YIJU17

NZ PROPERT Y INVESTMENT & BUILDING GUIDE

房产投 资与建 筑 指 南

MAY 2021

第

1 7 期

法眼看房：旧房改造前不可不知的 N个法律常识 — P14 —

出租房翻新有诀窍： 快速提升房屋价值的9种方式 — P30 —

2021 NZIBES 新西兰国际建筑业 博览会暨峰会强势回归！ — P54 —

看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

旧 房 改 造

：

逸居新西兰 微信平台

NZD $9.95

CONTENTS — 目 录

WWW .

网站

微信

Website

WeChat

电子简报 Newsletter

活动

季刊

Event

Magazine

YIJU.CO.NZ

专注有价值的 房产资讯 Getting ahead in the property market

财经报道与分析 Market Updates 房地产行业新闻 Industry Reports 建筑行业动态 Construction Insights 行业人物专访 Exclusive Interviews 热点事件追踪 Breaking News 地产项目推介 Latest Property Projects

订阅渠道

Subscription channel

YIJU.CO.NZ

YIJU.CO.NZ

哪里可以看到我们的杂志?

FIND OUR MAGAZINES HERE: 超过100个分发渠道，包括NZCBIA超过100家商业会员单位、开发公司、房地产公司、银行、 建筑公司、建筑材料、建筑师和专业咨询公司

即可 在线订阅

扫描二维码

购 买地点

Scan QR Code Online Subscription

54 Ponsonby Road Auckland

Phone (+64) 9 600 6115 · Email info@yiju.co.nz · Find us at 54 Ponsonby Road, Grey Lynn, Auckland

PUBLISHERS —

逸居新西兰 YIJU NZ

出 版 人 的 话

* 逸居新西兰及 Elevate Prod u ctio n s Ltd 全权拥有该书所有 原创图文版权。部分图片来自 s hu t te r stoc k，如有版权问题, 请与我们取得联系。 * 刊物中所有的内容没有经过出版商的书面允许不能被使用。 * El evate P ro d u c tio n s Ltd 不会为此书内容为任 何人带来的 损失负责。此刊物的内容只供参考。

出版人 Publishers 高榛汘 Pauline Gao ; 许立 Frank Xu

联系我们 CONTACT US

执行主编 Executive Editor

电话 邮箱 地址

Lesley Song 编辑 Editors

+64 9 600 6115 info@yiju.co.nz 54 Ponsonby Rd, Auckland 1011, New Zealand

Lesley Song；Holly Shan W W W.YIJU.CO.NZ

美术设计 Designers 侯文静 Hailey Hou

NZ PROPERT Y INVESTMENT & BUILDING GUIDE

DEC 2020

广告代理 Advertising Enquiries

房产投 资与建 筑 指 南

第

1 6 期

DESIGN · DEV ELOPMENT

高榛汘 Pauline Gao pauline@multimarketing.co.nz 021 363 389

2021年才是黄金时代？ 土地分割“钱”景可期

您 准 备 好 了 么 ？

— P18 —

星光璀璨、干货满满： “土地分割”系列讲座完美收官 — P38 —

2020房地产建筑业年度风云 榜隆重颁奖 — P44 —

Lilly Deng info@yiju.co.nz 027 649 1115

全 民 分 割 时 代 ，

逸居新西兰 微信平台

黄海鑫 Dylan Huang info@nzcbia.org.nz 021 130 9828

NZD $9.95

发行地 Distribution Place

上期 回顾

第十 六 期 杂 志 聚 焦“钱”景可 观 的 大 地 分

新西兰 New Zealand

割，采访了资深业界专家和经验丰富的一 线 人 士，从 政 策、调 研、选 址、立 项、规 划、管理等多个角度对土地开发项目进行

出版商 Publishing House

了深入解析，帮助读者了解分割全流程， 并有效避免掉入“开发陷阱”。

Elevate Productions Ltd

3 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

PUBLISHERS — 出 版 人 的 话

「 逸 居新西兰 」出版人

Pauline Gao Director, MultiMarketing Ltd 高榛汘 卓嘉传播总监

过去一年是我所经历过的最不同寻常的一年。在Covid-19疫情袭 击下，世界仿佛在一瞬间停摆：全球格局巨变、国与国之间大门紧闭、 人与人之间保持距离、至爱亲朋难以相聚甚至永远天人两隔……在这 场全球大危机面前，我们见证悲恸、体会艰难，也怀有太多感恩，心里 常常百味陈杂。 对新西兰而言，过去一年也是不凡的一年：在全球疫情 失控的时 候，新西兰人众志成城、齐心抗疫，使这里成为了全世界最安全的地方 之一，我们坚忍不拔、团结向上，一起打赢了这场无硝烟的战争；第36 界美洲杯的胜利为新西兰人带来了无比的荣耀，四次夺冠、两次卫冕， 这样令人骄傲的成就在美洲杯上百年历史中添上了浓墨重彩的一笔；新 西兰的房价也在这场大动荡里实现了26%的惊人增长，即便是政府雄 心壮志喊出口号要严格“控房”，房价不跌反涨，市场上投资者热度依旧 不减；而对此时此刻身在新西兰的我们— — 每一个普普通通的个体而 言，经历了Lockdown、面临前所未有的压力，未来仍是如此的未知。 然而，在人类的历史中，总有一些大事件需要我们面对，俗话说“不 破不立，破而后立”，未知同样意味着新机遇的到来、新力量的迸发。我 想，如果你依旧怀揣梦想，那么无论身处怎样艰难的环境里，我们都将 是时间里的前行者。 “给时间以生命，给岁月以文明。”未来可期，初心不改。 2021年5月， 《逸居新西兰》第17期杂志如约而至。我们依旧心怀 帮助每一位读者在新西兰安居乐业的愿望，致力于成为新西兰“房产投 资与建筑指南”，立足于现在、展望于未来，为建商、开发商、投资者、自 住买家以及行业人士提供最权威、专业的建筑和房地产业资讯。 “在这里，读懂新西兰房市”— —怀着孜孜以求、初心未改的媒体人 热情，每天一篇原创、高品质的文章，我们的微信公众号也因此受到广 大读者的关注和业内人士的认可。 今年，我们还举办了旧房翻新和法律知识讲座，深受好评，反响热 烈；8月即将强势回归的2021NZIBES新西兰国际建筑业博览会暨峰会 更是精彩纷呈、值得期待。 2021年即将过去一半，未来半年也将充满光明和温暖。我们深信， 在全人类共同参与抗疫之下，经济即将复苏、人们开始流动，希望和爱 才是世间最大的力量。

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

4 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

PUBLISHERS —

「 b+d 新筑·筑新 」出版人 新西兰华人建筑业协会会刊

Frank Xu President, NZCBIA 许立 新西兰华人建筑业协会会长

由于所在时区的关系，新西兰是世界上最早进 入 新一年的国家之 一。随着新年钟声的敲响，首先进入2021年的我们仍然懵懵懂懂：新西 兰房地产行情依然令人吃惊的火爆，引来政府、央行强力干预；疫情仍 然在世界各地肆虐，新西兰政府对外开放边界遥遥无期；除了房地产建 筑业以外，新西兰的经济数据还很严峻……但是，新西兰华人建筑业协 会的华人同胞们团结、坚定地行走在复苏的路上。 二月，应会员鹏欣集团的要求，NZCBIA决定在皇后镇举办活动， 这也是NZCBIA第一次在奥克兰以外的城市举办活动。本次活动包含了 四个大主题，分别为“新西兰房地产市场研讨会”、“皇后镇房地产投资 研讨会”、“NZCBIA南岛分会成立大会”，以及“2021.NZCBIA华人地产 圆桌会”。4月28日，我们精心策划的活动在皇后镇最美的金秋时节成 功举办，被参与者誉为“地产行业内最高标准的会议”、也是NZCBIA以 “提升新西兰房地产建筑业整体水平为己任、以专业适时的内容和尽善 尽美的服务为宗旨”，为大家创造的绝佳交流及商业拓展的机会。详细 报道请参阅本期杂志P50。 今年，新西兰国际建筑业博览会暨峰会（NZIBES）也将强势回归： 博览会将于8月6-7日在奥克兰Vodafone Event Centre举办，预计将 吸引百余家知名企业前来参展。NZCBIA晚宴以及“卓越奖颁奖典礼”将 于8月6日在奥克兰Cordis酒店举办，将邀请新西兰建筑业、房地产及 投资商等相关各大行业的领袖精英到场。这场新西兰房产和建筑行业 最高规格的社交盛宴预计到场来宾800余人，让大家在尽享饕餮的同 时轻松畅谈、共寻商机。晚宴期间，还将颁发NZCBIA卓越成就奖，奖 项涵盖了11个类别，覆盖开发、设计、建设和创新等各个方面，这是新西 兰华人建筑业向公众展示我们的水平和成就，同时也是认可和奖励我 们优秀团队的最佳场所。我们鼓励所有会员携他们的代表作品踊跃参 加。 因 为 C o v i d – 1 9 疫 情 缺 席 2 0 2 0 年 的 N Z I B E S 甫 一 亮 相 ，就 得 到 N Z C B I A会员 乃至 整 个房 地 产及 建 筑行 业 的 大 力支 持，目前 已 有 PlaceMakers、Barfoot & Thompson和KONE等知名企业作为钻石 赞助商鼎力相助，30%的展位已经被预定。目前，2021 NZIBES赞助商 及展商仍在火热招募中，详情请参阅本期杂志P54。 2021年，是充满期待的一年：人们都期盼着疫情的结束，期盼着地 球迎来复苏的时刻。曙光就在不远处，让我们团结一心，携手奋进，共 襄盛举。

出 版 人 的 话

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

5 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

CONTENTS — 目 录

目录 CONTENTS

08

20

Upfront

Feature

大局

专题

08 季度要闻

20 旧房改造：看丑小鸭如何变成白天 鹅？

盘点2021年一季度

12 移民 移民局又有大动作！你在安全区 还是危险区？

14 法律 法眼看房：旧房改造前不可不知 的N个法律常识

17 人物 专访Frank Shi：厚积终会薄发

24 设计师Dylan：深入解读旧房加、 改建工程及其报批要求 27 最 会 挑 房的立 行自述：1 9 年实 践 积累的投资哲学 30 出租 房 翻 新有诀 窍：快 速 提 升房 屋价值的9种方式 33 “老破旧”如何重 焕青春、价 值翻 番？ 35 关注门窗细节，打造精品房屋

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

37 行业人士说房产

关于旧房改造，您想知道的都在这里！

6 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

CONTENTS — 目 录

40

48

64

NZ Property Market

NZ Building

NZ Ideas

新·投资

新·建筑

新·创想

40 监察

48 行业报道

64 风水

应行业所需，讲用户所求：旧房翻 新系列讲座活动完美收官！

“2021年新西兰房地产市场研讨 会皇后镇地产投资研讨会”圆满 闭幕！

67 设计

“坑的就是华人”？换汇这些坑， 一定不要踩！

42 物业管理

小改造有大作为：租得好、租得 贵，就是硬道理！

44 贷款

按揭房也能再贷款？资金护航， 装修无忧

54 2021 NZIBES 新西兰

国际建筑业博览会暨峰

会强势回归！

空间配色学问深：如何运用色彩 五行为房屋增值？

设计师Daniel Zhu:旧房翻新，在 一栋有故事的房子里书写新篇章

70 教育

如何准备课外活动？发自内心的 热爱才是关键！

60 消防

消防工程不忽略，旧建筑改造升 级增值更顺利

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

7 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

UPFRONT — 大 局

季度要闻

﹁

季 度 要 闻

整理 Lesley Song 图为 Shutterstock 提供

」 抗疫周年！取得阶段性成功，仍面临5大挑战

水检测，以更快地发现可能的社区传播，以及继续改进接触者追 踪工作。 新西兰的新冠追踪应用程序的自愿使用率相对较高，但常 规使用较差。可以做的一个明显的改进是，当人们进入高风险场 所时，以及要求MIQ员工和最近返回的旅客，强制使用该应用程 序。 警报级别系统需要修订，以应对新的传播风险。需要更加重 视在高风险的室内环境中不要拥挤，鼓励人们戴口罩，并使用更 有地理针对性和破坏性更小的“部分断绝性封锁”。

2020年2月26日，新西兰出现了首例新冠肺炎确诊病例。该 病例仅被确认为“一名60多岁、最近刚从伊朗回来的人”，但却标 志着新西兰一个非凡时期的开始。 一年过去了，新西兰在抗疫方面取得了巨大的成功，全球 1.13亿病例中，新西兰仅有2368例。此外，尽管旅游业和酒店业 受到重创，但新西兰大体上避免了其他国家出现的经济动荡。 尽管如此，在未来一年，新西兰仍面临五项关键挑战，以抵 御疫情并留下宝贵和持久的公共卫生经验： 1

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

3 有效和公平地开展疫苗接种

提高边境生物安全

疫苗接种战略必须优先考虑有效的边境控制、保护最弱势 群体和促进卫生公平。实现高覆盖率将取决于社会参与、社区网 络和高质量、全面的信息系统，如升级的国家免疫登记系统等。

防止新冠再次传入新西兰，这仍然是持续消除病毒的唯一 最重要的短期至中期挑战。 通过考虑旅客的整个旅程，高度系统地做出应对有明显的 好处：出发前一周、 飞往新西兰的航班，在管控隔离设施（MIQ） 停留两周，以及离开MIQ后，这时他们仍然处于高感染风险期。 应该尽量实现不让受感染的人进入新西兰的目标，这也使 我们能够与世界上其他也已实现病毒消除的地区开展无隔离旅 行。 投资于专门建造但用途广泛的管控隔离检疫设施会带来重 要的短期和长期效益。

4 建立一个有效的公共卫生机构

这场大流行病生动地说明，必须投资于有效的公共卫生基 础设施。需要有一个专门的国家机构来提供在战略和执行方面 的大量专门知识，这是新西兰在大流行开始时所缺乏的。 此类机构在高收入国家越来越普遍。它也是台湾地区高效 应对新冠肺炎疫情的一个重要特征。该机构可以提供所需的大 量信息，让政府集中力量预防疾病和做好准备工作。 5 建立最优的应急决策过程

2 增强疫情暴发后的检测和控制

在可预见的未来，新西兰将需要维护和加强其快速检测和 控制新冠疫情的系统，作为应对边境管控失败的后备措施。 可能会改进的措施包括对边境工人进行每日唾液检测和废

新西兰对大流行病的有效应对得益于政府考虑了科学建议 并关心人民福祉。然而，政府在某些领域的创新进展缓慢。 是挑战，也是一个重建系统的机会。这场大流行的最大遗产

8 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

剧上升。尽管四季度失业率下降，但仍高于前几年的水平。 西太平洋银行高级经济学家迈克尔·戈登表示，与一年前相 比，四季度新西兰零售、住宿、交通、媒体和旅游服务等行业就 业率大幅下降，但建筑业、医疗、教育和公共部门就业岗位激增， 使总体就业形势好转。

新西兰启动大规模新冠疫苗接种 新西兰卫生部2月20日宣布正式开启大规模新冠疫苗接种， 该国边境工作人员当天成为第一批接种者。 新西兰卫生部总干事Ashley Bloomfield博士在一份公报中 说，为边境工作人员接种疫苗“标志着向前迈进一大步”，这可以 保护新冠感染风险最高的人群，并有助于降低病毒传播到社区 的风险。 Bloomfield博士当天还对媒体表示，卫生部将对已接种人 员进行持续监测，以确认疫苗激发的免疫力能持续多久。 新西兰2月15日收到第一批新冠疫苗，共计6万剂，可供3万 人接种。作为大规模接种前的准备工作，20多名疫苗接种员19日 率先接种。 这是新西兰历史上最大规模的免疫项目。根据政府计划， 将首先为约1.2万名边境和隔离设施工作人员及其家属接种，普 通民众的接种工作预计从今年下半年开始。 目前，新西兰政府已向辉瑞、阿斯利康、杨森和诺瓦瓦克斯 4家医药公司采购了足以覆盖全部人口的新冠疫苗。疫苗将供新 西兰民众免费接种。

综上所述，新冠大流行为重新评估新西兰的卫生、社会和经 济运作提供了难得的机会。它证明了政府的积极决策对处理卫 生健康领域的威胁的价值。 （本文译自.The Conversation，作者 为：Michael Baker、Amanda Kvalsvig、Nick Wilson）

2020年新西兰出入境移民人数创20年来最低纪录 新西兰统计局日前表示，由于去年3月以来边境关闭限制了 移民出入境，年度净移民人数继续稳步下降，在截至2020年12 月的一年里，净移民仅有44100人，年度出入境移民人数均创下 20年来的最低纪录。 不过，由于入境移民(85,800人)多于离境移民(41,600人) 2020年的净移民仍为正数(44100人)，其中87%都发生在2020 年3月边境关闭之前的前三个月。自2020年3月实施边境限制以 来，净移民增长一直由新西兰公民推动。2020年4月至12月，新 西兰移民净增加5700人，其中新西兰公民净增12,600人，非新 西兰公民净减6900人。 人口指标经理表示，新西兰公民推动着净移民的少量增长， 持续逆转着净移民增长主要由非新西兰公民主导的历史模式。 在统计局的定义中，如果新西兰公民或非公民在抵达新西 兰后的16个月中，累计有12个月在此居住，就称为入境移民。如 果新西兰公民或非公民在离境后的16个月里，累计有12个月不 在新西兰，就称为离境移民。净移民即为入境移民和离境移民之 差。 以上的“非新西兰公民”包括：持居留、工作或关键目的签证 入境的人；澳大利亚公民和永久居民；以及其他符合入境标准的 人。

大 局

﹁

季 度 要 闻

」

• 能够在知情的情况下进行辩论和审查的政治进程，同时 旨在跨党派支持关键的应对战略； • 咨询程序，确保高水平、多学科的专家投入到政府的应对 工作中； • 资源充足的研究和发展程序，以确保高水平的科学证据 能应用到应对措施中，并能对措施进行评估； • 承诺并制定正式调查的时间表，以评估大流行应对措施 并推动更广泛的系统改进。

UPFRONT —

之一可能是将一套改进后的紧急情况决策程序制度化，这些程 序将更多地促进学习、创新、持续提高应对水平和透明度。主要 的变化包括：

新西兰房屋要价连续5个月创历史新高 新西兰房地产市场又迎来了一个里程碑。最新的Trade Me 房地产2月18日公布的数据显示，新西兰全国房屋要价创历史新 高。这是全国房屋平均要价连续第五个月创下纪录。 数据显示，1月份，新西兰平均要价达到76.9万新西兰元，同 比增长15%。 Trade Me地产销售主管Gavin Lloyd表示：“我们以前从未 见过这样创纪录的连续增长，房市没有显示出放缓的迹象。” 他说，与前一年相比涨幅最大的是Manawatu/Wanganui， 上涨21%至500,350新西兰元。其次是Gisborne，上涨25%至 512,150新西兰元。第三是惠灵顿，上涨14%至773,900新西兰 元。 而且，新西兰几乎所有地区都创了新纪录，除了奥克兰和奥 塔哥地区。 在 奥 克 兰 地 区 ，1 月 份 要 价 同 比 上 涨 了 9 . 9 % ，达 到 1,006,900新西兰元。

新西兰2020年四季度失业率降至4.9% 新西兰统计局2月初公布的数据显示，2020年四季度新西 兰失业率降至4.9%，好于市场预期。 数据显示，四季度经季节调整后，新西兰失业人数环比减 少1万人，降至14.1万人。不过，当季失业人数仍比2019年同期多 2.5万人。三季度新西兰失业率曾攀升至5.3%，创下自1986年有 统计以来最大季度增幅。 新西兰统计局高级分析师贝姬·科莱特在一份声明中表示， 新冠疫情对劳动力市场的影响在三季度很明显，当时失业率急

全球“房价最难负担城市”又出炉：奥克兰排第四 在 刚 刚 过 去 的 2 0 2 0 年 ，奥 克 兰平 均 房 价上 涨 了约 1 4 万 新 西 兰 元 。在 最 新 的《 2 0 2 1 国 际 住 房 可负 担 性 调 查 报 告（Demographia.International.Housing.Af fordabilit y Survey）》中，在人口超过100万的主要城市里，奥克兰是排名 第四的“最难负担城市”。之前一年奥克兰排名第六。

9 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

UPFRONT — 大 局

﹁

」

季 度 要 闻

该报告涵盖的国家和地区包括：新西兰、新加坡、澳大利 亚、美国、英国、爱尔兰、加拿大和中国香港。 Demographia衡量的排名因素不仅包括房价，还有当地 人的收入水平。其根据房屋的中位数价格除以家庭年收入，给 每个城市算出一个分数，称为中位数倍数（median.multiple） 当这一数值超过3，即被认为是“中度不可负担（moderately unaf fordable）”；超过4则被认为“严重不可负担（seriously unaffordable）”；超过5则被视为“极度不可负担”（severely unaffordable）。 在该报告中，奥克兰的这一数值为10，仅次于香港（20.7）、 温哥华（13）和悉尼（11.8）之后。自2004年Demographia开始 追踪房价负担能力以来，奥克兰一直属于“极度不可负担”的类 别。今年，奥克兰的数值比2020年的报告上升了1.4，这意味着， 一套房屋中位数的房价比一个家庭庭当年的收入要高出40%， 这比报告中涵盖的其他92个房地产市场都要高。

89

NZ

Auckland

10.0

90

Australia

Sydney,NSW

11.8

91

Canada

Vancouver,BC

13.0

92

China

Hong Kong

20.7

Demographia指出，“近几十年来，人们的住房负担能力严 重恶化，这已成为国际上观察到的中等收入生活水平下降的一 个主要因素。”目前，新西兰的家庭收入中位数约为80000新西 兰元，奥克兰的家庭收入中位数为95200新西兰元（均为税前 数字）。 值得注意的是，Demographia此次报告中使用的数据是在 9月份收集的，但从那之后奥克兰的房价进一步上涨。

政府发布KiwiSaver新规

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

2月25日，商务和消费者事务部部长David.Clark确认，从3 月起，所有患有唐氏综合症、脑瘫、亨廷顿氏病或胎儿酒精谱系 障碍的人都可以在65岁之前从KiwiSaver里取钱，因为他们的 预期寿命低于其他人。 《KiwiSaver法案（2006）》下修改条文 的生效日期为3月26日。 除了这四种情况，对于那些因其他先天性疾病寿命被缩短 的人，还会有一种“替代退出程序”。“在合适的退休时间，患有这 些疾病的人自动有权申请从KiwiSaver中提取资金，而不是要等 到年满65岁。在这种情况下，唯一的额外要求是需要医生核实申 请人患有缩短寿命的先天性疾病。”Clark指出。 要符合提取资格，申请人必须完成一份法定声明，声明他们 KiwiSaver的资金将可以支取，就好像他们已经达到65岁，而且

他们不再有资格接受任何补贴，同时还要提供医学证据，证明他 们的先天疾病会缩短寿命。 Clark说，疾病名单是在与卫生和残疾专家协商后制定的， 预计将覆盖新的退出类别下的大多数申请。 “不过，政府可以灵活地定期重审疾病名单，并咨询专家，以 确保名单是最新的。”

标普上调新西兰信用评级 2月22号，国际三大信用评级机构之一的标准普尔全球评级 (S&P Global Ratings) 上调了对新西兰的信用评级。 标准普尔此次对新西兰信用评级的提升包括：新西兰元主 权评级从AA+ 提升至AAA，外币主权评级从AA提升至AA+。标 准普尔表示，新西兰的财政前景稳定，故而对新西兰经济增长作 出了强劲的预测。 标准普尔的报告指出：“我们预测，2022年至2024财政年 度之间，实际GDP每年将增长约3.2%，而人均实际GDP则将增 长约2.2%。” 报告认为，尽管下行风险持续存在，包括疫情再次爆发、主 要贸易伙伴之间的地地缘政治紧张局势以及延误有效疫苗的管 理，当然，“旅行限制将继续严重影响旅游业和国际学生的流动 及移民人数，这会拖累短期人口增长。” 但总体而言，“新西兰货币的灵活性、富裕的经济状况和稳 健的体制将有利于采取迅速而果断的政策行动，并抵消该国的 外部失衡。我们认为，新西兰对疫情爆发的管理相对较好，这意 味着其信用指标处于良好的位置，可以承受潜在的与进一步负 面压力，包括在目前的评级水平下房地产市场可能疲软。” 另一家重量级评级机构穆迪(Moodys)，早在去年9月就重 申将新西兰的信用评级提升至最高的AAA评级。 而三大评级机构中的惠誉(Fitch.Ratings)则给了新西兰 AA+.的评级，并给了未来“展望稳定”的评价。同时指出：“该国 高净外债和家庭债务增加是信贷状况的主要弱点。”

软实力榜单出炉，新西兰飙升速度冠绝全球 知名咨询公司Brand.Finance发布2021全球软实力指数， 新西兰排名快速爬升，从去年的22名冲进前20，排在16位，攀升 幅度居全球首位。 软实力是指一个国家利用自己的声誉、网络和地位在世界 上拥有影响力的能力，而不是使用硬实力作为手段来实现目标， 例如军事打击。 这份排名中，前十位分别是：德国，日本，英国，加拿大，瑞 士，美国，法国，中国，瑞典，澳大利亚。 报告称新西兰是“全球成功典范”，对总理Jacinda.Ardern 的“自信果决”的领导力和领先全球的抗疫措施大加赞赏，在疫 情应对方面的经济、卫生和国际援助表现，新西兰排名第一。 然而，报告称，由于缺乏“影响力”，以及“地理位置偏远，新 西兰无法发挥与欧洲国家同等的软实力”，因此排名仅为第16 位。 Brand.Finance对全球102个国家的7.5万名专家和知名人 士进行了民调，最终得出了这份报告。

10 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

RESOURCES — 资 源 推 介

11 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

UPFRONT — 大 局

﹁

」

移 民

移民局又有大动作！ 你在安全区还是危险区？

撰文 Sonny Lam 图为 unsplash 提供

截至2021年3月，整个新西兰移民系统已经“冻结”了一年多。 新西兰是一个岛国，经济高度依赖农牧业和自然资源出口；近年来旅游业飞速发展，旅游收入也成为新西兰国民收入的重要来 源。因此，尽管新西兰政府应对Covid-19疫情的措施为国民提供了安全和保护，但关闭边境、冻结移民等做法只能是“临时方案”，新 西兰无法长期“闭关锁国”、远离这个世界。我们可以暂时屏住呼吸，但是我们需要呼吸。 对新西兰经济发展而言，移民也是非常重要的话题。2021年3月26日，新西兰移民局（Immigration New Zealand，INZ）举行的 一次INZ移民顾问会议（简称“326顾问会议”）中，提出今年将会对一些列移民政策做出新的调整：EOI的重启时间仍需商定，但分数 可能从之前的160分上升至180或者200分、最低工资标准将从原来的25.5新西兰元上升到27新西兰元；配偶担保移民目前并无太大 改变；父母团聚移民将继续关闭；投资移民类签证目前正在正常审理中；边境开放时间待定......

