Welbions Jaarverslag 2014 by Welbions

Jaarverslag 2014 Welbions, ontwikkelaar van vitale wijken

Inhoudsopgave

Durft

Huizenmarkt uit het dal

Als woningcorporatie moeten we voortdurend balanceren. Tussen enerzijds strakke budgetten, bezuinigingen op de bedrijfslasten en strengere weten regelgeving en anderzijds het goed bedienen van de klant. Hierbij is ‘betaalbaarheid’ steeds meer een factor om rekening mee te houden. We moeten kosten beheersen, dus elk verzoek van onze klanten inwilligen zal niet gaan. Toch blijven we onze huurders beschouwen als onze belangrijkste stakeholders, samen met de gemeenten Borne en Hengelo. We hebben bewoners nodig om onze volkshuisvestelijke taak voor elkaar te boksen. Zonder hun welwillendheid geen vitale wijken en buurten, waar tevreden en betaalbaar wonen mogelijk is.

Woningcorporaties hebben meer te maken gekregen met betalingsachterstanden en huurderving. Door betaalbaarheidsproblemen van huurders en door stijging van de woonlasten in brede zin. Het belang van duurzaam denken wordt dus steeds dringender. Een betaalbare en toekomstbestendige woningvoorraad kan niet zonder innovatieve duurzame ontwikkelingen. Ze maken onze woningen energiezuiniger en laten onze huurders tegen beheersbare lasten prettiger wonen.

Wereldwijd is er geopolitieke onrust. Binnen Europa vormt de schuldencrisis een potentiële bedreiging voor het broze economisch herstel van 2014. Het renterisico heeft nadelige gevolgen voor banken, pensioenfondsen, verzekeraars, bedrijven en burgers.

Demografische ontwikkeling

1. Wijkontwikkeling: fysieke opgaven, leefbaarheid en participatie in wijken

De primaire doelgroep waar Welbions zich op richt zijn mensen met een lager of middeninkomen (tot € 34.229). En we richten ons op mensen met een zorgvraag die niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Bij het sociale deel van het bezit geldt deze eis: minimaal 90% van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de genoemde grens. In beperkte mate laten we mensen met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.000 toe tot een sociale woning. Deze groep is bij Welbions aangewezen op een woning uit de vrije sector (huurprijs boven € 699,48).

Leeftijdsgroep

45 tot 65 jaar

Ouder dan 65 jaar

Samenstelling huishouden 7.356 Eenpersoons Tweepersoons

Gezin Eenpersoons Tweepersoons Gezin Eenpersoons Meerpersoons

Totaal

-445 545 -290 125 735 775 1.290

-370 650 -490 -280 1.465 1.205 1.860

Leefbaarheid toekomstgericht

-180 355 -1.055 -1.025

3.085 2.015 2.140

4. Creëer vitale wijken

Kwaliteitsmeting

We werken aan geschikte en betaalbare woningen voor onze doelgroep en bouwen aan een toekomstbestendige voorraad. We onderhouden en renoveren woningen en passen ze aan voor de klanten van morgen, zoals ouderen die langer zelfstandig willen wonen. De prijs van onze woningen klopt met de kwaliteit ervan. Om wonen betaalbaar te houden, zetten we in op duurzaamheid en zoeken we naar mogelijkheden om huur naar draagkracht te verdelen. Resultaatvelden veranderd

Ontwikkelt

Wij vinden goede dienstverlening aan onze klanten van groot belang en willen deze waar nodig verder verbeteren. Daarom zijn wij lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH is een landelijke organisatie die corporaties toetst op haar klantgerichtheid en aan de hand van metingen beoordeelt, of de corporatie voldoet aan de vooraf gestelde kwaliteitseisen. Omdat het KWH alle aspecten van de dienstverlening beoordeelt, geeft dat een goed inzicht van de verbeterpunten. De meting voor het KWH Huurlabel vindt sinds 2012 het hele jaar plaats. Door de continuïteit hebben we steeds zicht op resultaten en is er een realistischer beeld van de kwaliteit. We kunnen hierdoor ook tijdig bijsturen. Op deze manier wordt het werken aan kwaliteit een gewoonte, een vanzelfsprekendheid. Dit komt ten goede aan onze huurders én onze medewerkers.

Iedere wijk vraagt een eigen aanpak. Visies op de wijken zetten we om naar wijkprogramma’s. Daarin gaan fysieke en sociale ingrepen hand in hand. We geloven in een mix van woningen en bewoners. Bewoners spelen een cruciale rol in vitale wijken. Zij hebben zeggenschap en ruimte om wensen voor hun buurt te realiseren.

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen

Vastgelegd op lange termijn, gefinancierd met middelen op korte termijn

6. Doelgericht en efficiënt 1

Jaarrekening geconsolideerd

31-12-14

31-12-13

207.215 21.945 444.868 674.028

200.382 24.652 447.388 672.422

545.861 129.313 5.075 680.249

563.024 116.835 2.103 681.962

-6.221

-9.540

Af: kortlopende schulden Werkkapitaal

2.239 1.899 22.440 26.578 32.799 -6.221

1.501 1.116 1.893 21.472 25.982 35.522 -9.540

Jaarresultaat (x € 1.000)

2014

2013

Dit bedrag is als volgt aangewend: Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Liquide middelen

De context van ons toezicht

In de (geconsolideerde) jaarrekening zijn de waarderingsgrondslagen weergegeven.

Begin 2013 zijn het convenant voor de periode 2013-2017 en prestatieafspraken 2013-2014 vastgesteld. Het is lastig om in tijden van bezuinigen, hervormingen en transitie harde prestatieafspraken te maken. Toch zijn in het convenant gezamenlijke ambities en concrete afspraken voor de komende twee jaar vastgelegd. De voortgang van de afspraken monitoren we in het Ambtelijk en Bestuurlijk overleg. Begin 2015 wordt geëvalueerd en maken we nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2015-2016.

Huurdersvereniging

Bewoners betrekken bij beheer, beleid en onze toekomstplannen vinden we belangrijk en waardevol. Ookbions is sinds 2011 onze huurdersvereniging en onze gesprekspartner voor alle beheer- en beleidsonderwerpen die voor huurders van belang kunnen zijn. Ookbions behartigt de belangen van de (toekomstige) huurders van Welbions. Bewoners vormen het bestuur. Welbions neemt niet bestuurlijk deel in deze vereniging, maar draagt wel jaarlijks materieel en financieel bij in de kosten die de vereniging maakt. In 2014 is er 9 keer vergaderd tussen Ookbions en Welbions, waarvan 1 keer over een thema. In 2014 heeft Ookbions een adviesaanvraag ontvangen voor het servicekostenbeleid en de huurverhoging in dat jaar. Verder is in het kader van het voorgenomen besluit tot fusie tussen Welbions en Woonbeheer Borne een zienswijze van Ookbions ontvangen ten aanzien van dit voorgenomen besluit. Ookbions sprak twee keer met de Raad van Commissarissen.

Bewonerscommissies

Met bewonerscommissies hebben we structureel contact en overleg. Bij uiteenlopende projecten besteden we veel aandacht aan het betrekken van bewoners bij de planvorming en de uitvoer van plannen. Ook bij de meer fysieke ingrepen in de woningvoorraad en de woonomgeving worden oude en nieuwe bewoners, omwonenden en belanghebbenden actief betrokken. We waarderen hun betrokkenheid! Vragen en opmerkingen van onze huurders zijn altijd welkom. Daarom zetten we verschillende communicatiekanalen in. De website van Welbions neemt hierbij een steeds belangrijkere plaats in. Dit geldt ook voor social media. De klantenservice heeft een ‘webcare team’ om vragen te beantwoorden via Twitter. Facebook zetten we in om meer de dialoog aan te gaan met onze huurders. We hebben een algemene Welbions Facebookpagina en gebruiken Facebook ook voor groot onderhoud projecten.

We geloven dat je samen verder komt dan alleen. We bieden goede dienstverlening en klanten hebben ruimte om te participeren. We zijn een maatschappelijke organisatie en zoeken samenwerking met partijen met wie we onze ambities kunnen verwezenlijken. We werken vanuit onze eigen rol en verantwoordelijkheid doelgericht samen met bewoners, partners en nieuwe partijen.

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen:

Huurders

Onze bewoners kunnen ook terecht in de woonwinkel, die op werkdagen van 09.00 tot 12.00 uur open is. Telefonisch is Welbions van 08.00 tot 17.00 uur bereikbaar. Welbions communiceert daarnaast gericht naar haar huurders in de verschillende wijken met periodieke nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten, spreekuren in de Wijkinfopunten en huisbezoeken. Daarbij is ook het persoonlijke contact tussen de bewoner en de wijkbeheerder van grote meerwaarde.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Lee Samenwerken | Hoofdstuk 5

Pagina 27

In een veranderend speelveld en een veranderende organisatie vraagt toezicht een proactieve rol. De rol van woningcorporaties en haar toezichthouders ligt onder een vergrootglas. Mede door stringentere beoordelingen van het WSW en CFV, maar ook onder invloed van politieke druk door de uitkomsten van de parlementaire enquête en aanstaande herziening van de Woningwet. Het toekomstige toegestane speelveld is duidelijker geworden. De Raad van Commissarissen (RvC) ziet kritisch toe op de keuzes, resultaten en vooruitzichten van Welbions. We adviseren hoe de buitenwereld kan worden vertaald naar de organisatie. We lezen en ‘voelen’ tussen de regels door of de organisatie op juiste wijze anticipeert. In dit jaarverslag geven we weer hoe we dat het afge-lopen jaar hebben gedaan.

Durft Pagina 51

6. Doelgericht en efficiënt | p 52 -61

In de interne context van ons toezicht is door het verstrijken van de maximale zittingsduur van twee leden halverwege 2014 een aanmerkelijke wijziging binnen de RvC gekomen. Daarnaast heeft 2014 sterk in het licht gestaan van het onderzoek naar de mogelijke wederzijdse voordelen van een nauwere samenwerking dan wel fusie met Woonbeheer Borne. Op beide onderwerpen gaan wij hierna nog verder in.

Aard en kwaliteit van ons toezicht

Wij hebben als commissarissen de taak toezicht te houden op het bestuur, op de algemene gang van zaken van Welbions en op de met haar verbonden ondernemingen. We adviseren het bestuur gevraagd en ongevraagd. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en het bestuur zijn in statuten omschreven en nader uitgewerkt in de reglementen voor de RvC en Remuneratiecommissie. De jaarlijkse check op de actualiteit en dekkendheid van deze stukken viel afgelopen jaar samen met de voorbereidingen voor de fusie met Woonbeheer Borne, waarover verderop meer. Zonder toezicht op ons toezicht zijn we er bovenal zelf verantwoordelijk voor om scherp te blijven op ons eigen functioneren. Kritisch naar onszelf zijn we in de eerste plaats. Daarnaast echter, nemen wij ook een kritische houding aan tegenover de neiging van de externe toezichthouder(s) om steeds meer en steeds strakkere regels uit te vaardigen. Die laten door hun generieke aard in sommige gevallen minder ruimte voor verstandig lokaal Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 43

5. Samenwerken | p 42 - 51

Door de saneringssteun voor met name het ‘Vestia-debacle’ en de verhuurdersheffing, heeft Welbions versterkt moeten inzetten op kostenreductie en inkomstenverhoging. Het effect daarvan is inmiddels sterk voelbaar voor huurders. De betaalbaarheid is voor velen van hen onder druk komen te staan. De ombuigingen moeten er toe leiden dat Welbions de komende jaren naar matiging van de huren kan kijken. In de parlementaire enquête is duidelijk geworden dat ondanks het systeem van ‘horizontaal en verticaal toezicht’ binnen de sector er toch een aantal debacles zijn geweest. Ook wij hebben regelmatig stil gestaan bij de vraag hoe dit mogelijk is, ondanks governancecodes die vol staan met goede bedoelingen en steeds dwingender regels. Het maakt ons extra kritisch op onze eigen rol als toezichthouders en daar is niets mis mee. Doen we de goede dingen en doen we ze goed? Wij voelen ons verantwoordelijk en willen daarover naar buiten verantwoording afleggen, onder andere met dit jaarverslag. Wij hebben de algemene externe ontwikkelingen en op handen zijnde wijzigingen in weten regelgeving die onze rol aangaan afgelopen jaar op de voet gevolgd. Onder andere door regelmatig bezoek van themabijeenkomsten die VTW organiseerde. Deze gingen onder meer over Wet Normering Topinkomens (WNT-2), vernieuwing van de Governancecode, de ontwikkelingen in het beleid van CFV en WSW en over de arbeidsvoorwaarden binnen de sector.

7. Verslag Raad van Commissarissen 2014

Bedrijfsopbrengsten 80.088 74.902 Bedrijfskosten -43.043 -43.121 Saldo opbrengsten -/- kosten 37.045 31.781 Financiële baten en lasten -17.651 -18.217 Afschrijvingen -23.976 -23.532 Gerealiseerde herwaardering 11.828 12.537 Operationeel resultaat 7.247 2.569 Overige waardeveranderingen MVA i.e. 9.752 19.318 Overige waardeveranderingen MVA i.o. -5.809 740 Niet gerealiseerde waardeveranderingen 1.258 -4.647 Waardeveranderingen verplichtingen VOV 388 -480 Resultaat voor belastingen 12.836 17.500 Vennootschapsbelasting 4.551 37 Resultaat na belastingen 17.386 17.537 Het geconsolideerd operationele resultaat2 bedraagt € 7,25 miljoen positief (tegen € 2,57 miljoen positief in 2013).

Wij hechten veel waarde aan een goede relatie met onze stakeholders. Bij veel ontwikkelingen in Hengelo werken we samen met onze partners. De vierjaarlijks visitatie geeft een goed beeld van hoe de stakeholders Welbions waarderen en beoordelen. Onze voornaamste belanghebbenden zijn onze huurders en de gemeente.

In deze verantwoording wordt eerst de context en aard van ons toezicht geschetst. Daarna gaan we themagewijs in op 2014. Vervolgens geven we de feitelijke en kwantitatieve gegevens van onze werkzaamheden weer. Normen, weten regelgeving hanteren we als belangrijke voorwaarden en toetsingsinstrumentarium. Daarbij willen we opmerken dat wij ons werk vooral en allereerst uitvoeren vanuit betrokken deskundigheid en ons ‘gezonde boerenverstand’.

Ons financiële beleid is er op gericht om de continuïteit te waarborgen, te presteren naar vermogen en altijd toegang te hebben tot de gelden kapitaalmarkt. De financiële positie per 31 december 2014:

Waarvan vastgelegd op lange termijn: Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa

1. Onze stakeholders

Gemeente Hengelo

5. Samenwerken

4. Creëer vitale wijken | p 26 - 41

Pagina 11

2. Organisatie | p 10 - 17

Ambities: Klantparticipatie. Samen met lokale en regionale partners. Een eigen rol.

Beschikbaar op lange termijn: Ondernemingsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden

Als corporatie faciliteren we een passend en betaalbaar huis voor onze huurders. Deze fysieke opgave heeft een sterke link met onze leefbaarheidsactiviteiten, die zich richten op het ‘je thuis voelen in de wijk en je kunnen ontplooien’. Met welke opgaven gaan we de komende jaren in wijken en buurten aan de slag op het vlak van leefbaarheid? Hoe doen we dit efficiënt en toekomstgericht, en binnen de kaders van het rijksbeleid? Hier stonden we uitgebreid bij stil in 2014, met het project Leefbaarheid toekomstgericht. We voerden gesprekken met bewoners, eigen medewerkers, medewerkers van collega-corporaties en partners waarmee we samenwerken in het sociale domein. We hebben er nadrukkelijk voor gekozen om fors op deze taak in te blijven zetten. In goede samenwerking met onze partners in Wijkracht (Samen Sterk). De organisatiestructuur is hierop aangepast. Eind december 2014 was de nieuwe structuur op leefbaarheid operationeel. Een basistaak is inzet op schoon, heel en veilig in de buurten en wijken waar de corporatie bezit heeft. We vinden goede woningen in een leefbare omgeving hierbij vanzelfsprekend. We weten dat dit inzet vergt op het sociale domein in de directe woonomgeving en achter de voordeur. Welbions wil hier niet voor weglopen. Wel zullen we ons beperken tot taken die direct betrekking hebben op het wonen zelf: woning en woonomgeving. Verder wil Welbions een ‘vindplaats’ zijn. Huurders met problemen anders dan het wonen verwijzen we op goede en efficiënte wijze door naar onze partners op het gebied van zorg, welzijn, werken en weten. De gemeente Hengelo vervult hierin een essentiële rol als regisseur van (jeugd)zorg en welzijn. Welbions sluit hierbij aan op de krachtteams in de wijken. Zaken die niet gerelateerd zijn aan het wonen pakken we niet meer op.

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 19

3. Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | p 18 - 25

(bedragen x € 1.000) Cijfers nog te actualiseren

Over vijftien van de zeventien gedefinieerde projecten hieruit (Vastgoedontwikkeling, Niet-Planmatig Onderhoud, Verkoop, Inkoop, Digitalisering klant, Leiderschap, ICT-I&A, Huurincasso, Leefbaarheid, Planmatig Onderhoud, Facilitaire dienst & Kantine, Beleid, Communicatie, Innovatie, HRM, Duurzaamheid en Sturingsmodel) zijn na de onderzoeksfase besluiten genomen. Het project over HRM is uitgesteld tot medio 2015. Duurzaamheid is als project gestaakt, ons bestaande duurzaamheidsbeleid is ongewijzigd gebleven. Organisatie | Hoofdstuk 2

Creëert

Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | Hoofdstuk 3

1. Financiën

Als organisatie willen we ook in de toekomst slagvaardig blijven. Om desondanks de af te dragen saneringssteun en verhuurdersheffing onze kerntaken te realiseren, zullen we moeten bezuinigen en is het noodzakelijk de organisatie zo efficiënt mogelijk in te richten. Daarom hebben we met het programma ‘Welbions Toekomstgericht’ in 2014 onze werkwijze tegen het licht gehouden.

Projecten in uitvoering

Pagina 7

Ambities: Maatwerk in wijken Kracht van bewoners benutten Diversiteit in wijken

In 2014 zijn de resultaatvelden veranderd. Hierdoor is het niet mogelijk om de resultaatvelden te vergelijken met voorgaande jaren. De totaalscore komt voor 2014 op 7,4 en is gelijk aan 2013. Dit is geen verkeerde score, zeker als je rekening houdt met de dynamiek in onze omgeving en efficiëntiemaatregelen en bezuinigingen die we doorvoerden. Met de verbeterpunten zijn we onmiddellijk aan de slag gegaan.

We staan in nauw contact met de klant, de wijk en de stad. We weten wat de klant bezighoudt. Medewerkers zijn betrokken bij de organisatie en bij elkaar. De menselijke benadering staat voorop, maar we stellen ook grenzen. We zijn zakelijk sociaal. Welbions creëert verwachtingen die haalbaar zijn, qua financiën, tijd en omstandigheden, naar bewoners, medewerkers en organisaties. Ondernemen is met lef en creativiteit dingen doen. Ondernemen is ook zakelijk denken en oog hebben voor het rendement. We staan open voor creatieve en vernieuwende ideeën en wegen af wat optimaal bijdraagt aan onze doelen. Wij geloven dat je samen verder komt dan alleen. Bewoners, medewerkers en organisaties werken samen met respect voor ieders denkbeelden, overtuigingen en mogelijkheden. We hebben elkaar nodig om in goede en slechte tijden toch te bereiken wat we willen. Samenwerken moet wel efficiënt zijn en meerwaarde hebben voor beide partijen.

Welbions Toekomstgericht

En zijn we nu dan somber over onze kansen of toekomst? Nee, zeker niet. Welbions wil en zal er zijn en blijven voor haar bewoners. Wij zetten ons vol in om nieuwe kansen te creëren om onze bewoners tevreden te laten wonen in vitale buurten. Het Rijksbeleid zet ons hierbij op scherp. Wij gaan deze uitdaging met energie en vertrouwen zeer zeker aan.

Hengelo Overijssel 2014-2020 2014-2025 2014-2035 -35 -10 -245 135 70 -210 -255 -385 -600

Bron: ‘Primos 2013, bewerking RIGO.

Verbindt

Iedereen in Hengelo moet tevreden kunnen wonen. Tevreden wonen is een passend en betaalbaar huis in een wijk waar je je thuis voelt en je kunt ontwikkelen. Wij richten ons met name op mensen met een lager- en middeninkomen of een bijzondere zorgvraag. We werken aan vitale wijken die fysiek, sociaal en economisch in balans zijn. Welbions investeert daarom in woningen, wijken en mensen.

Daar komt bij dat gemeentepolitiek en huurdersvereniging steeds meer invloed hebben op de koers van corporaties. Politieke voorkeuren zullen nog nadrukkelijker dan voorheen hun stempel drukken op de besluitvorming van de corporatie. Dat maakt een visie op de langere termijn en een stabiele toekomstgerichte koers lastiger om aan vast te houden. En ook het scheiden van wonen en zorg zal haar sporen in de wijken zeker achterlaten. Dit alles maakt het zeker niet eenvoudiger om wijken en buurten vitaal te houden en te maken.

Volgens de bevolkingsprognose van 2013 neemt het aantal huishoudens in Hengelo toe met circa 2.100 tot 2035. Deze groei vindt hoofdzakelijk plaats bij huishouden met een leeftijd van 65 jaar of ouder. Behalve de eenpersoonshuishoudens van middelbare leeftijd nemen alle overige huishoudtypes af.

Jonger dan 25 jaar 25 tot 45 jaar

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen:

Visie & Missie Welbions is een actieve woningcorporatie die midden in de samenleving staat. De visie van Welbions:

1. Mondiale, landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen| p 06 - 09

Ambities: Toekomstbestendige voorraad Kloppende prijs-kwaliteitsverhouding Betaalbare woonlasten

Ambities: Koersvast, realistisch en transparant. Rendementsdenken. Efficiënt samenwerken.

Welbions toekomstgericht

Leeft Mondiale, landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

Pagina 5

Voorwoord | p 04 - 05

We zijn zakelijk sociaal. Fysieke en sociale activiteiten kiezen we op basis van maatschappelijk en financieel rendement. We zijn financieel gezond en richten de organisatie zo in dat we ook op lange termijn onze maatschappelijke opgaven waar kunnen maken. We verwachten professionaliteit en betrokkenheid van medewerkers en bieden hen een positieve bedrijfscultuur waarin wordt stilgestaan bij gezamenlijke successen.

2. Organisatie

Creëert Voorwoord

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen

Ondernemen

‘Zoals verwacht is de commissie zeer kritisch over het functioneren van de onderzochte corporaties. Maar er is ook lof voor de sector. Volgens de commissie staat ‘buiten kijf dat woningcorporaties in de afgelopen twintig jaar essentiële bijdragen hebben geleverd aan de sociale volkshuisvesting in Nederland. Zij hebben er mede aan bij gedragen dat van omvangrijke gettovorming en verpauperde woonwijken in Nederland nagenoeg geen sprake is’. Ook stelt de commissie vast ‘dat woningcorporaties in veel gevallen met grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun maatschappelijke opdracht uitvoeren. Daarvoor heeft de commissie waardering, zeker nu de afgelopen jaren het beeld van de corporatiesector steeds negatiever is geworden’.

Mondiale, Europese en nationale ontwikkelingen

Verbindt

3. Realiseer tevreden en betaalbaar wonen

Realistisch

Samenwerken Parlementaire enquête

1. Mondiale, landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen

Prognose huishoudens 2014 tot 2035

Ook als het economisch herstel doorzet, is de wereld voor Welbions als woningcorporatie veranderd. Door de uitkomsten van de parlementaire enquête en de aanstaande herziening van de Woningwet (zie volgende alinea’s) zullen we ons werk anders gaan doen dan voorheen. Meer dan ooit richten we ons op onze kerntaak: geschikte en betaalbare woningen bieden aan onze doelgroep in vitale wijken en buurten van Hengelo (en Borne). Met het programma Welbions Toekomstgericht hebben we hier op voorgesorteerd.

Kansen voor groei en verbetering in een lastige tijd Als ik terugkijk op 2014, concludeer ik dat we op twee fronten flinke stappen hebben gezet voor een zonnige toekomst van Welbions. Het eerste betreft Welbions Toekomstgericht. Met dit programma verbeterden we onze bedrijfsvoering, door ons werk slimmer te organiseren. In liefst vijftien projecten hielden we onze processen en procedures tegen het licht. We hebben maatregelen getroffen om de nadelige effecten van de verhuurdersheffing te dempen. We kunnen nu echt efficiënter de toekomst in. Helaas moesten we door de uitvoering van Welbions Toekomstgericht afscheid nemen van 17 collega’s. Het verheugt me dat het merendeel van hen snel een andere werkplek gevonden heeft.

Doelgroepen

De missie van Welbions luidt: Welbions biedt geschikte en betaalbare woningen zodat mensen met een lager- of middeninkomen of een zorgvraag tevreden kunnen wonen in Hengelo. Samen met bewoners en andere partijen ondernemen we activiteiten om vitale buurten en wijken te realiseren. Om onze visie en missie te realiseren, hebben wij vier kernopdrachten geformuleerd. Deze kernopdrachten hebben wij uitgewerkt in ons ondernemingsplan ‘’t Is Welbions Wonen 2012 – 2017’. In de volgende vier hoofdstukken leest u welke voortgang wij maken bij het realiseren van de doelstellingen per kernopdracht.

