Perfil de un proyecto piloto de renovación urbana

RESUMEN EJECUTIVO

ENTRE ORILLAS

LA RIBERA DEL RÍO MEDELLÍN SE REGENERA EN EL NUEVO GUAYABAL Perfil de un Proyecto Piloto de Renovación Urbana (PRU)

TABLA DE CONTENIDO

Introducci贸n

4

Contexto metropolitano

6

El Territorio

10

Un Nuevo Guayabal

14

Fuente: Valores Simesa 3

INTRODUCCIÓN

Con el objetivo de aportar a la reflexión crítica sobre la oportunidad de renovación de los suelos aledaños al río Medellín, el Grupo Argos, con el acompañamiento técnico de Urbam, Centro de Estudios Urbanos y Ambientales de la Universidad EAFIT, presenta una hipótesis de ocupación futura para el sector de Guayabal, bajo estandares de sostenibilidad fisico ambiental, flexibilidad de gestión y complejidad urbana.

Fuente: Urbam- Universidad Eafit 5

El Plan Director para Medellín y el Valle de Aburrá BIO2030 identificó varias tendencias territoriales que dan cuenta de un crecimiento urbano insostenible y problemático.

Crecimiento urbano expansivo en ladera

CONTEXTO METROPOLITANO La importancia estratégica del sector de estudio

De ellas se concluye que el escenario del río es el sector estratégico para el crecimiento compacto de la metrópoli, consolidándose como el principal eje metropolitano de espacio público, movilidad, actividades y hábitat.

Subutilización del eje del río

BIO2030 estimó que el escenario río, en su zona urbana, puede albergar 250.000 nuevas viviendas (59% de la demanda al Fuente: BIO 2030. Fotografía Alonso Posada

2030) y 15’000.000 m2 de espacios destinados a actividades.

7

Centro Cerro La Asomadera

Cerro Nutibara

0

Calle 3

Río

Ab

urr

á

Vivero Municipal

Ciudad del Río

Zoológico Santa Fe

Poblado Av

.L

Av

.G

ua

ya

ba

l

as

Ve

ga

s

0

le 1

Cal

Polígono de estudio

Aeropuerto Olaya Herrera

Fuente: Pomca 2007 9

Antecedentes Desde los años 50, el Plan Piloto de Wiener y Sert determinó que la zona sur de Medellín habría de convertirse en un sector dedicado a la actividad industrial. Con el fin de habilitar este sector, el río Medellín fue canalizado y las avenidas que lo bordean fueron construidas.

EL TERRITORIO

Estado actual del sector de estudio

Fuente: Biblioteca Pública Piloto. Industria Argos. 1961

Fuente: Urbam- Universidad Eafit

Fuente: Plan Piloto Wiener y Sert. 1951 11

Alta oportunidad de renovación

Obstáculos para la transformación

Los sectores de Guayabal y Villa Carlota presentan una localiza-

Pese a un potencial de transformación reconocido por dife-

ción estratégica dada por su cercanía a importantes infraestructu-

rentes documentos de ordenamiento territorial, la renovación

ras de accesibilidad, a elementos naturales de alto valor y a equi-

del sector se ve obstruida por varios factores normativos, los

pamientos de primer orden.

principales son: •

Bajos índices de aprovechamiento

Además, ambos sectores se caracterizan por un bajo aprovecha-

•

Límite de altura a 5 pisos

miento del suelo que se evidencia en la baja altura de sus edifi-

•

Altas obligaciones

caciones y en un uso monofuncional, esto da cuenta del enorme

•

Prohibición de vivienda

potencial de transformación que poseen.

•

Obligación de desarrollar planes parciales de gran tamaño

¿Cómo detonar la transformación de este sector estratégico?

