Figura 5. Espacio topológico cerrado que representa a un predio en esquina

Dpd = Demérito por pendiente descendente P = Pendiente del terreno

h = altura máxima con respecto a la rasante de la calle L = Longitud de fondo considerada para el demérito

De la misma manera, el demérito con pendiente descendente o escarpados hacia abajo (Dpd), se afectarán por el demérito de pendiente descendente expresado como factor.

 Quinto, Incremento por predio con esquina(s)

En el instructivo técnico de Jalisco, las formulas establecidas para el cálculo del incremento en los predios en esquina son los siguientes:

Para determinar si la esquina de un predio se debe de considerar para incremento, se debe de verificar lo siguiente:

Los vectores f1 y f2 son vectores adyacentes que forman la esquina del predio.

Primero se debe determinar el ángulo entre estos dos vectores:

Donde:

Figura 5. Espacio topológico cerrado que representa a un predio en esquina

α = ángulo entre los vectores f1 y f2 (en b) f1 = frente 1

f2 = frente 2

β = Distancia del vector opuesto a α (desde a hasta c)

El incremento es permitido, sí y solo sí el ángulo interno de la esquina cumple con lo siguiente:

45° <= α <= 135° y AE <= 225 mts2

El área a incrementar (AE) debe ser menor o igual a 225 metros cuadrados (ICES, 2017), para ello se considera como máximo 15 metros lineales para f1 y f2.

Con estos dos modelos teóricos de valuación catastral, uno por factor producto de una raíz cuarta (Guadalajara, 2019) y el modelo por deméritos e incrementos (ICES, 2017 y Tlaquepaque, 2019) se pueden identificar las principales variables catastrales para determinar el valor de un predio urbano o rustico propuesto para el área de estudio.

2.1.3. El modelo teórico para la descripción de propiedades

En la mayoría de los registros del mundo, las propiedades de una nación tienen como ente jurídico a los registros públicos de la propiedad. Desde el siglo XVIII se busca que las propiedades y sus valores tengan no solo registros fiscales y tributarios, se busca que el vínculo, y los mapas contengan evidencias técnicas-científicas de medición que acompañen a un título de propiedad. Uno de los pioneros fue el imperio austrohúngaro (Armijos, 2016). El real desarrollo de aquella época se da a partir de la creación del catastro en Francia por Napoleón I° por ley del 15 de septiembre de 1807, habiéndose impuesto sus principios por todo el mundo latino (Steven, 1992), básicamente, por el hecho de que, habiendo sido España dominada por Francia, los principios del catastro napoleónico pasaron al catastro español.

América latina, a través del código civil, tiene como instrumento jurídico su base en los códigos principalmente de Italia y Francia (Golobardes, 1960).

La identificación topológica de la finca como clave única para la gestión de la propiedad (Navarro Carrión, 2013), pone de manifiesto que España trabaja desde hace varios años en identificar, a través de sus catastros, a los entes técnicos de los lindes y rasgos planímetros geográficos, que les permita identificar rasgos catastrales y contribuir con la descripción geográfica en el registro de propiedades.

Dentro del modelo para la descripción de las propiedades en el estado de Sinaloa, se contempla el uso de herramientas geoespaciales que coadyuven con los usuarios que describen las propiedades a fin de que los instrumentos jurídicos que emanan de los entes cartográficos, puedan contener una norma descriptiva y una narrativa en forma de prosa que corresponda a los lineamientos topológicos y geométricos de los sistemas geoespaciales. El aporte buscado, en ese sentido, es contribuir con la experiencia en la descripción de las propiedades basadas en cartografía para que las memorias descriptivas de los predios, lado por lado, coincidan entre un registro cartográfico y un registro legal.

2.1.4. Topología geoespacial

La topología geoespacial es una rama de las matemáticas relativamente nueva. Estudia las relaciones espaciales entre los diferentes elementos geográficos como el punto, la línea y el polígono, a través de relaciones como colindancia, adyacencia, cerca de, dentro de, tocando a. La topología es capaz de responder a condiciones espaciales complejas.

Si la descripción anterior se asocia a lo que espera el catastro de estas relaciones se puede citar algunas que para el ser humano resultan obvias a simple vista, tales como, ubicar el frente de un predio, saber si un predio tiene esquina, ¿qué profundidad tiene y su relación con el lote tipo?, si aplica demérito o no, ¿qué indiviso tiene?, ¿quiénes son sus colindantes?, etc. Sin embargo, para que los sistemas de información geográfica resuelvan estas variables o relaciones se deben de desarrollar mediante lenguajes de programación adecuados y mediante reglas de geometría matemática y lógica computacional (Jacobson y Grady Booch, 2000).

Para la descripción y narrativa automatizada en sistemas SIG, se observa, por lo menos en México, que los notarios tienen por “usos y costumbres” plantillas en formato DOC adecuadas a las necesidades de cada municipio, dentro de esta investigación la topología geoespacial será la base para encontrar aquellas variables o elementos técnicos que servirán de referencia para que los algoritmos describan lo más adecuado posible y siguiendo el principio lógico del ser humano una descripción detallada de medidas y colindancias de múltiples polígonos cartografiados a 4 vientos u orientaciones.