Kernwaarden

Harry Rupert Directeur/bestuurder Hengelo, Juni 2015

Voorwoord

Missie

Wel bestaan door (verborgen) leegstand zorgen over de commerciële vastgoedmarkt en verliezen op commercieel vastgoedleningen.

Het is een sterke drijfveer voor ons om in 2015 de klant nog meer centraal te stellen. Hoe hard de tegenwind ook mag zijn. Onze klant staat op één, en dat uit zich onder meer in het verder aanhalen van de banden met de huurdersorganisatie. De mening van onze huurders doet er werkelijk toe. We willen weten hoe zij aankijken tegen ons huurbeleid, en ze meenemen in onze overwegingen. Zodat we op de langere termijn kunnen spreken van een echte win-win situatie: betrokken, tevreden klanten voor wie er voldoende kwalitatief goede woningen beschikbaar zijn, tegen een acceptabele prijs.

Welbions, thuis in Borne en Hengelo

We staan voor een goede dienstverlening. We ondernemen maatschappelijk en duurzaam. We werken verregaand samen met organisaties op het gebied van wonen, welzijn, werken en weten zonder taken of verantwoordelijkheden van hen over te nemen.

Het was dus een turbulent jaar voor Welbions. Ook al zijn we er nog niet, we hebben een goed resultaat neergezet. Complimenten voor onze medewerkers!

Pagina 63

7. Verslag Raad van Commissarissen | p 62 - 77

Inhoudsopgave

Pagina 3

Voorwoord

Welbions, thuis in Borne en Hengelo Kansen voor groei en verbetering in een lastige tijd Als ik terugkijk op 2014, concludeer ik dat we op twee fronten flinke stappen hebben gezet voor een zonnige toekomst van Welbions. Het eerste betreft Welbions Toekomstgericht. Met dit programma verbeterden we onze bedrijfsvoering, door ons werk slimmer te organiseren. In liefst vijftien projecten hielden we onze processen en procedures tegen het licht. We hebben maatregelen getroffen om de nadelige effecten van de verhuurdersheffing te dempen. We kunnen nu echt efficiĂŤnter de toekomst in. Helaas moesten we door de uitvoering van Welbions Toekomstgericht afscheid nemen van 17 collegaâ&#x20AC;&#x2122;s. Het verheugt me dat het merendeel van hen snel een andere werkplek gevonden heeft.

Verbindt

De tweede ontwikkeling die ik hier noem, is de voorgenomen fusie met Stichting Woonbeheer Borne. In een verkennend onderzoek bogen we ons over de vraag wat de beste optie was: nadere samenwerking dan wel fusie. Eind mei besloten we tot dat laatste. Onze Raad van Commissarissen keurde het bestuursvoorstel met de intentie tot een fusie goed. Op 18 december was er het verlossende woord van het ministerie, dat - behoudens goedkeuring door het WSW - instemt met het samengaan van Welbions en Woonbeheer Borne. Reken maar dat 2015 voor een groot deel in teken staat van de aanstaande fusie. Het was dus een turbulent jaar voor Welbions. Ook al zijn we er nog niet, we hebben een goed resultaat neergezet. Complimenten voor onze medewerkers! Als woningcorporatie moeten we voortdurend balanceren. Tussen enerzijds strakke budgetten, bezuinigingen op de bedrijfslasten en strengere weten regelgeving en anderzijds het goed bedienen van de klant. Hierbij is ‘betaalbaarheid’ steeds meer een factor om rekening mee te houden. We moeten kosten beheersen, dus elk verzoek van onze klanten inwilligen zal niet gaan. Toch blijven we onze huurders beschouwen als onze belangrijkste stakeholders, samen met de gemeenten Borne en Hengelo. We hebben bewoners nodig om onze volkshuisvestelijke taak voor elkaar te boksen. Zonder hun welwillendheid geen vitale wijken en buurten, waar tevreden en betaalbaar wonen mogelijk is. Het is een sterke drijfveer voor ons om in 2015 de klant nog meer centraal te stellen. Hoe hard de tegenwind ook mag zijn. Onze klant staat op één, en dat uit zich onder meer in het verder aanhalen van de banden met de huurdersorganisatie. De mening van onze huurders doet er werkelijk toe. We willen weten hoe zij aankijken tegen ons huurbeleid, en ze meenemen in onze overwegingen. Zodat we op de langere termijn kunnen spreken van een echte win-win situatie: betrokken, tevreden klanten voor wie er voldoende kwalitatief goede woningen beschikbaar zijn, tegen een acceptabele prijs.

Harry Rupert Directeur/bestuurder Hengelo, Juni 2015

Voorwoord

Pagina 5

1. M ondiale, landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen Mondiale, Europese en nationale ontwikkelingen Wereldwijd is er geopolitieke onrust. Binnen Europa vormt de schuldencrisis een potentiĂŤle bedreiging voor het broze economisch herstel van 2014. Het renterisico heeft nadelige gevolgen voor banken, pensioenfondsen, verzekeraars, bedrijven en burgers.

CreĂŤert

Huizenmarkt uit het dal

De Nederlandse economie is aan een geleidelijk herstel begonnen, waarbij de huizenmarkt nog kampt met kwetsbaarheden maar gaandeweg uit het dal klimt. Eind 2014 stond nog een kwart van de ‘huizen’ onder water. Ten opzichte van het dieptepunt in 2013 zijn de huizenprijzen in totaal met 3,9 procent gestegen en is ook het aantal woningverkopen toegenomen. Het herstel van de woningmarkt wordt gestuwd door de lage rente, die de leencapaciteit vergroot en de woonlasten drukt. De Nederlands Bank vraagt ondanks de toename van vrijwillige aflossingen aandacht voor de hoge hypotheekschuld. Met ruim 95 procent van het bruto binnenlands product is deze een van de hoogste ter wereld, waardoor Nederlandse banken te gevoelig zijn en blijven voor ontwikkelingen op de huizenmarkt. Ondanks forse prijsaanpassingen zijn grote kredietverliezen nog uitgebleven. De kredietverlening aan huishoudens nam af. Mede doordat pensioenfondsen en andere institutionele beleggers actiever zijn geworden op de hypotheekmarkt. Wel bestaan door (verborgen) leegstand zorgen over de commerciële vastgoedmarkt en verliezen op commercieel vastgoedleningen. Woningcorporaties hebben meer te maken gekregen met betalingsachterstanden en huurderving. Door betaalbaarheidsproblemen van huurders en door stijging van de woonlasten in brede zin. Het belang van duurzaam denken wordt dus steeds dringender. Een betaalbare en toekomstbestendige woningvoorraad kan niet zonder innovatieve duurzame ontwikkelingen. Ze maken onze woningen energiezuiniger en laten onze huurders tegen beheersbare lasten prettiger wonen. Ook als het economisch herstel doorzet, is de wereld voor Welbions als woningcorporatie veranderd. Door de uitkomsten van de parlementaire enquête en de aanstaande herziening van de Woningwet (zie volgende alinea’s) zullen we ons werk anders gaan doen dan voorheen. Meer dan ooit richten we ons op onze kerntaak: geschikte en betaalbare woningen bieden aan onze doelgroep in vitale wijken en buurten van Hengelo (en Borne). Met het programma Welbions Toekomstgericht hebben we hier op voorgesorteerd.

Parlementaire enquête

De parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties is afgerond. Recente incidenten bij collega-corporaties waren de aanleiding. De uitkomsten, onder de titel ‘Ver van huis’, verschenen eind oktober. Onze koepelorganisatie Aedes reageerde op haar website als volgt: ‘Zoals verwacht is de commissie zeer kritisch over het functioneren van de onderzochte corporaties. Maar er is ook lof voor de sector. Volgens de commissie staat ‘buiten kijf dat woningcorporaties in de afgelopen twintig jaar essentiële bijdragen hebben geleverd aan de sociale volkshuisvesting in Nederland. Zij hebben er mede aan bij gedragen dat van omvangrijke gettovorming en verpauperde woonwijken in Nederland nagenoeg geen sprake is’. Ook stelt de commissie vast ‘dat woningcorporaties in veel gevallen met grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun maatschappelijke opdracht uitvoeren. Daarvoor heeft de commissie waardering, zeker nu de afgelopen jaren het beeld van de corporatiesector steeds negatiever is geworden’.

Mondiale, landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

Pagina 7

De commissie stelde een pakket van achttien maatregelen voor ter verbetering van onder meer governance en risicobeheersing bij corporaties. Bij Welbions zijn we het eens met de aanbevelingen. Voor het overgrote deel werken we al volgens deze aanbevelingen. Woningwet herzien

De Tweede Kamer ging in december akkoord met de herziene Woningwet en bijbehorend Concept Besluit Toegelaten Instellingen voor de Volkshuisvesting. In de besluitvorming is rekening gehouden met een aantal moties en amendementen naar aanleiding van de resultaten van de Parlementaire Enquête. De minister wil naar een duurzaam corporatiebestel. Een terugkeer naar de kerntaken, zoals bouwen, beheren en verhuren, het scheiden van DAEB en niet-DAEB en scherp toezicht, is hiervoor noodzakelijk. De Eerste Kamer stemde 17 maart 2015 in met de nieuwe wetgeving. Voor de implementatie van de herziene Woningwet, dat wil zeggen het tijdig voldoen aan de aangepaste weten regelgeving, is een projectmatige aanpak gestart aan de hand van de ‘Routeplanner’ van Aedes. Doordat de nadere uitwerking van de Woningwet middels algemene maatregelen van bestuur, het ‘Besluit Toegelaten Instellingen voor de Volkshuisvesting’, en ook zelfs gedetailleerdere voorschriften zoals ministeriële richtlijnen nog niet definitief (gepubliceerd) zijn bij publicatie van dit jaarverslag, bestaat onzekerheid of alle geïnitieerde activiteiten uiteindelijk wel nodig dan wel afdoende zijn. Het is dus mogelijk dat in de loop van 2015 en/of 2016 nog verdere bijstelling/-sturing nodig is.

Verhuurdersheffing en saneringssteun

Sinds 2013 is de verhuurdersheffing van kracht. Welbions heeft eind september € 5,25 miljoen aan verhuurdersheffing bijgedragen. Aan saneringssteun droegen we € 2,56 miljoen bij.

Scheiden wonen en zorg

De druk op wijken neemt toe door het scheiden van Wonen en Zorg en de extramuralisatie. Bewoners die voorheen begeleid woonden, komen nu in de wijk te wonen. Het afgelopen jaar stond ook in het teken van de voorbereidingen van de diverse transities in het sociale domein. Per 2015 zijn gemeenten verantwoordelijk voor de vernieuwde Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), de participatiewet en de Jeugdzorg. Deze transities zijn van invloed op de huurders in wijken en buurten en op de samenwerking met partners.

Regionale ontwikkelingen

Twente is een ‘Anticipeerregio’. Dat wil zeggen dat we nog geen Krimpregio zijn, maar dat op de middellange termijn (na 2020) het bevolkingsaantal zal krimpen. De komende jaren vergrijst en ontgroent de bevolking. In Twente zijn er op dit moment veel initiatieven voor intergemeentelijke samenwerking, zowel op de schaal van de 14 gemeenten als in kleiner verband.

Bouwproductie

De bouwproductie van woningen is de afgelopen jaren sterk teruggelopen. In de Twentse woonvisie, gebaseerd op de Twentse Routekaart, is aangegeven dat er bij de steden geen nieuwe uitleglocaties komen. Er wordt alleen binnenstedelijk en in de dorpen, voor eigen inwoners gebouwd. Daarnaast ligt er een duidelijke opgave in het levensloopbestendig maken van woningen.

Tegengestelde trends

In de regionale economie zijn tegengestelde trends zichtbaar. Het aantal faillissementen van bedrijven nam de laatste jaren af. Maar de jeugdwerkloosheid nam ten opzichte van 2013 met 3,2% toe. Het aantal huisuitzettingen en geregistreerde daklozen steeg. Door het uitblijven van echt economisch herstel in de regio neemt het besteedbaar inkomen hier af.

Gemeente Hengelo

In maart zijn de gemeenteraadsverkiezingen geweest. Hengelo heeft een nieuw College van B&W. Mariska ten Heuw (SP), Marcel Elferink (CDA), Erik Lievers (D66) en Jan Bron (PvdA) gingen aan de slag met het realiseren van het coalitieakkoord. Wethouder Marcel Elferink heeft ruimtelijke ordening in zijn portefeuille, waardoor wij het meest met hem te maken hebben. Wethouder Mariska Ten Heuw heeft economische zaken en financiĂŤn onder haar hoede. Met deze wethouder hebben we te maken als het gaat om de borging van de leningenportefeuille van Welbions en het daaraan gekoppelde bezit als onderpand voor het eerste recht van hypotheek.

Regierol gemeente

In het coalitieakkoord klinkt bij het thema wonen door dat de gemeente strakkere afspraken wil maken met Welbions en meer wil sturen. Dit is in de lijn van de landelijke politiek waarin gemeenten een nadrukkelijkere regierol krijgen. We zijn gestart met het proces om ons convenant te herijken en nieuwe prestatieafspraken te maken in 2015. Bovendien vinden gesprekken plaats over de aanpassing van de huisvestings- en belastingverordening. Met de gemeente(s) Hengelo (en Borne) is gezamenlijk een onderzoeksopdracht uitgezet om begin 2015 de doelgroep en de woningbehoefte in beeld te brengen.

Mondiale, landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

Pagina 9

2. Organisatie

Welbions toekomstgericht Visie & Missie Welbions is een actieve woningcorporatie die midden in de samenleving staat. De visie van Welbions: Iedereen in Hengelo moet tevreden kunnen wonen. Tevreden wonen is een passend en betaalbaar huis in een wijk waar je je thuis voelt en je kunt ontwikkelen. Wij richten ons met name op mensen met een lager- en middeninkomen of een bijzondere zorgvraag. We werken aan vitale wijken die fysiek, sociaal en economisch in balans zijn. Welbions investeert daarom in woningen, wijken en mensen.

Leeft

Missie

Kernwaarden

Hoog op onze agenda voor interne ontwikkeling stond in 2014 de implementatie van onze kernwaarden. Tijdens de personeelsbijeenkomsten, maar ook tijdens de functioneringsgesprekken en beoordelingsgesprekken zijn de kernwaarden besproken. Omdat de identiteit van Welbions vooral tot uiting komt in het doen en laten van medewerkers is het van belang dat de kernwaarden ook in 2015 en daarna aandacht krijgen. De vastgestelde kernwaarden van Welbions zijn: Betrokken We staan in nauw contact met de klant, de wijk en de stad. We weten wat de klant bezighoudt. Medewerkers zijn betrokken bij de organisatie en bij elkaar. De menselijke benadering staat voorop, maar we stellen ook grenzen. We zijn zakelijk sociaal. Realistisch Welbions creëert verwachtingen die haalbaar zijn, qua financiën, tijd en omstandigheden, naar bewoners, medewerkers en organisaties. Ondernemen Ondernemen is met lef en creativiteit dingen doen. Ondernemen is ook zakelijk denken en oog hebben voor het rendement. We staan open voor creatieve en vernieuwende ideeën en wegen af wat optimaal bijdraagt aan onze doelen. Samenwerken Wij geloven dat je samen verder komt dan alleen. Bewoners, medewerkers en organisaties werken samen met respect voor ieders denkbeelden, overtuigingen en mogelijkheden. We hebben elkaar nodig om in goede en slechte tijden toch te bereiken wat we willen. Samenwerken moet wel efficiënt zijn en meerwaarde hebben voor beide partijen.

Welbions Toekomstgericht

Projecten in uitvoering

Organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 11

De projecten om inhoudelijk en organisatorisch vorm te geven aan een toekomstgericht Welbions zijn uitgevoerd in drie opleveringsfasen (juni, september en november). Ze hadden ingrijpende gevolgen voor de organisatie en medewerkers, doordat functies verdwenen en/of veranderden, raakten 17 medewerkers hun baan kwijtraakten. Vanuit het principe van goed werkgeverschap zijn mensen zo goed mogelijk begeleid van werk naar werk. Samenloop met de fusie

De implementatie van Welbions Toekomstgericht loopt door in 2015. De modernisering van onze organisatie gaat niet altijd zonder slag of stoot en vraagt veel tijd en energie van medewerkers. Zeker omdat ze na het besluit tot fuseren met Woonbeheer Borne in volle vaart aan de slag konden met de tien projecten van het ‘Plan van aanpak organisatorische fusie’, zodat we voor 1 juli 2015 daadwerkelijk kunnen fuseren met Woonbeheer Borne. We verwachten dat we in 2015/2016 de financiële doelstelling realiseren om € 3,4 miljoen te bezuinigen.

Organisatiestructuur

De organisatiestructuur is in 2014 niet gewijzigd. Wel waren er als uitvloeisel van Welbions Toekomstgericht verschillende wijzigingen in functies, functiebeschrijvingen, dan wel aansturing van teams van de afdelingen Wonen en Wijkontwikkeling, met personele gevolgen. Mede in verband met de voorgenomen fusie is besloten om de vrijgekomen vacature van Manager Beleid en Communicatie niet meer op te vullen. We brengen de afdeling rechtstreeks onder leiding van de directie.

Fusie Welbions en Woonbeheer Borne

Terwijl de projecten van het programma Welbions Toekomstgericht in volle gang waren, is op verzoek van Stichting Woonbeheer Borne onderzoek uitgevoerd naar de volkshuisvestelijke, financiële en/of organisatorische meerwaarde van een intensieve samenwerking of fusie met Welbions. Na het doorlopen van een selectieprocedure is in januari met ‘KPMG’ (o.l.v. de heer J. van Hooff) als onderzoeker/adviseur gestart met het traject in opdracht van de twee directeur/bestuurders. Op 5 februari vond de ‘kick off’-bijeenkomst plaats. Vanuit de raad van commissarissen zijn de heer G.B.J. Raanhuis (tot zijn aftreden), mevrouw M. Heijnis en later de heer A.A.H. Prins benoemd tot leden van de klankbordgroep. Na het uitvoeren van ‘deskresearch’ en diverse interviews is eind maart de startnotitie besproken en besloten de toegevoegde waarde van een juridische fusie verder uit te werken. Door aanvullend onderzoek met inzet van het management van beide organisaties en ‘Finance Ideas’ voor de analyse van de financiële (on-)mogelijkheden na juridische fusie. Aan de hand van twee rapporten, dat wil zeggen 1 over de volkshuisvestelijk & organisatorisch- en de ander financieel van aard, heeft de directeur/bestuurder een voorgenomen besluit met de intentie tot fuseren ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen. Op 28 mei heeft de raad het voorstel goedgekeurd en de opdracht verstrekt om het fusievoorstel, lees goedkeuringsverzoek voor ‘Onze Minister’ voor te bereiden. Volkshuisvestelijk is sprake van 1 woningmarkt/-regio en complementair woningbezit. Financiële voordelen ontstaan doordat na de fusie de ‘beklemming’ van de investeringsruimte van Woonbeheer Borne vervalt, het renterisico lager wordt en integratievoordelen mogelijk zijn ten aanzien van de totale bedrijfslasten. In de meerjarenbegroting voor 2016 zal nader worden ingegaan op de besteding van gerealiseerde financiële voordelen door bijvoorbeeld extra investeringen in de kwaliteit van ons woningbezit dan wel oplossen van betaalbaarheidsproblemen door een lagere jaarlijkse huurverhoging dan wettelijk toegestaan en begroot vanaf 2015. Organisatorisch kan na de samenvoeging van beide woningcorporaties beter worden geanticipeerd op veranderingen in weten regelgeving waaraan in de periode tot 1 januari 2017 moet worden voldaan. Na afronding van het ‘due dilligence’-onderzoek door PWC, het opstellen van de nieuwe stichtingsstatuten en het verkrijgen van de zienswijzen van beide gemeenten en huurdersorganisaties is eind oktober het goedkeuringsverzoek ingediend. In november

en december is gewerkt aan het plan van aanpak voor de organisatorische fusie, waarvoor goedkeuring door de RvC is gegeven. Instemming minister

Na ontvangst van de verklaring van geen bezwaar van het CFV heeft ‘Onze Minister’ op 18 december schriftelijk ingestemd met het fusieverzoek onder voorbehoud van goedkeuring door het WSW van de financiering en borging van de leningenportefeuille na juridische fusie. In het laatste kwartaal zijn -door aanscherping van de eisen van het WSW- gesprekken met het WSW en Gemeente Hengelo georganiseerd om de goedkeuring van het WSW voor de juridische fusie te verkrijgen. Het was helaas niet mogelijk om de juridische fusie voor 1 januari 2015 te effectueren. In november is het projectplan voor het integreren van de organisaties vastgesteld, waarna de voorbereidingen voor de organisatorische fusie per 1 juli 2015 zijn gestart aan de hand van tien projecten. Door instemming van de Gemeenteraad op 22 april 2015 met deelname van gemeente Hengelo in de landelijke ‘achtervang’ en inperking van de zogenaamde ‘MAC’-clausule uit bestaande leningovereenkomsten met hypothecaire zekerheid heeft het WSW op 24 april haar goedkeuring verleend. Op 29 april 2015 was -middels passage van notariële akte op 28 april- de juridische fusie een feit.

Het organogram

Organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 13

Activiteiten HRM

De afdeling HRM investeerde in 2014 flink in individuele begeleidings- en ontwikkeltrajecten, trainingen en ontwikkelingen bij afdelingen. HRM vervulde ook een belangrijke rol bij de zeventien projecten van Welbions Toekomstgericht en het tot stand komen van het sociaal plan. HRM is zelf kartrekker geweest van drie projecten. Ook is er veel ge誰nvesteerd in het begeleiden van de medewerkers die de organisatie moesten verlaten.

Aandacht voor fusie

Naast Welbions Toekomstgericht heeft de voorgenomen fusie met Woonbeheer Borne speciale aandacht van de afdeling HRM gehad. We voerden kennismakings- en plaatsingsgesprekken en voerden onderhandelingen met de vakbonden. Alle medewerkers van Woonbeheer Borne ontvingen eind 2014 een voorlopig functieaanbod.

Ziekteverzuim

De samenwerking met de bedrijfsarts en de interne en externe vertrouwenspersoon is prettig en constructief verlopen. Het ziekteverzuimcijfer in 2014 bedroeg 3,78%. Dit is opnieuw een daling van het ziekteverzuim ten opzichte van 2013. Uiteraard blijft Welbions streven naar een zo laag mogelijk ziekteverzuimcijfer.

Personeelsbestand

De formatieomvang is in 2014 ten opzichte van 2013 afgenomen. Dit is een direct gevolg van Welbions Toekomstgericht, waardoor een groot aantal medewerkers de organisatie gedwongen heeft verlaten. Vanwege opzegtermijnen realiseren we een deel van de formatiekrimp in 2015.

Arbo

Werken op hoogte

2014 Aantal medewerkers 141 (126,9 fte) Aantal fulltime medewerkers 100 Aantal parttime medewerkers 41 77 Aantal mannen

2013 158 (141.5 fte) 110 48 84

2012 167 (150,5 fte) 116 51 90

2011 190 (170,6 fte) 133 57 96

Aantal vrouwen

We hebben in 2014 de Risico Inventarisatie & Evaluatie (RIE) gehouden. Aanleiding was een andere indeling en interne verhuizing van diverse afdelingen. De bevindingen en adviezen zijn verwerkt in een plan van aanpak en in actie omgezet. Het document Veilig en Gezond werken is geactualiseerd en besproken met onze medewerkers in de buitendienst. Net als in voorgaande jaren heeft er in 2014 ook een herhalingstraining op het gebied van eerste hulp en de automatische externe defibrillator (AED) plaatsgevonden. Op de daken van onze complexen worden geregeld werkzaamheden uitgevoerd. Om deze werkzaamheden veilig uit te kunnen voeren is er een protocol Werken op Hoogte opgesteld. Hierin staat ons beleid voor het veilig uitvoeren van werkzaamheden op platte daken, hoger dan 2,5 meter. Onze betrokken medewerkers namen deel aan een training om heb goed te informeren. Verder is er voor medewerkers een asbestherkenningstraining georganiseerd, aansluitend bij ons in 2014 vastgestelde asbestbeleid.

Jaarverslag Ondernemingsraad

De huidige ondernemingsraad (OR) bestond sinds begin 2013 uit zeven personen. Door het vertrek van twee leden kwam de bezetting van de OR medio 2013 uit op 5 leden. Het OR reglement schrijft voor dat er tussentijdse verkiezingen gehouden moeten worden als de bezetting onder de 7 personen komt. De voorbereidingen hiervoor zijn in 2013 gestart. De verkiezingen waren gepland voor 22 mei 2014.

Er waren niet meer dan twee kandidaten waardoor er geen verkiezingen nodig waren. De heren Eric Klein Willink en Nick Baas zijn per 22 mei 2014 toegetreden tot de OR. Eind 2014 heeft de vicevoorzitter Fred Falkmann aangegeven het dagelijks werk moeilijk met OR te kunnen combineren. Hij heeft de OR per 1 januari 2015 verlaten. Het aantal leden kwam hiermee weer onder de zeven. Op het moment dat Welbions gaat fuseren met Woonbeheer Borne worden de beide ondernemingsraden ook samengevoegd. Daarom is er voor gekozen om geen nieuwe verkiezingen uit te schrijven. Opleiding

Op 18 september 2014 hebben de nieuwe leden de cursus (W)OR voor beginners van FNV Formaat deelgenomen. De overig OR leden hebben in 2014 geen opleiding gevolgd.

