REGISTRADORES ENTREVISTA #3 Entrevistado: Doutor Narciso Orlandi Neto DÊNI – Vamos começar falando sobre a usucapião administrativa, que é um tema que já abordamos em entrevistas anteriores, eu vou citar aqui o ART. 1071 do novo Código de Processo Civil, da Lei 13.105, de 16 de março de 2015, agora acrescido do ART. 216-A, da Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1963. Qual é a principal mudança que o novo Código de Processo Civil vai trazer na desjudicialização e como será a atuação do advogado diante do novo procedimento administrativo da usucapião? DR. NARCISO – Me parece que o legislador fez um favor ao Poder Judiciário com uma mão, mas com a outra mão ele retirou esse favor. Previu a possibilidade de a usucapião ser reconhecida administrativamente, mas criou tantas dificuldades para esse reconhecimento que eu tenho dúvidas sobre a eficácia dessa desjudicialização da usucapião. Em
Em relação ao trabalho do advogado, este vai fazer tudo, partindo do pressuposto que o interessado na usucapião é leigo, todo o trabalho vai ser feito pelo advogado, desde a ata notarial até o requerimento, e principalmente, o requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis, e o acompanhamento e o cumprimento das diligências que forem exigidas pelo Registro de Imóveis. O advogado terá papel fundamental na usucapião extrajudicial. DÊNI – Nós também recebemos algumas perguntas e dúvidas sobre o tema. O Dr. Jersé Rodrigues, 2º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, pergunta: “O Artigo 1242 fala da boa-fé, se no justo título houver declaração expressa de que o adquirente conhece o vício extrínseco existente no título, descaracterizaria os requisitos por não haver boa-fé?”. DR. NARCISO – O problema da boa-fé e do justo título na usucapião ordinária é complicado. A doutrina antiga, a doutrina tradicional tinha o
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doutrina antiga, a doutrina tradicional tinha o entendimento de justo título diferente do que entende a doutrina atualmente, do que tem decidido os tribunais. O justo título antigamente era o título registrado, era o título transcrito no Registro de Imóveis. Esse era o justo título e como ele tinha propriedade, tinha algum vício que causava risco ao direito de propriedade à usucapião ordinária, como que removia esse risco. Mas era o título registrado, era o título transcrito, um registro que poderia cair a qualquer momento por uma nulidade, por exemplo. Hoje, a doutrina entende que o justo título é aquele título que seria hábil para a transferência da propriedade que por qualquer motivo não foi registrado no registro de imóveis. . O Jersé falou no Artigo 1242 e eu desdobraria esta usucapião ordinária do Caput do 1242 com o Parágrafo Único, no Caput eu teria este justo título representado por um contrato de compromisso, por exemplo, que não pôde ser registrado, ou uma escritura de compra e venda que não pôde ser registrada, um instrumento particular de compra e venda quando a lei exigia o instrumento público. E, no parágrafo, eu teria o justo título registrado, o título transcrito, eu compro um imóvel e descubro depois que existe uma nulidade no passado e como eu tenho posse pelo prazo suficiente de acordo com a lei, eu peço a declaração da usucapião ordinária, então eu tenho um título registrado, mas esse título pode ser cancelado, ou foi cancelado, como diz o Parágrafo Único do 1242. Eu lembro que na Lei de Registros Públicos, no Parágrafo Quinto do Artigo 214, existe uma recomendação para que o juiz não declare o cancelamento do registro por nulidade no caso de o interessado já ter tempo para a usucapião. E agora, sendo objetivo e respondendo à pergunta do Jersé, na usucapião ordinária, ao contrário da usucapião extraordinária, a boa-fé é requisito, o interessado deve provar a boa-fé. Na usucapião extraordinária ela é presumida. Se ele declara a ciência, no título, de um vício intrínseco, eu