EOI重启时间未定、要求将升高

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

尽管EOI几乎肯定会重新开放，但截至今年3月26日，INZ 仍未决定什么时候重启。326顾问会议中INZ重申，“目前EOI每 一项内容都仍在审议之中”。尽管没有结论，但这已经是强烈暗 示：EOI分数可能会增加，其他要求也可能会提高。 截至目前，INZ总共收到7000多份EOI待评估。也就是说， 如果INZ对EOI打分做出任何调整，都将影响7000多个申请家 庭。从326顾问会议内容来预测，我认为EOI打分可能会有以下 变化： • 分数从160提升至180或200； • 规定最低工作经验期限，与具有最低工作经验要求的“投资 移民二类（Investor 2 Resident Visa）”评估类似； • 要求所有成年人参加雅思考试并有最低分数要求，取代之 前让伴侣和受抚养人支付ESOL费用的做法； • 对英语测试结果实行计分制，与“投资移民二类”的计分系 统类似； • 优先考虑已经在新西兰的人； • 优先考虑英语成绩较好的人； • 优先考虑高薪申请人。 关于上述变化将对EOI系统带来的实际影响，移民部长已经 宣布，正在对SMC系统进行审查。因此，我们可以确信变化即将 到来。值得一提的是，“过渡期”方案也在讨论中，这意味着已经 提交EOI的候选人，有机会在一段时间内适用于旧规则的评估。 根据我个人的经验，我预测当前的EOI系统将发生重大变 化，当前的EOI积分计划甚至有可能完全消失。

工作签证：最低工资门槛将提高 目前，工作签证的要求和2018年12月相比没有大的变化。值

得关注的是，INZ可能会再次提高移民工资门槛，将从之前的每 小时25.5新西兰元上升至27新西兰元。 事实上，早在2020年中时，新西兰统计局就公布了6月份统 计的薪资中位数为27新西兰元，但该数据明显有疫情期间大量 低收入群体失业不被计算入统计样本，加之政府发放补贴，从而 使得统计数据无法反映当时的客观情况，所以移民局并没有将 办理工签以及技术移民的中位数薪酬标准提高到27新西兰元。 而在326顾问会议上，INZ也明确指出：在边境解封后，需要重新 定义工资中位数标准。因此，我预测，最低工资门槛将于今年下 半年提高到每小时27新西兰元。 目前，INZ对工作签证的要求如下： • 所有雇主都必须是经认可的雇主，才能帮助申请人申请工 作签证； • 首先在本地打广告，并首先尝试招聘新西兰雇员； • 低薪工作（目前低于25.5新西兰元/小时）仅6个月； • 高薪工作（目前高于25.5新西兰元/小时）3年； • 2021年7月起，低/高薪门槛将上升至27新西兰元/小时； • 雇主必须拥有一定级别的新西兰雇员，才能申请工作签 证。 其他工作签证的相关内容，请参阅我于2020年7月27日和 2019年3月11日撰写的关于工作签证变更的文章1，其中讨论了自 2018年12月起发生的变化细节。

配偶担保：细节无更改、案件无积压 目前，INZ尚未对配偶担保签证的细节做出调整，其中关键 是，此类别签证的工作流程几乎是最新的，积压的案件也很少。 我认为，配偶担保类别是寻求PR的人们最好、也是最有可 能考虑的申请类别。有关配偶担保的更多信息，请参阅2019年10 月《逸居新西兰》杂志中，我的文章《配偶担保移民：那些容易 被忽视的重要要求》2。

12 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

总体预测

投资移民：正常推进中 投资移民的申请正在按常规进行处理，需要指出的是，如果 申请人在新西兰境外，则将视具体情况决定其是否能够进入新 西兰。有关投资移民的更多信息，请直接与我联系，因为投资移 民的申请是非常复杂的，不在本文的讨论范围之内。

安全区：新西兰境内的申请人 对于目前提交的申请并已经在新西兰境内，申请居留签证的 申请人极有可能获得批准，处理日期截止到2019年8月目前，移 民局正在赶工中。 从移民局提供的数据来看，移民局对那些已经提交的申请 人批准率一直很高，大多数申请人对PPI（移民局质疑信）的反应 是积极的。 危险区：新西兰境外的申请人 对于那些还没有申请但符合条件的人来说，这可能比以前更 困难，移民局表示，“考虑因素之一是，人们是否已经在新西兰。” 因此，这意味着那些正在等待成为合格者的申请者可能是 在危险区，但如果已经在新西兰境内的，那么不是太糟糕。 不幸的是，如果你在新西兰以外的地方，并且不是配偶担保 类别的申请，那么成功的机会看起来并不会太高。 目前一切都还在移民局的考虑之中，我们预计四月将会有一 些新的政策出来。

旅游签证：年底前难以重新开放

大 局

﹁ 移 民

」

由于受到疫情的影响，原定于不久将重新开放的父母团聚 移民（Parent Category Residence ）仍旧处于关闭状态，目前 移民局把该类别定为“低优先级”。我认为，至少在边界完全重开 之前，父母团聚移民都不会重新开放。 需要指出的是，投资移民（父母团聚类） （Parent Investor Category）这一类别仍然可用，并正在处理中。有关其申请的详 细信息，请参阅我于2018年7月发表的文章3，其中讨论了该类别 的申请要求以及如何申请。

UPFRONT —

父母团聚：边界开放前都会关闭

小贴士 《在新西兰工作、申请居留还有希望吗？本 周生效的工签新规意味着什么？》 1

从移民经理在326顾问会议透露出的信息来看，我认为，至 少到2021年底之前，一般旅游签证（General Visitor Visa）恐怕 不会对新西兰以外地区的人们重新开放。INZ预计，对该类别签 证的需求会很低，这从INZ宣布关闭许多离岸办事处，包括将北 京签证中心改为非签证处理团队可以推测出。但有重要原因需 要进入新西兰的申请仍然有良好的处理流程。 值得一提的是，已签发的旅游签证的时限已被取消。也就是 说，如果一个人在新西兰境内，则他们可以继续申请延长其旅游 签证的时间，直到得到政府的进一步通知。 未来，可能会出现“重要目的（Critical.Purpose）”旅游签 证，来代替一般旅游签证，该签证将用于有特殊原因的人。

《2019年工签申请评估方式将变更！提 前熟悉，早做准备》 1

《配偶担保移民：那些容易被忽视的重要 要求》 2

《父母团聚类移民的5种替代选择》

3

边界：缓慢重开在进行

Introduction of interviewer

专业人士认为，由于允许留学生的不断入境，边界可能会慢 慢重新开放，但具体时间需要进行不断评估。 目前的瓶颈是隔离酒店缺乏，没有足够的设施来进行集中 隔离和检疫（MIQ）。首先返回新西兰的人占据了大多数地方，但 值得注意的是，随着时间的推移，返回的新西兰人也将越来越 少，这将减少MIQ系统的流量，并为其他旅客来新西兰提供更多 的可能。

作者简介

Sonny Lam 具有十多年法律 诉讼背景和前任新西兰 移民 局 移民官 的 经 验，目前 在 F o r e s t .

Harrison，Law yers法信律师事务所担

新系统：未来18个月内投入使用

任移民 律师。20 15 年离开移民局后，他 开始专注移民领域,对于移民方面的专业 问题以及如何有效地准备移民申请材料

对申请人来说，INZ推出新的签证申请在线平台影响不大， 主要是出于易操作目的。INZ表示，全新或升级的系统预计将在 未来18个月内投入使用，旨在通过在线方式接受所有移民签证申 请。

具有独特的视角,可以从申请人和案件审 理移民官的不同角度给出专业合理的建 议。

13 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

UPFRONT — 大 局

﹁

」

法 律

法眼看房：旧房改造前 不可不知的N个法律常识 撰文 Joy Yuan 图为 Shutterstock 提供

随 着 新 西兰 房市 的 再 度 火 热，以 及 新 的 健 康 房屋 规 定 (Healthy Homes Requirements)生效，越来越多的人们准备 对自住房和投资房进行翻新及装修。然而，很多人都不知道，无 论是相对简单的对旧房进行装修，或是更为复杂加建、改建房 屋，都有很多”条条框框“、即被很多法律、法规约束着—— 市政府有什么要求？建筑法有什么要求？健康房屋规定又 说了啥？改建要不要签合同？如果真的出了纠纷咋解决？……带 着这些问题，我们和您一起梳理一下在旧房改造正式开始前需 要了解的所有法律、法规，帮助您做好准备工作，顺利完成旧房 改造。

常识一：需要和市政府申请的两个许可

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

在任 何房屋改 造的项目开始之前，我们都建议您检 查 您 的改造、施工计划是否需要申请市政府的建筑许可（Building C o n s e n t）和 资 源 许 可(R e s o u r c e . c o n s e n t )。您 可以在 MBIE（MBIE’s Building Performance）网站上找到规定和要 求，也可以直接登录市政府的相关网站确认。 一般来说，常见的需要申请建筑许可的项目包括：搭建或者 拆走车棚、对原本房屋的结构性建筑物的拆除或改建、拆除或者 新建游泳池、建立挡堵墙（看规格）等。一般来说，所需建筑工 程的价值和范围越大、以及项目涉及结构更改，就越有可能需要

申请建筑许可。 所有的项目开始前，我们都建议和市政府去确认是否需要申 请建筑许可以及资源许可。是否申请资源许可取决于工程的内容 及房子所属于的区域，例如，在没有资源许可情况下，有些受保护 的房子和树是不可以动工的。 如果未得到许可就动工，则可能被处以最高200,000新西兰 元的罚款；如果工程继续进行，则每天将被处以最高20,000新 西兰元的罚款。甚至，如果工程被市政府认为危险或有卫生隐患 的，政府会发送紧急通知要求停工等。在某些情况下，还需要向 市政府申请特别的资源许可，比如土地分割、取水或排放水的权 利和设计、土壤或空气中的污染物等；同样，遗产房和任何受保 护树木，都可能需要征得资源许可。

常识二：BC和RC外的N个其他许可 除了与市政府确认您要进行的工程是否需要相关许可以外， 根据您房屋的产权证种类及上面注册的信息，可能还需要其他 相关部门或者个人的许可才能动工。以下几种情况较为常见： • 查看产权证上是否有地契限制，如限制对房子的改建，或 者限制使用的材料，常见的包括开发商或者邻居在产权证 上注册限制，不允许临时建筑或者加建独立出入的单元；

14 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

常识三：拿到许可后，还需要做什么呢？ 当建筑许可和资源许可都拿到，翻新改 造 工程也全部完 成——请记住，这还不是最后一步，您还需要申请新西兰房屋建 筑合格证书（Code of Compliance,CCC），证明您的建筑符合 建筑许可。请注意，在发布CCC之前，市政局有权力和责任去检 查完成的建筑。 如果没有得到许可就做了违章建筑，或者没拿到CCC，就意 味着这栋房屋含有不合规的加建、改建等。所有的政府记录都会 在政府部门留档，这些信息很可能在您的政府报告(LIM report) 中体现出来，可能会阻碍之后出售、影响贷款额度等，从而影响 房屋的价值。 如果不幸买到完成建造后没有申请CCC的房屋，或是房屋 所做的改造没有通过审核拿不到CCC，也不意味着问题没有办 法解决。我们曾经帮助客户提供和补充了一些原始设计资料后拿 到补充的CCC；在特定的一些情况下，政府还能提供Certificate of.Acceptance（CoA）来代替CCC。需要指出的是，CoA的要 求也较高，涉及到政府需要重新检查具体工作等，有需要的话最 好咨询律师后再决定。

大 局

﹁ 法 律

」

• 业主和承包商的名称、实际和邮政地址，以及所有相关的 联系方式； • 将要进行建筑工作的地点的具体地址或位置说明； • 双方签订合同的日期； • 预期的开始和完成日期，以及如何处理可能的工程延迟； • 工程价格或计算价格的方法，例如由供应商单独开具发票 的固定小时费； • 承包商将要完成的建筑工程的描述，包括要使用的材料 和产品（如果已知）； • 哪一方负责申请建筑许可，以及进行建筑工作所需的任何 其他待批准事项； • 谁来执行和监督工作； • 发出通知和证书的方式； • 付款过程，包括付款日期或阶段，以及如何开票、付款和 收款等； • 如 何 纠 正 建 筑 工 作 中 的 缺 陷 ，包 括 参 考 默 示 担 保 1 （Implied warranties and defects）； • 如有分歧，应遵循争议解决程序，在有工程变更的情况 下，如何约定合同涵盖的建筑工程； • 确认屋主收到承包商的清单和声明。

UPFRONT —

一般来说，建筑合同需要包括的基本信息有：

• 一些有海景的房子，可能会有来自邻居的、对房子的高度 限制，对可建的海拔高度限制，如您计划在限制外加高目 前的房屋，则需要征得邻居的同意; • 在Cross.lease的产权证上，常见多个业主共同分享一大 块土地和地块上所有建筑的产权的情况，每户产权证上都 有一个租约文件，在进行任何外部结构更改之前，您需要 获得邻居的同意并且需要更新产权证图纸； • 如果您的房子是一栋历史保护的房子，则必须遵循其严格 的限制，根据政府的要求做改建； • 如果您拥有一间公寓，物业会严格规定对公寓本身可做的 任何改变，动工前需要征得物业同意； • 如果您拥有房产的土地属于政府财产，那么政府则有您房 产的地役权，即可以在您的土地下埋排水沟等。

此外，合同中还可以列出您与承包商的付款时间表。这包 括：将支付多少笔款项和每次付款的金额，以及每笔付款的截止 日。 需要特别指出的是，如果在合同签署后发生变更，无论多微 小的变更都要书面记录下来，并咨询承包商是否会因此带来其 他连带变更，比如价格、时间，会否对于之后拿到许可造成影响 等。 作为处理了大量纠纷的专业人士，我们建议大家用建筑合同 保护你们的装修工程。即便是一个很小的工种，也需要有详细的 报价以及完成建筑清单。如果建筑承包商没有提供规定的公开 信息和明确的项目核对表，或没有出具书面合同，则可被处罚最 多2,000新西兰元的费用。

常识四：获批后动工前，建筑合同不能忘

常识五：合同中可能不会提到的“默示担保”

建筑合同是物主与建筑公司或者帮你开展装修的建筑商签 署的合同，合同中需要清晰描述所做工程的范围、价格、付款条 款及双方的责任等。除了上述具体的描述以外，一个完整的合同 还应包括准确的图纸及详细的配置清单，进一步明确所做工程 的具体信息及各自责任。 什么情 况下需 要 签 署建 筑合 同 呢? 根 据 法 律，如果 您 是 房主，且您的住宅要进行的建筑工程（新建或翻新）计划花费 30,000新西兰元（含GST）或以上，则必须与建筑承包商签订书 面建筑合同。此处的关键字是“住宅”，并不适用于商业或其他非 住宅合同。如果建筑工程的价格在30,000新西兰元或以上，或 消费者明确要求，则建筑合同还必须提供法律规定的需披露信 息和相关建筑清单（checklist）。

新 西兰 规范 建 筑行业 的 基 本法 是《 建 筑法 2 0 0 4（ T h e Building Act 2004）》。2010年，为落实建筑法审议提出的修 订措施，政府在国会引入两个法案，即建筑法修正案第三、第四 号，这两个法案分别成为《建筑法修订2012》和《建筑法修订 2013》。这两部法对2004年基本法进行了大幅度修订，包括对 建筑从业人员的资格认证、对消费者的保护（如建筑施工书面合 同的法律规定）以及对习惯所称的CCC（验房合格证）的修改等 等。 截至2015年1月1日，建筑新法已全面实施。补充的法律条文 默示担保指法律、法规对产品质量有强制性要求，即使当事人 之间有合同约定，也不能免除和限制这种义务。 1

15 逸居新西兰 | 新筑 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

UPFRONT — 大 局

适用于民宅建筑类，加强了承包商或者建筑方需要遵守的法律 规定： • 建筑额度超过30,000新西兰元的民宅施工，需要签署书 面的建筑合同； • 如果项目价值超过30,000新西兰元，在业主要求的情况 下，必须提供包括承包商的资历、相关保险、质保等信息 的一个披露声明（Disclosure statement）； • 关于保修的相关信息； • 默认会有一个最多10年的默示担保（特别条件限制）； • 除了默示担保外，还有12个月的质量维护期（12-month defect repair period），承建商需要提供相关的修复工 作； • 如果违反建筑法相关规定，可能会被罚款处罚。

﹁

」

法 律

常识七： 如果有纠纷该如何解决？ 建筑领域是最常见容易有争议的领域。一旦出现争议，我们 会建议按照情节的严重程度，依照以下四步解决纠纷：

其中，大部分业主最关心的不外乎是质保的问题：

步骤一：根据建筑合同与承包商沟通争议问题，按照合同约 定的解决纠纷流程执行； 步 骤 二 ：如 果 沟 通 解 决 不 了，可 以 选 择 通 过 仲 裁 （Mediation）或者调节（Arbitration）解决纠纷; 步骤三：如果纠纷额度在3万新西兰元以下，可以通过纠纷 法庭（Dispute Tribunal）解决纠纷。纠纷法庭的好处是，处理起 来比较快，成本对双方来说都比较低； 步骤四：如果金额比较大的，根据具体数额决定通过地方法 庭或高院来解决。地方法庭诉讼需要双方的律师介入，成本对双 方都较高。一般来说，双方都会尽量避免诉讼。

• 在建筑法下，无论是否有建筑合同，所有住宅工程都有最 多10年的默示担保。这个质保涵盖所有施工工程，以确保 所有的施工都符合建筑行业标准； • 12个月的质量维护期：法定所有施工方均需提供12个月的 质量保护期。也就是说，在12个月内如果出现任何质量问 题，都可以要求施工方尽快返工解决，这个12个月的开始 日期是指工程的完成日期。

最后，希望每位准备对旧房装修、加建或改建的业主，读过 本文后都能够更清楚地知道自己需要遵守的法律和法规条款是 什么，从而确保您所做的工程是合规的，避免可能出现的法律 问题；在正式开始工程的时候，无论您是业主还是建筑商，都需 要用建筑合同来保护自己；如果遇到了纠纷也不用紧张，保留好 所有的记录及时联系律师，根据所有的事实来处理纠纷，可以通 过法院、第三方调解或者仲裁来解决纠纷。

值得一提的是，所有住宅建筑工程均包含默示担保，其涵盖 了从遵守建筑规范到良好工艺，及时完成建筑工作的几乎每一 步。不管您的建筑项目的成本如何，无论您是否签订书面合同， 或合同条款具体内容是什么，都有最多十年的默示担保。 如果违反了默示担保，处罚将取决于是否可以弥补这些行

小贴士

在以下网站查询是否需要许可：

为： • 如果可以补救，则客户可以由他人进行补救，并从建筑承 包商中收回因纠正违约行为而产生的所有合理费用，甚至 取消合同； • 如果无法补救，则客户可以要求赔偿损失或者取消合同， 在这种情况下，客户还可以要求赔偿损失或因违反而造 成的损失。

常识六：出租房装修需符合《租赁法》要求

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

在以下网站查询《健康房屋规定》

Introduction of author 作者简介

随着租赁法的不断地升级，健康房屋规定(Healthy Homes Requirements).已于2019年7月1日生效成为法律。在2021年7月 1日前，所有的房东需要在其新租约开始的90天内，确保其房子 符合所有的健康房屋标准。 相信自2019年以来大家都看到很多关于健康房屋的规定的 资讯。总结来说，房东需要根据规定要求维护和改善其租赁物 业, 为租户提供更健康及安全的出租房环境。这方面的健康标准 包括房子的的采光，隔热，通风，防潮，通风和排水标准等都会 需要符合最低的规定和要求标准。

16 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

Joy Yuan J o y .Y u a n 律 师 ，新 西 兰 高 等 法 院 律 师 ，Tu r n e r. H o p k i n s 律 师 行主 任 律 师，法律管 理 双学位，波士顿 B a b s o n C o ll e g e. M B A创业主修。擅长于各类 商业 法，如公司构架、股 东协议书、信 托建立，以及各类地产法，如土地分割 及房产交易等。

UPFRONT —

撰文 Lesley Song 图为 受访者 提供

大 局

﹁ 」

人 物

专访Frank Shi： 厚积终会薄发 32年前，年仅18岁的Frank.Shi高考金榜题名，成为了沈阳 大学采暖通风与空调冷冻专业的大学生；20年前，作为第一代华 人移民，Frank携家带眷登陆新西兰，凭着过硬的技术和丰富的 经验，他很快成为新西兰暖通空调与制冷行业的权威；2020年 4月，Frank加入了RCR，并作为该公司的机电总工程师，步履不 停、继续追梦。

“我真心热爱我的专业” 在Frank看来，自己能够成为中国最早的一批采暖通风与空 调冷冻专业大学生，离不开父亲的高瞻远瞩和对儿子的殷殷期 待。 Frank的父亲是沈阳大型工业企业的负责人，对中国工业发 展过程中各个相关专业的前景都了如指掌。父亲知道，20世纪 90年代初，空调冷冻专业人才奇缺；在工作过程中，常常需要向 金发碧眼的外国人求助，付出高昂的薪水不说，关键技术仍然没 有被掌握在中国人自己手里。 父亲也了解儿子，就像了解自己的企业：小小的Frank动手能 力极强，钻研起新东西来有股不服输的劲头儿，而且他爱学习、 能吃苦……在父亲的引导和鼓励下，当时尚懵懵懂懂的Frank做 了他人生中最重要的一个决定：考采暖通风与空调冷冻专业。 他做到了。那是1988年，整个东北只有三个班，一个班20多个 人，Frank就是其中之一。 1992年，四年寒窗苦读后，Frank大学毕业了。在那个国 家包毕业分配的年代，Frank的同学们大多被分配到通风和采 暖部门工作，而他却幸运地被分到沈阳最好的一家涉外宾馆担 任技术员，负责包括空调和锅炉在内的设备日常运营和维护工 作。Frank记得，他工作的涉外宾馆是当时东北地区少见的、有 中央空调的宾馆：冬天取暖用暖气，夏天制冷则使用中国人自己 设计、制造、安装的中央空调——那时候，中国空调冷冻行业刚

刚起步，第一份工作就能接触到是多么幸运！Frank在涉外宾馆 工作了五年之久，谈到这五年，他最津津乐道的不是多次接待美 国国务卿黑格、以色列领导人内塔尼亚胡、美国女排等高级别的 国家领导人和外宾客人，而是来之不易的实践机会和宝贵经验。 而后，Frank又加入了一家香港背景的房地产开发公司，担任 开发楼盘的空调通风项目经理，同时负责大型空调的维修工作。 由于学校里教的更多是理论知识，长期与基层工人打成一片，一 起做项目，一起维修、维护、焊接、故障排查等，这些实践经验锻 炼了Frank处理各种实际突发问题的能力。 在4年苦读、10年拼搏之后，Frank愈加明晰自己的职业规 划和发展方向，他对父亲为他做出的选择充满感激：“我真心热 爱我的专业。”

“重做蓝领很辛苦，但我收获了无价经验” 20年前，Frank携家带眷，离开了熟悉的生活，来到了田园 牧歌般的新西兰。然而，生活并不仅仅是田园牧歌，新移民要 融入一个新的国度，往往都有着不为人知的艰辛，Frank也不例 外。 在Frank看来，要在新西兰继续他热爱的专业工作，只有两 条路可以走：一是在本地继续读书、拿一个本地学历后，在洋人 公司沿着工程师、高级工程师的晋升路径慢慢向上爬；二是从 底层做起，积累本地经验，先养家糊口、再图发展。为了看似简 单的“生存”两个字，在国内就已经是项目经理、维修部经理的 Frank，选择放下身段、从蓝领做起。 空调安装工、冷冻维修员、通风安装工、空调调试员……这 都是Frank在新西兰的头五年做过的工种。工作很累，但Frank 甘之如饴：“重做蓝领很辛苦，但我收获了无价经验，这是做白 领、坐办公室永远也学不到的。” 有了蓝领积累的本地工作经验，Frank拿到了本地有名大公

