Комуналка Інформаційний бюлетень Департаменту комунального господарства, транспорту і зв’язку
№1 від 12 грудня 2016 року
facebook.com/groups/komynalka
Івано-Франківськ
СПОСОБИ УПРАВЛІННЯ БАГАТОКВАРТИРНИМ БУДИНКОМ Управління багатоквартирним будинком — це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних із володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку. Власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у т.ч. допоміжні), несучі, огороджувальні та несучеогороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині чи за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового чи нежитлового приміщення, а також будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. Відповідно до Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII, управління багатоквартирним будинком за рішенням співвласників:може здійснюватися трьома способами: 1) самостійно співвласниками; 2) усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю; 3) усі функції з управління може здійснювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ) чи асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку (далі — асоціація ОСББ). 1. Самостійне управління співвласниками. Такий варіант управління доцільний для малоквартирних будинків, де є, наприклад, 3–5 квартир. У разі такого варіанта управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на постачання комунальних послуг з їх постачальниками, які є природними монополістами у відповідних сферах (залежно від конструктивних особливостей конкретного будинку та ступеня благоустрою населеного пункту це може бути централізоване водопостачання та водовідведен-
ня, газо-, тепло-, електропостачання). Щодо утримання будинку, його поточного й капітального ремонтів, то в цьому разі співвласники самостійно вирішують шляхом проведення зборів співвласників, зокрема, такі питання: • у яких послугах з утримання є потреба, якому суб’єкту господарювання замовити їх виконання; • чи є потреба в поточному чи капітальному ремонті, якому суб’єкту господарювання замовити його виконання; • у чому полягає трудова та/або грошова участь співвласників при реалізації утримання, поточного/капітального ремонтів, які порядок і строки сплати грошових внесків/реалізації особистої трудової участі; • кого вповноважити на вчинення юридично значущих дій від імені співвласників, який обсяг повноважень надати цій особі. Так, співвласники можуть самоорганізуватися й частину робіт виконувати самостійно (почергово прибирати прибудинкову територію). Певна особиста трудова участь можлива й на етапі поточного чи капітального ремонтів із метою зменшення вартості послуг спеціалізованої підрядної організації. Якщо ж потрібно укласти договір на вивезення сміття, на ремонт внутрішньобудинкових мереж чи інші роботи/послуги, у виконанні яких зацікавлені всі співвласники та які не можуть бути виконані співвласниками самостійно, постає питання про визначення особи, уповноваженої діяти від імені всіх співвласників, та про обсяг повноважень цієї особи. При цьому обсяг повноважень цієї особи слід вичерпно закріпити в протоколі зборів співвласників. Із метою уникнення подальших суперечок можна рекомендувати закріпити таке: • із якими обслуговуючими підприємствами (комунальними службами, будівельними й іншими підрядними організаціями) необхідно укласти договори в інтересах усіх співвласників; • які істотні умови мають бути дотримані під час укладання договорів (вартість послуг, їх обсяг, періодичність/графік надання тощо); якщо спів-
власники довіряють уповноваженій особі обрати виконавців та узгодити з ними певні умови договорів на свій розсуд — прямо закріпити це право вповноваженої особи; • у який строк та в якій формі вповноважена особа повинна звітувати перед співвласниками про виконання покладених функцій. Варіант 2. Укладення договору з управителем. Рішення про те, що управління будинком здійснюватиме управитель, теж належить до виключної компетенції зборів співвласників. Вони вирішують, які саме функції будуть передані управителю. Управитель багатоквартирного будинку — фізична особа-підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб. Примірник протоколу рішення загальних зборів, на яких приймали рішення про визначення управителя чи обрання вповноваженої особи співвласників для укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, передають на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті. Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк. Варіант 3. Співвласники для управління створили ОСББ У цьому разі теж можливі 2 підходи: 1. ОСББ залучає управителя для виконання всіх або частини функцій; 2. ОСББ самостійно здійснює управління багатоквартирним будинком чи через асоціацію. Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Мінрегіоном. При другому підході співвласники ОСББ здійснюють управління через свої органи управління: загальні збори, правління ОСББ і ревізійну комісію.