DOEN magazine #20 by vanomme-degroot

CHANTAL ZEEGERS

JONGLEUR. KOORDDANSERES. WETHOUDER.

STAPPEN MAKEN MET HOUTBOUW

THINKING OUT OF THE BOX

PEEK & CLOPPENBURG Gevelrenovatie winkelpand aan de Hoogstraat te Rotterdam

DOEN NAJAAR 20232023

Architect Heldoorn Ruedisulj Architecten bna Opdrachtgever P&C Vastgoed Rotterdam Opgeleverd 2023

WELKOM BIJ YOUNG HOUSING

Young Housing is een woonconcept dat landelijk voorziet in snel beschikbare en betaalbare woonruimte voor jongeren die de woningmarkt willen betreden. Gezien de huidige woningnood is het voor jongeren lastig om een eerste stap te zetten op de woningmarkt. Young Housing biedt deze doelgroep een helpende hand! Lees op pagina 15 meer over de samenwerking met Van Omme & De Groot.

VOORWOORD

STOF DOEN OPWAAIEN In de auto op weg naar Rotterdam hoorde ik Ingrid Thijssen op de radio. Zij is voorzitter van VNO-NCW en haar werd gevraagd wat voor haar het ideale kabinet zou zijn. Moest dat links of rechts worden, en met welke partijen? Dat maakte haar niet uit, zei ze. “We hebben behoefte aan doen, doen, doen.” Ze bedoelde daarmee: er heeft te lang van alles stilgelegen de laatste jaren. Iedereen houdt elkaar gevangen in discussies. En inderdaad, de politiek laat vooral stof opwaaien door praten, praten, praten. In onze sector hebben we flink last van dat gebrek aan daadkracht en falend beleid. Er zijn in Den Haag volop zorgen over te weinig woningen, te weinig locaties, te lange procedures, te veel regels. Maar er gebeurt vervolgens niets of in elk geval te weinig. En de spelregels veranderen voortdurend. Maar we laten ons niet tegenhouden door die tegenwind.

Samen zetten we de schouders onder ambitieuze plannen om in de komende jaren versneld en met minder regels mooie en betaalbare woningen te realiseren. En om bestaande woningen in de stad op te knappen en te verduurzamen. Dat laatste wordt zeker zo belangrijk als nieuwbouw. We hebben over projecten niet te klagen (lees de vele actualiteiten maar eens!), maar we hebben steeds meer aandacht voor vernieuwing en verduurzaming. Daar ligt alleen al in Rotterdam een enorme opgave, die we onder andere samen met woningcorporaties Woonstad Rotterdam en Hef Wonen enthousiast oppakken. Deze DOEN staat weer bol van die daadkracht en innovaties. Dit leest u bijvoorbeeld terug in de artikelen over Smart Twin en houtbouw. Wij laten liever stof opwaaien door te DOEN waar zoveel mensen dringend behoefte aan hebben: ontwikkelen, bouwen, renoveren. In de meer dan 100 jaar dat we bestaan, hebben we voor hetere vuren gestaan. Ik wens u weer veel leesplezier!

We zien gelukkig dat er samen met ons ook partijen zijn die wél willen doorpakken. Lees maar eens de interviews met wethouder Chantal Zeegers en corporatiebestuurder Mohamed el Achkar. Hier in Rotterdam zijn zij initiatiefnemer en medeondertekenaar van het Doorbouwakkoord.

DOEN M A G A Z I N E

Redactie

Aan dit nummer werkten mee

Van Omme & De Groot:

Mohamed el Achkar, Roy Buijsman,

Marco Dijkshoorn, Guus de Groot

Marco Dijkshoorn, Nadya Disseldorp,

CONCEPTEN &zo: Rachel van

Raymond Hol, Ria van der Linde,

Diggele

Raymond Kelfkens, Jaap Kooiman, Nienke Liefting, Angela Parag,

Eindredactie

Paul van Pelt, Youri Rieffe,

Mirca Groenen

Paul Roodnat, Pieter Spelt,

PEEK & CLOPPENBURG

HET VERBORGEN GEHEIM

Johan Teeuw, Sebastiaan van Vormgeving

der Velden, Maurice Verkerk,

Presskit Media: Gisella van Geenen

Rob Wouters, Chantal Zeegers

Tekst Rachel van Diggele, Henk de Kleine,

In opdracht van

Jaap van Rijn

Van Omme & De Groot Heemraadssingel 223

Fotografie

3023 CD Rotterdam

Paul de Graaff, Jaap van Rijn

www.vodg.nl

Ronald Zijlstra © Auteursrecht voorbehouden Cover

Niets uit dit magazine mag worden

FOTOGRAFIE Paul de Graaff

verveelvoudigd en/of openbaar

ASSISTENT Dewi van 't Hoog

gemaakt door middel van druk,

MODEL Dianne (Casterbee)

fotografie, microfilm of anderszins,

STYLING Miquel Mohammedjar

zonder voorafgaande schriftelijke

VISAGIE Yvon Geurts

toestemming van de hierboven genoemde personen en/of bedrijven.

JONGLEUR. KOORDDANSERES. WETHOUDER.

DEZE BOUWERS DRAGEN HUN STEENTJES BIJ

Hebben wij u met dit magazine weten te interesseren voor Van Omme & De Groot? Neem dan voor meer informatie over onze expertises en mogelijke samenwerkingen op alle gebieden van ontwikkelen en bouwen contact met ons op! Postbus 26033 3002 EA Rotterdam

instagram.com/vanommedegroot

Heemraadssingel 223 3023 CD Rotterdam

facebook.com/vanommedegroot

T 010 - 477 58 11 E info@vodg.nl

Van Omme & De Groot Projectontwikkelaars en Bouwers

Alle magazines zijn terug te lezen op: www.vanomme-degroot.nl/doen-magazine

HEIJPLAAT IS KLAAR VOOR DE KOMENDE 100 JAAR

“WIJ WILLEN STAPPEN MAKEN MET HOUTBOUW”

“DE WONINGCORPORATIES STAAN OP EEN KANTELPUNT”

THE BOX

THUIS IN HET LOO

THE BETZ

PROJECTEN

INTERVIEW

LIFESTYLE

Peek & Cloppenburg

Jongleur. Koorddanseres. Wethouder.

Het Verborgen geheim

35 Houtbouw

Thuis in het Loo

42 Heijplaat is klaar voor de

The Betz

Westerwal

ACTUALITEITEN

Actualiteiten

komende 100 jaar 48 “De woningcorporaties staan op een kantelpunt” 52

Smart Twin

“WOW, DIT IS WEL NEXT LEVEL”

WESTERWAL

Deze bouwers dragen hun steentjes bij

MODE

The Box

ACTUALITEITEN

Te huur voor niet te duur:

Finesse in Nesselande NESSELANDE Betaalbaar wonen. Die woorden vallen steeds vaker als het gaat om de grote uitdagingen op de woningmarkt. Nu wordt er bij de bouw van koopwoningen al scherp gekeken naar een prijs die voor meer mensen binnen hun bereik ligt. Maar dan nog: voor sommigen is kopen om welke reden dan ook geen optie. Precies daarom zet de gemeente Rotterdam meer en meer in op de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen. Lees de interviews in deze DOEN maar met wethouder Chantal Zeegers en Mohamed el Achkar, lid van de Raad van Bestuur van woningcorporatie Woonstad Rotterdam. Beiden waren op 8 september jl. aanwezig bij de feestelijke start bouw van het project Finesse in Nesselande. Dit is het laatste grote bouwproject in de wijk Nesselande en voor Woonstad Rotterdam het eerste in deze wijk. De nadruk lag hier altijd op de ontwikkeling van koopwoningen, maar nu zijn dus ook huurders in beeld en aan de beurt. Het project omvat 116 huurappartementen, verdeeld over drie woontorens. In de twee lagere woontorens komen 54 appartementen voor de vrije-sectorhuur, in de hoge toren 62 appartementen voor de sociale huur.

Nederland vergrijst, Rotterdam vernieuwt: zorggebouw en kerk aan de Meidoornsingel

Kijk voor meer informatie op woonstadrotterdam.nl/finesse

ROTTERDAM Het jaar 2018. Zo ver moeten we teruggaan in de tijd voor de aanstaande nieuwbouw van een kerk en een zorggebouw aan de Meidoornsingel in Rotterdam. Toen werden de eerste plannen gemaakt voor een nieuwe kerk voor de Bernadette-parochie, plus een aangrenzend zorggebouw voor de Stichting Aafje. Deze stichting biedt ouderen oplossingen voor wonen, revalideren en ontspannen. Ruim vijf jaar later komt er dan toch vaart in dit project. Naar verwachting starten we in februari 2024 met de nieuwbouw van deze bijzondere opdracht. Immers, zoveel kerken worden er in Nederland niet meer gebouwd. In de nieuwe kerk krijgen sfeer- en betekenisvolle onderdelen uit de H. Liduinakerk een plek, waaronder de fraaie glas-in-loodramen. Het zorggebouw wordt royaal van opzet om zo veel mogelijk ouderen een fijne plek voor samenkomst te bieden.

DOEN NAJAAR 2023

ACTUALITEITEN

KasseNova maakt wonen betaalbaar, en dat blijkt een schot in de roos 'S-GRAVENZANDE Tijden veranderen, woonwensen veranderen, financiële mogelijkheden veranderen. Steeds meer mensen hoeven niet per se een heel groot appartement. Want als je alleen woont, wat moet je dan met meer dan 100 m²? Als je net je vorige huis verkocht hebt, dan wil je geld overhouden om leuke dingen mee te doen. Of als je je eerste huis koopt, dan wil je niet meteen de hoofdprijs. Maar andersom: als je nog in de kinderen zit, dan wil je wel graag de ruimte. Met die gedachten in het achterhoofd, hebben de initiatiefnemers Fullhouse Vastgoed en Bravenboer Management, Kassenova in het Westland ontwikkeld. In totaal komen er 68 appartementen, in grootte variërend van 46 m² tot zelfs 146 m². Die brede keuze slaat enorm aan, zo blijkt. Van de 68 appartementen waren er bij het in druk gaan van deze DOEN al 53 verkocht. De eerste ‘hoera!’-brieven liggen al bij de nieuwe bewoners op de mat van hun oude woning. In de laatste maand van dit jaar maken we het kavel bouwrijp en snel daarna gaan we de WKO-bronnen aanboren, voor de warmte-koudeopslag. In de lente gaan de eerste heipalen de grond in.

Kijk op kassenova.nl om te zien welke appartementen nog beschikbaar zijn

Bouwen én natuurbehoud: De Weide Veluwe maakt de combi HARDERWIJK In ons kleine land blijft het een lastige afweging: willen we natuur of willen we wonen? Bomen of bakstenen? Het liefst willen we allebei natuurlijk. In het project De Weide Veluwe in Harderwijk zie je duidelijk het zoeken naar de balans tussen die twee. Die is gevonden én het slaat aan, want de eerste fase is met z’n 48 woningen al vrijwel uitverkocht. De bouw daarvan start in het voorjaar van 2024. Teleurgestelde belangstellenden hoeven niet lang te treuren, want de tweede fase gaat eind 2023 nog in verkoop. Natuurinclusief Van Omme & De Groot gaat deze woningen bouwen in opdracht van VOF Herderewich. Deze VOF is een samenwerking tussen BPD Gebiedsontwikkeling en Van Omme & De Groot. Beide partijen hebben de ambitie uitgesproken om natuurinclusief bouwen de nieuwe standaard te maken in De Weide Veluwe én te bouwen voor alle doelgroepen van woningzoekenden in Harderwijk. De Weide Veluwe omvat dan ook woningen in verschillende prijssegmenten en groottes, van rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en levensloopwoningen tot vrijstaande woningen. Ons werk maakt deel uit van een veel grotere

gebiedsontwikkeling onder de naam Drielanden West. Het natuurinclusief bouwen in De Weide Veluwe impliceert onder andere dat er vogel-, vlinder- en vleermuiskasten aan de woningen komen en dat de platte daken voorzien worden van groen sedum. Dat groen is fantastisch voor kleine diertjes en vogels en het vangt regenbuien beter op dan ‘harde’ daken. En de woningen worden gebouwd volgens de norm BENG 2 = 0. Dat wil zeggen dat de woningen zelf voldoende energie opwekken voor ventilatie, verwarming, koeling en warm tapwater. Kijk, daar worden mensen en natuur blij van.

