YIJU New Zealand Mag

独家专访

Fred Van Brandenburg

新西兰建筑大师

当建筑像鸟儿一样飞翔

专注有价值的 房产资讯

GETTING AHEAD IN THE PROPERTY MARKET

• 最新政策权威解读

• 市场趋势专业剖析

• 菁英人士独家访谈

• 特约作者重磅观点

超过100个分发渠道，包括NZCBIA超过100家商业会员 单位、开发公司、房地产公司、银行、 建筑公司、 建筑材料、建筑师和专业咨询公司等。 WWW 网站 Website 微信 WeChat 活动 Event 季刊 Magazine

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逸居新西兰

YIJU NZ

出版人  Publishers

高榛汘 Pauline Gao ; 许立 Frank Xu

执行主编  Executive Editor

Ziyan Lu

编辑  Editors

Ziyan Lu；Yunjia Zhang

美术设计  Designer

侯文静 Hailey Hou

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高榛汘 Pauline Gao pauline@multimarketing.co.nz

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新西兰 New Zealand

出版商  Publishing House

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上期 回顾

第25期是2023年新西兰国际建筑业博览 会暨峰会的特刊，展现了本次博览会的空 前盛况，同时紧扣“节能减排，低碳未来” 这一主题，深入探讨了建筑业可持续发展 的新方向。特刊强调，节能和低碳不仅是 建筑业的发展趋势，也是企业与个人发展 中不可忽视的关键要素。

Pauline Gao Director, MultiMarketing Ltd

纵观2023年，房地产建筑市场经历了凛冽的冬季，但年底的销售回暖 预示着希望的曙光。尽管建筑市场的春天似乎尚未来临，但它确实给予 了市场参与者们一线希望。我们坚信，通过业界的紧密团结与协作，加 上政策的合理调整和市场环境的改善，新西兰房地产建筑业将能够实 现复苏与新生。

而在这个瞬息万变的市场环境中，逸居杂志始终致力于成为您最可靠 的信息伙伴，坚守在新西兰房地产和建筑行业的前沿阵地。

本期杂志有幸邀请到新西兰著名建筑师Fred Van Brandenburg作为 封面人物。他在中国深圳设计了Marisfrolg总部，耗时达15年之久，是 新西兰设计师迄今为止接过最大的委托，备受业界好评，且屡获殊荣。

本期杂志中，我们对Fred进行了专访，不仅展现了他在建筑领域的卓越 才能，他为我们提供了宝贵的学习和交流机会，希望能给广大设计师灵 感与启发。

今年，逸居杂志的主要工作聚焦在以下几个方面：

房地产和建筑业名录的建设：我们致力于打造一份详尽的新西兰房地产 和建筑业名录，为投资者、开发商、设计师和从业者提供一站式的行业 资讯和资源对接平台。通过这一名录，我们希望能够帮助您的企业扩大 影响力，提升品牌知名度，并与新西兰房地产和建筑行业的华语社区建 立更紧密的联系。

逸居商业伙伴计划：

该计划旨在协助行业内企业提升品牌影响力，通过 广告宣传和推广活动，帮助企业扩大市场份额和美誉度。我们相信，通 过与逸居新西兰的合作，您的企业不仅能够在市场上获得更高的知名 度，还能够与行业内的其他企业建立互利共赢的合作关系。

行业报告：

华人建筑业与逸居杂志合作，行业报告深入探讨新西兰自 2021年进入中高密度元年以来的市场。报告将分析市场的现状和挑 战，如终端买家所需的产品是什么，以及建筑工程面临的问题和可行的 解决方案等。这份报告将为行业提供系统的了解，帮助业内人士应对市 场的机遇和挑战。

系列活动：逸居杂志举办和参与行业活动如研讨会、展览和独家活动， 以促进业内人士沟通交流，推动行业的健康发展。在充满挑战的时代， 我们相信团结合作是战胜困难、迎接新的机遇的关键。

展望未来，希望的曙光已在眼前。逸居杂志将一如既往为您提供有力 的支持，与您在这个变革的浪潮中稳步前行。愿逸居陪伴着您，共同走 过这新的一年。

新西兰华人建筑业协会会刊

Frank Xu

President, NZCBIA

许立

新西兰华人建筑业协会会长

首先，本期杂志有幸邀请新西兰著名建筑师Fred Van Brandenburg 作为封面人物。他的建筑师事务所位于南岛但尼丁，为中国深圳的综合 时装中心Marisfrolg设计了总部建筑群。该项目经过15年的精耕细作 于2022年底竣工，之后屡获殊荣：荣获新西兰华人建筑业协会2023 NZCBIA卓越奖特别奖；2023年全球未来设计金奖（Global Future Design Awards 2023 Gold Winner）；2024年国际设计奖 - 商业 类别金奖和综合用途类银奖（International Design Awards gold in the Commercial Building of the Year category and a silver in Mixed Use Building of the Year）。Fred是最近几年新西兰表现最 出色及获奖最多的建筑师。期待本期杂志对他的专访和他的故事！ 本期杂志又到了一年一度年终总结的时刻！2023年对于新西兰的房地 产市场来说，应该是一个触底反弹的过程，特别是最后一个季度成为市 场的转折点。而2023年对于民宅建筑业来说却是一个漫长的寒冬，建 筑企业在经历了2022年困境后依然要勒紧裤腰带艰难度日。据统计有 67%的住宅企业的利润率下降，整个市场的财务压力都很大。

如何在连续两年紧日子之后，继续度过未来的艰难时期？我想和华人 房地产建筑业的同行们分享一些经验，帮助大家能够在未来更艰难的 经济条件下生存并发展。首先，现金流管理至关重要，要每月审查收支 情况和利润率。要准备好缩小业务规模，并尽可能避免签订固定价格合 同。另外确保留住最好的员工也很重要，可以通过以下方式实现：为员 工制定清晰的晋升和发展途径，以便他们能够看到贵公司的未来；在现 金允许的情况下，为员工制定奖金计划和激励措施。在业务不忙的情况 下，更应该注意修炼内功，比如完善工作流程，培训员工等等。新西兰华 人建筑业协会今年会安排许多含金量很高的讲座和培训，呼吁大家积 极参加。

还有一个误区，很多企业会在市场低迷的时候，为了节约成本，把市 场营销和宣传的预算砍掉！恰恰相反，我们应该加强与目标市场的 沟通，增加自己的品牌和服务产品在市场的曝光率。今年的建博会 （NZIBES）的奥克兰和基督城活动已经同时开始招商，我们提出了“建 筑业大动员”的口号，希望借助建博会平台，摸清新西兰华人建筑业的产 业链的方方面面，提升行业效率（Productivity），了解华人建筑业产能 （Capacity），突出华人建筑业综合能力（Capability），呼吁大家抓住 机遇，尽快报名，我们有展会、讲座、晚宴和卓越奖颁奖典礼等等环节， 总有一款适合您！

市场虽然不好，依然有许多优秀的华人从业者表现出色，本期杂志继续 逸居的传统，评选出“2023年新西兰建筑与房地产行业风云榜”，上榜 的公司、项目、团队和个人都是行业的佼佼者。在他们身上，可以看到新 西兰华人房地产建筑业的希望，充分展现了新西兰华人房地产建筑业及 从业人士精益求精的专业素养、充满活力的创新精神和对社会的巨大 贡献。

封面故事

新西兰建筑大师

当建筑像鸟儿一样飞翔

【要闻速览】

P8 2023年下半年要闻汇总 【2024年建筑业展望】

P14 回首2023，展望2024，新西兰建筑及房地产业的表现如何？ 【焦点特写】

P18 专访新西兰建筑大师Fred Van Brandenburg： 当建筑像鸟儿一样飞翔

行业观点

【房市汇总 】

P30 奥克兰各区房产市场走势回顾与盘点 【房市预测】

P36 2024年房市趋势大预测：平稳上涨还是动荡不安？ 【法律】

P38 建筑行业重大更新：新版 NZS 3910建筑合同对您意味着什么 【金融】

P42 2024年信贷市场展望 【物管】

P46 2023年度新西兰租房市场大总结：租赁热潮下，您该怎么做？ 【政策】

P36 解读新西兰建设部长的政策简报：建筑行业的机遇与挑战

行业亮点

【2023房地产/建筑业年度风云榜】

P53 年度建筑项目

P54 年度建筑公司

P55 年度商业租赁中介

P56 年度豪宅专家

P57 年度地产中介（团队）

P58 年度农场地产中介 【提升参与度】

P60 B+D行业快讯

【商业 】

P62 90天试用期回归， 对雇主和员工意味着什么？ 【移民】

P64 诈欺剥削丑闻频出，工签制度下受害的雇主和海外劳工 【风水】

P66 2024甲辰年流年预测

P69 2024家居风水布局攻略

要闻速览

整理 Yunjia Zhang 图为 Freepik提供 盘点过去6个月的市场动态

奥克兰房地产交易市场开始逐步复苏

2023年8月，奥克兰市场份额最大的房地产公司Barfoot & Thompson的统计显示，当月是过去17个月以来奥克兰房地产交 易量最高的月份，单以住宅物业为例，成功交易量多达879套，平 均销售价格达到108.85万纽币，而中位数则达到98.25万，环比 增长3.4%。董事总经理Peter Thompson表示：“交易数量的大 幅提升表明当下的买家积极性达到近两年最高。乡村地区的房产 与生活方式型住宅是最受投资者青睐的类型，销售总价值达到 5800万纽币，是上个月销售额的两倍。”

同时，许多住宅物业供应商也感受到了市场情绪的正向变化，当 月共有1577套新房源流入市场，同比增长13.1%，其中公寓的占 比有所增加，市场上重新出现售价低于50万纽币的房产。

奥克兰中心商务区商业租赁行情回暖

2023年6月的商业地产空置率调查显示，奥克兰写字楼物业市 场行情出现积极的转变，空置率自2019年12月以来首次下降。整 体空置率从六个月前12.9%缩减至12.5%。一级地段空置率降至 8.0%，二级地段空置率降至16.8%，而2022年12月的调查数据 分别为8.3%和17.1%。

由于高档写字楼的空置率较低，加上开发和翻新成本的不断增 加，预计租金将有所上涨。CBD一级地段的平均租金介于每平 方米444纽币至592纽币之间，比上一年增长了2.9%。数据显 示，截止当时有8.42万平方米的在建楼盘，预计将使高端写字楼 库存增加11%，创纪录的租金上涨水平可能会继续保持，租金有 望可达到每平方米1,200纽币。相比之下，低端写字楼租赁市场 表现较为低迷，尽管有大量的租户预承诺，但很可能需要更长时 间才能顺利填补低质量场所的空置。

中低价住宅物业市场势头强劲

独立经济学家Tony Alexander在9月份发表的一篇报告中称，中 低价位的住宅物业是当下最受欢迎的。Tony和各地区住宅物业 销售中介做过一项统计，用于调查最有市场竞争力的房屋价格区 间。结果显示，在过去的三年中，平均有35%的中介表示潜在购 房者对当地中间价位的住宅最感兴趣，26%的中介认为最受欢 迎的价位是最便宜的三分之一，有18%的中介表示是高价位范 围。

这一结果在2023年下半年发生了转变：表示高价位房产是最受 市场欢迎的中介降到了8%，相比之下，有高达46%的住宅物业 中介表示买家普遍在寻找底层价位的房产。Tony, Alexander判 断，新西兰2024年的经济增长将较为乏力，中小企业主的利润 和工薪阶级的工资增长都会受限。因此，对于房地产而言，低端 市场的主流地位将会持续一段时间。

保留金法案重要调整：加强对承包商和分包商的保护 2023年十月，《新西兰建筑合同 (保留金) 修正法案》（简称《修 正案》）正式生效。该《修正案》旨在加强保留金管理的透明度 和一致性，以更好地保护承包商和分包商免受保留金管理不善 或保留金滥用的不良影响。

《修正案》规定，保留金的扣缴方必须提前10个工作日通知另一 方关于保留金申请的事宜，以确保双方都有足够的时间修复合同 中可能产生的缺陷，并采取措施。同时，所有的保留金需要以法 定信托的形式持有，在这个法定信托中，扣缴方有责任以受益于 相关承包商或分包商的方式处理这些保留金。这意味着保留金 不再被视为扣缴方资产的一部分，而是被视为专门为相关承包 商或分包商的利益而设立的信托资金。此外，保留金需要被存放

在单独且合规的新西兰银行账户中，该银行账户中不得混入扣 缴方的运营资金。

更重要的是，《修正案》给出了针对保留金的更严格的会计要 求，保留金的扣缴方需要每3个月向另一方报告相关信息，包括 每个项目的保留金数额、相关合同、保留日期以及保留金总额， 还有银行账户或与保留相关的合规文书的详细信息。《修正案》 还明确了处罚制度，如若保留金管理失当，一经定罪，公司可面 临最高20万纽币的罚款，个人可能面临的罚款最高达5万纽币。

贷款新规DTIs即将出台

新西兰央行建议从2024年中开始对银行实施新的债务收入比 （DTIs）按揭贷款限制。央行希望能借此新规来减少银行向拥 有高比例债务的借款人提供高额贷款的现象，以维护金融系统 的稳定。

央行提出：将20%的民宅贷款贷给债务收入比超过6的自住业 主；以及将20%的新贷款贷给债务收入比超过7的投资者，收入 将以家庭为单位进行衡量，具体的限制可随着房地产市场的变 化而调整。比如，一对夫妇的年收入总和为10万纽币，那么可以 借贷的最高上限为60万纽币（如果是自住业主）或70万纽币（如 果是投资者）。

据悉，央行计划在推行DTIs限制的同时，还建议将放宽现有的 贷款价值比（LVR，Loan ,to,Value , Ratio）限制，放宽后的LVR 限制将允许：20%的自住业主贷款给LVR大于80%的借款人， 而5%的投资者贷款给LVR大于70%的借款人。央行副行长 Christian Hawkesby表示：“在引入DTI新规时放松LVR，两种 规则并行可以更有效地规避一些威胁金融系统稳定的风险。”

可持续性正在驱动房市变革 2024年2月，高力集团发布的一则调查报告称，一些可持续性因 素正在成为投资与企业决策中着重评估的方面。该报告显示，从 2015年12月到2023年12月的这段时间内，可持续性因素深刻影 响了奥克兰房地产物业的空置率。

从2015年12月到2023年12月，在奥克兰中心商务区拥有“Green Star” 评级和未经评级的建筑空置率变化（图源：Colliers Research）

自从Green Star评估系统在2007年首次引入，新西兰的绿色建 筑委员会（NZGBC）已经向260多个建筑或装修项目授予了各种

认证，其中一半以上涉及到商业写字楼，有三分之一左右的项目 都在奥克兰。经高力集团的调查发现，拥有Green . Star评级的 物业和没有获得评级的物业在供需方面有着很大差别。例如，奥 克兰地区拥有Green Star评级的建筑空置率仅为3.8%，而未经 评级的建筑空置率达到了15%，在惠灵顿的中心商务区，这一比 例分别为2.2%和8%。并且随着与可持续相关的评估越来越严 格、新西兰居民对可持续性的期望越来越高，拥有Green Star 评级的商业写字楼物业将会迎来强劲的需求增长。

新政府组阁成功，多项经济刺激手段蓄势待发

2023年11月，三年一度的新西兰大选终于尘埃落定，国家党、 行动党和优先党共在此次大选中获得67个国会席位，三党经 历几次谈判后，终于就组建联合政府达成一致意见，成立了新 西兰MMP制度下首个三党联合政府，并且优先党党魁Winston Peters和行动党党魁David Seymour均为副总理（任期各一年 半），而国家党党魁Christopher Luxon将在接下来的三年担任 新西兰总理。

国家党在竞选期间曾经作出了一系列利好房市与地产投资者的 政策承诺，获得了许多选民的肯定，其中包括：放宽明线测试、 恢复利息抵扣政策、放宽对海外房产投资者的限制等。目前来 看，已经有多项政策正在落实中，也有一些政策被否决。

2023年12月20日，联合政府宣布，从2024年7月1日起明线测试 将减少到2年，投资者将无需为售出持有超过两年的住宅物业资 产缴纳所得税。与此同时，三党在利息抵扣政策上达成一致意 见，无论是新建房还是现房，无论何种房产类型或房龄，房产投 资者的利息抵扣政策都将分阶段性恢复实施，这一点也已经在 12月20日发布的迷你财政预算中得到确认。但海外买家禁令则 因为优先党而继续保持，海外地产投资者依然很难进入新西兰 市场。

房产转售盈利迎来近两年的首次上升

CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson认为，根据2023年 第四季度的住宅物业转售数据来看，新西兰房市的低谷可能已 经过去。数据显示，在2023年的第四季度里以高于原购买价格 转售的房产比例上升至93.3%，高于上一季度的92.4%，标志着 转售盈利率自2021年第四季度以来首次上升，当时的转售盈利 比例达到了99.3%的峰值。

从地区上来看，全国各个地区房产转售的获利情况也不尽相 同：奥克兰有90%的转售为业主创造了毛利润，高于第三季度 的88.5%，打破了自2021年底以来转售市场疲软的局面。惠灵 顿的转售盈利比例也有所上升，从第三季度的91.4%上升至第四 季度的93.8%。基督城的情况也是如此，转售盈利比例环比从 95.9%上升至96.5%。然而，汉密尔顿、陶朗加和但尼丁的转售 盈利情况均略有下降，反映出整个市场的“不平衡”。

然而从财产类型上看，在2023年第四季度中，独立房屋比公寓 有更高的转售盈利可能性，独立房屋转售盈利的比例达到了 93.9%，而在转售时实现盈利的公寓仅占74.2%。但从持有者类 型来看，投资者在该季度的转售盈利比为92.9%，而自住者的数 据为92.8%，两者没有明显差别。

央行加息数月后，态度依然强硬 在新西兰，央行在法律上独立于政府，有自主制定货币政策的权 力，其主要目标是通过控制通货膨胀率来维持新西兰国内物价 稳定。而在2021年3月到2022年6月的这段时间里，新西兰的通 货膨胀率曾经从1.5%一路跃升到了7.3%的高水平，远超于1%到 3%的正常水平，导致新西兰国内物价飞涨，对家庭购买力、投资 稳定性、贫富差距等方面均造成了不小的负面影响。因此，央行 为抑制通货膨胀率不断上调OCR，商业银行也紧随央行步伐不 断上调利息率，导致许多投资者贷款利息的负担能力降低，甚至 让许多准购房者望而却步。

图源：新西兰央行网站

图源：新西兰统计局 截至2023年12月，新西兰统计局公布了以消费者物价指数衡 量的年通胀率为4.7%，意味着新西兰国民的生活成本压力已 经开始逐步缓解。数据出炉后，新西兰央行首席经济学家Paul Conway于2024年1月30日出面进行官方解读，依然维持着一贯 的鹰派态度，表示距离通胀率回归正常水平还有很长一段路要 走，且未透露任何央行会采取降息措施的可能性。

新西兰人口自然增长达80年来新低

2024年2月19日，新西兰统计局发布了今年关于人口自然增长的 一组最新数据。2023年新西兰国内登记的出生人口为56955 人，死亡人口为37884人，自然增长19071人，达到自1943年 以来最低的年度人口自然增长。人口洞察分析师Rebekah Hennessey表示：“去年登记的出生人口也是近二十年来的新 低，死亡人口虽低于2022年，但总体趋势仍呈现升高的状态。”

死亡人口的增加通常与人口自然增长和老龄化的人口结构相关， 然而，出生人口数据受到更为复杂的社会因素和人口因素共同 影响，随着时间推移呈现出变化。相较于2022年，出生人口减少 了3%，而处在生育年龄（新西兰统计局的标准为15至49岁）的 女性增加了3%，这两个数据的变化共同导致了2023年出生率降 低，平均每位妇女生育1.56胎，远远低于新西兰实现长期人口更 替所需要的生育数量。

分析师Rebekah Hennessey认为，尽管女性的平均生育年龄有 所变化，但生育率数据的下滑也一定程度地反映了平均家庭规 模正持续地缩小，同时无子女家庭也正在增加。

新西兰国内零售总额连续第八个季度下滑

新西兰国家统计局发布了关于2023年第四季度15个行业的零售 营业额数据，统计调查显示，该季度是零售业销售总额连续收缩 的第八个季度，相较于上个季度又下滑了1.9%，15个行业中有14 个行业都出现了不同程度的营业额下滑。其中机动车零部件零 售营业额下降了超过9000万纽币，下降比率约为2.5%。除此之 外，餐饮行业与燃油的零售总额是下滑最严重的，分别下滑了约 6200多万和接近5500万纽币。

值得注意的是，药品及其他实体店（包括化妆品、文具、鲜花、免 税零售等）这一行业零售总额出现了增长，增长比率约为0.3%， 尽管增长比率并不算显著，但这一行业已经连续三个季度都实现 了零售稳步增长。

2023年末全国租金水平相对稳定， 奥克兰市场仍供不应求

Trade Me在2023年10月至12月发布的新西兰住宅租赁报告显 示，虽然新西兰在这一段时间内经历了新政府组阁，许多利好投 资者的政策即将落实，但从租金水平上来看，租赁市场似乎还没 有受到太显著的影响，全国租金中位数稳定在每周620纽币左 右。然而，如果分地区来看，新西兰各个地区的租金水平却不尽 相同。奥克兰地区的租金在10月份出现了猛涨，中位数达到675 纽币，和去年同期相比上涨了65纽币，奥克兰北岸地区的租金更 是一骑绝尘，周租金中位数一度达到710纽币。尽管在11月周租 金水平略有回落，但奥克兰的租房市场仍存在供不应求的情况，

根据Trade, Me的统计，奥克兰地区出租物业的挂牌量同比下降 了16%，而询盘量猛增了12%。

除了奥克兰地区以外，南岛的马尔堡地区周租金水平出现明显增 长，9至11月的同比涨幅分别为14%、5.1%和20%，并且11月份环 比上涨了3.8%。奥塔哥地区的周租金水平在10月份表现亮眼， 中位数增长到了590纽币，但到了11月又出现了6.1%的显著降 幅。Trade Me的房地产销售总监Gavin Lloyd分析称，和其他地 区相比，奥塔哥地区的租金水平受学生迁移影响较大，11月份出 现的降幅很有可能是学生陆续开始放暑假导致的。

