YIJU Issue 20 by YIJUNZ

新西兰房产投资与建筑指南第 2 0 期 JUN 2022 NZD $9.95 逸居新西兰微信平台 NZ PROPERTY INVESTMENT & BUILDING GUIDE BUILDING DESIGN DEVELOPMENT

CONTENTS — 目录 Phone (+64) 9 600 6115 · Email info@yiju.co.nz · Find us at 54 Ponsonby Road, Grey Lynn, Auckland 专注有价值的房产资讯 GETTING AHEAD IN THE PROPERTY MARKET 超过100个分发渠道，包括NZCBIA超过100家商业会员单位、开发公司、房地产公司、银行、建筑公司、建筑材料、建筑师和专业咨询公司 WWW 网站 Website 微信 WeChat 活动 Event 季刊 Magazine • 最新政策权威解读 • 市场趋势专业剖析 • 菁英人士独家访谈 • 特约作者重磅观点 • 行业信息全面放送创刊于 2013 年

* 逸居新西兰及 Elevate Productions Ltd 全权拥有该书所有原创图文版权。部分图片来自 shutterstock，如有版权问题, 请与我们取得联系。

* 刊物中所有的内容没有经过出版商的书面允许不能被使用。

* Elevate Productions 不会为此书内容为任何人带来的

联系我们 CONTACT US 电话 +64 9 600 6115 邮箱 info@yiju.co.nz 地址 54 Ponsonby Rd, Auckland 1011, New Zealand WWW.YIJU.CO.NZ

PUBLISHERS — 逸居新西兰 | 新筑筑新 3 扫扫，分享该文章出版人的话逸居新西兰

Ltd

损失负责。此刊物的内容只供参考。出版人 Publishers 高榛汘 Pauline Gao ; 许立 Frank Xu 执行主编 Executive Editor Lesley Song 编辑 Editors Lesley Song ；William Song ；Danni Shi 美术设计 Designers Hailey Hou 广告代理 Advertising Enquiries 高榛汘 Pauline Gao pauline@multimarketing.co.nz 021 363 389 黄海鑫 Dylan Huang info@nzcbia.org.nz 021 130 9828 发行地 Distribution Place 新西兰 New Zealand 出版商 Publishing House Elevate Productions Ltd 从2020年新冠疫情爆发以来，中密度房产的开发、设计、施工和交易悄然成为市场的宠儿。第 19期杂志提出了2021年是奥克兰房地产和建筑业“中密度元年” 的全新观点。一路高歌的房价、政府对中高密度房屋的支持政策、央行和商业银行持续收紧贷款、史上最严苛的租房新规生效等多个因素，都在一定程度上参与、催化了“中密度元年”的诞生。上期回顾 YIJU NZ

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 4 PUBLISHERS — 出版人的话 Pauline Gao Director, MultiMarketing Ltd 「逸居新西兰」出版人一旬十日，在天干纪日中“逢十”皆为新的开始；怀胎十月，是人类孕育新的生命所需的时间；逸居十年，是一本杂志向阳生长的难忘旅程，更是筑梦前行的全新起点。十年里，就像抚育幼儿一般，我们一路在摸索、在尝试、在思考：逸居应该是一个什么样的孩子？什么样的发展方向最适合逸居？如何不断打磨，为社区、为读者、为客户、为团队带来最大化价值？ “不积跬步，无以至千里，不积小流，无以成江海”。一步一个脚印走过十年，孕育逸居的初心依旧如初：通过高质量的房产和建筑资讯，帮助华人朋友在新西兰安居乐业，打造行业人士可信赖的资源互换和信息交流平台，成为华人社区与洋人社区沟通的桥梁。基于这个信念，我们顺应趋势，逐步搭建了逸居新西兰全媒体平台。但不管是杂志、微信、网站还是活动，实现初心的渠道和手段不同，但“专注房地产建筑业，以权威专业内容为王”的底层逻辑从未改变。十年成绩属于过去，未来我们任重道远。经过了多次探讨和全面筹备，我们从第20期开始，对杂志做了华丽升级。尽管我们始终坚持“以人为本”，此次改版是逸居首次提出将“人” 作为逸居的核心，把“人物”贯穿到杂志的每一页：推出封面人物独家深度访谈，邀请资深行业人士分享个人观点，忠实记录协会会员的人际沟通……文化、背景、语言可能不同，但不应成为人与人、心与心之间的墙。我们将通过对人的讲述，帮助读者和专业人士建立了解和信任，促成专业人士间的深入合作，打破华社与洋人企业的市场壁垒。这是一个非常重大的决定，一个非常“逸居”的决定。不管时代如何发展，从互联网时代、微信时代，到现在的小视频时代，我们始终坚信“人”是社会组织中最小的一环、是企业战略中最重要的一环、是房地产建筑业发展不可或缺的一环。逸居会围绕着“人”，做一本有温度、有深度、有态度的杂志。高榛汘卓嘉传播总监

2017年与NZCBIA建立战略合作伙伴关系、与协会的《新筑·筑新》期刊合并，让逸居进一步树立了自己“权威专业内容、专注房地产建筑业，打造集结各领域专家和业内人士的最佳沟通平台”的独特风格。伴随在华人房地产开发和建筑项目规模不断扩大，逸居的内容更加专业，在行业的触角更是涉及行业的各个产业链、大型公司和项目，并参与组织大型活动。大家经常看到的各个媒体平台上发布的NZCBIA、Barfoot & Thompson、PlaceMakers、James Hardie、Mico Plumbing、华融信贷等的文章、广告等，大多出自逸居团队之手。

（三）精益求精、再接再厉这是一期经过精心设计和精心选择的纪念特刊，包含了对《逸居》

PUBLISHERS — 逸居新西兰 | 新筑筑新 5 扫扫，分享该文章出版人的话 Frank Xu President, NZCBIA 新西兰华人建筑业协会会刊「 b+d 新筑·筑新」出版人时光荏苒，转眼《逸居 | 新筑·筑新》杂志已经出版20期了！从2013 年《逸居》杂志出版第一期，到2017年第7期时与新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)的杂志《新筑·筑新》合并出版，再到今天出版第20期—— 逸居不仅从单纯的杂志发展成为拥有杂志、网站、微信公众号、视频、以及大型活动和营销策划的综合媒体；更是成长为新西兰房地产和建筑业最具影响力的华文媒体，并被公认为是联系本地洋人和华人房地产建筑业的首选平台！同时，《逸居》也见证了新西兰华人建筑业高速发展的黄金10年！厚厚20本《逸居》杂志，以其独特的方式记录了新西兰华人房地产建筑业的发展：（一）应运而生、上下求索新西兰华人房地产建筑业从无到有，从小到大；《逸居》杂志也应运而生。本着服务行业、服务华人社区的初衷，摸索向前，力求能够客观、及时、专业地报道和分析行业及市场信息，逐渐赢得房地产建筑业从业人员的青睐和尊重，也在众多华文媒体中树立起自己的风格，在新西兰华社及中国拥有了属于逸居的忠实读者群。（二）专业专注、独树一帜新西兰华人房地产建筑业在过去几年经历了爆发式的发展，在奥克兰的民宅市场已经拥有50%以上的市场份额；《逸居》也从单一的纸面媒体，发展成为新西兰房地产建筑业最具影响力的华文垂直媒体平台。

杂志十周年来的总结与回顾，专题更是逸居团队怀着感恩之心设计的，感谢影响和帮助逸居成长的团队和朋友们! 同时大家也可以看到《逸居》杂志的新理念、新方向；有一种精神叫专业敬业，有一种执着叫精益求精！逸居将更加专注与服务房地产建筑业，通过对这个行业的市场、品牌、以及人物的深度报道、专业分析，为新西兰华人房地产建筑业从业人员和华人社区提供最精准及时的行业动态和最好品质的服务，为本地洋人企业品牌和华人企业提供一个多文化、多维度和多渠道的信息交流平台。服务于华人房地产建筑业、服务于华社、服务于企业、服务于品牌、服务于读者，是逸居不变的初心和追求！回望过去，像庐山烟雨浙江潮的淡定；前瞻未来，有而今迈步从头越的豪情！许立新西兰华人建筑业协会会长

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 6 CONTENTS — 目录【要闻速览】 P8 盘点2022年上半年【行业评论】 P11 税收新法案通过，新西兰房市魅力不再？ P12 通胀持续飙高，商业地产投资还是有效的对冲工具吗？ P13 MDRS草案出台，哪些人才能享受到“风口”红利？【热点人物】 P14 专访房地产行业金字塔尖，探寻地产奥斯卡颁奖背后的经营哲学 P18 专访Vicky Xi: 新西兰政府前投资官的恣意人生大局 11 封面故事逸居创始人 Pauline Gao 器识为先，无问西东。 P22

CONTENTS — 逸居新西兰 | 新筑筑新 7 扫扫，分享该文章目录新·特写新·观点新·建筑新·创想【移民】 P38 新西兰移民上半年回顾：下半年人口持续流出、加剧劳动力短缺？【投资】 P40 后疫情时代，在价值与风险中追求平衡【物管】 P42 住宅单元产权修正案出台：管理更规范、居住更放心【法律】 P44 买法拍房，到底是捡漏还是坑? P22 Pauline Gao: 器识为先，无问西东。 P26 往期杂志内容回顾 P30 20期·20人——他们对《逸居》的祝愿 P33 20期·20人——我们和《逸居》的故事【行业之声】 P46 2022 NZIBES 新西兰国际建筑业博览会暨峰会火爆来袭！ P50 中密度草案将如何改变奥克兰的城市样貌？【专业领导力】 P52 后疫情时代，如何激活领导力、带领企业度过难关？【提升参与度】 P53 梅西大学建筑环境学院年度颁奖礼 P54 NZCBIA新闻与会员动态【风水】 P58 2024迎来经济大发展：环境磁场指明新西兰的未来之路【教育】 P62 CGAi: 挣脱地域限制，给新西兰孩子最顶尖的师资！【设计】 P64 专访Peta Nichols：探索新的建筑语言，用作品与公众对话 20 38 46 64

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 8 UPFRONT — 大局要闻速览﹁」要闻速览整理 Lesley Song 图为 Freepik提供盘点2022年上半年 3月7日，奥克兰市议会公布了最新版CV。市议会上一次发布CV估价，还是在2017年7月1日。当时81个城区的房屋中位价超过了百万新西兰元。此次CV更新，涨幅最大地区为Aotea Great Barrier，平均上涨59%，但这里仍然是全市价值最低的地区之一（60万新西兰元）。其次是Māngere-Ōtāhuhu（涨幅为49%） Maungakiekie-Tāmaki（涨幅为43%）、HendersonMassey（涨幅为41%）、Waiheke（涨幅为41%）、Manurewa和 Papakura（涨幅均为39%）。部分地区近年来一直在经历集约化发展，所以CV涨幅比较显著。涨幅最小的，通常是一些昂贵城区，例如Herne Bay, Grey Lynn以及Ponsonby，这些城区的涨幅仅为15%。奥克兰市的平均涨幅为34%。最新CV公布，区域最高涨幅59%！ QV最新数据：建筑成本上涨幅度惊人新西兰最大的房地产估价机构Quotable Value (QV)的 CostBuilder 平台收集了超过6万处建筑的成本的信息，在截至 4月份的一年中，一系列材料和建筑服务的价格出现了两位数的增长，建造三居室住宅的平均成本比一年前高出近21%。 “随着通货膨胀和利率也在上升，供应链问题仍然普遍存在，未来价格还会进一步上涨。”QV CostBuilder发言人兼估算师Martin Bisset指出。由于预制混凝土和钢材价格增加，楼梯和栏杆的成本自 QV在2021年底的最后一次更新以来上涨了17.4%；同时，钢筋（+29.2%）、金属加工（+18.2%）、外部饰面（+11.3%）和打桩（+10.5%）的价格也大幅上升。 Bisset说，要注意的是，这些数字是六个城市的平均值，房屋的最终建造成本将取决于其他变量，例如饰面、房屋布局或车库的大小。建造非住宅建筑的平均成本比一年前高出13.7%。过去一年建筑成本的急剧上升导致年度通胀在12月季度达到30年来的最高水平。澳新银行（ANZ）经济学家最近表示，由于需求疲软和建筑材料供应短缺，他们认为住宅建筑行业正走向放缓。建筑许可创新高，年批准量首破50000套新西兰统计局5月3日公布的数据显示，在截至2022年3月的一年里，新房许可数量达到创纪录的50858套，比去年3月的一年增加了24%。统计局建筑统计经理Michael Heslop表示，这标志着年度建筑许可数量首次超过50000套。在截至2022年3月的一年里，共有25475套多单元住宅获批，同比增长了40%。独立住宅的获批数量增长12%，达到 25383套。 Heslop说，“在过去十年中，获批的多单元住宅数量稳步增加，但这是首次年度获批的多单元住宅数量超过独立住宅。” 多单元住宅包括联排别墅、公寓、退休村单元和套间（Granny Flat）。

UPFRONT — 逸居新西兰 | 新筑筑新 9 扫扫，分享该文章大局要闻速览﹁」其中，四个地区新房许可数量创下了纪录： • 奥克兰 21477（增长23%）； • 惠灵顿 3836（增长26%）； • 坎特伯雷 8557（增长41%）； • 奥塔哥 2506（增长34%）。坎特伯雷是每 1000 名居民中获得新房许可最多的地区，为 13.2套。紧随其后的是，奥克兰12.5，奥塔哥10.2，怀卡托10.1。 2022年预算案：为首次购房者和租房者提供更多支持 5月19日，政府宣布，2022年预算案将帮助更多新西兰人获得首次置业补助金和贷款支持，让他们拥有属于他们自己的第一个家。 2022年预算案对首次置业者和租房者提供的更多支持如下： • 全国许多地方提高了首次置业补助金（First Home Grants）的房价上限； • 完全取消首套住房贷款（First Home Loans）的房价上限； • Kāinga .Whenua贷款上限也将从20万新西兰元增加到 50万新西兰元； • 经济适用房基金将首先为非营利性租赁机构提供支持； • 大幅增加资金，以支付现有和计划中的公共和过渡性住房成本。住房部长Megan Woods表示，“我们正在提高首次置业补助金的房价上限，以便与新房和现房的低四分位市场价值保持一致。” 这承认了过去一年的房价变化。 “我们还完全取消了首套住房贷款的房价上限，以便为潜在的首套房买家提供更多的住房选择。收入上限和贷方要求足以确保需要首次置业支持的买家使用首套住房贷款。” 她指出，这些帮助首次购房者的变化建立在政府去年宣布的30亿新西兰元住房计划的基础上，可以帮助克服我们继承的住房危机。此外，政府还将资助一些非营利组织提供经济适用房。中国社科院发布海外投资国家风险评级排名新西兰跻身前十中国社会科学院5月25日对外公布的《中国海外投资国家风险评级报告（2022）》显示，评级最高的国家是瑞士，排名前十位的其他国家分别是：新西兰、丹麦、卡塔尔、韩国、挪威、瑞典、阿联酋、德国和澳大利亚。整体来看，发达经济体的平均排名为22.1名，远高于新兴经济体的平均排名71.3名。报告指出，发达经济体的经济基础较好，政治风险较低，社会弹性较高，偿债能力较强，整体投资风险低于新兴经济体。虽然中国对发达经济体的直接投资近期出现明显反弹，但考虑到发达经济体的对华关系得分低于新兴经济体，并维持在较低水平，潜在风险依然存在。《中国海外投资国家风险评级报告（2022）》是由中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资研究室连续第九年发布的报告，涵盖了占中国海外投资流量九成的114个样本国家（不包括避税港），从中国企业和主权财富的海外投资视角出发，设定经济基础、偿债能力、社会弹性、政治风险和对华关系五大指标共42个子指标的量化体系，全面评估了中国企业海外投资所面临的国别风险情况。 CoreLogic：新西兰房市已下跌超10% 新西兰房地产研究机构Corelogic发布了最新的市场脉搏，其中包括几个市场趋势，这些趋势可能表明活动下降的速度比一些人认为的要快。首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，房价已经下跌 5%或6%，通货膨胀率约为7%，实际价格目前已经下跌了11%或 12%。他认为，正如Westpac和ASB所预测的那样，房价实际下跌20%是一个合理的预期。 Davidson说，他意识到有关房地产市场的评论可能会将情况描绘得比实际情况更糟。“我担心我们会提前去预测这可能会是多糟糕的事情。情绪往往会过激。” 他表示，如果失业率保持在低水平，人们应该能够应对更高的利率；贷款价值比（LVR）限制也是全球金融危机期间不存在的保护因素。

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 10 UPFRONT — 大局要闻速览﹁」专家预测：10年翻一番房价神话终结随着房地产市场经历繁荣、衰退和复苏的周期，有一种普遍的观点认为，新西兰房价每7到10年就会翻一番。不过经济学家警告称，下一个房地产周期可能会逆转这一趋势。财经房产数据公司CoreLogic NZ首席经济学家Kelvin Davidson不相信“房产周期的神话”，他说房价上涨和下跌总是有原因的。“房价不会自动上涨，它们上升是因为利率下降，反之亦然。” 由于利率已经从2%左右跳升至4%，并有可能进一步上升，Davidson说，房价下一次上涨可能需要一段时间，而且可能“不如”第一次封锁结束后的繁荣时期。 Davidson认为，房价可能需要很长时间才能恢复到去年的高位，甚至更长时间才能超过这个水平，因为随着利率更高，人们的债务越来越大，负担能力也越来越差。“涨幅阶段可能很大，下滑阶段往往较慢，但可能会持续一段时间。” 他指出，房价可能在上涨的迹象包括：房地产上市数量持平或下降，利率变化和贷款房价比（LVR）规则放宽，以及更难量化的衡量标准——人们心态的改变，相信市场再次回温。经济数据分析公司Infometrics首席预测师Gareth Kiernan认为，虽然历史表明房地产周期是存在的，但从低谷到低谷或从高峰到高峰之间的7至10年时间只是“有点巧合”，他不会指望同样的情况再次发生。他说，房价上涨或下跌的主要驱动因素是利率和人口增长，“在短期内，很难看到房价再次推向峰值的情况。我的观点是，这可能有点像20世纪70年代初的房地产繁荣，当时市场确实花了很长时间才重新调整，回到更合理的价格水平。” 考虑到房价在2021年12月达到峰值时的高水平，Kiernan CCCFA官宣放宽，买房更容易了么？ 6月20日，新西兰政府宣布了针对去年12月1日生效的《信贷合同和消费者金融法》(CCCFA)修正案的最新调整。 12月1日生效的CCCFA修正案实施后，银行在审核客户的贷款申请时变得更加严格，对于申请人的收入和消费支出计算得更加详细，大大增加了首次购房者、年龄较大的借款人和企业主的贷款难度。而针对CCCFA修正案的调整，主要体现在以下几点： 1. 删除常规的“储蓄”和“投资”作为贷款方在评估借款人未来支出时需要调查的示例； 2. 澄清当借款人提供其未来生活费用的详细明细，并且这些数据以可靠的统计数据为基准时，没有必要从最近的银行交易中查询他们当前的生活费用； 3. 澄清当贷款人根据最近的银行交易记录评估支出时，贷款方可以询问借款人，一旦签订合同，支出可能会有什么样的变化； 4. 澄清获得“足够详细”信息的要求只涉及借款人直接提供的信息（例如，确保申请表上的支出类别足够详细），而不是与银行交易记录的信息有关； 5. 就贷款人何时需要考虑“合理盈余”（借款人的估计支出从其收入中扣除后剩余的每月生活金额）以及贷款人应如何设定盈余要求提供进一步的指导； 6. 提供其他指导和示例，说明什么情况下“明显”可以负担得起贷款，从而不需要进行全面的收入和支出的评估。此次对CCCFA修正案的调整，被很多媒体认为是对信贷市场的“松绑”、是“贷款者的春天到来”……从上述调整细节可以看出，信贷市场确实有开始松动的迹象，但此次对CCCFA修正案的调整并不能扭转整个信贷市场收紧的趋势；大多数之前提出的要求仍然存在，这意味着客户仍然需要提供有关其支出的详细信息。 Kiwibank预测：未来一年，贷款利率或将升至6%到7.5%之间 Kiwibank银行经济学家预测，未来一年，新西兰贷款利率可能会升至6%至7.5%之间，加剧生活成本危机。 5月25日，央行将官方现金利率（OCR）上调50个基点至2% 以对抗通胀。央行声明预计，OCR还会继续上升，在今年至少升至3.25%，并承诺物价通胀会回到1%至3%的目标区间。目前，各大银行的贷款利率在4.4%至6.9%之间。超过60% 的贷款要么是灵活期限的浮动利率，要么将在今年到期。 Kiwibank经济学家表示，利率上升，将在未来一年里继续加大人们的支出压力，“会加剧背负贷款的家庭的生活成本危机。”Kiwibank预计，到11月，OCR将升至3%，但考虑到经济衰退风险和人们生活的压力，不会再继续上调。加息会对房市和家庭消费造成重大影响，为房市降温，抑制消费。Kiwibank还预计，到今年年底，房价将下跌约10%，消费者支出也将下降。“房价下跌，导致家庭资产/财富负增长，再加上持续的生活成本危机，消费增长将放缓。” 对于现金储蓄较多的储户来说，较高的OCR是一个好消息。今天上午，BNZ银行上调了定期存款利率，锁定一年的定期存款利率为3%，18个月为3.3%，三年为3.8%，四年为3.85%。认为，未来五年房价似乎没有太大的上涨空间，甚至可能要到 2032年之后才会创下新纪录。

除了改革税收制度以外，新西兰政府还延长了“明线测试期

UPFRONT — 逸居新西兰 | 新筑筑新 11 扫扫，分享该文章大局行业评论﹁」逸居：您认为税改政策实施后，投资者持有物业的成本会大幅上涨吗？ Frank：确实会增加出租物业的持有成本，尤其对于短期投资者，以及在2020年3月27日以后购买二手房的投资者来说。未来三到四年内，投资房业主的持有成本肯定会越来越高。逸居：新规的实施，会不会诱使房东将成本转嫁给租客？ Frank：这一点几乎是毫无疑问的，对于出租房投资者来说，他们需要取得一种平衡——要么考虑从其他地方去节省这一成本，要么就是把这些成本转嫁给租客。逸居：这些规定是否会降低投资房产的吸引力？ Frank：我并不认为这些新规会从根本上降低投资物业的吸引力，如今奥克兰房屋均价已超过100万新西兰元，而每年的房价涨幅在5%至7%之间，保守地说，一套房产每年的增值收益在 5万到7万新西兰元区间，而我们刚刚讨论的税收新政，每年的额外支出其实只有几千新西兰元，相比几万的增值收入，其实不值一提。逸居：您对出租房投资者们有什么建议？ Frank：我相信大部分的出租房投资者早有对策。首先，我建议他们可以把当前的二手房置换成新房，因为新建房不受新规制约，仍然可以利息抵税。目前市场上有许多新建的联排别墅项目，它们面积较小，而且又是新房，对租客而言更具吸引力。其次，改变投资组合，目前商用物业仍然可以利息抵税，新房也可以。投资者可以通过持有新房+二手房，新房+商用物业或二手房+商用物业这样的投资组合来将贷款成本降到最低。 3月17日，新西兰国会正式通过了一项备受争议的法案，取消了实行已久的出租房利息抵税政策。新西兰是少数几个不征收资本利得税的经合组织国家之一，但该法案的实施，本质上就是一种松散且变相的资本利得税。为了解决失控的房价问题，工党政府早在去年3月就宣布要对税收制度进行改革，并取消房产投资者所享有的优惠待遇。

