YIJU Issue 19 by YIJUNZ

NZ PROPERT Y INVESTMENT & BUILDING GUIDE

房产投资与建筑指南

DEC 2021

第

1 9 期

DESIG N · DEV ELOPMENT

一线观察：中小型开发商融资难？全方位融资方案不可少

应对经济滞胀，我们的财富该如何安放? — P32—

2021房地产建筑业年度风云榜隆重颁奖 — P42 —

﹂

— P26 —

中密度元年

﹂

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奥克兰开启

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出版人的话

* 逸居新西兰及 Elevate Prod u ctio n s Ltd 全权拥有该书所有原创图文版权。部分图片来自 s hu t te r stoc k，如有版权问题, 请与我们取得联系。 * 刊物中所有的内容没有经过出版商的书面允许不能被使用。 * El evate P ro d u c tio n s Ltd 不会为此书内容为任何人带来的

出版人 Publishers

损失负责。此刊物的内容只供参考。

高榛汘 Pauline Gao ; 许立 Frank Xu

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上期回顾

黄海鑫 Dylan Huang info@nzcbia.org.nz 021 130 9828

第十八期杂志是202 1新西兰国际建筑业博览会暨峰会(2021NZIBES)特刊。时值 N ZI B ES 创办六载之季，我们以特刊的形式记录了包括展会、博览会、颁奖或晚宴在内的整场盛事，让读者通过图文看到台

发行地 Distribution Place

前幕后的方方面面，了解到活动各方是如何在充满着不确定性的大环境下，同舟共

新西兰 New Zealand

济、克服重重困难，只为呈现精彩；并将华人建筑行业的这种精神以燎原之势传递下去，在这个建筑材料紧缺、技术人才

出版商 Publishing House

稀少的大环境中为大家照亮前路。

Elevate Productions Ltd

3 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

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PUBLISHERS —

出版人的话

「逸居新西兰」出版人

Pauline Gao

Director, MultiMarketing Ltd 高榛汘卓嘉传播总监

在动荡的时局下，初心比黄金更重要。 2021年，世界、新西兰、各行各业，乃至每一个人，都深切感受到了“百年未有之变局”。过去一年，屡创新低的抵押贷款利率不断刺激着房地产刚需买家与投资者入场；与此同时，疫情导致新房建设严重延误、一些潜在卖家保持观望，加剧了本已严重的供应短缺；再加上建筑成本的上涨，新西兰的房价迅速攀升。 2022年，疫情仍未过去，但新西兰的房地产市场已然发生了深刻变化，诸多信号都在显示：房价的普涨大周期已经终结，市场将进入“冬歇期”。可以说，2022年，新西兰房市处在“疫情”和“政府调控措施”影响下的关键十字路口上。在这样的时代背景下，媒体的传播价值该如何呈现？这成为了我一直在思索的问题。我坚信媒体的力量，并怀抱责任心和使命感，用文字让正能量“入耳，更入心”。过去一年，逸居坚持为华人房地产开发商、建筑行业人士、投资者和业主提供全面且独到的一手资讯和市场分析，力求在全媒体时代，让正确的声音先入为主： 2021年，本地华人建筑业唯一的电子&印刷版中英双语杂志— — 《逸居新西兰｜新筑·筑新》如约出版三期，其中包括首次尝试便大受好评的2021NZIBES特刊。纸媒的深度和权威，加上独有的市场洞察力与见解，使得杂志受众超过了5万；202 1年，逸居公众号共发布了 452篇原创行业类文章，超过3万名受众每天通过我们的资讯来了解市场动态、发现优质商机。时代切换、新旧交替，是贯穿整整一年的主题。2022年，杂志迎来了第20期，中国有“逢十纪念”的传统，《逸居新西兰｜新筑·筑新》也会有一系列的“新动作”，以全新的面貌继续服务华人群体。不变的是，我们将继续邀请业内具有全球视野和丰富经验的专家，继续解读新西兰经济与房地产行业面临的机遇与挑战。在此，我们邀请您聆听时代的声音，感受新的一年逸居的蝶变。我深信，2022年，逸居全媒体乃至整个新西兰房地产业，都将在时代和市场变革所带来的洪流中探索出新的前行之路，同时获得更加瞩目的成绩。无论是行业，还是个人，我都坚信，不管走得多远，都不能忘记来时的路。坚守初心，将使我们具备更强的韧性，以变应变，坚守创新，迈向高质量发展新阶段。

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4 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

PUBLISHERS —

「 b+d 新筑·筑新」出版人新西兰华人建筑业协会会刊

Frank Xu

President, NZCBIA 许立新西兰华人建筑业协会会长

日子在弹指一挥间就毫无声息的流逝，又到了一年一度年终总结的时刻！2021年，是奥克兰房地产和建筑业市场非常特殊的一年：在疫情施虐、哀鸿遍野的时候，房地产市场却逆势而上、建筑业市场异常繁荣，甚至到了缺材料和建筑工人的程度！疫情对房地产建筑业的影响无疑是巨大的，只是不在大家原来所关注的市场层面，而是后疫情时代的“新常态 New Normal”— —经营环境的巨大变化。时代潮流，顺之则昌，逆之则亡！最近数据显示，新西兰在2021年7 月和8月关停的建筑相关公司数量激增，仅8月就有约1400家公司倒闭。在本期杂志中，我提出奥克兰进入“中密度时代“、2021年是“中密度元年”等概念，正是希望能以此与房地产建筑业同行们共勉，进而帮助大家能及时更新观念、调整策略，否则会被时代所淘汰。从疫情爆发到目前为止，我们华人房地产建筑业的同行们的努力和成绩可圈可点，及时抓住机遇，在奥克兰民宅开发建筑市场的份额已经超过半壁江山。但是今后几年会是真正的挑战— —如何巩固成果，继续在数量和质量上同时发展？这是整个行业将共同面对的问题。 2022年，对整个行业是非常关键的一年，我们会面临许多前所未有的挑战，比如： • 从公司经营角度来看，面对未来市场的不确定，如何做好风险管控？ • 从项目管理角度来看，如何做好成本管理，如何保证工期？ • 从资金管理角度来看，如何规避风险，合理规划？ • 今年的建材市场将何去何从？ • 从团队建设角度来看，如何能够留住人才、培养人才，规避技术人员短缺？在这里，我也借机为NZCBIA和逸居做个广告！呼吁房地产建筑业同行积极参与NZCBIA的各种活动，也欢迎同行们加入协会：我们会定期组织行业研讨会、深入探讨这些挑战对行业和公司经营的影响及对策；同时，呼吁大家关注逸居的杂志、微信公众号、网站，把握最精准、最及时的行业动态，在遇到上述问题时知己知彼，从而作出正确的判断。此外，本期杂志继续逸居的传统，评选出“2021年新西兰建筑与房地产行业风云榜”，上榜的公司、项目、团队和个人都是行业的佼佼者。在他们身上，可以看到新西兰华人房地产建筑业的希望，他们的优秀体现在开发、设计、建造、管理和创新等各个方面，充分展现了新西兰华人房地产建筑业及从业人士精益求精的专业素养、充满活力的创新精神和对社会的巨大贡献。最后，祝大家新的一年里：百尺竿头，更进一步！

出版人的话

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5 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

CONTENTS —

目录 CONTENTS

Upfront

Feature

大局

专题

08 年度要闻

20 奥克兰房地产建筑业：2021开启 “中密度元年”，2022加速发展

盘点2021年

12 移民 2 0 2 2 年，新西兰移民政策有哪些重大改变？

14 法律签订建筑合同前，法律咨询至关重要

22 邻居叫停开发商，中高密度动了谁的蛋糕？ 26 一线观察：中小型开发商融资难？全方位融资方案不可少 28 行业人士说房产关于中等密度住宅标准，您想知道的都在这里！

16 人物专访华裔建筑设计师Paul Huang：我最满意的设计是下一栋扫一扫，分享该文章

6 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

CONTENTS —

NZ Property Market

NZ Building

NZ Ideas

新·投资

新·建筑

新·创想

32 投资

42 2021房地产/建筑业年度风云榜

50 悦读

应对经济滞胀，我们的财富该如何安放？

36 物业管理没有Body Corp的联排约等于裸奔？居民协会担大任！

38 房市

年度开发项目年度开发商

1本1公斤：《新西兰投资经商法律与税务》首发

52 帆船

年度建筑企业

黄伟雄：携舟出航，快意驰骋

年度创新项目年度房地产中介年度风云领导者

2022年，该买房还是卖房？

54 教育疫情当前，新西兰第一所在线国际高中课程广受欢迎

56 风水 2022年壬寅年流年预测：变革在即，谨慎行事

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7 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

UPFRONT —

大局

﹁

整理 Lesley Song 图为 Shutterstock 提供

」

年度要闻

盘点2021年

解决住房危机：新西兰政府发布 2021-2024年公共住房计划

该项计划还将特别针对旺加努伊、北帕默斯顿、纳皮尔、黑斯廷斯和吉斯伯恩等公共住房严重紧缺的地区中心城市。例如，仅吉斯伯恩地区的房价在过去一年中即上涨了30％，正在不断地超出当地居民所能负担的水平。但是，即便新增加13,000套待建的住房，仍然不能满足当前公共住房的申请人数。目前公屋等候人数持续上升，已有近 22500人在等候名单上。

1月21日上午，新西兰政府公布了2021-2024年公共住房计划（Public Housing Plan 2021-2024），总理Jacinda Ardern 承诺将解决新西兰的住房危机。该计划宣布，将在未来四年中，建造超过13,000套新的公共住房和过渡性住房，其中8,000套住房的建设经费已纳入去年政府的财政预算。这8000套房屋中，有6000套是公屋、2000套是过渡性住房。新公共住房的建造计划仍将主要集中在大城市，奥克兰的数量最多，其次是惠灵顿，再次是坎特伯雷。截至2024年底，奥克兰地区将拥有40,000套公屋和过渡性住房，惠灵顿和坎特伯雷将分别拥有大约10,000套。

新西兰史上最严租赁法正式生效 2月11日，被视为新西兰史上最严租赁法的《住宅租赁法修正案2020》正式生效。这将对房东和租客都产生较大影响，很多房东甚至开始考虑改变投资意向。从2021年2月11日起，房东将不再能够在没有任何理由的情况下通过发出90天的通知来终止开放期租约。只有在满足“特定理由”的前提下，房东才可以解约，且通知期限有所调整。如 90天通知期适用于房东要出售该物业，63天通知期适用于房东或其家庭成员要自住等。在租约到期的情况下，除非双方另有协议，或租客提前28天发出解约通知，否则所有固定期限的租约都将在固定期限结束时自动转为开放期租约，且房东必须按照开放期租约相关规定，不得无理由终止租约。所有租约的租客都可以提出转租和分租要求，房东都必须对要求予以考虑，并不得无理由拒绝。房东必须同意租客关于对房屋进行轻微改动的要求，当然房东可以对租客如何改动添加合理的条件；且在租约结束时，租客必须拆除租赁期内的改动工作并对房屋进行复原补救。如果租客提出要求安装光纤宽带，且网络供应商可以免费安装，则房东必须同意安装。房东不得在未列出租金价格的情况下对出租物业进行广告宣传，即所有房产必须标价；并且房东不能邀请或鼓励租户对租金进行竞标。

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8 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

政府帮出首付，首套购房者的福音？

作为今年楼市调控的重头戏，3月2 3日上午 9点，总理 Jacinda.Ardern和住房部、财政部、税务部部长在今天召开的新闻发布会上联合宣布了一系列房地产调控新政。总理Ardern 讲到，将从增加住房供应，抑制投机者炒房等放面进一步加强楼市调控。从政府发布的调控政策中可以看到，这一次针对房屋市场主要颁布了4大新政，主要包括如下：从3月27日起，明线测试时间从之前的5年延长至10年：也就是说，从3月27日当天或以后购置的房产，将统一按照10年期明线测试时间来执行，即未来10年内出售的收益部分，都将缴纳 33%和39%的税。这被很多专家视为资本利得税(capital.gain tax)的变相收取方式。值得关注的是，对新建投资性房地产的测试将继续保持在5年，家庭住房和财产继承类的房屋继续免于明线测试。消除利息可扣除漏洞：3月27日之后，购买的投资房产在计算税收时无法将利息支出与租金收入相抵扣。例如，现在的情况是如果投资者每年从一处投资房产中赚取2万新西兰元的租金，支付了1.2万新西兰元的房屋贷款利息，那么他们的租金收入中只有8000新西兰元需要缴税。但是根据今天颁布的新规定，赚取的2万新西兰元租金需要全部进行缴税。对于3月27日之前购买的房产，这一规则将从10月1日开始，在4年内逐步实施到所有的投资房产，也就是说，可抵扣的金额逐步减少。具体的抵扣规则参见下表格：

在房价飙升的大背景下，工党政府出台了一系列政策，以提升首次购房者的信心。作为其4亿新西兰元的“渐进式房屋所有权”基金的一部分，由Kāinga.Ora运营房屋股权共享购买计划 (First Home Partner)。Kāinga Ora汇集了包括Kiwi Build、新西兰住房局及其开发子公司Hobsonville.Land.Company的人力和其他资源，以使政府规划中的首要目标更快实现。这些目标包括解决住房供求关系问题，并使新西兰人更容易负担得起住房。该计划是首次购房者与Kāinga.Ora共同购买第一套住房的计划。无论是新房还是楼花，如果购房者有5%.或更多的首付，Kāinga.Ora将给购房者提供高达购买价格25%或20万新西兰元的资金（看哪个实际金额更低为准），房屋的产权将由购房者和Kāinga.Ora机构共同持有。这个计划的核心是购房者将需要在未来数年内逐步回购Kāinga.Ora的股份，如果屋主回购房屋股份的时间超过了15年，将会被收取每年2250新西兰元的管理费，管理费也会随着通货膨胀而调整。申请人需要满足特定条件要求准才有资格参加该计划，例如，申请人的家庭税前总收需要低于130,000新西兰元；申请人需要是首次购房者，或目前他们没有房屋、且可变现资产价值不超过他们所购买地区房屋房价上限的20%；申请人需要获得参与这项计划的银行（BNZ和Westpac）的抵押贷款批准等。该计划还有一些特定限制，例如：房主不能出租房子，但可以找室友或寄宿房客；只要Kāinga.Ora拥有房屋的一部分股权，房主在出售房屋之前需要获得Kāinga.Ora的批准，出售所得将按各方的股份比例分配；房主还需要承诺在房屋里居住至少三年，如果需要提前搬家，就必须和Kāinga.Ora申请，Kāinga Ora将在“个案的基础上”评估决定；在对房屋进行装修或做任何建筑工程之前，房主还必须获得Kāinga.Ora的批准；房主必须允许Kāinga.Ora进入并检查房屋，以便进行任何房产的维护和修理。

财务年度

可抵税利息支出的百分比

2020年4月1日至2021年3月31日

100%

2021年4月1日至2022年3月31日

2021年4月1日至2021年9月30日 – 100%

（过渡年）

2021年10月1日至2022年3月31日 – 75%

2022年4月1日至2023年3月31日

75%

2023年4月1日至2024年3月31日

50%

2024年4月1日至2025年3月31日

25%

2025年4月1日之后

大局

﹁年度要闻

」

重大调整！政府宣布四项房地产调控新政

—

Megan.Woods表示，政府将拨出38亿新西兰元，用于资助房屋供应建设和基础设施。这38亿资金的投入主要用于解决目前新西兰市场住房供应短缺的问题，用于在面临住房短缺和负担能力较大的地区。此外，政府还公布了将为Kāinga.Ora（家庭社区机构）提供20亿借款，以扩大土地购置规模，增加住房供应。

UPFRONT

发生租赁纠纷导致租赁仲裁法庭介入后，租客可要求对其进行隐私保护，以避免自己被列入黑名单。房东将被要求保留更详尽的租约文件，而任何不提供书面租约的房东将被视为非法。如果需要，房东还必须准备好所有费用和维修收据的文件，以提交给商业、创新与就业部（MBIE）。

35年来第二大跌幅，疫情重创新西兰三季度GDP 新西兰统计局12月16日发出的数据显示，2021年第三季度的GDP下跌3.7%，这是自1986年开始这项统计以来的第二大降幅。此前，2021年第二季度GPD增长2.4%。这一结果反映出，由于疫情警报级别的限制以及该季度下半阶段的封锁，经济活动普遍下降。统计局表示，在第三季度，某些行业受封锁限制的影响更严重：“活动下降最大的四个行业是零售、住宿和餐饮，制造业，建筑，艺术和娱乐，它们是受封锁措施影响最大的”，相关负责人 Ruvani Ratnayake说。

放宽首次置业者申请住房补助的收入上限：单个买家获得首次置业补助金和贷款的年收入上限已从8.5万新西兰元上调至9.5万新西兰元，两个或两个以上的买家的年收入上限从13 万新西兰元提高到15万新西兰元。值得关注的是，在“首次购房贷款”下，买家只需要支付5％的首付，首次住房贷款由选定的银行，房屋协会和信用合作社发放，并由住房和社区担保。投入3 8 亿新西兰元作为加速房屋供应基金：住房部长

9 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

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UPFRONT —

大局

﹁

CCCFA正式生效，贷款难度再增加

」

年度要闻

2020年第二季度，新西兰GDP下跌10.3%，当时刚刚走出第一次4级封锁。 “上季度处于更高警报级别的天数更少，边境限制也已经实施了很久。此外，与第一次封锁相比，一些企业可能已经适应了更高的警报级别，并做出了更好的准备工作。”Ratnayake说。

12月1日开始，《信贷合同和消费者金融法修正案(CCCFA)》将正式生效。新规适用于所有新增贷款，也适用于现有信贷的增加，比如为房屋翻修提供贷款、或提高信用卡额度等。该修正案增加了银行的责任和义务，要求所有贷款机构在批准贷款前，要花更多时间收集和检查借款人的资料和信息。因此，首次购房者、年龄较大的借款人和企业主的贷款难度将增加。独立经济学家Tony.Alexander表示，他对抵押贷款顾问的最新调查显示，93%的人表示更难获得银行贷款了：“这个93% 的数字为将房屋贷款事务的当前状况描述为‘信贷紧缩’提供了理由”，他说。新西兰银行家协会首席执行官 R o g e r. B e a u m o n t 表示，CCCFA的变化意味着任何想要贷款的人都需要向银行提供有关其财务状况的更多信息，而银行需要做更多的工作来检查信息是否正确。“这意味着获得贷款需要更长的时间，更多的申请可能会被拒绝，因为越深入去挖掘你的财务状况可能表明你偿还贷款的能力越低。”

《资源管理法》修订案通过国会终读 12月14日，《资源管理法》修订案在国会通过了终读，将使新西兰各大城市建房更加容易。该立法允许在大多数土地上建造三层楼高的房屋，无需获得资源许可。以前，地区规划通常只允许在住宅土地上建造一栋最多两层的住宅。实际上，这将使之前提出的《国家城市发展政策声明(NPS-UD)》的部分内容提前了至少一年实施。该立法将会使建造新房时的资源许可要求降低，在需要资源许可时使审批流程更简单，同时避免通知公众进行征询的步骤。某些具有遗产或文化意义的地区将获得该变更的豁免，但一些传统的高档社区、名校网区依然会在此次法案变更范围之外。普华永道的模型预测，新法案将促使新西兰在未来五到八年内建造约4.8万至10.5万套新房。

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2021：新西兰平均房价首超100万新西兰房产估价机构CoreLogic的最新房价指数(HPI)显示，2021年是新西兰房地产市场创纪录的一年，全年增长了 27.6%，超过了2003年创纪录24.4%的年增幅。新西兰房屋的平均价值首次超过100万新西兰元的大关，现在为1,006,632新西兰元。

CoreLogic NZ研究主管Nick Goodall表示：“2021年对于新西兰房地产市场来说确实是非凡的一年，低利率和大多数借款人持续获得融资的能力是住宅房地产需求持续强劲的关键因素。”Goodall表示，尽管月度价值增长持续强劲，但在2021年10 月底达到了28.8%的峰值后，年增长率连续第二个月开始下降，这凸显了增长并不是可以永远持续下去的。从新西兰主要城市中心的指数结果来看，2021年最后一个月的势头一直保持，但陶朗加和惠灵顿的年增长率发生了一些戏剧性的变化：陶朗加的年增长率从去年11月底的35.8%放缓至12 月底的30.0%，而同期惠灵顿的年增长率从33.5%降至30.6%；与此同时，奥克兰的年增长率也出现了小幅下跌，从去年11月的 25.7%下跌至12月的24.9%。 Change in property values Month

Quarter

Annual

Average Value

New Zealand

1.9%

5.9%

27.6%

$1,006,632

Auckland

1.7%

5.9%

24.9%

$1,426,886

Hamilton

2.7%

7.4%

31.0%

$883,989

Tauranga

2.2%

8.9%

30.0%

$1,139,186

Wellington

1.0%

3.9%

30.6%

$1,125,729

Christchurch

3.5%

11.7%

38.0%

$744,661

Dunedin

2.6%

6.2%

22.6%

$713,773

基督城则是一个例外，该市继续经历非常强劲的月度增长，去年12月继续增长3.5%，这使该城市的年增长率达到38.0%，延续了上个月创下的破纪录数字，使其成为新西兰年度涨幅最高的城市。