ACTUALITEITEN

Roosenboom in Roosendaal: de schop kan de grond in ROOSENDAAL Gaat het echt door of niet? Het blijft bij nieuwbouwprojecten in hun eerste groeifase altijd een spannende vraag. Bij het project Roosenboom in Roosendaal is het antwoord nu glashelder: ja, het gaat door. Op 14 juni jl. tekenden Achmea Real Estate & Finance, PME Pensioenfonds en Van Omme & De Groot de zogenoemde realisatieovereenkomst voor dit innovatieve en door en door duurzame project. Ook is het bestemmingsplan definitief. Vanaf nu kan Roosenboom snel uitgroeien tot een fraaie verrijking van het centrum van Roosendaal. Nieuwe bouwtechnieken Bij Roosenboom worden verschillende innovaties ingezet om snel tot duurzame woningen te komen. Het gaat uiteindelijk om 163 appartementen, grotendeels in het belangrijke middenhuursegment. Ook is er ruimte voor voorzieningen in de plint. De bouw start, zoals het er nu naar uitziet, in het vierde kwartaal van 2024. Maar daarna gaat het

ook meteen snel. Er wordt namelijk gebouwd met houten elementen en gevelelementen die in de fabriek worden gemaakt. Daardoor kan er op de bouwplaats zelf veel sneller worden gewerkt. Het gebruik van hout is meteen ook goed voor CO2-reductie, dus duurzamer. Roosenboom is in alle opzichten een goed voorbeeld van nieuw denken over anders bouwen.

We hebben een ‘go’ voor Schieveste in Schiedam SCHIEDAM Bouwen en ontwikkelen is voor een groot deel ook: wachten. Wachten op een onherroepelijk bestemmingsplan, bijvoorbeeld. Want zolang er nog procedures lopen tegen bouwplannen, kan er niets van de grond komen. Die belangrijke hobbel is deze zomer genomen bij Schieveste in Schiedam. Deze grootstedelijke ontwikkeling langs de A20 gaat met 3.000 woningen enorm veel betekenen voor het betaalbare woningaanbod in deze drukke regio. Geduld wordt beloond.

DOEN NAJAAR 2023

Schieveste wordt een veelzijdige woonomgeving. Er komen twee- en driekamerappartementen voor starters en studenten, maar ook andere doelgroepen kunnen hier hun ideale woonplek vinden. Bij het ontwerp van dit project is veel aandacht besteed aan de leefbaarheid en kwaliteit van wonen. Zo wordt er een lange, autovrije parkzone door het plan aangelegd en ligt het historische centrum van Schiedam op loopafstand. En: het openbaar vervoer is optimaal. Bijna elke minuut vertrekt er wel een trein, tram,

metro of bus naar onder andere Rotterdam Centrum en Delft. Toch moeten de eerste gelukkige bewoners nog even – jawel – wachten. Want het uitwerken van de bouwplannen en het bouwrijp maken van de grond duurt tot medio 2025. Daarna start de bouw en gaat Schieveste echt opschieten.

Kijk op schieveste.nl

ACTUALITEITEN

Zo spetterend kan sociale huur zijn: Waterwijk in Bergschenhoek BERGSCHENHOEK Sociale huur heeft, laten we eerlijk zijn, niet altijd het allerbeste imago. Het zijn soms de wat mindere wijken van een stad of dorp. Dat moet en kan anders, zo is de gedachte bij het grote nieuwbouwproject Waterwijk in Bergschenhoek. Deze wijk krijgt een heel gevarieerd woningaanbod. Zo zijn er de zeer gewilde koopwoningen. Die gingen in de eerste fase als zoete broodjes over de toonbank, in korte tijd was al 90% verkocht. De bouw daarvan start in het tweede kwartaal van 2024. Een kwart van de 515 woningen in Waterwijk is bestemd voor sociale huur. Er is nu overeenstemming bereikt met de woningcorporatie 3B Wonen dat zij deze woningen gaat afnemen en verhuren. Daarmee komt heerlijk wonen in een groenen waterrijke omgeving ook binnen het bereik van mensen met een minder dikke portemonnee. En dat is, denken wij, dik verdiend.

Kijk voor meer informatie op spetterendwoneninwaterwijk.nl

Vliegen ze weg?

Binnenkort Zwaluwhof Oostvoorne in verkoop OOSTVOORNE Laat Rotterdam achter je en volg de A15 richting de kust. Rechts van je zie je de industrie van Botlek. Grote kans dat je denkt: wil ik in deze omgeving wonen? Maar dan buigt de weg naar links en rij je verder op het eiland VoornePutten. En dan ineens verandert alles. Het is groen. Weids. Helder licht. Je komt langs Brielle. En dan ga je Oostvoorne in. Lanen met bomen. Rustige straten. Wandelgebieden. Ja, hier wil ik wonen! denk je dan. En dat zullen er zeker meer gaan denken. De gelukkigen krijgen over enige tijd de sleutel van hun nieuwe woning in het nieuwbouwproject Zwaluwhof. Daar komen allerlei soorten woningen: rijwoningen, levensloopbestendige woningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Binnenkort starten de makelaars Kolpa van der Hoek en Ooms Makelaars met de verkoop van het project. Zij zullen meer vertellen over het uiteenlopende aanbod en ook dat de woningen natuurlijk (!) energieneutraal zijn, dat er zonnepanelen zijn aangebracht, en dat er zogenoemd ‘natuurinclusief’ is gebouwd. Dat past ook in deze omgeving, waar zee, zon, wind en groen de hoofdrol spelen. Dus vliegensvlug naar Oostvoorne of naar www.zwaluwhof-oostvoorne.nl, want deze woningen zijn zo weg.

Kijk voor meer informatie op zwaluwhof-oostvoorne.nl

ACTUALITEITEN

Geluk is nu te koop: project Zeeduinen in Katwijk KATWIJK Ze zeggen wel ‘geluk is niet te koop’, maar dat zinnetje is bedacht voordat het project Zeeduinen in Katwijk het levenslicht zag. Deze bijzondere appartementengebouwen worden gerealiseerd in het duinlandschap van het Zeehos. Het project, ontwikkeld i.s.m. Fullhouse Vastgoed, bestaat uit twee gebouwen met elk een unieke vormgeving, ontworpen door MIX architectuur. Zeebaken biedt keuze uit 21 appartementen en 3 dubbellaagse penthouses. Duinpaviljoen laat u kiezen uit 13 appartementen en 1 penthouse. Alle woningen hebben royale raampartijen. Zo geniet u volop van de omliggende natuur, de zee en de altijd fascinerende Hollandse luchten. Voor de happy view Dat uitzicht is niet voor iedereen weggelegd. Zeeduinen in Katwijk is gericht op de bovenkant van de kopersmarkt, op kopers die zich

dit ultieme woongenot kunnen en willen veroorloven. Daarmee is het een goed voorbeeld van een ander soort projecten dat Van Omme & De Groot ook realiseert. En die kunnen uiteenlopen van sociale huur tot deze high-end appartementen. Zo bedienen we elke markt, met altijd de beste kwaliteit en hetzelfde vakmanschap. De verkoop van dit project is gestart op 9 november jl. en naar verwachting gaan we in het tweede kwartaal van 2024 bouwen.

Kijk voor informatie op zeeduinen-katwijk.nl

Oh, oh, Den Haag, wat zijn we druk bezig! DEN HAAG Den Haag is niet alleen die mooie stad, maar hier en daar ook een achterhaalde stad achter de duinen. Neem nou de wijk Mariahoeve. Die werd begin jaren 60 gebouwd volgens de standaarden van toen. In die tijd keek niemand naar het energieverbruik van woningen, bijvoorbeeld. Maar anno 2023 kijken we anders tegen de dingen aan. Daarom zijn we in opdracht van Staedion in september van dit jaar gestart met het groot onderhoud en de verduurzaming van 144 woningen aan het Catharinaland. Zo vervangen we hier de ramen en pakken we de daken aan. Iets verderop, aan de Denenburg, gaan we ook aan de slag. Ons bouwteam is nu bezig met de voorbereiding voor het upgraden van 176 woningen.Nog een stuk verder, in een heel ander deel van Den Haag, gaan we ook voor Staedion aan de slag en zijn we woningen in de Herman Costerstraat en op de Steijnlaan aan het verduurzamen. Hier hebben we al 400 woningen naar het hedendaagse niveau gebracht, we hebben er nog 79 te gaan. We stoppen dus volop energie in een lager verbruik voor de bewoners.

DOEN NAJAAR 2023

ACTUALITEITEN

Nog een paar nachtjes slapen voor nieuw Van der Valk-hotel in Woerden WOERDEN Van Omme & De Groot heeft op verschillende locaties in ons land al flink wat Van der Valk-hotels mogen bouwen. Dat bevalt kennelijk zo goed dat we opnieuw aan de slag gaan. In april 2023 kregen we de opdracht voor de bouw van een multifunctioneel hotel in Woerden, naast de afrit van de A12. En toen ging het snel. In de zomer werd de locatie bouwrijp gemaakt en op 6 oktober sloegen we de eerste paal. Ruim een maand later zaten alle 437 (!) palen in de grond. Vervolgens is de bouwkraan geplaatst en nu kunnen we bovengronds aan de slag, eerst met de fundering. Dan gaan we acht bouwlagen de hoogte in en uiteindelijk is Woerden een prachtig hotel met 125 kamers rijker. En dat niet alleen. De ligging is ideaal voor grote zakelijke of feestelijke bijeenkomsten. Op de eerste verdieping komen er daarom maar liefst twaalf zalen die geschikt zijn voor congressen en partijen. Uiteraard zullen ook een zwembad, een wellnessruimte, een restaurant en een aangenaam buitenterras niet ontbreken. Nu al zin in? Nog even geduld, want debouw gaat zo’n twee jaar duren.

Meer sociale huur van hogere kwaliteit door renovatie HKT-blok ROTTERDAM Elders in deze DOEN is een interview met wethouder Chantal Zeegers te lezen. Zij vertelt daarin over de Woonvisie van de gemeente Rotterdam. De koers daarin is onder andere: meer (betaalbare) huurwoningen en verbetering van bestaande Rotterdamse woningen. De aanstaande renovatie van het HKT-blok past daar helemaal in.

Beter, mooier, meer De letters HKT staan voor Heemskerkstraat, De Kempenaerstraat en Talmastraat in Rotterdam. Hier werden in de jaren 30 woningen gebouwd die nu, bijna een eeuw later, op hun laatste benen lopen. De woningen gaan volledig op de schop. Ze worden geschikt gemaakt voor een- en tweepersoonshuishoudens, want daar is steeds meer vraag naar. De woningen worden ook, in samenspraak met de bewoners, anders ingedeeld. Daardoor komen er uitein-

delijk 14 woningen meer beschikbaar dan nu. Dat lukt door het ophogen van zolderverdiepingen tot nieuwe, volwaardige appartementen. Er wordt uiteraard veel aandacht besteed aan energiebesparing, door middel van een WKO-installatie (voor warmte- en koudeopslag) en door de installatie van zonnepanelen. Heen en weer verhuizen De bewoners van de (nu nog) 60 woningen moeten uiteraard tijdelijk verhuizen. Daar zijn

goede afspraken met ze over gemaakt en we verzekeren ze dat hun geduld beloond wordt met een prachtige nieuwe woning. De eerste stap naar de renovatie is onlangs gezet met het tekenen van de aanneemovereenkomst door Richard Feenstra van woningcorporatie Hef Wonen en door Olaf Lange en Olivier Hoogveld namens Van Omme & De Groot. In februari 2024 gaan we daadwerkelijk van start, in de zomer van 2025 verwachten we klaar te zijn.

ACTUALITEITEN

Beter bouwen door slimmer slopen in het Oostervantkwartier ROTTERDAM Waarom iets weggooien als je het nog prima kunt gebruiken? Dat is de gedachte achter de grootschalige make-over die het Oostervantkwartier in de komende jaren gaat doormaken. In nauwe samenwerking met sloopbedrijf Van Liempd gaan we hier in opdracht van Woonstad Rotterdam een mooie wijk neerzetten die er weer jaren tegenaan kan. En dat is hard nodig.

