12 Jahre IMMO Einblick – Ausblick – Weitblick
Die IMMO
«Eigentümerin, Investorin, Bewirtschafterin, Dienstleisterin» Wir handeln heute für das Zürich von morgen
1600 Immobilien in 8 Portfolios
Die Immobilien-Bewirtschaftung (IMMO) vertritt die Stadt Zürich als Eigentümerin
Wir kümmern uns um alle Aspekte der Immobilie: von der Konzeption, Planung und
und Bewirtschafterin eines Grossteils der Immobilien im Verwaltungsvermögen.
Finanzierung über die Nutzung und den Unterhalt bis zur Umnutzung oder zum Rückbau. Die 1600 Immobilien mit ihren 2,2 Millionen m 2 Geschossfläche sind in 8 Portfolios
• Sie berät den Stadtrat und die Departemente in allen strategischen Fragen
unterteilt:
zur Ressource Raum. • Sie ist in den Gebäuden für Instandhaltung, Hausdienst, Technik und Reinigung verantwortlich. • Sie ist für Dienstleistungen wie Beschaffung, Miete und Zuteilung sowie die
41% Schulbauten – SSD 905 000 m 2 Geschossfläche Schulen, Kindergärten, Horte
Ausstattung von Verwaltungs- und Schulräumen zuständig.
20% Verwaltungsbauten – alle Departemente Die IMMO engagiert sich für eine nachhaltige Bewirtschaftung der ihr anvertrauten
436 000 m 2 Geschossfläche
Gebäude.
Amtshäuser, Sozialzentren, Quartierwachen 17% Gesundheitsbauten – GUD
Herausforderungen einer wachsenden Stadt
367 000 m 2 Geschossfläche Altersheime, Pflegezentren
Die IMMO schaut voraus. Veränderte Bedürfnisse der Nutzenden müssen frühzeitig
8% Sportbauten – SSD
erkannt werden. Und es gilt, neue Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Zu Letzteren
176 000 m 2 Geschossfläche
zählen:
Sporthallen, Hallen- und Freibäder, Kunsteisanlagen
• Steigender Flächenbedarf für die gesamte städtische Infrastruktur
5% Sozialbauten – SD
• Immer weniger Grundstücke für öffentliche Bauten
120 000 m 2 Geschossfläche
• Konkurrenz durch lukrativere private Nutzungen
Soziokultur, Arbeitsintegration, begleitetes Wohnen 5% Werkbauten – TED, PD und PRD 119 000 m 2 Geschossfläche Werkhof, Bootsvermietung oder Sukkulentensammlung 3% Kulturbauten – PRD 75 000 m 2 Geschossfläche Museen, Theater und Kinos 1% Kleinbauten – diverse Departemente 4000 m 2 Geschossfläche Züri-WC, Lager, Magazine oder privat genutzte Lokale
Die IMMO
«Eigentümerin, Investorin, Bewirtschafterin, Dienstleisterin» Nachhaltigkeit im Fokus Die Handlungsmaxime der IMMO richtet sich konsequent auf Nachhaltigkeitsziele aus. Zentrale Herausforderungen der Zukunft sind:
Die IMMO in Zahlen 452 19
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (31.12.2012 = 331 Vollzeitstellen) Lernende (Handwerk und KV)
• Effizienz: neue Raumnutzungskonzepte • Konsistenz: verbreiteter Einsatz alternativer Energien • Suffizienz: Mässigung der Ansprüche Bei der Bewirtschaftung der Gebäude berücksichtigt die IMMO die politischen und finanziellen Vorgaben, betrachtet die Bedürfnisse der Nutzenden und behält die
900 1600 90 000 2,2 Millionen
Projekte und Bauvorhaben pro Jahr Gebäude Räume Quadratmeter Geschossfläche
langfristige Zielsetzung der Stadtplanung im Auge.
Integrativer Ansatz bei Zielkonflikten NutzerInnen und Gebäudeeigentümerin verfolgen zuweilen unterschiedliche Ziele. Steigenden Bedürfnissen stehen beispielsweise begrenzte finanzielle Mittel gegenüber. Im Dialog mit unseren stadtinternen Partnern engagieren wir uns für mehrheitsfähige Lösungen.
8 300 25 35
Milliarden Millionen Millionen Millionen
Franken Gebäudeversicherungswert Franken Investitionen und Unterhalt pro Jahr Franken Energieeinkauf pro Jahr (ganze Verwaltung) Franken Zumiete von Liegenschaften stadtintern und bei Dritten
Die IMMO
«Eigentümerin, Investorin, Bewirtschafterin, Dienstleisterin» Zwölf Jahre Aufbauarbeit – der Weg zu einer professionellen öffentlichen Immobilienbewirtschafterin Kriterien für nachhaltige Ge-
Positive Bilanz der IMMO-
bäude: Der Erweiterungsbau der
Raumstrategie: Die Anzahl
Schulanlage Kügeliloo beruht
Bezug des Verwaltungszent-
Arbeitsplätze in der engeren Ver-
erstmals auf einem Betriebskon-
rums Werd: Die IMMO setzt zen-
waltung stieg von 2001 bis 2005
zept. Die Schulleitung wird ein-
trale Aspekte der stadträtlichen
um 16%, die zusätzlich benötigte
bezogen.
Strategie zur Standort- und
Fläche um nur 1,6%.
Gebäudereinigung und Haus-
Raumoptimierung um.
Aufgestauten Unterhalt anpa-
wartung: Wegen der fortschrei-
Gewaltentrennung: Der Stadtrat
cken: Der Gemeinderat bewilligt
tenden Professionalisierung der
Mehr Schulraum für Zürich-
gung: In sämtlichen betreuten
beschliesst die Aufgabenteilung
50 Millionen Franken für Sofort-
bisher zusammengefassten Berei-
Nord: Mit dem «Im Birch» wird
Objekten sind die Reinigungs-
zwischen Eigentümer- und Bau-
massnahmen an Schul- und Ver-
che werden zwei eigenständige
das bisher grösste städtische
arten und -flächen sowie die Eigen-
herrenvertretung.
waltungsgebäuden.
Abteilungen etabliert.
Schulhaus eröffnet.
und Fremdleistungen definiert.
2002
2003
2004
2000
2001
Übersicht in der Gebäudereini-
2005
2006
Gründung der IMMO: Aus dem
Erste Dienstleistungsvereinba-
Reorganisation und Speziali-
Kits für Kids: Alle städtischen
Amt für technische Dienste und
rungen: Die IMMO schliesst mit
sierung: Die IMMO richtet sich
Schulhäuser sind mit Computern
Teilen des Amts für Hochbauten
allen Bezügern von Raum und
konsequent auf Kunden und Port-
ausgerüstet. Die IMMO sorgt für
entsteht die IMMO.
