RESUMEN EJECUTIVO
ENTRE ORILLAS
LA RIBERA DEL RÍO MEDELLÍN SE REGENERA EN EL NUEVO GUAYABAL Perfil de un Proyecto Piloto de Renovación Urbana (PRU)
TABLA DE CONTENIDO
Introducci贸n
4
Contexto metropolitano
6
El Territorio
10
Un Nuevo Guayabal
14
Fuente: Valores Simesa 3
INTRODUCCIÓN
Con el objetivo de aportar a la reflexión crítica sobre la oportunidad de renovación de los suelos aledaños al río Medellín, el Grupo Argos, con el acompañamiento técnico de Urbam, Centro de Estudios Urbanos y Ambientales de la Universidad EAFIT, presenta una hipótesis de ocupación futura para el sector de Guayabal, bajo estandares de sostenibilidad fisico ambiental, flexibilidad de gestión y complejidad urbana.
Fuente: Urbam- Universidad Eafit 5
El Plan Director para Medellín y el Valle de Aburrá BIO2030 identificó varias tendencias territoriales que dan cuenta de un crecimiento urbano insostenible y problemático.
Crecimiento urbano expansivo en ladera
CONTEXTO METROPOLITANO La importancia estratégica del sector de estudio
De ellas se concluye que el escenario del río es el sector estratégico para el crecimiento compacto de la metrópoli, consolidándose como el principal eje metropolitano de espacio público, movilidad, actividades y hábitat.
Subutilización del eje del río
BIO2030 estimó que el escenario río, en su zona urbana, puede albergar 250.000 nuevas viviendas (59% de la demanda al Fuente: BIO 2030. Fotografía Alonso Posada
2030) y 15’000.000 m2 de espacios destinados a actividades. 7
Centro Cerro La Asomadera
Cerro Nutibara
0
Calle 3
Río
Ab
urr
á
Vivero Municipal
Ciudad del Río
Zoológico Santa Fe
Poblado Av
.L
Av
.G
ua
ya
ba
l
as
Ve
ga
s
0
le 1
Cal
Polígono de estudio
Aeropuerto Olaya Herrera
Fuente: Pomca 2007 9
Antecedentes Desde los años 50, el Plan Piloto de Wiener y Sert determinó que la zona sur de Medellín habría de convertirse en un sector dedicado a la actividad industrial. Con el fin de habilitar este sector, el río Medellín fue canalizado y las avenidas que lo bordean fueron construidas.
EL TERRITORIO
Estado actual del sector de estudio
Fuente: Biblioteca Pública Piloto. Industria Argos. 1961
Fuente: Urbam- Universidad Eafit
Fuente: Plan Piloto Wiener y Sert. 1951 11
Alta oportunidad de renovación
Obstáculos para la transformación
Los sectores de Guayabal y Villa Carlota presentan una localiza-
Pese a un potencial de transformación reconocido por dife-
ción estratégica dada por su cercanía a importantes infraestructu-
rentes documentos de ordenamiento territorial, la renovación
ras de accesibilidad, a elementos naturales de alto valor y a equi-
del sector se ve obstruida por varios factores normativos, los
pamientos de primer orden.
principales son: •
Bajos índices de aprovechamiento
Además, ambos sectores se caracterizan por un bajo aprovecha-
•
Límite de altura a 5 pisos
miento del suelo que se evidencia en la baja altura de sus edifi-
•
Altas obligaciones
caciones y en un uso monofuncional, esto da cuenta del enorme
•
Prohibición de vivienda
potencial de transformación que poseen.
•
Obligación de desarrollar planes parciales de gran tamaño
¿Cómo detonar la transformación de este sector estratégico?
Fuente: Urbam- Universidad Eafit
Hipótesis de trabajo Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad a través de:
Proyectos detonantes + Cambios normativos y de gestión
UN NUEVO GUAYABAL
Propuesta de transformación progresiva
Principios rectores Flexibilidad En la operación En las escalas En los tiempos
Complejidad urbana En la mezcla de usos En la densidad humana
Óptimos estándares urbanísticos y de sostenibilidad Integración con la ciudad Excelentes condiciones de movilidad y accesibilidad Desarrollo inmobiliario diverso y sostenible Fuente: Urbam- Universidad Eafit 15
Un territorio articulado con la ciudad A partir de unos sistemas estructurantes de movilidad y espacio público, se articulan los diferentes elementos naturales y artificiales que rodean el sector, conectando ambas riberas e integrándolo a las dinámicas urbanas.