17 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

UPFRONT — 大 局

﹁

」

人 物

司的敲门砖，还加入了新西兰的专业工程师协会，并且取得了几 乎所有相关职位的政府认证：设计工程师、项目管理、监理…… 认证覆盖整个新西兰的各个地区，他的发言也有了一定权威。此 时，他本可以安于现状、享受生活，但对自己的专业和工作充满 了热情的Frank，给自己树立了新的目标：致力于将中国的先进 技术带进新西兰。 2007年，Frank第一次将“直燃式溴化锂吸收式制冷技术” 的概念带到了新西兰业界。 在这之前，该技术应用在新西兰是个空白；而在中国早已普 及，Frank是1998年作为外资企业维修部经理时第一次接触到 并参与立项、定案并成功交付客户使用的。 就像如今家庭使用的空调大多是用电来制冷一样，新西 兰大型工厂也是用电来调节和控制厂房温度的。“直燃式溴化 锂吸收式制冷技术”名字看起来复杂，简单说，就是用如锅炉 房废弃、太阳能、燃烧产生的热能，代替电能来制冷，从而大 大降低空调的运行费用。考虑到新西兰地热资源丰富、能效比 高，Frank想到引入无需用电的“直燃式溴化锂吸收式制冷技术” 符合新西兰国情、可谓是恰如其分。 2010年，新西兰第一家工厂采用了该技术。“第一个吃螃蟹 的人”是汉密尔顿的一家保健品厂，采用新技术控制厂房温度后， 工厂制冷空调的运行费用降低了50%。如今，在Frank的努力 下，已经有更多应用该技术的项目投入运行，这些行业标杆大多 都在地热资源极丰富的Rotorua附近。但Frank也有他的遗憾， 因为国家体制不同，政府立法、跟进慢，本地工程师的认识不够 等原因，“对这么好的技术的推广.，还没有达到以点带面的效果。 我会在未来继续努力。” 扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

“在RCR，我将继续追梦” 是金子总会发光，Frank做了五年蓝领工作后，本地知名暖 通空调公司向他伸出了橄榄枝。从安装到维护、从维修工程师 到服务工程师……在加入RCR之前，Frank先后在数家Kiwi背 景的大公司工作过，虽然算不上“钱多活少离家近”，但工作内容 在Frank看来较为轻松，还可以和经验丰富的老同事学到很多东

西——这样的工作在很多人眼里也可以算是完美了。 只是，Frank心里一直有他自己的“遗憾”：本地暖通空调公 司华人很少，在有的公司里，他甚至是唯一的华人，更不用提华 人做老板了；他有丰富的国内经验，很多国内成熟技术在新西兰 还是“崭新”的，可是他的想法和见解很难传递到公司决策层。他 也尝试过自己做公司，事实上，他创办十年的公司运转良好、利 润率可观，但这个于他而言“舞台”始终不够大，因为他的心愿很 大。 抱着遗憾和心愿，Frank遇到了RCR Infrastructure执行董 事Garry.Ko，并应邀出任RCR机电总工程师和技术总监，负责 空调和冷冻方面的工业项目和商业项目，如大型商用空调、工业 洁净使用空调，中小型商铺的小冷库，用于出口牛羊肉、奶制品 等的大型冷库等的设计施工、维修维护等。 为什么选择RCR？ Frank说，一是因为RCR的平台大，接触的多数是大型公司 和项目，自然也会遇到一些疑难问题——钻研“疑难杂症”一直 是Frank的特殊爱好，这也许正是华人“匠人精神”的体现；二是 RCR的理念和Frank的心愿相通：在华人背景的暖通公司里，帮 助更多从事这个行业的华人技术员提升技术水平、更好地服务华 人同胞——这也是他和Garry.Ko一拍即合的原因，是华人背景 的RCR一直在默默做的事业。 加入RCR以后，Frank又有了一个新的心愿： 帮助新西兰的华资企业少走弯路，快好发展。这和他在RCR 的工作经历有关： 作为机电总工程师，Frank接手了一个大型华资企业来新西 兰投资建设保健品厂的项目，项目前期，由于投资方对于新西兰 本土情况不熟悉，而且前期设计有缺陷，工程又匆匆上马，遇到 了很多问题，工程进展缓慢，直接影响到工程最后是否能通过新 西兰本地政府的审查。Frank带领RCR团队，利用自己丰富的行 业经验，对设计中不符合本地规范的内容进行了调整，并使工程 质量达到新西兰本地的标准，最终使得该项目顺利通过政府验 收。 “ 在 R C R ，我 将 继 续 追 梦”，谈 到 在 R C R 未 来 的 五年 规 划，Frank这样回答。

18 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

RESOURCES — 资 源 推 介

19 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

FEATURE — 专 题

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

旧房改造：看丑小鸭如何 变成白天鹅？ 扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

撰文 Lesley Song 图为 unsplash 提供

20 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

在确定房子适合翻新、改造之后，无论是计划让旧厨房变得 现代化，还是在家里增建一个儿童房，想要用最低的价格装修出 最美观的房子，第一步都是计算出这个项目的成本、工作量和时 间。 因此，做调查、明确需求是第一步：如果不确定您想要什么 样的风格，您可以从家居装饰和设计杂志上获得灵感，或者使用 Pinterest来寻找创意并将它们收藏起来，从而为自己制定一个 目标，并根据自己的需求画出整体的设计图。 需求明确之后，制定一个详细的改造计划对装修工程的顺 利进行是至关重要的，虽然您的装修公司肯定能在这方面提供 帮助，但有一些事情您需要提前决定，比如您的预算和您首选的 材料等。需要特别指出的是，在改造设计过程中，现场测量是非 常关键的一步。对于老旧房屋，Council提供的信息不一定准确， 在设计施工图时会造成误差，以至于影响后期的施工进程，所以 更加精确的实地测量是设计师画图的关键。 留出足够的翻新时间也是必要的：新西兰的房屋改造工程 通常会比预计的时间长很多，所以应该留出足够的时间来应对 延误。当事情进展比预期慢的时候，计划出多余的时间来防止不 必要的压力。 在做最后的决定之前，最好多咨询几个不同的装修公司，获 得建议；这样就可以进行比较，确保您做出的决定是明智的。当 然，有经验的装修公司往往比经验不足的公司要价更高，所以要 调查公司的声誉，多问问题，以发现可能隐藏的费用。

专 题

﹁ 旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

」

什么样的房子适合改造？

明确改造需求至关重要

FEATURE —

众所周知，随着新冠疫情的蔓延，新西兰住宅市场的发 展可谓愈发“奇幻”了。最新的Trade.Me房地产价格指数显 示，截至3月份的一年里，全国房产平均要价增长了16％，首 次突破80万新西兰元，达到创纪录的805,100新西兰元。3 月份也是新西兰房产平均要价连续第7个月创记录新高，而 房价也没有任何迹象显示会很快放缓。 在当前新西兰房地产市场出乎意料地繁荣的大背景下， 首次购房者进入这个市场正变得越来越困难，所背负的经 济压力也越来越大。于是，越来越多的购房者将目光放在了 “旧房翻新”上：用更少的钱买下好街旧房，翻新整修后，自住 方便舒适。而数次lockdown以及居家办公带来的对居住环 境的新追求，也让一部分自住人士萌生了重新装修、扩建住 宅的想法。 而对投资者而言，当存款利率持续下跌，金融市场跌宕 起伏，房产价格直线上升，如何才能利用有限的资金实现最 大的投资收益？除了直接购买新房，购买旧房并对其进行适 当的翻新，也是快速提升房产价值的明智之选——翻新后转 卖大赚一笔的新闻层出不穷就验证了这一点。 与此同时，新《健康住房标准》的实施，使得很多房东 无法再延续以前“低投入高收益”的做法：以较低的价格，买 入一个屋况不怎么样的房子，不翻新，直接出租，收取租金还 房贷——无论是打算改变投资方向，出售手中的出租房；还 是打算进行升级改造以符合新标准后继续出租，对旧房进 行翻新都成为房东提升房产价值的不二选择。 可以说，旧房翻新的市场很大、需求很旺，但是旧房翻 新的工程往往比较复杂，会涉及到繁琐的报批手续，以及专 业性建筑知识；翻新过程中更可能面临各种问题。那么，什 么样的房子适合翻新？如何才能有效规避翻新过程中的风 险，并获得最具性价比的收益？

另一方面，布局朝向好的房屋具有相对良好的改造基础。首 先，从外部空间来看，房子的所占位置要与地的边界保持一定距 离；整体朝向好；地下管道的位置合适，比如距离和深度。其次， 从房屋的内部空间来考虑，充裕的内部空间有助于设计师规划 不同的功能区域，使动线更合理、居住更舒适，也能更好的加强 室内外的交流互动。最后，水电的位置也是需要花些心思考虑 的。

小贴士 | 旧房改造的一般流程：

一般来说，当人们谈到旧房改造的时候，主要包括扩展家庭 空间；在主体建筑上加建一层楼；根据喜好和想法，改变房屋内 部的装修或结构；升级厨房或浴室；细分或扩展不同的区域的房 间等五个方面。 由于旧房使用年限较长，屋况或多或少的都会存在一些问 题，甚至有不为人知的安全隐患。因此，并不是所有的房子都适 合翻新改造。所以，在改造之前，先对房屋进行充分的了解再做 决定，可以有效避免问题的发生。 一方面，相对于漏水房、霉斑房或者具有平顶、窄顶或内阳 台等的隐形漏水房，主体结构完整的房子更适宜改造。主体结构 有缺陷的房屋，在没有拆除外墙的情况下，施工方无法估计出房 屋的损坏程度，只能根据图纸报价，所以前期报价与实际施工费 用会有出入；另外，Council和工程师在检查的时候也有可能会 要求整体拆除外墙，检查并更换损坏的木头。因此，对施工方面 的费用成本和时间成本估算存在着非常高的风险。

• 向建筑/装修公司发出初步咨询 • 由建筑师进行可行性研究 • 开工前的费用报价 • 客户同意成本报价 • 与客户及建筑师和建造商进行现场测评讨论 • 起草并向客户简要汇报设计方案 • 最终的方案已提交申请许可 • 许可证获得批准 • 建造方根据批准的计划提供报价 • 等待客户批准 • 建筑合同签订过程 • 收取押金 • 确认开工日期（预计竣工日期）

21 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

FEATURE — 专 题

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

性价比最高的五大改造

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

一般来说，翻新、装修、改造房产的最关键作用是增加它在 市场上的外观和价值，使其在市场上变得更有吸引力。然而，由 于市场需求不同，房况不同，不同地区的房产在改造时，侧重点 都不尽相同。 因此，需要确保您在房屋上花费的每一分钱都会带来投资 回报。专业的旧房改造公司建议大家，在做旧房翻新前，要为翻 新的成本和获得的价值做一个估值，最后选择最佳的价值比。 这取决于你居住的地区、你的财产状况、以及你的房子如何与周 围的环境相适应。 总得来说，以下五点是性价比最高的几个改造： 增加车库：如果你居住的地区是在Ponsonby这样停车非常 拥挤的地方，路边停车是这类街区的常态，那么拥有双车位的车 库将为你的房屋资产增值大概在20万新西兰元左右。但如果您 的房屋附近有很多免费停车位，您就无需在停车位上花很多钱。 这样可以降低您的装修成本，会更多地关注房产本身。 增加额外房间：这会使房产在市场上进入全新的搜索范围， 尤其是增加额外卧室，会为房屋价值带来巨大变化。来自基督城 的建筑成本顾问总监Andy.Thompson表示，“最近我们对伊甸 山的一栋房子进行了估价，一位屋主大概花了10万新西兰元打造 了一间额外卧室，使整个房产价值增加了20万新西兰元，如果你 在房屋内增加一间家庭房或主卧套房通常对房屋价值的影响最 大，而且还会让你的房屋在市场上进行拍卖时进入一个全新的 搜索范围。”

甲板和露台：其改善可为房屋增加约30%的价值。Andy Thompson指出，新西兰人喜欢在夏天活动，改善室内和室外的 甲板和露台也能增加很多价值，一套甲板或者露台的硬木成本 约5000至15000新西兰元，但通过翻新改造却能为整个房屋增 加约30%的价值，这也是目前最划算的旧房翻新成本。 供暖设备：由于新西兰冬天气候相对潮湿，下雨天较多，供 暖设备在房屋中至关重要，一套房产因为家里安装了壁炉或者暖 气而在市场上受到买家或者租客的青睐，增加供暖设备也会给 你的房产带来增值。 升级地下室：新西兰最被低估的装修想法之一，就是改造地 下室。如果您没有足够的空间来为房屋添加新的房间，改造地下 室是最简单易行的选择。规划良好的地下室可以轻松变成高档 酒吧或多功能媒体室，并可以用作儿童游戏室。如果您决定改建 地下室，还可以考虑在地下室增加独立出入的通道，加装厨房和 浴室，从而进一步增加转售价值。

翻新预算需要合理控制 据《逸居新西兰》记者了解，对于一套面积150平米的房 子而言，重新铺地板大约需要11,250新西兰元，即75新西兰 元/平方米。如果要隔离出一间12平方米的新卧室，大概要花费 22,000新西兰元。翻修庭院地面的花费大概在每平方米166到 888新西兰元之间。 而Builderscrack.co.nz的Tracey.MacKenzie指出，厨房 和浴室可能是房间中装修改造所需花费最昂贵的，但它们也是

22 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

专 题

﹁ 旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

」

小贴士：房屋装修平均费用指南

FEATURE —

改造中最常见的两个区域。厨房面积平均8平方米，预算在13,000和22,000 新西兰元之间。卫生间平均是6平方米，预算在 12,000到19,000新西兰元之 间。 在奥克兰，不同地区不同类型的装修费用从每平方米1800到2500新西 兰元不等：每平方米1800新西兰元的装修费用是最低的基础费用；平均费用 是每平方米2500新西兰元；任何超过3000新西兰元每平方米的装修费用 都是过高的。一般来说，整屋装修(包括浴室和厨房)的平均花费在80,000到 160,000新西兰元之间，这取决于房子的大小、建筑要求、产品/配件的选择 和一些其他因素。 在进行任何翻新之前，您需要估算成本并估算出翻新将增加多少价值： 以一套价值60万新西兰元、翻新的总花费为8万新西兰元的房子为例。假设 房东当初支付了30%的首付款，加上翻新的成本之后的总投入成本是60万 X 30% + 8万即26万新西兰元，假设房屋在翻新后的价值达到86万新西兰 元，在扣除了中介费和利息等成本之后，房屋的增值超过了10万新西兰元！ 这意味着，如果翻新得当，回报率将非常可观。

房屋装修成本类别

成本范围 （新西兰元）

设计师费用

$2,000 – $6,000

测量师/工程师

$1,500 – $4,000

热泵

$1,500 – $3,500

项目监理费

$1,200 – $3,000

电费

$2,200 – $4,400

水管

$2,700 – $4,200

建筑商

$15,000 – $25,000

细木工(窗户)

$4,000 – $7,000

保温棉

$1,000 – $3,600

屋顶

$4,400 – $9,600

室内装修的费用

$41,000 至$100,000以上

浴室的装修翻新

基本的升级费用$7,500起 平均花费 $12,000 – $19,000 完整的重新设计装修 $25,000

厨房

平均大小的房屋 $13,000 – $22,000 中等面积大小 $22,000 – $28,000 高端设计厨房 $28,000 +

房屋扩建费用

$100,000 +

外墙更换

$150,000 + （数据来自superior renovations）

23 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

FEATURE — 专 专 题 题

﹁ 旧 旧 房 房 翻 翻 新 新 ： 看 看 丑 丑 小 小 鸭 鸭 如 如 何 何 变 变 成 成 白 白 天 天 鹅 鹅 ？ ？

设计师Dylan：深入解读旧房加、 改建工程及其报批要求 撰文 黄海鑫（Dylan Huang）* 图为 Twenty20和客户 提供

：

」 近一年来，新西兰房地产市场非常火热，特别是那些可以进行分割开发的土地，成交价格屡创新高，甚至到了让人觉 得疯狂的程度。以奥克兰为例，很多投资者和开发商盯着可分割大地，造成扎堆抢拍，时而出现不理智的成交价。那么， 当前状态下分割开发再销售还是不是一个最优的方案？把旧房子扒掉进行开发还是保留更合适？长期持有前景又会如 何？ 我的建议跟市场上目前的主流做法稍有不同：虽然联排和公寓这种高密度住宅的市场需求很大，不过在综合考虑风 险、资金量、时间成本后，对现有的旧房进行一些加建和改建的设计和改造可能是更合理的选择，这也是为什么十年来我 的设计团队一直保留着加建、改建部门。 在专业人士的指导下，对旧房进行恰当的改造和升级，自住可以提升舒适程度、出租也可以增加租金收入、出售也常 常会更有竞争力。本文就和《逸居新西兰》的读者分享一些常见的加建和改建工程和其相关的报批要求：

情形一：在院子内加建 扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

常见的情况是，在自家后院建一个两室一厅带合法厨房的小 房子，面积在65平方米以下，总成本区间在20万到25万新西兰 元。一般来说，无论您的土地位于哪种规划区(zone)内，这种院 内加建都可以通过正规的报批申请。 和分割再开发或者推翻重建相比，在院子里加建的建筑成 本低很多，出租回报率却会大幅提高。我们之前设计了一款预制 房，加建在中区比较偏的位置，租金一周可达600新西兰元。

如果您规划的加建房面积较小，则有可能无需报批直接 开工。新西兰建设部2020年8月扩大了现行《建筑法(Building Act)》关于建筑许可豁免的规定范围，豁免审批的单层独立建筑 的面积限制：面积不超过30平方米的单层独立建筑可免于审批， 如不附带卫生和烹饪设施的卧室（Sleep-out）、仓房、棚屋、温 室、车棚等。 虽然上述项目不再需要建筑报批已经有半年之久，实操性 *作者黄海鑫（Dylan Huang）系Archiland奥克兰建筑设计院创始人

24 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

FEATURE — 专 题

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

这个奥克兰东区的加建项目即采用了“门”字型梁柱，将新加建的二楼从地面撑了起来

却一直不是很强，原因对上述豁免的理解有很多误区： 例如，很多人认为这种30平方米的独立建筑可以加建卫浴， 事实上，在里面加任何给排水设施都是需要申请建筑许可的； 还有媒体经常会轻描淡写地描述DIY的难度，事实上，这不是一 个简单到人人都可以DIY的工程，建设及工程部要求所有建筑 工作由新西兰注册工程师或有执照的建筑从业人员（licensed building.professional）来完成（或监管完成）并签字，如果没 有持牌人士的签字就属于违建。 此外，还有观点认为，只要有院子够大就可以随意加建。 事实上，满足了上述建筑规范的要求后，还 应满足城市规 划 的要求，如小房子本身的高度、离边界的距离、离主建筑的距 离、主建筑房间的位置、主建筑院子的位置、地的朝向、地的 大小和主建筑占地面积的比率等。同时，还要特别注意产权问 题，Crosslease和Unit.Title想要加建都需要征得邻居同意。

保留，但使用该方法的前提是原有的房子是木桩地基。另一种做 法是在原来一层的上面建二层，原有的屋顶需要削掉——这种 做法要注意的是，因为当初设计时一楼的墙和地基是没考虑过 将来要建二层的，二楼的结构承重无法压在一楼的墙上，所以， 新加的二楼一般采用“门”字型梁柱从地面撑起来的做法，成本 相对较高。 加建车棚：如果加20平方米以下自动豁免建筑报批，如果20 平方米到40平方米之间，那么需要注册工程师或者LBP设计师 和LBP木工签字。 加建遮阳棚：如果加20平方米以下自动豁免建筑报批，如果 20平方米到30平方米之间，那么需要注册工程师或者LBP设计 师和LBP木工签字。

情形三：在旧房内部进行改建

情形二：在旧房基础上加建、扩建

在旧房内部改建时，是否需要报批要具体问题具体分析： • 加隔断墙不需要进行建筑报批，但如果去掉承重墙就需 要，因为影响了房屋结构。在城市人口逐渐增加、住宅用 地紧缺的情况下，新建住宅越来越小；而老住宅往往是地 大房大，通过内部加墙来增加房间数量，是挖掘现有房屋 潜力的最高效方案。 • 加卫浴需要报批，但如果只是调整卫浴水件位置则不需

在旧房基础上的加建工程分为水平加建和上下加建两种。 最常见的是水平加建，即在一层直接扩建出房间，相对而 言，这种做法也最为简单。因为加建首先涉及到了地基、墙、屋 顶等结构和防水，所以需要报批。 上下加建的设计方法则分为两种，一种是把原来的一层支起 来变成二楼，在下面加建一层，这样的加建方法原有的屋顶可以

25 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

FEATURE — 专 题

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

要报批，前提是不增加水件的总数量。例如每个淋浴、浴 缸、细脸盆、马桶、洗衣槽、厨房水槽，都是一个水件。 • 室外门窗：这次修正法案对更换和新加室外门窗放宽了 限制，大多数的情况下豁免建筑报批。 尽管很多改建工作不需要建筑报批，不过要记得找设计师 做好改动的图纸后，向政府申请备案，这样会对该房产进行信 息更新，同时减少今后房产交割时的不必要争议。这种常见的 设计制图加上报批，时间为两个月左右。 值得一提的是，如果要做室内改建，最好一次性完成所有 改动，因为不管怎样都是要走一遍流程，设计和报批所需时间 都差不多，施工现场该来的工种像水工、电工、木工、防水工，不 管项目大小都得来一趟。例如，加一个马桶设计报批和政府检 查费用是1万新西兰元左右，施工费用可能连5000新西兰元都 不到；而改个两房一卫设计报批的费用还是一万左右，但施工费 用可能是5万新西兰元。

情形四：满足分割项目的要求 有时，为了达到相应的车道宽度，以实现在后院进行分割或 建房，前面的旧房子需要切屋檐或者切房子。这种情况需要建筑 报批，因为动了建筑结构和防水。 在分割项目中，经常需要拆除旧房子的局部露台，新加或 拆除1.5米高以下的露台不需要申请建筑报批，不过需要注意的 是，1米-1.5米高的Deck需要按照建筑规范做好护栏扶手。

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

情形五：旧房换外墙 换外墙的需求在2000年前后建的房屋中出现居多。简单来 说，由于当时政府建筑规范的制定失误，允许无排水空腔的水泥 纤维板批灰外墙配上无防腐木结构框架，造成外墙漏水后木结 构出现发霉腐烂的问题。数十万计业主为此付出惨痛的代价之 后，政府2004年也修改了建筑法，自此建筑审批程序变得越来 越保守冗长。特别是换外墙的审批比一般的改建要复杂很多，要 求技术细节和工作量之多超出想象。

总体而言，就时间和成本来说，加建改建没有一个明确 的指导数值。小到加一个马桶，大到里外均改。可以说，大多 数的加建改建的项目难度要比新房难很多，对设计师和施 工人员的技术经验要求极高。老房子在施工时，常常拆掉一 部分后才能看到真实情况，所以见招拆招完全凭借经验，这 也造成了设计和施工费用相对新房要高很多。 此外，在加建和改建的行业里，由于工作范畴的不确定 性，很多费用无法实现全包，造成很多合同盲点和灰色区 域，项目施工经常出现争议、扯皮、甚至官司。市场上做的靠 谱的洋人和华人都特别少，所以在操作类似项目之前业主要 做好调查，对于设计师要了解技术实力和遇到现场变更时 的反应态度，对于承建商要对其之前做的所有真实案例进行 了解。

我的团队挑战过一个复杂的民宅项目的建筑报批，同时含木结构加建改建、四层 错层、Plaster外墙更换，超规范面积防水阳台、防火、隔音等多种情形。

26 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

FEATURE — 专 题

最会挑房的立行自述： 19年实践积累的投资哲学 口述 Bernard Leung 编辑 Lesley Song 图为 作者 提供

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

2002年，20岁的梁立行（Bernard Leung）买下了他在新西兰的第一处房产，自此活跃在房地产市场19年，是业界知名 的房地产投资人资深的住宅/商业物业管理者。 坚持不懈寻求机遇的人，才会获得好运和成功是Bernard的信条。因此，19年来，他坚持每周亲自去考察Open home， 看过的房源不计其数；多年实践使他积累了自己的投资哲学，从而优中选优，获得极好的投资收益。因此，他被同行称为“最 会挑房的立行”，他的投资理念也被奉为“立行金守则”。 与《逸居新西兰》的记者面对面，是Bernard第一次对公众分享他的投资故事——

我从20岁就开始投资房地产，如今，我39岁。 19年来，我买了多处房屋，有的仍持有并在出租、有的进行 了翻新并高价出售；我做过大地分割，储备了有潜力的土地；当 然，我也亏过钱……凡是你能想到的和房产投资有关的名词，我 都经历过。在这个过程中，我确实获利不少，内心也获得了满足 感。 我一直支持自由市场。市场本就会有高峰和低谷，有时也 会充满挑战，顺应市场趋势、获得丰厚收益是理所应当的。然 而，19年来，我第一次觉得这市场是疯狂的：我也见过其他繁荣 和萧条的境况，但似乎没有一个能与我们目前正在经历的繁荣现 象相提并论。 我的经验告诉我，现在的房地产市场是失控了。所收取的租 金、每月的资本收益与正常的房地产热潮并不一致；而就在我觉 得已经到达高峰的时候，又一个巨大的增长浪潮来临了。

我收到房地产经纪人的月度电子通讯，上面写着“大新闻！” 我打开邮件，看到一座价值100万新西兰元的bungalow以近乎 荒唐的价格出售的“好消息”。我曾经很喜欢收到这类的电子邮 件。现在，却让我感到不安。 我从没想过我会这么说，因为我一直喜欢投资房地产。但 是，现在我觉得自己是时候冷却对住宅的投资了。但商机处处， 我会继续留意任何合理的投资机会，例如商业物业买卖等。

入门难但亦有道：机会将适时到来 如今的市场，和我刚刚进入时完全不同：入门级房产的价格 很高、许多地方的可负担性都很低，且对贷款的要求和审查都变 得更加严格。对于有抱负、刚入行的投资者来说，想攀登房地产