não diria extrínseco, ele está reconhecendo a má-fé, ele está confessando a má-fé, não teria direito. Agora, se for um vício formal, não há impedimento nenhum para usucapião ordinária, não denota má-fé o mero vício formal do título. O problema é o vício intrínseco, a nulidade no passado de que o adquirente tenha conhecimento, isso denota má-fé. DÊNI – No caso aí, deveria fazer uma avaliação desse histórico. DR. NARCISO – Sim. O que vai ser muito difícil para o Oficial indagar da boa ou má-fé, se ele tiver elementos objetivos ele pode chegar a uma conclusão, mas ele não pode deduzir ou imaginar uma má-fé no interessado. DÊNI – Também recebemos a participação do Luis Carlos Santos, ele é escrevente do Nono Oficial de Imóveis de São Paulo: “Nos casos em que uma pessoa (herdeira), ocupa sozinha um imóvel que pertenceu a seus pais (falecidos), por não saber o paradeiro de seu(s) irmão(s) poderá ser usucapido somente em seu favor ou ele terá que inventariar?”. DR. NARCISO – O direito de posse se transmite pelo direito hereditário. Uma vez aberta a sucessão, a posse do autor da herança se transmite a todos os herdeiros. Se um deles pretende, ou porque já tem a posse exclusiva e pretende excluir os irmãos, os co-herdeiros, da posse, ele não pode somar o seu tempo ao tempo do seu antecessor. Então, ele tem que começar o prazo da usucapião a partir da abertura da sucessão. Ele não pode excluir os outros herdeiros na aquisição da posse pelo direito hereditário. Todos adquiriram. Então, se ele quiser usucapir contra os co-possuidores que receberam a posse também pelo direito hereditário, ele precisa contar o prazo do início da abertura sucessão, então se for usucapião extraordinária, ele não tem usucapião ordinária contra os co-possuidores e é usucapião de quinze anos ou a reduzida para dez anos. Ela é extraordinária. 2
DÊNI – A próxima pergunta veio do Dr. Renato Nalini, ele é Nono Oficial Substituto de Registro de Imóveis de São Paulo: “A ata notarial utilizada para atestar o tempo de posse é meramente declaratória ou dependerá de visita in loco pelo escrevente de notas autorizado?”. DR. NARCISO – O problema da ata notarial é sério. A lei fala em atestar o tempo de posse. Isso é impossível. O Desembargador Ricardo Dip, no trabalho ao qual eu tive acesso, Três Notas Sobre a Usucapião Extrajudicial, chama a atenção para esse ponto. Como o notário poderia atestar o tempo de posse? Ele poderia dizer: “não, o interessado na usucapião está na posse do imóvel há quinze anos”. Como? Se ele tem conhecimento do fato agora, como ele pode atestar com fé pública que essa posse tem quinze anos? Absolutamente não. Ele pode relatar na ata notarial o que ele ouviu dizer e o que ele constatou. Eu entendo que a visita do tabelião ao imóvel é fundamental, é imprescindível. Ele deve, na ata notarial, mostrar que ele viu o imóvel, que o imóvel existe. DÊNI – Esta prática é necessária. DR. NARCISO – Sim, sem dúvida nenhuma. O ideal seria até que ele percorresse as divisas do imóvel, que ele conversasse com os vizinhos, que ele verificasse quem construiu aquela casa, quem plantou aquela mangueira, saber há quanto tempo está plantada aquela mangueira, quem a plantou? Ouvir dos vizinhos se a posse é pacífica, verificar se as divisas são reconhecidas e são respeitadas. Isso seria o ideal. Na usucapião judicial quem faz este trabalho é o perito. Quando o juiz nomeia um perito judicial, o perito faz esta constatação dos fatos, porque a posse é fato, que denotam a posse, e o ideal seria que o tabelião fizesse isso na ata notarial. A lei mencionou a ata notarial como se ela não tivesse nenhum conteúdo. E a Corregedoria também acrescentou alguma coisa como uma “possibilidade” de o tabelião
incluir na ata. Não, eu acho que é uma necessidade a constatação dos fatos. E o Oficial teria muito mais elementos, fatos constatados e afirmados pelo Tabelião com fé pública. Agora, em relação ao tempo, não. DÊNI – O Dr. Carlos Alberto Bertoni, 1º Oficial de Registro de Imóveis de Capão Bonito enviou-nos uma pergunta: “Em caso de ser negado o domínio, o interessado deverá cancelar a certificação, ou ingressará na justiça comum com os documentos que serão devolvidos pelo registrador?”