PRAWO

sami zadbajmy o przysługujące nam prawo sąsiedzki spór o drogę

Fakt, że nieruchomości których jesteśmy właścicielami powinny mieć prawnie zapewniony dojazd do drogi publicznej, mógłby wydawać się oczywisty. Niestety, praktyka bywa różna.

Zasada ta jest ściśle powiązana z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami które wskazują, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Pamiętajmy, iż taki stan prawny obowiązuje od 1997 r. Co zatem w przypadku kiedy jesteśmy właścicielami nieruchomości rolnej – zabudowanej bądź też niezabudowanej – która formalnie nie ma uregulowanego dostępu do drogi publicznej? Ustawodawca przewidział możliwość wystąpienia takich stanów faktycznych, dając prawną możliwość ich uregulowania.

Zgodnie z art. 145 KC, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Służebność drogi koniecznej polega zatem na tym, że na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej (a zatem nieruchomości która nie ma dostępu do drogi) ustanawiane jest prawo przejazdu/przechodu/ parkowania przez nieruchomość obciążoną, niezależnie od tego czyją będzie własnością. Co do zasady ustanowienie służebności drogi koniecznej jest odpłatne. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej może mieć charakter świadczeń okresowych od dnia uprawomocnienia się orzeczenia lub wynagrodzenia jednorazowego. Wyjątkiem od zasady odpłatności jest porozumienie stron bądź zasiedzenie służebności drogi, o czym poniżej.

Do ustanowienia właściwego dojazdu do naszych nieruchomości może dojść w różnoraki sposób, nie zawsze sprawa musi skończyć się w sądzie. Jeżeli właściciele nieruchomości porozumieją się wzajemnie co do przebiegu służebności drogowej, mogą zawrzeć pomiędzy sobą stosowną umowę. Zawierana umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a fakt ustanowienia służebności powinien być wpisany w księgi wieczyste. W przypadku braku porozumienia z właścicielami nieruchomości przez którą droga miałaby prowadzić, możemy zainicjować postępowanie sądowe o ustanowienie drogi koniecznej. Pamiętajmy jednak, iż sąd nie jest związany treścią naszego wniosku, oznacza to że w każdej sprawie indywidualnie bada potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, jak najmniejsze obciążeniem gruntów przez które droga ma prowadzić oraz interes społeczno-gospodarczy stron postępowania. Innym, sądowym sposobem nabycia służebności gruntowej jest jej zasiedzenie, jednak taka możliwość przysługuje tylko wtedy, gdy służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, tzn. jest stale wykonywana. Przykładami trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości są wykonane rowy, nasypy, rury, studnie, groble, utwardzenia na gruncie szlaku drożnego, mostki widoczne na powierzchni ziemi. Samo przejeżdżanie przez grunt, który nie ma urządzonej drogi, nie może doprowadzić do zasiedzenia. Różnicą pomiędzy postępowaniem sądowym dotyczącym ustanowienia drogi koniecznej, a zasiedzeniem służebności drogowej jest fakt, iż w przypadku zasiedzenia drogi nie uiszczamy wynagrodzenia na rzecz właściciela sąsiedniej nieruchomości. Powyższe sprawy sądowe prowadzone są przez właściwe miejscowo sądy rejonowe, a wysokość opłat sądowych wynosi 200,00 złotych. Dodatkowo służebność drogowa może zostać ustanowiona w decyzji administracyjnej o podziale gruntu. Pamiętajmy, że jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 u.g.n. – teza uchwały SN z 4.06.2009 r., III CZP 34/09).

Odnosząc się do uregulowań prawnych dotyczących szerokości służebności drogowej, kluczowym stają się regulacje § 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z w/w rozporządzeniem, do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Podkreślenia wymaga, iż okoliczności każdej sprawy każdorazowo uwzględniał będzie biegły sądowy i sąd przy nakreślaniu adekwatnej szerokości służebności drogi koniecznej. Indywidualna ocena stanu faktycznego dokonywana przez sąd jest istotna, zwłaszcza w przypadku wyznaczania dróg do nieruchomości rolnych. W tego rodzaju sprawach branym pod uwagę będzie sposób wykorzystywania nieruchomości do której chcemy dojechać oraz szerokość maszyn które wykorzystywane są do upraw gruntów rolnych.

Podsumowując, pamiętajmy że właściwy dojazd do posiadanych przez nas nieruchomości jest naszym prawem. W obrocie gospodarczym nie mogą funkcjonować nieruchomości bez możliwości dojazdu do drogi publicznej. Sposobów ustanowienia służebności drogowej jest wiele, w tym pozasądowych. Dlatego też, w przypadku kiedy korzystamy z „użyczonego” przez sąsiada dojazdu do swoich gruntów, podejmijmy działania aby sformalizować owe prawo. Najczęstszym źródłem konfliktów o drogę są bowiem sytuacje, kiedy korzystamy z uprzejmościowego dojazdu przez działkę, a w tak zwanym międzyczasie zmienia się jej właściciel. Nie muszę chyba tłumaczy, że nowemu nabywcy nie zawsze „jest po drodze” aby akceptować naszą obecność. Dlatego podejmowanie rozmów o uregulowaniu prawnym formy dojazdu do naszych nieruchomości jest bardzo istotne i lepiej inicjować je wcześniej, niż kończyć na wokandzie sądowej.

tekst agata Żochowska, radca prawny

Q rAdcA prAwny

agata Żochowska