Welbions jaarverslag 2013

Jaarverslag 2013 Welbions, ontwikkelaar van vitale wijken

Inhoudsopgave

Durft

1. Mondiale, landelijke en regionale ontwikkelingen| p 06 - 07

2. Organisatie | p 08 - 13

3. Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | p 14 - 23

4. CreĂŤer vitale wijken | p 24 - 47

5. Samenwerken | p 48 - 51

6. Doelgericht en efficiĂŤnt | p 52 -67

7. Verslag Raad van Commissarissen | p 68 - 77

Voorwoord | p 04 - 05

Inhoudsopgave

Pagina 3

Voorwoord

Van overlevingsdrang naar levenskunst Bijzonder gewoon 2013 was een bijzonder jaar. Als ik met bewoners, medewerkers of samenwerkingspartners praat, valt me op dat iedereen beseft dat we in een tijd van veranderingen leven. En die gaan razendsnel. Als ik vooruit kijk, zie ik ook de komende jaren nog geen rust en grote meevallers aankomen. Ik denk dat veranderen een gewoonte zal worden. De vraag is alleen wanneer we dat zelf zo zullen ervaren en leren daar goed mee om te gaan.

Verbindt

Kansen zien in een lastige tijd Het is bijzonder om te zien hoe verschillend iedereen omgaat met veranderingen. De een beschouwt veranderen als achteruitgang, een ander als een tijdelijke dip en weer een ander ziet juist kansen om het echt anders te gaan doen. Hoe je omgaat met verandering, heeft ook te maken met de manier waarop het je raakt. Bijvoorbeeld als je inkomsten afnemen terwijl de kosten juist toenemen. We zien momenteel het aantal huurachterstanden en huisuitzettingen toenemen. In zo’n situatie is het moeilijk om kansen te blijven zien. Maar ze zijn er.

Jaap Bij de afsluiting van 2013, tijdens onze kerstborrel, hadden wij een gastspreker: Jaap Bressers.

Hij vertelde ons zijn levensverhaal. Jaap zat vol toekomstplannen, volgde een goede opleiding en droomde over een mooie en succesvolle carrière. Maar het leven besliste anders. Een duik in ondiep water zorgde ervoor, dat Jaap zijn nek brak. Hij raakte blijvend verlamd en moest zijn plannen radicaal bijstellen en zijn leven anders inrichten. Ik luisterde stil naar zijn verhaal.

Het raakte me. Waarom? Omdat Jaap de veerkracht toonde om op een andere manier alles uit het leven te halen. Met het vertellen van verhalen en het uitstralen van enorm veel energie en levenslust hoopt hij andere mensen in beweging te krijgen. Gelukkig was hij bij zijn ongeluk zijn humor en zijn relativeringsvermogen niet kwijt geraakt. En misschien hebben die eigenschappen hem juist gered. Het omgaan met tegenslag en verandering vraagt moed, creativiteit en (zelf)spot. En bovenal de bereidheid om te kijken wat er nog wél kan en keuzes te maken die voor jou van waarde zijn. Jaap kan dat en daar heb ik bewondering voor.

Waarde De situatie van corporaties is gelukkig niet vergelijkbaar met de tegenslag van Jaap. Er zijn meer dan genoeg kansen ondanks of misschien juist dankzij alle veranderingen. In mijn rol als bestuurder van een corporatie kijk ik ook zo naar Hengelo en naar onze kansen en mogelijkheden. Wat kan er nog wel, wat heeft de grootste waarde en hoe realiseren we dat met elkaar? Een ding is zeker: Het wordt anders, maar met volle inzet blijven wij onze bijdrage leveren aan de stad en de wijken.

Harry Rupert Directeur/bestuurder Hengelo, april 2014

Voorwoord

Pagina 5

1. M ondiale, landelijke en regionale ontwikkelingen ‘ Nieuwe technologie biedt ons de middelen om een wereld te bouwen die de oude overbodig maakt.’ (Trendrede 2014) Mondiale en Europese ontwikkelingen Een economische crisis die al zo lang aanhoudt, voelt bijna als een nieuw evenwicht. We raken vertrouwd met bezuinigingen en hervormingen. Er zijn meerdere signalen dat de economie weer aantrekt. Maar ook vanuit een herstellende economie zullen we de dingen niet zo oppakken als voorheen.

CreĂŤert

Duurzaam denken staat enerzijds vanuit financieel oogpunt onder druk. Anderzijds wordt het belang ervan steeds dringender. Door innovatieve ontwikkelingen komt het kunnen maken van keuzes die én betaalbaar én duurzaam zijn meer binnen bereik.

Niet iedereen kan even makkelijk mee in de (technologische en digitale) vernieuwing en de nieuwe netwerken. Er is een groep die hangt aan het oude en veranderen ervaart als bedreiging. Er zijn ook mensen die nieuwsgierig zijn, die willen meebewegen en nieuwe kansen zien. De generatie die te midden van dit alles opgroeit, kan er over het algemeen het gemakkelijkste mee omgaan.

Landelijke ontwikkelingen

Na het sluiten van het Aedesakkoord en instemming van de Tweede en Eerste Kamer, is de verhuurdersheffing definitief. Minister Blok bereidt een nieuwe woningwet voor die de BBSH zal vervangen. De minister wil naar een duurzaam corporatiebestel. Terug naar de kerntaken zoals bouwen, beheren en verhuren, het scheiden van DAEB en niet-DAEB en scherp toezicht zijn. Over leefbaarheid en de participerende rol van de burgers zal hij nog met een visie komen.

De parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties is gestart.

De sector heeft een kritische zelfreflectie geformuleerd in het rapport ‘Balans Verstoord‘.

De uitkomsten van de parlementaire enquête worden in het najaar van 2014 verwacht.

Scheiden van Wonen en Zorg betekent dat de druk op de wijken zal toenemen. Bewoners die voorheen begeleid woonden, komen nu individueel in de wijk te wonen. Dit zal deels opgevangen moeten worden door de verschuiving van verzorgingsstaat naar participatiemaatschappij.

Regionale ­ ntwikkelingen o

Twente is een ‘Anticipeerregio’. Dat wil zeggen dat we nog geen Krimpregio zijn, maar dat op de middellange termijn (na 2020) het bevolkingsaantal zal krimpen. Daarnaast vergrijst en ontgroent de bevolking de komende jaren.

De bouwproductie van woningen is de afgelopen jaren sterk teruggelopen. In de woonvisie is aangegeven dat er geen nieuwe uitleglocaties worden bebouwd maar dat er alleen binnenstedelijk en in de dorpen voor eigen inwoners gebouwd gaat worden. Daarnaast ligt er een opgave in het levensloopbestendig maken van woningen.

Hoewel ten opzichte van 2012 het aantal faillissementen in Twente is afgenomen, is de jeugdwerkloosheid met 30 procent gestegen. Het gemiddeld aantal geregistreerde daklozen in Twente steeg in 2013 met 37 procent en door het uitblijven van economisch herstel neemt op regionaal niveau het besteedbaar inkomen af. (bron: www.regiotwente.nl) Binnen Twente zijn er op dit moment veel initiatieven voor intergemeentelijke samenwerking, zowel op de schaal van de 14 gemeenten als in kleiner verband. Welbions neemt deel aan een aantal hiervan zoals de Twentse Routekaart waarin een gezamenlijke woonvisie en kwantitatieve opgave wordt bepaald.

Mondiale, landelijke en r­ egionale ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

Pagina 7

2. Organisatie

Welbions toekomstgericht Visie & Missie Welbions is een actieve woningcorporatie die midden in de samenleving staat.

De visie van Welbions: Iedereen in Hengelo moet tevreden kunnen wonen. Tevreden wonen is een passend en betaalbaar huis in een wijk waar je je thuis voelt en je kunt ontwikkelen. Wij richten ons met name op mensen met een lager- en middeninkomen of een bijzondere zorgvraag. We werken aan vitale wijken die fysiek, sociaal en economisch in balans zijn. Welbions investeert daarom in woningen, wijken en mensen.

Leeft

We staan voor een goede dienstverlening. We ondernemen maatschappelijk en duurzaam.

We werken verregaand samen met organisaties op het gebied van wonen, welzijn, werken en weten zonder taak of verantwoordelijkheden van hen over te nemen.

Missie

Welbions biedt geschikte en betaalbare woningen zodat mensen met een lager- of middeninkomen of een zorgvraag tevreden kunnen wonen in Hengelo. Samen met bewoners en andere partijen ondernemen we activiteiten om vitale buurten en wijken te realiseren.

Om onze visie en missie te realiseren hebben wij vier kernopdrachten geformuleerd. Deze kernopdrachten hebben wij uitgewerkt in ons ondernemingsplan ‘’t Is Welbions Wonen 2012 – 2017’.

Kernwaarden

Aan de hand van het ondernemingsplan is in 2013 gekeken naar de identiteit van Welbions.

Een gezamenlijk proces van medewerkers en leidinggevenden, waarbij meer dan 80 kenmerkende woorden de revue passeerden. De ‘ontdekte’ en vastgestelde kernwaarden van Welbions zijn: Betrokken We staan in nauw contact met de klant, de wijk en de stad, we weten wat de klant bezighoudt. Medewerkers zijn betrokken bij de organisatie en bij elkaar. De menselijke benadering staat voorop, maar we stellen ook grenzen. We zijn zakelijk sociaal.

Realistisch Welbions creëert verwachtingen die haalbaar zijn, qua financiën, tijd en omstandigheden, naar bewoners, medewerkers en organisaties.

Ondernemen Ondernemen is met lef en creativiteit dingen doen. Ondernemen is ook zakelijk denken en oog hebben voor het rendement. We staan open voor creatieve en vernieuwende ideeën en wegen af wat optimaal bijdraagt aan onze doelen.

Samenwerken Wij geloven dat je samen verder komt dan alleen. Bewoners, medewerkers en organisaties werken samen met respect voor ieders denkbeelden, overtuigingen en mogelijkheden. We hebben elkaar nodig om in goede en slechte tijden toch te bereiken wat we willen. Samenwerken moet wel efficiënt zijn en meerwaarde hebben voor beide partijen.

De nieuwe kernwaarden zijn in november 2013 binnen de organisatie gecommuniceerd, waarna de afkorting ‘BROS’ al snel een begrip is geworden. Omdat de identiteit van Welbions vooral tot uiting komt in het gedrag van medewerkers, staat de implementatie hiervan op de HRM-agenda van 2014.

Organisatiestructuur

Na een reorganisatiejaar in 2012 te hebben afgesloten, kreeg Welbions te maken met de komst van het nieuwe kabinet en het woonakkoord door minister Blok. Hierdoor is het jaar 2013 gestart met een flinke opgave. Een opgave om Welbions toekomstgericht te gaan ontwikkelen. Een zoektocht naar het vergroten van de toekomstbestendigheid van Welbions en de heroverweging van het huidige business model. Uiteindelijk resulteerde dit in een 17-tal projecten met als titel ‘Welbions toekomstgericht’. Deze projecten staan in 2014 centraal. Afhankelijk van de uitkomsten hiervan kan de organisatiestructuur wijzigen. Voor het jaar 2013 is het organogram ongewijzigd gebleven.

Organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 9

Het organogram

Activiteiten HRM

Voor HRM heeft het jaar 2013 in het teken gestaan van het verder ontwikkelen van de organisatie in het kader van ‘werken aan professionaliteit’ door middel van maatwerktrainingen per afdeling/ team. Ook op individueel niveau is veel geïnvesteerd in loopbaanontwikkeling, coaching en training.

Daarnaast heeft HRM, mede vanwege de gewijzigde kernwaarden in relatie tot gedrag, aandacht gevraagd voor het onderwerp ‘persoonlijk leiderschap’. Dit onderwerp krijgt in 2014 een vervolg.

Veranderingen veroorzaken bewegingen. HRM heeft daarom in 2013 veel geïnvesteerd in individuele begeleidings- en ontwikkeltrajecten.

De samenwerking met de bedrijfsarts en de interne en externe vertrouwenspersoon is prettig en constructief verlopen. Het ziekteverzuimcijfer in 2013 bedroeg 4,0%. Dit is een procent lager dan in 2012.

Uiteraard blijft Welbions streven naar een zo laag mogelijk ziekteverzuimcijfer.

De formatieomvang is in 2013 ten opzichte van 2012 afgenomen. Reden hiervoor is de geplande formatiereductie vanuit het reorganisatieplan 2012, aangevuld met verdere formatiereductie door vacatureruimte niet in te vullen.

Personeelsbestand Aantal medewerkers

Aantal fulltime medewerkers Aantal parttime medewerkers Aantal mannen Aantal vrouwen

2013 158 (141.5 fte) 110 48 84

2012 167 (150,5 fte) 116 51 90

2011 190 (170,6 fte) 133 57 96

2010 198 (170 fte) 137 61 100

74

77

94

98

Arbocommissie/beleid 2012

In 2013 heeft het medewerkersonderzoek plaatsgevonden. De uitkomsten hiervan zijn organisatiebreed gepresenteerd en hebben tot een of meerdere actiepunten per team/ afdeling geleid. Medewerkers met een EHBO/AED-diploma hebben een herhalingscursus gevolgd. Er is geïnventariseerd wie er over het diploma Veiligheid, gezondheid en milieuchecklist aannemers (VCA of VOL) beschikt. De trainingen die hieruit voortkwamen, hebben inmiddels plaatsgevonden. Er is een asbestwerkgroep opgericht om Welbions als werkgever en vastgoedeigenaar verantwoord en professioneel om te gaan met verdachte asbestsituaties. Hiertoe is beleid voor Welbions opgesteld.

De rol van preventiemedewerker is belegd binnen de afdeling HRM. Vanuit preventief gezondheidsbeleid heeft de werkgever in september 2013 een training stoppen met roken aangeboden. Er zijn afspraken gemaakt over het rookgedrag binnen Welbions.

Jaarverslag van de ondernemingsraad Samenstelling

De huidige OR is eind 2012 opnieuw samengesteld en bestond begin 2013 uit zeven personen.

In maart heeft één van de leden te kennen gegeven het lidmaatschap niet langer te kunnen combineren met werk en privéomstandigheden. Daarom heeft de OR op 22 april formeel afscheid van dit lid genomen.

Op 3 oktober heeft de directie de OR ingelicht dat één van de OR leden de organisatie gaat verlaten. Daarmee kwam de bezetting van de OR op vijf leden. Het OR reglement schrijft voor dat er tussentijdse verkiezingen gehouden moeten worden als de bezetting onder de zeven personen komt. De voorbereidingen hiervoor zijn in 2013 genomen. De uiteindelijke verkiezingen vinden plaats op 22 mei 2014.

Opleiding

Op 14 en 15 februari 2013 heeft de voltallige nieuwe OR een training van het SBI gevolgd.

Daarnaast hebben de nieuwe leden op 25 maart deelgenomen aan de cursus (W)OR voor beginners van FNV Formaat.

Overleg

Elke vier weken vindt overleg met de bestuurder plaats. In de week hieraan voorafgaand heeft de ondernemingsraad haar reguliere overleg. In dezelfde frequentie is er een informeel overleg tussen bestuurder en voorzitter en vicevoorzitter OR. Met de Raad van Commissarissen is twee keer een formeel overleg geweest.

OR platform

In het verleden bestond er een soort platform tussen de verschillende OR-raden van Twentse corporaties. Tijdens de bijeenkomsten werden diverse zaken en ontwikkelingen aan de orde gesteld. Omdat er de komende tijd veel nieuwe ontwikkelingen voor corporaties zijn besloot de OR, op 29 januari 2013, het platform nieuw leven in te blazen. De volgende Twentse corporaties zijn naast Welbions deelnemer aan het platform: Ons Huis, Domijn, Woonbeheer, STJA, WBO, Beter Wonen en De Woonplaats. De eerste vergadering van het Platform was op 16 mei 2013. Tijdens dit overleg is afgesproken eens per kwartaal samen te komen. Telkens bij een andere corporatie. Ook wordt er gekeken of trainingen misschien samen gevolgd kunnen worden.

Organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 11

Reorganisatie

Welbions Toekomstgericht

Op 28 maart 2013 is de reorganisatie officieel afgerond. Vanaf die datum ging het proces van professionalisering, effectiever werken en bezuinigingen verder onder de naam ‘Organisatieontwikkeling Welbions’.

Het sociaal plan, behorend bij de reorganisatie 2012, is op 16 december 2013 geëvalueerd door de directie en de vakbonden. De OR was hierbij als toehoorder aanwezig. Het sociaal plan loopt op 1 april 2014 af.

In 2013 is de verhuurdersheffing definitief opgelegd aan de corporaties. Welbions moest hierdoor noodgedwongen op zoek naar bezuinigingen om de afdracht aan het ministerie mogelijk te maken.

De directie heeft de OR op 7 maart 2013 hierover ingelicht.

Om de gehele organisatie efficiënter te maken, is het programma Welbions Toekomstgericht opgezet en zijn er, zoals eerder vermeld, samen met KPMG 17 projecten geformuleerd. Elke afdeling binnen Welbions en een aantal bedrijfsactiviteiten worden in deze projecten volledig doorgelicht. Daarbij wordt gekeken hoe het werk efficiënter georganiseerd kan worden. Alle cases worden geleid door medewerkers van Welbions. Het programma en de projecten werden op 17 april gepresenteerd aan de Regiegroep en op 30 september aan de OR. Op 3 oktober werden vervolgens de 17 projecten, inmiddels omgedoopt tot ’Welbions Toekomstgericht’ gepresenteerd aan het voltallige personeel. Vanwege de impact die de cases op de organisatie kunnen hebben, heeft de OR besloten om hiervoor extern adviseur Pieter Kas van FNV Formaat in te schakelen.

Op 12 december heeft de OR een brief aan de directie gestuurd waarin zij haar uitgangspunten voor het project ‘Welbions Toekomstgericht’ heeft vastgelegd.

De volgende vier uitgangspunten zijn geformuleerd: 1. Er moet nu al worden gewerkt aan interne mobiliteit om gedwongen ontslagen te voorkomen.

2. Een sociaal plan is een belangrijke voorwaarde voor advisering betreffende veranderingen in de organisatie.

3. Er moet worden gewerkt aan een toekomstgerichte, brede organisatie met zoveel mogelijk eigen personeel.

4. Het proces moet open, transparant en zorgvuldig worden uitgevoerd.

Hierbij moet worden opgemerkt, dat een eventuele samenwerking met Woonbeheer Borne kan leiden tot een ander standpunt van de OR.

Samenwerking Borne

Overige adviesaanvragen

De directie maakte op 14 november kenbaar dat Woonbeheer Borne en Welbions de intentie hebben om de mogelijkheden voor samenwerking dan wel een fusie nader te willen onderzoeken. De OR heeft op 12 december ingestemd met de offerte-aanvraag voor het uitvoeren van dit onderzoek. Na een offertetraject met Atrivé, KMPG en Van Nimwegen is besloten dat KPMG het onderzoek zal uitvoeren.

De OR heeft ingestemd met de volgende twee adviesaanvragen: Op 12 juni is ingestemd met het antirookbeleid.

Op 26 november is ingestemd met het beleid ‘Verschoven uren’. Dit betreffen afspraken over de compensatie van additioneel gewerkte uren.

Daarnaast is de OR geconsulteerd bij het opheffen van het sociaal fonds.

Medewerkersonderzoek

Zoals eerder aangegeven, heeft Welbions besloten om in 2013 opnieuw een medewerkersonderzoek uit te laten voeren. Na overleg met de OR is gekozen voor het bureau Effectory uit Amsterdam. Het onderzoek is op 6 mei gestart. Het personeel kon hiervoor online en anoniem een vragenlijst invullen. De OR heeft hiervan op 10 juni een eerste terugkoppeling ontvangen. De volledige uitkomst van het onderzoek is op 27 juni voorafgaand aan de zomerborrel gepresenteerd aan het voltallig personeel.

Werkkostenregeling

Op 28 maart is de OR ingelicht dat de werkkostenregeling, vanwege uitstel van de overheid, is doorgeschoven naar 2014.

Vertrek P.M. Pinkhaar

De OR is op 22 januari 2013 ingelicht over het vertrek van Peter Pinkhaar. De pers is hiervan op 24 januari op de hoogte gesteld en op 27 maart was zijn afscheidsreceptie.

De ondernemingsraad per december 2013: Gerard Oude Vrielink voorzitter Fred Falkmann vicevoorzitter Jos Wientjes lid Ronnie uit het Broek lid Wim Kruit lid

Organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 13

3. Realiseren tevreden en betaalbaar wonen We werken aan geschikte en betaalbare woningen voor onze doelgroep en bouwen aan een toekomstbestendige voorraad. We onderhouden en renoveren woningen en passen ze aan voor de klanten van morgen, zoals ouderen die langer zelfstandig willen wonen. De prijs van onze woningen klopt met de kwaliteit ervan. Om wonen betaalbaar te houden, zetten we in op duurzaamheid en zoeken we naar mogelijkheden om huur naar draagkracht te verdelen.

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen

Ontwikkelt

Ambities: Toekomstbestendige voorraad Kloppende prijs-kwaliteitsverhouding Betaalbare woonlasten

Doelgroepen van beleid en demografische ontwikkelingen

Bevolking naar leeftijdsgroep en geslacht op 1 januari 2013 en 2023

Welbions richt zich op mensen met een lager- of middeninkomen of een bijzondere zorgvraag. Welbions hanteert bij toewijzing van sociale huurwoningen de grens van € 34.085,-.

Voor mensen met een inkomen tussen de € 34.085,- en € 43.000,- gebruiken we, als zij geen andere mogelijkheden tot huisvesten hebben, de 10% toewijzingsruimte die we vrij mogen invullen.

Leeftijdsgroep

0-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75 e.o. totaal

2013 mannen 7.356 4.678 4.970

2013 vrouwen 6.987 4.404 4.752

Totaal 14.343 9.082 9.722

2023 primos prognose 12.667 9.608 10.012

5.847

5.498

11.345

9.614

6.039 5.209 3.672

5.876 5.110 4.002

11.915 10.319 7.674

10.950 11.480 9.489

2.559

3.998

6.557

8.146

40.330

40.627

80.957

81.966

Volgens de Primos cijfers zal de bevolking in Hengelo de komende 10 jaar zeer licht groeien.

Onderzoek van Companen (2012) voorspelt een lichte daling. Beiden voorzien een snelle ontgroening en vergrijzing van de bevolking in Twente.

Kwaliteitsmeting

Om de kwaliteit van onze dienstverlening aan onze klanten te borgen, zijn wij lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH is een landelijke organisatie die corporaties toetst op haar klantgerichtheid en aan de hand van metingen beoordeelt, of de corporatie voldoet aan de vooraf gestelde kwaliteitseisen. Omdat alle aspecten van de dienstverlening worden beoordeeld, geeft dat een goed inzicht van de verbeterpunten.

