GEWOBA Nord - Geschäftsbericht 2007

Gesch채ftsbericht 2007

Alle Fotomotive in diesem Geschäfts­bericht zeigen den Neubau des Bürohauses der GEWOBA Nord in Schleswig, Moltkestraße 32.

Inhaltsverzeichnis

Kennzahlen

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Organe

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Bericht des Vorstandes

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Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Branchenentwicklung in Schleswig-Holstein Lage der Genossenschaft Betriebsorganisation Organisationsplan Dank des Vorstandes Tochtergesellschaft BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH Die Bewirtschaftung des Hausbesitzes Eigentumsverwaltung Kaufmännische Verwaltung Zentrale Dienste Technisches Management und Investitionen der GEWOBA Nord

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Bericht des Aufsichtsrates

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Lagebericht

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Geschäft und Rahmenbedingungen

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Wirtschaftliche Lage 30 Ertragslage 30 Finanzlage 32 Vermögens- und Kapitalstruktur 34 Nachtragsbericht 34 Chancen und Risiken 34 Prognosebericht 36

Jahresabschluss 2007

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Bilanz 38 Gewinn- und Verlustrechnung 40 Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2007 41

GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG

Gründung: 22.01.1949 Sitz: Schleswig Eintragung: Amtsgericht Schleswig GnR 0051 Hauptverwaltung

Geschäftsstellen

Außenstellen

24837 Schleswig Moltkestraße 32 Tel. 0 46 21 / 8 11 - 0 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 10 info@gewoba-nord.de www.gewoba-nord.de

24837 Schleswig Moltkestraße 32 Tel. 0 46 21 / 8 11 - 1 23 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 10

25980 Westerland/ Sylt Friesische Straße 53 Tel. 0 46 51 / 92 09 - 0 Fax 0 46 51 / 92 09 - 10

24955 Harrislee Am Markt 4 Tel. 04 61 / 7 73 00 - 0 Fax: 04 61 / 7 73 00 - 14

25938 Wyk/ Föhr Große Straße 39 Tel. 0 46 81 / 81 82 Fax 0 46 81 / 74 79 26

Fremdverwaltung 24837 Schleswig Moltkestraße 32 Tel. 0 46 21 / 8 11 - 3 40 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 30

25813 Husum Osterende 46 Tel. 0 48 41 / 89 96 - 0 Fax 0 48 41 / 89 96 - 10 25899 Niebüll Hungerfennenweg 9 Tel. 0 46 61 / 96 61 - 0 Fax 0 46 61 / 96 61 - 10

Mitgliedschaften

Erläuterungen zur DESWOS

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Die DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. ist eine gemeinnützige Organisation der Entwicklungszusammenarbeit, die in gemeinsamer Arbeit mit Partnern in Afrika, Asien und Lateinamerika die Gemeinwesenentwicklung und den Selbsthilfe-Hausbau fördert.

AGV Arbeitgeberverband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. ASHW Arbeitsgemeinschaft Schleswig-Holsteinischer Wohnungsunternehmen e.V. VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Ring der Wohnungsbaugenossenschaften DESWOS – Die Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungs­ wesen e.V.

Diese fachliche Ausrichtung verdankt die DESWOS ihren damaligen Gründern und heutigen Förderern, den Verbänden der deutschen Wohnungswirtschaft und ihren Mitgliedsunternehmen. Die Wohnungswirtschaft ist einer der wenigen Wirtschaftszweige mit

einer eigenen Organisation der Entwicklungszusammenarbeit. Sie zeigt damit die Übernahme gesellschaftlicher Verantwortung für das besondere Gut Wohnen über die Grenzen Deutschlands hinaus.

Die Stärke der DESWOS sind Projekte, die eine umfassende Entwicklung anstoßen: Wohnraum schaffen und Ernährung sichern, Gesundheit stärken und Hygiene fördern, Arbeit und Bildung vermitteln. Unsere besten Helfer sind kompetente Projektpartner vor Ort und hoch motivierte Familien. Denn bei allem gilt als oberstes Prinzip: Hilfe zur Selbsthilfe.

Weitere Informationen unter: www.deswos.de Stand: 31.12.2007

Kennzahlen der Genossenschaft

Bilanz / G+V Bilanzsumme Anlagevermögen Umlaufvermögen Eigenkapital insges.

– davon Rücklagen Umsatzerlöse – a.d. Hausbewirtschaftung Jahresergebnis Dividende

T€ 173.178 154.126 18.770 27.450 21.673 27.742 26.772 2.588 140

Wohnungseigentums-Verwaltung VE’s/WEG Wohnungen gewerbliche Objekte Garagen u. Stellplätze sonstige Gesamtbestand

Wohnungen davon frei finanziert gewerbliche Objekte Garagen/ Stellplätze sonstige Gesamtbestand

5.753 (3.769) 44 1.258 25 7.080

Hausverwaltung Dritter 160 2.243 49 208 15 2.515

Fläche unbebauter Grundstücke im Anlagevermögen: 3.652 qm im Umlaufvermögen: 323 qm

Stand: 31.12.2007

Objektbestand

VE’s Wohnungen gewerbliche Objekte Garagen sonstige Gesamtbestand

141 595 74 47 7 723

Bauvolumen T€ gesamt 14.641 Neubau 10.100 Modernisierung 800 Instandhaltung 3.241 Zukauf 500

Organe der Genossenschaft

Vorstand

Dipl.- Kfm. Steffan Liebscher

Dipl.- Ing. Dietmar Jonscher

geb. 22.01.1964, verheiratet, zwei Kinder, wohnhaft in Aukrug, hauptamtliches Vorstands­ mitglied seit 01.07.2001

geb. 11.11.1959, verheiratet, zwei Kinder, wohnhaft in Reinfeld, Architekt, hauptamtliches Vorstands­ mitglied seit 01.10.2000

Aufsichtsrat

Dr. Klaus Benske

Rechtsanwalt, Büdelsdorf, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Kay Abeling

Geschäftsführer, Westerland, stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender

Horst Dieter Adler

Verleger und Werbekaufmann, Flensburg

Manfred Felgenhauer

Sparkassenbetriebswirt, Nübel

Ernst-Uwe Hansen

Verwaltungsangestellter, Niebüll

Gisela Kropp

Lehrerin, Husum

Manfred Kruse

Lehrer, Husum

Klaus Puck

Architekt, Schleswig

Gerd Schmidt

Bauingenieur, Flensburg

Karl-Ludwig Umbreit

Hausverwalter, Westerland

Bruno Weich

Tischler, Kappeln

Stand: 31.12.2007

Organe der Genossenschaft – Vertreterversammlung

Wahlbezirk 1

Wahlbezirk 6

Wahlbezirk 11

Marlies Giesch, Heide Rosemarie Wraga, Heide Inge Ernst, Heide

Herbert Barz, Schleswig Erhard Zimmermann, Schleswig Peter Otto, Schleswig Wulf Weiland, Schleswig ­Heinrich W. Bothmann, Schleswig Uwe Lorenzen, Schleswig Michael Schlüter, Schleswig Jan Wiese, Schleswig Lennart Schleiffer, Schleswig

Alwin Christiansen, Niebüll Max Petersen, Niebüll Kurt-Heinz Jappsen, Niebüll Ernst Günter Eisold, Niebüll Friedrich Nehmiz, Niebüll Meike Geertz, Niebüll Petra Wichmann, Niebüll Michael Wichmann, Niebüll Ursula Zander, Galmsbüll

Wahlbezirk 7

Wahlbezirk 12

Anneliese Jürgensen, Schleswig Herta Lange, Schleswig Winfried Weste, Fleckeby Günter Schmidt, Schleswig Erhard Broderius, Schleswig Kai Christian Waack, Lürschau Frank Jacobsen, Schleswig Hans-Otto Borowczak, Schleswig

Hans-H. Glindmeier, Westerland Klaus Dieter Meister, Westerland Karen Eckert, Westerland­ Günther Volquardsen, Westerland Ernst Eggers, Westerland Petra Noack, Westerland Susanne Lorenzen, Westerland Dr. Wolfgang Tacke, Westerland Günther Frank, Westerland Franz O. Beilmann, Westerland Bernd Walliser, Westerland

Wahlbezirk 2 Horst Krüger, Husum Gisela Pahlke, Husum Dr. Uwe Ladda, Husum Horst Kuhlmann, Husum Margrit Clausen, Husum Hubert Butkereit, Husum Claudia Teschner, Husum Wahlbezirk 3 Eugen Mathwig, Husum Bert-M. Hagemann, Husum Peter Klatt, Husum Thorsten Pauls, Husum Sigrid Saxen, Husum Jürgen Reese, Husum Siegfried Gburczyk, Husum Wahlbezirk 4 Heinz Mrowka, Leck Klaus Kehmeyer, Galmsbüll Adolf Klindt, Leck Hans-J. Petersen, Leck Wahlbezirk 5 Reiner Adolfsen, Kappeln Roger Franke, Kappeln Arno Hinz, Kappeln Hans-J. Weitenhagen, Satrup

Wahlbezirk 8 Anke Rippa, Flensburg Gudrun Kirchhoff, Flensburg Lars Sösemann, Flensburg Dirk Esken, Tarp Kay Siemen, Flensburg

Wahlbezirk 13 Frauke Roesler, Wyk Helmuth Petersen, Wyk

Wahlbezirk 9

Wahlbezirk 14

Max Rinas, Harrislee Klaus-Peter Kuffner, Harrislee Peter Kirmse, Harrislee Friedrich Bohne, Harrislee Kai Hinrichs, Harrislee

Jürgen Kunz, Kampen Rainer Pophal, Wenningstedt Elfriede Friedrichsen, List Karin Naujoks, List Stefan Horn, Wenningstedt Maria Georgine Saebel, List Alexander Karst, List Falk Eitner, Kampen

Wahlbezirk 10 Karl Wieck, Sörup Franz Herz, Tarp Gerd Nowas, Sörup

Stand: 20.05.2008

Bericht des Vorstandes

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Das deutsche Bruttoinlandsprodukt, also der Wert der erwirtschafteten Leistungen, hat sich im Jahre 2007 mit rd. 2,5 % realem Wachstum ähnlich gut entwickelt wie schon im Vorjahr 2006.

Damit ist wiederum eine starke wirtschaftliche Belebung verbunden, die sich nunmehr über drei Jahre hinzieht und dem Wirtschaftsboom 1999 / 2000 vergleichbar ist.

Die Wachstumsimpulse im Jahre 2007 wurden sowohl durch den Außenhandel mit seinen hohen Exportüberschüssen in Höhe von rd. 8,3 % als auch durch den Ausbau der inländischen Nachfrage gestützt. Der private Verbrauch konnte im Jahre 2007 weniger starke Impulse setzen als noch im Jahre 2006. Denn trotz konjunktureller Erholung auf dem Arbeitsmarkt und der damit verbundenen günstigen Beschäftigungsentwicklung konnte das Vorjahresniveau nicht ganz erreicht werden.

Trotz der Mehrwertsteuererhöhung zum 01.01.2007 zeigte sich im Jahresverlauf, dass die Konjunkturprognosen die Wachstumserwartung erfüllen.

Branchenentwicklung in Schleswig-Holstein Nach Angaben des statistischen Bundesamtes stiegen die Verbraucherpreise im Vergleichszeitraum zum Vorjahr bundesweit um 2,3 %.

Im Geschäftsjahr 2007 sind die Baugenehmigungen in Schleswig-Holstein gegenüber dem Vorjahr um 26,3 % gesunken. Insgesamt wurde 2007 der Bau von 182.300 Wohneinheiten genehmigt. Ursächlich für den Rückgang ist der in 2006 außerordentliche Fertigstellungsboom, dieser wiederum bedingt durch die bevorstehende Anhebung der Mehrwertsteuer und die Abschaffung der Eigenheimzulage.

Bericht des Vorstandes

Die Entwicklung der Kaltmieten hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert. In den letzten fünf Jahren haben sich die Kaltmieten der Genossenschaft um 8,7 % erhöht.

Vergleicht man die Zunahme der Nettokaltmieten mit den Energiekostensteigerungen im 4-jährigen Durchschnitt, so ist festzustellen, dass die Energiekosten mit 27,8 % noch stärker gestiegen sind als die Lebenshaltungskosten, geschweige denn die Nettokaltmieten.

Diese Entwicklung zeigt deutlich, dass keine Notwendigkeit mehr besteht, Fördermittel für sozialen Wohnraum nach bisherigem Muster zur Verfügung zu stellen. Diese bringen einen nicht mehr zu vertretenden Wettbewerbsnachteil mit sich, der bedingt ist durch die nicht mehr zeitgemäßen Förderziele, durch die Sozialbindung und den bürokratischen Aufwand zur Überwachung der Einhaltung der Förderbedingungen. Vielmehr ist es notwendig, durch gezielte Maßnahmen die Wohnnebenkosten, also die zweite Miete und hier insbesondere den energetischen Bereich, stärker in den Fokus zu nehmen.

Tendenzen zeigen sich durch die Übertragung der Kompetenzen hinsichtlich der Wohnraumförderung vom Bund auf die Länder. Das Land Schleswig-Holstein will zum Programmjahr 2009 ein eigenes Wohnraumfördergesetz erarbeiten und verabschieden, dessen Ausgestaltung stärker am investierenden Bestandshalter ausgerichtet ist.