Overleg

Elke vier weken vindt overleg met de bestuurder plaats. In de week hieraan voorafgaand heeft de ondernemingsraad haar reguliere overleg. In dezelfde frequentie is er een informeel overleg tussen de bestuurder, voorzitter- en vicevoorzitter OR. Met de Raad van Commissarissen heeft twee keer een formeel overleg plaatsgevonden.

Platform OR

In 2013 is een platform opgericht voor ondernemingsraden van een aantal Twentse corporaties. Dit platform is ook in 2014 een aantal keer bij elkaar geweest. De vergaderingen waren op 16 januari 2014 bij Woonbeheer Borne, 19 juni 2014 bij Beter Wonen en op 13 november bij Domijn Enschede. Bij Domijn waren ook de vakbonden uitgenodigd om de situatie met de CAO-onderhandelingen nader toe te lichten. Het platform kijkt of bepaalde trainingen misschien samen gevolgd kunnen worden. Dit heeft een paar keer tot een gezamenlijke trainingsdag geleid.

Reorganisatie

Het sociaal plan, behorend bij de reorganisatie 2012, is op 16 december 2013 geëvalueerd door de directie en de vakbonden. De OR was hierbij als toehoorder aanwezig. Dit sociaal plan liep op 1 april 2014 af.

Welbions Toekomstgericht

Op 3 oktober 2013 werden 17 projecten, geleid door nader aan te stellen medewerkers van Welbions, onder de naam “Welbions Toekomstbestendig” gepresenteerd aan het voltallige personeel. Vanwege de impact die de besluitvorming -over de projectadviezen en verwachte resultaten- op de organisatie kan hebben, heeft de OR besloten om de heer P. Kas als extern adviseur van FNV Formaat in te schakelen. Op 12 december 2013 heeft de OR een brief aan de directie gestuurd waarin zij haar uitgangspunten voor het project “Welbions Toekomstbestendig “ heeft vastgelegd. De volgende uitgangspunten zijn hierin geformuleerd: 1. Nu al werken aan interne mobiliteit om gedwongen ontslagen te voorkomen. 2. Een sociaal plan is een belangrijke voorwaarde voor advisering inzake veranderingen in de organisatie. 3. Een toekomstbestendige, brede organisatie met zoveel mogelijk eigen personeel. 4. Een open, transparant en zorgvuldig proces. Als laatste aandachtspunt gaf de OR dat een eventuele samenwerking met Woonbeheer

Organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 15

Borne kan leiden tot een gewijzigd standpunt. De gehele uitwerking van Welbions Toekomstgericht heeft plaatsgevonden in 2014. Dit heeft grote gevolgen gehad voor de organisatie. De projecten zijn geclusterd en op 20 februari, 17 april, 29 september en 10 november zijn de betrokken personeelsleden ingelicht. Er zijn in totaal 11 besluiten ter advies voorgelegd aan de OR. De OR heeft in alle gevallen positief geadviseerd, maar opnieuw duidelijke aandachtspunten meegegeven. De OR heeft met name aandacht gevraagd voor een duidelijk plan van aanpak voor elk project en een zichtbare bewaking op de voortgang van de voorgestelde maatregelen. Uiteindelijk heeft het programma Welbions Toekomstgericht geleid tot het afscheid van 17 collega’s. Het is goed om te melden dat eind 2014 een aantal collega’s weer elders aan het werk was.

Fusie Woonbeheer Borne

Overige adviesaanvragen Werkkostenregeling

De directie heeft op 14 november 2013 kenbaar gemaakt dat Woonbeheer Borne en Welbions de intentie hebben om een samenwerking aan te gaan. De OR heeft op 12 december 2013 ingestemd met de offerteaanvraag voor het uitvoeren van dit onderzoek. Het onderzoek is in 2014 uitgevoerd. Op 27 juni 2014 heeft dit geleid tot een voorlopig besluit tot fusie. Dit is ter advisering aan de OR voorgelegd. De OR heeft op 3 oktober 2014 een positief advies uitgebracht, maar heeft vooraf een aantal voorwaarden gesteld, waarmee de directie heeft ingestemd. Deze hadden betrekking op een sociaal plan minimaal gelijkwaardig aan het plan uit 2012, een zorgvuldige aansluiting van Woonbeheer Borne bij Welbions, arbeidsvoorwaarden die na harmonisatie minimaal gelijkwaardig zijn aan de bestaande voorwaarden bij Welbions en het duidelijk maken van de personele consequenties inzake Welbions Toekomstgericht. Op het besluit “Instemming verschoven uren” is door de OR op 8 januari 2014 positief geadviseerd. Op 28 maart 2013 is de OR ingelicht dat de werkkostenregeling vanwege uitstel door de overheid is doorgeschoven naar 2014. In de commissie voor de werkkostenregeling heeft een van de leden van de OR zitting gehad. Uiteindelijk is er op 8 oktober 2014 een voorstel aan de OR voorgelegd. Omdat alle maatregelen niet advies- of instemmingsplichtig waren, heeft de OR geen reactie uitgebracht. De ondernemingsraad per december 2014, Gerard Oude Vrielink voorzitter Jos Wientjes lid Ronnie uit het Broek lid Wim Kruit lid Eric Klein Willink lid Nick Baas lid

Organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 17

3. Realiseer tevreden en betaalbaar wonen We werken aan geschikte en betaalbare woningen voor onze doelgroep en bouwen aan een toekomstbestendige voorraad. We onderhouden en renoveren woningen en passen ze aan voor de klanten van morgen, zoals ouderen die langer zelfstandig willen wonen. De prijs van onze woningen klopt met de kwaliteit ervan. Om wonen betaalbaar te houden, zetten we in op duurzaamheid en zoeken we naar mogelijkheden om huur naar draagkracht te verdelen.

Uit: â&#x20AC;&#x2122;t is Wel-bi-ons wonen

Ontwikkelt

Ambities: Toekomstbestendige voorraad Kloppende prijs-kwaliteitsverhouding Betaalbare woonlasten

Doelgroepen

Demografische ontwikkeling

Prognose huishoudens 2014 tot 2035

De primaire doelgroep waar Welbions zich op richt zijn mensen met een lager of middeninkomen. En we richten ons op mensen met een zorgvraag die niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Bij het sociale deel van het bezit geldt deze eis: minimaal 90% van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de genoemde grens. In beperkte mate laten we mensen met een inkomen tussen € 34.678 en € 43.000 toe tot een sociale woning. Deze groep is bij Welbions aangewezen op een woning uit de vrije sector (huurprijs boven € 699,48). Volgens de bevolkingsprognose van 2013 neemt het aantal huishoudens in Hengelo toe met circa 2.100 tot 2035. Deze groei vindt hoofdzakelijk plaats bij huishouden met een leeftijd van 65 jaar of ouder. Behalve de eenpersoonshuishoudens van middelbare leeftijd nemen alle overige huishoudtypes af.

Leeftijdsgroep

Jonger dan 25 jaar 25 tot 45 jaar

Samenstelling huishouden 7.356 Eenpersoons Tweepersoons

Hengelo Overijssel 2014-2020 2014-2025 2014-2035 -35 -10 -245 135 70 -210 -255 -385 -600

Gezin

-445

-370

-180

45 tot 65 jaar

Eenpersoons Tweepersoons Gezin

545 -290 125

650 -490 -280

355 -1.055 -1.025

Ouder dan 65 jaar

Eenpersoons Meerpersoons

735 775

1.465 1.205

3.085 2.015

1.290

1.860

2.140

Totaal Bron: ‘Primos 2013, bewerking RIGO.

Kwaliteitsmeting

Resultaatvelden veranderd

Pagina 19

De resultaten Resultaatvelden

1 2 3 4 5 6 7

Contact Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparaties Onderhoud Ontevredenheid

Norm 7,0 7,0 7,0

2014 7,5 7,3 7,4

7,0

7,7

7,0 7,0 6,5

8,2 7,9 6,0

Nieuw is de meting van het uiten van ontevredenheid bij bewoners. Voorheen was dit het resultaatveld ‘klachten afhandelen’. Wij scoren hier beneden de norm. Huurders geven aan dat wij wel naar de problemen luisteren, maar er vervolgens te weinig mee doen. Om het label na 2016 te kunnen behouden, maken we een plan van aanpak om dit te verbeteren.

De websites van alle woningcorporaties zijn in 2014 onderzocht naar functionaliteit, toegankelijkheid, gebruiksvriendelijkheid en informatievoorziening. Welbions scoorde hierop goed: we komen op een zesde plaats van de 62 woningcorporaties in de klasse van meer dan 10.000 woningen.

Klanttevredenheids- onderzoek

We houden zelf ook enquêtes naar klanttevredenheid. We willen weten wat de ervaringen zijn van de huurders met onze dienstverlening in de basisprocessen. Voorbeelden zijn het betrekken van de woning, het uitvoeren van reparaties en het groot onderhoud van de woning. Mocht Welbions de dienstverlening kunnen verbeteren, dan stellen we de processen op onderdelen bij. In 2014 is het aanbieden van een woning gedigitaliseerd. We hielden een klantenpanel over ons beleid en de dienstverlening. Huurders kregen een uitnodiging om met een onafhankelijk bureau in gesprek te gaan.

Klachtenafhandeling en sociale meldingen

De regionale Klachtencommissie Woningcorporaties Twente en omgeving nam in 2014 11 klachten in behandeling (2013: 19). Hiervan zijn 5 klachten niet-ontvankelijk verklaard en 5 na behandeling door de corporatie afgewikkeld. Een klacht is tijdens een zitting behandeld en ongegrond verklaard. Sociale meldingen vallen buiten de definitie van ons klachtenmanagement, maar nemen wij serieus! Klanttevredenheid hangt namelijk niet alleen af van onze bedrijfsvoering, maar heeft bovenal te maken met de sociale en fysieke woonomgeving. Sinds 2012 worden sociale meldingen over bijvoorbeeld vervuiling, tuinen, lawaai, stank en gedrag vastgelegd en afgehandeld. In totaal worden jaarlijks 1000 a 1200 meldingen afgehandeld.

Dienstverlening

In 2014 heeft de Klantenservice bijna 86.000 inkomende telefoongesprekken afgehandeld (in 2013: 91.000). Hiervan heeft Klantenservice circa 77% in één keer inhoudelijk afgehandeld (in 2013: 76%). Ruim 30% van deze telefoongesprekken was technisch georiënteerd: het ging om het aanvragen van een reparatieverzoek of er waren vragen rondom individueel of collectief onderhoud. In 2013 was dit nog 40%. De daling schrijven we toe aan de mogelijkheid tot het melden van reparatieverzoeken online. Ook via ‘Facebook’, ‘Twitter’, email en post krijgen we vragen binnen. Voor de correcte afhandeling van deze klantvragen hebben we interne richtlijnen.

Huurbeleid

In ons huurbeleid bepalen we de streefhuur aan de hand van de kwaliteit van de woning via het woningwaarderingsysteem en de mate waarin woningen gewild zijn. Gemiddeld komt de streefhuur

uit op bijna 80%, met een bandbreedte van 65% tot 90% van de maximale huurprijs. Huurverhoging 1 juli 2014

Voor de huurverhoging per 1 juli 2014 hebben wij de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Daarbij is de vastgestelde streefhuur per woning de maximale huur volgens ons integraal huurbeleid. Zo hebben we de huurverhoging toegepast: Inkomensgroep tot € 34.085 € 34.085 - € 43.602 Vanaf € 43.602

Huurverhoging 4,0% (1½ % + 2½ %) 4½ % (2% + 2½ %) 6½ % (4% + 2½ %)

Beleid maximale huur Streefhuur integraal huurbeleid is maximale huur Streefhuur 95% is de maximale huur Streefhuur 100% is de maximale huur

De huren voor woningen in de vrije sector en bedrijfsonroerendgoed zijn marktconform en/ of volgens contractuele afspraken verhoogd. De huur voor garages en parkeerplaatsen zijn met 3% verhoogd. Er geldt geen huurverhoging voor woningen waarop vanwege wijkvernieuwing het sociaal plan van toepassing is. Ook voor huurders met een ‘Huurvastcontract’ berekenen we geen huurverhoging door. De totale huurverhoging bedraagt 3,8%. Het gemiddelde huurpercentage van ons woningbezit ligt op 68,3%. De gemiddelde huur van ons woningbezit bedraagt (na huurverhoging) € 482,04. De huurdersorganisatie Ookbions heeft geen advies uitgebracht over de huurverhoging. Bezwaren

Tegen de huurverhoging hebben 189 van onze huurders bezwaar aangetekend. In 2013 was dit nog 230. Bij 75% van de bezwaren ging het om de inkomensafhankelijke huurverhoging. In totaal hebben 35 huurders bij de Huurcommissie bezwaar aangetekend, ten opzichte van 52 in 2013. Van de 35 bezwaren zijn 32 bezwaren ongegrond verklaard. Er waren 5 huurders die verzet aantekenden tegen de uitspraak van de Huurcommissie. Daarnaast zijn er nog 3 bezwaren in behandeling bij de Huurcommissie.

Woonruimteverdeling

Voor de woonruimteverdeling van woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens maken we gebruik van het aanbodmodel, op basis van inschrijftijd en loting. Woning zoekenden kunnen via www.wooninfohengelo.nl wekelijks het beschikbare aanbod bekijken en hierop reageren. Het aanbod is transparant. We laten de keuze en de verantwoordelijkheid bij klanten. Bewoners van woningen die worden gesloopt, zoeken zelf een andere woning. Welbions geeft hen urgentie, dus ze komen bovenaan de lijst van woningzoekenden te staan. Woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens verhuren we op volgorde van aanvraag. Er geldt alleen een inkomenseis.

Woningzoekenden

Eind 2014 staan 13.961 mensen ingeschreven als woningzoekende. Dit is een lichte daling ten opzichte van eind 2013 (14.137). Hiervan heeft 20,5% (2862) in 2014 actief op het aanbod gereageerd. In 2013 was dit 17%. In totaal boden we 967 sociale huurwoningen aan. Het aantal verhuringen in 2014 bedroeg 907 woningen. Hiervan was 7,4% gelabeld voor jongeren en 9,4% voor senioren. De daling in seniorenwoning heeft te maken met het afschaffen van de leeftijdsgrens bij voorheen seniorencomplexen. Gemiddeld is 41 keer gereageerd op elk aanbod, tegen 32 keer in 2013. Ongeveer 182 woningen zijn via loting aangeboden.

Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | Hoofdstuk 3

Pagina 21

inschrijftijd en mutatiegraad

De gemiddelde inschrijftijd bedraagt 4,04 jaar en is nagenoeg gelijk gebleven met vorig jaar. De gemiddelde inschrijftijd is de tijd die woningzoekenden gemiddeld ingeschreven staan tot het moment dat zij een woning accepteren. De gemiddelde zoektijd (de tijd tussen de eerste reactie tot aan de verhuring) bedraagt 1,0 jaar en is licht gedaald ten opzichte van 2013 (1,2 jaar). De gemiddelde mutatiegraad in 2014 bedroeg 8% tegen 9,5% in 2013.

90%-normering

Gedurende 2014 zijn er door Welbions 1011 nieuwe contracten aangegaan voor zelfstandige woningen. Zie hiervoor ook de onderstaande ‘BBSH-tabel’. In 2013 lag dit aantal met 1163 iets hoger. Van de nieuwe contracten hadden er 104 (2013: 91) betrekking op woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens. Vande 907 sociale woning toewijzingen zijn er 896 toegewezen aan mensen met een inkomen t/m € 34.678.

Leeftijdgroep

Hengelo <65

Subtotaal >=65 jaar

Inkomensgroep

1.1. Ejhh <= €21.600 1.2. Mjhh <= €29.325 1.5. > Wht-inkomen 2.1. Eohh <= €21.600 2.2. Mohh <= €29.400 2.5. > Wht-inkomen

Subtotaal Totaal Hengelo (O) 145 Meerpersoons-huishouden >=65 jaar 2.1. Eohh <= €21.600 Totaal Hengevelde Totaal

Huurgrenzen conform de Wet op de huurtoeslag 1. t/m €389,05 €389,05< €556,82< €596,75< 6. >€699,48 2.<=€556,82 3.<=€596,75 4.<=€699,48

Eindtotaal

121 13 9

302 91 79

40 13 12

85 64 23

6 11 71

554 192 194

143

472

172

940

1 1

15 6 2

5 4 2

5 3 6

2 15

26 15 26

2 145

23 495

11 76

14 186

17 105

67 1007

145

499

186

105

1011

Daarnaast zijn er 13 nieuwe contracten voor intermediaire verhuur getekend in 2014. Deze voldoen aan de ministeriële richtlijnen voor de informatie-uitwisseling en vereiste controles op volledigheid en juistheid.

Weigeringen

Urgent woningzoekenden

We deden in 2014 aan gemiddeld 4,3 kandidaten een aanbod voordat de woning daadwerkelijk werd verhuurd. Dit is een stijging ten opzichte van voorgaande jaren (in 2013: 3,3 en 2012: 3,8). De meest voorkomende redenen van weigering zijn dat mensen niet reageren op het aanbod en dat de woningzoekende de woning na bezichtiging niet ‘goed/genoeg’ vindt. In 2014 is er 25 keer reguliere urgentie toegekend aan woningzoekenden. In totaal zijn er 172 urgentieaanvragen ingediend. Het aantal woningzoekenden dat een urgentie krijgt toegekend, is door de gewijzigde procedure het afgelopen jaar gedaald. Tegelijk is de slagingskans vergroot, door uitbreiding van het aantal woningen dat we verloten.

Statushouders

De taakstelling voor 2014 bedraagt 62 personen. Deze realisatie is in 2014 ook volbracht. Eind 2014 was de overrealisatie nihil.

Incassobeleid

Wij hanteren een strak en consequent incassobeleid om het oplopen van huurachterstanden te voorkomen. Door vroegtijdige signalering kunnen we proactief reageren. Zo zijn we mogelijke escalatie van problemen voor. Met huisbezoeken, het treffen van betalingsregelingen en het bieden van schuldhulpverlening proberen wij mensen te helpen om de financiën weer op orde te krijgen. Waar nodig schakelen we instanties in, zoals de Stadsbank Oost Nederland. Verder verwijzen wij vaak door naar ‘BudgetAlert’. Deze Hengelose instantie voor schuldhulpverlening leert mensen hun financiën zelf op orde te brengen.

Huurachterstand en ontruimingen

We zien dat de huurachterstanden in 2014 zijn opgelopen. De huurachterstand voor zittende huurders bedraagt eind 2014 € 925.510. Dit is een stijging van € 92.871 ten opzichte van 2013. Relatief bedraagt de huurachterstand 1,3% van de jaarhuur. De huurachterstand van vertrokken huurders bedraagt eind 2014 € 628.113. Een stijging van € 144.119 ten opzichte van 2013. Het uit huis zetten van mensen willen wij zoveel mogelijk voorkomen. Toch moeten wij, ondanks het door ons gevoerde incassobeleid, helaas in een aantal situaties de stap tot ontruiming zetten. In 2014 zijn 277 aanzeggingen tot ontruimingen geweest, waarvan er 35 zijn uitgevoerd (in 2013: 303 en 38). Jaar 2014

2013 2012 2011 2010 2009 2008

Huurderving

Incasso-opdrachten Totaal Afgewikkeld 685 375 1035 577 1102 673 1081 724 967 637 911 592 949 644

Aangezegde 277 303 367 389 449 366 413

Ontruimingen Uitgevoerde 35 38 30 29

38 49 59

De totale huurderving ten gevolge van leegstand bedroeg € 2.488.978 (2013: € 2.462.488) en is als volgt opgebouwd: Huurderving

Frictieleegstand Leegstand i.v.m. verkoop Leegstand i.v.m. Grootonderhoud Leegstand i.v.m. sloop Niet reguliere leegstand Totaal

2014 Woningen Overig bezit

259.504 586.135 150.260 572.362 185.728 1.753.989

361.781 205.065 581,41 39.142 128.419 734.989

2013 Woningen Overig bezit

479.635 473.471 157.305 766.066 83.579 1.960.056

396.631 43.443 88 61.144 1.126 502.432

Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | Hoofdstuk 3

Pagina 23

In de specificatie zijn de huurkorting van € 101.577 en de dotatie van € 267.352 aan de voorziening niet meegenomen. De frictieleegstand van woningen bedraagt 0,38% van de jaarhuur. (Voor vergelijking met 2013 gelden: € 119.259, € 302.807 respectievelijk 0,71%)

Verkoopbeleid en gerealiseerde verkopen

Van onze woningen hebben we er circa 3.500 aangewezen voor verkoop. In 2014 zijn 164 woningen en 1 woonwagen verkocht. Van de 164 woningen zijn er 27 aan zittende huurders verkocht, waarbij er 1 als laatste woning onder ‘Koopgarant’-voorwaarden is geleverd. Eind 2013 is besloten om met ingang van 2014 geen woningen meer via ‘Koopgarant’ aan te bieden in verband met de noodzakelijke reservering van kapitaal voor de terugkoopverplichting. Er zijn 10 ‘Koopgarant’-woningen teruggekocht, waarvan er al in 2014 weer 6 als vrije verkoop zijn verkocht. Er zijn dus 137 woningen onder het label ‘vrije verkoop’ aangeboden en verkocht. Met ingang van 2014 zijn we gestopt met de automatisch verleende korting bij de verkoop aan zittende huurders. Deze korting was 10% op de taxatieprijs of de meest recente WOZ-waarde. In 2014 zijn 11 ‘bedrijfspanden’ uit onze bestaande voorraad verkocht.

Duurzaamheid

Betaalbare woonlasten

Welbions richt zich op vier duurzaamheidsthema’s: woonlasten, klimaat en schone energie, duurzaam gebruik van grondstoffen en bewustwording. De projectgroep Duurzaamheid werkt sinds 2010 aan het vormgeven van deze thema’s. In de projectgroep is per thema een medewerker verantwoordelijk voor de activiteiten. De groep bespreekt elke maand de voortgang. In 2014 maakten we pas op de plaats met de doorontwikkeling van de beleidsvisie naar meer concrete activiteiten. Aanvankelijk zou het thema Duurzaamheid als een van de projecten binnen het programma Welbions Toekomstgericht uitgewerkt worden. Hier is uiteindelijk niet voor gekozen. We hebben in 2014 wel afspraken gemaakt met de gemeente Hengelo over verduurzaming van energielevering vóór 2017 door al dan niet gebruik te maken van een warmtenet. Het verbruiksgedrag van de bewoners en de energiezuinigheid van de woning bepalen samen de energielasten. Samen met Dura Vermeer werkten we aan een pilot om 10 energiebewuste woningen te realiseren in ‘Medaillon’. De nadruk ligt hierbij niet alleen op het verwerven van kennis en kunde, maar ook op het inzichtelijk en beheersbaar krijgen van de woonlasten voor zowel de bewoner als voor de verhuurder. De bouw van de woningen is gestart. Medio maart 2015 worden de woningen toegewezen aan huurders, die drie jaar willen deelnemen aan het duurzaamheidsonderzoek. In april zal de oplevering en sleuteloverdracht plaatsvinden.

Al onze woningen hebben een energielabel. We streven naar label B bij renovatieprojecten en label A of hoger bij nieuwbouwwoningen. Onderstaand schema laat zien hoe de energielabels van onze woningen zijn verbeterd ten opzichte van 2008. Tabel: Energielabels 2008-2014 Label

A++ A+ A B C D E F G TOTAAL

Aantal VHE

% VHE

%-Verschil VHE per label

per 2008 0 0 314 1.225 3.641 2.608 2.966 2.001 767 13.522

per 31-12-2013 0 20 1122 2.293 3.430 2.537 2.062 1.020 288 12.772

per 31-12-2014 0 34 1.228 2.431 3.578 2.191 1.687 831 250 12.230

per label 0,00% 0,28% 10,04%

t.o.v. 2008 0,0% 3400,0% 291,08%

19,88%

98,45%

29,26% 17,91% 13,79%

-1,73% -15,99% -43,12%

6,79%

-58,47%

2,04% 100%

-67,41% -9,55%

N.B. Het aantal verhuureenheden verschilt in beperkte mate met het aantal uit de eerste tabel van het volgende hoofdstuk door verschillen in administratieve verwerking van de mutaties en/of exploitatiestatus. Vermindering van het aantal ‘open verbrandingstoestellen’ en het verbeteren van de ventilatievoorziening bij deze toestellen zijn voor Welbions belangrijke aandachtspunten. In 2014 zijn 32 open verbrandingstoestellen versneld vervangen. In Hengelo is sinds een aantal jaren een warmtenet in ontwikkeling. We hebben een convenant met de gemeente over het warmtenet. In 2014 zijn geen woningen aangesloten (2013: 26) op het warmtenet, wel is besloten de 42 nieuw te bouwen appartementen ‘Winkelcentrum Veldwijk Noord’ aan te sluiten op het warmtenet. Belangrijk uitgangspunt voor ons is hierbij dat de kosten voor bewoners en Welbions niet hoger mogen zijn dan aansluitingen op de reguliere netten. Bovendien moet de duurzaamheid van het net zeker zijn gesteld. We zijn op de goede weg met de redactie van CO2-uitstoot van ons woningbezit. We hebben ten opzichte van 2008 een CO2-reductie van 14,33% per VHE gerealiseerd. Het doel is een reductie van 30% in 2020. Tabel: CO2-uitstoot in de periode 2008-2013 Stand 1 januari van 2008

2010 2012 2014 Doel ‘20

Aantal VHE (Vabi) 13.487 13.062 13.019 12.230

Gemiddelde Energie index (label) 1,92 (D) 1,86 (D) 1,75 (D) 1,623 (D)

Totale CO2 (Kg) Gemiddelde CO2/VHE (Kg) 40.837.260 38.786.076 36.649.461 31.724.747 -/- 30%

3.028 2.969,40

2.815,10 2.594,01

Gemiddelde Reductie gem. CO2/m2 CO2/VHE tov. 2008 39,39 2,88% 38,26 7,03% 35,65 14,33% 32,8

Reductie gem. CO2/m2 tov. 2008 1,94% 9,51% 16,73% -/- 30%

Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | Hoofdstuk 3

Pagina 25

4. Creëer vitale wijken Iedere wijk vraagt een eigen aanpak. Visies op de wijken zetten we om naar wijkprogramma’s. Daarin gaan fysieke en sociale ingrepen hand in hand. We geloven in een mix van woningen en bewoners. Bewoners spelen een cruciale rol in vitale wijken. Zij hebben zeggenschap en ruimte om wensen voor hun buurt te realiseren.