2021：豪宅销售榜公布！前11名奥克兰占8套 12月26日，新西兰2021年售价前11名的住宅和生活方式物业榜单公布。该榜单由房产数据公司CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson制定。前11名中，有8套位于奥克兰，其余的位于皇后镇附近，售价总额超过1.4亿新西兰元。奥克兰的Herne Bay和Remuera仍然是名副其实的豪宅聚集区，皇后镇附近的一些占地面积较大的物业也榜上有名。 1..2200万新西兰元：位于Herne.Bay的Argyle.St，单户住宅，6月28日售出。该房子的拍卖额创下了今年的最高纪录。 2..1975万新西兰元：位于Remuera的Victoria Ave，是一处殖民风格的豪华住宅，于12月初售出。这里曾经是玻利维亚荣誉领事馆的所在地，卖家进行了大规模的翻修。 3..1820万新西兰元：Mooney.Rd，Speargrass.Flat位于南岛箭镇外，是一座占地9.1公顷的乡村物业，8月21日售出。这里有

10 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

—

在过去的一年中，银行放出的抵押贷款超3200亿新西兰元，总量增加了10.7%；2020年，该增长率为8.2%，2019年为 6.9%。

UPFRONT

天然的池塘和网球场，是该地区最理想的乡村物业之一。

大局

﹁」

年度要闻

4..1610万新西兰元：位于皇后镇和格林诺奇（Glenorchy）之间的Ben.Lomond的Forestline.Rise，是一套住宅，于5月25 日售出。 5..1560万新西兰元：位于Remuera的Victoria.Ave，单户住宅，于6月10日售出。记录显示，这里的业主Zhuohe.Zhou从名字看像是华人，这套房子占地2580平方米，房屋面积663平方米，有5间卧室、5间浴室。 6..1450万新西兰元：位于皇后镇的Lake.Hayes，Wilding Rd，是一套占地3.03公顷的乡村物业，于8月12日售出。这是一座建于2005年的大型现代主义住宅，有五间卧室、四间浴室和四个停车位。 7..1320万新西兰元：位于奥克兰Takapuna的Minnehaha. Ave，单户住宅，8月16日售出。这套612平方米的住宅是由建筑师Ron.Dijkmans在20多年前设计的，除了五间卧室外，它还有七间浴室、一间图书馆、一个室内游泳池和一间带环绕露台的游戏室，以及一处可停放四辆车的车库。 8..1250万新西兰元：位于奥克兰Orākei的Karori.Cres，单户住宅，4月13日售出。这座大房子可以看到豪拉基湾群岛的壮丽景色。 9..1200万新西兰元：位于Herne.Bay的Hamilton.Rd的一套单户住宅，10月5日售出。 10..1102万新西兰元：位于Remuera的Victoria.Ave，单户住宅，5月28日售出。这是一套豪华的现代建筑，就像进入一个宏伟的庄园。占地面积3000平方米，住宅面积超过500平方米，向西北方向，有游泳池、广阔的草坪、网球场，以及私人林地。 11..1100万新西兰元：位于Mission Bay的Godden Cres，单户住宅，4月19日售出。住宅面积超过640平方米，环绕着私人泳池，坐落在2000多平方米的平整草坪和花园中。

新西兰经济围绕单一部门的集中度有所提高。新西兰所有银行放出的住宅抵押贷款总量已经攀升到GDP的93.1%，如果包括非银行贷方的住房债务，则为94.5%。官方对新冠病毒紧急情况的反应压低了利率。抵押贷款利率从2021年的低点开始下降，并在2021年7月达到有史以来的最低点。但随后，新西兰央行开始发出信号，表示需要开始将此前的紧急货币政策正常化了。10月6日和11月24日的两次OCR上涨，使OCR从0.25%的紧急状态上升至0.75%。2022年和2023 年还会有更多的上涨，可能超过1.5%，是否上涨很大程度上取决于劳动力市场的健康状况。

疫情冲击新西兰经济，谨慎乐观地展望2022年新西兰财政部表示，受疫情影响，政府财政遭受的打击超出预期，但预计将出现更快、更强劲的反弹，带来财政盈余，和债务减少。《半年度经济和财政最新动态（HYEFU）》显示，由于在给予企业的各项补贴上支持增加，并超过了税收增长，因此，本财政年度的预算赤字预计将增加。关键经济数据（截至2022年6月的一年VS2021年预算案的预测) GDP

通货膨胀

失业率

房价通胀

0.8% VS 3.2%

5.1% VS 1.7%

3.2% VS 4.0%

10.4% VS 0.9%

预计通胀将在2022年第一季度达到5.6%的峰值，而此前预测的峰值为4.9%。相比之下，工资增长预计将在2023年第四季度达到4.6%的峰值，然后逐渐降至4.2%。预计到2023年，工资增长为4.5%，超过3.1%的通胀率。关键财政数据（截至2022年6月的一年VS2021年预算案的预测，单位：纽币)

新西兰央行2021房地产业收官数据出炉新西兰央行M10统计数据表明，到2021年底，新西兰所有住房的价值可能达到1.675万亿新西兰元，是GDP的4.8倍（2020 年为4.3倍、2019年为3.7倍）。 2021年新西兰全国房价上涨24%，增长势头强劲，2020年上涨19%、2019年上涨12%；房屋销售交易量也正在增加，2021 年增长9.4%，2020年增长6.4%、2019年实际上下降了-1%。

核心税收收入

核心支出

OBEGAL （政府排除损益后经营结余）

净债务（占GDP 的比例）

1026亿 VS 932亿

1280亿 VS 1147亿

-208亿 VS -184亿

137.6% VS 43.8%

财政部长Grant.Robertson表示，新西兰经济过去一直表现良好，Delta疫情的暴发对此提出了考验：“由于经济和财政前景良好，我们可以谨慎乐观地展望2022年”。但供应链中断、通胀加剧和疫情可能会对预测造成影响。

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大局

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移民

2022年，新西兰移民政策有哪些重大改变？撰文 Sonny Lam 编辑 Lesley 图为 Shutterstock 提供

2022年3月，一次性居民签证将成为焦点

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2021年，新西兰移民给大家留下来的印象无非就是两字可以总结：“大赦”——9月30日上午，新西兰移民部长 Kris Faafoi宣布了一个全新的居民签证类别：一次性居民签证(One-off Resident Visa)。据新西兰移民局(INZ)预测，将有16.5万人可以通过该途径申请居民签证，取得永久居留权。该签证具有普及面广.、涉及人数多、审核快等特点，因此被各大中文媒体译为移民“大赦”。 2021年的“高光时刻”已经“亮瞎眼”，那么作为传统移民国家的新西兰，在接下来的一年中，走向会如何呢？笔者认为，2022年将是美好又忙碌的一年，有许多大项目和新领域即将开放，让我们一起了解一下吧：

INZ表示，一次性居民签证的申请和审理过程将会很快。但是速度到底有多快呢？ INZ承诺进行“快速处理”(Fast Processing)，但截至笔者写作时（12月底），情况是令人失望的：只有一小部分申请已经被处理。其中，国家安全检查(National.Security.Check)恐怕是审理过程中最耗时耗力的一环。NSC有新西兰安全情报局(NZSIS) 进行，一般将委托其信任渠道对申请人的背景进行全方面调查。由于NSC的调查过程、方法、时间，以及消耗的人力物力均不透明，非INZ所能掌控，所以是一项耗时且充满未知的过程。哪些国家的公民将受到NSC调查的名单也是不公开的，对中国公民来说，因其政治体系意识形态和西方主流国家如五眼

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2022年4月，边境将重新开放

2022年关键词：慢！

2022年7月，六合一工签启用 I N Z 历经 2 0 2 1 年对现有工作签证体系的改革后，从流程到系统上都已经逐步准备完毕，新西兰所有的雇主认证申请将于2022年5月9日开放，7月4日将开始启用“六合一工签”(Accredited Employer Work Visa)，简称 AEWV 签证。这意味着，如果雇主在2022年7月4号以后需要担保员工签证，那么雇主必须未雨绸缪，提前成为认证雇主；否则，雇主将没有担保员工申请工作签证的能力，更不能从海外寻找员工到新西兰境内工作。预计，工资中位数将增加到每小时27.76新西兰元，或每年 57,740.80新西兰元。工资高于中位数200%可以免除劳动力市场测试。

2022年底，新西兰技术移民(SMC)将重新开放什么时候开放？笔者认为，很可能是在2022年7月、一次性居民签证审批结束后，我们可以拭目以待。要知道，技术移民通道不可能永远关闭，必须有新的永久居留申请途径，否则，更多的移民将离开新西兰。

数据表明，INZ审理一次性居民签证的速度继续提升中，还是很有希望实现其“预计大多数申请将在12个月内得到处理，很多申请的处理速度还要快得多”的承诺的。但随着如此多的重大变化即将到来，笔者预计，INZ的工作要到2022年底后,才能达到最佳效率。上述重大的变化，短期内可能对经济没有太大影响，因为净劳动力没有主要变化；从长远来看，预计将会有大量移民劳动力涌入，从而减少需求。

大局

﹁移民

」

我们什么时候才能回到新西兰？第一步，从2月27日开始，在澳大利亚的、已经接种了两剂新冠疫苗的新西兰人可以返回新西兰，但需要进行自我隔离；第二步，从3月中旬开始，边境将向来自其他国家符合条件的人员开放，假期打工计划也将重启，该阶段开放政策主要针对必要行业工作人员；第三步，从4月12日开始，边境将向大批国际留学生和符合条件的临时签证持有者开放；第四步，边境将在7月前向澳大利亚居民以及更大范围的工作签证持有者开放；第五步，从10月开始，对所有的游客以及留学生恢复正常的签证申请，并准许其持签证入境。

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预计，对这一申请的处理将占用INZ部分员工的工作时间，管理层不太可能预期到这种突发事件对劳动力的征用，这一裁决很可能会导致其他签证申请处理的延迟。

UPFRONT

联盟的国家有出入，所以有很大几率会受到NSC调查，拉长签证审理时间。

移民政策对2022年房市的影响随着获得居留权，大多数移民不再受到OIO的限制，能够购买住房。目前，还没有数据可以得出这是否会对房地产市场产生重大影响的结论，但我们可以合理地预期，对理想地点（如双校网）住房的需求将保持稳定。这将需要与抵押贷款利率和购买力的可用性之间取得平衡。然而，简单的供求规律将给出一个易得出的总体结论。

2022年，移民和劳动力在哪里？我预计，INZ在2022年将会过度劳累，许多项目的审理时间都会出现延迟，因为INZ在过去10年里一直在应对他们工作流程上的挑战，2022年也不例外。重大业务变化带来的影响，需要时间来适应。但是，随着INZ逐步淘汰纸质申请，转向更全面的在线平台，2022年底速度将有所提高。值得指出的是，INZ确实在做出一些非常大的改变，虽然 INZ所做的决定一直在被批评，但不可否认的是，INZ为解决移民需求竭尽了全力。需要记住的一点是，新西兰是一个小国，它从未真正学会过如何管理大量的人，对来自人口更多国家的移民来说，这是一个巨大的文化冲击。

Introduction of author

2022年全年，海外居留申请重开

作者简介

Sonny Lam

2021年12月初，最高法院裁定，在边境仍然开放的情况下，应完成在海外提交的居留申请的处理。理由是提交申请时，生效的边境指示对居留签证持有人没有任何边境限制。在这一裁定之后，INZ将按照收到的申请时间顺序来完成海外居留申请的处理；此外，大约4000名已经持有居留签证但无法入境的海外人士也受到高等法院裁决的保护。这意味着，如果这些签证持有者满足《航空边境令》的要求（如持有MIQ凭证以及进行出发前的检测），他们现在就可以入境新西兰。通过一次性居民签证获得签证的人，如果人在海外，也可以入境新西兰。

具有 1 5 年的法律诉讼背景和前任新西兰移民局移民官的经验，目前在Queen.Cit y Law律师事务所担任移民律师。 2015年离开移民局后，他开始专注移民领域, 对于移民和雇用法律方面的专业问题，可以从申请人和案件审理移民官的不同角度给出专业合理的建议。

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大局

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法律

签订建筑合同前，法律咨询至关重要撰文 Joy Yuan 编辑 Lesley Song 图为 unsplash 提供

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2021年10月，工党和国家党罕见联手，宣布了以增加主要城市中心的住房供应为主要目的的房地产建设新法案——《住房供应法案》(Housing Supply Bill)，预计将在未来5-8年内建造 48,200 至 105,500 套新住房。需要特别指出的是，奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿、以及基督城等第一梯队城市的议会将在2022年8月之前引入中等密度住宅标准(MDRS)，允许民宅区域符合条件的土地拥有者兴建最多三套、最高三层的物业，无需申请资源许可，这意味着住房将更高、审批更简化。该法案于2021年底通过三读成为正式立法，对于房地产业和普通居民都会带来重大变化：短期内，由于买家和卖家将增加的开发潜力纳入他们的决策，可能会导致住宅用地价格上涨压力加剧；长期来看，“全民开发”潮会更加热火朝天，有些人甚至考虑通过开发自己的土地和房产，以拿到房地产开发业的入场券。然而，“全民开发”并不是一件容易的事，有资金、有一块可供开发的土地还不足够，你还需要了解这个和开发相关的重要合同：建筑或施工合同(Building Contract)。可以说，在开发过程中最重要、最有价值的合同之一就是您的建筑或施工合同，这些合同可能会涉及大量资金。遗憾的是，伴随着“全民开发”的热潮，物业的建造或施工过程中出现的问题日渐增多，而很多业主或是小开发商在签订建筑或施工合同前，并没有收到相应的法律意见——这可能是灾难开始的前奏。

在签订建筑或施工合同之前，进行法律咨询至关重要。在律所从业多年、处理了上百案例，笔者总结了律师在审查建筑合同时所考虑的一些问题，希望通过撰写本文，让您更了解从有审查建筑合同经验的律师那里获得法律建议的重要性。需要特别指出的是，本文并非核对清单，仍建议您就具体合同寻求必要的法律意见。

对建筑商及其工程项目做尽职调查根据现行的《建筑法2004》(Building.Act.2004)，建筑商必须主动、以及在被要求时向客户提供某些特定信息，其中包括建筑商的法律状态（例如是公司名义、个人名义还是其他法律载体提供建筑服务）、纠纷记录（帮助客户了解该建筑商是否和其他业主有任何纠纷），以及专门负责您的项目的工人的资质信息等。我们还建议您从多个渠道了解建筑商的情况：例如，从其他客户那里了解建筑商做过的项目、了解其团队的资质和经验，确认其公司是否具有所宣称的资质，另外还可以查看其公司的谷歌评论或者与他之前的客户交流，并要求建筑商提供其具有偿付能力的证据——相信我，您最不想要的就是与一个资不抵债的建设商发生争执。此外，询问建筑商是否会使用分包商、并询问有关这些分包商及其经验的更多信息。

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谁负责取得建筑许可、资源许可，以及合规证书？如果这是建筑商的责任，谁负责相关的费用？在什么情况下建筑商可以暂停工程？这通常是因为没有及时付款，但可能有其他情况。建筑商有哪些改变平面图和使用材料的权力？他们作出改变之前需要在什么时候得到您的同意？建筑商何时有权进行调整（例如更改合同价格）？特别是在：原定材料不可获得的情况下需更换材料、无法预见的物理条件、地面沉降和填土不足。建筑商为保护他们的工程购置了哪种保险？确保您能够获取投保证明。哪些事项建筑商无需负责？例如土地沉降、土壤填充不足和不可预见的物理条件。有时候合同还会规定，建筑商出于营销目的可以拍摄有关您房产的照片。您需要考虑您是否满意这一条款？您还有哪些责任？例如指出地块边界、提供电力和水。您如果需要变更事项，流程是什么，以及费用如何计算？如果您或建筑商违约，通常会有适用的规定条款。重要的是，您要了解建筑商将什么视为违约？如果发生这种情况您可以做什么？如果您违约，建筑商根据合同拥有的权力是什么？这些权力通常包括：收回和出售带到施工现场的任何材料或货物的权利；

大局

﹁法律

」

清晰责任和权利的划分

完工日期的界定和工地接管

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了解建造价格：如今，价格固定的合同越来越不常见，甚至固定价格合同在某些情况下也会提高价格。例如，随着建筑行业的材料紧缺问题日益严重，你的承建合同里，是否规定了由谁负担增加的材料成本？建筑商能否在建筑合同规定的材料费和人工费上增加差额？如果可以，那这个额度是多少？是否在合理的市场价格范围内？这一点对于业主是非常有必要了解的，因为每个建商拿同样材料的价格也是有高有低的。如果合同里面，要求您支付建筑合同的定金，那么应该了解清楚，建筑商在什么情况下会退定金，以及建商有权力从定金中扣除的任何金额。进度付款以及对付款有异议也是一个重要的议题。根据《2002年建筑工程施工合同法》(Construction.Contracts Act.2002,CCA)，建筑商需要对业主发出付款要求，也就是所谓的“Payment.Claims”，这个付款要求会需要包括特定信息。如果业主收到建筑商所发的付款要求，但是对其要求的款项有异议，业主需要立刻回应。CCA规定，业主需要在收到付款要求的20个工作日内回应，当然如果双方特别约定的时效，则已双方约定的时效为主。这一份给建商的付款时效异议的文件，必须明确指出您的支付金额（可以是部分款项或全部否认）。如果您否认部分付款金额，我们建议您说明计算方法，以及拒绝支付的原因，如果您不做任何回应，将失去反对的机会，默认同意支付其款项。

对该地块进行抵押，并针对该产权提交警告的权利（在您出售房产之前需要移除警告）。此外，合同中还应有通常由谈判、调解和仲裁组成的争端解决条款。即使合同中有争议解决程序，您仍然有权将争议提交至 CCA裁决。

UPFRONT

对“钱”相关的条款多一些关注

如果合同尚未提供预期的完工日期，请向建筑商要求提供此信息。合同通常规定建筑商对以下原因造成的延误不承担责任：您未履行合同规定的义务、工程的任何变更、工程的暂停、市政府的要求、不可抗力（例如妨碍继续施工的Covid-19疫情警报级别）、法律制约和不可预见的物理条件等。此外，还需注意如果出现延迟，建筑商必须向您提供哪些通知，以及由此造成的成本将会有哪些增加。实际完工(Practical.completion)是最常用来描述工程何时竣工的术语（不包含小缺陷或遗漏）。实际完工后，通常会要求建筑商和业主有一个签署确认的过程。您还需要了解，您什么时候可以接管工地和工程？什么是缺陷保修期？标准做法是您一旦发现缺陷就告知对方——确保您了解您在某些类型的材料、设备和电器方面可能持有的特定保养义务。需要特别指出的是，以上内容只是在审阅建筑合同时最最基本的第一步，也就是双方进行广泛、良好地谈判、沟通；第二步是将沟通达成的共识写入合同，并且寻找律师来确认所有合同的内容是否和你们的沟通一致。总体而言，对于业主而言，把关好建筑合同是很关键的一步。如果项目一切顺利，那么一个好合同和没有合同或许没有太多区别；但是一个好合同的价值往往体现在，如果遇到一些意料以外的事件、或者某件事有歧义、双方有争议时，好合同可以免去很多不必要的纠纷，让合同双方都得到应有的保证。重要：本文提供了一般信息，并非旨在替代法律咨询。强烈建议您在签订建筑合同之前自行寻求法律意见。

Introduction of author 作者简介 Joy Yuan J o y .Y u a n 律师，新西兰高等法院律师，Tu r n e r. H o p k i n s 律师行主任律师，法律管理双学位，波士顿 B a b s o n C o ll e g e. M B A创业主修。擅长于各类商业法，如公司构架、股东协议书、信托建立，以及各类地产法，如土地分割及房产交易等。

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大局

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人物

PAUL HUANG

专访华裔建筑设计师 Paul Huang：我最满意的设计是下一栋

在Google搜索建筑设计师Zhongming.Huang(Paul)，相关搜索结果竟然只有一条：自家公司HC.Design的团队成员介绍里，有短短几句话是关于他的—— Paul拥有哈尔滨工业大学建筑学学士、奥克兰大学建筑学硕士学位，设计经验近20年；曾参与过500多个不同规模和复杂程度的商业、住宅和公共部门项目，包括豪华住宅、精品酒店、高端公寓、办公室、知名退休村、医疗保健中心等。他的设计通常融合东西方文化、追求创意和气场，是新西兰实力派建筑设计师之一。在这个“互联网有记忆”的年代，一位在建筑设计领域耕耘了 20年，设计了500多个建筑、光代表作就好几十的设计师，竟然没有百度百科、维基百科也没有一条新闻、一个专访？几番邀约未果，Paul的低调和谦逊让我们对他的故事更加好奇；记者发扬“许三多”精神一约再约之下，这位集才华、幽默、随性于一身的华裔建筑设计师终于答应了《逸居新西兰》的独家专访！故事就从这里开始讲述——

七进大宅的小少爷

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福建省龙岩市上杭县，语出《诗经·卫风·河广》：“谁谓河广，一苇杭之”，素有“建筑之乡”、“诗画之乡”、“山歌之乡”的美誉。上杭古田是著名的红色革命老区，毛主席曾有诗云“红旗跃过汀江，直下龙岩上杭”；如今，作为羽毛球奥运冠军林丹的故乡，上杭对年轻一代而言，也并不是个陌生的名字。 1978年，Paul就出生在上杭县。客家人重子嗣，Paul的父亲又是家中长子，39岁才添了个小少爷，黄家七进大宅里上上下下都喜气洋洋。在古代，中国的院子分为一进、三进、五进、七进、九进等多个等级，单进的院落自然就是小门小户，三进三出至少是中产，五进、七进得是王侯将相，九进只有九五之尊的皇帝才能匹配——谁家敢偷盖九进的院落，那基本可以被杀头了。