2023年净移民数据破纪录，挑战与机遇并存

新西兰统计局的数据显示，截止2023年9月，新西兰总人口增长 了3%，其中净移民增长了11.88万人，自然人口增长1.93万人。梅 西大学的人口统计学家Paul , Spoonley评价道：“新西兰历史上 从未出现过这样高的入境人数和净移民增长水平，这可能会使 新西兰成为OCED国家中人口净增长最大的国家。” ASB的高级 经济学家Mark , Smith认为，异常强劲的净移民增加了新西兰劳 动力市场的容量，对劳动力市场的供给产生了有利影响。尽管净

移民数量增加对住房需求有着明显的促进作用，但对央行降低 通胀的目标来说却起到了负面效果，并形成了OCR下调的阻力。

新西兰央行货币政策委员会警告称，移民激增刺激了经济需求， 这会导致通货膨胀继续维持在过高的状态。

对此，新西兰总理Christopher,, Luxon表示，2023年的移民增 长从长远来看是不可持续的。为填补新冠疫情带来的就业短缺 问题，上届政府采取了较为宽松的移民政策，但这并未解决技能 短缺的长期问题。人口统计学家Paul Spoonley也认为，新西兰 的基础设施建设相对滞后，无法满足现有人口规模的需求，因此 政府和企业应当思考如何改善基础设施、提升服务质量以适应 当下强劲的人口增幅。

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回首2023，展望2024， 新西兰建筑及房地产业的表现如何？

回首2023年，相信无数的新西兰建筑业同仁都会承认，这是建 筑行业相对艰难的一年。这样的艰难，体现在各个方面：

1

高通货膨胀：虽然最近通货膨胀有所放缓的迹象，但仍与 新西兰央行所制定的2～3%的目标还有很大的距离，而 建筑业的通胀水平一贯比CPI的平均值要高一些，这就造 成了2023年的利息和建筑成本也在始终保持上涨。

2

高通胀带来的高利息：目前新西兰央行已经将官方现金 利率（OCR）提高到了5.5%的历史高位，并多次重申短 期内不可能看到OCR的下降。这对房地产市场，特别是 对于首次置业者和投资型买家的打击是致命的，也造成 2023年大部分时间里新西兰房地产市场都保持着低迷的 状况。

3

4

建筑及其他成本继续上涨：建筑成本的上涨步伐在2023 年并没有停滞不前，虽然大量新移民的涌入在一定程度 上解决了技术工人的短缺问题，但最近几年建筑业薪资 上涨水平一直是个行业中最高的。

债务危机和现金流短缺：2023年开年，就不断有建筑公 司倒闭的消息传来，许多材料供应商和分包商都反映有 严重的欠款情况，这些都预示今后1-2年的建筑业充满挑 战。

当然，往往挑战与机遇并存，市场的逐渐回暖和新政府的上台给 新西兰房市和建筑业带来了更多的希望。

本期文章，我们邀请到了数位新西兰建筑行业内的资深人士，他 们同时也是新西兰华人建筑业协会的成员，与我们共同回顾和 总结2023年的得与失，以及2024年的期待与机遇。

Dylan Huang 建筑设计师 Archiland董事总经理

Q：2023年是疫情结束后的第一年，国际局势和经济局势都面 临着重大的挑战，各类天灾人祸给民众带来了深切的影响，但 市场也孕育着转机和希望。在2023年，哪些重大事件最让您难 忘，这些事件给行业带来了什么样的影响？

Dylan Huang：2023年5月份和11月份的H1节能保温规范发生 了两次大的升级，对建筑行业带来了比较大的影响。保温棉产品 的技术革新和门窗的产业链全面升级给设计报批增加了很大的 计算工作量，施工阶段的成本有了明显的提高，这无疑是建筑商 和开发商在成本管控上的新挑战。

Q：2023年您看到了哪些新技术或创新举措在建筑行业得到应 用？这些技术变革如何影响行业的效率和成本？

Dylan . Huang：经历了过去几年的磨合，越来越多模块化预制 建筑项目落地，海外生产模块的审批合规路线已经打通，政府 和市议会也积极推动并认可这种新技术，例如在奥克兰Point Chevalier政府KO保障房项目率先选择了模块化公寓。

Q：对于即将进入或已在新西兰建筑行业工作的华人同胞，您有 哪些建议？

Dylan . Huang：对于华人同胞的投资和开发商来说，项目设计 报批要1年起，施工交割要1年起，2024年种下的种子需要等到

2026年才能开花结果，那么2026年的建筑市场会是怎样？建议 在下一个房地产周期高峰到来之前提前两年开始准备。

Sean Li 建筑及开发资深从业者 3EYES Homes创始人

Q：在经历了一年的起伏波折后，您认为目前新西兰房地产开 发企业和新西兰建筑企业面临的最大问题是什么？有何破解之 道？

Sean Li：一个问题是建材供应链较为单一。新西兰能选择的建 筑材料很少，供应链中断或不足可能导致建筑材料短缺和涨价， 给施工企业和业主的成本造成压力。

我认为的破解之道是减少对单一建材供应源的依赖，开辟更多 建材供应渠道。材料认证和合规性尽量和国际接轨，减少或适当 打击新西兰当地特殊的认证方法和建材型号体系。

另一个问题就是政府政策和税收的不确定性。政府在建筑规 范、建筑检查、开发政策和税收政策上不断调整策略，让开发商 很难对市场做出预判，从而增加了开发难度。政府政策复杂难 懂，各方专业人士很难相互配合，也很难跟业主解释明白。

我认为的破解之道是减少政府政策对市场的干预，建立健康市 场。简化各种政策，取缔难懂的政策，让想做事情的普通人不会 应为政策的复杂性而望而却步。

Q：2023年，NZCBIA举办了以节能减排、低碳未来为主题的建 博会，请问您如何看待可持续发展在新西兰建筑行业的重要 性？过去一年中，哪些相关的实践和成果让您印象深刻？

Sean . Li：要按照《巴黎协定》的要求将全球变暖控制在不超 过1.5°C，排放量需要在2030年前减少45%，到2050年实现净 零。对建筑行业来说，可持续发展意味着减少能源消耗、降低碳 排放、促进循环利用和采用更环保的建筑材料。在过去一年中， 我印象深刻的一些实践和成果包括：政府参与和教育倡导，建筑 规范的变化，H1政府和行业对可持续建筑和环保要的增加，更 多的企业需要投入大量的人力和材料来满足这些要求，这样大 幅增加了成本，也更激励企业追求更创新的方法来适应市场需 要。

Q：展望2024年，您对新西兰房市和建筑业的整体发展方向有 哪些期盼和解读？

Sean . Li：随着环保意识的提高，预计更多的建筑项目会采用可 再生能源、环保材料和绿色建筑技术。政府和行业可能会鼓励或 规定更多的可持续性标准，推动行业向更环保、更可持续的方向 发展。

Frank Xu

新西兰华人建筑业协会会长

在2020年和2021年新西兰房地产价格破纪录增长后，市场失去 了动力，价格下跌，然后趋于稳定。过去两年，新西兰商业建筑 市场和民宅建筑市场表现迥然不同，民宅建筑市场与房地产市 场共进退，这两年一直不景气。商业建筑市场却一直保持繁荣， 直到2023年底才达到阶段性的高峰。

现在所有的目光都集中在2024年及以后。新西兰房地产市场会 如何发展？新西兰房地产会不会崩盘？贷款利率什么时候下降？ 新政府上台后对房价有积极影响吗？民宅建筑市场什么时候会 复苏？材料价格还会不会上涨？商业建筑市场会不会继续保持 平稳？

2024年新西兰房地产市场解析与展望

现在市场上大多数专家预测新西兰房价将温和复苏，新西兰几 家主要银行和金融机构预测，2024年平均房价将上涨5.6%，各 家预测具体数据如下：

• ANZ澳新银行：增长4%。

• Westpac西太平洋银行：增长8%。

• BNZ新西兰银行：增长2.6%。

• ASB奥克兰银行：增长7-10%。

• Kiwibank Kiwi银行：增长6%。

• 财政部：增长5.3%。

• Reserve Bank新西兰央行：增长4-5%。

在2024年1月的预测中，ASB高级经济学家Mark Smith还补 充说，该银行预计到2025年年中，价格将超过之前的历史高点 （2021年11月）；而新西兰央行的预计是，房价在2026年年中超 过历史最高点。

可以看出，所有的专家都对房价的上涨保持谨慎乐观，是什么导 致2024年新西兰房地产价格上涨？新西兰经济学家表示，有几 个因素导致2024年房价上涨。它们包括：

人口增长 ——2023年创纪录的净移民流入（增加了127,400人） 为这些额外的人提供住房需要大约50,000套额外的住房。但有 的经济学家认为住房压力远不止于此，随着游客和外国学生的 回归，许多房产又回到了短期租赁市场，比如Airbnb或者酒店式 公寓。这些都将提振住房需求，这将有助于提振价格。

降低利率 ——利率可能在2024年下半年开始下降，这应该会给 房价带来上行动力。

对房产投资者友好的政策导致投资者重返市场 ——新政府正在 将明线测试从10年减少到两年，恢复抵押贷款利息扣除和90天 无故终止租赁。随着定期存款利率下降，抵押贷款利率下降，以 及税收规则的变化，从今年4月1日起提供80%的利息支出扣除， 我们将看到更多的投资者进入市场。

进入市场的新房供应量正在下降 ——住宅建设在2022年达到 高位，2023年在全国范围内颁发的新住宅建筑许可证数量已从 峰值的51,000份下降到38,000份。但是，最近的数字比2023同 期下降了30%以上，看起来我们正朝着30,000份的方向前进。

综上所述，随着人口增长，通胀放缓，新西兰家庭可能拥有更多 的可支配收入，必将有助于房地产市场的好转。话虽如此，市场 的风险依然不可低估，可负担能力仍然捉襟见肘，经济正在降 温，失业率预计将增加，所有这些都可能对房价产生寒蝉效应。

2024年新西兰建筑业市场解析与展望 接下来让我们看看新西兰建筑业未来一年的情况。总体来 说民宅建筑市场会与去年一样举步维艰。商业建筑市场竞争 将越来越激烈，根据2023全国建筑市场统计报告（National Construction Pipeline Report），商业项目的总价值将会从 2023年的124亿，逐步降到2028年的118亿。所以在接下来的12 个月里，控制风险依然是建筑企业经营的主旋律。

那么2024年新西兰建筑市场主要问题以及要如何应对呢？目前 市场上普遍认为主要有以下几个方面：

房屋市场：2023年在建工程订单有所萎缩，大型房屋建筑商都 在苦苦挣扎，一些建筑商报告订单下降了60%。如果2024年房 地产市场稳中有升，预计开工的项目将增加，但是在2023年耗尽 了现金储备的情况下，建筑企业如何能够渡过难关，将会是艰难 的考验。2024年房地产行业的发展方向是微妙的平衡。以下6个 关键因素的影响将决定这一点：

• 利率

• 市场信心（受全球和本地事件的推动）

• 政府举措的速度和范围

• 房地产/二手房市场的表现

• 建造成本

• 土地负担能力

债务与现金流：建筑商在过去12个月中可能一直在消耗他们的 储蓄来偿还债务。随着这些储蓄的耗尽，这可能会在 2024 年 达到顶峰。因此，预计到 2024 年，建筑行业的公司清算数量将 激增。

建筑成本：建筑成本增长有所放缓，2023全年平均为 4%左右， 由此产生的低利润率是2023年建筑商的一个普遍存在的关键 问题，如何解决这个问题将是2024年（及以后）的挑战。

利率与通货膨胀：这些数字仍然相对较高。现阶段基准OCR为 5.5%，大部分经济学家认为，通胀已得到控制，经济将在2024 年陷入困境，因此可能会降息。随着加息压力的缓解，我们也可 以预期银行会通过降低自己的价格来竞争业务。预计到2024年 资不抵贷的现象（mortgage sale）将增加，这对房屋建筑商来 说又是一个充满挑战的一年。

政府更迭：信心在任何经济体中都发挥着重要作用，新政府会采 取新的举措来刺激建筑活动。然而，前任政府的支出计划很可 能会被取消，尤其是Kainga Ora的住房建设方案。两相抵消， 对整体建筑业的影响比较有限。可以关注某些特殊建筑类别， 比如建后出租（Build to Rent）。

移民与劳动力：创纪录的净移民流入会增加对住房的需求，并增 加行业急需的熟练劳动力的供应，从而缓解工资压力。吸引更多 新人入行及激励和保全现有人才仍然是建筑行业面临的长期挑 战与任务。

虽然2024年看起来对行业来说将是充满挑战的一年，但如果您 的业务领导良好，必将经受住这些挑战并变得更强大。我想针对 我们行业不同产业链的企业提出以下建议：

开发商 ——尽可能降低杠杆（可以通过重组投资组合），多花时 间了解市场需求，优化设计，提高设计质量。

设计顾问 ——审查您的目标市场，重新评估你最擅长的领域， 多考虑为客户提供增值服务。

建筑商 ——密切监控您的财务状况并巧妙地削减成本（而不是 一味的压低价格），贴近客户，加强沟通，在培训员工和留住人才 上不遗余力。

材料供货商 ——贴近客户，与您的客户重新建立联系，乐于助 人，倾听他们的意见。不要削减Marketing的预算，要投入更多 资源抢占市场。

Marisfrolg总部项目

如果给你一张纸，让你画下一栋房子，多数人可能都会画一个四 四方方的小方块，再配上一个三角形的尖屋顶。但假如房子也可 以是螺旋形、弧形、水滴形甚至叶子形状的呢？

著名的西班牙建筑师安东尼·高迪曾说过：“自然界中不存在直 线或尖角。因此，建筑也不应该有直线或尖角。直线属于人，曲 线属于上帝。”高迪给后人留下了无数受到自然启发的几何式“怪 诞”建筑，其风格哪怕放到今天也极具开创性。

而在新西兰，国宝级建筑师Fred Van Brandenburg正是受到了 高迪艺术风格的影响，放弃主流建筑设计的直线和单一立面，转 而拥抱更具自然气息的曲线和几何形状。

在他手中，高迪式的有机自然风格得以在现代重现，只是他也没 有想到，最初的机会不是来自新西兰，而是来自中国。

2005年，中国企业家朱崇恽找到了Fred，说服他接下了新西兰 建筑师有史以来最大的一个委托：为时尚品牌Marisfrolg（玛丝 菲尔）打造集办公、展览、休闲、商业、酒店为一体的艺术建筑。

该项目位于中国深圳，占地180,000平方米，被业内人士赞叹为 “地球上最宏伟非凡的建筑之一”，其模型首次在威尼斯建筑双 年展上展出后，立刻引发了建筑行业内外的广泛关注，也为Fred 的团队赢得了2023年度NZCBIA卓越奖特别奖。

走进这位新西兰国宝级建筑师的世界，我们看到的不只是艺术 与创造力的魅力，更是哲学与美学的交织。

以下为Fred的自述：

从求学到早期建筑风格

从小开始，我就一直对艺术非常着迷，而且数学成绩也很好。所 以，把艺术和逻辑（也就是数学的本质）结合在一起，让我觉得 建筑学是一个合适的选择。

1968年，我在南非约翰尼斯堡的金山大学学习建筑学。获取学 位需要花费6到7年，在这个过程中，我利用假期在欧洲四处游 历，研究建筑。

1972年，我在西班牙第一次亲眼见到安东尼·高迪留下的建筑作 品。但在那个年代，高迪的建筑还处在非常糟糕的状态。在这次 旅行之后，我很多年都没有回到过西班牙。

我自幼在南非长大，深刻意识到南非的种族隔离既不公平也不 正义，所以在组建家庭后，我和妻子及四个孩子选择离开南非。

最初我们觉得澳大利亚很吸引人，但当我注意到新西兰美丽的 自然环境时，我改变了主意。

我们一家在1988年初到达新西兰，正好赶上1987年股市崩盘的 影响。尽管大多数建筑师离开新西兰去了澳大利亚，但我留了下 来。

经过一些短暂的职业起伏后，在1989年至1995年间，我成为了 Millbrook项目的建筑师，负责帮助指导这个项目的各种细节，包 括酒店房间和专业商店，以及其他许多房屋。

在Millbrook的项目中，我们以“假装游戏”这一主题为基础思路。

具体来说，我们假装在场地里“发现”了一些旧的农场建筑和村庄 建筑，假装把它们改造成可使用的建筑，其外观被设计成像是来 自早期定居者时期一样。我在Wharekauhau Lodge的建筑过程 中也做了同样的事情，假装找到了一座工艺美术风格的建筑，并 将其改造成一座小屋。实际上，这些都是全新的建筑。

位于皇后镇的Millbrook项目 | 来源：www.queenstownnz.co.nz

那时候我的建筑风格可以用“舞台布景”风格来形容，我在建筑 中“创造”历史，让人们可以在幻想中生活。

然而，一切都在我2004年8月再次看到安东尼·高迪的作品时发 生了变化。

我依然记得1972年那次糟糕的体验，所以我直到2004年才再次 回到巴塞罗那，参观了高迪在自然主义阶段设计的巴塞罗那桂 尔公园。

当我再次看到他的建筑时，那些设计就像晴天霹雳一样击中了 我。在转瞬即逝的一瞬间，我立刻意识到自己需要对这些建筑的 结构原理有更多的了解，看看怎么调整才能将它们运用到当代建 筑中。我激动不已，泪水夺眶而出。从那之后，我改变了职业的 方向，而且重新发现了自己对建筑的热情。

在高迪的作品中，我看到了艺术和建筑的真诚性，它们看起来非 常复杂，但我想如果我能找到让高迪的作品如此真诚的秘密，我

追寻高迪的脚步

也可以勇敢地进行建筑创作，推动建筑界（尤其是结构工程）的 界限进一步扩展。

在那之后，我多次访问巴塞罗那，重新探访高迪的所有建筑遗 产，每次都有更多的收获。第三次访问时，我去看了一个不在普 通旅游路线上的建筑，桂尔别墅（建于1884年）。我在门口试着 寻找进入别墅的方法，有人出来的时候我就溜了进去。当时我也 不知道里面是什么，直到我在里面遇到Bassegoda教授——这 位了不起的人即将改变我的生活。

桂尔别墅的内部被改造成了一个名为Reial Catedra Gaudi的高 迪建筑研究分部，由Joan Bassegoda Nonell教授领导。在遇到 他的时候，我已经去过了我能找到的每一家售卖高迪书籍的书 店，但所有我能找到的书都是旅行纪念品，没有一本技术性或者 深入研究的书，我也知道这是为什么——对大多数人来说，高迪 的作品是一个谜。

Bassegoda教授让我坐下来，给了我一堆技术书籍，尽管没有一 本是英文的，但里面都是我可以研究的照片和图表。这位“行走 的百科全书”偶尔会过来和我交谈，让我学到更多知识。教授解 释说，高迪没有留下任何文字作品。相反，对所有愿意倾听的人 来说，他都是一位伟大的老师，而大多数资深建筑师并不会这么 做。

每次我回到巴塞罗那，Bassegoda教授都十分欢迎：“啊……新 西兰先生……你又回来了……”我们成了好朋友，花了很多时间聊 天，就像高迪本人会做的那样。他给了我一个明智的建议：“要展 望未来，高迪想告诉我们的不是要复制他的方案，而是要在自然 中寻找灵感。”

尽管高迪是建筑界享有盛誉的大师，但并非每个当代建筑师都 能将他的结构原则应用于现代建筑，Bassegoda教授解释了原 因：只用圆规和直尺来设计肯定更容易。但问题在于，完美半圆 形的拱形在自然界中并不存在，唯一存在的就是抛物线形状的 拱形。

另一个例子是叶子的形态：当你握住叶子的茎部，你会注意到叶 子是如何利用它的形状来实现悬臂效应，相对于它的大小来说， 叶子能够承受远离茎部的重力。想象一下将这种形状放大到足 够大的程度，就可以将其设计为建筑的屋顶。高迪让我意识到自 然界中的几何形状都是有序且精确的，这成为了我们的工程原 则。

我相信，自然能给人们带来快乐。所以我开始在工作中寻找新的 意义，不仅是为了我的客户，也是为了一个更重要的使命——为 大众带来快乐。

我认为，自然中没有直线，尖锐的角度建筑不可能给任何人带来 快乐。于是我改变了风格，用一个我最喜欢的短语就可以总结背 后的深刻哲学原因：“所有建筑形式都必须源于自然”。

Marisfrolg项目一隅

Marisfrolg项目中的叶型设计

当我把对高迪的感悟带回新西兰时，我意识到比起文化遗产，更 应注意的是我们的自然景观。新西兰被殖民后的文化遗产历史 不算长，只有180年的历史，几乎和高迪诞生的年代相同。因此 当我们探讨新西兰的文化遗产时，我们不应专注于欧洲人定居 早期引入的建筑风格，也不是1950年代的建筑艺术。我们更应 该关注那些让新西兰独一无二的东西——自然景观。自然带来 的是快乐和幸福，而不是新西兰城市环境中现在很常见的硬边、 尖角的严酷风格。我从巴塞罗那回来后不久，就想把这一理念融 入建筑中。

而我当时并不知道，这个机会不是在新西兰，而是在中国。

从新西兰到中国，在自然中收获灵感

那几年，我一直在拒绝客户的委托。我知道，总有一天会有人让 我进一步实践这些新的建筑原则。

2005年，时机到了。中国企业家朱崇恽来到新西兰旅行，碰巧入 住了几个我设计的旅舍。她对于这些地方的设计非常着迷，想知 道建筑师是谁。当她获悉我参与了这些建筑的设计时，她径直前 往我们的Van Brandenburg工作室。朱崇恽女士告诉我，如果 未来他们找到了合适的土地，希望我能担任建筑师，为她的时尚 品牌Marisfrolg设计总部建筑。

Fred Van Brandenburg与朱崇恽

两年后，她邀请我去中国。我们认识了朱女士的丈夫姚建华先 生，并立刻成为了朋友。这也让人想起高迪与古埃尔的关系：首 先是朋友，其次是客户和建筑师。

这是有史以来新西兰建筑师收到的最大委托。设计始于2007年 底，直到2024年仍在继续（包括室内装修）。

我们的设计理念基于自然提供的几何形状，如螺旋形，或者叶子 形状的结构。大自然把叶子设计成一个高效的形状：不太大，不 太小，不太重，也不会下垂……这些特质让叶子成为进行光合作 用的最佳形状。我想用建筑给人们带来快乐，这正是城市环境中 所缺失的，据说高迪也曾这样告诉他的学生：“……自然能够创 造出极具美感和实用性的形式，这些形式得以存续和重复，且能 够让一代又一代的人们获得极大的愉悦。”