In Oostervant huren 182 huishoudens hun woning van corporatie Woonstad Rotterdam. Hun woningen zijn goed beschouwd ‘op’. De fundering verzakt, deuren en ramen klemmen, de woningen zijn niet energiezuinig meer. Sommige woningen kunnen nog worden opgeknapt, maar andere zijn niet meer te redden. Die moeten worden gesloopt om er, in een aantal opvolgende fasen, nieuwbouw voor terug te plaatsen. Nu wordt dat slopen een bijzondere operatie. Tijdens die sloop worden namelijk zo veel mogelijk materialen ‘geoogst’ om ze later weer te gebruiken. Zo kun je bakstenen na schoonmaak weer prima terugplaatsen. Denk ook aan het hergebruik van hardstenen plinten, kunststof kozijnen en houten balken. Zonde om weg te gooien, prima om weer te gebruiken. Van Omme & De Groot gaat na de sloop die (1e fase) nieuwbouw van 88 appartementen in het tweede kwartaal van 2024 starten. En we gaan dus in nauw overleg met Van Liempd kijken wat er allemaal mogelijk is op het gebied van circulair bouwen, zoals deze werkwijze heet. Dat is voor ons weer een mooie, nieuwe uitdaging. Het past helemaal in deze tijd, waarin ‘duurzaamheid’ hoog op de agenda staat.

Aan de bak voor nieuw dak op Bakkerij Borgesius ROTTERDAM Opereren terwijl de patiënt voortdurend op de been is en heen en weer loopt. Zo ongeveer voelt het als je voor renovatie aan het werk moet op een plek waar de opdrachtgever gewoon doorwerkt. Dan moet je nog voorzichtiger zijn dan je altijd al bent. Die situatie deed zich voor bij de renovatie van het dak en de graansilo van Bakkerij Borgesius in Rotterdam. Deze bakkerij bakt onder andere voor Albert Heijn en is 24 uur per dag in werking. Dan mag je niemand voor de voeten lopen, niemand in de weg zitten en toch perfect werk afleveren. En dat hebben we gedaan ook. Voor de oude gevel van de silo plaatsten we een nieuwe, die werd afgewerkt door EQUITONE. Dit is een producent van hoogwaardig gevelbekledingsmateriaal. Voor de dakwerkzaamheden namen we Spuitco in de arm. Zij zijn de specialist in dakbedekkingen. Na deze hoognodige renovatie volgt nog een fase, waarin nog meer werkzaamheden op het dak zullen plaatsvinden en waarbij we de kozijnen gaan vervangen. We moeten hier dus nog wel even aan de bak.

DOEN NAJAAR 2023

ACTUALITEITEN

Snel tijdelijk huren voor jongeren nu eindelijk in stroomversnelling Je bent jong en je wilt wat. Op jezelf wonen, bijvoorbeeld. Maar dat is vandaag de dag bijna niet meer voor elkaar te krijgen. Er zijn simpelweg te weinig kamers of woningen. En als je al wat vindt, dan betaal je de hoofdprijs. Maar sinds enige tijd is er Young Housing. In Den Haag en Naaldwijk realiseerde deze organisatie al 135 tijdelijke woningen voor jongeren. Nu zijn er ook in Zoetermeer 65 jongerenwoningen opgeleverd. Deze zijn gerealiseerd in een pand van Van Omme & De Groot, dat speciaal voor deze doelgroep is verbouwd en aangekleed.

Win-winsituatie “Nee, we zijn zeker niet vergelijkbaar met die bekende antikraakpanden die je her en der wel ziet”, zegt Maickel van den Burg, oprichter van Young Housing. “Wij zien dat er enorm veel behoefte is aan betere woonruimte voor jongeren, met meer zekerheden en meer kwaliteit. En we zien dat er eigenaren van vastgoed zijn die grote panden in hun bezit hebben waar nu niets mee gebeurt, denk aan kantoorpanden. Die twee werelden knopen wij aan elkaar. We

knappen de panden op, richten ze in en we maken duidelijke afspraken over de lengte van de huurcontracten. We doen dat op basis van onder andere de Flexwet Wonen. Dat houdt onder meer in dat je tijdelijke woningen voor maximaal vijftien jaar ter beschikking mag stellen. Dus de jongeren die via ons huren, zijn maximaal voor die periode onder de pannen.” Entree! Soms is die periode korter, zoals bij de jonge-

renwoningen die nu in Zoetermeer zijn opgeleverd. Deze zijn gerealiseerd in het wooncomplex Bredewater 24. Dit pand is eigendom van Van Omme & De Groot en het had zonder deze mooie tussenoplossing zeker nog drie jaar leeggestaan. Op deze plek wordt over een paar jaar een nieuwe woonwijk gebouwd onder de naam Entree. Maar zover is het dus nog lang niet. In de tussentijd hebben 65 huurders tussen de 18 en 30 jaar hier een fijn, opgeknapt, nieuw tijdelijk thuis.

Hoe dichter bij Dordt, hoe mooier het wordt: Uitbreiding Van der Valk-hotel bijna klaar DORDRECHT Op 2 mei 2022 ging in Dordrecht de eerste paal de grond in voor de uitbreiding van het Van der Valk-hotel bij de A16. Iedereen die daar weer eens in de file stond, had uitgebreid de tijd om de bouw in de afgelopen anderhalf jaar te volgen. Zo is te zien dat er een loopbrug is aangelegd ter hoogte van de eerste verdieping van de nieuwbouw. Deze loopbrug is de verbinding met het al bestaande hotel. In totaal hebben we er straks iets meer dan anderhalf jaar over gedaan. We leggen nu de laatste hand aan het long-stay appartement en de zes nieuwe suites. De Comfort Deluxe- en Superior Deluxe-kamers zijn zelfs al een paar weken in gebruik. Momenteel wordt het parkeerterrein aangelegd en het casino afgebouwd. Dat opent in het voorjaar van 2024 de deuren. Wedden dat ook deze Van der Valk weer veel tevreden bezoekers gaat krijgen?

HET VERBORGEN GEHEIM Nieuwbouw 18 nul-op-de-meterkoopwoningen te Rotterdam-Heijplaat (deelplan 6)

DOEN NAJAAR 2023

Architect KuiperCompagnons Opdrachtgever Eigen ontwikkeling Opgeleverd 2023

INTERVIEW TEKST Henk de Kleine FOTOGRAFIE Paul de Graaff

JONGLEUR. KOORDDANSERES. WETHOUDER. Wethouder Chantal Zeegers wil in Rotterdam huurders, kopers, bouwers, investeerders, architecten én de gemeente op één lijn krijgen. Een ware balanceeract, zo blijkt.

DOEN NAJAAR 2023

INTERVIEW

V.l.n.r. Marco Dijkshoorn, Chantal Zeegers, Raymond Kelfkens

INTERVIEW

Chantal Zeegers is in Rotterdam sinds juni 2022 wethouder voor de portefeuille Klimaat, Bouwen en Wonen. Dat zijn stuk voor stuk onderwerpen waar de kranten bol van staan. De woningbouw stagneert. Te veel mensen kunnen geen betaalbare woning vinden. En dan hebben we ook nog te maken met forse klimaatdoelstellingen. Het zijn onderwerpen waar een gemeente niet in haar eentje uit kan komen. Daarom zoekt de gemeente nadrukkelijk de verbinding met alle betrokken partijen: bouwers, ontwikkelaars, corporaties, beleggers, adviseurs: “Je moet het samen doen, en dat doen we dan ook.” Hoe? Daarover gaat het gesprek met Marco Dijkshoorn, directeur projectontwikkeling bij Van Omme & De Groot, en Raymond Kelfkens, onze technisch directeur.

Samen optrekken. Dat is in het stadhuis van Rotterdam sinds enige tijd dé leidraad. Om die reden werd dit jaar in deze stad het zogenoemde Doorbouwakkoord opgetuigd. Dat akkoord werd in juni door zo’n 50 partijen ondertekend. Het Grote Doel: per jaar 3.500 nieuwe woningen in Rotterdam erbij. En dan niet zomaar woningen. Ze moeten ook voor meer mensen betaalbaar zijn. En ze moeten voldoen aan de meest actuele klimaateisen. Chantal Zeegers: “Begin dit jaar drong bij ons het volle besef door dat de uitdagingen zo groot zijn, dat we alle relevante partijen meer dan hard nodig hebben. Nu hadden we het geluk dat we hier al het Platform Ontwikkeling Rotterdam hadden. Daarin zitten vertegenwoordigers van marktpartijen, woningcorporaties en de gemeente. Zo kwamen we al snel tot een gezamenlijk gedeeld plan, een gezamenlijke koers. Er moet worden doorgebouwd, we kunnen het ons niet veroorloven om stil te zitten. Het aandeel woningen in de sociale huursector en de categorie ‘middenhuur en -koop’ moet omhoog, er zijn meer bouwlocaties nodig en bestaande woningen moeten verbeterd worden. Nou, dan begin je enthousiast, maar meteen word je ingehaald door de realiteit. Stijgende grondstofprijzen bijvoorbeeld, die drukken zwaar op de haalbaarheid van plannen. De ontwikkelaars hebben ook last van teruglopende verkoop bij nieuwbouwprojecten. De gestegen hypotheekrente en de voortdurende onzekerheid omtrent de huurregulering helpen ook niet mee. Dus we zien nu al dat we dat aantal van 3.500 woningen per jaar niet gaan halen. Nou was dat ook wel een ambitieus doel, want dat is in de afgelopen twintig jaar maar in drie jaren echt gehaald. Maar we houden vol, we zien ook lichtpunten.” BOUWIMPULS

De wethouder vervolgt: “Eén van die lichtpunten is het succes van onze Startbouwregeling. Vanuit de gemeente hebben we een fonds opgezet waaruit bouwers en ontwikkelaars geld krijgen voor projecten in het betaalbare segment die in aanbouw worden genomen. Die financiële prikkel hebben we gecombineerd met de Startbouwimpuls van het Rijk. Rotterdam krijgt ruim € 26 miljoen uit die hoek. Met dat extra geld kunnen we binnen nu en twee jaar maar liefst 2.647 woningen laten bouwen. Deze gecombineerde financiële impulsen zijn specifiek gericht op het ontwikkelen van betaalbare woningen, want daar zit de grootste uitdaging. We

DOEN NAJAAR 2023

INTERVIEW

“WE ZIEN MOGELIJKHEDEN OM ACHTER FRAAIE GEVELS MEER STANDAARDISERING TOE TE STAAN.” — CHANTAL ZEEGERS

wel haalbaar moet zijn. En we zien dat het ook helpt als we eens kritisch kijken naar onze eigen regels en wensen. Zo staan we steeds meer open voor gestandaardiseerde en modulaire bouw. Dan kun je goedkoper bouwen. Maar we willen ook geen eenheidsworst. Goedkoop hoeft niet altijd ook te betekenen: lelijk. We zien mogelijkheden om achter fraaie gevels meer standaardisering toe te staan. Daar zijn ook volop voorbeelden van. Zie inderdaad het project Oostervantkwartier dat Van Omme & De Groot in opdracht van Woonstad Rotterdam gaat realiseren. Dan voeg je waarde toe aan een bestaande omgeving. Vergis je niet: architectuur doet ook veel met mensen. Mooie sociale woningbouw voelt als erkenning en waardering voor de mensen die daarin wonen. Dat vinden we waardevol. Iedereen wil graag in een mooi huis wonen, in welke prijsklasse dat ook is. We zien ook kansen in soepeler kijken naar onze eisen ten aanzien van woningplattegronden. Studenten bijvoorbeeld zijn geholpen met kleinere woningen, mits er maar voldoende gezamenlijke voorzieningen zijn. Ik heb ooit enige tijd in Manhattan gewoond. Daar hadden we op de twaalfde verdieping een gezamenlijke wasruimte. Dat kan ook prima zijn. En moet je bij elke woning een parkeerplek voorzien als het openbaar vervoer om de hoek is? Of moet je echt vasthouden aan fietsenstallingen waar de fietsen naast elkaar staan, in plaats van boven elkaar? Dat lijken kleine aanpassingen, maar voor investeerders kunnen ze net het verschil maken tussen ‘go’ en ‘no go’. We moeten dus echt anders gaan denken over wonen.”

weten dat het moeilijker is om je rekensom rond te krijgen als je minder dure woningen gaat bouwen en hiermee compenseren we dat. Het blijkt voor corporaties en ontwikkelaars echt het verschil te maken, want er komen veel aanvragen uit voort.” MEEDENKEN EN MEEBEWEGEN

De balanceeract van de wethouder zit ’m ook in het zoeken naar de balans tussen wat investeerders, ontwikkelaars en bouwers kunnen bieden en wat kopers of huurders wensen. Zij zegt daarover: “Wij snappen ook wel dat de businesscase van een project

INTERVIEW

INNOVATIEF DENKEN EN BOUWEN

Raymond Kelfkens haakt in op die laatste opmerking: “Voor ons, aan deze kant van de tafel, is inderdaad altijd weer de vraag ‘hoe krijg je het rond?’ Tegenwoordig hebben we met Smart Twin een intelligent, digitaal hulpmiddel. Door middel van 3D-modellen en berekeningen krijg je zo de optimale manier in beeld om bestaande woningen slim en kostenefficiënt te verduurzamen. Je ziet wat bepaalde ingrepen kosten, wat ze bijdragen aan milieudoelstellingen en wat het kan betekenen voor de huurders wat betreft de energielasten en de huurprijs. We zien dat beleggers en corporaties daar goed op inspringen, ze zijn er net als wij erg enthousiast over.” Chantal Zeegers juicht dat toe: “Er zit veel creativiteit, kennis en kunde aan de kant van de ontwikkelaars en de bouwers. Die willen we nog beter benutten. Kijk, we willen in principe allemaal hetzelfde: betaalbaar, fijn, mooi en esthetisch bouwen en wonen. Alleen heeft elke partij ook een eigen belang. Wij willen meer en betaalbaardere woningen. De markt wil er ook aan kunnen verdienen. En dat is helemaal niet verkeerd. Ik proef hier en daar nog te veel het idee dat het bij bouwbedrijven vooral om rendement gaat. Dat is een politiek sentiment, vind ik. Ik zie dat dan ook helemaal niet zo. We moeten elkaar vinden en dan is zo’n instelling geen juiste invalshoek.”