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen Ambities: Maatwerk in wijken Kracht van bewoners benutten Diversiteit in wijken

Creëert

1. Wijkontwikkeling: fysieke opgaven, leefbaarheid en participatie in wijken

Bij Welbions brengt één afdeling fysieke en sociale opgaven samen: de afdeling Wijkontwikkeling. We zien dat de integrale aanpak van leefbaarheid, renovatie en nieuwbouw succesvol uitpakt in onze wijken. Inmiddels hebben we ook gemerkt, dat het kabinetsbeleid deze successen met haar koers niet versterkt. De verhuurdersheffing beperkt ons in fysieke investeringen om vitaliteit in verouderde wijken en buurten te brengen. De opdracht van het Rijk aan corporaties om terug te gaan naar kerntaken damt ook de leefbaarheidsopgave enigszins in. De sterk bureaucratische regelgeving maakt het corporaties lastig hun opgaven goed en efficiënt in te vullen. Daar komt bij dat gemeentepolitiek en huurdersvereniging steeds meer invloed hebben op de koers van corporaties. Politieke voorkeuren zullen nog nadrukkelijker dan voorheen hun stempel drukken op de besluitvorming van de corporatie. Dat maakt een visie op de langere termijn en een stabiele toekomstgerichte koers lastiger om aan vast te houden. En ook het scheiden van wonen en zorg zal haar sporen in de wijken zeker achterlaten. Dit alles maakt het zeker niet eenvoudiger om wijken en buurten vitaal te houden en te maken. En zijn we nu dan somber over onze kansen of toekomst? Nee, zeker niet. Welbions wil en zal er zijn en blijven voor haar bewoners. Wij zetten ons vol in om nieuwe kansen te creëren om onze bewoners tevreden te laten wonen in vitale buurten. Het Rijksbeleid zet ons hierbij op scherp. Wij gaan deze uitdaging met energie en vertrouwen zeer zeker aan.

Leefbaarheid toekomstgericht

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 27

Participatie toekomstgericht

Bewoners zijn op de eerste plaats zelf verantwoordelijk voor hun woon- en leefomgeving. Dat is ons uitgangspunt en ingegeven vanuit Rijksbeleid. Onze hierboven beschreven aangescherpte kijk op leefbaarheid sluit hier goed op aan. Als bewoners er onderling niet uitkomen, zet Welbions in op bemiddeling via wijkconsulenten/-coaches, buurtbemiddeling of mediation. Als het niet anders kan, wordt ook de hulp van de wijkagent ingeroepen. De samenwerking tussen wijkagent en Welbions is prima. Participatie vraagt vooral een actieve rol van bewoners. Welbions biedt hiervoor meerdere platforms om dit te ondersteunen. Bijvoorbeeld in de vorm van het ondersteunen van de bewonerscommissies en –verenigingen in onze buurten en complexen, het instellen van klankbordgroepen bij onze fysieke opgaven van herstructurering en groot onderhoud, en het faciliteren van buurtbedrijven en wijkinitiatieven zoals Wij-landen.

Fysieke opgaven toekomstgericht

We constateren dat het rijksbeleid tot onvoldoende investeringsruimte leidt om de woningvoorraad op de langere termijn op een acceptabel niveau te brengen en te houden. In de afgelopen jaren is de nieuwbouwopgave al fors teruggeschroefd van 250 tot gemiddeld 50 nieuwbouwwoningen per jaar. Inmiddels zitten we op dit streefaantal. Om dit op te vangen, realiseren we net als vorig jaar fors meer groot onderhoudsprojecten met levensduurverlenging dan op de langere termijn in de meerjarenbegroting is voorzien. Gelukkig kunnen we ons dit nu nog (financieel) veroorloven. Projecten waar we eerder op sloop en nieuwbouw aanstuurden, zetten we alsnog om naar groot onderhoud en levensduurverlenging. Een ingreep om ons woningbezit toch nog zo goed mogelijk op orde te houden. Dit is echter in de tijd niet onbeperkt mogelijk. In 2014 hebben we ook onze interne organisatie hierop verder aangepast. We hebben opnieuw afscheid genomen van kundige collega’s. Verder is de strikte functiescheiding tussen nieuwbouw en bestaande bouw opgeheven. Onze collega’s van vastgoed worden hierdoor steeds breder inzetbaar op onze fysieke opgaven. Dit sluit in het kader van Welbions Toekomstgericht goed aan bij onze wens om zo flexibel en lenig mogelijk te zijn.

In de volgende paragrafen wordt ingegaan waar in Hengelo wij gedurende 2014 actief waren met fysieke en sociale wijkontwikkeling.

2. Integrale fysieke en sociale opgaven

Berflo Mooi

We investeerden ook in 2014 weer zo veel mogelijk in onze vernieuwingswijken. Ondanks de beperking in onze financiĂŤle spankracht leverden we in 2014 in deze herstructureringswijken 55 nieuwbouwwoningen, 16 transformatiewoningen, 10 renovatiewoningen en 256 woningen na groot onderhoud met levensduurverlening op. In onze overige buurten en wijken pleegden we aan nog eens 336 woningen groot onderhoud, waarvan 95 woningen met levensduurverlengende werkzaamheden. Alle opgeleverde nieuwbouwprojecten zijn een vervolgfase op reeds uitgevoerde min of meer gelijke bouwwerken. Bijzonder hierbij is dat deze op basis van nieuwe prijsafspraken zijn uitbesteed aan de bouwpartijen uit die eerdere fasen. Tegen scherpe(re) prijzen verliep de uitvoering goed en soepel, en hebben we gezamenlijk de faalkosten fors kunnen reduceren. We gaan hieronder verder in op de fysieke en sociale opgaven in de vernieuwingswijken Berflo Mooi, Hengelose Es, Klein Driene en de binnenstad. De vernieuwingen in Berflo Mooi betreffen ruim 1.200 sociale woningen, in drie buurten in Hengelo Zuid: Berflo Es Zuid, Veldwijk Zuid en Veldwijk Noord. De wijk Berflo Es Zuid kwam in 2014 gereed. Dit jaar is de parkaanleg in opdracht van Welbions voltooid. De laatste stap in de wijkvernieuwing is de Beekzone, gerealiseerd door de gemeente en het Waterschap. Hiermee zijn alle wijkvernieuwingsactiviteiten afgerond en wordt verder ingezet op een regulier goed fysiek en sociaal beheer. In Veldwijk Zuid zijn de twee laatste bouwprojecten voltooid. In de Jasmijnstraat zijn 25 woningen opgeleverd (appartementen, stadswoningen en maisonnettes met ontmoetingsruimte), en de 10 laatste grondgebonden woningen gerenoveerd. Deze laatste sociale huurwoningen in de Wingerdstraat zijn tijdens de eerdere bouwfasen ingezet als wisselwoningen. We spreken met een marktpartij voor het realiseren van nieuwbouw van koopwoningen langs de beek als afronding van de fysieke vernieuwingsopgave. De beek is door het Waterschap sterk verfraaid en er zijn drie nieuwe bruggen overheen gebouwd. Welbions legde verder de laatste hand aan de vernieuwing van de infrastructuur in de wijk en rondde ook de zuidelijke ontsluitingsweg van de wijk af.

In 2014 is ook definitief gestart met de vernieuwing van de derde wijk in Berflo Mooi, Veldwijk Noord. De gemeente leverde de Brede School op. Deze is na de zomer in gebruik genomen. Hiermee is tevens het eerste deel van het Watertorenpark door de gemeente aangelegd. Om ruimte te maken voor een nieuwe ontsluitingsweg voor de wijk is er een nieuw tankstation gebouwd aan de Kuipersdijk en is het oude gesloopt. Ons mooie rode informatiecentrum ‘Berflo Mooi’ is verkocht en heeft een duurzame herbestemming gekregen als poortgebouw bij kasteel Keukenhof te Lisse. Bron: Spring Architecten

Inmiddels heeft het eerste zelfbouwinitiatief zich gemeld. Zij willen in 2015 starten met de bouw van hun droomhuis. Verder bereidde Ter Steege Bouw Vastgoed zich voor op de bouw van de eerste fase van het winkelcentrum. De start van de bouw is direct na de jaarwisseling. Het complex bestaat uit 42 sociale huurappartementen met eigen parkeerplaats en ongeveer 2000 vierkante meter commerciële ruimte, die supermarktketen Nettorama grotendeels vult. Dit project is de doorontwikkeling en (bouw)uitvoering van een ‘niet-daeb’-onderdeel van de wijkvernieuwing, dat door Welbions aan de marktpartij is verkocht en waarvoor Welbions initieel de regieontwikkeling voor haar rekening heeft genomen. In Veldwijk Noord is ook voorzien in de bouw van circa 100 nieuwe grondgebonden woningen. Welbions verkocht hiervoor de grond aan marktpartijen en beperkt zichzelf tot de sociale opgave in deze wijk.

De gemeente droeg eind 2014 de voormalige Paus Joannesschool aan ons over. De oorspronkelijke plannen voorzagen in sloop. Inmiddels zoeken we met verschillende partijen naar een passende zorggerelateerde invulling. Verder zijn er in 2014 maar liefst 348 woningen in de wijk verbeterd. De 24 laatste worden in het volgend jaar opgeleverd. Groot onderhoud met levensduurverlenging betrof in de

Platostraat en omgeving 76 grondgebonden woningen en 108 portiekwoningen. Het werk bestond uit asbestsanering, vervanging van de dakafwerking en constructieve aanpassing van de dakoverstekken, het reinigen en herstellen van het metselwerk, het vervangen van het voegwerk, het verbeteren van het hang-, en sluitwerk, schilderwerk, het vervangen van de douche-, toilet- en keukeninrichting, het vervangen van de cv-ketels, het verbeteren van de ventilatie, maatregelen tegen schimmelvorming en het verbeteren van de isolatie. Ook is de woonomgeving aangepakt. De buurt kon meepraten over gewenste verbeteringen. Bewoners kregen de keus om tegen een geringe huurverhoging nieuwe erfafscheidingen te laten aanbrengen. Hieraan hebben bijna alle bewoners gehoor gegeven. Verder zijn onder meer in de Heraklesstraat de woningen opgeknapt. Hengelose Es

Ook in Hengelose Es draait het bij de wijkvernieuwing niet alleen om stenen, maar ook om de sociale kant van het verhaal. Welbions staat aan de lat voor de totale ontwikkeling in de wijk. We bieden bijvoorbeeld onderdak aan OverArt, een kunstenaarsstichting die met het organiseren van activiteiten in de wijk bijdraagt aan leefbaarheid. Het socialiseringsplatform voor kunstenaars heeft als uitvalsbasis een sloopwoning van Welbions. Van hieruit organiseert OverArt onder meer graffiti-bijeenkomsten en activiteiten voor kinderen en bewoners. Daarnaast is de stichting een springplank voor startende kunstenaars en bewoners met een Wajong-uitkering. OverArt werkt nauw samen met Welbions en voert soms ook opdrachten voor ons uit. In 2014 organiseerde OverArt een festival met graffiti-artiesten uit heel Europa. Zij leefden zich uit op de gevels van onze sloopwoningen, met verbluffende resultaten.

De fysieke wijkvernieuwing in Hengelose Es draait om 785 woningen, die nieuw gebouwd worden of groot onderhoud met renovatiewerkzaamheden zullen ondergaan. In 2014 hebben we voorbereidingen getroffen voor het wijkvernieuwingsproject. Vanaf 2016 zullen we 344 flatwoningen grondig vernieuwen. Ook zullen we 70 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. Marktpartijen gaan aan de slag met nieuwbouw in de vrije sector (niet-daeb). Al met al ondergaat de wijk een ingrijpende transformatie. Het plan omvat sloop van 235 grondgebonden en transformatie van 208 flatwoningen. In nauwe samenspraak met de gemeente selecteerden we de marktpartij die de nieuwbouw en transformatie voor zijn rekening neemt, volgens de zogeheten trechtermethode. We nodigden acht marktpartijen uit, waarbij zij verschillende presentatie- en doorrekenrondes doorliepen. Bij de beoordeling is niet alleen naar financiĂŤle opbrengst gekeken, maar ook naar sociale, ecologische en fysieke factoren. Het project is voorlopig gegund en begin 2015 werken we de contracten uit.

CreĂŤer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 33

In de wijk is de vernieuwing al goed zichtbaar. Eind 2014 startte de sloop van de laatste fase van de grondgebonden woningen (totaal 123 woningen en 63 garages) en zijn het bewonersinformatiepunt en het kultuurhuske verplaatst. De bewoners zijn verspreid over de stad gaan wonen. Bewoners met kinderen bleven bij voorkeur in de buurt Hengelose Es noord. Ook bewoners van de te slopen flatwoningen zijn verhuisd of gaan dit binnenkort doen. Voor alle vertrekkende huurders geldt een sociaal plan. Voor dit sociaal plan bezochten wijkconsulenten de bewoners. Een kans om bewoners (van wie velen een uitkering hebben) een stapje hoger te krijgen op de participatieladder! Hiertoe startten we een pilot met sociale zaken van de gemeente Hengelo, waarbij we 70 bewoners aan de J. Marisstraat probeerden te activeren. De pilot komt voort uit het wijkprogramma Hengelose Es noord (2012- 2015). De wijkconsulenten spraken met de bewoners over hun daginvulling. Zeven bewoners hebben zich bij sociale zaken aangemeld voor een vervolgtraject. Een groep bewoners uit Hengelose Es Noord bood in het voorjaar van 2014 een petitie aan. De groep was ongerust of er voldoende betaalbare woningen beschikbaar waren. Onze directeur nam de petitie in ontvangst en we gingen in gesprek. De uitkomst was dat huurders uit de wooncomplexen aan de J. Voermanstraat. J. Marisstraat en J. Wiegerstraat een gelijke streefhuur als voorheen betalen als zij verhuizen naar een identieke woning in de hoogbouwwooncomplexen in de buurt Hengelose Es noord. Tot 31 december 2014 hebben vier bewoners van deze regeling gebruik gemaakt. Tot slot een project dat we in de wijk met bewoners zijn gestart tegen overlast van hondenpoep. Een snuffelhond gaat met een hondenbegeleider en een medewerker van Welbions de buurt in om te achterhalen van welke hond aangetroffen uitwerpselen zijn. De snuffelhond is getraind om te achterhalen waar de hond en diens baasje wonen. We bellen aan bij de hondenbezitter en gaan in gesprek. Het blijkt dat deze acties preventief werken.

Klein Driene

In Klein Driene is de wijkvernieuwing (in totaal circa 450 sociale woningen) eveneens volop aan de gang. Zo transformeerden we in 2014 in de Allegrohof 32 portieketagewoningen naar 16 eengezinswoningen en bouwden we 11 nieuwe eengezinswoningen en 19 appartementen. De appartementen zijn allen levensloop-bestendig, zodat bewoners er tot op oudere leeftijd kunnen blijven wonen. Vanwege de hogere huurprijs in het sociale segment is doorstroming vanuit de wijk (met relatief lage huren in de bestaande bouw) maar mondjesmaat gelukt. De plannen voor de derde â&#x20AC;&#x2DC;stempelâ&#x20AC;&#x2122;, de portieketage- en eengezinswoningen in de zone tussen de Bachstraat en Oldenzaalsestraat zijn verder uitgewerkt. Het gaat om 170 woningen waar we groot onderhoud op plegen, zonder de huren te verhogen voor bestaande huurders. Voor renovatiewerkzaamheden die tot comfortverbetering leiden, wordt een beperkte huurtoeslag doorberekend. Een klankbordgroep van bewoners ontving de eerste plannen positief. De uitvoering staat gepland voor 2015 en 2016. De herontwikkeling van 15 woningen en winkels aan de J. Haydenlaan, hoek Schubertstraat, is helaas gestagneerd. Wij hebben net als bewoners en andere wijkpartners de voorkeur voor een kleine winkelvoorziening, die ook kan dienen als ontmoetingsplaats, maar kunnen hierover (nog) geen overeenstemming bereiken met de gemeente. De sloop van het complex met 15 woningen boven winkels is dan ook opgeschort. Wel zijn alle vaste huurders inmiddels verhuisd en zijn de woningen grotendeels in beheer bij Ad Hoc gegeven. In de C. Franckstraat en omgeving plegen we groot onderhoud met enkele comfortmaatregelen aan 66 woningen. Het werk omvatte asbestsanering, vervanging van de daken, goten en gevelkozijnen, het reinigen en herstellen van het metselwerk, het vervangen van het voegwerk, het vervangen de douche-, toilet-, en keukeninrichtingen van diverse woningen, het vervangen van de cv-ketels en het verbeteren van de energie-prestatie. Medio 2015 is het klaar.

CreĂŤer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 35

Binnenstad

3. Andere wijkontwikkeling

We werken met de gemeente samen in de naamloze vennootschap Wonen boven Winkels Hengelo NV. Met als doel de leefbaarheid, de veiligheid en de levendigheid van de binnenstad te vergroten. De NV geeft gratis adviezen en levert stimuleringsbijdragen aan eigenaren van woningen in en boven winkels. De gemeente en Welbions zetten op gelijke voet financiële middelen en personeel in. In 2014 is voor € 154.000 aan financiële bijdragen toegekend. Uitkering volgt na uitvoering en goedkeuring van een project. De toegezegde bijdragen voorzien in de realisatie van 40 nieuwe wooneenheden. Dit ligt aanzienlijk boven de door de aandeelhouders opgelegde opgave van 15 eenheden. De evaluatie van de bereikte resultaten per eind 2014 was aanleiding om de activiteiten ook in 2015 door te zetten. Natuurlijk waren we in 2014 ook in onze andere wijken actief. We noemen hier de belangrijkste ontwikkelingen: In Medaillon startten we met de bouw van energie neutrale eengezinswoningen. Het gaat om 10 woningen in deelgebied 2, waarvan 1 ‘all-electric’. De woningen zijn onderdeel van een duurzaamheidspilot. Het energieverbruik wordt 3 jaar lang gemonitord. Het project krijgt een provinciale duurzaamheidssubsidie, de woningen voldoen aan de voorwaarden van het tussen WoON en de Provincie Overijssel gesloten convenant.

erontwikkeling Breemarsweg: we hebben 16 appartementen en 5 eengezinswoningen verkocht aan H de gemeente. Conform een sociaal plan zijn de bewoners in het voorjaar verhuisd, waarna de sloop mogelijk wordt. Hengelo trekt de laan Hart van Zuid hier door. Op verschillende ontwikkelplekken in Hengelo is Welbions in overleg met marktpartijen om woningbouw op lege plekken te stimuleren, waaronder de Marskantlocatie en de Elizabethstraat. Dit zijn meerjarige ontwikkelplannen. Welbions initieert de totale ontwikkeling, realiseert de sociale opgave hierbij en zoekt marktpartijen om de vrije sector (niet-daeb) activiteiten voor eigen rekening en risico te realiseren. Bloemenbuurt: in onze gestapelde wooncomplexen zijn toegangspuien en postkasten vervangen, hebben we een intercominstallatie geïnstalleerd, asbest gesaneerd en schilderwerk uitgevoerd. De werkzaamheden hebben plaatsgevonden vooruit lopend op het groot onderhoudsplan in 2018. De bewoners van de te slopen 38 Kabouterwoningen zijn conform het sociaal plan verhuisd of gaan dit komende tijd doen. Een mooi initiatief in deze buurt is ‘het Kabouterhuisje’. In twee lege sloopwoningen organiseren actieve bewoners inloopbijeenkomsten voor oudere buurtgenoten. Ook is er een buurtmoestuin in de Bloemenbuurt en hebben bewoners een ‘opschoondag’ en een kerstactie georganiseerd. Het ‘sociaal overleg’ dat we in de wijk hebben, neemt in frequentie af: er zijn minder sociale problemen.

arshof: op een eerdere themabijeenkomst gaven bewoners aan dat de gezamenlijke M berging tot veel overlast en problemen leidt. In 2014 is deze berging omgebouwd tot individuele bergingen. Ook zijn meerdere klachten op het gebied van vocht opgelost. Dit tot tevredenheid van de bewoners.

4. Onderhoud- en renovatieprojecten

In de vorige paragraaf las u over al over diverse onderhoudsprojecten in Berflo Mooi Es, Hengelose Es en Klein Driene. In totaal hebben we in 2014 op 11 locaties, bij 684 woningen, groot onderhoud uitgevoerd. Zeven projecten zijn afgerond, vier lopen door tot en met maart 2015. De ingrepen verschillen van circa € 5.000,- per woning tot zo’n € 70.000,- per woning. Doorgaans verlengt het groot onderhoud de levensduur van de woning. Meestal combineren we dit met energetische maatregelen, waarbij we streven naar label B. De comfortverbeteringen hebben meestal een huurverhoging tot gevolg, de groot onderhoudswerkzaamheden zelf niet. Met de projecten in Hengelo Noord (Saterslostraat, Backenhagenlaan eo) heeft Welbions aan de basis van een wereldprimeur gestaan. Speciaal voor dit project is door het Hengelose bedrijf Norm Teq een innovatief balkon van composiet ontwikkeld. Door dit lichtgewicht balkon over het bestaande inpandige balkon te ‘schuiven’, ontstaat een voor de bewoner veel royaler en beter bruikbaar nieuw balkon. Met deze constructie worden gelijktijdig meerdere technische problemen (onder meer koudebruggen) opgelost en voldoen we geheel aan het Bouwbesluit. Deze innovatieve balkonoplossing past Norm Teq intussen op verschillende plekken in Nederland toe in vergelijkbare woningbouw. Welbions zal het concept de komende jaren ook in andere complexen gebruiken. Voor de volledigheid zetten we hieronder ook de andere grote(re) projecten nog kort op een rij: Potterstraat en omgeving: vervangen dakkapellen, douches, toiletten. Constructieve aanpassingen dak, trapopgang en doucheruimte in 15 woningen. Saterslostraat e.o. (Noord fase 1): gevelisolatie, vervangen van kozijnen en dakafwerking, aanpassen en vergroten van balkons, aanpassen van ingangspartijen, verbeteren brandveiligheid, verbeteren van isolatie, vervangen van douche-, toilet-, en keukeninrichting, aanbrengen van mechanische ventilatie, verwijderen van asbest en vervangen van cvketels. Voorjaar 2015 volgt verbetering van de woonomgeving van de 78 woningen. Backenhagenlaan e.o. (Noord fase 2): dezelfde aanpassingen als in Noord fase 1. Van de 78 woningen zijn 66 woningen gereed. De overige 12 woningen worden op verzoek van de bewoners zelf begin 2015 aangepakt. Het ontwerp ter verbetering van de woonomgeving is samen met de bewoners gemaakt, uitvoering voorjaar 2015. Weustinkplantsoen: 18 portiekwoningen zijn aan de binnen- en buitenkant volledig aangepakt, waarbij ook werk is gemaakt van asbestsanering en brandveiligheid. Wateroverlast in de kelders is opgelost. De buitenruimte is eveneens opgeknapt, waaronder het gemeenschappelijke groen, hellingbanen, bestrating en keerwanden. Afronding van de werkzaamheden: medio maart 2015. Kerkstraat: 42 appartementen, met onder meer verbeteringen aan het sanitair, keuken en het ventilatiesysteem en voorzieningen voor brand- en dakveiligheid.

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 37

Grootschalige asbestinventarisatie

dastraat: bij 45 grondgebonden woningen zijn onder meer door vocht aangetaste A binnenwanden in de douche vervangen, is de ventilatie verbeterd en is sanitair en keuken vervangen. Het onderhoudsproject voor ‘De Jeu’-woningen in de Hunenborg e.o. is in voorbereiding genomen. Dit geldt ook voor het groot onderhoud van 24 portieketagewoningen in Noord (derde fase). We hebben in 2014 een nieuw asbestbeleid vastgesteld. Doel van het beleid is om alle woningen asbestveilig te hebben. Risicovol niet-hechtgebonden asbest laten we zo spoedig mogelijk verwijderen. Het overige asbest verwijderen we bij het eerstvolgende groot onderhoud of wordt ingepakt. Iedere bewoner krijgt in 2015 een informatiekaart over de in de woning aanwezige asbest. Ter voorbereiding op het asbestbeleid hebben we onze woningen steekproefsgewijs onderzocht. 1 op de 10 woningen is gecheckt. Intussen is in 221 woningen, 105 bergingen en 65 garages risicovol asbest (klasse 3) weggehaald. Vaak gaat het om een paneel boven een deur of een wandluik. De impact op de bewoner is vaak groot: het is niet prettig om te vernemen dat er risicovol asbest in de woning was. Daarnaast moeten huurders tijdens de sanering het huis een (deel van de) dag verlaten. Alle saneringen zijn door erkende bedrijven uitgevoerd.