Fuente: Urbam- Universidad Eafit

Hipótesis de trabajo Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad a través de:

Proyectos detonantes + Cambios normativos y de gestión

UN NUEVO GUAYABAL

Propuesta de transformación progresiva

Principios rectores Flexibilidad En la operación En las escalas En los tiempos

Complejidad urbana En la mezcla de usos En la densidad humana

Óptimos estándares urbanísticos y de sostenibilidad Integración con la ciudad Excelentes condiciones de movilidad y accesibilidad Desarrollo inmobiliario diverso y sostenible Fuente: Urbam- Universidad Eafit 15

Un territorio articulado con la ciudad A partir de unos sistemas estructurantes de movilidad y espacio público, se articulan los diferentes elementos naturales y artificiales que rodean el sector, conectando ambas riberas e integrándolo a las dinámicas urbanas.

Parques existentes Areas verdes Parques propuestos Corredores verdes y paseos urbanos Nueva estación Metro 17

Un sector eficiente y atractivo

Calle 30

La nueva estructura urbana, trazada a partir de la configuración predial existente, puede albergar progresivamente los desarrollos inmobiliarios previstos.

Esta estructura se consolida a partir de tres tipos de proyectos, algunos de ellos son considerados estratégicos y serán los detonantes de la renovación del sector:

Proyectos transversales Estación Metro (Proyecto estratégico) Zoológico

Conexión Vivero-Zoológico (Proyecto estratégico)

Mamm

Santa Fe

Ciudad del Río

Río Aburrá

Conexión MAMM-Zoológico

Proyectos internos Alameda Nuevo Guayabal (Proyecto estratégico) Paseo Nuevo Guayabal (Proyecto estratégico)

Vivero

Nuevas calles

Av. Las Vegas

Proyectos complementarios

Av. Gua

yabal

Municipal

Recualificación Av. Guayabal Parque Río Medellín Paseo urbano Av Las Vegas Calle

10

Predios existentes Nueva estación Metro 19

Proyectos estratégicos detonantes

Proyecto “Entre Orillas” nueva estación metro La construcción de una nueva estación de metro, la transformación del antiguo vivero y el zoológico Santa Fe en parques públicos y su articulación a través de un sendero peatonal y arborizado que conectará ambas riberas del río será el proyecto detonante en la construcción del Nuevo Guayabal

Zoológico Usos existentes

Nuevos usos

Usos existentes Sendero peatonal Edificio Argos Nueva estación de Metro

Río Aburrá

Av. Regional

Usos existentes Edificio Servientrega Sendero peatonal

21

Proyectos estratégicos detonantes

La Alameda y Paseo Nuevo Guayabal La Alameda y el Paseo Nuevo Guayabal conformarán un espacio interno que atraerá nuevos visitantes, residentes y empleados al sector.

Usos existentes

Nuevos usos Edificio Argos

Plantas bajas comerciales

Alameda Nuevo Guayabal

23

Otros proyectos

La transformación del sector La recualificación de la Avenida Guayabal mejorará la calidad urbana del sector y posibilitará la aparición de actividades económicas y recreativas a lo largo de este importante eje.

Nuevos desarrollos

Plantas bajas comerciales

Recualificación de la Av. Guayabal

Nuevos usos

Usos existentes

Zoológico Santa Fe

Recualificación de la Av. Guayabal

Mejoramiento espacio público 25

Cambios normativos y de gestión

Un nuevo marco normativo y de gestión Las nuevas normas propuestas buscan facilitar el desarrollo de los potenciales del sector:

Unidad de gestión

Aprovechamiento

Usos del suelo

Obligaciones

Permitir el desarrollo a través de Micro Unidades de Actuación -MUAdesde 700m2 de superficie.

Un índice de construcción entre 3 y 4, según el tamaño de la operación y una altura máxima permitida por el cono de aproximación del aeropuerto.

Permitir la construcción de vivienda en el sector en coexistencia con usos productivos compatibles.

Cesiones de 9,5m2 por cada 100m2 construidos para configurar los sistemas estructurantes y financiar los proyectos estratégicos.

Sana mezcla de usos y preserva-

Reducción de más del 50% con

ción de vocación productiva

respecto a la norma actual.

Posibilidad de desarrollos diversos y agilidad en la gestión.

Mayor intensidad de uso del suelo.

Fuente: Urbam- Universidad Eafit 27

Múltiples alternativas de desarrollo

Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad

La renovación a través de Micro Unidades de Actuación genera una gran variedad de alternativas de desarrollo inmobiliario, posibilitando la intervención de un mayor número de inversionistas y actores del sector de la construcción y adaptándose a las condiciones del mercado.