“VEEL KLEINERE LOCATIES MAKEN SAMEN OOK EEN GROTE SLAG, DENKEN WIJ.” — MARCO DIJKSHOORN

LOCATIE, LOCATIE, LOCATIE

Ten slotte ligt er nog de uitdaging om voldoende plek te vinden, waar dan al die nieuwe woningen gerealiseerd moeten worden. Marco Dijkshoorn heeft nog wel een advies voor de gemeente: “Wij hebben de indruk dat er nu nog te veel gekeken wordt naar de grote gebiedsontwikkelingen in de stad. Alsof daar al het heil vandaan zou komen. Er blijven naar onze bescheiden mening nog veel kansen onbenut bij kleinere locaties, in bestaande wijken en buurten. We weten dat met name senioren, gehecht aan de eigen woonomgeving, daar dringend naar op zoek zijn. Veel kleinere locaties maken samen ook een grote slag, denken wij. Maar ik proef dat daar vanuit de gemeente te weinig oog voor is.” Dat daar weinig oog voor is, bestrijdt Chantal Zeegers. Wel ziet ze een dilemma bij de capaciteit van het gemeentelijke ambtenarenapparaat: “De grote locaties slokken veel tijd en energie op, dat is een feit. Maar we kijken zeker ook naar wat we op andere plekken kunnen doen. Zo besteden we veel aandacht aan het binnenstedelijke bouwen. Daar hebben we wel de ideale locatie, maar niet altijd de gewenste kwaliteit. En daar is dan steeds de vraag: wanneer grijp je naar de sloopkogel en wanneer knap je oudbouw op, zodat de woningen aan de eisen van vandaag voldoen? Dus ja, ook daar is het weer zoeken naar die balans. De uitdagingen zijn zo divers en zo complex, er zijn geen gemakkelijke oplossingen. Precies daarom zoeken we de oplossingen met zo veel mogelijk partners, alle suggesties zijn welkom. En wat wel aardig is: ook Amsterdam en Den Haag hebben nu hun eigen Doorbouwakkoord. Ik zie daar maar een teken in dat we in Rotterdam de goede koers te pakken hebben.” •

DOEN NAJAAR 2023

LIFESTYLE TEKST & FOTOGRAFIE Jaap van Rijn

DEZE BOUWERS DRAGEN HUN STEENTJES BIJ Met horten en stoten breekt in de samenleving het besef door dat duurzame ontwikkelingen het privéleven en het werk beïnvloeden. Onze levensbehoeften moeten niet ten koste gaan van die van de komende generaties. Hoe kijken onze collega’s van kantoor tegen duurzaamheid aan?

JOHAN TEEUW PROJECT- & CONTRACTLEIDER Persoonlijk “Wij woonden midden in de polder en reisden vooral op de fiets. We hadden wel een auto, maar die werd slechts af en toe voor de boodschappen gebruikt. Uiteraard zat ik op mijn zestiende op een scooter, maar ik merk wel dat de opvoeding een rol speelt, nu ik een gezin heb. We hebben nu een redelijk energiezuinig huis, een groen dak op de schuur en een regenton. We proberen de kinderen dit ook mee te geven. En is iets stukgegaan, dan gaan we niet meteen iets nieuws kopen, maar kijken we eerst of we het echt nodig hebben. Wat de overheid betreft, die mag van mij wel meer keuzes stimuleren. Denk aan de prijs van verse groenten, het invoeren van een plastictoeslag en het stimuleren van duurzame auto’s. Maar we moeten ook begrip opbrengen voor mensen die nog niet zo ver zijn of vanuit budgetkrapte niet kunnen kiezen voor ‘duur’zame producten. Ik snap dat je hun niet met dwang zaken kunt opleggen, dan wordt het iets negatiefs. Maar dat sluit niet uit dat we klimaatverandering en duurzaam leven met elkaar moeten bespreken.” Werk “De keuze van bouwmaterialen kent zo zijn uitdagingen. Wil je in plaats van steen- of glaswol een biobased alternatief verwerken, dan moet dit laatste wel dezelfde Rd-waarde bieden bij dezelfde dikte. Dat maakt het voor ons eenvoudiger. Want is het alternatief wat dikker, dan worden muren dikker, en wordt de woonruimte dus kleiner. Dat betekent minder opbrengst van een woning.”

LIFESTYLE

NADYA DISSELDORP WERKVOORBEREIDER Persoonlijk “Ook bij mij was het van huis uit vanzelfsprekend dat we goed met de aarde omgaan. Bewust omgaan met (her)gebruik van spullen en kleding, een moestuin, en zo veel mogelijk op de fiets. Zo begon het stukje bewustwording al op jonge leeftijd. En blijft die zich ook nu nog ontwikkelen. Zo is onlangs de bouw van onze nieuwe woning gestart, waarbij duurzaamheid een belangrijke rol speelt. Naast goede isolatie worden er een bodemwarmtepomp geïnstalleerd én PV-panelen. Daarbij plaatsen we ook een accupakket, om ook in de avonduren gebruik te kunnen maken van de opgewekte zonne-energie, en uiteraard mag ook een grote moestuin niet ontbreken.” Werk “In mijn werk wordt er natuurlijk ook veel gesproken over welke keuzes we kunnen maken in het bouwproces ten aanzien van duurzaamheid. Maar het zou wel beter zijn als wij eerder in het proces zouden kunnen aanhaken en ons niet meer alleen door het bestek en geld hoeven te laten leiden, maar ook inbreng kunnen hebben in duurzamere oplossingen. Ik geloof namelijk dat we samen nog veel verder kunnen komen.”

DEZE BOUWERS DRAGEN HUN STEENTJES BIJ ROY BUIJSMAN PROJECTONTWIKKELAAR Persoonlijk “We weten niet wat de gevolgen van onze keuzes op de langere termijn zullen zijn. Wat niet betekent dat ik op mijn handen zit. Ik woon met mijn gezin in Zuidland, dit ligt rondom NAP. Eventuele gevolgen van niet duurzaam leven kunnen een zeespiegelstijging betekenen. Om ons steentje bij te dragen kiezen wij er bijvoorbeeld voor om de tuin grotendeels niet te verharden, maar groen in te richten. Ik wil niet dat mijn drie kinderen de dupe worden omdat we het nu op zijn beloop laten. Een betere wereld begint bij jezelf, al heb je voor daadwerkelijk resultaat meerdere personen nodig die met je meedoen. Maar dat weerhoudt ons er niet van om doordeweeks zo veel mogelijk geen vlees te eten. En als we vlees eten, dan liefst eerlijke en mooie producten, dan weten we vaak ook waar die vandaan komen. We kijken wat we bij de boer kunnen halen. Wij proberen ook ons afval te verminderen en vanzelfsprekend te scheiden. Ik realiseer me goed dat lang niet iedereen dit van huis uit meekrijgt. Een overheid wil veel opleggen, maar niet iedereen kan of wil duurzame producten aanschaffen die duurder zijn. Al gaan ze langer mee.” Werk “Wat duurzaamheid en bouwen betreft ben ik zo’n vijf jaar geleden gaan nadenken over hoe je circulariteit in ons vak kunt organiseren. Ik heb me verdiept in de ideeën van de architect Thomas Rau, die hij publiceerde in het boekje Material Matters. Dat vind ik heel interessant. Hij beschrijft onder meer in welke vorm en hoelang materialen worden bewaard in constructies. In de dagelijkse bouw loop je vooral tegen praktische zaken en wensen van kopers aan. We geven kopers standaard mee om de tuin maximaal 50% te verharden. Maar er zijn zat mensen die toch voor maximale verharding gaan.”

DOEN NAJAAR 2023

LIFESTYLE

YOURI RIEFFE ONTWIKKELAAR Persoonlijk “Ik heb de bewustwording van het klimaat van huis uit meegekregen. We werden er van jongs af aan al op gewezen dat we bijvoorbeeld niet te lang moesten douchen en geen elektronica aan moesten laten staan omdat dat negatieve gevolgen heeft voor het klimaat. Daarnaast is er tijdens mijn studie Vastgoedkunde ook veel aandacht aan duurzaamheid en het klimaat besteed. Dit neem ik ook mee in mijn werk.” Werk “Bij de ontwikkeling van huizen en gebouwen hebben we ambities. We hebben de keuze gemaakt om bij elk project de adviezen van ecologen mee te nemen. Die nemen we heel serieus. Het advies geeft ons informatie over wat er leeft in de omgeving van een project en welke maatregelen we kunnen nemen. Denk aan nestelmogelijkheden voor insecten, zwaluwen en vleermuizen. Ik denk dat het ook belangrijk is voor veel partijen dat de overheid en banken duurzaamheid stimuleren. Door de groenverklaring die kort geleden in het leven is geroepen, hebben kopers recht op een rentekorting. Dit is voor ons een goede motivatie om een stapje extra te zetten qua duurzaamheid, zodat de extra investering die we moeten doen zich terugbetaalt in de betaalbaarheid van de woningen.”

NIENKE LIEFTING DIRECTIESECRETARESSE Persoonlijk “Ik eet wel echt minder vlees dan vroeger thuis. Toen ik nog bij mijn ouders woonde, heb ik dit ook geprobeerd, maar het is best lastig als je familieleden echte vleeseters zijn. Toen loste ik het met slimmigheidjes op. Stiekem vegetarisch gehakt in de pasta en niemand die er achteraf iets over zei. Veel mensen zien duurzaamheid als iets negatiefs, wat allemaal niet meer ‘mag’, die denken te veel in beperkingen. Maar er zijn zoveel leuke alternatieven! Naar mijn idee moet je het anders benaderen. Voor bestemmingen als Parijs en Berlijn is de trein voor mij een goed alternatief. Ook koop ik kwalitatief betere kleding dan een aantal jaar geleden, zodat deze over een paar jaar ook nog leuk en mooi is. Dit spijkerpak is bijvoorbeeld al vier jaar oud, maar nog steeds leuk! Ik ga alleen eerlijk gezegd wel verder weg op vakantie dan tien jaar geleden. Maar het gaat om balans.” Werk “Als secretaresse heb ik geen invloed op duurzaamheid van de bouw zelf. Maar bij het organiseren van bedrijfsuitjes probeer ik wel op duurzaamheid te letten. Het personeel wil graag vlees, dus helemaal vegetarisch of veganistisch is geen optie. Wel zorg ik dat er altijd vegetarische alternatieven zijn. Ook kijk ik naar andere invalshoeken. Zo hebben wij het vorige uitje van de personeelsvereniging op een locatie gevierd die plasticvrij is en geen producten van plastic gebruikt. Ook zoek ik vaak naar locaties in de buurt, zodat we niet heel ver hoeven te rijden. En ik draag ook mijn steentje bij door naar het werk te fietsen.”