27 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

FEATURE — 专 题

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

投资的阶梯比以往任何时候都更加困难。 但是，只要为冒险做好准备，总是有机会遇到合适的时机， 例如史上少见的低利率，包括商业和住宅在内的高回报租赁物 业等。 因此，我想将我的“金守则”分享给大家，希望可以帮助到需 要买房自住或投资的人们顺利进入这一市场。 总结我过去19年在房地产投资方面取得的经验，关键策略 不过十个字就可以概括：“购买并持有”或“购买并转卖”： “购买并持有”策略一般适用于维护良好的房屋，投资者通 过购买、并与长期租户“共同”、长期持有，随着房地产价值的增 加而获得收益。 “购买并转卖”策略适用于投资需要进行一些“改造”的房 屋，通过对较差的房况进行翻新，然后立即以更好的价格出售 该房产。有的情况下，翻新过的房屋也可以长期持有，以获得更 好的收益。

购买并持有：风险最小、需确保持有的能力 2002年4月，我购买了人生中的第一处物业、位于奥克兰南区 的Papatoetoe：我支付了260000新西兰元，购买了这个土地面积 735平方米、拥有6个卧室、2个全卫浴及一个单独双车库的独立 屋。在过去的19年中，这个物业只更换过三家不同的租客；在目前 的租赁市场上，它也仍然是很理想的出租物业：租金从最初的每 周460新西兰元涨到现在的每周750新西兰元。我发现，在奥克 兰南区，拥有更多卧室的大房子很容易租给一个大家庭，并且租 客倾向于长期居住。 对于购买并打算长期持有的物业的选择，我有以下几点经 验要和大家分享： 1.购买状况良好的物业： “购买并持有”的投资一般被认为是风险最小的投资。 当您使用该策略时，通常步骤就是购买投资物业—将其出 租—等待该物业的价值随着时间的推移而上涨，并最终根据个 人具体情况，选择继续持有或卖出。为了避免对物业做额外的工 作、花费不必要的金钱精力，并且将后续的维护工作减至最少， 您需要找到状况良好的物业。

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

果您的投资就是这种情况，而您又无力将其保留超过10年，那么 您可能会被迫提前出售。提前出售意味着可能会错过您最初计 划获得的收益。

购买并转卖：产生收益的最快方法 2015年12月，我以64.5万新西兰元的价格，在位于Freemans Bay的Picton Street上购买了一处三卧两卫浴的联排别墅。当时， 该物业已出租了超过13年，根据我的评估，需要部分翻新，对厨 房、浴室、地毯、露台地板、照明等进行维护和升级，内外墙面也 需要重新油漆。 在对该物业进行翻新时，我就住在那里，并自己完成了很多 工程如刷油漆、做后院露台、安装照明设备和打理花园等，以在 最大程度上节省开支。最后，我的全部翻新工程花了大约4万新西 兰元，并于2017年在Barfoot&Thompson的星期三拍卖室以100万 新西兰元的价格出售。 当您采取“购买并转卖”策略进行投资时，一般选择是能够 通过翻新和改造工程如房屋外观升级、内部粉刷墙壁或更换地 毯等，大幅增加其价值的物业。购买后，投资者可以简单翻新、 即刻转售；也可以像“购买并持有”的投资者一样，保留、出租该 物业并等待其价值随时间增长。 “购买并转卖”是一种积极的策略，也是最快产生投资收益 的方法。但是，大多数投资项目都需要投资者自己进行翻新和改 造，这是因为如果假手于人，便需要付出更为昂贵的成本，意味 着投资项目很可能无法获利。 也就是说，“购买并转卖”的投资者需要有一定装修技能，并 在翻新工作上花费大量时间，才能使投资预期得以实现。这通常 会给投资者及其家人带来很大的压力和额外的工作量。 成功实施“购买并转卖”房地产投资策略需要具备以下条 件： 1. 找到可以通过翻新增加价值的属性：“购买并翻转”策略 的第一步是找到需要您进行维修的物业； 2. 有能力和预算对其进行修复和改造； 3. 建成后，物业的价值要大大超过购买和翻新的支出。

立行金守则：给房东的六条建议

2.购买将随着时间推移而增值的物业： 对于“购买并持有”的投资者而言，核心是依靠房地产市场 的长期增长趋势实现物业价值的增长。因此要成功进行“购买并 持有”的投资，需要确保所选房产的价值可能会随着时间的推移 而上涨，这意味着需要投资具有增长潜力房产，物业位置和类型 的选择至关重要。

对于“购买并持有”的投资者而言，将物业出租是投资成功 的关键因素；而部分选择“购买并转卖”的投资者，也会在完成 翻新工程后选择长期持有并出租。如何做一个“躺赚”的轻松房 东？我想给出六条经过实践检验的金守则：

3.确保您可以长期持有该物业： 由于“购买并持有”的投资者依靠房地产市场的长期、稳定 增长来实现其投资价值的增加，因此需要确保自己有超过10年 的长期持有能力。这是因为，以一般投资者的财务结构来说，您 的投资可能会要求您每周向该资产的银行帐户中投入现金。如

1.优先考虑租金 拥有投资物业就像拥有企业：您的租金就是您的收入。大 多数租客会按时交房租，但是，作为房东，您也要做好租客遇到 困难、延迟付款的准备。花时间与租户建立相互尊重的关系，才 能确保租金的按时支付。

28 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

2.将所有内容都写下来 确保所有内容都具有双方签字的记录是非常明智的，无论 其形式是电子的还是纸质的。为了保护您自己和租客，并确保双 方对协议和要求有共识，请一定要签署租约。 3.了解法律 租赁法是有着压倒性的影响力的。请务必熟悉它，以保护您 和您的租客。租赁服务网站上有很多有用的信息。

选择。 可以说，拥有投资物业并将其出租，无论是在财务上还是个 人上，都是非常有益的经历。 6.激励好租户 好房客不是每天都能出现的。因此，当您找到优秀的租客 时，您会希望能够留住他们。即使您增加租金，也有办法可以激 励租户续租——每年更新时，更换或升级物业中的某种设备或 功能。也许您安装了新的风扇或地板、油漆或添加了新的露台。 它们不必是昂贵的升级，小小的努力也可能起到大作用。

4.投资物业不是你的家 不要被可能不适合您目标市场的宏伟设计想法或装修所吸 引，这只是个出租物业而已。对出租而言，确保您的住所安全可 靠、浴室和厨房干净整洁，并且房屋维护良好就足够了。

FEATURE —

作为房东，每年小幅度增长租金是正常的行为，强烈建议业 主实施这个措施。

专 题

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

5.不要忽视维修和保养 对于租客而言，出租物业不是自己的家，很难会像对自己的 家一样珍惜和爱护。因此，作为房东，物业设备和设施少出问题、 易于维护是很重要的。明智的做法是，在花园中使用优质可靠 的设备、低维护成本的植物，并在两个租约之间重刷油漆，以确 保您的物业时刻保持良好状态。如果出现了问题（并且确实会发 生），最好有几个可以快速、负责任地解决问题的专业人士可以

助力中式烹饪文化，老板电器 独家赞助亚运会 2020年7月7日，杭州2022年第19届亚运会-官方家用厨电 独家供应商签约发布会，在亚组委机关大楼会议室举行。老板电 器股份有限公司成为厨电独家供应商。

发布会现场 老板电器作为有实力的著名民族企业，扎根于杭州、发展 于中国、蜚声于全世界。经过41年的发展壮大，老板电器已经 成为中国人熟悉和信赖的专业厨房电器生产企业。 老板电器以传承与发扬中式烹饪文化精髓为己任，以杭州 亚运会为契机，助力中式烹饪文化以崭新的姿态走出国门，走向 亚洲和世界舞台，展示中国气派，宣扬中国文化。

发布会签约仪式 老板电器加入亚运会大家庭后，将进一步为亚运筹办保驾 护航，支持亚运宣传推广工作，助力品牌亚运建设。 截至目前，已有吉利集团、中国移动和中国电信、中国工 商银行、长龙航空、阿里巴巴集团、支付宝、361°等知名企 业成为了杭州亚运会最高层级赞助企业。

编辑供稿：NZ老板电器 洪滨 网址：www.robam.co.nz

29 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

FEATURE — 专 题

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

出租房翻新有诀窍： 快速提升房屋价值的9种方式

撰文 Superior Renovations 编辑 Lesley Song 图为 unsplash 提供

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

1

花钱翻新出租物业，真的值得么？ 答案是肯定的。即使对出租物业进行简单的翻新， 也可以带来更高质量的租客— —他们想要一个功能齐 全，拥有所有现代化设施且易于清洁和维护的房屋，并愿 意为之支付更多的费用。对房东而言，高质量的租客不 仅意味着更高的租金回报率，还意味着更长久的租赁时 间、更稳定的租赁关系和对房屋更妥善的维护；翻新升 级过的房屋在转售时也能够获得更高的收益。 因此，越来越多的房东选择对出租物业进行翻新改 造。然而，花更多钱的翻新未必意味着更高的投资回报 率，只有将钱投资在正确的升级和改造上，才能获得更 高的租金收益和转售利润。那么，对出租物业而言，何 谓“正确”的升级和改造？能够以最少的投入，最快且最 大程度上增加房屋价值的改造是也。其中，厨房和浴室 翻新是增加房屋租赁价值的关键部分；除了翻新区域，具 体翻新内容、使用的建筑材料等也与装修自住房时差别 迥异。 以下9种方式，可以帮助您快速提高出租物业的价 值：

增加出租物业的舒适度

安装热泵(heat.pump)：新西兰的夏天通常需要电风扇，而 冬天离不开暖气，而热泵正是炉子和空调的节能替代方案。如果 您在出租物业中安装热泵，会吸引愿意为此支付更多费用的租 客。可以为每个房间单独安装热泵，也可以使用管道式热泵为全 屋供暖。此外，当未来想出售物业时，有中央供暖设备将大大提 升物业价值。 翻新保温层：隔热良好的房屋不仅对租客的健康有益，而且 能够延长物业寿命，这是因为不隔热的房屋会导致黑色霉菌生 长、渗入房屋墙壁并使墙板产生裂缝，从而破坏房屋的结构。而 优质租客也愿意为健康的生活支付更高的价格——延长物业使 用寿命并增加租金收益，这是一个两全其美的长期投资，而不该 仅仅被认为是一项支出。

2

厨房升级和装修

厨房只是房屋尽头一个僻静房间的日子已经一去不复返了。 现在，厨房已成为新西兰人日常生活中不可或缺的一部分。开放 式厨房不仅是一种趋势，更是一种生活方式。除了考虑厨房结构

30 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

3

卫生间升级和翻新

除了厨房之外，卫生间是租客和购房者最关注的房间。对卫 生间进行翻新和升级，以下两点需要特别注意： 确保防水、保暖和通风均良好：水分是墙壁和建筑物的敌 人，专业的浴室防水和通风将延长物业的寿命，同时让租客感到 舒适。防水和通风良好，将大大减少物业可能受到的损毁，并节 约可观的维护费用。 安装新的固定装置：带有陈旧固定装置如马桶、浴缸等的 浴室，几乎不可能吸引高质量的租客，更不可能租出高价。事实 上，破旧的卫生间常常会吓住潜在租客和购房者。用现代淋浴替 代陈旧的浴缸，更换发黄的洗手台……一般来说，升级卫生间的 费用不到12,000新西兰元，但可以大大增加物业的价值以及租 金收益。

4

为出租物业重刷油漆

专 题

﹁ 旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

」

重刷油漆，是最简单、便宜、且能大大改变出租物业室内环 境的投资。如果某些房间的墙壁上贴着墙纸，撕掉它们，并重新 粉刷墙壁吧。重刷过油漆的房间就像被注入新鲜的活力，可以 大大增加潜在租客对房屋的兴趣，从而增加其租金收益。 翻新出租物业时，最好选能够承受最大程度磨损的改造方

FEATURE —

和布局外，如果想吸引优质的租户并留住他们，还必须使用易于 清洁、无需精心养护的材料如硬木地板，因为您不能确保租客 是否会用心打理租来的家。 具体来说，对出租物业的厨房进行改造，有以下几点需要特 别关注： 开放式布局：正如上文所述，开放式厨房是一种趋势，也是 一种生活方式。如果您的厨房是一个僻静的房间，那么最好找 专业人士进行规划，将其整合到起居空间中。打破将您的厨房与 起居室分隔开的两堵墙，创建一个开放式的起居室，将为您的房 屋带来更多潜在租客，并带来更高的租金收益。如果您打算将来 转售，其还将为您的房屋增值。 地板：如果决定重做厨房地板，建议使用养护简单、易于 清洁且性价比高的强化地板(laminate.flooring)或丙烯酸地板 (acrylic.flooring)。与硬木地板相比，这两种地板成本低、非常 耐用，既可以节省成本，也能够提高厨房地板的使用寿命。 更换橱柜和抽屉：更换橱柜是使厨房外观焕然一新的好方 法。大多数人认为，仅更换橱柜抽屉而更换整个橱柜会更便宜， 但这并不是真相。这是因为制造整个橱柜要比找到适您原有橱 柜结构的橱柜门更容易。与实木相比，橱柜的材料我们建议使用 Melteca即贴皮的密度板，以确保耐用性和低维护成本。 根据厨房的大小以及选择材料的不同，做新的橱柜、门、抽 屉、抽屉滑道和搁板的成本在5,000到12,000新西兰元之间。

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

31 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

FEATURE — 专 题

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

案。因此，在对出租物业进行粉刷时，最好与专业人士一起完成 并使用油基油漆(Oil based paints)。与水基油漆(water-based paints)相比，油基底漆和油漆能够承受更多的磨损。虽然油基 油漆比水基油漆料更昂贵，但事实证明，这的确是一笔好的投 资。

5

为物业增加“Kurb Appeal”

“Kurb.Appeal”指的是“房屋外观吸引力”，毫无疑问，对房 屋外部的第一印象会极大地影响潜在租客的选择。 装修精美的室外区域正是您的潜在租客或购房者对物业的 第一印象。奥克兰人喜欢有一个户外区域，夏天他们可以在这 里招待家人和朋友。拥有一个漂亮的Deck或室外区域可以极大 地增加财产的价值，也更容易吸引高品质租客。因此，最好花一 些钱来翻修Deck或露台，使其达到较高的标准。Deck翻新的 价格很便宜，并且可以为您的物业带来丰厚的投资回报。

6

妥善打理花园

在奥克兰竞争激烈的市场中，租客对出租物业的第一印象 非常重要。高质量的租客会在意物业的外部是否得到了妥善维 护，因此，妥善打理花园至关重要，树木需要适当修剪、可以种 植一些花草，为出租物业增添些许外在的吸引力。 有研究表明，出售房屋时，良好的绿化可以使房屋总价上涨 5.5％至12.5％。之前的室内设计可能不再符合当下潮流，但花 园的植物只会随着时光流逝而更加茂盛，从而为物业增加附加 价值。 值得一提的是，通过美化周边环境增加房屋价值的最佳方 法是制定计划。在开始执行之前，征求专业建议、进行一些研 究，制定合理有连贯性的计划是必不可少的。

7

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

换掉旧炉灶：对于大多数租客来说，当他们去看房子时，厨 房是他们的头等大事。如果不能进行完整的厨房升级，那么最好 更新炉灶。满是油渍的旧炉灶会“劝退”潜在的租客，而更换高质 量的炉灶大约花费500新西兰元——但如果每周租金因此增加 10新西兰元，都可以获得不错的投资回报。当今最流行、最高效 的炉灶是电磁炉。 更换卫生间的旧水龙头：旧的、泛黄且破裂的浴室水龙头， 即使看起来只是一个不起眼的小细节，也可能让高质量的租客 充满顾虑。更换卫生间中的所有水龙头花费不多，却会给租客一 个卫生间干净整洁的好印象。 更 换 厨房台面：将厨房台面升级为人造石(e n gin e e re d stone)台面，这可以立即改善厨房的外观、为厨房增添美感，从 而提升厨房的档次。人造石台面在设计和质地上都有很多选择， 且价格划算，耐用、易于清洁，使用寿命很长。 对房屋进行全面清洁：在租客看房前，雇用专业清洁工来确 保出租物业呈现出最佳状态是非常值得的。清洁窗户、处置外部 杂物；清洗房屋的外部并清洁室内装饰；抛光硬木地板，使地板 更具光泽感。良好状态的房屋才能吸引愿意为之支付较高租金 的好租客。

9

越来越多的人正在寻找可以使他们的生活变得更好的出租 物业。因此，物业的翻新应包括基本设施的安装和升级，以吸引 高品质的租客。法律并没有强制要求出租物业需要安装洗碗机、 洗衣机和烘干机，但它们为租房者提供了极大的便利；房东也可 以因此获得更高的租金收益，何乐而不为呢？

将地毯更换为地板

传统上，地毯是大多数奥克兰房屋生活区域的地板选择。 然而，地毯难以维护并且很容易脏。 如上文所述，出租物业应使用维护成本低的材料进行翻新。 如果您有一个铺有地毯的出租物业，看起来又脏又旧，那么租客 很难对其产生太大的兴趣。 为了提高租金收益，最好换掉旧地毯，并用优质强化地板翻 新。强化地板的低维护成本和高度耐用性将延长地板的使用寿 命。它们还具有高性价比，这意味着即使被不良租客损毁，更换 它们也不会很昂贵。强化地板还有多种颜色、纹理和设计可供 选择，这意味着出租物业可以通过更换地板变得更加美观，从 而使租客产生更大的兴趣。

8

添加洗碗机、洗衣机和烘干机

小改动带来大惊喜

换掉旧的窗帘和百叶窗：旧的窗帘会使房间显得破旧，小小 的改变会使房间焕然一新。

32 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

撰文 Xilu Wang 编辑 Lesley Song 图为 客户 提供

FEATURE — — FEATURE

“老破旧”如何重焕青春、价值翻番？

专 专 题 题

﹁ ﹁

」 」

旧 旧 房 房 翻 翻 新 新 ： ： 看 看 丑 丑 小 小 鸭 鸭 如 如 何 何 变 变 成 成 白 白 天 天 鹅 鹅 ？ ？

据REINZ最新数据显示，新西兰2月住宅市场可谓量价齐升，一方面房价再度迎来历史新高，另一方面交易量创近14年最高水 平。随着房产市场的不断升温，一些原来无人问津的“老破旧”因其地理位置或土地面积优越，也遭到了大量买家疯抢。 如何将“老破旧”卖出一个好价格？如果您也思考过这个问题，相信您一定听说了“kerb.appeal”或者“street appeal”。这个词 源于没有互联网的年代，一些潜在买家会驾车到相中的房子附近“假装路过”，从外观判断房子的状况。如今，这个词依然适用，即 便是在互联网上，外表看上去“颜值更高”的房屋会获得更多的页面流量，吸引到更多买家出价。一些专家认为“kerb appeal”至少 可以为房屋增值25%。 而如果您是看中了“老破旧”的位置或面积，想要买来自住，要怎样做才能让最大化改善居住环境，同时提升房屋价值 呢？——门面是中国人都非常重视的东西，内外墙的翻新和粉刷，能够给老房的“门面”带来“翻天覆地”的提升，可能是让老房“旧 貌换新颜”的最有效方式，自然也能帮房子增值不少。

案例一：北岸Pinehill别墅增值55万

位于奥克兰北岸Pinehill的这栋双层别墅占地面积330平方 米，共五个卧室，近海而立，听上去有点“凡尔赛”。但是由于建于 2000年初，看上去则略显陈旧，要想恢复光鲜必须“改头换面”。 房主Jenny.Lim本身就是建商出身，在材料选择方面自然颇 有经验，从房子的地理位置以及长期维护等多方面考量，她最终 选择了James Hardie纤维水泥板。 “选择墙板产品不光要看样子，还得实用才行。”Jenny指

出，“我 和 我 老公经营的 N a m u 建 筑公司常 会 在 项目中用到 James.Hardie的产品，我们非常了解纤维水泥板产品的优势， 比如耐火；只要正确安装，还会耐潮湿、耐腐蚀、耐变形等等，因 此，James Hardie成了我们在装修自己房子时的不二之选。” 在外墙翻新上，她运用淡青色的Linea™护墙板作为主材 料，乳白色的Stria™.Cladding作为饰板，再搭配上莫兰迪棕色 的Axon™.Panel，这组合真是一个大写的“妙”；在内墙翻新中， 她巧妙融入HardieGroove™拱腹内衬板，并在橱柜上采用同样 纹理材料，配合蓝色墙面，相得益彰，高级感十足。 谈到内外墙翻新花费的时间和资金，Jenny回忆到：那是 2016年，翻修外墙用了两个月左右，投入是20万新西兰元上下； 之后房屋立马就增值了55万新西兰元。而且在翻修之后，房子可 以租个更好的价钱，整体来看，投资回报率很高。

案例二：Nelson市区80年代“简易”连体房 变身“高大上”现代新居 下面这个案例的主角是一栋80年代老式双层连体房，这个 家庭的女主人Ana是一位经验丰富的室内设计师，经营着一家

33 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

FEATURE — 专 题

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

名为Open.Home.Ready的公司，算是家装设计改造方面的专 家。 几年前，她和老公买下了这栋离孩子学校很近的老房，希望 通过翻修让这栋颜值欠佳的老房子实现惊艳蜕变。品味出众的 Ana对现代工业风格情有独钟，为了实现这样的设计，她选择的 就是能够更好的展现设计语言的深色外墙。不过，众所周知，新 西兰夏天日照猛烈，如果选材不当，更易吸热的深色外墙久而久 之，容易出现开裂变形，维护成本较高，但是Ana并没有放弃这 个“心头好”。 在外墙的选材方面，考虑到设计需求和预算，这家人最终选 择的是James Hardie™的ExoTec™ Façade Panel，因为它能 与屋顶的山墙端完美融合，这样就无需改变整个房屋的结构，能 省下一大笔费用。而且这一选择也能与顶层的James.Hardie™ 护墙板协调呼应。还有一点很重要，James.Hardie™的纤维水 泥外墙产品能够被喷涂成任何一种颜色，给设计师带来无限的 想象空间和设计可能，同时保持耐久坚固。正因如此，Ana可以 如愿选择灵感源自Marlborough sounds景色的“深邃而略显神 秘”的灰色。

提到James.Hardie™的外墙产品，Ana这样说：“James Hardie的外墙材料完美契合我们的改造需求，美观又好打理。 很幸运地是，这栋老房子的顶层原本就装了James.Hardie的护 墙板，我和设计师讨论过，对我们而言，完美没有必要去更换这 些墙板，即使它们已经有30年的历史，却依然十分坚固，只需要 稍稍补个漆。” “我们在底楼加入ExoTec Façade Panel，为整体设计增添 了许多清晰有力的线条，它的空腔系统防风雨效果出众，令我们 感到非常安心。James.Hardie让我们能够负担得起深色外墙， 换作是其他材料，墙板都会变形弯曲，而James.Hardie的产品 只需要简单安装，不用为日后维护发愁。” 扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

专业建议：选对建材事半功倍 尽管通过内外墙翻新帮助房屋“改头换面”、大大提升其价值 的案例数不胜数，但仍有很多房主担心内外墙翻新工程较大，时 间长、成本高，不敢轻易企及。的确，内外墙翻新可不是一个小工 程，要考虑的方面有很多，因此，我们也采访了James.Hardie新

西兰商务拓展总经理张孟龙先生，听听他的专业意见。 翻新外墙，有哪些好处？ 翻新外墙可以让您的房子看上去焕然一新，而且您能在过程 中发现问题，并进行相应整改，全面提升房产价值。其将为您提 供很多机会，比如： • 发现和修复房屋框架、地板、垫层、栏杆或防水甲板； • 升级至符合当前建筑规范对于“外部水”的要求； • 升级墙板材料，用护墙板代替整片式墙板； • 升级未经处理的木框架； • 检查和替换满足当前E2/AS1要求的防水层； • 调整房屋内部结构等。 翻新外墙，需要走哪些审批手续？ 翻新外墙需要申请建筑许可，即便是翻新用的材料和之前 的材料一样也需要申请，审核大概需要3-4周的时间。 翻新之后，如果您的房子符合要求，市政会向您颁发新的建 筑合格证，就是我们常说的3C证书，这会对您未来转卖房屋很 有帮助。 翻新外墙，花费大概是多少？ 由于每栋房子的尺寸、损耗程度及范围不同，承包商一般很 难给出“一口价”。报价还会和拆除现有墙板后修补所需的工作量 和房屋框架的完好程度有关。 值得注意的是，外墙的设计和翻修都需要持证建筑从业者 进行，您可能还会需要项目管理经理。房主应该提前考虑规划， 不能一心只想着省钱，因为如果过程中出现偏差，还会导致费用 增加，最好还是及早让专业人士参与进来，帮助项目顺利推进， 少走弯路。 既然费用不小，很多房主免不了要考虑投入产出比的问题， 尤其是投资物业。虽然很多人都倾向于选择性价比高的解决方 案，但是这个开销还是要和您整个房子的建造成本，以及周边区 域房子的品质成正相关。 翻新外墙，大概要多久时间？ 独栋房屋平均要花12周左右，如果你的房子比较大，设计比 较复杂，那可能需要16周。 选择翻新用的外墙材料时，要注意哪些因素？ 选择墙板材料，不光要看外观设计需求，还要考虑实用，尤 其是像在新西兰这种四面环海，日照强烈，常年潮湿多雨的国 家，要在材料选择上格外用心。 好的建材可以事半功倍，助您一臂之力。外墙材料的选择有 很多，比如木板、石膏板、石头、砖头，当然还有针对新西兰本地 气候设计的纤维水泥板产品：它耐久、耐潮、耐腐蚀，有效节省 维护成本。同时，纤维水泥板属于不可燃材料，耐火性能出众， 让房主们又多了一份安心。更值得一提的是，一些投资房翻修就 是为了卖个好价钱，而除了以上优势之外，纤维水泥板隔音、更 纤薄，在改善居住环境的同时，最大化房屋建筑面积。