(bright line test)”，按照最新规定，于2021年3月27日以后购买的物业，明线测试期定为10年。这意味着业主对持有10年以内的住宅物业进行出售（主要自住房例外），需要缴纳收益税。财长Grant Robertson表示，税收(2021-22年度税率、商品及服务税和补救事项)法案的通过，旨在抑制投资者的需求，同时鼓励新建住宅的供应。他说：“我们希望创造一个公平的环境，让首次置业者能够成功‘上车’，同时确保不对供应环节制造阻碍。” 需要特别指出的是，这项法案存在豁免条款，例如商用土地、房产开发商以及新建房将不受该法案制约。 Q Q Q Q A A A A 行业人士解读 Frank Xu 新西兰华人建筑业协会会长 Industry Insights 具体条款如下： • 2021年3月27日或以后购买的住宅物业，自2021年10月1 日起将无法申请利息抵税； • 在2021年3月27日以前购买的物业，房东能够抵税的额度将在未来几年逐步减少； • 2021年10月1日至2023年3月31日可申请抵扣75%利息； • 2023年4月1日至2024年3月31日可申请抵扣50%利息； • 2024年4月1日至2025年3月31日可申请抵扣25%利息； • 2025年4月1日以后，利息抵税将完全取消。这意味着在 2025-2026年及以后的财年，房东将无法从房租收入中扣除任何的利息支出。税收新法案通过，新西兰房市魅力不再？编辑 Lesley Song 图为unsplash提供行业评论

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 12 UPFRONT — 大局行业评论﹁」通胀持续飙高，商业地产投资还是有效的对冲工具吗？ 6月，全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕 (CBRE)新西兰公司发布了一篇名为《通货膨胀、贷款利率和房地产市场》(Inflation, Interest Rates & the Property Market) 的报告，剖析了新西兰通胀和贷款利率的大环境与前景，以及这些变化对新西兰商业地产的影响，并预测了不同市场领域的投资表现：新西兰的通货膨胀和贷款利率新西兰2022年第一季度的通货膨胀达到了6.9%，这是自 1990年来的最高纪录。不论企业还是消费者都表现出对未来的担忧，成本预期、定价意向、通胀预期都处于或接近于长期的历史高点。 CBRE预测：新西兰的通货膨胀率在2022年中左右将可能达到顶峰，其依据是新西兰央行(RBNZ)继续积极提高短期利率；（OCR)将在2023年中期或后期达到顶峰，并有150-200个基点的进一步增长；掉期利率(IRS)和债券利率将在2022年底达到峰值，将比目前的利率高出25-50个基点。这意味着固定利率仅有适度的上涨压力，且有可能在2023年开始缓解。通货膨胀对商业地产投资收益的影响 • 通货膨胀与房地产投资回报率并没有很直接的关联。 • 间接且消极的影响来自于通货膨胀和贷款利率之间的联系，这主要取决于GDP增长与通货膨胀的平衡以及供需关系基本面。高利率推高了债务成本，从而影响商业地产的投资回报；融资成本上升的同时，也侵蚀地产本身的价值。 • 对商业地产的租客而言，普遍认为租金作为公司成本，也会和其他成本一样随着通货膨胀而上涨。 • 租约条款非常重要：可根据CPI重估租金的租约条件有利于上调租金，尤其是购物中心、优质办公室和工业厂房等。 • 建筑成本上涨意味着新项目数量可能减少，出租率和租金则可以得到保障；更高的建筑成本也使得新项目的租金上涨，从而推高整个商业地产市场的租金。 • 资本回报率对于贷款利率的变化非常敏感，但收入增长和投资者情绪可以超越贷款利率对资本回报率的影响。商业地产受到的影响和前景 • 总体而言，供需平衡的前景为租金收入增长提供了一个积极的平台。但市中心二级写字楼除外，预计其空置率和租金压力可能延续。 • 商业地产租金收益率相对还算可观，但对于更多依赖贷款的投资者来说，高贷款利率带来的压力正逐渐显现出来。 • 目前，投资者会优先考虑以稳定、确定和增长型收入为重点的投资策略。资金将流向具有这些属性的领域和子市场，从定价的角度来看，它们将保持更强的弹性。反之，不能满足这些属性的领域和资产将面临较高的折价率。 • 贷款利率带来的资本回报率压力看起来是暂时的，利率前景显示，这一压力可能将在2023年消除。在目前环境下，对融资依赖程度较低的投资者可能会开始改善流动性，他们将目前的市场僵局视作机会。行业人士解读 Bernard Leung 资深房产投资人 Industry Insights 新西兰历年通货膨胀率（来源：CBRE和新西兰统计局）新西兰通货膨胀预测（来源：CBRE、ANZ Research、Macrobond）在这份CBRE关于通货膨胀、利率及其对房地产市场的影响的报告中，房地产被视为有效的通胀对冲工具。尽管如此，随着通胀压力的加剧，以及新西兰央行和市场对利率上升的反应，人们更加关注房地产市场在这一轮通胀周期中可能受到的影响。这种关注，从一个侧面可以说明，在2022年上半年，通胀成为引爆讨论的公共话题之一；人们在猜测：通胀将如何在商业地产市场上发挥作用？未来充满了不确定性。通过解读该报告，我认为：在经历了两年的海外投资抑制之后，新西兰的商业地产市场有望在未来几个月内出现激增。随着新西兰边境的重新开放，办公资产将吸引更多的资本投资。奥克兰、惠灵顿和基督城的物流和工业地产市场仍然最为活跃。库存不足、有限发展机会以及旺盛的需求，将继续推动工业租金上涨。通货膨胀正在直接影响成本，商业地产的成本正通过租金上涨来实现，特别是新项目，在未来12个月内，将对租金市场施加上行压力。房租明显上涨，到2024年可能达到每平方米900 新西兰元。

UPFRONT — 逸居新西兰 | 新筑筑新 13 扫扫，分享该文章大局行业评论﹁」 MDRS草案出台，哪些人才能享受到“风口”红利？去年10月，工党政府与国家党共同宣布了房地产建设新法案《住房供应法案》（Housing . Supply. Bill），其中的新概念“中等密度住宅标准(MDRS)”被认为是对奥克兰统一规划(Unitary Plan)以及《国家政策声明-城市发展》(NPS-UD)的补充，引发了新西兰社会的广泛关注。 4月19日，将MDRS和NPS-UD相结合的规划草案“千呼万唤始出来”，并且开始向公众征询意见——这意味着，不久的将来，奥克兰大部分区域将启用中高密度住房规则，土地分区的规则、中高密度住房的设计要求等也会随之产生变化。规划草案建议，重点释放中心城区的高密度开发潜能：市中心步行15分钟范围区域内，可建造至少6层的开发项目；在10个大型城区中心(Newmarket、Manukau、New Lynn、Sylvia Park、Botany、Papakura、Takapuna、Henderson、Albany以及 Westgate)火车站和公交站步行10分钟内的地区实行高密度的建筑规划；在公共交通便利的较大城镇中心周围增加密度；在距离较大城区中心400米和较小城镇中心周围200米内规划“联排和公寓建筑区”。而在设计草案中，有以下几个改变需要我们注意： • 在一块地上建3座（及以下）房子不再需要资源许可(RC)；房屋高度最高不超过12米，可以建最多3层； • 阳光角限制放宽，从提议的6米+60°变成4米+60°（从边界向上4米夹60°角）； • 建筑覆盖率增加到50%； • 客厅的展望空间(Outlook space)变成4x4米，所有卧室的展望空间都是1x1米； • 室外活动空间最小为20平方米； • 面向街道的玻璃门窗面积不小于正立面面积的20%，绿化面积不小于20%； • 面向街道边界(Front Setback)后退1.5米，其他边界后退1 米。新的规划草案是新西兰多党派共同支持下的产物，目标简单直接：就是为了加强各城区土地的开发和建造能力，让未来的建筑变得更高、更密，改善住房的可负担性。因此，这次各区Zoning 全面增强，大部分的土地都变成了“红区”——Mixed Housing Urban Zone。对比之前的规划，新草案的“红区”容积率、阳光角等方面放宽不少，可谓是加强版的Mixed Housing Urban Zone，但这个加强版给发展商带来了实惠、也给设计师提供了方便，今后房子的美观度也会有所提升，街区风貌也会因此更加美好、更加符合城市建筑的多样性需求。行业人士解读 Kai Deng Barfoot & Thompson Milford分行地产经纪 Industry Insights Noah Bian Flourishing Property设计负责人新政推出后，奥克兰大多数土地的区域规划都发生了变化。从这些变化里，我们大概可以解读出奥克兰的整体发展方向：一个是围绕18号、16号和1号高速的大三角区域，另一个是1号高速往南北两个方向延伸的线性地带；这些地方也将是未来奥克兰基础设施的主要建设方向。大多数老房子的占地，约为800-1000平方米，或400-600 平方米每栋——这里烙印着奥克兰不同时期历史规划要求的痕迹。可以看出，草案规定3座房子不需要资源报批这条要求，基本就是根据这些老区土地面积所制定的，因为新区的地并不需要再分割。这个要求间接鼓励了开发商在一块地上只做3栋建筑，其实是在鼓励开发商做独立房子，并做大一点面积。另外一个需要注意的变化是，Mix Housing Urban Zone总体的建筑高度从原来的11米变到12米，虽然仅仅增高了一米，但这可以让原来最高三层的方案直接拉到4层；再加上对阳光角的要求放宽很多，这就让之前三层联排的开发标准（一般为120-180平方米，三房到四房）增加了一个可能性——做4层的小公寓，这意味着开发商可以做40-50平方米的Studio/一房，或者60-70平方米的两房，大大增加了房屋市场的多样性。各城区大部分土地未来即将“变红” 其次，我也注意到，通过新出台的规划草案，政府重点强化了各城区中心和交通枢纽站周边区域的地位，这些区域的Zoning 提升是最大的——直接上升到Terrace Housing & Apartment Zone，体现了政府希望大力发展公共交通、利用交通枢纽站的思路。需要指出的是，Lifestyle、Rural区域的Zoning在新的草案中变化不大。这是因为，一直以来，基础设施落后和建设缓慢都是困扰新西兰的问题，政府也确实没有能力去铺开摊子搞发展。买家，尤其是想购买新房的买家比较关心的是，新的政策出来之后买新房是否能得到实惠？实话实说，房价的可负担性在新西兰是一个很复杂的话题，尤其是新建房，涉及到开发商(土地、建材、人工成本、融资成本等)和多个政府部门(多种许可申请费、开发贡献费、水表、电表等)甚至签证移民政策等多个方面。与其猜想未来房价的走势，不如把精力更多花在对于自身购房需求、负担能力，以及未来利率变化对自身贷款能力影响这些方面更为实际。

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 14 逸居：Barfoot & Thompson 2022年度颁奖典礼吸引了各行各业的关注，有人说这是新西兰房地产界的奥斯卡，能否介绍一下这个颁奖的历史和最初开设的原因？ Peter Thompson：最早的颁奖其实就是一个午餐会，一般是在我们的年会之后进行。公司对排名前 25 的销售和每个分部的销售冠军进行表彰，初衷是提供一个让大家齐聚一堂，互相学习、交流和进步的机会。几年后，公司发现销售们出于对客户的保护或者想法的保留，活动没有达到我们预期的效果。于是公司决定，将颁奖扩展为以区域为单位的半年度和年度活动，但这种下班后的鸡尾酒会，起初效果还不错，但后来就不尽如人意了，因为获奖的都是老面孔，新人机会甚少。 Barfoot & Thompson总是希望凡事可以尽善尽美，所以我们又一次进行了调整。除了半年度的颁奖活动之外，每年年终会有一次盛大的颁奖典礼。过去这些年，我们的颁奖范畴不仅涵盖了顶尖的销售人员和他们的合作伙伴，还包括了优秀的物业管理、商业地产、乡村或农庄地产，以及业主委员会(Body Corporate)。 Peter Thompson Barfoot & Thompson 董事总经理逸居：为什么想到设置这么多奖项？年度颁奖对Barfoot & Thompson 公司有哪些影响？ Peter Thompson：因为每个业务的类型都不同，而且都需要一定专属技能，更多的奖项给人们更多被认可的机会。当然，这也为那些希望获得这些奖项的人设定了一个可以为之努力的标准。我们的价值观决定了我们是谁，人才、家庭、社区和多样性是我们持续关注的核心价值观。说到年度颁奖典礼的影响，我认为涉及到两方面：从内部来看，我们表彰了那些与公司秉持同样价值观、且有卓越贡献的人；从宏观角度来说，我们的颁奖可以带来更多潜在的供应商和买家，业主及租户也可以了解谁能为他们提供更好、更专业的服务。逸居：作为新西兰房地产行业的领军品牌，Barfoot . & Thompson举办这样盛大的颁奖，您认为奖项背后的经营理念是什么？ Peter.Thompson：任何奖项都不是对家族的奖赏，这些荣誉属于那些为客户提供顶级服务的优秀人才。我们的团队是公司的核心价值，他们代表着我们的品牌，是至关重要的。没错，我们会制定战略并提供海量资源来支持我们的人才，但最终成就一笔生意的是团队里的每一个人。我们设置奖项的目的就是为了表达我们对团队每个人的感激和认可，也是公司和团队对社区的回馈。逸居：Barfoot & Thompson 拥有超过1800位销售人员，在奥克兰和北地有80家门店，您通过何种方式有效激励员工呢？ Peter.Thompson：设置这些奖项就是激励我们员工的方专访房地产行业金字塔尖，探寻地产奥斯卡颁奖背后的经营哲学撰文 Ivan Yam; Emma Huang/ 编辑 Lesley Song / 图为客户提供在过去的一年里，新西兰经历了有史以来最长时间的封城，也同时见证了房地产行业最活跃及传奇的一年。截止2022年3月的过去一年里，新西兰最大的私有房地产经纪公司Barfoot & Thompson居民房屋成交量超过1.2万套，成交金额超过143.3亿新西兰元。 2022年5月，Barfoot & Thompson举行年度颁奖盛典，向表现优异且取得卓越成绩的房产经纪人以业绩排名并颁奖。这是这家公司年度最高级别的颁奖晚宴，300多位房产经纪人摘得奥克兰区域、各分行及总公司各项大奖。Barfoot & Thompson这个百年名企，通过这种独到的激励方式推动了公司的发展，并创造了行业辉煌。良好的激励制度使得员工有发挥自我的舞台和努力工作的动力，备受认可的组织文化带来了公司及人才双赢的结果。在Barfoot & Thompson工作的人们坚信，他们的使命就是让大家生活的地方变得更好。《逸居新西兰》专访了 Barfoot & Thompson 董事总经理Peter Thompson，以及获得Barfoot & Thompson Awards全公司销售搭档冠军的Cici Wang、全公司精英奖获得者Nick Bates，以探寻地产盛宴的背后，Barfoot & Thompson 的百年经营哲学和企业文化。 Q A A Q A Q A Q

Peter

逸居新西兰 | 新筑筑新 15 扫扫，分享该文章 UPFRONT — 大局热点人物﹁」式之一，更多的销售量和可观的收入是个人和公司双赢的结果。我们每周定期开会，每年进行三至四次集体培训；每年，我们至少举办两至三次表彰活动，这是对获奖者和所有人的感谢。我们的团队是长期且稳定的，目前大约有230名员工与我们共事超过20年。我们非常感激这些能与我们长期共事的员工，非常幸运能拥有大家的支持，这也是我们在商业上成功的重要原因之一。逸居：员工激励在Barfoot & Thompson的企业文化中或者房地产行业起着怎样作用？您对Barfoot .& .Thompson颁奖典礼的未来有何计划？ Peter Thompson：房地产行业，每天都是崭新的。每天都会遇到各种各样有意思的人，买家、卖家、业主或者租户，他们会很信任我们。当然，前提是我们提供专业和优质的服务。不论是人生第一次买房搬家，或是住进养老院前卖掉住了几十年的房子，你会永远记得那些和你共同经历这些特别时刻的房产经纪人。这些人生节点，也成为了我们温暖的回忆。每一年的颁奖典礼，我们都在总结过往经验，并期望赋予一些新的元素。未来或许会有新奖项出现，但不变的是，这是一个可以让业内人士相聚和交流的重要时刻，也是我们向所有优秀员工和团队致谢的最好时刻。 Q A Cici Wang Barfoot & Thompson 全公司销售搭档冠军获得者逸居：作为地产Icon公司的Top Sales个人或团队，这个颁奖存在的意义和价值是什么？获奖前后您的心态有变化？ Cici Wang：作为奥克兰和北地最大的房地产经纪公司，我认为这个颁奖是非常有意义的，这是对每一位行业人士的认可。我们很尊重这个排名，因为是总公司的总排名，对我们一年的工作是极大的荣誉和肯定。我所有的客户也非常认可这个排名，这是对我们所有在一线的房产经纪人最大的肯定。 2021年是Barfoot & Thompson非常辉煌的一年，特别是在销售等方面取得了丰硕的成果，我们感到非常骄傲。年度颁奖是非常难得的机会，不但将很多优秀的专业人士聚在一起，而且可以看到很多新面孔。疫情期间我们很难见面，今年的规模虽然有所缩减，但有这个机会能和同行切磋，让我们感觉更像是一个大家庭。 Barfoot & Thompson的机制很公开透明，每个月分部和总公司都会有排名，年度排名是当天才会知道。对于我来说，比排名更重要的是每一年通过这件事来证明我的成绩是非常优秀的。我在Barfoot & Thompson这个大家庭做了蛮久的，我们老中介能以第一名上台领奖，我非常自豪。说到心态，我相信每一个顶尖的中介，尤其是总部排行名列前茅的中介，都很自律，不会沾沾自喜。压力肯定有的，但是我们一贯的做事风格都是想保持，并一直保持在这个荣誉排行榜之上，给更多的客户提供优质的服务。 A Q

Thompson Cici Wang,Peter Thompson(左)和Stephen Barfoot(右)合影

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 16 UPFRONT — 大局热点人物﹁」 Nick Bates Barfoot & Thompson 全公司精英奖获得者 2022年度分行 PUKEKOHE 经理逸居：2022年度颁奖典礼感觉所有人都是盛装出席，像是在参加奥斯卡颁奖典礼一样。领奖的那一刻，您的感言是什么？ Nick . Bates：那是一个非常特别的夜晚，是在向公司最优秀员工致敬。能拥有这样优秀的业绩，是每一个人都渴望的，总公司做出了很大的努力让这样一个颁奖之夜变得非常精彩和难忘。 A Q A Q A Q 逸居：这种激励机制对员工间的竞争有什么积极意义？对一个企业的意义是什么？ Cici Wang：我觉得Barfoot & Thompson的竞争体系是非常公平、公正的，我们之所以选择Barfoot . & .Thompson，也是因为在这家公司，任何人都有机会站上这个排行榜的顶端——只要努力工作，就可以凭业绩说话，凭所有房产经纪人挣到的佣金来说话。 Barfoot & Thompson内部和外部都会公布成绩，鼓励大家向优秀的销售学习。这对新人来说是非常好的激励体制，他们会知道朝着这个目标努力，因为他们有一天也可以做到和我们一样站在领奖台上。其实公司内部大家都很努力，优秀的人非常多，奖项竞争非常激烈，所以我们在全公司范围内得到排名第一分行这个奖项，可以说是非常幸运的。我在获奖感言中致谢了我们Pukekohe的销售团队，特别感谢了我们团队中的每一个人，包括物业管理、行政的同事们，每个人都不可或缺，真的因为大家共同的努力，才帮我们获得了这个梦寐以求的第一名。逸居：这种奖励机制，会给您或您团队的成长带来什么影响？对员工间的竞争有什么积极意义？ Nick . Bates：获得这个荣誉，对我们团队成长的影响肯定是巨大的。很多方面都很有帮助，比如：推销新业务、成为客户首选、自我营销等方面。大多数房产经纪人，包括房地产专业人士的薪资构成都是以佣金收入为主，所以大家有一个共同特征就是敢于竞争、热爱挑战。绝大多数成功的房地产经纪人都有同样性格：有勇气、坚韧、适应力强，这也是他们的内在驱动力。每个人都渴望把工作做到极致并因此得到肯定。这些奖项的意义就是，激励着大家做事就要尽全力做到最好，这样你才能成为这一领域的顶尖高手。逸居：整个地产行业在疫情期间经历了起起落落，现在房地产行业的机会如何？ Nick Bates：哪里有挑战，哪里就有机会，这是我们始终相信的。Barfoot . & .Thompson . Pukekohe分行享有稳定且良好的市场份额，接近60%。客户更喜欢选择给他们带来信心的人，来帮他们完成任务。买房和卖房的供需关系始终存在，我们的角色就是继续帮客户应对挑战，帮他们完成在房地产领域的愿景。 Q A Nick Bates, Peter Thompson(右)和Stephen Barfoot(左)合影

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 18 UPFRONT — 大局热点人物﹁」专访Vicky Xi：新西兰政府前投资官的恣意人生撰文 Lesley Song 图为被访者提供是不是和记者一样，很多人都不知道新西兰政府还有“投资官”这个职位？更让人意想不到的是，有个华人女生，年级轻轻就坐上了政府“投资官”这个高大上的职位，还担任了大中华区跨境投资总监，直接面对新西兰企业创始人、基金经理、顶级投行合伙人、一线律所和四大会计师事务所合伙人，以及中央和地方政府官员等，交易金额动辄几千万甚至上亿…… 还是这个女生，放弃了这个“出差住五星级、专车接送，办公室设在大使馆、领事馆，同事是参赞、外交官”的“神级”职位，带着近二十年本地经验“下凡”，只为陪伴有开发梦想的你一起融资一起飞！这个女生，就是金松鼠集团的融资合伙人Vicky Xi。 Vicky成为政府投资官的时候，不过三十出头，却已经有了近十年新西兰本地银行经验。这十年里，Vicky从个人业务做到企业业务、后来又转到地产开发部门，金子不管在哪个部门都发光，在不知获得过多少个分行乃至区域第一后，她觉得好像缺了点什么：面对全新挑战的激情和兴奋。而离开银行进入政府，在Vicky看来，就是“从商业银行到了政府‘投行’，从为新西兰企业审批贷款到为企业做股权融资，从不同的角度考量交易是一件很有意思的事”——“有意思”是Vicky衡量一份工作值不值得做的标准之一，这源于她对世界和事物的强烈好奇心。 “前投资官”的开挂人生与两位外交官在Rotorua出席活动 VICKY XI

