# 6 - Mars 2015
Cahier Spécial
Crédit photo : www.mapictures.com
Le référentiel immobilier de Casablanca
Immoreseau
11
Mars 2015
www.immoreseau.ma www.neufimmo.ma
Hyde Park
UNE NOUVELLE VIE COMMENCE ! À BOUSKOURA Les villas HYDEPARK sont conçues de façon à répondre à tous les besoins en terme d’architecture, optimisation d’espaces ou encore choix des matériaux.
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PT : 15 000 / PC : 7 000
PT : 15 000 / PC : 9 000
:
:
Récent
Neuf
Source : Référentiel des Prix de Transactions Immobilières de Casablanca" publié le 27 Janvier 2015
PT : 15 000 / PC : 3 500
CC-HH6
Ancien :
CC-HH5
CIL
CC-HH6
23 000
23 000
22 000
:
Neuf
20 000
20 500
20 000
:
Récent
17 000
CC-MA9
17 000
17 000
CC-MA29
Ancien :
CC-AN8
....
....
....
.... .... ....
CC-HH5
Racine
CC-MA29
CC-AN8
CC-MA9
CC-MA27
C CC-SB17
CC-SB18
CC-SB16 :
15 500
15 000 17 000
: :
Récent Neuf
13 000
16 000
Estimez votre bien
15 000
13 000
CC-MA28
18 000 22 000
CC-MA27
14 000 18 500
10 000
CC-SB18 14 000
Ancien :
Palmiers - Hôpitaux
Neuf
12 500
Récent :
10 000
CC-SB17
.... ....
CC-SB16 Ancien :
CC-MA28
Gauthier ....
.... .... ....
.... .... ....
Les prix indiqués dans le référentiel pour le récent et l’ancien sont plus bas que le prix du marché. En effet, « la particularité de ce quartier repose sur deux aspects : un grand nombre d’impasses (une vingtaine environ) et des petites parcelles de terrains dépassant rarement 500 m2 » nous indique un habitant du quartier, « ce qui permet de bénéficier d’un montant global d’investissement très intéressant ». Ainsi, les transactions actuelles se font autour de 16.000 DHS voire 18.000 DHS pour les plus « chanceux ».
« Des villas en plein coeur de Casablanca à des prix accessibles ! »
Ce quartier concentre actuellement la plus forte demande en villas de la mégalopole. En effet, « trouver une villa dans un quartier central et fonctionnel à Casablanca, reste actuellement un défi pour les chercheurs », nous indique un professionnel immobilier, « les quartiers abordables comme Palmier et l’Oasis mutent à grands pas en zones immeuble, les quartiers comme Anfa Supérieur et Californie restent quant à eux inabordables ».
Construit sous l’administration française, par le groupe immobilier Centre Immobilier Longchamp, et renommé aujourd’hui Hay Essalam, le CIL est réputé pour son marché, ses fleuristes et ses belles terrasses de cafés donnant sur la rue d’Ifrane.
CIL
Par ailleurs, dans le cas des appartements neufs proposés, les prix explosent atteignant parfois les 32.000 DHS / m2 (presque 10.000 DHS de plus que le prix affiché dans le référentiel !). Ce prix qui peut paraître excessif s’insère dans une nouvelle gamme proposée par les promoteurs : le très haut standing caractérisé par une finition exceptionnelle pour des superficies ne dépassant jamais les 250 m2.
Les prix ne coïncident que dans le cas de biens d’exceptions « pour des biens de prestige, proposant une finition d’exception - marbre, parquet, excellente distribution – et un emplacement central nous proposons un prix aux alentours de 20.000 DHS / m2 », assure un agent immobilier proposant un large choix de biens dans le quartier.
« Les prix du référentiel ne coïncident que dans le cas de biens d’exceptions »
Pour la prochaine édition du référentiel, il faudrait scinder chacune des zones en deux ou trois souszones afin d’affiner considérablement les prix dans ces quartiers où la demande ne cesse de croître (cf. proposition neufimmo.ma d’un nouveau découpage des quartiers selon le prix au mètre carré). Encore une fois, pour le neuf, les prix mentionnés sont plus bas que ceux du marché, la différence de prix reste quand même raisonnable par rapport aux autres quartiers mentionnés ci-dessus.
« Il faudrait affiner les délimitations des zones afin d’améliorer la finesse des prix ! »
Quand on analyse de plus près les prix mentionnés dans le document, on reste sur notre faim ! En effet, « on ne peut absolument pas comparer un appartement, haut standing, vue sur parc à Palmier, et un appartement, moyen standing, dans le quartier des Hôpitaux », insiste un agent immobilier. En effet, « dans le premier cas, nous sommes plutôt aux alentours de 18.000 et 19.000 DHS au mètre carré et dans le second cas plutôt aux alentours de 13.000 et 14.000 DHS », nous apprend un habitant du quartier.