Planmatig onderhoud

Het planmatig onderhoud is onderwerp van onderzoek geweest als project binnen het programma Welbions Toekomstgericht. De conclusie: het proces van planmatig onderhoud is goed onder controle. Op enkele onderdelen zijn wel verbeterpunten genoemd. Zoals het goed en tijdig informeren van bewoners tijdens onderhoudsprojecten. Dit nemen we ter harte. In 2014 is € 6.449.466 besteed aan planmatig (cyclisch) onderhoud. Daarbij is een deel (ter waarde van afgerond € 1.400.000) van het jaarbudget van planmatig onderhoud overgeheveld naar projecten die in combinatie met groot onderhoud zijn uitgevoerd. Op deze manier voeren we projecten zo effectief en efficient mogelijk uit, en is de overlast voor onze bewoners zo klein mogelijk. Het planmatig onderhoud van 2014 omvatte: buitenschilderwerk van 45 complexen vervangen van dakbedekking op 14 complexen binnenschilderwerk en vloerbedekking in trappenhuizen van 5 complexen vervangen van keukens in 13 complexen verbeteren van toilet en doucheruimten in 3 complexen aanpassen en verbeteren van enkele liften in 3 complexen vervangen van diverse cv- door hr-ketels in 9 complexen aanbrengen dakbeveiliging op 4 complexen Daarnaast gaven we in 2014 ruim € 2.274.500 uit aan onderhouds- en servicecontracten voor groen, liften, schoonmaak, ontstoppingen en brandmeldinstallaties.

voor

5. Ons woningbezit

Welbions is een Twentse woningcorporatie met woningbezit hoofdzakelijk in Hengelo. In de tabellen is af te lezen hoe onze woningvoorraad is verdeeld. Type woning Meergezins Eengezins Totaal

2014 6601 6014 12.615

2013 6.182 6.530 12.712

Huurklasse

1. Goedkoop ( € 1 - € 389,05)

2. Betaalbaar ( € 389,06 - € 556,82) 3. Bereikbaar ( € 556,83 - € 596,75) 4. Duur tot HT-grens ( € 596,76 - € 699,48) 5. Vrije Sector ( > € 699,48) Eindtotaal Strategisch voorraadbeleid

2012 6.539 6.262 12.801

2011 6.598 6.267 12.865

2010 6.380 6.227 12.607

2009 6.345 6.444 12.789

Classificatie Sociaal (DAEB) Commercieel (niet-DAEB) 3.138 6.777 995 1.082 38 585 12.030 585

2008 6.389 6.474 12.863 Totaal

3.138 6.777 995 1.082 623 12.615

Ons strategisch voorraadbeleid richt zich op ontwikkeling van onze vastgoed, zodanig dat we klaar zijn voor de toekomst. Waarbij de missie en de visie van Welbions de basis vormen. Investeringen en desinvesteringen moeten ervoor zorgen dat de toekomstige vastgoedvoorraad past bij de op dat moment aanwezige huishoudens en doelgroepen. Inspelen op toekomstige ontwikkeling vergt een behoorlijke transformatie van die voorraad. Woningen met meer kwaliteit, meer woonoppervlak, een beter toegankelijke woonmarkt, een duurzamer bezit, dit alles is onder de huidige omstandigheden minder gemakkelijk te realiseren. Onze investeringscapaciteit is fors afgenomen door de verhuurdersheffing. We leggen nu meer nadruk op investeringen in combinatie met duurzaamheidsmaatregelen in de bestaande voorraad. Kwaliteitsverbeteringen via nieuwbouw blijven vaker dan voorheen achterwege.

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Pagina 39

6. Grondposities

Welbions beschikt beperkt over grondposities: Grondposities Sloetsweg/Heerbaartlocatie Sloetsweg/Gammalocatie Sloetsweg/Voedselbank Spechtweg Broek Noord Trivium-'t Steerntje Kristenbos* Industriestraat Ariënsschool/Badhuis Esperanto Veldwijk Noord Veldwijk Zuid fase III Berflo Es Zuid fase III Elizabethstraat Hengelose Es Beekstraat Marskant locatie Twekkelerweg Bloemenbuurt Handelstraat Totaal Netto opgenomen onder MVA- in ontwikkeling (in € 1.000)

Juridisch eigendom

Bestemming [in m2] sinds Geen bouw 30-06-2008 21-12-2012 17-05-2006 2312-2011 30-06-2008 30-12-2002 30-12-2002 88.766 29-04-2008 515 17-11-2009 01-12-2010 Grond na sloop Grond na sloop Grond na sloop Grond na sloop Grond na sloop 03-12-2012 13-12-2011 & 30-12-2013 01-04-2011 21.888 Grond na sloop Grond na sloop 111.169

Bouw 1.728 6.311 921 1.740 2.356 4.610

3.367 1.446 32.928 8.125 2.694 12.324 35.758 329 11.535 520 3.970 1.625 132.287 € 18.110

* Over de grondpositie ‘Kristenbos’ bestaat overeenstemming met ‘Onze Minister’ over de ziens- & handelswijze en informatie-uitwisseling in de komende twee jaar.

5. Samenwerken We geloven dat je samen verder komt dan alleen. We bieden goede dienstverlening en klanten hebben ruimte om te participeren. We zijn een maatschappelijke organisatie en zoeken samenwerking met partijen met wie we onze ambities kunnen verwezenlijken. We werken vanuit onze eigen rol en verantwoordelijkheid doelgericht samen met bewoners, partners en nieuwe partijen.

Uit: â&#x20AC;&#x2122;t is Wel-bi-ons wonen: Ambities: Klantparticipatie. Samen met lokale en regionale partners. Een eigen rol.

Leeft

1. Onze stakeholders

Gemeente Hengelo

Huurdersvereniging

Bewonerscommissies

Huurders

Samenwerken | Hoofdstuk 5

Pagina 43

Berflo Bedrijf

Begin 2014 is de Stichting Bewoners Bedrijf Berflo Es (afgekort Berflo Bedrijf) opgericht. Het is een organisatie voor, door en met wijkbewoners. De doelstelling is om bij te dragen aan leefbaarheid en de ontwikkeling van de wijk Berflo Es. De stichting ontplooit wijkinitiatieven op fysiek, sociaal als economisch gebied. Over drie jaar is het de bedoeling dat Berflo Bedrijf zelfredzaam is. De opbrengsten uit projecten vloeien waar mogelijk terug naar de wijk. Voor deze projecten zoekt de stichting samenwerking met de verschillende bewonerscommissies in de wijk, de Gemeente Hengelo, zorginstellingen, ondernemers en Welbions. We ondersteunen deze vorm van bewonersbetrokkenheid graag. Om dit initiatief een kans van slagen te geven brengen we een deel van onze werkzaamheden onder bij Berflo bedrijf. Zo is het bedrijf in 2014 gestart met een pilot voor het vervangen van lampen in de gestapelde bouw.

Bron: Berflo Bedrijf

2. Overige lokale partners Buurtsignaleringsysteem en ‘Samen sterkteams’

Buurtbemiddeling

De gemeente, Politie en Welbions zijn overgegaan tot het opgavegericht werken in buurten en wijken middels ‘samen sterkteams’, waarvan de werkwijze start in 2015 door opgaven te benoemen en prioriteren. Het buurtsignaleringssysteem als voorbeeld daarvan is ontwikkeld, zodat niet alleen de stadsdeelregisseurs van de gemeente, maar ook de ‘stadsstrateeg’ en ‘projectleider sociaal’ van Welbions de voortgang kunnen monitoren. Naast de kwantitatieve gegevens van leeftijdsopbouw, huurachterstanden, mutatiegraad, etc. wordt ook gekeken hoe met de kwalitatieve gegevens de werkzaamheden beter op elkaar kunnen worden afgestemd. Buurtbemiddeling is een landelijk concept. Samen met de gemeente Hengelo, Scala en politie geven we dit sinds 2009 plaatselijk vorm. De buurtbemiddelaars zijn vrijwilligers. Elke inwoner van de gemeente Hengelo kan gebruik maken van buurtbemiddeling. De bemiddelingen zijn gratis en alle zaken worden strikt vertrouwelijk behandeld. Ook de samenwerkingspartners kunnen problemen tussen buren of buurtgenoten aanmelden. In 2014 zijn 51 meldingen binnengekomen voor Buurtbemiddeling. Drie van deze meldingen komen rechtstreeks van ons en 14 als zelfmelders na advies van Welbions. Van de 51 meldingen konden 38 (74,5%) meldingen in behandeling worden genomen. Hiervan zijn 31 meldingen (81,6%) opgelost. In 2013 waren er 42 van de 52 meldingen geschikt voor Buurtbemiddeling. Hiervan zijn er 29 (66%) opgelost.

Scoren in de wijk

Samen met Scoren in de wijk heeft er een sportalliantie met diverse buurtinstellingen van de Hengelose Es gericht op de participatie via sport onder de titel ‘Scoren met de Hengelose Es’ plaatsgevonden. Een project waarbij sport als middel wordt ingezet om de onderlinge verbondenheid tussen wijkbewoners te vergroten en hen te stimuleren zich in te zetten voor hun leefomgeving. Verder is er in de Hengelose Es heeft ook een extra aanbod geweest van sportactiviteiten voor kinderen met een minima onder de titel ‘Jij scoort met sport’. Hengelo breed is ingezet op de Twente Cup en Scoren met gezondheid. Evenals vorig jaar is de theater voorstelling ‘de Belofte’ uitgevoerd.

Actie ‘Boost je buurt’

In het kader van het vijfjarig bestaan heeft Welbions ervoor gekozen een bedrag van circa 12.000,- euro beschikbaar te stellen voor activiteiten in de buurten en wijken. Aan huurders (bewoners) is de kans geboden om met ideeën / concepten te komen die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de buurt. Uitgangspunt was dat burgers zelf aan zet waren wat goed aansluit bij de huidige participatie maatschappij. We hebben circa 20 ideeën binnengekregen waarvan uiteindelijk 5 in uitvoering zijn gegaan. Vijf genomineerden mochten een plan presenteren binnen het Pact MVO (Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen). Het initiatief heeft een bijdrage geleverd om huurders (meer) samen te ‘iets’ te laten doen voor een buurt: een gezamenlijk verantwoordelijkheid waarop we graag verder willen bouwen.

Samenwerken | Hoofdstuk 5

Pagina 45

De Slinger Hengelo

Welbions is sinds 2007 ‘funding partner’ van de Slinger Hengelo en zit in het bestuur. De Slinger organiseert jaarlijks De Slingerbeurs, een ‘marktplaats’ waar maatschappelijke partners en bedrijf elkaar op informele wijze ontmoeten. Vraag en aanbod van producten en diensten komen hier samen. De Slingerbeurs is succesvol. Tijdens de slingerbeurs 2014 zijn er een drietal matches gemaakt tussen enerzijds Welbions en non-profit organisaties. Zo heeft Welbions zich samen met een aantal aannemers de infrastructuur (verharding) gerealiseerd van het “Wijland” aan de Handelstraat in Klein Driene. Tactory en de Kapstok hebben samen met hun deelnemers de bestrating gerealiseerd, terwijl de aannemers de materialen zoals straatstenen en 8 vrachtwagens met puin voor de ondergrond hebben geregeld. Verder is TMZ samen met Welbions de organisatie van een wandeling voor patiënten/cliënten van TMZ gestart, die een vervolg krijgt in 2015. Ook het inloophuis heeft een beroep gedaan op Welbions in de vorm van ondersteuning bij allerlei kleine klusjes met betrekking tot het onderhoud van het pand.

Pact MVO Hengelo

Het Pact MVO Hengelo is het netwerk van circa 80 Hengelose organisaties die samen één gemeenschappelijk doel voor ogen hebben: continu positief betrokken zijn bij ‘people, planet en profit’. Binnen het netwerk wordt gesproken over ambities, kansen en belemmeringen binnen maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarnaast worden er allianties gesloten. Welbions neemt als participant deel aan de thema’s Sociale Innovatie en Pauzelandschappen (zie ook ‘Wij-landen’).

‘Wij-landen’

Het project ‘Wij-landen’ is een initiatief van Hengelose bedrijven, instellingen en creatievelingen om een tijdelijke, prettige bestemming te geven aan braakliggende terreinen (‘Pauzelandschappen’). In 2014 is het Wensplein bij de Beekstraat ingericht en officieel geopend. Hier kan iedereen een persoonlijke droom of wens achterlaten. In 2014 is gewerkt aan de invulling van het wij-land Händelstraat, dat naar verwachting medio 2015 wordt geopend.

Fotografie: Agnes Booijink

3. Samenwerking in de regio Vereniging Woningcorporaties Oost-Nederland (WoON)

Vereniging WoON is in 2006 opgericht als samenwerkingsverband en kent negentien leden. De bestuursvoorzitter van Welbions neemt deel als penningmeester in het bestuur van Vereniging WoON. Alle deelnemers dragen de kosten van de vereniging gezamenlijk. De vereniging treedt op als belangenbehartiger en vertegenwoordiger naar externe partijen. Bovenal is het een transparant platform voor kennisuitwisseling en onderlinge ondersteuning op thema’s zoals (z)Onderdak, Netwerkorganisatie en de woonvisie.

Thema (z)Onderdak

Het uitgangspunt van dit project is dat niemand op straat hoeft te slapen. Met regionale activiteiten bestrijdt WoON daken thuisloosheid in de regio Twente. Voor Welbions ligt het accent op preventie. We proberen signalen vroeg te herkennen en actie te ondernemen. Medewerkers die werken in de wijk, van vakman tot wijkcoach, zijn opgeleid om deze attitude te ontwikkelen en in te zetten. Daarnaast zijn met de Stadsbank afspraken gemaakt voor het plegen van interventies bij crisissituaties. Daar waar mogelijk blazen we ontruimingen af om te werken aan een oplossing en huisuitzetting te voorkomen. In 2014 is zes maal geïntervenieerd, waardoor zes uitzettingen zijn voorkomen. In 2013 en 2012 bedroeg het aantal geslaagde interventies eveneens zes.

Netwerkorganisatie

Netwerkorganisatie en Meldpunt Woonkans

Woonvisie

Het project (z)Onderdak heeft geleid tot het initiatief om binnen de regio een netwerkorganisatie op te richten voor een sluitende aanpak van daken thuisloosheid. Zorginstellingen in de regio naken veelvuldig gebruik van het Meldpunt Woonkans, gefinancierd door de centrumgemeenten Enschede & Almelo en samenwerkende woningcorporaties in de regio Twente en omstreken. Het meldpunt functioneert prima. In 2014 is regionaal ‘nieuw kansbeleid’ vastgesteld om ontruimingen te voorkomen en huurders met de nodige problematiek een nieuwe woonkans onder voorwaarden aan te bieden, als zij hun goede wil tonen. Meldpunt Woonkans is een verbindende schakel bij woningtoewijzing aan personen die niet terecht kunnen bij reguliere toewijzingssystemen. Het gaat hierbij onder meer om huurders die een nieuwe kans krijgen bij (dreigende) huisuitzetting. En om woningzoekenden die om verschillende redenen niet in aanmerking komen voor normale bemiddeling bij een corporatie. Een andere doelgroep zijn woningzoekenden die in een voorziening verblijven (zoals maatschappelijke opvang) en zelfstandig gaan wonen. Organisaties kunnen het Meldpunt inschakelen voor informatie en advies op het gebied van (her)huisvesting van woningzoekenden. In 2014 zijn 102 personen aangemeld bij meldpunt Woonkans. Met ingang van 2015 wordt het Meldpunt ondergebracht bij de Centrale Intake Maatschappelijke Opvang Twente. In navolging van de Routekaart Twentse Woonopgaven hebben de woningcorporaties in samenwerking met 14 Twentse gemeenten in 2014 de eerste Twentse Woonvisie ontwikkeld. De rode draad in deze documenten is regie op de omvang, kwaliteit en transformatie-opgave van de Twentse woningvoorraad voor de toekomst.

Samenwerken | Hoofdstuk 5

Pagina 47

Regionale Klachtenadvies commissie Twente

Op 1 januari 2000 is door Twentse corporaties de Regionale Klachtenadviescommissie Twente opgericht. Het doel is een bijdrage te leveren aan een goede en objectieve behandeling van klachten van klanten. Zo dragen we bij aan de verbetering van de relatie tussen de corporatie en haar klanten. De deelnemende corporaties hebben destijds gekozen om deze commissie niet onder te brengen in een aparte rechtsvorm. Wel is een reglement van toepassing. Er zijn 13 woningcorporaties en twee rechtspersonen uit de regio aangesloten. De corporaties dragen de ‘zittings-‘ en secretariaatskosten gezamenlijk, naar rato van het aantal verhuureenheden conform ‘Aedes benchmark’ van het ‘Corporatie Benchmark Centrum’. Welbions verzorgt het secretariaat van deze commissie. In 2014 zijn er 12 klachten over Welbions behandeld tegen 19 in 2013. Er zijn vijf klachten afgewezen. Twee klachten zijn door de huurder ingetrokken. Welbions heeft er drie zelfstandig afgehandeld en twee klachten zijn ter zitting van de klachtenadviescommissie behandeld, waarna Welbions het advies van de commissie heeft opgevolgd.

Stichting Lezen en Schrijven

Veel Nederlanders hebben grote moeite met lezen en schrijven. Gevolgen zijn vaak een achterstand op de arbeidsmarkt, een minder goede gezondheid en het niet optimaal participeren in de samenleving. Stichting Lees en Schrijf wil deze achterstand wegnemen door ze te leren lezen en schrijven. Welbions is bondgenoot in de strijd tegen laaggeletterdheid. We fungeren als vindplaats en verwijzen huurders naar de stichting.

4. Wonen en Zorg

Welbions staat als corporatie klaar voor mensen die een extra steuntje in de rug nodig hebben. Deze doelgroep groeit. Welbions ziet het als haar maatschappelijke verantwoordelijkheid om ook mensen met een zorgvraag – de zogenaamde bijzondere doelgroepen - te huisvesten.

Scheiden Wonen en Zorg

Er verandert veel in de huisvesting van mensen met een zorgvraag door de overheidsmaatregel Scheiden Wonen en Zorg. We hebben de effecten en de nodige vervolgstappen van het Scheiden van Wonen en Zorg benoemd. Met als stip op de horizon: zo gewoon mogelijk, tevreden en betaalbaar wonen voor bijzondere doelgroepen, nu en in de toekomst. In ‘gewone’ woningen en wijken. Het vertrekpunt voor Welbions is ook ‘gewone’ huisvesting en dienstverlening. Wonen dus. Voor Welzijn, Weten en Werken (de overige klaverbladen in ons ondernemingsplan) hebben we een ondersteunende rol en zijn we een verbindende factor. Welbions, bewoners en partners bouwen samen aan vitale wijken, waarvan bijzondere doelgroepen vanzelfsprekend onderdeel zijn en huurders optimaal zelfredzaam. Ook andere corporaties, de gemeente en zorgaanbieders bezinnen zich op de gevolgen van Scheiden Wonen en Zorg. Onderlinge afstemming is van groot belang. Daarom zijn we voortdurend met alle partners over dit onderwerp in gesprek. Onder meer via de vereniging WoON, maar ook in direct contact met lokale en regionale netwerkpartners.

Toegankelijk wonen

In 2014 hebben we de werkwijze van de toegankelijkheidscommissie tegen het licht gehouden. In deze commissie werken we samen met de afdeling WMO van de gemeente, diverse belangengroepen zoals de gehandicaptenraad en Vrouwen Advies Commissie. Gezamenlijke conclusie is dat het zinvol is om door te gaan met deze samenwerking. Zodat we blijven werken aan een toegankelijke woonomgeving en aan toegankelijke woningen.

5. Communicatie

Welbions wil daar zijn waar de klant is. Echt contact hebben en de dialoog aangaan. We luisteren binnen en buiten en gebruiken de kracht van bewoners, medewerkers en samenwerkingspartners. Zo ontdekken we kansen, ook buiten de lijntjes, die ons helpen om onze missie en visie waar te maken. Alle medewerkers zijn ambassadeur. Samen zorgen wij ervoor dat onze bewoners weten wat ze moeten weten en weten wat zij van Welbions kunnen verwachten. Om dichtbij onze huurders te staan, werken we met Wijkbeheerders en Wijkcoaches; hét gezicht van Welbions in de wijk. Wijkbeheerders en Wijkcoaches werken nauw samen met bewoners en partners in de wijk. In de wijken worden spreekuren georganiseerd om vragen van bewoners te kunnen beantwoorden en in verbinding te blijven met hetgeen er speelt. Ook worden er op wijkniveau nieuwsbrieven uitgebracht en publiceren we 6 keer per jaar een informatieve ‘Bewonerspagina’ in de huis-aan-huis. Via onze klantenservice zijn we tijdens kantoortijden natuurlijk ook altijd bereikbaar. Naast de fysieke aanwezigheid in de buurten, is Welbions ook voor de doelgroep die zich online bevindt altijd dichtbij. Niet alleen via onze website, maar ook op de social media als Twitter, Facebook en YouTube communiceert Welbions met haar doelgroepen. Wijkbeheerders zijn actief op Twitter en Facebook en ook vanuit de organisatie wordt snel en adequaat gereageerd op alle online vragen en reacties van bewoners. Om haar beleid, producten en diensten af te blijven stemmen met haar klanten, organiseert Welbions minimaal 3 keer per jaar een fysiek klantenpanel. Een mooie manier om écht in gesprek te zijn met onze klant en te luisteren. Samen met verschillende (digitale) vragenlijsten vormt dit een belangrijke, waardevolle bijdrage aan onze organisatie.

6. Samenwerken voor leefbaarheid en participatie

Welbions ondersteunt activiteiten ter bevordering van de leefbaarheid en participatie die gericht zijn op tevreden wonen in Hengelo. We stellen kennis, mankracht en bescheiden financiële middelen beschikbaar aan initiatieven die bijdragen aan de doelstellingen van Welbions. Voorwaarde is dus dat de activiteiten passen binnen onze visie, missie en daarmee binnen onze kernwaarden en kernopdrachten. Er is altijd sprake van een directe relatie met de volkshuisvesting en indirect het maatschappelijk belang. In 2014 heeft Welbions € 10.698,- uitgegeven tegen € 25.292,- en € 24.072,- in 2013 resp. 2012. Enkele voorbeelden: Instelling of stichting (Bedrag in €’s) Donateursbijdrage Bureau Hengelo & Regiobranding Stichting Auni – Multicultureel zaalvoetbaltoernooi Stichting Hengelo Sint Nicolaasstad Hengelo Straattheaterfestival Hengelo Cultuurpodium de Houtmaat en Summersquare Vrijwilligersevenement

2014 € 1815 € 750 € 1.000 € 500 € 1.000 € 1.000

2013 € 3308 € 750 € 703 € 500 € 1787 -

2012 € 2975 € 750 € 1300 € 595 € 1000 -

Samenwerken | Hoofdstuk 5

Pagina 49

6. Doelgericht en efficiënt We zijn zakelijk sociaal. Fysieke en sociale activiteiten kiezen we op basis van maatschappelijk en financieel rendement. We zijn financieel gezond en richten de organisatie zo in dat we ook op lange termijn onze maatschappelijke opgaven waar kunnen maken. We verwachten professionaliteit en betrokkenheid van medewerkers en bieden hen een positieve bedrijfscultuur waarin wordt stilgestaan bij gezamenlijke successen.

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen: Ambities: Koersvast, realistisch en transparant. Rendementsdenken. Efficiënt samenwerken.

Verbindt

1. Financiën

In ons ondernemingsplan staat: “Welbions realiseert haar ambities binnen de regels van de overheid en onze financiële mogelijkheden. We zijn een financieel gezonde organisatie. Het werken met maatschappelijk geld maakt dat we bewust omgaan met onze middelen.” Ons financiële beleid is er op gericht om de continuïteit te waarborgen, te presteren naar vermogen en altijd toegang te hebben tot de gelden kapitaalmarkt. De financiële positie per 31 december 2014: (bedragen x € 1.000) Cijfers nog te actualiseren

31-12-14

31-12-13

207.215 21.945 444.868 674.028

200.382 24.652 447.388 672.422

545.861 129.313 5.075 680.249

563.024 116.835 2.103 681.962

-6.221

-9.540

Af: kortlopende schulden Werkkapitaal

2.239 1.899 22.440 26.578 32.799 -6.221

1.501 1.116 1.893 21.472 25.982 35.522 -9.540

Jaarresultaat (x € 1.000)

2014

2013

Beschikbaar op lange termijn: Ondernemingsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden Waarvan vastgelegd op lange termijn: Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vastgelegd op lange termijn, gefinancierd met middelen op korte termijn Dit bedrag is als volgt aangewend: Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Liquide middelen

Jaarrekening geconsolideerd

In de (geconsolideerde) jaarrekening zijn de waarderingsgrondslagen weergegeven.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 51

Wet en regelgeving

Welbions past sinds 2012 de (herziene) Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting toe. Ons beleid voor kwalificatie en waardering vastgoed is primair gericht op het aan- en instandhouden van de sociale vastgoedportefeuille voor onze doelgroep. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Welbions zich als vastgoedbeheerder en niet als vastgoedbelegger. De laagste vervangingswaarde of bedrijfswaarde is de basis voor de invulling van de actuele waarde. De invulling van de actuele waarde voor het commercieel vastgoed is de reële waarde. De reële waarde is de marktwaarde in verhuurde staat.