2014年，我们在威尼斯双年展上展示了项目模型，也展示了曲线 和多彩的建筑能创造出的快乐——直线、尖锐和棱角的建筑则 往往会产生相反的效果。

幸运的是，一位特殊的学者在威尼斯双年展上拜访了我们，对这 种新风格建筑引发的积极公众反应做出了科学解释。牛津大学 王后学院的神经科学教授和高级研究员Morten Kringelbach告 诉我们，他的研究重点是“愉悦”，通过让他的病人接触某些物体 （包括曲线建筑和尖角建筑）来研究大脑受体。当患者接触到尖 锐的图片时，他们的大脑受体显示出激动的状态，当患者接触到 曲线形状时，受体则显示出圆形的图像，表示放松。简而言之，

这证明了我们的设计理念——自然中的颜色和自由流动的形式 能给人们带来快乐。

最终，这座建筑的设计灵感也来源于大自然，由一系列相互连接 的结构组成，外形像是一只飞行中的鸟，象征着客户对活力和繁 荣未来的渴望。

用回收材料讲述手工制造的故事

我认为，所有建筑都应该讲述一个故事。Marisfrolg项目的故事 就是它给人一种手工建造的印象。施工人员可以在建筑表面的陶 瓷上留下他们的个人痕迹，讲述他们自己的生活小故事。每次我 们去探访的时候，都能发现这些隐藏的故事，就好像是参加一个 秘密之旅，探索工人们为了留下他们的故事都做了些什么。

所有的混凝土表面都覆盖了在我们在废弃工厂中找到的回收材 料，这些材料被用在屋顶和屋顶之间的连接处。为此，我们派出 卡车，到城市里去寻找建筑行业的废品。例如，大理石和花岗岩 的下脚料、破损罐子上的釉面陶瓷，以及建筑行业的所有其他 废料，这最终成为建筑的一个强大特色：使用废弃材料来保护 Marisfrolg所有暴露的混凝土表面。

我们也进一步采用了颜色和色调的概念。如果你观察自然界中 的动物，你会发现无论哪个物种都会使用颜色来吸引或伪装。植 物也是如此，夏天的花朵颜色鲜艳，用来吸引昆虫，香味也起着 类似的作用。自然界中的颜色是有目的，而且会带来快乐。

暗色调则相反，中性色或是暗淡的商业建筑中没有快乐。所以， 我们在使用颜色时可以设立一个目标，比如当我们想强调某个 特征时，可以用鲜艳的陶瓷。或者当我们想分散对建筑某些部分 的注意力时，可以用随意可得的废弃石头和其他材料碎片。当这 些回收废料被放置在建筑的表面时，可持续性的理念得到了很 好的突出。

“先有模型，后有图纸”

模型设计是我从高迪那里获得的又一个重要的启示。他通常会 先制作模型，然后根据模型制作图纸。换句话说，“先有模型，后 有图纸”，这与常规做法相反。

我们工作室的设计空间更像是雕塑家的工作室，而不是建筑师 的绘图办公室。在工作室里还有一个工作坊，团队在那里制作了 大量的原型，让项目能以最有效的方式执行。有些原型甚至是按 1:1的比例建造的。

早期模型设计

承包商江苏华健建设很好地配合了我们的工作方法，在现场提 供帮助，这也成为了该项目过程中的另一个特点。Damien和 Ash与承包商并肩工作，指导了完工阶段的工作，最终的结果令 人愉悦。

我们还在建筑中隐藏了一些相对不太明显的东西——所有的 建筑形式都是由直线几何形状创造出来的。这意味着在涉及混 凝土壳体所需的模板时，承包商只需要按照我们的指示即可完 成。有时我们使用半圆形的竹制模板，当拆除模板时，天花板中 的直线就变得很明显了。这些曲线形状非常容易构造，也意味着 建筑的成本效益较高。

在饰面方面，我们同样在项目中体现了成本效益。我们坚持使用 不是专业工人的人来作业，同时这些材料都是免费的。

与中国人的友谊、信任和尊重

众所周知，在中国工作的外国人需要使用当地的建筑办公室，即 设计院。我的建筑风格对大多数人来说都很新潮，所以我们花 了一些时间来让设计院配合工作。

客户的支持让这些挑战变得容易得多。我们和客户们立刻成为 了朋友。直到17年后的今天，我们仍然是朋友。友谊可以建立起 信任，事实上，如果没有信任，没有友谊，也没有对彼此的深深尊 重，这座建筑永远不会建成。每次我去现场时，他们总是对我表 示感谢，让我深感触动。反过来，我也很感谢他们选择我来做这 项工作。

对于任何这个规模的项目来说，对彼此深深的尊重都是应对各 类挑战的关键。在我们建筑行业内，合作是必不可少的。没有合 作，工作就不会成功。

因为语言障碍，本次在中国工作的体验更是凸显了合作的重要 性。我经常说我永远学不会中文，但我也会说，我真的不需要学 会中文。肢体语言是一种通用语言，而我正是这样和人交流的。 每当我到工地去问候工人时，我都在用肢体语言对他们说“你 好”和“谢谢你”——感谢他们用爱和热情把我们的创造付诸实 践。

给年轻建筑师的建议 我的旅程始于1972年学生时代第一次重访高迪的作品，并理解 为什么它能给数百万人带来快乐，最重要的是，我了解到大自然 就是一个结构工程师，如此美丽的形式竟然能够彼此支撑、抵 抗重力。现在我也想给新西兰留下一些遗产，目前我正在进行一 个新的项目，正处在可行性探讨的阶段。皇后镇议会已经批准了 这个项目的资源许可，他们没有给出内部样式的规定，所以我们 仍在与皇后镇一家大型建筑公司进行可行性研究。

我给所有年轻建筑师的建议是要参与项目的每个方面，比如外 立面如何融入景观，如何使用水来反射；室内空间的暴露结构； 灯具和门把手该如何设计等等。

除此之外，考虑这些细节也可以让你的建筑更加生动美观：

• 记住大门也是建筑的一部分

• 内部空间设计应当富有创意，能够给人带来愉悦和惊喜

• 栏杆可以成为艺术装置的一部分，增强建筑的美学价值

• 在设计内部空间时要考虑到对称性和平衡性

• 设计空间时，要考虑流畅的动线和雕塑一般的视觉引导

• 不要忽视天花板和地板的设计潜力，低天花板可以成为艺 术作品的一部分，闪亮的地板可以像镜子一样反射和增强 空间效果

• 展示建筑的结构元素

• 不要忽视地下室的设计

我认为所有建筑师都应该考虑建筑与景观的关系。在某些情况 下，景观的重要性还在建筑本身上，因为“景观建筑”实际上是 “没有屋顶的建筑”。

总之，多走一步。

2023年，奥克兰各区房产市 场走势回顾与盘点

编译 逸居编辑部

一直以来，房地产在新西兰的国家认同和经济发展中都扮演着 十分关键的角色，买房不仅是一项简单的财务决定，更是一个关 乎梦想与人生规划的重大选择，当一个新西兰居民完成从租房 客到房主的身份转换时，那种喜悦感和安定感很难用只言片语 来形容。而在刚刚过去的几个月中，新西兰的购房者们像是经历 了一场希望与现实的拉锯战。在疫情后的经济环境下，许多人实 现购房梦想的道路上都充满了挑战和不确定性。

在过去的一年中，超出心理预期的房价和日益严格的贷款要求 让不少人丧失信心。一些买家在贷款经纪人的帮助下，找到了贷 款获批的新方法，代价就是大幅削减家庭开支，很长一段时间里 都要过着非常节俭的生活。其次，公开拍卖常常挑战着买家的心 理和财务承受力。有些买家在屡次出价失败后不得不调整预算 和期望，开始在更偏远的地区寻找价值被低估的房产。好在最终 那些有耐心、有准备的人找到了他们负担得起的梦想之家。

在经历了跌宕起伏的购房之旅后，一些房主可能会觉得房市马 上就要恢复火热了，而自己是幸运的少数派。但如果纵观近五年 来奥克兰大区的总体趋势，就会发现：在过去五年，房价都呈缓 慢但稳步攀升的趋势。而如今奥克兰整体中位数和平均价格高 于2019年同期，但幅度不大。Barfoot & Thompson的销售数据 也表明：如果我们忽略2020-2021年的急剧上涨和2022-2023

年的回落，奥克兰在这五年间的中位价变化为16%，相当于每年 有4%的涨幅。房价增长的幅度以及驱动因素在奥克兰各区域有 所不同，因此本文按区域细分了这些统计数据，并重点关注了一 些代表性的区域。

新一轮升温在望，蓄势待发

根据Barfoot & Thompson的观察，奥克兰的房地产住宅市场 已经进入了新一轮价格周期性上升阶段，一切都有迹可循。

上轮房市的价格周期性顶峰出现在2021年底，在那之后的市场 活跃度不是下降就是停滞不前。如果下一轮的价格周期沿循传 统的轨迹发展，我们可能会看到房价持续上涨、成交活跃度增 加以及房屋销售时间缩短的局面。关于市场将会发生何种变动， 各方观点不尽一致。但我个人希望能看到稳健的回暖趋势。只有 市场有效且稳定地上升，个人和国内经济状况才能受益。

然而，正如过去5年时间所证明的那样，尽管监管机构和银行已 尽最大努力规范市场，但奥克兰的房地产市场依然呈现出背离 逻辑常理和经济现实的变化。

在这个新的价格周期性波动开始之际，无论是买家还是卖家，他

编辑 Barfoot & Thompson

们都在投资评估阶段尽可能地广泛考量除房价和还款开支之外 的其他因素。

奥克兰正在悄然发生根本性转变，这些转变马上就要达到一个“ 质变”的临界点并将影响我们的未来。其中，最重要的三个变化 是人口增长、住房偏好改变以及都会区的出行方式变化。

都会区的人口超过160万，虽然最近人口增长放缓，但新西兰8月 份也刷新了净移民记录，中期前景为持续增长。但在目前，奥克 兰已经没有足够的住房来容纳当前人口，住宅的增长几乎无法 跟上人口增速。在短期内看不到解决方案的前提下，房价或租金 不太可能有下行压力。

人们的住房偏好也在发生重大转变：从独栋别墅转向了公寓和 联排住宅。这在一定程度上是由购房成本驱动的，人们强烈倾 向于选择位置便利、维护成本低的房屋，以及适合人生特定阶段 （而非一生）的住宅。因此，在过去12个月里，公寓、联排住宅和 单元房屋的建筑许可数量超过了独立住宅是非常合理的。

在未来五年内，主要铁路、公交和交通网络项目的完工也将带动 奥克兰居民的出行偏好变革。与后文各位中介代表所提到的许 多地区已经发生的情况类似，交通的演变将进一步加强居住在 火车站和公共交通站点步行距离内的重要性。看过《Location

Location Location》节目的人就会知道，对于伦敦的购房者来 说，“靠近地铁”几乎是必然要考虑的条件。随着奥克兰即将成为 一个超大城市，我们还可以参考这些主要海外城市不同发展阶 段的样貌，从中了解我们未来可能的生活蓝图。

经过时间的洗礼，我们将继续在市场中更切身地感受到趋势的 影响、见证最受欢迎的房产类型和区位条件的演变。然而，不会 改变的是：拥有自己的房产这一人生大事在人们心中有着难以撼 动的地位，并将永远给予我们安全感和稳定性。

以上观点来自：

Peter Thompson Barfoot & Thompson 董事总经理

在奥克兰南部的许多乡村地区，这一时期（2023年8-10月）的房 价中位数为90万纽币，比五年前上涨了37%。这使得Franklin/ Rural Manukau地区成为奥克兰房价最实惠的购房地区之一， 也是为数不多的房价中位数和平均售价都在100万纽币以下的地 区。但出乎很多人意料的是，Franklin/Rural Manukau地区也是 在过去五年中房价增长最快的地区，并且随着该地区的持续快 速开发，这里的住房类型也更加多样化，正与其他区域的变化趋 同。

Franklin/Rural Manukau这一地区主要包含了南区高速两侧的 乡村区域。比如，南区高速以东的Clevedon和Kawakawa Bay， 南区高速以西的Karaka，Pukekohe和Waiuku。

与奥克兰其他某些地区相比，这一地区在2021年房价见顶后，房 价下跌并不明显（奥克兰整体下跌17%，而该地区仅下跌11%）， 这可能得益于该地区的整体增长和开发。

“聚焦Pukekohe，这里有各种住宅类型选择，可以满足不同预 算标准。从中等价位的现有住宅（70多万纽币起），到新开发项 目中的现代联排住宅（90多万纽币起），再到高端的Lifestyle农 庄物业（数百万纽币起），应有尽有。这里近年来的一系列开发 项目吸引了越来越多的人来到Pukekohe，推动了区域房价的强 劲上涨，涨幅超过了Franklin/Rural. Manukau地区的许多其他 区域。同时，我们还看到一些全新的社区随着住宅开发项目而崛 起，如Paerata.Rise，五年前这里基本上还不存在。随之而来的 还有一些新的基础设施，如幼儿园和学校。”

“当然，与同等面积的老房子相比，新建住宅的价格也更 高，这也反映在该地区平均租金价格的稳步提升上。Drury South、Pōkeno和Karaka等地的商业项目，以及新的公交线路 等交通基础设施，也为新居民提供了他们所需的就业机会和通 勤保障，让他们有信心到更远的地方去享受更乡村化的生活方 式。”

以上观点来自：

Nick Bates Barfoot & Thompson Pukekohe Branch Manager

SOUTH AUCKLAND

放眼奥克兰南区，房价中位数为82.5万纽币，虽然在此期间上 涨了20%，但仍然是继市中心公寓市场之后全市最实惠的购房 区域，对于首次购房者和投资者来说很有吸引力。在2021年市场 高峰期，平均房价曾一度突破100万纽币，这可能也反映了当时 创纪录的低利率的影响。因为首次购房市场对利率更为敏感，所 以在过去10年里，奥克兰南区的利率与房价中位数之间存在明 显的反向关系。

以Papatoetoe为例，这里的房价中位数为87.375万纽币，五年 间涨幅达到了24%。与奥克兰其他地区相比，这一涨幅接近平均 水平，印证了该区域一直以来稳健增长的特点。

“Papatoetoe在当地被称为‘南方明珠’（Jewel of the South）——这个可爱的昵称体现了该地区为居民提供的 诸多便利与裨益，同时也向这里居民的多元文化背景致 敬。Papatoetoe分为两个不同的部分：历史悠久的老城区和 Hunters Corner的新开发区。但整体而言，它们都为当今的奥克 兰购房者提供了便利和多样的选择。”

“Papatoetoe很受各类买家的欢迎，尤其是首次购房者，因为这 里的房价门槛较低。同时，该地区公共交通网络发达能帮助居民 轻松前往奥克兰的商业中心，而且基础设施齐备，这些优势令 Papatoetoe广受居民的赞誉。”

“Papatoetoe的房产类型多样，从上世纪30年代的传统平房 （bungalows），到60-70年代建造的大量优质砖瓦房（brickand-tile），再到新建住宅。许多开发商们也在持续投资这一区 域，他们明白，凭借其位置优势和价格实惠性，Papatoetoe可以 一直稳定吸引购房者。”

以上观点来自：

Lance Pemberton

Barfoot & Thompson

Papatoetoe Branch Manager

Pakuranga/Howick的房价平均数和中位数在此期间都在130 万纽币左右，分别比五年前增长了22%到23%。这片奥克兰东 南部的广阔地区包括了许多内陆区域，如Pakuranga、Botany Downs、Howick、East Tāmaki和Flat Bush，外围则被Half Moon Bay、Bucklands Beach和Maraetai等沿海区域所环 绕。

该地区提供的房产类型同样广泛，既有许多大户型的、有历 史的家庭住宅和高端海滨房产，也有雨后春笋般出现的新 建房和联排住宅。这里区位条件极佳，既靠近Penrose、Mt Wellington、East Tāmaki和Manukau等商业和工业中心，又毗 邻后花园般的Hauraki Gulf。

随着时间的推移，大地块上的旧式独栋住宅已经让位于高密度 的联排住宅，同时从Panmure到Pakuranga，再到Botany的 Eastern Busway等交通投资也推动了Pakuranga/Howick地 区的发展。而在稍远一些的地方，类似的趋势也在上演，越来越 多的四到五居室和两到三居室联排住宅在以前的独栋住宅用地 上开发。由于该地区提供了从小学到大学的优质教育选项，加上 靠近海滩、码头、公园、运动设施和购物中心的种种优势，这里 的房产正受到越来越多年轻家庭的青睐。

在Flat Bush，这一时期（8-10月）的房价中位数为147.7万纽币， 比五年前上涨了28%。最值得注意的是，这里在2023年8月至10 月期间的销售数量高达108套，几乎是Howick等更成熟区域的 三倍，也是Pakuranga/Howick区内销量最高的区域。

PAKURANGA/HOWICK

“Flat Bush区域以前是一片农田，经过精心的重新开发，如今已 经成为一个蓬勃发展的区域，并且还在不断发展和演变。我们团 队多年来见证了这一地区的诸多喜人变化。在最初的开发阶段， 重点主要集中在易打理的地块上建造六到七居室大房，这些房 产很快就被多代同堂的家庭抢购一空。而现在，我们将迎来多个 低层公寓楼和联排住宅的开发项目，如Ormiston Central，这些 项目都将进一步增加Flat Bush的活力和可选择性。”

“另一方面，在Whitford和Regis Park的边缘地带也有一些 Lifestyle农场物业地块，为那些追求乡村生活的买家提供了广 阔的土地和理想中的住宅。总的来说，该地区为买家提供了丰富 的选择，价格点从70万纽币以下到200万纽币以上不等。”

“基础设施和配套设施也是吸引人们搬迁到该地区的重要因素。

就休闲而言，当地的Barry Curtis Park为居民提供了94公顷的 游乐场、运动场和休闲空间，还有新开张的Ormiston Town购物 中心。对于家庭来说，该地区也有从小学到大学的优质学校，包 括计划在2026年开设的一所新小学可供他们选择。”

以上观点来自：

Jon Simpson

Barfoot & Thompson

Flat Bush Branch Manager

EASTERN SUBURBS

在这一时期（2023年8-10月），Eastern Suburbs的房屋成 交中位数为124.1万纽币，比五年前上涨了21%。该地区包括 Parnell、St Heliers、Mission Bay和Kohimarama等东部海湾 地区，以及Remuera、Newmarket和Panmure等内陆区域中 心，还有Stonefields等新兴区域。

Eastern Suburbs的各区域的房价中位数存在一定差异——Mt Wellington、Glen Innes和Ellerslie等五个郊区的房价中位数低 于100万纽币，而Kohimarama和St Heliers的房价中位数则高 于180万纽币。

Remuera是该地区最大的社区之一，拥有各种类型的房产，从大 型豪华的数百万元高端物业，到结实耐用的砖瓦单元房（brickand-tile units）和联排住宅。

“Remuera是一个风景优美的社区，凭借着优越的地理位置和 学区吸引了众多买家。一旦在此安家，人们往往会选择长期留下 来。几年之后，这里的居民可能会在这个自己钟爱的社区内或周 边区域进行升级换房或者退居较小的房产。但有时这种现象会 导致区域内可供选择的房源减少，尤其是在高端住宅市场。”

“在最近的统计数据中，最值得关注的可能就是在售房产的类 型。我们看到单元房和三居室联排住宅的市场活跃度有所提高， 而居住在200万至400万纽币高端房产的家庭则趋于观望—— 他们选择熬过经济低迷期，等待更多优质房源上市，以便有更多 选择。这一细分市场确实存在一些被压抑的需求，随着待售房源 的增多，我们也将看到市场活动重新升温。”

以上观点来自：

Carolyn Vernon Barfoot & Thompson Remuera Branch Manager

CENTRAL SUBURBS

在Central Suburbs所涵盖的区域中，2023年的房价中位数为 120万纽币，比五年前上涨了9%。这些区域包括：Ponsonby和 Mt Eden等市中心边缘的区域，以及Hillsborough、Epsom和 Greenlane等稍远一些的地方。其中，Mt Eden的房价中位数 增长最高，比五年前上涨了37%，达到130.5万纽币，其次是Mt Roskill、Onehunga、Grey Lynn和Mt Albert。

许多Central Suburbs的区域在保持着良好绿化环境的同时， 也在不断优化住房品质和交通网络建设，这为购房者提供了更 广泛的选择。随着新住宅物业类型的发展，如公寓、联排住宅和 排屋等，人们有了更多购买价格较低房屋的机会。这使得像Mt Albert这样的地区，尽管靠近奥克兰市中心，但房价中位数仍然 低于100万纽币。而对于一些其他地区，比如Mt Eden，有时房价 数据看起来可能波动较大，这在一定程度上可能归因于不同类 型的住宅在不同时期的售出。

“Mt Eden凭借其地理位置、发展潜力和社区氛围的优势，近年 来房价持续强劲增长。靠近市中心也是该区域的一大魅力，即将 完工的City Rail Link则是另一大利好，意味着Mt Eden将拥有

自己的交通枢纽，目前我们已经看到大量商业和住宅开发项目在 车站周边涌现。”

“一些住在这里的居民还喜欢Mt Eden的小村庄氛围，也重视它 提供的便利、多样性和强烈的社区归属感。还有许多家庭被这里 的优质学区所吸引。而房价平均数和中位数的周期性变化主要 是由于不同时期我们上市的房屋类型所致。”

“在过去几年里，我们看到了更多的公寓、联排住宅的出现。随着 几个大地块被出售并正在等待开发完毕，我们可能会看到市场 上持续的强劲交易活动。与此同时，持有200万纽币以上大户型 住宅物业的业主也在等待时机。在大选之后，我们也看到更多此 类紧凑型住宅物业上市，并且受到许多买家的青睐。”

以上观点来自：

Teresa Weiss

Barfoot & Thompson Mt Eden Branch Manager

CENTRAL AUCKLAND

奥克兰市中心地区这一时期（2023年8-10月）的房价中位数为 50万纽币，比五年前下降了5.5%。奥克兰市中心的市场环境与 其他地区截然不同，所以中位数也不能一概而论。该市场几乎完 全由高密度公寓组成，而且通常是较小的一居室和两居室住宅物 业，许多买家在考虑价位的同时还要计算物业管理费和未来可 能的整修费用。