撰文 Lesley Song 图为受访者提供

在Paul的记忆里，上杭还真有一户姓丘的人家，在号称“八进”的院落外偷偷加盖了个小院子凑成“九进”— —因为双数为阴，所以没人盖双数的院子，所以七进的黄家大院，在上杭可谓是少有的“豪宅”了，但黄家并不是官宦人家，祖上做小食品生意积累了财富，一进一进修好了祖宅，荫蔽子孙。或许Paul对建筑的第一份理解，就来源于这个见证了他出生和成长的“豪宅”：他在这个面积超大、功能齐全、院落相互独立又互相联系的“中国House”里生活、玩耍、和兄弟姐妹们嬉闹，受到潜移默化的影响……这让Paul深刻地感受到，无论多么宏伟的建筑、多么大的房子，只要有了“家”的属性，让居住者感到温馨、舒适和放松是第一重要的；设计师做出的设计是在满足居住者的梦想，而非仅仅是设计师本人设计理念的承载物，这也在一定程度上影响了他的设计观。而真正开启Paul对建筑的理解之门、使他对建筑产生兴趣和热情的，是父亲。父亲也成长在黄家大院里。祖父一辈有三兄弟，祖父在国民党政府时期任县农业局和畜牧局技佐，是知名的兽医；大伯公毕业于厦门大学数学系，曾在多所高校担任数学系教授一职；台湾大学电子工程系毕业的叔祖父毕业后留学密歇根大学，曾任职休

一家四口在家里，受父亲的影响，妹妹后来也成了知名建筑设计师

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1996年入学，经过五年苦读，2001年7月，Paul获得了哈尔滨工业大学建筑学学士学位，终于子承父业，成为了一名真正的建筑设计师。对于儿子要不要承父业这件事，父亲其实并没有强求。对于 Paul而言，幼年时父亲在他心里播下的种子如今已经成荫，投身热爱的事业是水到渠成的事；他唯一犹豫的，是在建筑学和建筑工程两个专业间做出选择。最了解Paul的人莫过于父亲：儿子不爱拘束、随性而为，建筑工程一板一眼、限制较多，而建筑学更为自由、更适合Paul天马行空的灵魂——这也是在建筑方面，父亲给Paul的唯一建议。自己是建筑设计师，但父亲从不给Paul讲建筑，更不给他任何具体的设计建议。大三的时候，Paul参加设计比赛，题目是围

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﹁人物

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子承父业做建筑

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父亲对儿子影响深远

着一棵树设计一个活动中心，他拿着自己的设计稿问父亲：如果是您，这个项目会怎么设计？父亲只是笑着摇头：“我永远不会告诉你，如果我来设计，我的建筑会是什么样，因为我不想禁锢你的思想。你做的设计，始终是你对建筑本身的看法，不是我的。” 父亲的一席话，对Paul影响深远：他从不固步自封、墨守成规，勇于尝试所有的可能性；每做一个新的设计时，他都视为对自己设计理念、思想的再一次挑战，而竭尽所能。大学毕业后，Paul被分配到某央企下属的设计院。和很多著名设计师成名前的怀才不遇不同，Paul这块金子非常幸运，入职后就有很多闪光的机会；而他也是全情投入、绝不放过任何一个机会，现在的“996”在Paul那儿是常态，24小时连轴转也不是什么稀罕事。机遇也回报了他的努力：刚工作没多久，他就接到了北京一个10万平方米小区的设计任务，接任务的时候，是下午四点，而截至日期，是第二天下午四点——24个小时，Paul完成了整个设计，并且成功中标！这简直是不可能完成的任务！而这种 Mission Impossible，刚毕业的Paul带着一腔热血，完成了不止一个。工作了9 个月，就在所有人都认为他前途不可限量的时候，Paul辞职了。他还有一个更大的心愿。

UPFRONT

斯公司，参与设计航天飞机的电子系统。有着家学渊源的父亲理、工俱优，17岁就考上国立同济大学（如今同济大学的前身）道路桥梁工程系，工程兵出身，是高级工程师和国家特许注册建筑师。于1990年调入华南热带作物大学（现已并入海南大学）参与园林系筹办，任职副教授、教授。在Paul记事时，父亲就已经是单位里的领导，不再需要亲力亲为做设计了。但父亲仍旧执着于设计的工作，经常在完成日常工作后带着图纸回家，一画就是半夜。Paul对父亲最深的印象，就是父亲拿着针管笔将脑海中的建筑设计勾勒成图，昏暗的小台灯将父亲埋头工作的背影拉得好长好长…… 父亲在做设计的时候，往往全神贯注，调皮又贪玩的儿子在房间里蹦蹦跳跳、跑进跑出，他都浑然不觉；Paul便静下来，趴在父亲身边帮助父亲描图，一笔一划、横平竖直，很是庄重—— 画错了，针管笔的痕迹要用小刀才能刮掉，父亲并不是完美主义者，但对图纸的要求可谓完美：一旦画错了，父亲便像绣花一样，轻手轻脚、小心翼翼地刮去错处。图纸很薄，一般人刮一次不破就了不起了；有经验的设计师最多刮四层纸就破了；而Paul数过，父亲可以刮七层而图纸依然完整。这个细节也是父亲有些稚气的小骄傲，父亲单位的设计师常常带着图纸来请父亲帮忙刮，Paul在旁边看着，也感到由衷的自豪。都说言传身教，但身教更重于言传，父亲的身体力行在小 Paul的心里种下了一颗热爱的种子，细细的针管笔为儿子绘出了一幅精美绝伦的设计梦。

圆梦新西兰 2002年7月，带着不到一万新西兰元，Paul来到了新西兰，出国读建筑硕士是他的梦想，如今梦想近在咫尺，只有一道门还没有打开：语言。为什么会选择新西兰？最初原因很简单：穷。工作9个月积蓄有限、又不想再伸手和父母拿钱，北美英澳的大学都难以负担，只有新西兰还勉强够得着；另一方面，Paul做了一番研究，发现著名建筑设计师、13次新西兰建筑师协会（NZIA）奖获得者 Sir Ian Athfield（1940-2015）也毕业于奥克兰大学建筑学院，他的作品让Paul过目难忘。奥大建筑学院是Paul的不二之选，但语言学校却是他来到新西兰的第一站。 HomeStay家庭、语言学校和图书馆三点一线，从早到晚浸淫在英语中，苦读半年，大学每次英语考试都不及格的Paul拿到了雅思5.5的成绩。对他来说，这是一个很大的突破；而对申请硕士而言，还远远不够——奥大要求雅思6.5，而此时离申请还只有不到一个月时间了。此外，钱也不多了：Homestay每周190新西兰元，半年花了 5000多新西兰元；尽管省吃俭用半年只花了不到1000新西兰元，但Paul的卡里也只剩3000多新西兰元了——如果赶不上这次申请入学，他的奥大梦恐怕就要破灭了。看似穷途末路，实则“穷”则思变、柳暗花明。从事绿色建筑研究的大师级人物、奥大建筑学院教授Brenda.Vale是Paul 最大的贵人和伯乐：她相信这个自己找上门来、英语结结巴巴，但手里拿着一沓作品、谈到建筑时眼中有光的毛头小子：没有预约看似莽撞实则是因为太热爱，语言表达不流畅但作品自己会说话。她当场给了Paul“录取通知书”— —奥大建筑学的 Unconditional.Offer，这让只是想看看教授能不能把雅思成绩通融到6分的Paul又惊又喜、难以置信。

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大局

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人物

更难以置信的是，国际绿色建筑大师、联合国环境贡献大奖得主、伯乐Brenda.Vale的丈夫Robert..Vale成为了Paul在奥大时期、也是他人生的导师。Vale夫妇从上世纪60年代末70年代初开始做“自维持住宅”的研究，研究初衷是设计出一套应用于住宅的自我服务系统，以减少其对有限的地域性消耗源的依赖。而Paul的毕业论文也关注建筑的可持续性，这对他之后的设计影响深远。 2004年1月，Paul以优异的成绩从奥大建筑学院硕士毕业，并顺利签约了Tse.Architects建筑设计公司。这家新西兰本土公司承接了很多中国的设计项目，Paul中西兼容的背景和设计风格使他成为了最合适的候选人。在Tse.Architects工作三年， Paul参与设计了几十座建筑，遍布中国和新西兰各地。

项目和商业项目的建筑设计，累计完成500多项设计方案，建筑设计范围囊括：独栋别墅、中密度联排别墅开发、公寓、养老院、医疗中心、商业建筑及工业建筑等。

Paul设计的独栋

在建筑上“画了一个圈” 在Paul较为早期的作品里，“圆”是一个经常出现且重要的元素—— 圆，是中国文化中的一个重要精神原型。中国哲学中有一个著名比喻：“月印万川”，就能体现“圆”在中式美学中的重要地位：圆为一，无起无末、无源无终。是一，亦是所有。圆即圆满，体现在诗性艺心上就是浑全充融；被运用于生活中时，其浓浓的中式风背后，体现的是传承——对“圆融”、“圆满”精神原型的传承。对“圆”的热爱，既合乎于自然、又超越了自然，充分体现了 Paul毕生致力于追求的“自由的境界”。

在Paul早期的作品里，“圆”经常出现

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Apollo二期公寓项目设计图

Sylvia Park养老院设计图

2007年1月，Paul遵循内心对自由的向往，成立了自己的公司HCDesign。在Paul看来，设计是实用、美学与个性化追求的结合。和很多设计师过分强调自己的个性和理念、甚至不允许别人对自己的作品提出反面意见不同，Paul和他的HCD始终坚持：设计师做出的设计要照进居住者的梦想。因此，他始终将客户的感受放在第一位，致力于帮助每个客户实现不同的需求及创意的想法，通过专业规划，在建筑功能性和设计美学中找到完美的平衡点，帮助客户建成自己心中理想的房子。此外，和很多设计师不计成本地追求完美不同，Paul和他的 HCD在设计的初期就会考虑建筑所在区域、周边环境、建筑成本、项目用途、美观与实用性等客户需求，结合多年设计、建造经验，致力于为客户提供更切实可行的、价格可控的设计方案。如今，14年过去了，HCD已经成长为一家集建筑设计、项目规划、工程管理于一体的综合性建筑设计事务所；专注于住宅

从业20年、设计了500多个建筑，到底哪一栋是Paul最满意的设计？ Paul的答案是：下一栋。 Paul梦想中的建筑，是坐落在海边的玻璃“小舟”，面朝大海、春暖花开。沿着海滩向上走去，曲折的小步道两侧是精心挑选的灌木和锦簇的花团，曲径通幽处，是一座“舟”形双层木结构玻璃小屋。“舟”的主体是主要的居住空间，落地的玻璃窗映着潮起潮落；“舟头”是折线形的泳池、孩子们的乐园。二层是坐落在一层之上的玻璃“小舟”，是家人们茶话的空间，玻璃顶的设计与外界完美融合，有花有草还可以看到孩子们在泳池嬉戏。这艘“小舟”并没有具体的设计稿，但在Paul脑海中已经画了一次又一次，改了一版又一版。Paul说，这是他小时候就开始幻想的设计，虽然还不能付诸实践，但他相信，总有一天，这艘承载着他设计之梦的玻璃“舟”会停泊在新西兰的碧海蓝天之间，那是他一定会到达的“家”。

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RESOURCES —

资源推介

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FEATURE —

专题

﹁中密度元：年开启

奥克兰房地产建筑业： 2021开启“中密度元年”，2022加速发展

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撰文 Frank Xu 图为 Shutterstock 提供

一场新冠疫情，让全世界重新校正目标：2020年的经济只要实现正增长，就是“奇迹”；2021年，对2020年来说是“复兴年”；而2022年，疫情爆发后第三年，经济发展开始逐步恢复常态，后疫情时代的经济走势究竟会如何？就新西兰而言，由于 2020年3月和4月间封锁措施的影响，2020年GDP遭遇了有史以来最大的年度跌幅，下降了2.9%；2021年，经济活动持续复苏，但不确定性和通胀压力仍然存在。然而，在疫情施虐哀鸿遍野的2020年，新西兰很多行业如旅游、零售和教育等产业遭受重创时，房地产市场却逆势而上、建筑业市场异常繁荣，创纪录的住房建设甚至导致了建筑材料供应的严重不足和建筑工人的大量短缺；2021年，房地产市场更是火爆，房价一路飙升，但如果深度分析市场数据，会发现2021年的市场极具特性，与以前的房地产热潮不太一样，市场的焦点都指向一种对新西兰来说相对较新的类型：中密度房产。

2021，“中密度元年”开启

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从2020年新冠疫情爆发以来，“中密度“房产的开发、设计、施工和交易悄然成为市场的宠儿，在70%大型项目被纷纷取消的时候，其甚至成为建筑市场的救命稻草。 2021年，受政策影响，“中密度”这个概念更是贯穿始终，可以说，奥克兰已经进入了中密度时代— —而2021年，正是奥克兰房地产和建筑业当之无愧的“中密度元年”：作为奥克兰中密度化的革命性法规，2016年10月通过的《奥克兰统一规划》（Auckland Unitary Plan），拉开了奥克兰旧城大改造的序幕。根据规划，到2041年，奥克兰市需要新增42 万套住房以满足快速的人口增长，其中三分之二的新建住房将会分布在现有的城市区域，三分之一将拓展至城郊地区。换句话说，奥克兰现有社区住宅很多独栋房屋将被拆掉，就地建成中密

度的联排和低层公寓，奥克兰社区长高变密。经过Unitary Plan五年的实施，“中密度时代”终于在最不可能的疫情背景下开启了。2021年，奥克兰地区的建筑许可证批准数量达到19000套，比五年前规划开始实施初期增长88%。而在这19000套住宅中，有60%是公寓和联排别墅、退休村单位等中高密度住宅单元——中高密度单位数量第一次全面超过以独栋住宅为代表的低密度建设项目。 2021年10月中旬，新西兰执政的工党政府与反对党国家党共同宣布了房地产建设新法案《住房供应法案》(Housing. S u p p l y. B i l l)。这一法案引入了一个叫“中等密度住宅标准 (MDRS)”的新概念，被认为是对Unitar y.Plan以及《国家城市发展政策声明》(National.Policy.Statement.on.Urban Development,NPS-UD)的补充，且在许多规划的细节上比原来 Unitary Plan 的Mixed Housing Urban Zone还要激进。

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“中密度元年”在2021年降临奥克兰，其实是市场多因素叠加、共同作用的结果，而最显而易见的推手之一就是房价高企：REINZ11月份统计数据显示，奥克兰房产中间价达到创纪录的130万新西兰元，年增长率高达26.2% 。供不应求，是房价高涨的直接原因：Kiwibank估计，目前新西兰的房屋短缺量约为67000套；Realestate.co.nz的最新数据则显示，待售房屋数量目前接近历史最低点。虽然因为移民净流入的减少和建筑许可证批准数量的增长让大家看到住房短缺缓解的希望，但疫情导致的材料和工人短缺大幅减缓了新房的建设速度，建筑成本上涨也为房价上涨提供了另一个动力。总而言之，多年累积的房屋缺口需要时间慢慢填补。其次，政府除了延续疫情期间刺激经济的政策（这些政策很多是与加大基础设施建设投入和住房建设投入相关），2021 年更是连珠炮式地提出了增加16.5万个永久居民份额的“移民大赦”政策、在税务上向新房大力倾斜的新房抵税政策，首次购房者“股权共享购买计划”，以及上文提到的“住房供应法案”新法案等，都对这一轮房价上涨“居功至伟”。因此，在房价一路高歌的背景下，中高密度住宅充分体现了它的价格优势，逐渐得到市场的认可。除了居高不下的房价，2021年央行和商业银行持续收紧贷款政策、不断出招试图给房市降温的行为也促进了“中密度元年” 的开启：投资房贷款价值比(LVR)回到40%、债务收入比(DTI)开始实施、新的《信贷合同和消费者金融法》(CCCFA)在12月1日开始实施……银行贷款门槛提高，对于投资者和首次置业者来说，买便宜房子相对更容易一些，有价格优势的中密度住宅也因此受到青睐。此外，史上最严苛的租房新规生效，投资者倾向于购买出租收益高、麻烦少的新房；对于开发商而言，中密度住宅开发周期短、资金投入相对公寓项目要少；政府对中高密度房屋的支持政策，如新房利息还可以当开销抵税20年，开发的审批流程放宽等，都一定程度上参与、催化了“中密度元年”的诞生。

“中密度时代”的挑战新时代往往机遇与挑战并存，要实现新发展，不仅要把握机遇，更重要的是，如何面对挑战。在中密度时代，笔者认为，最大的挑战将出现在建筑业。新西兰传统的建筑系统分为“民宅建筑 ( R e s i d e n t i a l

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“中密度元年”是怎样炼成的？

Building)”和“商业建筑(Commercial.Building)”，这两个系统泾渭分明，有完全不同的规范和标准，从业人员和他们的资格认证、合同管理也都“各自为政”。其中，民宅建筑系统基于 NZS3604建筑标准和民宅施工合同，包括刚刚实施了14年的 LBP资格系统。在理论上，中密度住宅并不在传统的民宅建筑系统的范畴之内。政府主管部门在不断推出新政的同时，并没有负责地规范和引导市场，而是让市场“自觉”地形成“惯例和成规”。笔者曾经在2018年、受邀去惠灵顿参加LBP董事局会议时提出这个观点，试图引起主管部门的重视。但如今，中密度住宅市场仍然处于一种“相对无序”的状态，关键建筑标准细节如防火系统、内外墙系统等依赖材料制造商；合同条款依赖银行和行业协会的要求，从而导致付款方式五花八门、产生许多不公平竞争的现象；甚至产权系统都存在漏洞，为迎合客户拥有“永久产权”的心结，大多数中密度住宅都以独立地契(Fee Simple)产权为卖点，与公寓的单元地契(Strata Unit) 的产权不同，没有业主法人团体(Body Corporate)，这将为未来的维修保养留下无穷的隐患。中密度住宅市场“相对无序”的状态，对从业人员和公司提出了巨大的挑战，自我约束和自我提升是当前情况下的最佳应对方式，在合同方面，需要选择合适的合同形式，大胆增加附加条款，以达到规避施工过程中的纠纷、同时保证完工后质保的目的。在规范和标准方面，从业者需要勇敢地打破民宅与商业的分界，尽快掌握与中密度项目相关的建筑规范，如被动防火、相对更多的钢结构或者钢筋混凝土结构，以及更加复杂的外墙防水节点等细节规范。在开发管理方面，无论是一级的土地开发，还是老区的分割开发，中密度时代对开发管理、项目管理、资金管理、市场营销都是全新的挑战——能够抓住机遇尽快完善开发管理的公司必将迅速崛起，否则就被市场淘汰。在设计方面，大部分中密度的设计现在是由LBP持牌设计师设计，他们所受的培训和经验都来自NZS3604建筑标准。设计师们要意识到中密度住宅与独栋房子设计的区别，注重中密度特有的细节设计，坚持选择合格且耐久的材料，才能在挑战中立于不败之地。

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两党共同表示，他们联合起来支持这一项激进的新住房政策，旨在解决目前新西兰日益严重的住房危机问题，在未来5至8 年内至少多建造48200套至105500套新住宅。为了能够实现这个远景目标，从2022年8月起，将允许在新西兰主要城市的大多数建地上建造最高三层的住房，而不需要昂贵和繁琐的资源审批(Resource Consent)程序。实际上，这将使之前提出的NPSUD的部分内容提前了至少一年实施。日前，这个颇具争议的法案已经通过议会三读，足见政府和主要反对党的发展中密度住宅的决心。

“中密度时代”对华人房地产建筑业的意义中密度时代的来临，必将深远地影响整个产业链的整合和发展，从开发管理和资本运作，到设计和建筑标准规范的制定、施工合同管理和项目管理，再到从业人员培训、材料供应服务等等各个环节都将为房地产建筑业注入巨大的动力。中密度住宅市场是一个相对较新的市场，而华人房地产建筑业也是奥克兰新兴的市场主力。广大华人房地产建筑业从业人员和公司已经意识到中密度时代带来的巨大机遇，并且已经快速行动起来，准备赢在起跑线上。接下去，新西兰华人建筑业协会 (NZCBIA)要深入到各个环节的技术层面，参与各个环节的规则的制定，同时注重自身的专业修养和职业操守，帮助华人房地产建筑业成为奥克兰中密度时代的引领者。

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邻居叫停开发商，中高密度动了谁的蛋糕？

撰文 William Song 图为 Freepik 提供

律师观点在新西兰政府大力推动奥克兰城市中高密度建设、工党和国家党联手支持奥克兰大规模集约化的同时，一群 Remuera居民叫停了一项有完备的建筑许可批文、几乎已完工的在建13套联排项目的工作。一石激起千层浪，新闻一出，引起了华人建筑业一片哗然，不少建筑业内人士表示，此案件明显与已通过三读的 MDRS中高密度开发政策相驳，高等法院判决和奥克兰市政府我们到底该听谁的？新法案2022年8月实施之前资源许可是否将更难申请到？MDRS法案实施以后是否就不会再出现这个问题了呢？