Mutaties in de grondslagen waardering vastgoed

Als de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed hoger is dan de kostprijs, wordt een herwaardering gevormd. We schrijven lineair af op de bedrijfswaarde, ten laste van de winsten verliesrekening en op basis van de verwachte economische levensduur. Investeringen in sociaal vastgoed worden tegen kostprijs geactiveerd. Afhankelijk van het feit of er een herwaardering is gevormd, verantwoorden we overige mutaties in de bedrijfswaarde in de winst-& verliesrekening of direct in het Eigen Vermogen.

Financieel gezond, de kengetallen

Welbions is financieel gezond. Conform de normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is de solvabiliteit met 29,3% (28,3% in 2013) voldoende. De kasstromen zijn de komende vijf jaar gemiddeld positief. De ‘Loan to value’ op basis van de WOZ-waarde bedraagt 30,7%. Welbions is de komende jaren in staat om te voldoen aan haar renteverplichtingen: de ‘Interest Coverage Ratio’ (ICR o.b.v. WSW-definitie) is 1,72 (tegen 1,50 in 2013). De DSCR bedraagt 1,08 ten opzichte van 1,19 in 2013. De daling van de DSCR wordt veroorzaakt door de lagere onderhoudsuitgaven, waardoor de normatieve correctie aanzienlijk lager is. We verwachten dus niet alleen een positief oordeel van het CFV, maar ook faciliteringsvolume binnen het brogingsplafond om geborgd geld te kunnen lenen voor de geplande investeringen omdat we voldoen aan de borgbaarheidscriteria voor het WSW. De transformatieopgave van ons bezit, zoals vastgelegd in de meest recente meerjarenbegroting voor de periode 2015-2024, kunnen we realiseren. Welbions heeft verschillende scenario’s uitgewerkt om in te kunnen spelen op bepaalde risico’s en stuurt sterk op kasstromen. Onderstaand de financiële kengetallen, Financiële continuïteit: KENGETAL Solvabiliteit LtV (WOZ) LtV (Bedrijfswaarde) ICR jaarratio ICR (WSW) DSCR (WSW) Gemiddelde rentevoet Operationele kasstroom

Treasury

2014

2013

29,3 30,7 68,7 1,72 1,70 1,08 4,20 12.637

28,3 28,4 66,5 1,62 1,50 1,19 4,20 11.272

Het Treasury Jaarplan 2014 is in het eerste kwartaal vastgesteld door het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC). Dit deden zij conform het treasurystatuut. In 2014 is de treasurycommissie drie keer bijeengekomen voor uitvoering van de activiteiten en actiepunten uit het Treasury Jaarplan. De treasury-adviseur van Welbions is werkzaam bij ‘Zanders, Treasury & Finance Solutions’. 2

Voor nadere toelichting verwijzen we naar de Jaarrekening Welbions 2014.

Voor het beheer van de leningen en kasstromen werkt Welbions met de Treasury-toepassing van Ortec-Finance. De structuur van de liquiditeitsprognose is ingericht conform het WSW-kasstroommodel. In het afgelopen jaar is voor 3 leningen met een totaalbedrag van € 2,04 miljoen een renteconversie uitgevoerd. Er gold een gewogen gemiddeld rentevoordeel van 3,4%. Er zijn 4 leningen afgelost met een totaal bedrag van circa € 16,2 miljoen. Ook zijn er 2 leningen gestort met een totaal bedrag van € 14 miljoen. Net als in 2013 ontvingen we een duurzaamheidssubsidie in de vorm van een nieuwe fixelening van de Provincie Overijssel. Het gaat om € 7 miljoen met een looptijd van vijftien jaar. Op 31 december hadden we € 22,4 miljoen aan liquide middelen, waarvan € 21,6 miljoen alleen voor Stichting Welbions. Dit is mede veroorzaakt door de storting van de lening van de provincie. Begin 2015 zijn drie leningen -met een totaal van 12,6 miljoen- afgelost. De kredietfaciliteit bedraagt € 5 miljoen. Begin 2015 is gestart met het opstellen van het Treasuryjaarplan 2015, aan de hand van de gegevens uit de Definitieve Prognose-informatie, waarin is uitgegaan van de juridische fusie met Woonbeheer Borne. Hieraan lagen de door de RvC goedgekeurde Meerjarenbegroting 2015-2024 voor Welbions en Woonbeheer Borne ten grondslag. Welbions is deelnemer van het WSW en voldoet aan het nieuwe beoordelingskader. Welbions heeft de borgbaarheidsverklaring van het WSW ontvangen, maar heeft in 2014 nog geen door het WSW geborgde leningen aangetrokken. We zullen voor de financiering van ‘daeb’-activiteiten vanaf 1 januari 2015 wel door het WSW geborgde leningen aantrekken. Hiervoor neemt de gemeente Hengelo deel aan de landelijke achtervangregeling middels achtervangovereenkomst. Binnen Welbions is met uitzondering van acht basisrenteleningen geen sprake van inzet van derivaten. Er bestaat geen risico op de noodzaak tot bijstorting op leningen gerelateerd aan de rentestand of -ontwikkeling. We zijn ‘geslaagd’ voor de ‘stresstesten’ van het CFV. Welbions voldoet als belegger aan de “Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting” die op 1 februari 2015 van kracht worden. Vennootschapsbelasting

De fiscale jaarrekening over 2012 is ingediend in 2014. De fiscale jaarrekening 2013 dienen we in het voorjaar van 2015 in, waarna aan de jaarrekening over 2014 zal worden gewerkt. Over de fiscale jaarrekeningen 2010 en 2011 is overlegd met de belastingdienst. We verwachten begin 2015 goedkeuring. De fiscale jaarrekening kwam tot stand met medewerking van adviseurs van PWC en hebben we beschikbaar gesteld aan BDO. vervangen door “Op basis van de huidige ‘taxplanning’ kan het fiscale verlies over 2014 en voorgaande jaren worden verrekend met toekomstige fiscale winsten. Hiervoor is een latente belastingvordering opgenomen ten gunste van het resultaat over 2014.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 53

Toekomstverwachtingen

Onze blik is gericht op de lange termijn. Dit betekent dat de financiële continuïteit in de toekomst moet zijn gewaarborgd. Dit is de centrale doelstelling van het financieel beleid. Als benchmark gebruiken we het behoud van het positieve continuïteitsoordeel van het CFV, in relatie tot de meerjarenbegroting. We sturen op voldoende solvabiliteit, op kasstromen, rendementseisen voor investeringen en management van risico’s. We bezinnen ons op taken en verantwoordelijkheden, bestemming van vermogen en inzet van middelen. Aanleidingen hiervoor zijn de EU-beschikking over staatsteun aan corporaties en de recente richtlijnen van de Minister. Onderstaande tabel geeft een financiële vooruitblik in cijfers, gebaseerd op de meerjarenbegroting 2015-2024. Op 17 december 2014 heeft de RvC het overzicht goedgekeurd.

Kengetallen Aantal verhuureenheden (ultimo jaar)

2014* 14.295

2014 14.217

2015 13.928

2016 13.655

2017 13.590

2018 13.460

2019 13410

Balans**

Balanstotaal Solvabiliteit (CFV) Rentedekkingsgraad (ICR-WSW) Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) Debt Service Coverage Ratio

703.755 706.827 27,0% 29,3% 1,57 1,72 65,3% 68,7% 1,08 1,08

674.179 698.423 27,5% 27,8% 1,86 1,81 67,8% 66,7% 1,28 1,33

724.105 734.442 743.489 29,8% 30,6% 30,3% 2,09 2,23 2,24 64,1% 62,9% 62,6% 1,37 1,35 1,39

Kasstroom

Operationeel (dPi) (des) Investeringen Financieringsactiviteiten Nieuwe financiering Leningen (per ultimo)

10.675 12.637 15.341 14.062 -16.056 -8.527 -16.714 -23.767 -10.461 -3.143 -5.006 9.407 0 14.000 9.321 21.798 417.740 425.000 406.052 415.458

18.754 20.913 20.515 -18.502 -12.916 -21.169 -522 -5.774 14 22.438 12.699 17.001 414.937 409.163 409.177

Gemiddelde rentelast (leningen o/g)

4,24%

4,2%

4,10%

3,93%

3,83%

3,71%

3,63%

* De prognose. ** Het balanstotaal en de kasstromen zijn bedragen x € 1.000.

2. Control Jaarverslag en jaarrekening 2013, managementrapportages 2014

In deze paragraaf gaan we in op de planning- & controlcyclus en ons risicomanagement. Het Volkshuisvestingsverslag en de geconsolideerde en vennootschappelijke Jaarrekening over 2013 zijn tijdig opgeleverd. Het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening 2013 zijn op 25 april 2014 vastgesteld en goedgekeurd. De accountant sprak een positief oordeel uit over het getrouwe beeld van het vermogen en het resultaat. De bevindingen, zoals vastgelegd in de managementletter, zijn nader toegelicht. De actie- en verbeterpunten zijn opgenomen in het doelstellingenoverzicht. Over de voortgang is gerapporteerd in de tweede verbeterde managementrapportages die per 4 maanden zijn opgesteld. Aan het begin van het jaar zijn de kengetallen van de managementrapportages voor 2014 verbeterd. In aanvulling op de maandelijks beschikbare operationele rapportage is er eens 4 maanden gerapporteerd, aan de hand van de kernopdrachten uit het ondernemingsplan en vastgoedprojecten. De managementrapportages zijn besproken met de RvC.

Ondernemingsplan, convenant, afdelings- en organisatiedoelen

Onze managers stelden met de medewerkers voor 2014 afdelings- en individuele doelen op. Deze zijn begin 2014 vertaald naar organisatiedoelen voor dat jaar. In 2012 keurde de RvC het Ondernemingsplan 2012 – 2017 goed. Als uitvloeisel hiervan is met de

gemeente Hengelo een convenant overeengekomen voor de periode 2013-2017. Hierin zijn gezamenlijke ambities en concrete prestatieafspraken vastgelegd. Voortgang en realisatie evalueren we begin 2015 met vertegenwoordigers van gemeente Hengelo. Risicomanagement en interne controle

Risicomanagement is het continue proces van identificatie, beoordeling, beheersing (dat wil zeggen het treffen van maatregelen) en evaluatie van risico’s. Sinds 2013 werken we met de Corporatie Risico-/Control Monitor van BDO (CRM/CCM). We gaan uit van een groeimodel voor inbedding van systematische risicobeheersing in de reguliere bedrijfsvoering van operationeel-, naar tactisch- en strategisch niveau. De monitor benoemt per bedrijfsproces risico’s die de doelrealisatie bedreigen. Tegelijkertijd worden beheersmaatregelen en controles vastgelegd om het risico tijdig te ontdekken en de gevolgen te beperken, dan wel de kans op optreden te verkleinen. In 2014 voerden we diverse interne controles en tests uit bij de afdeling Wonen respectievelijk bedrijfsvoering. Zo testen we de beheersings- en controlemaatregelen van het proces klachten- en mutatieonderhoud en controleerden we de financieel administratieve afwikkeling van ingediende schadeclaims bij onze verzekeraar. Het gebruik van de CCM en registratie van uitgevoerde controles, bevindingen en aanbevelingen kan nog verbeterd worden. Eind 2014 is een update van de applicatie doorgevoerd, waardoor het gebruiksgemak verbeterd is. De monitor is ook gebruikt bij de voorbereidingen voor de inrichting van het jaarplan van Interne Controle, afgestemd op de managementletter van de accountant. De strategische module van de CRM/CCM is verbeterd, zodat we de monitor vanaf 2015 kunnen inzetten voor het herijken en prioriteren van strategische risico’s en het risicobeheersplan –verbijzonderd naar afdeling en/of team dat ter goedkeuring wordt voorgelegd aan het managementteam en de RvC. “We zijn transparant in wat wij doen en waarom. Welbions legt hierover verantwoording af met verantwoordingsverslagen. Verder doen we mee aan visitaties onder toezicht van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland en verschillende prestatievergelijkende onderzoeken van het CFV en Aedes.”

Interim Controle

De ‘interim controle’ is eind september uitgevoerd, als voorbereiding op de accountantscontrole van de Jaarrekening en het Volkshuisvestingsverslag over 2014. Dit is een onderdeel van onze PDCA-jaarcyclus. Het controleteam van BDO Audit & Assurance heeft vanuit de principes van risicomanagement de bedrijfsvoering en -processen geanalyseerd. Er is per proces een aantal fysieke controles en steekproeven uitgevoerd. Daarnaast zijn er interviews afgenomen met direct betrokken medewerkers en managers. De accountant heeft deels kunnen steunen op interne controleactiviteiten die we uitvoerden en geregistreerd hebben in de monitor die in de vorige alinea beschreven is. De accountant rapporteert in de managementletter over zijn bevindingen op het vlak van de risico’s, onze administratieve organisatie en interne beheersing. Hij heeft aanbevelingen gedaan op het gebied van financiën, HRM, ICT, vastgoed, verhuur en woningverkopen. Deze zijn in zijn aanwezigheid besproken met de RvC. De managementreactie en opgestelde actiepuntenlijst is verwerkt in het Jaarplan Interne Controle voor 2015. Over de voortgang en afwikkeling wordt periodiek gerapporteerd.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 55

3. Extern toezicht Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Op 26 november is de ’Oordeel brief Verslagjaar 2013 d.d. 24-11-2014’ ontvangen. Deze brief gaat in op de rechtmatigheid en financiële positie van Welbions. De brief verwees voor de financiële positie naar het oordeel van het CFV (d.d. 16-09-2014 met een correctie op 23 -10-2014 voor wat betreft de netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid), zoals hierboven beschreven. In de brief stonden opmerkingen over de woningtoewijzing door intermediairs, de woningverkopen, de Wet Normering Topinkomens, betrokkenheid bij de realisatie van het Piet Blommuseum en sponsoringsactiviteiten rondom Bureau Hengelo en regiobranding. We hebben vervolgens een verzoek tot goedkeuring achteraf van de woningverkopen ingediend en aanvullende informatie verstrekt over de andere bovengenoemde onderwerpen. Op 26 februari 2015 is ingestemd met het goedkeuringsverzoek tot verkoop achteraf. Op 10 januari 2015 is de laatste reactie van het ministerie ontvangen op aanvullende informatie over de rechtmatigheid van de grondpositie Kristenbos. Eind 2015 wordt opnieuw gerapporteerd. Het CFV is verantwoordelijk voor toezicht op de financiële continuïteit van de sector en individuele corporaties. Het fonds gaf hier invulling aan via risicogericht toezicht op zes onderwerpen: de kwaliteit van de financiële verantwoording (dVi en dPi) het behoud van maatschappelijk gebonden vermogen het financieel risico beheer (onder andere intern governance) de liquiditeit de solvabiliteit het draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten Het CFV treft maatregelen als de risicobeoordeling daar aanleiding toe geeft. Het informeert het ministerie en neemt het continuïteitsoordeel op in haar jaarlijkse oordeelsbrief. Op 16 september ontvingen we de toezichtbrief van het CFV, waaruit blijkt dat het onderzoek naar de zes toezichtsterreinen geen aanleiding vormt voor opmerkingen of interventies.

Corporatie in Perspectief

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

De publicatie Corporatie in Perspectief (CiP) is door het CFV ontwikkeld om inzicht te krijgen in de (maatschappelijke) prestaties en voornemens van woningcorporaties. Bovenal maakt CiP duidelijk hoe deze prestaties zich verhouden tot die van collega-corporaties. Aedes nam de verantwoordelijkheid voor de samenstelling en publicatie van CiP 2014 (verslagjaar 2013) over van het CFV. De koepelorganisatie voor corporaties heeft hiervoor het ‘Corporatie Benchmark Centrum’ in het leven geroepen. In december lag de vijfde CiP er. Deze was gestoeld op gegevens uit de Definitieve Verantwoordingsinformatie (DVi)- en de Definitieve Prognose-informatie (DPi) 2013, op basis van het jaarverslag respectievelijk de meerjarenbegroting 2014-2023. We bespraken de inhoud met het bestuur om het eigen functioneren in een breder kader te plaatsen. Begin 2015 is de CiP ook richting de RvC nader toegelicht. Hierbij zijn we specifiek ingegaan op de bedrijfslasten, netto kasstroom, stichtingskosten en klantentevredenheid. De uitkomsten gebruiken we bij de evaluatie en verbetering van ons beleid. Welbions heeft een bijzondere verhouding met WSW. Welbions is sinds 2012 deelnemer, maar heeft nog geen geborgde lening via het WSW. Welbions heeft leningen via de gemeente Hengelo. Ze zijn geborgd onder de voorwaarde dat Welbions voldoet aan de toetsingscriteria van het WSW. “Het WSW staat als ‘hoeder van de borg’ voor de beheersing van de risico’s in het zekerheidsstelsel,” zo begint het WSW haar toelichting op de nieuwe werkwijze voor risicomonitoring. In relatie tot de

beheersing van de totale borg (van ongeveer € 90 miljard) om een optimale financiering van de volkshuisvesting mogelijk te maken. Het WSW hanteert een ‘early-warning-systeem’ waarmee ze vaststellen of een deelnemer op korte en lange termijn aan zijn verplichtingen kan voldoen. Het risicoprofiel bepaalt hoe intensief de monitoring is. De deelnemende corporaties staan door de obligoverplichting garant voor het WSW, en daarmee voor elkaar. Op corporatieniveau wordt een risicobeoordeling gedaan. Deze beoordeling valt uiteen in ‘Business Risk’ en ‘Financial Risk’. Het WSW kijkt naar nettorisico’s, dus na maatregelen en ingrepen. Het gaat bovendien uit van instandhouding van de portefeuille, dus met onderhouds- en renovatieingrepen en bijbehorende risico’s. De inschatting van het ‘Business Risk’ gebeurt door de beantwoording van 24 vragen voor het WSW. Deze vragen richten zich op het business model met portefeuillestrategie, vastgoedsamenstelling en –transitie, de markt-, economische en politieke ontwikkelingen, het management- en governancemodel waarvoor het WSW de visitatierapportage gebruikt, de financiële sturing & beheersing en ‘Corporatie in Control’. Bij laatstgenoemd onderdeel baseert het WSW zich op het oordeel van de controlerend accountant. Onder de beoordeling van het Financial Risk vallen (in aflopende hiërarchie) de volgende kengetallen: 1. ICR van 1,4. Dit geeft een indicatie van de continuïteit van de exploitatie op de korte termijn. 2. DSCR van 1,0. Dit is een indicator voor de aflossingen. 3. LTV van maximaal 75%. Dit geeft een indicatie van continuïteit van de exploitatie op de lange termijn. LTV is op basis van bedrijfswaarde. 4. Solvabiliteit van 20% op basis van bedrijfswaarde. 5. Dekkingsratio van 50% op basis van WOZ waarde. De financiële ratio’s worden niet alleen op basis van prognoses berekend (vijf jaar vooruit conform dPi), maar ook op dVi-/realisatiecijfers van de drie voorliggende jaren. Het WSW betrekt de laagste van de twee uitkomsten in de beoordeling. Bij niet voldoen aan de normen heeft het WSW (nieuwe) beheersmaatregelen. Zo kan het WSW in overleg met de minister een dwingende aanwijzing geven of zelfs een boete opleggen. Welbions heeft aan de hand van het risicobeoordelingsmodel (Business en Financial Risk) nog geen ‘score’ ontvangen die in relatie tot de totale geborgde schuldomvang tot een weging en beschikbaarheid van faciliteringsvolume heeft geleid. Op 25 juli 2014 heeft het WSW Welbions op basis van de DPi 2013 (meerjarenbegroting 2014-2023) schriftelijk de borgbaarheidsverklaring verstrekt. Er is geen borgingsplafond en faciliteringsvolume beschikbaar gesteld voor de financiering van de DAEB-activiteiten omdat er is nog geen sprake van een achtervangovereenkomst tussen het WSW en gemeente Hengelo, en Welbions heeft geen onderpand ingezet. Daarnaast heeft Welbions het WSW nog geen volmacht verstrekt met het recht op vestiging van hypotheek. Welbions heeft verklaard vanaf 2015 na de juridische fusie met Woonbeheer Borne voor de toekomstige (her-)financiering van DAEB-activiteiten met borging van het WSW te willen

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 57

gaan werken, conform vereisten van het WSW ter bescherming van het borgingstelsel. Daar tekenen we bij aan dat is besloten om de leningenportefeuille in de periode 2015-2019 niet/nauwelijks te laten stijgen.

4. Meerjarenbegroting 2015-2024

Vanaf september 2014 hebben we gewerkt aan het opstellen van de Meerjarenbegroting 2015-2024. Startpunten waren daarbij de begroting voor 2014, de voortgang van de projecten van het programma Welbions Toekomstgericht, de kadernota en vastlegging van de financiële uitgangspunten. Van grote invloed op het proces waren de omvang van de saneringssteun, de verhuurdersheffing en de gewijzigde beoordelingsmethodiek van het CFV en WSW. Het investeringsniveau hebben we verder naar beneden bijgesteld en geprioriteerd. Op die manier willen we de financiële continuïteit op lange termijn garanderen en voldoen aan hierboven genoemde toetsingskaders van het CFV en WSW. De verschuiving van nieuwbouw naar renovatie en groot onderhoud voeren we verder door.

Beoordeling kredietwaardigheid en continuïteit

Welbions verwacht in de loop van 2015 positieve beoordelingen te ontvangen van het WSW en het CFV. De begroting van Welbions is gebaseerd op bedrijfseconomische uitgangspunten die overeenkomen met de uitgangspunten van het WSW. De financiële kengetallen vallen binnen de WSW-kaders. In de begroting is ook op hoofdlijnen het CFV-beoordelingsscenario uitgewerkt om een inschatting van het continuïteitsoordeel te kunnen maken. Dit betekent dat parameters zijn gewijzigd en waar nodig de CFV-uniformering wordt verwerkt. Daarmee is Welbions in staat de CFV-kengetallen ‘solvabiliteit’, ‘ICR’, ‘DSCR’ en: ‘LTV’ te benaderen. Door de ‘marktwaardetoets’ wordt rekening gehouden met een opslag van 5% op het totale risicopercentage (inclusief ‘Vpb-beklemming’). Hierbij hanteert Welbions het risicopercentage van de laatst bekende toezichtsbrief van het CFV. Het CFV scenario is doorgerekend door Ortec, Dit is een gerenommeerde marktpartij die nauw samenwerkt met zowel het WSW als het CFV. De meerjarenbegroting is, inclusief beschreven scenario’s, na besluitvorming door de directie op 17 december goedgekeurd door de RvC. Op basis van de vastgestelde begroting is de DPi ingevuld, uitgaande van de effectuering van de juridische fusie Woonbeheer Borne.

5. Verbindingen

In het verleden heeft Welbions een BV-structuur opgericht, met name voor het commerciële vastgoed en de projectontwikkeling. Met deze structuur gaven we invulling aan vaststellingsovereenkomsten, de fiscale overeenkomsten tussen corporaties en de belastingdienst. Er werd door Welbions aan de volgende verbindingen deelgenomen: Welbions Holding B.V. Welbions Ontwikkeling B.V. Welbions Projectontwikkeling B.V. Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) Berflo Es B.V. FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V. Eind 2014 hebben we de verbindingenstructuur verder vereenvoudigd, door het aantal verbindingen te verminderen. Welbions Ontwikkeling B.V, de Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM Berflo Es B.v.) en de financiële beleggingsinstelling (FBI HBS Ons belang B.V.) zijn opgeheven. Voor continuering van de

overige verbindingen is de verwachte goedkeuring van de herziene Woningwet in het voorjaar van 2015 van belang, waarvan onderdelen al met ingang van 1 juli 2015 in werking treden. Hieronder staan de B.V.’s waarmee we in 2014 nog verbonden waren, nader toegelicht. Welbions Holding B.V.

Welbions Ontwikkeling B.V.

Welbions Holding B.V. (hierna: Holding BV) is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het deelnemen in- en samenwerken met andere ondernemingen. Holding BV is de houdstermaatschappij van diverse hierna genoemde dochtermaatschappijen. Welbions is enig aandeelhouder. Welbions treedt niet alleen op als enig aandeelhouder, maar ook als bestuurder. De RvC van Welbions voert het toezicht op de BV. De activiteiten in 2014 besloegen evenals in voorgaande jaren enkel het beheer van de onderliggende dochtermaatschappijen. Het aandelenkapitaal dat door Welbions is gestort, bedraagt € 18.000. Het eigen vermogen bedraagt € 497.329 op een balanstotaal van € 1,147 miljoen. Het geconsolideerde groepsresultaat (na belastingen) bedroeg € 1.864, Welbions heeft een geldlening verstrekt aan de Holding BV ter grootte van € 650.000. Deze lening is aangewend voor deelname het aandelenkapitaal van Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. Van deze lening is gedurende 2013 en 2014 besloten € 237.500 in te zetten voor volkshuisvestelijke projecten in de binnenstad van Hengelo tot eind 2015. Eind 2014 is zo’n € 77.000 toegekend aan projecten in voorbereiding. Welbions Ontwikkeling B.V. (hierna: Ontwikkeling BV) is opgericht op 10 februari 2003 met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van vermogenswaarden, waaronder onroerende zaken en het verrichten van alle handelingen op commercieel, industrieel en financieel gebied. Op 13 juli 2006 zijn de aandelen op naam gesteld van de Holding BV om Ontwikkeling BV op hetzelfde niveau in de structuur te krijgen als Projectontwikkeling BV. Voor Ontwikkeling BV geldt eveneens dat de RvC van Welbions toezichthouder is. De vennootschap is per 30 november 2014 opgeheven en uitgeschreven bij het ‘handelsregister’ (Kamer van Koophandel-Oost Nederland), daar sinds 2012 geen activiteiten meer zijn ontplooid. Het resultaat over 2014 bedroeg € 88 positief.