1

-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,

MUA GRANDE

área actual y un 20 % del suelo destapado.

(mayor a 5.000m2)

-Subdivisión y redesarrollo.

Área: 12.500 m2

-Edificios nuevos manteniendo preexistencias.

I.C:4

-Desarrollo completo.

2

MUA MEDIANA (2.700m2 a 5.000m2) Área: 3.725 m2

30 % de desarrollo

Alternativa 3

50% de desarrollo

Desarrollo completo

-Edificios nuevos manteniendo preexistencias.

-Desarrollo completo.

Alternativa 1

Alternativa 2

Alternativa 3

10 % de desarrollo

30% de desarrollo

80% de desarrollo

-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,

Área: 1.350 m2

-Desarrollo completo.

área actual y un 20 % del suelo destapado.

I.C:3,00

(menores a 700m2) Área: 700 m2 I.C:3,00

Alternativa 2

-Subdivisión y redesarrollo.

-Edificios nuevos manteniendo preexistencias.

ADICIONES

Alternativa 1 Manteniendo uso actual

área actual y un 20 % del suelo destapado.

(700m2 a 2.700m2)

REFORMAS O

Desarrollo completo

susceptibles de reformas o adiciones un 50% del

susceptibles de reformas o adiciones un 50% del

PREDIOS MENORES

50% de desarrollo

Alternativa Alternativa 33

-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,

MUA PEQUEÑA

4

Alternativa 2 Alternativa 2

susceptibles de reformas o adiciones un 50% del

I.C:3,50

3

Alternativa 1 Alternativa 1

Alternativa 1

Alternativa 2

Reformas o adiciones

Desarrollo completo

-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual, susceptibles de reformas o adiciones un 50% del área actual y un 20 % del suelo destapado.

-Desarrollo completo.

Este rango de MUA no tiene obligaciones en parqueaderos.

29

Renovaci贸n urbana progresiva, diversa y de calidad

Un desarrollo diverso y flexible Bajo las condiciones normativas propuestas el sector se renovar谩 progresivamente, recibiendo nuevos usos

Estado inicial

30%

de desarrollo

50% de desarrollo

del suelo y permitiendo la permanencia o transformaci贸n de las actividades productivas.

80% de desarrollo

31

Un Nuevo Guayabal En el sector de estudio pueden construirse alrededor de 1’200.000m2 para nuevas actividades, así, el territorio podría albergar hasta 20.000 nuevos habitantes y 40.000 empleos.

Proyectos detonantes

Usos existentes

Nuevos desarrollos Proyectos detonantes Proyectos detonantes Proyectos detonantes

Usos existentes

Cambios normativos y de gestión 33

Equipo de trabajo Grupo Argos

Ing. David Escobar

Coordinación

Ing. Hernando Gomez

Asesor técnico

Equipo de trabajo urbam EAFIT

Arq. Alejandro Echeverri

Director

Ing. Francesco Orsini

Director técnico

Urb. Juan Pablo Ospina

Movilidad y transporte

Arq. Sebastián Bustamante

Paisaje y espacio público

Urb. Daniel Carvalho

Desarrollo urbano y sostenibilidad

Arq. Isabel Basombrío

Forma urbana y espacio público

Arq. Ángela Duque

Cartografía del proyecto

Arq. David Vélez

Cartografía del proyecto

Lina Rojas

Asistente

Asesores

Arq. Marco Montes

Urbanismo

Arq. Juan Carlos García

Simulación financiera

Departamento Administrativo de Planeación DAP – Medellín.

Agradecimientos

Agradecemos la participación del Metro de Medellín, Grupo Nutresa, Arquitectos e Ingenieros Asociados AIA, La Lonja, Bancolombia, Cementos Argos, Ciudad del Río, Crystal, Smurfit Cartón de Colombia, Organización Chaid Neme, Sura, Congregación Mariana, Socoda – Familia Gutiérrez, Coltabaco, Amtex, Proantioquia y TCC.

Julio, 2013 35

Pรกgina Web www.eafit.edu.co/urbam