逸居新西兰 | 新筑筑新 19 扫扫，分享该文章 UPFRONT — 大局热点人物﹁」受金松鼠集团创始人John Bolton邀请，Vicky加入金松鼠集团，专注做开发类型的贷款，如买地贷款、开发贷款和建筑贷款等。众所周知，和普通住宅贷款相比，开发贷款要求更复杂、难度更高、周期更长、棘手的环节也更多，牵一发而动全身。但对Vicky 来说，这意味着项目统筹规划更重要、融资渠道更多元、金融构架更复杂、资金需求量更大，并且在特定情况下，会涉及跨境主体和合规风险规避——因此，对经验和专业要求更高，解决问题更有成就感，也更符合她热爱挑战、迎难而上的性格。无论项目大小，Vicky都竭尽全力、专业对待。最近，一个规模不大，但是让Vicky很有成就感的项目，是成功帮助一位跨界新手开发商在奥克兰北岸的两个联排开发项目融资100%项目成本：项目在Vicky的支持下，有条不紊地推进着事实上，Vicky的参与不仅帮A先生解了“燃眉之急”，还化困境成为机遇，帮助A先生变被动为主动、获得比预期更大的利润：“这两个项目中，开发商仅前期投入60万新西兰元，资金占用九个月，扣除所有开发成本和金融成本，税前利润250万。如果合伙人没有退出，或许会节约一些金融成本，但是利润的一半要分给合伙人”——也就是说，A先生非常幸运，有Vicky的助力，他的首次开发就出师大捷、多赚了100多万新西兰元，用亲身经历诠释了“选对人”的重要性。谈到Vicky，无论是贷方和开发商，评价总是“专业”、“高效”“ 经验非常丰富”。确实，无论是多么顺风顺水、资金充裕的开发项目，都会在其执行过程中，出现不可预测的各种问题。难得的是，Vicky总是能够提前预判并控制风险，并在不可抗拒的风险来临时，第一时间找到最佳解决方案。这种让合作伙伴每每惊叹的“超能力”，来源于她丰富的知识储备、对市场深刻了解、多年的相关经验和专业的职业素养。和ASB首席经济师、NZ Herald著名商业评论员等同台演讲也许您已经有了多年的本地经商经历，但在房地产开发领域还是个新人；也许您是新移民，在国内投资经验丰富，却对本地所知甚少，想要涉足地产开发；也许您曾经做过独栋熟地的小开发，现在希望做联排公寓等稍高难度、对资金需要更高些的项目；也许，您的项目本身难度大、规模大，其中有环节复杂棘手；也许，您的公司构架复杂，专业度高…… 相信我，您需要的不只是融资，还有Vicky这样的，“专业”、 “高效”、“经验非常丰富”的合作伙伴。专业成就卓越，梦想引领人生选对人，困境也能成为机遇因此，想要在人生里“遇见不一样的人，听不一样的故事，体验不一样生活”的Vicky，又离开了做得驾轻就熟、得心应手的政府部门，加入连名字都“有意思”的金松鼠集团，意外的顺理成章：“在金松鼠，我可以帮助开发商以更专业的角度融资和风控，把企业标准化，在获得更低的融资成本的同时，帮助企业获得更大的发展机会——这让我获得了无与伦比的成就感。”说这段话的时候，Vicky的眼睛里有星星在闪烁。开发商A先生原本有一位合作伙伴、且已无条件购买两块土地并支付了10%定金，谁知道合作伙伴中途退出，A先生不得不给股东退股并承担全部项目开发成本，导致资金非常紧张，一度不知道如何坚持下去。 Vicky介入后，迅速参与了项目规划、设计并主导了配资方案，锁定金松鼠自有资金和合作贷方（lender）联合融资，协调开发商团队与贷方之间的贷款条款和细节谈判，联合完成全部土地交割贷款、资源许可分割贷款，以及后期建筑贷款。在项目动工当日，开发商拿回所有已经投入项目的自有资金，并投入后续项目。整个项目放款非常顺利，目前，A先生的第一个项目已经接近交付，第二个项目也即将封顶，并已经开始未来几个新项目的规划和土地购置。 Vicky与新西兰前总理John Key

逸居创始人 Pauline Gao 器识为先，无问西东。撰文 Lesley Song / 编辑 James Sun 图为被访者提供

新会是江门的一个区，因为有着“千年人参，百年陈皮”之美誉的新会陈皮而闻名天下。我爸爸就是新会陈皮行业协会的创始人和首任会长，家里总是晒着陈皮，我儿时的记忆都散发着陈皮的独特香气，馥郁却又清新。从没想到有一天陈皮的香气会被油漆、涂料、胶合板的味道取代，会成为我生活中的“主旋律”。

我受爸爸的影响很深。他是白手起家的创业者，在事业上取

逸居新西兰 | 新筑筑新 23 扫扫，分享该文章 COVER PERSON — 封面人物在大多数人的认知里，房产建筑业，这个由钢筋混凝土构建的坚硬的世界，似乎与男性阳刚坚毅的气质更相符。体力差异、工作压力、家庭责任……我们不得不承认：女性从业者想要在房地产建筑业有所作为，需要承担更多压力、付出更多辛劳。但在新西兰，越来越多的女性身影活跃在这个行业中。她们凭借干练、勤奋的职业素养，赢得了成功和认可；她们聪慧敏锐、细腻精致的女性本色，在行业中形成一道靓丽的风景线。这也恰如其分地反映了卓嘉传播(MultiMarketing Ltd)总监、《逸居新西兰｜新筑·筑新》杂志（以下简称《逸居》）创始人、出版人 Pauline.Gao在新西兰房地产建筑业的近20年打拼、从开拓者变为领军人的奋斗故事。有一些媒体讲过Pauline的故事，但一向低调、务实的她总是认为“过誉了”，并不再接受关于她个人经历的采访。在《逸居》第20期出版前夕，《逸居》编辑终于说服了她：在这个她一手打造、精心经营了十年的媒媒介上，亲自向读者讲述属于她自己的、最朴实却最真挚的故事版本。我来自有“中国第一侨乡”的美称的广东江门市。从小，我就听长辈讲400多万先侨勇闯世界的故事。但18岁来奥克兰大学读书，才是我第一次出国、也是第一次踏上新西兰的土地。没想到，如今我在奥克兰生活的时间，已经超过了我在家乡的时间。

得了斐然的成绩——如果说后来的我有一些商业地产的头脑，应该就来源于我的爸爸。但爸爸对我影响最大的，是他性格中不惧困难、积极乐观的一面；他给了我一个充满信任、自由度高的成长环境，这让我成为了有独立思考能力、敢想敢为不怕输的人。懵懂入行：每个人的潜力都是无限的大学毕业后，我的第一份工作，是在新西兰元老级建材供应商Noble Bardell家族的三兄弟建材(Three Brothers)公司做HR 和客户支持——那是2005年，可以算是我进入新西兰房地产建虽然离开江门多年，Pauline始终心系家乡，致力于推动经贸文化交流父亲（前排右一）和Noble（前排左一）是对Pauline影响最大的两个人筑业的“元年”。当时只是想找份能留在新西兰的工作，没想到自此就“入坑”、并在房地产建筑业打拼了近20年，相信还会有下一个20年。工作9个月后，公司营销部门负责广告的同事离职。我的老板Noble先生就问我，愿不愿意来做市场营销？我是个有好奇心的人，也愿意尝试新事物；那时候也很年轻，即使是从零开始学习，我也不害怕——但是后来发现，仅仅是许多从来没见过的建材英文单词、媒体领域的专业术语，就已经让我一脸懵，更不要提独立做广告和市场了……好在，我的老板愿意给我时间学习，他带着我去拜访各个媒体的广告负责人，建立本地的媒体渠道；我学着和媒体谈判、争取合理的价格和最好的广告位；连广告的标语、设计、字号都要去学。那一段时间很辛苦，但后来受益匪浅，所以现在，如果我的员工想尝试新领域，我都会给她们机会，比如我的杂志编辑想尝试做营销专员，我会给她几个客户去带，我相信每个人的潜力都是无限的，我愿意像我的老板一样，帮助我的员工在自己喜欢的领域发光发亮。 2009年，毕业4年后，我有了自己的营销公司，就是现在的 MultiMarketing。说起来很多人都不相信，这家公司竟然是我的老板Noble帮我开的，而他的初衷也很简单：你已经把三兄弟的广告和市场做得很好了，但其他的本地供应商也需要做广告、尤其迫切地想进入华人市场，这是你可以做好的事。彼时，因为文化和语言障碍，本地建材商不知如何在华社宣传，很难和华人房地产商做生意。虽然存在营销需求是有的，但我那时还不知道怎么谈客户，是Noble带着我一家家谈的合同，让MultiMarketing有了第一批客户；而MultiMarketing启动的第一笔资金，也是Noble带我赚的。他是一位非常有眼光的投资人，带我做了厂房、零售等商业地产的投资，获取的投资回报作为我的“第一桶金”，投入到了MultiMarketing的运营中。 Noble是我事业上的第一位导师，授我以“渔”，帮我找到了创业方向，传授我管理、投资等方法；在MultiMarketing成长的过程中，Noble也给了我巨大的帮助和支持；而在我能够独当一面之后，Noble又给我独立飞翔的自由。如今，Noble先生已经永远离开了，我特别想念他：每当 MultiMarketing取得一些小小的成绩时，我都很想和他分享喜悦；当我遇到问题的时候，也很希望能够再次听到他的教诲。我想，没有什么可以回报他的，唯有在做事时竭尽全力，才对得起 Noble对我的栽培和付出。以下为Pauline的自述：

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 24 COVER PERSON — 封面人物大概10余年前，申请建筑许可的建商，都会拿到一本《Building Guide》作为指导。我还在三兄弟时，《Building Guide》的销售找到我，希望我们公司可以在这本书上打广告。 “你们有中文版么？”在Noble的影响下，我很早就有了做中文房地产投资和建筑资讯的想法，因此，当我碰到出版的业界人士，总是会求教一番。就这个话题，我和销售相谈甚欢，他回去汇报给他们的出版人Mark Graham，而Mark也非常感兴趣，我们见面一拍即合、决定合作，《逸居》杂志就此诞生。 2013年，《逸居》创刊号出版，主要内容就是《Building Guide》的中文版，是一本《建筑指南》。尽管我已经和各种媒体渠道打了近10年的交道，但亲自上阵做杂志还是头一回，可真体会了什么叫会者不难、难者不会：内容尽管大多是翻译，但要做到信达雅，花费了很多心血；对版心、核红、出血这些设计上的名词，我更是一窍不通，我那时候的员工到现在都是我的好朋友，最艰难的创刊，是我们一起闯过来的。《逸居》创刊之初，是“年刊”：2014、2015两年，每年随着《Building Guide》的更新，出版一期《逸居》；2016年，出版了两期，对我们来说已经是很大的突破了。2017年初，曾经的合作伙伴Mark离开了团队，我转为独立经营。我深深感到：肩上的责任更大了，但将《逸居》做好、做出品牌的信念也越来越坚定。强强联合：助力华人房地产建筑业我一直觉得我的运气非常好，创业路上常有贵人襄助，让 MultiMarketing定位越来越清晰，逸居的品牌打磨得越来越有光泽。当然，作出很多会对未来造成巨大影响的改变的时候，我们并不自知，只是知道这件事是对的，是对公司、对客户、对读者从2017年至今，确实如Frank所说，是华人建筑业的“黄金年代”。随着华人房产开发和建筑项目规模不断扩大，《逸居》的内容更加丰富、也更加专业；MultiMarketing代理了更多大品牌的中文市场营销，如James Hardie、PlaceMakers、Mico Plumbing等；我们的触角涉及了产业链各环，并参与组织了多个大型活动，被越来越多的业界同行所认可。而作为协会的Marketing合作伙伴，在MultiMarketing的专业运作下，新西兰的电视台、报纸以及各类社交网站上，也开始更多地出现NZCBIA的消息，协会的影响力突破小圈层，被行业领袖们真正“看见”；NZCBIA的拳头产品——新西兰国际建筑业博览会暨峰会(NZIBES)召开时，则成为整个奥克兰业界的头条话题，“不来错过10个亿”的展会口号，在朋友圈屡屡被四处传播。新西兰的建材领军品牌PlaceMakers的CEO Bruce McEwen称其为“新西兰行业内最优质的活动之一”。最让我印象深刻的，是2021年建博会，即便在疫情阴云的笼罩下，仍有上百参展商、逾万名参观者、800位晚宴嘉宾共同参与；华社各大重量级开发商、建商和供应商觥筹交错，资源聚合。展会中，华人大小企业主与本地资源直接达成的各项合作数不胜数。在经营了十年之久以后，大家都说：《逸居》作为“新西兰房地产和建筑业第一中文媒体”，品牌彻底立起来了。我们决定建立长期的战略合作伙伴关系、《逸居》与协会的《新筑·筑新》期刊合并，成为了今天的《逸居新西兰｜新筑·筑新》杂志，进一步树立了自己“专注房地产建筑业，以权威专业内容为王”的独特风格。创办《逸居》：为华人做一本投资与建筑指南有利的，那就埋头去干就对了！我和新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)和合作就是如此。我认识会长许立(Frank Xu)的时候，刚成为了《逸居》唯一的出版人，但我并没有清晰的想法，小到内容架构如何安排、大到未来如何发展，都需要我尽快做出决定；而此时，我也是刚刚成为妈妈，女儿不满周岁，如何平衡家庭和职场，这个几乎每个职场女性都要面对的难题也困扰着我。 2017年的NZCBIA，刚刚成立两年，正处于起步期。但Frank 是个“心有多大、舞台就有多大”的人，他真诚地对我说：“新西兰华人房地产建筑业未来大有可为，我们应该携手为它做点实事”——Frank的视野、激情和他带来的全新观念深深打动了我。 Pauline在2021NZIBES与Frank（右二）合影

逸居新西兰 | 新筑筑新 25 扫扫，分享该文章 COVER PERSON — 封面人物坚守初心：做一本有温度、有深度、有态度的杂志在新闻娱乐化、阅读碎片化的年代，做有深度、有态度的报道并不容易，坚持做有操守的媒体更加需要极大的信念感。我不是新闻出身，但是我的记者、编辑都是名校新闻、传播等专业的毕业生，我在他们身上看到了新闻理想、看到了对初心的坚持，看到了他们对自己写下的每一个字眼的雕琢……这是他们用自己的方式，对每一个《逸居》读者的尊重和责任。未来可期：打造逸居全媒体平台，认真服务行业人士我知道，很多人第一次接触逸居，并不是通过杂志，而是通过微信公众号“逸居新西兰”。 2015年，《逸居》杂志还在做“建筑指南”的时候，我发现，受制于语言和文化差异，很多华人房地产企业不仅需要基本的“ 建筑指南”，还需要及时了解最新的政策、法律法规、投资环境，以及新西兰房地产开发的各种游戏规则。我意识到，需要搭建一个更及时、更畅通的渠道，在新西兰的房地产开发建造领域和华人企业之间互通信息。因此，我们决定要做网站和微信公众号。又是从零开始，但是我们拿出了做纸媒的精益求精来对待新媒体，这也渐渐为我们赢得了读者的认可。那时，每次看到关注者增加，都要在办公室里分享喜悦。而现在，仅去年就发布了四百余篇原创业内分析文章，有超过两万名读者与逸居一起，每天在微信上了解市场、发现商机。今年，逸居又顺应公众的浏览习惯，上线了视频号。尽管还在摸索阶段，但是您可以看到，做视频我们也是认真的，每一帧画面都是认真选取的、每一个转场都是经过斟酌和思考的。现在，视频号还是逸居大家庭的“小宝宝”，但是我们在用心地呵护它成长。逸居新西兰这个品牌，现在有网站、微信公众号、视频号和杂志，四者既是具有不同分工、不同特色的信息载体，又是一个有机的整体。然而，我们的定位并不仅仅是媒体、是企业，我们也始终坚持，要以读者为本，做一本有温度、有深度、有态度的杂志。因此，我把专业的事交给专业的人做，给采编团队最大的自主权；我对我的记者说，你们的任务是给《逸居》的读者权威、深刻、有观点的行业报道。和很多行业“酒香也怕巷子深”不同，做媒体，只要认真做好内容，付出和努力一定会被看到。我的很多客户，之前都是《逸居》的读者，因为我们的读者定位本来就非常清晰——新西兰房地产建筑业的行业人士。后来我带着客户经理去和企业谈合作，他们会说：啊，我常常看《逸居》，你们做的很专业很用心，有的客户甚至案头就有一本《逸居》。合作因此水到渠成。我这两天因为要给第20期杂志写出版人的话，又翻起来以前的杂志，发现，第四期封面是著名建材公司James Hardie团队，原来James Hardie从2015年起就是逸居的客户了，七年过去，合作更加默契，真的感恩，有这样支持我们的长情的客户和好朋友。华融信贷也是《逸居》的老客户。创始人张勇(York Zhang) 是一个脚踏实地的企业家，执行力强、决策果断，我特别欣赏 York的实干精神和儒商气场。我自己遇到贷款问题、乃至公司的管理问题，都很喜欢和York聊聊，每次对谈，都有“听君一席话，胜读十年书”之感。虽然我们得到了很多客户的认可，但我一直认为，我们为客户做的还远远不够，更多的是客户在成就我们、支持我们。因此，我们一如既往地坚持做有价值的房产和建筑行业资讯，希望能够提供一个多维度、多渠道的信息和交流平台；我们一直在不断的开发新产品，以打造更全面的品牌传播和拓展市场工具，更好地服务我们的客户。我们，一直在路上。我们的追求和使命是帮助读者在新西兰安居乐业，是个人和企业、企业和社会、社会和人文价值的结合。未来，我们将尝试突破之前的领域，从房地产投资、建筑行业扩展到成为一个集结所有“逸居”相关内容的综合信息平台，由单向发展向互动模式发展，为求给读者以新面貌，新模式。从事媒体行业多年，“逸居新西兰”这个品牌早已不只是我事业的一部分，也是我与广大客户、读者间的桥梁。在这个充满不确定性的时期，我们将通过逸居新西兰全媒体平台，深度分享行业内人士的故事和经历，集结各行业各领域的专家和业内人士点评国内外经济局势、房地产市场动向，解读应运而生的经济、税收、移民等新政策法规。让《逸居》成为读者在新西兰安居乐业时最不可或缺的资讯平台，是我最大的心愿。 Pauline和华融信贷创始人York Zhang合影 Pauline和她的逸居团队

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 26 新 · 特写逸居十年 FEATURE — ﹁」往期杂志 01 ISSUE 创刊号是逸居和新西兰华人朋友打的第一个招呼，首期杂志凸显了逸居新西兰房产投资的资讯百科的定位，从新西兰房产概况、购房须知，到如何筑起梦想之家、建筑材料选择、建筑法律法规、预算清单等多个角度，详细分享了新西兰房地产建筑业的相关知识和资讯，以帮助读者避开荆棘、实现对完美之家的全部想象。 02 ISSUE 您的公司运营适合哪个地段、什么类型的物业？场地是租赁还是一次性购买？应该满足在新西兰经营的需要考虑哪些因素？第2期杂志全面介绍了新西兰商业地产的相关信息，在分析各地区、各类型商业地产的优劣势、注意事项等的基础上，帮助读者在“安居”后、在新西兰找到“ 乐业”的根。 04 ISSUE 05 ISSUE 03 ISSUE 内容回顾面对日益高涨的房价,如何在新西兰置业上做出最明智的选择?买到称心如意的房屋后，又如何进行维护和修建?如何将持有的物业转变成自己的理财工具?这都是选择在新西兰安居后，您所必须了解的问题。第 3期杂志也希望从宏观市场分析、政策解读，以及建筑设计等方面为广大读者朋友们分忧。无论是拟议中的《奥克兰统一规划》还是奥克兰市政府和新西兰政府联合推出的《住房专项区》，均表明建设高密度住宅将是增加住房供应的重要解决方案。第4期杂志首次提出奥克兰公寓时代拉开帷幕的新观点，对奥克兰公寓市场进行了详尽而有前瞻性的分析，并介绍了中新两国公寓的不同点，以供拟购买公寓的读者参考。 2016年，新西兰房地产市场一路高歌猛进。迫于压力，政府出台了收紧信贷、扩大供给等一系列控制房价的新政。多方博弈之下，未来的市场趋势会如何？第5期杂志继续秉承“ 大胆分析、多方求证”的态度，对政策进行了深度解读，总结了国际环境、经济形势等多种因素对房地产市场带来的影响，并预测了未来的市场动向。 ISSUES

逸居新西兰 | 新筑筑新 27 扫扫，分享该文章新 · 特写逸居十年 FEATURE — ﹁」 06 ISSUE 贷款政策收紧、市场急剧转型、竞争日益惨烈的状态下，新西兰人同时迎来了政治、经济方面的多种变革。当旧秩序遭到挑战，经济本身的运行规律仍照常运转；面对全新的开始，投资更需顺势而为。第6期杂志聚焦商业地产地投资逻辑，指出商业地产投资的成功或失败，取决于租赁用途、临街的程度、改造成其它用途的便捷性、决定物业用途的区域规划和附近社区的经济水平等多种因素，并给出了解决方案。本期杂志也是《逸居》变革路上重要的一次尝试：和新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)合刊，在原有投资指南的基础上，融汇了更多建筑相关专业知识与趋势，更好地服务华人房地产建筑业。 07 ISSUE 第7期杂志重点关注奥克兰的公寓潮，并从公寓延伸到中密度住宅，覆盖了设计、项目管理和商业建筑合同等话题。当前，公寓所面临的问题正是奥克兰往中密度建设发展的缩影。新西兰著名建筑设计师Paul Brown分析了这一轮公寓潮的不同之处、本地银行资深开发贷款经理则揭开了2018年奥克兰信贷环境的一角。 09 ISSUE 10 ISSUE 08 ISSUE 第8期杂志展现了华人推进新西兰旅游基础设施建设的一面，他们主要活跃在奥克兰和皇后镇。过去，华人多数投资经营Motel；如今,随着旅客对住宿的新需求，华人经营的 Airbnb遍地开花；资金更加雄厚的华人投资人则直接进军酒店领域。当前的成绩仅仅是一个开始，他们会在行业中闯出一片天吗? 第9期杂志探讨了预制建筑技术在新西兰的未来。预制技术被政府带头推崇，建筑巨头甚至率先把预制化的运用写入集团战略中，前景看好。然而，建筑师、结构顾问等专业人士对预制建筑体系了解不足；银行等金融机构对预制建筑的风险评估机制还是空白，买家能否获得房贷仍是未知数。在这样的环境下，预制建筑的种子能开花结果吗？随着新西兰人口老龄化的增加，退休村的需求和供应量也在不断增加。第10期杂志专门探讨了新西兰老人的居住选择：有的老人将大房置换为更好打理的小房，有的老人选择可负担出租房。老年人的居住环境也需要随着他们的生活能力及时作出改变，这些都是值得深思和解决的问题。

