opinie
Dinsdag 15 juli 2014, Cobouw 132
❝ Juridisch
markt
Kostenverhaal De regeling inzake grondexploitatie in de Wro gaat uit van verplicht door de gemeenten toe te passen kostenverhaal en, waar nodig, het stellen van locatie-eisen bij particuliere exploitatie. Kostenverhaal is verplicht als het planologische besluit ruimte biedt aan een of meer bouwplannen die in artikel 6.2.1 Bro worden genoemd. Het publiekrechtelijk kostenverhaal is geregeld door middel van het exploitatieplan dat de gemeenteraad gelijktijdig met de planologische maatregel vaststelt (artikel 6.12 lid 1 Wro). Artikel 6.24 biedt de juridische basis voor de anterieure overeenkomst. De wettelijke basis voor kostentoedeling in artikel 6.24 Wro is heel breed gehouden. Tegelijkertijd wordt de kanttekening geplaatst dat er geen sprake mag zijn van het “kopen van planologische wijzigingen. Alleen planologische overwegingen mogen een rol spelen”. Naast het probleem van de planologische basis voor anterieure kostentoedelingsafspraken blijft ook de ongelijkwaardigheid van beide partijen bij dergelijke afspraken een complicatie. De minister stelt in de Nota naar aanleiding van het Verslag in dit verband: “Het wetsvoorstel biedt geen expliciete garantie ter
voorkoming van zogenoemde betaalplanologie, maar zoals ik elders heb aangegeven, is een handelwijze van de gemeente die neerkomt op betaalplanologie in strijd met het wettelijk stelsel te achten ”. En juist op dit punt doen zich in de praktijk ook ruim zes jaar na de invoering van de Wro nog steeds problemen voor: sommige gemeenten doen het jegens exploitanten zo voorkomen alsof zij verplicht zijn een bepaalde bijdrage te betalen, bedoeld voor investeringen in ‘ruimtelijke kwaliteit’. Als er niet wordt betaald, zal de gemeente niet meewerken aan een planologische maatregel, zo wordt dan te verstaan gegeven. Deze houding wordt wel ingenomen terwijl het vaststellen van een exploitatieplan in dergelijke situaties ofwel überhaupt niet mogelijk is omdat geen sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro, dan wel op grond van een wel mogelijk exploitatieplan geen of veel lagere kosten in rekening kunnen worden gebracht. In dergelijke situaties is het risico van betaalplanologie en – als er wordt betaald – onverschuldigde betaling levensgroot. Op 24 september organiseert het IBR een studiemiddag waarin deze problematiek aan de orde komt. Prof.dr.ir. Arjan Bregman Instituut voor Bouwrecht Zie ook www.ibr.nl/actueel
Column Juridisering van de bouw
Mick Eekhout Hoogleraar TU Delft en directeur Octatube
Reageer op de column via mail of www.Twitter. com/cobouwNL
We moeten de oude gedragspatronen en werkwijzen durven los te laten
Tijdens de openingswandelingen van de architectuurbiënnale in Venetië sprak artistiek directeur Rem Koolhaas van het huidige risicomijdend gedrag in en rondom de architectuur. Hij haalde ‘comfort, veiligheid en duurzaamheid‘ aan als het nieuwe motto. Risico mijden is in de laatste decennia steeds duidelijker in opkomst gekomen, zowel aan de opdrachtgevende als aan de opdrachtnemende kant, aangewakkerd door een groeiende inbreng van managers en advocaten in de bouw. Projecten die mij als design & build-ontwerper aangeboden worden, hebben steeds vaker onmetelijk dikke specificaties, soms tot 1000 pagina’s. Daarin staat het complete gedrag van bouwers in beschreven: wat ze moeten doen, wat ze niet mogen doen op straffe van... Alsof bouwers nooit scholing hebben ontvangen. Het begrip ‘bouwkundig ingenieur’ is daarin volledig verdwenen. De vindingrijkheid van de ingenieur verdwijnt volledig in dat gevecht. Opdrachtgevers willen geen risico, ze wensen zelfs van tevoren een ‘risk assessment’. Architecten wensen geen risico te lopen en geven hun opdrachten graag als design & buildopdrachten weg, zodat zij verlost zijn van aansprakelijkheid. Niet beseffend dat ze daarmede ook hun auteursrecht kwijt raken. Hoofdaannemers geven alle risico’s één op één door, vandaar dat de volledige bestekken op de schouders komen te rusten van de uitvoerende specialisten, in de bodem van de bouwpiramide. Het risicomijdend gedrag vermoordt de innovatie. Je zult wel gek zijn om iets nieuws te proberen. Ik heb dertig jaar lang bewust en voortdurend geïnnoveerd. De juridisering verstikt het plezier in het maken van architectuur. En als we de innovatie in de maatschappij zo tot stilstand hebben gebracht, gaan we op vakantie op zoek naar spanning bungyjumpen.