Lage der Genossenschaft Mit seinen positiven gesamtwirtschaftlichen wie regionalen Auswirkungen der konjunkturellen Entwicklung schließt sich das Jahr 2007 fast nahtlos an die guten Ergebnisse des Jahres 2006 an. Wiederum zeigen sich die Veränderungen in der Genossenschaft durch die Entwicklung der Bauinvestitionen, die trotz erhöhter Baupreise entscheidend zur Weiterentwicklung der Genossenschaft beigetragen haben. Die Zinssituation ist weiterhin günstig und hat dazu geführt, dass wir trotz erhöhter Baupreise, in Verbindung mit noch relativ niedrigen Zinsen, das angestrebte Wachstum durch Abriss und Neubau oder Modernisierung realisieren konnten. Auch die Konsolidierung der Bestände unter Berücksichtigung der Objektbilanz, der langfristigen Unternehmens-

planung und langfristigen Bestandsstrategie konnte umgesetzt werden. Erhebliche finanzielle Mittel wurden durch den Verkauf der Wohneinheiten im Waldemarsweg in Schleswig mit einem Verkaufspreis von rd. 1,5 Mio. € in die Genossenschaftskasse gespült. Darüber hinaus konnte eine Teilfläche in Harrislee ohne Wohnbauten an einen privaten Investor veräußert werden. Die damit frei gewordenen Mittel wurden benötigt zur Stärkung der Eigenkapitalbasis für Neubau und Modernisierung sowie für in 2007 getätigte wie noch anstehende Ankäufe. Die Ankaufsmaßnahmen im Jahre 2007 beschränkten sich auf insgesamt drei Wohnungen in Schleswig zur Konsolidierung und Arrondierung des Bestandes. Für weitere Ankaufsmaßnahmen stehen wir zurzeit in Verhandlung mit privaten Investoren, um unseren Bestand sinnvoll zu ergänzen.

Das Jahr 2007 war ebenfalls geprägt vom Abschluss sich über Jahre hinziehender Gerichtsverfahren, ohne Liquiditätseinbußen für die Genossenschaft. Dadurch konnten erhebliche Kapazitäten frei gesetzt werden für die Bearbeitung eines Schwerpunktthemas der nächsten Jahre, nämlich die Neuordnung des Kreditportfolios.

Nach sorgfältiger Auswahl und Begutachtung verschiedener Vertragspartner haben sich Vorstand und Aufsichtsrat dazu entschlossen, zusammen mit einem Bankenkonsortium die Verbindlichkeiten auf den Objekten der Genossenschaft neu zu ordnen. Ziel ist es dabei, Besicherungspotenzial zu heben, das zurzeit in den Grundbüchern steckt in Verbindung mit Kreditverträgen unterschiedlichster Bankpartner und Finanzierer.

Gleichzeitig soll die Anzahl der in der Genossenschaft verwalteten Kreditverträge um 50 % reduziert werden. Mit Aufhebung der Querbesicherung und weiten Zweckerklärungen schafft sich die Genossenschaft das Potenzial, ihrem ehrgeizigem Ziel, der Umsetzung eines weiterhin umfassenden Neubau- und Modernisierungsprogramms, näher zu kommen.

Bericht des Vorstandes

Absolutes Highlight im Rahmen des Bauprogramms 2007 war die Fertigstellung des neuen Bürohauses der GEWOBA Nord in Schleswig. Am 30.11.2007 konnten die in Schleswig ausgelagerten Abteilungen Fremdverwaltung und Geschäftsstelle zur Betreuung der Mieter in Schleswig und Umgebung zusammen mit den Zentralabteilungen in der Berliner Straße in die Moltkestraße 32 ziehen. Trotz der Umzugsaktivitäten wurde ein reibungsloser Geschäftsbetrieb ab 3.12. sichergestellt, da der eigentliche Umzug am Wochenende stattfand. Die Einweihungsfeiern am 13. und 15.12. rundeten das Jahr und die Erfolge des Bauund Modernisierungsprogramms ab.

Als Meilenstein in der Veränderung der Genossenschaft kann die Gründung der BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH gelten. Mit der Neugründung wurde ein Firmenkonstrukt geschaffen, das es uns ermöglicht, Zusatzerträge außerhalb des eigenen Geschäftsbereiches der GEWOBA Nord zugunsten der Mitglieder zu erwirtschaften. Die BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH ist eine 100 %ige Tochter der GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG, die sich ihrerseits wiederum an anderen Gesellschaften beteiligt, um durch operative Geschäfte Erträge in die Genossenschaftskasse zu spülen, ohne dass nicht absehbare Risiken durch die Mitglieder zu tragen wären. Die zusätzlich zu erwirtschaftenden Erträge dienen der Erweiterung der Eigenkapitalbasis, um das Bau- und Modernisierungsprogramm zielgerichtet, ggf. mit mehr Eigenkapital, umsetzen zu können. Damit dient dieser Teil der Aktivitäten ebenfalls dem Ziel der Subventionierung der Mieten durch höheren Eigenkapitaleinsatz.

Für eine zukünftige, strategisch richtige Aufstellung am Markt wurde im Jahre 2007 die Zusammenarbeit mit verschiedenen potenziellen Geschäftspartnern gesucht, um nicht nur innerhalb des wohnungswirtschaftlichen Verbandes, sondern auch darüber hinaus, neue Geschäftsmodelle zu entwickeln. Ziel ist es, das Angebot insbesondere für die ältere Generation unserer Mitglieder zu erweitern, so dass zukünftig allen Mitgliedern ein adäquates Wohnen geboten werden kann.

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Bericht des Vorstandes

Betriebsorganisation Mit dem erstmals in 2006 erschienenen Kundenmagazin „BlickWinkel“ haben wir auch im Jahre 2007 wiederum versucht, unsere Mitglieder stärker in die Belange der Genossenschaft und deren Aktivitäten einzubinden. Das Magazin wurde durch eine unabhängige Redaktion nach Aspekten des Marketings und der Kundenfreundlichkeit bewertet und hat unter rund 200 Kundenzeitschriften einen der ersten Plätze belegt.

Das freut uns sehr und ist zugleich Ansporn für die Zukunft. Gleiches gilt für unseren Internetauftritt, der ebenfalls prämiert wurde und dessen Kundenfreundlichkeit und Informationswert ständig verbessert wird.

Durch gezielte Informationen für die Vertreter in Form eines Vertreterhandbuches wurde auch das Organ, das die Mitglieder vertritt, gestärkt. Das Vertreterhandbuch vermittelt den gewählten Vertretern die Zusammenhänge der verschiedenen Organe innerhalb der Genossenschaft, deren Rechte und Pflichten sowie die zeitlichen Besonderheiten und Abfolgen innerhalb des Geschäftsjahres.

In einer Genossenschaft müssen Mitglieder, Mieter und Mitarbeiter gemeinsam wirken, um den gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zum Wohle aller voranzubringen. Insofern kommt der Qualifikation und Motivation der Mitarbeiter neben den Maßnahmen, die Vertreter oder Mitglieder betreffen, erhebliche Bedeutung zu.

Diese Qualifikation wird durch externe wie interne Schulungsmaßnahmen erreicht, die auch von einzelnen Mitarbeitern oder Mitarbeitergruppen selbst durchgeführt werden. Die Motivation wird aufgebaut durch Führungskräfte-Workshops und gemeinsame Informationsveranstaltungen mit anschließender Möglichkeit des Austauschs in netter Atmosphäre außerhalb des Tagesgeschäftes. Um die Erfolge dieser Maßnahmen bewerten zu können, wurde, wie im Jahre 2006, auch in 2007 für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Bestandsmanagements ein Vermietungstest durchgeführt, in den auch die Geschäftspartner und die Eigentümer einbezogen waren.

Dieser zweite Test zeigte in den Veränderungen die Effizienz der ergriffenen Maßnahmen durch

externe Einflüsse, wie Gesetzgebungsverfahren oder interne Einflüsse, wie unser umfangreiches Bauprogramm.

Die zunehmende Gewaltbereitschaft in der Gesellschaft hat den Vorstand veranlasst, die Sicherheitsmaßnahmen in den Geschäftsstellen und in der Hauptverwaltung zu erhöhen. Wegen tätlicher Angriffe auf Mitarbeiter wurden Maßnahmen ergriffen, die ein richtiges Handeln in Krisensituationen ermöglichen. Die Anschaffung von entsprechenden Klingel- und Beleuchtungsanlagen trägt dazu ebenfalls bei.

Die Mitarbeiterzahl der GEWOBA Nord weist zum Jahresende 66 Vollzeitkräfte, 6 Teilzeitkräfte sowie 7 Auszubildende und 2 Vorstände aus. Darüber hinaus sind zum Ende des Jahres noch 9 nebenamtliche Arbeitnehmer beschäftigt. Die Zahl der nebenamtlichen Arbeitnehmer hat sich weiterhin verringert. Erklärtes Ziel ist der Abbau dieser nebenamtlich Beschäftigten.

Bedingt durch die neuen Regelungen im Arbeitsrecht ist der Verwaltungsaufwand für geringfügig Beschäftigte ähnlich hoch wie der für Vollzeitbeschäftigte. Außerdem sind die Personalkosten für einen Vollzeitbeschäftigten relativ geringer als für eine Teilzeitkraft. Die Fluktuation in der Mitarbeiterschaft konnte durch zeitnahe Nachbesetzung der vakanten Stellen bzw. durch Ausweitung der Personalkapazitäten vor Veränderung den Notwendigkeiten angepasst werden. Aufgrund des befürchteten und verstärkt festzustellenden Fach- und Führungskräftemangels im Norden Schleswig-Holsteins hat sich die GEWOBA Nord entschlossen, Anfang 2007 erstmals jährlich nicht zwei, sondern drei Auszubildende einzustellen. Da gleichzeitig das Berufsbild „Kaufmann / Kauffrau in der Grundstücks- und ­ Wohnungswirtschaft“ mit neuen Inhalten belegt wurde und nun „Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau“ heißt, gehen wir davon aus, dass zukünftig diese Ausbildung bei mehr qualifizierten jungen Menschen Motivation zum Einstieg erzeugt.

Aufgrund der Genossenschaftsnovelle wurden bereits im Jahre 2006 umfangreiche Satzungsänderungen durch die Vertreterversammlung beschlossen. Eine erneute Aufnahme der Sat-

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Bericht des Vorstandes

zungsänderungen aus der Genossenschaftsnovelle wurde für das Jahr 2007 notwendig.

Darüber hinaus wurden Satzungsänderungen zur Anpassung an das gesetzliche Rentenalter

erforderlich. Die Vertreterversammlung fasste die entsprechenden Beschlüsse auf Vorlage des Vorstandes in Abstimmung mit dem Satzungsausschuss und dem Aufsichtsrat.

Organisationsplan GEWOBA Nord

Technischer Vorstand

Kaufmännischer Vorstand

Herr Dietmar Jonscher

Herr Steffan Liebscher

Vorstandssekretariat Frau Bretsch / Frau Scholz

Fremdverwaltung

Kaufmännische Verwaltung

Herr Gandecke

Herr Höflich

Technisches Management Herr Cubela

Bewirtschaftung Herr Teutsch Finanzwirtschaft

Zentrale Dienste / IT-Service Herr Raabe

Unternehmens-PSK / Controlling Frau Knischewski

Frau Wernich Bestandsmanagement Herr Malzan Geschäftsstelle Schleswig Herr Fahr

Neue Geschäftsfelder N.N.

Geschäftsstelle Harrislee Herr Kärlin Geschäftsstelle Husum Frau Finster Geschäftsstelle Niebüll (mit Sylt und Föhr) Herr Schmidt

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Stand: 31.12.2007

Bericht des Vorstandes

Dank des Vorstandes Das Geschäftsjahr 2007 war wieder sehr anspruchsvoll und stellte uns vor neue Herausforderungen, die sich durch Wettbewerb und interne Zielsetzungen ergeben haben. Allen Mitgliedern des Aufsichtsrates, den Mitgliedern der Vertreterversammlung und den Mitgliedern des Betriebsrates sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern gilt insofern unser Dank für die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit

im Jahre 2007. Für alle waren die gestellten Aufgaben unter Berücksichtigung der Entwicklung auf den Kapitalmärkten, der politischen Rahmenbedingungen und der zu lösenden Aufgabe gleichzeitig Herausforderung und Ansporn, die GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG positiv weiter zu entwickeln. Für das zurückliegende Geschäftsjahr 2007 haben wir es gemeinsam geschafft. Dem kommenden Geschäftsjahr sehen wir gespannt entgegen.

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Bericht des Vorstandes

Tochtergesellschaft BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH Die BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH konnte trotz des erst im April 2007 angelaufenen Geschäftsjahres bereits ein nahezu ausgeglichenes Geschäftsergebnis erzielen. Das Jahresergebnis betrug rd. -11,7 T€. Die gesteckten Ziele für das Jahr 2007 wurden erreicht.

Die Bewirtschaftung des Hausbesitzes Für das Bestandsmanagement war das Jahr 2007 in Bezug auf Maßnahmen, Kosten und Verfahren von erheblichen Anstrengungen gekennzeichnet, und zwar bedingt durch die Restabwicklung des Bauprogramms aus dem Jahre 2006 sowie die Auseinandersetzungen mit dem Bauprogramm 2007. Nicht eine Baumaßnahme aus dem Bauprogramm, das ursprünglich zum zweiten Quartal 2007 begonnen werden sollte, konnte fristgerecht umgesetzt werden. Einerseits wurden die zugesagten Baugenehmigungsverfahren in der Abstimmung mit Gemeinden und Kreisen erheblich verzögert, andererseits kam es, bedingt durch die enorme Baukostenexplosion von teilweise bis zu 30 %, zu keinem wirtschaftlichen Ergebnis. Umplanungen, Gespräche und auch inhaltlich neue Konzepte waren erforderlich. Darüber hinaus wurde bereits Mitte des Jahres 2007 begonnen, die Entwicklung für das Bauprogramm 2008 in die Wege zu leiten.

Seitens des Bestandsmanagements ist kontinuierlich an dem Ausbau der bereits genannten Bestandsstrategie und deren Umsetzung im Hinblick auf die Reduzierung der Erlösschmälerungen, der Reduzierung des Leerstandes und der Einhaltung des Instandhaltungsbudgets weiter zu arbeiten. Aus heutiger Sicht ergibt sich, dass die Bestandsstrategie ein weiterer Meilenstein in der Ausrichtung der GEWOBA Nord hin zu einem professionellen, dienstleistungsorientierten Unternehmen ist. Mit der Bestandsstrategie gelingt es uns, Ideen und wirtschaftliche Notwendigkeiten zu den Mitarbeitern zu transportieren und verständlich zu machen, so dass die Umsetzung durch die einzelnen Sachbearbeiter erfolgreich sein kann.