与全球许多其他一线城市一样，原本受国内外学生、工作者和游 客欢迎的奥克兰，在新冠疫情的影响下受到重创。为了应对疫 情，新西兰采取了边境封锁措施，国内人员活动也被限制，远程

学习与工作的趋势几乎在一夜之间产生了影响。

2023年，随着学生、工作者和游客的回归，市场一直处于复苏模 式，奥克兰市中心的待售物业供应再次面临压力。

目前，租金价格已经出现了明显的复苏。在8-10月季度末，市中 心1000多处管理物业的平均周租金与往年同时期相比上涨8%， 达到556纽币。

“我们可以看到，过去几年的市场变动反映了世界其他主要城市 的市场。与疫情相关的活动减少以及工作者、学生和游客的住房 需求下降，对城市中心产生了最显著的影响。奥克兰市中心也是 如此，但现在需求量正在反弹。”

“与悉尼、墨尔本等城市一样，租赁市场的供应紧张推高了价格。 而在奥克兰市中心，市场依然具备许多回暖的条件——多年的 基础设施投资和开发即将成为现实，像Auckland City Rail Link 和市中心再生等项目，将吸引更多人选择享受市中心生活的便利 和活力。”

以上观点来自：

Sandra Forrester Barfoot & Thompson City Branch Manager

WEST AUCKLAND

奥克兰西区在这一时期（2023年8-10月）的房价中位数为88.9 万纽币，上涨了7%，再次确认西区仍然是全市可负担性最强的 地区之一。此外，房屋销售数量也在回升——8-10月这三个月售 出了500多套房屋，而2022年同期只有359套。这一数字更接近

于2015年和2016年以及2020年和2021年的房市活跃高峰期。

在该地区不同区域的销售数字中，一些区域表现迥异，如 Avondale和Te Atatū Peninsula，其房价中位数比五年前低了 约12%。这可能有些出乎意料，因为这两个区域都是西区买家的 热门选择，拥有繁荣多元的社区，并且靠近市中心，交通便利。

这种变动可能是对早期高房产溢价的重新评估，也可能反映了利 率上升后购房者对负担能力的考量。此外，这两个地区也都在加 强开发，建造了更多的公寓和联排住宅，价格低于该地区以典型 家庭住宅为主的房产。

Swanson是一个位于Waitākere山麓边缘、坐落在通往迷人西 海岸海滩途中的一个半乡村式的“村庄”。是西区房价增长最快 的区域之一，也是西区为数不多的在8-10月时段内房价中位数 没有下降的区域之一。这里的房价中位数为139万纽币，比2021 年的峰值上涨了61%。

与此同时，Swanson的新开发项目中有更多大户型家庭住宅， 这也拉高了房价——2023年8-10月这三个月，售出的房屋中有 70%以上是五居室或更大户型。

“Swanson的房市活跃反映出这里的开发规模大和日益增长的 区域吸引力。因为越来越多的奥克兰人开始在城市非中心区寻 找经济实惠的生活方式。Swanson最近开发的住宅项目为买家 提供了许多新选择。现在有更多大型的新建住宅进入市场，这些 房屋通常是为大家庭或满足多代同堂需求而设计的。”

“在未来的几个月和几年里，我们还将在这里看到更多较小的 联排和退休住房，为那些想要在Swanson安家的人提供更多选 择。除了这些具有吸引力的新住房类型，Swanson还有舒适的乡 村氛围、活跃的社区，以及近在咫尺的户外探险机会。”

“Swanson距离Lincoln Road、Henderson商业区中所有的便

利设施都很近，开车到高速公路只需几分钟，当地的火车站也提 供了便捷的通勤选择，潜力非凡。”

以上观点来自：

Tania Chapman Barfoot & Thompson Swanson Branch Manager

RODNEY

Rodney地区的房价中位数为114万纽币，在过去五年中上涨了 23%，是奥克兰房价增长最高的五个地区之一。这里的成交量 也在增加——2023年8-10月期间，有200多套房屋售出，比 2022年同期增长了40%。

在过去，许多奥克兰人会认为Rodney的一些区域是理想的短期 度假之地。而现在，越来越多的人选择在这里定居，而且也没有 放弃与市中心之间的联系。

Rodney地区的增长有据可查——新西兰统计局的数据显示， 过去五年Rodney的人口增长了12%，是奥克兰各区中增幅最大 的。Millwater、Milldale和Ōrewa周边的大型新细分地块，以及 Whangaparāoa Peninsula沿线的小型细分地块为地区的人口 增长和发展做出了巨大贡献。

此外，日渐完善的交通网络也发挥了重要作用，前往Rodney的 路以及地区内的出行达到了前所未有的安全便利：与1号、16号 和18号高速顺畅衔接，更多的公共交通选择，以及从Pūhoi到 Warkworth（现在延伸到Wellsford）的公路路段。随着越来越 多的城市办公室工作人员有机会远程工作或是采取远程和到岗 混合的工作方式，该地区的生活风格与入门价位住宅开始吸引越 来越多的购房者。

在过去五年里，Stanmore Bay的成绩在Rodney地区遥遥领 先。这一时期Stanmore Bay的平均房价略超过100万纽币，上涨 了31%，中位数则略低于97.6万纽币，上涨了28%。

“Stanmore Bay位于Whangaparāoa Peninsula的黄金地带， 不远不近，恰到好处，许多住宅都有着这样的独特优势：离海滩 只有几分钟路程，同时离超市和商圈也只有几分钟路程。”

“从新建的家庭住宅，到翻新的度假小屋，再到顶级的崖顶住宅， 各种房屋类型为每个买家和不同预算都提供了选择。Stanmore Bay凭借梦幻般的泳池、休闲中心、运动场、滑板公园、码头和海 滩步道，让居民每天都能过着假期一般的生活。”

“最近，连接Whangaparāoa和奥克兰的O Mahurangi–Penlink项目已经进入主体建设阶段，该项目将缩短两地之间的 通行时间，对城市上班族和繁忙的家庭更加便利。”

以上观点来自：

Ben Teagle

Barfoot

& Thompson

Whangaparāoa Branch Manager

NORTH SHORE

奥克兰北岸地区在这一时期（2023年8-10月）的房屋销售价格 中位数为121.5万纽币，与五年前相比上涨了24%，位列所有地区 中房价中位数增长第二。

北岸内的区域价格范围非常广泛，并且房屋价格与所在区域相 关。从中位数在90万纽币左右的Birkdale、Beach Haven和 Glenfield，到中位数目前远超200万纽币的高端区域Castor Bay和Pinehill。

北岸地区的成交数量在此期间也有所回升，在这8-10月的三个 月内达到358套。与2022年同期相比增长了38%，已经恢复到 了前几年该地区的常见销售水平。

Albany作为未来发展和增长的焦点，在数据中表现出明显的迹 象——过去五年该地区的中位价格达到了155万纽币，增长了 53%。这种房价增长在一定程度上可归因于更多大户型住宅的 销售比例提高。2019年，大约47%的房产为四居室或更大户型， 而到了2023年，这一比例上升到了65%。

Albany是奥克兰市政府确定的市中心以外三个发展重点之一， 这进一步推动了该地区商业和住宅项目的增加。20世纪90年代 Northern Motorway的延伸和2008年Northern Busway的建 设等基础设施奠定了今天大规模开发的基础。随着时间的推移， 预计发展趋势将继续向高密度住宅和混合住宅区（比如Library Lane公寓开发项目）转变。

编辑 Ziyan Lu、Elton Liu

图为 Freepik提供

2024年房市趋势大预测： 平稳上涨还是动荡不安？

2023年的房地产市场可谓是“风云诡谲”，各种直接或间 接造成房地产市场动荡的因素频频出现，让许多投资者 和伺机入局的观望者都感到忐忑不安。纵观过去一年的 房产市场，高通胀、高OCR（官方现金利率）无疑是抑制 市场热情的重要因素。

从2023年大选结束到2024年新年假期，新西兰本地的房 产市场被乐观气氛笼罩，认为连续的降息周期将在2024 年上半年开启，同时租金也会继续上行，新一波的房产快 速上升浪潮也即将启动。

但到了即将进入农历新年之际，新西兰本地房产市场，似 乎被来自银行业的一连串声音给吓住了。未来一年的房市 究竟会怎样？我们需要将这个问题分成几个方面来看。

银行业称不会很快降息

新西兰央行首席经济学家Paul Conway突然在2024年 年初接受媒体采访，打破了一贯的12月到2月新西兰央行 保持缄默的传统，传达出某种来者不善的味道。在采访 中，Paul Conway声称目前新西兰通胀压力仍旧很大，降 息不会是近期的事情。

随后商业银行经济学家纷纷出来更新对未来的利率预 期，宣称降息还早。而其中的代表ANZ银行，在其发布的 月度报告中，称新西兰央行非但不会降息，而是反过来会 在2月和4月加息2次，把OCR拔高到6%，直接把市场的 预期扭转。

到了2月16日，新西兰央行行长Adrian Orr在怀卡托大学 的年度经济学论坛发言，称核心通胀的下降速度很慢，新 西兰央行将坚持2%的通胀目标。央行行长的言论，把今 年可能不降息的气氛烘托到了顶峰。

银行业的目的达到了，利息重新回到了高位。银行间市场 的批发利率一改2月之前的下跌趋势，迅速拔高。

这是否预示着新西兰房产业一整年的动荡不安？其实也 不一定。

OCR并非永远对市场起决定性的作用

首先我们要明白，OCR非常重要，但也并非市场的唯一决定性因 素。

在过去的一年中，OCR连续上调了4次，升至5.5%，也是自2008 年以来的最高水平。央行这一系列动作旨在通过高OCR抑制过 高的通货膨胀率，恢复消费者们被削弱的购买力。对于房市的投 资者而言，上调OCR意味着商业银行（如ANZ、Westpac等）也 要提升贷款利率，许多购房者负担贷款的难度提高，对房子的需 求减小，使得房价回暖困难。

但是，这并不代表高位OCR永远对市场起决定性的作用。从下

图我们可以看出，2023年上半年，房价的确伴随着加息而逐渐 下滑，价格最低点出现在2023年7月，也就是央行第一次将OCR 调至5.5%后不久。而在下半年，尽管OCR一直维持在高位没有 下调，但市场（至少是一些细分市场）却在逐渐回暖。

新西兰平均房价走势 来源：QV House Price Index

新西兰平均房价走势 来源：QV House Price Index 2023年年底的市场回暖，也能在Barfoot & Thompson的12月 房地产市场动态中得到体现。根据统计，2023年最后一个季度 中，奥克兰的房屋中位价上涨了3.9%，销售数字远高于2022年 同期，与2020年和2021年交易活动大幅激增之前经历的交易模 式相似。

12月价格和成交量保持了8月份以来的强劲增长，房屋中位价为 104.5万纽币，是12个月以来的最高值，比7月份的年度最低点高 出9.5%。较11月中位价上涨2.7%。

在2024年初央行连续发表上述立场强硬的言论后，一部分正在 寻找买房机会的买家开始放慢脚步，重新审视市场。这导致成交 量下降，原本正在反弹中的房屋价格也出现了些许回落。但需要 注意的是，这样的反弹有一部分是受到央行的影响，也有一部分 是非常正常的市场反应。

大选乐观情绪后的正常市场反应

仔细分析目前市场数据趋势，可以看到来自银行业维持高利率的 声音可能只是原因之一。另一个原因，其实是对大选结果产生的 乐观情绪消散后的一种正常市场反应。

下图是新西兰房价在2023年的合约价格变化，从中可以清楚看 到大选的影响：大选前涨得多，大选后涨得少，增长率在大选后 的第三个月出现了负值。

对房产投资者友好的国家党在竞选时提出的各种施政方针早在 大选之前就有效地刺激了房产市场，导致从2023年7月开始，市 场已经开始提前上涨。在经过长达半年的走高以后，利好开始兑 现，提前上涨的市场出现良性回落是正常的。

事实是，从2023年12月开始，房价已经出现微幅盘整，而1-2月 只是12月开始趋势的延续。各个银行在2月纷纷表态，只是让这 样的趋势受舆论影响达到了顶峰。

银行业的短期表态有其目的，如果我们仔细看这些对房价回落 添柴加火的各大银行，会发现他们自己本身在2023年底时候，对 2024房价的预期非常乐观。

下图是2023年底银行业对2024年房价上行幅度的预期列表：

最高有预计8%的，涨幅的中位数是5.2%，恰恰和新西兰央行的 房价涨幅预期完全一样。

这样看来，年初的回落更有可能是一个机会。毕竟，未来总是要 降息，银行不那么快降息的声音最多只是让房价涨得慢一点，而 国家党联合政府目前推行中的政策却对房价有着长期影响力。

国家党的房产政策的长期影响力

在目前推行的政策中，对投资者影响最大的就是利息支出恢复 税前抵扣政策，这项政策实际产生的影响可能被多数人低估了。

以一栋每周租金540纽币，贷款50万纽币的房子为例来计算国家 党和工党在税收政策上的差异。仅房贷利息是否可以抵税这条 上的差异，在15年内的影响就高达接近11万。如果这栋房子价格 是75万的话，那么仅仅这项政策造成的房价差异就将接近15%， 还没计算这11万税款差异在15年间产生的利息等收益。

房产政策的长期影响将远远超越短期内关于降息时点的噪音， 高利率不可能长期持续，房产市场终将摆脱过去3年大起大落的 影响，回归到长期基本趋势中。

2024是否是缓慢回暖之年？

除了政策因素外，移民潮也给房地产市场带来了更为利好的背 景。在过去的一年中，移民人数出现了巨大的增长，年度净移民 人数飙升至近13万人。

在新政府上台后，移民政策出现了收紧的迹象，但过去一年的移 民潮已经导致租房市场热度上涨，房屋空置率下降，以及房租价 格的加速上涨。这样的事实一方面让部分租客下定决心购买首 套房产，一方面也让更多房东在收益率面前将房产出租，而很多 投资者也会紧紧抓住机会进入市场，让这场购房热潮更激烈。

考虑到依然严峻的经济形式和利率水平，买家可能会格外谨慎。

正如Barfoot & Thompson的董事总经理Peter Thompson所 说：“虽然自8月以来价格大幅上涨，但上涨是稳定且渐进的，买 家会仔细挑选且对价格敏感。市场人士的共识是，价格和成交量 将继续上涨，但涨幅温和。”

CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson则在年初表 示，2024年将会是一个“缓慢的房地产行业回暖之年”。房产销 售额可能会出现10%左右的上涨，但由于基数较低，实际增长数 值非常有限，房价的潜在涨幅约为5%。

ASB的首席经济学家Nick Tuffley认为，强劲的移民潮使市场 扭转的速度比许多人预期的要快。Westpac首席经济学家Kelly Eckhold也表示，由于人口强劲增长，房价可能将上涨约8%。

对于多数移民的目的地奥克兰来说，租金价格以及上涨预期是

最充足的，这也是诸多房价数据均显示奥克兰房价被低估的原 因之一。

奥克兰房价长期趋势被低估

下图是一份根据房价长期趋势制作的全国房价热点地图，蓝色 代表目前当地房价相对于其长期趋势被低估，红色则代表高估。

如果说过去3年多的房价大起大落是“不正常”的，那么这份地图 很好地区分了不同地区到底有多“不正常”。

以2023年12月为统计时点，图中，奥克兰处于深蓝色的大幅度 低估状态，其低估幅度高达9.3%，显示出过去3年的房价回落， 已经让新西兰最大城市的房价出现超调，大幅度落后于长期曲 线。而北岛中部地区则似乎出现了过热的嫌疑。

因此在2024年，对于投资来说，应该把焦点集中于奥克兰，把 珍贵的资金资源用在刀口上。毕竟大多数人买一套房子都已经 非常吃力了，实在负担不起买错房子的成本。

奥克兰各区域投资机会何在？

到底应该怎样买对一套房子，以新西兰这样个性化极强同时房产 陷阱多多的市场来说，扎根本地市场的中介机构将起到重要的 作用。

为此，我们邀请到了奥克兰最大的专业房产中介机构Barfoot & Thompson的资深业内人士Yan Lin、Lawrence Yuan和Robin Liu来分别分析华人较为关注的北岸、中区和东区的当地市场状 况和投资建议，看看这些热点区域存在什么样的机会和怎么避 免选错房。

Yan Lin Barfoot & Thompson Glenfield Branch Residential Sales

逸居：奥克兰北岸土地分割趋势如火如荼，您认为普通投资者 进入这一领域还有机会吗？您推荐投资者在北岸选择哪种房产 投资类型？

Yan Lin：我认为投资者可以分为两类。有些投资者的资金有 限，也没有过任何分割经验。对于他们来说，现在购买小联排或 是分割出来全新的小独栋，投资回报也不错，因为现在租金水平 很不错，未来利息也逐渐可以抵扣了，综合来看投资回报率还是 很好的。目前市场上的联排和小独栋的价格都比较低，现在入手 是不错的时机。

对于资金相对比较充足，或者有过分割经验的投资者来说，现在 去收可分割的土地也是非常好的时机，目前市场上出现了很多有 分割潜力的土地，价钱也很不错。除了价格外，在土地分割中还 需要更多考虑调查研究，例如土地本身是否位于可以分割的区 域，雨水管、污水管是否符合分割条件。还有一些其他需要考虑 的，例如去年的洪水问题——要考虑土地是不是位于Flooding Zone，有没有Flow Path。

总的来说，北岸的投资机会十分多元化，有入门级的区域，也有 非常顶级的区域，给投资者们的选择很丰富。如果业主有意向买 地做分割，应该在购买后和中介进行深一步的沟通，因为我们可 能会对区域和市场情况更了解，对土地分割的定位可能会更清 晰、更理性，例如我们知道一些区不适合做联排，而另一些区做 联排的销售情况就会很好。

Lawrence Yuan

Barfoot & Thompson Mt Eden Branch Residential/Rural Sales

逸居：奥克兰中区向来受到注重地理位置的买家的青睐，近年 来也出现了越来越多的房产类型。您认为比起其他地区，中区的 投资者有哪些特别值得注意的？

Lawrence Yuan：奥克兰中区的房地产市场以其传统和优质的 大宅闻名，不仅为居住者提供舒适和优雅的生活环境，还具有极 高的保值和增值潜力。在房地产领域有一句话说得好，“好的只 会越来越好，差的不会变好”。这意味着在中区投资一处优质的 房产，随着时间的推移，其价值和吸引力只会增长，而不是减少。

那么是不是只要是位于好街区的大宅，只要负担得起就可以购

买呢？我的回答是肯定的。在选择房产时，除了考虑其本身的价 值和潜力外，周围的邻居和社区环境同样重要。俗话说，“千金买 房，万金买邻”。这意味着优秀的邻里关系和和谐的社区环境往 往比房屋本身更为宝贵。中区的学区房也一直备受华人买家欢 迎，购买一套三室起的住宅大致需要100万到200万纽币不等。

这个价格区间提供了不同档次和风格的选择，能够满足不同家庭 的需求。

我认为今年下半年，奥克兰中区的房地产市场将会“稳中向好”。

虽然目前经济环境存在不确定性，但考虑到中区的地理位置、教 育资源以及其它优质生活设施，这里的房地产市场预计将保持 稳定增长的态势。

逸居：奥克兰东区一直受到很多华人买家的青睐，您认为它对于 华人的独特吸引力是什么？在您看来，投资者进入东区时，选择 具备哪些特质的房产更适合？

Robin Liu：咱们华人最关心的有两件事，一是房子，二是孩子。 在东区有Macleans College和Saint Kentigern College这样的 学校坐阵，一定会吸引到很多华人买家自住或者投资。东区的房 产类型也很多，尤其是在老东区，那里的房子在历经几十年后， 正处于百废待兴的境地，适合很多开发商入场收地。这些新建成 的房子也不太会有后期销售的问题，因为整个东区社区成熟、安 全，并且保值，而且是奥克兰洪水风险最低的地点。

东区的旧房大地虽然越来越少，但依然是投资者的最佳选择。如 果可以进入校区当然最好，但是Macleans校区随便一块600的 地都是两百万起，那么如果进入不了校区，可以注意选择小学校 区比较好的全副地物业。

全盘思考一下，现在新建房子都比较小，我们通常称为 Shoeboxes，这样的房子老移民会买吗？不，一定是新移民买。 新移民进入到奥克兰，除了买房之外最关心的是什么呢？是孩 子，还有孩子的学习和安全。如果这几个要素无法一步到位，新 移民一定会选择便宜的物业，但最好是良好的小学。对于投资人 来讲，通过这样的倒推理念，就可以精准找到价格合适，但回报 率较高的物业了。

Robin Liu Barfoot & Thompson Howick Branch Residential Sales

撰文 Simon Rickit | Julia Carlyon | Royal Reed

编辑 Ziyan Lu

图为 Freepik提供

建筑行业重大更新

新版NZS 3910建筑合同对 您意味着什么？

在新西兰建筑行业中，NZS 3910合同一直是最常用的合同形式 之一。这份合同能让相关各方迅速建立合同安排，以实施各种建 筑和土木工程项目。它也为该行业的各方提供了一个可靠的框 架，基于此标准的合同通常都可以做到内容全面且易于理解，同 时能够在双方之间公平分配风险，确保所有参与者都能在清晰 而公平的环境中开展工作。

经过深入的审查和广泛的咨询，新版本的NZS 3910合同于 2023年底发布。本次更新是为了解决一些关键问题。此前，大 量特殊合同条件使合同变得定制化，这些条件通常不被公共部 门和行业充分理解或合理使用，导致误解、混淆，甚至诉讼。公 共部门建筑合同中也越来越常见到特殊条件，如时间限制条款、 缺乏责任限额，以及合同工程师角色的公正性，这引发了一些 担忧。此外，风险应由最能管理它的一方承担，而此前普遍的风 险转移方法通常意味着所有风险都落在承包商身上，承包商还 可能面临通过附加合同文件（如设计规范）进行的“隐性风险转 移”, 这种做法是不可持续的。

新西兰标准局指出，这次更新的主要目的在于确保合同更加贴 合实际需要，减少对冗长特殊条件的依赖，并在合同各方之间更 公平地分配风险。本文将对这些重大变更进行概述，以便读者更 好地理解新版合同带来的影响。

对于这些变化是否有益，不同的委托人和承包商可能会有不同 的看法。新合同引入了更多的报告、通知和审查机制，这与新西 兰标准局推动合同更具协作性的目标是一致的。此外，更新后的 合同还包含了过去常在特殊条件中出现的内容，比如责任义务条 款和环境保护条款。