Dienstleistungen Verträge ab.
folios aus. Die Dienstleistungen
die Abwicklung der baulichen
des Facility-Managements werden
Massnahmen.
ISO 9001 und 14001: Die IMMO
«Zürich baut – gut und güns-
hat ein Qualitäts- und Umwelt-
tig!»: Die IMMO übernimmt die
managementsystem aufgebaut.
operative Leitung des Projekts.
Neue Strukturen im Service-
Darin werden die Rollen in städti-
Center Technik und Material:
schen Bauvorhaben geklärt und
Der Technische Dienst und das
die Basis einer nachhaltigen In-
Zentrallager werden zusammen-
vestitionspolitik festgelegt.
gelegt.
weiter professionalisiert.
Die IMMO
«Eigentümerin, Investorin, Bewirtschafterin, Dienstleisterin» Zwölf Jahre Aufbauarbeit – der Weg zu einer professionellen öffentlichen Immobilienbewirtschafterin
CAFM und SAP arbeiten zusammen: Aktivierung der Schnittstelle zwischen dem Flächenmanagement-Tool CAFM und dem
Balanced Score Card: Die
Service-Center vereint in
Neu strukturiertes Kernge-
SAP-Modul, mit dem die Raumverträge erstellt werden.
Schlieren: Die IMMO nutzt Syner-
schäft: Nur noch eine Funktion
Telefonie und Informatik: Das
Die Steuerung von Massnahmen
Gründung eines Fachteams für
Abschluss mehrerer grosser
gien und gibt die drei ehemaligen
pro MitarbeiterIn. Trennung des
IMMO-Telefonie-Team für Technik
und die Messung der Zielerrei-
strategische Themen: Kernauf-
Gesamtinstandsetzungen:
Standorte in der Stadt Zürich ab.
Angebots (vorhandene Objekte)
Publikumsmagnet: Nach Ab-
und Netzwerk tritt in die OIZ über.
chung laufen über eine BSC.
gabe ist die langfristige Planung
Stadthaus, Fachschule Viventa
von der Nachfrage (nutzerseitige
schluss der Gesamtinstandset-
von Raum, Standorten und Inves-
oder Pflegezentrum Mattenhof.
Bedürfnisse).
zung strömen wieder 1000 Bade-
Die Grossverbraucher im Visier:
Infrastruktur für die Fussball-
Die IMMO senkt im ersten Jahr
EM: Die IMMO unterstützt den
Solarstrom und Biogas: Der
transparente Verrechnungsmodell
Spitalplanungs- und Finanzie-
der systematischen Betriebsopti-
Grossanlass mit zahlreichen
VoIP: Die grösste städtische Tele-
Energiebezug der Amtshäuser I
ermöglicht eine kostendeckende,
rungsgesetz: Die beiden Stadt-
Ergonomie im Büro: Die IMMO
mierung den Verbrauch ihrer ener-
Dienstleistungen – und sorgt für
fonzentrale im Amtshaus II wird
bis V/HIB wird vollständig auf
objektspezifische Verrechnung
spitäler Waid und Triemli sind aus
schreibt eine neue Mobiliarlinie für
gieintensivsten Gebäude um 4%.
die würdige Beflaggung.
auf Internet-Telefonie umgestellt.
CO 2-neutrale Quellen umgestellt.
der Raumkosten.
dem IMMO-Portfolio ausgegliedert.
Verwaltungsarbeitsplätze aus.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Unkompliziert zum Auto: Die
Abschluss der ersten Phase
H5N1: Im Rahmen der Pandemie-
Vandalismusprävention: Ein
Standortkontrolle der Kunst-
Premiere für züri@school: Das
Neue Dienstleistungsverein-
IMMO führt für ihre Fahrzeugflotte
des Projekts Computer Aided
planung rüstet die IMMO 500
neues Team der Fachstelle
sammlung: Während zweier Jah-
Schulhaus Weinberg wird voll-
barungen: Die IMMO beginnt mit
ein elektronisches Reservations-
Facility Management: 4500
Schul- und Verwaltungsgebäude
Schliess- und Sicherheitstechnik
re wurden rund 30 000 Werke an
ständig mit der neuen Mobiliarlinie
der Überarbeitung sämtlicher Ver-
system ein.
Geschosspläne und 2 Millionen
mit 7500 Seifenspendern und rund
übernimmt die Videoanlagen in den
500 städtischen Standorten sys-
ausgerüstet.
träge zum Bezug von Raum und
m Fläche sind digital aufbereitet.
8 Millionen Falthandtüchern aus.
Verwaltungsbauten und startet den
tematisch kontrolliert.
Dienstleistungen.
IMMO überarbeitet ihre Strategie.
2
Multifunktionale Arena: Eröff-
Stadtrat genehmigt neue «IMMO-Dienstleistungen»: Das
titionen.
gäste pro Tag ins Hallenbad City.
Aufbau jener im Schulportfolio.
nung des Stadions Letzigrund. Es
Lückenlos nachvollziehbar: Der
Reorganisation der Abteilung
Sanierung und Umbau Zentrum
Letzte Bezugsphase im OIZ Albis:
wird zu 100% aus erneuerbaren
IMMO-Regie-Betrieb erhält das
Hausdienst und Technik: aus-
Dorflinde: Mit der Wiedereröff-
Anschliessend an die dreijährige
Energiequellen betrieben.
FSC-Label für die Holzverarbeitung.
gewogene Führungsstruktur, neue
nung des Altersheims ist die fünf-
Bauzeit des neuen Rechenzent-
Gebietsaufteilung, detaillierte
jährige Instandsetzung des Ge-
rums koordiniert die IMMO den
Pflichtenhefte pro Objekt.
bäudekomplexes abgeschlossen.
Bezug von 400 Arbeitsplätzen.
Verantwortung in der Berufs-
Verbesserung der Gesamt-
bildung: Die IMMO bietet 19 Aus-
sicht: Die IMMO startet ein Pro-
bildungsplätze in sechs verschie-
jekt zur Professionalisierung ihres
denen Lehrberufen an.
Portfoliomanagements.