De meting voor het KWH Huurlabel vindt sinds 2012 het hele jaar plaats. Door de continuïteit hebben we steeds zicht op resultaten, is er een realistischer beeld van de kwaliteit en kunnen we tijdig bijsturen waar nodig. Op deze manier wordt het werken aan kwaliteit een gewoonte, een vanzelfsprekendheid. Dat komt ten goede aan onze huurders én onze medewerkers.

De resultaten Resultaatvelden

1 2 3 4 5 6 7 8

bereikbaarheid communicatie en informatie woning zoeken nieuwe woning huur opzeggen reparaties onderhoud klachten behandelen

2013 7,5 7,1 7,4

2012 7,5 7,9 7,7

7,6

7,7

7,6 8,2 7,6

8,0 8,5 8,2

6,2

6,6

Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | Hoofdstuk 3

Pagina 15

Dit heeft geresulteerd in een totaalscore van 7,4 (2012: 7,7). Gezien de dynamiek in onze omgeving en de daarvoor getroffen maatregelen, zijn we hier tevreden over. De verbeterpunten zullen wij in 2014 verder uitzetten.

Klanttevredenheids-­ onderzoek

Naast deelname aan het KWH voert Welbions ook zelf diverse enquêtes uit. We vinden het belangrijk om te weten wat de ervaringen zijn van de huurders met onze dienstverlening in de basisprocessen.

Voorbeelden zijn het betrekken van de woning, het uitvoeren van reparaties en het groot onderhoud van de woning. Mocht Welbions de dienstverlening kunnen verbeteren, dan stellen we de processen op onderdelen bij. De procesveranderingen voor het betrekken van de woning hebben vooralsnog niet geleid tot een hogere waardering door de huurders. In 2014 zal het aanbieden van een woning worden gedigitaliseerd. Verder kwam uit het onderzoek naar voren, dat Welbions de communicatie moet verbeteren als het gaat om groot onderhoud.

Klachtenafhandeling

Het onderdeel ‘klachtenafhandeling’ scoort met een 6,2 net boven de norm (6) maar lager dan de scores op de andere onderdelen en ook onder het landelijk gemiddelde van een 6,5. Van klachten kunnen we leren. Het zijn belangrijke signalen om onze service en dienstverlening te verbeteren. Er is onderscheid gemaakt tussen een melding en een klacht. Een melding wordt gedaan door een klant over een ongewenste situatie. Een klacht zegt ook iets over deze ongewenste situatie, maar heeft een extra element: ongenoegen dat de ongewenste situatie na de eerdere melding niet is weggenomen. Buiten deze definitie vallen reparatieverzoeken en sociale meldingen. Binnen elke afdeling is een klachtencoördinator aangesteld om de kwaliteit rond de algehele dienstverlening en de klachtenafhandeling te verbeteren.

In 2013 zijn 19 klachten (2012: 12) door de regionale Klachtencommissie Woningcorporaties Twente en omgeving in behandeling genomen. Van dit aantal zijn 8 klachten niet ontvankelijk verklaard, zijn 2 klachten door klager ingetrokken en zijn 4 klachten na behandeling door de corporatie afgewikkeld.

Vijf klachten zijn tijdens een zitting behandeld, waarvan 3 klachten ongegrond zijn verklaard en voor 2 klachten zijn afspraken gemaakt voor verdere afhandeling.

Sociale meldingen zijn buiten de definitie van ons klachtenmanagement gehouden. Dit betekent niet dat wij hierover niets moeten registreren: klanttevredenheid hangt niet alleen af van hoe wij bepaalde processen ingericht hebben, maar heeft ook te maken met de sociale en fysieke woon­ omgeving. Sinds 2012 worden de sociale meldingen over bijvoorbeeld vervuiling, tuinen, lawaai, stank en gedrag vastgelegd en afgehandeld. In totaal zijn 1045 sociale meldingen afgehandeld tegen ruim 900 in 2012. Er zijn vier meldingen rechtstreeks door Welbions en elf als zelfmelder via Welbions doorgegeven aan Buurtbemiddeling.

Dienstverlening

In 2013 heeft de Klantenservice ruim 91.000 inkomende telefoongesprekken afgehandeld (in 2012: 94.000). Ruim 40% van deze telefoongesprekken was technisch georiënteerd, waarbij het ging om het aanvragen van een reparatieverzoek of vragen rondom individueel of collectief onderhoud. Van het totaal aantal inkomende telefoongesprekken heeft Klantenservice circa 76% telefoongesprekken in één keer inhoudelijk afgehandeld (in 2012: 70%).

Naast de inkomende telefoongesprekken worden ook via andere kanalen, zoals Facebook, Twitter, mail en post, vragen aan Welbions gesteld. Voor de correcte afhandeling van deze klantvragen zijn interne richtlijnen opgesteld.

Huurbeleid

Na vaststelling in 2012 is met ingang van 2013 het nieuwe integrale huurbeleid van kracht geworden. Hierin wordt naast de kwaliteit (woningwaarderingssysteem) ook de gewildheid meegewogen voor de bepaling van de streefhuur. De bandbreedte waarbinnen de streefhuren zijn vastgesteld varieert van 65% tot 90% van de maximale huurprijs. Gemiddeld komt de streefhuur uit op bijna 80%.

Huurverhoging 1 juli 2013

De uitgangspunten van de overheid voor de huurverhoging zijn in 2013 drastisch veranderd.

Voor twee jaar is de inkomensafhankelijke huurverhoging geïntroduceerd. Met ingang van 2015 zal dit omgezet worden in een huursombenadering.

Voor de huurverhoging per 1 juli 2013 hebben wij de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Daarbij is de vastgestelde streefhuur per woning de maximale huur volgens ons integraal huurbeleid. De huurverhoging is als volgt toegepast: Inkomensgroep

Huurverhoging 4,0% (1½ % + 2½ %) tot € 33.614 € 33.614 - € 43.000 4½ % (2% + 2½ %) 6½ % (4% + 2½ %) Vanaf € 43.000

Beleid maximale huur Streefhuur integraal huurbeleid is maximale huur Streefhuur 95% is de maximale huur Streefhuur 100% is de maximale huur

De huren voor woningen in de vrije sector en Bedrijfsonroerendgoed zijn marktconform en/ of conform contractuele afspraken verhoogd. De huur voor garages en parkeerplaatsen zijn met 3% verhoogd. Voor woningen waarop het sociaal plan vanwege wijkvernieuwing van toepassing is, geldt geen huurverhoging. Ook voor huurders met een ‘Huurvastcontract’ wordt geen huurverhoging doorberekend.

De huurdersorganisatie Ookbions heeft een huurverhoging van 0% geadviseerd. Hier zijn wij, vanwege de financiële noodzaak, gemotiveerd van afgeweken. De totale huurverhoging bedraagt 3,95%. Het gemiddelde huurpercentage van ons woningbezit is verhoogd van 64,2% naar 65,3%. De gemiddelde huur van ons woningbezit bedraagt (na huurver­hoging) € 431,82 Bezwaren

In totaal hebben 230 mensen bij ons bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging. Bijna de helft heeft dit gedaan zonder opgave van redenen of zonder het aanleveren van de juiste gegevens. Meer dan de helft heeft bezwaar aangetekend ondanks het feit dat de huur­ verhoging bij hen maximaal 4,0% was (wettelijk gezien het percentage dat bij elke inkomensgroep in rekening mocht worden gebracht). In totaal hebben 52 huurders bij de Huurcommissie bezwaar aangetekend. Van hen kregen 32 een inkomensafhankelijke huurverhoging die hoger ligt dan 4,0%.

De Huurcommissie heeft in 44 gevallen uitspraak gedaan door deze ongegrond te verklaren.

Eén bezwaarschrift heeft de Huurcommissie niet ontvangen, deze huurder is daarom door ons in het gelijk gesteld. In vijf situaties heeft de Huurcommissie het bezwaarschrift niet ontvankelijk verklaard. Een bezwaarschrift is nog in behandeling bij de Huurcommissie. Vier huurders hebben verzet aangetekend tegen de uitspraak van de Huurcommissie. Daarnaast heeft één huurder bezwaar ingediend bij de Huurcommissie na de rappelprocedure.

Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | Hoofdstuk 3

Pagina 17

Woonruimteverdeling

Welbions maakt voor de woonruimteverdeling van de woningen met een huurprijs onder de huur­ toeslaggrens gebruik van het aanbodmodel op basis van inschrijftijd en loting. Woningzoekenden kunnen via www.wooninfohengelo.nl wekelijks het beschikbare aanbod bekijken en hierop reageren.

Het aanbod is transparant en we laten de keuze en de verantwoordelijkheid bij klanten. Bewoners van woningen die worden gesloopt, zoeken zelf een andere woning. Welbions geeft hen urgentie, dus ze komen bovenaan de lijst van woningzoekenden te staan.

Woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, worden op volgorde van aanvraag verhuurd.

Er wordt alleen een inkomenseis gesteld.

Woningzoekenden, inschrijf- & zoektijd en de mutatiegraad

Per ultimo 2013 staan 14.094 mensen ingeschreven als woningzoekende. Dit is een lichte daling ten opzichte van eind 2012 (14.398). Hiervan heeft 17% in 2013 actief op het aanbod gereageerd. In 2012 was dit nog 19%. In totaal zijn 1.272 woningen aangeboden, waarvan 284 via het lotingsmodel.

Hiervan was 30% gelabeld voor senioren en 5% voor jongeren.

Gemiddeld is 32 keer gereageerd op het aanbod. Dit was in 2012 nog 47 keer. Een opmerkelijke daling die niet direct verklaarbaar is, maar verwacht wordt dat de verhuisbereidheid afneemt vanwege de economische situatie. Het gemiddelde aantal reacties op seniorenwoningen ligt met drie erg laag.

De gemiddelde inschrijftijd bedraagt vier jaar (2012: 3,8 jaar). De gemiddelde inschrijftijd is de tijd dat woningzoekenden gemiddeld ingeschreven staan op het moment dat zij een woning accepteren.

De gemiddelde zoektijd (de tijd tussen de eerste reactie tot aan de verhuring) bedraagt 1,2 jaar en is gelijk aan 2012. De gemiddelde mutatiegraad in 2013 bedraagt 9,5% (1.208) tegen 9,6% in 2012.

90%-normering

Gedurende 2013 zijn er door Welbions 1163 (2012: 1191) nieuwe contracten aangegaan voor zelfstandige woningen, waarvan er 92 (2012: 91) betrekking hebben op woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens. Van de resterende 1071 zijn er 1051 toegewezen aan de doelgroep met een verzamelinkomen van maximaal â‚Ź 34.229,- per jaar. Hierdoor is ruimschoots voldaan aan het 90%-criterium.

Tot slot zijn er 32 woningen verhuurd aan intermediairs.

Met betrekking tot de woningtoewijzing door intermediairs is, conform de regelgeving, sprake van 23 contracten met zorginstellingen. Daarvan zijn vijf contracten overeengekomen met ingang van 15 mei.

Voor verhuur aan buitenlandse studenten is sprake van twee nieuwe contracten. Tot slot zijn er vijf nieuwe contracten gesloten met private partijen. Het gaat hier om woningen boven de liberalisatiegrens.

BBSH-tabel Maximum inkomensgrens Eenpersoons-huishouden <65 <= € 21.025 > € 21.025 >=65 jaar <= € 21.100 >€ 21.100 Subtotaal Meerpersoons-huishouden <65 <= € 28.550 > € 28.550 >=65 jaar <= € 28.725 > € 28.725 Subtotaal Totaal

Huur <=374,44

Huur >374,44 <= 535,91

Huur >535,91 <=574,35

Huur >574,35 <=681,02

Huur >681,02

Totaal

187 33

311 103

40 14

51 29

2 26

591 205

19

3

9

2

33

8

2

3

2

15

220

441

59

92

32

844

38 1

74 15

6 4

77 14

1 50

196 84

12

2

9

1

24

4

2

2

39

105

14

102

59

319

259

546

73

194

91

1163

Van de 1163 woningtoewijzingen in 2013 was er bij 838 contracten sprake van recht op huurtoeslag.

Weigeringen

Urgent woningzoekenden

Statushouders

Huurtoeslag

In 2013 werd een woning aan gemiddeld 3,3 kandidaten aangeboden voordat de woning daadwerkelijk werd verhuurd. Dit is een lichte daling ten opzichte van voorgaande jaren (2011: 3,5 en 2012: 3,8). De meest voorkomende reden van weigering is dat er niet wordt gereageerd op de aanbieding. Ook blijkt dat men niet bereid is om ‘zomaar’ inschrijftijd op te geven voor een woning. Men gaat niet over één nacht ijs.

Het aantal woningzoekenden dat een urgentie krijgt toegekend, is door de gewijzigde procedure het afgelopen jaar gedaald. Eind 2013 stonden nog 163 urgenten ingeschreven.

In totaal zijn 124 urgenten in 2013 aan een woning geholpen tegen 149 in 2012. Door uitbreiding van het aantal woningen dat wordt verloot, is -ondanks aanpassing van het urgentiebeleid- de slagingskans positief beïnvloed.

De taakstelling voor 2013 is gedurende het jaar naar boven bijgesteld vanwege de stroom vluchtelingen uit Syrië. Voor het eerste halfjaar bedraagt de taakstelling 21 en voor het tweede halfjaar is dit opgehoogd naar 31. In Hengelo is er sprake van een overrealisatie.

Eind 2013 zijn 28 statushouders extra gehuisvest bovenop de taakstelling.

Huurders die in verhouding tot hun inkomen (en andere wettelijke criteria) een te hoge huurprijs moeten betalen, hebben recht op huurtoeslag. Op 31 december 2013 werd voor 2012 huurders door Welbions rechtstreeks huurtoeslag ontvangen en verrekend met de te betalen huur. Het aantal is gedaald sinds 2011 toen nog voor ruim 2300 huurders huurtoeslag werd ontvangen. Aan deze daling kunnen echter geen conclusies worden verbonden

Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | Hoofdstuk 3

Pagina 19

omdat huurders ook kunnen kiezen om de huurtoeslag zelf te ontvangen. Vanaf 1 januari 2014 wordt de huurtoeslag alleen nog maar rechtstreeks aan de huurders overgemaakt door de Belastingdienst.

Incassobeleid

Wij hanteren een strak en consequent incassobeleid om het oplopen van huurachterstanden te voor­ komen. Door vroegtijdige signalering willen wij proactief reageren om mogelijke escalatie van problemen voor te zijn. Met huisbezoeken, het treffen van betalingsregelingen en het bieden van schuldhulp­­ver­ lening proberen wij mensen te helpen om de financiën weer op orde te krijgen. Waar nodig schakelen we instanties in als de Stadsbank Oost Nederland en verwijzen wij vaak door naar Budget Alert.

Budget Alert leert mensen hun financiën zelf op orde te brengen.

Huurachterstand en ontruimingen

We zien dat de huurachterstanden in 2013 zijn opgelopen. De huurachterstand voor zittende huurders bedraagt eind 2013 € 832.639,-. Dit is een forse stijging van € 272.000,- ten opzichte van 2012. Relatief bedraagt de huurachterstand 1,3% van de jaarhuur. De huurachterstand van vertrokken huurders bedraagt eind 2013 € 483.994,-. Dit is een stijging van € 95.000,- ten opzichte van 2012.

In 2013 zijn 1.035 opdrachten tot incasso uitgezet bij het incassobureau. Hiervan zijn 577 afgewikkeld (met een totaalbedrag van € 311.942,-) en 458 opdrachten lopen nog eind 2013. In totaal lopen nog 729 opdrachten bij het incassobureau. In 2013 is ruim € 120.000,- als oninbaar afgeboekt tegen €193.000,- in 2012.

Het uit huis zetten van mensen willen wij zoveel mogelijk voorkomen. Toch moeten wij, ondanks het door ons gevoerde incassobeleid, helaas in een aantal situaties de stap tot ontruiming zetten. In 2013 zijn 303 aanzeggingen tot ontruimingen geweest (2012:367). Die hebben geleid tot 38 ontruimingen (2012:30).

Incasso-opdrachten, aangezegde en uitgevoerde ontruimingen

Jaar 2013

2012 2011 2010 2009 2008

Huurderving

Incasso-opdrachten Totaal Afgewikkeld 1035 577 1102 673 1081 724 967 637 911 592 949 644

Aangezegde 303 367 389 449 366 413

Ontruimingen Uitgevoerde 38 30 29 38

49 59

De totale huurderving ten gevolge van leegstand bedroeg € 2.462.488 (tegen € 2.686.456 in 2012) en is als volgt opgebouwd: Huurderving Frictie leegstand

Leegstand i.v.m. verkoop Leegstand i.v.m. Te Woon Leegstand i.v.m. Grootonderhoud Leegstand i.v.m. sloop Niet reguliere leegstand Totaal

Woningen 479.635 473.471

Overig bezit 396.631 43.443

157.305 766.066 83.579 1.960.056

88 61.144 1.126 502.432

Woningen 885.204 283.067 29.068 41.470 864.937 87.530 2.191.276

Overig bezit 449.050 2.256

10.362 33.513 495.180

In de specificatie zijn de huurkorting van € 119.259 en de dotatie van € 302.807 aan de voorziening niet meegenomen. De frictieleegstand van woningen bedraagt 0,71%(0,85% in 2012) van de jaarhuur.

Verkoopbeleid en gerealiseerde verkopen

In totaal zijn circa 3.500 woningen aangewezen voor verkoop. Dit is inclusief de als ‘KoopGarant’ gelabelde woningen. Ten aanzien van de ‘koopgarantwoningen’ was het beleid om maximaal 500 onder deze koopvariant te verkopen. In 2013 is besloten om met ingang van 2014 geen woningen meer via deze koopvariant aan te bieden. Bij terugkoop worden deze woningen op de vrije koopmarkt gebracht. Dit in verband met de noodzakelijke reservering van kapitaal voor terugkoopverplichting. De ‘vrijeverkoopwoningen’ werden aangeboden aan zittende huurders of bij mutatie vrij op de woningmarkt. Maximaal kon 10% korting worden gegevens op de taxatieprijs en/of meest recente ‘waarde onroerende zaakbelasting’ aan zittende huurders. Besloten is om deze korting met ingang van 2014 te schrappen.

In 2013 zijn vijf bedrijfspanden en 124 woningen uit onze bestaande voorraad verkocht, waarvan 96 in de vrije verkoop, 27 ‘koopgarantwoningen’ en één via ‘Koopcomfort’. Van de vrije verkoop zijn 23 woningen aan zittende huurders verkocht, verder zijn vijf van de zeven teruggekochte ‘koopgarantwoningen’ doorverkocht.

Duurzaamheid

Betaalbare woonlasten

Welbions richt zich op de volgende vier duurzaamheidsthema’s: woonlasten, klimaat en schone energie, duurzaam gebruik grondstoffen en bewustwording.

Sinds 2010 geeft de projectgroep Duurzaamheid concreet vorm aan de visie en de gekozen richting. In de projectgroep is per thema een medewerker verantwoordelijk voor de activiteiten. De voortgang en resultaten worden elke maand besproken in de projectgroep. In 2013 is de doorontwikkeling van de beleidsvisie naar meer concrete activiteiten enigszins gestagneerd. De reden hiervoor is dat het thema Duurzaamheid onderdeel uitmaakt van het project ‘Welbions Toekomstgericht’. De uitkomsten van dit onderzoeksproject worden verwacht in 2014. Ze zijn bepalend voor de richting die Welbions kiest voor wat betreft het thema.

Het jaar 2013 heeft vooral in het teken gestaan van overleg met de Gemeente Hengelo over het al dan niet gebruiken van het Warmtenet. Er is behoefte aan duurzame energieopwekking, maar het huidige aanbod via Warmtenet biedt nog onvoldoende zekerheden in relatie tot duurzame opwekking en de prijs/kwaliteit verhouding.

Het verbruiksgedrag van de bewoners en de energiezuinigheid van de woning bepalen samen de energielasten. Samen met Dura Vermeer werken we aan een pilot om tien energiebewuste woningen te realiseren. Focus hierbij ligt niet alleen op het verwerven van kennis en kunde, maar ook op het inzichtelijk en beheersbaar krijgen van de woonlasten voor zowel de bewoner als voor de verhuurder. De pilot zal in 2014 worden uitgerold.

Al onze woningen hebben een energielabel. Gestreefd wordt naar label B bij renovatie­ projecten en label A of hoger bij nieuwbouwwoningen. Onderstaand schema laat zien hoe de labels van onze woningen zijn verbeterd ten opzichte van 2008.

Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | Hoofdstuk 3

Pagina 21

Tabel: Energielabels 2008-2013 Label Aantal VHE Aantal VHE

A++ A+ A B C D E F G TOTAAL

per 2008 0 0 314 1.225 3.641 2.608 2.966 2.001 767 13.522

per 09-09-2013 0 23 878 2.245 3.571 2.634 2.269 1.164 334 13.118

Aantal VHE

% VHE

%-Verschil VHE per label

per 01-01-2014 0 20 1122 2.293 3.430 2.537 2.062 1.020 288 12.772

per label 0,00% 0,16% 8,78%

t.o.v. 2008 0,00% 0,00% 257,32%

17,95%

87,18%

26,86% 19,86% 16,14%

-5,80% -2,72% -30,48%

7,99%

-49,03%

2,25% 100%

-62,45% -5,55%

N.b. Het aantal verhuureenheden verschilt in beperkte mate met het aantal uit tabel 1.1.1. door verschillen in administratieve verwerking van de mutaties en/of exploitatiestatus.

Klimaat en schone energie

Vermindering van het aantal ‘open verbrandingstoestellen’ en het verbeteren van de ventilatievoorziening bij deze toestellen waren voor 2012 voor Welbions belangrijke aandachtspunten. In 2013 zijn 15 open verbrandingstoestellen versneld vervangen.

In Hengelo is sinds een aantal jaren warmtenet in ontwikkeling. In 2013 zijn 26 aansluitingen (d.w.z. 15 appartementen, 6 maisonnettes, 4 eengezinswoningen en één ontmoetingsruimte) op het warmtenet gerealiseerd in de Jasmijnstraat (Veldwijk Zuid).

Met de gemeente Hengelo is een convenant gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop gemeente en corporatie willen omgaan met warmtenet. Hierbij geldt voor Welbions als belangrijk uitgangspunt dat de kosten voor bewoners en corporatie niet hoger mogen zijn dan aansluitingen op de reguliere netten. Bovendien moet de duurzaamheid van het net zeker zijn gesteld.

We hebben ten opzichte van 2008 een CO2-reductie van 12,4% per VHE gerealiseerd. In 2013 was de reductie 2,9%. Het doel is een CO2-reductie van 30% te realiseren in 2020.

Stand op

Aantal VHE (o.b.v. Vabi)

Tabel: CO2-uitstoot in de periode 2008-2013 Gemiddelde Totale Gemiddelde Energie index CO2 (Kg) CO2/VHE (Kg) (label)

2008

13.487 13.464 13.062 12.687 13.019 12.772

1,92 (D) 1,90 (D) 1,86 (D) 1,83 (D) 1,75 (D) 1,68 (D)

2009 2010 2011 2012 2013 Doel ‘20

40.837.260 40.420.978 38.786.076 36.998.026 36.649.461 34.628.308 -/- 30%

3.028 3.002,20 2.969,40 2.916,20

2.815,10 2.711,27

Inclusief aftrek Zernikestraat 85% CO2 besparing 432.973 Kg.