以下是一些主要更新的亮点： 价格和支付

目前，合同价格的商定和调整，比如成本以及临时金额的变动， 都写在变更条款（第9条）里头。除非有特别说明，在整个合同过 程中，我们可以假设成本是会变动的（通常被认为是承包商应对 通货膨胀风险的方式）。其次，新版本的合同还新增了“目标价 格”的选择，这意味着承包商和委托人可以根据商定的比例共享 预算内或预算外的费用。考虑到变化、与时间相关的成本、波动 等因素，更新后还引入了“中期结算”和“最终结算”的新概念，这 使得双方能够在启动最终付款流程之前就最终合同的价格达成 一致。

赔偿和责任

目前，承包商根据过失（归因于疏忽或合同违约）进行赔偿，而 不是“……由于或作为……合同工程的后果”。在新版合同中，承 包商的责任上限可以作为一项“选择性加入”的条款，并且需要选 择具体的上限数值。

工程师的角色

工程师的角色正式分为合同管理人和独立认证人两部分。合同 管理人负责向承包商发出指令，而独立认证人则涉及评估工作、 验证付款计划，并确定变更/延期的权利。这样的分工就避免了 工程师需要同时扮演双重角色而导致一些潜在问题的发生。虽

然没有明确的规定要求在一个项目中，尤其是大型项目，必须由 不同的人来扮演两个角色，但人们通常希望在实际操作中这两 个角色由不同的人来执行。这种角色分工会在整个合同中产生 连锁反应，特别是在涉及变更和延长时间条款（EoT）的流程中， 有着很有效的作用。

与此同时，还有一个称为“指示和决策审查流程” 新的流程。根 据这个流程，可以要求独立认证人审查与合同相关的任何事项、 指示或决定，但不包括“最终的决定”。该流程规定了双方沟通时 需要通知和回应的时间表。

工期延长

由于工程师角色的新分工，工期延长的申请流程也发生了变化。

如果承包商和合同管理员无法就工期延长达成一致意见，那么 将由独立认证人来做出决定。在做出工期延长的决定时，独立认 证人需要考虑以下因素：

• 工期的延长是否是影响工程进度的“关键原因”；承包商是 否能想办法减轻工期延长的程度；以及如果承包商通知工 期延长会带来怎样的影响。

此外，也会考虑“战争或疫情的影响”是导致工期延长的其中一个 原因。

纠纷处理

新规定简化了纠纷的处理过程。从双方核心成员的友好协商作 为第一步的开始，不再要求在进行调解或仲裁之前进行工程师 审查。仲裁仍然是处理纠纷的最后一步。

场外材料协议

针对标准表格也进行了修订。新草案详细阐述了委托人与受托人 之间的信托关系，并指出《场外材料协议》提到的权利是对委托 人法律权利的补充，而不是替代。

随着新合同的广泛应用，建筑行业的参与者将需要对任何 可选择加入的条款做出慎重决策。与以往的每次审查一样， 行业内将出现新的起草趋势。尽管新版合同已经做了相应的 完善，但为了优化风险管理，可能还需要附加特殊条件或进 一步的条款。

如果您对新的2023标准合同有任何疑问，或者需要帮助起 草特殊条件或模板，欢迎联系我们的建筑团队。我们的专家 团队将为您提供专业的建议和支持，确保您在新合同的框架 下顺利进行项目。

作者简介

Introduction of author

Simon以为客户提供高效、清晰的复杂项目 和合同建议而备受信任。

他的经验涵盖了房地产交易、开发架构、建 筑和基础设施项目，以及日常商业和合同问 题的建议。Simon在总体规划和采购阶段也 会给予战略分析和执行，并经常被委托从头 开始协调项目。他长期代理奥克兰和皇后镇 市政府处理相关业务，在公共部门项目和交 易方面拥有特别的专业知识。

联系邮箱：Simon.Rickit@mc.co.nz

Julia为广泛的客户提供服务，包括大型政府 部门、金融市场监管机构、上市公司和私人 房地产所有者。

她在长期和大规模诉讼方面经验丰富，曾处 理多起因同一违约而引发的索赔，其中包括 教育部首次提出的针对300所学校和800座 建筑的项目责任索赔，最终达成了和解。

她涉足各种争议解决程序，从新西兰各级法 院的诉讼，到仲裁和裁决，以及另类争议解 决过程。在向客户提供关于合同违约和银行 安排、项目责任、疏忽、保证违约和侵权索 赔方面反应迅速且周到。

联系邮箱：Julia.Carlyon@mc.co.nz

汪君尊律师是一位拥有超过20年法律诉讼 经验的资深律师，同时也是皇家律师事务所 的创办人。在汪律师多年自营的精品律所， 于2020年收到邀请，带领她的团队正式加 入Meredith Connell (MC) 继续专注为华 人的各类诉讼业务提供服务。

汪律师擅长于协助私营企业、高淨值家庭、 个人以及企业家处理各种法律事务。她的专 业范畴涵盖移民、房地产、海外投资、多管 辖权合规以及跨境诉讼等领域，在这些方面 以其对于不同文化视角的敏锐辨识，可为客 户提供适当的法律建议和支持。

联系邮箱：royal.reed@mc.co.nz

Royal Reed

Simon Rickit

Julia Carlyon

2024年信贷前瞻

撰文 Plaxo Mortgages华融信贷 | York 张勇

编辑 Ziyan Lu

图为 客户提供

2023信贷市场回顾：挑战、变化及解决方案

波动 | 期待 | 挑战 | 适应

在2023年，新西兰信贷市场经历了一系列复杂变化，其中最显 著的是利率的持续上升和政府换届带来的不确定性。这一年，我 们面临了利率上升的挑战，这直接影响了购房者的负担能力和 投资者的投资决策。同时，政府换届期间，市场对于可能的政策 利好抱有期待，但换届后的持续等待和观望使得许多人在信贷 市场中感到迷茫，需要更专业的指导和支持。

此外，央行为了控制高通胀，采取了一系列严格的措施，包括继 续调整官方现金利率（OCR），进一步加剧了市场的不确定性。

在这种背景下，2023年Q2，LVR（Loan to Value Ratio）限制的 调整成为了调控市场的一个重要工具。尽管LVR的调整旨在稳定 房地产市场，但它也对购房者和投资者的决策产生了影响。

突破困境，铸就卓越

面对这些挑战，我和我的团队深入分析了市场趋势和政策变化， 尤其深入研究银行产品和利率二级市场的走向，通过高频次地 与银行进行沟通和细致的培训，我们为客户提供了基于市场现 状的专业建议和解决方案。当然，我们多年在银行建立起的信用 与贷款申请的高批复率，也使得我们能为客户争取到最大利益， 赢得更大空间。值得再次强调的是，在众多不确定性中，研习贷 款产品、吃透客户需求、提高自身递交贷款申请的质量与问题解 决能力，是我们在2023年一以贯之的日常功课。

银行和金融公司从年初开始根据去年的市场状况进行总结并 对2024年的趋势进行展望，也有许多新的产品来满足市场上建 商、开发商的需求，比如项目快盖完了，但是还未拿到CCC，如 何降低利率成本转去更适合的贷款产品；如果想要长期持有某 个项目作为租金收入，以后再卖，怎么样用租金收入融资贷款； 再比如投资房LVR最高65%，如果投资房想要贷款更高的比例， 也是有贷款产品可以帮助到这部分需求的客户。有需求就有满足 需求的产品，所以只要你有任何的想法，都可以和有经验的贷款 顾问聊一聊，说不定能有意外的收获。

2024将是：多重挑战 谨慎乐观 在展望2024年新西兰信贷市场时，我认为市场将保持相对稳 定，没有预期中的大起大落。尽管面临着利率、官方现金利率 （OCR）和通胀率等因素的挑战，但我相信新西兰经济总体稳 健，市场的基本需求仍然坚固。新西兰的房屋紧缺问题加之租金 的持续上涨，都证明了市场是存在活力的。然而，当前的高利率 环境确实限制了许多人购买物业的能力。

信贷政策和市场条件对房产建筑业的影响 在2024年，信贷政策和市场条件预计将对房产建筑业产生深远 影响。政府和央行可能会继续采取措施来控制通胀，同时促进 经济稳步增长。这可能包括调整OCR和利率政策，以及实施新 的信贷规定。尽管存在不确定性，但我相信这些政策将旨在维持 市场的稳定性和可持续性。

利率、OCR和通胀率的预测

对于利率、OCR和通胀率，大多数经济学家预测2024年下半年 可能会见到OCR下调。尽管仍有一些声音认为OCR可能会上

涨，但普遍看法是，考虑到当前的经济环境和通胀压力，OCR上 升的空间有限。实际上，固定房屋贷款利率在过去一年多的时间 里已经维持在6.99%的水平，显示出市场的一种稳定预期。

如果DTI实施对信贷市场的影响

债务收入比（DTI）和资产评估值（CV/RV）即将发生变化，政府 引入该政策的目的是为了控制财务风险，防止过度借贷。这些政 策虽然限制了一部分人的借贷能力，但从长远来看，它有助于促 进市场的健康循环。我认为，DTI对市场的影响将是有限的，更 关键的是利率水平。如果利率能够适度调整，对于那些背负高利 贷款的人来说，将是一个极大的利好。

2024年新西兰信贷市场展望与建议

综上所述，2024年新西兰信贷市场的展望是谨慎乐观的。尽管 我们面临着多重挑战，如利率、通胀和政策变动，但市场的基本 需求和房屋紧缺状况又为房地产市场提供了一定的支撑，政府和 央行的政策调整也将在很大程度上影响市场的走向，但我相信，

只要通过专业的分析和适时的调整，我们就可以在这个复杂的环 境中找到机遇。对于投资者和购房者而言，重要的是保持警惕， 理性评估市场情况，做出明智的决策。

给开发商的警示与建议：抓住机遇，灵活应对市场变化

在当前和未来的市场条件下，我想向贷款人和开发商提供一些实 用的建议。无论是贷款人还是开发商，都需要在这个不断变化的 市场中保持敏感和灵活。通过前瞻性的规划、专业的财务管理和 有效的沟通，我们可以更好地应对挑战，抓住机遇。

首先，我觉得开发商需要对自己的财务状况有一个清晰和系统的 了解。在经历了疫情和利率上涨的双重挑战后，很多公司可能发 现自己在财务安排上存在缺陷。因此，开发商不仅要及时了解自 己的财务状况，还应该寻求专业人士的帮助，以确保在资金管理 和项目规划上没有疏漏。

其次，对于那些准备开工建设新项目的开发商来说，现在是一 个相对或许是有利的时期。如果你有足够的资金，比如30%到 40%，从金融机构借到资金的可能性比去年更高。市场普遍预期 未来会有利率下降空间，这或许为开发商提供了一个机遇窗口。 因此，开发商应根据自身的情况及财务安排，为即将到来的市场 变化做好准备。

选择一个经验丰富、能够理解你需求的专业贷款顾问至关重 要。经历了在华融信贷众多的建筑贷款、房地产开发贷款案例 后，我们现在能帮助客户更好地了解市场动态，能为客户的项目 找到更为合适的融资方案。

信心与耐心：华融信贷与新西兰建筑业同行一起努力

新西兰房产建筑业和信贷市场面临的最大需求还是在于国家持 续增长的住房需求。新西兰的住房短缺问题为房产建筑业提供 了持续的动力，同时也保证了信贷市场的活跃。这种需求的持 续，不仅是一个挑战，更是一个巨大的机遇。我坚信，只要有人 需要住房，房产建筑业也将继续繁荣发展，信贷市场就需要服 务。

面对这样的市场环境，新西兰华人房产建筑业的从业者和企业 主都清楚，现在是一个既充满挑战又充满机遇的时期。新西兰 经济的稳健和政府对房地产市场的政策为大家提供了坚实的基 础。无论是移民政策的调整，还是放宽海外人士购买房产的限 制，各方都有政策为房地产市场持续的发展提供机会。

因此，无论市场环境如何变化，保持信心和耐心是关键。我们需 要坚持自己的目标，继续相信房地产市场，同时也要灵活应对市 场的变化。我相信，只要我们能够坚定不移，2025年及以后的日 子一定会更加美好。让我们一起努力，迎接房产建筑业和信贷市 场的繁荣发展。

华融信贷创始人York Zhang

华融18年，2024坚持专业为先，继续专注信贷服务

作为华融信贷的创始人，我见证了公司从一个初出茅庐的“青年” 成长为一个成熟的行业先锋。自2006年起，我们一直致力于帮 助无数华人家庭实现他们的住房梦想，同时推动房地产行业的 发展。面对诸如2008年全球金融危机等重大挑战，我们的团队 展现出了坚韧和决心，不仅解决了客户的难题，还抓住了新的机 遇，从而增强了客户对我们的信任，并使公司变得更加强大。

随着2024年的到来，我们设定了新的目标和规划，旨在扩展服 务范围，提供更全面、更高效的金融服务。无论是住房贷款、商 业融资还是地产开发贷款，我将继续努力提供更全面、更高效的 金融服务。面对不断变化的市场环境和风险，创新将是我们前进 的关键。我和我的团队将继续探索新的服务模式，在管理、培训 及科技投入上取得新的进步，为新西兰的梦想创造者们提供坚 实的后盾。同时，面对一个充满挑战但也充满机遇的市场，我与 团队必将深入研究，不断磨砺银行产品和专业知识，与客户行稳 致远。

作者简介 Introduction of author

York Zhang

York 张勇，华融信贷（PLAXO MORTGAGES）创始人，首席贷款顾问，超过18年的贷款 经验。帮助数千家庭成功申请房屋贷款，上千 套建筑开发项目提供了融资服务，交割金额 超过20亿纽币。华融信贷是一家一站式贷款 服务公司，成立于2006年，代理各大银行及 金融机构产品，专注于提供房屋贷款、建筑开 发贷款、商业物业贷款和生意融资等服务。华 融信贷拥有一支高效专业的贷款经纪团队， 凭借近20年的行业经验、卓越的专业素养及 服务态度为客户带来了优质的贷款体验，成 为了最值得信赖的贷款公司之一。

现在与我联系，同甘共苦，迎接彩虹 电话：021 685 965 | 微信：Plaxoyork

2023年度新西兰租房市场大总结：

租赁热潮下，您该怎么做？

撰文 Monica Chen

编辑 Yunjia Zhang

图为 Freepik提供

2023年奥克兰租金变化的回顾与分析

回首整个2023年，奥克兰租赁市场经历了前所未有的火热增 长。一月，一场洪水冲毁了奥克兰许多住房资源，同时也让许多 失去家园的市民迫切地在租房市场中寻找临时的安身之所。我 们曾认为这场自然灾害只能掀起暂时的租房热潮，但经过长期 考察，这其实只是租房市场火爆的导火索之一罢了。对于投资者 和业主来说，了解租赁市场火爆的背后原因，才能明确投资风 向。

根据屋诺的不完全统计，以截止到2023年第三季度的数据为 例，一至两房的小型住宅租金与2022年同期相比增长7.5%，平 均达到570纽币/周；三到四房的中型住宅租金同比增长11.4%， 平均租金达到了780纽币/周；五房及五房以上的大型住宅物业 的同比涨幅最大，为16.8%，平均租金达到了1，145纽币/周。

综合来看，我们还观察到2023年一整年的租金水平出现了持 续上涨的态势，只有7、8月份相对平稳，之后又马上迎来一波增 长。

那么2023年的租金水平为何远超2022年呢？ 洪水是年初的一个重要因素，同时造成了住房资源供给下降和 租房需求上升，供不应求，奥克兰全域的租金水平升高。

但与其他因素相比，洪水只能算是一个短期推动力，另一个重要 的原因就是新冠疫情正式落幕，新西兰边境开放的政策开始影 响到租房市场了，尤其是影响到了租金水平原本就高于其他地区 的奥克兰市中心。

2023年整体入境人口远远高于2022年，更多的人进入这个国 家，在这之中留学生是最能影响奥克兰市中心租房市场的主力 之一。坐拥奥克兰大学和奥克兰理工大学两所高校的市中心 原本能吸引许多大学生租客，但受新冠疫情影响，许多学生在 2022年留在了原籍国远程学习，致使奥克兰市中心的公寓租赁 受到严重打击：一些公寓空置了数月，另一些则不得不大幅降低 租金以吸引有限的租客。而这一切在2023年发生了反转，入境人 口增加，租房需求上涨，以屋诺所经手的市中心物业管理项目为

例，大部分的公寓租金回归到了疫情前水平。在物业管理工作者 精准定位目标租客、引导业主与租客科学决策、高效协调多方权 益……等一系列努力之后，有些市中心公寓的租金甚至能高于疫 情之前的水平。

2022年7月边境开放，入境人口开始显著增加，2023年1月单月入境人口达到高峰 图源：新西兰旅游局 另外一个推动租赁市场的因素就是高利率环境下的市场环境。 自2022年起官方现金利率（OCR）就开始被不断上调，在2023 年5月达到了5.5%的峰值，商业银行所提供的贷款利率也随之 上升。尽管新上台的联合政府有意采取一些利于业主和投资者 的措施，但政策的落地还需要时间，具有一定的不确定性。种种 宏观因素增加了房产投资者和项目开发商的经济压力，持有投资 房变得越来越不可负担或者整体投资回报率下滑，这导致很多 业主选择抛售房产减轻压力，转而选择回报率更高的投资项目， 进而造成了2023年出租房源供应量下滑，租金长期上涨。

持续攀升并在2023年达到5.5%的OCR 图源：rbnz.govt.nz

租赁热潮下，房东需规避的矛盾

从2023年到2024年，在租房市场火热、租金上涨的态势下，房 东的收入逐渐增加，而租客则面临着生活成本升高，生活压力加 剧的问题，这无疑引发了房东房客之间的紧张关系。如果事先双 方的责任与义务又不够明确，且物业中的设施又出现使用、维护 不当的情况，就更容易导致冗长的争端。这类案例物业管理行业 中屡见不鲜，因此以下几点是我们为房东提出的几个规避纠纷的 建议。

首先，房东要保持租金的定价合理，即便是在租房需求猛增的 情况下，我们也不建议房东将租金提升的幅度过大乃至高于市 场水平，以保持出租物业在市场中对租客的吸引力。

其次，在房东对现有房客很满意的情况下，大幅涨租盲目追平市 场价也是不推荐的，房东可以考虑采用略低于市场价的租金以 留住现有的好租客。因为从物业管理的角度来看，好租客通常能 做好对房子的日常维护工作，对房子的损耗较低，并且在房子出 现问题时能及时地与房东沟通，这本身就可以省下许多的时间 和金钱。

再者，我们建议房东审慎选择租客，某些在新西兰没有正规租房 记录的租客确实存在一定的风险，所以房东可以通过背景调查、 信用检查和租金支付记录检查等方法来规避租金拖欠和租赁纠 纷的风险。

此外，房东还应与租客签订详细的租赁合同，列明双方的权利和 义务，特别是在房屋维修、日常维护、租金调整等容易引发争议 的问题上要有明确的约定。同时，房东要定期对房屋进行检查， 确保各类设施一切正常。如果房东没有时间或精力亲自管理，可 以考虑聘请物业管理公司，专业的物业管理不仅能提供高效的 管理、协调服务，还能帮助房东及时了解租房市场的新动向和相 关法律变更，避免在出现问题时房东陷入猝不及防的境地。

进行房产投资，选择大于努力

近两年，在我们的工作和与相关行业的交流接触中，看到了许多 投资不利的状况。我们认为慎重选择投资房产是确保成功的关 键。以下是一些选择投资房产时我们建议考虑的要点。

第一点， 明确投资目的。一般来说常见的投资目的不外乎寻求 稳定现金流和达成短期资本增值两点。投资者最好根据投资目 的来选择合适的房产类型和房产地理位置。举个例子，如果没有 考虑清楚而盲目购置“大地破房”等着开发，长期下来，非常有可 能导致租金收入无法填补最基本的维修、保险等支出，更不用说 以租还贷了。

第二点， 充分了解自身财务状况，推算出适合自己的投资房价 位、贷款利率、税务支出、保险等投资出项。同时建议各位投资

第三点， 洞悉投资房的区位条件。如果投资房所在的社区发展 成熟、治安条件好、就业机会也多，这就让投资房具备了一定的 “硬实力”。再考虑好投资房是否占据交通便利性、周边设施（医 院、公园、购物中心）等区位优势，那么投资者就离理想的投资 房不远了。

第四点， 洞悉目标租客的需求。市场上的租客可被划分为许多 类型，如留学生、上班族、家庭等，不同的租客类型又在住房选 择、负担能力、进行日常维护等方面上有分别。如果投资者的目 标租客是家庭，那就要明白家庭租客最先考虑住房的学区、社区 环境和安全性等因素。

第五点， 充分知晓房产状况。在购置投资房前，投资者可以通 过房屋的内部和外部结构、屋内陈设、电器燃气设备等方面出发 去查看一个投资房的状况，选择一个结构良好、维护良好的房 产，可以减少后续的直接和间接维护成本。

综上所述，选择投资房产需要综合考虑地理位置、租客需求、 房产状况、投资目标、财务状况、市场调研和法律规定等多个方 面，以确保你做出明智的投资决策并取得成功。

作者简介

Introduction of author 者留出足够的流动资金以应对突发情况。此处强调一定要留一 部分的流动资金在手上，不能卡得太紧。

Monica Chen

Monica Chen是屋诺房屋管理公司Uno Property Management的创始人。Uno Property Management成立于2015年，为 奥克兰众多的房东服务管理他们多类不动 产。Monica 同时是一个热衷的房产投资者， 从自2007年以来开始投资，有着自己的房产 投资的一套心法。

Monica能够从投资和房屋管理的双重角度 看待问题，这使她在帮助她的众多客户优化 回报和降低风险方面独具特色。从投资角度 出发，加上对房屋管理的专业理解，Monica 能帮助投资者发掘其投资潜力，有效利用投 资机会，并在房地产市场上实现持久的财务 安全。

撰文 大鱼博士

图为 Freepik提供

解读新西兰建设部长的政策简报：

建筑行业的机遇与挑战

引言：

新西兰商业创新与就业部（MBIE）作为对建筑行业的中央 监管机构，负责管理建筑工程监管的规则、程序和其他关 键职能。近期MBIE主动公开了其为新任建设部长提供的政 策简报。这份简报由相关官员编写，并由内阁办公室进行审 查。它们通常在部长上任后的几周内提供。它们提供的信息 和分析可以帮助部长做出明智的决策并制定有效的政策。

