DBFMO in de praktijk
van Vliet
Een interactieve kennismaking met DBFMOcontracten 19 april 2012
Inhoud
– Hoe werkt een DBFMO Contract? – Ervaar de werking van DBFMO met de simulatie – Drie thema‟s, drie cases
2 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Hoe werkt het DBFMO Contract? • De Opdrachtgever specificeert de behoeften • Een combinatie van private partijen (een Consortium) levert integraal het ontwerp, de bouw, de financiering, het onderhoud en het beheer tijdens een concessieperiode
• Het Consortium financiert zelf het ontwerp en de bouw van het gebouw, waarna zij een prestatieafhankelijke vergoeding ontvangt voor het beheer en onderhoud ervan • De Opdrachtgever richt zich op haar kerntaken (bijv. bestuur, onderwijs, sport, cultuur)
• Grond en gebouwen blijven in eigendom van de Opdrachtgever • Er is een duidelijke verdeling van taken, risico‟s en verantwoordelijkheden tussen Opdrachtnemer en Opdrachtgever
3 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Standaard DBFMO-structuur
Opdrachtgever
Aandeelhouders/ Investeerders
Opdrachtnemer SPV Consortium
Onderaannemer(s) D&B
Banken / Financiers
Onderaannemer(s) M&O
4 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Het Betalingsmechanisme (exploitatiefase) • Beschikbaarheidsvergoedingen (per kwartaal, geïndexeerd) • Beschikbaarheidskortingen (indien een Ruimte na het verstrijken van een toepasselijke Herstelperiode Niet Beschikbaar is) • Prestatiekortingen (indien er na het verstrijken van een toepasselijke Herstelperiode sprake is van een Prestatiegebrek)
5 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
DBFMO-simulatie Doelgroep: partijen actief bij ontwikkeling en beheer maatschappelijk vastgoed: – Gemeenten & provincies – Woningcorporaties – Onderwijs-, zorg-, welzijn- en sportinstellingen – Zowel voor opdrachtgevers als opdrachtnemers Doelstelling: – Kennismaking DBFMO d.m.v. „ervaren‟ – Overweging DBFMO bij nieuwbouw maatschappelijk vastgoed
6 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Kenmerken DBFMO-simulatie – MFA “De Appelboom”: gemeentehuis, sporthal, school – Simulatie start na oplevering van het gebouw: exploitatiefase – 2 x 2 teams van Opdrachtgevers en Opdrachtnemers – 4 spelrondes van 5 jaar waarin zich allerlei situaties voordoen, veelal gebaseerd op de praktijk (cases en vragen per email) – Teams moeten samenwerken en onderhandelen – Begeleiding door DBFMO-experts van BNG
7 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
8 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
3 thema‟s, 3 cases
Thema
Case
Flexibiliteit
Sporthal te klein
Rol van de banken
Financiële situatie consortium
Financiële prikkels
Toiletten vies
9 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Case 1: Sporthal te krap? • De gemeente vraagt aan het Consortium om informatie over de gevolgen van de wijziging te verstrekken. Welke aspecten zullen hierin aan de orde komen?
10 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Case 1: Sporthal te krap? • De gemeente vraagt aan het Consortium om informatie over de gevolgen van de wijziging te verstrekken. Welke aspecten zullen hierin aan de orde komen?
• De gemeente is bang dat de prijs van het consortium niet „marktconform‟ is. Hoe kan men de prijs checken?
11 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Case 1: Sporthal te krap? • De gemeente vraagt aan het Consortium om informatie over de gevolgen van de wijziging te verstrekken. Welke aspecten zullen hierin aan de orde komen?
• De gemeente is bang dat de prijs van het consortium niet „marktconform‟ is. Hoe kan men de prijs checken? • Wat kan men doen om wijzigingen tijdens het contract zoveel mogelijk te voorkomen?
12 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Flexibiliteit: Leerervaringen • De Wijzigingenprocedure is er om flexibiliteit aan te brengen. – In een integraal contract hangt alles met alles samen dus wijzigingen hebben allerlei bijkomstige effecten. – Omvang van financiële gevolgen van de wijziging zijn daarom soms moeilijk vast te stellen. – Is de prijs van Opdrachtnemer wel marktconform? Dit kan worden gecheckt
• Kleine wijzigingen een simpelere procedure voor afspreken. • Toekomst is onzeker => neem flexibiliteit mee in uitvraag en contract.
13 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Case 2: Financiële situatie consortium: •Waarom denkt u dat de bank het belangrijk vind dat het consortium goed presteert?
14 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Case 2: Financiële situatie consortium: •Waarom denkt u dat de bank het belangrijk vind dat het consortium goed presteert? •Welke maatregelen kan de bank treffen om ervoor te zorgen dat het consortium aan haar verplichtingen voldoet?
15 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Case 2: Financiële situatie consortium: •Waarom denkt u dat de bank het belangrijk vind dat het consortium goed presteert? •Welke maatregelen kan de bank treffen om ervoor te zorgen dat het consortium aan haar verplichtingen voldoet? •Is de bank partij in de DBFMO overeenkomst?
16 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Rol van de banken: Leerervaringen • Bank is geen partij in het DBFMO contract (wel in de directe overeenkomst) maar heeft wel grote belangen • Bank verstrekt lening op basis van toekomstige kasstromen (geen garanties) • Bank is daarom kritische partij die van tevoren project zorgvuldig analyseert en daarna nauwlettend volgt • Technisch adviseur, periodieke rapportages, etc. • Extra zekerheid Opdrachtgever
17 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Case 3: Toiletten vies 1. In de outputspecificaties staat dat de sanitaire ruimtes tenminste 1 x per dag gereinigd moeten worden. Hier wordt aan voldaan. Is het dan wel terecht dat het Consortium gekort wordt?
18 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Case 3: Toiletten vies Het dilemma: • Het Consortium vindt dat de school ook een verantwoordelijkheid heeft en de leerlingen erop aan dient te spreken. Er moeten huisregels worden opgesteld. • De school vindt dit onzin. Zij zouden met dit contract juist „ontzorgd‟ worden. • De onderaannemer die het werk uitvoert krijgt de kortingen doorgezet. Hij geeft aan dat de marges in zijn branche flinterdun zijn en dat hij gecompenseerd dient te worden en anders het contract opzegt.
19 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Financiële prikkels: leerervaringen • Zijn de outputspecificaties wel output gericht beschreven? • Kortingen kunnen tot veel discussie leiden: is korting terecht, wie is verantwoordelijk, wat is de oorzaak, etc? • Integrale kwaliteit: opdrachtgever krijgt te maken met verschillende consortiumleden en onderaannemers • Betalingsmechanisme wordt niet altijd precies toegepast maar is wel een belangrijke prikkel.
20 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Samenwerken: leerervaring • Het Contract zegt niet veel over hoe samen te werken. • Contract vooral voor bijzondere gebeurtenissen: samenwerken is „ business as usual‟. • Partijen moeten vaak wennen aan hun nieuwe rol • Opdrachtgever is gericht op het primaire proces. Opdrachtnemer is vooral bezig met huisvesting. • Het is van belang dat contractmanagers aan zowel publieke als private zijde zich verdiepen in elkaars belangen.
21 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
22 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten
Nadere info Zie: www.dbfmo-simulatie.nl
Dank voor uw aandacht pauline.vanabswoude@bng.nl degroot@bngadvies.nl Tel: 070-3750238
23 | 19 april 2012 | - DBFMO in de praktijk – een interactieve kennismaking met DBFMO contracten