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Wirtschaftlich belastet hat das Bestandsmanagement vor allen Dingen die teilweise überraschend auftauchenden Aufforderungen verschiedener Gemeinden zur Beteiligung an Ausbaubeiträgen für öffentliche Wege und Straßen. Die Betrachtung des komplizierten Sachverhaltes des öffentlichen Rechtes und der Richtigkeit der Ausbaubeiträge, verbunden mit der Frage, ob die Erhebung rechtens ist, einerseits bedingt durch veränderte Oberflächen im Vergleich zum ursprünglichen Straßenbild, andererseits durch die Einwertung der Geschossigkeit und der Grundstückszuordnung, haben erhebliche Zeitkapazitäten gebunden. Die Ausbaubeiträge belaufen sich zum Ende des Jahres auf rd. 250 T€, die es aus dem wirtschaftlichen Ergebnis aufzufangen gilt. Umlage­ fähig sind diese Beträge nicht, so dass die gesamten Aufwendungen aus dem Ergebnis der erwirtschafteten Erträge der Genossenschaft zu zahlen sind.

Unabhängig von diesen Maßnahmen ist die Wert­ entwicklung des Bestandes der GEWOBA Nord notwendig, insbesondere vor dem Hintergrund veränderter Märkte und Ansprüche hinsichtlich der Miete und der Mitgliedschaft, allerdings auch unter Konkurrenzgesichtspunkten. Die Bestandsstrategie ist dabei, wie bereits erwähnt, eine wichtige Weichenstellung gewesen, die es gilt, kontinuierlich auszubauen und zu leben.

Darüber hinaus ist die permanente Anpassung der Mietverträge an die sich ständig ändernde Rechtssprechung des BGH notwendig. Rationalisierungsmaßnahmen in Abstimmung mit den übrigen Bereichen des Unternehmens, insbesondere mit dem technischen Management, für Neubau, Modernisierung und Instandhaltungsmaßnahmen, oder dem kaufmännischen Bereich im Rahmen der Optimierung der Schnittstellen für offene Finanzierungsfragen wie auch die Nachverfolgung von qualitätsgerechter Umsetzung bzw. deren Mängelbeseitigung ist eine wesentliche Arbeit im Jahre 2007. Die bereits ergriffenen Maßnahmen werden ihre positiven Auswirkungen im Jahre 2008 zeigen.

Bericht des Vorstandes

Zusammenfassend kann das Ergebnis der Bestandsstrategie als gut bezeichnet werden. Es liegt deutlich über den geplanten Zielwerten hinsichtlich Leerstand und Deckungsbeitrag. Diese Ergebnisse sowie auch die Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen – als eine entscheidende Größe des Bereiches – liegen im Zielkorridor bzw. haben das Unternehmen trotz der zusätzlichen Belastung mit einem positiven Deckungsbeitrag versorgt. Dieser steht wiederum für das Jahr 2008 zur Verfügung, um aus Eigenmitteln die notwendigen Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen in Verbindung mit einer angemessenen Kreditaufnahme zu finanzieren.

Eigentumsverwaltung Im Bereich der Eigentumsverwaltung, klassisch Fremdverwaltung genannt, hat 2007 im Stillen ein großer Umbruch stattgefunden. Sukzessive wurden die Schnittstellen innerhalb der Bereiche und zu den uns nahe stehenden Firmen definiert und die mögliche wirtschaftliche Entwicklung auf den Prüfstand gestellt. Ein sich daraus ergebender Wirtschafts- und Finanzplan dieses Bereichs mit prognostizierten Jahresüberschüssen und Deckungsbeiträgen wurde verabschiedet. Gleichzeitig konnte mit der Definition der Schnittstellen auch eine interne Leistungsrech-

nung eingeführt werden. Diese stellt sicher, dass die Fachbereiche form- und fristgerechte sowie qualitativ hochwertige Leistungen für die Eigentümer am Markt erbringen können.

Nach wie vor zeigt sich allerdings, dass die Eigentumsverwaltung innerhalb der Genossenschaft nur schwer einen Überschuss erwirtschaftet, während externe Firmen mit Jahresüberschüssen zur Finanzierung des Eigenkapitals und der damit verbundenen Bauprogramminhalte der Genossenschaft besser beitragen können. Aus diesem Grund ist die GEWOBA Nord entschlossen, die Eigentumsverwaltung, bestehend aus den Wohnungseigentumsgemeinschaften, den Hausverwaltungen für Dritte sowie der Sonder­ eigentumsverwaltung, sukzessive, unter Be­rück­ sichtigung der Interessen der Eigentümer, auszulagern. Gleichzeitig sollen auch verstärkt Akquisetätigkeiten erfolgen, die sicher stellen, dass die Wachstumsziele, und damit auch die verabschiedeten finanziellen Beiträge zur Genossenschaft, erreicht werden.

Die Maßnahmen zur Kundenbindung, wie Stammtische für Verwaltungsbeiräte, die Schaffung von Repräsentanzen am Hamburger Markt oder auf Sylt sollen somit einerseits die Präsenz vor Ort zeigen, andererseits Erfolge langfristig sichern.

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Bericht des Vorstandes

Kaufmännische Verwaltung Dieser Bereich ist am stärksten den strukturellen Vorgaben der Gesetze und der zeitlichen Abwicklung in der Dienstleistungsbetreuung unterworfen, und es laufen letztendlich hier alle Maßnahmen zusammen, werden abgewickelt und abgerechnet.

Das Jahr 2007 startete somit, wie in jedem Jahr, mit den vorbereitenden Maßnahmen zur Durchführung und Begleitung des Jahresabschlusses und deren Prüfung. So wurden die entsprechenden Maßnahmen ergriffen, um dem Wirtschaftsplan des Jahres 2006 gemäß den Vorgaben die gute Form zu geben. Weit über diesem Wirtschaftsplan liegt im Jahre 2007 das Zinsergebnis. Durch geschicktes Zinsmanagement und zinsoptimierte Geldanlagen der durch die Baufortschritte abgerufenen und erst später verbauten Kreditmittel sowie durch LiquiditätsZufluss von Verkaufserlösen konnten deutlich über den Zielen erwirtschaftete positive Zinsergebnisse erreicht werden. Belastend für diese brutto ausgewiesenen Zinsergebnisse sind neben den Verkaufsnebenkosten die Aufwendungen aus Derivatgeschäften. Wesentlichen Anteil an der

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positiven Entwicklung hatten aber auch in der kaufmännischen Verwaltung geschaffene Positionen der Betriebskostenabrechnungen, die durch sogenanntes Betriebskosten-Benchmarking Kosteneinsparungen von bis zu 31 % bei einzelnen Kostenpositionen erzielten. Diese Erfolge täuschen allerdings nicht darüber hinweg, dass insbesondere im Energiesektor die Nebenkosten explodieren und diese die zweite Miete so maßgeblich beeinflussen, dass in aller Regel die Vorauszahlungen der Mieter deutlich angehoben werden mussten.

Das Thema Energie wird insbesondere die Betriebskostenabrechnungen auch in den kommenden Jahren nachhaltig beeinflussen. Wärmecontracting, alternative Energiequellen oder Einzelumrüstungen innerhalb der Wohnungen werden hinsichtlich der Effizienz, der Energieeinsparverordnung und der Reduzierung der zweiten Miete betrachtet.

Ein weiterer Schwerpunkt der Tätigkeit im kaufmännischen Bereich ist das Forderungsmanagement und die Finanzbuchhaltung. Im Bereich des Forderungsmanagements wurden die Rechtsstreitigkeiten, auch größeren Ausmaßes, beglei-

Bericht des Vorstandes

tet und im Rahmen der Schwerpunktaufgaben in das Tagesgeschäft eingeordnet. Zahlungen, in einzelnen Fällen von bis zu 180 T€, konnten erzielt werden.

Die Finanzbuchhaltung hat vor allem das Ziel, die Liquidität des Unternehmens jederzeit sicher zu stellen. In diesem Zusammenhang war die bereits erwähnte Neuordnung des Kreditportfolios eine der Schwerpunktaufgaben des abgelaufenen Jahres 2007, ist es aber auch für die Zukunft, damit die Kreditversorgung und damit die Bauprozesse in der GEWOBA Nord gemäß den Vorgaben gewährleistet werden können. Diesem Ziel Rechnung tragend, macht die kaufmännische Verwaltung derzeit einen Reorganisationsprozess durch, der sowohl die Prozessabläufe als auch die Dienstleistungsqualität positiv beeinflussen soll.

Der Abschluss dieser Maßnahme ist zum Ende 2008 geplant. Die Optimierung der Passivseite, also die Neuordnung des Kreditportfolios, hat vor allem das Ziel, nicht weiter die Aktivseite und damit die Mieten und die Mieterträge zu steigern, sondern die Passivseite zu entwickeln und damit die Kostenreduzierung voranzutreiben.

Dabei werden die Maßnahmen durch das bereits beschriebene Betriebskosten-Benchmark und der weiteren Reduzierung bzw. der Anpassung der zweiten Miete sowie die Optimierung der Zinserträge eine wichtige Rolle spielen.

Mit all diesen Maßnahmen versuchen wir einerseits, der genossenschaftlichen Aufgabe der Bereitstellung von adäquatem Wohnraum zu erschwinglichen Preisen Rechnung zu tragen, andererseits den begrenzten Erhöhungsmöglichkeiten auf der Aktivseite ein entsprechendes Pendant gegenüber zu stellen. Ziel muss es sein, die Beleihungsspielräume zu heben, Modernisierungs-, Abriss- und Neubaumaßnahmen zu generieren und gleichzeitig den Zinsaufwand nicht wesentlich zu steigern.

Zentrale Dienste Ein Großteil der Kapazitäten des Bereichs Zentrale Dienste war im Jahr 2007 gebunden durch die Planung und Durchführung des Umzuges der Hauptverwaltung und der zwei Schleswiger Büros in den Neubau. Es galt neben dem Umzugsma-

nagement, der Ergänzung der Büroausstattung, der Installation der Zutrittskontroll- und Sicherheitssysteme auch ein besonderes Augenmerk auf den Umzug der IT-Systeme und deren Einbindung in die Netzwerktopologie zu richten. Die Spitzenbelastung ergab sich durch den Umzug am ersten Advent-Wochenende. Hier zeigte sich, dass sich die guten Vorbereitungen der vergangenen Monate auszahlten, denn alles konnte fristgerecht umgesetzt werden, und am 3.12. wurde ein nahezu reibungsloser Geschäftsbetrieb wieder aufgenommen.

Weitere Highlights im Tagesgeschäft der Zentralen Dienste waren die Auseinandersetzungen mit EDV-Maßnahmen innerhalb des Unternehmens, wie die Regelung einer adäquaten Nachfolge des ERP-Systems und die Reduzierung der EDVKosten insgesamt. Aber auch die Durchführung der digitalen Betriebsprüfung, d.h. die Simulation einer steuerlichen Betriebsprüfung unter EDVGesichtpunkten, war strategisch wie inhaltlich für die Mitarbeiter dieses Teams motivierend.

Die gewonnenen Erkenntnisse versetzen uns in die Lage, den Entwicklungen in diesem Bereich gelassen entgegen zu sehen.

Maßgeblich im internen Geschäft der Genossenschaft ist die Qualität der Dienstleistungen.

Hilfestellungen für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die Optimierung der Leasingverträge für Kraftfahrzeuge und andere Betriebsausstattungen sind ebenso von Bedeutung wie die Professionalisierung und Optimierung eines Erstkontakts mit dem Kunden beim Betreten des Bürohauses.

Die Zusammenarbeit im Team und abteilungs­ übergreifend ist von entscheidender Bedeutung und wird vor allen Dingen durch bereichsübergreifende Maßnahmen gefördert. Dazu gehören die Einführung eines Projekthandbuches und Schulungsmaßnahmen zur Vertiefung der EDVKenntnisse oder nach Personalwechsel. Maßnahmen wie die digitale Auftragsvergabe des Technischen Managements und des Bestandsmanagements zur Optimierung und Reduzierung der Verwaltungskosten sind Beispiele aus der Arbeit dieses Bereichs.

17

Bericht des Vorstandes

Technisches Management und Investitionen der GEWOBA Nord In diesem Bereich stehen vor allem die Großbaumaßnahmen, Neubau und Modernisierungen, sowohl im bewohnten wie auch unbewohnten Zustand, im Vordergrund. Durch Investitionen Maßstäbe zu setzen und mehr Lebensqualität für die Mieter zu erreichen, ist Ziel dieser Abteilung.

Im Maßnahmenpaket für das Jahr 2007 stand vor allen Dingen die Abwicklung des Bauüberhangs aus dem Jahre 2006 sowie die Ausschreibungen und Verhandlungen für die bereits Ende 2006 genehmigten Bauten des Bauprogramms 2007.

Wie bereits erwähnt wurden durch erhebliche Baukostensteigerungen die Maßnahmen, die ursprünglich für das Bauprogramm 2007 vorgesehen waren, nur bedingt umgesetzt. Einige Maßnahmen werden durch fehlende Baugenehmigungen, durch Streitigkeiten zwischen der unteren Bauaufsichtsbehörde und den Gemeinden sowie durch Veränderung der Entscheidungsstruktur in den Gemeinden in der angedachten Form nicht möglich sein. Damit werden Bauvorhaben, die ursprünglich im Lebenszyklus der Bestandsstrategie im Jahre 2007 umgesetzt werden sollten, deutlich nach hinten geworfen.

Gleichzeitig rücken Maßnahmen aus dem Produktlebenszyklus in das Sichtfeld, bei denen eine Abwicklung leichter erscheint. Insofern hilft uns der Bestand der GEWOBA Nord mit seinem noch erheblichen Potenzial in der Modernisierung und im Neubau, um einen Ausgleich zu schaffen. Der zeitliche Verzug von rd. sieben Monaten bei dem geplanten Bauprogramm 2007 wird natürlich die Bestandsstrategie beeinflussen. Gleichwohl erscheint es möglich, durch einen effizienteren und strukturierten Einsatz, in Verbindung mit dem Bauprogramm 2008, den zeitlichen Verzug aufzufangen, um nachhaltig negative Auswirkungen auf die Bestandsstrategie zu vermeiden.

18

Neben den vielfältigen Aufgaben, welche sich in Zusammenhang mit den Neubaumaßnahmen, der qualitativen Abwicklung und den Fragen zur Reduzierung der Baukostensteigerungen ergeben, ist die demografisch bedingte Neuausrichtung für diesen Bereich von entscheidender Bedeutung.