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 28 新 · 特写逸居十年 FEATURE — ﹁」 12 ISSUE 第12期杂志重点介绍了2019年新西兰国际建筑业博览会暨峰会的三大亮点，直击新西兰最高规格的房产及建筑业“两会”。探讨了华人引领新西兰建筑业快速发展之路——贡献斐然的华人建筑业，需聚力共赢、携手过凛冬；潜力无限的装配式建筑是待掘金矿，也将成为建筑史上的一次颠覆性革命。 13 ISSUE 近年来，新西兰酒店业经历了一个重要的增长时期，但进入2019年以后，旅游业发展放缓、酒店市场前景不明朗。第13期杂志重点分析了新西兰的旅游和酒店业：在奥克兰，有超五星酒店崛起，带领奥克兰的酒店业走进新时代；科技创新将最终决胜酒店业的未来；酒店投资方面，奥克兰和皇后镇最受海外酒店投资者的青睐。 15 ISSUE 16 ISSUE 14 ISSUE 第14期杂志全面总结了2019年的房地产和建筑市场，并公布了2019年建筑业风云榜的上榜企业；展望了 2020年新西兰房地产市场，对建筑行业发展趋势进行了重点分析。建筑安全无小事，对“亚洲健康与安全工作峰会”的详细报道，让没有机会参会的读者也能充分了解如何把控流程、减少隐患、提升健康安全意识等相关安全知识。第15期杂志的采写、编辑、出版，恰逢新西兰遭遇疫情全面封锁到解禁万业复苏的整个过程，因此主题也围绕“COVID -19疫情”展开：全面梳理了新西兰的抗疫时间线，尤其是政府出台的一系列经济扶持政策；采访了多位业内专家，以期还原疫情时代新西兰建筑业的“危”与“机”，为读者提供完整深度的事件报道和市场预测分析。第16期杂志聚焦“钱”景可观的土地分割，采访了资深业界专家和经验丰富的一线人士，从政策、调研、选址、立项、规划、管理等多个角度，对土地开发项目进行了深入解析，帮助读者了解分割全流程，有效避免掉入“开发陷阱”。 11 ISSUE 第11期杂志聚焦新西兰华人开发商如何突破销售终端变冷局面，探讨了房地产建筑业突围2019的开发路径。通过北岸“旧城改造”和中密度楼盘开发，实现周期短、成本可控的开发潜力。西区如何凭借“西部大开发”的东风，驶入发展新天地，Westgate是否能成为下一个 Albany？

逸居新西兰 | 新筑筑新 29 扫扫，分享该文章新 · 特写逸居十年 FEATURE — ﹁」房产投资与建筑指南第 1 8 期 OCT 2021 NZD $9.95 微信平台 NZ PROPERTY INVESTMENT & BUILDING GUIDE 2021新西兰国际建筑业博览会暨峰会 The Special Issue of 2021 New Zealand International Building Expo & Summit 主办方：新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）协办方：3A Events、MultiMarketing 特刊 18 ISSUE 新西兰国际建筑业博览会暨峰会 (NZIBES)创办六载，第18期杂志以特刊的形式记录包括展会、博览会、颁奖或晚宴在内的整场盛事，让读者通过图文看到2021NZIBES的台前幕后，了解到活动各方是如何在充满不确定性的大环境下，克服困难、呈现精彩；并将华人建筑业的这种精神传递下去，在这个建筑材料紧缺、技术人才稀少的大环境中为大家照亮前路。看丑小鸭如何变成白天鹅旧房改造出租房翻新有诀窍：快速提升房屋价值的9种方式 P30 房产投资与建筑指南第 1 7 期 MAY 2021 逸居新西兰微信平台 NZ PROPERTY INVESTMENT & BUILDING GUIDE 2021 NZIBES 新西兰国际建筑业博览会暨峰会强势回归！ P54 法眼看房：旧房改造前不可不知的 N个法律常识：？ 17 ISSUE 对旧房进行改造，自住方便舒适、出售可提高收益，优势明显；但报批手续复杂，翻新过程中可能面临各种问题。怎么做，才能有效规避翻新过程中的风险，并获得最具性价比的收益？第17期杂志系统回答了您关于“旧房翻新”的所有问题。 19 ISSUE 从2020年新冠疫情爆发以来，中密度房产的开发、设计、施工和交易悄然成为市场的宠儿。第19期杂志提出了2021年是奥克兰房地产和建筑业“中密度元年”的全新观点。一路高歌的房价、政府对中高密度房屋的支持政策、央行和商业银行持续收紧贷款、史上最严苛的租房新规生效等多个因素，都在一定程度上参与、催化了“中密度元年”的诞生。

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 30 他们对的祝愿：期人 Keven Chen PlaceMakers, Head of Asian Busniess 我谨代表PlaceMakers亚洲团队祝贺逸居新西兰二十期纪念刊圆满发布。作为新西兰领军也是最大的建筑材料和器具供应商，PlaceMakers一直十分重视亚洲建筑市场，自新西兰华人建筑业协会成立以来就给予大力支持和关注，很高兴协会和逸居的杂志合刊逐渐成为广大建商和业界同仁发声和展现自我的优质平台，衷心祝愿杂志越办越好，期待我们的下一次合作！第一次接触逸居时间是2018 年，公司落地新西兰不久。逸居对我的帮助和启发很大，我们相互支持。逸居是专业的房产媒体，不仅有及时的房产资讯，对行业现状和走势也有独到的见解，这些见解给我们日常工作中提供了关键的决策信息。未来，希望逸居继续坚持做客观公正、有责任、有担当的专业房产媒体。陈炳宏 Risland集团新西兰区域总裁奥克兰华人建商在建造民宅方面发挥了重要作用。我很高兴市议会可以通过和NZCBIA、逸居的密切合作，帮助华人房地产建筑业迅猛发展。在这个充满挑战的时期，我祝愿《逸居》未来会更好，华人建商的项目一切顺利。 Jeff Fahrensohn 奥克兰市议会项目检查经理 Gregory Chawynski 博士梅西大学建筑环境学院建筑管理学高级讲师《逸居》在华人建筑业和本地相关领域的企业间架起了一座桥梁，也在为大学更好地培养出符合行业需求的人才提供助力。希望《逸居》取得更大的成绩！任重道远为居逸，大庇天下众言欢。居仁由义坐桃源，逸致闲情望十星。 Sherry Kang 中远海运新西兰董事总经理在逸居杂志20期纪念刊发布之际，中远海运新西兰送上诚挚的祝福，祝愿贵刊保持初心，继续为新西兰华社带来更多精彩丰富的刊物！黄海鑫新西兰华人建筑业协会秘书长；奥克兰建筑设计院总经理扫扫，分享该文章新特写逸居十年 FEATURE ﹁」

逸居新西兰 | 新筑筑新 31 扫扫，分享该文章新 · 特写逸居十年 FEATURE — ﹁」 Sonny Lam Queen City Law 律师事务所移民律师做逸居的专栏撰稿人，一直是我寻找客户的秘密武器。作为一个专业服务的提供者——移民律师，和逸居建立战略合作伙伴关系对我的事业确实有帮助，帮我减轻了工作量，并与其他行业服务提供商建立了牢固的长期合作关系。我为我和逸居在过去五年里共同取得的工作成就而自豪，并期待着在此基础上再接再厉，达到新的高度。 James Law 新西兰世展房地产执行总裁已经忘了第一次接触《逸居》和 Pauline的具体时间了。对《逸居》的第一印象，是第一次读到杂志里的某篇文章，当时我心想： “哇，这篇文章是要花多少时间和成本去收集资料，整理，排版和编写啊！以后，每本杂志我都会细心拜读，因为我能够深深体会到每篇文章的用心。” Pauline真的是不惜成本要把这本杂志做精、做好，把最好最实在的干货提供给房地产建筑业的华裔人士。如今，《逸居》已出版了第20期，希望未来可以一直保持初心，做最精彩的《逸居》！ Scott Marshall King Facade International 董事总经理祝贺逸居杂志20期纪念刊发布！祝愿逸居杂志越办越好，为新西兰华人带来更多更精彩的内容，继续为新西兰华社发光发热！祁军中国建设银行(新西兰) CEO 建行新西兰一直是 NZCBIA 的支持者和创始成员之一。多年来，建行新西兰都与 NZCBIA保持着良好的关系，并一同参与和举办过多场活动。祝NZCBIA和《逸居》杂志日新月异、越来越好！ Jack Ren 新西兰北京商会会长认识Pauline有20年了，她年轻有为投身于建筑业为主的《逸居》杂志，必定成功！正好《逸居》杂志也有20期了，祝新版的20期杂志更精彩、内容更丰富，让华人更加受益！ Bryan Tang Onelend执行董事最资深的房地产金融专业管理团队，携手最专业的中文房地产杂志——逸居，为投资人带来既安全又稳定可观的回报产品。 Peter Thompson Barfoot & Thompson 董事总经理今年是Barfoot & Thompson和逸居合作的第二个年头，我们取得了显著的成绩。未来，我们将继续加强和逸居的合作，加深与更多上游开发商、下游投资者和买家的联系，为他们提供Barfoot & Thompson最好的服务。期人他们对的祝愿: 扫扫，分享该文章新 · 特写逸居十年 FEATURE ﹁」

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 32 UPFRONT — 大局要闻速览﹁」吴兴舜风传播联合创始人热烈祝贺逸居杂志20期纪念刊发布！过往二十期期期精彩！未来二十期期期期待！ Vicky Xi 金松鼠集团融资合伙人逸居用专业的角度，为您带来最前沿的建筑资讯。期待未来在逸居与你相遇。晏小明海尔大洋洲区域总经理； Fisher&Paykel副总裁《逸居》二十期，未来更可期。祝《逸居》杂志越办越好，让新西兰华人的家更易居，更宜居。 Timothy Yang 中国建筑新西兰有限公司总经理 “逸韵高致，居安资深”——值此《逸居》20期纪念刊发布之际，中国建筑新西兰有限公司总经理诚挚祝福贵刊砥砺前行，永领风骚！ *以姓氏首字母为序 York Zhang 华融信贷董事长新西兰最权威的中文房地产杂志非逸居莫属，华融在此祝贺杂志出版整20期，未来更精彩！张孟龙 James Hardie 商务拓展经理逸居杂志是新西兰房地产建筑业的品牌刊物，见证了行业历程、助推了产业发展，是我们 James Hardie的长期合作伙伴。贺逸居创刊 20期，愿逸居越来越好！ JOJO Zhou 紫微斗数心理学、设计风水与环境能量的人生规划师及环境结构师。与逸居合作数载，见证着彼此的发展与成长，这是一段甚好的历程。我推崇风水在建筑设计以及房地产领域的应用，与“逸居”二字所想传达的心意一样，我希望能通过风水之法对于磁场的布局与规划，给予人们安逸的生活和工作的空间。本着这份共同的初衷，我们相互扶持、探讨，携手致力为新西兰本地的房地产持续不断地输入内容、提供相关服务。与逸居的缘我相信会一直持续，我也衷心地期待逸居在未来的路上更能绽放光彩，为更多的行业人士服务，成就彼此事业的辉煌。期人他们对的祝愿:

逸居新西兰 | 新筑筑新 33 扫扫，分享该文章前编辑James Sun 期人创刊顾问前摄影师杨嘉 Enning 在2012年，Pauline提出一个雄心勃勃且在当时几乎是不可能实现的目标：在金融海啸尚未退去的时候，创办一本新西兰华文建筑资讯杂志。当时我被她坚定的信念所感动并加入了《逸居》创刊号的团队。经过漫长时间的筹备，从无到有，终于完成了《逸居》创刊号。轰动了当时的华人社区。通过那次契机，《逸居》也给了我迈进房地产行业的勇气和信心。转眼间，《逸居》已经陪伴了新西兰华人建筑业近10年。我的内心对它充满感激。感恩相遇，放眼未来，祝《逸居》一路前行，再登高峰。前平面设计师Jiayu Li 光阴似箭，岁月匆匆，《逸居》陪伴了我的成长时光，蓦然回首，从最开始做的逸居新西兰的品牌设计、网站设计，到每一期的杂志设计都经过无数艰苦的磨砺，成果得到读者的肯定时，便是工作中最大的快乐。听到身边朋友对《逸居》评价为最真实、最专业、最精准的房地产资讯分析时，内心总是感慨万千。 20期杂志，凝聚了过去的不凡成绩，更代表了一个全新起点。期待《逸居》继续带给读者多角度、多层次的最全房地产资讯，成为华社最权威的房地产资讯平台。 2013年，我有幸参与并见证了《逸居》从无到有的整个过程。从Pauline最初的一个构想，到同事们集思广益做出了大纲，然后收集整理资料、邀请各个领域的专家撰写内容，再到拍摄素材、设计、排版、印刷……直到拿到带着墨香味的杂志在手中，我还记得，当时的心情是百感交集的：毕竟是创刊初期，当时并没有现在这么完备的团队，我开着车载着我们的编辑凯哥到处跑采访、拍摄，回来公司和平面设计Jiayu熬夜挑选素材、设计排版，还要兼职整理部分文字内容。期间也有怀疑过、彷徨过，但是Pauline对《逸居》的信心和信念，感染着我们团队每一个人，我们最终坚持了下来，并完成了在当时看来是不可能完成的挑战。尽管离开《逸居》已经有一段时间了，但是我仍然会看每一期杂志、经常会浏览公众号，并为逸居做的越来越好而由衷地高兴。如今，《逸居》已经出版了20期，我有理由相信《逸居》会继续产出更精彩的内容，成为行业最权威的媒体平台。 2015年，我通过朋友介绍认识了Pauline，并有幸拜读了她的《逸居》。跟逸居初创团队的成员一样，我们对房地产市场有着共同的热爱，也因此，我接受Pauline的邀请，作为《逸居》杂志的兼职主编，参与了《逸居》杂志第3期和第4期的制作和发行。每一期杂志从无到有，从大纲到最终出版，都是团队心血的结晶，那些绞尽脑汁挖掘市场热点、熬夜奋战的日子至今历历在目；和其他团队成员也共同经历了各种线上线下的大、小型活动的筹备和举行，如采访住建部、寻访奥克兰著名学区家庭代表、线下宣讲会的等；我还见证了逸居微信公众号粉丝的激增。转眼间，《逸居》即将迎来第20期了！现在的逸居，无论是杂志还是公众号，都已经成长为新西兰房地产与建筑行业信息领域的领导者。祝愿逸居在Pauline女士的带领下：大展鸿图，越办越好！四季有冬，一天有夜，潮汐有落。何止一年一岁中有冬夜，有落潮，人间百态、各行各业，同样有属于各自的寒冷、黑暗和荒芜。比如《逸居》这本刊物所处的出版行业，在信息快而杂乱的时代，一本带着油墨味的纸质印刷品，显得与众不同。当大我们和的故事：

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 34 新 · 特写逸居十年 FEATURE — ﹁」执行主编Lesley Song 部分读者已经习惯性忘记开卷有益，而沉浸在手机屏幕的方寸之间，在无数标题耸动的快新闻和配乐嘈杂的短视频里，相信知识和资讯可以同样简单地被理解、被吸收时，《逸居》以某种对内容质量的执着，坚守住了一个不快的信息传播阵地。就像是冬夜开放的梅花，潮汐落后的卵石，不与某些成为常态的流行合流，留住新西兰中文资讯中的一份暗香和晶莹。因为刊物需要拟题、采访、撰稿、排版、设计，而后付印出版，所以资讯在《逸居》这里是慢的，因为慢，所以要等，因为要等，期待就从“果腹即可”，沉淀为“追求深度”。把过往的《逸居》在书案上一字排开，你面前的就是过去数年里，一部新西兰房地产及建筑业的发展史，是可以回溯的，那些起落沉浮，那些经验。我们因为回溯历史，获取经验，又因为经验，加强判断，最终变得睿智。不是所有资讯传播的形式，都是有利于回溯这个重要的学习方法的。这就是《逸居》和其所代表的媒介的价值。作为《逸居》曾经的笔耕者之一，当听闻这本刊物将迎来第20期的诞生，我感到由衷欣慰——在这个国际环境和新西兰相关产业都显得寒冷的时代。四季有冬，一天有夜，潮汐有落。但冬尽春回，夜深阳生，落潮必涨。希望总在不远方。 2014年，我拿着打工旅行签证来到新西兰，在朋友的引荐下与Pauline相识，并成为了逸居的一名小编。打工旅行签证只能合法工作三个月，三个月里，我作为编辑协助完成了《逸居》第三期，将公众号从1000+粉丝变成了5000+，带着满心不舍，不得不离开了逸居。没想到的是，即使后来我离开了新西兰来到温哥华，我和逸居的缘分却远远没有结束。我从第7期杂志的校对工作开始重返逸居，第13期开始成为杂志的执行主编，和逸居相伴了5 年。5年里，打了许许多多的小怪兽，但看到最后的成果——那一摞厚厚的浸着心血的杂志，还是有苦尽甘来的感受。逸居第20期，是新的起点、也是新的5年的开启，希望和逸居杂志、和我们的读者开心相伴下一个五年，做你们投资置业、开发建设路上的诸葛亮、好朋友。提到2016年，也许大家的记忆会闪过房地产行业的火爆、投资领域的崛起，或许更多的是自我和企业的成长。对我来讲，2016年的高光时刻，是落地新西兰的那一刻，新生活的开始。我和逸居的故事开始于对高品质生活信息的渴望，还有融入本地的需求。很荣幸在落地奥克兰的三个月后，加入卓嘉传播和逸居，作为总经理共同参与运营，并一起走过一段房地产建筑业快速发展的阶段。前经理Will Zhang 一直以来，Pauline对房地产这个垂直领域的钻研和对目标市场的分析，让我对逸居未来发展充满信心。虽然我已经离开几年，但一直以一个客户和读者的身份持续关注着逸居的发展。祝愿《逸居》杂志更精彩，期待拜读更多精准内容。 2019年，我大学毕业后有幸加入逸居和MultiMarketing 并开始平面设计的工作。从最初参与设计《逸居》杂志的第12 期，到如今的第20期，这三年多的时间我学习到了许多；从一开始接手杂志的忐忑不安到如今的从容应对，我很开心见证了自己和《逸居》的成长与变化，也很感谢公司愿意给当时初入社会的我一个发展的平台。不知不觉，《逸居》杂志已经来到了第20期，在这段时间里我们逸居团队克服了疫情带来的重重困难，仍然锐意进取。在未来，我们也会继续携手共进、勇往直前！回头想想，加入MultiMarketing和逸居团队已经三载有余。十分感谢Pauline当初给了对建筑行业不甚了解的我一个机会，让我能够通过这个专业平台与一群志同道合的好伙伴并肩同行，一起在践行中不断学习成长。 2019年，公司第一次作为活动的协办方接下了新西兰国际建筑业博览会暨峰会的市场推广，虽然时间紧、任务重，但是在整个团队的齐心协力下，在逸居线上线下渠道的配合下，我们打出了一记漂亮的组合拳，获得了主办方、行业和公众的肯定。接下来的两年里，我们又一起拿下了几个重磅客户，也一同经历了疫情封城的扑山倒海，这期间有过欣喜，也有过艰难，但是更多的是感动，因为客户的支持，团队的凝聚力一直都在。平面设计师Hailey Hou 客户经理Lucy Wang 前客户经理Lilly Deng 2018年，我拿着学签只身来到新西兰。作为一个大龄留学党，在这个陌生的国度开启全新的生活实属不易。很幸运，在 2019年5月遇到了Pauline，成为了逸居的一员。在逸居的三年，我有幸参与了《逸居》杂志第11期到第19 期的发行，见证了孕育每一期杂志的艰辛、见证了每一篇微信文章的精雕细琢、见证了每一篇采访的千回百转、见证了每一次设计的精益求精。在逸居的三年，我和团队共同经历了线上线下各种大、小型活动的筹备和举行，共同经历了Lockdown的彷徨和疫情后的重塑，共同见证了逸居微信公众号粉丝的激增和逸居视频号的诞生……

未来，我希望能够充分利用自己的优势，更好地服务《逸居》的广大读者和客户，将有价值的资讯、自己“摸爬滚打”得来的经验分享给大家，帮助大家多捡漏、少踩坑。

Tony Liang

UI、UX 设计师

早在2017年，我就是逸居公众号的忠实读者了，除了有观点的房地产业文章与深入、专业的行业分析，逸居杂志与公

逸居新西兰 | 新筑筑新 35 扫扫，分享该文章新 · 特写逸居十年 FEATURE — ﹁」投资顾问Bernard Leung 活动负责人客户经理新媒体编辑 Danni Shi Saprina Cui William Song 客户经理Ivan Yam 感谢逸居,让我感受到了大家庭的温暖，陪伴我度过了在新西兰最艰难的时刻。我们一起面对工作中的得失，共同分享生活里的悲喜；我们曾经在工作中据理力争，却依然在彼此的生活里相互鼓励，携手前行。现在的逸居，羽翼丰满，已经成长为新西兰房地产与建筑行业信息垂直领域的佼佼者。祝愿逸居：鹏程万里，大展鸿图！如今，大家的工作生活又逐渐回到正轨，逸居和 MultiMarketing团队也逐渐壮大，真心祝愿逸居在未来越来越好，往后的二十期一期比一期更精彩，一期比一期有期待！数年前，我有幸加入《逸居》，成为商／住物业投资专业顾问。我在奥克兰房地产市场打滚了20多年，看过的屋源不计其数；我自己亦进行过不少的商／住物业买卖，累积了不少经验；同时，我也持有多个商用及住宅物业，对物业管理及保养维修非常了解。因此，Pauline邀请我为《逸居》提供了有关物业投资的顾问服务。另一方面，由于我孩提时期已随父母移居新西兰，了解本地文化，生活习惯与本地人无异。因此，在逸居团队里，我也发挥着中西文化交流的桥梁作用。