Gemiddelde CO2/m2

Reductie Reductie gem. gem. CO2/VHE CO2/ m2 t.o.v. tov.1-1-2008 1-1-2008

39,39

38,99 38,26 37,46 35,65 34,26

1,02% 2,88% 4.90% 7,03% 11,58%

0,86% 1,94% 3,69% 9,51% 14,11% -/- 30%

Bewustwording

In het kader van bewustwording zijn wij in het gebouw â&#x20AC;&#x2DC;O-Kwadraatâ&#x20AC;&#x2122; gestart met het plaatsen van bewegingssensoren in de parkeergarage om het elektraverbruik terug te dringen.

Een vervolgstap is om de bestaande lampen te vervangen voor ledlampen. Dit project dient als pilot om te beoordelen of en hoe wij energiebesparende maatregelen kunnen nemen.

Doel is om de elektrakosten, die via de servicekosten bij de huurders in rekening worden gebracht, kunnen worden teruggedrongen. Daarnaast wordt door de maatregelen ook het milieu minder belast.

Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | Hoofdstuk 3

Pagina 23

4. Creëer vitale wijken Iedere wijk vraagt een eigen aanpak. Visies op de wijken zetten we om naar wijkprogramma’s.

Daarin gaan fysieke en sociale ingrepen hand in hand. We geloven in een mix van woningen en bewoners. Bewoners spelen een cruciale rol in vitale wijken. Zij hebben zeggenschap en ruimte om wensen voor hun buurt te realiseren.

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen Ambities: Maatwerk in wijken Kracht van bewoners benutten Diversiteit in wijken

Creëert

Ons (woning)bezit

Welbions is een Twentse woningcorporatie met woningbezit hoofdzakelijk in Hengelo.

In de tabellen is af te lezen hoe onze woningvoorraad is verdeeld.

Type woning Meergezins Eengezins Totaal

2013 6.182 6.530 12.712

2012 6.539 6.262 12.801

2011 6.598 6.267 12.865

2010 6.380 6.227 12.607

2009 6.345 6.444 12.789

2008 6.389 6.474 12.863

Woningen prijsklasse* 2013 Aantal 3429 Goedkope voorraad (maximaal € 374,44 was 366,37) 7729 Betaalbare voorraad (>€ 374,44 t/m € 574,35 was 561,98) 1007 Dure voorraad tot huurtoeslaggrens (> € 574,35 t/m € 681,02 was 664,66) 547 Dure voorraad boven huurtoeslaggrens (meer dan € 681,02) Totaal 12.712

Percentage 27,0 60,8 7,9 4,3 100

Woningen prijsklasse* 2012 Aantal 4015 Goedkope voorraad (maximaal € 374,44 was 366,37) 7587 Betaalbare voorraad (>€ 374,44 t/m € 574,35 was 561,98) 798 Dure voorraad tot huurtoeslaggrens (> € 574,35 t/m € 681,02 was 664,66) 401 Dure voorraad boven huurtoeslaggrens (meer dan € 681,02) Totaal 12.801

Percentage 31,4 59,5 6,2 3,1 100

Woningen prijsklasse* 2011 Aantal 4508 Goedkope voorraad (maximaal € 374,44 was 366,37) 7401 Betaalbare voorraad (>€ 374,44 t/m € 574,35 was 561,98) 616 Dure voorraad tot huurtoeslaggrens (> € 574,35 t/m € 681,02 was 664,66) 339 Dure voorraad boven huurtoeslaggrens (meer dan € 681,02) Totaal 12.864

Percentage 35,0 57,5 4,8 2,6 100

Woningen prijsklasse* 2010 Aantal 4792 Goedkope voorraad (maximaal € 374,44 was 366,37) 7159 Betaalbare voorraad (>€ 374,44 t/m € 574,35 was 561,98) 407 Dure voorraad tot huurtoeslaggrens (> € 574,35 t/m € 681,02 was 664,66) 249 Dure voorraad boven huurtoeslaggrens (meer dan € 681,02) Totaal 12.607

Percentage 38,0 56,8 3,2 2,0 100

Woningen prijsklasse* 2009 Aantal 5226 Goedkope voorraad (maximaal € 374,44 was 366,37) 7019 Betaalbare voorraad (>€ 374,44 t/m € 574,35 was 561,98) 319 Dure voorraad tot huurtoeslaggrens (> € 574,35 t/m € 681,02 was 664,66) 225 Dure voorraad boven huurtoeslaggrens (meer dan € 681,02) Totaal 12.789

Percentage 40,9 54,8 2,5 1,8 100

* Naast woningen bezit Welbions 1423 garages (80%)/parkeervoorzieningen (20%), 180 bedrijfspanden en 20 overige objecten1.

1

verige objecten betreffen gemeenschappelijke en onbenoemde ruimtes O en 11 woonwagens.

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 25

Strategisch Voorraadbeleid

Sinds 2012 is mede als gevolg van de verhuurdersheffing minder geïnvesteerd in nieuwbouw en meer in bestaande bouw. Dit heeft als voordeel dat er in het betaalbare segment veel energiezuinige en betaalbare woningen worden toegevoegd, wat sterk bijdraagt aan een van de kernopdrachten van Welbions, namelijk ‘Realiseer tevreden en betaalbaar wonen’.

Het verminderen van nieuwbouw heeft echter ook een groot nadeel. Een deel van de gewenste verandering van de vastgoedportefeuille kan beter via nieuwbouw plaatsvinden dan via aanpassingen in de bestaande voorraad. Dit betreft met name het toevoegen van grotere woningen en gelijkvloerse woningen. In de bestaande voorraad zijn deze aanpassingen moeilijker realiseerbaar vanwege de zeer hoge investeringen die dit met zich meebrengt. Nieuwbouw geniet dan vaak de voorkeur. Om toch zoveel mogelijk aan de kernopdracht ‘Creëer vitale wijken’ te kunnen blijven werken, betekent dit dat samenwerken met andere partijen steeds belangrijker wordt.

Wijkontwikkeling

Wijkontwikkeling is de afdeling waar Welbions haar sociale opgave (d.w.z. leefbaarheid) en de fysieke opgaven (renovatie en nieuwbouw) in wijken en buurten samenbrengt. We merken dat deze in 2012 ingezette werkwijze succesvol is.

Aan elke fysieke opgave is een projectleider en een wijkcoördinator gekoppeld. De wijkcoördinator vormt de brug tussen ‘de stenen’ en de bewoners. Met klankbordgroepen en inspraakbijeenkomsten worden bewoners en omwonenden (actief) betrokken bij de planvorming en uitvoering van de fysieke projecten op het gebied van groot onderhoud en nieuwbouw. Ook de woonomgeving wordt hierin meegenomen.

De sociale opgave binnen de afdeling Wijkontwikkeling is begrensd tot de taken tot aan de voordeur van onze woningen, en heeft dus vooral betrekking op de woonomgeving. De wijkconsulent van de afdeling ‘Wonen’ richt zich daarentegen op een individuele bewoner (‘achter de voordeur’).

De in 2012 ingezette koerswijziging, als gevolg van fors aangescherpt rijksbeleid, de hoge heffingen en de verminderde investeringsruimte, is in 2013 breed opgepakt. De nieuwbouwopgave is, zoals eerder aangegeven, teruggebracht en de verbeteringen aan de bestaande woningvoorraad is geïntensiveerd.

Op deze manier kunnen we de woonkwaliteit toch nog enigszins op een acceptabel niveau te kunnen houden. Onze inzet op leefbaarheid is in 2013 verder aangescherpt en op activiteitenniveau gebudgetteerd.

Aan iedere activiteit is een doelstelling en een beoogd resultaat gekoppeld. Het meetbaar maken van het maatschappelijk rendement blijft doelstelling, maar is in de praktijk moeilijk concreet te maken. We blijven hierop echter wel inzetten.

Met al onze activiteiten op fysiek en sociaal terrein blijft Welbions zich inzetten voor vitale wijken. In 2010 definieerden wij een ‘vitale wijk’ al als een wijk die bestaat uit buurten met meerdere leefstijlen, waar mensen graag wonen, meedoen, vooruitkomen en waar bewoners zich veilig en betrokken voelen.

Welke beperkingen ons ook worden opgelegd, ons ideaal ofwel ‘onze stip op de horizon’ wijzigt niet.

En daar zetten wij ons met passie en gedrevenheid voor in.

In onderstaand overzicht worden de activiteiten in 2013 op het gebied van de fysieke en de leefbaarheidsopgaven kort toegelicht. Door de integraliteit van aanpak kunnen sommige projecten hierbij meerdere keren worden benoemd.

Nieuwbouw

Door onder meer nieuw rijksbeleid en de heffingen, zagen we de afgelopen jaren al een neerwaartse tendens ten aanzien van het productievolume van nieuwbouwwoningen. Eind 2012 stelden we de nieuwbouwopgave voor de komende jaren naar beneden bij van gemiddeld 200 naar 100 sociale woningen per jaar. Inmiddels is het productievolume voor de komende vijf jaren zelfs begrensd op gemiddeld 50 nieuwbouwwoningen in het sociale huursegment per jaar. Hoewel wij dit geen goede ontwikkeling vinden voor de vitaliteit van onze wijken en buurten en daarmee voor de stad Hengelo als woonstad, laten we ons niet ontmoedigen. Ook niet voor de vernieuwingsopgaven waar Welbions het liefst vol voor zou gaan, maar die voor haar niet langer financierbaar zijn. In 2013 heeft Welbions hiertoe nadrukkelijk ingezet op nieuwe samenwerkingsvormen met marktpartijen. En dit heeft concrete en goede resultaten opgeleverd.

Zo is de in 2012 ingezette aanbesteding van het nieuw te realiseren winkelcentrum (3.000 m2 met 100 woningen) in Veldwijk Noord ingetrokken en in 2013 in gewijzigde vorm opnieuw in de markt gezet.

Hierbij heeft de marktpartij flink meer ruimte gekregen om de ontwikkeling en realisatie zelf vorm en inhoud te geven. Op deze manier houdt de marktpartij meer controle. Zij kan daardoor de risicoâ&#x20AC;&#x2122;s beter beheersen. Welbions heeft nog altijd de regie, is afnemer van de sociale appartementen, maar accepteert de kans dat het eindresultaat anders zal zijn dan wanneer zij zelf ontwikkelaar en risicodrager zou zijn gebleven.

Deze gewijzigde koers heeft medio 2013 niet alleen tot het resultaat geleid dat een marktpartij voor haar rekening en risico het winkelcentrum tot stand wil brengen. Het heeft ook geleid tot een potentieel hogere grondopbrengst voor de corporatie. En dat laatste is in huidige tijden erg welkom.

Ook in de buurtvernieuwing Hengelose Es Noord ligt een grote opgave buiten het sociale domein. Hier moet het huidige 100% sociale corporatiebezit vanuit de vitaliseringsopgave teruggebracht worden tot maximaal 30%. Met de leerpunten uit Veldwijk Noord in het hoofd, is eind december 2013 de uitvraag voor de revitalisering van Hengelose Es Noord aan meerdere marktpartijen aangeboden. Met een 3-traps aanbestedingstraject verwachten we in het tweede kwartaal van 2014 een risicodragende marktpartij aan onze vernieuwingsopgave gebonden te hebben.

De gemeente Hengelo maakt als adviseur deel uit van het beoordelingsteam. En zo is ingestoken op een nieuwe manier van aanbesteden en een nieuwe manier van samenwerken. Waar de corporatie niet langer in de gelegenheid is om te investeren, maar de noodzakelijkheid van de opgave wel onderkent, zetten we in om samen met gemeente en derden de opgave toch rond te krijgen. Dat is goed voor onze bewoners, goed voor de wijk en de buurt, goed voor de stad en dus ook goed voor Welbions.

Wijkvernieuwingsopgaven

In 2013 is wederom een grote inzet gepleegd om, ondanks de beperking in onze financiële spankracht, de opgave in onze drie vernieuwingswijken verder vorm te geven.

Berflo Mooi

In Berflo Es lag een vernieuwingsopgave van ruim 1.200 sociale woningen op tafel in drie buurten in Hengelo Zuid, te weten Berflo Es Zuid, Veldwijk Zuid en Veldwijk Noord.

De wijk Berflo Es Zuid is nagenoeg afgerond. De laatste sloopopgave is voltooid en de geplande park­ aanleg is opgestart. Besloten is om de 14 laatste woningen pas te realiseren bij concrete vragen vanuit de markt. In 2014 verwachten we dat alle wijkvernieuwingsactiviteiten in deze buurt zijn afgerond.

De laatste stap in de wijkvernieuwing is de Beekzone die de gemeente respectievelijk het Waterschap realiseert.

In Veldwijk Zuid zijn de laatste twee bouwprojecten in uitvoering genomen. Dit betreft de nieuwbouw aan de Jasmijnstraat en de renovatie van de laatste tien te renoveren grondgebonden woningen.

De verkoop van woningen valt tegen en Welbions heeft besloten om de nog leegstaande woningen te verhuren. Omwille van de vitaliteit in de wijk is bewust gekozen voor een mix van sociale en vrijesector huur. Ook in deze wijk is ervoor gekozen om de laatste fase langs de beek wel te slopen, maar nog geen nieuwbouw te plegen zolang de marktpartijen dit in het vrije marktsegment niet oppakken.

Inmiddels is met het Waterschap en de gemeente overeenstemming bereikt over het aanpassen en verfraaien van de Beekzone inclusief aantal bruggetjes.

In Veldwijk Noord is de gemeente gestart met de bouwuitvoering van de Brede School in het Watertorenpark. Met de verkoop van het winkelcentrumplan en de verkoop van nagenoeg alle bouwgrondstukken aan Droste te Hengelo en Ter Steege Vastgoed te Rijssen, verwachten we in 2014 concreet te kunnen starten met de realisatie van dit nieuwe wijkdeel. Welbions investeert in 40 sociale woningen bij het winkelcentrum en een tiental grondgebonden sociale huurwoningen. De overige circa 200 vrije sector woningen zullen door markt- en zorgpartijen voor eigen rekening en risico worden gerealiseerd.

Hengelose Es Noord

Deze wijkvernieuwingsopgave omvat circa 790 wooneenheden. Hiervan zullen 235 grondgebonden woningen en 208 flatwoningen aan de sociale voorraad worden onttrokken en via sloop/nieuwbouw en/of transformatie voor de vrije sector worden aangewend. De vernieuwingsopgave voor Welbions beperkt zich tot de realisatie van 70 nieuwe sociale huurwoningen. De overige 344 flatwoningen worden gerenoveerd en voor het sociale huursegment behouden. Met deze opgave blijft de corporatie nog altijd met meer dan 50% sociale huurwoningen in eigendom nadrukkelijk in de wijk aanwezig.

De vernieuwingsopgave moet in 2015 concreet in het veld merkbaar zijn.

Klein Driene

In Klein Driene is de wijkvernieuwingsopgave van circa 450 sociale woningen volop in uitvoering.

Eerder werd de nieuwbouw aan de Händelstraat al afgerond. In 2013 is de nieuwbouw van de eerste stempel opgeleverd en zijn 32 portieketagewoningen succesvol getransformeerd naar 16 royale eengezinswoningen. Eenzelfde transformatie is in de tweede stempel opgestart en de onderhandelingen over de nieuwbouw stemmen ons positief over een snelle start. Daarnaast is gestart met de herontwikkeling van woningen en winkels aan de J. Haydenlaan, hoek Schubertstraat, De ingrepen in de derde stempel worden momenteel onderzocht en er wordt een planvisie uitgewerkt voor de 88 woningen in de strook tussen de Oldenzaalsestraat en de Bachstraat.

Opgeleverd

Welbions leverde in 2013 totaal 55 nieuwe- en 16 doorgekoppelde wooneenheden en één recreatieruimte op. In 2012 waren dit nog 307 wooneenheden. De opgeleverde nieuwbouw betreft: Bartelinkslaantje (Erve Leuvelt): nieuwbouw 14 woonzorgeenheden en één dagrecreatie­ ruimte voor Estinea, ondergebracht in twee woongebouwen op een erf. Architectuur en uitstraling sluiten naadloos aan bij de gesloopte oorspronkelijke boerderijopstallen.

De laatste bewoners van de gesloopte opstallen zijn trots op het resultaat en waren bij de opening van de nieuwe zorggebouwen aanwezig. Ontwikkeling en realisatie lag in handen van de ontwikkelaar/bouwer. Welbions heeft het project ‘turnkey’ (d.w.z. sleutelklaar) kunnen afnemen; Lentohof, Bachstraat (wijkvernieuwing Klein Driene): 14 grond gebonden woningen, waarvan de 12 tussenwoningen in het sociale huursegment en de hoekwoningen in de vrije sector (huur of koop). De woningen maken deel uit van de wijkvernieuwing van de eerste stempel; Lentohof, Händelstraat (wijkvernieuwing Klein Driene): wooncomplex met 19 appartementen, allen WMO geschikt in aansluiting op het woonservicebeleid van gemeente Hengelo.

Van de 19 appartementen zijn de drie topappartementen in de vrije sector verhuurd, de overige 16 appartementen in het sociale segment. Het complex is het sluitstuk van de wijkvernieuwing van de eerste stempel; Medaillon, deelgebied drie: acht eengezinswoningen in de nieuwbouwwijk Medaillon.

Alle woningen zijn verhuurd in het sociale segment.

Prijstechnisch wordt bij de inkoop van woningen zo optimaal mogelijk van de markt­ omstandigheden geprofiteerd. Welbions hanteert hierbij de kostprijsbenadering. Als maatschappelijk betrokken en lokaal verankerde organisatie wil Welbions tegen kostende prijs (d.w.z. zonder winst) inkopen. Zij ziet het niet als maatschappelijk verantwoord om uitsluitend op laagste prijs criterium in te kopen. Dit komt de bouwkwaliteit en de lokale werkgelegenheid naar haar mening niet ten goede.

In uitvoering

In 2013 zijn de volgende projecten in bouwuitvoering genomen: Veldwijk Zuid, Jasmijnstraat: 15 appartementen, zes maisonnettes en vier eengezinswoningen die qua verschijningsvorm gelijkwaardig zijn aan de woningen in de Klimopstraat die in 2012 zijn opgeleverd. Aan de Jasmijnstraat wordt vanwege de hoge kosten en het beperkte gebruiksgemak geen parkeerkelder meer gerealiseerd, maar is het parkeren opgelost op maaiveld onder/achter de maisonnettes; Klein Driene, Allegrohof: in deze tweede stempel is gestart met de transformatie van 32 portieketagewoningen naar 16 royale eengezinswoningen met tuin en kelder. De transformatieopgave is gelijk aan de transformatie in de eerste stempel. Het verschil met de eerste stempel heeft te maken met het vrije sector segment. Om deze reden wordt ingezet op verkoop; Veldwijk Zuid, Wingerdstraat: ingrijpende renovatie van de laatste tien grondgebonden woningen die behouden blijven. De woningen krijgen een levensduurverlening van circa 25 jaar. Inzet is om negen woningen in het sociale huursegment te behouden en één woning in de vrije sector te verkopen of te verhuren.

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 31

In voorbereiding

Vanuit de nieuwbouwopgave is in 2013 wederom ingezet op de duurzaamheidspilot in Medaillon.

De oorspronkelijke innovatiewens is echter wel enigszins gematigd op basis van leermomenten en de actualiteit van ondermeer de ervaringen uit ‘De Stroomversnelling’. We verwachten nog altijd tien woningen binnen de kaders van WoON te realiseren met een nadrukkelijke focus op de woonlasten.

Voor de wijkvernieuwingsopgave in Hengelose Es Noord zijn de afspraken tussen gemeente Hengelo en Welbions verder uitgewerkt en verankerd. Het traject voor de aanbesteding van deze wijkvernieuwing is voorbereid en de aanbesteding is eind 2013 opgestart.

In Klein Driene is de nieuwbouwuitvoering van de tweede stempel (Allegrohof) voorbereid. Hierbij zijn de ervaringspunten uit de eerste stempel verwerkt.

Het nieuwbouwteam is vanwege de teruggang in productievolume in 2013 steeds meer ingezet op de verbouw- en/of transformatieopgaven in de bestaande bouw. Met name op de projecten die nog niet elders binnen de organisatie konden worden opgepakt.

In de tweede helft van 2013 is flinke inzet gepleegd op deelname in Wonen boven Winkels Hengelo N.V. Deze onderneming wil de leefbaarheid en de levendigheid van de binnenstad vergroten. Dit doet zij door het geven van (gratis) adviezen en het leveren van stimuleringsbijdragen aan eigenaren van woningen in en boven winkels. Verder kan de N.V. kosteloos de projectleiding en directievoering op zich nemen. Het is een initiatief van de gemeente Hengelo en Welbions op basis van een gelijkwaardige inbreng van financiële middelen en personele inzet.

Verder is Welbions bezig met de transformatie van onder andere de Telgenflat en Willemstraat en de verkoop van grond in de Bloemenbuurt. Op verzoek van de gemeente Hengelo is Welbions daarnaast gestart met de woningen rond de Laan Hart van Zuid die wordt doorgetrokken. De woningen moeten leeg worden opgeleverd en verkocht.

Sloop, sloopvoorbereiding en infrastructurele werken in onze wijken Berflo Mooi Berflo Es Zuid

In 2013 werden totaal 24 woningen aan de Marathonlaan uit exploitatie genomen (2012: 206 woningen) en werden 240 woningen gesloopt (2012: 40 woningen). Ook werd in 2013 het voormalig verzorgingshuis/kantoor Ten Anker in de Bloemenbuurt uit veiligheidsoverwegingen gesloopt. Op het gebied van sloop en infrastructurele werken werden in 2013 de volgende activiteiten ondernomen. ntheffingsaanvraag Flora en Fauna voor de sloop en asbestsanering 58 woningen Alexanderstraat.

O Treffen mitigerende maatregelen in het kader van de Flora- en Faunawet. Hiermee wordt bedoeld dat we tijdelijke voorzieningen (zoals nestkasten) moeten aanbrengen voor beschermde soorten zoals gierzwaluwen, vleermuizen en mussen. Mochten deze vogels aanwezig zijn in de gebouwen die worden gesloopt, dan moet Welbions deze maatregelen treffen ter compensatie van broedplaatsen die worden verstoord. Daarnaast moeten in de nieuwbouw maatregelen worden getroffen zodat genoemde soorten zich opnieuw kunnen vestigen. Hierbij kan worden gedacht aan gierzwaluwpannen, vogelvides voor mussen, open stootvoegen en nestelplaatsen in de spouw voor vleermuizen.

Sloop 58 woningen fase drie Alexanderstraat. Grond van het terrein uitzeven en egaliseren.