DEZE BOUWERS DRAGEN HUN STEENTJES BIJ 25

LIFESTYLE

JAAP KOOIMAN WERKVOORBEREIDER Persoonlijk “Hoe je opgroeit bepaalt sterk hoe je tegen duurzaamheid aankijkt. Mijn ouders hadden een moestuin en kippetjes. Afval moest je scheiden. We kampeerden en gingen op fietsvakantie. Zuinig zijn op de natuur was erg belangrijk. Mijn vrouw en ik geven dit bewust door aan onze kinderen. Zo ga ik met de trein en de fiets naar m’n werk, hebben we een extensief groen dak op de schuur en PV-panelen op het dak van onze jaren 30-woning. Wat qua duurzaamheid het lastigste was? Het minderen van vlees en vis. Maar het moet vanwege de enorme impact op het milieu. Er is landbouwgrond ter grootte van zo'n drie provincies elders op de wereld nodig om onze Nederlandse veestapel van voer te voorzien. Bizar toch? Nu eten we standaard vegetarisch en maximaal een à twee dagen vlees. Zo veel mogelijk biologisch. Willen we met elkaar in de toekomst blijven bouwen? Dan zal de veestapel echt moeten krimpen.”

DEZE BOUWERS DRAGEN HUN STEENTJES BIJ

Werk “Ik vind het belangrijk om met een schoon geweten met mijn werk of een project bezig te zijn. Neem het renovatieproject Wippolder in Delft. Een aantal bewoners zat vorige winter te blauwbekken met een binnentemperatuur van 10 graden. Zij konden met hun pensioen en AOW de gasrekening niet betalen vanwege een tochtig en vochtig huis. Na onze renovatie met onder andere nieuwe beglazing en een geïsoleerd dak zitten zij er weer warmpjes bij, en kunnen deze oude huizen weer een poosje mee. Ook op kantoor zijn er de laatste jaren veranderingen. Wij verwerken ongelofelijk veel minder papier vergeleken met tien jaar geleden. Bijna alles gaat digitaal. Het gebruiken van een BIM (3D-model) heeft hier volgens mij het meest aan bijgedragen. Als we op kantoor de energie-footprint op lange termijn willen verkleinen, liggen er denk ik kansen bij het energieverbruik van onze servers.”

ANGELA PARAG HR-MEDEWERKER Persoonlijk “Ik heb qua duurzaamheid van huis uit weinig meegekregen. Ik was daar lang niet bewust mee bezig. Als moeder zie ik dat we met z’n allen moeten zorgen voor de wereld. Ik denk dat het belangrijk is dat we een steentje bijdragen. Dat kan al met kleine dingen als zwerfafval, dat kunnen we snel oplossen. Brood doe ik niet meer in een plastic zak en we hebben onlangs zonnepanelen laten installeren. Het kan nog beter wat mezelf betreft, maar het gaat stapje voor stapje vooruit.” Werk “Bij Van Omme & De Groot is zeker aandacht voor duurzaamheid. Denk aan de elektrificatie van de werkbussen. Inmiddels schakelen we met de personenauto’s van de zaak ook over op elektrisch.”

DOEN NAJAAR 2023

MODE TEKST Henk de Kleine FOTOGRAFIE Paul de Graaff

JE HEBT OVERSIZED. JE HEBT OVER-OVER-OVERSIZED. EN JE HEBT THE BOX. Modefotografie is een vak apart. Elk detail moet kloppen. Matchen de kledingkleuren met de achtergrond? Is elk detail goed uitgelicht? En welke lens gebruik ik? peinst de fotograaf. Bij deze fotoshoot had Paul de Graaff bijna gewild dat hij zijn telelens had meegenomen. Want ergens daar in de diepte, daar staat ons fotomodel. Waar is ze? En waarom staat ze op die ene foto zo ver weg? We zijn in The Box. Deze woning wordt, om in kledingmaten te spreken, niet Large, niet XXLarge, maar Super-Super-Sized. Grote kans dat alleen de kledingkamer hier al groter wordt dan menig gewoon woonhuis. The Box wordt het allergrootste appartement van Nederland. We praten hier over 1.000 m² woonoppervlakte. Over drie verdiepingen en een plafond van 12 meter hoog. The Box is het kroonjuweel van het project Bay House, op Katendrecht. Dit deel van Rotterdam heeft in no time een enorme make-over doorgemaakt. We stellen ons zo voor dat een welstandige buitenlandse koper hier neerstrijkt, om dan avonden te oefenen op de uitspraak van de omgeving waar hij of zij woont: “Kaa-tun-drekt”, “Kop ven Soet”. En hoe die brug naar Hotel New York heet? Dat verklappen we maar niet.

MODE

DOEN NAJAAR 2023

MODE

DOEN NAJAAR 2023

MODE

DOEN NAJAAR 2023

MODE

SEBASTIAAN VAN DER VELDEN: “DIT IS DE CHAMPIONS LEAGUE VAN DE MAKELAARDIJ.” Heel erg veel woningen heeft makelaar Sebastiaan van der Velden in zijn lange loopbaan al mogen verkopen en aankopen. Van klein-maar-fijn tot groot-groter-grootst. Sebastiaan is mededirecteur van makelaarskantoor Kolpa van der Hoek. Dit kantoor heeft binnen en ver buiten Rotterdam een bekende klank. Rij door Oostvoorne, Rotterdam tot aan Gouda en je komt de verkoopbordjes overal tegen. Opvallend: Kolpa van der Hoek is steeds vaker betrokken bij woningen in het luxe segment. Kijk naar het project Zwaluwhof in Oostvoorne. Maar de makelaardij voor het project Bay House is wel de kers op de taart. “Met The Box is het grootste appartement van Nederland verkocht. Dat voelt voor mij best een beetje als het spelen van een finale.” Het project past bij de ambities van Kolpa van der Hoek om zeker ook kopers en verkopers van duurdere en luxere woningen optimaal te bedienen. “Dat deel van de markt vraagt om een eigen benadering. We willen daarin excelleren en Bay House laat zien dat we dat echt in de vingers hebben.”

DOEN NAJAAR 2023

INTERVIEW TEKST & FOTOGRAFIE Jaap van Rijn

“WIJ WILLEN STAPPEN MAKEN MET HOUTBOUW” Terwijl in de monumentale stadstuin het levende hout zwiept onder een najaarsstorm, duiken we binnen diep in de houtbouw. De reden: project Roosenboom. Het hybride gebouw van hout en beton in het Brabantse Roosendaal, dat zich momenteel in de ontwerpfase bevindt. Projectleider Paul Roodnat, projectontwikkelaar Roy Buijsman en werkvoorbereider Raymond Hol schuiven aan. Zij zijn als team medeverantwoordelijk voor de realisatie van het project.

INTERVIEW

Roy trapt af en deelt zijn ervaringen tot nu toe: “Houtbouw is een waardevolle, nieuwe manier van bouwen om onze klimaatdoelen te halen. Je leest het overal. Vooral het duurzame karakter en de bijdrage aan de CO2-doelstellingen maken houtbouw interessant. Maar houtbouw is ook complex, mede doordat gemeenten er (nog) niet bekend mee zijn en de bouwmethodiek in Nederland relatief nieuw is, zeker op grote schaal. Gelukkig zien we dat veel partijen hierop inspelen. Zo ook wij. Wij hopen met Roosenboom een voorbeeld te zijn voor andere partijen die met houtbouw aan de slag gaan. Daarnaast zijn veel ‘buurlanden’ al beter ingespeeld op bouwen met hout. Wat het ook lastig maakt, is dat de weten regelgeving voor de houtbouw nog in ontwikkeling is, mede omdat er voortdurend nieuwe producten op de

markt komen. Daarbij zijn er minder bouwdetails beschikbaar. Maar die nemen wel snel toe.” Roy: “Tijdens de aanbesteding van Roosenboom vingen we op dat PME pensioenfonds wilde investeren in het terugdringen van CO2 tijdens de bouw. Houtbouw kan een passende methode zijn om zo’n ambitie te verwezenlijken. We hebben er toen voor gekozen om de inschrijving gebaseerd op een traditionele bouwmethode (beton) uit te breiden met een variant gebaseerd op houtbouw. De bouwkosten van houtbouw bleken hoger te zijn. PME wilde daar toch voor gaan gezien zijn ambitie en wij kregen daardoor een interessante mogelijkheid om meer ervaring op te doen met in dit geval (hybride) houtbouw.”

“GELUIDEN VAN EEN SPELEND KIND IN EEN BETONNEN APPARTEMENT VERSCHILLEN ENORM VAN DIE IN EEN HOUTEN WONING. ” — PAUL ROODNAT

V.l.n.r. Paul Roodnat, Roy Buijsman, Raymond Hol

DOEN NAJAAR 2023

INTERVIEW

HOE DOEN JULLIE KENNIS OP OVER DIT BOUWSYSTEEM?

er zijn veel keuzes te maken. Wat voor ons niet nieuw is: je loopt altijd tegen zaken aan in de bouw. Voor welk systeem je ook kiest. En dat los je vervolgens met elkaar weer op!” Werkvoorbereider Raymond ervaart dat houtbouw in ieder geval meer systeembouw is dan betonbouw. “Doe je niet aan beschermende maatregelen, dan kun je schade verwachten. Het is geen hardhout. Leverancier Stora Enso zorgt dat het hout goed beschermd vanuit Oostenrijk bij ons op de bouw komt.”

Roy: “Voor de laatste ontwikkelingen volgden Raymond, Paul en ik een aantal houtbouwcursussen bij vakspecialisten van Nieman. Denk aan bouwdetails, brandveiligheid, geluid, bouwfysica en wat hout in een gestapelde bouw in het algemeen doet.” Paul: “We bezochten een testlocatie in Harderwijk waar ze onder meer de akoestiek kunnen nabootsen van bijvoorbeeld een appartementsblok, op basis van de eisen van het Bouwbesluit. Dat was heel leerzaam. Zo ervaar je dat de geluiden van een spelend kind in een betonnen appartement enorm verschillen van die in een houten woning. Je hoort dan zware, dreunende tonen. Dat was bizar. Een bouwer kan dan eerder klachten verwachten als hij niet de juiste bouwdetails en uitvoering kiest. Het advies is dan ook dat je niet stuurt op de huidige Bouwbesluit-eisen, maar in het ontwerp moet streven naar een hogere waarde om klachten te voorkomen. De ervaringen worden meegenomen in het ontwerp van Roosenboom en we zullen de komende periode keuzes gaan maken. Zo onderzoeken wij momenteel de optie om meer massa toe te voegen. Zoals zwevende dekvloeren met een isolatie van split en kiezels. Maar om een voorbeeld van afwegingen te geven: split moet je bij gestapelde houtbouw naar boven pompen. Wij wisten dat dit bij een project van andere bouwpartijen niet van een leien dakje ging. Een oplossing is om de split wat vochtiger te maken. Maar wil je dat bij houtbouw, want de vochtbelasting neemt dan toe. Kortom, er valt veel te leren en

WAAROM IS BIJ ROOSENBOOM GEKOZEN VOOR HYBRIDE BOUW?

Paul: “Als het om grote projecten gaat, zoals hier gestapelde woningbouw, dan kom je er niet onderuit om het gebouw in een hybride bouwmethode uit te voeren. Dat heeft mede te maken met de stabiliteit van de constructie en de kosten. Het project moet wel realiseerbaar blijven.” Raymond: “Houtbouw is geen bouwsysteem waar we veel ervaring mee hebben. Dat maakt ook de calculatie tot een uitdaging. Een woning realiseren met een voor ons nieuw materiaal als CLT biedt een interessante uitdaging. Denk aan intensief contact met de partij die het hout gaat leveren. Wij moeten ook speciale ankers en spijkerplaten inkopen en materialen voor de demping. Dat zijn voor ons allemaal nieuwe technieken. Er komen wel steeds meer materialen op de markt waarmee je knooppunten uit het zicht wegwerkt. Maar waar we dan wel op moeten letten, is dat de knooppunten niet te duur worden.”

TRANSFORMATIE ROOSENBOOM: EEN DUURZAME EN GEZONDE LEEFOMGEVING

Roosenboom in Roosendaal is een transformatie die Achmea Real Estate & Finance namens PME pensioenfonds realiseert. Beide partijen zien in houtbouw niet alleen een toekomstbestendige, maar ook een waardevaste vastgoedbelegging. Van Omme & De Groot Projectontwikkelaars en Bouwers is verantwoordelijk voor het ontwerp en de realisatie. Bouwen met hout en andere biobased materialen draagt bij aan zowel de woning- als de klimaatopgave. Hiermee dragen PME pensioenfonds en Van Omme & De Groot hun ‘steentje’ bij aan de transitie die nodig is om met elkaar te zorgen voor een duurzame en gezonde leefomgeving, onder meer door het terugdringen van de CO2-footprint. En dat doen zij graag.

