BUDUJEMY I MIESZKAMY

formalnoŚcią związane z budową w sąsiedztwie terenu zalesionego zabudowa przy lesie

Boom budowlany, mimo niesprzyjającej sytuacji, nie traci na sile, a rodacy stawiają domy na potęgę. Zwłaszcza na wsi wielu rolników realizuje obecnie marzenie nie tylko o własnym domu, choć zmieniające się w szybkim tempie przepisy budowlane niewiele w tym pomagają, ale także o zabudowaniach gospodarczych. Warto wiedzieć z jakimi problemami w trakcie procesu inwestycyjnego możemy się zetknąć. Jednym z nich może być sąsiedztwo lasu.

Na dobry początek warto się zorientować, czy rzeczywiście będziemy mieszkać w pobliżu lasu. Wbrew pozorom nie jest to taka prosta sprawa. Otóż zgodnie z prawem, lasem jest grunt leśny, który jako „las” figuruje na mapie ewidencyjnej lub też jest „lasem” w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tak więc, możemy zetknąć się z sytuacją, kiedy gęsto rosnące obok drzewa wcale nie oznaczają sąsiedztwa lasu, i odwrotnie – lasem może być obszar całkowicie pozbawiony drzew.

Może zdarzyć się tez taka sytuacja, kiedy działka w planie miejscowym leży na terenie budowlanym (przeznaczonym pod zabudowę), a ma użytek leśny. Wtedy, niestety, uważamy ją za las, ze wszystkimi tego prawnymi konsekwencjami. Paradoksalnie, jest to jedna z prostszych spraw związanych z budową domu w pobliżu lasu. Dalej jest tylko trudniej, jak to z przepisami budowlanymi bywa…

Stawiając budynek na potrzeby mieszkalne, inwentarskie, gospodarcze garażowe, czy też magazynowe w bezpośrednim sąsiedztwie lasu, należy wiedzieć w jakiej technologii będzie powstawał. Od tego zależeć będzie dystans ścian budynku do granicy lasu. Jeżeli budynek ma ściany lub przykrycie dachu rozprzestrzeniające ogień (RO), to można go przysunąć do granicy lasy na odległość nie mniejszą niż 16 m. Jeżeli budynek został wzniesiony w technologii, w której zarówno ściany jak i pokrycie dachu nie rozprzestrzenia ognia (NGO), wtedy jego przegroda zewnętrzna może znaleźć się w odległości nie mniejszej niż 12 m. A jeżeli np. dach należy do kategorii RO a ściany do kategorii NGO lub też odwrotnie? Przegroda bardziej podatna na rozprzestrzenianie się ognia determinuje cały budynek i wtedy dom traktowany jest jako obiekt RO.

W istniejących przepisać jest jeden, niestety, w praktyce tylko hipotetyczny, wyjątek, kiedy to przegrodę nowo wznoszonej budowli można zbliżyć tylko na odległość 4 m od linii lasu. Dzieje się tak w dwóch przypadkach: jeżeli obszar, na którym znajduje się granica lasu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przewidziany jest na zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną lub też, gdy dla tego obszaru nie ma planu zagospodarowania przestrzennego a grunty leśne objęto zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne przy sporządzeniu planów miejscowych, które utraciły moc. W takim przypadku można stawiać budynki mieszkalne jednorodzinne, zagrodowe i do rekreacji indywidualnej do trzech kondygnacji nadziemnych. Możliwa jest także budowa budynków wolnostojących gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej do dwóch kondygnacji nadziemnych oraz wolnostojących garaży o liczbie stanowisk do dwóch. Tu też istotna jest technologia, w jakiej budynki powstaną. I tak muszą być wzniesione w kategorii NGO, nie zawierać pomieszczeń zagrożonych wybuchem i mieć podwyższoną klasę odporności pożarowej odpowiadającej minimum kategorii C.

Tyle, że wyjątek na podstawie § 271 ust. 8 i 8a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065) jest obecnie bardziej ciekawostką niż praktyką dnia codziennego. W praktyce urzędniczej wyjątki związane z planami zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc w 2001 r., to pojedyncze sprawy w skali całego kraju.

Nie jest to jedyny sposób, zgodnie z którym istnieje możliwość postawienia zabudowań w odległości mniejszej niż przepisowe 12-16 m. Jeżeli las w bezpośrednim sąsiedztwie istnieje wyłącznie na papierze, można spróbować przeprowadzić procedurę odlesienia obszaru. Jeżeli linia lasu przebiega przez działkę, która jest naszą własnością, nie jest to zadanie karkołomne, choć o szybkiej procedurze raczej trzeba zapomnieć. Z zasady istnieje możliwość odlesienia tylko niezbędnego do procesu inwestycyjnego fragmentu. Dobrą wiadomością jest możliwość bezpłatnego wyłączenia z produkcji leśnej do 500 m² nieruchomości, odlesienie większego obszaru łączyć się już będzie z opłatami. Złą – na tym obszarze znaleźć się musi cała infrastruktura: dom, linie komunikacyjne, ogrodzenie, wszelkie media a nawet ogródek.

Prawdziwy problem pojawia się, gdy sąsiadująca działka z przebiegającą linią lasu znajduje się w innych rękach. Sąsiad niekoniecznie może być skłonny do przeprowadzenia całego postępowania. Nie zamyka to całkowicie drogi do własnego domu położonego niemal w lesie, ale czyni całą procedurę długą i złożoną.