Wachsende Stadt und Nutzerprojekte
«Der Beitrag der IMMO zur Stadtplanung» Räumliche Entwicklungsstrategie für öffentliche Bauten
Departementsübergreifende Koordination Für eine vorausschauende und bedarfsgerechte Standort- und Raumplanung ist die enge Zusammenarbeit zwischen den städtischen Eigentümervertretern und Planungsinstanzen
Genug Raum für städtische Einrichtungen zu sichern, ist Aufgabe der IMMO. Zürich als
unabdingbar. Die IMMO hat im Rahmen einer räumlichen Entwicklungsstrategie für öffentli-
wachsende Stadt benötigt auch mehr Infrastruktur: Es bedarf weiterer Schulen, Kinder-
che Bauten erstmals gesamtstädtische Strukturen zur Standort- und Raumkoordination
betreuungs- und Alterseinrichtungen, aber auch Tramdepots und Werkhöfe. Angesichts
geschaffen.
einer zunehmenden Verdichtung und eines boomenden Wohnungsbaus besteht die Herausforderung darin, bestehende Infrastrukturstandorte zu halten bzw. neue zu finden.
Flächen sparen, auch durch betriebliche Alternativen
Zentrale Handlungsfelder: • Stadtplanung: laufende Integration des infrastrukturellen Raumbedarfs in Planungsprozesse und breite Abstützung von Standortfragen • Nutzerstrategien: Unterstützung bei der Erstellung von Raumbedarfsstrategien und
Ein steigender Flächenbedarf läuft der Realisierung der 2000-Watt-Gesellschaft grund-
verstärkte Hinterfragung von deren Flächenverbrauchs- und Kostenfolgen
sätzlich zuwider. Und der damit verbundene Anstieg der Folgekosten belastet künftige Ge-
• Grundeigentum: gezielte Reservation städtischer Landreserven und – wo möglich –
nerationen.
Grundstückerwerb zur Arrondierung städtischer Anlagen
Parallel zur konzentrierten Suche nach neuen Infrastrukturstandorten ist die IMMO deshalb
• Baurecht: vorausschauende Festlegung in der Richt- und Nutzungsplanung, um Stand-
bestrebt, zusätzliche Raumbegehren einerseits über betriebliche Alternativen, andererseits
orte für öffentliche Einrichtungen vorzusehen
möglichst flächeneffizient abzudecken. Lösungsansätze sind:
• Nachhaltigkeit: sparsamer Umgang mit finanziellen und räumlichen Ressourcen (zum Beispiel flächensparende Bebauungsformen) und Gewährleistung der langfristigen Trag-
• Neue Raumkonzepte, Mehrfachnutzung von Räumen, optimierte Belegung
barkeit von Investitionen
• Einheiten zusammenfassen, Zentralisierung auf grosse Verwaltungsbauten • Kompakte Bauweise und flexible Raumkonzepte
1825
1885
1945
2012
© Karten Architekturforum Zürich
Wachsende Stadt und Nutzerprojekte
«Der Beitrag der IMMO zur Stadtplanung» Mehr Platz für Schulen
Mehr Fläche für die Verwaltung
Die Stadt Zürich weist in den Entwicklungsgebieten ein für heutige Verhältnisse starkes
Auch das Portfolio Verwaltungsbauten ist in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen.
Bevölkerungswachstum auf. Zudem müssen die städtischen Betreuungsangebote auf-
Dank der Standort- und Raumoptimierung der IMMO wurde die Verwaltung allerdings
grund der Volksabstimmung über die familien- und schulergänzende Kinderbetreuung von
wesentlich flächeneffizienter.
2005 enorm ausgebaut werden. Und neue pädagogische Konzepte haben ebenfalls räumliche Konsequenzen (zum Beispiel Gruppen- oder Spezialräume).
Flächenoptimierung pro Arbeitsplatz Der Flächenbedarf pro Schülerin und Schüler ist in den letzten Jahren deshalb gestiegen. IMMO und Schulamt bemühen sich gemeinsam, einem weiteren Anstieg entgegenzuwirken.
Arbeitsplatzbestand 2001 bis 2010
+ 37,5%
Flächenbedarf
+ 9,2%
2001 bis 2010
140%
Arbeitsplätze engere Verwaltung 4610 ➞ 6340
130% © Archivbild BAZ
© Archivbild BAZ
© Archivbild BAZ
Nutzfläche engere Verwaltung
120%
ohne Garagen und Einstellplätze 172 523 m 2 ➞ 188 864 m 2
110% 100%
Fläche pro Arbeitsplatz engere
Schule damals und heute
Verwaltung
90%
14,7 m 2 ➞ 12,7 m 2
80% 2001
2005
2010
Das Verdichtungspotenzial in der heutigen Zusammensetzung des Portfolios ist nun jedoch grösstenteils ausgeschöpft. Insbesondere bei Altbauten steht die unflexible bauliche Struktur einer weiteren Optimierung im Weg. Zudem können aus betrieblichen Gründen kaum noch Sitzungszimmer in Büros umgewandelt werden. Künftiges Arbeitsplatzwachstum wird sich somit wieder stärker in der Flächenstatistik niederschlagen.
Strategien Nutzer
«Gemeinsam zum Ziel – Planungssicherheit dank Nutzerstrategien» Genügend Raum zur rechten Zeit Die IMMO stellt den Departementen und Dienstabteilungen den Raum zur Verfügung, den
Das Beispiel Portfoliostrategie Verwaltungsbauten
diese zur Erfüllung ihres Auftrags benötigen. Die frühzeitige und enge Zusammenarbeit zwischen städtischen Nutzern und der IMMO ist Garant für genügend Raum zur rechten
Die Strategien der Departemente erläutern Rahmenbedingungen für die Aufgabenerfül-
Zeit.
lung, künftige Einflussfaktoren und übergeordnete Ziele. Davon leitet das Departement den Ressourcenbedarf, im Fall der Raumbedarfsstrategie (RBS) den Raumbedarf ab.
Die IMMO liefert die substanzorientierten Objektstrategien. Die Nutzenden steuern ihre Strategien bei. Gemeinsam wird ein städtisches Immobilienportfolio entwickelt, das
Kalkulationsbasis sind unter anderem die Anzahl zusätzlich benötigter Arbeitsplätze und
sowohl in einem tadellosen Zustand ist als auch die langfristigen Bedürfnisse abdeckt.
der Bedarf an Archivflächen. Die RBS gibt also Antworten auf die Fragen, wann, wo, wie viel und in welcher Qualität Raum benötigt wird. Sie ist gemäss der stadträtlichen Investitionspolitik Hochbauten die Voraussetzung für sämtliche Anträge zuhanden der IMMO.