事件回顾

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联排项目动工前，位于Remuera区44 Ventnor Road、1600 平米的土地上仅有一套住宅；而后，其将变成一个拥有13套住宅的庞大联排项目。44 Ventnor Limited业主Kurt Gibbons介绍说，项目还有两个月就完工了，已经预售了所有的13个单元，价格从109万到133万新西兰元不等。此前，奥克兰市政府曾向位于这个住宅项目发放了资源许可 (RC)，然遭附近多户居民反对，其中包括资源管理律师Richard Brabant及妻子Eleanor、商业开发商David.Pederson及妻子 Tracy、Bayleys地产中介Wallace夫妇等。为此，居民联合提起诉讼并经奥克兰高等法院受理。奥克兰高等法院Gerard Van Bochmann法官认为，市政府规划人员没有充分考虑新增13套住宅所产生的影响，已超过混合住宅郊区(Mixed Housing Suburban Zone)允许数值的4倍，此外还提到采光、视野、隐私和街景等问题。他同时指出，如此规模的项目未能在动工前展开适当评估，周边住户可能已被剥夺知情权，无法对项目提出建议并被纳入考虑。 “我承认该建设项目的搁置会对44.Ventnor.产生影响，奥克兰市政府也会感到失望——涉及城市发展和奥克兰统一规划，以便在住宅区进行更密集的发展。”Gerard.Van.Bochmann法官表示。但尽管如此，法官仍然叫停了该项目，因其认为市政府在发放资源许可时并未考虑建筑密度增加对社区特色和住宅舒适度的影响，必须要重新考虑资源许可申请，而项目应该停工。

新西兰华人建筑业协会(NZCB I A)和谢富安伦律师事务所在第一时间举行视频讲座，邀请当事人和律师进行案例分析。谢富安伦律师事务所主任律师、前国会法制委员会主席霍建强(Raymond.Huo)对案件进行了分析：这是一宗“司法审核”(judicial.review)案。法官要审核的是某一行政决定（如市政府、中央政府部门或部长做出的决定）是否“合法、合理、公平”，尤其是决定之程序是否得当。“自然正义/公正”是主要原则,而决定之好与不好（the merit of the decision）不在考虑之列。因为是司法审核，诉讼双方不是通常所说的“原告”、“被告” 而是“申请人”和“应答人”。申请人共5个，是开发地周围的邻居；应答人2个，第一应答人是给批文的奥克兰市政府，第二应答人是开发商。霍建强律师指出，市政府审批的错其实也就是开发商的错误，如果开发商的规划师、设计师和相关的业内人士如果准备项目方案齐备没有错误的话，市政府就不会在正确的报告之上做出一个错误的决定。本案的主要法律依据是《资源管理法1991》(RMA)还有《奥克兰统一规划》(Auckland.Unitar y.Plan)。案件当事人、也是“资源许可和地方政府法”方面屈指可数的资深律师Richard Brabant表示，根据《奥克兰统一规划》，不同的区域划分给了开发商不同的开发余地，本案处在混合住宅区，在1684平米的地上盖三套房屋是不需要资源许可的，但是开发商盖了13套联排房，这么高密度的住宅项目显然跟Remuera区的风格明显不符，且污水处理、路面以及雨水排放都存在着潜在问题。因此，在设计之初，他就曾要求市政府通知邻居，这样他们有机会提出自己的意见，跟开发商进行沟通后双方寻找到解决方案，但是事与愿违。奥克兰市政府在12月16日正式作出公示，他们对Wallace.v Auckland Council [2021]/44 Ventnor（44VL）案件的高等法院裁决已提出上诉。但即使如此，从市政府批准部门角度看，这一则司法审核案已经成为判例法(case.law)。至此，市政府受理资源许可和建筑许可时，“建筑密度”(Building.Intensity)考量因素需要包括：环境综述、开发影响、小区设施以及街道/邻里特色等等。也就是说，建筑密度不再局限物理形态，此案所涉及的其他因素也都会在考量之列。这意味着，市政府对在混合住宅区的地块上建造四个或更多的住宅申请进行评估时将会更加严格。除《资源管理法1991》之外，霍建强律师还就开发商和买方

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开发对周围环境造成的影响。在案件发生之前，市政府对于中高密度住宅项目的审批当中，在开发密度和周围环境因素的设计细节上很容易被忽视，所以才会出现了案件里的漏洞，那么未来市政府的审批会更加注意这几个方面。基于此，规划项目时有三点需要特别注意：

规划师观点出现这样的结果，相信是开发商、市政府、买家和邻居们都不愿意看到的。然而，可以预见的是，随着更多中高密度的建筑开发项目开工，未来的纠纷也会越来越多。很多人因此对于未来将实施的中密度住宅标准(MDRS)法案忧心忡忡，MDRS对于新建房屋的设计有哪些变化？限高问题（特别是海景房）、阳光角问题、占地容积等一系列问题如何处理？未来设计符合MDRS规划下的房屋不再需要申请RC，邻居会不会丧失了知情权和反对的权利？取消了阳光角造成的邻里纠纷如何解决......这一切都可能是引起邻居与开发商之间争端的导火索。 Archiland奥克兰建筑设计院创始人Dylan.Huang指出：“ 奥克兰统一规划是2016年开始执行的，作为一名设计师，我们在 2017年开始根据unitary.plan来设计房子，有一些聪明的设计师为了高回报率开始挑战高密度的极限，我们的理念也渐渐被市场所改变，今天分析的案例有它发生的必然性，所以我认为大家在未来做开发时，应尽早找到开发与周围环境和生态的平衡点。” 资深规划师John.Yan则指出，最直观的感觉是，市政府在案件发生之后，对新的项目审批变得更加慎重，会考虑到项目的

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第一，在动工前，需要决定周围的邻居是否会受到开发的负面影响以及是否需要去开听证会(Notification A s s e s s m e n t)，市政府需要更加详细的分析一个区域 (Neighborhood)环境现存的开发景观、特色、密度、和建筑规模。规划师、建筑师、设计师等均需要去了解周边现有房屋的外观、高度、视觉感，以及周边地块有多大、邻居地块有多大、周边的地之前有没开发过、周边的地最近有没拿到开发的资源许可等——这些因数将决定出这块地周围的区域特色(Neighborhood.Character)，以及地块会适合建什么样的开发，如独栋还是双拼、联排等。第二，需要注意开发密度导致的环境影响(B uildin g Intensity.Effects)和现存的区域特色有直接的关联。建筑密度影响需要考虑新开发项目的套数、房屋/住户数、户外空间/窗户的摆放位置、车位数，以及它们所相对应的噪音量，有可能会对现存环境和邻居们造成什么样的影响等。专业的规划师将能帮您提供分析与评估。第三，区域特色、建筑密度等需要围绕着“现状”去分析影响。因为，现在奥克兰市政府会更慎重对待它们的听证过程，因此审批会更偏向于开发对“现状”环境影响的评估。

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所关心的“落日条款”(sunset clauses)进行了分析。他指出，就目前的房地产开发市场而言，无论是开发商、建商还是消费者（买方），签订合同之后究竟哪些因素会被用作杠杆，是个各方都需要引起注意的问题。

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一线观察:

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中小型开发商融资难？全方位融资方案不可少

撰文 Lesley 图为 Adobe Stock 提供

Vicky Xi 金松鼠集团融资合伙人

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俗话说得好：“三军未动，粮草先行”。这句话放在新西兰房地产开发和建筑业，可谓是恰如其分。随着全民开发再掀热潮、“中密度住宅标准”成为法律，中小型房地产开发商的贷款融资需求也不断增加。而在整个开发、建设过程中，备足资金“粮草”是最初始、最困难、也最需经验加持的环节之一：和普通住宅贷款相比，开发贷款要求更复杂、难度更高、周期更长、棘手的环节也更多，牵一发而动全身；这意味着项目统筹规划更重要、融资渠道更多元、金融构架更复杂、资金需求量更大，并且在特定情况下，会涉及跨境主体和合规风险规避。金松鼠集团的融资合伙人Vicky Xi有近十年新西兰本地银行经验，还曾是新西兰政府大中华区跨境投资总监。深耕新西兰金融体系、熟知各大商业银行房地产部门和金融公司的融资和放款规则的她，在开发类型的贷款如买地贷款、开发贷款和建筑贷款等方面颇有心得。在《逸居新西兰》的邀请下，Vicky首次将她在开发融资方面的经验分享给广大杂志读者。

案例一一位跨界新手开发商A先生在奥克兰北岸有两个联排开发项目，他原本有一位合作伙伴、且已无条件购买两块用于开发的大地房产并支付了10%定金。合作伙伴中途退出，A先生不得不给股东退股，并独自承担全部项目开发成本，导致资金非常紧张，一度不知道如何坚持下去。

案例分析： A先生找到Vicky帮忙融资，Vicky经过对该项目的具体了解和详细分析，发现了几个影响其融资的问题：一是原本的贷方 (lender)意向同意贷出100%项目成本，但恰逢Covid-19疫情导致新西兰进入第一次封城，房地产市场不明朗，贷方因此减少了贷款额度；二是通常向银行贷款需要预售，而预售对买家有10% 定金要求，该项目之前以5%定金出售了几套，并且律师无法挽回，贷方难以接受部分5%定金预售。

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开发商B先生本身也是一位建商，主营业务是中密度住宅和新区独栋的开发。和A先生不同，B先生是比较保守且经验丰富的开发商。这个案例中，B先生的公司在同一时间推进不同地点的若干项目，其中一个是中区三十多个单元的开发和建设。和许多以“滚雪球”方式发展起来的开发商一样，B先生的主要资金来源为公司利润和主流银行的房屋抵押贷款。然而，随着公司规模的渐渐扩大，资金调配显得愈发重要，以前项目之间的挪款和朋友间的拆借等“常规”操作，限制了公司的发展。此次中区项目的开发，就遇到了同期另一个项目回款延迟的问题，B 先生不得不在短时间内筹备200万新西兰元工程款来周转。B 先生的银行经理表示，其银行贷款额度已经到了上限，无法再贷款；B先生也曾考虑低价出售一个投资房应急，但看着持续上升的房价心有不甘，期待有更好的解决方案。案例分析： Vicky通过和B先生的详细沟通了解到，除了贷款额度到上限的问题，B先生的项目也不满足银行贷款的基本要求：B先生的项目都没有做预售、也没有成本核算（Quantity Surveyor）报告，但这两项都是银行贷款必不可少的要求，因此B先生以项目来从银行贷款几乎是不可能完成的任务。 B先生并不是个例。一般来说，预售的状况，基本决定了开发商能从银行那里拿到多少贷款。但当前建材价格仍旧在不断走高、建筑工人的工资也在上涨，预售价格一般也会比建成出售的价格低，做了预售，一旦计划不好就要可能要面对利润大幅缩水的局面。因此，如果无需向银行贷款，开发商不愿意做预售也在情理之中。而多年实际操作中，华人建筑及开发商也很少会做QS报告。对一般开发商而言，这是一笔不菲的成本支出，也常常因为对于成本测算的分歧和对分包商的筛选而拖长工程进度，个别情况甚至导致资金链断裂。但是，在没有预售、也没有QS报告的情况下，如果像B先生

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案例二

结果： Vicky在B先生无预售、无QS报告的情况下，分析最佳配款方案，决定使用Squirrel.Money小额低息建筑贷款并快速放款，为B先生解了燃眉之急。之所以做出和银行不同的贷款决定，Vicky表示，银行依赖 QS报告做决定，是因为银行的决策体系更复杂，需要根据其他专业人士给出的建议报告来评估风险；而Vicky及其带领金松鼠融资团队本身就是由金融专家和房地产专家组成的，有自己的一套评判标准、有能力根据现有市场的环境来对B先生的项目作出评估，而无需完全依赖于评估报告。因为专业，放款条款也更加灵活、时效性也更强。

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结果： Vicky介入后，迅速参与了项目规划、设计并主导了配资方案：经过专业分析，她决定使用债务配资来帮助A先生贷款；针对贷方减少贷款额度的问题，Vicky锁定金松鼠自有资金和合作贷方联合融资；协调开发商团队与贷方之间的贷款条款和细节谈判，成功说服贷方接受部分5%定金预售的现状，联合完成全部土地交割贷款、资源许可分割贷款，以及后期建筑贷款。在项目动工当日，开发商拿回所有已经投入项目的自有资金，并投入后续项目。整个项目放款非常顺利，目前，A先生的第一个项目已经接近交付，第二个项目也即将封顶，并已经开始未来几个新项目的规划和土地购置。

一样，临时需要短期工程款周转，就遇到了麻烦。

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综上可知，疫情的不可抗力、加上开发商对融资规则不了解导致的预售定金不符合要求，影响了其贷款能力，甚至可能造成整个项目的停摆。

专业建议在房产开发融资方式中，金融成本最低的是银行融资，利率通常比别的方式低。但银行对开发商资质和项目要求很高，贷款者要有非常好的操盘历史和开发业绩才有可能成功贷款；除了资质要求以外，案例中提到的预售也是较为严苛的要求：预售意味着售价和利润空间被锁定、这在当前仍旧在上行通道的市场里是一种利润让渡；银行一般按照竣工尚需成本（Cost.to Complete）的方式放款，前期资金（即总成本-贷款金额的部分）需要由开发商先行提供，同时每一步放款都需要依据估价师或/和QS报告进行。与银行相比，金融公司的贷款利息相对高，但对于开发贷款的要求较为宽松：更关注项目本身的前景与抵押物的价值，对申请人即开发商的经验背景要求相对较低；放款标准相对灵活，大多没有预售要求，可以由开发商决定销售时间；大部分金融公司对于地和建筑可以分别放款，即在购买土地阶段就可以贷款。同时，建筑贷款步骤较为灵活，大部分放款只需要依据市议会的检查完成报告（Inspection Sign Offs）；大部分金融公司对于中小型开发项目无QS要求。 Vicky认为，选择银行与金融公司贷款各有利弊，每个项目都应该量体裁衣，找到最合适自己的方案。例如，在实际操作中，为了降低风险，一些中大型项目开发商本身就会选择部分预售，这类项目或许更适合向银行贷款——对大中型项目来说，银行贷款的优势除了低利率和低手续费，还包括资金稳定性、平台资源引荐等各种隐形细节。此外，很多开发商因为银行相对严格的自有资金要求望而却步，Vicky的建议是：融资渠道可以多元化，在专业人士的帮助下，根据情况使用其他方式配资，以满足银行对开发商的自有资金要求。根据多年帮助开发商融资的经验，Vicky发现，无论是多么优质、资金充裕的开发项目，都会在其执行过程中，出现不可预测的各种问题，如案例一中合伙人退出、案例二中其他项目的回款拖延影响了这个项目的资金周转——提前预判并控制风险，并在不可抗拒的风险来临时，第一时间找到最佳解决方案是一个合格的融资伙伴应具备的重要能力。而开发商需要做的，就是找到一个专业、高效、经验非常丰富的融资伙伴，以最大程度上降低不可抗力给项目推进带来的影响。

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编辑 Lesley Song 图为 unsplash 提供

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专题

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行业人士说房产:

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无论是专业人士才能看懂的晦涩难题，还是和每个吃瓜群众都息息相关的居住问题，只要您关心、您提问，《逸居新西兰》就帮您找专业人士，答明白、讲透彻！中等密度住宅标准(MDRS)出台，大家是不是有很多的问号？新的MDRS法案虽然是明年才开始实施，但现有设计可否借鉴此法案与council协商？对于各类房屋的设计要求有哪些变化？MDRS法案实施后，设计符合其要求的房屋是不是就不需要申请资源许可了？取消了阳光角会不会造成纠纷？建筑材料是否能跟得上新的建造要求和需求？政府决策层可以抛开行政职能部门的意见，直接制定这么重量级的专业法规吗？……《逸居新西兰》携手新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)发起线上研讨会，诚邀建筑业多位重量级嘉宾上阵，为您解读新法案的方方面面。扫描二维码向我们提问吧

专业领域：房地产建筑业专业人士：Frank Xu 舜地集团副总经理、新西兰华人建筑业协会会长

目前，新西兰建筑业面临包括人力资源短缺，建筑材料短缺以及政府基建资金不充足等诸多问题之时，突然政府又抛出来这样一项激进的建房新政对建筑行业会带来哪些宏观影响？ Q

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A 长时间的lockdown和边境关闭会给新西兰经济带来负面影响，同时，我们也看到太多的负面消息：持续升高的通货膨胀，世界性的原材料短缺、能源与航运费暴涨，还有OCR上涨所引发的利息上涨等问题。 MDRS法案是自从Delta病毒爆发以来，政府提出了“移民大赦”政策、新房抵税政策，以及首次购房者“股权共享购买计划” 之后的、第四个与建筑业息息相关的新政。我认为，这是政府为保证新西兰经济在疫情之下能够继续健康发展，唯一能做的正面刺激性措施；同时，也希望能在一定程度上解决新西兰的住房短缺问题。 Q

此新法案会带来哪些负面效应？

可能住海边豪宅的朋友要注意了，现在邻居可以一下子建一个三层的住宅，即使遮挡了您的景观也不需要您的签字同意了； A

另外，建筑工人和建筑材料短缺的问题可能会进一步恶化，影响的范围和时间也会更大更久——如果您想分割土地，可能会发现规划师的工作已经排到2023年了。同时，本地基础设施也会面临巨大的考验，我们已经看到奥克兰已经很多地方没有办法停车了，以后会更拥堵。我在这里倡导一下所有华人开发商，政策归政策，我们在规划开发项目时还是要更注重品质与社会责任，这样才能使我们的居住环境不退步反而有所提升。

专业领域：法律专业人士：Raymond Huo 谢富安伦律师事务所主任律师、前国会法制委员会主席

如何从法律层面和国会的运作层面来解读本次两党共同提出的《住房供应法案(Housing Supply Bill)》？ Q

可能很多人认为，这次两党颁布的政策是独立的，其实不然，它实际上是我们熟悉的《奥克兰统一规划(Unitary Plan)》以及《国家城市发展政策声明(National Policy Statement on Urban.Development,NPS-UD)》的补充、引入了一个叫“中等密度住宅标准(MDRS)”的新概念。还有一个误区就是，很多人以为新政公布出来就会实行，其 A

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专业人士：Katherine Hu 汉密尔顿市议会规划师

新政何时会具有法律效应？与NPS-UD有哪些不同？新法案的运作时间表？ Q

理论上，新法案的计划变更需要通过三个阶段来完成：第一阶段（从现在到2022年8月）：证据准备、方案评估、参与和计划撰写到通知；第二阶段（2022-2023年）：提交、听证和决定；第三阶段（2024年）：上诉、调解、法院；我认为，MDRS法案与NPS-UD在以下几个政策上有所不同：功能完善的城市环境（policy1）、集约化政策（policy3）、不合规的发展（policy8）和拆除停车位（policy11）。目前新法案还没正式通过，各市议会需要进行具体的评估和计划的修改，以实施和落实这些新政，而不同地区的市议也会有不同的时间框架来实施这些政策（Policy11时间框架较短，会更快产生法律效应）。此外，对住宅区和规划住宅区土地的许可基线？而言，引入 MDRS法案也不太可能有根本性的改变。 A

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A Kanye：我也认为John说的第一种可能性比较大，在低密度地区加一个overlay，这样容积率从35%提升到了50%，那么阳光角、Outdoor.Living.Area、Outlook.Space、花园和景观的面积，包括不渗水的面积都会有新的规划更新。第二种方法就比较劳民伤财，耗时耗力，根据现在市议会的状况，审批速度非常慢，大概率不会选择这个方案。另外，很多人问我是不是就不需要申请RC了，其实没什么影响，本身这个法案到明年八月份在奥克兰才开始具有法律效应，对奥克兰的Unitary.Plan帮助不是特别大。

专业领域：建筑规划专业人士：Lucy Ji CLC Consulting Group Ltd资源管理独立规划师

公共水管是否也不再需要邻居签字？

即使未来新法案实施，建房已不需要申请资源许可(RC)，接公共水管也需要征得邻居的同意，因为接公共水管需要申请建筑许可(BC)而非资源许可。 A

专业领域：建筑规划专业人士：John Yan Envivo设计顾问公司规划团队主管

新法案对奥克兰以外的城市的影响？

跟很多朋友想法一样，我认为新法案对奥克兰来说影响不大——我们都见过中密度住房在奥克兰的发展，所不同的只是中密度区域的扩大。而对于奥克兰之外的市政府来说，改变非常大，他们可能会认为新政出台过于频繁，之前的还没弄清楚又来了一个新的。同时，这个法案也把新西兰划分成一线和二线城市，为未来发展提供了一个新的指导思路。 A