Die Diversifikation des Bestandes der GEWOBA Nord ist aufzugreifen und zu entwickeln. Sei es Wohnen mit Service oder sei es Anpassung der Maßnahmen und Abläufe aus kostentechnischer, wie auch demografischer Sicht.

Die Notwendigkeit, verstärkt mit externen Partnern Kooperationen zu schließen, um das Vorgehen sinnvoll auf die jeweiligen Stärken des anderen auszurichten, wird die Arbeit des Bereiches bestimmen. Gesetzliche Vorgaben zur Veränderung, die sich auf alle Bereiche der Gesellschaft und damit auch auf die Genossenschaften auswirken, werden von diesem Bereich umgesetzt. Stellvertretend sei hier nur der Energiepass genannt, der mittlerweile auch durch eigene Mitarbeiter im Hause ausgestellt werden kann. Gleichwohl sind die gesetzlichen Neuerungen ein weiterer Faktor für die Kostensteigerungen im Bau, die sich auch auf die Nebenkosten auswirken.

Sicher ist, dass die direkt umlegbaren Nebenkosten die Ertragskraft der Genossenschaft schmälern und somit eine Verzögerung in der Konsolidierung des Bestandes nach sich ziehen werden.

Alternativ bleibt lediglich, die Kosten für die Mieter weiter zu erhöhen, um adäquaten Wohnraum zu schaffen. Das Gleichgewicht zwischen Notwendigem und Möglichem gilt es hierbei zu halten.

Trotz der vielfältigen Einflüsse und zeitlichen Behinderungen haben die Baumaßnahmen immer noch einen erheblichen Umfang in der Genossenschaft. Das Bauvolumen mit 11,9 Mio € und einer Fläche von 14.970 qm für insgesamt 222 WE und 7 GE liegt in seiner Höhe deutlich über den für die Werterhaltung notwendigen Abschreibungs­ größen. Die damit verbundene Erneuerungs­ quote, die sich aus Neubau und Modernisierung sowie An- und Verkauf ergibt und anzeigt, in welcher Geschwindigkeit eine Erneuerung des Bestandes möglich erscheint, liegt mit rd. 4,5 % auf einem hohen Niveau.

19

Bericht des Aufsichtsrates

Bericht des Aufsichtsrates Im Geschäftsjahr 2007 trat bei den vielen gesetzgeberischen Vorgaben der Vorjahre eine gewisse Beruhigung ein. Allerdings wirft die praktische Umsetzung im Detail bei fast allen Wohnungs­ unternehmen nach wie vor zahlreiche Probleme auf. Sie sind noch längst nicht bewältigt.

Der Aufsichtsrat hat im abgelaufenen Geschäftsjahr seine ihm obliegenden gesetzlichen und satzungsgemäßen Pflichten in vollem Umfang wahrgenommen. Die Geschäftsführung wurde entsprechend diesen Aufgaben regelmäßig überwacht.

Gemeinsames und wichtigstes Ziel ist weiterhin die Stärkung unseres Unternehmens in jeder Hinsicht.

Die langfristige Unternehmensplanung (LUP) für die kommenden 10 Jahre hat in diesem Zusammenhang einen herausragenden Stellenwert. Wesentliche entwickelte Planungsbestandteile sind dabei, z. B. die Objektbilanz unseres Gesamtbestandes und die Zielmietendatei.

Der Aufsichtsrat hat sich die aktuelle Wirtschaftsund Finanzsituation sowie deren weitere Planung für die Zukunft in mehreren gemeinsamen Sitzungen vom Vorstand mehrfach detailliert erläutern lassen.

Bei der Meinungsbildung des Aufsichtsrates über die laufende Geschäftsführung und die derzeitige Situation der GEWOBA Nord spielten auch die Erfahrungen und Empfehlungen der beiden Untergremien, nämlich des Prüfungsausschusses (Vorsitzender: Ernst-Uwe Hansen) und des Bauund Wohnungsausschusses (Vorsitzender: Horst Dieter Adler) sowie der aus drei Aufsichtsratsmitgliedern bestehenden Prüfungsgruppe (Herren Kay Abeling, Manfred Felgenhauer und ErnstUwe Hansen) u. a. bei der Belegprüfung eine große Rolle.

20

Aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse konnten nach vertiefter Erörterung und Auswertung in gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand die dann notwendigen Beschlüsse gefasst werden.

Nach wie vor haben die Pflege und – damit zusammenhängend – die Modernisierung unseres eigenen Hausbesitzes eine sehr hohe Priorität.

Der schwieriger gewordene Bereich des Vermietungsgeschäftes in der Wohnungswirtschaft erfordert seit längerem auch für unser Unternehmen, hierauf ein besonderes Augenmerk zu richten. Große Anstrengungen waren und sind erforderlich. Dem gesteckten Ziel eines gut vermietbaren Wohnbestandes sind wir im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut einen beachtlichen Schritt näher gekommen. Neben zahlreichen Sanierungsmaßnahmen konnten im Geschäftsjahr 2007 – zum Teil nach Abriss unwirtschaftlicher alter Bausubstanz – Neubauten errichtet werden. Der durch Verkäufe etwas reduzierte Bestand ist durch Neukäufe bzw. durch die getätigten Baumaßnahmen fast wieder ausgeglichen.

Ein Höhepunkt im abgelaufenen Geschäftsjahr war die Einweihung unseres Verwaltungsgebäudes in der Moltkestraße, Schleswig. Die daneben errichteten Mietwohnungen waren schnell vollständig vermietet. Für ein Wohnungsunternehmen, das seinen Wohnraum in einer großen Fläche zu betreuen, zu bedienen und anzubieten hat, haben wir durch alle diese Maßnahmen insgesamt vergleichsweise geringe Leerstände zu verzeichnen.

Unser Unternehmen ist ständig um die Erschließung neuer lukrativer Geschäftsfelder bemüht.

Zu neuen Einnahmequellen – und damit ebenfalls zur Stärkung der GEWOBA Nord – sollen vergrößerte Unternehmensstrukturen beitragen. So wurde die BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH als Tochter gegründet. Diese kaufte die bereits bestehende PROWO Nord OBJEKT-MANAGEMENT GmbH und rief überdies die GUBERA Nord GUTACHTER+MAKLER GmbH als ihre weitere Tochter ins Leben. Die geschäftlichen Aktivitäten sind bislang Projekte der Abwasser- und Grundleitungsprüfung im Eigen- und Fremdbestand sowie Gutachten für Immobilienbewertung. Erste

Bericht des Aufsichtsrates

Umsätze konnten im Jahr 2007 bereits registriert werden. Per 31.12.2007 betrug die Zahl der verwalteten Einheiten bei der PROWO Nord 586 inkl.

Gewerbe sowie 32 Garagen. Der Aufsichtsrat, der auch hier gebührend vertreten ist, wird die weitere Entwicklung im Auge behalten.

Auch künftig gilt für unser Unternehmen: Trotz eines enormen Kostenvolumens und einer generellen Teuerung in der Bauwirtschaft muss die GEWOBA Nord finanziell so liquide bleiben, dass alle hochgesteckten Ziele zum Wohle zufriedener Mitglieder und Mieter baldmöglichst sozialverträglich umgesetzt werden können.

Die GEWOBA Nord wurde vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. geprüft.

Der Bericht des gesetzlichen Prüfungsverbandes enthält den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk für den Jahresabschluss 2007.

Der Jahresabschluss 2007 mit den Teilbereichen Lagebericht, Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang wurde vom Aufsichtsrat geprüft und ohne Einwand angenommen. Der Vertreterversammlung wird empfohlen, den Abschluss 2007 festzustellen und der in ihm vorgeschlagenen Gewinnverwendung zuzustimmen.

Die am 16. Juni 2007 durchgeführte 39. ordentliche Vertreterversammlung fasste die für die Abwicklung des Geschäftsjahres 2006 erforderlichen Beschlüsse. Ferner wurden Wahlen zum Aufsichtsrat durchgeführt.

Die Vertreterversammlung bestätigte Frau Kropp sowie die Herren Dr. Benske, Felgenhauer und Kruse für weitere drei Jahre in ihren Ämtern.

Für den im Jahre 2007 geleisteten tatkräftigen, hervorragenden Einsatz zum Wohle unseres Unternehmens spricht der Aufsichtsrat dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Dank und Anerkennung aus.

Schleswig, den 09.04.08 Dr. Benske Vorsitzender

21

22

Inhaltsverzeichnis

Lagebericht

24

Geschäft und Rahmenbedingungen

24

Wirtschaftliche Lage Ertragslage Finanzlage VermĂśgens- und Kapitalstruktur Nachtragsbericht Chancen und Risiken Prognosebericht

30 30 32 34 34 34 36

Jahresabschluss 2007

38

Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2007

38 40 41

23

Lagebericht

Geschäft und Rahmenbedingungen Die deutsche Wirtschaft konnte im Jahre 2007 wiederum ein kräftiges Wachstum verzeichnen.

Mit rd. 2,5 % realem Zuwachs des deutschen Bruttoinlandsproduktes, also dem Wert der erwirtschafteten Leistungen, hat sich das Jahr 2007 ähnlich gut entwickelt wie das Jahr 2006. Das Wachstum wurde einerseits durch einen Zuwachs des Exportes um 8,3 %, andererseits durch den Ausbau der inländischen Nachfrage gestützt.

Die positive konjunkturelle Entwicklung hat sich auch in Schleswig-Holstein bemerkbar gemacht.

Schleswig-Holstein konnte sich im Bruttoin- landsprodukt auf dem Vorjahresniveau der Stei- gerungsraten behaupten. Wiederum kommt der Wachstumsbeitrag zu einem großen Teil aus dem verarbeitenden Gewerbe, also der Investitionsgüterindustrie, sowie aus dem Bereich Verkehr und Bauinvestitionen.

Der private Verbrauch trug ebenfalls zum Wachstum des Bruttoinlandsproduktes bei, konnte aber nicht so starke Impulse setzen wie im Jahre 2006.

Eine leichte Abschwächung war zu verzeichnen, denn trotz konjunktureller Erholung auf dem Arbeitsmarkt und der günstigen Beschäftigungsentwicklung, im Vergleich zum Bundesdurchschnitt, konnte das Vorjahresniveau nicht erreichen werden.

Die Veränderungen der Geschäfts- und Rahmenbedingungen in der Genossenschaft zeigen sich im Gegensatz zur durchschnittlichen konjunkturellen Entwicklung vor allem in den Bauinvestitionen, die trotz erhöhter Baupreise wiederum einen entscheidenden Anteil an der Entwicklung tragen. Die Zinssituation ist weiterhin günstig und hat auch dazu geführt, dass einerseits der Anstieg der Baupreise durch niedrige Zinsen kompensiert wurde, andererseits die interne Zinssituation Arbitragegewinne möglich machte.

Im Jahre 2007 wurden wiederum 92 Wohnungen verkauft. Auch dieser Bestand an Wohnungen wurde in die uns nahe stehende PROWO Nord OBJEKT-MANAGEMENT GmbH übernommen und wird von dieser Gesellschaft für fremde Eigentümer verwaltet.

24

Die Konsolidierung der Bestände, unter Berücksichtigung der Objektbilanz und der strategischen Bestandsentwicklungstools, die im Unternehmen eingesetzt werden, schreitet voran.

Im Jahr 2007 ist der Objektbestand von 5.685 Wohnungen bzw. 7.008 Einheiten Ende 2006 auf 5.753 Wohnungen bzw. insgesamt auf 7.080 Einheiten gestiegen. Dies war möglich, trotz der Verkäufe in der Vergangenheit, durch hohe Bestandsinvestitionen und Neubaumaßnahmen.

Insgesamt wurden Investitionszahlungen von rd.

11,8 Mio € sowie Instandhaltungsaufwendungen von rd. 3,2 Mio. € in das Anlagevermögen investiert. Damit ist die Genossenschaft auf dem Weg, zukunftsfähige Bestände aus eigener Kraft aufzubauen und zu entwickeln, wiederum ein gutes Stück vorangekommen. Auch konnten die an den Markt gehenden Wohnungen in der Regel noch vor Fertigstellung vollständig vermietet werden.

Auf Entmietung wegen Modernisierung konnte weitestgehend verzichtet werden, und auch bei Abriss des alten Bestandes und Wiederaufbau von neuem Bestand konnte in aller Regel für die Genossenschaftsmitglieder ein verträgliches Procedere gefunden werden.

Die GEWOBA Nord geht weiterhin davon aus, dass die Maßnahmen der Jahre 2007 und 2008 sowie die strategischen Zielsetzungen für die Entwicklung des Bestandes planmäßig umgesetzt werden können. Wenn die Entwicklung der Baupreise und der Zinsen sich auf dem heutigen Niveau einpendelt und somit Investitionen in erheblichem Umfang zulässt, wird die Genossenschaft ihre Zurückhaltung bei Modernisierungsund Neubaumaßnahmen aufgeben und verstärkt in den Bestand investieren.

Die genaue Zusammensetzung und Bewirtschaftungsart des Objektbestandes sowie seine Veränderungen durch Modernisierung, Abriss- und Neubaumaßnahmen, dem An- und Verkauf von Wohnungen und der Zusammenlegung nicht mehr zeitgemäßer Grundrisse sind der nebenstehenden Tabelle zu entnehmen.

Lagebericht

Objektbestand 31.12.2007 nach Geschäfts- / Außenstellen Geschäfts-/Außenstelle (GS / AS)

Mischfinanzierte freif.