Welbions Projectontwikkeling B.V.

Welbions Projectontwikkeling B.V. is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren van onroerende zaken en het bezwaren en verbinden van de vennootschap met andere ondernemingen. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. Het eigen vermogen bedraagt € 325.826 op een balanstotaal van € 340.598. Het resultaat (na belastingen) bedroeg € 7.824. Enig aandeelhouder is Holding BV. Holding BV is tevens enig bestuurder. De RvC van Welbions voert het toezicht uit. Op dit moment vinden er geen activiteiten plaats. In het verleden is deelgenomen in de Boomhaege V.o.F. en in de Dura/Welbions V.o.F. ter realisatie van de projecten Boomhaege respectievelijk Medaillon.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 59

Wonen Boven Winkels Hengelo N.V.

Op 1 oktober 2009 is Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. opgericht in samenwerking met de Gemeente Hengelo. Door beide partijen is € 650.000 beschikbaar gesteld voor het startkapitaal van € 1.300.000. De NV heeft tot doel het bevorderen van wonen op verdiepingen en aanhorigheden behorend bij winkels en aanverwante bedrijfsruimten in (het centrum van) Hengelo (O) ter bevordering van de leefbaarheid. Een levendiger en aantrekkelijke binnenstad heeft een positief effect op het woonklimaat en imago van de stad in het geheel. In de NV wordt de directie gevoerd door de heer F. Ufkes. De aandeelhouders worden vertegenwoordigd door de heer H.J.M. Rupert namens Welbions en de heer. M. Elferink als als opvolger van de heer J. Bron (Wethouder Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Hengelo). Het toezicht is uitgeoefend door de heer G.B.J. Raanhuis tot 1 juni en mevrouw Heijnis vanaf 1 juli (voorzitter van de Raad van Commissarissen van Welbions) en de heer. G.J. Meijer (Sectormanager Ruimte bij de gemeente Hengelo). In de praktijk vergaderen de toezichthouders, de aandeelhouders en de directeur gezamenlijk. In 2013 is -na bijstelling van het ondernemingsplan- besloten om € 300.000 beschikbaar te stellen voor het uitvoeren van diverse haalbaarheidsonderzoeken in 2013 en 2014. Eind 2014 is hiervan € 154.000 verplicht en verantwoording afgelegd over de voortgang en resultaten sinds 2013. Het resultaat over 2014 bedroeg circa € 5.788 negatief. Eind 2014 is besloten voor 2015 een additioneel budget van € 87.500 per aandeelhouder beschikbaar te stellen. Het eigen vermogen bedraagt € 661.613 op een balanstotaal van € 664.239.

Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.

Op 28 oktober 2003 is de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. (WOM) opgericht. Het doel van de WOM is de bevordering van stedelijke wijkvernieuwing en uitvoering van het vernieuwingsplan voor de wijk Berflo Es in Hengelo. Welbions is verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van de woningen van de complexen Achmea, Olympiaplein en een deelgebied van Veldwijk Zuid. Welbions is voor 100 procent aandeelhouder. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. De directie wordt gevormd door de directeur-bestuurder van Welbions. Een afvaardiging van de RvC van Welbions, aangevuld met een onafhankelijke voorzitter (de heer H.J. Robers), houdt toezicht op de WOM. De begroting en voortgangs- en ver-antwoordingsverslagen van de WOM worden ook door de RvC van Welbions behandeld. De Jaarrekening 2013 is door de accountant gecontroleerd ter goedkeuring door de RvC. Sinds 2011 is alleen nog sprake van een rekeningcourantverhouding met de WOM, waarover een rentepercentage gelijk aan de 6-maands EURIBOR is afgesproken. De vennootschap is na afwikkeling van de financiële, fiscale en juridische zaken per 10 december 2014 opgeheven en uitgeschreven bij het ‘handelsregister’ (Kamer van Koophandel-Oost Nederland). Het resultaat over 2014 bedroeg € 9.356 negatief.

FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V.

FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V. (hierna: FBI) is op 19 december 2007 opgericht met als doel het beleggen van vermogen onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969, dat mede (echter niet uitsluitend) op het gebied van volkshuisvesting. Binnen de kaders van de eerste vaststellingsovereenkomst (VSO I) is gekozen voor het eerste model om het commerciële vastgoed in de FBI onder te kunnen brengen met als voordeel het 0% belastingtarief, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Het gestorte kapitaal was van Welbions als enig aandeelhouder en bestuurder. De RvC van Welbions houdt toezicht op de FBI. In 2008 heeft de afwikkeling van de VSO I over de jaren 2006 en 2007 plaatsgevonden. Door de invoering van de vennootschapsbelasting (met terugwerkende kracht tot 01-01-2008) voor alle activiteiten van Welbions, middels ondertekening van de tweede vaststellingsovereenkomst (VSO-II), heeft de FBI de status van fiscale beleggingsinstelling verloren. De vennootschap is per 30 november 2014 opgeheven en uitgeschreven bij het ‘handelsregister’ (Kamer van Koophandel-Oost Nederland), daar sinds 2009 geen activiteiten meer zijn ontplooid. Het resultaat over 2014 bedroeg € 1.866 positief. Woningnet N.V.

In 2009 is besloten tot de aankoop van 1000 aandelen van Woningnet NV voor € 11.950. Met deze aankoop kregen we toegang tot kennisplatformen als ‘Woonquest’ en ‘Rooftrack’. Woningnet NV heeft in totaal een maatschappelijk kapitaal van € 10.755.000 verdeeld in 900.000 aandelen van elk € 11,95. Het geplaatste kapitaal bedraagt evenals in voorgaande jaren circa € 5,956 miljoen, verdeeld in 500.431 aandelen. Gedurende 2014 zijn er 600 nieuwe aandelen uitgegeven tegen een prijs van € 16,48 per aandeel die conform de statuten van WoningNet voor 75% zijn volgestort.

Overzicht verbindingen van Welbions per 31-12-2014

Stichting Welbions

Welbions Holding B.V. Welbions Projectontwikkeling B.V. Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. (50%)

Verklaring van besteding van middelen

N.b. Welbions vormt met Welbions Holding B.V en Welbions Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting. H.J.M. Rupert, de directeur/bestuurder, verklaart dat alle middelen in het verslagjaar 2014 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

Pagina 61

7. V erslag Raad van Commissarissen 2014 In een veranderend speelveld en een veranderende organisatie vraagt toezicht een proactieve rol. De rol van woningcorporaties en haar toezichthouders ligt onder een vergrootglas. Mede door stringentere beoordelingen van het WSW en CFV, maar ook onder invloed van politieke druk door de uitkomsten van de parlementaire enquête en aanstaande herziening van de Woningwet. Het toekomstige toegestane speelveld is duidelijker geworden. De Raad van Commissarissen (RvC) ziet kritisch toe op de keuzes, resultaten en vooruitzichten van Welbions. We adviseren hoe de buitenwereld kan worden vertaald naar de organisatie. We lezen en ‘voelen’ tussen de regels door of de organisatie op juiste wijze anticipeert. In dit jaarverslag geven we weer hoe we dat het afge-lopen jaar hebben gedaan.

Durft

De context van ons toezicht

Hoewel er binnen de wereld van de volkshuisvesting veel gaande is, werkt Welbions primair aan haar kerntaak, namelijk tevreden en betaalbaar wonen in vitale wijken te Hengelo. Dat doet zij niet alleen, maar samen met de Hengelose samenleving en vele partners. Daarbij wordt de inbreng en bijdrage van bewoners zelf steeds belangrijker. Door de saneringssteun voor met name het ‘Vestia-debacle’ en de verhuurdersheffing, heeft Welbions versterkt moeten inzetten op kostenreductie en inkomstenverhoging. Het effect daarvan is inmiddels sterk voelbaar voor huurders. De betaalbaarheid is voor velen van hen onder druk komen te staan. De ombuigingen moeten er toe leiden dat Welbions de komende jaren naar matiging van de huren kan kijken. In de parlementaire enquête is duidelijk geworden dat ondanks het systeem van ‘horizontaal en verticaal toezicht’ binnen de sector er toch een aantal debacles zijn geweest. Ook wij hebben regelmatig stil gestaan bij de vraag hoe dit mogelijk is, ondanks governancecodes die vol staan met goede bedoelingen en steeds dwingender regels. Het maakt ons extra kritisch op onze eigen rol als toezichthouders en daar is niets mis mee. Doen we de goede dingen en doen we ze goed? Wij voelen ons verantwoordelijk en willen daarover naar buiten verantwoording afleggen, onder andere met dit jaarverslag. Wij hebben de algemene externe ontwikkelingen en op handen zijnde wijzigingen in weten regelgeving die onze rol aangaan afgelopen jaar op de voet gevolgd. Onder andere door regelmatig bezoek van themabijeenkomsten die VTW organiseerde. Deze gingen onder meer over Wet Normering Topinkomens (WNT-2), vernieuwing van de Governancecode, de ontwikkelingen in het beleid van CFV en WSW en over de arbeidsvoorwaarden binnen de sector. In de interne context van ons toezicht is door het verstrijken van de maximale zittingsduur van twee leden halverwege 2014 een aanmerkelijke wijziging binnen de RvC gekomen. Daarnaast heeft 2014 sterk in het licht gestaan van het onderzoek naar de mogelijke wederzijdse voordelen van een nauwere samenwerking dan wel fusie met Woonbeheer Borne. Op beide onderwerpen gaan wij hierna nog verder in.

Aard en kwaliteit van ons toezicht

Pagina 63

maatwerk. Zo hebben we afgelopen jaar een aantal malen stil gestaan bij de dwingende opdracht van het ministerie om met onmiddellijke ingang een grondpositie af te stoten omdat we die langer in bezit hebben dan de regels toelaten. Dit zou in relatie tot het lopende contract rondom deze grondpositie een onmiddellijk fors financieel nadeel opleveren voor het volkshuisvestelijk belang. Met onze nadrukkelijke steun heeft het onze bestuurder de nodige overredingskracht gekost om het ministerie ervan te overtuigen dat het afstoten van de grond op korte termijn de slechtst denkbare optie was. Uiteindelijk ontstond de bereidheid om ruimte te bieden tot afwijking van de regel. Niet voetstoots aannemen dat wettelijke generieke regels de volkshuisvesting en daarmee de samenleving het beste dienen, loont. De ‘Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT)’ is in 2014 met een pilot voor toekomstige audits van ‘Governance’ bij woningcorporaties gestart. Deelname hieraan zagen we ook als één van de mogelijkheden om ons eigen kritisch (oordeels)vermogen te bevorderen. Voor het begin 2015 plaatsvindende auditgesprek heeft de bestuurder samen met de voorzitter van de RvC eind 2014 een uitvoerige vragenlijst ingevuld. Alle governance regels passeerden op deze wijze nog eens de revue. Daarbij bleek ons handelen op slechts enkele punten niet geheel in lijn te zijn met de eisen.

Evaluatie van ons werk en vooruitblik

Begin 2014 evalueerden wij ons werk over het jaar 2013. Dit deden wij net als eerder met een extern begeleider. Wij controleerden uiteraard de uitvoering van onze voornemens voor het verstreken jaar. Verder woonde de begeleider tevoren één van onze vergaderingen bij. Zo kon hij ons over de praktijk die we daarbij aan de dag legden heel direct feedback en tips te geven. Hieruit kwam onder meer naar voren dat onze vragen veelal gericht bleken te zijn op verduidelijking. Dit terwijl het belangrijker is te vragen naar de afwegingen van de bestuurder en de vraag achter de vraag te stellen. We kregen daaruit mee dat het de voorkeur heeft als we ons richten op het stellen van integrale waardevrije vragen. Ook met en in relatie tot het bestuur is teruggekeken. Onderwerp van gesprek was de ervaring met het eenhoofdig bestuur, in combinatie met de rol van plaatsvervangend bestuur door de manager Strategie. Vooral beoordeelden we of hier voldoende sprake was en is van georganiseerde tegenkracht binnen de organisatie. Naast de evaluatie is tevens de nodige ruimte genomen om vooruit te blikken op de samenwerking met Woonbeheer Borne. Onderwerp daarbij was onder meer het verstrijken van de maximale termijn van twee leden van de RvC medio 2014. Daarmee kwam de vraag aan de orde wanneer overgegaan zou moeten worden tot het inzetten van de werving voor opvolgers. Immers bij het ontstaan van een perspectief op verdergaande samenwerking in de vorm van een fusie zou een nieuwe RvC geformeerd moeten worden. Zouden beide RvC’s samengaan, dan had dit bij een volle bezetting tot een overmatig grote nieuwe RvC geleid. Het oordeel was dat we het aanvaardbaar vonden om de ontwikkelingen nog even aan te zien. Vooralsnog gingen we er van uit, dat we eventueel een korte periode in de minimale vereiste omvang zouden komen te functioneren. Alertheid in het komende jaar werd daarbij een vereiste, temeer daar met name de financiële portefeuille per 1 juni 2014 kwetsbaar zou worden en een vierde lid per 1 maart 2015 al zou moeten stoppen. Continuïteit, ook richting een eventuele fusie zou daarom nadrukkelijk aandacht vergen in de komende periode. Tot slot is samen met de bestuurder die dag ook gekeken naar de zogenoemde ‘showstoppers’ voor een mogelijke fusie met Woonbeheer.

Waar we doorgaans aan het begin van het volgende jaar terugkijken hebben we dat in 2014 aan het eind van het jaar al gedaan, omdat op dat moment nog het streven was om per 1 januari 2015 te maken te hebben met een nieuwe RvC-samenstelling. Samen met de bestuurder is onder andere teruggekeken naar de effecten van wijziging in de omvang van en de rolverdeling binnen de RvC. Ook hebben we gecontroleerd of ons toezicht nog op voldoende sterkte is. Natuurlijk kwam hierbij naar voren dat een raad van drie leden het uiterste minimum is, maar dat dit gegeven de situatie op weg naar fusie verantwoord was. De inbreng van de leden was minstens zo actief en gericht, of misschien juist nog actiever en meer uitgesproken. Dit aldus de ervaring van de bestuurder. Er is expliciet gebruik gemaakt van het instrumentarium dat de VTW voor de zelfevaluaties heeft ontwikkeld. Ook zijn direct de bevindingen meegenomen die voortkwamen uit de hiervoor genoemde vragenlijst voor de audit door het ministerie. Hieruit is een (korte) lijst voortgekomen met beheersingsmaatregelen die grotendeels kunnen worden ingevoegd in bestaande beheersingsinstrumenten. Expliciet is in het kader van de integriteit in de meest brede zin stilgestaan bij het ijken of onze onafhankelijkheid voldoende gewaarborgd is en wij volstrekt vrij staan in relatie tot belangen die samenhangen met andere functies. Hieruit kwamen geen fricties naar voren.

Bewonersparticipatie

In ons verslag over 2013 hebben we het gehad over de in volle gang zijnde transitie naar de zogenoemde participatiesamenleving. De RvC staat uiteraard ten volle achter het verder uitbouwen van de verbinding met onze huurders en het zoeken van wegen tot vergroting van hun medeverantwoordelijkheid en/of zelfwerkzaamheid. Dat hier in het afgelopen jaar toenemende spanning op ontstond met de noodgedwongen en tegendraadse samenloop van aanzienlijke huurverhogingen was duidelijk waarneembaar in onze halfjaarlijkse overleggen met het bestuur van de huurdersvereniging Ookbions. Betaalbaarheid en de zorgen in dat kader waren steeds indringende agendapunten voor Ookbions. Zij brachten ons steeds weer onder de aandacht dat zij de komende jaren huurmatiging voor de meest in de knel komende bewoners heel erg belangrijk vonden. Bij het met hen monitoren van de verhoudingen met de organisatie konden we constateren dat het bestuur en de medewerkers er wederom in geslaagd zijn stappen te zetten in het meer open zetten en houden van de lijnen met Ookbions.

Welbions Toekomstgericht

2014 moest zicht gaan bieden op de resultaten van het in 2013 gestarte programma Welbions Toekomstgericht. We zijn via voortgangsberichten en periodieke mondelinge rapportages door de programmamanager in onze vergaderingen, goed op de hoogte gehouden over de 16 in gang gezette projecten. We hebben de grondigheid van de aanpak gevolgd. We constateren dat er aanzienlijke slagen gemaakt zijn met deze volgende stap in verdergaande professionalisering. Daarbij zijn wij steeds blijven benadrukken dat wij vooral ook groot belang hechtten aan het doorzetten van de cultuurverandering. We gaan er vanuit dat deze uitmondt in een breed besef dat het ontwikkelen van de organisatie niet (meer) ophoudt. En dat een open kritische kijk op de eigen werkprocessen en projecten voor iedereen een vanzelfsprekende â&#x20AC;&#x153;way of lifeâ&#x20AC;? wordt. Door efficiĂŤnter en slimmer te

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 65

organiseren bleken er inderdaad aanzienlijke kostenbesparingen binnen bereik te komen. Maar met name het doorzetten van de cultuuromslag zal de organisatie werkelijk toekomstbestendig maken. Dat de aanpak van het project vrijwel geheel door en met de eigen mensen is/wordt uitgevoerd sterkt ons in de notie dat Welbions belangrijke stappen heeft gezet. We kijken dan ook met vertrouwen uit naar het vervolg. De implementatie van de projecten loopt door tot in 2015.

Van verkenning samenwerking naar fusie

Begin 2014 startte de verkenning tot samenwerking met Woonbeheer Borne, met begeleiding van KPMG. Dit bureau kwam eind 2013 bij selectie als beste naar voren onder andere door kennis en kunde als ook op basis van prijsstelling. Op 5 februari vond de ‘kick off’-bijeenkomst plaats van de voor het traject uit beide RvC’s samengestelde klankbordgroep (uit iedere RvC twee vertegenwoordigers; voor Welbions de heer Raanhuis en mevrouw Heijnis). Na de startbijeenkomst is gedurende het jaar de klankbordgroep in totaal zeven maal bijeen geweest. Er is ook een nadere onderlinge kennismaking van de voltallige RvC’s geweest en een excursie langs elkaars woningbezit. In het verslag van het bestuur is de gevolgde aanpak en het uitkristalliseren van het traject te lezen. Hier gaan wij in op de specifieke aandacht die wij vanuit toezicht oogpunt hebben gehad voor een aantal zaken. Een aloude wijsheid luidt: onderzoek alles en behoud het goede. In het licht hiervan, en in lijn met de bestuurlijke inzet, was de focus van de RvC bij het traject welwillend gericht op de mogelijke volkshuisvestelijke meerwaarde van de samenwerking. Meerwaarde vulden we daarbij in de meest ruime zin van het woord in. Wat wordt de huurder er straks wijzer van? ‘Onderweg’ bleek dat die meerwaarde op een aantal vlakken er voor beide partijen vooral bij een volledige fusie zou zijn. Vervolgens is, gebruikmakend van de ervaringen van KPMG, gericht stilgestaan bij de factoren die in de ‘dagelijkse’ praktijk van fusietrajecten nogal eens faalfactoren blijken te worden. Als deze niet vroegtijdig worden onderkend en getackeld, dan kan dat in latere fasen alsnog leiden tot het afblazen van de fusie. Dit terwijl er dan al veel energie en middelen zijn geïnvesteerd. Dit leidde er toe, dat wij vroegtijdig principe afspraken maakten over onder meer de samenstelling van en taakverdeling binnen een nieuw te vormen RvC. Daarnaast waren voorstellen van de beide bestuurders over de besturing en de hoofdlijnen van inrichting van de samen te voegen organisaties tijdig onderwerp van gesprek. En, heel belangrijk, ook de principes van het omgaan met de toekomstige ‘oogst’, lees volkshuisvestelijke meerwaarde, van de fusie stonden al vroeg op de agenda. Van belang daarbij was dat we afspraken er op toe te zien dat de bestuurders overeenstemming bereikten over het afwikkelen van de eigen al uitgezette opgaven. Daaronder rekenen we voor Welbions de implementatie van het programma Welbions Toekomstgericht en voor Woonbeheer de opgave van het met het CFV overeengekomen verbeterplan. Het moment van de principekeuze van het verder koers zetten van het onderzoek richting volledige fusie viel eind mei. Dat was juist voor het eindigen van de formele zittingstermijn van twee van onze RvC leden, waaronder de voorzitter. Dit vormde bij het aanbreken van de nieuwe fase in het onderzoek mede de aanleiding om de samenstelling van de klankbordgroep te heroverwegen. Het werd toereikend geacht om vanaf dat moment de RvC’s in de klankbordgroep te laten vertegenwoordigen door de beide voorzitters. Een gedeeld punt van aandacht in het hele traject is steeds ook geweest het tempo van het proces. Het was essentieel dat alle betrokkenen de tijd kregen om alle ‘hoeken’ van de overwegingen te verkennen.

Daarbij waren de verschillen in omvang een gericht punt van aandacht: Welbions en Woonbeheer verschillen in grootte, net als de gemeentes waarmee beide organisaties zich in hoofdzaak verbonden voelen. Groter is daarbij nadrukkelijk niet beter. Soms integendeel. De kunst voor de bestuurders zou en zal zijn om voortdurend het beste uit beide praktijken van de twee organisaties naar boven te halen. Dit geldt uiteraard eveneens voor de praktijken van beide RvC’s. Het waken voor het gevaar van de arrogantie van ‘groot jegens klein’ heeft daarbij steeds op het netvlies gestaan. Een verdere beheerste bestuurlijk aanpak van beide kanten leidde tot een positieve afronding van alle verdiepende onderzoeken, waaronder het ‘due-dilligence’ onderzoek door PWC. Tevens vond een zorgvuldige voorbereiding van alle noodzakelijke stukken plaats, waaronder het opstellen van nieuwe stichtingsstatuten. Daarop kon de RvC begin december haar goedkeuring hechten aan de stap van de bestuurder om de aanvraag voor goedkeuring van een voornemen tot fusie bij de minister in te dienen. Die goedkeuring volgde op 18 december. Hierdoor leek het doel binnen bereik om op 1 januari 2015 juridisch gefuseerd het pad te vervolgen naar een organisatorische samenvoeging per 1 juli 2015. In het verslag van het bestuur valt te lezen dat er vanaf november inspanningen nodig waren om tot nieuwe afspraken te komen in de relatiedriehoek fusiecorporatie - gemeente Hengelo - WSW. Dit bleek een lastige opgave die tot aanzienlijke vertraging voor het effectueren van de juridische fusie leidde. Uiteraard hebben wij als toezichthouder onszelf de vraag gesteld of wij bij het toezien op het voorbereidingstraject iets over het hoofd hebben gezien. Die indruk hebben wij niet, aangezien er eerdere verwachtingen waren gewekt dat de lopende borging via WSW voor de Bornse portefeuille en voor Hengelo door de gemeente, konden worden gecontinueerd. In november bleek dat toch wat anders te liggen, vooral ingegeven door de relatief nieuwe risicobeoordelingsmethodiek en stringentere regelgeving binnen het WSW.

De continuïteit van ons toezicht

Zoals aangegeven in de paragraaf ‘De evaluatie van ons werk en vooruitblik’ hebben we weloverwogen de ontwikkelingen rondom de fusie aangezien alvorens tot werving van nieuwe leden voor onze RvC over te gaan. In het tweede half jaar bleek dat (ook) de zittingstermijn van de financieel specialist binnen de RvC van Woonbeheer al tamelijk snel in 2015 naar de formele einddatum zou lopen. Hierdoor zou in de setting van de nieuw te vormen RvC uit de zittende leden, een cruciale post onbezet raken. Dit vonden wij niet verantwoord. Temeer niet omdat bij het onverhoopt spaak lopen van de fusie al per 1 maart 2015 de statutair vereiste minimale omvang voor de RvC van Welbions zou vervallen. Dit als gevolg van het per 1 maart 2015 eindigen van de zittingstermijn van de heer Van Benthem. Daarop hebben we direct na de zomer de werving in gang gezet van een financieel specialist voor de RvC van Welbions en de beoogde nieuwe RvC na fusie. Dit deden we in nauwe betrokkenheid met de RvC van Woonbeheer Borne. QuiEs heeft ons bij deze werving terzijde gestaan. Naast het financiële profiel, wilden we zicht krijgen op andere wenselijke profielkenmerken voor de te werven kandidaat. Daarom hebben we QuiEs verzocht om een volledige interviewronde te houden met alle toekomstige leden van de nieuwe RvC,

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 67

alsmede met de beide bestuurders. De bevindingen hieruit zouden tevens aanknopingspunt kunnen bieden op de volledige set kwaliteiten die wij bij fusie met de nieuwe RvC in huis zouden krijgen. Deze interviewronde is op ons verzoek afgerond met een kort resumé door QuiEs. Deze evaluatie leverde de inschatting op dat er na invulling van de financiele portefeuille een toereikende bezetting zou zijn qua disciplines -kennis en kunde- en een goede mix van persoonlijkheden. Eind 2014 eindigde de eerste zittingstermijnen van de heer Prins en mevrouw Heijnis en was een besluit over herbenoeming nodig. Bij de actuele samenstelling van drie leden leverde dat ogenschijnlijk een klemsituatie op, immers aan herbenoeming dient een evaluatie van het functioneren ten grondslag te liggen. Feitelijk had deze beoordeling al eerder in het jaar plaatsgevonden, bij het besluit tot de temporisering van de werving van nieuwe leden in afwachting van de fusie. De toen genomen unanieme besluiten door de voltallige RvC steunden op het oordeel dat de overblijvende leden voldoende capabel waren om het toezicht naar behoren te blijven uitvoeren. Bovendien waren in het kader van de voornemens tot fusie met Woonbeheer Borne uit oogpunt van wenselijke continuïteit voor de nieuw te vormen RvC reeds afspraken gemaakt. Die garanderen dat de beide na 1 maart 2015 overblijvende leden van de RvC van Welbions hun tweede termijn in beginsel zouden kunnen ‘uitdienen’. Het op 17 december genomen RvC besluit tot herbenoeming van de heer Prins en mevrouw Heijnis per 1 januari 2015 lag hiermee in de lijn.