Une position géographique idéale (ligne T1 du tramway, sièges de banques, d’assurances et de multinationales à proximité, axes principaux de déplacement, un calme absolu, des établissements scolaires privés de renoms, et des parcs nombreux bordés d’enseignes attractives sont à l’origine de cette demande qui ne cesse de croître.
Palmiers et Hôpitaux, quartiers limitrophes séparés par le célèbre Boulevard Abdelmoumen, connaissent un intérêt croissant dans la capitale économique en terme de recherche immobilière.
Palmiers - Hôpitaux
Inversement, pour le neuf, les prix de vente sont bien plus élevés que les prix indiqués dans le référentiel. En effet « les superficies proposées par les promoteurs ont tendance à baisser selon la demande des futurs acquéreurs, ce qui augmente considérablement le prix au mètre carré pour atteindre les 27.000 DHS voire même les 28.000 DHS / m2 »
« Les prix du référentiel ne représentent pas la réalité du terrain », nous assure un professionnel de l’immobilier. En effet, on peut penser que ce document est basé sur les transactions réalisées ces dernières années, qui pour la grande majorité, répondent aux nouveaux critères de recherche des acquéreurs dans ce quartier - vue dégagée, dernier étage, grande terrasse, d’où un prix au mètre carré avoisinant les 18.500 DHS. « Quand on analyse le prix de vente réel des appartements récents, on note que les prix mentionnés dans le référentiel sont plus élevés de près de 2.000 DHS (soit près de 10 %) ».
« Les prix du référentiel ne représentent pas la réalité du terrain »
Gauthier, le quartier «bobo» par excellence, est l’un des plus prisés de la mégalopole. Sa position centrale, ses commerces de proximité et ses rues calmes ne font qu’augmenter la demande d’appartements dans le quartier.
Le quartier Racine bénéficie des mêmes avantages que son voisin Gauthier : une position centrale et des commerces de proximité. Cependant, « malgré sa situation centrale, Racine n’offre que très peu de solutions pour le stationnement, les zones munies d’un parcmètre sont rares et les parking souterrains inexistants contrairement au quartier voisin Gauthier », nous affirme un habitant du quartier.
Dans ce cas également, les prix de vente mentionnés dans le référentiel restent très différents de la réalité du marché pour des appartements récents ou anciens. En effet, « si nous analysons les prix de la grande majorité des quelques biens vendus ces derniers mois dans le quartier, nous sommes plutôt aux alentours de 17.000 DHS / m2 soit une différence de près de 3.000 DHS … », indique un professionnel de l’immobilier.
Gauthier
Racine
Cas pratique : Utilisation du référentiel des impôts pour le calcul de la T.P.I. lors de la vente d’un appartement. Le 27 Janvier 2015, la Direction Générale des Impôts (DGI) publiait le Premier Référentiel des Prix de l’Immobilier dans la région du Grand Casablanca : une première dans l’histoire de l’immobilier au Maroc. Ce document qui permettrait à terme de créer un climat de confiance et d’équilibrer le niveau d’information dans un secteur qui souffre cruellement d’un manque de transparence ne doit pas être mal interprété : ce n’est ni un baromètre, ni un argus c’est plutôt une base de travail qui servira de référence pour les taxations des transactions et plus précisément pour le calcul de Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI). Comment utiliser au mieux ce référentiel pour le calcul de la TPI ? Comment éviter un redressemment lors d’une transaction immobilière ? L’équipe de Neufimmo.ma vous propose une illustration pratique qui vous permettra d’éclairer les conséquences de ce nouveau référentiel en matière de calcul de TPI.
1. La TPI c’est quoi ?
2. Exonération de la TPI
La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI), est un impôt qui s’applique aux profits réalisés par les personnes physiques à l’occasion d’une transaction immobilière au Maroc : appartement, villa, terrain, ... Lors de la revente d’un bien immobilier, nombreux sont ceux qui ne veulent pas déclarer la totalité du prix de cession, dans le but de réduire au maximum le montant de la TPI qu’ils sont tenus de payer. Le taux applicable pour la taxe est fixé à 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession.
La Direction des Impôts prévoit plusieurs cas d’exonération de la TPI : - Occupation du logement, à titre d’habitation principale pendant 6 ans au moins - Profit réalisé à l’occasion de la première cession de locaux à usage exclusif d’habitation, dont la superficie couverte n’excède pas 100 m2 et le prix de vente n’excède pas 200.000 DHS - Profit réalisé dans l’année civile n’excédant pas 60.000 DHS - Cession à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs.