笔者研读了这份简报，并梳理出了建筑行业所面临的主要 问题挑战、机遇和政府的计划和优先事项。本文并非全文 翻译，而是根据笔者自身的理解和经历重新进行了整理和 编排，亦不构成政策或投资建议。

建筑行业支撑着整个新西兰的经济和社会发展，几乎每一个新 西兰人都与这个行业有着千丝万缕的关系，这其中包括服务提 供商（设计师、建筑师、工程师、管道工、水电工等）和产品供应 商、金融机构、研究机构和大学、监管和合作伙伴、开发商还有 所有业主、租户和使用者。最近两年建筑行业经历了显著的增

长，截至2023年6月，建筑行业的从事人员达到三十多万人，比 前一年增加4.5%，平均每十个就业人口中，就有一个在从事建 筑行业。

近年来，建筑活动较两年前的历史高位有所减少。除开全球面临 的共同困境，例如气候变化地缘政治等，新西兰经济还面临着 一些独特的压力，包括经济压力大，对环境的负面影响以及不同 人口群体的巨大差异。而具体到建筑行业，一个特点就是很多建 筑公司都是小微企业，大概89%的企业仅有5名或更少的员工。

另外建筑行业的平均生产力低下，对提高企业生产和效率的投 入不足，建筑周期的影响使得对高水平劳工的培养和留存率不 高。这些挑战使得在2022年，所有破产的公司中有21%都是来 自建筑业。

高利率和通货膨胀导致近期新建筑工程减少，但预计到2024年 底通货膨胀率将恢复到1-3%，而且利率宽松表明建筑活动将长 期稳定。2022年供应链中断造成的产品短缺已基本解决，建筑 产品价格的大幅上涨（过去两年上涨了45%）现在看来正在趋于 稳定。尽管北岛极端天气事件重建部分抵消了建筑行业企业因 成本上升和内需减少而承受的压力，但家庭和企业可能将继续 面临生活成本压力。

2021年和2022年，在COVID-19刺激措施的推动下，建筑活动 激增，截至2021年8月的年度新增许可数量为51,923份。此后， 建筑活动有所放缓。截至2023年8月的年度，实际批准新建住宅 数量为42,110套，比上一年下降17%。

新西兰的建筑行业还有很多地方还需要亟待加强，例如新西兰 销售的所有建筑产品中大约90%是进口的，或者使用不易更换 的进口部件，使得建筑行业容易受到国际价格冲击和供应链中 断的影响。在澳大利亚计划的建设激增同样会加剧对工人和建 筑材料的竞争。

值得注意的是，市场竞争在关键建筑用品上并未充分发挥作用， 加上该行业的生产力和创新水平较低，这导致新西兰的建筑既 昂贵又建造缓慢。

另外，建筑企业通常按照最低建筑规范要求进行建设，但这些要 求并没有与有关风险和机遇的新知识保持同步。我们也没有将 气候变化充分纳入新建筑的要求中，也没有充分考虑到气候变 化对现有建筑的影响。

中期来看，一份报告预测建设活动将从2021年的509亿纽币 稳步下降到2027年的约417亿纽币。预计到2027年，将批准建 造223,000套新住宅，平均每年批准建造37,000多套住宅，而 2021年批准建造的新住宅为48,895套。除此之外，还出现了向 高密度建筑的转变，例如在2023年8月批准的3,170套新住宅 中，1478套是联排别墅、公寓和单元房（46.6%）。另外，人们对 低排放的绿色节能环保建筑的兴趣日益增长。

未来一段时间，政府的优先考虑事项主要为：

降低建材成本：具体途径包括立法承认与新西兰标准相符 的国际标准等。

优化建筑许可审批流程：包括下放审批权限（例如 CodeMark或BRANZ），降低审批标准（60平米以下仅需工 程报告），提高市议会审批效率(接受完工后的视频和照片) 等。

通过创新达到更好成果：支持BRANZ的研发与合作，鼓励建 筑标准去减少环境影响和温室气体排放。

结语：

尽管近年建筑业总体增长，但住房和基建设施依然存在赤字，特 别在未来移民大幅增加的条件下，需求可能依然会保持强劲。新 西兰需要既解决眼前的风险，又要让建筑业为日益具有挑战性 和复杂性的未来环境做好准备。从广义上讲，这涉及提高建筑许 可系统的效率，提高市场的效率，改善材料的获取和使用，以及 在更加受限的世界中提高能源和材料的使用效率。不仅如此，我 们还需要提高监管环境的弹性水平，以管理气候、地震和火灾风 险，并提高整个系统的韧性以更好地管理供应链和其他冲击。

作者简介

Introduction of author

大鱼博士

政府高级投资经理，长期关注创新创业、新西兰行业发展及 政策变革，微信号:SoaringBigFish，欢迎交流。

2023房地产/建筑业 年度风云榜

2023 NZ CHINESE CONSTRUCTION AND PROPERTY INDUSTRY ANNUAL REVIEW

回顾2023年，我们看到了时间的流逝与行业的变迁。当全球经济环境动荡不安，人们对 未来充满疑问的时候，我们所在的房地产和建筑行业同样经历了一系列的挑战与变革。 新的联合政府上任，我们迎来了全新的时代，也见证了行业内无数技术的创新、设计的 突破，以及大家对生活品质的不懈追求。

你的2023年，又是一个怎样的故事呢？也许你在今年实现了职业生涯的一个高峰，把 一栋标志性建筑完美地展现在世人面前。或许你以创新的设计理念，为人们带来了全 新生活方式的可能性。也许你的工作是在房地产市场中寻找价值，为投资者带来了意想 不到的收益。又或者，你帮助几个家庭找到了他们梦寐以求的家，让他们的生活有了一 个全新的开始。不论是在楼盘的营销前线，还是在城市规划的细节之中，你都以自己的 方式，为这个行业的发展做出了不可磨灭的贡献。

尽管行业仍然面临着诸多挑战，但正是因为有了像你我这样的专业人士，才使得我们 的城市更加充满活力，我们的生活环境更加宜居。每一次的不懈努力，每一次的创新尝 试，都在悄无声息中推动着整个行业的前行。

在这个动荡的时代，每一个从事房地产和建筑行业的人，都是这个时代的见证者和创造 者。你们的努力不仅仅改变了建筑的轮廓，更塑造了城市的灵魂，影响着千家万户的生 活。我们衷心地期待，每一份付出都能够收获丰硕的成果，每一个创新都能够启迪人 心，每一次努力都能够为我们的城市增添更多的美丽和活力。

年度建筑项目

Construction Project of the Year

上榜项目：ZEAL宠物湿粮生产基地项目 上榜理由：世界级大型工厂，行业合作的典范

2023年9月22日，ZEAL宠物湿粮生产基地项目正式封顶。该项 目坐落于奥克兰，建筑面积超过15,000平方米，钢结构跨度超过 100米、高度超过16米，其宏伟程度令人叹为观止。

这一壮观项目背后，是一支兢兢业业、团结合作的队伍，他们倾 注了心血，付出了不懈的努力。

数年前，中国上市公司中宠股份对新西兰的宠物食品生产市场 充满信心，因此决定在奥克兰建设一个世界级的宠物食品工厂。

通过新西兰贸易发展局（NZTE）的引荐，中宠找到了Prostone Consulting（磐石工程），一家新西兰华人创办的综合性顾问公 司。Prostone为中宠提供了包括开发、工程造价、设计管理和项 目管理在内的关键支持。自2021年初开始，Prostone开展了全 面的项目可行性研究和风险评估，并在四周内与专业团队完成 了详尽的尽职调查。

在尽职调查后，中宠对项目进行了立项，Prostone随即通过招 标在5个设计顾问团队的激烈竞争中被选为项目管理和QS顾 问。他们在规划、设计、申请许可和招投标等环节中发挥了重要 作用。Prostone团队在六周内完成了设计顾问的招投标，并选 定了Babbage团队负责项目的所有设计工作。这种高效的合作 使得项目在四个月内获得资源许可证，三个月内获得建筑许可 证，这在大型工业项目中非常罕见。

Prostone的项目管理团队在建筑许可证的审批阶段就开始招 投标的准备，这时恰逢各类建筑材料疯涨，技术工种极度短

缺，Prostone总经理Peter Niu迅速作出反应，与一些关键的分 包商和供货商开始接触。Prostone的QS团队在项目的招投标 阶段更是起到了关键作用，通过不同的合同方式及时锁定价格， 锁定有大型项目经验的专业分包商。正如Prostone的商务总监 Raymond所说：“我们在商务谈判中，不仅仅要展示我们在造价 管理上的专业度，同时也通过展示我们在合同管理上的专业水 准，达到让承包方对业主方信任，对项目顺利开展有信心！这是 在有限资源的市场上争夺核心资源的关键。”

东方建筑（Orient Construction）经过两个月的招投标和谈判， 成功击败其他四家总包商，在项目获得许可后一周内迅速开展工 作，与钢结构分包商Grayson Engineering及其他分包商紧密协 作，完成15,000平方米的混凝土地面的浇筑，1000吨结构钢的 加工与安装，以及超过20,000平方米的屋面安装。Prostone项 目总监Red表示：“过去的两年对于新西兰的建筑市场来说，无 疑是充满挑战和艰辛的。中宠项目立项恰逢新冠疫情爆发，施工 期间更是经历了前所未有的成本上涨和资源短缺，但是参与项 目的每一个公司及团队都从自己专业领域出发，积极献计献策、 合理调配资源、相互信任协作，将项目有条不紊地向前推进，在 哀鸿遍野的建筑市场，展现了何为专业和高效！”

无论是前期的规划设计，还是后期的施工风控，Prostone都已 证明了自己的卓越能力和专业精神。而背后的团队、经验和技 术，都成为了他们成功的关键。我们期待Prostone未来能继续 为更多的大型项目提供他们的专业服务，续写更加辉煌的成功 故事。

年度建筑公司

Construction Company of the Year

上榜公司：Miro Homes 上榜理由：以专业精神和理念，打造注重细节的建筑作品

Miro Homes位于奥克兰中区，专注于高端自住民宅项目，中 小型分割项目和承建，为客户提供从设计到交房全方位的服 务。Miro Homes团队成立于2017年，于2022年成立设计部门， 并在同期建立施工团队。公司团队由行业内优秀的工地经理，项 目经理和设计师组成，共同汇聚了丰富的经验和创意。

独特精神与理念

Miro . Homes的成长根基于对建筑的深沉热爱和不懈追求。团 队坚信，高质量的工艺和创新解决方案是取得成功的关键。凭 借十年的行业经验，Miro Homes致力于打造高品质的建筑项 目。如同他们的口号“Inspired by the past, focused on the future”所揭示的，Miro Homes既尊重传统建筑的精髓，也致力 于未来建筑的创新发展。

Miro Homes的特色在于他们的专业精神和独特理念。他们注重 每一个细节，追求工艺的完美，力求创造与众不同的建筑作品。 团队深知，建筑不仅仅是一种形式，更是一种与“家”的关系密 切的艺术和工程。因此，他们秉承以人为本的理念，倾听客户需 求，致力于打造舒适、实用且美观的居住空间和投资项目。

2023年的成就和里程碑

对于Miro Homes来说，2023年是具有里程碑意义的一年，不仅 取得了显著的成绩，为客户呈现了卓越的建筑作品，还赢得了众 多行业奖项。

其中，最具代表性的案例之一是24A Takitimu Street的独栋别 墅项目。该项目位于奥克兰中区中心地带，建筑面积301平方米。 从无阶入口的滑动门到精美工艺的厨房，团队充分发挥创造力 和专业知识，将客户的想象变成了现实，打造出一栋融合了现代 设计和传统风格的独特住宅。

Miro Homes的建筑作品受到了客户的高度评价，其专业能力和 服务态度获得了广泛认可。该项目也为Miro Homes赢得了2023 年NZCBIA施工承包卓越奖。公司表示，这些荣誉激励着他们不 断追求卓越，致力于将更多令人满意的建筑作品从概念转化为 现实，超越客户的期望。

年度商业租赁中介

Commercial Leasing Agent of the Year

上榜人物：Millie Liang

上榜理由：提供全面专业服务的商业地产专家

走在奥克兰的大街小巷，我们总能在商铺上看到一个熟悉的名 字：Millie Liang（梁虹）。她是贝利地产（Bayleys）的联席董 事，也是新西兰商业房地产买卖和租赁领域的佼佼者。她在房 地产界拥有超过20年的丰富经验，专注于商业房产的销售和租 赁，其业务范围遍及各行各业。作为一名经验丰富的商业地产中 介，Millie凭借其专业知识、广泛的资源网络和对客户需求的深 刻理解，在新西兰商业房地产领域取得了卓越的成绩。

商业地产领域专家

Millie致力于为客户提供全面的专业服务，包括租赁场地、买卖 楼盘、新项目期房认购和装修工程等。她能够满足各种规模商铺 的需求，无论客户是从事服装、电子、美容、亚洲超市、教育、餐 饮娱乐还是专业公司等行业，Millie都能为其提供专业的咨询和 策略。Millie精通多种语言，包括英语、普通话和粤语，这使她在 协助卖家、投资者和租客方面具有显著优势。在Millie看来，与客 户的沟通是工作中至关重要的一环。她强调，将客户的利益放在 首位，并提供专业的建议是她与客户交流中最重视的因素。

在商业房地产行业，Millie的最大优势在于她所拥有的专业团队 和庞大的资源网络。作为贝利地产的联席董事，她可以获取最 新最全面的市场信息和物业资料。贝利地产是新西兰最大的全 方位专营房地产公司，拥有全新西兰上下超过100家办公室。此

外，Millie还拥有广泛的人脉网络和客户数据库，这些都使她在 市场上脱颖而出。

2023，成绩显著

2023年，尽管受到疫情的影响，Millie在商业地产领域取得了显 著的成绩，荣获贝利公司全国商业地产成交量排行榜首。在这 一年，市场上出现了大量新开发的小型工业物业，同时市中心的 零售店铺和办公室空置率居高不下。面对这样的挑战，Millie利 用她的专业知识和人脉资源，为这些空置的商业物业找到了买 家和租户，有效地缓解了业主的紧迫需求。这些成果不仅体现了 Millie的专业能力，也获得了客户的高度评价和认可。

年度豪宅专家

Luxury Home Expert of the Year

上榜人物：Sarah Liu 上榜理由：知名豪宅专家，2023年佣金成交额超过3亿纽币；Bayleys 全国成就奖, 单笔成交绝对 值全国第一，全国华人销售第一, 全国Top 5。

Sarah Liu是Bayleys Remuera团队备受市场认可的资深豪宅买 卖顾问，拥有金融和商业领域超过二十年的经验。Sarah 的优势 在于能为客户提供专业及时的物业购买建议，并分享对当地市 场的洞察。

Sarah拥有国际金融学士学位、经济学硕士学位和工商管理研 究生文凭，曾在银行担任管理职位，十分了解购房者和投资者面 临的财务及其他挑战，因此能为客户给出基于市场分析的专业 建议。

高净值客户对她的无限信任。2023年年初，一位买家在她的 协助下斥资千万纽币购买了占地约2400平米的无敌海景大豪 宅，在家中就可以眺望Waitemata Harbour和Rangitoto的美 景。2023年Mellons Bay 成交金额超过2630万的破记录豪宅， 还有Remuera另一处上千万豪宅，其买家也出自Sarah的高端 客户群。

用心专心尽心，服务每一个客户

豪宅交易有其独特的复杂性，在法规和贷款上也有更多的难 度。因此，Sarah一直在努力提高和维持行业知识，不断学习，以 确保自己的专业能力与时俱进，能为客户提供全方位的服务。

豪宅市场的准入门槛较高，需要房产销售顾问有能力精准定位 资金实力雄厚的买家。在这方面，Sarah有着自己的一套独门秘 诀，她不但拥有多元文化背景，精通多种语言，会流利的英语、 粤语和普通话，同时也热衷于服务不同种族的客户，并积极利用 她在亚洲移民社区中建立的联系。Sarah深知，华人来到新西兰 安居乐业，房产可能是他们最有价值的资产，这背后不但有经济 考量，也充满了情感意义。

在整体营销策略中，Sarah经常会应用数字技术，并努力使用各 种资源，包括社交媒体和各类网站。在她看来，利用所有可用渠 道为客户取得最佳结果非常重要。

总结其成功的秘诀，Sarah只用了一句话：“哲学家梭罗曾经说 过，执着追求并从中得到最大快乐的人才是成功者。我的快乐就 是用心专心尽心地服务我的每一个客户。”

说起Sarah，就一定离不开“豪宅”这个词。她曾在多所名人大腕 的豪华住宅交易中起到关键作用，也是年度豪宅销售榜的常客。 从Remuera，到Mission Bay，再到Westmere，她创下了无数 个千万纽币以上的成交记录。

2023年，Sarah再创佳绩，佣金成交额超过3亿纽币，这背后是

年度地产中介（团队）

Estate Agent of the Year (Team)

上榜团队：Dream Team梦之队 上榜理由：高效协作、获奖无数的专业团队

2019年，在房地产领域打拼了五年的Kitty Long（龙茜）和三位 同事一起，成立了隶属于Barfoot & Thompson Highland Park 分行的新团队“Dream Team梦之队”。梦之队以其团队的紧密合 作、多元化能力和对客户需求的深刻理解而赢得了很高的市场 美誉度和知名度，已经成为了行业翘楚，为无数家庭圆上了“家 的梦”。

在与客户的沟通中，Kitty重视诚信、透明、专业和友好的价值 观，这是房产顾问的职业基础。但与此同时，她更是相信了解客 户的真实需求（为什么买房、为什么卖房）至关重要。她之所以 加入房地产行业，是因为她喜爱与人打交道，并且具有高度的共 情能力。Kitty强调，优秀的谈判技巧和对所在区域房地产市场 的深入了解是每位房地产经纪人必备的技能。她和她的团队凭 借在东奥克兰地区的改为遥遥领先的销售绩效和丰富的销售经 验，已成为该区域的资深的房地产销售专家。

Kitty认为，梦之队之所以能在市场中脱颖而出，是因为他们相互 帮助，像家人一样工作。团队极富创意，总是能够跳出固定思维， 还会利用最新技术和社交媒体来推广房产。在这个快速变化的 市场中与时俱进，学习和利用这些工具非常重要。

2023，屡创佳绩

Dream Team在2023年取得了显著成就，包括获得“Eastern Beaches区年度第一团队”称号，Kitty Long个人荣获Highland Park分部的最佳房产销售，以及Barfoot & Thompson全国排 名第六的荣誉。此外，团队还获得了2023年最佳拍卖挂牌奖和 社交媒体卓越奖。这些成就的背后，是团队不懈的努力和对每个 案例的全心投入。同时Dream Team也收获了客户高度的评价， 对我们的服务表示非常满意。

Kitty表示：“我们的团队非常专注和敬业。无论遇到什么困难都 不会妨碍我们认真完成每一份交易。我们是专业的谈判者和营 销人员，对人充满热情，始终以客户为中心。无论买房卖房，我 们会为您的托付不懈努力。”

梦之队由7名成员组成，团队成员间关系密切，如家人一般。他 们不仅具有出色的沟通技巧，还能和谐协作，共同为客户提供多 层面，多维度的立体化服务。资深房产销售顾问走在业务的第一 线，市场营销小组为客户和团队需求提供后勤保障，经验丰富的 市场设计师和管理员努力制作高质量的广告和市场推广材料。

团队稳定性更是他们引以为傲的地方，其中一些成员已与Kitty 合作超过5年。团队成员精通多种语言，包括英语、普通话、粤语 和印度语，且都具有高学历和丰富的经验。他们深知以客户为中 心的重要性，并在从评估到销售的每个环节中都保持密切的合 作和透明沟通。

高效协作的专业团队

年度农场地产中介

Lifestyle Estate Agent of the Year

上榜人物：Cindy Guo 上榜理由：资深农场/农庄大地房产销售顾问

Cindy Guo是Barfoot & Thompson Pukekohe分行农场大地 领域的资深房产销售顾问，在分割、开发、销售领域有着多年经 验，专精于住宅、农场、庄园、项目及开发盘销售。她的工作范 围主要涵盖农场、农庄和大地项目，这些交易过程通常比普通 民宅更为复杂。Cindy不仅深谙土地和房产市场的细节，还熟悉 贷款、供水、土壤状况等关键因素。凭借其专业能力和丰富的经 验，Cindy成为了客户理想的房产顾问。

专业可信，深入了解农场买卖

在Cindy看来，自己独特的优势在于对农场和大地有关信息的深 入专业了解，可以帮客户专业分析，为客户带来好的回报。Cindy

对房地产有着敏锐的嗅觉，同时孜孜不倦地学习行业知识。在 Cindy看来，农场销售挑战性更强，每个房源都独具特色，毗连 两户所见风景都不尽相同。房屋设计更是包罗万象，从经典Villa 到颇具时尚感的现代靓宅，应有尽有。

她友好、诚实、目标导向的工作态度已经帮助了许多客户实现目 标。在房地产行业的第一年，她的总销售额就超过了5000万纽 币。在2023年Barfoot.& .Thompson下半年度颁奖中，Cindy获 得了南区（South Region）个人第八的荣誉。

亲和友善，善于聆听客户诉求

投身房地产行业需要结识各行各业的人群，这正是Cindy喜欢 和擅长的。Cindy非常热衷于同客户讨论有关房子的细节。在 Cindy看来，和客户交流中最重要的因素是聆听、沟通、耐心、诚 信、专业和友善。专业知识和服务态度是对接客户时不容忽视的 要素。凭借极具亲和力的个性，以及精通普通话和英文的优势， 她建立了强大的人脉网络，客户遍布新西兰，甚至还延伸到了海 外。

Cindy很自豪能成为Barfoot & Thompson这样一家有着百年 历史的公司的一员，她珍惜公司提供的强大网络平台，并致力于 为客户提供更优质的服务。她表示，每天工作结束后，看到自己 的努力成果和客户的认可，让她感到极大的满足。

Cindy的客户对她的工作赞不绝口，认为与她合作非常放心，她 的及时响应和专业服务确保了交易过程中买卖双方的满意。客 户如此评价她：“与Cindy的合作让我感到非常安心，在销售过程 中Cindy时刻在线，我在任何时候都能及时联系到她，客户的反 馈也能及时跟进，最终让买卖双方都达到了满意的结果！”