. DR. NARCISO – Na verdade, o Registrador não nega o domínio. Ele tem três possibilidades de acordo com a lei. Ele rejeita, por falta de preenchimento dos requisitos legais, ou ele encaminha para o juiz, no caso de haver uma impugnação expressa, ou ele registra. No caso de ele indeferir o requerimento, não o reconhecimento do domínio, ele indefere o requerimento de reconhecimento. Ele não está dizendo que o requerente não tem domínio. Ele não adquiriu pela usucapião. Ele só está dizendo que não foram preenchidos os requisitos do procedimento. E neste caso, sim, ele devolve a documentação para o interessado, e o interessado vai ajuizar a ação de usucapião, no juízo competente. Então, aquela instância administrativa está encerrada, nada impede que ele repita o pedido, que ele volte a pedir o reconhecimento da usucapião num outro momento, já preenchendo aquele requisito que ele deixou de preencher no primeiro momento, mas em princípio se ele não consegue preencher os requisitos, ele vai à juízo. DÊNI – E na falta desses documentos, como é feito? DR. NARCISO – Imagine a falta de anuência de um confrontante , ele não consegue a anuência desse confrontante, o oficial não tem alternativa, o oficial rejeita o pedido, rejeita o requerimento e devolve a documentação pra ele, cancela a pré-notação e 3
devolve toda documentação pra ele. Cabe sempre egalidade, o oficial não tem poderes para interpretar a recurso do interessado, o interessado pode requerer lei e dispensar a anuência do proprietário, então, se ele que ele suscite dúvida para que o juiz decida se foi não anuir no memorial descritivo, se ele não anuir expressamente na planta ele deverá ser notificado para correta a rejeição do requerimento. prestar a sua anuência em quinze dias e o silêncio dele DÊNI – Vamos à participação do Dr. Gilberto Ezequiel será considerado oposição ao pedido. Isso vale para o de Pontes, ele é Oficial do Registro de Imóveis de Águas proprietário do imóvel usucapiendi, isso vale para o de Lindoia, aqui em São Paulo. Ele cita: “Entre os credor hipotecário do imóvel usucapiendi, vale para o requisitos exigidos para o deferimento do pedido da titular da servidão predial que onera o imóvel usucapião extrajudicial inserido no provimento da usucapiendo, isso vale para o credor hipotecário do Corregedoria Geral, número 58 de 2015, no seu Artigo imóvel confrontante e qualquer dessas anuências que Segundo, pela Seção XII – Da Usucapião Extrajudicial, falte erá suficiente para impedir o prosseguimento da ele cita: se a planta não contiver a assinatura de usucapião extrajudicial. Essa, me parece, que foi a qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros falha do legislador, e não era assim no projeto inicial, direitos registrados ou averbados na matrícula do essa exigência foi acrescentada no Senado, com medo imóvel usaucapiendo e na matrícula dos imóveis de tirar o litígio das mãos do juiz, quando na verdade confinantes, esse será notificado pelo registrador não tiraria nada, bastaria que ele dissesse, como se faz competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de na retificação, que a usucapião, o reconhecimento recebimento, para manifestar seu consentimento extrajudicial é administrativo e não impede o uso da expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu via jurisdicional, por quem se sentir prejudicado. Mas silêncio como discordância.” A pergunta é: “Qual é a o que me parece é que a lei foi rigorosa, não há obrigatoriedade de os proprietários tabulares possibilidade de se dispensar anuência de qualquer assinarem as plantas e memoriais descritivos e ainda titular de direito, que consta na matrícula de imóvel usucapiendo ou nas matrículas dos imóveis serem notificados?”. DR. NARCISO – O Dêni leu a Lei de Registros confinantes. Observe que na usucapião judicial não Públicos e é nesse artigo que está todo o problema da havia absolutamente esta exigência. Citava-se o usucapião extrajudicial. Eu tenho percebido em proprietário do imóvel confrontante e apenas ele, conversas que muitos não concordam, não gostam ainda que houvesse outros direitos reais sobre coisa desse dispositivo que fala da anuência de todos os alheia, esses titulares não eram citados. Mesmo no titulares de direitos, reais ou não, que constem da imóvel usucapiendo, a lei exigia citação matrícula do imóvel usucapiendo e das matrículas exclusivamente do proprietário, não de titulares de dos imóveis confrontantes. Alguns entendem que, outros direitos reais, como hipoteca, como servidão por exemplo, a anuência do proprietário é etc. O legislador foi rigoroso demais e foi com essa desnecessária. Eu me prendo ao princípio da mão que ele tirou o favor que ele fez ao Judiciário, legalidade, o oficial não tem poderes para interpretar possibilitando o reconhecimento da usucapião na via a lei e dispensar a anuência do proprietário, então, se extrajudicial. ele não anuir no memorial descritivo, se ele não anuir expressamente na planta ele deverá ser notificado DÊNI – Nós recebemos uma pergunta do Dr. Galhardo, para prestar a sua anuência em quinze dias e o ele é o 1º Oficial do Registro de Imóveis de Araraquara: silêncio dele será considerado oposição ao pedido. “A lei e o provimento falam que o interessado deverá ser 4