Stadtrat Die IMMO verdichtet die Raumanträge aus der Verwaltung zu einer Portfoliostrategie. Zentrale Elemente sind ein zweites Verwaltungszentrum und/oder die Zentralisierung der
Mittel und Standards
Stadtpolizei. So können die benötigten Flächen effizient gedeckt, teure Fremdmieten reduziert und die dringend benötigten zusammenhängenden Rochadeflächen geschaffen werden.
Konsens IMMO
Integrale Sicht
Bedarf
Dienstabteilungen und Departemente
Die IMMO handelt im Spannungsfeld zwischen ihrem stadträtlichen Auftrag als Eigentümervertreterin des Gesamtportfolios und den einzelnen Nutzerbedürfnissen aus den Departementen und Dienstabteilungen.
Strategien Nutzer
«Gemeinsam zum Ziel – Planungssicherheit dank Nutzerstrategien» Von der Prognose zur Standortsuche
Früchte der Zusammenarbeit
Um den steigenden Bedarf an Schulinfrastruktur frühzeitig zu erkennen und adäquate
Die Stadt Zürich investiert in den kommenden Jahren voraussichtlich rund eine halbe
Lösungen zu dessen Deckung zu erarbeiten, kooperiert die IMMO eng mit anderen städti-
Milliarde Franken in neue Schulanlagen. Für die sechs nächsten Projekte konnten die
schen Dienstabteilungen. Die IMMO ist Bindeglied zwischen der Schulraumplanung und
Standorte bereits gesichert werden. Das ist das Resultat einer weitsichtigen Schulraum-
der Konkretisierung der nötigen Bauprojekte.
planung und einer erfolgreichen Zusammenarbeit zwischen IMMO, Schulamt, Amt für Städtebau, Liegenschaftenverwaltung und Grün Stadt Zürich.
Gemeinsam zu neuem Schulraum – so arbeiten wir zusammen
2016 2019
AfS Amt für Städtebau
FSP Fachstelle für Schulraumplanung
KSP Kreisschulpflege
AHB Amt für Hochbauten
2021 2017
2022
IMMO ImmobilienBewirtschaftung
Planung Schulraum
2018 © 2013 Orell Füssli Kartographie AG, Zürich
Bauprojekte
2016: Schulhaus Blumenfeld 2017: Schulhaus Heinrichstrasse
Das Amt für Städtebau erarbeitet Siedlungsdaten und sorgt für den frühzeitigen Einbezug
2018: Schulhaus Allmend
der IMMO in städteplanerische Themen. Die Fachstelle für Schulraumplanung liefert der IMMO die Prognosen zur Entwicklung der Schülerzahlen in den unterschiedlichen Quartie-
Geplant 2019: Schulhaus Thurgauerstrasse
ren. Das Amt für Hochbauten erstellt für die IMMO objektbezogene Machbarkeitsstudien.
Geplant 2021: Schulhaus Zürich-West
Darauf basierend definiert die IMMO Projekte und schlussendlich Bauaufträge.
Geplant 2022: Schulhaus Letzi-Mitte Zudem sind Erweiterungsbauten auf bestehenden Schulanlagen im Gebiet Schwamendingen-West geplant.
Objektmanagement und Unterhalt
«Keine Sparübungen auf Kosten künftiger Generationen» Lehren aus der Vergangenheit
Beispiel Schulhaus Milchbuck
Der angemessene und zeitgerechte Unterhalt ist Grundlage für eine lange Lebensdauer
Baujahr 1928, Instandsetzung 2007–2009 für 34 Millionen Franken
der Gebäude – dafür sorgt die IMMO. Durch einfache, regelmässige bauliche Massnahmen
Eine umfassende Instandsetzung des Schulhauses Milchbuck wurde seit den 1970er-
sowie durch periodische, umfangreichere Instandsetzungen. Damit werden die beiden
Jahren wiederholt aufgeschoben. Nur die dringendsten Reparaturen wurden ausgeführt.
zentralen Werte einer Immobilie gesichert: ihre Bausubstanz und ihre Gebrauchstauglichkeit.
Als die Sanierungsarbeiten beginnen, ist die Nutzungsdauer der meisten Bauteile längst überschritten.
Folgekosten berücksichtigen
So sind trotz solider Bauweise zum Teil erhebliche Schäden festzustellen: undichte Dächer, lose Ziegel, verfaulte Holzfenster, Risse und Abplatzungen im Verputz. Eine entsprechend grosse Eingriffstiefe ist die Folge.
Eine Reduktion im Unterhalt von Immobilien entlastet das Budget nur scheinbar. Die durch solche Sparübungen verursachten Folgekosten liegen weit über dem ursprünglich eingesparten Betrag. Zum Abbau des aufgestauten Unterhaltsbedarfs aus den 1980er- und 1990er-Jahren waren denn auch Sonderkredite des Gemeinderats notwendig: 2002 50 Millionen Franken für die Schul- und Verwaltungsgebäude, 2004 weitere 30 Millionen Franken für Bäder und Sportanlagen.
Vor und nach der Sanierung
Beispiel Strandbad Tiefenbrunnen Baujahr 1954, Instandsetzung 2009/2010 für 12 Millionen Franken Die Bauten des Strandbads Tiefenbrunnen wurden 2009/2010 nach über 60 Jahren Betrieb das erste Mal umfassend instand gesetzt. Die Gebäudehüllen waren zu diesem Zeitpunkt schadhaft, Betonelemente wiesen Abplatzungen auf, das Holzwerk war verwittert oder angefault, Blechdächer waren stark angerostet. Zudem führten defekte Bodenbeläge und veraltete Technik zu einer aufwändigeren Reinigung.
Vor und nach der Sanierung
Objektmanagement und Unterhalt
«Keine Sparübungen auf Kosten künftiger Generationen» Die Investitionsplanung im Griff
Die Lebenszykluskosten im Visier
Unsere Investitionsplanung ist das zentrale Instrument, um Bauprojekte optimal zu staffeln.
Die Kosten städtischer Gebäude sind ein Dauerthema. Die Diskussion fokussiert dabei
Das Volumen wird dabei bereits in der Strategiephase gesteuert. Gleichzeitig wird der
meist auf die Baukosten. Das ist ein Aspekt. Noch wichtiger sind allerdings die Lebens-
finanzielle Aspekt der Nachhaltigkeit – nämlich die langfristige Tragbarkeit der Investitionen –
zykluskosten, also jene Kosten, die ein Gebäude während all der Betriebsjahre verursacht.
nicht aus den Augen verloren.
Die Lebenszykluskosten übersteigen die Baukosten schon nach wenigen Jahrzehnten.
• Finanzieller Benefit: Der Investitionsplafond wird eingehalten, auch künftige Legislaturen
Über 60 Jahre betrachtet, verteilen sich die Kosten eines Gebäudes wie folgt:
haben den nötigen Handlungsspielraum.
