3.4.6. Determinar predios en esquina y áreas por incrementar

En el capítulo de resultados y conclusiones, se darán a conocer los tiempos de ejecución, los mapas temáticos finales alcanzados y las estadísticas comparativas en todo el territorio del área de estudio.

3.4.6. Determinar predios en esquina y áreas por incrementar

Se consideran predios sujetos a incremento a todos los predios situados en esquina (ICES, 2017), el conjunto de predios clasificados a considerar es: Manzaneros, Cabeceros y en Esquina.

Un predio en esquina siempre valdrá más que un lote intermedio debido a su mayor colindancia a vialidades existentes, genera más plusvalía debido a la posibilidad de ejercer actividades comerciales y de servicios a las calles que le dan acceso (Méndez, 2010).

Las reglas de negocio para el incremento serán las siguientes:

 La superficie incrementada en ningún caso rebasará los 225.00 mts2, en los casos donde la esquina forme ángulo 90º se trazarán dos distancias de 15 mts. a partir del vértice de la esquina por los lados del predio y al encontrarse forman el polígono de 225.00 mts2 .  Cuando el ángulo sea agudo, se hará la misma operación con el resultado de un polígono interior incrementándose la superficie que resulte en ese caso.  Cuando el vértice de la esquina sea obtuso se hará la misma operación, pero el polígono obtenido únicamente se incrementará los 225.00 mts2 establecidos.

 En los casos de pencupé la distancia se formará del vértice que resulte de la prolongación de los lados del predio.  En caso de glorieta o pencupé muy grandes se tomarán los 225.00 mts2 establecidos sin necesidad de trazar polígono alguno.  Cuando los lados del predio no tengan 15.00 mts. de frente, para obtener el incremento tipo se tomarán las distancias de los dos vectores que forman la esquina, pero sin rebasar en ningún caso la distancia de 15 mts.  Habrá casos donde solamente por un lado tengan 15 mts. y por el otro una distancia menor, se tomarán los 15.00 mts. de ese lado por la distancia que tenga el otro obteniendo así el polígono de incremento.

Estas reglas geométricas asociadas al área por incrementar en las esquinas, fueron tomadas del Instructivo de Valuación Catastral del Estado de Sinaloa, y de la tesis doctoral denominada: Integración del factor de homologación del método de mercado empleado en la valuación de la vivienda unifamiliar en Mazatlán, Sinaloa, México (Méndez, 2010).

Las consideraciones geométricas y topológicas se expresan en las imágenes de la figura 13, la columna del lado izquierdo muestra el análisis vectorial a considerar y de lado derecho el área a incrementar según los vectores frentes y el ángulo entre ellos.

En la figura 13 se muestran todas las posibles combinaciones para la determinación del cálculo del área de esquina en predios sujetos a incrementos. Cabe mencionar que esté análisis una vez automatizado en PostGIS representó un gran avance en materia de reconocimiento cartográfico automatizado, ya que el ICES presentaba, antes de esta investigación, cierta incertidumbre relacionada a la posibilidad de que los SIG modernos pudieran obtener de manera automatizada la relación de esquinas de los predios urbanos.