Egaliseren bouwlocaties in fase drie en tijdelijke inrichting.

Voorbereiding woonrijp maken fase drie Alexanderstraat en park.

Voorbereiding vervanging riolering Alexanderstraat.

Afstemming speelvoorzieningen fase drie met afvaardiging/klankbordgroep bewoners.

Afstemming met de gemeente over het verleggen van de Berflobeek Overdracht van de heringerichte terreinen fase twee aan gemeente Hengelo.

Aanleg daktuin en voorbereiding aanpassing fietsstalling blok vier.

Veldwijk Zuid

Beekplan, Veldwijk Zuid

Veldwijk Noord

S loop en asbestsanering 88 woningen fase drie Goudenregenstraat. Terrein uitzeven en egaliseren.

Overdracht heringerichte terreinen, fase twee, aan Gemeente.

Voorbereiding woonrijp maken vervolg fase twee Jasmijnstraat en fase drie Goudenregenstraat.

Voorbereiding speelvoorziening fase twee Jasmijnstraat. oorbereiden en verleggen Koekoeksbeek en aanleg bruggen in samenwerking met V Waterschap en Gemeente.

Opdrachtgever voor de levering en het plaatsen van bruggen over Koekoeksbeek.

Voorbereiding technische overdracht en ontsluiting Seringstraat (tweerichtingsverkeer).

Dit betreft de zuidelijke wijkontsluiting. reffen mitigerende maatregelen Flora- en Faunawet.

T Sloop 24 woningen Marathonlaan.

Klein Driene

ntheffingsaanvraag Flora en Fauna voor de sloop van 17 woningen en 11 winkels aan de O J. Haydnlaan en Schubertstraat.

Voorbereiding sloop van ‘stempel’ vier. Dit betreft de winkels en bovenwoningen aan de J. Haydnlaan en Schubertstraat).

Voorbereiden en woonrijp maken ‘stempel één’ (Lentohof) en ‘stempel twee’ (Allegrohof).

Hengelose Es

ervolg sloop en asbestsanering 112 woningen fase één, J. Marisstraat een J. Tooropstraat V (uitvoering gestart 2012).

Afstemming inrichting onbebouwde terreinen en tijdelijk beheer.

Ontheffingsaanvraag Flora en Fauna voor de sloop fase twee en drie.

Treffen mitigerende maatregelen in het kader van de Flora- en faunawet; Afsluiting leegstaande sloopwoningen en beheer woningen en woonomgeving.

Bloemenbuurt

erkennend Flora- en Faunaonderzoek.

V Sloop en asbestsanering voormalig verzorgingstehuis Ten Anker.

Inzaaien gehele terrein na sloop en tijdelijk beheren.

Voorbereiden ontheffingsaanvraag Flora- en Fauna t.b.v. voorgenomen sloop 38 Kabouterwoningen.

Afsluiting leegstaande sloopwoningen en beheer woningen en woonomgeving.

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 35

Grondposities

Welbions beschikt in beperkte mate over grondposities: Grondposities Juridisch eigendom sinds Sloetsweg/Heerbaartlocatie Sloetsweg/Gammalocatie Spechtweg Broek Noord Trivium-'t Steerntje Kristenbos Industriestraat Ariënsschool/Badhuis Esperanto Veldwijk Noord Veldwijk Zuid fase III Berflo Es Zuid fase III Elizabethstraat Hengelose Es Beekstraat Marskant locatie Twekkelerweg Bloemenbuurt Totaal Netto opgenomen onder MVA in ontwikkeling (bedrag in € 1.000)

30-06-2008 21-12-2012 2312-2011 30-06-2008 30-12-2002 30-12-2002 29-04-2008 17-11-2009 01-12-2010 Grond na sloop Grond na sloop Grond na sloop Grond na sloop Grond na sloop 03-12-2012 13-12-2011 en 30-12-2013 01-04-2011 Grond na sloop

Bestemming in [m2] Bouw Geen bouw 1.728 6.986 1.740 2.356 4.610 88.766 515 3.367 1.446 32.928 8.125 2.694 12.324 15.605 329 10902 520 21.888 3970 109.630 111.169 € 16.869 € 14.519

Door de veranderende economische omstandigheden is op basis van het voorzichtigheidsprincipe de waardering van onze grondposities al in 2012 aangepast waardoor in 2013 nog maar een enkele aanpassing noodzakelijk was.

Grootschalige asbestinventarisatie

De toepassing van asbest in woningen tot 1994 is lange tijd algemeen aanvaard. Door enkele grote calamiteiten en landelijke aandacht in de media is dit in een ander daglicht gezet. Welbions heeft in 2013 een onderzoek gedaan naar asbest in haar woningbezit. Met een 10%-steekproefonderzoek is het asbest geïnventariseerd en per type woning in kaart gebracht.

Welbions heeft een intern asbestmeldpunt ingesteld. Medewerkers, aannemers en huurders kunnen hier terecht met alle vragen over asbest in het woningbezit van Welbions. Dit meldpunt vormt tevens het ‘commandocentrum’ bij calamiteiten met asbest.

Eind 2013 is het onderzoek afgerond en heeft Welbions aansluitend haar asbestsaneringsbeleid vast­ gesteld. Welbions kiest voor een asbestveilig bezit. Niet hechtgebonden asbest (risicoklasse drie) en beschadigd asbest (risicoklasse twee) worden direct verwijderd. Eind 2013 constateerde Welbions bij een aantal woningen in de Hengelose Es een plaat boven de bergingsdeur die viel in klasse drie. Dit heeft geleid tot een ingrijpende asbestoperatie bij maar liefst 272 flatwoningen in de Hengelose Es. Ook op enkele andere plaatsen zijn na constatering van de aanwezigheid van risicoklasse drie materialen direct saneringsmaatregelen getroffen. In 2014 wordt de inventarisatie afgerond. In de meterkast van elke woning met een bouwjaar van voor 1994 moet een asbestkaart zijn aangebracht. Hierop staan alle plekken in huis waarin asbest verwerkt is.

Groot Onderhoud-/ Renovatieprojecten met levensduurverlenging

In 2013 zijn elf projecten (totaal 573 woningen) in voorbereiding genomen voor groot onderhoud en groot onderhoud met levensduurverlenging (2012: 840). Van zes projecten is de voorbereiding afgerond en is het project inmiddels ook gerealiseerd. In totaal gaat het hierbij om 195 woningen, waarvan er 166 ook werkelijk hebben deelgenomen.

Bij drie projecten (262 woningen) is de voorbereiding geheel afgerond, maar start de realisatie in 2014. Bij twee projecten (116 woningen) loopt de voorbereiding nog door tot in 2014.

In 2013 zijn totaal 411 woningen opgeleverd, tegen 464 woningen in 2012.

De ingrepen verschillen van circa € 5.000,- per woning tot zo’n € 70.000,- per woning. Bij projecten waarbij de levensduur is verlengd, vinden veelal ook energetische ingrepen plaats met labelsprong tot label B. Deze labelsprong wordt deels gerealiseerd via comfort verhogende maatregelen voor de bewoner. De comfortbepalende ingreep wordt in de regel dan ook in de huur doorberekend.

Opgeleverd

In 2013 zijn de laatste woningen in dit grootschalige onderhoudsproject met levensduur­ verlening opgeleverd. Hierbij zijn 33 woningen getransformeerd tot ruime eengezinswoningen.

De woningen zijn voorzien van een geheel nieuwe schil, een uitbouw en een nieuwe binnen­inrichting. Vier woningen hebben overigens geen uitbouw gekregen. Bij zeven woningen hebben alleen noodzakelijke werkzaamheden plaatsgevonden om ze vervolgens als kluswoningen te kunnen verkopen.

Kalanderstraat

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 37

Breemarsweg

Jeroen Boschstraat Bosmanweg

Beckum

Na de voorbereidingen in 2012 voor het groot onderhoud van tien eengezinswoningen en 48 portiekwoningen zijn de werkzaamheden medio 2013 succesvol afgerond. Het groot onderhoud bestond voornamelijk uit het verbeteren van de douche, toilet, keuken en ventilatie, het vervangen van de cv-ketels, daken, kozijnen, voegwerk, riolering, groenvoorzieningen en bestrating, saneren van asbest, schilderwerkzaamheden en het verbeteren van de energieprestatie. De woningen vallen onder beschermd dorpsgezicht. Door de maatregelen is de exploitatie van het complex met minimaal 25 jaar verlengd. Dit project is door aanbesteding in de markt gezet. Naast prijs was ook de wijze waarop de bewoner werd betrokken en geïnformeerd door de aannemer van groot belang. De hier geïntroduceerde dagkalender voor de bewoner is inmiddels als standaard voor alle meer ingrijpende projecten van Welbions aangenomen.

Aan de Jeroen Boschstraat is bij 45 woningen het gehele dak vervangen.

Na de voorbereidingen in 2012 zijn bij 125 woningen in 2013 de volgende werkzaamheden uitgevoerd: de douche, het toilet en de keukeninrichting zijn vervangen; het volledige ventilatiesysteem is aangepast en vervangen evenals de cv-installatie; brandveiligheidsvoorzieningen zijn aangebracht; buitenkozijnen en gevelbekledingen zijn vervangen; postkasten zijn vervangen; schilderwerkwerkzaamheden hebben plaatsgevonden; balkonhekken zijn vervangen. Vanwege uitgestelde levering zijn deze werkzaamheden begin 2014 uitgevoerd.

In Beckum zijn bij 15 woningen de volgende werkzaamheden uitgevoerd: de douche, het toilet, de keukeninrichting en kozijnen zijn vervangen; ventilatie en dakkapellen zijn verbeterd; het drainagesysteem is hersteld.

Diverse complexen regulier groot onderhoud

In diverse complexen hebben groot onderhoudswerkzaamheden plaatsgevonden. Bij groot onderhoud gaat het vaak om zaken als het verbeteren van de douche, het toilet en de keuken en het verbeteren van de ventilatie, inbraakveiligheid (NBR) en brandveiligheid. In sommige gevallen worden deze werkzaam­ heden uitgebreid met andere op dat moment noodzakelijke werkzaamheden, zoals het vervangen van cv-ketels en dakramen. In 2013 hebben circa 160 woningen deze relatief eenvoudigere werkzaamheden ondergaan.

Projecten in voorbereiding/ uitvoering

Meer dan 90% van de bewoners van de 78 woningen in de wijk Noord zijn op een bewonersbijeenkomst akkoord gegaan met het groot onderhoudsplan van hun appartementen. Zij besloten hiertoe nadat een haalbaarheidsonderzoek was afgerond. Op deze manier wordt de exploitatie van dit complex, bestaande uit 78 portiekwoningen, met ten minste 25 jaar verlengd. Het project ligt aan de Herinckhavestraat, Havezatenlaan, Weleveldstraat en Saterlostraat. De bewoners zijn erg te spreken over de onderhoudsplannen die in 2014 worden uitgevoerd.

De werkzaamheden bestaan in hoofdzaak uit het realiseren van een nieuwe schil (gevels en dak), het vergroten van het balkon, het verbeteren van de douche, het toilet en de keuken, verbeteren brand­ veiligheid, verbeteren van de ventilatie, verbeteren van de energieprestatie, vervangen moederhaarden, asbestsanering en verbeteren van de woonomgeving. De toevoeging van een nieuw balkon uit com­posiet is zeer innovatief. Hierdoor neemt de woonkwaliteit zowel binnen als buiten toe.

Woningen Noord

‘de Jeu’ woningen Hunenborg en omgeving

Woningen Potterstraat

Woningen Veldwijk Noord

De voorbereidingen van dit project zijn gestart. De werkzaamheden voor deze 101 woningen hebben vooral betrekking op het realiseren van een nieuwe schil (dak en gevels) en enkele werkzaamheden in de woningen zoals ventilatie, vloerisolatie, ketels en keukens. Met name het feit dat in de woonblokken (rijtjeswoningen) meerdere woningen zijn verkocht, maakt het project complex. Getracht wordt de eigenaren van de koopwoningen mee te krijgen in de onderhoudsopgave van de gehele rij. Dit verhoogt de uitstraling van het wooncomplex en heeft een positieve invloed op de waarde van alle woningen en de woonomgeving.

De voorbereiding van de werkzaamheden aan de 15 woningen in de Potterstraat is in 2013 gestart maar nog niet afgerond. De werkzaamheden hebben vooral betrekking op vervangen van dakkapellen, het aanpassen van de dakconstructie, het verbeteren en vergroten van de douche en het vervangen van de keuken en toiletinrichting. Ook in dit complex geldt dat er in de blokken woningen zijn verkocht. Hierdoor vraagt de voorbereiding meer tijd dan verwacht.

In 2014 zal het project worden uitgevoerd, waarbij ook de eigenaren van de koopwoningen de gelegenheid krijgen onder gunstige condities te participeren.

De voorbereidingen om aan 184 woningen in 2 complexen groot onderhoud met levensduurverlening te plegen, hebben plaatsgevonden in 2013. Het oorspronkelijke slooplabel voor deze complexen is omgezet naar levensduurverlenging als gevolg van de marktomstandig­ heden. De werkzaamheden hebben vooral betrekking op: het vervangen van de dakbedekking en boeien; het vervangen van voegwerk en het reinigen van gevels; het verbeteren van de woonomgeving; het vervangen de douche, toilet en keukeninrichting; het treffen van voorzieningen voor de brandveiligheid; vervangen van cv-ketels; verbeteren van de ventilatie; asbestsanering; energiebesparende maatregelen; schilderwerkzaamheden; herstellen van kozijnen.

Het vervangen van de dakbedekking is in 2013 opgestart. Met de overige werkzaamheden wordt begin 2014 begonnen. Dit betreft een eerste fase en wordt gevolgd door nog eens 162 woningen in de tweede fase.

Planmatig onderhoud

In 2013 is voor ruim € 7,27 miljoen besteed aan planmatig (cyclisch) onderhoud. Verder is een deel (€ 2,35 miljoen) van het jaarbudget van planmatig onderhoud overgeheveld naar projecten die in combinatie met groot onderhoud zijn uitgevoerd. Op deze manier worden projecten zo effectief en efficiënt mogelijk uitgevoerd in combinatie met een maximale overlastbeperking. Het planmatig onderhoud van 2013 omvatte het: buitenschilderwerk van 44 complexen; vervangen van dakbedekking op 16 complexen;

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 39

innenschilderwerk en vloerbedekking in trappenhuizen van vier complexen; b vervangen van keukens in vijf complexen; verbeteren van toilet en doucheruimten in twee complexen; aanpassen en verbeteren van enkele liften in vier complexen en vervangen van diverse cv- door hr-ketels in 11 complexen.

Leefbaarheid en Participatie Leefbaarheid

Welbions heeft als visie dat iedereen in Hengelo tevreden moeten kunnen wonen. Onder ‘tevreden wonen’ verstaan we wonen in een passend en betaalbaar huis in een wijk waar je je thuis voelt en je jezelf kunt ontplooien. Als we het faciliteren van een ‘passend en betaalbaar huis’ rekenen tot de fysieke opgave (hardware) van Welbions, dan kunnen we vaststellen dat onze leefbaarheidsactiviteiten zich richten op het ‘je thuis voelen in de wijk en je kunnen ontplooien’ (software).

Vanuit het aspect wonen richt Welbions zich actief op onder meer het schoon, heel en veilig hebben en houden van woning en woonomgeving.

Bij het stimuleren tot ontplooiing richten de inspanningen vanuit Welbions zich op het samenwerken met partijen die zich actief op de terreinen van welzijn, weten en werken begeven. Vanuit het klaverblad (wonen, weten, werken en welzijn) stimuleren en faciliteren wij initiatieven van de bewoners en leggen verantwoordelijkheden bij hen. Welbions wil daarbij vooral vindplaats zijn voor haar bewoners op de gebieden ‘weten’, ‘werken’ en ‘welzijn’.

Dat betekent dat wij bewoners doorverwijzen naar de juiste instanties. Mocht een bewoner echter zelf niet in staat zijn om contact op te nemen met de betreffende instantie, bijvoorbeeld door het ontbreken van een vangnet, dan kan Welbions hierin een rol spelen. Daarbij moet worden opgemerkt dat Welbions zelf niet actief wordt binnen een werkveld. Die rol pakt de instantie verder zelf op.

Om de leefbaarheidsopgaven van Welbions naar de toekomst toe scherper af te kunnen bakenen en beter toetsbaar te maken, heeft Welbions ‘leefbaarheid’ in 2013 als volgt gedefinieerd: “Leefbaarheid is de mate waarin de leefomgeving in de straat, buurt of wijk aansluit op de redelijke eisen en wensen die de bewoners hieraan stellen en waaraan zij zelf actief bijdragen”.

Met deze aanscherpingen heeft Welbions aansluiting gezocht bij het Rijksvoornemen om de corporatie verregaand terug te brengen naar haar corebusiness, echter zonder ‘onze stip aan de horizon’ uit ons ondernemingsplan los te laten. Wij bewegen ons hiermee terug naar ons klaverbladaandeel ‘Wonen’ en beperken onze activiteiten voor de overige klaverbladaandelen (Werken, Weten, Welzijn) tot het zijn van een ‘vindplaats’ voor een ieder die hulp zoekt.

Wij houden dan ook vast aan ons ideaal, dat alle wijken in Hengelo vitaal zijn. Vitale wijken bestaan uit een mix van woningen en mensen. Kinderen kunnen buiten spelen, er is genoeg groen en er zijn voldoende voorzieningen. Het is er schoon, heel en veilig. Maar het belangrijkste is dat verschillende mensen er op hun manier prettig samenleven en samen bouwen aan een duurzame toekomst van hun wijk. Voor alle wijken is een beeld van de gewenste toekomst gemaakt, in samenwerking met bewoners en gemeente. Dit kan per wijk en buurt verschillen. De ingrepen kunnen daarbij plaatsvinden op fysiek, economisch en sociaal vlak.

In 2010 definieerden wij een ‘vitale wijk’ al als een wijk die bestaat uit buurten met meerdere leefstijlen, waar mensen graag wonen, meedoen, vooruitkomen en bewoners zich veilig en betrokken voelen. Welke beperkingen ons ook worden opgelegd, ons ideaal ofwel ‘onze stip op de horizon’ wijzigt niet. En daar zetten wij ons met passie en gedrevenheid voor in.

Participatie

Algemeen uitgangspunt voor participatie is voor Welbions dat bewoners in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor hun eigen woon- en leefomgeving. De aangescherpte leefbaarheidsdefinitie van Welbions sluit hier goed op aan. Als bewoners er onderling niet uitkomen, zet Welbions in op bemiddeling via wijkconsulent, buurtbemiddeling of mediation.

Als het niet anders kan, wordt ook de hulp van de wijkagent ingeroepen. De samenwerking tussen wijkagent en Welbions is prima.

Beleid voor

In 2013 is beleid opgezet om een weloverwogen keuze te maken wanneer Welbions wel of niet een activiteit ondersteunt en hoe en welke rol zij hierin pakt. De opzet van het beleid is gedaan door desk- en fieldresearch. Bewoners, partners en collega’s zijn via focusgroepen bevraagd. Conclusie uit deze gesprekken was, dat de rol van Welbions faciliterend en verbindend moet zijn. Activiteiten op het terrein van schoon, heel en veilig zijn zowel voor de bewoner in buurten en wijken als voor Welbions belangrijk. Bewoners gaven letterlijk aan: “Welbions, zet hier goed en liefst nog meer op in”. Ook de klaverbladpartners

bewonersinitiatieven

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 41

herkennen zich in dit beeld. De criteria, de werkwijze en het meetbaar maken van de activiteiten wordt in 2014 verder geconcretiseerd.

De leefbaarheidsopgaven in 2013

Wijkvernieuwing

In 2013 is een eerste aanzet gedaan om in de lijn van het nieuwe beeld van onze (toekomstige) leefbaarheidsopgaven te werken. Hierbij constateren wij onder meer het volgende: Aan onze fysieke opgave is altijd een inzet op leefbaarheid in de buurt gekoppeld. Dit blijkt ook uit dit jaarverslag. De koers die we in 2012 hebben ingezet, waarbij we nadrukkelijk fysiek en sociaal met elkaar verbinden, is succesvol gebleken.

Het beschikbare budget voor onze leefbaarheidsopgaven is in 2013 niet volledig benut. Door alle activiteiten vooraf nadrukkelijk te benoemen en te budgetteren en deze zo goed mogelijk te toetsen aan de corporatieopgave, is een soort van vacuüm ontstaan. We deden in 2013 sommige activiteiten bewust niet (meer), maar hebben nog onvoldoende grip op onze nieuwe werkwijze voor initiatie/­ ondersteuning van (buurt)initiatieven vanuit de bewoners. Om dit scherper en effectiever te krijgen, zien we 2014 nog als proeftuin.

De inzet op onze leefbaarheidsopgaven is ook sterk persoonsafhankelijk. Het vraagt tijd en aandacht om de inzet in wijken en buurten meer te uniformeren en om onze activiteiten strakker langs de meetlat van de nieuwe leefbaarheidsdefinitie te leggen. Aan inzet en betrokkenheid van onze medewerkers ligt het niet. Het is echter wel een leerproces om los te laten, ook als onze partners het in onze ogen niet altijd even goed oppakken.

Het team Wijkvernieuwing richt zich actief op de uit- en verhuizing van huurders die zich als gevolg van vernieuwing in hun wijk en/of voorgenomen sloop gedwongen moeten verhuizen naar een andere woning in veelal een andere woonomgeving. In 2013 was het team vooral actief binnen Berflo Mooi (met name Veldwijk Zuid en Veldwijk Noord) en de wijken Woolde en Noord (met name Hengelose Es Noord) en in Kleine Driene.

Voor de buurten Bloemenbuurt, Hengelose Es Noord en de omgeving Breemarsweg/Wethouder Kampstraat is voorwerk gedaan in het kader van het Sociaal Plan met als ingangsdatum 2014 en zijn hiervoor diverse benodigde bewonersavonden georganiseerd.

Voor de Bloemenbuurt betreft dit de voorgenomen sloop van 38 ‘kabouterwoningen’ in 2014, voor de hoogbouw Hengelose Es Noord de uithuizing van bewoners van 208 splitlevelwoningen en voor de Breemarsweg/Wethouder Kampstraat de uithuizing van bewoners van 16 woonappartementen en vijf eengezinswoningen.

Team Wijkvernieuwing faciliteert en organiseert alle werkzaamheden die gepaard gaan met het uithuizen in het kader van sloop of renovatie. Dit gaat van bewonersbegeleiding, formele huuropzeggingen tot aan maatwerk op adresniveau. Daarnaast wordt het team ingezet bij bewonerscalamiteiten zoals in het najaar van 2013 bij het verwijderen van asbest in 8 hoogbouw flats in de buurt Hengelose Es noord.

Berflo Mooi Berflo Es

Veldwijk Noord

Welbions heeft eind november de organisatie van de eerste wijkdag ondersteund. Deze dag was georganiseerd door een aantal professionele partijen (o.a. Scala, Aveleijn en Carint) en huurders. Na de wijkvernieuwing zijn veel nieuwe bewoners in de wijk komen wonen en op deze dag hadden ze de gelegenheid elkaar beter te leren kennen.