Parques existentes Areas verdes Parques propuestos Corredores verdes y paseos urbanos Nueva estación Metro 17
Un sector eficiente y atractivo
Calle 30
La nueva estructura urbana, trazada a partir de la configuración predial existente, puede albergar progresivamente los desarrollos inmobiliarios previstos. Esta estructura se consolida a partir de tres tipos de proyectos, algunos de ellos son considerados estratégicos y serán los detonantes de la renovación del sector:
Proyectos transversales Estación Metro (Proyecto estratégico) Zoológico
Conexión Vivero-Zoológico (Proyecto estratégico)
Mamm
Santa Fe
Ciudad del Río
Río Aburrá
Conexión MAMM-Zoológico
Proyectos internos Alameda Nuevo Guayabal (Proyecto estratégico) Paseo Nuevo Guayabal (Proyecto estratégico)
Vivero
Nuevas calles
Av. Las Vegas
Proyectos complementarios
Av. Gua
yabal
Municipal
Recualificación Av. Guayabal Parque Río Medellín Paseo urbano Av Las Vegas Calle
10
Predios existentes Nueva estación Metro 19
Proyectos estratégicos detonantes
Proyecto “Entre Orillas” nueva estación metro La construcción de una nueva estación de metro, la transformación del antiguo vivero y el zoológico Santa Fe en parques públicos y su articulación a través de un sendero peatonal y arborizado que conectará ambas riberas del río será el proyecto detonante en la construcción del Nuevo Guayabal
Zoológico Usos existentes
Nuevos usos
Usos existentes Sendero peatonal Edificio Argos Nueva estación de Metro
Río Aburrá
Av. Regional
Usos existentes Edificio Servientrega Sendero peatonal
21
Proyectos estratégicos detonantes
La Alameda y Paseo Nuevo Guayabal La Alameda y el Paseo Nuevo Guayabal conformarán un espacio interno que atraerá nuevos visitantes, residentes y empleados al sector.
Usos existentes
Nuevos usos Edificio Argos
Plantas bajas comerciales
Alameda Nuevo Guayabal
23
Otros proyectos
La transformación del sector La recualificación de la Avenida Guayabal mejorará la calidad urbana del sector y posibilitará la aparición de actividades económicas y recreativas a lo largo de este importante eje.
Nuevos desarrollos
Plantas bajas comerciales
Recualificación de la Av. Guayabal
Nuevos usos
Usos existentes
Zoológico Santa Fe
Recualificación de la Av. Guayabal
Mejoramiento espacio público 25
Cambios normativos y de gestión
Un nuevo marco normativo y de gestión Las nuevas normas propuestas buscan facilitar el desarrollo de los potenciales del sector:
Unidad de gestión
Aprovechamiento
Usos del suelo
Obligaciones
Permitir el desarrollo a través de Micro Unidades de Actuación -MUAdesde 700m2 de superficie.
Un índice de construcción entre 3 y 4, según el tamaño de la operación y una altura máxima permitida por el cono de aproximación del aeropuerto.
Permitir la construcción de vivienda en el sector en coexistencia con usos productivos compatibles.
Cesiones de 9,5m2 por cada 100m2 construidos para configurar los sistemas estructurantes y financiar los proyectos estratégicos.
Sana mezcla de usos y preserva-
Reducción de más del 50% con
ción de vocación productiva
respecto a la norma actual.
Posibilidad de desarrollos diversos y agilidad en la gestión.
Mayor intensidad de uso del suelo.
Fuente: Urbam- Universidad Eafit 27
Múltiples alternativas de desarrollo
Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad
La renovación a través de Micro Unidades de Actuación genera una gran variedad de alternativas de desarrollo inmobiliario, posibilitando la intervención de un mayor número de inversionistas y actores del sector de la construcción y adaptándose a las condiciones del mercado.