Financiële continuïteit en risicobeheersing

De financiële continuïteit en risicobeheersing is zeer nadrukkelijk aan de orde in ons toezicht. Voor de invulling daarvan zijn (minimaal) twee vergadermomenten per jaar gelabeld voor met name de financiële aspecten met de voltallige raad van commissarissen. Op de agenda staan dan de meerjarenbegroting en treasury (treasurystatuut, treasuryjaarplan en verslagen van de treasurycommissie), ter behandeling en goedkeuring. Verder behandelen we de jaarrekening, managementletters, de tussentijdse- en jaarrekeningcontrole en ‘assurance’-rapporten. In deze vergaderingen en verder eventueel naar bevinding van zaken, vindt hiermee uitgebreid overleg met de accountant plaats waarbij deze ook nadrukkelijk wordt bevraagd op de relatie met de organisatie. De Raad van Commissarissen heeft de afgelopen jaren, ongeacht de mogelijkheid, een afzonderlijk gesprek met de accountant niet nodig geacht. De stellige indruk is dat de accountant zijn/ haar bevindingen niet anders verwoordt, omdat de directie/het bestuur aanwezig is. Als het beeld en/ of gevoel ontstaat dat er zaken worden achtergehouden en/of anders gepresenteerd, dan zal geen moment worden geaarzeld om buiten de reguliere vergadercyclus direct contact te hebben met de accountant zonder aanwezigheid van directie/bestuur. Welbions heeft buiten acht basisrenteleningen, die voldoen aan de regels van het WSW, geen derivaten in portefeuille en is ‘geslaagd’ voor de stresstesten van het CFV en het WSW. Voor de fusie is besloten om alle toekomstige financieringsactiviteiten met borging door het WSW te laten plaatsvinden. Het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening 2013 zijn op 25 april 2014 besproken en goedgekeurd door de RvC. De accountant heeft een positief oordeel uitgesproken. Zijn conclusie was dat de huidige informatie adequaat is en ons voldoende in staat stelt om professioneel toezicht te houden op de organisatie. De accountant onthield zich wederom van een oordeel over woningtoewijzingen door ‘derden’. Wij ervaren het als een bijzonder knelpunt dat op dit punt wettelijke regimes elkaar in de houdgreep hebben waardoor de corporatie(s) onmogelijk aan de gestelde eisen kunnen voldoen. Slechts het slaan van een brug tussen verschillende regelgevingsregimes van de rijksoverheid zal hier

de oplossing kunnen bieden. Dus wat ons betreft is de overheid hier aan zet en ons rest niets anders dan over te gaan tot de orde van de dag. Voor de verkoop van twee woningen bleek op voorhand geen toestemming te zijn gevraagd aan de minister. Deze is achteraf gevraagd en verkregen. De RvC besteedde op verschillende manieren aandacht aan risicobeheersing. Er is gekeken naar: het programma- en projectmanagement, de stringentere beoordelingsmethodes van het CFV, WSW en ILT als toezichthouder in opdracht van de minister, de meerjarenbegroting, de treasuryfunctie, het grondbeleid. Verder is aan de hand van de managementrapportages per vier maanden de vinger aan de pols gehouden. Waar nodig spraken we met de directeur/bestuurder over bijsturing en maatregelen. De RvC kwalificeert het operationele en het financiële risico als verantwoord. De Meerjarenbegroting 2015-2024 is na een voorbespreking op 5 december op 17 december 2014 goedgekeurd. Deze zal verder worden verwerkt in de “Definitieve Prognose Informatie (DPi)”. We wilden een gedegen inschatting kunnen maken van de te verwachten continuïteits- en kredietwaardigheidsoordelen. Daarom is er besproken wat de uitgangspunten en parameters voor de meerjarenbegroting zijn, in relatie tot de toekomstige ontwikkeling van de (operationele) kasstromen en financiële kengetallen uit het beoordelingskader van het CFV en WSW. De RvC acht Welbions financieel gezond. De corporatie is in staat om de bijgestelde transformatieopgave van het bezit, zoals vastgelegd in de meerjarenbegroting, te realiseren. Hieraan moet de afronding en borging van het programma ‘Welbions Toekomstgericht’ in 2015 nog wel een belangrijke bijdrage leveren. Wij zullen dit derhalve nauwlettend blijven volgen.

Verbindingen

De RvC streeft naar een beperkt/minimum aantal verbindingen bij Welbions. Eind 2014 zijn de Wijk OntwikkelingsMaatschappij Berflo Es B.V, de FBI-HBS Ons Belang B.V. en de Welbions Ontwikkel B.V. opgeheven. De B.V.’s zijn uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Nederland. Naast de stichting Welbions houdt de RvC sinds eind 2014 toezicht op verbindingen Welbions Holding B.V, Welbions Projectontwikkeling B.V. en de NV Wonen Boven Winkels Hengelo. Als de herziene Woningwet in 2015 van kracht is, bezien we de handhaving van deze verbindingen opnieuw op basis van nut, noodzaak en regelgeving. De financiële gegevens zijn geconsolideerd verwerkt in de jaarrekening. De remuneratiecommissie houdt aan de hand van het directiestatuut zicht op de

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 69

Verslag van de remuneratiecommissie

verantwoordelijkheden, bevoegdheden en beloning van de directeur/bestuurder. Daarnaast behoort de bewaking van de naleving van de regelgeving voor de RvC zelve tot haar taak. De commissie vervult deze taak in nauw overleg met de overige leden van de RvC. De remuneratiecommissie had in 2014 uiteraard de gebruikelijke taak prestatieafspraken te maken en te bewaken in zake het functioneren van het bestuur. In de tweede plaats brachten diverse ophanden zijnde wijzigingen in onder meer de WNT en de arbeidsvoorwaarden bijzondere opgaven met zich mee en in de derde plaats vroegen de voorbereidingen van de fusie de aandacht. Na overdracht van zaken medio 2014 door de aftredende voorzitter RvC bestaat de remuneratie-commissie uit mevrouw M. Heijnis en de heer A.A.H. Prins. De commissie heeft met inbreng van de overige leden van de RvC het functioneringsgesprek, het beloningsvoorstel en beoordelingsgesprek voorbereid en gevoerd. Hierna gaan wij achtereenvolgens in op de hiervoor aangegeven punten van aandacht. De afspraken die met de bestuurder aan het begin van het jaar zijn gemaakt en die bevestigd zijn door de RvC, richtten zich naast het voeren van een ordentelijke reguliere bedrijfsvoering op het bereiken van meer specifieke resultaten op de volgende vlakken: Vorderingen maken in het traject Welbions Toekomstgericht: De projecten uit de eerste fase worden in mei afgerond en voor de zomervakantie wordt met de uitvoering gestart. De projecten uit de tweede fase worden medio april opgestart en in de tweede helft van 2014 afgerond. Werken op basis van de vastgestelde meerjarenbegroting: CFV en WSW beoordelen Welbions eind 2014 positief en begrotingsdoelstellingen worden gehaald. Leiderschap: Doorontwikkelen van leiderschap binnen het MT en bij de teamleiders. Het project â&#x20AC;&#x153;leiderschap en competentiesâ&#x20AC;? binnen Welbions toekomstgericht is hiervoor leidend. De activiteiten binnen dit programmaonderdeel worden conform projectplan uitgevoerd. Samenwerking/fusie met Woonbeheer Borne: De verkenningsfase voor onderzoek naar samenwerkingsmogelijkheden met WBB-Borne dient voor 1 juni te zijn afgerond. Ingeval er een positieve conclusie wordt getrokken, wordt het traject om te komen tot een intensieve samenwerking dan wel fusie resultaatgericht aangestuurd. Na de verkenning wordt een voorstel gedaan aan de RvC over verdere uitrol (inclusief planning). Positieve beoordeling van de resultaten op deze punten zouden mede de basis vormen voor de toekenning van het variabele deel van de beloning conform arbeidsovereenkomst. Na tussentijdse evaluatie in het najaar van 2014 kon aan het eind van het jaar met tevredenheid worden vastgesteld dat op de voorgaande punten sprake was van een positief oordeel waarmee het variabele deel van de beloning kon worden toegekend. De bestuurder heeft daarop echter aangegeven uit maatschappelijke overwegingen zijn beloning te willen matigen en deze te handhaven op het niveau van 2013. Hij wenst daarom de indexering over 2014 die voortvloeit uit de arbeidsovereenkomst te verrekenen met het variabele deel van de beloning. De arbeidsovereenkomst als zodanig valt onder het vigerende overgangsrecht in het kader van de WNT. Daarnaast heeft hij aangegeven ingaande 2015 af te zien van zijn vaste maandelijkse onkostenvergoeding. Dit in het licht van de werkgeversafspraken omtrent de werkkostenregeling binnen de eigen organisatie. De RvC heeft aangegeven beide gebaren van matiging zeer op prijs te stellen en heeft hier mee ingestemd op 17 december 2014. Met de ophanden zijnde juridische fusie in het vooruitzicht kwamen de voorzitters van de beide

RvC’s in de loop van het najaar tot de conclusie dat het wenselijk was qua remuneratie op een aantal punten samen op te trekken. Dit betrof enerzijds de noodzaak tot afstemming over de voortzetting, dan wel van rechtswege overgang van de arbeidscontracten van de bestuurders met bijbehorende voorwaarden en emolumenten in relatie tot WNT-2 ontwikkelingen en overige ontwikkelingen in de sectorale arbeidsvoorwaarden (w.o. pensioen). Anderzijds betrof het de honorering voor de nieuw te vormen RvC, eveneens in relatie tot de WNT-2 ontwikkelingen. Daartoe werd in ruggespraak met de collega’s uit de beide remuneratiecommissies, een aantal malen overleg gevoerd en principe overeenstemming bereikt. In dit traject lieten wij ons zeer ter zake adviseren door de managers HRM en Control van Welbions met op de achtergrond, waar nodig geoordeeld, meer specifiek gerichte juridische consultatie. Dit leidde er toe dat eind december na terugkoppeling naar de beide bestuurders door beide RvC’s principe-besluiten konden worden genomen omtrent de arbeidsvoorwaarden voor beide bestuurders na fusie. Ook werden binnen de kaders van WNT-2 die in december van kracht werd, principe-besluiten voorbereid en door de beide RvC’s genomen over de honorering voor de nieuw te vormen RvC. Hiermee stonden we ook op dit punt gesteld voor de juridische fusie per 1 januari 2015. Gegeven de situatie dat op de valreep van 2014 vertraging ontstond in de voorgenomen datum van de juridische fusie met Woonbeheer, is eind 2014 door de RvC Welbions besloten over de honorering 2015. In afwachting van de nadere uitwerking van de staffel gekoppeld aan de per 1 januari van kracht geworden WNT-2, doch ruimschoots binnen de nieuw vastgestelde bandbreedte voor de honorering, zal de honorering worden voortgezet op de bestaande voet.

Inhoudelijk en bedrijfsmatig toezicht

Voor zover hiervoor nog niet aan bod geweest zijn, geven we een beknopt overzicht van de overige besluiten dan wel inhoudelijke gespreksonderwerpen: De herziene Woningwet en bijbehorende Besluit Toegelaten Instellingen voor de Volkshuisvesting. Strategische vastgoedsturing. Lopende en nieuwe investeringsprojecten voor nieuwbouw, renovatie en groot onderhoud, zoals het aanbestedingstraject Hengelose Es Noord; 11 grondgebonden nieuwbouw woningen en 19 appartementen aan de Allegrohof; 162 portieketagewoningen in Veldwijk Noord; 78 woningen, tweede fase in Hengelo Noord; 66 grondgebonden woningen aan de Cesar Frankstraat; 170 woningen in Klein Driene; de ‘Ariënsschool/Badhuislocatie’ en het project ‘Winkelcentrum Veldwijk Noord’. De ‘Berflo Mooi’-monitor. Jaarlijkse (inkomensafhankelijke) huurverhoging. Stukken als de ‘Kadernota’ en uitgangspunten voor de meerjarenbegroting, de oordeelsbrieven van het CFV en de minister, de borgbaarheidsverklaring en bijbehorende borgingsplafond en faciliteringsvolume van het WSW en tot slot de ‘Corporatie in Perspectief’ van Aedes. De managementletters naar aanleiding van de tussentijdse- en Jaarrekeningcontrole door

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 71

BDO Accountants en Belastingadviseurs. Activiteiten van de WOM en NV Wonen Boven Winkels Hengelo. De investering ter vervanging van ICT-hardware Het aantrekken van een duurzaamheidssubsidie van de Provincie Overijssel in de vorm van een langlopende laagrentende lening in aanvulling op het goedgekeurde Treasury-Jaarplan 2014.

Bijeenkomsten RvC

e RvC kwam acht maal bijeen. Twee van de acht bijeenkomsten waren financieel van aard. D Eerder is besloten de financiële audit in voltallige samenstelling uit te voeren, derhalve is er geen auditcommissie. Tijdens de bijeenkomst op 28 mei is - na goedkeuring van het voorgenomen directiebesluit tot het nemen van verdere stappen om tot een juridische fusie met Woonbeheer Borne te komen - een presentatie verzorgd door de heer H. ter Braak organisatieadviseur van WagenaarHoes. Aansluitend is een rondleiding gegeven langs enkele projecten van de afdeling Wijkontwikkeling en cultureel erfgoed in de binnenstad van Hengelo. Daarna zijn de heren Raanhuis en Piscaer van rechtswege - door het bereiken van de maximale zittingstermijn teruggetreden als commissaris van Welbions. De Remuneratiecommissie is drie maal bijeengeweest. In december 2014 is de zelfevaluatie uitgevoerd. Het bijwonen van een overleg met de gemeenteraad. Twee maal overleg met de ondernemingsraad. Twee maal overleg met het bestuur van huurdersvereniging Ookbions Er is ook tweemaal overlegd met het MT zonder de bestuurder en daarnaast is ook nog tweemaal met de manager Control gesproken. De manager Control heeft, zonder tussenkomst van de directie, de mogelijkheid om rechtstreeks aan de RvC te rapporteren. Hiervan is buiten het reguliere overleg geen sprake geweest. Gehanteerde kaders, regelingen etc. c.q. afwijkingen daarvan De RvC hanteert bij haar werk: De Woningwet en het BBSH de statuten van de stichting en verbindingen, maar het reglement RvC, reglement Remuneratiecommissie, het directiestatuut; treasurystatuut, treasuryjaarplan 2014, het financieel beleid en de beoordelingsgrondslagen voor investeringen de door de RvC goedgekeurde missie en visie van Welbions, zoals vastgelegd in het Ondernemingsplan 2012-2017 en het hierop afgestemde convenant met de gemeente Hengelo en de samenwerkingsovereenkomst met de huurdersvereniging Ookbions de Meerjarenbegroting 2014-2023 en Jaardoelen 2014 de normen van het CFV en WSW voor de financiële continuïteit, zoals solvabiliteit, ICR, Dscr, loan to value de circulaires, berichten/brieven en aanwijzingen van de Minister voor Wonen en Rijksdienst de Aedes- en Governancecode. Afwijkingen op die codes, die moeten worden vermeld zijn: Elders is reeds verklaard en toegelicht dat er geen afzonderlijk gesprek met de accountant zonder aanwezigheid van de directeur/bestuurder plaatsvindt zolang daar geen directe aanleiding voor wordt gezien. de directeur/bestuurder heeft als zodanig een aanstelling voor onbepaalde tijd. Dit is vastgelegd in de reeds bestaande arbeidsovereenkomsten en wijkt derhalve af van de Governancecode. Van jaar tot jaar vindt beoordeling van het functioneren plaats.

Bezoldiging directeur/bestuurder en topfunctionaris

Naam

Functie

H.J.M.Rupert

Directeur/ 61 Bestuursvoorzitter

Leeftijd Nevenfuncties Voorzitter: Stichting Jeugdsportfonds Hengelo & Borne en de Raad van toezicht Akkuh/Kunstcentrum Hengelo. Vicevoorzitter: bestuur Club van ’83 en de Vereniging WoON (waarbij tevens Penningmeester). Bestuurslid: ‘Scoren in de wijk’ en ‘De Slinger’

Het honoreringsbeleid is gebaseerd op de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties die in mei 2010 door VTW en Aedes is vastgesteld. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Onderstaand is de bezoldiging gedurende 2014 van de directeur/bestuurders en topfunctionaris uit reguliere arbeidsverhouding opgenomen. In december 2012 is de Wet Normering Topinkomens aangenomen. Eind 2013 is pas duidelijkheid gekomen over de te hanteren inkomensgrens en –staffel voor 2014. Voor de bezoldiging van de heer H.J.M. Rupert, als directeur-bestuurder, geldt met ingang van 2014 het overgangsrecht. De bezoldiging van mevrouw S.P.M. van Zaal, als vaste plaatsvervanger topfunctionaris conform directiestatuut en handelsregister bij de Kamer van Koophandel Oost-Nederland, valt binnen de kaders van de WNT. Directeur-bestuurder Componenten per jaar

H.J.M. Rupert 2014 2013

2012

Periodiek betaalde beloningen Beloning op termijn (Pensioenlast Werkgever) Winstdeling en bonus Uitkering beëindiging dienstverband

€ 164.079 € 31.534 € 0 n.v.t.

€ 159.675 € 30.757 € 5.221 n.v.t.

€ 152.182 € 29.577 € 5.094 n.v.t.

Totaal

€ 195.613

€ 195.653

€ 186.853

De bestuurder werkt 36 uur per week. Topfunctionaris Componenten per jaar Periodiek betaalde beloningen (36 uur/week) Beloning op termijn (Pensioenlast Werkgever) Winstdeling en bonus Uitkering beëindiging dienstverband Totaal

S.P.M. van Zaal 2014 2013 € 91.903 € 18.626 € 0 n.v.t.

€ 87.660 € 18.559 € 2.970 n.v.t.

€ 110.529

€ 109.189

In 2014 was de RvC als volgt samengesteld:

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 73

Samenstelling en honorering RvC Welbions

Naam

(Neven-)Functie(s)

Leeftijd Be-/herbenoeming en aftreding

Dhr. G.B.J. Raanhuis (voorzitter*, tot 31-05-2014)

S tatutair Directeur Bedrijven Rabo-bank Centraal Twente; Directeur Gumale; Voorzitter RvC-NV Wonen Boven Winkels Hengelo (O); RvC-lid Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V; Voorzitter Business Club Centraal Twente Bestuurslid Lounge 75; Lid ComitĂŠ van aanbeveling herbouw Eschmolen.

01-06-2006 // 01-06-2010 // 31-05-2014

Mw. M. Heijnis (voorzitter*, m.i.v. 01-06-2014, daar-voor lid)

elfstandig ondernemer op het gebied Z van interim-management, organisatieÂ ontwikkeling & coaching Eigenaar Bed and Breakfast.

01-01-2011// 01-01-2015 // 2019

Dhr. A.A.H. Prins (vicevoorzitter*)

lgemeen (statutair) directeur, be-stuurder A bij de Cirkel Groep Almelo; Voorzitter RvT Stichting Sociaal Maatschappelijke Dienstverlening Enschede-Haaksbergen. RVC-lid Enschedese Zwembaden N.V.

01-01-2011 // 01-01-2015 // 2019

Dhr. V.W. Piscaer (lid, tot 31-05-2015)

epensioneerd directeur Stadsplanning G en beheer; Voorzitter Welstandscommissie Oversticht (Hof van Twente, Haaksbergen, RijssenHolten, Wierden en Twenterand) Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit

01-06-2006 // 01-06-2010 // 31-05-2014

Docent Ondernemerschap Universiteit Twente

01-03-2007 // 01-03-2011 // 2015

Dhr. J.W.L. van Benthem (lid)

* deelnemer remuneratiecommissie, de heer Raanhuis tot, respectievelijk mevrouw Heijnis met ingang van 1 juni 2014. De heren G.B.J. Raanhuis en V.W. Piscaer zijn door het bereiken van de maximale zittingstermijn per 31 mei 2014 teruggetreden als voorzitter respectievelijk lid van de RvC. Er is reeds aangegeven dat de RvC nauwgezet vinger aan de pols houdt onder andere bij de (neven) functies van de leden waardoor mogelijk (de schijn van) belangenverstrengeling kan ontstaan bij het uitoefenen van hun functie als toezichthouder. In 2014 hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegengestelde belangen van leden van het bestuur en/of leden van de RvC aan de orde waren. Welbions verklaart dat met de Rabobank, waar de heer G.B.J. Raanhuis bestuurder is, geen omvangrijke bancaire relatie wordt onderhouden, die de onafhankelijkheid in het oordeelsvermogen in de weg zou staan. Voor de leden van de RvC is sinds 2011 sprake van een vaste vergoeding conform de in 2010

aangescherpte adviesregeling honorering toezicht woningcorporaties. Sindsdien is afgezien van indexering van de honorering. Voor wat betreft de Wet Normering Topfunctionarissen (WNT) was met ingang van 2014 het overgangsrecht van toepassing. De honorering ziet er als volgt uit: Voorzitter € 14.000 per kalenderjaar Vicevoorzitter € 12.000 per kalenderjaar Leden € 10.000 per kalenderjaar De totale bezoldigingskosten over 2014 bedroegen € 44.332 exclusief omzetbelasting (Btw). Daarnaast is er voor € 1.002 aan reiskosten gedeclareerd. Totaal: € 53.642 inclusief Btw. Naam

Samenstelling RvC Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es BV tot 10 december 2014

(Neven-)Functie(s)

Leeftijd Benoeming

Dhr. mr. H.J. Robers (voorzitter)

ennoot Robers Advocaten; V Lid van de Raad van Discipline van de orde van advocaten in het ressort Arnhem/Leeuwarden. bestuurslid Club van ‘83.

2007 // met herbenoeming per eind 2010 tot opheffing in 2014 in verband met financiële en juridische afwikkeling.

Dhr. mr. J. van Walsem (lid)

estuursvoorzitter Bedrijfstak B Pensioenfonds Schilders; Voorzitter RvC: De Veste; Waterland Ziekenhuis Purmerend; N.V. Stadsherstel Harderwijk; Inclusief Groep N.V. Nunspeet. Werkzaamheden voor de Ondernemingskamer Gerechtshof Amsterdam. Bestuurslid Stichting CAI Harderwijk.

2007 // met herbenoeming per eind 2010 tot opheffing in 2014.

Dhr. G.B.J. Raanhuis (lid)

Zie RvC Welbions

De samenstelling van de RvC WOM Berflo Es BV is tot de opheffing en uitschrijving bij de Kamer van Koophandel per 10-12-2014 niet gewijzigd. De RvC is eenmaal bijeen geweest, naast de schriftelijke behandeling van de begroting 2014 en jaarrekeningen over 2013 en 2014 is in de laatste bijeenkomst besloten tot de overdracht van grond en laatste drie appartementsrechten, en goedkeuring verstrekt tot opheffing en uitschrijving na besluitvorming door de algemene vergadering van aandeelhouders, lees Welbions. Sinds 2013 is er geen sprake meer van een vergoeding voor de commissarissen. De heren G.B.J. Raanhuis en H.J.M. Rupert hebben in de bijeenkomsten van de RvC van Welbions verslag gedaan van de bijeenkomsten en genomen besluiten.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 75

Samenstelling RvC NV Wonen Boven Winkels Hengelo

Naam

(Neven-)Functie(s)

Leeftijd Benoeming

Dhr. G.B.J. Raanhuis (voorzitter)

Zie RvC Welbions

Mw. M. Heijnis

Zie RvC Welbions

Dhr. G.J. Meijer (lid)

Sector manager Ruimte van de Gemeente Hengelo (O)

2011, afgetreden per 31 mei 2014

01-06-2014

2013

De commissarissen zijn in 2013 respectievelijk 2014 benoemd door de ‘Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AvA)’. Door het bereiken van de maximale zittingstermijn binnen de RvC van Stichting Welbions is de heer G.B.J. Raanhuis afgetreden per 30 september 2014. Mevrouw M. Heijnis is als opvolgster van de heer Raanhuis benoemd tot voorzitter van de RvC. Er is geen sprake van een vergoeding aan de toezichthouders. De RvC heeft ingestemd met de evaluatierapportage en deze voorgelegd aan Welbions en de gemeente Hengelo (O) ter kennisname onder gelijktijdig verzoek in te stemmen met het verzoek om middels cofinanciering additioneel budget voor 2015 beschikbaar te stellen. Er is ingestemd met het beschikbaar stellen van € 87.500 per aandeelhouder uit het eigen vermogen voor uitbreiding van de activiteiten in de binnenstad. De heer H.J.M. Rupert en Wethouder M. Elferink, als opvolger van de heer J. Bron, vertegenwoordigen Stichting Welbions en de gemeente Hengelo (O) als aandeelhouder.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

Pagina 77

Paul Krugerstraat 44

Postbus 430 7550 AK Hengelo

t 074 24 68 300

f 074 24 68 301

e klantenservice@welbions.nl

www.welbions.nl

Ontwerp en realisatie Morskieft Ontwerpers van Visuele Identiteit.