专业领域：建筑规划

专业领域：建筑设计

专业人士：Kanye Kang

专业人士：Dylan Huang

Dreamhome Design Ltd资深规划师、设计部主管

Archiland奥克兰建筑设计院创始人

Q 如何来规划奥克兰单体住宅区域(Single Housing Zone)的开发？是不是就不需要申请资源许可了？

John：本次新政对于奥克兰的规划不会改变很大，但是对奥克兰以外地区会有很大影响。再者，本次新政推出的目的是 A

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专业领域：建筑规划

鼓励中密度住宅开发、解决开发用地的问题。规划中说的Single House.Zone可以在不需要资源许可的前提下建3个单元，可以解读为：可以在没有RC的情况下最多建3个单元，这些单元没有独立产权，不能单独出售。所以大家想建更多独立产权的单元还是要申请RC，而且数量不限于3个，只要按新规定中的规划标准设计即可。我认为，有两种可能的办法来开放独立住宅区：第一种，奥克兰可能会出现许多overlay的特殊规划区域，传统的Single Housing.Zone与Mixed.Housing.Suburb（除了洪水区和文化遗产区域）通过plan.change，加上MDRS的overlay要求，就有了新的密度和规划权利；第二种可能是：奥克兰会通过一个整体的、宏观Planchange大幅提升区域密度，但是我认为第一种可能性更大。我预测，未来市场会要求更高质量的设计，因为规划的条款放松了，但还是会有基本的设计要求，那么设计质量就需要加强。

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实不然。一般来说，新的法案要提交到国会，提交之后还需要通过一读、二读和三读才可以实施。尽管MDRS法案已于12月14日通过三读，但离真正实行还有一定距离：奥克兰和“第一梯队”城市从2022年8月开始实施，其他地区可能从2023年8月开始。此外，还有一个需要特别注意的改变：NPS-UD第三点里的“Demand”去掉了——这意味着，在选择建地时，只需要接近（Accessibility）社区（基础设施）中心即可。

新法案对建筑设计师的工作有什么影响？

作为一个设计过很多中密度房子的设计师，我认为，设计师的首要功能是权衡各方的利益，在开发商和居住者需求之间找到 A

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FEATURE —

专题

﹁中密度元：年开启

一个平衡，并且需要保证RC阶段的设计合理性、BC阶段的技术合理性，同时也在政府审批部门的建筑要求与现实施工中的工程造价之间找到一个平衡点。现在建筑行业内有个误区，很多人认为，收费便宜、检查容易过的工程师就是“好工程师”，那些严谨设计、保证建筑安全的工程师反而被冠上了一个贬义词：“保守”。我在这里呼吁一下，希望唤醒我们华人建筑业同仁的“匠心精神”和社会责任感。 Q

洪水区是否可以建中密度住宅？

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理论上是可以的，但是需要土木/水利工程师的参与，不是设计师可以单独决定的。一般需要根据具体情况来定房子的高度和地基的方式，例如，洪水严重区可能就不允许用实心的地基方式，怕把洪水赶到邻居家，可以让洪水通过的架空木桩地基可能是更好的选择。 A

社区，提供便捷的生活方式，来吸引不同年龄段、不同收入及文化背景的住户。可以考虑从当地环境、社会、经济和文化等因素入手，实现可持续性发展的设计，力求提供安全、方便的大环境，减少安全隐患和犯罪的可能性。而室内设计则可以通过客厅、厨房、餐厅等公共空间整体化，用大面积的玻璃实现室内外贯通。智能化家居系统并不需要在设计阶段就加进去，因为奥克兰人越来越追求生活简单化，包括智能灯光等在内的、复杂的技术系统会越来越不受欢迎。人们意识到高科技的东西淘汰很快，所以一般不会愿意为很贵的高科技家装买单。 Bo：从设计的角度，我认为我们需要考虑未来项目的功能性，一个是开发公共活动空间的使用，一个是电动车/电动自行车的使用，以及住户对车库的需求、垃圾的处理及回收以及后疫情时代对家庭办公室使用的需求都是需要重点考虑的。 A

专业领域：建筑设计

专业人士：Noah Bian

专业人士：Shawn Zhang

Flourishing Property设计负责人

基督城华都开发公司设计经理

专业领域：建筑设计 Q

专业人士：Bo Wang 建筑设计公司Infusion Arch董事

未来增加建筑密度的设计建议是什么？

Noah：城市密度的增加，建筑的标识性会更加重要；同时，需要考虑有方便供居民使用的公共绿化和设施，鼓励大家绿色出行。建筑设计应该更加多功能化，打造一个有人气、有魅力的 A

当下，在基督城的设计报批中，遇到了哪些问题与挑战？

A Shawn：对于我们基督城来说，最难过的就是资源许可的 Urban Design这块，中高密度区对于Urban Design的要求非常苛刻，审批的标准带有主观性，这样就很难去跟审批人沟通。再就是跟奥克兰和其他地区一样，审批的速度非常慢，这是由于基督城会把RC外包给市政以外的第三方来做审批决定。另外，BC 在基督城卡得比较严，主要是因为防火问题，也和外包第三方来做审批有很大关系。

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RESOURCES —

资源推介

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应对经济滞胀，我们的财富该如何安放？

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投资

撰文 Suyi Fu 图为 Twent y20 提供

攀升。在全球疫情影响下，新西兰的房地产市场不降反升，奥克兰地区更是成为全球房价涨幅最高的城市。然而，直接投资房地产市场，在甄别项目、后续的经营维护等方面需要花费大量的精力，且投资期限较长、资金流动性差。

疫情全球大流行最重要的经济影响，是供需双杀和 “不确定性”。2022年，经济下行压力和通胀高位并存，经济“滞胀”特征明显，居民财富面临缩水风险，投资者该如何做好资产配置，使您的财富在“滞胀”环境下不仅不贬值，还能实现可观的增值？

跑赢通胀，还靠实物资产

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目前，市场上大多投资品种门槛都不高，所以，投资者缺的不是资产，是选择。中国首家中外合资投资银行——中国国际金融股份有限公司指出，滞胀环境下，全球大类资产呈现出实物资产跑赢金融资产的特征：回望历史，在1968~1981年的滞胀期间，原油、黄金和房地产相对领涨，且黄金和原油在布雷顿森林体系解体以及石油危机发生后涨幅更大；究其本质，滞胀是所有货币对实物资产的贬值，如以现金流贴现的资产估值明显压缩、股票和债券收益率水平落后于物价涨幅、股票市场在大类资产中表现垫底等。综合考量可知滞胀期全球大类资产整体表现为黄金/商品> 房地产>CPI指数>债券>股票。房地产作为实物资产投资，在新西兰是一个不错的选择。作为南太平洋上的一颗璀璨明珠，新西兰拥有开放繁荣的市场、创新的思维和一流的生活品质，是一个开放且具有竞争力的经济体。自2010年以来，新西兰的经济增长率一直超过大多数发达国家。同时，近年来建筑业在新西兰国民经济中的比重也不断

建筑与房地产业是新西兰的支柱产业之一，对2020年GDP的贡献较大、增速也较快。

那么，在新西兰，有没有一种实物资产投资，可以给投资者带来持续性的稳定收益、投资组合更为灵活，且投资期限和金额也可根据资金情况进行调整？ Onelend.Capital，就是您想要的完美答案。作为最先嗅到市场机遇而进入非银行金融领域的新西兰资产管理公司之一，Onelend Captial倾力打造了专注于新西兰房地产的投融资

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投资就是投人，跟对人最重要

一个平台的概念，一个提供金融服务和资产管理的平台，一个一站式、拥有专业风险评级系统和专业管理团队的平台，来为投资人保驾护航，让他们在新西兰这个宜居城市乐业、逸居——这也是Onelend Capital诞生的原因和初心。

Bryan：奥克兰的未来发展还是很可期的。作为世界最宜居城市之一，奥克兰未来的人口增长是必然的，也一直吸引着高素质、高净值、追求高生活品质和环境的人群成为Aucklander。这将会是奥克兰和奥克兰人的“机遇”与“挑战”——人口增长对于营商环境、城市繁荣都有积极作用；但同时也对房屋供应、基建配套升级、发展与现有环境的平衡等方面提出了诸多挑战。我在奥克兰市议会的开发管理办公室任职时，也参与了针对奥克兰2030年城市发展规划(Auckland Future Plan ,FTP) 的研讨，而近期出台的“Auckland Plan 2025”也印证了其对这座城市未来发展的愿景。奥克兰人口将在未来30年增长72万，从目前的166万增长到240万，这意味着要新增31.3万房屋以及 26.3万工作需求。人口对宜居房屋和环境的追求，以及政府的配套措施建设将成为主导奥克兰经济发展，及向世界超级城市靠拢的主要助力之一。 A

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新西兰毛利人有一句俗语， He aha te mea nui o te ao? He tāngata, he tāngata, he tāngata. 翻译成中文是这样说的： “世上什么最重要？是人，是人，还是人。” Onelend Capital掌门人Bryan Tang，曾是ASB银行的商业经理，BNZ银行分行行长、商业部门以及地产融资部合伙人中唯一的一位华人面孔，也是奥克兰政府开发管理办公室基建拨款与融资管理的智库成员之一，参与及审批项目超过600个、金额超过10亿新西兰元。20多年来与奥克兰一起成长的经历和16年的从业经验，让Bryan有机会熟悉这座城市的每一个角落，小到微观的单一项目、大到政府规划发展和资源投放，他看到了奥克兰未来发展潜力的增长点。投资就是投人，为进一步了解Br yan和他带领的Onelend Capital是不是您的投资“良人”，《逸居新西兰》对Bryan进行了专访：

逸居：您认为，奥克兰未来发展的增长点在哪里？

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平台，投资项目涵盖了从土地贷款、建筑贷款、商业贷款及优质项目融资，旨在为高净值投资人提供安全、便捷的高质量投资机会，并为优质地产项目提供灵活的融资方案，力求双赢局面。

逸居：从传统银行到政府机关，您为何选择成立Onelend Capital？ Q

Br yan：我觉得还是围绕“人”。这么多年，不管我在什么岗位，都是与人交往、共事，进而把事情做好。我的朋友常常会说我是银行和房地产的全能专才，这当然是言过其实，但我觉得自己主要是比较会学习、吸取经验，不管是别人的成功经验、案例，还是自己的错误、失败。这也是为什么我特别喜欢看历史和人物传记相关的书籍，“观历史，就如照镜子”，避免走错路、弯路。作为一个移民，在我每个岗位上能为客户、朋友、乃至华人社群提供专业的知识，协助他们把事情办好，就是我一直以来的动力。把专业范畴的问题交给专业的人，是我另一个建议。往往谈到税务、法律等问题时，我都说“首先，我不是税务或者法律专家……”——这也是我从银行和市议会学习到的，因为银行的 Banker很多、市议会的部门也很多，我之前所在的市议会开发管理办公室其中一个职能就是统筹，即把市民或开发商的问题细分到专业部门和同事之中，各自在其领域各司其职，但朝共同目标(mutual.goal)进发。通常，我会和所涉问题相关的专业人士一起会见客人，为客人做咨询、建议和规划。例如，我会和银行里术业有专攻的specialists同事还是Planner、Quantity Surveyor、会计师、律师、项目管理等专业人士一起，进行项目指导会议(Project Steering Group Meeting) ，为客户做规划和管理。在最近几年，我接触到很多投资者，无论是第一次准备投资房地产的本地客户，还是从中国“走出来”投资落地新西兰的企业，都不同程度上遇到了前面提到的诸多挑战。我就萌生了建立 A

How Auckland will grow and change over the next 30 year, including sequencing of growth and development

20 Directions

How to achieve the outcomes

37 Focus areas

How to achieve the outcomes

Auckland 2050 规划表明，改善人们的居住环境以及配套设施，平衡环保、文化遗产与发展共存是Auckland政府未来发展的重心之一。

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房屋供应是每届政府工作的重中之重，也是当下最为火热的议题。政府也在前所未有的大开发环境下，基于现有的、甚至可以说局限的资源条件，通过其公房重建局，整合公租房比例升高地区的周边地块进行统一规划再开发，例如北岸的 Northcote、东边的Tamaki、中区的Mt.Roskill和Oranga、西南边的Mangere等片区。这样做除了提高房屋供应规划以外，还是跨社区、种族、年龄、收入群体的统一规划；其中，除对相关区域进行基础设施建设及配套升级以外，给每个区域开发提供相应马路边绿化、公园、休憩用地，以至对环境保护都是其规划的必考题目。另一个值得考虑的因素是“时间”— —“何时能住进公租房？”、“何时能买到房？”、“我家周围何时有配套设施，如食用水管道、公车站等？”、“我所住的社区环境何时会因新的发展变差？”……这都离不开时间问题。最近，全球疫情大流行造成的建材短缺加上利息上行也给整个房地产市场敲了警钟，在这样的大环境下，投资更需审慎：比如，投资或者贷款买房不能只看现在的偿还能力，而要在贷款利息上行周期中进行压力测试；考察新房源的时候要更加宏观，评估周边发展与配套前景；开发新项目前，对融资成本走势、材料控制、人力资源、开发计划等做好充分评估。 Q

逸居：全球经济下行的情况下，什么样的投资可以缓冲？

Bryan：在这些年的量化宽松政策之下，投资人都懂得投资资产的重要性。从传统投资市场到新兴的虚拟货币，资产的种类也是有多样性的，但其中必定离不开投资人惧怕但又不能规避的一个词：“风险”。还是拿投资房地产来做例子，这也是传统意义上最受咱们华人追捧的一种资产：除了前面谈到的买自住房要做好压力测试，有相当人群考虑入手投资物业作为中长期投资，那么，在进行投资之前必须先做好自我评估，什么样的房地产投资是最适合自己的，又或者最能运用自我知识和经验为其增值的。

虑的范畴就广泛很多了，包括土地面积、地理位置、管线位置、交通配套、所在区域未来发展等等。更近一步，还可以引申到房屋开发的投资种类上来，例如是进行房屋改造、加建、还是重新开发？是造独栋、联排、公寓，还是商用物业？这就更加复杂，需要考量自己开发的认知和经验、专业团队、开发成本（包含材料和人工）、融资成本及融资市场走势，和最重要的市场风险等，方方面面都要进行充分准备。所以，经常有朋友或客人问我投资什么项目好的时候，我都会先让他们反问自己擅长什么，有什么“arm-length”的资源能运用，为其投资保驾护航？在做好各方面评估的情况下，朝着专注于居住与环境、配套设施的方向的投资还是相对稳健、其成功率还是相对高，而且这个投资会有长足的发展，甚至成为一种事业。 “古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。” 这句话是对Onelend.Capital最好的诠释。帮助客户，为客户所想，凡事想到101%，是Onelend能够立足主流市场的主要原因。相信在不久的未来，Onelend Capital将在Bryan的带领下乘风破浪，为投资人提供多样化的项目选择，以匹配投资人的风险偏好、收益要求和投资期限。此外，Onelend团队也将通过其积极向上的公司文化和严谨的工作流程，确保Onelend能够在良好的公司治理结构下稳步成长。一方土，一寸金。希望Onelend平台可以带给您更多投资选择。

Introduction of interviewee

受访者简介

Bryan Tang Br yan在新西兰本地、中资银行、香港投行以及奥克兰市议会的开发管理办公室基建拨款与融资管理从业超过16年。曾任B N Z银行分行行长、地产投资于开发扫一扫，分享该文章

部门合伙人，中国建设银行新西兰分行 Bryan与客人对项目进行实地考察，给出专业的方案与意见，对客人负责、对项目负责、对投资人负责。

企业部总监，A S B 银行商业经理。对房

我常常和朋友、客人谈到，什么样的房子会是一个好的投资物业？经验法则 (The rule of thumb)是：如果我自己是租客的话，会不会愿意住这样一个房子？比较直接的答案就有了。但如果还考虑得更长远、想要利用投资房为其自身增值的话，需要考

经验。对地产项目信贷审批、银行合规、

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地产、商业、中小企以及零售业务有丰富投融资法律法规相关规定有深厚专业知识。参与及审批项目超过600个，金额超过10亿新西兰元。

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资源推介

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没有Body Corp的联排约等于裸奔？居民协会担大任！撰文 Frankie Young 图为 unsplash 提供

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近几年来，随着《奥克兰统一规划（Au c k la nd.Unita r y Plan）》政策的稳定，以及MDRS中密度住宅政策趋势的明朗化，越来越多的土地走向了中高密集开发的道路；相应地，也有越来越多的新西兰人选择了购买联排而不是独门独栋的别墅。然而，都是联排，在购房者心中也有“三六九等”：在普罗大众的认知里，与交叉租赁(Cross.Lease)或单元地契（Unit Tittle）相比，独立地契(Fee.Simple)才是最好的产权。选择购买联排的很多人也曾有过“四分之一英亩”的新西兰梦，他们还是会趋向于购买有永久地契的联排别墅。十年前，许多联排只能分割成单元地契。这意味着，当你买下其中一套联排的时候，你就自动成为了“业主法人团体（Body Corporate）”的一份子。Body.Corp由业主间推选出的代表组成，然后每年会向每位业主收取一笔物业费，并监督这笔费用的开支。一般来说，Body.Corp拥有物业的公共区域，如联排小区的车道、公共的垃圾回收点、地下雨水系统，公寓或大楼的电梯、公共花园等；而每个业主，就等于拥有了公共区域的一部分。如今，开发商们为了迁就客户的心结，在市场上推出大量没有Body.Corp，以独立地契为卖点的联排别墅。那么，上文列举的公共设施在没有Body.Corp的框架下，该如何规范和管理呢？

居民协会是什么？

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居民协会(Incorporated.Society/Resident.Society)是合法注册的居民组织。上文提到的新开发的独立地契小区往往共享很多公共设施和资源，如道路、地下雨水系统等，而这些公共设施和资源的维护与保养又需要所有业主的参与，所以像居民协会这种居民组织就应运而生了。每一个居民协会都有自己的协会章程，章程中，会明确指出协会的运作规范和规章，比如业主的责任和限制、处理纠纷的方法、财务管理的要求、业主付费规定、年度业主大会，以及该居民协会存在的原因等。居民协会通常会委托一个第三方管理公司，如笔者所在的Crockers为其提供章程制定的文秘协助工作。

居民协会的章程和其他相关法律文件存在的目的，是为了保护所有在该小区内的房子及资产。其规章一般会与当初开发该项目的资源许可条件有关。因此，业主们理解自己在居民协会中的责任和义务是非常重要的。通常，居民协会的章程会明确指出对该房子和业主的要求，例如： •

对房子外部改造的规定和要求

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对房子外墙颜色的要求

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对住户停车的规定和要求

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对于公共区域的使用和维护的要求

需要特别强调的是，每个独立地契里都已注册了债权 (Encumbrance)，约束业主必须成为居民协会的成员。这个债券对未来的业主也有效。

居民协会与Body Corp有哪些相似？ Body Corp与居民协会最大的共同点在于，两个组织都是由业主组成，目的都是为了维护小区的氛围和利益；两者都需要召开年度业主大会、管理公账、制作财务报表和年度预算、维护公共区域及集体业主的权益；在年度大会上，业主们都会遴选主席及委员会，由选出的人士们代表业主们处理小区的事务。居民协会得到专业的管理其实非常重要。和Body.Corp的运作方式类似，为能确保物业小区顺利正常地运转，业主们通常会通过委任专业的物业管理公司，以保证业主们获得专业的协会财报、按时举行业主大会和讨论小区相关的所有事宜、协调公共区域的维护维修，同时为小区居民协会按时上传更新相关文件、和业主们保持及时地沟通等。由于协会章程往往复杂繁琐，首次拥有小区物业的业主们往往有很多疑问，物管公司如 Crockers都致力于高效沟通，以及时解决住户和业主的烦恼。

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居民协会与Body Corp的不同之处主要有以下几点：法律框架 B o d y.C o r p 是受U n i t.T i t t l e. A c t. 2010.和 U n i t.T i t t l e Regulation.2011.所管辖；而居民协会则受限于Incorporated Societies Act 1908。Body Corp的运作条例，如召开业主大会的频率、业主的义务、怎么决定事宜等都受限于相关法律，而居民协会则可以通过业主大会上修改章程。维护维修 Body Corp有权进入单元内，对外观、结构或公共设施有影响的东西进行检查和维修；而居民协会只能根据章程里的条款，通常只对公共设施有维护维修的义务，房子的维护维修则属于个别业主的责任。法律规定业主法人团体必须有长期维护计划书，而居民协会则没有该规定。法人实体 Body.Corp是单元地契在土地局注册产权时自动生成，生成以后该法人实体将一直存在，直到该单元地契被注销。居民协会则可以通过业主集体到公司网站 (C o m p a n y Register)注册一个法人实体，每年都需要定时更新、注册及上传协会的账目，与公司体制相同。若没及时更新注册或业主们选择不更新注册的话，该法人实体将失效。

费用分摊一般来说Body.Corp所有产生的费用都是按产权百分比 (Ownership/Utility Interest)平摊，而居民协会的费用一般所有成员均摊，但可能会有一些特例，这些都会在协会章程里注明。房屋出售如果业主想出售单元房，则必须在出售单位房时向买方提供合同前披露声明（Pre Contact Disclosure Statement）、在交割前提供结算前披露声明（Pre.Settlement.Disclosure Statement）；而居民协会的规章里一般会要求现业主即卖方让买方完成契约(Deed of Covenant)并将其发给协会秘书。

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居民协会与Body Corp的不同之处？

Introduction of author 作者简介 Frankie Young 奥克兰大学物业管理学士，毕业后曾在几家大型物业公司从事住宅物业、商业物业、业主法人团体的物业管理。目前在C r o c k e r s 物业集团担任业务开发和项目经理一职。

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2022年，该买房还是卖房？撰文 Peter Thompson 图为 unsplash 提供