11
❞
Bouw niet gebaat bij hogere prijzen Het laten stijgen van de bouwprijzen betekent niet de redding van bouwers. Dan wordt er namelijk nog harder op de rem getrapt. De maatschappij heeft er alle behoefte aan dat de bouwsector een economisch gezonde, professionele sector is, die een actieve bijdrage levert aan het oplossen van maatschappelijke vraagstukken, en daadwerkelijk inspeelt op de behoeften van de gebruikers. Dat kan alleen als opdrachtgevers en opdrachtnemers willen vernieuwen op het gebied van leiderschap, ketensamenwerking en levensduurdenken. Het lijkt er op dat de economische situatie in ons land weer een beetje uit het dal omhoog krabbelt, en dat is natuurlijk een gunstig teken voor de bouw. De grootste fout die we nu met elkaar kunnen maken, is te denken dat we de geleden schade van de afgelopen jaren (en die is inderdaad fors!) weer goed kunnen maken met het laten stijgen van de bouwprijzen. Wellicht een begrijpelijke reactie, maar je komt als bouwer van een koude kermis thuis. De opdrachtgevers in het publieke domein zijn namelijk nog jaren bezig om de bezuinigingen op te vangen die door de economische crisis en het daaruit voortvloeiende regeringsbeleid zijn afgedwongen. Hogere bouwprijzen zullen de bouwproductie juist flink afremmen. Beperk ik mij tot de woningcorporatiesector, dan is grootschalige productie in nieuwbouw, renovatie en onderhoud niet langer mogelijk als wij de oude vertrouwde aanbe-
stedingswerkwijzen blijven hanteren. Er is domweg gewoon veel minder investeringsruimte (denk aan de verhuurdersheffing bijvoorbeeld). Gaan de bouwprijzen omhoog, dan wordt er nog harder geremd. De behoefte aan woningverbetering en verduurzaming van het bezit in met name de stedelijke gebieden is echter onverminderd groot. De opgave van de corporatiebestuurders en de Bouwers moet juist gericht zijn om de bouwkosten juist verder naar beneden te krijgen, en wel zodanig dat de corporatie een acceptabel rendement behaalt en de bouwer een gezonde boterham verdient. En dat kan. Maar dan moeten we de oude gedragspatronen en werkwijzen radicaal durven los te laten. Het gaat om het neerzetten van nieuwe businesscases die uitgaan van het life-cycle perspectief, meer standaardisering en vroegtijdig contact zoeken met marktpartijen, aanbesteden op beloofde prestaties en werkwijzen, en vooral ook durven overlaten als opdrachtgever. Ook zullen we verbintenissen met de bouwers over langere perioden moeten aangaan, geen hit-en-rungedrag per project, maar clusters van projecten en programma’s aanbesteden. Daarmee creëer je meerdere jaren continuiteit en bouwvolumes voor de bouwers. De op deze wijze vergrote zekerheid voor de bouwers moeten zij wel teruggeven in de vorm van slimmer en sneller bouwen met betere kwaliteit tegen aanzienlijk gereduceerde bouwkosten. Industrialisatie van het bouwproces, echte ketensamenwerking en vooral ook een verandering in houding en gedrag in de interne organisaties zijn dan
essentieel. Het vraagt van opdrachtgevers en opdrachtnemers in de bouw een open houding naar elkaar, gelijkwaardigheid en wederzijds respect. Utopie? Dagdromerij? Kijk naar de aanpak van het project de Stroomversnelling. Zes woningcorporaties en vier bouwers, actief ondersteund door Platform31 zijn nu een jaar op weg om op grootschalige wijze energienotaloos en comfortverhogend sociale huurwoningen te renoveren. Met veel steun en inzet van minister Blok, die met zijn ambtenaren hard heeft gewerkt om de noodzakelijke wetgevingswijzigingen met succes door te voeren. Het proces van de Stroomversnelling is er een van vallen en opstaan. De gestelde ambities zijn niet waar te maken op de oude manier van werken. Ik merk in mijn eigen organisatie en vooral ook bij mijzelf dat we af en toe wel even moeten slikken, dat we de vertrouwde patronen los moeten laten en dat dat best spannend is. Ook de collega’s in de bouw moeten forse slagen maken in hun eigen organisatie in denken en doen om aan de gestelde doelen te voldoen. Maar we doen het omdat we geloven dat het kan. En als minister Blok het aandurft om de woningcorporaties wat minder rabiaat te behandelen als het gaat om hun (noodzakelijke) inzet in de stedelijke herstructureringsgebieden, wordt Nederland wereldkampioen vernieuwing in de bouw. Bert Keijts Bestuurslid Vernieuwing Bouw Bestuursvoorzitter woningcorporatie Portaal
tweets
De Telegraaf 12 juli : Bouwreuzen wankelen. Cobouw 8 juli: Zorgen Ballast nemen toe. BAM zoekt kostenbesparing vooral in Nederland. J.C. Poiron, Poiron Groep @JCPoiron “NL Bouwreuzen wankelen.” Resultaat van polderende en zwakke directies die niet kunnen rekenen! Hoogopgeleid...hahaha Geert Abbink, wegenbouwer @geert1402 Nederlandse bouwreuzen in slecht weer. Goh, dacht dat recessie voorbij was. Hans van Eeken, kwartiermaker @shakey3904 De crisis, zware projectverliezen en zwak bestuur hebben de beurswaarde van grote bouwers gedecimeerd. Ed de Rechteren van Hemert, kostenkundige @edrecht52 Komen nu alle grote bouwers in handen van buitenlandse bouwers? Bedankt overheid. Edwin Kort, Omgevingweb @OmgevingCom Hoezo uit de bouwcrisis?! Crisis en paniek nog nooit zo groot geweest. Tweemetertwee, ambtenaar Velsen Noord @tweemetertwee Slechte funderingen?