representado por um advogado. Assim, será indispensável a procuração?”. DR. NARCISO – Sim, sem dúvida nenhuma, sem procuração não há possibilidade do requerimento ser aceito, pode até ser prenotado, mas não passará da prenotação se o interessado na usucapião não for representado por advogado. Procuração é obrigatório e tomo a liberdade de acrescentar algumas observações. Não se pode exigir o reconhecimento de firma do advogado e, sobre este aspecto uma curiosidade, o advogado vai pra impetrar uma medida qualquer no STF, pra interpor um recurso extraordinário, ele apresenta a petição e não precisa reconhecer a firma dele na petição. E muitos Oficias exigem o reconhecimento de firma do advogado no requerimento de simples averbação no Registro de Imóveis. Não me parece muito coerente esta posição. Eu acho que o requerimento subscrito pelo advogado do reconhecimento da usucapião extrajudicial não precisa ter a firma do advogado reconhecida. Parece-me também que a taxa da OAB não é devida, porque não se trata de juntada de mandato em processo judicial, é um processo extrajudicial, então basta aí a procuração simples. DÊNI – A nossa próxima pergunta vem da Dra. Mari Lucia Carraro, ela é Segundo Oficial de Registro de Imógeis de Ribeirão Preto, aqui de São Paulo e mandou o Parágrafo Segundo do Artigo 216-A do Novo Código Civil: “Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância”. É o mesmo artigo que já foi citado e ela nos encaminhou, em cima desse artigo, uma pergunta: “Quanto aos confrontantes, na hipótese
na hipótese de o bem imóvel usucapiendo corresponder exatamente ao contido na descrição da figura constante da matrícula ou da transcrição no Registro de Imóveis, pode-se dispensar a anuência deles, seja a expressa, seja a tácita?”. DR. NARCISO – Dra. Mari, eu fico preocupado com o texto da lei, eu acho que o oficial, pelo menos nesse início de aplicação da Lei, ele não pode ter muita liberdade. Eu me baseio também na experiência da usucapião judicial. Não se cogitava isso de dispensar a citação do confrontante pelo simples fato de a descrição do imóvel usucapiendo ser exatamente igual à descrição que consta da matrícula deste imóvel. A anuência é necessária sempre. E se ele não anuir expressamente no memorial descritivo, ela deverá ser notificada. Eu só faço uma ressalva em relação às unidades de condomínio edilício. Não me parece que haja a necessidade de anuência ou de notificação dos confrontantes assim considerados, do apartamento vizinho, do apartamento de cima, de baixo, não me aparece necessário, bastaria a notificação do síndico. O que se exigiria, no caso de unidade de condomínio edilício, seria a descrição exatamente igual a que consta da instituição do condomínio. Esta descrição deverá ser igual na participação das coisas comuns, na participação do terreno em que se instala o condomínio e o outro requisito seria que o condomínio estivesse registrado, são os requisitos para o usucapião de unidade de condomínio. Mas, em relação aos outros imóveis, não vejo como se possa dispensar a anuência do confrontante ou a notificação para que ele concorde em 15 dias. DÊNI – Vamos seguir agora com a próxima pergunta, da Oficial Substituta do Registro de Imóveis de Mogi Guaçu, Camila Dal Molin Marques: “Como se fará a prova de posse dos antecessores? Poderá ser por simples declaração na ata notarial ou deverá ser comprovado documentalmente?”. 5