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投资

2021年，新西兰房地产市场经历了充满挑战的一年，包括房价上涨、各地区采用不同的封城级别和限制等给交易活动带来诸多困难。在奥克兰，房地产市场经历了三个多月的交易限制，由于房地产、银行和法律行业在线上交易取得的快速发展，房地产市场得以维持运作。 2022年的房地产市场将与2021年一样：难以预测且面临严格的运营要求。目前，在交通灯系统下，奥克兰将迎来逐步放宽的运营环境，为2022年的经济活动带来希望和曙光，但不断变异的病毒让我们不太可能对经济活动的发展趋势拥有最终发言权。

2021年的高光和低谷

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进入2020年底时，新西兰房价开始走强，再加上利率持续走低和供应短缺，预示2021年房价将继续上涨，但速度将放缓——但这发生在封城带来不确定性和限制交易之前。 Barfoot.&.Thompson在2021年的房屋销量可能与2020年相似，两者均受到封城的限制。2020年的影响主要体现在上半年，而2021年主要是是中下半年，但我们对潜在的影响做了更充足的准备。需要指出的是，这两年都不是典型的房屋交易年份，将其比较并不具备相关性。在奥克兰，封城导致买家的选择前所未有之低，从而为市场

在售房产带来了更大的竞争。这种稀缺性总是会导致价格上涨，我们需要等到市场恢复至正常交易模式之后才能真正了解奥克兰的房价。 2021年的亮点是，尽管面临多重挑战、重大监管变化和交易限制，作为稳定的长期投资产业，房地产市场仍获得了公众的支持。与其从负面的角度看待价格上涨，不如说房市的火热体现了人们对新西兰中期经济前景和住房作为长期投资产品的信念。人们将自己的未来投资于自有住房，并相信市场目前的价格是建立在良好扎实的基础上的。 2021年的低谷无疑是疫情限制对个人和企业的影响。从许多方面看，2021年是2020年的重演，最大的区别在于房地产、银行和法律专业人士为应对疫情限制做好了更充足的准备。

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当房地产拍卖师回顾2021年时，他们或许不会忘记这“疯狂的一年”。即使在四级警戒封城期间，多场拍卖的清盘率都高达 90%以上： 2021年1月，Barfoot.&.Thompson拍卖厅以528万新西兰元拍出位于北岸Devonport的一栋豪宅； 2021年2月，央行宣布保持OCR为0.25%不变，拍卖厅承接利好消息，开发盘和中高端价位房产呈上升之势； 2021年3月，政府公布住房新政，包括延长明线测试、取消投资房利息抵扣税等，引发看跌市场的舆论，但拍卖厅未受影响；

MDRS中等密度住房开发，以应对新西兰住房供应不足的问题，此消息一出，犹如水溅热油锅，炸开了花，加之市场FOMO情绪主导，拍卖厅反应热烈，拍卖厅见证了北岸一全新房拍出376万新西兰元创街区最高价； 2021年11-12月，奥克兰房源井喷入市，买家选择增多，央行两度上调OCR至0.75%，银行贷款利率不断上涨，借贷限制更严苛，房价涨势开始放缓，但并不妨碍南区大地开发盘拍出近 700万新西兰元，中区双校网房产稳定在400-500万新西兰元售出； 12月23日，Barfoot.&.Thompson2021年房产拍卖的最后一天，3组买家竞争一栋位于76.O'Neill.Street, Ponsonby的全新现代化豪宅，最终成功售出485万新西兰元，该房产的上一次交易时间是2019年，成交价仅为126.5万新西兰元。根据Corelogic近日发布的年度房产报告，新西兰房屋中位价最高的前五名街区是Herne.Bay(315万新西兰元)、Saint M a r y s.B ay (278万新西兰元)、R e m u e r a(253万新西兰元) Westmere(244万新西兰元)和Ponsonby(234万新西兰元)。纵观2021年，Barfoot.&.Thompson拍卖售价最高的是位于 Maungakiekie.Ave,.Greenlane的一栋豪宅，于3月份以990万新西兰元当场拍卖售出。通常这么昂贵的房产会选择招标出售，但当该房产的代理经纪人Linda.Galbraith打电话询问拍卖师 Murray Smith是否应该拍卖时，他说：“拍卖！这个预算的买家很多。” 作为奥克兰顶级拍卖师之一，Murray在回顾这一年的经历时，用“惊人”、“非凡”和“疯狂”等词来形容新西兰的房地产市场。从业近30年，经手数千场拍卖会，但过去12个月的拍卖数量达到了Murray从业生涯以来的最高水平。

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2021年拍卖厅关键词：“疯狂”

房价上涨是世界性难题

Greenlane豪宅于3月份以990万新西兰元当场拍卖售出

2021年4-5月，开发盘的拍卖热度依旧，竞争之势持续，南区和北岸受投资者和开发商关注； 2021年6月，受房源不足和需求过盛的双轨推动，拍卖厅多次创下清盘率和售价纪录； 2 0 2 1 年 7 月，拍卖厅竞争进一步加剧，溢价幅度剧增，Epsom一豪宅拍出766万新西兰元，Takapuna豪宅拍出597 万新西兰元； 2021年8-9月，受疫情影响，奥克兰进入4级警戒封城，央行再次宣布OCR维持不变，为封城期间的火热房市定下基调； 2021年10月，工党和国家党突然联合发布住房新政，放宽

没有灵丹妙药可以解决新西兰房地产短缺和价格上涨的双重住房问题。所有导致当前供需差距的问题，例如住宅用地稀缺、建筑商和建筑材料短缺、人口增长（仍然通过自然增长发生）、相对较低的抵押贷款利率、对租赁房产的巨大需求、追求房屋所有权的文化等等仍然存在。放眼全球，新西兰并不是唯一遭遇不断上涨的房价和租金占人们收入份额越来越高的国家。国际货币基金组织(IMF)10月发布的最新全球房价指数(涵盖2020年)发现，在60个接受调查的国家中，只有6个国家的房价上一年没有上涨。在这项调查中，新西兰的房价增长率高居第三位，仅次于卢森堡和土耳其，加拿大第四、丹麦第五。相比之下，在2019年的这份调查中，新西兰增长率排名第33 位，夹在瑞典和以色列之间。据国际货币基金组织的研究报告：“低利率、政府提供的政策支持以及员工对在家工作的更大需求，都促成了房价的上涨。包括美国在内的许多国家，对房屋的在线搜索达到了创纪录的水

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平。除了这些需求因素，供应链中断也提高了施工过程中若干投入的成本，房价随之上涨。” “尽管供需基本面因素可以在很大程度上解释疫情期间住房市场的活跃，但政策制定者仍在密切关注该领域的发展。正如国际货币基金组织最近对欧洲住房负担能力的研究所强调的那样，相对其收入，房价上涨使许多人无法负担住房。房价飙升还对一些国家的总体通胀产生了影响，可能导致更持久的通胀压力。” 随着利率的上升，经济开始复苏并撤出政策支持，以及建筑材料恢复及时供应，可能使房价逐步正常化。” 在租金方面，IMF发现，在接受调查的17个欧洲国家中有一半以上的国家，其收入最低的20%人群将收入的40%以上用于支付租金。在英国，这部分人群的租金支出占其收入的一半。没有一个国家能对住房面临的问题给出所有答案，在未来一年，房屋供应和房价的挑战仍将继续。

抵押贷款利率可能上升的时期，这一点尤为重要。因此，首次购房者应该更加重视了解每两周或每月偿还抵押贷款的数额，以及在未来三到五年内偿还的能力。如果可以在未来三到五年内管理还款而不会陷入财务困境，那么时间最终会解决价格问题。管理抵押贷款利率的现代方法是，将抵押贷款分成几部分，以不同的利率在不同的时间到期，使屋主能够缓解利率上升的负担。历数新西兰过去100年，没有哪一代人轻轻松松就拥有房屋，大部分人为购买第一套房屋都需要付出诸多努力和牺牲，但很少有人因此后悔。如今，联排房屋、公寓和排屋为首次购房者提供了更多的选择，与独栋房产相比，这些是极好的、成本更低的起点。此外，很少有人一套房住一辈子，随着第一套房的净值增加，进入房产市场最终会为你开辟其他选择。

2022年将会如何？

Through the roof House prices rose by more than 5% in 23 countries out of the 60 countries in the IMF's Global House Price Index for 2020. (2020 Q4 or latest, annual percent change) /X[HPERXUJ 7XUNH\ 1HZ =HDODQG &DQDGD 'HQPDUN 5XVVLD /LWKXDQLD 3RUWXJDO $XVWULD

疫情很可能会伴随我们一段时间，房地产以及所有经济活动都将受到新西兰社会和医疗卫生反应的影响。销售活动可能会在某些时期相对自由地进行，有时则会受到限制。无论是线下还是线上经营，我们都做好了充分的准备。但是，疫情可能会限制进入市场待售的房产水平：尽管新房的建造速度很快，但2022年进入市场的房屋数量仍不足以缓解供应限制。而鉴于房屋贷款合约的期限错开，贷款利率上调的影响将是渐进的，而不是骤然重击。因此，2022年最有可能出现的情况是重演2020年和2021 年，销售走走停停，出售相似数量的房产，价格温和上涨且上涨速度下降。最大的机遇将降临在那些对经济和房地产市场的发展持有长期的、积极的看法并按计划行事的人身上。

*HUPDQ\

IMF10月发布的最新全球房价指数（涵盖2020年）发现，在60个接受调查的国家中，新西兰的房价增长率高居第三位，仅次于卢森堡和土耳其。

Introduction of author 作者简介 Peter Thompson

首次购房者，现在该入市吗？

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展望2022年，房价上涨速度持续放缓，房价将继续上涨而不是下跌。对于第一次进入市场的人，以及想在交易方面迈出一大步的人，关键是克服对比几年前高得多的房价做出承诺的恐惧。过去50年中，房价有过下跌，下跌最久的时间是三年。一旦房价下跌，它们会在12到18个月内回升。所以，虽然房产负资产的威胁永远存在，但将其置于时间的长河中来看是微不足道的。也就是说，如果房价下跌，而你没有处于必须卖房的境地，那么随着时间的推移，市场力量将扭转一切。和价格相比，与买家更相关的是短期内贷款的偿还能力，在

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B a r fo ot.&.T h o m p s o n最早起源于1 9 2 3 年，一位名叫 Va l . B a r f o o t 的人购买了一家位于奥克兰的房地产公司。Maurice.Thompson于1940年入股该公司，并将公司更名为Bar foot.& Thompson。董事总经理 P e t e r.T h o m p s o n 是 Mau ric e.Thom pson的孙子，33年前他加入公司，并在 1 9 97年成为公司董事。2011年，Peter被授予新西兰房地产协会(REINZ)的终身会员身份。

RESOURCES —

资源推介

“建”南北发展 “筑”行业之桥凝心聚力，共筑成功

最近，经过新西兰华人建筑业协会南岛分会推荐，协会理事会讨论决定，委任： · Frank Xu 兼任南岛分会会长 · Bin Hong 为南岛分会常务副会长

欢迎加入NZCBIA（新西兰华人建筑业协会）南岛分会，共探建筑行业发展新机遇！

· Min Yang 为南岛分会副会长 · Kun Ma 为南岛分会秘书长 · Shawn Zhang, Guocao Yang

经过多年的筹备，新西兰华人建筑业协会南岛分会于2021年初正式成立！

为南岛分会理事希望新的一年，南岛分会会员，理事继续团结一致，共同努力，把南岛分会打造成为南岛华人房地产建筑业从业公司和专业人士的专业组织；共同维护NZCBIA的专业及公益品牌。

NZCBIA在四月份皇后镇举办的“新西兰房地产研讨会暨皇后镇房地产投资研讨会”上举行隆重的南岛分会成立仪式。

详情请咨询: Kun Ma 0064 21 234 8819

southisland@nzcbia.org.nz

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NZ BUILDING —

新 ·

建筑

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2021 NZ CHINESE CONSTRUCTION AND PROPERTY INDUSTRY ANNUAL REVIEW

2021风云榜冠名赞助

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房地产 · 建筑业年度风云榜

2021房地产/建筑业年度风云榜

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2021年，是奥克兰的“中密度元年”。在这一年里，新西兰华人房地产建筑业继续保持了强劲的发展势头，取得的成就也可圈可点：数量上，巩固了奥克兰民宅市场50%以上的市场占有率；质量上，也取得了诸多骄人的成绩。因此，评选“2021 年新西兰建筑与房地产行业风云榜”获奖者是有一定难度的，评委团队经过多次讨论、优中选优，最终选定了以下奖项的获得者：年度开发项目：A PEC.Prop e r t y.D evelopm ent.Ltd的 55.Corinthian.Drive项目获此殊荣，也许您对这个项目不熟悉，但一定对高速上清晰可见的BNZ大楼印象深刻— —该项目是Albany第一栋“五星绿色建筑“，开发商和项目团队在空间设计、功能规划、材料选择都倾注了无数的心血。该项目获得2021年Proper ty.Council的商业办公类别优秀奖，是华人建筑中“高质量”的代表，期待未来华人开发商推出更多这样的杰出作品。年度开发商：成立于2017年的S y n e rg y.D evelo p m e nt G r o u p. Lt d 获奖，是因为定位精准、质量先行。作为一支年轻专业的团队，S y n e r g y人敢想敢干，旗舰项目就选择了精致奢华的高端商业住宅楼：位于奥克兰豪宅区H er ne.Bay的 Jer vois&Law renc e奢华公寓于2021年6月正式竣工，已成为该地区的地标性建筑；该项目也是华人开发商进军高端公寓的先行者和代表作，证明华人开发商和团队在高端公寓市场统筹和实施的能力— —Synergy成为今年的年度开发商当之无愧。年度建筑企业：2 0 2 1 年正值创立十周年的三目建筑工程有限公司（3 E Y E S . H o m e s . Lt d），厚积薄发，还获得 2021NZIBES建筑卓越奖民宅建筑类大奖，是众多华人建筑企业的优秀代表！然而，三目建筑并没有满足现状、停滞不前，相反，公司高层在团队建设、员工培训、品牌宣传和市场

拓展投入大量时间和资金，获得年度建筑企业称号可谓名至实归！年度创新项目：在 “ 中密度年代 ”应运而生的 M o v e i n . co.nz，以互联网高科技支持楼花、新房销售，我们惊叹于开发团队的创新理念如此贴近市场发展趋势，相信他们能够得到广大房地产开发商、中介和潜在买家的青睐。年度房地产中介：Bayleys房地产公司Remuera区的资深豪宅买卖顾问Sarah.Liu，在2021年十大豪宅销售中独占两大交易，在业务精进的同时，热心公益、回馈社区，堪称楷模。年度风云领导者：2021年是Relab突飞猛进的一年，无论是技术创新和市场占有率都取得质的飞跃；这些成绩当然离不开他们“内外兼修”的领导团队CEO后方（Knight.Hou）和 CTO洪流（Leon.Hong）“一人主外，一人主内”，带领Relab 团队在过去几年中获得了多个奖项：在新西兰国际建筑峰会上荣获由BNZ赞助的“最佳创新奖”、获得新西兰房地产行业协会创新大赛金牌、入选Icehouse.Demo Day路演项目、入选腾讯SaaS加速器前120强等，而一切成绩，都有赖于二人合力打造的，集合精英人士、充满凝聚力和创造力的完美团队。在最近NZCBIA举办的线上研讨会上，与会的NZCBIA会员和嘉宾多次提出，随着华人建筑业逐渐成为市场主流，希望我们的开发商、规划师和设计师在开发项目的同时，也需兼顾企业的社会责任感、提升而不是降低我们城市的可居住性，这样房地产建筑业才能走得更远。因此，NZCBIA再次呼吁希望华人房地产建筑业同仁能重视和发扬光大“工匠精神”和社会责任感。今年上榜的公司、项目，团队和个人都是我们学习的榜样，如果我们华人房地产建筑业同仁都能一点一滴从自己的项目、工作、服务做起，我们华人房地产建筑业将会成为真正的主流— —高品质、有社会责任感、可持续发展的主流！

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DEVELOPMENT PROJECT OF THE YEAR

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上榜理由：北岸最新、技术含量高，极具设计吸引力的绿色商业建筑

“五星级”绿色写字楼 “我们的目标是完成北岸第一座由新西兰绿色建筑协会评定的5星设计(Design)与建造(Build)双认定的综合性办公楼。本身尽可能使用天然材料，设计理念更注重与阳光、自然和植被融为一体；以使用者的舒适度与功能性为核心，同时在一组智能管理系统配合下，将耗能与碳排放降到可允许范围内的最低。在一个更注重环保和可持续性发展的未来，高标准的绿色建筑将无疑受到政府、企业和具有强烈社会意识的使用者的青睐。” 开发商APEC.Commercial Property Investment Ltd 董事 Lawrance Yu表示。 55.Corinthian.Drive位于Albany快速发展的Orchard Park中心地带，交通便利。拥有近300个室内停车位，多个充电桩以及26个室内免费摩托车位、48个自行车位，并配备EOT洗澡间、更衣室和休息区，为企业及其员工提供了卓越便捷的工作环境。比邻1号高速公路，视野开阔，独一无二的金色条幅“大菠

﹁房地产 · 建筑业年度风云榜

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萝”圆环停车场转盘更为拥有冠名权的核心用户BNZ吸引了一线的曝光度。主办公楼是一座四层建筑，包括三层办公区域，底层为咖啡厅、医疗和大面积ACC办公营业区域。超过20米高的中庭将办公空间与一个五层停车楼连接起来。办公楼每层约1630平方米，采用横向大跨度（20米）无立柱、大层高的开放式空间设计，4.5米高的多夹层，抗冲击，Low-E外墙玻璃单元提供了充足自然光线。建筑防震也是一大看点。由于设计目标对高自然光渗透和大跨度结构要求，以及针对不断升级的官方防震标准，设计团队将建筑防震级别（NBS）目标锁定在现行标准的150%或更高，这对混凝土现浇结构的设计提出了很多挑战。最终，看似2栋相连的建筑实则为6栋独立建筑的隐秘结合。

建筑

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上榜项目：55 Corinthian Drive, Albany (BNZ North Shore)

奥克兰北岸可供出租的办公空间一直十分有限。Bayleys 北岸商业地产总经理Daniel.Henderson曾经表示：北岸的写字楼空置率低，尤其是质量较好的A 级写字楼。在Covid-19 lockdown结束之后，很多企业选择搬离市中心，对地方区域中心的高标准办公场所的需求已显示出增长势头。 55 Corinthian Drive是北岸第一栋、也是唯一一栋“五星级绿色”办公楼，设计元素突出、环境优雅、以人为本，被多家媒体评价为“一座‘令人赞叹’的商业办公楼”。

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2021风云榜冠名赞助

NZ BUILDING

年度开发项目

强强联合，共筑完美开发和建造全程由经验丰富的专业顾问和承包商组成的团队完成，是该项目能够大受好评的根本原因之一。Ignite Architects是55.Corinthian.Drive的首席设计，与在奥克兰的大型项目方面拥有30.多年的丰富经验的总承包商MacRennie Commercial.Construction密切合作；本地著名企业Stephen Mitchell Engineers Ltd、Riley Consultants Ltd 和Thurston Consulting Ltd，Soil and Rock Ltd提供工程服务；此外，APEC Property一直与绿色星级认证顾问(Green.Star.Accredited Consultant)合作，以确保该建筑标准监管和执行。尽管整个项目开发团队都是精英，但从无到有是一个艰苦卓绝的任务：建筑设计过程中对细节的精心打磨，对外观、空间、功能等各个方面的兼顾和推敲；材料选取过程中的种种考量；在环保的基础上实现最佳的外观效果与成本的冲突；且最大程度上满足办公需求；通风系统、机电系统、照明系统、玻璃幕墙…… 使用者看得到、看不到的方方面面都毫不含糊——这需要投入大量的心力、时间，更需要执着的信念和追求完美的情怀。 “我们为这个项目可谓是呕心沥血，因此也对最终成果非常兴奋”Lawrance Yu 说，“55 Corinthian Drive满足了很高的建筑和可持续性评级，并最终成为基于独特设计的地标。我们感谢团队和建筑伙伴的兢兢业业以及背后默默无闻的家人，感谢为我们提供强大支持的ICBC和CCB团队，也感谢社会各界对我们的照顾。我们对未来充满期盼，期望能为地区和华人社会做出更多贡献”。

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建筑

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DEVELOPER OF THE YEAR 上榜项目：Synergy Capital Group Ltd 上榜理由：顶级公寓缔造者

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房地产 · 建筑业年度风云榜

年度开发商

Synergy Capital Group Ltd公司管理团队拥有十年以上房产、土地开发经验，主要聚焦土地开发和顶级公寓、高品质联排别墅开发项目。

质量为本，打造精致奢华

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Synergy公司坚信，精准的市场定位是项目成功的关键。Synergy团队致力于打造新西兰精致奢华的住宅综合体，以满足高端购买者的需求。位于奥克兰最昂贵社区Herne.Bay的 Jervois&Lawrence（简称“J&L”）奢华公寓，就是Synergy公司倾心打造的标杆项目。坐拥Herne.Bay无敌海景和绝佳地段的J&L奢华公寓于 2021年6月正式竣工，是该地区的地标式建筑。公寓共五层含一层底下车库，共有28套精品单元、3间商铺，总体设计风格精致简约，中庭花园采用日式园林风格，所有单元皆配备来自意大利顶级品牌Arclinea橱柜、德国奢侈品牌Gaggenau全套厨房电器，人字形实木地板，分区中央空调等。公寓买家包括新西兰名流、财富榜Top 10和国际明星等。作为每平米平均售价2.5万新西兰元、Penthouse售价超过800万新西兰元的顶级奢华公寓，J&L公寓对建筑工艺和材质都有着非常高的要求，在所在区域获得了极高的评价；项目团队与CMP、Leuschke.Architect、Macintosh.Harris.Interior Designer等顶尖团队全力合作……梦幻联动，只为尽善尽美。