Hauswartung, Verwaltung, Sicherheit, Rü
• Terminliche Verbindlichkeit: Die Nutzenden erhalten Planungssicherheit.
39% Instandsetzung (Werterhaltung)
23% Kapitalkosten (Erstellung und Zinsen)
8%
Dem IMMO-Portfolio stehen rund 300 Millionen Franken jährlich zur Verfügung:
7% Instandhaltung 8% Hauswartung, Versorgung, Verwaltung, Sicherheit, Rückbau, Diverses Entsorgung
8%
Investitionen zur Deckung der Departementsbedürfnisse, also für die Neu- und Erweiterungsbauten.
39%
Über 60 Jahre
10% als strategische Reserve für den Stadtrat Die IMMO disponiert die Mittel für Unterhalt und Instandsetzung. Der Stadtrat verteilt die
Instandsetzung
8% Versorgung, Entsorgung
7%
60% für Instandsetzungen 30% für neue Anforderungen, Erweiterungen, Neubauten
15% Reinigung
Und die Konsequenz daraus: Die IMMO denkt schon beim Planen an Unterhalt und mögliche Umnutzungen. Reinigung • Eine robuste und pflegearme Materialisierung spart Geld
15% Q
ue
lle
:H BD-
e P ro j e k t L u k r
23%
20 tia,
06
in der Reinigung. Kapitalkosten Glasbauten sind deshalb zu vermeiden. • Die Trennung von Tragstruktur und Wänden vereinfacht spätere Anpassungen am Grundriss, zum Beispiel bei Umnutzungen.
Instandsetzung (Werterhaltung)
Einmalige Mehrinvestitionen können sich mittel- und langfristig also durchaus rechnen. Für diese Themen wird sich die IMMO bei der Planung von Neubauten künftig noch stärker engagieren.
Datenbewirtschaftung
«Die Grundlagen für ein professionelles Immobilienmanagement» Die architektonische Komponente: Computer Aided Facility Management (CAFM)
Die betriebswirtschaftliche Komponente: SAP RE-FX
Die IMMO hat in den letzten Jahren schweizweit eines der umfangreichsten CAFM-
Das neueste SAP-Modul ist in der IMMO die einheitliche und integrierte Informatikplattform
Systeme aufgebaut: Sämtliche Grundrisspläne und Einzelflächen der 1600 Gebäude
für das kaufmännische Gebäudemanagement. Das Modul umfasst sowohl architektonische
respektive 2,2 Millionen m Geschossfläche wurden aufgenommen, digitalisiert und mit
wie nutzerseitige Stammdaten und dient als Basis für die ab 2013 neu abzuschliessenden
detaillierten Nutzer- und Mieterinformationen hinterlegt.
Dienstleistungsvereinbarungen.
2
Das CAFM dient der IMMO nun als Grundlage zur Verrechnung ihrer Flächen. Die zahlreichen Auswertungsmöglichkeiten erlauben weitere Anwendungen: • Flächenmanagement im Verwaltungsportfolio • Planung von Reinigungen und Umzügen
CAFM und SAP Hand in Hand – eine komplexe Liaison
• Energiemanagement • Ausarbeitung von Flucht- und Rettungsplänen
Exakte Daten zu Flächen, Standorten oder Nutzungen sind die Basis für eine effiziente Immobilienbewirtschaftung und eine transparente Verrechnung. Diese Grundlage hat die
Von den einfach einzusehenden Informationen zu den gemieteten Flächen profitieren auch
IMMO durch die Verknüpfung des CAFM-Systems mit der betriebswirtschaftlich ausge-
andere Dienstabteilungen und Departemente. So dient das CAFM unter anderem:
legten SAP-Software erfolgreich gelegt. Nun steht eine konsequente Pflege im Vordergrund, denn das System ist nur so gut, wie seine Daten aktuell sind.
• dem Instandhaltungs- und Störungsmanagement im Stadion Letzigrund • der Raumbelegung und Untervermietung von Räumen im Sozialdepartement • den Klassenplanungen im Schul- und Sportdepartement • den Kosten- und Flächenvergleichen des Amts für Hochbauten • der Interventionsplanung der Stadtpolizei
Gebäudetechnik «Hightech und persönliches Engagement für einen sorgfältigen Umgang mit kostbaren Ressourcen» Energetische Betriebsoptimierung – sparen, wo es sich lohnt
Den Worten Finanzen folgen lassen – Bekenntnis zur Nachhaltigkeit
Die IMMO startete 2006 mit der systematischen Energieoptimierung von 91 Grossver-
Die bestmögliche Einstellung der bestehenden Gebäudetechnik ist das eine. Bei älteren
braucherobjekten. Das Konzept ist sowohl ökologisch wie auch wirtschaftlich sinnvoll:
Installationen rückt hingegen eher der Ersatz in den Vordergrund. Der Gemeinderat hat der
Die finanziellen Einsparungen durch den Minderverbrauch übersteigen die personellen
IMMO in der Vergangenheit Sonderkredite zugesprochen, mit denen jeweils Energiespar-
und technischen Kosten bei weitem.
massnahmen bei Sanierungs- und Neubauprojekten realisiert werden konnten.
Die ambitionierten Ziele werden Jahr für Jahr übertroffen. Die Betriebsoptimierung ist
Dank der 5 Millionen Franken (2008 und 2009) resp. 3 Millionen Franken (2010) liess sich
heute ein zentraler Beitrag der IMMO zur 2000-Watt-Gesellschaft.
die Energieeffizienz im IMMO-Portfolio zusätzlich steigern. • 2008: Reduktion von 250 Tonnen CO 2
100%
Gewichteter Verbrauch im
• 2009: Reduktion von 580 Tonnen CO 2
Referenzjahr (2006 = 100%)
• 2010: Reduktion von 510 Tonnen CO 2
95% Gewichteter Verbrauch in den Jahren 2007 bis 2012
90%
Sonnige Aussichten für Baudenkmäler
Absenkungspfad gemäss
85%
Vereinbarung mit dem Kanton
Die Hälfte des Schweizer Brennstoffverbrauchs geht auf das Konto von Raumwärme und Warmwasser. Der Betrieb von Gebäuden hat deshalb ein enormes CO 2-Sparpotenzial. Nicht alle Gebäude können aber vollumfänglich energetisch saniert werden, beispielsweise
80% 2006
2008
2010
2012
2014
aus Gründen der Denkmalpflege. Die 2000-Watt-Gesellschaft verfolgt die IMMO trotzdem – als Gesamtziel über sämtliche der ihr anvertrauten 1600 Gebäude.