INTERVIEW

KUNNEN JULLIE WAT MEER INZICHT BIEDEN IN DE BOUWMETHODIEK VAN ROOSENBOOM?

Roy: “Het gaat om een mixed-use-ontwikkeling in het centrum van Roosendaal. In het huidige ontwerp komen 163 appartementen en circa 1.000 m2 commerciële ruimte. De commerciële partijen betrekken deels de begane grond. Flexibele deelbaarheid is mogelijk door het toepassen van een betonconstructie. Vanaf de betonnen plint bepaalden we een aantal stijgpunten (voor liften en trappen), met ook aandacht voor de stijfheid. Deze stijgpunten en de meer complexe vormen voeren we uit met beton. De vloeren en wanden zijn van CLT (kruislaaghout), de hoogbouw bestaat uit glulam kolommen en liggers, houten delen van horizontaal verlijmde lamellen.”

“BIJ HOUTBOUW CONTRACTEER JE LEVERANCIERS ZO VEEL ALS MOGELIJK IN DE BEGINFASE.” — ROY BUIJSMAN

Paul: “Het mooiste zou zijn als je zo’n project helemaal met een demontabel droogbouwsysteem kunt realiseren. Dit bekeken vanuit circulariteit, zodat mensen later zo’n gebouw goed kunnen ontmantelen. Maar we kunnen voorlopig nog niet makkelijk gestapelde houtbouw realiseren zonder beton.”

DAT IS DAN EEN STEVIG STURENDE PARTIJ.

Roy: “Bij houtbouw contracteer je leveranciers zo veel als mogelijk in de beginfase. Zij zijn direct vanaf het begin van de ontwerpfase tot en met de oplevering bij het project betrokken. CLT-S uit België groeide uit tot een belangrijke kennis- en bouwpartner voor ons. Zij kijken mee aan de voorkant, denk aan de vorm van het gebouw, het invullen van het programma van eisen en hoe je de constructie gaat vormgeven. Dit is ook met het oog op de

KRUISLAAGHOUT VAN CLT-S

CLT-S is een marktleider in CO2-negatieve CLT-constructies. Het bedrijf heeft veel ervaring en kennis in huis, mede dankzij de samenwerking met het Finse Stora Enso. Stora Enso produceert van hout onder meer papier, verpakkingsmaterialen, constructies en biomaterialen en CLT-S verzorgt de engineering van productie tot plaatsing. Bouwen met CLT wordt beschouwd als een bijzonder efficiënte, just-in-time-techniek. Want bouwers gaan op de bouwplaats vooral assembleren. CLT-S staat bouwteams bij om een project – van start tot oplevering – in goede banen te leiden. De elementen dwingen bouwers om het proces af te stemmen op de maatvaste CLT-structuur. De exacte, reële afmetingen zijn al bekend tijdens de ontwerpfase.

DOEN NAJAAR 2023

toetsing van de technische en financiële haalbaarheid van belang. Maar ook de deskundigheid van adviseurs benutten we vroegtijdig in de ontwerpfase. Zo zijn Sweco en KVMC aangehaakt om ons te adviseren over de (houtbouw)constructie, brandveiligheid, akoestiek etc. Met Sweco hebben we eveneens een partij aan tafel met veel kennis van en ervaring met houtbouw. Houtbouw vraagt om een andere manier van de bouw organiseren.”

Paul: “Ja, vooral voor de architect. Daarom zijn we blij om een ervaren partij als CLT-S vroeg aan boord te hebben. Wij kijken vanuit de technische kant mee met plannen bij de projectontwikkeling, zodat de ontwerpen maakbaar blijven. Met de installaties in hout moet je scherp zijn. Want in de fabriek boren en frezen ze vaak ook de doorvoeren en leidingsleuven in de elementen. Onder meer elektra hoeft alleen nog gemonteerd te worden op de bouwplaats. Kortom, bij houtbouw ligt het bouwsysteem bijna vast. Je kunt niet zoals in beton zo’n sleuf ergens anders realiseren omdat het beter uitkomt.”

INTERVIEW

“IN TEGENSTELLING TOT WAT VEEL MENSEN DENKEN, IS HOUT NIET BRANDGEVOELIGER DAN ANDERE BOUWMATERIALEN. ” — RAYMOND HOL

DE OVERHEID WIL DE MILIEUPRESTATIE-EIS VOOR NIEUWE WONINGEN VANAF 2025 STELLEN OP 0,5 EN VOOR NIEUWE KANTOREN OP 0,85.

Roy: “We zijn daarvan op de hoogte. Het is bij ‘beton en stenen’ de vraag hoe je de 0,5 kunt halen, dit is beter te doen met circulaire producten en producten waarvan het tot stand komen minder CO2 uitstoot. Vandaar dat we ook meer ervaring met houtbouw willen opdoen, om meer mogelijkheden te hebben met bouwsystematieken.” EN DE CO2-EMISSIE ZAL MEER GAAN MEEWEGEN IN DE MPGBEREKENING, ER WORDT GESPROKEN OVER EEN STIJGING VAN 45% NAAR ZO’N 60%.

Roy: “Dat heeft dan veel consequenties. Maar het moet. Willen we kunnen voldoen aan de ambities van het Rijk – 100% klimaatneutraal in 2050 –, dan kan ook de bouwsector daar niet omheen.”

zomaar overal CLT onbeschermd toepassen. Denk aan de extra beveiligde vluchtwegen in een appartementengebouw. Daar moet je aan een bepaalde brandklasse voldoen. CLT-zichtwerk met lijmlagen voldoet daar niet aan. Dus kun je beslissen om het hout daar bijvoorbeeld af te werken met gipsplaten. We weten overigens dat het verkoolde deel van hout in zekere mate een isolerende laag vormt voor het onderliggende, niet-aangetaste hout.” Roy: “Hout heeft een heel voorspelbaar brandgedrag. Da’s ook handig voor de brandweer. Wat je ook ziet, is dat partijen kiezen voor sprinklerinstallaties of overal gipsplaten. Terwijl je het hout juist in het zicht wilt houden om de charme te zien en ervaren.” Raymond: “In tegenstelling tot wat veel mensen denken, is hout niet brandgevoeliger dan andere bouwmaterialen. Maar om de risico’s nog meer te beperken, zijn de CLT-panelen in Roosenboom afgewerkt met een brandwerende beschermlaag.”

BRANDVEILIGHEID BLIJKT EEN HEET HANGIJZER BIJ HOUTBOUW.

Roy: “Dat is het zeker. Bij houtbouw hebben we te maken met constructieve knooppunten waar verschillende materiaaleigenschappen bij elkaar komen. Daarom hebben we een ervaren adviseur van Sweco aangesteld met veel kennis van houtbouw en roots in Scandinavië. Die organisatie geeft informatie over de constructie, de akoestiek en de brandveiligheid. Hun Scandinavische roots komen goed van pas, daar wordt al sinds jaar en dag grootschalig met hout gebouwd.”

ROY SLUIT HET GESPREK AF MET DE VERWACHTING DAT ROOSENBOOM EEN MOOIE REFERENTIE KAN ZIJN VOOR VAN OMME & DE GROOT.

“We verwachten veel van houtbouw. We moeten met elkaar blijven zoeken naar oplossingen waarmee we de milieu-impact in de bouw verkleinen. Hopelijk is project Roosenboom een mooie kick-off voor nog veel meer houtbouwprojecten en kunnen wij onze kennis straks ook weer delen. Niet alleen binnen Van Omme & De Groot, maar in de hele branche. Want we moeten het samen doen.” •

TWIJFEL JE DAN NOG, VANWEGE GEBREK AAN ERVARING, AAN DE BRANDVEILIGHEID?

Paul: “Regelmatig. Maar twijfels moet je ook hebben bij natbouw. Wij blijven kritisch, ongeacht de bouwmethode. Je kunt niet

THUIS IN HET LOO

Architect INBO

Nieuwbouw 104 koopwoningen te Austerlitz

Opdrachtgever Eigen ontwikkeling

DOEN NAJAAR 2023

Engineering MAD – modeling | architecture | data Opgeleverd 2023

INTERVIEW TEKST Henk de Kleine FOTOGRAFIE Paul de Graaff

HET VERBORGEN GEHEIM IS AF:

HEIJPLAAT IS KLAAR VOOR DE KOMENDE 100 JAAR

DOEN NAJAAR 2023

INTERVIEW

We gaan naar Rotterdam-Heijplaat, we gaan terug naar het jaar 2016. De eerste fase van Het Verborgen Geheim is dan net in verkoop gegaan. Een project waarmee Van Omme & De Groot, zoals stedenbouwkundige Rob Wouters het nu zegt, “lef heeft getoond”. En nu zijn we aangekomen in 2023. De laatste fase is zo goed als klaar, het zit erop. Waar Heijplaat ooit, bij wijze van spreken, op sterven na dood was, is dit bijzondere stukje Rotterdam klaar voor een mooie toekomst.

De geschiedenis van Heijplaat is er een van hoge pieken en diepe dalen. De wijk ontstond vanaf 1914, in de gloriedagen van de Rotterdamsche Droogdok Maatschappij (RDM). De oude dorpskern werd opgetrokken in de stijl van Engelse tuindorpen. Op het hoogtepunt werkten er zo’n 7.000 mensen bij RDM. Maar aan het eind van de jaren 80 ging de RDM kopje-onder en daarmee ook bijna het tuindorp Heijplaat. De boel verloederde en verrommelde, tijd voor de sloophamer. Maar er kwam verzet vanuit de hechte gemeenschap van Heijplaat. Met succes: sinds 2018 is het dorp officieel beschermd stadsgezicht. En zo kan het dat we nu in het sfeervolle oude restaurant Courzand kunnen aanschuiven om te praten over de toekomst. Een toekomst die er weer prachtig uitziet, mede door de bouw van Het Verborgen Geheim.

V.l.n.r. Rob Wouters, Pieter Spelt, Ria van der Linde

VERRASSEND VERNIEUWEND

“WIJ KWAMEN MET EEN NOGAL GEDURFD PLAN, NAMELIJK MET EEN VOORSTEL VOOR NUL-OP-DE-METERWONINGEN.”

Aan tafel zitten Ria van der Linde, projectmanager Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam, Rob Wouters, stedenbouwkundige bij de gemeente, en projectontwikkelaar Pieter Spelt van Van Omme & De Groot. We blikken terug op de start van Het Verborgen Geheim, in 2015. Pieter schetst hoe Van Omme & De Groot de opdracht voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk op Heijplaat in de wacht sleepte. “Op deze plek stonden toen verouderde woningen uit de jaren 60. Die waren, in tegenstelling tot het echt historische Heijplaat, niet de moeite waard om op te knappen. Dus wij kwamen met een nogal gedurfd plan, namelijk met een voorstel voor nul-opde-meter-woningen (dus per saldo geen energierekening voor de bewoners). Nu is dat heel normaal, maar toen was het heel vernieuwend. De eerste fase was nog het lastigst om in de markt te zetten. Kopers moesten vanuit brochures kopen, er was nog niets. En dan deze plek, dat was qua verkoop ook een uitdaging. Je moet eerst door het havengebied rijden en dan kom je ineens in het verrassende Heijplaat. Uit dat verrassingselement is de naam Het Verborgen Geheim ontstaan. Nu, bij de laatste fase, zit de vaart er enorm in. Alle woningen zijn verkocht en worden nu aan de kopers opgeleverd. Deze plek is geliefd en omarmd.”

— PIETER SPELT

INTERVIEW

LEF GETOOND

bestendig.” Ria: “In het oude dorp gaat de gemeente aan het werk met nieuwe riolering, meer groen, minder steen. We moeten ook hier inspelen op de klimaatveranderingen.”

“Ja, Van Omme & De Groot heeft absoluut lef getoond toen”, vindt Rob. “Het klimaat was een paar jaar geleden helemaal niet zo’n issue, nu gaat het bijna nergens anders meer over. Dus met de eerste fase was Het Verborgen Geheim zijn tijd vooruit.” Pieter haakt daarop aan: “Dat innovatieve, dat proberen we er wel steeds in te houden. Nu bij de laatste fase zit hem dat in de nieuwe bouwmethodes. Zo zijn de gevels vanuit de fabriek gevelklaar opgeleverd. Dat wil zeggen: compleet met metselwerk, kozijnen en isolatie. Dat bouwt sneller en de kwaliteit is constanter. En we moeten bijna wel, want er zijn gewoon te weinig metselaars. Deze laatste fase is in tien maanden neergezet. We hadden enige vertraging, dus dat kan zelfs nog sneller.”