En el camino hacia la investigación de algoritmos modernos para la descripción de poligonales y sus colindancias orientadas a coadyuvar con el registro legal (certificados catastrales o

escrituras), evidentemente la topología geoespacial es la base o punto de partida, con independencia de los lenguajes de programación que se utilicen para la automatización, pueden ser desarrollados prácticamente para cualquier tecnología geoespacial, aquí se documentan metodologías basadas en tecnologías SIG y CAD, combinando estas tecnologías, se obtienen avances considerables que benefician el registro de propiedades basadas en entes cartográficos confiables, ahorrando tiempo considerable para la descripción y valuación de terrenos urbanos (Audirac Padilla, 1994).

2.2. Comparativa de métodos de valuación soportados por SIG

Los métodos más utilizados por investigadores en los últimos 30 años se resumen de manera general en 3. El primer método corresponde al modelo de variables y pesos asignados para obtener logarítmicamente el factor resultante por aplicar al predio para calcular el valor del terreno, este método fue atribuido a Brondino y Silva en el año 1997 (Margarido y Rodrigues, 1998). Éste modelo tiene su base en identificar las características mínimas del predio, su relación en su entorno manzanero y su cercanía al centro de la ciudad.

El segundo método utiliza técnicas de regresión múltiple (Draper y Smith, 1981), se intenta conocer la influencia de las variables significativas y su relación al valor unitario por metro cuadrado, conociendo la distribución normal y esperando niveles de confianza del 5%. Éste método probabilístico representa un modelo adicional al modelo de variables y pesos para solucionar el problema de la distribución justa de valores en los territorios.

El último método está relacionado a la Inteligencia Artificial, en concreto a las redes neuronales, a través de técnicas como el MLP (Multilayer Perceptron) se analiza la topología y algoritmo de retropropagación estándar (Haykin, 1994). El número de capas ocultas y el número de neuronas en cada una de las capas de entrada se deben calcular mediante simulación. Para que este método tenga resultados con un alto grado de confianza, se debe de trabajar mucho con valores y tasas de aprendizaje, entrenando redes con múltiples variables de entrada se pueden lograr disminuir la percepción de los errores e incrementar las muestrasde confianza.

De los tres métodos científicos utilizados en la valuación de terrenos dentro de los SIG y bases de datos espaciales, el método de las redes neuronales artificiales es en el que los investigadores

depositan sus mayores esfuerzos, estos avances permitirán beneficiar a los usuarios de SIG y de Redes Neuronales que gestionan el análisis de valores en el territorio.

2.2.1. Resultados esperados dentro de esta investigación.

Esta investigación contiene una lista de resultados por obtener, todos ellos con la idea de crear una metodología basada en estructuras de bases de datos espaciales que permitan mediante los SIG automatizar y/o calcular todas las variables relacionadas con el valor de los terrenos y su descripción, los principales retos son:

o Implementar una base de datos con topología geoespacial que reconozca las entidades geométricas de los predios: frente, contra frente, profundidad, esquina y franjeo. o Clasificar y cuantificar los predios de acuerdo a su forma (siguiendo los principios técnicos del instrumento de valuación del área de estudio). o Haber clasificado los predios según su ubicación dentro de la manzana. o Haber calculado masivamente todas las variables para el incremento y/o demérito en más de un millón de predios urbanos del área de estudio y comparar los factores técnicos calculados con los registrados durante los últimos años en la base de datos del padrón de avalúos. o Crear mapas temáticos de la tendencia espacial de todas las variables obtenidas de cada predio. o Crear múltiples mapas temáticos para demostrar la justa aplicación del instructivo técnico en toda el área de estudio.

o Identificar la relación espacial recomendada para lograr obtener el cálculo de indivisos de un complejo vertical de manera automática o Generar una serie de documentos descriptivos que demuestre la automatización de las narrativas de las escrituras públicas o títulos de propiedad basadas en topología espacial, identificando pros y contras de la automatización de procesos relacionados a la descripción.

3. Metodología

3.1. Área de estudio Capítulo III

Para los trabajos relativos a esta investigación, se considera el territorio del estado de Sinaloa. Toda la información cartográfica, sus datos cuantitativos y cualitativos se refieren a la base de datos catastral que opera en el Instituto Catastral del Estado de Sinaloa (ICES). En algunos mapas temáticos se integra información de apoyo que el banco nacional de datos abiertos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) proporciona a la nación.

Mapa 2. Sinaloa en el territorio mexicano El mapa 2 muestra los 32 estados de la República Mexicana, Sinaloa colinda al Norte con los estados de Sonora y Chihuahua, al Este con Durango, al Sur con Nayarit y al Oeste con el Océano Pacifico y Golfo de California, limitado por las coordenadas extremas 22°31’ y 26°56’ de latitud Norte y entre los meridianos 105°24’ y 109°27’ de longitud Oeste.