GS Schleswig

Wohnungen

1.404

1.028

376

19

2

0

0

21

19

2

605

0

0

0

605

605

0

17

0

0

0

17

17

0

Summe GS

1.661

357

8

21

2.047

1.669

378

Wohnungen

623

373

24

146

1.166

647

519

1

0

0

0

1

1

0

51

86

37

0

174

88

86

0

0

0

0

0

0

0

Summe GS

675

459

61

146

1.341

736

605

Wohnungen

1.240

93

0

114

1.447

1.240

207

10

0

0

0

10

10

0

109

0

40

0

149

149

0

0

0

0

0

0

0

0

Summe GS

1.359

93

40

114

1.606

1.399

207

Wohnungen

526

211

0

0

737

526

211

2

0

0

0

2

2

0

143

24

0

0

167

143

24

3

0

0

0

3

3

0

Summe GS

674

235

0

0

909

674

235

Wohnungen

304

394

44

90

832

348

484

6

3

0

0

9

6

3

109

46

0

0

155

109

46

0

4

0

0

4

0

4

Summe AS

419

447

44

90

1.000

463

537

Wohnungen

56

111

0

0

167

56

111

Gewerbe

0

1

0

0

1

0

1

Garagen/Stellplätze

4

4

0

0

8

4

4

sonstiges

0

1

0

0

1

0

1

60

117

0

0

177

60

117

4.848

1.708

153

371

7.080

5.001

2.079

Garagen/Stellplätze sonstiges

Gewerbe Garagen/Stellplätze sonstiges

Gewerbe Garagen/Stellplätze sonstiges

Gewerbe Garagen/Stellplätze sonstiges

AS Föhr

öffentl.

21

Gewerbe

AS Sylt

freif.

8

sonstiges

GS Niebüll

öffentl. gef.

355

Garagen/Stellplätze

GS Husum

freif.

Gesamt

1.020

Gewerbe

GS Harrislee

öffentl. gef.

GesamtObjekte

Summe AS Summe aller GS/AS

25

Lagebericht

Objektbestand 31.12.2007

gesamt

Vorjahr

5.753

5.685

+68

44

39

+5

1.258

1.259

-1

25

25

+0

7.080

7.008

+72

Wohnungen Gewerbe Garagen/Stellplätze Sonstiges Gesamt

Das Investitionsvolumen des Jahres 2006 konnte in 2007 nicht ganz erreicht werden. Trotzdem sind die umgesetzten Volumina wiederum erheblich. Die Finanzierung wird sicher gestellt durch die Aufnahme von Fremdmitteln wie auch durch Eigengeld, das einerseits aus den eigenen Beständen erwirtschaftet, andererseits durch Verkäufe zur Verfügung gestellt werden konnte.

Mit der Übernahme der modernisierten bzw. neu geschaffenen Objekte in die Hausbewirtschaftung und damit in die Vermietung hat sich der gesamte Umsatz der Genossenschaft erhöht.

Den Einnahmen stehen Ausgaben gegenüber, die insgesamt einen ausgeglichenen Jahresabschluss der Genossenschaft sicher stellen.

Die Einzelheiten der Baumaßnahmen und deren Entwicklungen sind der nachstehenden Tabelle zu entnehmen.

Umsetzung des Bauprogramms 2006/2007 Bauvorhaben Neubau Moltkestr. 32, Schleswig Neubau Moltkestr. 30, Schleswig

Fläche m2 Gesamtbaukosten €

Beginn

Ende

EK / FK

4 GE 17 WE / 1 GE

2.072 971

3.270.000 1.744.000

Sep. 2006 Okt. 2006

Nov. 2007 Okt. 2007

20% / 80% 20% / 80%

Neubau Kasseler Str. 14-18, Schleswig

18

1.369

2.017.000

Nov. 2006

Juli 2007

35% / 65%

Musbeker Weg 23-41, Harrislee

78

4.508

6.318.000

Juni 2006

Nov. 2007

48% / 52%

89 WE / 2 GE

5.093

4.381.000

Sep. 2006

Juli 2007

24% / 76%

Magnus-Voss-Str. 9, Husum

6

374

550.000

Nov. 2007

Mai 2008

45% / 55%

Haithaburing 1-3, Schleswig

14

583

852.000

Okt. 2007

Mai 2008

26% / 74%

222 WE / 7 GE

14.970

19.132.000

33% / 67%

Photovoltaikanlagen (Einspeisung ab 2006)

14

1.451

1.598.983

14% / 86%

Photovoltaikanlagen (Einspeisung ab 2007)

6

762

450.624

14% / 86%

20

2.213

2.049.607

14% / 86%

Herzog-Adolf-Str. 8-16 / Poggenburgstr. 15, Husum

Summe

Summe

26

Anzahl WE/ Einheiten

Lagebericht

Der Gesamtbestand der GEWOBA Nord hat sich erstmalig seit 2004 wieder erhöht und wird sich mit den Maßnahmen der kommenden Jahre, nach ­ heutiger Planung, in einem überschaubaren, gleichwohl stetigen Wachstum weiter entwickeln.

Der fluktuationsbedingte Leerstand von noch rd.

160 Wohnungen im Jahre 2006 konnte durchschnittlich auf rd. 120 Wohnungen gesenkt werden. Der Gesamtleerstand liegt trotzdem weiter auf einem hohen Niveau, da in strukturell schwierigen Gebieten noch Maßnahmen anstehen, die diesem Leerstand erst entgegenwirken sollen. Da diese Maßnahmen aber von erheblichem Umfang sind und eine große Wirtschaftskraft erfordern, muss die Genossenschaft hier noch die nötigen Voraussetzungen schaffen, damit dies nicht zu einer nachhaltigen Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage für die Mitglieder führt.

Besonderheiten Nutzung von regenerativen Energien Neubau in sehr guter Lage Abbruch des alten und Bau eines neuen Wohnhauses, Leerzug Oktober 2006 Modernisierung, kompletter Leerzug der alten Gebäude mit Mieterumsetzung Modernisierung in bewohntem Zustand, teilweise Leerzug der mittleren WE; unter Denkmalschutz gestelltes Wohngebäude Modernisierung in bewohntem Zustand, Durchführung durch BM Husum Modernisierung, Leerzug und Umsetzung der Mieter bei Projektstart

Nutzung regenerativer Energie

Nutzung regenerativer Energie

Den positiven Entwicklungen stehen leider auch weiterhin hohe Werte in Bezug auf die Fluktuation gegenüber. Wiederum entstand mit einer Fluktuation von rd. 16 %, unter Berücksichtigung der internen Umzüge und der durch die Baumaßnahmen entstehenden Veränderungen, ein erheblicher Verwaltungsaufwand, um die Wohnungsbestände der GEWOBA Nord den veränderten Bedürfnissen der Mieter, aber auch der Genossenschaft selbst, Rechnung zu tragen. Die hohe Zahl der Wohnungswechsel bindet erhebliche Kapazitäten der GEWOBA Nord-Mitarbeiter und sorgt dafür, dass die in der Fläche organisierte Genossenschaft weiterhin mit erheblichen Personalaufwendungen rechnen muss. Dem Engagement der Mitarbeiter ist es zu verdanken, dass sich die Fluktuationsrate nicht auf die Anzahl der leerstehenden Wohnungen ausgewirkt hat.

Im Gegenteil war sogar der weitere Abbau der fluktuationsbedingten Leerstände möglich und damit, wie schon in den vergangenen Jahren, eine weitere Reduzierung der Erlösschmälerungen, die im Vergleich zum Vorjahr um rd. 265,70 T€ gesenkt werden konnten.

Alle positiven Entwicklungen zeigen, dass die von uns ergriffenen Maßnahmen in die richtige Richtung gehen und somit in der Zukunft fortgesetzt werden sollten. Gleichwohl sind die Planungsinstrumente dahin gehend ausgerichtet, dass bestimmten Megatrends oder speziellen Entwicklungen an einzelnen Standorten Rechnung getragen werden kann und nicht etwa positive Veränderungen der Vergangenheit blind in die Zukunft projiziert werden.

Einen negativen Einflussfaktor stellt die zweite Miete dar. Diese zweite Miete, die sich aus kalten und warmen Betriebskosten zusammensetzt, ist an einzelnen Standorten, bedingt durch erhebliche Aufwendungen für Energie, erstmalig so sehr gestiegen, dass sie höher ist als die eigentliche Grundmiete für das Objekt. Dieser Situation Rechnung tragend werden wir weiterhin große Anstrengung darauf richten, dass sowohl die warmen als auch die kalten Betriebskosten durch geeignete Maßnahmen gesenkt oder zumindest auf dem heutigen Niveau gehalten werden können. Vergleiche mit anderen Unternehmen stehen dabei ebenso im Focus wie Maßnahmen in

27

Lagebericht

den einzelnen Betriebskostenarten. Gleichwohl sind die kurzfristigen Einflussmöglichkeiten der Genossenschaft sehr begrenzt. Maximal 14 % der gesamten Betriebskosten sind durch das Unternehmen kurzfristig beeinflussbar. Langfristig könnte diese Zahl der beeinflussbaren Betriebskosten gesteigert werden, jedoch auch dann bleiben es weniger als die Hälfte der anfallenden Kosten, die durch die Genossenschaft zu steuern sind. Hier wird auch der Mieter gefordert sein, sein persönliches Wohnverhalten den Veränderungen der Kostensituation anzupassen.

Die GEWOBA Nord gehört auch zu den großen Wohnungseigentumsverwaltern, die sowohl für Wohnungseigentümergemeinschaften als auch für große Privateigentümer die Verwaltung des Bestandes übernimmt. Es ist der Genossenschaft wichtig, sich neben dem Kerngeschäft auch andere Ertragsquellen, wie z. B. die Verwaltung des Besitzes von Nicht-Genossenschaftsmitgliedern, zu erschließen, die wiederum das Eigenkapital liefern, um die notwendigen Investitionen in den Eigenbestand zu refinanzieren. Aus diesem Grunde geht die Genossenschaft dazu über, die nicht mit dem Kerngeschäft direkt verbundenen Maßnahmen in Tochterunternehmen auszugliedern.

So setzt sich die Fremdverwaltung aus den durch die Genossenschaft und den durch die PROWO Nord OBJEKT-MANAGEMENT GmbH verwalteten Einheiten zusammen. Für das Jahr 2007 konnten die Ziele beider nahezu erreicht werden, so dass ein Nettozuwachs von rd. 400 Objekten zu verzeichnen war.

28

Verwaltungsbetreuung

31.12.

2007

31.12.

2006

31.12.

2005

161

162

157

2.243

2.184

2.077

Gewerbliche Objekte

49

52

53

Garagen/Stellplätze

208

208

165

15

15

14

2.515

2.459

2.309

141

150

157

595

752

871

Gewerbliche Objekte

74

138

138

Garagen

47

66

65

7

43

43

723

999

1.117

468

–

–

Gewerbliche Objekte

82

–

–

Garagen

32

–

–

Sonstige Objekte

36

–

–

618

–

–

3.458

3.426

Wohnungseigentum Gemeinschaften Wohnungen

Sonstige Objekte Gesamt Hausbesitz Dritter Hausverwaltungen Wohnungen

Sonstige Objekte Gesamt Verbundene Unternehmen Wohnungen

Gesamt Gesamtbestand

3.856

Lagebericht

Eine tragende Säule in der Umsetzung des Konsolidierungskurses der Genossenschaft und des weiteren Ausbaus eines zukunftsfähigen Bestandes sind die Mitarbeiter. Der Mitarbeiterbestand belief sich im Jahre 2007 auf insgesamt 64 Kräfte in Vollzeit und 6 Kräfte in Teilzeit sowie 12 nebenamtliche Kräfte. Darüber hinaus wurden durchschnittlich 6 Auszubildende in der Genossenschaft beschäftigt.

wirken zudem eine besondere Identifikation mit dem Unternehmen. Nichtsdestotrotz muss sich die Genossenschaft gegen Abwerbungsversuche anderer Unternehmen wehren, die nicht willens oder in der Lage sind, in gleicher Weise in die Mitarbeiter zu investieren.

Zur Genossenschaft gehören neben dem Aufsichtsrat, der zurzeit aus 11 Mitgliedern besteht, auch das höchste Organ, nämlich die Vertreterversammlung. Die 39. ordentliche Vertreterversammlung fand am 16. Juni 2007 in Schleswig statt. Die Vertreterversammlung stellt die Wahrnehmung der Interessen der einzelnen Mitglieder sicher. Die Vertreter fassten die zur Abwicklung des Geschäftsjahres 2006 erforderlichen gesetzlichen und satzungsbedingten Beschlüsse. Dem Vorstand und dem Aufsichtsrat wurde auf der Grundlage des testierten Jahresabschlusses 2006 Entlastung erteilt. Aus dem Aufsichtsrat schieden turnusgemäß die Mitglieder Dr. Klaus Benske, Manfred Felgenhauer, Gisela Kropp und Manfred Kruse aus. Sie stellten sich erneut der Wahl und wurden trotz weiterer Vorschläge aus der Vertreterversammlung in ihrem Amt bestätigt. In der anschließenden konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates wurde wiederum Dr. Klaus Benske als Vorsitzender und Kay Abeling als stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates gewählt.

Die Aus- und Weiterbildung ist für die Genossenschaft ebenso eine Selbstverständlichkeit wie eine Notwendigkeit, um am Markt bestehen zu können. Es zeigt sich, dass die schon in den Vorjahren prognostizierten Veränderungen am Arbeitsmarkt mit deutlichen Schwierigkeiten in der Beschaffung von qualifizierten Arbeitskräften für die nördlichsten Regionen der Republik zunehmend an Bedeutung gewinnen. Umso wichtiger ist es, durch gezielte Maßnahmen Mitarbeiter an das Unternehmen zu binden, beispielsweise durch Fortbildungsmöglichkeiten oder der Förderung des Austauschs von Mitarbeitern zwischen unterschiedlichen Unternehmen oder durch Hilfen zur Wiedereingliederung nach der Elternzeit.