Vierentwintig appartementen aan de Marathonlaan (de nummers 1 tot en met 15-2) zijn per 1 september leeg opgeleverd voor sloop. De bewoners zijn naar tevredenheid verhuisd naar een nieuwe woonplek.

Hier is voor het eerst gewerkt met een zoekprofiel dat uitgaat van ‘passendheid’ en huishoudsamenstelling. In het najaar 2013 is gestart met de sloop.

Veldwijk Zuid

Hier zijn bewoners begeleid naar hun gerenoveerde woningen. Als afsluiting van het traject werd voor de bewoners van de 24 woningen een bewonersbijeenkomst gehouden. Nog altijd is in deze wijk de klankbordgroep actief die ook is meegenomen bij de start van de wijkvernieuwingsopgave.

Hengelose Es (vernieuwingswijk)

In november 2013 werden de bewoners van de flats aan de Nico Werkmanstraat, de Jan Voermanstraat, de Weusthagstraat, de Peter Rubensstraat en de Pieter Breughelstraat geïnformeerd over het asbest dat na de asbestinventarisatie in hun woningen was geconstateerd. Zoals eerder in dit jaarverslag vermeld, bevond het asbest zich boven de deuringang van de inpandige bergingen. We hebben besloten dit te verwijderen en daarvoor hadden we de medewerking van de bewoners nodig. Zij moesten een dag hun woning verlaten.

Een team met onder andere de projectleider fysiek, de wijkcoördinator en wijkconsulenten, hebben alle bewoners huis aan huis geïnformeerd. Wanneer nodig werd passende opvang voor hen geregeld, bijvoorbeeld in het wijkcentrum of in een calamiteitenwoning. Het verwijderen van de asbestplaatjes in de in totaal 272 etagewoningen werd binnen 17 dagen gerealiseerd. Heel even was er sprake van een situatie waarbij 16 families niet dezelfde dag terug zouden mogen keren naar hun woning vanwege besmettingsgevaar op de galerij. Met man en macht is vervolgens door Welbions gewerkt om alle gezinnen en bewoners voor de nacht elders onder te kunnen brengen. Dit bleek na herkeuring gelukkig alsnog niet nodig.

De opluchting was groot bij zowel de medewerkers van Welbions als zeer zeker ook bij de bewoners.

Asbest

Hengelose Es, derde fase, laagbouw

Klankbordgroep uitplaatsing Hengelose Es

Het Sociaal plan voor 82 woningen loopt nog, de eerste verhuizingen gingen zeer snel. Op dit moment wonen nog 14 families in de woningen die worden gesloopt. Een aantal woningen wordt tijdelijk verhuurd en 40 woningen worden beheerd door anti leegstandorganisatie Ad Hoc. In deze buurt wordt actief ingezet op de leefbaarheid en veiligheid. Van het wekelijkse spreekuur maken bewoners veelvuldig gebruik.

Op basis van de ervaring van vorig jaar draait er sinds 2013 een grote klankbordgroep van zowel de laagbouw als de hoogbouw. De klankbordgroep heeft een tweeledig doel: Bewoners informeren over de voorgenomen plannen in het kader van de wijkvernieuwing.

Luisteren naar wat er leeft en hoe we goed samen kunnen werken.

De klankbordgroepleden zijn zeer kritisch en brengen onderwerpen naar voren die Welbions scherp houdt. Leefbaarheid en veiligheid zijn onderwerpen waar de klankbordgroep actief in meedenkt/-doet.

‘Over-Art’, kunst om de buurt leefbaar te houden

In de Hengelose Es zijn twee jonge mannen actief met een socialiseringsproject voor kunstenaars. Hun uitvalsbasis is een sloopwoning van Welbions. Van hieruit organiseren zij onder andere graffitibijeenkomsten en activiteiten voor kinderen. Daarnaast willen zij

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 43

een springplank zijn voor startende kunstenaars of bewoners met een Wajong-uitkering om hun originele en creatieve ideeën uit te werken. De resultaten liegen er niet om. Zij werken nauw samen met en soms in opdracht van Welbions.

Het hofje Carel van Manderstraat

In de Carel van Manderstraat is, onder de inspirerende invloed van buurtbewoonster Melissa Marks, een bewonerscommissie ontstaan. Zij hebben de handen ineengeslagen en hun netwerk gebruikt om de straat rattenvrij te krijgen en hebben een start gemaakt met een speelplek voor hun kinderen. Voor 2014 hebben ze nog veel meer op hun programma staan. Dit is een uitstekend voorbeeld van ‘eigen kracht’ van bewoners.

Wijk Wilderinkshoek, Groot Onderhoud Breemarsweg

Aan de Breemarsweg is groot onderhoud uitgevoerd aan 10 eengezinswoningen en 48 flatwoningen.

Omdat de bewoners tijdens de werkzaamheden in de woning konden blijven wonen was dit voor hen een pittig project. In dit project is nauw samengewerkt met een klankbordgroep. In september is dit project tot volle tevredenheid van zowel bewoners als Welbions afgerond.

Groot Driene, Piet Blommuseum

Klein Driene (vernieuwingswijk )

In 2013 is hard gewerkt aan de realisatie van het Piet Blommuseum in de voormalige huismeesterspost en de naastgelegen opslagruimte van Welbions onder in de Kasbah.

Het project wordt ondersteund door Welbions en gedragen door vrijwilligers. Die hebben zich het afgelopen jaar naast de (ver)bouwwerkzaamheden beziggehouden met fondsenwerving en het opzetten van een educatief programma. Het museum is hierdoor breed inzetbaar. In 2014 worden de bouwwerkzaamheden afgerond. Welbions stelt de museumruimte gratis beschikbaar en ondersteunt dit initiatief met startkapitaal.

Welbions is sinds een aantal jaren actief met het vernieuwen van een deel van de wijk. Er worden nieuwbouwwoningen opgeleverd en in de bestaande bouw wordt groot onderhoud uitgevoerd. . Welbions biedt huurders de mogelijkheid om in hun wijk te blijven wonen en bevordert de doorstroming van eengezinswoningen naar de nieuw te bouwen appartementen.

In 2013 toonden vijf huurders hiervoor interesse, twee van hen maakten hier daadwerkelijk gebruik van. In 2014 zal Welbions dit proces grootschaliger over de stad gaan aanpakken.

Het sociaal plan voor de vijftien woonappartementen boven de winkels van de Haydnlaan/ Schubertstraat is op 1 juli 2013 gestart en loopt tot 31 oktober 2014.

Aan de Händelstraat ligt een stuk braakliggende grond. Een groep nieuwe bewoners heeft een plan gemaakt voor de invulling van dit ‘Wij-land’. Het initiatief is inmiddels met ondersteuning van Welbions in eerste daden omgezet.

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 45

Binnenstad, Pr. Beatrixstraat

Beckum

In 2013 zijn de werkzaamheden aan de leefomgeving rond de flats aan de Prinses Beatrixstraat afgerond.

Daarmee is het gehele complex weer klaar voor de toekomst. De plannen voor de omgeving zijn door bewoners van het complex ontworpen. Welbions keek mee en beoordeelde het plan op de (praktische) haalbaarheid. De bewoners kregen bij de planvorming veel vrijheid. Hierdoor zijn velen van hen zich verantwoordelijk gaan voelen en doen actief mee om hun omgeving netjes houden. Zo loopt een deel van de bewoners regelmatig met prikstokken en vuilniszaken rondom de complexen.

Het openbare groen rond het nieuwbouwcomplex De Beukenhof in Beckum sluit aan op de prachtige parkachtige parochietuin die al jaren wordt onderhouden door vrijwilligers. Met hen zijn afspraken gemaakt om ook het (openbare) groen rondom De Beukenhof te onderhouden. Dit is een goed voorbeeld van bewoners die een actieve rol in hun eigen woonomgeving hebben.

CreĂŤer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 47

5. Samenwerken We geloven dat je samen verder komt dan alleen. We bieden goede dienstverlening en klanten hebben ruimte om te participeren. We zijn een maatschappelijke organisatie en zoeken samenwerking met partijen met wie we onze ambities kunnen verwezenlijken. We werken vanuit onze eigen rol en verantwoordelijkheid doelgericht samen met bewoners, partners en nieuwe partijen.

Uit: â&#x20AC;&#x2122;t is Wel-bi-ons wonen: Ambities: Klantenparticipatie Samen met lokale en regionale partners Een eigen rol

Leeft

Stakeholders

Welbions hecht veel waarde aan een goede relatie en samenwerking met onze stakeholders.

In veel vraagstukken en ontwikkelingen in Hengelo werken we samen met onze partners.

De vierjaarlijks verplichte visitatie geeft een goed beeld van hoe de stakeholders Welbions waarderen en beoordelen.

Bewoners

We hechten groot belang aan het betrekken van bewoners bij beheer, beleid en onze toekomst­plannen. Ookbions is onze huurdersvereniging en onze gesprekspartner voor alle beheer- en beleidsonderwerpen die voor huurders van belang kunnen zijn. Begin 2013 hebben Ookbions en Welbions een nieuwe samenwerkingsovereenkomst opgesteld en ondertekend.

De Woonbond heeft Ookbions hierin begeleid. Ookbions en Welbions hebben in 2013 acht keer vergaderd, waarvan een keer rond een thema. Adviesaanvragen ontving Ookbions voor de huurverhoging, het wijzigen van het integraal huurbeleid en de woonruimteverdeling.

De huurdersvereniging sprak in 2013 één keer met de Raad van Commissarissen.

Welbions heeft structureel contact met bewonerscommissies. We besteden steeds veel aandacht aan het betrekken van bewoners bij de planvorming en de uitvoer van plannen.

Ook bij fysieke ingrepen in de woningvoorraad en de woonomgeving worden (nieuwe) bewoners, omwonenden en belanghebbenden, actief betrokken.

Bij bouwprojecten worden tradities in ere gehouden: de ‘start bouw’, ‘het hoogste punt’ en de oplevering worden gevierd.

Convenant Gemeente Hengelo

Begin 2013 zijn het convenant voor de periode 2013-2017 en de prestatieafspraken 20132014 vastgesteld. Het is lastig om in tijden van bezuinigen, hervormingen en transitie harde prestatieafspraken te maken. Toch zijn in het convenant gezamenlijke ambities en concrete afspraken voor de komende twee jaar vastgelegd. De voortgang van de afspraken monitoren we in het Ambtelijk- en Bestuurlijk overleg.

Project ‘T werkt in de wijk’ afgesloten

Het project ‘‘T werkt in de wijk’ zette zich in om bewoners met een uitkering te begeleiden naar een ‘hogere trede’ op de participatieladder. Door herijking van de uitgangspositie binnen het klaverblad, verandering van wet- & regelgeving, stringentere financiële kaders en het ‘afhaken’ van partners is Welbions -ongeacht de positieve resultaten- in april van dit jaar gestopt met de financiering en facilitering van het project. Het project startte in 2007 in de Berflo Es en was tot 2012 een gezamenlijk project met de Gemeente Hengelo. Het project werd uitgevoerd door een consulent van de Mensiumgroep. In 2011 en 2012 liep het Samenwerken | Hoofdstuk 5

Pagina 49

project ook in de Hengelose Es en gaf positieve resultaten. Zo’n 35 mensen zijn jaarlijks geactiveerd.

Er is in samenwerking met de gemeente Hengelo gezocht naar mogelijkheden om de methodiek van het project te implementeren in reguliere werkwijzen. Zo is vanuit het wijkprogramma Hengelose Es door een werkgroep een pilot opgezet in het wijkvernieuwingsgedeelte om bewoners te activeren.

In maart 2014 wordt met de uitvoering gestart. Naast Welbions nemen vertegenwoordigers van de afdelingen Sociale Zaken, WMO en Wijkzaken deel aan de werkgroep.

Buurtbemiddeling

Buurtbemiddeling is een landelijk concept dat sinds 2009 plaatselijk vorm wordt gegeven door samenwerking tussen Welbions, de gemeente Hengelo, Scala en politie. De buurtbemiddelaars zijn vrijwilligers.

Elke inwoner van de gemeente Hengelo kan gebruik maken van buurtbemiddeling. De bemiddelingen zijn gratis en alle zaken worden strikt vertrouwelijk behandeld. Ook Welbions, politie, stadstoezicht en andere organisaties kunnen problemen tussen buren of buurtgenoten aanmelden. In 2013 zijn 52 meldingen binnengekomen voor Buurtbemiddeling. Vier van deze meldingen komen rechtstreeks van Welbions en elf als zelfmelders op basis van advies door Welbions. Van de 52 meldingen konden 42 meldingen in behandeling worden genomen. Hiervan zijn 29 meldingen (69%) opgelost. In 2012 waren er 42 van de 64 meldingen geschikt voor Buurtbemiddeling. Hiervan is 66% opgelost.

Buurtsignaleringssysteem

De wijkprogramma’s en de daaraan gekoppelde activiteiten in de wijken Hasseler Es, Noord, Wilderinkshoek en Hengelose Es Noord zijn in 2013 uitgevoerd. De gemeente, Politie en Welbions werken met wijkanalyses, wijkperspectieven en werkprogramma’s. In 2013 is gestart met opgavegericht werken in buurten en wijken. Het buurtsignaleringssysteem is ontwikkeld, zodat niet alleen de stadsdeelregisseurs van de gemeente, maar ook de ‘stadsstrateeg’ en ‘projectleider sociaal’ van Welbions de voortgang kunnen monitoren. Naast de kwantitatieve gegevens van leeftijdsopbouw, huurachterstanden, mutatiegraad, etc. wordt ook gekeken hoe met de kwalitatieve gegevens de werkzaamheden beter op elkaar kunnen worden afgestemd en kan worden aangesloten bij de ‘samen sterkteams’. Dit wordt in 2014 met de partners verder uitgewerkt.

De Slinger Hengelo

Welbions is sinds 2007 ‘funding partner’ van de Slinger Hengelo en zit in het bestuur. De Slinger organiseert jaarlijks De Slingerbeurs, een marktplaats waar maatschappelijke partners en bedrijf elkaar op informele wijze ontmoeten. Vraag en aanbod van producten en diensten komen hier samen.

De Slingerbeurs is succesvol. In 2013 zijn er op de Slingerbeurs in totaal acht matches gemaakt waarbij Welbions betrokken was. Zo ondersteunden we bij de tuinaanleg van het Nivongebouw en hielpen we mee aan het realiseren van een afdak bij een ontmoetingsgebouw.

Pact MVO Hengelo

Het Pact MVO Hengelo is het netwerk van ruim 100 Hengelose organisaties die samen één gemeenschappelijk doel voor ogen hebben: continu positief betrokken zijn bij ‘people, planet en profit’.

Binnen het netwerk wordt gesproken over ambities, kansen en belemmeringen binnen maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarnaast worden er allianties gesloten. Welbions neemt als participant deel aan de thema’s Sociale Innovatie en Pauzelandschappen (Wij-landen).

‘Wij-land’ Beekstraat

In 2013 is gestart met de herinrichting van het braakliggend terrein aan de Beekstraat in het kader van het project Wij-landen. Twee jonge meiden wilden van het terrein een wensplein maken en legden dit voor aan PACT MVO. Samen zijn ze begonnen met de transformatie van dit terrein. In 2014 wordt het wensplein officieel geopend.

Communicatie

Welbions zet verschillende kanalen en middelen in om te communiceren met haar klanten.

De website van Welbions wordt hierbij steeds belangrijker. Dit geldt ook voor social media.

De klantenservice heeft een webcare-team om vragen en opmerkingen te beantwoorden via Twitter. Facebook zetten we in om meer de dialoog aan te gaan met onze huurders. We hebben een algemene Welbions Facebookpagina en gebruiken Facebook ook voor groot onderhoud projecten. Een voorbeeld is het project aan de Breemarsweg.

Onze bewoners kunnen ook terecht in de woonwinkel die op werkdagen van 09.00 tot 12.00 uur geopend is. Telefonisch is Welbions van 08.00 tot 17.00 uur bereikbaar.

Welbions communiceert daarnaast gericht naar haar huurders in de verschillende wijken met periodieke nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten, spreekuren in de Wijkinfopunten en huisbezoeken. Daarbij is ook het persoonlijke contact tussen de bewoner en de wijkbeheerder van grote meerwaarde.

Sponsoring

Welbions sponsort activiteiten met financiële middelen, kennis en mankracht omdat dit bijdraagt aan de doelstellingen van Welbions. Dit betekent dat alle sponsoractiviteiten moeten passen binnen onze visie, missie en daarmee binnen onze kernwaarden en kern­ opdrachten.

Sponsoring heeft altijd een relatie met onze kerntaak. We sponsoren alleen in het belang van de volkshuisvesting (lees: het realiseren van tevreden wonen in Hengelo) en in mindere mate in het kader van maatschappelijk belang.

In 2013 heeft Welbions € 25.292,- uitgegeven aan sponsoring tegen € 24.072,- in 2012.

Enkele sponsorvoorbeelden 2013

Instelling of stichting (Bedrag in €’s) Cultureel Erfgoed Donateursbijdrage Bureau Hengelo & Regiobranding FBK-games Stichting Auni - Multicultureel zaalvoetbaltoernooi Stichting Hengelo Sint Nicolaasstad Hengelo Straattheaterfestival Hengelo Cultuurpodium de Houtmaat en Summersquare Halve Marathon Hengelo

2013 € 5465 € 3308 € 7230 € 750 € 703 € 500 € 1787 € 910

2012 € 2975 € 7110 € 750 € 1300 € 595 € 1000 € 500

Op last van de minister is de sponsoringsovereenkomst ‘FBK-games’ begin 2014 beëindigd.

Samenwerken | Hoofdstuk 5

Pagina 51

6. Doelgericht en efficiënt We zijn zakelijk sociaal. Fysieke en sociale activiteiten kiezen we op basis van maatschappelijk en financieel rendement. We zijn financieel gezond en richten de organisatie zo in dat we ook op lange termijn onze maatschappelijke opgaven waar kunnen maken. We verwachten professionaliteit en betrokkenheid van medewerkers en bieden hen een positieve bedrijfscultuur waarin wordt stilgestaan bij gezamenlijke successen.

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen: Ambities: Koersvast, realistisch en transparant Rendementsdenken Efficiënt samenwerken

Verbindt

Financiën

In ons ondernemingsplan staat: “Welbions realiseert haar ambities binnen de regels van de overheid en onze financiële mogelijkheden. We zijn een financieel gezonde organisatie.

Het werken met maatschappelijk geld maakt dat we bewust omgaan met onze middelen. We behouden onze A-status.” Het financiële beleid is er dan ook op gericht om de continuïteit te waarborgen, te presteren naar vermogen en altijd toegang te hebben tot de geld- en kapitaalmarkt.

Wet- en regelgeving

Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht en dient te worden gezien als een stelselwijziging voor de financiële verslagjaren vanaf 2012.

Kwalificatie en waardering vastgoed

Mutaties in de grondslagen waardering vastgoed

De Financiële Positie

Het beleid van Welbions is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Welbions zich als vastgoedbeheerder -niet als vastgoedbelegger- en is de laagste van de vervangingswaarde of bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. De invulling van de actuele waarde voor het commercieel vastgoed is reële waarde. De reële waarde is de marktwaarde in verhuurde staat.

Indien de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed hoger is dan de kostprijs, wordt een herwaardering gevormd. Op de bedrijfswaarde wordt ten laste van de winst- en verliesrekening lineair afgeschreven op basis van de verwachte economische levensduur. Investeringen in sociaal vastgoed worden tegen kostprijs geactiveerd. Overige mutaties in de bedrijfswaarde worden, afhankelijk van het feit of er een herwaardering is gevormd, verantwoord in de winst en verliesrekening of direct in het Eigen Vermogen. (bedragen x € 1.000) Beschikbaar op lange termijn: Ondernemingsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden Waarvan vastgelegd op lange termijn: Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vastgelegd op lange termijn, gefinancierd met middelen op korte termijn Dit bedrag is als volgt aangewend: Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Liquide middelen Af: kortlopende schulden Werkkapitaal

31-12-13

31-12-12

200.382 24.652 447.390 672.424

174.473 23.858 430.451 628.782

563.024 116.835 2.103 681.962

543.248 110.614 1.198 655.060

-9.538

-26.278

1.501 1.116 1.893 21.473 25.983 35.521 -9.538

3.633 0 4.696 1.734 10.063 36.341 -26.278

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 53

Jaarrekening geconsolideerd

Jaarresultaat (x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Bedrijfskosten Saldo opbrengsten -/- kosten Financiële baten en lasten Afschrijvingen Gerealiseerde herwaardering Operationeel resultaat Overige waardeveranderingen MVA i.e.

Overige waardeveranderingen MVA i.o.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen Waardeveranderingen verplichtingen VOV Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen

2013

2012

74.902 -43.121 31.781 -18.217 -23.532 12.537 2.569 10.420 9.638 -4.647 -480 17.500 37 17.537

66.349 -41.194 25.155 -17.951 -22.604 22.513 7.113 -18.700 -26.004 -7.656 -786 -46.033 -1.238 -47.271

Het geconsolideerd operationele resultaat bedraagt € 2,57 miljoen positief (tegen € 7,1 miljoen in ‘12).

Aanvullend is er sprake van positieve waardeontwikkeling op: De onrendabele toppen2 van wijkvernieuwingsprojecten en de schattingswijziging Materiële Vaste Activa in exploitatie (MVA i.e.); de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten en het afboeken van grondposities Materiële Vaste Activa in ontwikkeling (MVA i.o.).

Naast het operationeel resultaat moet verlies worden genomen als gevolg van: De daling van de marktwaarde van het commercieel vastgoed en de daardoor niet gerealiseerde waardeverandering.

De waardeveranderingen van de verplichting Verkoop Onder Voorwaarden.

Financieel gezond

Welbions is financieel gezond. Conform de normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is de solvabiliteit met 28,3% (26,2% per ultimo 2012) voldoende en zijn de kasstromen in de komende vijf jaar gemiddeld positief.

Daarnaast is Welbions de komende jaren in staat om te voldoen aan haar renteverplichtingen, de ‘Interest Coverage Ratio’ (ICR) is ruim 1,7 (tegen 1,5 in 2012). We verwachten dus niet alleen een positief oordeel van het CFV, maar ook -mede vanwege het voldoen aan de kredietwaardigheidscriteria voor het WSWfaciliteringsvolume van de Gemeente Hengelo. Dit is belangrijk om geborgd geld te kunnen lenen voor de geplande investeringen om de transformatieopgave van ons bezit, zoals vastgelegd in het ondernemingsplan en bijbehorende meerjarenbegroting, te kunnen realiseren.

Er liggen echter risico’s op de loer. De crisis die aanhoudt en de politieke besluitvorming kunnen grote effecten hebben op bovenstaande ratio’s. Welbions heeft daarom verschillende scenario’s uitgewerkt en stuurt sterk op met name de kasstromen.