众号优雅简洁的版面也给我这个对设计很挑剔的人留下了深刻的印象，无论是排版与字体的选择都非常用心。在2019年，我有幸成为了逸居大家庭的一员，一方面更加了解到了逸居专注于房地产行业深耕细作的态度，另一方面，在互联网、小程序、UGC(用户创造内容）方面又极具探索与开拓精神。相信在未来的日子里，逸居的优质内容一定会进一步带给相关领域的公司与个人更多的价值。数字营销负责人Fiona Xu 2020年，我从奥克兰大学的市场营销专业毕业，并加入了逸居。一直以来我都对市场营销充满了热情，我喜欢它的快节奏与变化。并且，市场营销能激发我们与目标人群的沟通，从而与客户产生共鸣。在加入逸居后，我便开始在实践中学习更多市场营销的新技能，并有机会深度探索多个媒体平台。而逸居专注于建筑和房地产行业，并以快节奏著称，让我沉浸其中。而对我来说，另外一件有意义的事就是中英两种语言的结合，我在新西兰出生，很幸运的会讲流利的英语和中文，而在逸居的日常工作中则极大程度的提升了我的中文技能！第一次认识逸居是在2016年，没想到在五年后的2021 年，自己也成为了逸居的一员。回想起来，加入逸居不过一年半的时光，却已经和志同道合的小伙伴们经历了许多的“风风雨雨”、“风和日丽”。在过去这一年多的时间里，我们克服疫情所带来的挑战，成功举办了大大小小数十场活动。在逸居，我们不设限、不局限，取而代之的是包容、开放和积极的心态，正是这样的氛围给我带来了很大启发和成长。对我来说，有幸参与、见证逸居第20期杂志的编辑和出版是意义非凡的。期待未来与逸居一同经历更多精彩！祝愿逸居越来越好！逸居是一家非常有能力、有前途的公司”，来自万方特产连锁公司的任总这样和我介绍逸居，并展示了由逸居策划的蜂蜜溯源广告和专为大都会博物馆设计的Logo，让我眼前一亮！因此，当有机会见到逸居创始人Pauline时，我没有犹豫，希望她能给我一个为逸居工作的机会。来到逸居之后，我发现：这里都是充满活力、才华与智慧并存的年轻人，未来可期！第一次拜读到逸居杂志应该是在7、8年以前了。作为新西兰房地产和建筑行业的第一本也是唯一一本中文杂志，从最初遇见直到如今，逸居一直都是我获取房地产资讯和投资相关干货知识的主要途径。万万没有想到，有一天我也加入了伴随了我这么多年的逸居新西兰，成为了一名新媒体主编——是的，除了杂志，逸居还通过微信公众号、视频号，网站等全媒体来传播行业内的权威信息，从而服务有不同需求的用户。未来，我希望大家和我们一起，将属于我们华人自己的房地产建筑业全媒体——逸居新西兰办得越来越好！逸居不只是一个公众号，直到坐在MultiMarkting办公室、面对Pauline的时候，我才意识到了这一点。不论是杂志、微信平台、还是网站，还是线上、线下活动和讲座，都是逸居的舞台；在这个舞台上，逸居多年坚持在新西兰的建筑及地产等垂直领域进行内容整合传播。难啊，在仰头自拍的年代，肯低头精耕内容。新西兰看似是一个远离喧嚣的孤岛，但实则满是欲望，人们为了生活，也

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 36 新 · 特写逸居十年 FEATURE — ﹁」为了未来而奔波。于我而言，能偶遇这一群人是不可言喻的机缘和幸运，可以一起静下心来，面对每一个被访者，一字一句讲述他们的新西兰故事。相信多年后回看，你也会发现，不论在哪一个舞台，逸居，都在传递一种新西兰独有的价值观和生活方式。特邀编辑财务客户经理 Sonya Wang Angel Zhou Cice Chen 我第一次认识逸居是在一次大型展会上，逸居也是我来新西兰认识的第一本中文杂志，它让我对新西兰的房产投资与建筑有了全方面的认知与了解，重新改变了我对新西兰的定位，并让我慢慢地喜爱上新西兰这个宁静的国度。加入逸居之后，我也希望在通过我的工作，和团队密切协作，尽我们最大努力，为新西兰的房产与建筑的发展提供更好的服务与帮助。我们都加油！每天傍晚的逸居新闻推送，每个季度的《逸居》杂志，每年逸居操办的建博会，逸居以全方位、多角度的内容，牢牢抓取了奥克兰华社的“高粘度”读者群体——每当我想要获取地产专业意见和热点资讯时，必到逸居“一游”。从逸居的读者、朋友到特约撰稿人，我欣赏逸居人对于新闻的敏感度、对于资源自如的组织能力、对于市场的专业营销手段。从长期来看，新西兰房地产市场总体趋势向上，逸居团队以自身的资历与专业素养，一定会走得稳健而长远。我来新西兰的时间不长，大半年光阴；来逸居则只有短短一个月，我的工作开始在一个寒冷的冬日，却因为逸居这个大家庭而温暖了这一季。来公司面试之前，我在微信里搜了一下逸居，才发现早在2016年起，我就在自己的朋友圈和生活群里不止一次地转发过逸居公众号的文章。如今，我加入了逸居这个大家庭，和一群颜值在线、灵魂有趣、能力超强的小伙伴们一起工作，每天办公室里都充斥着欢声笑语，大家各自忙碌也互相帮助。在我遇到问题的时候，同事们都耐心给我讲解，有些软件的使用是他们自己摸索出来的，却毫无保留地给我边演示、边讲解，帮我更快上手新的工作——再多的文字也无法形容出我对这群小伙伴们和老板的感恩的心。我和逸居的故事还没有发生太多，但我想一定会越来越多、越来越长，待到来年，写本小说。

RESOURCES — 逸居新西兰 | 新筑筑新 37 资源推介

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 38 NZ VIEW — 新观点移民﹁」下半年人口持续流出、加剧劳动力短缺？新西兰移民上半年回顾撰文 Sonny Lam / 编辑 Lesley Song / 图为Freepik提供随着2022年上半年最后一个月的开启，我们现在可以做新西兰移民的“半年总结”了。在这半年里，新西兰移民和劳工市场经历了很多起起伏伏，下半年，移民局(INZ)的工作重点主要有 2022年7月的边境重开、2021居民签证的审理，以及新的雇主认证开放申请等。边界重开和2021年居民签证审理情况边界重开的进程正在缓慢地推进。总体来看，移民申请处理速度缓慢。审理延误的原因很多，例如，移民局没有足够的人手完成繁重的工作量——很多工作人员已经辞职、新招聘的移民官需要时间培训，还有很多移民官确诊Covid，这些都大大影响了审理工作的进度。目前，移民局亟需推进的新项目很多。移民局目前堆积的部分工作有： • 截至2022年5月26日，3月提交2021居民签证申请（第二阶段）已获批数为0； • 处理雇主认证申请，INZ承诺在10个工作日内完成其中大部分申请； • 重新开放边境，推出新的工作签证； • 自2021年5月31日起，重新开放现有工签持有者的配偶工签和受抚养子女签证申请； • 重新开放学生签证申请。然而，移民局并没有足够的人手，也没有为未来12个月内即将出现的大量新工作做好准备。如果要按时完成各项申请，需要的工作人员可能是目前人数的3-4倍。我建议，所有签证申请者都要做好实际处理时间比预期长得多的心理准备。有一些申请的处理速度确实在加快，但大多数申请都在龟速前行。永久居民签证会被取消么？ 2022年生产力委员会报告(Productivity Commission Report)于2022年5月31日发布。我记得去年这个时候，我曾预测：只有在该报告发布之后，才会重新开放技术移民类别（Skilled Migrant Category, SMC）。正如我所预测的，报告来了，各类签证恢复也都来了。新西兰生产力委员会(The Productivity Commission)是新西兰政府最高级别的智库，是官方的经济智囊团，他们发表的报告和建议，常常可以直接影响政府制定相关政策。如今，生产力委员会已完成对长期移民环境的调查并发布了关于创建适合未来的移民系统的最终报告，建议政府取消永久居民签证，要求新移民每六年更新一次居民签证。需要特别指出的是，在现阶段，这些建议只是委员会提出的主张，任何的变动都需要在征得政府的同意后才能实行。我个人认为，基于以下四个原因，永久居民签证在未来10年内不太可能被取消：

逸居新西兰 | 新筑筑新 39 扫扫，分享该文章 NZ VIEW — 新 · 观点移民﹁」居民结构(Residency Structure)发生重大变化需要新西兰议会批准，不能仅由移民部长或移民局决定。取消永久居民签证会对许多以该签证居住在新西兰，或者新西兰境外的新西兰人产生影响，而他们都是符合条件的选民。所有重大的立法改革都需要很长时间才能通过，即使在像新西兰这样的小国，也可能需要3-4年才能做出轻微的变革。例如，新西兰安乐死法和大麻法案的合法化，都花了很多年甚至要进行全民公决，最后，仅有一项真正通过并成为法律。新西兰移民的一个主要吸引点就是可以“永久回头”。取消永久居民签证，会对移民选择产生极大的负面影响，人们将不再把新西兰作为“热门移民目的地”。工党可能无法在下次选举中获胜。法律的一个基本原则是，修法不溯及既往。所以，对于已经获得永久居民签证的人来说，今后并不会受到任何法律变化的影响。 1 2 3 4 • 关闭现有的居民签证申请路径； • 开放新的居民签证申请； • 给合法申请永久居民签证的人一段过渡期； • 随着时间的推移，慢慢地改变。我个人认为，对永久居民签证政策的任何更改，如处理不当，可由高等法院进行司法审查，法院有权阻止政府以不公平的方式推行。所以，如果移民局真的想取消“永久回头”，是的，他们最终可以做到，但可能需要很漫长的一段时间。未来12个月，我对移民和劳动力市场的预测我在移民和雇佣领域从事法律工作，因此，我对新西兰雇主和他们的想法有较为深入的了解。现在，就业市场良好，因为很多当地人正在离开新西兰。我预计，更多新居民获得身份后会离开新西兰，去澳大利亚等其他国家谋求更高的收入，进一步的离境潮会到来。尽管新西兰是热门移民目的地，但有一个不可忽视的现实是：许多人将移民新西兰作为通往另一个国家的垫脚石。从我担任移民官的时候起，我就知道，移民官不喜欢这样计划的申请人，他们强烈希望申请人将新西兰作为最终目的地，而不是跳板。但是，这并不是移民官做决定时应该考虑的因素，可悲的是，移民官也是人，他们有个人偏见、也会犯错误，会因为不喜欢某个申请人而做出错误的决定。考虑到这一点，我预测，雇主会越来越难找到合适的雇员，因为更多的人要么离开新西兰，要么辞职自己创业。新西兰经济有韧性，虽然大多数报纸都把重点放在生活成本和燃料成本上，但生活不会变得太糟糕，因为我们的政府有能力缓和并做出变化，以改善人们的生活水平。这里有一个微妙的平衡，但事实上，政府必须使用的最佳手段，是他们以前使用过的手段（而工党到目前为止并不愿意使用）——开放移民。相信很多人还记得约翰·基时代：就在2008年全球经济危机之后，新西兰的房地产市场已经陷入了大萧条。我有律师朋友为大银行工作，建议银行每周都申请抵押拍卖；我做房地产律师的朋友告诉我，他们没有物业买卖方面的工作要做，也许一个星期就一个。然而，在两年内（到2010年），随着新西兰开放移民政策并允许越来越多的申请人申请居留权，这一切都再次慢慢变好了。当新西兰经济情况不好的时候，最大问题就是，如何重振？从广义上讲，有三种真正能够提高国家生产力的方法： • 让我们的人民更加努力地工作（通过增加工作时间来增加人均产出）； • 设计系统，使人们能够更聪明地工作（通过提高工作效率提高人均产出，同时保持工作时间相同）； • 增加工作人数（维持工作时间和工作效率相同，但增加工作人数）。显而易见，前两种方式要发挥作用，都需要时间，也许不在政府的控制范围之内。要求员工增加工作时间并不是一件容易的事，这不符合本地人的工作习惯；设计更好的系统需要时间，短期内更不可能实现。因此，增加工作人数是最现实的选择：我们要么培养更多的本地孩子，但等他们长大、培训他们也需要时间；要么开放移民，吸引其他国家的技术人才移民。务实地说，最快、最简单的办法就是从其他国家获取劳动力。澳大利亚就做得很好，他们年复一年地 “偷”走新西兰的顶尖人才。目前，新西兰失业率达到了有史以来的最低点，政府还顽固地试图拒绝移民，是没有道理的。可能发生的情况是，政府将拒绝采取任何行动，直到劳动力短缺真的变得非常严重，然后再做出一个重大决定，突然推出政策吸引来自中国、菲律宾和印度的技术人才。新西兰移民过去如此行事，前途无异。作者简介具有15年的法律诉讼背景和前任新西兰移民局移民官的经验，目前在 Queen .City. Law律师事务所担任移民律师。2015年离开移民局后，他开始专注移民领域,对于移民和雇用法律方面的专业问题，可以从申请人和案件审理移民官的不同角度给出专业合理的建议。Sonny Lam Introduction of author 因此，如果政府真的想取消永久居民签证、并要求新移民每六年更新一次居民签证，那么就需要：

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 40 NZ VIEW — 新 · 观点投资﹁」后疫情时代在价值与风险中追求平衡去年以来，全球金融市场充满变化和波动。 Covid-19疫情和地缘政治的潜在风险为全球经济复苏蒙上阴影，金融市场受制于经济，依旧面临较大的不确定性。国际货币基金组织(IMF)货币与资本市场部主任Tobias Adrian曾撰文指出，由于经济复苏力度的不确定性越来越大，投资者对经济前景的担忧日益增加。在高不确定性的市场中，普通投资者受制于一些认知偏差，很容易走极端，要么只追逐高风险资产从而承担过多不必要的风险，要么只投资低风险资产无法完成收益目标。面对当前市场不确定性高企下的投资环境，投资者应该如何应对市场挑战？后疫情时代，如何在价值与风险中找到平衡？带着这些问题，《逸居新西兰》对新西兰资产管理公司 Onelend Capital执行董事Bryan Tang进行了独家专访：逸居：您如何评价新西兰当前的金融市场？ Bryan：当前的新西兰，官方现金利率(OCR)不断飙升，并创下了近6年内最高。贷款利息的上升无疑将直接影响房地产投资，过去一段时间的房产交易量也出现了显著下降；建筑材料和人工仍然紧缺、建筑开发项目也将面临融资困难的问题。但是，我必须要指出，所有的经济活动都是有周期性的。回看前20年，我们经历过2008年金融风暴后的市场下跌，也看到了2015年房市的阶段性探顶；在此期间，银行OCR利率也达到过8.25%的高点。这两年，在低利率环境下，新西兰房产价格上涨超过了25%，其涨幅比例也远远领先其他发达国家。然而，随着全球经济滞胀和低利率时代的终结，我认为我们现在已经告别了之前的鼎盛繁荣，房屋销售和房贷申请数都有所回落，持续降温的市场已经做好过冬的准备。但对于房地产而言，尽管市场在短期内会有下降趋势但从长期来看还是会呈现一个平缓上升的态势。新西兰央行经济学家Paul Conway在最近的金融会议上也提到“我们不希望房价持续飙升，但也不希望它突然崩盘。” Q A 撰文 Suyi Fu 图为Freepik提供新西兰25年的贷款利率与存款利率走势(source from: RBNZ) 逸居：当前环境下，您对金融投资有什么建议？ Bryan：一个字：“稳”。“稳”不是求一切稳定不变，而是在不确定性中有进有退，在价值与风险中追求平衡。疫情的反复至今，在影响居民家庭现期收入(Current Income)的同时，也进一步加剧了投资者对未来收入不确定性的担忧，从而造成了投资决策的滞后，当然这也是大部分投资者追求“风险厌恶”的本能。诺贝尔经济学奖得主马科维茨曾说过：“资产配置多元化是投资的唯一免费午餐。”我认为，在市场不确定性因素较高的情况下，除了根据自己的风险承受能力配置相应的债券股票之外，适当配资实物资产如房地产，也是一个很好的投资选项。不管是新西兰与其他发达国家房屋价格对比 (source from: RBNZ) Q A

面对目前的通胀情况，我们只有两条途径来解决，即增加供给或者减少需求。在短期内，我们已经看到利率上涨和政府通过

逸居新西兰 | 新筑筑新 41 扫扫，分享该文章 NZ VIEW — 新 · 观点投资﹁」在世界的哪个国家，位置好、价值高的地产资源永远是稀缺且具有稳定性的。但是，由于未来房市的不确定性，有很多投资人都处于观望阶段。新西兰于人口增速相比于其他国家，仍为较高水平 (source from: RBNZ) 自金融危机后，各国的房贷利率 (source from: RBNZ) 逸居：在经济下行的情况下，Onelend作为投融资平台，有什么应对措施吗？您觉得和您之前工作的银行有什么不同吗？ Bryan：作为拥有合规金融牌照的Onelend投融资平台，其主要核心业务是相似的——信贷。信贷是商业银行的核心业务，是银行利润和风险主要的来源。好银行和坏银行的主要区别之一，就是银行信贷经营能力。我们知道，2008年次贷危机造成的原因就是信贷扩张被用来购买地产，最终导致金融系统不堪重负。目前市场来看，银行信贷规模收紧，二级市场融资需求活跃。我们作为金融机构，虽然最近收到的贷款申请数量上升，但是我们对每单申请的风险把控也更加全面和严格，会需要更强的压力测试来应对未来可能发生的各类事项。举例来说，不同类型的产品，我们审核申请时关注的侧重点会有所不同，例如土地银行，我们关注高价值区域，以及未来规划；开发建筑，我们关注建筑成本，材料供应和销售情况；商业物业，我们关注是否有长期、稳定的租户、租户所处行业等。当然，除了项目本身，项目申请人更是我们关心的重点。最近市场上也有出现法拍房(Mortgagee Sale)的负面新闻，有些是因为项目本身的问题，但有些是因为申请人或者其开发团队的问题。我们常常提醒自己要把拼图拼得尽可能全面，才能看到更完整的版图，才能站得高、望得远，来做出更好的决策。逸居：您觉得Onelend和其他金融机构最大的不同是什么？ Bryan：有温度。自2016年成立以来，Onelend在业务发展上一直是稳中有进，我们愿意以最大的努力去帮助我们的客户，达到双赢的目的。达尔文在《物种起源》中曾提到过，“最终适合在市场上生存下来的并不是最强大的物种，也不是最聪明的，而是最擅长根据变化做出应对的”—— 这一波的市场变动，确实会动摇投资者信心、提高开发商融资成本，我们建议：关注项目融资可持续性及债务到期压力，以及存货和销售情况的考虑等。 Onelend会和大家一起度过这个冬天。或许，这也是一个时机，让大家有机会停下来重新思考。受访者简介 Bryan在新西兰本地、中资银行、香港投行以及奥克兰市议会的开发管理办公室基建拨款与融资管理从业超过16 年。曾任BNZ银行分行行长、地产投资于开发部门合伙人，中国建设银行新西兰分行企业部总监，ASB银行商业经理。对房地产、商业、中小企以及零售业务有丰富经验。对地产项目信贷审批、银行合规、投融资法律法规相关规定有深厚专业知识。参与及审批项目超过600个，金额超过10亿新西兰元。 Bryan Tang Introduction of interviewee 逸居：您刚才提到了有价值的区域，我们知道最近奥克兰出台的“中密度住宅标准”(Medium . Density. Residential Standards,MDRS)很受关注，您可以分享一下您的看法吗？ Bryan：回答这个问题前，我们先要弄清楚新政推出背后的原因是什么。政府的最终目标是确保每一个新西兰人都能拥有安全舒适及可负担的住房，以及均衡市区和城郊的土地供应，以应对人口增长和区域流动。支撑新西兰房地产市场最主要的因素是人口增长，尤其是经济发达区域；但人口并不是唯一因素，较低的利率和友好的税制共同提升了这两年的市场。从供给需求来说，过去，因为土地使用限制较多、建筑审批流程过长，以及疫情和材料短缺造成的工期延误导致了市场供不应求的情况，从而又进一步推升房价。

CCCFA法规(Credit Contracts and Consumer Financial Act) 收紧个人信贷带来的市场回落；但是从长期来看，提升供应量也是急需解决的问题。至于需求，冰冻三尺，非一日之寒，新西兰人口在疫情前已是净流出的情况下，房屋供应就难以满足需求；即使疫情后的本地人口流出增多、居民购买力下降，但从长远来看，供需缺口还需要一段时间进行消化。提升资源建筑许可审批效率，简化工程现场检查程序、资源许可快速申请通道，以及此次的中密度住宅标准，都将会为奥克兰提供更多供给。当然，政府也需要同步做好相应的资源配套，才能使得法案真正为更多市民服务。同时，我们也从政府规划中看到了未来城市的扩张路径，如旧城升级的 Mt. Roskill、Northcote、Glen Innes、Oranga、Mangere 和 Parnell地区，继Albany后北岸第二副中心的Silverdale地区，南区的Drury新开发区等都是短期内的发展方向。我建议：在不确定性较大的时候，让专业的人做专业的事，将风险降到最低。Onelend最近的第一抵押地产基金项目针对大额投资人（wholesale inverstor）标的主要集中在奥克兰中心区域，或者是能确定看到未来人口流入、周边有相应工作商圈、基础设施配套好的新开发区。对于不想亲自处理地产投资，但又想享受地产投资带来较高回报的投资人，Onelend第一抵押地产基金将会是很好的选择。 Q A Q A Q A