Der Verbrauch der energieintensivsten Objekte sank in sechs Jahren um mehr als 12%.
Die energetische Sanierung des Immobilienbestands wird durch den Bezug von erneuerDank der Betriebsoptimierung konnten bisher 40 000 Tonnen CO 2 eingespart werden.
baren Energien ergänzt. Der Betrieb der streng denkmalgeschützten Amtshäuser I bis
Diesem Wert liegt eine Energiereduktion zugrunde, die über 25 Millionen Franken
V/HIB zum Beispiel ist mittlerweile CO 2-neutral – dank Solarstrom und Biogas.
entspricht (Stand 2012, summiert seit 2006). Bis 2015 wird das Programm schrittweise erweitert: Die künftig 130 Gebäude resp. Gebäudegruppen verbrauchen rund die Hälfte der Energie aller IMMO-Gebäude.
Amtshäuser IV und III an der Lindenhofstrasse
Schliess- und Sicherheitstechnik
«Umfassendes Sicherheitskonzept zur Vandalismusprävention» Vom Graffitischutz bis zur Videoüberwachung
Technik ergänzt die soziale Kontrolle
Durch Vandalismus an IMMO-Gebäuden entsteht der Stadt Zürich ein jährlicher Schaden
Der Grossteil der Vandalenakte wird an Schulgebäuden verübt. Tagsüber während des
von mehreren Hunderttausend Franken – im Durchschnitt. Grössere Einzelereignisse wie
Schulbetriebs ist die soziale Kontrolle gewährleistet. In den Randstunden und während
Brandanschläge gehen schnell auch einmal in die Millionen.
der schulfreien Zeit stellt die Videoüberwachung von Aussenfassaden aber eine sinnvolle Ergänzung dar.
Gebäude vor mutwilligen Beschädigungen zu schützen – mit Augenmass, aber konsequent –, auch dies gehört zum Auftrag der IMMO als Eigentümervertreterin.
In einem Pilotbetrieb sind 2010 und 2011 drei Schulhäuser mit Videokameras ausgestattet worden. Mit der Technik aus der Grossserie folgen seit 2012 weitere Schulhäuser. Auf den ausgerüsteten Schulanlagen sind seither keine Schäden mehr vorgekommen. Als positiver
Für die Schlüsselpersonen in der Stadtverwaltung
Nebeneffekt sind zudem Verschmutzung und nächtlicher Lärm deutlich zurückgegangen. Mit Videoüberwachung ausgerüstete 4 11
Die Basis des umfassenden Sicherheitskonzepts kennen alle städtischen MitarbeiterInnen:
6
Schulanlagen (Stand Sommer 2013): 5 7
den IMMO-Schlüssel. Dahinter steckt eine ausgeklügelte Bewirtschaftung:
1. Aegerten, nur Züri-Modular-Pavillon 8
13 1. Zutrittsprogrammierung, Ausgabe und Rücknahme von Schlüsseln 2. Reserveverwaltung 3. Zugangsrechte auf den städtischen Arealen 4. Notfallregelung für Blaulichtorganisationen und Brandsteuerung von Liften
10
2
3. Albisriederplatz
15
3
2. Aemtler A und B 4. Buchwiesen 5. Buhn
1 14
9
6. Buhnrain 7. Herzogenmühle 12
8. Hirzenbach 9. Ilgen
Seit 2003 hat die IMMO 200 Gebäude komplett neu mit Schliesstechnik ausgerüstet.
10. In der Ey
Im gleichen Zeitraum wurden 70 000 Zylinder ausgewechselt und 82 000 Schlüssel aus-
11. Kügeliloo
geliefert. © 2013 Orell Füssli Kartographie AG, Zürich
12. Langmatt 13. Milchbuck 14. Rebhügel 15. Weinberg
Schliess- und Sicherheitstechnik
«Umfassendes Sicherheitskonzept zur Vandalismusprävention» Feierabend für den Nachtwächter
Stetes Reinigen nervt den Sprayer
Moderne Sicherheitslösungen können auch eine organisatorische Entlastung mit sich brin-
Schmierereien an Gebäuden sind nicht nur ein Ärgernis. Sie verursachen auch hohe
gen: Die allabendliche manuelle Schliessung der Amtshäuser zum Beispiel gehört definitiv
Kosten. Das von der IMMO eingeführte Konzept der umgehenden Entfernung hat sich
der Vergangenheit an. Heute umfasst das IMMO-Portfolio rund 1800 automatisierte Türen.
bewährt: Je geringer die Aufmerksamkeit, die ein Graffiti erhält, desto wahrscheinlicher,
Sie alle sind alarmgesichert und registrieren Gewalteinwirkung oder technische Störungen.
dass kein nächstes entsteht. Die Reinigungen führt die IMMO in Zusammenarbeit mit «Schöns Züri» durch, einem
Die Technik für den Fall der Fälle
Arbeitsintegrationsprojekt des Sozialdepartements.
Physische Übergriffe auf städtische MitarbeiterInnen sind glücklicherweise selten. In der
Reinigungsaufwand aller involvierten städtischen Stellen
Stadt Zürich arbeiten verschiedene Stellen zusammen, damit dies so bleibt. Prävention
(Gebäude und öffentlicher Raum)
und Früherkennung werden grossgeschrieben. Doch zum umfassenden Konzept gehören auch möglichst gute Rahmenbedingungen für die Intervention. Hier bietet die IMMO ihr Fachwissen an – für den Fall der Fälle.
2008
2010
2012
1,83 Mio. Fr.
1,91 Mio. Fr.
1,58 Mio. Fr.
Personenschutzanlagen sind in Betreibungsämtern, Sozialzentren oder bei der Stadtkasse eingebaut. Die Technik mit Überfalltastern ist mit jener in Banken und Geschäften vergleichbar. Die Installationen sind sabotage- und übertragungssicher. Die Einsatzzentrale der Stadtpolizei kann automatisch alarmiert werden.
Know-how für ImmobilienbesitzerInnen und Gebäudeverantwortliche Graffitischutz ist eine Wissenschaft für sich. Bei der Verfahrens- und Produktwahl gilt es stets den gesamten Schutzzyklus im Auge zu behalten: von den bauphysikalischen Auswirkungen auf den Untergrund bis zur Reinigungstechnik im Schadensfall. Die IMMO hat sich vielfältige Kenntnisse im Umgang mit Graffiti angeeignet. Sie stellt ihr Wissen in Publikationen und auf telefonische Anfrage zur Verfügung.