B+D 行业快讯

2024年新西兰国际建筑业博览会暨峰会

一年一度的新西兰国际建筑业博览会暨峰会（简称新西兰 国际建博会；NZIBES）是新西兰规模最大、最具影响力的 年度建筑及房地产行业盛会之一。本活动由新西兰华人建 筑业协会主办，MultiMarketing和3A Events 联合协办， 每年都为众多海内外的优秀建筑商、开发商、供应商以及 其他行业人士成功地打造了一个塑造品牌、扩大国际知名 度的平台。

八年来，NZIBES不负众望，从最初的协会内部年会逐步 发展成为行业内最具影响力的年度活动之一，并在2022 年实现“南北岛联动”！

2024 NZBES活动日期： 奥克兰站：8月9-10日，Due Drop Events Centre 基督城站：11月1-2日，Air Force Museum

2024年新西兰国际建博会将向中国展商招商

在中国刚刚结束的“两会”中，一条重大利好政策被释出：中 国要扩大对外开放的水平，全面取消制造业领域外资准入 限制措施，意味着新西兰的企业在进入中国市场的过程中 能获得更大的发挥空间。再加上新西兰与中国签订过“自由 贸易协定”的基础，许多中国的电子产品、家具、机械品牌已 经在新西兰得到了不错的发展。

2024年的NZIBES将在今年向来自中国的企业、组织和机 构开放招商，为众多的“国货之光”提供一个海外展示平台。

同时，主办方NZCBIA将凭借广阔的人脉和强大的商业资 源，为中新两国的企业创造一个相互交流、建立跨境商务联 系的机会。

除了展会活动，晚宴活动（Gala Dinner）也同样值得关注，每年的年度 晚宴更是汇集了包括总理和部长在内 的中央及地方政要，还有多位极具影 响力的各行业商界领袖。参与其中，您 将收获世界一流的专业发展和人脉拓 展机会。

2024开年行业活动不断

基督城房地产形势研讨会成功举办

2月16日，NZCBIA南岛分会举办了一场名为“基督城房地产 形势”的分享研讨会，邀请了多位在基督城房产建筑行业深 耕多年的行业人士参加，进行了精彩的分享。活动邀请了来 自坎特伯雷地区知名的管理公司Blackburn Management 的Mike Blackburn，地产开发及房产设计公司Sunshine Housing的石英，Harcourts .Gold的资深房产经纪Mark Wang，建筑公司Kevler Homes的Ricky Wang以及新西兰 老板电器总负责人的洪滨。演讲嘉宾结合自身行业经验与 洞察为来宾分享了基督城市场的最新情况、动态以及新一 年的展望。

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行业首创！NZCBIA筑梦新西兰短视频大赛

如果说短视频是现在的流量风口，恐怕没有人会质 疑。NZCBIA今年携重磅出击，联合逸居新西兰，启动了“筑 梦新西兰”短视频大赛活动。

建筑业是新西兰经济增长的主要助推力之一，拥有近30万 名相关从业者，华人群体在新西兰建筑业更是发挥着举足 轻重的作用！此次推出的短视频大赛旨在为新西兰建筑从 业者创造一个展示风采、推广业务的线上宣传平台。

我们鼓励参赛者在本次视频大赛中发挥创意，通过短视频 的形式来展示房产建筑行业的专业技能、创新项目或成功 案例。这不仅能够帮助品牌扩大知名度，还能加强在行业内 的声誉，提升在新西兰建筑业中的影响力与话语权。

*所有参赛视频将通过逸居视频号发布。

扫码查看比赛信息。

邮件Info@yiju.co.nz 联系我们！

NZCBIA会长Frank Xu受邀出席多个行业活动

在今年三月，多个行业活动成功举办。Frank Xu受邀出 席Barfoot . & .Thompson携手BNZ和逸居新西兰举办 的“2024新西兰经济如何破局腾飞？”活动，并担任主持人 和演讲嘉宾。Frank与大家分享了房地产建筑业的整体形 势，以及有关2024年整体市场的预测。在发言中，Frank总 结道：

• 利率仍将维持高位，虽然近期央行保持OCR不变

• 通货膨胀正在下降，但是速度缓慢

• 首次购房者正在回归市场

• 建筑成本仍将会高居不下

• 新房销售缓慢回升

• 新建房建筑施工许可数量保持稳定水平

卓越奖火热征集中

建筑行业的同仁，想必都对NZCBIA卓越奖（NZCBIA Excellence Award）不陌生了，从2019年开始，NZCBIA卓 越奖已经成功举办了四届，经过几年的发展，奖项已越来越 完善，从项目类别设置、申请流程、评审阵容及标准都在日 渐升级。

更值得一提的是，NZCBIA卓越奖每年入围的作品都堪称 业内标杆！

超强阵容评审团一览

90天试用期回归， 对雇主和员工意味着什么？

撰文 Alan McDonald，Paul O’Neil

编译 Ziyan Lu

图为 Freepik提供

新政府正在迅速重塑新西兰的就业法律环境，不但废除了强制 性的“公平工资”谈判立法，也通过了《就业关系（试用期）修正法 案》，为所有企业重新引入了90天的就业试用期。此前，只有员 工少于20人的雇主才能使用90天试用期。

90天试用期的回归得到了商界的支持，其目的是降低企业在雇 佣新员工时的风险，希望能让企业更愿意给潜在员工一个机会。

如果这段时间内的情况不理想，企业主就可以终止雇佣，并且不 用承担员工因不公正解雇提起个人申诉的风险。

雇主需要遵循的规则

这项立法也设有一些重要的制衡措施来保护员工，因此遵循正 确的程序以避免纠纷对雇主来说也是很重要的。

劳动法院（Employment Court）和雇佣关系局（Employment Relations Authority）采取严格的方法审理雇主，保证他们没有 违反试用期的相关规则。事实上，商业、创新和就业部（MBIE） 的统计数据显示，从2015年到2023年间，雇佣关系局质疑的所 有90天试用期规定中，有75%被认为是无效的，这主要是因为 雇主没有满足必要的程序要求。

那么，在雇佣新员工时使用90天试用期的规则是什么？

• 雇主只能对新员工采用试用期。如果员工已经在 为雇主工作，或者雇主之前曾雇用过他们，则不能 采用试用期。

• 如果雇主在雇佣某人时要采用试用期，必须要将 其写入雇佣协议。请注意，雇主需要指定试用期的 天数，最长可达90个日历天。

• 雇主应向员工指出雇佣协议里的试用期条款，并 告知他们可寻求独立咨询的权利。雇主需要确保他 们有足够的时间考虑这一提议并获得此类咨询。

• 为了使试用期有效，员工必须在开始工作前签署并 回复协议。这很重要，因为如果他们在签署雇佣协 议之前开始工作，雇佣关系局可能会认为试用期无 效。

• 雇佣协议必须包含有效的通知期，且此通知期在 试用期间仍然适用。这意味着如果员工的通知期 为两周，试用期不成功的话，雇主必须提前两周通 知。

• 如果试用期间合作不顺利，雇主决定解雇员工，员 工不能因不公正解雇或其他关于其解雇的法律程 序而提出个人申诉。

与此同时，雇主需要记住一点：所有其他就业法律条款仍然生 效，如果员工认为其他任何领域有违反了法律的行为，他们仍然 可以对雇主提出个人申诉。例如，所有员工都受到防止骚扰、歧 视或不公正不利待遇的保护，且有资格获得所有其他最基本的 权利。即使员工受到试用期的约束，但如果这些要求没有得到满 足，员工或仍可提出个人申诉。

雇主还需要注意，善意的义务（good-faith obligations）仍要 履行。这意味着雇主要为员工提供必要的培训和反馈，给予他们 合理的机会来解决问题并改进职场表现。如果雇主不履行这些 义务，雇佣关系局可能会持负面看法。

试用期解雇员工的流程

如果您希望根据试用期规定解雇员工，也需要遵循流程。这包括 给员工写信、进行沟通、给予他们寻求独立咨询的机会，并允许 他们带一名支持人员来提供道义和情感的支持。

您需要告知他们之前讨论过的任何问题，并表示您打算根据90 天试用期终止雇佣，征询他们的意见，再仔细考虑他们的回应。

如果您最终还是决定解雇，您应该给予员工口头通知，同时以书 面方式跟进，确保您正确尽到通知的责任。

雇员也能从中受益

新立法不仅致力于降低雇主的风险，同时也在为员工提供保 障。对那些想要重返劳动力市场或正在寻找第一份工作的人来 说，90天试用期也是个好消息。为什么呢？因为90天试用期给予 了雇主冒险的信心，愿意向那些他们通常可能不会雇佣的人提 供工作机会。

虽然失业率正处于历史低位，但新西兰仍有超过18万人目前正在 接受“求职者支持福利”。更糟的是，新西兰15至24岁的年轻人中 有大约10%没有参加就业、教育或培训，这个群体未来成为弱势 群体或被边缘化的风险要高得多，因此我们需要尽一切努力支 持这些群体就业，而90天的试用期对此很有帮助。

同时，90天试用期在鼓励雇佣方面的有效性也得到了证明。劳工 部（在成为MBIE的一部分之前）在2012年发布的一份关于90天 试用期的报告发现，有41%的雇主表示如果没有试用期，他们就 不会雇佣最近刚招募的员工。报告还发现，90天试用期是政府 提高雇主雇佣年轻人或长期失业者意愿的关键举措之一。

2018年，政府将90天试用期的适用范围限制在员工数量较少的 企业，当时EMA曾进行了一次会员调查，发现保留试用期是我们 会员最希望看到的政策，优先于改进问题重重且仍未得到修订的 《假日法》。

任何支持就业市场上被边缘化的人重返工作岗位的举措都应受

到欢迎。将试用期延长对于几乎所有的雇主都非常重要，因为不 到三分之一的新西兰工人受雇于少于20名员工的企业。几乎一 半的新西兰人为雇员超过100人的公司工作。通过将90天试用期 扩展到所有企业，处于就业市场边缘的新西兰人得到了更多机 会——这就是它的全部意义。

90天试用期是剥削员工的工具吗？

关于90天试用期延长的辩论中令人失望的一点是，有人认为它 会被用作剥削员工。

是的，不良雇主确实存在，就像不良员工也存在一样。但通常来 说，没有雇主会在雇佣某人的同时想着要解雇他们。

当雇主招募一个新人进入企业时，一般会在入职和培训上投入 大量时间和金钱。之后除非有充分的理由，雇主就不会轻易让他 们离开，进而失去这笔人事投资。当失业率处于历史低位且优秀 员工难以寻找时，尤其如此。

这得到了我们内部调查结果的支持，当时90天试用期对所有的 会员企业都适用，调查结果表明只有少数员工在试用期间被终止 了雇佣。相反，它对雇主有正向激励作用，让他们给雇员一次甚 至第二次机会。当然，我们都应该支持这一点。

机构介绍

EMA（Employers and Manufacturers Association）拥 有7000多名会员，是新西兰最大的商业协会。我们处于商 业环境的最前沿，135年来一直与新西兰企业合作，帮助他 们取得成功，在最新的工作场所变革中保持领先地位，协 助他们获取所需的指导以避免法律问题和成本，并帮助新 西兰经济增长。

EMA CBC (EMA Chinese Business Centre) 华人商 务中心于2019年5月在奥克兰成立。旨在提供交流互信平 台，拓展商业网络，帮助华企跨越语言、文化和信任等障 碍，真正参与和融入EMA乃至新西兰这个大家庭。同时， 也帮助本地非华人企业更好地了解中国和华人市场，携手 共创商业机遇。

联系人：Jessie Dai | 电话：0800 300 362

诈欺剥削丑闻频出，工签制度下 受害的雇主和海外劳工

撰文 Sonny Lam

编辑 Ziyan Lu

图为 Freepik提供

新政府上任以来，新西兰移民局（INZ）处理认证雇主工作签证 申请（AEWV）的方式引发了广泛关注。在被告知处理AEWV申

请时存在审查不严的情况，以及海外劳工为获得签证支付高达 50,000纽币购买工作岗位的问题后，移民局花了三个月的时间 才采取行动进行改革。

这种延迟不仅揭示了系统性的问题，还导致了问题雇主增多和剥 削工人的案例上升，但这些影响都违背了该政策出台的初衷。针 对这样的情况，我们请来经验丰富及有前移民官经验的移民律 师Sonny Lam来为大家解析在此背景下移民和雇主能如何更好 地保护自己。

背景：被披露的“工作黑市” 新西兰的移民政策在2022年经历了重大变革，试图引入“高度信 任”模式来简化工作签证处理流程，然而此举却被有心之人钻了 空子。根据RNZ的报道，欺诈的中介和企业在暗中获利，通过出 售虚假的工作岗位赚取了数百万纽币。一个工作岗位甚至能在亚 洲市场上以10,000至50,000纽币高价售出，暴露了一个令人震 惊的黑市。移民局显然没有充分考虑到规则容易被滥用的问题， 从而导致了劳工被欺诈、剥削。

受害者不单单是劳工——雇主的尴尬处境

由于这些政策和执行的缺陷，最明显的受害者是那些梦想在新 西兰找到工作和生活机会的移民及其家庭。据RNZ报道，他们中 的许多人因为支付高额费用购买不存在的工作而陷入困境。故 事不胜枚举，从居无定所到家庭一贫如洗。光是2023年就有高 达2000多起劳工针对认证雇主的维权案件，RNZ表示，这可能 只是冰山一角。这些情况都揭示了移民剥削问题在2023年比疫 情前更为严重。

劳工被欺诈的报道数不胜数，而另一方面，真心招聘的雇主也被 中间牟利的人力中介欺骗，招聘到真实能力与简历不匹配、“货 不对板”的竞聘人，从而导致工作无法正常开展、成本增加。

Sonny周围的华人雇主表示，其在人力极其短缺的情况下求助了 一家人力中介，该中介在把华人雇主拉进招聘群后介绍了不少高 移民律师Alastair McClymont是首个公开这一情况的人，他指 出这种行为是体制规则被滥用的证据。尽管移民局被多次询问 是否意识到这种泛滥的欺诈行为，但他们的回应似乎没有正面 解决这一问题，表明了官方对此类情况的认识和应对不足。

质量的海外工人，简历经验丰富，视频面试也对答如流。然而等 到实地开展工作时却是一问三不知，连最基本的施工工作也需 要手把手教学，这不禁令人怀疑是否有简历造假、面试话术统一 培训的情况。

而在该雇主深入了解之后，发现他加入的招聘群里的竞聘者都 有向中介缴纳1,000到10,000纽币不等的中介费，中介并不在 乎这些求职者是否真实具有技术移民的实力，其目的也昭然若 揭——赚取有“走捷径移民”想法的群体的人头费。

尽管雇主也希望帮助员工拿到签证，但不良中介的行为却最终导 致了该华人雇主的工时大大增加，在工作旺季无人可用。此时当 雇主想要去找人力中介讨要说法的时候，才发现已经被踢出群 聊，“人去楼空”了。

政府束手无措又被爆出议员丈夫剥削移民—— 负面新闻对工签人群的影响

面对这些问题，新任移民部长Erica Stanford计划提出对认证 雇主工作签证（AEWV）进行立即改革的提案，并着手进行IT系 统和政策上的长期提升工作。这些改革的目的是为了构建一个 更合理、功能更完善的移民申请系统，避免此类问题再次发生。

然而，这些努力是否足够，以及它们如何实施，仍然是一个未知 数。

然而在政府正试图找到完美解决方案焦头烂额之时，又一起针 对议员丈夫公司的剥削指控浮出了水面。据Stuff和RNZ报道， 绿党议员Darleen Tana因丈夫公司涉嫌剥削移民被暂停职务。

绿党在接到关于Tana可能事先知情的指控后，立即启动了独立 调查。Tana自2019年起未在涉事公司担任董事或股东。此事件 加剧了绿党面临的一系列挑战，绿党随后强调对待所有海外移 民劳工应以尊重和尊严为前提。

Sonny表示，移民剥削是一项相当严重的指控。然而现在看来， 工签持有者声称自己被剥削已经成为一种常见的做法了。他表 示，“作为一名经验丰富的雇佣关系律师，我知道每个故事总有两 面性。”在关于雇佣移民新闻的大量负面宣传之下，无疑只会让 持有工签的海外劳工生存处境更加艰难。一是会造成雇主在负 面影响下更不敢选择工签群体，二是在Sonny的观察下，被剥削 最严重的人往往因为太害怕而不敢站出来，在真假掺半的指控之 中，最需要帮助的人往往会被推向更糟糕的境地。

结语：专业人士建议

对于需要员工的雇主群体，和真实具有工作能力想要通过实 力移民的劳工来说，眼下无疑是一个“双输”的局面，但也并非 束手无策。可以预料的是，未来对于认证雇主（Accredited Employer）的申请审核一定会更严格，而工签政策和审核方式 一定会迎来一次变革。具有十年移民诉讼经验和前任移民官经

验的Sonny律师建议，想要申请AEWV的海外劳工，一定要快速 着手申请。

由于迫切希望获得移民剥削保护特殊签证，Sonny发现越来越 多的工作签证持有者通过伪造指控，试图获得如无雇主限制的 开放工作签证等优势。这种行为不仅对雇主造成困扰，而且当新 西兰移民局（INZ）进行调查时，还会给雇员带来麻烦，一旦发现 虚假指控，通常会导致工作签证持有者被驱逐出境，并且雇主也 需要承担高额的法律费用来进行自我辩护。最终，这种行为没有 任何赢家，不仅浪费了大家的时间和资源，还加剧了问题的严重 性。因此，在寻找解决方案时，重要的是要把目光放长远，因为 急功近利并不能真正解决问题，反而可能造成更多的损失。

同时他还强调新西兰移民局（INZ）正在对整个工作签证和认证 雇主流程进行调查，确保申请人能够展示对工作签证持有者的 真正需求。这其实也指向了移民过程中的一个核心问题——需 求的真实性。雇主也可以通过法律顾问的渠道来获取更可靠的 招聘信息及人力资源。

此外，他也提醒申请人在追求移民机会时必须保持警惕，避免求 签证心切而支付金钱换取虚假的工作机会。运转良好且资金充 足的企业，往往不会以从劳工身上获利的方式向海外市场招募。

可以查看一些海外官方的招聘平台，尽量避免太多第三方的介 入。如果在当地遇到了不公正的对待，一定第一时间寻求可靠的 法律援助。

作者简介

Introduction of author

具有15年的法律诉讼背景和前任 新西兰移民局移民官的经验，目 前在Queen City Law律师事务 所担任移民律师。2015年离开移 民局后，他开始专注移民领域,对 于移民和雇用法律方面的专业问 题，可以从申请人和案件审理移 民官的不同角度给出专业合理的 建议。

Sonny Lam

2024甲辰年流年预测： 突破与创新的关键期

作者

JOJO Zhou 图为 Freepik提供

回顾2023年，相信对大多数人来说，都是相当具有挑战的 一年。因通货膨胀所带来的物价飙升、高居不下的利息压 力、层出不穷的新型病毒、社会恶性事件的增加、世界局 势的扑朔迷离、国际战事的升级以及频发的自然灾害等， 都让我们意识到歌舞升平的时代已经远去。

2023年代表的是一个气运（艮卦八运）和时代的终结，所 有的动荡与不适，都是为了成就一个新时代的开始。而在 2024年，我们所要面对的就是新时代的创新和破局。

2024甲辰年是一个特殊的年份，从十天干来看，甲为十天 干之首，代表着一个新轮回的开始。甲干五行属阳木，色 青，意象为苍天大树；而地支辰，生肖为龙，五行属土，所 以2024年也有“青龙年”、“木龙年”之称。甲辰二字，为土

木相克之象，亦有“破土而生”的寓意，意味着从2024年开 始，我们将迎来一个充满着突破与创新的关键期。2024年 也是风水气运中九紫离火运（2024-2043）的开端，九紫 离火运是一个重视人文、科技与内在精神世界的20年，在 我过往的文章和讲座中曾多次提及关于九紫离火运的内 容，所以在此就不做详细尽述了。

从紫微斗数的角度看2024年

紫微斗数的流年预测以流年四化组合为基础，2024甲辰年的四 化组合为：【廉贞化禄】、【破军化权】、【武曲化科】与【太阳化 忌】；从整体上来看，这并非是获利和收获的年份，反而是一个 播种期，适合全面性地拓展人脉，重振商业版图。

【廉贞星】作为紫微斗数中的次桃花星，在化禄的年份预示着 我们将会有许多参加活动的机会，能结识新朋友和新的合作伙 伴。

【破军化权】是一种力求创新、突破重围的力量，它的实现需要 依附良好的社会关系和个人的知名度。

【武曲化科】所代表的正是一种声誉的打造，它与执行者的决策 力和行事方式相关，它同时也代表着一种从施予中去获得财富 机会的可能。

【太阳化忌】所主的是非、劳累与消耗，则需要以一种居安思 危、低调处事的方式去规避。在【太阳化忌】的年份适合韬光养 晦，恪守正道、默默耕耘。

2024年作为新时代的开端，我们所播下的种子，将决定着我们 未来二十年的方向和收获。

【廉贞化禄】

“廉贞司品秩，掌管道德与秩序”，逢化禄会有利于【廉贞】来建 立秩序以及追求理想，预示着在2024年，上至世界组织，下至公 司以及民间企业，都会想要通过建立新的制度规则来整肃现行 的状况；而【廉贞】也为蛮夷之使，世界各国之间的合作交流会 增加，所以在2024年各国之间也可能会再成立新的策略联盟或 拟定新的合作协议（例如免签入境、减负进口税收等），世界局 势也因此有重新洗牌的机会。

廉贞五行属阴火，化禄会有利于与火相关的行业。例如餐饮、食 品、能源、AI、光照等，我们也将会看到有更多与电子科技相关 的软硬件设备陆续运用在医疗、金融、工业等相关产业中。此 外，廉贞也主血液，所以在2024年也会有利于与血液相关的医 疗产业。像是血液检测、免疫细胞疗法、再生医疗、生育生殖以 及基因工程等。【廉贞星】的次桃花性质也会带动与美相关的行