GROEN DOEN

Wandelend door de wijk valt nog iets op. Bij de woningen die worden opgeleverd zien we een kleine voortuin. Die is nu nog niet begroeid, er ligt zwarte aarde. Maar bij diverse woningen uit eerdere fases zijn die voortuinen betegeld. “Dat willen we eigenlijk helemaal niet”, zegt Rob. “Het ziet er niet alleen onaantrekkelijk uit, we moeten ook uit het oogpunt van klimaataanpassing af van die verstening. De nieuwe ontwikkelingen zijn bedacht als verlengstuk van het Oude Dorp, een tuindorp waarin de groene tuintjes en erfafscheiding een beeldbepalende rol moeten spelen. De woningen in dit project werden en worden dus altijd opgeleverd met groene haagjes ervoor. Haagplanten hebben tijd en aandacht nodig om karakter te brengen, maar het eerste wat veel mensen deden was: die haagjes eruit. Om dit te voorkomen werd er in de latere fases een instandhoudingsverplichting opgenomen in de koopovereenkomst. Groen draagt bij aan een fraaie omgeving en het is ook noodzakelijk. Het opmerkelijke is dat de bewoners wél allemaal heel gesteld zijn op gezamenlijk groen en binnentuinen. Bij een eerdere fase zie je dat die gezamenlijke binnentuin wordt gekoesterd. Er worden buurtbarbecues gehouden, en er is zelfs een flinke moestuin. Daar zie je dat de groenvoorziening een sterke motor is voor het gemeenschapsgevoel.” Pieter:“Dit is ook precies waar we op mikten, toen we het bedachten met de architecten van KuiperCompagnons.”

REGENWATER

Tijdens een rondje door de wijk lopen we tegen een paar bijzonderheden van Het Verborgen Geheim aan. Want tussen een aantal huizenrijen is een wadi te zien, een natuurlijke waterplas. Omdat we in 2015 ons er al van bewust waren dat we anders met ons regenwater moeten omgaan, was het ook op Heijplaat zaak om hier zorgvuldig met regenwater en waterafvoer om te gaan. Pieter: “Hier in Het Verborgen Geheim is geen schoonwaterriool meer. Dus: regenwater gaat niet onbenut het riool in met afvalwater. We slaan dat regenwater op en brengen het met een infiltratiesysteem gedoseerd in de bodem. En je ziet het aan de buitenkant van de woningen niet, maar de stroomvoorziening ligt zo’n 40 centimeter boven het maaiveld. Daaronder zit een waterdichte laag. Dus de woningen zijn ook in dat opzicht toekomst- en klimaat-

“JA, VAN OMME & DE GROOT HEEFT ABSOLUUT LEF GETOOND TOEN.” — ROB WOUTERS

DOEN NAJAAR 2023

INTERVIEW

“WE BOUWDEN EEN NIEUWE GYMZAAL IN HET HART VAN HET VERBORGEN GEHEIM. DAAR MAAKT OOK DE BASISSCHOOL UIT HET OUDE DORP DANKBAAR GEBRUIK VAN. ”

GOEDE VOORZIENINGEN

Ook op andere manieren heeft de gemeente er alles aan gedaan om van Heijplaat en Het Verborgen Geheim een fijn thuis te maken voor nieuwe en oorspronkelijke bewoners, vertelt Ria. “We hebben bijvoorbeeld enorm ons best gedaan om hier weer een supermarkt te krijgen. Een buurt zonder supermarkt, dat wil je niet. Gelukkig is er een handige ondernemer gevonden die, heel slim, in zijn supermarkt ook belegde broodjes verkoopt. Daar komen ook mensen van de scholen en bedrijven op af. En: we bouwden een nieuwe gymzaal in het hart van Het Verborgen Geheim. Daar maakt ook de basisschool uit het oude dorp dankbaar gebruik van. We vingen namelijk signalen op dat kinderen uit het oude dorp de stap naar Het Verborgen Geheim wat te groot vonden. Maar je wilt die twee delen van Heijplaat aan elkaar smeden. Dat doen we dus onder andere hiermee. We gaan ook met de aanleg van de nieuwe inrichting van de groenstrook aan de Courzandseweg die koppeling tussen oud en nieuw nadrukkelijker maken. Voor de bewoners blijft er daarna denk ik nog één ding te wensen over: een iets handigere verbinding met de Waterbus, dat staat hoog op hun verlanglijstje.”

— RIA VAN DER LINDE

HAVENGEVOEL

“De populariteit van Het Verborgen Geheim is niet zo vreemd”, besluit Ria. “Je voelt en ziet hier de Rotterdamse haven, je zit pal aan het water. Daarbij zijn deze woningen een stuk betaalbaarder dan woningen in het centrum van Rotterdam. En dan krijg je er voor die prijs ook nog eens veel buitenruimte bij. Logisch dat veel jonge gezinnen deze kant op zijn gekomen. Het Verborgen Geheim was precies wat Heijplaat nodig had.” •

THE BETZ Transformatie kantoorpand naar 169 woningen en 1.000 m² plintvoorzieningen te Rotterdam-Prins Alexander

DOEN NAJAAR 2023

Architect Mecanoo Engineering Klunder Architecten Opdrachtgever Profound Beheer i.s.m. Boelens de Gruyter Oplevering 2024

INTERVIEW TEKST Henk de Kleine FOTOGRAFIE Paul de Graaff

“DE WONINGCORPORATIES STAAN OP EEN KANTELPUNT”

V.l.n.r. Raymond Kelfkens, Mohamed el Achkar, Marco Dijkshoorn

DOEN NAJAAR 2023

INTERVIEW

Hoelang houden woningcorporaties het nog vol? Die vraag komt op als je inzoomt op de uitdagingen waar deze onmisbare spelers in de Nederlandse woningmarkt mee worstelen. De bouw van nieuwe woningen duurt te lang, woningzoekenden wachten jarenlang op een betaalbare woning. De bestaande, vaak oude woningen moeten worden verduurzaamd, en dat kost handenvol geld. De marktwerking op de woningmarkt heeft ook geen goed gedaan. Toch blijft Mohamed el Achkar, zoals hij het zelf zegt, positief ingesteld. Hij is lid van de Raad van Bestuur van Woonstad Rotterdam, met 51.500 woningen de grootste woningcorporatie van Rotterdam. In gesprek met Marco Dijkshoorn, directeur projectontwikkeling bij Van Omme & De Groot, en onze technisch directeur Raymond Kelfkens komen de dilemma’s en zeker ook mogelijke oplossingen op tafel.

In deze DOEN staat ook een interview met wethouder Chantal Zeegers. Zij is in Rotterdam een van de belangrijkste gesprekspartners voor bestuurders als Mohamed el Achkar. Gemeente, corporaties/beleggers en bouwers/ontwikkelaars zoals Van Omme & De Groot zijn de grote pijlers onder bouwen en wonen. Niet voor niets zijn deze partijen de ondertekenaars van het Rotterdamse Doorbouwakkoord. Ze hebben elkaar linksom of rechtsom nodig om versnelling te krijgen in het bouwen van meer en beter betaalbare woningen. “Nu denken we dat jullie met de gemeente nog een appeltje te schillen hebben”, opent Marco het gesprek. “Want in het coalitieakkoord van de gemeente Rotterdam is vastgelegd dat woningcorporaties als Woonstad Rotterdam meer moeten gaan betalen voor de grond waarop ze sociale huurwoningen willen bouwen. Die stijging wordt, zoals het er nu naar uitziet, zo’n 150%. Daar vinden jullie ongetwijfeld iets van.” “Daar worden wij natuurlijk niet vrolijk van”, reageert Mohamed. “Het argument van de gemeente is dat de grondprijs in deze stad al een tijdje lager ligt dan in omliggende gemeenten. Ik snap het standpunt van de gemeente dat ze ergens geld vandaan moet halen, maar dit is echt een onverstandige keuze in tijden van woningnood. Daarnaast is het appels met peren vergelijken. Rotterdam geeft grond uit in erfpacht. Bij omliggende gemeenten krijg je de grond in eigendom. Bovendien is bouwen in de stad veel duurder dan in omliggende gebieden, omdat we vaak eerst moeten slopen. En bouwen in de stad is ook veel complexer dan op een braakliggend terrein. Dus onze kosten liggen al hoger. Daar komt bij dat die kosten ook nog eens oplopen door de hogere rente van dit moment en door de hogere kosten van grondstoffen. Dan is het lastig om het allemaal rond te rekenen. Tel daarbij op dat de huren in de afgelopen jaren minimaal zijn gestegen, zodat wij aan

INTERVIEW

de inkomstenkant weinig kunnen doen. Lagere inkomsten en hogere kosten, dat helpt niet. Wij hebben juist behoefte aan stimulerende maatregelen.” MISLUKTE MARKTWERKING

“Een ander probleem waar woningcorporaties mee kampen, WONEN ALS BASISRECHT is hun veranderde rol”, vervolgt Mohamed. “In het verleden “Is jullie rol nog wel houdbaar of van deze tijd?”, wil Rayhadden woningcorporaties een breder aanbod van woninmond weten. Mohamed: “Ik denk inderdaad dat we het gen. We hadden de sociale huurwoningen en huurwoningen moment naderen dat we in Nederland wezenlijk anders over voor mensen die te veel verdienen om sociaal te kunnen de rol van woningcorporaties en wonen in het algemeen huren. Door die woningen in dat hogere segment konden moeten gaan nadenken. Alle discussies over wonen en bouwe de tekorten op de sociale huur goedmaken. Toen zei de wen maken nu gelukkig veel los. Lange tijd werd vooral op de overheid: ‘Die duurdere huurwoningen, dat kan de markt markt vertrouwd en zag men de rol van woningcorporaties beter dan jullie. Jullie moeten de woningen in de vrije sector als zeer beperkt, maar ik zie dat nu veranderen. Ondanks afstoten.’ Nu weten we waar dat toe heeft geleid. De huren alle uitdagingen waar we voor staan, blijft mijn insteek dan in die vrije sector schoten omhoog en wij zaten met minder ook heel positief. Bij de afgelopen verkiezingen werden corinkomsten. Begrijp me goed: ik heb niets tegen commerciporaties nadrukkelijk genoemd, men onderkent weer onze ële verhuurders. Als zij het beter kunnen dan wij, dan liever belangrijke rol in het realiseren van betaalbare woningen en zelfs. Er is in de sociale huur genoeg te doen. Maar de markt leefbare wijken. Dat doen we al meer dan 100 jaar en dat heeft ook weinig woningen willen we ook dolgraag blijven tussen de liberalisatiegrens doen. Wij spelen een belangrijke van € 808,06 en € 1.200 rol in waar Nederland naartoe “ALLE DISCUSSIES OVER WONEN opgeleverd. Beleggers trekken wil. Rotterdam is daarbij een stad EN BOUWEN MAKEN NU zich nu ook actief terug uit met veel diversiteit. En er zijn ook GELUKKIG VEEL LOS.” dat segment en er is te lang veel internationale studenten en gedacht dat corporaties en de expats. We zijn een kenniseco— MOHAMED EL ACHKAR markt het zelf wel op zouden nomie die ook buitenlandse stulossen. Maar dat gebeurde dus denten en expats nodig heeft. Wij niet. Wij springen nu in dat gat willen hun én de huidige bevolking en toppen woningen af, zodat er betaalbare middenhuur is. goede en betaalbare woningen blijven bieden. Volgens mij Dat is ook afgesproken in het Doorbouwakkoord. Corporaontkom je er dan niet aan dat de overheid een grotere rol ties gaan minimaal 200 woningen per jaar in die middenhuur zal moeten spelen. We vinden met z’n allen zorg, onderwijs realiseren. We moeten allemaal flexibel zijn in deze moeilijke en veiligheid zo belangrijk dat we daar als samenleving heel omstandigheden.” veel geld in pompen. Er komt nu een punt waarbij je dat

DOEN NAJAAR 2023

INTERVIEW

“WIJ WILLEN HEEL GRAAG EN WE HEBBEN GROOTSE PLANNEN. MAAR WE KUNNEN HET NIET ALLEEN.” — MOHAMED EL ACHKAR

ook met wonen moet doen. Wonen is een basisrecht. Zo’n Startbouwimpuls (Sbi) van het Rijk is bijvoorbeeld een goede maatregel, maar lokaal zie je dan weer dat de gemeente de sociale grondprijs verhoogt. Wij zijn een stichting zonder winstoogmerk die betaalbare woningen bouwt, hè?! We zijn met zo’n kostenverhogende maatregel echt water naar de zee aan het dragen en we moeten het dus echt over een andere boeg gaan gooien.” TEMPO MAKEN

“Wat voor ons, bouwers en ontwikkelaars, een bron van zorg is, is het enorm trage tempo waarin projecten van de grond komen”, zegt Marco. “Daar moeten jullie ook last van hebben.” “Ja, wij vinden ook dat het allemaal te lang duurt”, bevestigt Mohamed Marco’s veronderstelling. “Soms ben je tien jaar bezig met een project. Dat is nu al de grote winst van het Doorbouwakkoord. We zijn ons er met z’n allen van bewust dat het anders moet. Er staan projecten stil omdat iedereen bezwaar kan maken. Ik ben ook blij met de Omgevingswet. Die geeft kortere en heldere procedures. We moeten daarnaast ook weer het contact en de verbinding met de Rotterdammers in onze buurten herstellen. Hoe willen mensen wonen? Hoe krijgen we voor ouderen in te grote woningen een kleiner en echt goed alternatief? We moeten dus nadenken over andere woonconcepten, of misschien wel over een forse verhuispremie. En in elk geval moet je ook kijken naar wat er om woningen heen gebeurt. Dat moeten ontmoetingsplaatsen zijn, van hoge kwaliteit.