Die Mitarbeiter der GEWOBA Nord zeichnen sich durch ein hohes Maß an Qualifikation und Motivation aus. Die vorgenannten Maßnahmen be-

Der Bestand der Mitglieder hat sich im vergangenen Jahr wie folgt entwickelt:

Bestand am 01.01.2007

Anzahl Mitglieder 2007 Vorjahr

Anzahl Geschäftsanteile 2007 Vorjahr

8.072

8.173

96.583

98.387

Zugänge

993

799

11.466

8.692

davon Neuaufnahmen

993

799

4.960

3.995

0

0

0

0

855

900

10.516

10.496

65

68

777

775

660

719

8.322

8.731

0

0

389

376

davon Tod

82

64

879

774

davon Ausschluss

48

49

538

615

8.210

8.072

97.533

96.583

davon Übernahme neuer Anteile Abgänge davon Übertragungen davon Kündigungen gesamt in den Kündigungen enthaltene Teilkündigungen

Bestand am 31.12.2007

29

Lagebericht

Wirtschaftliche Lage Ertragslage Die Ertragslage der Genossenschaft hat sich im Jahre 2007 gegenüber dem Vorjahr wiederum verbessert. Die Erlösschmälerungen konnten von 1.056 T€ auf 789 T€ verringert werden. Wesentliche Maßnahmen, die zur Senkung der Erlösschmälerungen führten, waren der Abbau der Leerstände durch gezielte Baumaßnahmen und Wiedervermietung der an den Markt gebrachten neuen Bestände. Durch die Neuvermietung, aber auch durch die Verringerung der Erlösschmälerungen konnten erheblich mehr Mieteinzahlungen erwirtschaftet werden. Die Sollmieten, abzüglich der Erlösschmälerungen, übersteigen das Vorjahr um 617,0 T€. Aus den Verkäufen des Jahres 2007 resultierte ein Ertrag von 1.126,4 T€. Die außerordentlichen Erträge aus den Verkäufen wie auch die außerordentlichen Erträge, die durch geschicktes Zinsmanagement, also Arbitragegewinne, erzielt wurden, haben die ursprünglichen Planungen deutlich überstiegen.

Damit konnten schon jetzt für die kommenden Jahre Bauinvestitionen in die Planung genommen werden, an deren Realisierung vor wenigen Jahren noch keiner zu glauben wagte. Insgesamt wurden 933 T€ an Zinserträgen erwirtschaftet.

Für die Bauinvestitionen inklusive technischer Anlagen in Höhe von 11.388 T€ wurden insge-

samt rd. 5.819 T€ an Gesamtmitteln aufgenommen. Durch die Baumaßnahmen des Jahres 2006 und die damit verbundene Fremdfinanzierung sowie die Vollauswirkung der zur Auszahlung gelangten Fremdmittel im Jahre 2007 sind die Darlehenszinsen in einer Größenordnung von rd. 515 T€ moderat gestiegen. Diese Steigerung wird sich fortsetzen, da die Vollauszahlung der im Jahre 2007 verbauten Fremdmittel in 2008 ebenfalls erfolgen wird und somit weiterhin damit zu rechnen ist, dass die Zinsaufwendungen kontinuierlich im Zuge der Bauinvestitionen steigen werden. Grundsätzlich sind damit erhöhte Risiken für die Genossenschaft verbunden, die allerdings kompensiert werden, sofern der Wohnungsbestand am richtigen Ort und in der ausreichenden, zeitgemäßen wie auch zukunftsfähigen Art und Weise ausgebaut wird.

Abschreibungen wurden im Geschäftsjahr gemäß den gesetzlichen Vorschriften durchgeführt.

Planmäßig haben wir 4.359 T€ Abschreibungen gebucht. Außerplanmäßige Abschreibungen wurden in einer Größenordnung von 961 T€ durchgeführt. Diese resultierten vor allem aus der Vorwegnahme der erst für die nächsten Jahre geplanten Baumaßnahmen und der Berücksichtigung der Restbuchwerte aus erfolgreich verwerteten Beständen. Abschreibungen, die aus der Gegenüberstellung von Ertrags- und Buchwerten resultieren, wurden im Jahre 2007 nicht ­notwendig.

Linie der planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen

planm. Afa außerpl. Afa gesamt

2002

2003

2004

2005

2006

2007

4.105.854,34

4.146.255,20

4.044.884,90

3.831.762,46

3.788.410,10

4.359.342,40

371.321,81

236.290,00

10.534,00

1.185.729,87

1.259.213,50

961.157,00

4.477.176,15

4.382.545,20

4.055.418,90

5.017.492,33

5.047.623,60

5.320.499,40

Die doch erheblichen Rückstellungen der Genossenschaft wurden im Jahre 2007 verringert.

Der Nettoeffekt umfasst ergebniswirksame Minderungen von 665 T€. An Instandhaltungsrück- stellungen inklusive Rückstellungen für Schönheitsreparaturen wurden dem Saldo 804 T€ verbraucht bzw. aufgelöst. Damit steht eine Summe von rd. 10.000 T€ für Bauinstandhaltung inklusive Schönheitsreparaturen und Prozesskosten zur Verfügung.

30

Mit der Bildung der Rückstellungen sind aus Sicht der Genossenschaft alle Risiken, die sich aus den laufenden Prozessen des Jahres 2007 ergeben und für das Jahr 2008 Berücksichtigung finden sollten, abgedeckt. Weitere Risiken, die für das Jahr 2008 anstehen könnten, sind gegenwärtig nicht zu erkennen und bedürfen daher auch keiner weiteren Berücksichtigung in den Rückstellungen.

Lagebericht

Die satzungsmäßige Höchstdividende von 4 % wurde 2007 wiederum beschlossen und zur Auszahlung gebracht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die steuerliche Ausschüttungsbelastung, die bei der Ausschüttung an die Mitglieder abzuführen ist, die Nettoverzinsung auf rd. 2,7 % reduziert. Gleichzeitig ist aber die Ausschüttung einer Nettodividende von 4 % aus Sicht des Vorstandes nicht angezeigt, da die Kapitalmarktsituation eine

günstigere Finanzierungsmittelaufnahme als die mit der Ausschüttung einer Nettodividende von 4 % verbundenen Belastung rechtfertigen würde.

Insofern wird auch weiterhin die Auszahlung einer Bruttodividende in Höhe von 4 % vorgeschlagen.

Die Gewinnverwendung lautet daher wie folgt:

Gewinnverwendungsvorschlag

€

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn wie folgt zu verteilen: Jahresüberschuss 2007 Gewinnvortrag aus 2006 Einstellungen in die Ergebnisrücklagen

2.588.130,02 81.286,94 2.450.000,00

Bilanzgewinn

219.416,96

Dividendenzahlung*

136.864,68

Gewinnvortrag

* Berechnung der Dividende 4% auf Geschäftsguthaben in Höhe von 5.006.023,28 € ergibt: abzüglich Ausschüttungsbelastung in Höhe von Dividendenzahlung an die Mitglieder

82.552,28

€ 200.240,93 63.376,25 136.864,68

31

Lagebericht

Finanzlage Die Finanzlage der Genossenschaft hat sich 2007 weiterhin positiv verändert. Beeinflusst durch wiederum erhebliche Mittelaufnahmen für Investitionen sowie die Baumaßnahmen selbst, aber auch durch die weiterhin erheblichen Tilgungsleistungen, die sich aus Sondertilgungen in Höhe von 1.076 T€ und planmäßigen Tilgungen von 3.845 T€ zusammensetzen, konnte die Finanzlage verbessert werden.

Darüber hinaus wurden auch in 2007 Zins- sicherungsgeschäfte zur Ablösung der in den nächsten Jahren anstehenden Darlehen getätigt. Insgesamt wurden Zinsswaps in Höhe von 5.577,70 T€ zur Absicherung der Jahre bis 2023 abgeschlossen.

Bedingt durch die inverse Zinsstruktur wurden rechtzeitig vor der Veränderung des kurzfristigen und langfristigen Zinsmarktes Kreditvereinbarungen mit kurzfristigen Prolongationszeitpunkten in langfristige Zinsfestschreibungen gewandelt. Somit hat sich die Höhe der Kreditmittel, die dem kurzfristigen Prolongationszeitpunkt zugrunde liegen, auf 1.398 T€ reduziert. Die Kreditlinien belaufen sich weiterhin auf rd. 8.800 T€, die zur Disposition im Prolongationsgeschäft der Darlehen und zur Liquiditätssteuerung des laufenden Geschäftes eingesetzt werden. Damit stellt sich die Absicherung der Liquidität der Kreditlinien für das laufende Geschäft als gut und ausreichend dar.

Die Genossenschaft konnte im Jahr 2007 jederzeit ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Die notwendige Liquidität war jederzeit gegeben.

32

Lagebericht

Der Cashflow ergibt sich aus der nachfolgenden Gegenüberstellung: Kapitalflussrechnung

T€

T€

2006

2007

Jahresüberschuss

2.650,8

2.588,1

Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens

5.047,6

5.320,5

761,4

-668,8

11,0

27,7

8.470,8

7.267,5

Zunahme (Vorjahr: Abnahme) der kurzfristigen Rückstellungen

-299,9

3,6

Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens

-1.937,3

-1.126,7

Veränderung sonstiger kurzfristiger Aktiva (Abnahme+/ Zunahme-) (ohne geldlich neutrale Ansprüche aus Teilschuldenerlass, s. unten)

-1.384,0

986,3

Veränderung sonstiger kurzfristiger Passiva (Abnahme-/ Zunahme+)

2.101,8

-1.684,3

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

6.951,4

5.446,4

-3.429,5

-3.845,4

3.521,9

1.601,0

6.795,9

1.503,0

-25.149,7

-11.742,6

Tilgung von Ausleihungen

1,2

1,5

Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen

0,0

-75,0

-18.352,6

-10.313,1

Einzahlungen a. d. Valutierung von Darlehen/ Objektfinanzierungen

21.800,8

5.515,0

außerplanmäßige Tilgungen

-5.277,1

-1.076,9

-31,3

18,8

Auszahlungen für Dividenden

-138,7

-139,7

Zugang von Geldbeschaffungskosten

-246,3

0,0

0,0

1.407,5

16.107,4

5.724,7

1.276,7

-2.987,4

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands

1.276,7

-2.987,4

Finanzmittelbestand am 31.12.2005/ 2006

9.509,7

10.786,4

10.786,4

7.799,0

I. laufende Geschäftstätigkeit

Abnahme (Vorjahr: Zunahme) langfristiger Rückstellungen Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten Cashflow nach DVFA/SG 1)

planmäßige Tilgungen Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen II. Investitionsbereich Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen (ohne geldlich neutrale Abgänge aus Teilschuldenerlass, s. oben)

Cashflow aus Investitionstätigkeit III. Finanzierungsbereich

Veränderung der Geschäftsguthaben und Kapitalrücklage

Umgliederung einer früheren Zwischenfinanzierung in den langfristigen Finanzierungsbereich Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands IV. Finanzmittelfonds

Finanzmittelbestand am 31.12.2006/ 2007

1)

DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V. / Schmalenbach Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

33

Lagebericht

Die Veränderung des Kapitalflusses in der Genossenschaft ergibt sich aus den Veränderungen des Jahresüberschusses, veränderten Abschreibungen und Rückstellungen sowie den Veränderungen der kurzfristigen Aktiva und Passiva in Verbindung mit den Gewinnen aus den Verkäufen des Anlagevermögens. Aus dem Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit konnte jederzeit die planmäßige Tilgung erwirtschaftet werden, so dass aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Tilgung ein immer noch positiver Cashflow für die Genossenschaft zur Verfügung steht.

Die umfangreiche Bautätigkeit des Jahres 2007 findet wiederum ihren Niederschlag im Investitionsbereich der Cashflow-Rechnung. Einzahlungen und Auszahlungen ergeben einen negativen Saldo, der, bedingt durch die Überschüsse des Finanzmittelbestandes des Jahres 2006 in Verbindung mit Einzahlungen und Valutierung von Darlehen, einen immer noch positiven Zahlungsmittelbestand zum 31.12.2007 ausweist. Es wird deutlich, dass die in 2004 sowie den Jahren 2005, 2006 und 2007 durchgeführten Maßnahmen zur Geldbeschaffung und Umsetzung von Investitionen im Bestand ihre vorerst notwendigen Auswirkungen in den Kapitalflüssen gefunden haben. Für Investitionen in der Zukunft wird sich ein ähnliches Bild ergeben, so dass eine kontinuierliche Fluktuation des Finanzmittelbestandes in Bandbreiten der vergangenen Jahre zu erwarten ist.

Das Vermögen der Genossenschaft wird im Wesentlichen durch das Anlagevermögen bestimmt.

Das Anlagevermögen ist vollständig langfristig finanziert und beträgt 89,0 % der Bilanzsumme.

Das Umlaufvermögen ist, wie in Immobilienunternehmen üblich, mit 11,0 % der Bilanzsumme relativ gering.

Die Eigenkapitalquote hat sich trotz der Investitionen in den Bestand weiterhin positiv entwickelt.

Es beträgt zurzeit 15,8 % (Vorjahr: 14,4 %). Die Veränderungen resultieren aus den Investitionen in das Anlagevermögen, den Aufbau von Fremdkapital und die Einstellung des Gewinns in die Rücklagen. Damit ergibt sich wiederum eine erhebliche Stärkung der Ertragskraft der Genossenschaft und zeigt, dass die Genossenschaft aus sich selbst heraus in der Lage war, ihre Ertragskraft zu steigern.

In 2007 sind rd. 1.076 T€ außerplanmäßige Tilgungen enthalten.

Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt dieses Lageberichtes nicht ergeben. Nachträglich ergeben sich keine weiteren Gesichtspunkte zur veränderten Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens.

Chancen und Risiken

Vermögens- und Kapitalstruktur Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft zum 31.12.2007 stellt sich wie folgt dar:

34

Das Geschäftsjahr 2007 konnte wiederum über den Planwerten abgeschlossen werden. Die Ertragslage wurde verbessert durch geringere Erlös­ schmälerungen sowie durch Investitionen, die zu 100 % an den Markt gebracht werden konnten.

Jahr

Bilanzsumme

Anlagevermögen

Umlaufvermögen

Fremdkapital

Eigenkapital

2002

144.563.838

134.852.957

9.709.058

124.243.790

20.320.048

2003

143.701.292

134.744.498

8.937.504

123.209.258

20.492.034

2004

152.075.957

132.711.665

19.339.458

130.685.713

21.390.244

2005

156.382.812

133.575.356

22.786.753

133.881.090

22.501.722

2006

172.467.150

148.817.760

23.327.176

147.484.711

24.982.439

2007

173.177.641

154.125.726

18.769.904

145.727.925

27.449.716

Lagebericht

Die Zinsgewinne, wie auch die Veränderungen der Zinsaufwendungen trotz Neuinvestitionen und die damit verbundenen Tilgungen, haben sich ebenfalls positiv ausgewirkt. In Verbindung mit der günstigen Finanzmittelaufnahme des Jahres 2006 werden sich die Rentabilität und auch die Liquidität auf die Abschlüsse der folgenden Jahre für die Genossenschaft positiv auswirken.