Treasury

Het Treasury Jaarplan 2013 is in het eerste kwartaal vastgesteld door het bestuur en de RvC. Tegelijkertijd is ook het Treasurystatuut geactualiseerd. In 2013 is de Treasurycommissie drie keer bijeengekomen voor uitvoering van de activiteiten en actiepunten uit het Treasury Jaarplan. Zo is een beleidsnotitie opgesteld over de mogelijkheid tot verlaging van de gemiddelde rentevoet van de totale leningenportefeuille.

De treasury-adviseur van Welbions is werkzaam bij ‘Zanders, Treasury & Finance Solutions’.

2

Voor nadere toelichting wordt verwezen naar de Jaarrekening Welbions 2013

Voor het beheer van de leningen en kasstromen wordt gewerkt met de Treasury-toepassing van Ortec-Finance. De structuur van de liquiditeitsprognose is ingericht conform het WSWkasstroommodel.

In het afgelopen jaar is voor één lening met een totaalbedrag van € 4,32 miljoen een rente­ conversie uitgevoerd met een rentevoordeel van 3,06% en zijn vier leningen afgelost met een totaalbedrag van circa € 14 miljoen. Er drie leningen gestort met een totaalbedrag van € 20 miljoen. De contracten hiervoor waren reeds in 2010 afgesloten, waarvan één lening van vijf miljoen voor niet-DAEB. Na voorbereiding door de Treasurycommissie is als duurzaamheidssubsidie een nieuwe fixe-lening aangetrokken van de Provincie Overijssel voor in totaal € 9,2 miljoen met een looptijd van vijftien jaar.

Op 31 december was sprake van € 21,5 miljoen aan liquide middelen, waarvan € 20,6 miljoen alleen voor Stichting Welbions. Dit is mede veroorzaakt door de storting van de lening van de provincie. In januari 2014 is een lening van 6,8 miljoen afgelost. De kredietfaciliteit bedraagt € 25 miljoen.

In december is gestart met het opstellen van het Treasuryjaarplan 2014 aan de hand van de gegevens uit de door de RvC goedgekeurde Meerjarenbegroting 2014-2023. Welbions is deelnemer van het WSW en voldoet aan het nieuwe beoordelingskader. Welbions is als kredietwaardig beoordeeld met een faciliteringsvolume van € 90 miljoen voor de periode 2013-2015, maar heeft nog geen door het WSW geborgde leningen aangetrokken. Voor de financiering van DAEB-activiteiten wordt, rekening houdend met de WSW-normen, de relatie met de gemeente Hengelo gecontinueerd.

Binnen Welbions is met uitzondering van een achttal basisrenteleningen geen sprake van de inzet van derivaten. Er bestaat geen risico op de noodzaak tot bijstorting op leningen gerelateerd aan de rentestand c.q. ontwikkeling. Er is deelgenomen aan de ‘stresstesten’ van het CFV. Vennootschaps­belasting

De fiscale jaarrekening over 2011 is ingediend in 2013. De opgestelde/ingediende fiscale jaarrekening over 2010 is overlegd met de belastingdienst en hierover bestaat overeenstemming.

De jaarrekening is tot stand gekomen met medewerking van adviseurs van PWC en beschikbaar gesteld aan BDO.

Toekomstverwachting

Welbions heeft haar blik gericht op de lange termijn. Dit betekent dat de financiële continuïteit in de toekomst moet zijn gewaarborgd. Dit is de centrale doelstelling van het financieel beleid.

Als benchmark hiervoor wordt het behoud van het positieve continuïteitsoordeel van het CFV gebruikt, zoals hierboven beschreven, in relatie tot de opgestelde meerjarenbegroting. Naast voldoende solvabiliteit wordt gestuurd op kasstromen, rendementseisen voor investeringen en management van risico’s. Door de EU-beschikking en richtlijnen van de Minister is sprake van herbezinning op taken en verantwoordelijkheden in relatie tot bestemming van vermogen en inzet van middelen.

In onderstaande tabel wordt inzage gegeven in genoemde elementen, zoals verwoord in de meerjarenbegroting 2014-2023, Op 18 december 2013 heeft de Raad van Commissarissen het overzicht goedgekeurd.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 55

Kengetallen Aantal verhuureenheden (ultimo jaar)

2014 14.295

2015 13.855 2015 722.332 27,2% 1,67 62,8% 1,14 2,96

2016 13.708

2017 13.468

2018 13.366

2016 2017 743.231 753.692 28,7% 30,4% 1,66 1,90 61,9% 59,8% 1,13 1,29 2,77 3,83

2018 772.257 31,8% 2,03 57,7% 1,37 4,41

Balans

Solvabiliteit Solvabiliteit (conform CFV-parameters) Rentedekkingsgraad (ICR) Loan to Value (leningen/bedrijfswaarde) Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Aflossingsratio

2014 703.755 27,0% 1,57 65,3% 1,08 2,56

Balans*

Operationele Cashflow (incl VpB) Operationele Cashflow niet-DAEB Operationele Cashflow DAEB Operationele Cashflow (cf. WSW) Cashflow (des)investeringen Cashflow financieringsactiviteiten Nieuwe financiering Leningen per ultimo boekjaar

2014 2015 2016 10.675 12.136 11.656 3.192 3.699 3.972 7.483 8.437 7.684 2.111 3.781 3.444 -16.056 -13.912 -22.060 -10.461 -7.137 10.405 0 7.439 23.054 417.740 410.604 421.009

De gemiddelde rentelast leningen o/g

4,24%

4,14%

3,95%

2017 2018 15.897 17.907 3.923 4.803 11.975 13.104 7.477 9.613 -9.588 407 -6.308 -9.001 16.919 9.750 414.700 405.700 3,91%

3,78%

* Het balanstotaal en de kasstromen zijn bedragen x € 1.000.

Control Jaarverslag en jaarrekening 2012, managementrapportages 2013

Navolgend wordt ingegaan op de planning- & controlcyclus en het risicomanagement.

Door goede interne samenwerking zijn het Volkshuisvestingsverslag en de geconsolideerde en vennootschappelijke Jaarrekening over 2012 tijdig opgeleverd. Het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening 2012 zijn op 15 mei 2013 vastgesteld en goedgekeurd. De accountant heeft een positief oordeel uitgesproken over het getrouwe beeld met betrekking tot het vermogen en het resultaat. De bevindingen, zoals vastgelegd in de managementletter, zijn nader toegelicht. De actie- en verbeterpunten zijn opgenomen in het doelstellingenoverzicht. Over de voortgang is gerapporteerd in de tweede verbeterde managementrapportages die per tertiaal (periode van 4 maanden) zijn opgesteld.

Aan het begin van het jaar is de inhoud (lees kengetallen) van de managementrapportages voor 2013 verbeterd en werd -in aanvulling op de maandelijks beschikbare operationele rapportages- eens per tertiaal (periode van vier maanden) gerapporteerd aan de hand van de kernopdrachten uit het ondernemingsplan en vastgoedprojecten. De managementrapportages zijn besproken met de RvC.

Ondernemingsplan, convenant, afdelings- en organisatiedoelen 2013

In 2012 is het Ondernemingsplan 2012 – 2017 door de RvC goedgekeurd. Als gevolg hiervan is in het voorjaar het convenant met de gemeente Hengelo voor de periode 2013-2017 opgesteld en overeen­ gekomen. In het convenant zijn gezamenlijke ambities en concrete prestatieafspraken voor de periode 2013-2014 vastgelegd.

Voor de reguliere planning en control-cyclus hebben de managers aan de hand van een format samen met de medewerkers de afdelings- en individuele doelen voor 2013 opgesteld. Deze zijn begin 2013 vertaald naar de organisatiedoelen voor 2013.

Risicomanagement en interne controle

Risicomanagement is het continue proces van identificatie, beoordeling, beheersing (dat wil zeggen het treffen van maatregelen) en evaluatie van geïdentificeerde risico’s. Mede op basis van het risicomanagementbeleid is in het voorjaar van 2013 de Corporatie Risico/ Control Monitor van BDO (CRM/CCM) geïmplementeerd. De monitor is ingericht door per onderkend bedrijfsproces risico’s te benoemen die de doelrealisatie bedreigen. Tegelijkertijd worden beheersmaatregelen en controles vastgelegd om het risico bij optreden tijdig te ontdekken en de gevolgen te beperken, dan wel de kans op optreden te mitigeren.

Het gebruik gaat uit van een groeimodel voor inbedding van systematische risicobeheersing in de reguliere bedrijfsvoering van operationeel-, naar tactisch- en strategisch niveau.

Op operationeel niveau zijn stappen gezet middels testen, daadwerkelijk uitgevoerde controles en vastlegging daarvan.

Begin 2014 zal de strategische module van de CRM/CCM worden ingericht door de onderkende strategische risico’s te herijken en te prioriteren op basis van belang, urgentie en effect(en) bij optreden. Na koppeling aan de verantwoordelijke managers ter formulering van mogelijke beheersmaatregelen, zal het risicobeheersplan ter goedkeuring worden voorgelegd aan het managementteam en de RvC. Welbions is transparant in wat zij doet, waarom en wat de gerealiseerde prestaties zijn.

Welbions legt hierover verantwoording af door middel van de verantwoordingsverslagen, deelname aan de visitatie onder toezicht van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland en verschillende prestatie-vergelijkende onderzoeken van het CFV en Aedes.

Interim Controle

Ter voorbereiding op de accountantscontrole van de Jaarrekening en het Volkshuisvestingsverslag over 2013 is als onderdeel van onze PDCA-jaarcyclus de ‘interim controle’ uitgevoerd in het laatste kwartaal. Het controleteam van BDO-Audit & Assurance heeft vanuit de principes van risicomanagement de bedrijfsvoering en -processen geanalyseerd. Er is per proces een aantal fysieke controles en steekproeven uitgevoerd. Daarnaast zijn er interviews afgenomen met direct betrokken medewerkers en managers. De accountant heeft deels kunnen steunen op interne controle-activiteiten die zelfstandig zijn uitgevoerd en implementatie van de ’corporatie control monitor‘ die in het voorjaar is ingevoerd.

In de managementletter rapporteert de accountant over zijn bevindingen, de risico’s, op het gebied van onze administratieve organisatie & interne beheersing. Hij doet aanbevelingen op het gebied van financiën, HRM, ICT, vastgoed en verhuur. Deze zijn voorzien van een managementreactie en opgenomen in een actiepuntenlijst die ook met de RvC is besproken in zijn aanwezigheid.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 57

Extern toezicht Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Op 25 november is de ’Oordeel brief Verslag 2012’ ontvangen. Deze brief gaat in op de rechtmatigheid en financiële positie van Welbions. Voor wat betreft de financiële positie is in de brief verwezen naar het oordeel van het CFV (d.d. 19-11-2013), zoals hierboven beschreven.

Voor wat betreft de rechtmatigheid zijn opmerkingen gemaakt over de woningtoewijzing, de woningverkopen, de grondpositie ‘Kristenbos’ en sponsoringsactiviteiten met betrekking tot de FBK-games.

Welbions heeft voor 1 februari aanvullende informatie verstrekt over genoemde onderwerpen. Op 21 februari 2014 is in de laatste reactie van het ministerie opgeroepen de sponsoringsactiviteiten voor de FBK-games te beëindigen en voor 26 november 2014 opnieuw te rapporteren over de grondpositie ‘Kristenbos’. De twee overige onderwerpen zijn als afgedaan beschouwd.

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het CFV is verantwoordelijk voor toezicht op de financiële continuïteit van de individuele corporatie en sector in brede zin. Via risicogericht toezicht op zes onderwerpen geeft het CFV hier invulling aan: de kwaliteit van de financiële verantwoording (dVi en dPi); het behoud van maatschappelijk gebonden vermogen; het financieel risico beheer (onder andere intern governance); de liquiditeit; de solvabiliteit het draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten.

Het CFV treft maatregelen indien de risicobeoordeling over de continuïteit daar aanleiding toe geeft.

Het ministerie wordt geïnformeerd en integreert het continuïteitsoordeel in haar jaarlijkse oordeelsbrief.

Het continuïteitsoordeel van het CFV spitst zich toe op de vraag of Welbions voldoende vermogen heeft in relatie tot de voorgenomen activiteiten. Dat meet zij door de solvabiliteit (de verhouding eigen vermogen/balanstotaal) af te zetten tegen een risicopercentage, waarbij het solvabiliteitspercentage hoger moet zijn.

Het risicopercentage is samengesteld uit het markt-, macro-economisch- en operationeel risico en ‘beklemming vennootschapsbelasting’. Het risicopercentage wordt dus beïnvloed door de realisatieindex van de corporatie, fluctuaties in beleid, marktonzekerheden, de omvang van het (des)investeringsprogramma en de marktwaardetoets.

Bij de marktwaardetoets wordt de marktwaarde van het bezit van Welbions vergeleken met de bedrijfswaarde. Conform de definitie en norm van het CFV moet de marktwaarde minimaal 150% zijn van de bedrijfswaarde. Zo niet, dan wordt het risicopercentage met 5% verhoogd.

Een belangrijk uitgangspunt voor het CFV voor het beoordelen van het risicopercentage is het uitgangspunt dat het eigen vermogen (volkshuisvestelijk vermogen) met 95% zekerheid groter moet zijn dan het totale risicopercentage in de gehele beoordelingsperiode van vijf jaar.

Daarnaast betrekt het CFV nog het volgende drietal kengetallen bij haar beoordeling: Rentedekkingsgraad (ICR) minimaal 1,3%.

Kasstroom inclusief aflossingsfrictie WSW (DSCR) moet minimaal 2,0 zijn.

Schuldratio (Loan to Value (LTV)) maximaal 95% op basis van bedrijfswaarde.

Op 19 november heeft Welbions de toezichtbrief van het CFV ontvangen met het volgende positieve oordeel “Uit onderzoek van CFV blijkt dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogensontwikkeling

van de corporatie” …”De hiervoor beschreven beoordeling geeft CFV geen aanleiding tot het doen van interventies”.

Wel is een beroep op Welbions gedaan om de kwaliteit van de financiële prognose- en verantwoordingsdata verder te verbeteren om het aantal gestelde verduidelijkingsvragen te reduceren.

De Corporatie in Perspectief (CiP) is door het CFV ontwikkeld om, met behulp van volkshuisvestelijke en financiële kengetallen, inzicht te krijgen in de (maatschappelijke) prestaties en voornemens van woningcorporaties en bovenal hoe deze zich verhouden tot die van collegacorporaties.

In december is de vierde en laatste CiP ontvangen. Deze had betrekking op gegevens (aangeleverd in 2012) in de Definitieve Verantwoordingsinformatie (DVi) en de Definitieve Prognose-informatie (DPi) 2022 op basis van het jaarverslag respectievelijk de meerjaren­ begroting 2013. De inhoud is bestudeerd, geanalyseerd en besproken met het bestuur om het eigen functioneren in een breder kader te plaatsen. Begin 2014 is de Chip ook met de RvC besproken en nader toegelicht. De uitkomsten worden gebruikt bij evaluatie en verbetering van beleid.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Welbions heeft een bijzondere verhouding met WSW. Welbions is wel deelnemer, maar heeft geen geborgde lening via het WSW. Welbions borgt haar leningen via de gemeente Hengelo onder de voorwaarde dat Welbions voldoet aan de toetsingscriteria van het WSW. “Het WSW staat als ‘hoeder van de borg’ voor de beheersing van de risico’s in het zekerheidsstelsel,” zo begint het WSW haar toelichting op de nieuwe werkwijze met betrekking tot risicomonitoring. Deze monitoring is in oktober 2013 gelanceerd voor de deelnemende corporaties. Dit in relatie tot de beheersing van de totale borg (ongeveer € 90 miljard) die op dit moment uitstaat teneinde een optimale financiering van de volkshuisvesting mogelijk te maken.

Het WSW hanteert een ‘early-warning-systeem’ waarmee ze vaststellen of een deelnemer op korte en lange termijn aan zijn verplichtingen kan voldoen. Het risicoprofiel bepaalt hoe intensief de deelnemer wordt gemonitord. Bovendien staan de deelnemende corporaties door de obligoverplichting garant voor het WSW, en daarmee voor elkaar.

Op corporatieniveau wordt een risicobeoordeling gedaan. Deze beoordeling valt uiteen in ‘Business Risk’ en ‘Financial Risk’. Het WSW kijkt naar netto-risico’s, dus na maatregelen en ingrepen. Het gaat bovendien uit van instandhouding van de portefeuille. (dus met onderhouds- en renovatie-ingrepen en bijbehorende risico’s).

De inschatting van het ‘Business Risk’ gebeurt door de beantwoording van 24 vragen voor het WSW. Deze vragen hebben betrekking op het Business model met portefeuillestrategie, vastgoedsamenstelling en –transitie, de markt-, economische- & politieke ontwikkelingen, het management-/governancemodel waarvoor het WSW de visitatierapportage gebruikt, de financiële sturing & beheersing en ‘Corporatie in Control’. Bij laatstgenoemd onderdeel baseert het WSW zich op het oordeel van de controlerend accountant. Begin 2014 zal het WSW de 24 vragen publiceren en nader toelichten.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 59

Onder de beoordeling van het Financial Risk vallen (in aflopende hiërarchie) de volgende kengetallen: 1. ICR van 1,4. Dit geeft een indicatie op de korte termijn van de continuïteit van de exploitatie.

2. DSCR van 1,0. Dit is een indicator voor de aflossingen.

3. LTV van maximaal 75%. Dit geeft een indicatie op de lange termijn van continuïteit van de exploitatie.

LTV is op basis van bedrijfswaarde.

4. Solvabiliteit van 20% op basis van bedrijfswaarde.

5. Dekkingsratio van 50% op basis van WOZ waarde.

De financiële ratio’s worden niet alleen op basis van prognoses berekend (vijf jaar vooruit conform dPi), maar ook op dVi-/realisatiecijfers van de drie voorliggende jaren. De laagste van de twee uitkomsten wordt betrokken in de beoordeling. Bij niet voldoen aan de normen heeft het WSW (nieuwe) beheersmaatregelen. Zo kan het WSW (in overleg met de minister) een dwingende aanwijzing geven of zelfs een boete opleggen.

Corporaties ontvangen aan de hand van het risicobeoordelingsmodel (Business en Financial Risk) een bepaalde score op een schaal. Op basis van die uitkomst en de totale geborgde schuldomvang krijgt de corporatie een weging. Op basis van die weging krijgt de corporatie faciliteringsvolume of niet.

Op 10 december 2013 heeft het WSW op basis van de DPi 2012 (meerjarenbegroting 2013-2022) schriftelijk verklaard dat “Stichting Welbions (15562) te Hengelo (O) conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het ‘Waarborgfonds’ voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid”. Het faciliteringsvolume bedraagt € 90,7 miljoen voor de jaren 2013 tot en met 2015 als de gemeentelijke achtervang is geregeld, de deelnemer voldoende onderpand (gelegen in de betreffende gemeente)heeft ingezet en voldoet aan de bepalingen zoals vastgelegd in het reglement van deelneming.

Het WSW gaat expliciet uit van samenwerking met de gemeente Hengelo voor de financiering van de DAEB-activiteiten.

Welbions heeft voor de periode 2014-2018 in de meerjarenbegroting de keuze gemaakt om haar leningen­portefeuille de komende begrotingsperiode (2014 t/m 2023) niet of nauwelijks te laten stijgen.

Meerjarenbegroting 2014-2023

Naar aanleiding van de begroting voor 2013 en verder die eind januari is vastgesteld de gerealiseerde organisatieveranderingen, de kadernota en de vastlegging van de financiële uitgangspunten is vanaf september gewerkt aan het opstellen van de Meerjarenbegroting 2014-2023. De in te rekenen omvang van de saneringssteun, -verhuurdersheffing en gewijzigde beoordelingsmethodiek van het CFV en WSW zijn van grote invloed geweest op het proces.

Om de financiële continuïteit op lange termijn te garanderen en te voldoen aan toetsingskaders van het CFV en WSW zoals hierboven beschreven, is het investeringsniveau verder neerwaarts bijgesteld en geprioriteerd. Hierbij is de - voor de transformatieopgave en reeds eind 2012 gestarte- verschuiving van nieuwbouw naar renovatie en groot onderhoud (met levensduurverlenging) verder doorgevoerd.

Met het oog op verbetering van de bedrijfsvoering is het programma ‘Welbions Toekomstgericht’ gestart om via verschillende projecten: de mogelijkheden te onderzoeken de inkomsten uit huur en verkopen te optimaliseren; de mogelijkheden te onderzoeken om de bedrijfslasten verder te verlagen met betrekking tot onder andere de inkoopfunctie/inkopen, dagelijks onderhoud, groot- en planmatig onderhoud, leefbaarheid; ICT/I&A, stafafdelingen en klantenservice.

De resultaten van het programma worden in de loop van 2014 en de periode daarna inzichtelijk en gerealiseerd.

Beoordeling kredietwaardigheid en continuïteit

Welbions verwacht in de loop van 2014 positieve beoordelingen te ontvangen van het WSW en het CFV. De begroting van Welbions is gebaseerd op bedrijfseconomische uitgangspunten die overeenkomen met de uitgangspunten van het WSW. De financiële kengetallen, die op basis van de begroting zijn berekend, vallen binnen de WSW-kaders ter vaststelling van het verantwoord financieel risico in relatie tot de kredietwaardigheid.

Om een inschatting van het continuïteitsoordeel te kunnen maken, is binnen de begroting tevens het CFV-beoordelingsscenario op hoofdlijnen uitgewerkt. Dit betekent dat parameters zijn gewijzigd en waar nodig de CFV-uniformering wordt verwerkt. Daarmee is Welbions in staat de CFV-kengetallen ‘solvabiliteit’, ‘ICR’, ‘DSCR’ en: ‘LTV’ te benaderen. Door de ‘marktwaardetoets’ wordt rekening gehouden met een opslag van 5% op het totale risicopercentage (inclusief ‘Vpb-beklemming’). Hierbij hanteert Welbions het risicopercentage van de laatst bekende toezichtsbrief van het CFV. Het CFV scenario is doorgerekend door Ortec, een gerenommeerde marktpartij die nauw samenwerkt met zowel het WSW als het CFV. De directie heeft, in overleg met de Raad van Commissarissen, de accountant (BDO) gevraagd de kwaliteit van de meerjarenbegroting te beoordelen. Op 6 december 2013 heeft BDO tijdens de financiële vergadering van de RvC verslag gedaan van het onderzoek en de verwachtingen ten aanzien van de positieve beoordeling door zowel het CFV als WSW uitgesproken.

De meerjarenbegroting is, inclusief beschreven scenario’s, na besluitvorming door de directie, op 18 december goedgekeurd door de RvC. Toegezegd is om de meerjarenbegroting 2014-2023, die door de RvC is goedgekeurd, in maart 2014 te toetsen. Dit gebeurt na publicatie van de nieuwe beleidsregels van het CFV in december en nieuwe parameters, normen en bronnen voor de beoordeling van het CFV in februari 2014. Welbions verwacht gedurende 2014 opnieuw een positieve beoordeling te krijgen. Wellicht zijn aanvullende maatregelen nodig.