3. Calcul de la TPI - Profits réalisés sur la cession de droits sur terrains agricoles situés à l’extérieur des périmètres urbains, à des co-héritiers ou à des co-indivisaires, lorsque lesdits droits ont été acquis depuis plus de 4 ans, au jour de la cession. - Profit correspondant au prix ou à la partie du prix de vente n’excédant pas 1.000.000 Dirhams, réalisé sur la vente de logement occupé à titre d’habitation principale depuis plus de 5 ans et moins de 10 ans à la date de la vente, par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet immobilier dites transparentes.
Prix d’acquisition : 10.000 DHS / m2 Année d’acquisition : 2006 Prix de vente : 14.000 DHS / m2 Année de la vente : 2014 Superficie : 84 m2 Prix du référentiel : 16.000 DHS / m2 (zone CC-SB15) Exemple de calcul de la TPI pour la vente d’un appartement à Casablanca
Prix de vente déclaré
Prix d’achat ( = Pacq * SAppt )
Prix du référentiel
840 000 MAD
Frais de l'agence immobilière ( = 3 % x Pacq )
25 200 MAD
Droits d'enregistrement (= 3 % x Pacq )
25 200 MAD
Conservation foncière ( = 1 % x Pacq )
8 400 MAD
Taxe notariale ( = 0,5 % x Pacq )
4 200 MAD
Honoraires du notaire ( = 1 % x Pacq )
8 400 MAD
Frais divers (timbres, droits fixes, ... )
3 000 MAD
Total des frais d'acquisition réellement payés (a)
74 400 MAD 126 000 MAD
Prix d'achat + forfait de frais ( = Pacq + Max ( (a) ; (b) ) ) (1)
966 000 MAD 1,148
Coût d'acquisition total réévalué ( (1) * CoeffAcq )
1 108 968 MAD
Prix de vente ( = PVente * SAppt ) Frais de l’agence immobilière (3 % du prix d’achat) Prix de cession net
- Les Dépenses d’Investissement (DI) : qui incluent les coûts de construction, de démolition, d’agrandissement, de rénovation et d’amélioration, à l’exclusion des dépenses de réparation. - Les Frais Financiers (FF) : qui incluent les intérêts des emprunts ou autres frais financiers.
4. Si le prix de vente est inférieur au prix du référentiel Option 1 : Payer uniquement les 35.280 DHS correspondant au prix effectif déclaré. Dans ce cas là, vous recevrez une première notification. Vous aurez 30 jours à compter de la réception de la première notification pour y répondre. Après avoir répondu dans les délais, une deuxième notification vous sera envoyée, avec un délai de réponse de 30 jours également. Vous pourrez demander explicitement le pourvoi devant la Commission Locale de Taxation (CLT).
Frais d’acquisition forfaitaire de 15 % (selon l'Administration des Impôts) (b)
Coefficient de réévaluation (basé sur les indices publiés dans le BO en 2014)
Dans le tableau ci-contre, nous ne prenons pas en compte deux éléments importants qui peuvent réduire votre profit taxable :
1 176 000 MAD
1 344 000 MAD
35 280 MAD
40 320 MAD
1 140 720 MAD
1 303 680 MAD
Profit Taxable ( PT )
31 752 MAD
194 712 MAD
TPI Théorique ( = 20 % * PT ) (c)
6 350,40 MAD
38 942 MAD
TPI Minimale ( = 3% * PVente ) (d)
35 280 MAD
40 320 MAD
TPI à payer ( = Max ( (c) ; (d) ) )
35 280 MAD
40 320 MAD
Complément à payer (si redressement)
5 040 MAD
Complément à payer avec majoration de 25 %
6 300 MAD
La décision de la CLT pourra être contestée devant la Commission Nationale du Recours Fiscal (CNRF) dans les délais et les conditions prévus Option 2 : Même si le prix de vente réel est de 1.176.000 DH, vous acceptez, dès le début, de calculer et de payer sur la base du prix indiqué dans le référentiel, soit 84 x 16.000 = 1.344.000 DH. Vous paierez donc, en principal, un impôt de 40.320 DH et de cette manière, vous pourrez éviter les majorations, les intérêts de retard et surtout les démarches administratives qui sont parfois longues et pénibles.
Références : Bulletin Officiel n° 4910 - Bulletin Officiel n° 6236 - Loi des Finances 2013 (passage de 8 à 6 ans pour l’habitation principale) - Modèle ADP020F-11E Retrouvez notre espace de calcul sur notre portail : www.neufimmo.ma
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Immoreseau
16 Mars 2015