Die Abschreibung auf die bestehenden Immobilien für geplante Baumaßnahmen sowie die Sondertilgungen tragen ebenfalls zur Stärkung der zukünftigen Ertragslage der Genossenschaft bei.

ge haben könnten. Neben den Controllinginstrumenten werden externe Beobachtungsberichte sowie interne Entwicklungen des Wohnungs-, Arbeits- und Kapitalmarktes in die Analysen der Unternehmensplanung, der Bestandsstrategie und der kurzfristigen Liquiditätsplanung einbezogen. Ziel der gesamten Controllinginstrumente ist es, Marktveränderungen rechtzeitig zu erkennen und geeignete Maßnahmen abzuleiten, die es ermöglichen, negativen Einflüssen auf die Unternehmensentwicklung rechtzeitig entgegen zu wirken.

Das Risikomanagement der Genossenschaft basiert im Wesentlichen auf verschiedenen Controllinginstrumenten wie der Portfolioanalyse, der Bestandsstrategie sowie der langfristigen Unternehmensplanung. Die Controllinginstrumente werden monatlich genutzt und in der internen Berichterstattung mit dem Vorstand abgestimmt.

Liquiditätszahlen werden einer täglichen Kontrolle unterzogen und bilden in Verbindung mit Quartalszahlen das Steuerinstrumentarium für die Genossenschaft ab.

Dem Controllinginstrumentarium stehen unterstützend Maßnahmen zur Steuerung der Kontrolle des bereichsbezogenen Berichtswesens, die notwendige EDV-Soft- und Hardware sowie Richtlinien, Dienstanweisungen und Standardinstrumente zur Verfügung. Abgerundet wird das Risikomanagement durch Befragungen von Eigentümern, Geschäftspartnern und Neukunden sowie durch verdeckte Vermietungstests, die die Chancen und Risiken auf den einzelnen Teilmärkten der Genossenschaft in der Region nördlich des Nord-Ostsee-Kanals erkennen lassen und insofern in Verbindung mit den Zielvereinbarungen für die Führungskräfte ein ausreichendes Steuerinstrumentarium darstellen.

In der Genossenschaft und deren Beteiligungen sind derzeit keine Risiken erkennbar, die bestandsgefährdend sind und/oder wesentliche Einflüsse auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragsla-

35

Lagebericht

Prognosebericht Das weitere robuste Wachstum der deutschen Wirtschaft, von dem auch Schleswig-Holstein profitiert, hat im Jahr 2007 die positive wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft be- einflusst. Für das Jahr 2008 erwarten wir einen abgeschwächten Trend aus der Wirtschaft, innerhalb der Genossenschaft hingegen, bedingt durch die Langfristigkeit des Investitionsgutes und der Planungsmechanismen, eine ähnlich gute Entwicklung wie im Jahre 2007. Bedingt durch die Turbulenzen auf dem internationalen Immobilienund Kapitalmarkt werden sich aus unserer Sicht die Zinsen auf dem heutigen Niveau halten und eher mit erheblichen Ausschlägen auf kurzfristige Entwicklungen reagieren. Langfristig bedeutet diese von uns erwartete Zinsentwicklung die Möglichkeit, die Planungen für Bauinvestitionen auf einem hohen Niveau zu halten und gleichzeitig die Absicherung der anstehenden Prolongationen schon heute zu günstigen Konditionen zu ermöglichen.

Der Rückgang der Baugenehmigungen und die damit verbundene Reduzierung von Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt führt bei uns sicherlich auch zu einer positiven Entwicklung in der Vermietbarkeit unserer Bestände. Bedingt durch die Investitionen in den Bestand, die eine Zukunftssicherung darstellen, werden weitere positive Impulse für die Genossenschaft erfolgen. Insgesamt soll es Ziel der Genossenschaft sein, das Bauprogramm auf dem hohen Niveau der vergangenen Jahre zu halten, um damit den Wohnungsbestand innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes in die Zukunftsfähigkeit und nachhaltige Vermietbarkeit zu führen. Das bedeutet, den eingeschlagenen Weg konsequent weiter zu gehen, die Beteiligungsstruktur auszubauen, um mehr Erträge zu erzielen, die zügige Sanierung des Wohnungsbestandes weiterhin in den Vordergrund zu stellen und gleichzeitig die Qualifikation der Mitarbeiter zu gewährleisten. Aus Sicht der Genossenschaft kann sich z. Zt. kein nennenswertes Potenzial

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auf der Aktivseite bzw. Ertragsseite mehr ergeben, umso mehr gilt es, hier den vergangenen positiven Jahren Rechnung zu tragen und das Niveau zu halten. Mehr Erfolge verspricht sich die Genossenschaft durch die Optimierung der Finanzmittel auf der Passivseite, um für eine positive Beeinflussung der Ertragskraft zu sorgen.

So soll durch die Neuordnung eines Kreditportfolios die Zukunftsfähigkeit der Genossenschaft zumindest aus der Sicht der Passivseite ebenso gestärkt werden, wie die Aktivseite durch die Bautätigkeit. Erste Entwicklungen, die sich aus der Optimierung der Passivseite ergeben, zeigen sich in den moderaten Zinsentwicklungen bei gleichzeitiger erheblicher Neuaufnahme von Fremdmitteln. Zinssicherungsgeschäfte tragen dazu ebenso bei wie die notwendige Restrukturierung der Beleihungsspielräume und das Heben von stillen Reserven.

Die Verkäufe der vergangenen Jahre sind nahezu abgeschlossen. Weitere Verkäufe werden aus der Sicht der Genossenschaft nur dann notwendig, wenn sich einzelne Standorte weiterhin negativ entwickeln bzw. die Ertragskraft der Genossenschaft durch Zukäufe und gleichzeitig Verkäufe deutlich verbessert wird, also positivere Auswirkungen auf unser Portfolio erwarten lässt, als dies innerhalb des angestammten Wohnungsbestandes möglich erscheint. Dazu gehört es, regelmäßig den Markt nach Chancen und Risiken zu bewerten und die Veränderungen von Wohnungsbeständen, seien sie auch kleinteilig, zu erkennen und auszuloten, inwiefern eine Möglichkeit der Eingliederung in die Genossenschaft besteht. Gleichwohl sind mögliche Ankaufsobjekte mit einem angemessenen Preis-Leistungsverhältnis am Markt noch schwer zu finden und so gilt es auch hier, ggf. abzuwarten, bis sich der Immobilienmarkt aus der Überhitzungsphase hinausbewegt. Über die Entwicklung der Bestände und der genannten Baumaßnahmen hinaus ist die Bestandsstrategie und die Entwicklung des Unternehmens unter Berücksichtigung der Unternehmensplanungsinstrumente eine wichtige Aufgabe für das Jahr 2008. Wiederum gilt es, unter Anpassung einer revolvierenden Planung der Unternehmens-

Lagebericht

daten die Vorbereitungen und Maßnahmen zu treffen, die es uns ermöglichen, die Genossenschaft sich weiterhin positiv entwickeln zu lassen. Von Bedeutung sind dabei vor allen Dingen auch die externen Einflüsse von Städten, Gemeinden und Kommunen, in denen wir maßgeblichen Leerstand haben, der nur durch eine gemeinsame Kraftanstrengung im Rahmen eines partnerschaftlichen Miteinanders zu einem positiven Ganzen entwickelt werden kann.

Bedingt durch die massiven Veränderungen im Bereich der Betriebskosten werden wir unser Augenmerk noch stärker auf die Frage der Beeinflussung der Betriebskosten unter Berücksichtigung von Benchmarks und Optimierungseffekten, sowohl im Energiebereich als auch im Bereich der kalten Betriebskosten, legen. Ziel muss es sein, den Anstieg der zweiten Miete soweit zu begrenzen, dass er die Grundmiete nicht dauerhaft übersteigt. Bei allen Investitionen in den Bestand unter Aktivierungsgesichtspunkten muss auch die Genossenschaft als guter Bestandshalter ihren Instandhaltungsverpflichtungen nachkommen. Diese werden wir auch in 2008 in gewohnter Weise, unter Berücksichtigung eines effizienten Mitteleinsatzes, durchführen.

Ziel ist es nach wie vor, das Kerngeschäft solide zu entwickeln und es auf der Grundlage der satzungsgemäßen Handlungsmaxime in den Vordergrund zu stellen. Trotzdem werden Zusatzleistungen rund um die Immobilie ausgebaut werden, um damit einerseits die Kosten zugunsten der Mieter und Mitglieder zu beeinflussen, andererseits Zusatzerträge zu erwirtschaften, die es uns ermöglichen, die Bestandsinvestitionen mit mehr Eigenkapital auszustatten.

Die Planungen für die Jahre 2008 ff. lassen eine positive Entwicklung der Genossenschaft unter Berücksichtigung der Planeinnahmen mit den entsprechenden Ergebnissen erwarten.

Schleswig, 10. April 2008

37

Bilanz zum 31.12.2007

Geschäftsjahr

Vorjahr

€

169.942,00

143.070.092,92 8.240.293,56 115.450,73 1.895.958,00 492.573,90 13.719,78 17.566,22

€

127.355.368,50 5.040.725,12 343.167,09 1.971.607,00 274.748,22 13.632.225,21 12.834,19

25.000,00 75.000,00 8.928,04 1.201,84

25.000,00 0,00 10.112,31 1.201,84

154.125.726,99

148.817.760,48

0,51 8.334.983,83 14.001,23

0,51 7.931.110,70 11.280,46

407.159,85 32.503,40 29.299,50 29.245,42 2.083.494,97

274.653,93 7.002,41 12.093,86 8.816,00 1.265.454,54

7.799.022,91 40.193,29

13.777.219,42 39.544,33

Umlaufvermögen insgesamt

Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten

18.769.904,91

23.327.176,16

258.623,45 23.386,14

248.351,45 73.862,00

Bilanzsumme

173.177.641,49

172.467.150,09

5.048.880,68

4.173.540,29

Aktivseite

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke u. grundst.gl. Rechte m. Wohnbauten Grundstücke u. grundst.gl. Rechte m. Geschäftsb./ and. Bauten Grundstücke u. grundst.gl. Rechte ohne Bauten Technische Anlagen u. Maschinen Betriebs- u. Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Ausleihungen an verbundene Unternehmen Sonstige Ausleihungen Andere Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u. andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten Unfertige Leistungen Andere Vorräte

Forderungen u. sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus anderen Lieferungen u. Leistungen Forderungen ggü. verbundenen Unternehmen Sonstige Vermögensgegenstände

Flüssige Mittel u. Bausparguthaben Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Bausparguthaben

Treuhandvermögen 38

150.771,00

Bilanz zum 31.12.2007

Passivseite

Eigenkapital

Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder aus gekündigten Geschäftsanteilen (satz.mäß Rückstand Einzhlg. auf Genossenschaftsanteilen 7.020 €)

Kapitalrücklage

Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage (davon aus Jahresüberschuss 2007 eingestellt) Andere Ergebnisrücklagen (davon aus Jahresüberschuss 2007 eingestellt)

Bilanzgewinn Gewinnvortrag Jahresüberschuss Einstellungen in Ergebnisrücklagen

Eigenkapital insgesamt

Rückstellungen Steuerrückstellungen Rückstellungen für Bauinstandhaltungen Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen insgesamt

Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten (davon aus Steuern) Verbindlichkeiten insgesamt

Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme Treuhandverbindlichkeiten

Geschäftsjahr

Vorjahr

€

€

471.640,00 5.064.207,58 20.956,00

519.116,00 5.022.282,21 20.176,00

307.299,33

283.717,33

4.661.096,51 (258.800,00) 16.705.099,81 (2.191.200,00)

4.402.296,51 (265.100,00) 14.513.899,81 (2.234.900,00)

81.286,94 2.588.130,02 -2.450.000,00

70.138,75 2.650.812,15 -2.500.000,00

27.449.716,19

63.147,00 9.135.952,01 1.228.200,00

24.982.438,76

10.427.299,01

11.092.492,38

116.580.034,62 9.397.962,63 7.764.107,60 44.693,45 2.700,17 1.096.246,22 26.550,00 146.231,28 (30.712,36) 135.058.525,97

114.676.349,46 10.527.875,49 7.360.371,35 51.962,69 1.122,41 3.419.697,31 0,00 108.312,21 (7.717,28) 136.145.690,92

242.100,32

246.528,03

173.177.641,49

172.467.150,09

5.048.880,68

4.173.540,29

62.758,00 9.804.794,51 1.224.939,87

39

Gewinn- und Verlustrechnung (vom 1.1. bis 31.12.2007)

Geschäftsjahr

Vorjahr

€

€

26.771.928,41 669.347.50 301.259,14

25.547.614,85 716.543,70 264.987,15

403.873,13 823.550,78 2.727.309,40

68.999,95 1.229.585,33 4.102.389,11

11.798.504,76 46.764,85

11.349.050,56 13.012,36

Rohergebnis

19.851.998,75

20.568.057,17

Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung (davon für Altersversorgung)

Abschreibungen auf Anlagevermögen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen

3.196.781,66 872.623,15 (228.386,26)

5.320.499,40 3.344.846,60 2.635,32 933.214,73 4.878.340,79

3.048.237,11 827.117,65 (215.565,29) 5.047.623,60 4.488.100,86 519,46 545.061,07 4.363.990,42

3.174.757,20

3.338.568,06

63.147,00 523.480,18

62.758,00 624.997,91

2.588.130,02 81.286,94 -2.450.000,00

2.650.812,15 70.138,75 -2.500.000,00

219.416,96

220.950,90

Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Betreuungstätigkeit c) aus anderen Lieferungen und Leistungen Veränderungen des Bestandes an unfertigen Leistungen Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und sonstige Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftungen b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

Steuern vom Einkommen und Ertrag Sonstige Steuern

Jahresüberschuss Gewinnvortrag Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen

Bilanzgewinn

40

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2007

A. Allgemeine Angaben Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmun­gen der Verordnung über Formblätter für die Glie- de­rung des Jahresabschlusses von Wohnungs- unter­nehmen vom 06.03.1987. Für die Gewinnund Verlustrechnung wird unverändert das Ge- samt­kostenverfahren angewendet. Die angegebenen Vorjahresbeträge sind bei allen Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlust­rech­nung inhaltlich vergleichbar.