Verbindingen

In het verleden is een BV-structuur opgericht, met name voor het commerciële vastgoed en de projectontwikkeling. Met deze structuur is invulling gegeven aan de vaststellingsovereenkomsten, de fiscale overeenkomsten tussen corporaties en de belastingdienst. In 2013 is de verbindingenstructuur en noodzaak tot handhaving herhaaldelijk besproken met het bestuur en de RvC. Er werd door Welbions aan de volgende verbindingen deelgenomen: Verbindingen geconsolideerd: Welbions Holding B.V. Welbions Projectontwikkeling B.V. Welbions Ontwikkeling B.V. FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V. Dura/Welbions V.o.F. Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) Berflo Es B.V. Wonen Boven Winkels Hengelo N.V.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 61

In december is de V.o.F. Dura/ Welbions beëindigd. In 2014 kunnen de FBI en de WOM zeer waarschijnlijk worden opgeheven. Voor continuering van de overige verbindingen is de definitieve ‘Novelle van Minister Blok’/Herzieningswet van belang, die in het voorjaar van 2014 zal worden gepubliceerd.

Welbions Holding B.V.

Welbions Holding B.V. (hierna: Holding BV) is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het deelnemen in- en samenwerken met andere ondernemingen. Holding BV is de houdstermaatschappij van diverse hierna genoemde dochtermaatschappijen. Welbions is enig aandeelhouder. Welbions treedt niet alleen op als enig aandeelhouder, maar ook als bestuurder.

De RvC van Welbions voert het toezicht op de BV. De activiteiten in 2013 besloegen evenals in voorgaande jaren enkel het beheer van de onderliggende dochtermaatschappijen. Het aandelenkapitaal dat door Welbions is gestort, bedraagt € 18.000. Het eigen vermogen bedraagt € 495.466,- op een balanstotaal van € 1,169 miljoen. Het geconsolideerde groepsresultaat (na belastingen) bedroeg € 44.374,-.

Welbions heeft een geldlening verstrekt aan de Holding BV ter grootte van € 650.000,-. Deze lening is aangewend voor deelname het aandelenkapitaal van Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. Van deze lening is € 150.000,- gedurende 2013 ingezet voor volkshuisvestelijke projecten in de binnenstad van Hengelo. Dit zal begin 2014 worden geëvalueerd.

Welbions Projectontwikkeling B.V.

Welbions Projectontwikkeling B.V. (hierna: Projectontwikkeling BV) is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren van onroerende zaken en het bezwaren en verbinden van de vennootschap met andere ondernemingen. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000,-.

Het eigen vermogen bedraagt € 317.999,- op een balanstotaal van € 341.250,-. Enig aandeelhouder is Holding BV. Holding BV is tevens enig bestuurder. De RvC van Welbions voert het toezicht uit. Tot 2011 is deelgenomen in de Boomhaege V.o.F. voor het project Boomhaege.

Tot eind 2013 is deelgenomen in de Dura/Welbions V.o.F. voor het project Medaillon, dat met een positief resultaat is afgesloten.

Dura/Welbions V.o.F.

Dura/Welbions V.o.F. is op 01-07-2009 opgericht in samenwerking met Dura Vermeer Bouw Hengelo.

Het doel is het ontwikkelen en realiseren van een bouwplan met 40 woningen gelegen in het ontwikkelingsplan Medaillon in Hengelo, waarvan 18 woningen rechtstreeks zijn gekocht en er 22 gezamenlijk zijn ontwikkeld.

Het resultaat over 2013 bedroeg circa € 0 (tegen € 686,- en € 123.250,- in 2012 resp. 2011) voor belastingen met een balanstotaal van € 0 (tegen € 163.064,- en € 323.715,- in 2012 resp. 2011). Door afronding van het project en afwezigheid van juridische verplichtingen door planschadeclaims is eind 2013 besloten tot opheffing en uitschrijving ‘handelsregister’ (Kamer van Koophandel-Oost Nederland).

Welbions Ontwikkeling B.V.

Welbions Ontwikkeling B.V. (hierna: Ontwikkeling BV) is opgericht op 10 februari 2003 met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van vermogenswaarden, waaronder onroerende zaken en het verrichten van alle handelingen op commercieel, industrieel en financieel gebied.

Op 13 juli 2006 zijn de aandelen op naam gesteld van de Holding BV om Ontwikkeling BV op hetzelfde niveau in de structuur te krijgen als Projectontwikkeling BV. Voor Ontwikkeling BV geldt eveneens dat de RvC van Welbions toezichthouder is.

De vennootschap is te gebruiken voor deelname in een of meerdere projecten, maar sinds 2012 zijn geen activiteiten meer ontplooid. Het resultaat over 2013 bedroeg circa € 1.872 negatief. Het eigen vermogen bedraagt € 28.288,- op een balanstotaal van € 31.804,-.

Wonen Boven Winkels Hengelo N.V.

Op 1 oktober 2009 is Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. opgericht in samenwerking met de Gemeente Hengelo. Door beide partijen is € 650.000,- beschikbaar gesteld voor het startkapitaal van € 1.300.000,-. De NV heeft tot doel het bevorderen van wonen op verdiepingen en aanhorigheden behorend bij winkels en aanverwante bedrijfsruimten in (het centrum van) Hengelo (O) ter bevordering van de leefbaarheid. Een levendiger en aantrekkelijke binnenstad heeft een positief effect op het woonklimaat en imago van de stad in het geheel.

In de NV wordt de directie gevoerd door de heer F. Ufkes. De aandeelhouders worden vertegenwoordigd door de heer H.J.M. Rupert namens Welbions en de heer. J. Bron (Wethouder Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Hengelo). Het toezicht wordt uitgeoefend door de heer G.B.J. Raanhuis (voorzitter van de Raad van Commissarissen van Welbions) en de heer.

G.J. Meijer (Sectormanager Ruimte bij de gemeente Hengelo).

In de praktijk vergaderen de toezichthouders, de aandeelhouders en de directeur gezamenlijk. Begin 2013 is gewerkt aan de bijstelling van het ondernemingsplan. Er is besloten om € 300.000,- per jaar beschikbaar te stellen voor het uitvoeren van diverse haalbaarheids­ onderzoeken in 2013 en 2014. In april 2014 wordt tussentijds geëvalueerd over de voortgang en resultaten uit 2013. Daarnaast wordt pas het tweede jaarbudget beschikbaar gesteld.

Het resultaat over 2013 bedroeg circa € 823,-. Het eigen vermogen bedraagt € 667.193,- op een balanstotaal van € 671.580,-.

FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V

FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V. (hierna: FBI) is op 19 december 2007 opgericht met als doel het beleggen van vermogen onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969, dat mede (echter niet uitsluitend) op het gebied van volkshuisvesting.

Binnen de kaders van de eerste vaststellingsovereenkomst (VSO I) is gekozen voor het eerste model om het commerciële vastgoed in de FBI onder te kunnen brengen met als voordeel het 0% belastingtarief, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000,-. Enig aandeelhouder is Welbions.

Welbions is tevens enig bestuurder. De RvC van Welbions houdt toezicht op de FBI. In 2008 heeft de afwikkeling van de VSO I over de jaren 2006 en 2007 plaatsgevonden.

Door de invoering van de vennootschapsbelasting (met terugwerkende kracht tot 01-012008) voor alle activiteiten van Welbions, middels ondertekening van de tweede vaststellingsovereenkomst (VSO-II), heeft de FBI de status van fiscale beleggingsinstelling verloren.

In de periode van 2009-2013 zijn er namens/door de FBI geen activiteiten ontplooid. Al in 2010 is besloten de FBI vooralsnog aan te houden voor eventuele uitwerking van de EUbeschikking en Herzieningswet in relatie tot het scheiden van de sociale en commerciële activiteiten, ook wel de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en overige diensten (niet-DAEB) genoemd.

Het resultaat over 2013 bedroeg € 173 negatief. Het eigen vermogen bedraagt - € 1.683 op een balanstotaal van € 239.

In 2014 zal na publicatie van de Novelle, de definitieve Herzieningswet, eindelijk een besluit tot aanhouding dan wel opheffing kunnen worden genomen.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 63

Wijk Ontwikkelings­ maatschappij Berflo Es B.V.

Overige lidmaatschappen/ relaties Vereniging Woningcorporaties Oost-Nederland (WoON)

Op 28 oktober 2003 is de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. (WOM) opgericht. Het doel van de WOM is de bevordering van stedelijke wijkvernieuwing en uitvoering van het vernieuwingsplan voor de wijk Berflo Es in Hengelo. Welbions is verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van de woningen van de complexen Achmea, Olympiaplein en een deelgebied van Veldwijk Zuid. Welbions is voor 100 procent aandeelhouder. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000,-. De directie wordt gevormd door de directeur-bestuurder van Welbions. Een afvaardiging van de RvC van Welbions, aangevuld met een onafhankelijke voorzitter (de heer H.J. Robers), houdt toezicht op de WOM. De Jaarrekening 2012 is door de accountant gecontroleerd ter goedkeuring door de RvC. Sinds 2011 is alleen nog sprake van een rekening-courantverhouding met de WOM, waarover een rentepercentage gelijk aan de 6-maands EURIBOR is afgesproken. Het resultaat over 2013 bedroeg € 285.982,-. Het eigen vermogen is € 9.750,- op een balanstotaal van € 16.460,- per ultimo 2013 en dus verder verbeterd ten opzichte van voorgaande jaren.

Uiteindelijk zal het eigen vermogen voldoende zijn om de rekening-courantschuld af te lossen in 2014.

De begroting en voortgangs- en verantwoordingsverslagen van de WOM worden ook door de RvC van Welbions behandeld. De WOM zal na afwikkeling van de financiële, fiscale en juridische zaken in 2014 worden opgeheven en uitgeschreven uit het handelsregister.

Begin 2014 zijn de ‘Stichting Woonruimteverdeling’; ‘Stichting Huisvesting Sociaal Pension’ en ‘Stichting Transfercentrum Wonen Welzijn Zorg Twente over grenzen’ per 31-12-2013 uitgeschreven uit het bedrijvenregister van de KvK. Vereniging WoON is in 2006 opgericht als samenwerkingsverband en kent negentien leden. De bestuursvoorzitter van Welbions neemt deel als penningmeester in het bestuur van Vereniging WoON. De kosten van de vereniging worden gezamenlijk door alle deelnemers gedragen.

De vereniging treedt op als belangenbehartiger en vertegenwoordiger naar externe partijen, bijvoorbeeld in relatie tot het inzichtelijk maken van de financiële gevolgen van het regeerakkoord van kabinet Rutte-II voor Twente.

Begin 2013 is in een gezamenlijk communiqué aandacht gevraagd voor de consequenties van de verhuurdersheffing en een alternatief voorstel ingediend. Bovenal is het een transparant platform voor kennisuitwisseling en onderlinge ondersteuning op thema’s zoals (z)Onderdak, Netwerkorganisatie en de woonvisie.

Thema (z)Onderdak

Het uitgangspunt van dit project is dat niemand op straat hoeft te slapen. Door middel van een aantal regionale activiteiten wordt dak- en thuisloosheid bestreden binnen de regio Twente. Voor Welbions ligt het accent op preventie. Signalen worden vroegtijdig herkend en opgepakt. Medewerkers die werken in de wijk, van vakman tot wijkconsulent, zijn opgeleid om deze attitude te ontwikkelen en in te zetten. Daarnaast hebben wij met de Stadsbank afspraken gemaakt voor het plegen van interventies bij crisissituaties. Daar waar mogelijk wordt de ontruiming aangehouden om te werken aan een oplossing en de huisuitzetting te voorkomen. In 2013 is evenals in 2012 zes maal geïntervenieerd, waardoor zes uitzettingen zijn voorkomen.

Netwerkorganisatie

Vanuit het project (z)Onderdak is het initiatief genomen om binnen de regio een netwerkorganisatie op te richten voor een sluitende samenwerking en aanpak ter voorkoming van dak- en thuisloosheid. Het

initiatief Meldpunt Woonkans, gefinancierd door de centrumgemeenten Enschede & Almelo en samenwerkende woningcorporaties, wordt veelvuldig gebruikt door zorginstellingen in de regio en functioneert prima. In het verlengde hiervan is in 2013 gewerkt aan een regionaal nieuw kansbeleid om ontruimingen te voorkomen. Dat betekent dat mensen een tweede kans krijgen als zij hun goede wil tonen. Daarnaast bieden we mensen met een slecht woonverleden opnieuw een woonkans aan onder voorwaarden.

Woonvisie

De Twentse woningcorporaties hebben in 2012 gezamenlijk de Routekaart Twentse Woonopgaven ontwikkeld. De rode draad van dit document is de regie over de omvang en de kwaliteit van de Twentse woningvoorraad. Deze regie moet worden getransformeerd die past bij de woningvraag van de toekomst. Als vervolg hierop gaan de corporaties gezamenlijk met 14 Twentse gemeenten werken aan een eerste Twentse Woonvisie.

Regionale Klachtenadvies­ commissie Twente

Per 1 januari 2000 is de Regionale Klachtenadviescommissie Twente opgericht. Het doel is een bijdrage te leveren aan een goede en objectieve behandeling van klachten van klanten.

Hiermee dragen we bij aan de verbetering van de relatie tussen de corporatie en haar klanten.

De deelnemende corporaties hebben destijds gekozen om deze commissie niet onder te brengen in een aparte rechtsvorm. Wel is een reglement van toepassing. Er zijn 12 woningcorporaties uit de regio aangesloten. De ‘zittings-‘ en secretariaatskosten worden gezamenlijk door alle corporaties gedragen naar rato van het aantal verhuureenheden conform Corporatie in Perspectief. Welbions verzorgt het secretariaat van deze commissie. In 2013 zijn er 19 klachten met betrekking tot Welbions behandeld (tegen 12 en 13 in 2012 resp.

2011), waarvan vijf op een zitting van de klachtenadviescommissie.

Huurdersbelangen­ vereniging Ookbions

De vereniging Ookbions is in 2011 opgericht en heeft tot doel het behartigen van de belangen van huurders en toekomstige huurders van Welbions. Het bestuur wordt gevormd door bewoners van Welbions. Welbions neemt niet bestuurlijk deel in deze vereniging, maar draagt wel jaarlijks financieel bij in de kosten die de vereniging maakt. Eveneens wordt een aantal zaken om niet ter beschikking gesteld waaronder kantoorruimte, vergaderruimte, kopieerapparatuur en arbeidsuren (voor het bijwonen van de vergaderingen, die de vereniging organiseert).

Gedurende 2013 is 8 maal vergaderd met directie/het bestuur en 1 keer formeel met de RvC.

Diverse Verenigingen van Eigenaren

Woningnet N.V.

Sinds april 2012 is het VVE-beheer, dat wil zeggen de (financieel-) administratieve werkzaamheden, uitbesteed aan Vastgoedbeheer Twente. Door vertraging van de behandeling en goedkeuring van de Herziene Woningwet is nog geen besluit genomen over het al dan niet handhaven van het technisch beheer voor derden door de eigen onderhoudsdienst.

In 2009 is besloten tot de aankoop van 1000 aandelen van Woningnet NV voor 11.950 euro.

De reden voor deze aankoop was om toegang te krijgen tot kennisplatformen als ‘Woonquest’ en ‘Rooftrack’. Woningnet NV heeft in totaal een maatschappelijk kapitaal van € 10.755.000 verdeeld in 900.000 aandelen van elk € 11,95. Het geplaatste kapitaal bedraagt evenals in voorgaande jaren circa € 5,956 miljoen, verdeeld in 500.431 aandelen. Gedurende 2013 zijn er 1.600 nieuwe aandelen uitgegeven tegen een prijs van € 16,25 per aandeel.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 65

Overzicht verbindingen Welbions

Stichting Welbions

Fiscale Beleggings Instelling HBSOB B.V.

Welbions Holding B.V.

Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.

Welbions Projectontwikkeling B.V.

Welbions Ontwikkeling B.V.

Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. (50%)

Dura/Welbions V.o.F. (50%)

I n de jaarrekening zijn de waarderingsgrondslagen van consolidatie weergegeven.

Welbions vormt met Welbions Holding B.V, Welbions Ontwikkeling B.V, Welbions Projectontwikkeling B.V. en FBI Welbions B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.

Welbions vormt met Welbions Holding B.V, Welbions Ontwikkeling B.V. en Welbions Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting.

Verklaring van besteding van middelen

H.J.M. Rupert, de directeur/bestuurder, verklaart dat alle middelen in het verslagjaar 2013 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. â&#x20AC;&#x192;

7. V erslag Raad van Commissarissen 2013

Met spiegel, verrekijker en vergrootglas In een veranderend speelveld en een veranderende organisatie is toezicht geen kwestie van reactief toezien. Mede onder invloed van politieke druk, het maatschappelijk imago van corporaties en verscherpte eisen van het WSW en CFV ligt de rol van toezichthouders onder een vergrootglas.

Het vraagt een proactieve rol waarbij de Raad van Commissarissen kritisch toeziet op de keuzes, resultaten en vooruitzichten van Welbions. De Raad van Commissarissen adviseert hoe de buitenwereld kan worden vertaald naar de organisatie en leest en â&#x20AC;&#x2DC;voeltâ&#x20AC;&#x2122; tussen de regels door of de organisatie op juiste wijze anticipeert. We kijken in de spiegel om op onszelf en de organisatie te reflecteren. We kijken met een verrekijker naar wat we buiten -nu en in de toekomst- op de sector af zien komen. In dit jaarverslag geven we weer hoe we dat het afgelopen jaar hebben gedaan.

Durft

In deze verantwoording schetsen we eerst de context en aard van ons toezicht. Daarna gaan we themagewijs in op 2013. Vervolgens geven we de feitelijke en kwantitatieve gegevens van onze werkzaamheden weer. Normen, wet- en regelgeving hanteren we als belangrijke voorwaarden en toetsingsinstrumentarium. Daarbij willen we opmerken dat wij ons werk vooral en allereerst uitvoeren vanuit betrokken deskundigheid en ons ‘gezonde boerenverstand’.

De algemene context voor ons toezicht in 2013

Hoewel er in de wereld van de volkshuisvesting veel gaande is, werkt Welbions primair aan tevreden en betaalbaar wonen in vitale wijken in Hengelo. Dat doet zij niet alleen, maar samen met de Hengelose samenleving en vele partners. Daarbij is de inbreng en bijdrage van bewoners zelf steeds belangrijker geworden.

Door de saneringssteun voor met name het ‘Vestia-debacle’ en de verhuurdersheffing, moeten corporaties kosten reduceren en inkomsten verhogen. Het effect daarvan is voelbaar voor huurders. Vooral huurders die ons het hardst nodig hebben, worden geraakt.

Als toezichthouder werken we altijd vanuit de vraag wat de meerwaarde is van Welbions als woningcorporatie voor Hengelo en haar huurders.

Dat ondanks het systeem van ‘horizontaal en verticaal toezicht’ in de sector toch een aantal debacles konden optraden maakt ons kritisch op onze eigen rol. Doen we - in onze rol als toezichthouders - de goede dingen en doen we ze goed? Wij voelen ons daarvoor verantwoordelijk en verantwoorden graag in dit jaarverslag hoe wij daar in 2013 vorm en inhoud aan hebben gegeven.

De aard en kwaliteit van ons toezicht

Wij hebben als commissarissen de taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken van Welbions en de met haar verbonden ondernemingen. We adviseren het bestuur gevraagd en ongevraagd. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen (RvC) en het bestuur zijn in statuten omschreven en nader uitgewerkt in de reglementen voor de RvC en Remuneratiecommissie. Naar aanleiding van de jaarlijks terugkerende controle op actualiteit en volledigheid zijn alle genoemde statuten en reglementen in 2013 aangepast en opnieuw goedgekeurd.

Zonder toezicht op ons toezicht zijn we er bovenal zelf verantwoordelijk voor om scherp te blijven op ons eigen functioneren. Extern spiegelen we ons ter lering, onder meer aan collega’s. Ter bevordering van de scherpte, ook in elkaars richting, lieten we ons begin 2013 in onze zelfevaluatie begeleiden door de heer B. de Lange van Governance University Advisory. In de zelfevaluatie is de taakverdeling binnen de RvC geëvalueerd en zijn verbeter­ punten geformuleerd. Zo wordt nu iedere vergadering voorafgegaan door een kort vooroverleg en wordt na afloop direct geëvalueerd. We besteden daarbij, naast de inhoudelijke stukken, ook aandacht aan de ‘zachte’ signalen. Wat zeggen de cijfers en wat zegt ons gevoel?

Daarnaast zijn de begeleidingsbladen voor de te behandelen ‘stukken’ aangepast. Ook de verhouding met de bestuurder en de ervaring met een eenhoofdig bestuur is geëvalueerd.

Het onderscheid tussen besturen en toezien en de zuiverheid van de rolverdeling is gedurende het jaar een terugkerend en actief beschouwd thema. Dit gebeurt in termen van constructieve samenwerking en, in alle openheid, met erkenning van elkaars rol.

Bij de terugblik over 2012 en de vooruitblik naar de komende ontwikkelingen bij de zelfevaluatie, ontstond bij de RvC het gevoel, dat het wenselijk zou zijn om eerst zelf de contouren van de gewenste toekomst van Welbions in beeld te brengen. Daarna zouden we ons laten ‘meenemen’ door ideeën van het bestuur die in ontwikkeling zijn. Daartoe werd in de loop van maart, met hulp van een onafhankelijke voorzitter, een afzonderlijke bijeenkomst georganiseerd waarin BDO ons adviserend terzijde stond. Voorafgaande aan deze bijeenkomst is door de RvC leden, ter oriëntatie, een gerichte bundel recente literatuur doorgenomen.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 69

Bewonersparticipatie

De transitie naar een participatiesamenleving is in volle gang. Bewoners zijn de nieuwe partners in het realiseren van gestelde doelen. De RvC ziet dat Welbions er samen met haar maatschappelijke partners in de stad in toenemende mate in slaagt om samen met bewoners op te trekken. De RvC ondersteunt deze ontwikkeling van harte in de overtuiging, dat de komende jaren een sterke wissel op deze verbinding getrokken zal moeten worden.

Wat Welbions doet, moet aansluiten bij de wens en noodzaak vanuit de Hengelose samenleving.

Primair is het de taak van de bestuurder om actief bij het maatschappelijk veld de verwachtingen op te halen. Als RvC zien we er op toe, dat het bestuur hieraan op adequate wijze vorm en inhoud geeft.

Zelf leggen we ons oor actief te luister om feedback op te halen over de resultaten van Welbions en het bestuur. Dat doen we bijvoorbeeld door in gesprek te gaan met huurdersvereniging Ookbions, door aanwezig te zijn bij stakeholdersbijeenkomsten en door op informele wijze contact te hebben met de portefeuillehoudende wethouder. Deze geluiden uit het veld dragen in onze visie in belangrijke mate bij aan onze beeld- en visievorming. Deze bevindingen kleuren onze adviezen. We nemen deze mee in de beoordeling van het bestuur en scherpen onze toezichthoudende blik.