精诚合作，口碑利润双丰收开发商是项目的创造者和领导者，也是一个项目的灵魂。从最初的市场调研、产品定位，到选址、购入土地，再到组建项目团队、申请各种许可、施工、销售，乃至交割和交割后的

维护，全程都需要开发商的统筹和决策。作为J&L项目的开发商，Synergy公司可谓是呕心沥血、排除万难，才完成了这座口碑利润双丰收的经典之作。在2017年立项初期，高端公寓开发对Synergy来说还是一个新的领域；尤其是J&L项目地处新西兰平均房价最高的区域 Herne Bay，能够借鉴的同类产品非常有限，对开发商把握项目的定位造成了非常大的困扰。Synergy团队进行了长达半年的调研和走访，最终敲定了产品的设计方向，并在2018年完成了资源许可和建筑许可申请。从2017年正式立项，到2021年中完工，历时四年多，J&L的开发过程中经历了几次新西兰的重大变动：首当其冲的是，海外买家不能购买自住房的政策。在J&L 项目预售伊始，新西兰政府就推行了禁止海外买家购买自住房的禁令，使得价值1200万新西兰元的预售被迫取消。Synergy 团队面对危机迅速响应，立刻着手申请新西兰海外投资办公室（The Overseas Investment Office，OIO）的《大型住房开发过渡豁免证书》并成功拿到，成为新西兰首批通过法案重重审核并获得豁免证书的开发商之一。在2018年到2019年，整个新西兰房地产市场经历了一次大回调，使得项目预售进展缓慢，项目管理团队顶着压力不断尝试不同的销售思路。就客户担心的周期和品质问题，Synergy团队一方面同客户保持经常性沟通、向潜在购买者更新项目进度；另一方面，全面升级项目内装标准，以更好地品质来消除购买者顾虑。之后，项目销售工作也开始慢慢进入比较理想的状态。 2020年初，突如其来的Covid-19疫情影响，使得本来计划提前竣工的项目不得不面对延期带来的种种问题。在首次 lockdow n时，现场的施工停止了，但管理团队并没有停止工作——一直协调建筑师、工程师和承建方，互相沟通准备预案，紧盯来自欧洲的电器、厨房等采购运输；来自海外的内装材料在 2020年冬季开始陆续抵达，施工单位如火如荼地展开内装阶段的攻坚战，市场销售也迎来了可喜的答卷。可以说，项目团队是 J&L项目成功的关键，所有人为了同一个目标共同努力、共渡难关。回顾过去的几年，Synergy团队的经历了跌宕起伏、冲刷洗礼，这其中有欢笑有汗水，有挑战也有收获。J&L项目的圆满完成离不开大家紧密协作的团队意识，脚踏实地的工作态度，务实严谨的敬业精神。Synergy团队不做停留，在接下来的项目里，将延续一直以来对品质和服务的高要求，再接再厉、砥砺前行，为大家带来更多更好的产品。

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CONTRACTOR OF THE YEAR

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年度建筑企业

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建筑

上榜企业：三目建筑工程公司

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上榜理由：以品质赢天下，用诚信筑万家团队有合力，企业才有未来

十年磨一剑，专业成就品牌十年间，三目建筑工程公司遵循清晰的“品质赢天下，诚信筑万家”的企业愿景，秉承深入人心的“不忘初心，方得始终”的品牌经营理念，从一家以“地基为主(Foundation.Only)”模式运营的小公司，向内部管理施工和“大包”、“总包”模式的一条龙服务方向不断转型，并成为新西兰最专业的建筑团队之一。作为一家具有社会责任感的公司，三目建筑始终将助推新西兰建筑业发展视为己任，在土地分割和开发、民宅建设、室内装修和设计、商业施工以及项目管理等多个房产相关领域积累了相当丰富的经验与极好的口碑。公司的员工人数也从最初5人增加到如今的50人，承接项目涵盖民宅和商业地产，能力达每年 150至200套。对于公司目前取得的成就，李爽指出，“这是公司发展中不断汲取经验和收集资源，并进行糅合和调整的结果”，“我们逐步成长为新西兰市场上颇具一席之地的大规模建筑施工团队，我们也很开心看到这种‘丰收’结果，因为来之不易”。

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三目建筑工程有限公司（3EYES.Homes.Ltd）成立于2011 年3月，创始人、总监李爽（Sean.Li）毕业于新西兰土木工程专业并拥有19年新西兰本地建筑施工经验；2021年，是三目建筑成立的第十个年头。通过所有员工的十年来不懈努力，三目建筑从众多建筑参选企业中脱颖而出，获得了2021房地产/建筑业年度风云榜 “年度建筑企业”称号。同年，由三目建筑室内设计装修团队、管理团队和施工团队合力完成的West.Green项目，还获得了 2021NZIBES建筑卓越奖民宅建筑类大奖。

卓越的团队，创造卓越的成绩。在建筑施工领域，三目建筑获得了M B（ R e g i s t e r e d Master Builders）和CB（New Zealand Certified Builders Association）双重认证，可以针对每个客户的独特需求，提供从重建到新住宅等多种施工形式。与新西兰常见的外包施工队不同的是，三目建筑的所有员工都参加了Site Safe的培训，并拥Site Safe资格认证；施工团队还同时拥有LBP (Licensed Building Practitioner) 注册认证。在三目建筑的项目施工现场，公司会安排专门人员定期进行监督和检查，其检查记录细致到每周以及每天的施工情况，从而保证工程进度和质量的实时可控性。正是受益于专业且完善的自有团队，三目建筑才能够通过从头到尾专业细致的管理流程，与客户一起定制超高性价比的最优解决方案，承担最艰巨的建筑施工任务、按时交付看似不可能完成的任务、最大限度地控制施工成本，帮助客户实现投入的效益最大化。

房地产 · 建筑业年度风云榜

找准战略定位，打造“一条龙” 除了精心打造团队，找准战略发展方向是李爽的另一个“独门秘诀”。 “我们建立公司到现在的十年时间内，新西兰的房地产业正从专注于独栋住宅到密集住宅逐步转变，这也代表着整个建筑行业的变革。”李爽认为，这样的趋势对新西兰人是有利的。而房产开发，也从“散户”单打独斗向“组队”共同作战的方向转变着。李爽认为，目前奥克兰中高密度住宅的趋势意味着新西兰建筑业的未来将会往专业化、规范化方向发展，而明年开始，三目建筑也计划将“一条龙”服务真正融合、完善、健全，“这是新西兰建筑行业所面临的一种新的必然趋势”。放眼未来，李爽希望三目建筑能够巩固公司整体架构，完善更多细节、渗透更多行业，让转型之路变得更为顺畅。李爽说，这代表着三目后期的路还很长，更需要追求稳定、团结、全面和专业化的发展目标。 “劝君不用携顽石，路上行人口似碑”。三目建筑以认真、严谨的实干精神和用心建设每一栋建筑的理念，经过十年的沉淀与积累，不断地为每一位客户交出一份满意的答卷。

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建筑

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INDUSTRY INNOVATION OF THE YEAR

上榜理由：以科技创新为基础，精准发力、直击新房和期房买卖的痛点

室外3D渲染图

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上榜项目：Movein.co.nz

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房地产 · 建筑业年度风云榜

年度创新项目

2021年以来，随着新西兰房价的不断攀高，很多地区出现了二手房供不应求的状况。根据MBIE公布的数据，2019年新西兰全境住房短缺13万套，而奥克兰是住房危机最严重的城市。为了应对住房紧缺及房价攀升给购房者带来的压力，政府出台了一系列新房优惠政策，使新建房屋和期房也就是我们常说的“楼花”(Off-plan Property)受到了越来越多的关注。根据新西兰统计局的数据显示，在过去两年中，新西兰特别是奥克兰的建筑热潮已经飙升到前所未有的水平，大量新房建设正在如火如荼的进行中，全市共有1.7万套新房项目完工。如此多的新房上市，给持续紧缺的房地产市场注入了新的活力，但是问题也随之而来：“根据图纸买房、看不到实物”，是这类房屋销售过程中最大的痛点。不同于传统的二手房买卖，在新房尤其是期房买卖中，卖家与房产经纪无法向买家提供完善的房屋信息和“所见即所得”的实景观感，给销售过程带来了不少阻碍；另一方面，众多迫切入市的购房者因为资料不足而难以抉择，错过了许多潜在的投资机会。在这个大背景下，Movein.co.nz，一个侧重新房预售的互联网房源平台应运而生：它充分考虑到房屋买卖双方的核心需求，以科技创新为基础，精准发力、直击痛点，为待售新房和期房提供了一个进行全方位房源展示的新途径。对于房产经纪而言，在传统的销售模式下，尤其在项目启动早期如各类许可审核阶段，往往只能根据资源许可(RC）或建筑许可(BC)的内容，向潜在购买者介绍房源概况，无法直观展示房屋乃至整个物业的细节。Movein.co.nz的出现，正好填补了新房/期房销售在这一方面的空白：Movein团队创新性的3D渲染服务在房屋审批阶段就可介入制作，与720度全景导览(720°

Virtual Tour) 配合，不错过任何重要设计细节，让潜在买家获得身临其境的感受，帮助房产经纪提高新房/期房的销售成功率。对于买家而言，仅能根据开发商提供的基础平面户型图及专业的建筑图纸做出购买决定，大大增加了选择困难和购房风险。Movein本土化设计师团队所提供的的3D渲染效果图，符合新西兰建筑标准；其中，每套房源包含5张室内渲染图片、1张3D 户型图（Floor.Plan），以及2张室外（社区）渲染图片，加上720 度全景导览，帮助潜在买家在最短的时间内，清晰了解房源的内部结构、整体风格和家电配套等重要信息。此外，通过Movein. co.nz提供的Detail功能，可查找RC和BC对应的内容，买家可清晰了解建筑主体的结构内容等信息。精准解决了用户痛点，M o v e i n .c o. n z一经推出就受到了潜在购房者的强烈关注。目前，M o v e i n 新房挂牌上市数量超过70 0套，平均日浏览量维持在10 0 0人次左右，而且数量还在不断上升之中。相信在不久的将来，通过与G o o g l e Search，Facebook，Instagram等流量网站的合作，Movein. co.nz会吸引到更多新西兰本土和海外买家的关注；同时，它独特的服务也会受到更多房地产开发商和房产中介们的青睐。

室外3D渲染图

室内3D渲染图

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REAL ESTATE AGENT(INDIVIDUAL) OF THE YEAR

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年度房地产中介

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建筑

上榜理由：资深豪宅买卖顾问，2021年佣金成交额超过2.5亿新西兰元

房地产 · 建筑业年度风云榜

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时曾租住的房子，就是由Sarah在2020年成功售出的。这套位于 Westmere.Rawene.Ave的豪宅是新西兰最引人注目的房子之一，还有包括摩纳哥王子Albert在内的其他著名的访客，并被用作名人们的活动场所。最终，在Sarah的努力下，这套豪宅以1768 万新西兰元的价格成交，买家是具有独特品味的亚裔艺术家。而2021年售出的10大豪宅中，第三名（成交价为1560万新西兰元）和第七名（1102.8万新西兰元）都是由Sarah售出的。这两套豪宅都位于奥克兰传统富人区Remuera，也正是Sarah所专注服务的社区。对Sarah的许多客户而言，她对所在社区的深入了解是无价的财富。Sarah是社区的坚决拥护者，尽管工作繁忙，但她始终坚持参与志愿者工作及各类慈善捐献，以更好的回馈社区、建设社区。多年来，Sarah服务了这么多高净值客户、取得了如此大的成绩，总结其成功的秘诀，竟然只是说起来很简单、但坚持去做并不容易的一句话：专业、贴心，一切为客户着想。

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上榜人物：Sarah Liu

不忘初心，服务品质始终如一

Sarah.Liu是Bayleys的资深豪宅买卖顾问。凭借在金融和商业领域超过20年的经验，和认真努力、一切为客户利益着想的态度，Sarah成为了Bayleys Remuera团队的核心成员，也是 Bayleys交易绝对值最高的经纪人。 Sarah拥有国际金融学士学位、经济学硕士学位和工商管理研究生文凭，加上曾在银行公司担任经理的经验、以及对新西兰本地市场的深刻理解，她直接了解购房者和投资者面临的金融和其他方面的挑战，并能够基于对本地市场的洞察，为客户提供最明智的购买建议。

豪宅销售榜上的“驻榜”嘉宾也许你并不了解Sarah，但提到Sarah卖过的豪宅，你一定耳熟能详。好莱坞动作明星杰森·斯坦森在新西兰拍摄电影《巨齿鲨》

20年前，Sarah.Liu辞掉了中国一家主要的银行的经理职位，以投资移民的方式移居新西兰。因为“喜欢看豪宅”，因为“朋友们经常帮她做介绍”，她朋友圈的豪宅广告几乎没有断过。众所周知，豪宅销售的市场有一定的准入门槛，且豪宅交易的难度和复杂度都比较大。尽管Sarah本身有较丰富的投资移民人脉，也仍然需要克服种种困难，才能“拨开云雾见月明”：一是豪宅价格金额较大。Sarah深知，豪宅的买家虽然资金实力雄厚，但也不会轻易让房产占用了大量现金流。他们的市场眼光十分敏锐，谈价格要花比较长的时间。买家和卖家之间的讨价还价通常经过多个来回，这就需要豪宅买卖顾问具备过硬的心理素质、极强的谈判技巧，才能有的放矢、促成交易。交易金额较大也影响了贷款的难度和速度。Sarah指出，银行审核此类贷款会更严苛，不想承担过多的风险，所以非常谨慎。此外，购买房屋保险时，保险公司对从未保过的豪宅会更谨慎。因此，Sarah参加了许多相关课程和培训，以更大程度上提升自己的专业能力、为客户提供全方位的优质服务。事实上，在豪宅交易流程中，每一种复杂性都考验着中介的服务能力和智慧。Sarah认为，“要做到服务到位、注重细节和高效率，力争为客户取得最佳结果。”——为客户提供专业、贴心的服务，是Sarah一直为之奋斗的目标。

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房地产 · 建筑业年度风云榜

年度风云领导者 EXCELLENCE IN LEADERSHIP OF THE YEAR 上榜企业：Relab团队

上榜理由：两位出色领导者强强联手，打造了集合精英人士、充满凝聚力和创造力 .的完美团队。

在新西兰，有一个由华人开发、为房地产专业人士设计的一站式大数据平台，专注于集合所有房产数据，并为市场研究、项目可行性研究和尽职调查的早期阶段提供相关的所需信息，无论对投资还是自住买房都很有借鉴作用——它就是Relab房研网。每一款成功产品背后，都有一个紧密合作的团队；每一个成功的团队里，都有叱咤风云的领导者。Relab也不例外：

好团队打造好产品说Relab是个好产品，是因为Relab.co.nz创建了一个市场第一的在线SaaS工具，以简化和精简物业尽职调查和分区的可行性过程，使项目能够更快速有效地进行；其还具有单元规划细节、世界级的地形图、地下服务、销售历史、自动评估模型 (AVM）、高级搜索和在线轻松订购产权的功能。Relab致力于利用专业房产大数据分析，助用户在瞬息万变的市场中快人一步、先拔头筹。而好产品的诞生，紧密合作的产品团队居功至伟：从创业时期的2个人，到如今的11个人，Relab团队随着产品的更新迭代也在不断地发展壮大；团队成员热衷于应用世界顶级的技术，对自己创造的产品充满自豪感，每个人都为创建一个重视差异、鼓励创造力的团队竭尽全力。

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2021风云榜冠名赞助

Relab团队合影，后排左三为Knight，左五为Leon

好的团队，时刻关注客户、直接与客户互动以获得第一手反馈，并将用户的声音反映在产品开发流程每个阶段的核心决策

中。在Relab成立早期，公司管理层曾经对产品的目标用户和方向、定位有不同的想法。针对分歧，团队并没有闭门造车，而是 “走出去”——做了200多个用户深度访谈，并根据用户的需求重新定位、研发，以确保房地产专业人士、购房者和卖房者都能获取最新、最全面、最及时的数据和理解，从而帮助他们做出最明智的房地产决策。好的团队，有引人入胜的产品愿景，怀着极大的热忱在工作。Relab团队都每一个人，都有着同样的目标：我们正在打造世界一流的、能改变行业的数据平台，来帮助客户取得更大的成功。因为对这个目标的坚定，我们充满好奇心、不断质疑，并保持开放的心态，充分释放每一个人的专业能力，互相支持、保持协作，持续为客户创造值得信赖的产品和服务。

好领导建设好团队领导者是一个团队的灵魂。每一个成功的团队里，都有着专业过硬、会识人用人、能鼓舞团队士气的领导者。Relab团队的两位领导者CEO Knight Hou、CTO洪流，无疑都是这样的人。说洪流（Leon.Hong）是个“天才黑客”可谓名副其实：12岁的他，就参加了“按键精灵”全球开发团队；15年前从开普敦大学信息系统专业毕业后，洪流来到奥克兰，曾任职奥克兰市政府、担任过多家创业企业CTO。洪流是一个典型的“技术男”，而 Knight则是一名“商场干将”，毕业于奥克兰大学的他，有15年高管经验，曾任职新西兰国家航空，新西兰电信和新西兰最大IT咨询公司，熟悉新西兰市场和商务操作。洪流和Knight“一人主外，一人主内”，带领Relab团队在过去几年中获得了多个奖项：在新西兰国际建筑峰会上囊获由BNZ 赞助的“最佳创新奖”、获得新西兰房地产行业协会创新大赛金牌、入选Icehouse Demo Day路演项目、入选腾讯SaaS加速器前120强等。但聊到创业这些年，最让他们骄傲的，还是集合精英人士、打造了一支充满凝聚力和创造力的完美团队：首席营销官Louise Donnelly-Davey一手打造了Relab在新西兰主流媒体上的专业形象；销售专员Bing.Zhang“一个人就是一支队伍”，将Relab的销售工作做得有声有色……人，是Relab 最重要的资产，秉承真诚、信任的原则，尊重每个人的个体差异，让Relab员工更安全、更自豪的做独一无二的自己，为客户、合作伙伴和利益相关者带来更好的成果——这是洪流和Knight以及整个团队的共识，也是他们为之不断奋斗的方向。

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1本1公斤：《新西兰投资经商法律与税务》首发撰文法之力公众号图为 Shutterstock 提供

2021年12月9日，在新西兰中国商会“新中经济展望”研讨会上，隆重推出一本重量级法律、税务双语工具书——《新西兰投资经商法律与税务》。新西兰中国商会会长、新西兰中国银行CEO王磊(David.Wang) 先生表示，“这本书无疑是新西兰法律专业和律师事务所的一部小百科全书。”业内人士也指出，此书对“新冠”抗疫背景下新中贸易重新启动能起到助推作用。

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新西兰老板必读的“奇书” 《新西兰投资经商法律与税务》由前国家党内阁部长、国会议员Wayne.Mapp博士和前国会法制委员会主席、国会议员霍建强(Raymond.Huo)律师联合总编；11家顶级律师和会计师事务所联袂撰写，其中既有新西兰数一数二的百年大所、也有不同专业领域权威级领军机构；现任政府经济发展部长兼旅游和林业部长Minister.Stuart.Nash甚至亲自为本书编写了一本90多页的财经税务小词典(Financial.Glossary)。此外，前总理、现任 ANZ银行董事长John.Key和新西兰总检察长兼国税部长David Parker为本书作序，也为这本本就分量十足的中英双语工具书增色不少。该书内容极为丰富，涉及审计和财务报告、《公司法》（股东和董事职责）、雇佣/劳动法、诉讼、知识产权、上市IPO和资本市场、基金、政府采购、《地产法》、土地开发/分割/过户、建筑合同、M&A并购、《海外投资法》和OIO批文、《税法》和税务居民、信托（家庭信托、投资信托）等方方面面。需要特别指出的是，该书内容涉猎广泛却不是泛泛而谈，而是集中了新西兰律师事务所和其他专业组织之精华，依据他们各自的强项安排各章节的撰写。例如，Chapman.Tripp.参与起草了新西兰“有限合伙人(Limited Partnership)”立法，因此，关于“有限合伙人”的章节是由他们起草；Minter.Ellison在《海外投资法》和IPO方面最为专业，他们负责这个章节；Russell McVeagh负责金融产品、PPP和SPV；而Meredith.Connell虽然是一间律所，却身兼政府检察院(公诉人)职能，因此，诉讼和诈欺案章节由他们起草；知识产权专业的AJ.Park负责撰写商标、专利和知识产权商业化章节;而普华永道的相关章节则集中在资本市场、并购以及与并购相关的税务。此外，编者精心整理

了书后几十页的“索引”，遇到任何问题，都可以通过索引快速查到相关章节，从而游刃有余地应对。可以说，这本书是为每个想在新西兰投资经商的人量身打造，无论是事业有成的老板还是正在为梦想打拼的你，在面对法律、税务以及商业决定时，都可以从这本书中找到想要的答案。