Den Geschäfts- und anderen Bauten liegt für die lineare Abschreibung eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren zugrunde. Für Wertminderungen wurde eine außerplanmäßige Abschreibung (62,0 T€) vorgenommen.

Die Herstellungskosten der Baumaßnahmen des Anlagevermögens enthalten anteilige Verwal­ tungs­kosten und Architektenhonorare, die aufgrund eines Betriebsabrechnungsbogens er­mittelt wurden. Zinsen für Fremd­kapital sind im Jahr 2007 unter „Anlagen im Bau“ aktiviert worden, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungsund Bewertungsmethoden angewandt: Die Bewertung der Immateriellen Vermögens- gegenstände erfolgt zu den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung zeitanteiliger linearer Ab- schreibung auf die angenommene Nutzungsdauer von drei Jahren.

Das Sachanlagevermögen wurde zu den fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskos­ ten bewertet.

Die Position „Technische Anlagen und Maschinen“ beinhaltet im Wesentlichen Photovoltaikanlagen; für die lineare Abschreibung wurde eine Nutzungsdauer zwischen 10 und 20 Jahren zugrunde gelegt.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden zwischen 2 und 10 Jahren linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben und als Abgang dargestellt.

Im Finanzanlagevermögen werden Beteiligungen an verbundenen Unternehmen, andere Finanz­­ anlagen mit den geleisteten Einzahlungen und die Sonstigen Ausleihungen mit der Restforderung ausgewiesen.

Die Bilanzierung von Zu- und Abgängen bebauter Grundstücke erfolgt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten werden auf der Grundlage einer Nutzungsdauer bei den in Vorjahren erstellten Bauten von 80 Jahren linear und bei den ab 1992 fertiggestellten Neubauten gemäß 7 Abs. 5 EStG von 40 Jahren degressiv abgeschrieben.

Neubauten ab 2006 werden auf der Grundlage einer Nutzungsdauer von 50 Jahren linear abgeschrieben. Aktivierte Umbau-, Ausbau- und Modernisierungskosten sind auf die Restlaufzeit verteilt worden. Für die seit dem 01.01.1991 fertiggestellten Bauvorhaben erfolgt die Abschreibung der Kosten für die Außenanlagen auf die Dauer von 10 Jahren.

Die Bewertung des Umlaufvermögens erfolgt nach dem Niederstwertprinzip. Auch im Ge­schäfts­ jahr 2007 wurde ein Bewertungsabschlag auf unfertige Leistungen gebildet. Die ausgewiesenen Brennstoffbestände werden nach dem Fifo-Ver­ fahren bewertet. Für erkennbare Risiken bei For- de­rungen aus der Vermietung besteht weiterhin eine aktivisch abgesetzte Wertberichtigung.

Wie im Vorjahr erfolgte eine Überprüfung der Buchwerte bei Grundstücken mit Wohnbauten. Die Restbuchwerte wurden jeweils den Ertragswerten gegenübergestellt. Abschreibungsbedarf be- stand nicht. Des Weiteren wurden 961 T€ erhöhte Abschreibungen vorgenommen für Objekte, die in den nächsten 2 – 3 Jahren abgerissen und neu gebaut werden.

Die in 2007 gezahlten Disagien werden gem. § 250 HGB (§5 (5) EStG) bewertet und sind unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungs­beträgen bilanziert.

Vorausempfangene Mieten werden zum 31.12.2007 mit 127.627,71€ unter den Rechnungsab­gren­zungs­­ posten ausgewiesen.

41

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2007

C. Erläuterungen zur Bilanz

Entwicklung des Anlagevermögens

Die Entwicklung des Anlagevermögens stellt sich wie folgt dar:

Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten

Technische Anlagen und Maschinen

Betriebs- und Geschäftsausstattung

Anlagen im Bau

Bauvorbereitungskosten

Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen

Ausleihungen an verbundene Unternehmen

Sonstige Ausleihungen

Andere Finanzanlagen

Anlagevermögen insgesamt

42

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2007

Abgänge

Umbuchungen (+ /-)

Abschrei­bungen (kumulierte)

€

Zugänge des Geschäftsjahres €

€

€

€

717.062,10

111.907,73

160,36

0,00

658.867,47

169.942,00

92.736,73

207.914.372,71

1.148.092,66

1.161.229,05

19.936.803,15

84.767.946,55

143.070.092,92

4.774.884,39

7.111.862,03

0,00

0,00

3.456.997,93

2.328.566,40

8.240.293,56

257.429,49

343.167,09

0,00

0,00

-227.716,36

0,00

115.450,73

0,00

2.069.655,71

28.059,07

0,00

0,00

201.756,78

1.895.958,00

103.708,07

1.121.649,51

316.591,40

103.236,46

0,00

842.430,55

492.573,90

91.740,72

13.691.892,97

10.129.157,70

585.754,89

-23.161.908,24

59.667,76

13.719,78

0,00

12.834,19

8.908,51

0,00

-4.176,48

0,00

17.566,22

0,00

232.265.434,21

11.630.809,34

1.850.220,40

0,00

88.200.368,04

153.845.655,11

5.227.762,67

25.000,00

25.000,00

25.000,00

0,00

0,00

25.000,00

0,00

0,00

75.000,00

0,00

0,00

0,00

75.000,00

0,00

10.112,31

0,00

1.184,27

0,00

0,00

8.928,04

0,00

1.201,84

0,00

0,00

0,00

0,00

1.201,84

0,00

36.314,15

100.000,00

26.184,27

0,00

0,00

110.129,88

0,00

233.018.810,46

11.842.717,07

1.876.565,03

0,00

88.859.235,51

154.125.726,99

5.320.499,40

Anschaffungs-/ Herstellungskosten

Buchwerte Abschreibungen am des 31.12.2007 Geschäfts­jahres € €

43

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2007

Weitere Erläuterungen zur Bilanz: In der Position Unfertige Leistungen sind 8.334.983,83 € (Vorjahr: 7.931.110,70 € ) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. Die hierauf von den Mietern geleisteten Voraus­zah­lungen sind als Erhaltene Anzahlungen ausgewiesen.

In den Sonstigen Vermögensgegenständen sind vor allem Erstattungsansprüche aus Teil­ schuldenerlassen, Überzahlungen und Steuer­ rückforderungen ausgewiesen.

Im Geschäftsjahr 2007 wurden 258,8 T€ (Vor­ jahr 265,1 T€ ) in die Gesetzliche Rücklage sowie 2.191,2 T€ (Vorjahr 2.234,9 T€ ) in die Andere Ergebnis­rücklage eingestellt.

Im Geschäftsjahr wurden 804,3 T€ der Rückstellung für Bau­instandhaltung aufgelöst bzw. verbraucht. Zum 31.12.2007 sind noch rd. 8.001,0 T€ für Groß­modernisie­rungen zurückgestellt.

Die Auflösung in Höhe von 756,0 T€ erfolgte wegen Verkauf des Objektes Waldemarsweg in Schleswig.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2007 Bezeichnung

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Sonstige Verbindlichkeiten

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten insbe­ sondere andere Aufwendungen der Hausbe­wirt­ schaftung (Servicegebühren für Heizkostenab­ rechnung sowie noch ausstehende Abrechnungen der öffentlichen Versorgungsunternehmen) in Höhe von 558,0 T€ sowie Risiken aus Prozessan­ge­ le­gen­heiten in Höhe von 206,0 T€.

Die Sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe der voraussichtlichen Verpflichtungen bzw. Aufwendungen gebildet.

Bei allen Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenständen liegen die Restlaufzeiten innerhalb eines Jahres.

Gesamtbetrag

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten unter einem Jahr beeinhalten im Wesentlichen kurzfristig fällig werdende Tilgungen langfristiger Darlehen.

Bei den in der vorstehenden Übersicht enthal- tenen Restlaufzeitvermerken bis zu einem Jahr und von einem bis zu fünf Jahren zu den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern handelt es sich im Wesentlichen um laufende planmäßige Tilgungen auf objektgebundene Finanzierungsmittel, die durch die laufenden Mieteinnahmen gedeckt werden.

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

44

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2007

Insgesamt

unter 1 Jahr

1– 5 Jahre

über 5 Jahre

Gesichert

Art der Sicherung

116.580.034,62

3.217.453,81

15.064.896,19

98.297.684,67

113.540.982,83

GPR

9.397.962,63

684.403,34

1.514.202,63

7.199.356,66

9.145.080,68

GPR

7.764.107,60

7.764.107,60

0,00

0,00

0,00

44.693,45

44.693,45

0,00

0,00

0,00

2.700,17

2.700,17

0,00

0,00

0,00

26.550,00

26.550,00

0,00

0,00

0,00

1.096.246,22

1.096.246,22

0,00

0,00

0,00

146.231,28

146.231,28

0,00

0,00

0,00

135.058.525,97

12.982.385,87

16.579.098,82

105.497.041,33

122.686.063,51

GPR = Grundpfandrechte

45

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2007

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 2007 €

Vorjahr €

Betriebskosten

8.235.827,25

7.848.099,11

Instandhaltung

3.240.885,24

3.200.021,56

67.442,77

75.120,85

254.349,50

225.809,04

11.798.504,76

11.349.050,56

2.096.370,76

2.047.197,13

96.644,27

151.208,51

0,00

925.000,00

5.035,00

249.292,29

55.934,93

45.079,69

160.000,00

385.000,00

111.025,75

123.984,88

819.835,89

561.338,36

3.344.846,60

4.488.100,86

4.722.544,02

3.905.363,47

118.629,01

409.675,99

37.167,76

48.950,96

4.878.340,79

4.363.990,42

An Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind entstanden:

Kosten für Miet- und Räumungsklagen Andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen: Sachkosten der Verwaltung Abschreibungen auf Forderungen Zuführung zur Bauinstandhaltungsrückstellung Verluste aus Abgang Anlage-/ Umlaufvermögen Bildung von Wertberichtigungen Zuführung zu sonst. Rückstellungen Zuführung zu Rückstellungen für Schönheitsreparaturen Übrige Aufwendungen

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: Hausbewirtschaftung und Unternehmensfinanzierung Bautätigkeit Sonstiger Geschäftsbetrieb

E. Sonstige Angaben 1. Es bestehen folgende derivate Finanzinstrumente in 2007: Art

Abschlussdaten

Anfangsdaten

Enddaten

Laufzeit in Jahren

Umfang T€

Zeitwert* T€

Zinssatzwap Nord LB

11/2005

04/2009

03/2019

10

2.294,5

96,7

Zinssatzwap Nord LB

11/2006

03/2009

02/2024

18

1.804,1

97,0

Zinssatzwap Nospa

03/2006

04/2006

06/2018

12

6.405,4

219,7

Zinssatzwap Nospa

09/2006

10/2006

12/2024

18

3.902,7

192,5

Zinssatzwap Nospa

06/2007

12/2007

12/2023

16

142,4

17,4

14.549,1

623,3

*für die GEWOBA Nord ohne liquiditäts- u. ertragswirksame Auswirkung

46

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2007

Darüber hinaus wurden in 2007 Zinswaps in Höhe von 5.577,7 T€, die zwischen 2008 und 2010 beginnen, abgeschlossen. Die Derivate sind in keiner Bilanzposition erfasst; die Zahlungsströme werden erfolgswirksam im Jahr des Zu- bzw.

Abflusses erfasst. Jedem dieser dargestellten Zinswaps liegt ein fristenkongruentes Grundgeschäft zugrunde.

2. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.

Verpflichtungen aus noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahmen (Auftragsobligo) • noch zu erwartende Kosten: 7.380 T€ • ausstehende Fremdmittel: 4.480 T€.

Daneben bestehen Zahlungsbürgschaften in Zu­sam­menhang mit Bauvorhaben über ­insgesamt rd. 91 T€.

3. Die Genossenschaft besitzt außer Genossenschaftsanteilen im Gesamtwert von rd. 1,2 T€ des weiteren 100% der Anteile der BUD Bauund Dienstleistung GmbH, Schleswig, mit 25 T€ Stammkapital und einem Eigenkapital zum 31.12.2007 i.H.v. 13,3 T€. Das Jahresergebnis beträgt -11,7 T€.

4. Es bestehen Haftungsverhältnisse für erworbene Genossenschaftsanteile in Höhe von ca. 4,2 T€.

5. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug (ohne Auszubildende): Vollzeit

Teilzeit

Kaufmännische Mitarbeiter

47

5

Technische Mitarbeiter

11

1

6

–

64

6

Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte, Reinigungskräfte etc.

Außerdem wurden durchschnittlich 6 Auszubildende beschäftigt.

6. Mitgliederbewegung Anfang 2007

8.072

Zugang 2007

993

Abgang 2007

855

Ende 2007

8.210

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglie­ der haben sich im Geschäftsjahr um 42 T€ er- höht.

7. Der gesetzliche Prüfungsverband für un- sere Genossenschaft ist der Verband nord- deutscher Wohnungsunternehmen e.V. Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-­Holstein, Tangstedter Landstr. 83, 22415 Hamburg.

8. Mitglieder des Vorstandes: Dietmar Jonscher Steffan Liebscher 9. Mitglieder des Aufsichtsrates: Dr. Klaus Benske Vorsitzender Kay Abeling stv. Vorsitzender Horst Dieter Adler Manfred Felgenhauer Ernst-Uwe Hansen Gisela Kropp Manfred Kruse Klaus Puck Gerd Schmidt Karl-Ludwig Umbreit Bruno Weich F. Weitere Angaben Bei den nachrichtlich zur Bilanz ausgewiesenen Vorgängen aus treuhänderischer Verwaltung handelt es sich um Vermögensgegenstände und Herausgabeverpflichtungen der Vermögenswerte gegenüber dem Treugeber (5.048.185,37 €).

Schleswig, den 10. April 2008

GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG

Jonscher

Liebscher

47