De samenwerking tussen Welbions en de huurdersvereniging Ookbions is in dit licht uitermate belangrijk.

De RvC hecht aan een krachtige huurdersorganisatie en gaat tweemaal per jaar met de voltallige RvC in gesprek met het bestuur van Ookbions. Daarnaast laat zij zich in de reguliere vergaderingen bijpraten over de samenwerking met Ookbions.

Organisatieontwikkeling en besturing

Stilstaan is geen optie voor corporaties. Gedurende 2013 is door verschillende externe ontwikkelingen de urgentie van een volgende stap in verdergaande professionalisering kraakhelder geworden.

We noemen in dit verband het Woonakkoord, de concept Novelle, de WNT, het Akkoord tussen Aedes en Minister Blok, de verhuurders- en saneringsheffing. Daarbij gaat het enerzijds om het kiezen van een eigen visie en koers binnen de externe ontwikkelingen en anderzijds om het efficiënter en slimmer organiseren om kosten te besparen.

Welbions heeft dit vormgegeven in het programma ‘Welbions Toekomstgericht’. Een nieuw business model, cultuurverandering, bijstelling van de investeringskaders en transformatie-opgave en opnieuw een substantiële bezuinigingstaakstelling op de bedrijfslasten maken deel uit van het programma.

De RvC is nauw betrokken geweest bij het programma. We hebben het besproken als strategisch thema en we hebben het behandeld en getoetst in het kader van de meerjarenbegroting voor 2014-2023. De RvC kon het programma goed en kritisch toetsen aan de eigen ideeën die de RvC in maart had ontwikkeld.

De richting sluit goed aan op ontwikkelingen in de buitenwereld. Tevens zien we er op toe of de keuzes van de organisatie reëel (lees: niet te slap, dan wel niet te vergaand) zijn.

In de eerste helft van 2013 is definitief de overgang gemaakt naar een eenhoofdig bestuur met de heer H.J.M. Rupert als directeur-bestuurder. De heer P.M. Pinkhaar is tot 1 juli 2013 in dienst van Welbions gebleven om zijn werkzaamheden af te ronden en over te dragen. Mevrouw S.P.M. van Zaal, Manager Strategie, is na het vertrek van de heer P.M. Pinkhaar benoemd tot plaatsvervangend directeur-bestuurder in geval van afwezigheid van de heer H.J.M. Rupert. Dit is vastgelegd in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel Oost-Nederland. De vaststellingsovereenkomst met de heer P.M. Pinkhaar, die eind 2012 tot stand is gekomen, is begin 2013 bekrachtigd door de kantonrechter. De hoogte van de ‘exitvergoeding’ bedraagt € 138.000,- (bruto), die reeds als last in het resultaat van 2012 is verwerkt.

Verkenning Samen­ werking Welbions en Woonbeheer Borne

Terwijl de interne hervormingen in volle gang waren, diende een nieuwe vraag zich aan.

In het najaar van 2013 werd Welbions benaderd door Stichting Woonbeheer Borne met de vraag of zij een intensieve samenwerking of fusie met hen wilde onderzoeken. Om twee redenen is ingaan op dit verzoek. Een dergelijk verzoek vanuit noodzaak van een goede buur kun je in onze ogen alleen afslaan als je daar op voorhand gegronde redenen voor hebt. Die waren er niet. Daarnaast biedt een samenwerking of fusie wellicht kansen voor Welbions vanuit volkshuisvestelijk, financieel of organisatorisch oogpunt. Gezamenlijk met Borne is een procedure gestart om een adviseur te selecteren die in dit traject gedegen kan adviseren. Met de heer J. van Hooff, van KPMG, denken wij dat die persoon gevonden is.

Vanuit de RvC zijn de heer G.B.J. Raanhuis en mevrouw M. Heijnis benoemd als klankbordgroepleden. Het onderzoek zal begin 2014 starten.

Financiële continuïteit en risicobeheersing

Een financieel gezonde organisatie, die de risico’s goed beheerst, is voorwaarde om de volkshuisvestelijke taak nu en in de toekomst waar te kunnen maken. Dit is om die reden zeer nadrukkelijk aan de orde in het toezicht. Sinds 2012 worden niet alleen de jaarrekening, maar ook de managementletter in aanwezigheid van de accountant besproken. In 2013 zijn tevens het treasurystatuut, treasuryjaarplan en de meerjarenbegroting door de accountant beoordeeld en in zijn aanwezigheid behandeld en goedgekeurd. Welbions heeft nog altijd, buiten de acht basisrenteleningen en allen afgesloten voor 2012 conform regels van het WSW, geen derivaten in portefeuille. Er wordt deelgenomen aan de stresstesten van het CFV respectievelijk WSW. Het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening 2012 zijn op 26 juni 2013 besproken en goedgekeurd door de RvC. De accountant heeft een positief oordeel uitgesproken en geconcludeerd dat de huidige informatie adequaat is en de RvC voldoende in staat stelt om professioneel toezicht te houden op de organisatie.

Voor wat betreft de inkomenstoets bij woningtoewijzing, die in 2012 is uitgevoerd, heeft de accountant zich alleen voor de woningtoewijzingen door ‘derden’ van een oordeel onthouden. Hierin stond Welbions te midden van collega-corporaties bepaald niet alleen.

Gebrekkige en onduidelijke rijksregelgeving, alsmede controle-instructies waren hieraan mede debet. Uiteraard zijn de nodige maatregelen getroffen om op dit punt over 2013 een herhaling te voorkomen.

Met betrekking tot risicobeheersing is aandacht besteed aan het programma- en projectmanagement, de veranderde beoordelingsmethodes van het CFV en WSW, de bestuurdersaansprakelijkheid, de treasuryfunctie en het treasuryjaarplan (gebaseerd op de begroting).

Aan de hand van de managementrapportages, die door het bestuur zijn verbeterd, is per ‘tertiaal’ door de RvC vinger aan de pols gehouden. Zo nodig is met het bestuur gesproken over bijsturing met maatregelen in het kader van risicobeheersing en/of interne controle.

Het operationele en het financiële risico worden door de RvC als verantwoord gekwalificeerd.

De Meerjarenbegroting 2013-2022 is op 18 december 2012 goedgekeurd. Op 25 januari 2013 zijn de noodzakelijke aanpassingen -door verplichte verwerking van het Woonakkoord- voor het tijdig indienen van de ‘Definitieve Prognose Informatie (DPi)’ goedgekeurd. Gelet op de complexiteit en (on)zekerheden in de toekomstscenario’s, ging aan de reguliere vergadering

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 71

over de meerjarenbegroting een brainstorming vooraf. Hieraan hebben enkele leden van de RvC deelgenomen.

De Meerjarenbegroting 2014-2023 is op 18 december 2013 -na een voorbespreking op 6 december in aanwezigheid van de accountant- goedgekeurd.

Om een gedegen inschatting te kunnen maken van de te verwachten continuïteits- en kredietwaardigheidsoordelen, stond het volgende centraal: de bespreking van de uitgangspunten en parameters voor de meerjarenbegroting in relatie tot de (toekomstige) ontwikkeling van de (operationele) kasstromen en financiële kengetallen uit het beoordelingskader van het CFV en WSW. De RvC acht Welbions financieel gezond en in staat om de transformatieopgave van het bezit, zoals vastgelegd in de meerjarenbegroting, te kunnen realiseren. De koers om meer vet op de botten te creëren, wordt door de RvC ondersteund. De realisatie van de projecten uit het programma ‘Welbions Toekomstgericht’ dienen hieraan in 2014 en verder nog wel een belangrijke bijdrage te leveren.

Verbindingen

Evaluatie en beoordeling bestuur

Vanuit het oogpunt van risicobeheersing streven wij er naar, om verbindingen waar mogelijk af te bouwen en het aantal verbindingen tot een minimum te beperken. In 2013 zijn de stichting Woonruimteverdeling, Huisvesting Sociaal Pension en TWT opgeheven en uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Nederland. De WOM zal in 2014 worden opgeheven. Voor de overige verbindingen zal de definitieve ‘Novelle van Minister Blok’ kaders stellen. Naast deelname aan de RvC van de Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) Berflo Es B.V. en N.V. Wonen boven Winkels Hengelo, houdt de RvC toezicht op verbindingen, die door Welbions zijn aangegaan.

Het is voor een organisatie van belang dat het bestuur goed functioneert. De RvC houdt aan de hand van het vernieuwde directiestatuut zicht op de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur. De RvC is verantwoordelijk voor de beoordelingen en goedkeuring van de omvang van de beloning van het bestuur. Voor de directeur-bestuurder is sinds 2010 naast het vaste salaris sprake van een variabel deel van maximaal vier procent. Dit wordt toegekend afhankelijk van de beoordeling en realisatie van de gemaakte prestatieafspraken. De Remuneratiecommissie bestaat uit de heren G.B.J. Raanhuis en A.A.H. Prins. Zij heeft met inbreng van de overige leden van de RvC het functioneringsgesprek, het beloningsvoorstel en beoordelingsgesprek voorbereid en gevoerd. De ontwikkeling en het functioneren van de heer H.J.M. Rupert is geëvalueerd en beoordeeld. De afspraken die aan het begin van het jaar zijn gemaakt zijn vergeleken met de prestaties halverwege (eind juni) en aan het eind van datzelfde jaar. Bij de beoordeling zijn de volgende te realiseren doelen betrokken: Het vormgeven aan het eenhoofdig bestuur en daadkrachtig MT. Strategische Visie.

Het ontwikkelen van een nieuw business model in relatie tot het Regeer- & Woonakkoord en de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.

Het realiseren van de beoogde bezuiniging van tien procent op de bedrijfslasten met op resultaat­ gericht en coachend leiderschap.

Het voorstel van de Remuneratiecommissie is op 18 december goedgekeurd door de RvC. Er is vier procent variabele beloning toegekend.

Inhoudelijk en bedrijfsmatig toezicht

Hieronder geven we een beknopt overzicht van de inhoudelijke besprekingen: Het convenant met gemeente Hengelo, de samenwerkingsovereenkomst met Ookbions en het verkennend onderzoek tot samenwerking met Stichting Woonbeheer Borne.

et- en regelgeving, zoals de WNT in relatie tot de bezoldiging en honorering, ‘Novelle’, W circulaire met betrekking tot woningverkopen/-toewijzing, leefbaarheid etc.

Zowel lopende als nieuwe investeringsprojecten voor nieuwbouw, renovatie & groot onderhoud, zoals 184 woningen Veldwijk Noord, 30 woningen ‘Allegrohof’ en 78 woningen Hengelo Noord, de ‘Ariënsschool/Badhuis-locatie’ en het Winkelcentrum Veldwijk Noord.

Het koersdocument Hengelose Es. Activiteiten van de WOM en NV Wonen Boven Winkels Hengelo.

Het starten van de wervingsprocedure voor nieuwe leden van de Raad van Commissarissen in samenwerking met de heer F. Brummelhuis van QuiEs. Dit in verband met het vertrek van de heren G.B.J. Raanhuis en V.W. Piscaer.

Nieuw huurbeleid en de circulaire met betrekking tot de inkomensafhankelijke huur­ verhoging.

De ‘Woonvisie’ van de vereniging Woon.

De contractverlenging Jaarrekeningcontrole met BDO Accountants en Belastingadviseurs.

Stukken als de ‘Kadernota’ en uitgangspunten voor de meerjarenbegroting, het Aedesakkoord, de oordeelsbrief en ‘Corporatie in Perspectief’ van het CFV, de oordeelsbrief van de Minister, de kredietwaardigheidsverklaring van het WSW na deelnemer te zijn geworden.

Strategische vastgoedsturing, de wensportefeuille, de continuering van de inzet van het instrument ‘verkoop van huurwoningen onder Koop Garant’.

Programma ‘Welbions Toekomstgericht’ en de resultaten van het Medewerkersonderzoek.

Enkele asbestincidenten, voortgang van het strafrechtelijk onderzoek, de asbestinventarisatie en enkele asbest saneringsopdrachten.

Bijeenkomsten RvC

Gehanteerde kaders, regelingen etc.

e RvC kwam tien maal bijeen. Vier van de tien bijeenkomsten waren financieel van aard.

D Eerder is besloten de financiële auditing in voltallige samenstelling uit te voeren, derhalve is er geen auditcommissie.

De Remuneratiecommissie is twee maal bijeengeweest.

Eind 2013 is de zelfevaluatie van begin 2014 voorbereid.

Het bijwonen van een overleg met de gemeenteraad en het College van B&W. Twee overleggen met de ondernemingsraad.

Eén overleg met het bestuur van huurdersvereniging Ookbions. Aanvullend hebben beide voorzitters elkaar nog eens opgezocht. De geplande tweede bijeenkomst is op verzoek van Ookbions uitgesteld naar begin 2014.

Tweemaal is overlegd met de managers.

Twee overleggen met de manager Control. De manager Control heeft, zonder tussenkomst van de directie, de mogelijkheid om rechtstreeks aan de RvC te rapporteren.

Hiervan is buiten het reguliere overleg geen sprake geweest.

De RvC hanteert bij haar werk: het BBSH; de statuten van de stichting en verbindingen; het in 2013 vernieuwde reglement RvC, reglement Remuneratiecommissie en het directiestatuut;

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 73

e door de RvC goedgekeurde missie en visie van Welbions, zoals vastgelegd in het Ondernemingsplan d 2012-2017 en het hierop afgestemde convenant met de gemeente Hengelo en de samenwerkingsovereenkomst met de huurdersvereniging Ookbions; de Meerjarenbegroting 2013-2022 en Jaardoelen 2013; de normen voor de solvabiliteit en financiële continuïteit van het CFV en WSW; het in 2013 vernieuwde Treasurystatuut, Treasuryjaarplan 2013, Financieel Beleid en de beoordelingsgrondslagen voor investeringen; de circulaires, berichten/brieven en aanwijzingen van de Minister voor Wonen en Rijksdienst; de Aedes- en Governancecodes. De enige afwijking op die codes die moet worden vermeld, is het feit dat het bestuur niet benoemd is voor een periode van vier jaar, maar voor onbepaalde tijd.

Dit is vastgelegd in de reeds bestaande arbeidsovereenkomsten en wijkt derhalve af van de Governancecode.

Directie/bestuur

Bezoldiging directeur/ bestuurders en topfunctionarissen

Naam

Functie

Leeftijd Nevenfuncties

H.J.M.Rupert

Directeur/ Bestuursvoorzitter

60

Voorzitter: Stichting Jeugdsportfonds Hengelo & Borne en de Raad van toezicht Akkuh/Kunstcentrum Hengelo.

Vicevoorzitter bestuur Club van ’83 en de Vereniging WoON (waarbij tevens Penningmeester).

P.M. Pinkhaar

Directeur/ Bestuurder

58

Bestuurslid stichting: Scoren in de wijk; Woonruimteverdeling Hengelo; De Slinger; Podion en het Aedes-Forum voor zingeving en inspiratie.

Het honoreringsbeleid is gebaseerd op sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woning­ corporaties die in mei 2010 door VTW en Aedes is vastgesteld. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO-Woondiensten. Onderstaand is de bezoldiging gedurende 2013 van de directeur/ bestuurders en topfunctionarissen uit reguliere arbeidsverhouding opgenomen. In december 2012 is de Wet Normering Topinkomens -met terugwerkende kracht tot 6 december 2011- aangenomen. Eind november 2013 is pas duidelijkheid gekomen over de te hanteren inkomensgrens en –staffel voor 2013 respectievelijk 2014. De bezoldiging van de heer H.J.M. Rupert als directeur-bestuurder en mevrouw S.P.M. van Zaal, als vaste plaatsvervanger en dus topfunctionaris, vallen binnen de kaders. Voor de heer H.J.M. Rupert geldt met ingang van 2014 het overgangsrecht.

Ten aanzien van de beëindiging van het dienstverband van de heer P.M. Pinkhaar geldt dat middels vaststellingsovereenkomst en juridische bekrachtiging op 24 januari 2013 door de Rechtbank te Enschede conform artikel 14 van de WNT sprake is van een legitieme afwijking van de maximale beloningsnorm.

De ‘beëindigingsuitkering dienstverband’ is reeds in het resultaat van 2012 verwerkt.

Directeur\ bestuurder

Componenten per jaar

Periodiek Beloning op betaalde termijn (Pensioenlast beloningen

Winstdeling en bonus4

Uitkering beëindiging dienstverband

€ 5.221 € 5.094 €0 € 5.094

n.v.t. n.v.t. € 138.000 n.v.t.

Werkgever)

H.J.M. Rupert P. M. Pinkhaar

2013 2012 2013 2012

€ 159.675 € 152.182 € 88.6763 € 147.182

€ 30.757 € 29.577 € 14.967 € 29.899

De bestuurder(s) werkten 36 uur per week.

Topfunctionaris Componenten per jaar Periodiek betaalde beloningen (36 uur/week)

S.P.M. van Zaal 2013 € 87.660

Beloning op termijn (Pensioenlast Werkgever)

€ 18.559

Winstdeling en bonus4

€ 2.970

Uitkering beëindiging dienstverband

3 4

ot 1 juli 2013.

T Binnen Welbions betreft dit de variabele beloning.

n.v.t.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 75

Naam

(Neven-)Functie(s)

Leeftijd Be-/herbenoeming en aftreding

Dhr. G.B.J. Raanhuis (voorzitter *)

S tatutair Directeur Bedrijven Rabobank Centraal Twente; Directeur Gumale; Voorzitter RvC-NV Wonen Boven Winkels Hengelo (O); RvC-lid Wijkontwikkelings足maatschappij Berflo Es B.V; Voorzitter Business Club Centraal Twente Bestuurslid Lounge 75; Lid Comit辿 van aanbeveling herbouw Eschmolen.

56

01-06-2006 // 01-06-2010 // 2014

Dhr. A.A.H. Prins (vicevoorzitter*)

44 lgemeen (statutair) directeur bij Allio kinA deropvang BV; Voorzitter RvT SMD Enschede-Haaks足bergen en Voorzitter Stichtingsbestuur Cultuurhuis Stadshagen te Zwolle.

01-01-2011 // 01-01-2015 // 2019

Dhr. V.W. Piscaer (lid)

epensioneerd directeur G Stadsplanning en beheer; Voorzitter Welstandscommissie Oversticht (Hof van Twente, Haaksbergen, Rijssen-Holten, Wierden en Twenterand) Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit

68

01-06-2006 // 01-06-2010 // 2014

56

01-03-2007 // 01-03-2011 // 2015

62

01-01-2011// 01-01-2015 // 2019

Dhr. J.W.L. van Benthem (lid) Mw. M. Heijnis (lid)

Docent Ondernemerschap Universiteit Twente elfstandig ondernemer op het gebied van Z interim-management, organisatie-ontwikkeling & coaching Eigenaar Bed and Breakfast.

(*): deelnemer in Remuneratiecommissie De RvC is kritisch op de (neven)functies van de leden waardoor (de schijn van) belangenverstrengeling kan ontstaan bij het uitoefenen van hun functie als toezichthouder. In 2013 hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegengestelde belangen van leden van het bestuur en/of leden van de RvC aan de orde waren. Welbions verklaart dat met de Rabobank, waar de heer G.B.J. Raanhuis bestuurder is, geen significante bancaire relatie wordt onderhouden.

Verantwoording van het beleid rondom commissarissen honorering

Voor de leden van de RvC is sinds 2011 sprake van een vaste vergoeding conform de in 2010 aangescherpte adviesregeling honorering toezicht woningcorporaties. In 2013 is besloten de bestaande ruimte voor indexering van de bezoldiging wederom niet te gebruiken. De hieronder weergegeven vergoeding is exclusief BTW en eventuele reiskostenvergoeding. Voor wat betreft de Wet Normering Topfunctio足narissen (WNT) is met ingang van 2014 het overgangsrecht van toepassing. Bij de benoeming van nieuwe leden zal de WNT/-staffel worden gevolgd voor de bezoldiging.

Bezoldiging RvC

Voorzitter € 14.000 per kalenderjaar Vicevoorzitter € 12.000 per kalenderjaar Leden € 10.000 per kalenderjaar De totale bezoldigingskosten over 2013 bedroegen € 56.000. Daarnaast is er voor € 341 aan reiskosten gedeclareerd.

Samenstelling RvC Wijkontwikkelings­ maatschappij Berflo Es BV

Naam

(Neven-)Functie(s)

Leeftijd Benoeming

Dhr. mr.

H.J.P. Robers (voorzitter)

ennoot Robers Advocaten; V Lid van de Raad van Discipline van de orde van advocaten in het ressort Arnhem/Leeuwarden.

54

2007 // met herbenoeming per eind 2010 tot opheffing in 2014 in verband met financiële en juridische afwikkeling.

Dhr. mr. J. van Walsem (lid)

estuursvoorzitter Bedrijfstak B Pensioenfonds Schilders; Voorzitter RvC: De Veste; Waterland Ziekenhuis Purmerend; N.V. Stadsherstel Harderwijk; Inclusief Groep N.V. Nunspeet.

Werkzaamheden voor de Ondernemingskamer Gerechtshof Amsterdam.

67

2007 // met herbenoeming per eind 2010 tot opheffing in 2014.

56

2007 // met herbenoeming per eind 2010 tot opheffing in 2014.

Dhr. G.B.J. Raanhuis (lid)

Zie RvC Welbions

De samenstelling van de RvC WOM Berflo Es BV is niet gewijzigd. De RvC is één maal bijeen geweest, naast de behandeling van de begroting en jaarrekening is de overdracht van al het vastgoed afgehandeld met uitzondering van het tankstation aan de Kuipersdijk. Ook zijn enkele zaken nog schriftelijk/per mail behandeld en afgestemd. Reeds in 2012 was besloten dat er gedurende 2013 geen sprake meer zou zijn van een vergoeding. Dhr. G.B.J. Raanhuis heeft in de bijeenkomsten van de RvC van Welbions verslag gedaan van de bijeenkomsten en genomen besluiten.

Samenstelling RvC NV Wonen Boven Winkels Hengelo

Naam

(Neven-)Functie(s)

Leeftijd

Benoeming

Dhr. G.B.J. Raanhuis (voorzitter)

Zie RvC Welbions

56

2011

Dhr. G.J. Meijer (lid)

Sector manager Ruimte van de Gemeente Hengelo (O)

56

2013

De commissarissen zijn in 2011 respectievelijk 2013 benoemd door de ‘Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AvA)’. Er is geen sprake van een vergoeding aan de toezichthouders.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 77

Paul Krugerstraat 44 Postbus 430 7550 AK Hengelo

T

074 24 68 300

F

074 24 68 301

E

klantenservice@welbions.nl

I

www.welbions.nl

Ontwerp en realisatie Morskieft Ontwerpers van Visuele Identiteit.

A