DR. NARCISO – Bem, como a posse é fato, a prova pode ser feito por qualquer meio, por testemunhas, por documento, se houver. Pelos dois, de preferência. A simples menção da ata notarial, a simples menção da posse durante certo tempo no contrato de inserção de direitos possessórios não é suficiente. Como eu disse, quando me referia à ata notarial, é importante que o notário no imóvel ou em outra diligência ouça pessoas não só sobre a posse do requerente, mas no caso de acessio possesionis sobre a posse dos antecessores. Quanto tempo eles ficaram, o que eles fizeram no imóvel, eles moravam no imóvel, não moravam, alugavam? Esses fatos dos quais se conclui que os antecessores também tinham posse. DÊNI – A Dra. Karla Fernanda nos enviou também um áudio, vamos ouvi-lo: “O engenheiro que realizar a planta e o memorial deverá solicitar a assinatura dos confrontantes? Na falta das assinaturas, o cartorário realizará a intimação destes e, ausentes em 15 dias, considerará válida a solicitação do requerente? Como serão calculadas as custas para a intimação dos confrontantes?”. DR. NARCISO – Se o engenheiro deve colher a anuência dos confrontantes é indiferente. A lei exige que os confrontantes prestem anuência no memorial descritivo. Pode ser o engenheiro, pode ser o requerente, pode ser o advogado. Isso não importa, o importante é que haja anuência. Se não houver anuência expressa, o confrontante e os demais interessados serão notificados pessoalmente pelo Oficial de Registro de Imóveis, admitindo-se também que esta notificação seja feita pelo RTD ou por carta com o aviso de recebimento, mas eles serão necessariamente notificados. Ainda em relação às notificações, vale lembrar o que dispõe a lei. Eles serão notificados, se eles não forem encontrados poderão até ser notificados por edital, como interessados certos juntamente com os interessados incertos, mas o silêncio será considerado oposição.
Então, o pedido não será deferido se não houver anuência expressa dos confrontantes. Em relação às custas, evidentemente se aguarda que a Corregedoria discipline o valor das despesas de negligência, se bem que os oficiais já tenham algumas, se já existe a previsão dessas diligências pelo Oficial nas notificações da lei 6766 e na retificação de registro também, me parece que os oficiais de Registro de Imóveis vão preferir que essas notificações sejam feitas RTD. Da própria comarca ou da comarca em que o notificando deverá ser procurado. E o RTD já tem essas custas, a previsão dessas despesas. Em relação aos emolumentos, não existe previsão de emolumentos para a usucapião. Vai haver alguma dificuldade em relação a isso, sem dúvida nenhuma. A dos editais também. À medida que as despesas forem surgindo, o Oficial exigirá o depósito prévio das despesas. O edital, por exemplo, me parece que o oficial redija o edital, mas deve dar ao advogado a obrigação de fazer a publicação e de trazer o comprovante da publicação. Não será o Oficial que fará a publicação. DÊNI – Para finalizar, gostaria de saber sua opinião, suas observações sobre o que precisamos evoluir para que este processo seja mais sistemático? DR. NARCISO – Sempre que houver a rejeição do pedido, o interessado poderá requerer a solicitação de dúvida, então espera-se que o Conselho Superior da Magistratura ajude a disciplinar obstáculos, a aparar algumas arestas, eliminando essas dificuldades dos oficiais na interpretação da lei, ou seja, a magistratura poderia ser menos formal, menos rigorosos na interpretação da lei. Algumas providências imediatas para facilitar a vida dos advogados e dos oficiais, que podem ser tomadas imediatamente, como, por exemplo, a intimação, o oficial precisa determinar alguma diligência, ele deve procurar o advogado, intimá-lo pessoalmente, me parece que a Corregedoria poderia permitir que as intimações dos 6
advogados, interessados em usucapião, fosses publicadas no Diário Oficial, como são publicados os editais do Registro de Imóveis editais de loteamento, editais de bens de família, então, numa seção especial, na Capital da Vara de Registros Públicos, haveria a intimação dos Oficiais, dos advogados por serventia para dar andamento aos processos de usucapião. Espera-se que o Conselho Superior da Magistratura ajude a tornar concreta esta oferta do legislador na usucapião extrajudicial. Está difícil, mas acho que o Conselho poderia ajudar nisso. Ou uma modificação da lei futura, dando crédito aos Oficias de Registros de Imóveis que demonstraram sua competência e idoneidade nas retificações de registro. Hoje, ninguém questiona a retificação extrajudicial de registro. Não tenho conhecimento de nenhuma retificação extrajudicial que tenha sido quetionada na via judicial, com todas as vantagens de tempo. Então, espero que, embora não tenha muita esperança, aconteça o mesmo com a usucapião extrajudicial.
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