34 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

FEATURE —

编辑 Lesley Song 图为 长城门窗 提供

专 题

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

疫情过后，新西兰房地产市场迎来了不可思议却有目 共睹的逆势上涨。大地分割项目如火似荼、旧房翻新工程 紧锣密鼓……从开发商到个人屋主，人人都想分一块房地 产的蛋糕。 然而，无论是大地分割再建，还是旧房翻新再出售， 都是专业性极强、步骤很繁琐的“大工程”。在装修过程 中，一着不慎，日后就可能造成严重的后果，门窗的选择 和安装就是一个非常容易“埋雷”的项目。

门窗选择：美观功能缺一不可 门窗是连接室内和室外的桥梁、是室内外空气交流的通道， 更是居室建筑安全隐私的屏障。门窗的选择，不仅要考虑空间上 的整体性和协调性，也就是美观的需要，还要具体衡量其材质、 功能等重要因素。 从美观的角度来讲，如果门窗的款式或颜色与房屋的整体 风格、布局搭配得当，就可以打造一个氛围温馨的家居环境，从 而极大提升整个家的品味和气质。因此，在初期房屋整体设计 的时候，就应该开始考虑门窗，尽量选择风格统一或者风格相近 的设计。特别是老房子的旧窗换新，尤其要注意风格与颜色的协 调。 门窗的材质也是选择时需要重点考量的因素，不同材质制 成的门窗，其功能作用及装饰效果不同。目前，门窗的主流材质

有三种：塑钢、断桥铝合金、铝包木，而断桥铝合金以其强度好、 外观颜色丰富，节能效果显著被广泛选择。 从功能性来分析，门窗承载着采光、防盗、隔音、隔热等重 要作用。安装在不同的位置的门窗功能不尽相同：比如，选择大 门时，尤其要注意其防盗性能；而选择阳光房门窗时，就要更注 重采光和隔音隔热；卫浴、衣帽间的门窗选择则更需要注意私密 性等。

门窗换新：华丽蜕变行之不易 门窗，就像个人的形象气质，是由内而外的展露。在旧屋改 造过程中，选择更换全新的门窗，无疑是房屋的一次华丽蜕变。 但这样的蜕变很多时候并不是那么简单。门窗的施工质量及施 工效果，不仅影响着房屋的外观，更决定房屋的品质和安全。 例如，在门窗换新过程中，有个细节很容易被忽略，但却 真真切切地影响到整个改造计划— —一旦遗漏，后果不堪设 想——这就是专业人士非常关注、但非专业人士甚至不曾听过 的门窗侧空腔（jamb cavity）问题。 在新西兰的民宅建筑行业的发展中，上世纪90年代末到本 世纪初的那一批漏水房造成的阴影可谓挥之不去，几乎到了人 人谈“漏”色变的程度。2004年，新西兰国会终于对相关法律作 出重大修改，用一系列手段来消除漏水房的隐患，其中很关键 的一点就是要在房屋外墙、框架系统中加入一个空腔（cavity） 系统。 目前，新西兰新造的房屋，几乎已经全部采用在外墙与框架 中间加空腔的方式来防漏水。但是这并不是唯一的方式，在个别

35 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

FEATURE — 专 题

﹁

条件下，现行Acceptable Solution E2/AS1也会允许房屋在没 有外墙空腔的方案下建造或改造。这个改造方案就是门窗侧空 腔。

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

批时，为了满足现行的法律要求，该房屋需要为门窗加装侧空腔 系统：在原有框架中加装空腔，就会相应减小门窗尺寸，而门窗 尺寸减小就意味着需要延展原有外墙的尺寸；可原有外墙是一 个已经固定的事实，单侧延展这不到30mm的尺寸是个难点，最 后的解决方案很可能是将门窗附近的外墙板全部换掉。 所以，如果在旧房改造初期没有注意到侧空腔问题，而是在 工程进行到门窗换新的工序中才发现的话，那很可能需要追加 外墙板换新的工序，造成极大的时间与资金上的浪费。 可以说，在房屋改造工程中，一批经验丰富的工程队和供货 商是至关重要的。他们在第一时间发现问题，提出问题并为屋主 提供解决方案，不仅可以节省预算、更可以缩短时间。最重要的 是，真正达到屋主或客户心中预期的效果，从而获得更好的收 益。

门窗侧空腔示意图 如上图所示，门窗侧空腔即为在门窗两侧与框架（frame） 之间加装的侧空腔。和外墙空腔一样，门窗侧空腔的作用是为框 架留出一个可以排水的空间，从而防止水汽留在墙体中侵蚀框 架。 在新房的建筑中，这种做法没有太多难点，无非是缩小门窗 尺寸，为空腔预留位置。可在旧房改造中，加装侧空腔就变成了 一个棘手的问题。 前文中说到，房屋的空腔系统是2004年才引入新西兰的。 那也就意味着，早于2004年的新西兰民宅很少有这种设计。也 就是说，当一个没有外墙空腔的房屋需要进行小范围的改造审

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

36 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

FEATURE —

编辑 Lesley Song 图为 Shutterstock 提供

专 题

﹁

行业人士说房产:

说到旧房改造，您最关心什么问题？ 改造费用？改造全过程？还是改造如何报批？……本期《逸居新西兰》精选了4 个最具代表性的问题，邀请了三位来自不同领域的专业人士与您分享。

专业领域：建筑设计 专业人士：郑科峰 建 筑 设 计 师、S D S 建 筑 设 计 公 司 创 始人

郑科峰2008年毕业于奥克兰大学，获得 建筑学硕士学位；2013年创立SDS建筑 设计公司(Sustainable.Development Solutions.Ltd)，帮助客户发掘地块增值 潜力，维 持建筑美 感和造价的平 衡，与 Council和建造商保持良好的沟通。

逸居公众号读者天天天晴：市面上 装修公司很多，但质量良莠不齐，如何选 择一家适合我的设计/装修公司？ Q

房屋改建、装修在新西兰很常见，很 多人都希望在条件允许的情况下，对自住 房或投资房升级改造，改善房屋居住环 境、提升房屋升值潜力。但是，具体操作 起来，往往会觉得很难掌控，这是因为房 屋改建、装修涉及的方面比较多，包括建 筑许可报批、现场施工管理、政府工地检 查和申请房屋合格许可证等。另外，市场 上不同的设计装修公司的操作流程和经 A

营理念各不相同，同样的工程各个公司 的报价更是千差万别，消费者难免会产 生困惑。更别说最近发生的建房被老乡 坑的新闻，让人不禁心生感慨，这个年头 房屋改建装修究竟应该相信谁呢？ 首先 ，最 基 本 的 是 要 找 有 政 府 认 证的LBP牌照的设计装修公司。LBP是 Lisenced.Building.Practitioner的缩 写，总共有7大类，分为设计（Design） 木工(C a r p e n t r y)、屋顶(R o o f i n g)、 地 基 ( F o u n d a t i o n )、砌 砖 ( B r i c k . & Block.Laying)、Plaster外墙(External Plastering)和工地管理(site)。 新西兰政府设立LBP制度的初衷， 就 是 帮助 消费 者 识 别出市场上 浑 水摸 鱼、没有资质的设计装修公司，放心使 用建筑行业的专业人士提供的高品质的 服 务。需要 提醒的是，不仅在申请建筑 许可报批的时候需要找持有LBP的设计 公司，在改建、装修的时候也需要持有 LBP牌照的各个相关工种的专业人士去 现场施工。只有这样做，才能保证改建 和装修最终可以顺利通过政府的各项工 地检查、申请到房屋合格许可证（Code.

Comliance Certificate,CCC)，以保障自

37 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

」

无论是专业人士才能看懂的晦涩难题，还是和每个吃瓜群众都息息相关的居住问 题，只要您关心、您提问，《逸居新西兰》就帮您找专业人士，答明白、讲透彻！

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

扫描二维码向我们提问吧

己的合法权益。 其 次，与正 规 的 设 计 装 修 公司打 交道时，情况允许的条件下最好先和建 筑设计师聊一下，因为设计师是决定改 建、装修造价的重要人物。好的设计师 可以根据房屋现有布局和项目预算，为 客户量身打造适合的建筑改建、装修方 案，从源头上帮客户把关、把钱花在刀 刃上。另外，多去看下装修公司之前做过 的项目，除了看整体房屋的感觉和自己 的喜好是否一致，也要着重看下现场手 工完成的精细程度，比如墙面刷漆的平 滑光洁程度、厨房橱柜做工、卫生间瓷 砖的贴缝等。最重要的是，要签订正规 的建筑设计施工合同，按新西兰政府规 定，报价3万新西兰元以上的工程项目一 定要签订正规的建筑施工合同以保障消 费者权益，这也是工程有纠纷时双方可 以用来解决问题的法律依据。 最后要说的是，奥克兰地方不大、 房屋设计装修圈子更小，最靠谱的方式 反倒是朋友之间的私下介绍。再结合上 述两个方面具体考察，根据自己的资金 预算，一定可以找到靠谱的设计装修公 司。

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

FEATURE —

专业领域：房地产投资与营销 专业人士：Pauline Gao 卓 嘉 传 播 总 监、《 逸 居 新 西 兰 》 出 版人

专 题

作为《逸居新西兰》这本“房产投资与建

﹁

」

旧 房 翻 新 ： 看 丑 小 鸭 如 何 变 成 白 天 鹅 ？

筑指南”的出版人，心怀帮助每一位读者 在新西兰安居乐业的愿望，Pauline在新 西兰建筑业和房地产业深耕十余年，深谙 房地产开发、投资与营销之道。

逸居读者Ava：我的house有30年房 龄，前房主疏于保养，想要全面翻新后自 住，有哪些工程是必须要做的？ Q

每个房子的情况都不尽相同，所谓 “必须要做”的工程也会有一些差异。很巧 的是，我刚刚翻新完自己的住宅，可以和 您分享一些我的经验。 我的房子是1988年建的，房龄已经 33年了，是一层的砖瓦房。优点是房屋结 构比较好，用料也不错，但是房子的维护 比较一般，考虑自住的原因我决定搬进 去前对房屋进行一些改造。根据房屋具 体情况，我做了以下翻新工作： A

专业领域：暖通空调与制冷 专业人士：Frank Shi RCR 总工程师、技术总监

Frank Shi在暖通空调与制冷电气安装服 务行业工作近30年，拥有中新两国的工 作背景和丰富经验，目前在RCR担任总工 程师和技术总监职务，先后参与了多个大 型项目的设计、施工、安装、维修和维护 工作。

Q 逸居读者Elena：史上最严租赁法开 始实施，要求出租房必须有一个固定的取 暖装置，确保客厅温度不低于18度。作为 房主应如何选择最适合的取暖装置？您 最推荐哪一种？

法规的出台是为确保大多数人的居 住环境健康，可能短期看是要花一笔钱， 但是长远看是利大于弊的。 固定的加热设备主要选择为两种： 空调和电暖器。 根据众多国内外专家的研究表明， 对于普通住宅而言，安装空调是最有效 的取暖方法，也是我个人最推荐的。尤其 A

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

检 查 房屋 结 构 是 否 需 要 整 改 及优 化：如果房屋自住，可以找专业的房屋设 计师进行设计、规划，根据居住需要，决 定房屋的结构是否整改及优化；如果是 翻新后卖出的话，建议以成本核算和投 资回报率来决定工程细节。 更换石膏板和保温棉：老房子屋顶 和内墙的保温棉很可能已经达不到健康 住宅的标准，建议您全部更换，之后再重 新刷漆以保证平整美观。 检查和更新水电管道：对于30年的 老房子而言，检查水电线管道是必不可 少的。水管内部有可能损坏或老旧，电线 负荷有可能不足，需要找专业的、有注册 牌照的水电工人来检查和更新。 窗户玻璃的更新：以前的老房子窗 户大多是单层玻璃，如果您想要更好的 防潮、隔音和保暖，可以考虑更换成双层 玻璃，这也需要找有经验的持牌建筑工 人进行拆装。安装不妥会导致渗水漏水， 出现问题再进行维修也是非常困难的。 厨房的更新：厨房是一个房子最重 要的部分之一，自住的话建议多window shopping一下，看看厨房展厅，根据自己 的需求列好清单，然后和橱柜厂或者设

计师沟通；合规方面还包括检查排烟是 否合规等。 地板／衣柜／卫生间的优化：根据家 庭需求，选择地毯、地板或瓷砖，以及定 制衣柜和更新卫生间设备等。 壁炉的更新：壁炉更换并不简单，涉 及到木工、油漆和持牌煤气管道工、持牌 电工等的工作。如果房子本身有旧壁炉 的话建议直接更新，如果拆掉以后再装 的话，需要去Council申请许可。更换壁 炉必须要找有相关型号或者品牌安装经 验的工人，或者厂家推荐的安装工。

是在较为潮湿的新西兰，空调具有电暖 器所不具备的除湿功能，会给生活带来 更高的舒适度。此外，目前的空调大多数 都是冷暖空调，夏季较为炎热的时候，家 里有冷气也会更凉爽，对租客更有吸引 力。 但是，很多房东“感觉”空调价格较 高、用电量也更高，倾向于选择电暖器。 然而，事实究竟是不是这样呢？我们可以 具体分析一下： 以1.5匹的冷暖空调为例，在不开电 辅热的条件下，一般耗电量是1KW，但是 产生的热量效果是3.8KW，即空调消耗 1KW的电，可以产生3.8KW的热量；而一 般的电暖器产生的热量只有消耗电能的 80%--90%，即消耗1KW的电产生0.80.9KW的热量。因为空调的效率更高，所 以产生相同的热量，空调更省电。 当然，购置空调的前期投入要大于 电暖器，但新西兰大多数出租房的租金 都是包含水电网的费用的，使用电暖器产 生的电费会渐渐拉平其和空调购买时的 差价，并慢慢超过空调的使用成本。这个 时候，电暖器就不再“省钱”了。 经过我们的估算，如果使用普通的 电暖器，用一年的电费大概为1800新西

兰元，电费都可以购买一台空调了。

38 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

小贴士 • 做好房屋整体的施工计划和预算 • 选择专业的人做房屋的整体设计及 软装搭配 • 选择专业的施工管理团队 • 选择专业的、持牌的施工人员 • 选择材料和施工团队时，需货比三 家，并找其曾做过的案例做为参考 • 很多人买了好材料，但是为了省钱用 一些比较便宜的、相对经验不是很 丰富的施工人员，最后装修效果差 强人意。

逸居读者小文：新西兰大多数house 夏天都是没有制冷空调的，毕竟最热的 时间只有几周。您认为什么样的房屋需要 加装制冷空调？ Q

以前的空调大多是以制冷为主，但 随着技术水平的提高，现在的空调几乎 都是双向的了，可以制冷也可以制暖。那 么，就如我上个问题所回答的，如果您家 固定的取暖装置选择了空调，那么就无 需再考虑制冷的问题，可以舒适地度过 夏天了。 至于什么样的房子适合安装制冷空 调，我个人认为，在经济许可的情况下，为 了提高生活的舒适度，都可以安装— — 因为受到全球变暖的影响，新西兰的夏 天也没有以前那么凉爽了，有一两个月家 里没有空调会热得比较难受。特别是保 温性能不好的房子、窗户多采光特别好 的房子，以及楼层较高的老房子的二、三 楼，夏天都会较为炎热，更建议加装制冷 空调。 此外，正如我提到过，空调还有去湿 气的功能，潮气比较大的房子也推荐安 装。 A

为您提供专业建议和优质服务 我们的团队受到华人商圈的信赖。 拥有多年保险经验，能在变化多端的保险市场， 倾听您的需求，为您提供高品质的保险建议和解决方案， 竭诚为您服务。

Vincent Hsu Team Leader - Business Development & Sales Commercial Broker P: 021 0227 7559 E: vincent.hsu@rothbury.co.nz

Cecelia Lau Broker P: 021 921 602 E: cecelia.lau@rothbury.co.nz

Kelvin Ho Broker P: 021 758 903 E: kelvin.ho@rothbury.co.nz

Lily Qiao Associate Broker P: 021 509 320 E: lily.qiao@rothbury.co.nz

Leigh Xu Broker P: 021 640 017 E: leigh.xu@rothbury.co.nz

www.rothbury.co.nz

39 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

RESOURCES —

您可信任的商业保险团队

资 源 推 介

NZ PROPERT Y MARKET — 房 产 投 资

﹁ 」

监 察

“坑的就是华人”？ 换汇这些坑，一定不要踩！

撰文 Derek米叔 图为 Shutterstock 提供

换汇，是每一个海外华人都绕不过的问题。 从 旅 游留学到工作创业再到买房置业，没有一样离得开 钱。而作为移民，如何把自己在中国积累的财富合法、安全地 转移到新西兰，一直是一个困扰大家的问题。 资金转移本就是一个非常敏感的话题，而随着现在中国外 汇管制的加强，以及新西兰反洗钱法的落实，这个问题正在变 得越来越棘手。

除了银行，我还有哪些换汇渠道？

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

在换汇时，首选一定是银行，安全、可靠，汇率合理。可是， 由于外汇管制，银行的换汇能力非常有限，常常不能满足大家 的需求，这个时候就需要考虑其他换汇途径了。 有的人会找朋友或者亲戚换汇，朋友圈里也经常能看到此 类属于私人换汇的信息，可是这种换汇方式既不是长久之计， 也不能完全满足换汇需求，陌生人之间的私人换汇甚至还有较 大的资金风险。 因此，目前市场上，最合理的选择也就剩下我们熟悉、但又 讳莫如深的换汇公司了。 换汇公司可以有效弥补银行换汇业务的不足，尤其是针对 一些交易量不大或者交易受限的币种，例如人民币、菲律宾比 索、伊朗里亚尔等等。 客观上来说，换汇公司的出现满足了消费者的需求，同时

也促进了货币的流通，是百利而无一害的事情。可是在实际操 作中，由于换汇公司相较于银行来说，规模较小、经营管理不规 范，便会成为一些不法分子的目标，有可能会成为犯罪分子洗 钱的工具，甚至帮凶。 这也是为什么新西兰的反洗钱监管部门总是对换汇公司 格外重视的原因。在 新西兰，换汇公司主要受 新西兰内政部 （Department of Internal Affairs ）的监管，自2013年新西 兰反洗钱法正式实施以来，内政部已经发起了数起针对换汇公 司的起诉。

换汇公司违法，我的资金会受到影响么？ 一般来说，在新西兰，换汇公司因为违反反洗钱法而遭到 起诉，处罚方式主要有罚金、监禁和禁业。违反反洗钱法并不 意味着该公司参与了洗钱，而是说该公司没有按照反洗钱法的 规定履行其应尽的职责。这种未履行职责的情况，有可能是确 实存在不法行为，但更多的情况是由于法律意识淡薄、管理措 施不完善而造成的。 那么，对于使用换汇公司的客户来说，如果您使用的换汇 公司被起诉并遭到处罚，意味着什么呢？ 最坏的情况是，这个公司确实参与了洗钱活动，利用换汇 公司的伪装，帮助犯罪分子把赃款洗“干净”。那么您从这个公 司收到的汇款，就很有可能是犯罪分子的赃款，如果警方采取

40 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

使用换汇公司，如何避免踩“坑”？

件来吸引换汇客户，这个时候作为普通客户，我们就要想想它凭 什么能提供这么好的汇率以及这么优质的服务。在面对明显优 于市场的汇率和服务的时候，我们就应该多问一些问题，想想 这些是否合理，不要为了一点小便宜，吃了大亏。 最近新西兰的房地产市场异常的火爆，很多朋友也动了买 房或者投资房地产的念头。大额的资金需求往往伴随着换汇的 需求，希望这篇文章在大家选择换汇公司时，能有所助益。

房 产 投 资

﹁

小贴士

监 察

金融服务 提供商注册

公司注册

」

可以说，使用换汇公司还是有一定风险的。那么，您在选择 换汇公司的时候，应该注意哪些事情，才能在最大程度上避免 踩“坑”呢？ 首先，要看一看这个换汇公司是否是一家正规公司。 在华人圈里，经常会看到一些私人换汇或者所谓的地下钱 庄，这些往往都不是正规注册的公司，其经营也不受任何有效 监管，对消费者来说风险比较大。为了降低风险，在接触换汇公 司时，要查一查其是否注册了公司，其次要看一看其是否注册了 金融服务提供商。以上这两个信息可以要求商家提供，也可以 自行到相关网站进行查询。 其次，要考察一下其业务流程是否合规。 对于普通消费者来说，我们并不了解反洗钱法的相关 规 定，该怎么判断呢？其实也很简单，要是这个公司什么表格也不 需要您填、什么证件也不需要你出示，就能给您换汇，那么这 种公司基本就是有问题的。虽然不能说一个公司，它的手续越 复杂就越正规，但一般来说，如果一个公司的手续复杂，那么 有很大可能这个公司是在认认真真做业务的。 目前，根据新西兰反洗钱法的规定，所有换汇的客户至少 要出示身份证明和地址证明，有些还会需要客户出具资金来源 证明，所以如果一个公司什么证件也不让你出示，那么你就要 打个问号。 最后，还是要尽可能避免贪图便宜的心理。 有一些换汇公司，会开出如优惠汇率、即时到账等优惠条

NZ PROPERT Y MARKET —

措施，您的银行账户将会面临被冻结的风险；更有甚者，您的 资金也有可能会被冻结甚至追回。 而如果这个换汇公司只是违反了反洗钱法，并没有真的参 与到洗钱活动当中，那么一般来说，对普通消费者的影响是非 常有限的，基本不会影响到您的资金安全。

Introduction of author 作者简介 Derek Chen（笔名：米叔） 米 叔目前 在 新 西兰 从事金融 监管方面 的 工 作，熟 悉 金 融 牌 照 申 请 、A M L / CF T合规和审计，以及基金的管理和运 作。米叔同时也是一个自媒体运营者， 其公 众 号主 要 发布与金 融 相 关 的 原创 文 章，结 合 新 西兰 金 融 行业 现 状 和 金 融 理 论 知 识 ，用最 通 俗 易 懂 的 语 言为 大 家 提 供日常生 活 所 需 金 融 知 识 。搜 索“APLUSNZ”即可关注米叔公众号。

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

41 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

— NZ PROPERT Y MARKET —

房 产 投 资

小改造有大作为： 租得好、租得贵，就是硬道理！ 撰文 Franklyn Young 图为 twenty20 提供

﹁ 」

物 业 管 理

愿意支付与市场相同甚至更高价位的租金、按时交租从不欠款、爱惜房屋用心打理……遇到这样的优质租客，可谓是每 一个房东的终极梦想。然而，大部分房东都不知道，优质的租客并不是天降好运“碰”上的，而是优质的出租物业吸引来的。 对租客而言，一个所谓“优质的出租物业”除了地段、户型、价格等硬指标以外，还包括很多弹性指标：房屋是否干净整 洁、是否设施齐全，甚至是否有生活气息？——硬指标或许难以改变，但弹性指标却是房东切实可控的：哪怕是常年失修的 房屋，也可以通过合理地改造，实现大作为。

客源决定装修定位

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

谈到装修出租房，很多房东也许会说：“随便装修一下就好 了。”确实，出租房是一种相对特殊的环境，自己不住、租客又不 一定很稳定，综合考虑目标和成本是必要的。然而，不是所有出 租房都适合廉价的基础装修：装修的目的是为了营造出更优质 的生活空间氛围，提升房屋的价值，吸引潜在优质租客— —很 多租客在看房的时候都会想象自己生活在这个空间里的情景。 可以说，根据预期的租客画像，装修、营造出他们所期待的房屋 环境，是成功的第一步。 因此，装修之前，房东需要综合考量预期租客的需求和支 付能力等因素，对房屋的装修档次进行合理定位。例如，根据出 租物业的地段来进行装修定位：如果出租物业的位置较偏，附 近也不是很繁华，那么租客大部分应该都属于基础工薪阶层、对 于出租房的租金价格而非房屋状态更敏感，可以适当选择物美 价廉的材料进行基础改造。而要是出租物业位于一些高端社区 或者处于繁华地段，那么不妨在装修上多花一些心思，因为周围 的租房群体都是收入相对较高的人士，他们对住房和生活品质

的要求会相对较高，如果你的出租房能装修出一些亮点，就算 要价高于均价也不会无人问津。 值得一提的是，要控制支出，利用出租房空置的档期进行 装修是最佳选择。

基础装修力求简洁 对于出租物业来说，基础装修占房屋装修的很大一部分。所 以，如果一开始就将房屋定位为出租物业、仅进行基础装修的 话，就要力求简洁、简单，以最小的开支来完成。例如，对物业 进行深度清洁，拆除陈旧的挂饰或物品如窗帘等，房间不需要 设计繁复的装饰。 如果需要再进一步的改造，可以选择粉刷墙面：一些房屋 的墙体颜色是暗沉的黄褐色，让人感觉老旧压抑；有些房屋则 是每个房间墙面颜色都不同，让人眼花缭乱。每个租客的喜好 都不同，为了尽快将物业出租，就应该尽量符合大众的口味，建 议房间统一采用较易打理的的室内墙面漆刷成白色，或者也可 以考虑中性色系（Neutral.Colour.Scheme）中任何一种其他

42 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

可以取决于个人的喜好自由选择。其中，新西兰家庭中常见的 地毯一般有羊毛地毯、涤纶（Polyester）地毯、溶液染色尼龙 （Solution Dyed Nylon）地毯等几种，推荐在出租物业中选择 溶液染色尼龙地毯，因其不易脱色、耐沾污性强，且易于打理。