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 42 该法案针对业主、潜在买家，业主大会及行政管理等内容上做出了修正，这些变化有助于新西兰迈向更加成熟的单位产权大环境。该法案最晚将在2024年5月9日正式生效，主要变化有以下几点：在疫情以前，所有业主大会必须有实际的开会场地。在疫情期间，国会曾临时通过紧急法案，允许进行线上会议。而此次修正案则正式永久地批准了线上会议，且其业主法人团体(Body Corporate)必须提供业主线上及线下两种会议模式（且不能通过物业规则将此条款取消）。这意味着业主可以选择亲自或远程出席业主大会，但现场/ 远程投票必须遵守规定程序。这个新增条款无疑将方便更多的业主，尤其是海外业主亲自参与会议，避免错失参与任何重大议案商议的机会。 2022修正案增加了合同前披露声明的内容要求，例如需提供至少三年的年度财报、会议纪要、经理联系方式、维修计划、物业保险及任何第三方关于大楼的检测报告等；对于预售项目，开发商则需提前提供预算草案、物业规则草案、预计的产权比例及任何预订的服务商合同等。如果各类的披露声明延迟提供、不完整或根本没有提供，买家有权延迟或取消交割。在此之前，合同签披露声明只需包含该单元的基本讯息，与大楼相关的文件不是法定要求提供。这导致一些新手买家在信息不对称的情况下做出购买决定，之后才发现公寓大楼有漏水或其他隐患等。新增此条款的目的，正是为了让潜在买家在决定购买公寓前，能享有最大的知情权，做出最有利的选择。 2022修正案增加了业主法人团体委员会规定的行为守则。新法案明确规定了委员会的义务，包括承诺了解单元法案、在履行职责时诚实和公平地行事、维护机密信息，以及为法人团体的最佳利益行事等。现行法案没明确表明委员会的行为守则和义务，这导致很多业主在担任业主委员时不清楚自己的职责。新法案明确定义了职业经理人的工作内容，责任和行为守则，从而提高经理的专业性和标准。目前的法案中没有明确规定业主法人团体经理的职责和要求，执行因人而异、缺乏规范。新法案增设了处理利益冲突的程序，引入利益冲突登记册，以供其他法人团体委员会成员查阅，有助于维护团体的公共利益。此外，2022修订案将业主法人团体按规模管理，有利于应住宅单元产权修正案出台：管理更规范、居住更放心撰文 Frankie Young / 编辑 Lesley Song / 图为 Freepik 提供 1.允许远程出席业主大会 2.改善针对潜在买家的信息披露制度 3.提高对营运的管理要求随着奥克兰的高速发展、住宅中高密度开发的普及化，越来越多公寓和联排别墅不断落成，如何更好地管理这些单元产权(Unit Tittle)的物业已经成为公众关注的焦点。为给予潜在买家及业主更完善的保障，国会成员于2020年便提议重审和修改《住宅单元产权法案》。经过将近两年的讨论，终于在今年5月正式通过了名为《住宅单元产权（加强法人团体治理和其他事项）修正法案2022》【Unit .Titles (Strengthening Body Corporate Governance and Other Matters) Amendment Act 2022】的修正案。

逸居新西兰 | 新筑筑新 43 扫扫，分享该文章 NZ VIEW — 新 · 观点物管﹁」对因规模不同而带来营运上的挑战，以期为业主带来可预期的稳定性和更好的服务。例如，对超过10个单元的大型楼宇/小区提出更多要求，其中包括必须委任职业经理人、制定三十年的长期维护计划、筹募长期维护基金等硬性规定。提高长期维护的计划和资金要求，无疑是为了确保业主法人团体更及时、更有计划地维护大楼，以确保其使用的持续性及价值。目前的法案只要求业主法人团体制定一个长达十年的长期维护计划，但对计划内容并无详细要求。在2022修订案中，所有长期维护计划都必须明确指出大楼的所有缺陷或必要的维修，并提供解决缺陷/维修所涉及的成本估算等更多相关细则。为了履行其义务，法人团体可能需要聘请专业的建筑顾问协助准备计划与预算。超过10个单元的大型楼宇的业主法人团体则需要制定至少三十年的长期维护计划，并委托专业人士来制定或重审长期维护计划，且至少每三年重审一次。为了支持新的长期维护计划的要求，2022修订案还引入了一项新的强制性要求，即要求法人团体建立和维持长期维护基金。现有法案中没有涉及基金的内容，许多大楼选择不建立长期维护基金。这项新的要求会使买卖双方都更加了解维护大楼“ 生命周期”的成本，拥有充足的长期维护基金，能有效避免业主法人团体在某一年做出重大维护时向业主额外征收维护费；业主在出售相关单元时，这项资金同样对物业价值产生正面的影响。作者简介奥克兰大学物业管理学士，毕业后曾在几家大型物业公司从事住宅物业、商业物业、业主法人团体的物业管理。目前在C r o c k e r s物业集团担任业务开发和项目经理一职。 Frankie Young Introduction of author 5.执法与监管 4.提高长期维护的规划和资金要求 2022修订案还将增加租赁仲裁庭的管辖权，并将仲裁庭可审判的金额提高至100,00新西兰元；允许仲裁庭判决相关法律费用和支出，修改了调解员和仲裁员的费用，给予仲裁庭对违反单元产权法的经理处以罚款的权力。商业、创新和就业部门(MBIE)的首席执行官或其他被授权人将拥有检察权，以及对违反的机构、个人可发出“改进通知”和提出诉讼的权力，有助于提高公众对单元产权的信心和增加违规的成本。这在目前的法案是没有的，也就是说，除了自己对不满的另一方提出昂贵且费时的法律诉讼之外，没有别的政府部门能检举或充当一个“警察”的身份，导致管理或营运不善的团体难以获得及时的整改。 2022修订案还要求业主法人团体和经理必须保留至少三年的记录，以供需要时查阅。在此之前没有明确规定，而一些管理不善的团体并没有妥当的保管文件，造成在业主需要的时候失去了相关的信息来源。 *本文部分列出并解释了2022修订案的一些重点，并非完整的分析也不是法律建议，仅供参考。

逸居新西兰 | 新筑筑新 44 NZ VIEW 由于成本增加、建筑材料交付延迟以及贷款收紧压低价格等因素，近期，市场上开始出现开发项目被银行以抵押拍卖（Mortgagee Sale）的方式出售的情况。例如，15栋联排别墅的开发项目Totara Vale Sunnynook Central在开发商Sunnynook Central LP无法还款后，被该项目的一位融资人触发了抵押拍卖。被抵押拍卖的房子，被我们华人俗称作“法拍房”。如果你恰巧看上了一个法拍房，到底能不能买？购买法拍房和普通的拍卖又有何不同？今天就和大家讨论一下新西兰抵押拍卖的相关问题：在新西兰，抵押拍卖指的是债权人拍卖债务人的抵押房产，这里的“Mortgagee”指的是放贷给房屋贷款者的债权人，最常见的为银行，也可以是金融公司、民间债权人等。通常，借款人（债务人）向银行贷款时的时候，会抵押其房产给银行；当抵押贷款的债务人无力履行合约或无法清偿债务时，债权人可根据借款合同的条款，经由司法程序强制拍卖房产，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得偿还其债权。新西兰是一个公平的法治国家，抵押拍卖也不会在一夜之间发生，在申请强制执行前，银行需要考虑以下几个因素： 1. 该借款合同是一个消费者信用合同吗？《信用合同和消费者金融法案》（Consumer Credit Contracts and Consumer Finance Act 2003，CCCFA）中，明确规定了什么样的借款合同是消费者信用合同，其中包括但不限于：借款人是否是个人，且贷款是否用于个人或者家庭用途等。如果一个借款合同属于消费者信用合同，那么银行需要遵守更加严格的“有责任的债权人”的要求，在抵押拍卖的环节，也买法拍房，到底是捡漏还是踩坑？撰文 Joy Yuan / 编辑 Lesley Song / 图为 Freepik 提供抵押拍卖如何而来？我的自住房抵押给了银行，会被拿去拍卖吗？

a.进入或者获得土地的控制权；

b.管理抵押土地、收取所有的土地相关的收入如租金等；

c.进行银行拍卖或者出售抵押土地。

值得注意的是，在这个过程中，债权人的身份不会变成是房产的拥有人，而只是可以去执行权利的一方。

此时，房屋就可以进入被拍卖的流程来强制出售，以偿还其逾期的欠款、利息及相关执行费用等。

如果拍卖所得不抵所有债务的话，债权人有继续追究剩余

《2007年土地法》第176条有明确的规定，债权人的行动

逸居新西兰 | 新筑筑新 45 扫扫，分享该文章 NZ VIEW — 新观点法律﹁」会有更多的合规要求；但是如果贷款是商用或者生意用途，例如以公司的名义借款，是不属于CCCFA的信用合同的范畴的。 2.是否符合可以进入抵押拍卖的流程？具体的流程是什么？第一步自然是需要合同中出现违约情况，最常见的违约包括逾期不还款，或者利息没有按时偿还。除此之外，其他的过错如在没有得到银行的同意拆掉房子、提供虚假的信息、违反了相关贷款条件等也属于合同违约。一般来说，只要违约成立，银行首先都会向借款人发出相关通知：如果是借款逾期或者有欠款的情况下，会发出要求还款的通知(Demand Notice)。通知中通常会注明所需要支付的和逾期的款项。如果还款通知发出后还是未收到还款，那么，银行的下一个步骤就是发出Property Law Act (PLA) 通知。在新西兰地产法规定《2007年土地法》第120(1)(c)条规定，债权人必须发出通知，告知债务人必须补救违约和使其得到补救的期限，这个期限目前不得少于20个工作日，然后才能使用抵押权占有或出售抵押财产。在PLA通知到期但是债务人还是未弥补其过错的情况下，债权人才有权利：

款项的权利。

必须为正当目的，也必须用合理的情况拿到最好的出售价格。因此，在拍卖过程中，会建议用有经验的的估价师或中介来为拍卖的房产做广告，让其能得到足够的市场的推广；另外在拍卖的过程中，使用的买卖合同也是特定的抵押拍卖合同。正如上文所述，被抵押拍卖的房子，就是所谓“法拍房”。如很多人不敢对法拍房下手，或者认为其“不能买”，主要是因为购买法拍房存在一些潜在风险。其中最需要注意的一点，就是：和普通房产的买卖合同不同，法拍房的合同中会有很多免责声明，这是因为银行是作为拍卖房产的执行人，本身并不能控制这个房子，也无法给出常规的卖家担保。法拍房合同中常见的免责声明，可以分为以下几个方面：第一，合同中不会带有基本的卖方(vendor)担保条款，包括不担保房子的任何政府批文，例如，不担保房屋有建造许可、不保证房屋在屋主拥有期间没有任何违章的加建改建等。删除这些担保条款，就增加了整个拍卖中房屋的风险系数。第二，不担保房子能空房交割。一般来说，法拍房都是强制拍卖，房主不一定配合整个流程，包括不允许潜在买家看房或者作者简介新西兰高等法院律师，Turner Hopkins律师行主任律师，法律管理双学位，波士顿Babson College MBA创业主修。擅长于各类商业法，如公司构架、股东协议书、信托建立，以及各类地产法，如土地分割及房产交易等。Joy Yuan Introduction of author 不配合搬离房子——请走原屋主也成了新屋主的大难题，并且新屋主只有在交割完成后才有权利清走原居住人，执行也需要向法庭进行相关的法律申请、花费一段时间等。第三，房子里的东西可能被破坏/被拆除——银行在拍卖时会特别标注：对房子里所有资产都不做任何担保。在一些极端的例子中，有房主会做出恶意损坏家具、弄坏墙壁、拿走所有能拿走的东西等行为。第四，风险性和责任这一部分与其他的拍卖不同。抵押拍卖会在拍卖“一锤定音”时就把所有和房子相关的责任及风险转嫁给新屋主，换句话说，如果在这个期间，房子没有买保险并且着火烧毁，那么即使尚未交割，新买家也需要按照合同来完成交易。正因为“坑”的防不胜防，拍卖之前，我们建议您找专业的人士对房屋及产证进行专业的研究和调查，对房屋的方方面面进行一个全面了解：首先，我强烈建议买家在买法拍房之前，先要一份没有签字的买卖合同，然后找您的律师了解法拍流程的内容，厘清整个过程中的风险所在。除此以外，还需要您的律师详细解释特别条款，确认拟购买物业是否包含GST，避免多付15%GST给卖方。其次，检查所有资料档案，对房子充分了解；做屋检报告 (Building Report)、毒品报告和LIM报告详细了解房屋质量，确保无误再决定；如果一旦买下，尽快交割，避免房屋被破坏的情况。第三，买家需要提前和银行沟通好是否能批贷款。有的银行会担心抵押物的价值被破坏，通常会需要律师提供书面证明，说明买家知晓法拍房的合同风险。建议在参加拍卖之前，预留足够的时间来完成以上的这些工作来满足银行的要求。第四，在参加拍卖之前就安排好房屋的保险，确保从拍卖成功的那一刻起，房子就会以买家的名义上保险。其实，每一个房屋都有一个“合适”的价格线，“捡漏”并不是不可能完成的任务。对于购房者而言，在购买前充分了解房屋的整体情况，并把所有不利因素都计算到最终价格中——需要指出的是，不管您是房屋市场上的新手还是老手，都建议您在参与抵押拍卖之前聘请一位专业律师，让您的律师仔细审核每个条款，并以书面形式告知每一个存在的风险，保证您对每一笔花费确实知情，最终买到最适合自己的房子。 1 2 3 4 5 6 购买法拍房，与买其他的房子有什么不同？重要的法律调查

2022 NZIBES 新西兰国际建筑业博览会暨峰会火爆来袭！聚焦中密度住宅倡议工匠精神时间：2022.08.19(星期五)-08.20(星期六) 地点：沃达丰会展中心（Vodafone Events Centre）主办单位：新西兰华人建筑业协会协办单位：MultiMarketing、3A

逸居新西兰 | 新筑筑新 47 扫扫，分享该文章 NZ BUILDING — 新建筑行业之声﹁」时光荏苒，2021年新西兰国际建筑业博览会（NZIBES，中文简称“建博会”）仿佛才刚刚落下帷幕，而今年的行业盛会又将再度回归！2022NZIBES日期将锁定在8月19-20日，会展地点依然是在Vodafone Events Centre，晚宴将于8月19日晚上的 Cordis Hotel举办。经过多年的发展，NZIBES已然成为了新西兰华人建筑业最高规格的年度盛事，专注于行业连接、合作促成，从而为行业的良性发展尽一份力；而年度晚宴更是新西兰政商人士与建筑行业翘楚齐聚一堂的盛会，大家一同见证当今新西兰建筑业的发展和NZCBIA卓越奖的角逐与产生。今年的活动将一如既往地为本地建材供应商、开发商、建筑师/设计师、开发商以及上下游相关行业提供一个宝贵而独具特色的沟通平台——分享行业信息、创新理念、讨论业内问题寻找解决方案。对于赞助商来说，NZIBES提供了一个难得的机会展示并扩大品牌的曝光度，每年都能吸引数十知名品牌赞助及百余企业参展。去年，为期两天的建博会共吸引观众超过一万人次，90多个商家展示了他们的产品和服务，超过45个品牌成为了2021年 NZIBES的赞助商。主题之一：中密度时代的挑战 2022NZIBES将以“中密度住宅(Medium Density Housing)”为主题，以“工匠精神(Craftsmanship)”为倡议，在保证大众安全的情况下，吸引更多新西兰本土及国际品牌的参与其中。建博会主办方新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)会长Frank Xu认为，2021年奥克兰已经进入了“中密度元年”。对于开发商而言，中密度住宅开发周期短、资金投入相对公寓项目要少以及开发难度小等一系列因素都促成了“中密度元年”的诞生；对于购房者而言，来自政府对于建设中高密度住宅的支持政策、居高不下的房价、2021年起央行和各商业银行持续收紧的贷款政策、史上最严厉的租房新规开始生效（投资者更倾向于购买出租收益高、麻烦少的新房）等因素，也是将目光从独栋住宅转向中高密度房屋的重要理由。 2022年，“中密度”则会加速发展——从开发管理和资本运作，到设计和建筑标准规范的制定、施工合同管理和项目管理，再到从业人员培训、材料供应服务等等各个环节都将为房地产建筑业注入巨大的动力。Frank表示，当前的中密度住宅市场仍然处于一种“相对无序”的状态，关键建筑标准细节如防火系统、内外墙系统等依赖材料制造商;合同条款依赖银行和行业协会的要求，从而导致付款方式五花八门、产生许多不公平竞争的现象；甚至产权系统都存在漏洞，为迎合客户拥有“永久产权”的心结，大多数中密度住宅都以独立地契(Fee Simple)产权为卖点，与公寓的单元地契(Strata.Unit)的产权不同，没有业主法人团体 (Body Corporate)，这将为未来的维修保养留下无穷的隐患。 Frank同时认为中密度时代的来临，必将深远地影响整个产业链的整合和发展，从开发管理和资本运作，到设计和建筑标准规范的制定、施工合同管理和项目管理，再到从业人员培训、材料供应服务等等各个环节都将为房地产建筑业注入巨大的动力。主题之二：工匠精神 2022NZIBES的第二个主题，为无论何时建筑从业者们、乃至各行各业都该具备的“工匠精神Craftsmanship”。近年来，新西兰房市价格暴涨，加上建材和建筑工人的严重短缺和上面提到的“中密度”发展等因素，造成了行业的“相对无序”。在目前错综复杂的市场环境下，更需要我们行业人员秉承 “工匠精神"，恪守职业道德。工匠精神就像一把无形的“尺子”，该是建筑业永恒不变的追求，用心打造更多高品质项目，也能帮助企业树立良好的品牌形象与口碑才能持久的发展。 NZCBIA秘书长Dylan Huang指出，市场更需要的是建商和从业人员对"工匠精神"的追求，恪守职业道德。其实，奥克兰市议会对于建筑业精益求精的要求也一直在提升，例如，对于联排项目的防火要求和规范几乎每年都在调整和变化。 Frank则认为，工匠精神是看不见摸不到的，如果建筑业从业者都有这方面的情怀和追求，所建造的产品质量会更好，也会避开将来的隐患，只有树立良好的公司品牌形象，才能让企业走得更远更持久。可以说，“中密度”是机遇也是挑战，作为2022NZIBES 的主题，Frank希望通过建筑业各个环节技术层面和规则制定角度的深入探讨，能够帮助帮助新西兰华人建筑业从业者成为奥克兰中密度时代的最大受益者。

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 48 NZ BUILDING — 新建筑行业之声﹁」作为新西兰华人建筑业最高规格的年度盛事，每年的 NZCBIA卓越奖颁奖晚宴都能吸引近千名新西兰政商界精英与建筑业翘楚们齐聚一堂，更是在万众瞩目下见证了众多优秀企业和卓越项目的诞生。今年评选最大的特色是优化升级了奖项申请以及评选流程，使得申请更加容易和清晰。主办方NZCBIA在奖项的设置上充分考虑如何支持华人房地产和建筑业的分布和发展，因此，NZCBIA卓越奖的类别也是广泛而多样的：不仅仅有大家熟知和擅长的民宅项目，还有大型公共项目、超五星酒店、商业项目等；还具备其它行业奖项不常见的“项目管理”、“合作”与“商业分包”等类别；同时，围绕今年大会的“中密度住宅”和“工匠精神”主题，还增设了中密度相关奖项以及健康，安全与福祉卓越奖。今年的另一个亮点是NZCBIA将在建博会的展会现场设立卓越奖特别展区，让获奖项目和公司能更好地宣传他们的成就，与他们的团队和客户共同庆祝成功。 NZCBIA卓越奖奖项设置本届NZCBIA卓越奖将从以下类别征集项目作品*：开发卓越奖 NZD 1,000万及以上项目 NZD 500万至NZD 1,000万中高密度住宅项目 NZD 500万以下中高密度住宅项目设计卓越奖商业项目中密度住宅项目施工承包卓越奖商业总承包项目商业分包项目中密度住宅项目项目管理卓越奖合作卓越奖健康，安全与福祉卓越奖 NZCBIA卓越奖评委今年的评审团由十九位评委组成，均为来自新西兰房产建筑业及相关行业的重量级专家，有新西兰大型顾问公司的董事和技术高管、大学建筑学院的教授及负责人，更有大型建筑开发公司总经理，市议会质检部门负责人与法务金融界专家等等。 2021 NZCBIA卓越奖颁奖现场 2022 NZCBIA EXCELLENCE AWARD 项目管理卓越奖颁奖现场合作卓越奖颁奖现场 NZCBIA 卓越奖 *所有参赛项目必须在2021年6月1日至2022年6月6日之间完成

逸居新西兰 | 新筑筑新 49 扫扫，分享该文章 NZ BUILDING — 新建筑行业之声﹁」 2021 NZIBES 晚宴现场 2021 NZIBES 展会现场 2021 NZIBES 展会现场 NZCBIA会长 Frank Xu 在晚宴现场致辞 2021 NZIBES 精彩回顾

中密度草案将如何改变奥克兰的城市样貌？扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 50 NZ BUILDING — 新建筑行业之声﹁」撰文 William Song 编辑 Lesley Song 图为 Freepik提供 4月27日，新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)联合奥克兰市政府的专家们，就广受关注的“中等密度住宅标准(MDRS)”进行了一场面向公众的在线讲座。讲座中，专家和行业人士对中密度新规进行了详细解读，并在活动中引导大家填写线上调查问卷，以收集民众的真实想法和宝贵意见。城市建筑集约化的要求去年10月，新西兰工党与国家党共同宣布了新的房地产建设《住房供应法案》(Housing Supply Bill)，旨在增加住房的供应量，并希望解决普通民众的购房可负担问题。4月19日，将MDRS 和《国家政策声明-城市发展》(NPS-UD)相结合的规划草案“千呼万唤始出来”，并且开始向公众征询意见——这意味着，不久的将来，奥克兰大部分区域将启用中密度住房规则，土地分区的规则、中高密度住房的设计要求等也会随之产生变化。奥克兰市议会在发布的草案中表示，根据新的政府规划规则，目前位于奥克兰特殊传统老区的4,000至5,000套房屋可能会被重新规划，以响应政府的中高密度集约化政策。这是奥克兰市议会规划的一部分，该计划将落实政府的要求，以促进全市的联排别墅和公寓等中高密度住房开发。该草案建议：重点释放中心城区的高密度开发潜能，市中心步行15分钟范围区域内，可建造至少6层的开发项目；在10 个大型城区中心(Newmarket、Manukau、New Lynn、Sylvia Park、Botany、Papakura、Takapuna、Henderson、Albany以及Westgate)火车站和公交站步行10分钟内的地区实行高密度的建筑规划；在公共交通便利的较大城镇中心周围增加密度；在距离较大城区中心400米和较小城镇中心周围200米内规划“联排和公寓建筑区”。同时，该法案也要求实施中等密度住宅标准，该标准允许在城市大多数的民宅地块建造不超过三层的住房。面对在奥克兰有限土地资源上更高密度的开发，不少人表示欢迎，称这将是新一轮全民参与城市建设的开始；同时，也有人指出，新的高密集分区政策可能导致多达5,000个有历史遗迹价值的住房被推倒重建新楼。很多奥克兰居民们对草案持保守态度，因为他们担心这将改变该地区的特征以及该地区房屋的市场价值，许多有历史厚重感的老城区也将会失去它原有的韵味。中高密度开发的例外资格若因特殊情况或限制，某些地区或物业无法实现在通常情况下可实现的开发规模，那么NPS-UD也允许我们限制其集约化程度。这种情况被称为例外资格，是指可用于保护场地的文化、历史、或具有生态意义的一些特征，或者用于避免在有自然灾害的地区进行开发的特征。

