de la relación (p/f) resultaba de 3.5 veces.

En la tabla 8 se presenta el resultado de los cálculos de las variables contra-frente y profundidades en el área de estudio, se pudo obtener la aproximación más justa de cada predio urbano con su lote tipo, respetando el lote tipo del instructivo catastral del área de estudio. En la figura 27 se aprecia de manera visual la ponderación de los predios a los lotes tipos.

Obtener el frente de cada predio en base a la función propia desarrollada en esta investigación (valuacion.sic_getfrentes) permitió obtener las vistas para identificar con precisión el valor unitario por metro cuadrado asignado a cada predio a través de su acceso reconocido (frente).