Daar kijken we dus zeker óók naar, we zijn niet alleen met huizen bezig. Niet voor niets is onze missie: samen bouwen aan een fijn leven in Rotterdam.” VOL ENERGIE

“Bij dat fijne leven hoort ook dat je woont in een huis dat er weer jaren tegenaan kan. Een huis met een betaalbare energierekening. We willen 13.000 woningen van het gas af halen, maar dat gaat niet zo snel als we wensen. Het Rijk heeft de huurprijzen de afgelopen jaren gematigd, waardoor we minder inkomsten hebben. Daarnaast worden de kosten alleen maar hoger en moeten we ook investeren in energietransitie. Nu krijg je de situatie dat we mensen na renovatie een fijner huis bieden, maar de huur niet omhoog mag. Daarom mijn standpunt: overheid, zorg voor wind in onze zeilen en durf maatschappelijk geld te investeren in het grootste maatschappelijke probleem van dit moment. De woningnood oplossen kun je vergelijken met een meloen doorslikken. Dat lukt niet door één iemand in één keer. Iedereen moet zijn of haar deel pakken. Wij zijn een grote opdrachtgever voor bouwers. Vanuit die rol kunnen we bijdragen aan waardevolle innovaties als werken met circulair beton of houtbouw. Kwaliteit leveren en vooroplopen kosten ook geld. Wij willen heel graag en we hebben grootse plannen. Maar we kunnen het niet alleen. We moeten allemaal met minder genoegen nemen om die woningzoekenden goede woningen te kunnen blijven bieden.” •

INTERVIEW TEKST & FOTOGRAFIE Jaap van Rijn

“WOW, DIT IS WEL NEXT LEVEL” Bouwmensen weten hun enthousiasme doorgaans goed te verbergen. Pas als het pannenbier vloeit, vieren zij de teugels. Nuchterheid is een groot goed. Dat geldt ook voor Maurice Verkerk, directeur transformatie, verbouw en onderhoud bij Van Omme & De Groot, en architect Paul van Pelt van De Twee Snoeken. Kijk je goed, dan valt een lichte opwinding op. Met reden: de opvallend flexibele online tool Smart Twin kan de verduurzaming van woningen stevig versnellen.

Toen Guus de Groot een aantal jaren geleden in aanraking kwam met de voorloper van Smart Twin, zag hij direct de potentie. Hij besloot mee te investeren. Maar niet met Van Omme & De Groot, want “we gaan niet experimenteren in het bouwbedrijf”. Pas als een goed uitgewerkte digitale verduurzamingstool van toegevoegde waarde is, dan gaat de bouwer ermee aan de slag. UITGELEZEN KANS

Inmiddels is het zover. Van Omme & De Groot gaat een groot project in Zoetermeer van 384 woningen verduurzamen. Deze woningen zijn in het begin van de jaren tachtig gebouwd en dit verduurzamingsproject biedt een uitgelezen kans om te werken met Smart Twin, de officiële naam van de tool. Doorgaans klaren bouwers zo’n verduurzamingsklus op basis van kennis en ervaring. Deze aanpak kent zijn beperkingen. Maurice weet uit eigen ervaring dat je bewoners tot nog toe niet exact kunt vertellen hoeveel energie ze gaan besparen. Wie dat wel kan, wordt spekkoper in de bouwwereld. Maurice: “Na de presentatie van Smart Twin dachten we: wow, dit is wel next level. En dat niveau kunnen we goed gebruiken in Zoetermeer. Zo kun je met dit programma meerdere scenario’s van tevoren doorrekenen. En dat niet alleen: dankzij de visualisaties van de woningen kunnen we de plannen ook beter presenteren aan de opdrachtgever, de gemeente en de bewoners. Vesteda kan daardoor al in een heel vroeg stadium kiezen welke verduurzamingsmaatregelen het beste passen bij de huurders. Uiteraard blijven we de warme opname doen, we gaan elke woning binnen. Zo kunnen we het programma ook laden met de daadwerkelijke situaties. “Het mooie aan Smart Twin is dat je de huurders vanaf het begin bij de renovatie en verduurzaming betrekt. Wij kunnen via visualisaties laten zien wat er met hun woning gaat gebeuren. En zij weten wat ze gaan krijgen. Het is voor ons dan ook een uitgelezen kans om deze verduurzaming met Smart Twin op te pakken.”

SMART TWIN BEKNOPT

Smart Twin is een initiatief van De Twee Snoeken uit Den Bosch. Zo’n 100 technici, ontwerpers, kostendeskundigen, ICT’ers en bouwfysici werken aan de 3D-modellen van Smart Twin, met als uitgangspunt verduurzaming. Volgens de initiatiefnemers zijn de modellen slimmer dan BIM. De woningen kun je online direct inzien en aanpassen zonder speciale software.

DOEN NAJAAR 2023

INTERVIEW

SMART TWIN BIEDT VEEL FLEXIBILITEIT BIJ VERDUURZAMEN

REËLE OPNAME

Paul laat met een demonstratie zien wat de mogelijkheden van Smart Twin zijn. Dankzij deze module kun je met de opdrachtgever een scenario bepalen, zo blijkt. Paul selecteert op een groot beeldscherm een van de woningtypen. Die is 3D te bekijken. Paul: “Vervolgens doe je een opname ter plaatse, uit te voeren met een tablet, om te kijken of de informatie in het model aanpassing behoeft. Is dit zo, dan geef je dit eenvoudig aan op je tablet, waarna het actuele model automatisch wordt aangepast. Denk aan een cv-ketel die van een ander type is dan gedacht of een spouwmuur die niet of juist wel is geïsoleerd. Van elke woning hebben we daardoor een reële opname. Na de opname gaat de woning in Smart Twin naar de tweede fase. Is bijvoorbeeld gekozen voor een bepaalde isolatie en een warmtepomp, dan kun je laten zien wat deze maatregelen qua energiebesparing gaan opleveren. Met ons platform kun je 100% transparant maken wat er uitgevoerd moet worden en hoe de prijs tot stand komt. En je kunt kiezen uit meerdere, overzichtelijke scenario’s.”

A+ als KPI, dan neemt het aantal mogelijkheden af. Vervolgens geven we aan dat er vijf zonnepanelen op het dak komen. Dan neemt het aantal mogelijkheden verder af. Al deze grootheden zijn van invloed op de uiteindelijke waarde van de woningen. Een particulier zal het worst zijn wat de WWS-punten worden. Voor de verhuurders zijn die juist weer wel belangrijk. Als je bijvoorbeeld € 1.000 meer in maatregelen investeert, geeft Smart Twin aan met hoeveel WWS-punten de woning stijgt. Je kunt vervolgens wellicht meer huur gaan vragen. Aan de andere kant kun je bewoners laten zien dat zij de huurverhoging kunnen wegstrepen tegen een lagere energierekening. Zo ontstaat een win-winsituatie.”

Maurice: “In een portal kunnen de bewoners precies aangeven wat de gezinssamenstelling is, of ze ’s ochtends of ’s avonds douchen en meer van dit type informatie. De gegevens voeg je samen en vervolgens kun je aan de bewoners en de verhuurder laten zien hoeveel energie ze gaan besparen. Onze huurdersconsulent zal met de bewoners spreken om draagvlak te creëren. We kunnen hen al in het voortraject constant meenemen in het renovatieproces. Smart Twin kan ook voor elke woning een op maat gemaakt magazine Mijn Thuis produceren. Deze mogelijkheden vind ik het mooie van dit programma.” Paul: “Alle privacygevoelige informatie is uiteraard voor de bouwer afgeschermd.”

Maurice ervaart dat hij met Smart Twin de mogelijkheden van tevoren goed met opdrachtgever Vesteda kan bespreken. “Wat moet er per se worden aangepast aan de woningen? Denk aan minimaal zonnepanelen, minimaal waterpompen en minimaal isolatie. Je kunt ook aangeven dat je geen binnenisolatie wilt, omdat de huurders dan tijdelijk het huis uit moeten. Wij kunnen al in een vroeg stadium offertes bij leveranciers aanvragen met de werkelijke bedragen die op dat moment gelden.”

TECHNISCHE OPNAME

Ook een technische opname is mogelijk met Smart Twin. Je kunt per individueel bouwdeel heel precies aangeven wat je wilt, zo geeft Paul aan. “Het systeem rekent de ingevoerde informatie door. Wij zijn top of the bill wat betreft rekenen aan energie. Dat blijkt onder meer uit opdrachten van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en andere partijen. Daarmee is de rekenmethode gelegitimeerd. De cijfers komen van Milieu Centraal als het gaat om rendementen van maatregelen.” Maurice: “Wat Vesteda van ons vraagt, is minimaal rekenen met de NTA 8800. Smart Twin gaat veel verder. Het plan en de uitvoering worden met deze gegevens beter, want de informatie zit nu helemaal in het voortraject.” Paul: “Maar wat echt leuk is, is de adviesfunctie.” Hij voert wat gegevens in en vervolgens biedt Smart Twin in dit geval 1.023 doorgerekende mogelijkheden. Daar zitten variabelen in als kosten, warmteweerstanden, verliesoppervlakken en woningoriëntaties. Deze informatie vormt een basis voor berekeningen van de kosten, het energieverbruik, het label, de CO2-uitstoot en de WWS-punten. Paul: “1.023 is uiteraard te veel. Je kunt filteren. Stel je bijvoorbeeld

Paul: “Je kunt ook het budget invoeren, zeg € 25.000 per woning. Je ziet dat we nu vier pakketten overhouden. Als je geen pakket overhoudt, dan zul je de KPI’s moeten aanpassen of meer budget ter beschikking moeten stellen.” Maurice is ervan overtuigd dat dit systeem een toegevoegde waarde biedt: “We kunnen laten zien hoe de woningen er na de renovatie uitzien. Dit project is een uitgelezen kans omdat we met veel dezelfde woningtypen te maken hebben. Daarbij is Vesteda een organisatie met gevoel voor innovatie. Zij zijn heel enthousiast. We pakken dit met Vesteda in een bouwteam op, om van deze grote verduurzamingsopgave een succes te maken. Vesteda krijgt straks een hele woonwijk die qua vastgoedwaarde een flinke sprong omhoog gaat maken. “En Smart Twin maakt ons op termijn tot een interessante partner, want opdrachtgevers hoeven veel minder onaangename verrassingen tijdens een renovatie te verwachten. Wat mij betreft uiteindelijk liefst geen, wellicht komt dat nog.” •

WESTERWAL

Architect AAS Groningen

Nieuwbouw 171 huurappartementen en 22 koopwoningen

Belegger huurappartementen Vesteda

Opdrachtgever Eigen ontwikkeling Realisatie Friso Bouwgroep Opgeleverd 2022

DOEN NAJAAR 2023

www.vodg.nl

@vanommedegroot

/vanommedegroot

Van Omme & De Groot Projectontwikkelaars en Bouwers