对中新合作意义深远不同于市场常见的此类工具书，中国商会推出的这本《新西兰投资经商法律与税务》有更为深远的意义：“新中自贸协定”自 2008.年签定以来已得到更新升级。双边贸易、金融、基建、高科技，以及文化教育的合作进一步深入、升级。这部高水平的《新西兰投资经商法律与税务》以及参与机构本身及派生的平台，能够给新兴和已具规模的中小企业提供互惠商机和交流网络。主编之一Mapp博士表示，中国对新西兰日渐重要，如何在目前扑朔迷离国际局势中处理好对华关系尤其重要。而对中资及民营企业而言，没有比这样一部中英对照的指南更能帮助他们。“这不光是一本书，这也给商贸企业与政府及专业领域对接提供平台。” 另一位主编霍建强律师刚刚出版了他自己的第8本专著—— 《法之力——英美法系经典案例详解》。他也是在北京的母校中国政法大学荣誉教授，并熟谙成文法和判例法。“不同司法体系对商家而言平添了许多障碍，有时谈判双方对合同条款有个共同的认定都不容易。” 霍律师说，世界银行报告指出，新西兰是“全球最易经商国家”，但“合同执行力”却排在第21位；而中国“经商最易”排名处在第28位，合同执行力却排在第6位——“了解彼此的法律是知彼知己以及对方商贸环境的第一步。”

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帆船

新西兰国宝帆船— —由Peter Blake爵士设计和驾驶过的的Steinlager 2 号帆船（网络图片）

黄伟雄：携舟出航，快意驰骋不断挑战、快意驰骋

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黄伟雄1992年移民新西兰，转眼就30年了。这些年来他涉足了教育办学、地方政治；如今，又在新西兰传统的体育项目——帆船、游艇行业快意驰骋。黄伟雄这几十年的经历，堪称华人移民积极融入新西兰社会、不断开拓、创新和挑战自我的一个缩影。黄伟雄在回溯过往经历时，以五年为一个跨度来描述早期的奋斗历程：“我在新西兰第一个五年是读书、尽可能地了解和融入社会；第二个五年是创业，瞄准教育领域，开办了华人移民子女补习班，5年后，补习班升格为向海内外招生的语言学校，学生

来源于中、日、韩。又一个五年后，由NZQA认证的语言学校升格为新西兰商学院，学生对象不再是国际语言学生，而是学商科的国际生。” 不过黄伟雄并不满足于停留在“黄校长”这个称谓上，他有了新的目标，那就是参加奥克兰地方政府选举。2007年，黄伟雄成功竞选Manukau市Botany区的区议员，三年的任期中，他还先后担任了区议会副主席和主席的职务。 2010年，Manukau市合并到大奥克兰市。在这一年的首次大奥克兰地区地方政府选举中，黄伟雄当选Howick区议员，并担任区议会经济发展委员会主委。黄伟雄不但积极竞选地方政府职务，2016年，他成功竞选上奥克兰东区小学Sunnyhills校董。那一年，他的儿子在这所学

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﹁帆船

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结缘帆船，贡献突出 2019年校董任期届满后，家住奥克兰东区半月湾附近、喜欢驾驶游艇的黄伟雄经选举，担任了新西兰第二大游艇俱乐部 BBYC的董事及后卫指挥官（Rear.Commodore），成为该组织成立70年来首位进入核心层的亚裔。到目前为止，他已经连续任职三届。黄伟雄进入BBCY游艇俱乐部核心层的最大贡献，是提升了华人孩子参加水上运动的比例。 2019年9月，黄伟雄首次在BBYC帆船游艇俱乐部举办了首届“华人青少年水上运动和帆船学习论坛”，为东区的华人孩子和家长介绍帆船运动，鼓励孩子们参加俱乐部举办的少儿帆船训练项目。在他的积极倡导推动下，华人青少年参加俱乐部帆船运动项目的人数显著增长。新西兰帆船协会（Yachting.NZ）官网2020 年9月的一篇文章中说，新近参加帆船学习项目的青少年中，亚裔孩子超过了60%。为了让更多华人熟悉了解帆船运动，2021年1月,黄伟雄被新西兰帆船基金会（NZ.Sailing.Trust）聘为两艘国宝级帆船的形象大使——“新西兰雄狮号(Lion.New.Zealand)”和“斯坦纳格二号(Steinlager2)，这两艘船的原船主是大名鼎鼎的彼得·布莱克爵士(Sir Peter Blake)。 2021年，新西兰举办第36届美洲杯帆船赛。黄伟雄作为美洲杯帆船赛的志愿者参与美洲杯村的服务工作。大赛期间，黄伟雄积极写文章宣传推广被誉为世界四大体育赛事的美洲杯帆船赛，报道分析当天的赛事。3个月的赛程里，黄伟雄发表了28篇有关美洲杯的原创文章。帆船赛结束后，黄伟雄获得了美洲杯帆

手捧获奖证书（黄伟雄提供）

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船赛组委会的褒獎(certificate of recognition)。 2021年，黄伟雄过得很忙碌，很充实，他也得到了他应有的荣誉：2021年11月，黄伟雄因其在亚裔社区积极推广帆船运动方面所作出的贡献，在“2021年度全国帆船卓越奖（2021.New Zealand Yachting Excellence Awards）”的颁奖中，荣获“新西兰帆船服务奖（Yachting New Zealand Service Award），这也是新西兰首次有华人获得这一全国性帆船行业奖项。

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校读书，而他已经有了16年的本地学校管理经验。华人家长普遍注重孩子教育，但对校董工作不太了解，不知道作为家长还可以通过担任董事和选举校董来参与学校管理。黄伟雄在竞选中给家长分别发去了一封中英文信，提出了如何让 Sunnyhills小学办得更好的五大建议。功夫不负有心人，黄伟雄如愿成为这所东区名校的首位华裔校董，一任就是三年。

参加七十周年国庆阅兵(黄伟雄提供)

携舟出航、水上“滴滴” 2021年，黄伟雄在奥克兰华社推广帆船运动、水上运动的同时，他自己公司同帆船和游艇活动相关的业务也蒸蒸日上。从 2 0 1 9 年开始，黄伟雄和他的团队就开始打造携舟出航— —新西兰第一个中英文数字化帆船运动和游艇业服务平台，旨在为更多的人参与水上运动提供方便。黄伟雄说：“携舟平台，是从中国的滴滴运营模式获得灵感。” 他说：“奥克兰被誉为千帆之都，很多人家里有游艇，很多人精通水上运动，但这些人毕竟还是少数。而携舟数字化平台的建立，会为更多的人参与水上运动提供方便。” 黄伟雄介绍说，携舟出航数字平台提供帆船、游艇租赁，水上活动安排，帆船驾驶培训、游艇和船舶的销售等四项主要服务。客人可以通过携舟出航网站、脸书和油管频道随时预定服务：出海观光或是钓鱼，甚至可以是公司包船出海搞团队建设和娱乐活动；而携舟出航还可以提供水上活动承办服务，例如安排水上会议、介绍新西兰的帆船文化、参观新西兰帆船俱乐部、晚宴等一站式服务。如今，黄伟雄事业上又遇“双喜临门”风口，他的主业（数字化帆船游艇业平台“携舟出航”和“业余爱好”（惠德福珍鸟园）双双被奥克兰市政府认证为可以获得疫情复苏经济资助的“探索奥克兰”活动项目（Explore Auckland Now）的一部分。 2021转眼即逝，2022已经到来。抚今追昔，黄伟雄深有感触的说： “我在新西兰这么多年的的体验是，不是因为有希望才坚持，而是因为坚持才有希望；不是因为有机会才努力，而是努力了才会有机会。只有努力创新奔跑，才能守住初心、才能向理想迈进。”

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帆船

疫情当前，新西兰第一所在线国际高中课程广受欢迎图为 unsplash 提供

疫情当前，您是否担心孩子学业的连续性？是否苦于学校网课质量不高？ Crimson Global Academy（CGA）是一所经美国和新西兰教育部官方认证的在线国际高中，旨在为全球学生提供更高水准的实时、国际课程，帮助他们建立国际化视野、提高综合竞争力。 CGA选择英国培生爱德思（Pearson Edexcel）和美国大学理事会（College Board）作为课程合作伙伴。学生足不出户，即可在 CGA环球学院学习A-Level、AP 及 IGCSE 等国际高中认证课程。

CGA可以提供：现在已经有几百名学生体验了CGA网上课堂，跟随最顶尖的老师学习A Level 课程，并在最近的考试中，取得了相当亮眼的成绩！在最近的A level考试中，CGA学生的平均分是92%； 75%的CGA学生在最近的A level 考试中获得了A； 33%的CGA学生获得了满分。取得以上成绩的学生很多是超前学习的，也就是跳级学习了课程！在报名CGA之前，我们会为学生安排一个免费的系统测试，并按照测试结果分班，而不是按照年龄分班。以能力作为分班标准，可以大大提高孩子的学习效率、激发孩子的学习兴趣；小班教学，老师可以兼顾到每个孩子的动态，不再发愁网课跑神儿的问题。

+ 来自英国顶尖学府、拥有20+年教龄的师资团队 CGA的教师团队拥有超过20年的教龄，他们均来自牛津大学、剑桥大学等世界一流名校。 + 小班制、实时课程，专为互动定制每个班级不超过12个学生，这意味着老师能够提供更个性化的监管，学生也能更容易参与课堂互动。 + 基于学术能力分班，而非年龄 CGA摒弃了传统意义上年龄水平限制的理念。学生将基于他们的学术能力分班，而非年龄。扫一扫，分享该文章

+ 灵活选择学习模式在校学生可以选择单科课程，也可以选择作为全日制注册学生在CGA学习，并和全球学生一起参与课外活动，建立全球社交网络。

如果您对CGA在线国际高中有兴趣，请扫描工作人员微信二维码，预约一对一免费咨询。

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风水

2022年壬寅年流年预测：变革在即，谨慎行事风云变更的2021年，世界的形势变得越来越迷幻，大部分的国家都处于外忧内患的阶段：外忧，是因为Covid-19疫情的影响，病毒肆意地流窜，造成难以管控的边境隐患，国际物流受阻、延迟，材料和货源的短缺，以及全球物价的攀升；内患，是经济的倒退、企业的大量倒闭、持续地货币大放水，以及民生的不安、过激情绪的扰动、高攀不下的失业率…… 在时运变更的节点，全世界都面临着共同的命运，无一幸免。而在疫情尚未受控之时，又有各种自然灾害如火山爆发、寒冬暴雪、海啸、地震等频发……然而，一切措不及防，都在推动着我们迈向新的精神文明的纪元，这是玄空九运即将到来的必然之兆，是我们从痛苦与灾难中重获新生的关键节点。 2022年，一场困难重重的变革悄然而至。需谨慎行事、顺势而为。

总体形式分析

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2022壬寅年，紫微斗数流年飞星四化组合为：【天梁化禄】【紫微化权】、【天府化科】、【武曲化忌】。这是一个困难与危机重重的组合，人祸为患、小人当头，唯有严谨的把控与不拘于个人利益的谋略，才可实现绝处逢生。 2022壬寅年的四化组合为我们提示了几个重大信息：【天梁化禄】—全球灾事不断，商家挣钱困难，国家监管加剧，各国政府税收的提升、以及扩大向民众征收各种费用等问题的进一步恶化，“割韭菜”的迹象只会越演越烈；【紫微化权】—政府实行强制性管制，将出台更多的新政策去严控市场经济，如进入新一轮加息潮，但这企图抑制市场泡沫的新政手段实际上并不能妥善解决市场的波动，反而成为引发民众不满的祸端，容易导致内乱事件；【天府化科】—全球货币大放水仍将持续，宽松的货币政策也必将引爆新一轮的通胀潮，融资、银行、放贷系统的压力进一步加剧；【武曲化忌】—钱财亏损与血光之灾，疾病的延续与人际关系的恶化。

撰文 JOJO 编辑 Lesley 图为 58pic 提供

从总体形势来看，2022年的整体形势不十分乐观，市场的波动、股市的起伏（恐将出现大幅度的跌落）、贷款与资金的压力、大通缩下的资产泡沫等，都将成为在2022年里所要面对的重大挑战。所以，无论从事任何行业，尤其对于经商和投资者而言，需要额外防范资金链的断裂。对于市场的前景预判，决不能局限于过往的经验和数据之上，因为当下正值气运的转换时期，意外事件将不断呈现。小心谨慎、全面加大风险防控，行利贞之正道，才可既济于事、平稳度过。

市场走势与行业前景 2022壬寅年，对于市场来说，最大的问题就是体现在“钱” 上。从全球来说，今年各国的贸易战、金融战将会加剧，国家之间的贸易往来也将呈现不同程度的调整；此外，为了调整国家内部经济，各国所进行的加息与降息所导致的货币升、贬值，也将为市场带来巨大冲击。今年，无论是国家之间、企业合作或是个体关系，在【武曲化忌】的影响下，均有突发性的交恶之相。国家间的关系恶化，会对外贸体系造成影响；企业间的合作分歧也会带来钱财的亏损；在面对世界形势和国运之时，个人试图改变的力量微乎其微。所谓的“顺势而为”，是在依附政策转变下的共存之策。现金为王、急流勇退，可被视为今年经商的主轴方向。虽然市场整体差强人意，但在气运的影响下，不同的行业领域仍有差异。 2022年壬寅年，从天干组合来看，呈现水木相生之格。寅为大林之木，受壬水帮扶，所以利好的行业为林业木材、种植养殖、文化教育、食品制造、粮油副食、人文关怀、身心灵成长、医药医疗业等五行属木的行业。属水的行业，虽有壬水相助，但受寅木泄滞，全年整体虽前景可观、有利可图，但仍会因市场冲击而遭受疲软。行业包括贸易、运输、水产业、渔业、直播、煤油等。

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今年不利的方向：东方、西南方、东南方、正西方、中宫。此方向可与世界版图的方位相对应。

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﹁风水

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属土的行业，例如房地产、建筑业、基建、珠宝、管理、顾问、服务业等，受流年寅木所克，起伏较大，不宜大张旗鼓行事。属金的行业，因受壬水泄制，寅木相克，且又在流年紫微斗数中见五行属金的【武曲星】化忌影响，今天整体形势不利，机遇较少。属金的行业包括金属制造、金融债券、机械、银行、五金、矿产等。此类行业，需要特别提防的月份为农历的正月、二月、五月、六月、十一月和十二月。属火的行业，例如电力、能源、餐饮、化工、美容美妆等虽受壬水抑制，但有寅木生旺，虽有波折，但仍有发展空间。此外，今年不适宜投资。2022、2023年都是转变的年份，会出现许多大的方向的变动，冒进者恐有遗憾。同时也需避免进入非资产性的投资，特别是在金融、股市、期货等方面，否则恐将付出沉痛代价。

身体与疾病 2022壬寅年，紫微斗数见【武曲化忌】，并在流年玄空飞星中同时见有【五黄廉贞】星入中，预示着今年的疾病情况甚是严重，Covid-19病毒的变异恐将延续。在立春（2月4日）之后，全球范围内Omicron的感染人数持续攀升，新西兰本土也几乎进入了“躺平”的状态，但实际上一切只是刚刚开始。【武曲星】五行属金，金主肺经，化忌预示着肺部及呼吸道的疾病仍为今年的主导方向；，【武曲】主乾卦，乾为头部、大肠、心肺，所以今年亦需要同时注意脑部、大肠相关的疾病，例如中风、脑炎、脑部肿瘤、肠炎等；同参【五黄廉贞】星凶性，心脑血管的淤堵、突发性心脏病、癌症等疾病也需多加注意。【武曲】主金属利器、【廉贞】主血光之灾，2022年会是手术的大年；同时，意外创伤、刀伤等也在归属之列。今年的疾病具有急、凶、快的特点，对于身体的管理需做好防护和保养，才能防患于未然。注意月份：农历一月、二月、五月、十一月、十二月

纵看2022年，虽然形势不佳，但危中仍藏有生机。如何能在乱世之中寻得生机？以“避”世之道，在潜藏、蛰伏中重获新生，此为无为而治。越是乱世，越得守心、守德，便可得众人之心。深明大义，忍辱、布施，便可在困境中收获善缘，为以后的发展做好助力的铺垫。 2022年，值年卦为“水火既济”：既济，是为成也；但初吉终乱，是故以思患而预防之。此卦提醒我们需居安思危，在事情呈现成功的一面时，应当考虑到背后有可能出现的弊端，克服危机、防患于未然。不为外相所迷惑，是缘于心无念之定性。心若定，便一切皆是虚幻。心量的承载，造就了我们最终所能创造的世界。训心，训行，便可止乱，终得既济。

Introduction of author 作者简介

自然灾害与意外事件 2022年的自然灾害的问题，首当与“土”相关。在紫微斗数流年四化中，【天梁】、【紫微】、【天府】三颗星曜五行皆属土，可视为土多金埋的年份；除此之外，玄空飞星中五黄大煞【廉贞星】亦属土，推测泥石流、地震、山体滑坡、建筑物倒塌等“土”相的问题为常见。不可小视【廉贞星】的危害，容易造成重大的伤亡事件。此外，【武曲】星所代表的乾卦，有寒冷、冰冻之意，恶劣的寒冷气候如突发性的冰雹、大雪等有多发的可能。冬季的温度在各国也会有相对性低温的现象。【武曲化忌】的危害，在2022年里也将体现为因人祸所造成的血光事件。情绪过激、抑郁、焦躁等负面情绪容易爆发，人际关系的恶化，争斗、殴打、伤害事件频繁发生；同时对于各国而言，安稳民生、防止内乱也是今年的重中之重。此外，交通事故在2022年也会愈加频繁，出行在外需要特别小心。

JOJO Zhou JOJO 拥有新西兰维多利亚大学临床心理学学士与新西兰梅西大学临床心理学硕士的学历背景，师承南派紫微斗数及南派玄空学，是一名专项研究紫微斗数心理学、设计风水与环境能量的人生规划师及环境结构师。 JOJO 在商业地产咨询与风水服务领域有着丰富的经验，其所在的研究团队曾为美国 M S N、美国运通、马来西亚 T H E.C A R AT 国际珠宝集团、中国银行、中国时尚传媒集团等 5 0 余个大型商业地产项目提供风水顾问服务，是位资深的商业地产风水分析师。

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P11 P12

新西兰银行家协会

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谢富安伦律师事务所

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国际货币基金组织

普华永道

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Archiland奥克兰建筑设计院

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APEC Proper ty Development Ltd

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RESOURCES

本期杂志内容提及的公司和机构

CoreLogic NZ

P26

金松鼠集团

Synergy Development Group Ltd

新西兰央行

P29

Envivo设计顾问公司

三目建筑工程有限公司

新西兰财政部

Dreamhome Design Ltd

Movein.co.nz

新西兰移民局

Envivo Limited

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商业、创新与就业部

Kiwibank

P36

Crockers物业集团

新西兰统计局

Realestate.co.nz

P38

Bar foot&Thompson

新西兰安全情报局

P30

Relab P50

Flourishing Proper ty Infusion Arch

P16

HC Design

P18

Tse Architects

P21

REINZ

新西兰中国商会新西兰中国银行

基督城华都开发公司 P32

Onelend Capital

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我们引以为荣的历史

1942年由马腾·芬雷博士（御用大律师）和诺曼·谢富先生创立，他们在律师界和社区均为人敬重。

在海外，无论安居还是创业，大多都离不开三师：医

师、律师、会计师。谢富安伦律师事务所四大专业团队，涵括商法、房地产、金融证券、移民投资、信托基

马腾·芬雷博士（御用大律师）曾任新西兰政府司法部长和检察总长。

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金、知识产权等专业领域。

1960年代，新西兰始建大型购物中心，诺曼·谢富 1960年代，新西兰始建大型购物中心，诺曼·谢先生是为此类购物中心设计法律框架、提供法律指导的全国第一人。随后又从事了奥克兰市商业中心的开发和建设，是将奥克兰向现代化都市转变的先驱者之一。如今，奥克兰法律协会（法定行业管理机构）的办公大楼，专门设立一间以诺曼·谢富先生命名的办公室，以表彰他对律师工作做出的贡献。谢富安伦律师事务所薪火传承的敬业文化，与诺曼· 谢富安伦律师事务所薪火传承的敬业文化，与诺曼谢富先生息息相关。

我们秉承专业求精、着重实效和客户第一的优良传统，

通过团队力量为您提供专业服务。

· 综合性、跨专业律师事务所，位于奥克兰市商业中心 · 商法、房地产法、诉讼及雇佣四大专业团队 · 跨国法律服务，为“国际知名律师事务所联盟”成员 · 在刑法、移民及家庭/婚姻法领域，专业出庭律师

新西兰前任总督阿楠·萨地亚楠爵士，在被任命为法官之前，是谢富安伦律师事务所合伙人。

（含御用大律师）合作

四大专业团队 Commercial 商法

Property 地产

Litigation 诉讼

Employment 雇佣

The Interlex Group 国际著名律师事务所联盟成员了解更多信息可添加霍建强律师的微信号和《法之力》公众号二维码

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55 Corinthian Drive 北岸新地标——五星级绿色办公楼

绿色建筑，以人为本，强强联合，倾力奉献

开发商 APEC Commercial Property Investment Ltd 绿色星级认证顾问 Green Star Accredited Consultant 68 逸居新西兰 | 新筑 · 筑新

首席设计 Ignite Architects 总承包商 Macrennie Commercial Construction

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