合理增加储物空间

房 产 投 资

﹁ 物 业 管 理

」

东西太多、储存空间又太小，家里杂物凌乱无处安放，这是 许多人生活中常碰到的烦恼。许多租客在看房的时候可能不会 留意到储存空间，但会在居住了一段时间后意识到这个问题并 最终认定所居住的出租物业太小，考虑退租并更换更大住所。 需要指出的是，这种现象很少出现在真正的小户型中，反而在 两到三卧室的出租物业中较为常见— —也就是说，出租物业并 非真的太小，而只是没有合理的储物空间——如果房东能在装 修的时候增建储物空间，哪怕只是一个2-3平方米的小储藏室， 都会有利于保留租客。 值得一提的是，自2020年8月31日起， 《建筑法（Building A c t ）》增 加了一 些 豁 免 建 筑许 可的 项目，例 如 独 立 小 房 间 （S l e e p - o u t）、棚屋(S h e d)、车 棚 (C a r p o r t)、户外 壁 炉 (Outdoor Fire Places) 和地面安装的太阳能电池板等，这些 低风险建筑项目都无需申请建筑许可。因此，房东在装修的过 程中可以考虑增添一些以上房屋设施，但切记需确保其搭建过 程符合市议会的要求和建筑规范。

NZ PROPERT Y MARKET —

颜色，相对不那么单调，也更具时尚感，会让屋内的感觉更现代 化。 此外，由于壁纸的纹路、设计、颜色等都大有不同，日后较 难修补、维护，因此出租物业室内墙壁不建议使用壁纸。 除了内墙，如果厨卫的橱柜状况较为良好，可以保留原有橱 柜框架，仅更换台面并对门板进行烤漆翻新，这样既节约了成 本，也能达到焕然一新的视觉效果。

违法改建得不偿失 硬件更新无需名牌 如果 厨房和卫浴的设计 过于老旧，不再 符合 现代生活需 求，则建议全部更新。在更新的过程中别忘了需要提升厨卫的 通风系统以符合健康住房的标准，这意味着要在这两个空间安 装向外排的通风系统。 出租物业以经济耐用为主，在购买水龙头、家电等厨房卫浴 器具时不需要追求名牌，而是可以尽量选择一些中等价位、有 质量保证的产品，从而在充分节约装修成本的同时达到美观实 用的目的。基于不同的材料和设计，厨房中的橱柜价格会有很 大差异。出租物业中的橱柜设计不妨以简洁为要，因为越复杂或 多拐角的橱柜费用越高，而且对租金收益并没有影响。此外，重 新设计厨房时，建议考虑设计安装洗碗机和搅碎机，许多租客 会介意厨房里是否有这两样家电。 随着健康住房标准的实行，所有在今年7月1日以后签约或 续约的出租房必须在90天内符合健康住房标准。其中一项便是 需要在客厅安装一台合格且功率达标的控温器。建议在安装任 何固定加热器或空调前，一定要先计算好该客厅所需的最小供 热能力需求。 出租物业中还有一个装修大件便是室内地面，一般包括地 毯、复合地板、瓷砖以及老房子中的实木地板等。究竟应该将地 毯拆了换成复合地板，还是将木地板换成地毯是许多房东会纠 结的事情。建议在一些活动比较频繁的区域，如厨房卫浴及玄 关等处，使用瓷砖或复合地板，因为易于打理；而客厅与卧室则

在对出租物业进行翻新改造的时候，很多房东都会考虑通 过在室内做隔断以增加卧室数量，从而提高租金收益。需要注 意的是，房东有义务给租客提供一个温暖、干燥、安全的居住环 境，因此千万不能违法改建或加建，例如有房东将车库改建成 卧室出租，或增加厨房卫浴。这些未经许可的改动不仅会造成 出租房的保险失保，也会影响房屋的出租— —因为现今的《住 宅租赁法》不仅要求提供给租客的房屋必须合规，租赁仲裁庭 也可以对出租不合规房屋的房东进行罚款和其它处罚——即使 房东没有和租客签租赁协议。违法改建或加建，最终只会赔了 夫人又折兵，得不偿失。

Introduction of author 作者简介 Franklyn Young 奥克兰大学物业管理学士，毕业后曾 在几家大型物业公司从事住宅物业、 商 业 物 业、业 主 法 人 团 体 的 物 业 管 理。目前 在C r o c k e r s 物业 集团担任 业务开发和项目经理一职。

43 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

NZ PROPERT Y MARKET — 房 产 投 资

﹁ 」

物 业 管 理

按揭房也能再贷款？ 资金护航，装修无忧 撰文 York Zhang 图为 twenty20 提供

说到2021年的新西兰房地产业，最热门的两个词非“大地分割”和“旧房改造”莫属。有雄厚资本有经验的开发商对可 分割的大地虎视眈眈，有小钱有投资房产的投资者希望通过改造旧房帮助增值再获利。最难的是面对一年又一年居高难下 的房价只能被动观望的刚需族，即使是前两年咬牙贷款买了房，也被贷款限制了消费能力，想对房屋进行简单升级、提高生 活品质，都只能拖了又拖，“凑活过”。 其实，很多人都不知道，贷款买的房也完全可以通过“增加贷款（Top.Up）”的方式，将房屋增值部分进行套现获得资 金，再将钱款用于所需之处。常见的Top Up贷款用途为房屋翻新、房屋装修、购置家电，乃至再购房、购车等。

Top Up贷款：“贷”上加“贷” 方便快捷 扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

To p.U p贷款指的是将未 使 用或 增值的抵押资产的净 值 （Equity）从现有贷款银行中拿出的方法。Top.Up抵押资产的 净值=房屋价值（property.value）×可以贷款的LVR-已贷款金 额。比如，房子购买的时候价格是90万新西兰元，5年后房子 增值到125万新西兰元，物业的价值增加了，就有可能通过Top Up贷款从银行贷出来一些现金。 也就是说，如果您现有的自住房在贷款额度以外还有剩余

的价值，这部分可以申请Top Up提现；当然，在没有贷款但房子 增值的情况下，只要有合理的理由和证据，并且收入和申请材料 满足贷款要求，也可以申请Top Up贷款。 和申请新的贷款相比，Top.Up贷款优势明显：一方面，申请 更加方便、快捷，因为现贷款银行已经有了投资者的详细资料， 银行在审批进度上会更快；另一方面，还可以避免罚金— —有 的贷款合约要求贷款者必须在该银行贷款一定时间，若提前更 换银行重新申请贷款，有可能产生违约费用。因此，选择Top Up贷款是一种将物业增值部分套现的好方法。

44 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

银行申请，由于每个银行有不同的TopUp额度政策以及申请条 件，很有可能客户已有贷款银行不能提供最优的额度和/或最佳 的贷款产品（例如大额额度账号）；再者，Top.Up一般不会涉及 对已有贷款的结构优化：例如增加贷款年限、转换贷款付款方式 （本息转只还利息）等；另外，小数额的Top.Up贷款（如10万左 右）一般没有现金返还。

房屋增值是申请Top Up贷款的前提

在上文提到的案例中， 张先生10 0万新西兰元的房子如今增值到120万，仅按照自 住房LVR80%计算，100万新西兰元可以贷款80万，120万新西兰 元可以贷款96万，那么增值的部分Top.Up空间即为96万-8 0万 =16万新西兰元。 但张先生究竟可以贷出多少钱？就需要引入“收入”这个因 素进行计算了。

情况2： 张先生涨工资了，他的年薪增加到了11.5万新西兰元， 那么他的贷款能力就增加了，也就是我们说的有更多的水 源来填满空水杯了。增加的收入就是“水源”，即上涨的贷款 能力。按照现在张先生的收入11.5万新西兰元/年，他可以 贷款大约90万新西兰元，减去之前的80万新西兰元贷款， 张先生可以top.up出10万来用于房屋装修或改建。

情况3： 张先生的收入涨到了20万新西兰元，那么“水源”的“供 水能力”甚至溢出了“水杯”的盛水能力，只需看“水杯”的高 度即可。也就说张先生的贷款能力是160万新西兰元左右， 但是房屋总价120万，按照LVR80%的限制，张先生最多可 以使用的能力只有96万新西兰元，那么在原有基础上Top. Up贷款，最多贷16万新西兰元出来，更多的贷款能力可以 用于购买其他房产时重新贷款使用。

述案例只是对房屋增值部分可获得贷款额度的计算方式的简单 介绍，想最大化净提现值，还需要下述其他条件的支撑才可能 实现。

况（Financial.position）。房子的价值再高，没有收入也是没有 用的，相当于你有一个很高的水杯，但是你没有持续的水源来

贷 款

如果张先生当初贷款80w是其收入能贷出的最大值， 俗称“贷满了”，且其收入没有增加、也没有减少，那么张先 生的贷款能力没有变化。单纯增加的房屋价值就是上文提 到的“空水杯”，没有收入的“蓄水”，尽管房屋增值，张先生 也无法多贷出一分钱。

当然，银行是否放款、放多少款看的并不只是房屋价值，上

贷款看的不只是房屋价值，还有贷款人的贷款能力。银行 对贷款能力的判断靠的是贷款人的“收入”，也就是您的财务状

﹁

情况1：

曾经购买价为10 0万新西兰元的自住房，现 在业主张先生 寻找房产评估机构对该房产进行重新估价，经证实该房产现有 价值为12 0万新西兰元后，客户可以对该房产进行二次贷款。 因此时房产价值已不是10 0万，而是120万，能贷到的额度（仍为 LVR80%）也变成了96万新西兰元，扣除原贷款80万，张先生最 多可以净提现16万新西兰元，用于其他投资。

财务状况决定申请Top Up贷款的额度

房 产 投 资

」

物 业 是 否 增 值 ，也 就 是 通 俗 的 房 屋 价 格 是 否 增 长 ，是 能 否申请 To p.U p贷款 的大前 提。一 般 来说，银 行需 要 通 过 EV（Estimated.Value）来判定房屋的价格增长情况，而不是大 家常说的CV（Capital.Value）。因为CV为政府估价，每3年做 一次，但是真实的市场其实每天都在变化，因此银行会看这个 房子的EV而非3年都不变的CV。 在房屋估价领域，有两家主要的房地产信息服务机构—— Core.Logic和Valocity。事实上，Core.Logic和Valocity所提 供的房屋估价产品非常类似，即通过采集最近的房产销售数 据，并且结合其他相关的信息，通过一套银行体系内的运算来 对房产进行估价，得出最新的EV。新西兰的主流银行通常使用 其中一家的房屋估价服务。 因此，客户需要通过咨询贷款经纪或银行经理来了解自己 房子目前的EV，如果EV确实有增长，那需要咨询贷款经纪或银 行经理看是否需要重新进行房产评估，根据不同的实际情况判 断是否需要新的房屋估价。如果最终的房屋估价显示该房屋确 实有一定程度的增值，那么您的房子就拥有了Top Up的空间。 相 信 看 到 这 里，很 多读 者 都会 有疑 问，所 谓 To p .U p 的 空间，也 就 是 房屋的 增 值 部分 最 多能 贷出 来 的 金 额 是 如 何 计算的呢？我们以 房屋购买价 值10 0万新西兰 元，贷款比例 （LVR）80%的新西兰房产为例进行说明：

供水，那再高的杯子也是空的，无法填满。因为“收入”决定了您 的贷款能力，申请贷款前，最好找贷款经纪咨询计算自己的收入 情况和还款能力是否满足银行的放贷要求。

NZ PROPERT Y MARKET —

当然，有优势就有缺点：首先，Top.Up贷款需要在已有贷款

特别提醒：以上案例仅考虑了年薪，没有考虑任何其他支 出以及收入情况。真实的情况会更为复杂，具体案例需要具体 分析，建议请找专业的贷款经理或者银行经理帮您进行测算， 一个合理的贷款规划会帮您在财富积累的路上打下坚实的基 础。

45 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

NZ PROPERT Y MARKET — 房 产 投 资

﹁ 」

贷 款

信用记录直接影响贷款批复

贷了23万，并建议他们，现有资金能力可以另外购入一套投资 房，方便后续的投资。

银行是金融机构，有严格的风险把控机制。在审批贷款时， 银行会严格查看客人的信用记录（credit scoring），来判断你 是否是一个有“良好金融消费习惯”的客人。因此，在正式递交 贷款申请之前，务必要确认是否有延期还款、拖欠缴费等不良 记录，许久不用的信用卡也建议注销。 如果经常有信用卡延期还款或拖欠的情况，经常有无法解 释的大额支出，经常有解释不明的现金存取等不良消费行为， 银行有权利认为你是一个有“不良消费习惯“的客人，会直接影 响到你的贷款批复，银行有可能会批额度很低的贷款甚至不通 过。

案例分析 案例一： 王先生和太太在2016年以96万新西兰元的价格购买了一套 拥有860平土地的自住房，张先生首付40万新西兰元，向银行贷 款56万新西兰元。2020年房屋估价135万新西兰元。 王先生和太太准备在后院开发一个28平方米的祖母房，原 自住房里的2个房间可以用于出租。夫妻两人和设计师进行了沟 通，了解到加盖祖母房和购买家具翻新大概需要25万新西兰元左 右。但是目前他们手里只有3万现金，想通过贷款的方式来解决 剩下的资金问题。

案例二： 李女士原来83万新西兰元的自住房增值到了现在的117万新 西兰元。在得知张先生夫妻准备开发后院以后，李女士同样心动 了，想通过Top Up贷款开发后院。 在贷款经理与李女士交流过 后，发现李女士从事旅 游行 业，因为疫情影响其2020年3月以后就没有了收入，而其目前 从事的兼职工作收入微薄，远低于曾经买房时候的收入水平。 因为收入不符合银行贷款需求，李女士无法进行Top.Up贷款， 也就无法开发自己的后院了。

Introduction of author 作者简介 York Zhang 2006年，York.Zhang（张勇）创立了华 融信贷(Plaxo.Mortgages)，为华人提 供房屋、建筑、商业、土地开发和汽车 及大型设备等各类别贷款。结合贷款

贷款经理经过和夫妻二人沟通，了解到王先生家庭年收入 由2016年的9.5万新西兰元增加到13万新西兰元，也从两口之 家变成了三口之家。 那么房子的价格有所增长，收入也有所增加，根据贷款经 理的计算，王先生夫妻至少还可以从这套自住房上Top.Up贷出 49万，而他们仅需要20万新西兰元，所以根据实际情况帮他们

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

46 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

经纪的专业知识和个人在新西兰的生 活经验，York.Zhang希望借助华融信 贷(Plaxo.Mortgages)的平台，向市场 推出更多符合华人特点和需求的产品， 培养出更多优秀的贷款经纪人，为华人 的资产释放出更多再投资的资金。

RESOURCES — 资 源 推 介

47 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

NZ BUILDING — 新 ·

建 筑

﹁

旧房翻新系列讲座活动完美收官！

」

行 业 报 道

应行业所需，讲用户所求： 撰文 Nancy 编辑 Lesley Song 图为 Shutterstock 提供

4月30日，由逸居新西兰及新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）共同打造的“旧房翻新”系列主题活动圆满落幕。本次活 动由两期主题为“如何提升房产价值？论旧房翻新的秘密和诀窍”的讲座和一场建筑业博览组成，讲座由来自相关行业的 数十位资深专家联合主讲，吸引了包括投资者、自住买家等数百位对“旧房翻新”感兴趣的人士参加，活动现场座无虚席， 反响热烈。

精彩回顾 第一期

如何实现房屋价值最大化？翻新秘密无保留分享！ 4月8日，第一期“旧房翻新”主题讲座交上了完美的答卷、 广受参与者好评。 行业内的四位资深专家从各个方面详细讲到了旧房翻新所 涉及的各个问题，主要内容包括：房产新政下的应对策略（资产 结构如何优化、税务政策的可行性研讨）、旧房翻新如何创造销 售“神话”、如何把钱花在刀刃上（细数扩建和报批的哪些事儿） 以及旧房翻新的资金如何用贷款来解决等内容。 来自柏诚会计事务所的创始人Tony.Su先生为大家讲解了 在新的房产政策下，应如何优化税务结构，以及在房产投资时 对税务政策的可行性进行了研讨和讲解。他建议，在法律未出 台以及情况未明时，不要轻易对现有投资结构进行更改，比如 重组贷款、重组结构等并进一步提出在进行重组时需要规避的 雷区。

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

柏诚会计事务所的创始人Tony Su

48 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

新 ·

建 筑

﹁ 行 业 报 道

」

Relab网站作为新西兰本土知名房地产类研究网站，为投 资者、商家、自住买家提供了全方面的房产信息数据搜索指南， 包括区域分析、土地可分割潜力分析、分割计算器、以及周边学 校等信息都能通过该网站搜索了解，为广大购房者提供了有力 的数据参考。 旧房翻新如何节约成本又能达到理想的效果？SDS建筑设 计创始人兼建筑设计师郑科峰先生表示，良好的财务预算方案 可以使旧房翻新即能节约成本，又能达到理想的预期效果。作 为建筑设计资深人士，他在建筑设计领域有着自己独特的视角 和见解，无论是房屋改造设计还是价格预算，都可以提供专业 的解决方案。 郑科峰指出：“为客户节约成本也是我们建筑设计师需要考 虑的内容，一个好的建筑设计师，可以帮助客户最大限度的发掘 土地价值，同样还可以做到维持建筑美感和造价平衡的关系。 在新西兰，尤其是涉及到房地产相关领域，无论是旧房翻新还 是土地开发，与Auckland Council和建造商保持良好的沟通与 合作关系，至关重要。”

NZ BUILDING —

来自奥克兰建筑设计院知名建筑设计师Dylan.Huang，为 大家讲解了在旧房翻新过程中大家通常会进入的误区，以及如 何将房屋价值实现最大化分割、加建等专业知识，专业地分析 了在设计和加建过程中通常会遇见的问题。Dylan还指出，“旧 房翻新”对施工要求极高，翻新前最好找到一家专业并且靠谱的 设计公司，了解他们的技术实力；在承建时需要去了解这家公司 参与过的真实案例，避免掉进“翻新陷阱”。相关内容在本期杂 志P24可阅读。

奥克兰建筑设计院知名设计师Dylan Huang

Bar foot.&.Thompson.（ Epsom.branch）的房产顾问 Miro.Wang分享了众多旧房翻新中的成功案例，在设计师们的 用心打造下，“老破小”通过重新设计、加建、整改等方式实现了 价值最大化，使业主们获得了更大的投资收益，让现场的嘉宾 们心动不已。 心动不如行动，可是旧房翻新的资金如何解决？ 华融信贷(Plaxo Mortgages)的资深贷款顾问Frank Fu详 细讲解了如何通过银行贷款来解决翻新的资金问题。Frank Fu 讲到了非常重要的一点就是top-up贷款，也就是将未使用或 增值的抵押资产的净值（Equity）从现有银行中拿出来的方法； 他还为大家分析了屋主的收入、生活开支、债务及投资等情况， 是如何影响屋主可能获得的银行贷款数额的，以及向银行申请 top-up贷款时如何以合理的理由贷出这笔资金。相关内容在本 期杂志P44有详尽解读。

精彩回顾 第二期

大数据时代，如何聪明地花钱？ 于4月30日举办的第二期“旧房翻新”主题讲座，邀请到了来 自新西兰知名设计公司、管道系统专业人士、以及家装家电等行 业的权威专家现场讲解。 来自Relab房研网的联合创始人兼首席执行官Knight Hou 以“大数据时代，如何通过正确的搜索方式评估房产投资价值” 为题做了演讲。

SDS建筑设计创始人兼建筑设计师郑科峰

来自正昌集团Albany 项目负责人兼资深建筑设计师卞宵翼 （Xiaoyi Bian），讲解了在旧房翻新过程中，如何将客户需求更 加精准化；在产品思维上，应如何抓住要点、整合资源、挖掘客 户需求等；并具体分析了旧房翻新在设计过程中需要体现的不 同功能，针对自住、出租和出售三种不同需求的客户，给出了不 同的解决方案。 Xiaoyi Bian提到，“无论置于现在哪个行业，都需要具备良 好的工匠精神，专注、专业才是客户信任的标准。” 此外，因为旧房翻新涉及到很多复杂的管道工程，也成为在 场来宾最为关注的问题之一。在本期讲座中，本地经验丰富的 持牌水工和电工也分享了在房屋改造过程中所涉及到的水工和 电工方面的工作内容，两位主讲人更是具体而详细地讲到了在 不同情况下，是否需要修改水电系统，以及在安装过程中的专 业知识，为大家规避了众多雷区。 值得一提的是，在讲座结束后的问答环节，众多参与者纷 纷向专家们提问，关注最多的是如何改建、加建自己的房屋，哪 些环节需要报批，以及如何将投资组合结构优化，如何合理避 税、如何拿到银行贷款等。 整个活动现场掌声不断，大家纷纷表示，通过这次系统的 学习，对旧房翻新有了更深入而专业的了解，并期待有更多这样 的讲座活动开展。

49 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

NZ BUILDING — 新 ·

建 筑

﹁

」

行 业 报 道

共商南北发展新机遇， 共享行业互利新未来：

“2021年新西兰房地产市场研讨会暨 皇后镇地产投资研讨会”圆满闭幕！ 撰文 Nancy 编辑 Lesley Song 图为 Twenty20和客户 提供

在新西兰北岛的奥克兰房市迎来最火热一年的同时，南 岛“最富有的小镇”— —皇后镇的房地产业和旅游业却双双遭 重创。如何解决当前皇后镇面临的重重困境，以及在危机中如 何寻找新机遇，成为整个建筑行业最为关心的问题。 4月24日，由 新 西兰 华人 建 筑 业 协 会（N Z C B I A ）举 办 的“2021年新西兰房地产市场研讨会·皇后镇地产投资研讨 会”在皇后镇希尔顿酒店圆满落幕。本次活动邀请了政商界知 名人士及百余位行业嘉宾共同参加，探讨了未来皇后镇的发展 大计，以及整个建筑行业在后疫情时代的新机遇、新挑战。

“NZCBIA南岛分会”成立，皇后镇市长发表致辞 在“NZCBIA南岛分会成立大会”活动现场，皇后镇市长Jim Boult作为本次活动的特邀嘉宾在现场发表生动致辞。

现场篇：行业领军人物齐聚 共探行业发展与挑战

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

本次研讨会云集了新西兰地产行业专家、资深投资人士以 及政界大咖。 活动现场，来自本次活动的主办方— —新西兰华人建筑业 协会会长Frank.Xu发表了寄语。 Frank.Xu表示：“新西兰华人建筑业协会以提升新西兰房 地产建筑业整体水平为己任，借本次活动为大家搭建绝佳商业 拓展的机会；与此同时，新西兰华人建筑业协会·南岛分会的成 立也定能助力实现‘凝心聚力，共筑成功’这一目标愿景。” 一场行业内的高水准会议就此拉开帷幕。

皇后镇市长Jim Boult在现场发表致辞

Jim Boult表示，“在过去的一年，皇后镇的各个行业深受疫 情影响，面临巨大的挑战。如今，皇后镇正在从疫情的笼罩中走 出来，各行各业逐渐恢复生机。作为新西兰最受欢迎的旅行目 的地，欢迎大家再度光临皇后镇。” 除了对本地旅游及地产行业重振旗鼓的信心外，Jim Boult 也为新西兰华人建筑业协会南岛分会的成立送上诚挚的祝福。

50 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

新 ·

建 筑

﹁ 行 业 报 道

」

新西兰华人建筑业协会·南岛分会成立大会剪彩仪式

NZ BUILDING —

新西兰最大房地产开发公司CEO谈：住房新政对当下房市 的影响 新西兰最大房地产开发公司Universal homes的首席执行 官Andrew Crosby是一位拥有丰富经验的开发者，在新西兰和 美国开发了诸多项目。他在本次会议上主要分析了住房新政对 当前房地产市场的影响。 Andrew.Crosby指出，“现在新的住房政策对投资者影响 较大，目前市面上首次购房者的比例远远高于投资者的比例， 其中首次购房者占市场份额的90%，而投资者现在仅占市场的 10%左右，新政正在对当下房市起到积极作用。” 高力国际新西兰董事：商业形态将成未来房地产市场新机

华人地产圆桌会：共商南北发展新机遇 新西兰华人地产圆桌会以“树立及推广新西兰华商商道”为 崇高使命感，以“诚信、责任、共享、协作”为基本理念和价值取 向，致力于打造一个新西兰华人企业家的高端交流平台。本次 地产圆桌会议更是云集了行业内的精尖专家和权威人士，通过 各位领军人物对行业的对话与展望，使此次研讨会的整体立意 得以升华。 Frank.Xu表示：“NZCBIA华人地产圆桌会议是第一次在 皇后镇召开，我们诚邀了奥克兰和皇后镇两地的知名开发商及 业内领军人物共同探讨行业热点。皇后镇最大的商业项目卓越 公园（Remarkables.Park）和参与此项目开发的大型开发商 Qianlong Ltd一起交流和探讨了皇后镇与奥克兰两大市场之间 的发展新机遇和挑战。NZCBIA的奥克兰与会代表和协会理事 们也纷纷提出了行业问题和建设性看法，并分享了地产开发在 奥克兰和皇后镇的相同与不同之处。”

遇 高力国际（Colliers International）新西兰董事及研发、沟 通部总监Chris.Dibble，同样也是一位资深的房地产市场评论 员，常常参与媒体讨论有关当前和未来房地产发展趋势并发表 最新见解。

Frank Xu与Chris Dibble在会议现场合影

在此次研讨会上，Chris表示，由于疫情带来的影响，以及 新的税收政策，房地产市场正在出现新一轮的革新。他认为：“ 在当下房产政策对房地产市场的影响下，商业形态将迎来市场 新机遇，现在政府诸多政策的宣布可能更有利于商业的发展， 在低利率以及新西兰住房严重供应不足的影响下，未来房价将 会迎来继续增长，但越来越昂贵的建筑成本仍然是未来行业面 临一个挑战。”