Sprayen muss nicht illegal sein: Graffiti-Auftragsarbeiten und Werke auf freigegebenen Flächen.
Ausstattung und Umzüge
«Nachhaltige Arbeitsplatzkonzepte für Schulen und Verwaltung» Vorteile der zentralen Beschaffung und Bewirtschaftung
Schulmobiliar züri@school Die IMMO kauft für die rund 120 Schulhäuser, fast 300 Kindergärten und über 350 Horte jährlich Mobiliar im Wert von 3 Millionen Franken ein. Das neue züri@school ist ein über
Komplette Neubaubezüge, Umzüge und Ersatzmobiliar – die IMMO plant, organisiert
die Lehr- und Betreuungsstufen durchgängiges Mobiliarsortiment, das alle aktuellen Anfor-
und kalkuliert diese Arbeiten für ihre Kunden. Und die Stadtverwaltung profitiert von
derungen aus dem Betrieb und der Bewirtschaftung erfüllt.
den Vorteilen einer zentralen Beschaffung und Bewirtschaftung des Mobiliars:
züri@school beseitigt einerseits bekannte Mängel beim heutigen Mobiliarsystem. Anderer• Grosse Auswahl an modernem Mobiliar, das ergonomische, ökologische und wirtschaftliche Anforderungen erfüllt und auch ästhetischen Ansprüchen gerecht wird • Vorteilhafte Einkaufskonditionen
seits nimmt es neue Entwicklungen im Unterricht und in der Betreuung auf. Der Forderung von Pädagogen und Ergonomen nach mehr Bewegung im Unterricht wurde ebenfalls entsprochen.
• Effiziente Bewirtschaftung durch straffe Produktlinie und Lagerkonzept • Rücknahme/Wiederverwendung von bestehendem Mobiliar
So sind zwei wesentliche Merkmale der neuen Mobiliarlinie:
• Minimaler Aufwand für die BezügerInnen
• Rasche und einfache individuelle Verstellmöglichkeiten am Mobiliar • Rasche und einfache Verschiebbarkeit des Mobiliars zur Unterstützung verschiedener
Lebensdauer 25 Jahre Eine lange Lebensdauer ist für die IMMO ein wichtiges Kriterium beim Kauf von Mobiliar. Und aus ökologischen und finanziellen Gründen wird kein intaktes Mobiliar ersetzt. Der
Unterrichtsformen
Wissen, was die Nutzenden wollen
Ablöseprozess von einem Sortiment zum nächsten erstreckt sich entsprechend über viele Jahre und wird für jedes Gebäude individuell definiert. Die Einsatzdauer des aktuellen
Unterrichtspraxis, Ergonomie, Ökologie, Bewirtschaftung: In der Stadtverwaltung kommt
Mobiliars liegt bei rund 25 Jahren.
viel Know-how zusammen. Wir haben es für das Projekt, mit dem das neue Schulmobiliar evaluiert wurde, genutzt.
Umzugsprojekt der Superlative – OIZ Albis
Gemeinsam zum züri@school. Im Projektteam vertreten waren: • MitarbeiterInnen der IMMO
Die IMMO organisiert im Schnitt Umzüge für über 1500 städtische MitarbeiterInnen pro
• VertreterInnen des Schulamts
Jahr. Eines der grössten Projekte der letzten Jahre war der Bezug des neuen OIZ-Rechen-
• NutzerInnen: SchulleiterInnen, Lehr- und Betreuungspersonen, KindergärtnerInnen
zentrums in Albisrieden: Bis April 2013 haben rund 400 MitarbeiterInnen ihren Arbeitsplatz
• Fachspezialisten des Hochbaudepartements
bezogen. Organisiert und geliefert hat die IMMO:
• Fachspezialisten des Schul- und Sportdepartements
• 1100 Tische • 1200 Stühle • 3500 Regal- und Schrankmodule
Gebäudereinigung
«Von der Unterhalts- bis zur Spezialreinigung» Weil Putzen und Reinigen nicht dasselbe ist
Eigen- und Drittleistung
Die professionelle Gebäudereinigung, wie sie die IMMO betreibt, unterscheidet sich klar
Die Abteilung Gebäudereinigung der IMMO umfasst aktuell 227 Mitarbeitende oder 114
vom «Putzen im Haushalt». Die drei wichtigsten Reinigungsarten sind:
Vollzeitstellen. Ein bedeutender Teil der Dienstleistungen wird zusätzlich eingekauft.
1. Unterhaltsreinigung: mehrfach wöchentlich
Eigenleistung IMMO
Fremdleistung Drittfirmen
Unterhaltsreinigung
212 000 m 2 (70%)
87 000 m 2 (30%)
Zwischenreinigung
77 000 m 2 (77%)
23 000 m 2 (23%)
Grundreinigung
154 000 m 2 (76%)
48 000 m 2 (24%)
Die Unterhaltsreinigung beinhaltet die regelmässige Entfernung des laufend anfallenden Schmutzes und der Abfälle sowie die laufende Pflege der Bodenbeläge und anderer Oberflächen. Ziel: Sauberkeit und Hygiene in den Räumen, Erhaltung des Werts und der Gebrauchseigenschaften der Oberflächen. 2. Zwischenreinigung: mehrfach jährlich Unter Zwischenreinigung werden intensivere, nur unregelmässig durchgeführte Reinigungsund Pflegearbeiten verstanden. Sie überschreiten den Umfang der Unterhaltsreinigung.
Fenster- und Fassadenreinigung, Umzugsreinigung und Spezialreinigungen wie Schäd-
Ziel: Die Optik ist verbessert und der Zeitpunkt der Grundreinigung kann hinausgeschoben
lingsprävention oder Zellenreinigung werden komplett von Drittfirmen durchgeführt.
werden. 3. Grundreinigung: alle ein bis drei Jahre Bei der intensiven Grundreinigung werden insbesondere alte, abgenützte Pflegefilme und sämtliche Schmutzrückstände entfernt. Ziel: Die Oberflächen sind frei von hartnäckigen Flecken, Sohlenstrichen, Schrammen oder Schleifspuren. Die Optik ist wieder einheitlich.
Gebäudereinigung
«Von der Unterhalts- bis zur Spezialreinigung» Ressourcenplanung auf CAFM-Basis
Nachhaltigkeit: einfache Mittel, grosse Wirkung
Welche Reinigungsarbeiten sind wo, wie oft und wie lange durchzuführen? Zur Ressourcen-
Die IMMO setzt auch in der professionellen Gebäudereinigung auf einen nachhaltigen
planung in der Gebäudereinigung kommt eine spezielle CAFM-Applikation zum Einsatz. Der
Umgang mit kostbaren Ressourcen.