逸居新西兰 | 新筑筑新 51 扫扫，分享该文章 NZ BUILDING — 新建筑行业之声﹁」目前，政府已经确定了一些例外资格，这些事项必须体现在集约化的提案中，并得到保护，其中包括: • 《资源管理法案》第6条中规定的对国家有重大意义的事项 • 其它国家政策声明规定的事项 • 保障国家级重大基础设施的安全与有效运营的所有事项 • 公用的空地 • 受制于指定令或遗产保护令的地区 • 执行或确保毛利部落立法参与的事项 • 给低密度用途提供适用、充足的商业用地的要求同时，市议会认为其它例外资格包括: • 特色住宅区 • 山脊线保护区 • 本地公共观景区 • 奥克兰战争纪念博物馆观景轴 • 斯托达德·希尔(Stockade Hill)观景轴 • 市中心地带和皇后街商业区(Queen Street Valley Precinct)的特色建筑 • 市中心现存的一些建筑形式管控，如保障公共场所的日光、Aotea广场的高度限制等 • 长期重大基础设施限制地区会员观点：机遇与挑战共存在4月28日的NZCBIA会员论坛中，会员们也就中密度住宅话题展开了深入的探讨： Kanye Kang Dreamhome Group 资深规划师、设计部主管最近我一直在关注奥克兰市政公布的草案变化，可以看到：基本上大部分Zoning都做了变更，部分有特征的土地还处在调查阶段，比方说Flat Bush和Massey等区域，但其他区域基本都变更成为了混合住宅城市区(Mixed Housing Urban Zone)。还有一个明显的特点，市政想将联排房屋住宅和公寓住宅区 (Terrace Housing and Apartment Buildings Zone)变成更高密度的区域。我们可以看出市政想把属于住宅区分类的几个区域做一个更好的区分，通过更加合理的规划手段把城市的中心化和区域化的中高密度开发更好的区分开来。最近很多人问我该草案会在何时实施，我个人持比较保守态度，目前市政府给出的8月18日时间线只是部分条款的更新，可能只是针对3套及3套以下项目关于MDRS条例的实施。所以，我建议中到大型工程开发项目需要考虑目前正在实施和即将实施的新规则之间做一个取舍，不要太激进。 John Yan Envivo设计顾问公司规划团队主管作为规划师，我更偏向于从技术方面解读一下对新草案的看法。对于3套或以下的建筑项目，MDRS条例很快将具有法律效应，而3套或以上的项目目前是需要资源许可(RC)的。当申请被许可时，可能会有人提出异议当然也会有人支持，所以听证会上可能会被要求做一定的改动和调整以满足现在的开发规定。就像Kanye所说，在某些条规上还非常模糊，我们不能百分百决定哪些条款可以马上实施。在目前的大部分申请资源许可过程中可能更会偏向于Auckland Unitary Plan的条规，这种情况很像我们2016-2017年时需要同时考虑旧的和新的开发条规。那么有人会问我，是不是未来（3套及以下）做开发就不需要资源许可了呢？答案显然是否定的，正常情况下还是需要资源许可、建造许可、工程许可、分割许可、CCC及224C等文件的申请，新的草案只是为了鼓励增长密度的开发。 Frank Xu 新西兰华人建筑业协会会长、舜地集团副总经理兼项目总监我认为，新出台的规划草案不仅仅是一份草案，还意味着一个新时代——“中密度时代”的来临：从2020年新冠疫情爆发以来，“中密度”房产的开发、设计、施工和交易悄然成为市场的宠儿，在70%大型项目被纷纷取消的时候，其甚至成为建筑市场的救命稻草；2021年，“中密度”这个概念更是贯穿始终，除了相关政策不断出台，数据也充分说明了问题：2021年，奥克兰地区的建筑许可证批准数量达到19000套，有60%是公寓和联排别墅、退休村单位等中高密度住宅单元——中高密度单位数量第一次全面超过以独栋住宅为代表的低密度建设项目。未来，奥克兰现有社区住宅很多独栋房屋将被拆掉，就地建成中密度的联排和低层公寓，奥克兰社区长高变密是必然趋势，这必将深远地影响整个产业链的整合和发展，从开发管理和资本运作，到设计和建筑标准规范的制定、施工合同管理和项目管理，再到从业人员培训、材料供应服务等等各个环节都将为房地产建筑业注入巨大的动力。但机遇从来都是和挑战并存的：如今，中密度住宅市场仍然处于一种“相对无序”的状态，关键建筑标准细节如防火系统、内外墙系统等依赖材料制造商；合同条款依赖银行和行业协会的要求，从而导致付款方式五花八门、产生许多不公平竞争的现象；甚至产权系统都存在漏洞，为迎合客户拥有“永久产权”的心结，大多数中密度住宅都以独立地契(Fee Simple)产权为卖点，与公寓的单元地契(Strata Unit)的产权不同，没有业主法人团体(Body Corporate)，这将为未来的维修保养留下无穷的隐患……这种“相对无序”的状态，对从业人员和公司提出了巨大的挑战，自我约束和自我提升是当前情况下的最佳应对方式。

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 52 NZ BUILDING — 新建筑专业领导力﹁」 NZCBIA 专业领导力后疫情时代，如何激活领导力、带领企业度过难关？过去几年，反复无常的新冠疫情对新西兰的经济发展造成了前所未有的冲击。从零售餐饮、住宿旅游、交通运输、文化娱乐等行业营收的大幅下滑，到制造业、房地产、施工建筑等因人力、原材料受限的缓慢复工复产，各个行业几乎无一幸免地遭到了疫情的沉重打击，而这些变化也将深刻地影响到行业的未来发展趋势和竞争格局。具体到建筑业，首先要面对的就是建筑材料成本上涨、供应链延迟、技术人员短缺和银行信贷收紧等诸多方面的挑战，假如再加上企业主缺乏建筑开发和管理经验、预售不理想、现金流断裂等问题，将直接导致建筑公司的破产。新西兰独立经济学家 Tony Alexander曾发出警告，他认为较小规模的建筑公司未来会有破产的风险，在未来两到三年内将看到一波“倒闭潮”，一个月约有1400家企业倒闭！更可怕的是，一家建商的破产将直接导致更多工程分包商、供应商面临同样的问题。那么问题来了，在这一特殊时期，企业主及企业管理人员需要具备怎样的管理能力、领导力才能带领企业度过难关呢？又该如何高效地进行人员及业务管理，使得企业健康发展呢？为了帮助新西兰华人建筑业的可持续发展，新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）特别借助“激活奥克兰（Activate Tāmaki Makaurau）”政府扶持机会，联合商业发展顾问公司Executive Coaching & Consulting，为众会员们量身打造了长达一年的领导力培训课程。为期一年的培训课程经过两年的准备，融合了中国兵家经典《孙子兵法》的核心思想，从基础（Foundation）的目标、愿景及价值观，到进一步的管理（Management）包含招聘、领导、设定指标到问责机制，再到人和领导力（People & leadership）涉及的心态、动机、技能的培训。本次培训的主讲师Jason Diana是一位领导力及沟通交流管理专家，他在自我介绍时说道：“我的祖父就是一名建商，两个兄弟也是，在过去的27年中，我在23个国家从事建筑业的管理和领导。在建筑行业内，我也曾帮助过很多知名公司，包括 ITM，PlaceMakers，NZ Bricks等大型建材提供商。同时我也为本地知名建商GJ Gardener服务过5年，在3年时间内将他们的市场份额从2.7%提升到5%。所以我与建筑行业的缘分颇深。” NZCBIA会长Frank Xu也表示：“我和Jason认识一段时间了，他是领导力和沟通交流管理专家，同时他对新西兰建筑业也非常了解，他的培训涉及领导力和沟通的管理，对建筑行业的企业主及管理层在处理管理问题和风险管控方面都非常有帮助。” 因为受疫情影响，第一次培训课程在5月份开始，除了主讲师Jason Diana外，绩效培训专家(Peak Performance Coach) Chad Heesch和绩效销售专家 (High Performance Sales Coach) Grant Shields 也来到现场，为大家带来干货满满的培训知识。本次课程一共有十四位企业主及企业管理人员参与，大家纷纷表示期望在后续的学习过程中可以提高自身领导力，掌握更多的实用技能以助力企业和团队的运营发展。本次培训得到会员企业Prostone Consulting和Royal Glass的大力支持，特此感谢！专业领导力第一次课程培训现场撰文 Danni Shi; William Song / 编辑 Lesley Song

逸居新西兰 | 新筑筑新 53 扫扫，分享该文章 NZ BUILDING — 新建筑提升参与度﹁」 NZCBIA 提升参与度梅西大学建筑环境学院年度颁奖礼一年一度的梅西大学建筑环境学院颁奖典礼于5月24日在 BNZ North Shore Partners Centre举办，该活动旨在表彰建筑环境学院学生的学术成就。在今年的颁奖典礼中，新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)与协会成员单位Renoarts Bathroom、新西兰科勒（Kohler）再度联袂支持了多位未来的行业精英。今年的颁奖礼可谓亮点多多，不仅在于有众多的华人学生获得奖学金，更有许多女性加入到建筑行业来。众所周知，建筑行业是女性从业人群极少的行业之一，多年来政府也一直期望有更多女性能投身到建筑行业。在2021年5月，建筑和建设部长 Poto Williams在新西兰全国妇女建筑协会(NAWIC)的卓越奖颁奖典礼上庆祝了近40,000名女性受雇于建筑相关行业，并在活动中再次倡议建筑行业应该多样性发展。早在2020年，梅西大学建筑环境学院在Renoarts Bathroom和新西兰科勒（Kohler）的大力支持下，与NZCBIA及其会员，开启了探索建筑行业的校企合作之旅，旨在助力大学更好的培养出符合行业需求的人才，也为毕业生提供实习锻炼的机会以尽可能的减少毕业生与行业需求间的差距。梅西大学建筑环境学院因其在建筑和照明领域的专业特长，在新西兰高校中处于领先地位。其教学侧重于工料测量和施工管理，研究侧重于智能施工、项目管理和环境可持续性。数字技术，如计算机辅助制图(CAD)、建筑的计算机建模(BIM、AR) 等，被广泛应用于学院教学和研究。学院设置有建筑学士和硕士学位。尤其值得一提的是，其建筑硕士(建筑法)学位是新西兰唯一一个专注于建筑法律的学位。学生的学习领域涉及建筑和法律两个方面，将获得建筑法律、建筑合同、建筑合同管理，以及包括法定裁决在内的替代性纠纷解决方面的专业知识。撰文 Danni Shi 编辑 Lesley Song 梅西大学建筑环境学院颁奖典礼现场

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 54 NZ BUILDING — 新建筑新闻动态﹁」 NZCBIA 新闻动态星光熠熠 ——地产投资与艺术鉴赏会纪实 2022年6月11日，由新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)和奥克兰国际艺术空间联合主办，逸居新西兰协办的“星光熠熠—地产投资与艺术鉴赏会”在奥克兰国际艺术空间中心(Ai International Art Gallery)成功举行。别开生面的开场表演是由音乐家Bernny先生带来的吉他弹唱，几首轻松愉快的歌曲让大家渐入佳境。奥克兰国际艺术空间的CEO赵玲女士向大家的到来表示欢迎，并介绍了艺术家们为本次鉴赏会特别提供的作品及其由来，这也为地产投资与艺术收藏成功搭建了桥梁。 NZCBIA作为本次主办方之一，会长许立(Frank Xu)先生介绍了本次活动的缘起初心：在繁忙的工作中也要空出时间来欣赏艺术，将地产投资与艺术收藏更好的结合，让资本流动起来。特别受邀出席的国会议员陈耐锶女士、前国会议员及谢富安伦律师事务所合伙人霍建强先生也高度赞扬了本次地产投资与艺术的跨界交流活动，他们期待来自跨领域的精英人士，可以为新西兰的华人社会打造一个专业化、跨界合作的案例，并丰富提升华人参与主流社会的品质生活。现场艺术家们的作品匠心独具、惟妙惟肖，妙趣横生、美轮美奂；给观赏者“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”的美妙意境，在欣赏到多姿多彩的艺术作品的同时，又有着“言有尽而意无穷”的回味：新西兰著名艺术家Nicky Foreman的作品将日常生活的物品进行重新组合，化身为珍贵和华美的物件，巧妙地创造一种内在的平衡，让观者的眼睛不会被牵引到单一方向上，而是能随心所欲地游移在画面上观察到不同的元素。华人艺术家王秋望先生介绍了海外华人艺术创作的感受： “我愿能放下自身的思想和信念，作为一个观者，体验着内外的一体和变化去创作；希望能打破自身的一些框架，跟随心的感受创作出链接时代、链接海外华人心声的作品。” 来自奥克兰国际艺术空间资深艺术投资家宗元先生介绍了他丰富的艺术投资生涯，并提出“艺术金融”的新概念，期许艺术与房产投资相结合，并使之成为一种崭新的生活方式。本次活动中，嘉宾们都带着极高的热情同艺术家进行了深入的交流，这些交流是基于一个非常大的共识: 是艺术让大家来到这里，而投资是恒久不变的话题。现场一位艺术家指出：“如果将著名画家的大作放到开发项目中，不但可以吸引艺术收藏家，更是让房产商业更有品味。在房产升值的过程中，艺术品也无形的提高了它升值的潜力，反之亦然”。这也是本次活动的一个深层次的价值发现点，那就是： “将艺术和投资结合到一起，产生巨大的组合效应。” 撰文 Saprina Cui / 编辑 Lesley Song 图为星光熠熠——地产投资与艺术鉴赏会活动现场图为音乐家Bernny先生带来的吉他弹唱现场

NZ BUILDING — 逸居新西兰 | 新筑筑新 55 扫扫，分享该文章新 · 建筑新闻动态﹁」 NZCBIA 新闻动态 Frank Xu出席CoreNet Global 新西兰2022系列研讨会我们生活在一个充满变化的时代。生活环境、城市化发展、疫情和周围巨大的变革都在向我们表明，许多我们曾遵循的“规范”早已不复存在。因此，现在是寻找新的道路、探索和突破新极限的时候了。那么，这对整个行业的房地产所有者、设计师、供应商和其他专业人士意味着什么？全球企业不动产协会(CoreNet Global)新西兰分会 2022年度系列研讨会(Symposium Series)汇集了众多业内专家，并对研讨会风格、形式和内容等都进行了升级，主题聚焦“突破极限(Pushing the limits)”，尝试就上述热点问题给出答案。 200年前，奥克兰著名火山Maungarei/Mt Wellington旁边矗立着它的姐妹火山锥，被称为Te.Tauoma。后来，该区域被作为奥克兰的主要采石场，Te Tauoma被大量开采，为建筑、道路建设行业提供石料，最终几乎被夷为平地。而这种情况即将改变！在奥克兰大学前Tāmaki校区的旧址上，舜地集团正在领导建设一个大型的房地产项目，旨在为这个空置已久的区域注入新的活力。新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)会长、舜地集团（Shundi Group)的副总经理兼项目总监许立(Frank Xu)先生受邀参与了本次系列研讨会，并在6月2日举行的第三期活动中作为唯一的华人演讲嘉宾，就房地产开发商/供应商是如何通过文化和技术的交融来提高住宅和商业环境质量的主题，发表了题为《在Te Tauoma，文化、历史和未来编织在一起》的精彩演讲。 Frank指出：“我们的愿景是创造一种更智能、更现代的生活方式。例如，在Te Tauoma，我们着眼于过去、现在和未来，尊重土地和Mana whenua，为人们提供一流的现代生活方式。我们努力在现在和未来的城市建设中发挥着自己的作用。房地产在奥克兰的未来发展中发挥着核心作用，我们需要把它做好。” CoreNet Global是一个非营利性协会，总部位于美国亚特兰大，会员为来自于全球50个国家的逾万名负责大型企业房地产资产管理的高管。协会的使命是通过在全球47个分会和协会组织提供职业发展机会、出版物、研究、会议、任命和联谊网络，推动企业房地产实务的发展。在这片8.9公顷的土地上，舜地集团将打造一个文化、历史与未来相互编织的现代生活区域。Te Tauoma具备绝佳的地理位置：它靠近火车站，有多条公交路线覆盖，还有便利的自行车道。舜地集团计划在10-15年的时间里开发四期，打造1500+套公寓、1400+停车位及一个活动中心，从而为超过5000人打造梦想之家。在这个项目的开发中，文化起着主导性作用。通过与对土地拥有领土权利的毛利人(Mana whenua）长达四年的讨论和合作，舜地集团正在为奥克兰塑造一个新的城市故事，并与毛利社区、组群或部落（Iwi）密切合作，制定了名为Te Mana Motuhake o Te Tauoma的文化规划——在这个文化规划中，有五个根深蒂固的原则，分别是：领导力与影响力、自然环境、文化与身份、尊重与关怀以及经济发展与繁荣。该项目的任何发展都将围绕这五个原则展开，以打造一个真正以地方为源、以文化为主导、以人为本和以未来为中心的发展计划，把Te Tauoma这个毛利名字重新带回到它所属城市的物质和文化景观中。除了文化以外，以人为本也是此项目的核心开发理念，Te Tauoma具有超过35%的开放空间并包含社区花园、游乐场、烧烤设施及健身区域，为生活在这里的人提供充足的公共和私人活动空间。不仅如此，为了让住户的生活更加便捷，Te Tauoma 的活动中心还将提供咖啡厅、共享办公室和幼儿园等完善的设施。更重要的是，Te Tauoma着眼于未来，科技也是贯穿整个项目开发的重要元素。停车场大楼一层将用于电动汽车、自行车和滑板车的租用。并将具备虚拟社区设施——通过一个App即可了解社区的新闻事件。简而言之，Te Tauma不仅仅是一个公寓项目的开发，更是为这里的居民打造一个集历史、文化和未来的现代生活方式。撰文 Danni Shi / 编辑 Lesley Song 图为 Frank Xu 在研讨会现场演讲 Frank Xu演讲概要

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 56 NZ BUILDING — 新建筑新闻动态﹁」 NZCBIA 新闻动态 “疫后综合征”不容忽视！ NZCBIA发起大型公益活动近日，一场名为“心理健康与急救安全知识”的公益活动在奥克兰成功举行，该活动是由新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)联合新西兰文化艺术基金会(NZCAAF)共同发起，并携手医疗急救机构St John共同推出的系列公益培训。根据新西兰2019年的人口普查数据显示，亚裔是人口增长最快的族裔群体。预计到2043年，亚裔人口将达到总人口的 26%。但报告发现，亚裔在身体不适时是最不愿意寻求医疗帮助的，而且在所有族裔群体中，亚裔的初级保健注册率也最低；而在官方公布的2007至2020年调查数据中显示，新西兰众多族群中亚裔族群的自杀发生率较低，但这仍然是一个不可忽视的社会问题，特别是近年来的新冠疫情加重了该问题的发生。根据亚裔家庭服务机构提供的数据，在疫情爆发期间，拨打其心理咨询服务的电话量增加了约150%、心理疾病确诊人数增加了138%。报道同时指出：不少新西兰亚裔认为心理健康和自杀倾向的问题还是一个相对隐蔽的话题，文化上与其他族群也有明显差异，他们认为自己的心理健康问题并没有严重到需要寻求帮助的地步。 “心理健康与急救安全知识”公益活动的召开，就是为了倡议广大亚裔人群，特别是华人族裔需要更加重视自己和身边人的健康问题，保持身体和精神上的健康对每个人都至关重要，它可以帮助我们应对生活和工作的压力。由于疫情的缘故，原定于去年11月的心理健康与急救安全知识讲座推迟到了今年6月举办，但这丝毫没有阻碍大家参加培训的热情。通过来自St John心理健康辅导员Lyndal女士的耐心讲解，参与者充分了解了在工作场所和现实生活中，当我们遇到身边的人出现心理疾病的征兆时，如何第一时间给予其直接帮助、或通过24/7免费心理咨询救助热线帮助其获得最专业有效的救助。在救助他人的同时，也需要施救者进行心理健康水平的自我评估以免受到该事件的影响，及时发现自身问题并及时寻求帮助。值得一提的是，该讲座的内容和形式并不乏味，参与者通过各种小游戏和角色扮演的小品来学习如何判断、处理紧急突发的心理健康事件。每一位课程的参与者还获得了由St John颁发的心理健康急救证书。对于该活动的顺利举办，St John心理健康辅导员Lyndal高度赞扬了活动主办方NZCBIA。她表示，许多在生活中表现得十分快乐和开朗的人也同样会出现心理健康问题，一旦发生，对个人和家庭来说都将是一场灾难，她的家人多年来饱受心理疾病的折磨，正是她在兼顾自己本职工作同时还毅然决然地投身到 St John的心理健康辅导课程中的原因。她非常感谢主办方能提供这样一个机会，让更多华人参与其中，学会关爱身边需要心理辅导和帮助的朋友。 NZCBIA会长Frank Xu指出，传统来说，我们华人社区和企业对于心理健康的辅导意识都是很薄弱的，我们希望通过这次活动可以增强华人族群对心理健康问题的关注，并通过心理健康以及工作场所的急救课程等一系列的培训，让我们的华人社区以及我们协会的会员企业获取有用的知识并运用到生活和工作之中，起到救死扶伤的作用。 NZCBIA秘书长Dylan Huang则表示：“今天我自己也参加了培训，受益匪浅。今天了解到的知识是我在以后工作和生活中都会非常受用的。过去，人们更看重物质层面的东西，而未来，我认为大家应该更加重视精神和心理层面的问题。今天就是一个很好的机会能让我们建筑业同仁了解到心理健康问题的重要性。” 在今年9月20日，新西兰华人建筑业协会和新西兰文化艺术基金会将举办Workplace First Aid Level 1的培训，课程的主要目标人群为需要掌握急救知识及技能的人。比如：企业主、公司管理人员、教师、辅导员等等（培训将全程以英语进行），我们鼓励大家积极报名参与。小贴士新西兰官方有很多24/7的免费救助热线可以在第一时间获取到帮助、信息和建议，不少热线还提供多语言的服务，这其中包括：心理健康求助热线：致电或短信至1737 抑郁求助热线：拨打0800 111 757或发送短信至4202 新冠保健健康热线：拨打0800 358 5453 酒精药物求助热线：拨打 0800 787 797或发送短信至8681 儿童及青少年救助热线：拨打0800 376 633或发送短信至234 撰文 William Song / 编辑 Lesley Song 图为 St John心理健康与急救安全知识讲座现场