华人地产圆桌会会议现场

前国家党国会议员Denise Lee：详解建筑法修正案的重大 变革 P r o p e r t y.c o u n c il的宣传 负责人 及前国家党国会 议 员 Denise.Lee在会上和大家分享了资源管理法（RMA）改革和建 筑系统改革（建筑法修正案）的重要性，Denise主要讲解了近 年来建筑法改革对房地产行业带来的影响，其中提到了包括提 升建筑产品的监管体系、改善现代化施工方法、如何加强职业 监管、如何管理风险和责任等相关问题，让现场嘉宾更加充分 地了解了该法案对建筑行业的重要性。

Opes Real Estate市场总监：论后疫情之下皇后镇的发展 Jeremy Kelleher是Opes Real Estate房地产公司的市场 总监，也是一位资深的行业人士，有着15年以上的地产从业经 验。 Jeremy在现场通过数据为大家分析了南岛以及皇后镇的 地产发展前景，并为大家讲解了Jack's point 在皇后镇开发的 最大的住宅项目，通过对该项目的分析让来宾深切地感受到了 皇后镇房地产行业的巨大发展潜力。 会议中，与会代表一致提议NZCBIA应更加积极的宣传华 人地产开发商和建筑公司对新西兰地产行业的贡献，从而使主 流社会和媒体能感知华人开发商和建商对新西兰经济和社会的 贡献。

51 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

NZ BUILDING — 新 ·

建 筑

﹁

」

行 业 报 道

皇后镇地产投资研讨会会议现场

访谈篇：整合资源促成合作，携手面对行业风险与挑战

Raymond Huo 本次活动主持人

Nancy Lu

谢富安伦律师事务所主任律师

本次活动主持人

前国会法制委员会主席

奥克兰Council 首席财务顾问 国家党议员候选人

逸居：如何评价本次NZCBIA在皇后镇召开的“地产投资研 讨会”？ Nancy.Lu：本次活动有皇后镇市长、政商界知名人士、及 百余位来自奥克兰的行业嘉宾共同参加，活动现场精英齐聚、 深度探讨行业热点，为到场嘉宾拓宽了视野，并将投资范围扩 展至全国，为未来的发展和合作创造了新机遇。 逸居：您认为此次会议选择在皇后镇召开，给皇后镇及新 西兰房地产市场将带来怎样的影响？ Nancy.Lu：汇聚全国各地建筑业的智慧，共同借鉴及分享 经验，整合资源促成战略合作，携手面对行业风险与挑战。

逸居：请问您是如何看待本次召开的圆桌会议？ Raymond Huo：这次的会议可以用“三好”来形容：景好、 人好、内容好。 风景好：但大家不光是来看风景的，更是带领大家通过实 地考察，去见证华人地产商无论是在奥克兰还是在皇后镇为新 西兰发展做出的贡献。 人好：本次新西兰华人建筑业协会组织的这场研讨会非常 专业、非常到位，协会吸引了一批志同道合的专业人士，这本身 就是一股强劲的力量。 内容好：体现在演讲嘉宾从立法、政策、市场走向以及未来 前景等几个大的方面，做出了比较有深度的解析。这对业内人 士调整发展速度、方向，以及市场占有层面都有极大的参考价 值。

逸居：在后疫情时代，您认为皇后镇地产行业面临怎样的 机遇和挑战？ Nancy.Lu：对于机遇而言，皇后镇优美的自然风光深受中 国游客喜爱，未来需要深度开发国内旅游市场，并挖掘以非旅 游业为主的地产发展潜力。然而在疫情之下，面临的挑战也同 样非常多，比如基础设施建设和配套设施落后、劳动力资源匮 乏、人流量减少等，都是当前皇后镇面临的极大挑战。 扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

逸居：您认为此次NZCBIA南岛分会的成立具有怎样的意 义和影响？ Nancy.Lu：NZCBIA南岛分会的成立为南岛建筑业的华人 从业者提供了一个专业知识和资源共享的平台，为南、北岛华人 建筑业搭建了沟通的桥梁，也成为了华人建筑行业和主流市场 沟通的渠道，总之将为提升南岛建筑业的整体水平做贡献。

Tom Bretherton 参展商 Envivo Limited董事

逸居：请问您（您的公司）为什么决定支持此活动？ Tom.Bretherton：我们公司（Envivo.Limited）与NZCBIA 有 着 长 期 的 合 作 关 系 ，我 们 本 着 互 利 互 惠 的 原 则 ，支 持 NZCBIA、支持中国企业、以及支持本土建筑业和社区开发商， 并通过参加活动和研讨会来借此机会促进我们行业的良好关 系和专业性，以帮助大家了解项目开发、资源管理和相关技术流 程。

52 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

William Guo 活动赞助商 Avanda Group董事 NZCBIA董事

逸居：如何看待本次NZCBIA在皇后镇召开的“研讨会”？ William Guo：这是NZCBIA首次走出奥克兰召开的一次大 型行业研讨会，说明协会经过5年多的发展，已获得了越来越多 的行业和专业人士的认可，并且影响力开始辐射全国。 皇后镇以旅游业为支柱产业，去年疫情给皇后镇的经济带 来了非常大的打击。NZCBIA选择在这个时间来到皇后镇召开 研讨会，一方面表示协会对在皇后镇投资开发和建设的企业做 出支持；另一方面，也是因为众多协会会员看到了后疫情时代皇 后镇的发展新机遇。

逸居：在后疫情时代，皇后镇地产业和商业的发展面临着 怎样的机遇和挑战？ William Guo：疫情不会在一天内忽然消失，现在看来是一 个长期而缓慢的消减过程。大家为此要有一个心理上的准备。 房地产和商业是周期性比较分明的行业，现在赶上房地产市场 这一波火爆行情而获得的成绩，都是两三年前甚至四五年前打 下的基础，要积累好土地储备资源、组建优秀稳定的团队和合 作伙伴、控制好现金流等，做好这些准备之后，时机一到自然会 有收获。 同时，皇后镇在过去通过几十年的努力，在全世界已经树立 了牢固的品牌形象，这不是一场疫情就可以轻易损毁、磨灭的， 所以短期的困难不会长期持续，长期来看，皇后镇一定会恢复 到原来的水平并可能有更大的发展。 从机遇上来讲，皇后镇的机遇始终是存在的。但在疫情之 前，皇后镇也出现过一些影响发展的短板，例如城区发展空间 不足、基础设施配套建设缓慢、接待能力不足、接待水准提高不 快等问题。因此，需要为将来游客恢复的那一天做好规划，比 如从游客接待能力、接待品质上大力提升的同时，政府也要大 力加快、加强基础设施建设。

新 ·

建 筑

﹁ 行 业 报 道

」

逸居：你认为皇后镇当前面临的最大挑战是什么？ Tom.Bretherton：我认为皇后镇很快会从疫情影响中恢 复过来，目前最大的挑战是商业与零售业——由于游客减少， 导致零售业销售量严重不足，限制了人们的收入，从而导致商业 的负担能力不断增强，比如租金停滞增长、人员流失等问题。

逸居：您认为此次会议的召开给皇后镇及新西兰房地产市 场带来了怎样的影响？ William Guo：这次会议邀请到了皇后镇的市长、以及行业 资深人士和知名企业参加，政商两界顶尖人士共聚一堂，分享 对行业发展趋势的看法，以及为皇后镇如何走出疫情的阴影出 谋划策。相信大家回去后，会把这次会议的心得体会和收获以 及对皇后镇的美好印象与更多的人分享，就像石子投进平静的 湖面，形成一圈圈的涟漪，不断扩展和延伸出去，就会有更多的 人慢慢受到影响。

NZ BUILDING —

逸居：您如何评价这次由NZCBIA举办的房地产市场与投 资研讨会？ Tom.Bretherton：这是一次高层次的研讨会。来自行业内 的各个专家和地产界知名资深人士在研讨会上提供了一些更实 际的和更层级的商业和经济见解，并讨论了总体政策、市场行 情、以及未来发展新机遇等话题，总体来说收获颇多。

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

53 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

NZ BUILDING — 新 ·

建 筑

﹁

」

行 业 报 道

立足现在，互通互惠互利； 放眼未来，共筑理想生活：

2021 NZIBES 新西兰国际建筑业博览会暨峰会 强势回归！ 活动时间：2021.08.06 (星期五)-08.07 (星期六) 活动地点：沃达丰会展中心（Vodafone Events Centre） 主办单位：新西兰华人建筑业协会 协办单位：MultiMarketing、3A

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

撰文 Lesley Song 图为 Shutterstock 提供

54 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

层决策者建立合作与联系，共同商议解决当下建筑行面临的新 机遇以及面临的诸多挑战。

四大板块，活动力度空前

一个主题，共筑未来生活

2021NZIBES主要由博览会、研讨会、晚宴及卓越奖颁奖 典礼四大板块组成，整个活动贯穿互惠互通、资源聚集、资源 共享的活动宗旨。 为期两天的博览会力度空前，预计各大知名参展商家将在 上百位左右，包括业内知名开发商、建筑建材商以及知名家装、 家电品牌等新西兰建筑行业以及地产行业最优秀的公司企业， 他们将携最前沿和最丰富的产品与广大消费者近距离互动交 流。 一系列研讨会也将在博览会期间开展，届时将邀请新西兰 本地及华人建筑领域最优质的企业及顶级专家出席，为大家解 读当下住房新政、行业热点以及目前新西兰建筑行业面临的机 遇和挑战。还将有优秀参展商为来宾分享最新行业资讯，以互 动的方式展示创新技术及产品。 2021NZIBES晚宴以及卓越奖颁奖典礼将于8月6日在奥 克兰Cordis酒店举办。晚宴将邀请新西兰建筑业、房地产及投 资商等相关各大行业的领袖精英到场。晚宴期间，新西兰华人 建筑业协会将颁发NZCBIA卓越成就奖，这个奖项涵盖了11个 类别，覆盖开发、设计、建设和创新等各个方面。 本次晚宴预计到场来宾800余人，让大家在尽享饕餮的同 时轻松畅谈、共享盛宴。往届的晚宴可谓一票难求，需及早联 系预订，以免错过这场建筑业最高规格的社交盛宴。

科技的迅猛发展和Covid-19疫情的爆发，都在潜移默化中 改变着人们的生活和居住方式。城市密度的变化、公寓生活的 流行都对现在房屋及社区的构建设计、开发和建造方式等诸多 层面产生着巨大的影响。 2021NZI B ES 将通过搭建以“S h a pin g.Fu t u re.Liv in g Together.共筑未来生活”为主题的展区，提供各参展商充分诠 释其品牌创新观念的平台，将前沿设计、革新材料、新能源、科 技软件、智能工具等一系列面向未来的产品和想法与业内人士 及广大来宾互动交流。

NZ BUILDING —

受疫情影响，暂停了一年的“新西兰华人建筑业博览会暨 峰会”（NZIBES）将于今年8月6-7日于奥克兰沃达丰活动中心 （Vodafone Event Centre）盛大重启。 自NZCBIA于2015年发起NZIBES的“初创版”至今，短短6 年时间，NZIBES已经发展成为面向新西兰乃至国际的行业盛 事，享有行业内最高规格“两会”的美誉、更成为新西兰建筑业 的“风向标”。 2021NZIBES仍由新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）发 起，MultiMarketing、3A协办，秉承着“凝心聚力、共筑成功 Collaborate up for success”的信念，为新西兰和中国建筑行 业搭建携手共赢的合作平台。

新 ·

建 筑

﹁ 行 业 报 道

」

Frank Xu 新西兰华人建筑 业协会会长

“我们举办本次博览会的宗旨是本着互 惠 互 通 的 原 则，呼 吁 华人 建 筑行业 团 结一致，通过资源聚集和互享，来继续 推动新西兰建筑行业的可持续健 康 发 展。”.新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu表示。

三大宗旨，解决行业难题 目前，高昂的建筑成本，以及长期的人工短缺已经成为建 筑行业亟待解决的问题受到疫情、边境封锁，以及通货膨胀的 影响，今年建筑行业将会出现严重的“用工荒”；国际运输不畅等 原因将会直接造成物流成本的增加，预计今年建筑行业成本将 继续在2020年的基础上增长。 面对“用人荒”及“成本涨”的现状，整个建筑行业该如何解 决这些难题？ 秉 承 互 惠 互 通、资 源 聚 集、资 源 共 享 三 大 宗旨，2 0 2 1 NZIBES将为与会者提供最全面的行业资源，最优质的产品和 最有效的人脉。链接增长迅猛的建筑行业，与行业领袖以及高

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

55 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

NZ BUILDING — 新 ·

建 筑

﹁

」

行 业 报 道

2019 NZIBES 精彩回顾

晚宴上，在座的业界领袖及精英同时见证了新西兰国际建筑业博览会的剪彩仪式及盛大启动。

新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu发表致辞

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

作为华社房地产及建筑业界最大的盛宴，NZIBES晚宴环节 一直以来饱受瞩目与期待。

前建设、建筑及民族社团部长Jenny Salesa女士发表致辞

56 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

NZ BUILDING — 新 ·

建 筑

﹁

云集新西兰房地产、建筑、家装、建材和相关服务供应商及承包商的NZIBES博览会已经成为新西兰最大的房地产及建筑业展会之一。

57 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

」

系列研讨会通过精心设计的话题和环节让所 有与会者受益匪浅。

现场精彩丰富的专题讨论会环节引发了到场观众的参与热情

行 业 报 道

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

NZ BUILDING — 新 ·

建 筑

﹁

」

行 业 报 道

2019 NZIBES 亮点纷呈 过去几年，受商业需求增加、人口快速增长的强劲推动， 以及新西兰全球商业信誉上升的影响，新西兰的建筑业经历了 前所未有的增长。 2018年，NZCBIA成功举办了第三届新西兰国际房地产& 建 筑 业博览会。为期三 天的展 览会将超 过3 3 个品 牌展现在 9,720名参观者面前；450名与会者参加了聚焦KiwiBuild计划 的研讨会；超过630位宾客出席了盛大的晚宴。 2019年，第四届新西兰国际建筑业博览会暨峰会迎来了 更大规模的观展者，150名最有信誉的本地和国际建筑商和供 应商前来参展。2019NZIBES成为新西兰最大的房地产及建 筑业盛会，只吸纳最好的行业人士和潜在客户，参观人数超过 10,000名。

与大部分行业一样，快速增长带来的挑战难以预期，需要 我们共同面对；和有共同目标的伙伴协同合作，才能真正把握 新的机会。2021年，由四个板块组成的NZIBES将继续为您带 来独家的行业见解，海量合作机会和高质量品牌曝光机会：

Bruce McEwen PlaceMakers 总经理

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

贾民 唐朝公寓投资人

“作为新西兰领先的建材供应商，我们为我 们的客户服 务感 到自豪，并 确保没有人比 PlaceMakers更容易合作。携手NZCBIA为 我们提供了独特的机会，加强了我们与新西 兰华人建筑社区的联系，并洞察市场需求。 我们很自豪能够连续六年支持NZIBES，我 们期待今年再次参与其中！”

10,000+ ݇տᘏ

ӫӱՈॊ ޾‫ل‬ռ

30+

ᩩۗࠟ

100+

݇઀ࠟ

680+

ภ਷਽ਮ

11+ COLLABORATE UP FOR SUCCESS

Ӯኴᕆ๦শӫਹ‫ړ‬Ձᤈӱ၏੊

“参加NZIB ES为我们打开了一扇新的大 门：我们的销售人员有机会与客户互动， 并与我们的物业管理团队一起和客户分享 投资物业的智慧。这些宝贵的机会对我们 来说是无价的。更重要的是，参与活动的 企业和机构不仅会在展会上建立联系，更 会在活动后继续长期合作，各施所长，携 手共赢。”

“我们参与其中是为了能够向更多人深度 传递品牌价值，包括.Fisher & Paykel.和 Haier，同时也可以像大家推介我们的家 电产品系列，增进我们与中国建筑商及开 发商的交流互动，由此与之建立良好合作 关系，寻找新机遇。”

“许多来自新西兰建筑行业的杰出公司及 专业人士都会齐聚一堂，共同探讨行业新 趋势及挑战，共同寻求合作机会。”

58 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

Peter Thompson Bar foot&Thompson 董事总经理

Olly Sundstrum Fisher & Paykel 总经理

2021年第一期“奥克兰土地分割及 项目管理”课程即将开课

NZCBIA 新闻动态

由BIET Group, UUNZ学院，联合新西兰华人建筑业协会 (NZCBIA)、房研网Relab、奥克兰建筑设计院Archiland、磐石 工程顾问公司Prostone共同参与设计、即将于6月16日开课的 “奥克兰土地分割及项目管理”课程（2021年第一期）有您想要 的所有答案。 该课程从2019发起，到目前为此已经举办了8期。经过两年 的积累和学员的反馈，此次推出最新版本的课程，旨在为建筑 行业新人、投资人和对民宅建筑业有兴趣的人士，介绍分割项 目的基础和要点；从项目预选，规划，建筑设计，建筑材料，合 同管理，施工管理，现场施工安全，做一个系统的介绍，能够让 更多的人了解民宅建筑项目的流程；从前期项目选择，规划，设 计，施工，交割，有一套合法、高效和安全的流程才能合理的节 省成本，降低风险，增加收益。

新 ·

建 筑

﹁ 新 闻 动 态

」

在新西兰住房市场面临长达数10年的“供应紧缺”以及奥克 兰房价可负担性正在高速恶化的情况下，目前政府的解决方案 已经十分明朗，对投资者进行打击和加大力度支持新房建设是 当下解决新西兰住房危机的有力方法。 因此，新西兰政府已经不断向新房建设抛出橄榄枝— —比 如将明线测试时间延长至十年新房例外、以及开设38亿住房 加速建设基金以鼓励当前新房建设、对住宅市场投资者实行打 压使其资金向新建住房转移、以及联合银行开设“特殊”资金计 划，向新建房屋实行超低贷款利率……可以说，自主开发迎来了 最好的时机。 在“全民”分割时代，怎样才能控制成本？怎样才能在分割的 过程中避免失误？怎样才能正确的判定有潜力的分割土地？怎 样才能在建筑过程中把控施工安全？

NZ BUILDING —

NZCBIA 新闻动态

Frank Xu受邀成为奥克兰市议会客 户咨询小组成员

新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)会长Frank.Xu受奥克兰 市议会(Auckland.Council)之邀，成为其2021/2022年度客户 咨询小组(Customer Advisory Group,CAG)的成员。 CAG成立于2021年，是为奥克兰市议会提供战略建议的组 织。也是为了更深入了解行业而成立的反应业内人士对市政府 意见的论坛。CAG是一个受邀才能加入的团体，这样可以确保 谈话具有建设性和坦诚。而且CAG的会议不是产品销售或社交 活动。 CAG的核心目标有以下四项： 1. 更好地了解塑造我们行业的趋势、驱动因素和优先事 项。 2. 验证奥克兰市议会的战略方向和服务主张，确保市议 会与我们客户的需求和期望保持同步。 3. 通过审查、试点和提供机会，以帮助改进解决方案、互 动和顾客满意度。 4. 提供有关建筑许可相关服务的行业反馈。

5 May 2021 Frank Xu NZ Chinese Building Industry Association 153 Captain Springs Road, Onehunga, Auckland Re: Invitation to join the Auckland Council’s Customer Advisory Group Kia ora Frank , I'm pleased to invite you to become a member of the Auckland Council Customer Advisory Group for 2021/2022.

The Auckland Council established its Customer Advisory Group (CAG) in 2011 after the amalgamation of Auckland’s legacy councils and the formation of the unified Auckland Council.

The CAG is a strategy-level focus group, a sounding board for the Auckland Council’s consenting service units to learn from and better understand our industry from respected representatives of our customers. The CAG is an invitation only group ensuring constructive and frank conversations. The CAG meetings are not sales meetings, product focus groups or social events.

The CAG has four main objectives: 1. Gain a better understanding of the trends, drivers and priorities shaping our industry 2. Validate the Auckland Council’s strategic direction and service proposition, ensuring the Council is in sync with our customers’ needs and expectations.

3. Review, pilot initiatives and opportunities to help for improving solutions, interaction and customer satisfaction.

4. Provision of industry feedback on building consenting related services

59

The CAG meets every 2 months at the Council offices in Graham Street. Each meeting consists of a two-hour discussion and there may be some follow up questions/discussions by email. The next CAG meeting is scheduled for 10.00am to 12.00pm on the Tuesday 25 May 2021.

I would like to thank you for taking the time to consider being a part of the Auckland Council’s

Customer 逸居新西兰 | 新筑 · 筑Advisory 新 Group. If you would like to participate in the CAG, I would appreciate if you

could confirm via return email. In the meantime, I am available to discuss any questions you may have. You can reach me by phone at 027 236 3156 or via email at Nicholas.Powell@aucklandcouncil.govt.nz

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

NZ NZ BUILDING — 新 · 建 筑

﹁ 」

消 防

消防工程不忽略，旧建筑改 造升级增值更顺利 撰文 Alex Zhu；Michael James 图为 Twent y20 提供

城市飞速发展的过程中，不可避免地会出现很多被视同“鸡 肋”的旧建筑——过关的建筑质量、较理想的地理位置，但受到 当初设计和规划的局限，如今已不能发挥其应有的最大价值。 在建筑业人工费用高涨、建材价格居高不下的今天，如果 能够针对旧建筑进行保护、改造和再利用，充分发掘旧建筑的 潜在价值，使其适应城市发展的需求，承担起社会生活新的职 能，其历史和经济意义都可谓十分重大。 然而，旧建筑改造是一个复杂而系统的工程，要综合考虑 建筑的历史、文化以及所适宜的现代化需求，还有——能否满 足如今堪称“严苛”的消防工程要求。

用途更改，防火要求更严格？

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

旧建筑改造，不仅仅是简单地保护和翻新，而往往会涉 及到建筑使用方式的改变，甚至是重新划分建筑的产权规 划。 建筑用途的改变，涉及到消防工程领域，就意味着防火 要求的改变。因为不同用途的建筑，其相对应的防火要求也 不尽相同。一般而言，防火等级或要求，针对有睡眠用途、建 筑物层高更高、或者可燃物更多的建筑有所增加。 在旧建筑改 造 过程中，如果涉及到建筑使 用方式的改

变，消防工程师会综合评估其防火要求是否要做大范围的升 级。如果新的建筑用途组和防火要求小于或等于旧建筑，我 们可以视为防火工程意义上的“建筑用途没有更改”；反之，视 为“建筑用途发生变化”。 根据建筑用途的更改情况，有以下两种处理方式： • 方式一：如果“建筑用途没有更改”——总体来讲，改造 之后的新建筑只需尽可能地遵守建筑规范中有关逃生 途径的规定就可以；当然，必须保证新建筑防火安全 性不会比旧建筑低。 • 方式二：如果“建筑用途发生变化”— —除了遵循方式 一的要求以外，还需要满足如邻居财产保护、结构性 能防火等更多相关要求。 由此可见，涉及到“建筑用途发生变化”的情况，建筑的防 火工程要求更复杂，对人力物力要求也更多。可以说，合理选 择旧建筑是改造翻新项目的基础：除了考虑旧建筑的地段，开 发商还需要特别注意该建筑之前的用途和新用途之间的防火 区别——如果旧建筑本身的防火等级比较高，能够实现防火 工程意义上的“建筑用途没有更改”，会让项目更容易满足防 火要求，降低项目难度、节省项目开支。

60 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

幕墙防火：空隙填充、支撑保护 很多建筑在改造之时，会重新做幕墙，让建筑外观焕然 一新。但是在做新幕墙时需要考虑到以下几点：

新 · 建 筑

﹁ 消 防

」

• 幕墙空隙填充：通常，幕墙和地板之间、幕墙和分户墙

NZ NZ BUILDING —

置，但是他们必须了解安装的严格要求，并且安装必须完全 符合制造商测试的系统。

之间都会有一定的空隙。该空隙需要使用合适的防火 材料填充；同时需要考虑的是，地震中可能发生的建 筑移动对防火填充材料的影响，即确保防火填充材料 有应对建筑移动的余量。 • 金属梁和木梁穿透防火：为了固定幕墙，一般会采金属 梁或者木梁对幕墙进行支撑。如果幕墙系统面积比较 大，金属梁或者木梁可能会穿过多个防火墙，因此，对 其进行合理的防火保护是非常必要的。金属梁或者木 梁的穿透保护，不能简单地涂上防火油漆，而是需要用 特殊的防火材料进行包面，从而阻断火情。 • 承重钢结构和木结构防火：为了满足结构防火的需求， 已有的承重钢结构和木结构可能会被要求提升防火等 级，或者修补缺失的防火保护。

喷淋装置：降低难度、提升安全 穿透防火保护：预先设计、合格安装 一般来讲，建筑的防火墙、防火地板上会有不少的穿透 或者打洞，以实现暖通空调、电线、上下水的连接。根据防火 规范，这些穿透都需要做适当的防火保护，奥克兰市议会规 定，在对旧建筑进行改造时，其防火墙、防火地板的穿透保护 必不可少，以保证在火情发生时，建筑防火墙、防火地板的性 能不会受到影响。 在设计方面，Originfire推荐在申请建筑许可之前先进行 详细设计，并选择“穿透”被动防火系统。这样做的好处很多： 一方面可以改变原始的建筑设计、建材配备，减少在被动防 火建设和材料上的花费；另一方面，可以用详细设计的文件进 行被动防火工程招标，从而选择最优惠的建造商；此外，在完 工阶段，因为已经有了详细设计的文件，更容易通过市议会 验收。 需要指出的是，“穿透”被动防火系统的安装应由能够提 供完工文件，即施工生产者声明（Produce.Statement.PS3 -Construction）的防火材料专业安装人员进行，以证明已正 确识别并密封了防火分隔的穿透物，遵守了防火材料制造商 的要求。 虽然不限制单个建筑服务行业安装自己的被动防火装