业，例如服饰、美容、医美、艺术、文创等。而【廉贞星】也为【五 鬼星】，所以与玄学、灵修、心灵成长相关的行业也会更加备受 关注。

【破军化权】

【破军星】具有破旧立新的性质，而化权之后则会加强行动力 与执行力，但需要注意是一切不顾风险的盲目变动，因为【破 军化权】本身也带有一意孤行和刚烈冲动的性质。值得注意的 是，2024年是全球选举最多的一年，包括美国、俄罗斯、印度等 关键国家，在【破军化权】的影响下，随之而来的是抗衡与冲突 的力量。无论是国家内部的左翼与右翼政党之间，或是国家与国 家之间的斗争都将进一步升级，当然其中也包括国家内部的内 乱与冲突，或者各种因不满现状的游行、示威、抗议、抵制等活 动。我们需要明白的是，一切的动荡都是为了重组新的世界秩 序，但凡改变必定会引发阵痛！

【破军星】，化气为耗，五行属癸水（阴水），因此【破军化权】也 代表着对于海洋、海域的管制与争夺。而各国对于旅游和出入 境，以及进出口的管控，也将会拟定新的条约来实现更规范性的 管控目的。【破军化权】的管制力量，同时也会体现在民用消费 品和物价上，持续飙升的物价有望在2024年通过新法规来获得 有效控制。有关于“可持续发展”的普及以及与其相关的商业和 城市改造，也会在2024年得到进一步的推动。【破军化权】先破 后立的特性会让我们看到一些旧法案的废除，旧项目的摒弃，与 环保相关的项目注入和更先进的工法和技术的结合等。

【武曲化科】

【武曲星】为紫微斗数的三大财星之一，而【武曲化科】的特点 是必须通过行业知名度与名气来获得财富，所以对于专业人士 较为有利。而对于经商者而言，则需要特别关注品牌的包装和打 造。【武曲化科】与【破军化权】的组合，给到我们一个重要信号 是市场的洗牌与更新。在世界政局的不稳定、长期的通胀和借贷 成本增加的情况下，2024年会有更多的企业面临裁员、减薪，甚 至是破产的情况，在这波倒闭潮中我们亦会看到更多的知名企 业。【武曲化科】蕴含美化作用，预示着市场会释放出许多粉饰 太平的资讯，使民众沉寂在安全的假象中，而忽视了暗藏的经济 问题和财政危机。而关于银行以及其它金融借贷结构的利息调 整预计要到2024年的下半年才能初见曙光。因此，2024年的主 轴仍然是开源节流，需避免高风险、重资产类的投资。

【武曲星】五行属金，2024年对于属金的行业例如金融、会计、 金属制造、机械、医疗手术类有较好的影响。同时【武曲】也可以 衍生为武器、国防、军事、军工、航天、无人机等项目，我们也将 会见到更多的军事演习、武器系统的展示和军工科技的研发等， 各国的国防预算亦会再创新高。事实上，各国对于军事战略的部 署、太空技术的推进、核武器的提升、国防安全设备的加强都是 未来二十年的主旨。九紫离火运的战争气息，已经离我们越来越 近了。

【太阳化忌】

【太阳】是万物之主，为中天主星，化气为贵，掌管“官禄”与“权 势”，而在“化忌”的年份则会引发是非、困滞、劳累无获之象。【 太阳化忌】与【武曲化科】的交缠，也会引发诈骗、抢劫、偷窃， 甚至是谋财害命等恶性事件，同时也会带动股市的大幅度跌落， 进而导致股民的钱财损失。同时，【太阳化忌】如同乌云遮日，反 社会事件、暴力犯罪，以及反权威、反体制的抗议活动会增加， 也会爆发区域性的战争，或者是各种形式的恐怖袭击。社会上会 呈现出许多民生与社会的乱象，造成不安与浮动。

【太阳化忌】的性质不利于国际性的品牌或者是世界级的龙头 行业，容易受到国际形势与风向的影响，也容易陷入因为产品、 代言人或是经营者所引发的是非纷争之中。此外，一些政治领 袖、名人、商业巨头，尤其是男性，也容易因为处事能力的缺乏， 或因为触犯道德底线的行为，而遭受社会舆论的评击。【太阳化 忌】与【廉贞化禄】的组合，也会导致桃色风波，忠告女性朋友在 感情中要慧眼识人，避免受到不必要的伤害。

【太阳化忌】也代表着能源的不足与空缺，因此与能源相关的 电、油、燃料、天然气等，在2024年会出现供应不足的情况。而 因地缘政治所引发的能源市场的震荡，也会加速推动净能源和 其它替换性能源的转型与研发。与净零排放相关的产品，例如太 阳能电器、电车、风电、再生材料等都会得到进一步的推动。而 各国政府也会更加注重与环境、环保相关的问题。新西兰政府 近期推出的回收垃圾的新条约就是一个较为明显的风向指标。

2024年行业预测总概

如上文所述，首要利好的行业为属火的行业，例如科技、餐饮、 新能源、AI、电子商务、航天技术、医美、咨询等，而属金的行业 例如金融、军工、机械、汽车制造业、武器、珠宝、电子零件、矿 产业也会有较为利好的发展；此外，属木的行业，例如教育、出版 社、会计、咨询、服务、文化、演艺等也较为平顺。

我们比较关心的房地产，在2024年仍然会处于疲软状态，而土 地开发、开建、房屋改造、土木工程等属土的行业，都会呈现减 缓的趋势。与其相关的行业例如建造材料、房屋与内装设计、 橱柜、油漆等也会受到较大的波及。属水的行业，例如运输、渔 业、旅游业等则会遭受新政策和国家管制的影响，需时刻做出相 对应的调整。

疾病健康与自然灾害

疾病方面，2024年仍然会爆发肺部与呼吸道疾病，像是流感、 呼吸系统的感染以及鼻炎等，都会有传播和爆发的迹象。而新冠 病毒在不断变异之后，虽不如过往般影响着人们的出行与生活， 但在2024年仍有卷土重来的迹象。【武曲化科】与【太阳化忌】 的组合，需特别注意病毒引发的与心脑血管相关的后遗症。而【 太阳化忌】也预示在身体方面需要关注与头部、眼睛、大肠以及

心脏相关的疾病。尤其需要注意家中男性长辈的身体健康。

天灾人祸方面，2024年容易爆发火灾、爆炸等意外，同时火山活 动频繁，某些地区恐会出现火山爆发的情况。因为流年遭受【太 阳化忌】的影响，天气容易反复无常，同时也会出现气温过高或 过低的情况。2024年地支辰土，为水的墓库，与雨水相关的自然 灾害仍然严重。如《地母经》言：“春夏遭淹没，秋冬流不通”，在 春夏两季需要注意暴雨、洪灾以及洪流的影响，而在秋冬则会出 现雨水时多时少的情况，从而影响农作物的收成。因为粮食短缺 问题所引发的争夺，是我们不可避免的劫数，所以在这个当下， 我们真当珍惜每一口饱腹之粮。

从玄空飞星的角度来看，2024年【震卦】入中，【震卦】为雷、为 震动，也可以衍生为土地的震动，预示着2024年将会是地震大 年，同时地壳的运动也有可能引发海啸和火山喷发的问题，给我 们的生活环境带来潜在危机。

2024年从整体走势来看，虽然仍是不易与艰辛，但与过往不同 的是它将成为一个新时代的奠基石，它背后所隐藏着是“震地一 声雷”的爆发以及“破土而生”的向上与向外发展的力量。而所有 的冲突、争斗，都不过是实现时代发展所需要的向心力。安分守 己，不畏布施将会是我们面对劫数中时最好的披甲和武器！

作者简介

Introduction of author

JOJO Zhou

JOJO拥有新西兰维多利亚大学临床心理 学学士与新西兰梅西大学临床心理学硕士 的学历背景，师承南派紫微斗数及南派玄 空学，是一名专项研究紫微斗数心理学、设 计风水与环境能量的人生规划师及环境结 构师。

JOJO在商业地产咨询与风水服务领域有 着丰富的经验，其所在的研究团队曾为美国 MSN、美国运通、马来西亚THE CARAT国 际珠宝集团、中国银行、中国时尚传媒集团 等50余个大型商业地产项目提供风水顾问 服务，是位资深的商业地产风水分析师。

2024流年家居风水布局攻略

作者 JOJO Zhou 图为 Freepik提供

2024年，是甲辰龙年。在经历了波澜壮阔的二十年的艮土八运 （2003-2023）之后，终于迎来了新思潮萌发的九运——下元 三运的最后一运：九紫离火运，即从甲辰年到癸亥年共二十年的 大运。九紫运为离卦，离卦上爻和下爻皆为阳，中爻为阴，是一种 外实内虚之象，五行属火，性蓬勃，活跃，为亮丽、激情，如日中 天，其先天方位在东（震），后天方位在南（离），有木火通明的 意思。

从九运离卦的卦义来看，呈现的是不稳定的因素，稳固心中的正 直与明丽，才能适时应对九运的动荡与不安。

九运的运势，会引导人类社会的新发展，文化产业、思想教育、 影视传媒、信仰传播、科技智能、能源开发（火）、金融资本、身 体健康（心脑血管）的走向，几乎无所不涉及。九运与人类社会 如此贴近，不论财富、身体、能源以及社会结构，都是人类关注 的重要问题，都有继往开来的韵味。各种新兴事物蓬勃兴起，发 展的速度及转变的局面极其之快，因而在态势上要防止头脑过 热，过度膨胀导致势大而焦。

所以，对于九运的气数把控为大势所趋，2024年是九运的第一

年，那我们对于这个年份的重视就十分必要了。而风水布局作为 提升环境与自身能量场的关键手段，我们可以通过了解2024年 的流年气运走势，来实现我们的布局方针。

2024年流年九宫飞星图

大写的数字为九运地运飞星盘

2024年玄空流年飞星四大凶位及流年煞位：

正西方 ：兑宫 大煞位 – 五黄廉贞星

2024年风水大煞位（大病位），五黄廉贞星飞临正西方位 五黄廉贞星飞临正西方，五行属土，下元九运期间是退运失令 星，所到之处，有凶无吉，又称“五黄煞”、“正关煞”，是九星中最 凶的一颗凶星，代表着意外、凶祸、疾病、伤害、死亡等凶事。五 黄廉贞星喜静不宜动，动则凶，必遭祸事连连，灾害并生。所以， 今年在此方勿要堆放杂物，需保持通风，明亮为上。假若房屋的 纳气口，如门、窗、过道，或者是经常使用的区域如睡房和厨房 等落在此方，今年需特别在布局上下功夫，以防止凶灾发生。

【布局攻略】

压制此方的凶性，可多用白色，灰色或金属的物件，也可以放置 五行镇宅八卦，或者铜葫芦+化煞符。此外，白色水晶球也可以净 化五黄大煞的气场。

假如，此方是在气口之处，则需要采用六帝钱或者六层铜风铃化 解。

今年的西方不宜见红色、紫色、土黄色、咖啡色物件。也不宜见 有大型的照明工具，或吵闹的家居用品。此方今年也不宜动土。

东南方：巽宫 . 病符位 . –. 二黑巨门星（都天大煞位、流年太岁 位）

2024年风水病符位（小病位），二黑巨门星飞临东南方

2024年二黑巨门星飞临东南方，巨门星是凶星，五行属土，代表 疾病、灾运、横祸、口舌是非等，与五黄廉贞星相比其力量并不逊 色，此星亦有阴星之嫌，会招致阴煞邪祟。与大运飞星盘同参来 看，在九运运盘中，八白左辅星位于东南。左辅星为艮卦，五行属 土，与巨门星的五行比和，所以在2024年会进一步加重巨门星的 凶性。此外，今年的东南方又正逢流年的戊己都天大煞位与太岁 位，所以切记此方今年一定不可见任何的建造、动土、修缮之事， 否则发凶甚速，不仅会危机身体健康、人际关系破败，也会导致 是非纠缠、财务耗泻等问题。

病符方位也不要堆放杂物、垃圾，要保持整洁，阳光通透、通风， 也不要放置任何植物和尖形的物件，以消掉一系列不利因素。

【布局攻略】

若此方在入门口处，可以放置一条白色或金色的地毯，地毯下面

压制6枚古铜币或者六寸的金属。假如是在睡房，可以床头放置 五帝钱+铜葫芦，或在窗口位置挂置铜铃，也可以放置一个手动 的音乐盒来调和气场。若是主要的活动空间，可采用黑曜石的龙 龟，或多换置白色或金色的家居布置。

此方宜静不宜动，需要保持干净明亮，并避免采用色彩鲜艳的布 置。不能见有动土、建造、砍伐等事件。也不可以有缺角或形煞的 问题，例如路冲、天斩、凹风等。假如此方出现问题，需要注意及 时化解。

正南方：离宫 破财位 – 七赤破军星（流年三煞位） 2024年风水破财位，七赤破军星飞临正南方 2024年，七赤破军星飞临正南方，致正南方为今年的破财位。破 军星在九运是退运的失令星，属于凶星，五行属金，主财物上破 漏败损、小人是非、酒色糜烂、绯闻不断等，亦会影响身体的肺 部呼吸系统和肢体伤害等。在大运飞星盘中，四碧文曲星飞临正 南方，与七赤破军星形成“金木交战”之格，“金木交战”易致筋骨 之病、手术外伤之刑。而今年的正南方也正逢流年的三煞位，所 以此方位的布局万不可忽视。

如果在屋子外部形峦上见有风水形煞，例如凹风、路冲、发电 站、枪煞、尖形的建筑等，必定会触发破军星的凶性，一定要及时 化解。

【布局攻略】

可在正南方放置加持过的白水晶或者镇宅符，以此泄化破军星 的力量。尽量使用黑色、蓝色的家居用品，也可以放置一缸安静 的清水。若正南方为气口处，则需挂置一串八白玉石。此方，如 果布置得当，七赤星也会对偏财、艺术、娱乐等行业起到一定的 的旺运、助运的作用。

中宫：是非位 – 三碧禄存星 2024年是非小人位，三碧禄存星飞临中宫方位

三碧禄存星在风水中本主天禄富贵，但在九运期间退运失令，其 凶性被激发，会引发小人作祟，诉讼官非、也会影响情绪波动、脾 气暴躁等问题。三碧禄存星代表的人物为家中的长子，或官员、 老板等。2024年三碧禄存星飞临入宫方位，不要见枯谢的花草 树木、破烂物、闲置的旧鞋、旧书籍、破裂开的木地板与木门等， 全年中宫区域要保持流通，整洁和通亮。

【布局攻略】

此方可以多放置照明灯具，例如长明灯、高脚灯等。也可以多采 用紫色或者红色的家居物品，如抱枕、地毯等，这样都能起到很 好的化解作用，让家庭氛围变得更加和谐融洽不至于因为小事 而争吵。

也可以在家居中宫悬挂一把桃木剑来化解三碧星的不良气场，增 添贵人运，减少事业及生活中的小人牵绊，使得流年财禄亨通，

家宅安宁。此外，三碧星又代表着官非之象，应遵纪守法，小心在 合同、档案类文件方面出错。要是已经遇到任何诉讼、纠纷等问 题，也可在中宫方位供奉百解消灾符一张，以此化解官司是非、 合同纠纷。

2024年玄空流年飞星 五大吉位

西南方: 坤宫 喜庆位 – 九紫右弼星

2024年风水喜庆位（也可以做桃花位），九紫右弼星飞临位西南 方

在风水上九紫右弼星，又称作贵人星，为北斗助星，位于后天八 卦中的离宫，五行属火，右弼星为九运当令之星，若用得好，则发 福甚快，旺丁旺财。右弼星亦主姻缘、正桃花、喜庆之事，催旺得 当可实现一权当贵，兴旺家业，提升个人运势等。

九紫右弼星今年飞临西南方，此方位适合用作睡房、书房、客厅 等常用区域，或通过流年风水布置来增加名气，正缘桃花的机 率，若想要结婚订亲、添丁进口的朋友，也适合在好好地布置这 个方位。

【布局攻略】

2024年想要催财或添丁的朋友，可以在西南方摆放一对开光的 麒麟摆件，需要特别注意的是，求财的麒麟需要放置气口处； 而催丁的则需要搭配特别的催丁风水布局法，来实现怀孕的概 率。

若是想要增加人脉和桃花概率，则适合在此方摆放紫水晶和粉 红水晶，或放置就多百合花。增加财富机会，则适合放置聚宝 盆，外加一道赵大元帅财神符。

正北方：坎宫 正财位 – 八白左辅星 2024年的风水正财位 八白左辅星飞临正北方位

八白左辅星吉星，五行属土，九运期间是退运失令星。八白星位 居后天八卦的艮宫，是九星中第二吉星，本性慈祥，主富贵功名， 田宅科发之象。八白属土、坎宫属水，星宫相克，半吉半凶。但因 八白在九运初尚有余气，得坎宫一水之助力，虽有克制但还是有 生旺之相，所以正北方仍可视为今年的财位。今年可在这个宫位 加大力度催旺财运，借助八运的余气，好好实现一番自己的赚钱 之路。

【布局攻略】

家居布局的色系，适合多用咖啡、棕色、黄色和紫色等属土和火 的颜色，来增加八白财星的气场。想要特别求财的朋友，可以放 置一对白玉石貔貅。同时，摆置黄色水晶球+招财符可提升招财 纳福的力量，实现新年家运兴旺，财源滚滚。

西北：乾宫 文昌位 – 四绿文昌星（流年岁破位） 2024年的风水文昌位 四绿文曲星飞临西北方位

四绿文曲星是吉星，五行属木，从风水学的角度来看，文曲星代 表的学业、科名、智慧和文化,跟名望和地位挂钩，是财富和名誉 的庇护神，又有桃花神的美誉。

今年四绿文昌星飞临西北方，与乾金相克，有金木交战之相。所

以，若外部形峦合局，则会招致酒色之祸、名声受损或因色破财 等问题。毕竟巽木的本色是桃花。

文曲星代表文化艺术、技艺才能、文思敏捷、才华功名、品学兼 优，视为风水中文昌位，通过催化其力量，可催旺考试运、增加学 子们的学习兴趣，这也是家长们每年最关注的方位之一。

【布局攻略】

可以在西北方悬挂文昌符或者供奉文昌帝君，以求更旺。在西北 方摆放文昌塔、文昌笔，或放置水种的富贵竹四枝（直挺型）的， 形成文昌峦头也可催旺学运。也适合经常待在此处学习看书、处 理工作任务等等。

西北方为今年的流年岁破位，此方位今年也切记行一切动土、兴 工、建造之事。

东北位：艮宫 偏财位 - 六白武曲星 2024年的风水偏财位 六白武曲星飞临东北方位

六白武曲星飞临东北方，是下元九运期间退运失令星，位于后天 八卦中的乾宫，五行属金，为刚健之星，属于偏财星，与一白、八 白合称三大财星。2024年东北艮宫之土生旺六白乾金，星宫相 生，主吉，可以利用此方位提升自身偏财运，解决财富问题。乾 卦主家中男主人，催旺乾金的力量，也会对家运有一定程度的帮 扶。

【布局攻略】

此处忌见黑色和蓝色，因为五行水能泻掉乾金之气。宜见土黄色 和棕色系列的物件，如黄色花瓶、黄色地毯、黄水晶和其他黄色 物品，用土气生旺六白武曲星来催旺运势。提升偏财运，建议在 此方位放置铜麒麟、貔貅摆件或是七星蟾蜍，有助于事业上升， 加官爵，财运亨通，一路顺畅。

正东方：震宫 桃花位 – 一白贪狼星 2024年桃花人脉位 一白贪狼飞临正东方

一白贪狼星在九运为生旺之星，五行属水，下元九运期间正值得 令。一白星在飞临正东震宫，在九运大运飞星中，七赤破军星的 金属之气，会加强一白贪狼星的水气，所以催旺此宫位不仅可以 提升桃花运、贵人运，也可实现通过人脉打造来提升财富的机 会。但要注意此方不可位于厕所的位置，否则会有烂桃花或桃色 纠纷的风险。

对于未婚的男女来说，这个宫位是最吉利的，调合此方的气场， 可以增进恋爱的热情和速度。而与九紫右弼星不同的是，九紫星

主要代表正桃花，结婚之事；而一白贪狼星则主桃花的机遇与机 会。在催感情运的时候，适合挑选一个主要的方向来着重布局。

【布局攻略】

此方家居布置的色系，适合以白色和金色为主，也可多放置玻璃 和金属的摆件。若想要提升事业影响力的，也可考虑放置一对水 晶的苍鹿，或铜的麒麟瑞兽。想要提升事业运，财运的朋友也可 以在此方放置一个金色的风水轮。

若想催旺桃花力量的，可以在此方放置粉红色的七星水晶阵，或 一对粉色鸳鸯摆件。需注意的是，正东方为震位，所以法物不要 过多，防止桃花泛滥，切记八字方针：“过则为煞，煞旺成劫”。正 东方位也不要堆积杂物，垃圾，要保持整洁干净，否则可能会引 起烂桃花，招来桃花绯闻，不利于事业和感情婚姻的稳定和谐。

作者简介

Introduction of author

JOJO Zhou

JOJO拥有新西兰维多利亚大学临床心理 学学士与新西兰梅西大学临床心理学硕士 的学历背景，师承南派紫微斗数及南派玄 空学，是一名专项研究紫微斗数心理学、设 计风水与环境能量的人生规划师及环境结 构师。

JOJO在商业地产咨询与风水服务领域有 着丰富的经验，其所在的研究团队曾为美国 MSN、美国运通、马来西亚THE CARAT国 际珠宝集团、中国银行、中国时尚传媒集团 等50余个大型商业地产项目提供风水顾问 服务，是位资深的商业地产风水分析师。

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作为奥克兰皇家律师事务所，MC 已经积淀了超过一百年 的历史，是新西兰经验最为丰富、历史最为悠久的律师事 务所之一。

我们同时专注于为私人客户和主要政府部门提供法律咨询服务， 其中包括新西兰移民局、商务部、创新和就业部、海关、教育 部、商业委员会和金融市场管理局等机构。这让MC具有独特而专 业的视角。我们对新西兰监管框架的深刻了解也使我们的客户受 益匪浅。

不论您的具体需求是什么，MC都拥有一支精通多国语言的专业团 队，我们将为您量身定制最佳解决方案，协助您实现目标。

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Annie Tsai

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鼎盛金融值得您信赖

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团队由前各大主流银行资深贷款经理创立，累积超过��年银行贷款和 相关房地产经验共协助几千个家庭贷款咨询并提供风险管理规划。

无论您是个人，家庭或信托房产，抑或生意、物业商业贷款； 还是建筑、开发项目资金融资，我们都可以专业且高效地帮您实现目标。

Tao Zhang Senior Financial Adviser tao@topm.co.nz

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Let’s find a way 你的心愿，我们一起实现。

Franky Wang

新西兰银行 亚洲业务主管

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