RESOURCES — 逸居新西兰 | 新筑筑新 57 资源推介

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 58 NZ IDEAS — 新 · 创想风水﹁」 2024迎来经济大发展：环境磁场指明新西兰的未来之路撰文 JOJO Zhou / 编辑 Lesley Song 图为客户提供从中国传统的风水学视野，世间发生的所有事情，并非是无中生有，而是一切皆在冥冥之中。一个国家、城市的发展，自有其独有的“气数”；而究其命脉、“气数”的变化，看似风云莫测、变幻无穷，实际上与其所处的环境风水息息相关。风水磁场与地理形势如何影响着一个区域的发展？香港作为一个典型的案例，深具代表性，值得深入分析，作为新西兰未来发展的参考：以港为镜，看环境磁场的影响众所周知，位于中国大陆南端的香港，在经历了英国的殖民管制和日本的占领之后，从无人问津的小渔村发展成为亚洲四大金融中心之一、世界知名的自由贸易港，是全球第八大经济贸易体，在世界经济体系上的位置举足轻重。一个陆地面积仅有 1106平方公里的小城市，能在短短的时间内获得如此大规模的发展，绝佳的地理环境起着非常关键的作用。香港大形势格局完整，在世界板块中实属罕见：从大的地理形势上看，香港所处的位置，水龙龙脉从珠江而来，以南海为大明堂，左边小青龙为台湾、大青龙为菲律宾群岛，延绵细长；右边小白虎为海南，大白虎为老挝、泰国、越南、柬埔寨，短小低伏；对岸案山为婆罗洲岛，案山圆润完整，远处朝山见有爪哇岛、小巽他群岛、印度尼西亚群岛等，呈玉带环抱之势。风水之法，得水为上。大明堂位置上的南海形式椭圆、宽广明亮，如同一个巨大的聚宝盆；而南海海域又是国际海运贸易的要道。香港得此独特的地理位置，成为世界重要的自由贸易港以及金融中心，绝无意外。唯一缺憾之处是，青龙之位见有缺口破损，所以香港有沦为殖民地和占据的历史。香港的祖龙——大帽山位于西北方，是中国西部巨龙昆仑山脉的一条分支：昆仑山为众山之祖，一路蜿蜒奔腾而下，由西向东延绵数千里，途中分出无数干支。其中一条支脉经广东省罗浮山、再伸展进入中港边境的梧桐山，最后由西南延至香港新界开帐结穴，形成雄伟壮丽的大帽山。得有此山位于香港的玄武之位，香港的经济注定会有惊人成就。在六运期间（1954年-1974年），玄空大金龙位于西北方，而此方亦是六运的正神之位。风水古籍青囊序言：“先看金龙动不动，次察血脉认来龙”，大金龙为无形之气，是确认有形的龙脉是否能“动”的关键所在。“龙不动为死，龙动为生”，西北方是香港祖山龙脉所在之处，所以纵览香港的发展史，从上世纪50年代开始，人口迅速增长；60年代经济腾飞，一跃跻身为国际金融中心、贸易中心，亚洲重要的都会，成为举世瞩目的东方明珠。从风水的气数看，早已自定乾坤。此外，香港境内有九条支龙围绕，从笔架山的山脉伸展而出，东脉经狮子山、大老山，直冲飞鹅山；东南下山伸延至鲤鱼门与佛堂门；东北伸展至西贡与马鞍山，覆盖全港。据说香港“九龙”也是因此九条支龙而得名。珠江水有情怀抱，富贵悠远：祖山龙脉气势磅礴，九条支龙围绕：

NZ IDEAS — 逸居新西兰 | 新筑筑新 59 扫扫，分享该文章新 · 创想风水﹁」香港的水龙龙脉来自珠江，珠江支流由西北方奔腾入海口，一处经由香港、澳门处的罗星锁水口缓缓流入明堂的南海海域；另一处由西向东经赤鱲角、汲水门进入维多利亚港，再经观塘蓄水口流入鲤鱼门，最后由东龙洲龟形小岛阻挡缓慢入海。水喜环抱之势，得水为财。香港不仅有江河大海汇聚，还有大水曲折环绕，又有多处罗星镇守水口，形成聚水格局。所以，香港可实现遍地黄金、腾飞而起的发展之路。近年来，香港的经济发展逐渐放缓，形势紧张，与其风水格局、地理形势、政府要地的气运变化都有紧密关系。但其衰退对新西兰的发展参考价值不足，因此不再赘述。从风水形势上看新西兰的未来发展之路位于南半球的新西兰是一个四面环海的岛国，在太平洋的西南部，由南、北两岛及诸小岛组合而成。新西兰全境多为山地，占总面积的一半以上，其余地区多丘陵，还有少数平原地带。新西兰的龙脉源自于昆仑山脉分支而出的南干龙：南干龙是中国的三大干龙大脉之一，由巽龙发脉，蜿蜒途径覆盖广西、广东一带，于福建下海，在台湾抬头，再过峡、剥换、束气、开帐，经泰国、越南、菲律宾群岛、印度尼西亚、澳洲，最后从新西兰的东北方Te Araroa一带入境，延绵悠长，贯穿北岛中部。北岛中部的最高峰Mount Ruapehu为新西兰的祖山，蜿蜒而下，在北岛南端Wainuiomata附近处入海过峡，再形成南岛西部的一条贯穿全岛的大脉。玄空九运（2024-2043年）行使南干龙之脉气，所以在进入2024年之后，新西兰必定会迎来国家经济的大幅度发展。新西兰主要城市的发展情况第一大城市–奥克兰：新西兰北部的滨海城市奥克兰，是新西兰的最大城市，也是新西兰的经济、文化、航运和旅游中心，有着新西兰最大的港口。奥克兰的地形特殊，从西北至西南面均见有山地。以奥克兰中心立极来看，三面环海，并有曲水环抱。西北方的来水见有多条支流同时汇入，在Te Atatu半岛形成椭圆形的内海湾，再经由Westhaven与Davenport 两处的锁水口，最后由Rangitoto Island的圆形岛阻挡后再缓慢入海。同观南边的水脉走势，多条支流分别从东北、东南、西南方同时汇入，经西南方的两处锁水关栏再流入大海。此外，九运正神位于离（南方）、零神位于坎（北方），所以九运地理形势喜见北水南山，奥克兰的北边见有众多小山丘、南边是内海湾，预示奥克兰在九运的发展将会更上一层，会有大量的移民涌入，是新西兰吸引海外资源与资金的重要枢纽地带。首都–惠灵顿：政府的决策，决定着一个国家的命脉。因此，看一个国家的发展，与其政府所在区域有着密切关系。新西兰的政府先前位于奥克兰，后来于1865年迁至北岛南端的惠灵顿。惠灵顿位于北岛山脉的窝钳之处，以市中心立极，玄武有 Makara Peak, 青龙位是Pipitea Area，白虎位是Roseneath。白虎位见有山峰，形如尖角向外延伸；青龙位低伏短小、虎强龙弱，容易导致是非纷争之事，而且执政党多见于女性当权；明堂处是内海的潮汐水，形圆而深，来龙从东北方的Hutt Valley流新西兰的山脉来龙位于东北艮位，西面兑位见大海水环抱，山泽相通、阴阳交媾，乃为富贵之格。九运九紫离火为当运之气，而新西兰的祖龙亦是活火山，挺拔雄伟。预示在九运当中，新西兰的教育、科技、能源、医疗等属火的行业将获得全面性的提升和发展。九紫亦指中女，新西兰作为女权国家的代表，未来在各行各业之中都将会出现更多优秀的女性。而在玄空九运的大运飞星中，八白左辅星飞入东南方。八白星属艮卦，五行属土，代表土地、房产，喜火生旺。新西兰位于世界版图的东南部，在九运中八白星虽为退气之星，但新西兰全境因为皆有南干龙的脉气覆盖，火生土，所以房地产、土地开发、基建、农业等会因国家的富强、人口的增长而持续保持热度。

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 60 NZ IDEAS — 新 · 创想风水﹁」此外，判断一个国家的国运运势，可以参考其立国之期，可见国家命脉走势，此为秘法之术。除此之外，国家的政府大楼的风水朝向与外部环境格局也至关重要。新西兰政府位于惠灵顿市中心的Pipitea区域，是惠灵顿地理形势的入水口处；后山玄武处见有Tinakori Hill坐靠, 明堂面临Pipitae Marea的港口地带。缺陷在于靠山见有高速公路相截龙脉脉气，明堂处又见有火车轨道，外部形势的缺陷导致政府多派政党竞争激烈，难以实现一党长期执政的局面；再此搭配蜂巢式的建筑设计，党内的人员流动性较大。此外，政府大楼所在街道Molesworth Street 与Bowen Street所形成的反弓水，亦是容易进一步造成政党内部的是非纷争。需要特别指出的是，外部环境，仅能作为参考标准之一，更详细的风水判断，需要全面结合建筑的朝向、内部布局、建造与修理年份等做进一步的细致分析。南岛最大城市-基督城位于新西兰南岛的基督城是新西兰第三大城市，也是南岛最大的城市。新西兰的南岛地势主以山脉为主，南阿尔卑斯山脉纵贯南岛，最高峰的库克山被誉为新西兰的最高峰。所谓山管人丁，水管财，所以视察南岛区域得水为上。基督城位于南岛东岸，城市内部地势平坦，是南岛少有的平地城市。城市立向坐南朝北，靠山见有Mt Pleasant、Mt Cavendish山脉，明堂有Waimakariri River自西北向东绵延而下；然而，河流和靠山皆呈现有反弓之势，众所周知反弓煞为风水十大形煞之一，玄武位管人丁之处见有反弓对人丁伤害极大，因此，基督城易多发伤亡事件：2011年辛卯年的6.3级大地震、2019 年庚子年的清真寺枪击案，以及2021年的突发伤亡事件都显示了环境形势对于一个区域的影响。虽然从大的区域看，基督城不甚完美，但是可贵之处在于城市内部有两条环绕全城的内玉带河流，一条是Avon River，另一条为Heathcote River。两条河流一上一下，呈“玄”字型，如同独特的保护罩守护着这座特别的“上帝之城”。所以，基督城作为新西兰的第三大城市，拥有三所国家大学，成为新西兰农业产出的重要地带，是有着独属的缘由的。风水，是中华名族历史悠久的一门相地之术，是中华智慧文化的体现。天地间的一草一木，一山一水，皆是能量磁场所在，是有形与无形的结合，处处尽显万事万物变化的轨迹。风水之奥秘，值得细细品味；如同品味人生，既是无常，也处处皆是精彩！入，再从东南方的Point Dorset与Hinds Point锁口之处流出，水为财富所示，得此明堂形势，惠灵顿的发展长远来说颇为乐观，经济发展仍会占据新西兰的前列之位。案山Makaro Island 虽小，但远处见有成片山峦朝拱，预示新西兰政府在未来的执政中虽有阻力，各党派内竞争激烈，口舌是非不断。但在国际舞台上，新西兰将会备受关注，有一举瞩目的迹象。作者简介 JOJO拥有新西兰维多利亚大学临床心理学学士与新西兰梅西大学临床心理学硕士的学历背景，师承南派紫微斗数及南派玄空学，是一名专项研究紫微斗数心理学、设计风水与环境能量的人生规划师及环境结构师。 JOJO在商业地产咨询与风水服务领域有着丰富的经验，其所在的研究团队曾为美国MSN、美国运通、马来西亚THE CARAT国际珠宝集团、中国银行、中国时尚传媒集团等50余个大型商业地产项目提供风水顾问服务，是位资深的商业地产风水分析师。 JOJO Zhou Introduction of author

RESOURCES — 逸居新西兰 | 新筑筑新 61 资源推介

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 62 NZ IDEAS — 新创想教育﹁」近两年来，新西兰经济大环境不好，很多优秀老师去了澳洲，或是为了降低生活成本去了小城市。然而，在新西兰全国开始闹“教师荒”的时候，一家新西兰学校却收到一封来自学生的感谢信。在信中，这位学生讲述了自己的学校不仅优秀老师良多，其中一位老师更是把敬业发挥到极致：她来自移民家庭，英语跟不上，她的老师Ms.Elise不仅在课外一直给学生单独“吃小灶”；还在她想要放弃的时候，几次三番地打电话劝说，不让她以任何借口给自己找退路。就这样，Ms.Elise一路拽着这个英语底子薄弱的孩子，帮助她取得了巨大的进步，如今，这个学生马上就要毕业了！这位学生信中所提到的Ms.Elise就是新西兰第一所在线中学CGA的英语老师。CGA成立于新西兰、并在新西兰教育部注册，但是CGA在全球甄选最好的老师，不受地域影响，以保证 CGA的学生一直享受最顶尖的师资；不仅老师，学生也来自于世界各地，大大开阔了在CGA学习的新西兰学生的眼界，他们不仅可以同其他国家的同龄人竞争，也可以从彼此身上汲取更多的优点。因为老师的敬业和负责，营造了良性竞争的学习环境，CGA 学生的成绩一直非常亮眼：40%的学生超前学习，88%的学生在A level考试中获得一个A。CGA颠覆以往传统学校的“按年龄分年级”的方式，而是按照学生的能力划分年级，充满满足了学生及家长“因材施教”的需求。和其他私立学校一样，CGA也设有入学考试，这样可以确保您的孩子和所在班级的同学处于相当的水平，从而提供良性的竞争环境。小班教学，每个孩子的个体需求都能最大化地得到老师的关注！CGA采取全日制和part time两种学习形式，适合每一个力求高质量教育的学生。 CGA: 挣脱地域限制，给新西兰孩子最顶尖的师资！小贴士 CGA新学期即将开启，如果您对CGA 感兴趣，请扫描添加客服咨询：

RESOURCES — 逸居新西兰 | 新筑筑新 63 资源推介

扫扫，分享该文章逸居新西兰 | 新筑筑新 64 NZ IDEAS — 新创想专访Peta Nichols：探索新的建筑语言，用作品与公众对话撰文 Cice Chen; William Song 编辑 Lesley Song 图为 domaincollection.co.nz提供 81 Carlton Gore Road，曾是新西兰保险公司 Fidelity Life总部大楼的所在地，以“Fidelity House”之名为人们所熟知。不久前，获奖无数的本地著名开发商 Lamont . & .Co决定在这块寸土寸金的土地上做一个大胆的改造：将这座曾经辉煌的商业建变身为拥有绝佳生活方式的高品质住宅公寓，并将该公寓命名为“The Domain Collection”。负责该豪华公寓项目设计的是新西兰著名设计公司 Warren and Mahoney。该公司创立于1955年，是为数不多的第三代建筑事务所之一，在过去的几十年里，设计了基督城的Christ Church Cathedral、汉密尔顿的怀卡托大学Marae及多功能楼、奥克兰的One .Queen Street、Mercury大楼、TVNZ等著名建筑。 The Domain Collection项目的负责人正是 Warren and Mahoney首席建筑设计师Peta Nichols女士，她在多用途商业、住宅和酒店项目方面拥有丰富的国际经验。Peta的职业生涯，以及她在奥克兰、悉尼及伦敦等多地的生活体验，激发了她探索设计顶级居住空间的热情。《逸居新西兰》对Peta . Nichols女士做了独家专访，让我们一起从一个项目（The Domain Collection）的设计理念，走近一个有灵魂的建筑设计师。

NZ IDEAS — 逸居新西兰 | 新筑筑新 65 扫扫，分享该文章新 · 创想悦读﹁」逸居：The Domain Collection的设计灵感和理念是什么？ Peta：我们设计该公寓项目的灵感，来源于奥克兰最古老的公园——奥克兰中央公园(Auckland Domain Park)。我们的项目正对着Domain公园，位置奇佳，如何将坐落在这里的公寓和 Domain公园完美融合在一起，让居住者在家尽享放松、舒适的同时，也仿佛置身于绿荫如盖的公园之中，正是我们的设计想要实现的目标。最终，这种感觉通过我们设计的大窗玻璃和大尺寸阳台上的绿植盆栽得到了兼顾。逸居：The Domain Collection住户将会拥有怎样的独特居住体验？ Peta：The Domain Collection住户将享受到的独特生活体验不仅仅限于与Domain公园的连接，同时交通便利，近 Newmarket商圈和Parnell高档生活区的餐厅。住户在享受现代都市生活方式的同时，也能感受到身处Domain公园之中的那份大自然的惬意，可以说，是难得又珍贵的居住体验。逸居：与其他公寓项目相比有哪些不同之处？ Peta：对于我们团队来说，能在Domain公园门口主导设计和建设这样的项目，是一个千载难逢的机会。无可挑剔的公园风景，和永远不可能有别的建筑物遮挡的地理位置，对于任何人来说都是一个绝无仅有的、住在风景里的机会。逸居：您最喜欢/最引以为豪的设计是哪部分？ Peta：我们的设计不仅限于该公寓的可居住性，同时还兼顾外在的环境。我们设计中最骄傲的部分在于，该建筑有着很丰富的设计层次感，大家从建筑外部跟Domain公园的连接、到周围的绿化、再到如何出入公寓的走廊乃至到自家的门面设计就可见一斑。从里到外的设计都是一脉相承，不会感到丝毫的违和感。逸居：该项目设计最具挑战的部分是什么？ Peta：最具有挑战性的部分是“神秘花园”的设计，“神秘花园”是一个建设在底层停车场之上绿化带，巧妙地连接了“Park Residences”和“Garden Residences”两栋公寓。我们对整个绿化带设计的尺寸和面积都有充分思考，需要同时保证绿化植物在足够的泥土中茁壮生长，并通过良好的防水系统，帮助“神秘花园”下的停车场始终保持干燥。逸居：与其他类似公寓项目相比，该项目豪华在哪里？ Peta：对于设计团队和客户销售团队来说，该项目可能是多年来奥克兰市场上绝无仅有的豪华公寓项目。该项目的公寓面积远远大于一般市场上任何一套典型的公寓尺寸，同时设计师给予了户外阳台尽可能大的户外使用空间。“Park Residences” 公寓拥有超高的室内净高（2.9m）在一般的公寓里也是无法看到的。逸居：这个项目最吸引人的地方在哪里？ Peta：我想最吸引人的地方应该是这个项目的整体感受吧，从外部的Domain公园景色到公寓本身的样子，再到内部的大堂、外部连接的神秘花园，最后到每间房门口，都让住户充分感受到了由外到内整体和谐的一致性。空间上的一致性比杂乱无章的细节设计让人感觉更加舒适。逸居：The Domain Collection适合什么类型的住户？ Peta：我们公寓的设计适合拥有不同背景、不同年龄段的居民所居住。该公寓涵盖了多种不同的户型，对于不同需求的住户来说有着很强的灵活性。例如，我们有小一房和大一房的户型，也有从小两房、大两房到三、四房的户型选择。通过与Peta Nichols女士的对话，让我们更清晰的了解了 The Domain Collection这个项目，也更深刻地理解了她与自然融为一体设计理念。期待这个项目早日完成，我们可以实地去感受她的设计，与作品对话是灵魂的交流。 Q A Q A Q A Q A Q A Q A Q A Q A

P08-10 房地产估价机构 ANZ

Kiwibank 银行新西兰华人建筑业协会新西兰公司 Property 金松鼠集团

P34-37 Cordis Hotel

P40 ITM Bricks Gardener Consulting Glass Renoarts Bathroom

P42 奥克兰国际艺术空间中心

P43 舜地集团

CoreNet Global

P44 NZCAAF新西兰文化艺术基金会

P46-47 Queen City Law

P48-49 Onelend Capital

P51 Crockers 物业集团

P52-53 Sunnynook Central LP Turner Hopkins P54-56 美国MSN

美国运通

马来西亚THE CARAT国际珠宝集团中国银行

中国时尚传媒集团

P58 CGA P60-61 Lamont&Co

Warren and Mahoney

逸居新西兰 | 新筑筑新 66 RESOURCES — 资源推介

澳新银行

中国社会科学院新西兰房地产研究机构

P11-13

全球性商业地产服务和投资公司世邦魏理仕CBRE

Barfoot&Thompson Flourishing

P18

PlaceMakers NZ

Prostone

Royal

P41

Kohler

15 年物流行业经验海运整箱 / 拼箱 / 空运 / 报关 / 拖柜 / 拆箱 / 送货小汶 / 0272771211 info@cnzfreight.com 本期杂志内容提及的公司和机构

RESOURCES — 逸居新西兰 | 新筑筑新 67 资源推介

逸居新西兰 | 新筑筑新 68 RESOURCES — 资源推介

RESOURCES — 逸居新西兰 | 新筑筑新 69 资源推介

逸居新西兰 | 新筑筑新 70 RESOURCES — 资源推介

RESOURCES — 逸居新西兰 | 新筑筑新 71 资源推介

逸居新西兰 | 新筑筑新 72 RESOURCES — 资源推介 Silverdale 新厂落成，敬请光临！长城铝合金门窗，带您从门窗了解H1新规为了在2050年实现新西兰（零碳）排放的目标，去年年底，MBIE宣布建筑规范(Building Code)将最大幅度变更节能规范，提升及优化能源能效。这些针对建筑规范第H1章节做出的改变，被业内人士称为“H1新规”。H1新规对建筑的保温隔热的要求明显提高，例如门窗和外墙，一旦正式推行，势必将对建筑行业带来不小的影响。在H1新规下，新西兰全境的气候区域划分将从现有的三个分区细分为六个气候区域，并以此定义建筑物的保温隔热等级，即每个气候区都有特定的建筑隔热R值(R-value)要求。以奥克兰为例，其在未来新的气候区域化分下，属于Climate Zone 1。针对外部门窗系统来说，在现行建筑规范合规下，R值需要达到0.26；然而H1新规被执行，则要求R值分两阶段先达到0.37，最终达到 0.46——这意味着要满足新规要求，需要从要原来已经普及的双层玻璃铝门窗变成断桥铝型材(Thermal Bridge)，具有附加功能（如Low-E涂层、添加氩气和热增强垫片）的双层玻璃将成为常态。这种更细致的划分，意味着在房屋建造过程的早期和整个过程中，都需要与门窗制造商保持密切联系，以确保选择匹配气候分区的合规外部门窗。长城铝合金窗采用新西兰本土Altus 旗下Vistalite品牌型材，不仅能够同时满足当前和更新的H1规范、在新的六个气候区管理建筑成本和R值，还可以兼顾新西兰人喜欢的功能和设计形式，来满足屋主的独特想法和设计。除了新建房，如何在H1新规下进行旧房及出租房改造，也是广受关注的问题。针对这些老房子来说，屋主可以通过更换门窗来增加房屋的保暖性，以达到H1新规的标准。需要注意的是，旧窗换新是一个比新建房更复杂的体系，不同年代的建造标准、建筑材料等都有着很大的差别，需要和专业人士沟通并得到量身定制的建议。多年来，长城铝合金门窗也提供了很多老房子的门窗升级服务，并因提供高质量的门窗产品、稳定的安装合作服务受到广泛好评，是您的不二之选。业内人士预计，当H1新规正式推行初期可能会加剧更新换代产品供应的短缺。长城铝合金门窗近二十年的行业经验、业界的牢固关系，以及合理高效的订制流程，确保我们能在您工程最合适的时间节点介入、提前备货订料，并以最优惠的价格提供满足客户需求的最佳产品，并提供最合理的交货时间。

RESOURCES — 逸居新西兰 | 新筑筑新 73 资源推介

逸居新西兰 | 新筑筑新 74 RESOURCES — 资源推介

RESOURCES — 逸居新西兰 | 新筑筑新 75 资源推介