1
-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,
MUA GRANDE
área actual y un 20 % del suelo destapado.
(mayor a 5.000m2)
-Subdivisión y redesarrollo.
Área: 12.500 m2
-Edificios nuevos manteniendo preexistencias.
I.C:4
-Desarrollo completo.
2
MUA MEDIANA (2.700m2 a 5.000m2) Área: 3.725 m2
30 % de desarrollo
Alternativa 3
50% de desarrollo
Desarrollo completo
-Edificios nuevos manteniendo preexistencias. -Desarrollo completo.
Alternativa 1
Alternativa 2
Alternativa 3
10 % de desarrollo
30% de desarrollo
80% de desarrollo
-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,
Área: 1.350 m2
-Desarrollo completo.
área actual y un 20 % del suelo destapado.
I.C:3,00
(menores a 700m2) Área: 700 m2 I.C:3,00
Alternativa 2
-Subdivisión y redesarrollo.
-Edificios nuevos manteniendo preexistencias.
ADICIONES
Alternativa 1 Manteniendo uso actual
área actual y un 20 % del suelo destapado.
(700m2 a 2.700m2)
REFORMAS O
Desarrollo completo
susceptibles de reformas o adiciones un 50% del
susceptibles de reformas o adiciones un 50% del
PREDIOS MENORES
50% de desarrollo
Alternativa Alternativa 33
-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,
MUA PEQUEÑA
4
Alternativa 2 Alternativa 2
susceptibles de reformas o adiciones un 50% del
I.C:3,50
3
Alternativa 1 Alternativa 1
Alternativa 1
Alternativa 2
Reformas o adiciones
Desarrollo completo
-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual, susceptibles de reformas o adiciones un 50% del área actual y un 20 % del suelo destapado. -Desarrollo completo.
Este rango de MUA no tiene obligaciones en parqueaderos. 29
Renovaci贸n urbana progresiva, diversa y de calidad
Un desarrollo diverso y flexible Bajo las condiciones normativas propuestas el sector se renovar谩 progresivamente, recibiendo nuevos usos
Estado inicial
30%
de desarrollo
50% de desarrollo
del suelo y permitiendo la permanencia o transformaci贸n de las actividades productivas.
80% de desarrollo
31
Un Nuevo Guayabal En el sector de estudio pueden construirse alrededor de 1’200.000m2 para nuevas actividades, así, el territorio podría albergar hasta 20.000 nuevos habitantes y 40.000 empleos.
Proyectos detonantes
Usos existentes
Nuevos desarrollos Proyectos detonantes Proyectos detonantes Proyectos detonantes
Usos existentes
Cambios normativos y de gestión 33
Equipo de trabajo Grupo Argos
Ing. David Escobar
Coordinación
Ing. Hernando Gomez
Asesor técnico
Equipo de trabajo urbam EAFIT
Arq. Alejandro Echeverri
Director
Ing. Francesco Orsini
Director técnico
Urb. Juan Pablo Ospina
Movilidad y transporte
Arq. Sebastián Bustamante
Paisaje y espacio público
Urb. Daniel Carvalho
Desarrollo urbano y sostenibilidad
Arq. Isabel Basombrío
Forma urbana y espacio público
Arq. Ángela Duque
Cartografía del proyecto
Arq. David Vélez
Cartografía del proyecto
Lina Rojas
Asistente
Asesores
Arq. Marco Montes
Urbanismo
Arq. Juan Carlos García
Simulación financiera
Departamento Administrativo de Planeación DAP – Medellín.
Agradecimientos
Agradecemos la participación del Metro de Medellín, Grupo Nutresa, Arquitectos e Ingenieros Asociados AIA, La Lonja, Bancolombia, Cementos Argos, Ciudad del Río, Crystal, Smurfit Cartón de Colombia, Organización Chaid Neme, Sura, Congregación Mariana, Socoda – Familia Gutiérrez, Coltabaco, Amtex, Proantioquia y TCC.
Julio, 2013 35
Pรกgina Web www.eafit.edu.co/urbam