提到喷淋装置，很多开发商会直接和“增加建设、维护费 用”联系起来。然而，在旧建筑改造中，有喷淋装置的建筑的 改造难度可能会大大降低。这是因为： •

喷淋装置可以降低建筑的防火等级：火灾发生时，虽 然喷淋装置可能不能完全扑灭火源，但可以在很大 程度上控制住火情。打个比方，本来防火等级至少为 60分钟的建筑，可能可以降低到30分钟；就算在建 筑改造之后，新“建筑用途发生变化”，因为有喷淋装 置，现有的结构防火保护可能直接能满足较高的防火 等级，因而无需对建筑结构防火进行全面的升级改 造，从而大大节省旧建筑改造的成本。

•

喷淋装置可以延长居民的逃生时间：由于喷淋装置 可以控制火势蔓延，居民在听到火灾警报之后可逃 生的时间大大延长，从而大大提升了建筑的安全性。 基于此，在对有喷淋装置的旧建筑进行改造时，某些 被动防火、建筑建造缺陷可能就可以采用一些更为 简化的方式处理；在设计审核时，市议会对建筑缺陷 的容忍度会更高，能够让建筑更快通过设计和建造 审核。

61 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

NZ NZ BUILDING — 新 · 建 筑

﹁ 」

消 防

Introduction of author 作者简介

案例分析 案例一：办公楼改造成公寓 由于办公楼的基本结构防火建设要求高于公寓的结构防 火要求，该项目的结构防火不用做过多的升级，因此降低了 其总体难度。在具体的建筑改造过程中，业主对建筑钢结构 防火涂料脱落的部分进行了修补，从而使整个建筑的结构防 火性能更加完善。 由于改造后的建筑中每一套公寓都是独立的产权，因此 需要对分户墙、楼道进行防火墙建设。同时，建筑的防火墙、 防火地板有穿透或者打洞，方便暖通空调、电线、上下水的连 接，因此建设之前对这些穿透或者打洞的封堵方案进行了全 面的详细设计。 由于设计合理，该项目建设周期短，顺利拿到了市议会的 建筑合格证（Code Compliance Certificate）。

Alex Zhu A l e x Z h u 博 士 是 新 西 兰 顶 尖 建 筑 防火 咨询公司 Origin Fire (w w w.originfire. c o.n z) 的防火工程师和项目发 展 经理， 具有多年的建筑防火工程设计、实践和管 理经验;参与多个大型建筑的防火工程设 计和建设。他的博士学位涉及研究流体动 力学，了解气流动力学以及它如何与消防 安 全 设 计 相 关联。他 的 研 究被 直 接 应 用 于Origin

Fire的现代消防工程高精度设

计：使用高端虚拟技术构建3D火灾模拟， 以了解火 灾 发 生的 位 置以 及 火 灾在 大 型 建筑物中行进的速度。

案例二：公寓改造成酒店 该公寓位于市中心，由于年代久远，内部装潢比较差，但 优点是该公寓配备了比较完善的消防喷淋设施。在改造时， 消防工程师考虑到了喷淋装置的作用，对分户墙之间有缺陷 的被动防火穿透进行了安全性论证。论证方案顺利通过了市 议会审核，从而节省了完全改造的费用。 同时，该建筑升级了外观、更换了幕墙。消防工程师考虑 到幕墙空隙填充，选择了能够经受地震建筑移动的防火封堵 材料，并且对支撑幕墙的钢梁和木梁穿透进行了合理的防火 设计。 由于设计文件完备，该建筑建设周期较短，改造顺利完 成，拿到了市议会的建筑合格证。

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

62 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

Michael James 新 西 兰 顶 尖 建 筑 防 火 咨 询 公 司 O r i g i n F i r e . (w w w. o r i g i n f i r e . c o . n z ) C E O及 总 工 程 师 , 超 过 2 5 年 的建 筑 防火 工 程 设 计、管 理 和 实 践 经 验 ; 参 与 和 主 持多个大 型 建 筑的防火 工程设 计 和建 设。M i c h a e l .拥 有丰富的 与市议会 和消 防服务商等打交道的经验。针对公寓楼、 高 层 建 筑、大 型 建 筑 防火 难 题 有独 到 的 解决方式。Michael.还曾经担任太平洋工 程咨询公司的管理总裁; 目前担任国际防 火工程师协会新西兰主席。

RESOURCES — 资 源 推 介

ARGUS ENGINEERING

精品生活 智能助力

WWW.ARGUSENGINEERING.CO.NZ

63 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

NZ IDEAS — 新 ·

创 想

﹁

」

风 水

空间配色学问深： 如何运用色彩五行 为房屋增值？ 撰文 JOJO 图为 Twent y20和作者提供

随着新西兰最近的房市大热，越来越多的投资者想要进入 房地产市场，通过房产投资获取高额收益。然而，并不是所有投 资者都选择直接购买新房，购买旧房并对之进行改造、增值的方 式也受到许多投资者的青睐。 可以想见的是，旧房改造并非易事，除了成本需要控制在合 理的范围内，对区域房价走势的判断、房屋空间的规划利用、内 装风格的选定等也都需要充分考量。但是，因为可调节的部分 较多，旧房改造的过程，正是提升房屋风水的好时机。若能在设 计、施工的时候，同时考虑环境能量场的运用，便不仅能让房屋 的气场更舒适、房屋增值更佳、销售更顺利，同时也可为选择自 住的屋主带去一个更优质、更安全的家。 那么从风水的角度，在旧房改造中，有什么是我们可以注意 的呢？当方位、朝向等都不能改变的时候，改变家里的配色，也 许是一个巧妙的小“花”招。

五行

代表颜色

木

绿色、青色、黄绿、蓝绿、橄榄绿......

火

红色、朱红色、橘色、粉红色、紫红......

土

黄色、米色、褐色、咖啡色、土黄色......

金

白色、银色、金色、古铜色......

水

蓝色、靛色、深蓝色、蓝紫色、黑色、 灰色...... 不同颜色的五行属性

色彩有五行，合理搭配作用大

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

风水的根本讲究的是气的平衡，而气中含有五行，即人们熟 知的金、木、水、，火、土，此乃是大自然界的五种要素。五行的 相互作用，相生抑或相克，息息相关，最终会呈现不一样的磁场 形态。 然而，很少有人知道，除了代表物质以外，五行还存在于颜 色中：金、木、水、，火、土五种元素，分别都有自己所代表的颜 色。下图即揭示了常见颜色的五行属性，实际上同一色系的颜色 都可以归属为相同的五行。

对旧房进行全新的内装设计时，常常会通过色彩来提升视 觉上的冲击力，所以掌握色彩五行中的相生循环系统、配合合理 的物件搭配，再结合出彩的内装设计，更能营造出一种具有稳定 有利的磁场、并集合着美感与舒适度为一体的居住空间。

色彩需“相生”，房屋舒适磁场足 五行的相生关系为木生火，火生土，土生金，金生水，水生 木，在色彩的运用中，采用色彩的“相生”来搭配，更能优化磁

64 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

NZ IDEAS —

场、从视觉上就能感受到房屋的舒适度。

新 ·

创 想

﹁

」

风 水

色彩五行的相生、相克关系

例如，上图中的厨房使用了咖啡色的木地板和白色的柜体， 为土生金的组合； 而另一个房屋的玄关和楼梯处，设计师选择了绿色的推拉 门、红色的楼梯和门、黄色的门框和浅咖啡色的地毯，以及白色 的地板，为木生火、火生土、土生金的组合。需要特别指出的是， 蓝色的植物筐起到一个很好的点缀作用，因为它正好是金生水 的组合，让房间的整个五行系统循环起来。 紫色的墙体，浅咖啡色的沙发和深咖啡色的地板，金色的高 脚灯和白色的桌子，图中客厅的颜色搭配为火生土、土生金的组 合，非常梦幻。

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

65 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

NZ IDEAS — 新 ·

创 想

﹁

」

风 水

空间有讲究，色彩选择讲平衡

气，导致意外事件。

在房屋颜色的风水运用中，不仅得考虑颜色间的五行平衡； 还要考虑到空间区域性的不同，从而具有不一样的五行属性：例 如厨房的五行属火、厕所的五行属水、书房的五行属木等。对于 不同空间，颜色的搭配需和空间的五行属性相互平衡。 例如，客厅为室内空间的聚财之地，需要明亮、通透、干净， 所以需要用浅色调，如果颜色太深、太暗，会导致财运受堵；颜 色太过鲜艳，会导致心神不宁、家庭不和睦。厨房需要使用浅 色系列，例如白色、黄色、灰色，忌用红色、绿色，因为会加重火 气，容易导致人心烦气燥。夫妻卧房需要色彩柔和，避免鲜艳颜 色尤其是粉红色、紫色等，容易导致感情不和，也有可能招惹不 必要的桃花干扰。 厕所避免使用蓝色、黑色，会加重水气，导致财运不佳，甚 者会对身体有影响；相克的颜色例如红色，紫色或咖啡色，褐色 也要忌用。 此外，房间的天花板不能见深色或黄色：颜色风水需要避免 头重脚轻的问题，所以天花板一定要用浅色；而古人讲究：“天玄 地黄”，黄色是属于大地的颜色，也是九星中“五黄大煞”的颜色， 所以黄色不能用于天花板上。

八方有五行，颜色使用有禁忌 除了区域间有五行之外，房屋的八个方向也有各自的五行属 性，所以颜色在八方的运用上，也需要恰当到位。

八方颜色运用有禁忌，如：

• 东南方、东方少用过多的金色、铜色，因为金克木，容 易影响成年儿女的运势； • 西南、东北方少用过多的原木色和绿色，因为木克土， 容易影响女主人或小儿子的健康问题，也容易破财； • 正西、西北方少用红色、粉红色、紫色，因为火克金，会 对男主人或小女儿不利； • 南方少用黑色、蓝色或灰色，因为水克火，会对家中女 生不利，也容易导致心脏或者眼睛的问题； • 北方少用棕色、咖啡色，因为土克水，对泌尿系统、肾 脏会有影响。

事实上，颜色五行只是旧房改造风水规划中需要顾及的其 中一个因素，真正的风水布局设计需要考虑的因素还有很多。例 如，在确定好房屋的朝向、门向、马路水口的方位之后，通过九宫 飞星的分布，门、主、灶的关系，以及马路水口的排龙分析，又会 生成一套更紧密、更详细的五行系统，风水布局也将变得更完整 和详细。 此外，房屋风水讲求风水“地场”与居住者“人场”的搭配，依 据每个人的出生时间的不同，喜忌的五行会有不同，命卦也会不 一样。在房屋风水的应用中，这些因素都需要全部考虑进去，毕 竟，完整的风水布局是建立在全局统一分析的基础上的。

Introduction of author 作者简介 JOJO Zhou

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

房屋的八个方向五行属性各不相同 八方的五行属性分别为：北方属水、南方属火、西方和西北 方属金、东北方和西南方属土、东方和东南方属木，依据方向五 行的不同，相克的颜色要尽量少用，否则会破坏方向中的先天之

66 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

J O J O 拥 有 新 西 兰 维 多利 亚 大 学 临 床 心 理 学 学 士与 新 西 兰 梅 西 大 学 临 床心理学硕士的学历背景，师承南派 紫微斗数及南派玄空学，是一名专项 研 究 紫 微 斗 数 心 理 学 、设 计 风 水 与 环 境 能 量 的人 生 规 划师 及 环 境 结 构 师。 J O J O 在 商 业 地 产 咨 询 与风 水 服 务 领 域 有 着 丰 富 的 经 验，其 所 在 的 研 究 团 队曾为美 国 M S N、美 国 运 通、 马来西亚THE.CAR AT国际 珠 宝 集 团、中国 银 行、中国 时尚传 媒 集团等 50 余个大 型商业 地产 项目提 供 风 水 顾问服务，是位资深的商业地产风水 分析师。

NZ IDEAS —

撰文 Holly Shan 图为 受访者 提供

新 ·

创 想

﹁

」

设 计

设计师Daniel Zhu:旧房翻新，在 一栋有故事的房子里书写新篇章 在很多时候，买房的过程就是是一个取舍的过程，地段、价 位、面积、庭院、房型、学区、设计……没有十全十美，只有权衡 利弊下的最佳选择。一旦看到一套老旧过时、不适宜居住的房 子，很多人的第一反应是：买下后拆了重新建。但老房子有独属 于老房子的味道和故事。 位于Greenlane的这栋建于上世纪50年代的老房子曾是时 任美国大使在新西兰的第一个居所当年轻的业主寻找建筑设计 师对这栋老房子进行翻新设计时，只有一个看似简单实则难以 满足的要求——既能保留老建筑的历史韵味，又能满足舒适便 利的现代居家生活的需求。然而，一诺设计的Daniel.Zhu做到 了。

整新如旧，充满历史感的时尚 水泥的外墙使这栋拥有七十年历史的老屋整体结构仍然坚 固。即使历经了近百年的时代变迁，这座老房子的外观依旧与周 边同一街道的其他建筑乃至整个社区环境都十分和谐。但这一 切并不能掩盖这栋房子的内部设计已经无法满足现代家庭的生 活居住需求。使内部空间变得能够满足现任房主的生活方式变 成了亟待Daniel需要解决的首要问题。

• 新增空间与旧建筑保持一体 在听取了业主夫妇的生活规划以后，Daniel对原有建筑的 格局做出了很大的调整：原本的三室一厅被改造成了五个房间， 这样不仅有满足业主夫妇工作生活的主卧和书房，还能为计划 中的两个孩子提供卧室和活动房。同时，考虑到将来家庭人口的 增加，Daniel还调整了一楼洗衣房的位置，并增加了卫浴设施。 在把老建筑改造为家庭私密空间的同时，Daniel还在庭院 的空地中扩充了一部分公共空间：酒窖，客厅，厨房，餐厅，阳光 房，泳池等，大大增加了房屋的功能性。原本的厨房便成为了联 通新老建筑的时空隧道，20世纪与21世纪，历史与现代，私人空 间与待客空间通过这小小几平方米的转折点，有机地连通在一 起成为了一个互相依存的统一体。 改造后的房子成为了五房两厅的多功能现代化住宅，室内面 积几乎扩大了一倍。而为了追求新旧两部分建筑之间的协调，新 建筑采用了与旧建筑相同的屋顶样式和外墙处理方式，即使是 新造的双车库，也同样在外观上保持了这种一致性。 • 内装兼顾复古感与时尚性 为了充分保留老房子的味道，统一的年代感不仅体现在建筑 物的外表，内里装潢也大有乾坤。 Daniel首先改变了旧建筑中沉重的深色调，统一以白色墙面

67 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

NZ IDEAS — 新 ·

创 想

﹁

」

设 计

搭配黑边镶嵌，着重突出线条感，以营造复古的感觉。 在家具的选择上，Daniel同样兼顾了历史和时尚，选择了上 世纪六十年代的复古现代风——不同于当前流行的简约型超现 代风格，在看似简朴的表象下，这种带有一些复古色彩的现代风 往往通过细节凸显含蓄的华丽，如带有弧形边的方桌、有着圆润 曲线的家具腿，又如红丝绒的面料材质…… 相比之下，加建的新建筑的内装更现代一些，但通过地板、 家具等在色彩上的统一，如将新建筑中的桌子特地刷成旧建筑那 边地板的颜色，在两部分建筑中形成了辉映。 此外，Daniel非常擅长使用一些小点缀，以起到恰到好处的 烘托作用，比如对金色的使用。太多的金色会显得俗气，但一点 点金色却可以提升老房子的贵气。厨房的把手、卫浴的龙头、茶 几的镶边……把握好合适的度，就成了点睛之笔。白色墙面或许 略显单调，添加一些法式嵌条，就兼具了古朴和趣味，这种种细 节或许正是Daniel对老式现代风的最佳诠释。

通透敞亮，室内外融为一体

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

在Daniel的设计中，一向格外注重人与自然的融合、注重建 筑的通透感以及室内外的连接。而众所周知，老房子的一大特点 就是窗小门小。所以，Daniel在这一翻新设计中要解决的第二个 问题正是——室内外的联动。 如前所述，Daniel把原本只靠一扇窄门连通户外的厨房改成 了过道。为解决光线不足的问题，他在高挑的屋顶上开了天窗。 原本拥挤的厨房在拆除所有设备后，空阔的白色墙面上挂上了巨 大的装饰画，顿显敞亮，暗示着整个建筑于此处从私密的家居场 所开始通往开放区域。

68 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

NZ IDEAS — 新 ·

创 想

﹁

」

设 计

沿着光影向前，经过厨房的天窗、半开放阳光房的天窗，直 至踏上户外的平台，映入眼帘的是水波荡漾的泳池和绿意盎然 的树篱，由上而下的自然光构成了一条引领人由内向外的轴线。 而作为新建筑的主体部分，天窗只能算是小小点缀，紧随其后的 是采用大面积玻璃门窗的客厅和餐厅，半开放式、既可挡风遮 雨又无碍视线的半开放式阳光房，以及可以烧烤野餐的室外平 台— —不同区域既形成了层层递进的关系，也可以打开所有门 户，带来人员和功能上的流动。而飘逸轻盈、半透光的麻布窗帘，

墙上的绿色系装饰画，也都从视觉上平添了几分与外部自然环境 的交融。 沿着院落，Daniel为这栋翻新的老房子选择了下半部裸露 着枝干的树篱，固然是考虑到不会占用太多的地面空间，更为以 后添加一些爬藤植被留有余地。 “十年树木”，当幼小的植物一点点长大，不同的植被会带来 丰富的层次感，也会为这栋焕然一新的老房子记录下独属于新 业主的故事和时光。

Introduction of designer 设计师简介

before

Daniel Zhu 设计总监 奥克兰大学建筑学硕士，擅长室内外设计、 住宅及商业项目设计。曾在Pat tersons建

after

筑事务所工作，有丰富的海 外和新西兰项 目经验。2019年成 立了I n n o A r c h . Ltd 公 司，担任设计总监及项目管理。 代 表 作 品：O r a v i d a 上 海 旗 舰 店 ( 2 0 1 3) L e n . Ly e，美术馆(2 0 15)；台湾书展 新 西 兰荣誉嘉宾馆(2013)；基督城植物园中心 (2014)；Geyser Building Parnell (2011)

69 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

NZ IDEAS — 新 ·

创 想

﹁

」

教 育

如何准备课外活动？ 发自内心的热爱才是关键！ 撰文 Monica Li 图为 unsplash 提供

在养育孩子的道路上，越来越多的父母开始亲力亲为，致力 于陪伴孩子成长的每个重要时刻，帮孩子找到真正喜欢并愿意 为之付出全力的兴趣和爱好，从而培养孩子独一无二的优势；与 此同时，孩子对这份热爱的坚韧精神也会感染父母，父母与孩子 相互影响、共同成长，正是成就良性、和谐亲子关系的秘诀。

发现孩子优势的三个关键因素：

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

有优势的人生都有果敢、坚韧、不轻言放弃和身体力行等优 秀品质，相信父母都知道帮助孩子找到优势的重要性，但并不是 所有父母都知道“怎么做”？事实上，发现孩子的优势，是一个简 单而意义非凡的过程，有三个要素可以帮助家长和孩子做出判 断：表现（善于做某事）、精力（做得好）、高使用率（选择这样 做，也称为努力或实践）。 这三个要素看似各自独立，实际上相互作用，形成了一个良 性的反馈循环：出色的表现为孩子提供了高能量，所以孩子愿意 反复做同一件事（高使用率）；反过来，高使用率可以提高表现 水平。例如，你的孩子弹钢琴时感到精力充沛，如果她发掘出真 正的力量，她可能会练习更多，从而提高她的表现，从而使她乐 此不疲…… 牢记这三个要素，可以帮助家长和孩子避免弯路，例如，有 些父母会问：“我的孩子擅长电脑游戏，想一直玩，这是有优势的 标志吗？”

这个时候，父母要观察孩子的能量水平——他是筋疲力尽 还是充满活力？ 电脑游戏确实可以提升孩子的战略和解决问题的技能，一 些游戏还可以激发孩子的创造力。但对于某些孩子来说，打游戏 只是在消磨时间。因此，当你发现孩子玩游戏可以精力充沛而且 玩得超出常人水平时，这才有可能成为他们的优势。 引导孩子积极利用自己的优势，帮助孩子们利用自己的优势 作为永久力量，可能正是为人父母最为欣慰的时刻吧。

孩子真正的爱好如何影响大学申请？ 说了这么多，发觉孩子的潜能和优势是如何影响大学申请的 呢？众所周知，我们熟悉的课外活动有一个非常重要的作用，就 是招生官希望通过课外活动来观察申请者对待长期承诺的态度 及是否具有持续激情，以及申请者是否有毅力和责任感，是否具 有自我激励、自我约束和自我调整的性格特征等。 在 宾夕法 尼 亚 大 学 任 教 的 心 理 学 教 授 A n g e l a . L e e .

Duckworth在2013年的TED大会上以“The key to success?

Grit”为题的演讲，引起了美国教育界对 “Grit” 的空前关注。 Grit的本意是砂砾，在砂砾上咬牙前行，这个词已经衍生为 坚韧、坚毅的意思了。 “向着长期的目标、坚持自己的激情，即便历经失败，依然能 够坚持不懈地努力下去，这种品质就叫做Grit。”孩子对自身爱好

70 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

NZ IDEAS —

的坚持、坚定，无论遇到任何艰难险阻都勇往直前，这正是招生 官渴望在你的课外活动中发掘的品质。 因此，在孩子们在选择课外活动的过程中，也特别要注意 Grit 这一点。 比如，有的同学7年级的时候跳芭蕾、8年级去学表演、9 年级又开始打网球、高一到赞比亚做公益、10年级参加青年创 业……到11年级需要申请时，发现自己没有哪一项活动是深度投 入的，也自然在Essay中无料可写。这样的经历只会让录取官觉 得你是一个只有三分钟热度、缺乏毅力和责任感的人，也就更 难称得上拥有成功的潜质了。 因此课外活动切莫浅尝辄止，最重要的课外活动有一两个 就够了，这一两个活动一定要显示出申请者是有长期投入、付出 了精力与热情并取得了一定成就的。

新 ·

创 想

﹁

」

教 育

小贴士

如果您有关更多于孩子课外活动的问 题，请扫码添加Crimson工作人员微 信，预约一对一的免费咨询：

扫 一 扫 ， 分 享 该 文 章

71 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

RESOURCES —

Product of the month

资 源 推 介

Cocoon 单电机升降躺椅

新品

3种颜色

Cocoon单电机升降躺椅集颜值、 舒适性和功能性于一体，是专供老 年人、残障人士及其他有特殊需求 的人群使用的完美躺椅。

躺椅的设计符合人体工程学原理，以正确的角度 对您的身体进行全方位的支撑，为久坐提供最大 的舒适度。

躺椅内部为聚氨酯中空硅纤维填充物，为您的身体提供完美 贴合度和包裹感，减少人体所受到的压力。

躺椅可在直立、倾斜、半躺等多个位置间顺滑过渡，减少站立和坐下时对身体造成 的压力，避免对于身体和关节造成伤害，帮助您保持肌肉张力并防止受伤。 可伸缩和拆卸的扶手，轻松实现从轮椅到躺椅的转移。

椅套可拆卸： 椅套亲肤透气、防水防尘，可轻松清洁、避免感染。

单电机意味着靠背和脚凳是同步的，所以当你倾斜椅子时，脚凳会同时抬起。

$2750 扫描二维码并关注微信公众号， 获取更多资讯。

www.ilsnz.org 0800 625 100 72 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

RESOURCES —

拥有最新科技的 Primo Advertising Limited 成立于 2019年6月，是新西兰目前市场上唯一一家由华人经 营的大型户外 LED 广告牌提供商。公司致力于最佳 地段、最高质量，面向多元群体，曝光率巨高的广 告帮助企业品牌/公司在激烈的市场竞争中脱颖 而出，获得最佳收益。

最佳地段：

最高质量：

最佳收益：

绝佳地段、高密度商 业区、每日人流量上万 …… PrimoAds 拥有奥 克兰繁华商业路段的黄 金广告位，例如奥克兰 市中心 155 Queen street 大楼、Greenlane最繁 忙的十字路口等，传播 力强、广告效果突出。

PrimoAds提供经过最 新专门设计的LED面板 来满足广告牌放置的环 境要求，使用内置传感 器自动调整屏幕亮度； 公司的LED广告牌均可 防风防雨、强光下显示 仍然清晰，从而实现最 佳观看体验，达到最佳 传播效果。

PrimoAds的户外LED 广 告牌均日夜运行， 曝光率每24小时高达 900次，每次显示时间 为16秒。选择PrimoAds 就意味着您的品牌/公 司将从中获得最大的广 告产出和收益。

资 源 推 介

24,000 – 34,000

17,000 – 27,000 人流量每天 联系方式： THOR LIOU 联系电话：027-778-9005 电子邮箱：thor@primoads.co.nz

Primoads.co.nz 73 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

图注：位于 Greenlane 最繁忙的十字路口之一的壁挂式 LED 广告牌

图注：Queen st 中心的壁挂式 LED 广告牌

车流量每天

RESOURCES — 资 源 推 介

本期杂志内容提及的公司和机构 P23 Superior Renovations

P51 Qianlong Ltd

西太平洋银行

P33 James Hardie

Property council

新西兰卫生部

P37 SDS建筑设计公司

Universal homes

P10 商务和消费者事务部

P48 柏诚会计事务所

高力国际（Colliers International）

P49 奥克兰建筑设计院

Opes Real Estate

P12 新西兰移民局

Barfoot&Thompson

P52

谢富安伦律师事务所

P14 MBIE

华融信贷（Plaxo Mortgages）

Envivo Limited

P17 RCR Infrastructure

Relab房研网

P53 Avanda Group

P22 Builderscrack.co.nz

正昌集团

P67 一诺设计

P09 新西兰统计局

Brand Finance

74 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新

RESOURCES — 资 源 推 介

75 逸居新西兰 | 新筑 · 筑 新