Aufwand wird primär über die Fläche und die Materialisierung kalkuliert. Die stadtintern weiterverrechneten Kosten basieren so auf einem detaillierten Leistungsverzeichnis und
Fachberatung für Reinigungskonzepte
sind absolut transparent.
Über 60 Jahre betrachtet, verursacht die Reinigung rund 15% der Lebenszykluskosten Linoleum PVC Kunststein pol
101 105m 2 Sitzungszimmer PVC
100B 9m 2 Treppenhaus Kunststein pol
Luft
Das erleichtert die Abwasserklärung. Ein Produkt wird aber nur dann ins Sortiment aufgenommen, wenn es zudem bei der Anwendung, der Wirkung und dem Preis punktet.
100 20m 2 Korridor Linoleum
Kriterien, die auch für jene Firmen gelten, die Aufträge für die IMMO ausführen.
100E 7m 2 WC H PVC
100F 4m 2 WC D PVC
104 24m 2 Büro Linoleum
Wahl auf langlebige, einfach zu reinigende Produkte fällt.
Die IMMO setzt nur geprüfte Reinigungsmittel ein. Sie sind giftklassefrei und pH-neutral. 100D 9m 2 Liftschacht Luft
103 56m 2 Büro Linoleum
lich. Die IMMO berät die Projektteams von Instandsetzungen und Neubauten so, dass die
Ökologische Reinigungsmittel
100A 13m 2 Korridor Kunststein pol
100C 21m 2 Archiv Kunststein pol
102 35m 2 Büro Linoleum
eines Gebäudes. Die Oberflächenmaterialien beeinflussen diesen Budgetposten wesent-
Unterhaltsreinigung mit Textilien Bei der Unterhaltsreinigung von Oberflächen kann meist auf chemisch-technische Produkte
104A 24m 2 Büro Linoleum
verzichtet werden – dank Mikrofasertüchern. Das spart Geld, schont die Umwelt und erfüllt den Zweck trotzdem vollumfänglich.
Grundplan Bodenbeläge, Strassburgstrasse 9 Gründlich Täglich Mo Di 101 105m 2 Sitzungszimmer PVC
Do Fr Mo+Mi+Fr
MO+DO DI+FR DO+MO FR+DI Mo+Mi+Fr Mittwoch 1. Mi im Mon
100B 9m 2 Treppenhaus Kunststein pol
100A 13m 2 Korridor Kunststein pol
Keine Reinigung
Zusätzliche Monats- und Quartalsarbeiten 100C 21m 2 Archiv Kunststein pol
1. Mittwoch 2. Mittwoch
102 35m 2 Büro Linoleum
3. Mittwoch
100 20m 2 Korridor Linoleum
4. Mittwoch
100E 7m 2 WC H PVC
100F 4m 2 WC D PVC
103 56m 2 Büro Linoleum
104 24m 2 Büro Linoleum
104A 24m 2 Büro Linoleum
Kehrplan, Strassburgstrasse 9
Maschinen und Geräte
«Nachhaltigkeit in der Beschaffung und im Unterhalt» Vom Handwerkzeug bis zur Spezialmaschine
Nachhaltigkeit hat viele Facetten – vier Spots
In der Stadtverwaltung sind über 40 000 Maschinen und Geräte im Einsatz. Die IMMO
1. Wasser spenden
sorgt für den professionellen Unterhalt sowie für Neu- und Ersatzbeschaffungen, die
Durch Zürichs Leitungen fliesst bestes Trinkwasser. Der Wasserspender setzt dem noch den
ökonomische wie ökologische Kriterien gleichermassen berücksichtigen.
i-Punkt auf: angenehm temperiert, wahlweise mit Kohlensäure oder Sauerstoff angereichert. In der Stadtverwaltung sind derzeit 125 Wasserspender im Einsatz. Sie helfen mit, unnötige
Neben einer Vielzahl von kleineren Maschinen und Geräten unterhält die IMMO auch rund
Transporte und Verpackungen zu vermeiden: Zehntausende von Pet-Flaschen – Woche für
130 Aussenkehrmaschinen, Kleintraktoren und Staplerfahrzeuge. Ebenfalls zum Maschinen-
Woche.
park zählen vier Spezialfahrzeuge zur Eisreinigung.
2. Kunden beraten In der Abklärung der genauen Kundenbedürfnisse liegt grosses Sparpotenzial – nicht nur bei der Planung von Immobilien, auch bei der Beschaffung von Maschinen und Geräten. Wie gross muss die Aussenkehrmaschine für eine neue Schulanlage wirklich sein? Wie häufig steht sie im Einsatz? Lassen sich Synergien mit benachbarten Schulanlagen nutzen? Solche Aspekte beeinflussen den Kaufentscheid. Und Geräte, die nur sporadisch Eisreinigungsmaschine
Bügelmaschine
Reinigungsroboter
zum Einsatz kommen, hält die IMMO zentral zur Ausleihe bereit. 3. Innovationen prüfen Ist der Elektrobläser schon bereit für den täglichen Einsatz? Welche Fortschritte zeichnen sich bei der Hybridtechnik ab? Die IMMO vergleicht die Maschinen und Geräte der unterschiedlichen Hersteller permanent. Innovationen werden kritisch auf ihre Alltagstauglichkeit getestet. Und selbstverständlich erhalten die Faktoren «Umweltfreundlichkeit» und
Gastro-Kaffeemaschine
Rückenstaubsauger
Aufsitz-Scheuersaugmaschine
«Wirtschaftlichkeit» das nötige Gewicht. 4. Effizientes einkaufen Die IMMO kauft wenn immer möglich Hausmaschinen und -geräte der aktuell besten Energieeffizienzklasse. Denn das kleine Zeichen hat eine grosse Wirkung: Kühl- und Gefriergeräte der Klasse A+++ verbrauchen zum Beispiel 50% weniger Strom als diejenigen der Klasse A+.
Einachser mit Pflug
Nachlauf-Scheuersaugmaschine
Aussenkehrmaschine
Einscheibenmaschine
Elektrischer Treppensteiger
Elektro-Handwerkzeuge
Impressum Stadt Z端rich Immobilien-Bewirtschaftung Lindenhofstrasse 21 Postfach 8021 Z端rich Telefon 044 412 11 11 Telefax 044 412 21 53 immo@zuerich.ch www.stadt-zuerich.ch/immo Redaktion: Immobilien-Bewirtschaftung, Kommunikation Konzept und Layout: id-one.ch 息 Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Z端rich, 2013