YIJU Issue 22

专注有价值的 房产资讯 GETTING AHEAD IN THE PROPERTY MARKET

• 最新政策权威解读

• 市场趋势专业剖析

• 菁英人士独家访谈

• 特约作者重磅观点

• 行业信息全面放送

超过100个分发渠道，包括NZCBIA超过100家商业会员

单位、开发公司、房地产公司、银行、 建筑公司、

建筑材料、建筑师和专业咨询公司等。

逸居新西兰

YIJU NZ

出版人 Publishers

高榛汘 Pauline Gao ; 许立 Frank Xu

执行主编 Executive Editor

Lesley Song

编辑 Editors

Lesley Song ；Danni Shi

美术设计 Designer Hailey Hou

广告代理 Advertising Enquiries

高榛汘 Pauline Gao pauline@multimarketing.co.nz

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新西兰 New Zealand

出版商 Publishing House

Elevate Productions Ltd

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第21期杂志是新西兰华人建筑业 协会(NZCBIA)八年特刊，从协会 工作掠影、王牌活动、卓越奖、会 员故事和项目风采等几个版块详 细记录了NZCBIA八年的奋斗历 程，也见证了新西兰华人房地产 建筑业高速发展和取得的卓越 成绩。

在波澜壮阔的历史长河中，我们始终以信念为航标，迎风而行。 纵观新西兰房地产市场近年来的发展，发现市场从2021年下半年 起便显现出降温的趋势；进入2022年，通胀高涨、央行加息进一步加 速了市场的冷却。我们在本期杂志中全面盘点了2022年住宅市场、商 业物业市场和建筑业的发展情报，并对2023年进行了展望和预测。值 得特别指出的是，尽管时局艰难，但大家仍在不懈努力，本期杂志的年 度风云榜为您呈现2022年华人房地产建筑业最出色的项目、最出色的 企业和个人，同行们的杰出成绩令人赞叹。

本期封面人物是REINZ的CEO Jen Baird，她的专业度、领导力、 影响力和女性力量令人敬佩。在采访过程中，我惊讶于Jen的的丰富阅 历、敏锐洞察力和卓越的专业素养，她的回答细节清晰、条理分明，同 时将情感巧妙融合在理性分析中，展现出睿智的大局观。

Jen是一位在男性主导行业中“拼杀”出来的杰出女性，作为同样从 事房地产相关行业的女性，我被Jen的经历深深鼓舞着；而在从事市场 营销和媒体行业的这些年里，女性在职场中表现出的细心、耐心和韧 性也一直让我受益匪浅。

除了杂志，逸居新媒体的2022年也非常精彩：我们在探索全新传 播路径方面取得了关键进展：通过视频业务将更多优质内容传递给全 世界说中文的人，以满足读者与客户的期望；我们与NZCBIA合作，推 出了筑住App，以更好地服务于行业合作；同时，逸居致力于打造另一 个平台——新商圈，旨在为在新西兰经商的华人提供所需的资讯和人 脉，以更好地在这片异国他乡开拓商机。

展望2023年，我们已经看到了一些好的迹象：政策似乎已经开始 松动、有些商业银行悄悄下调利率、租赁市场回暖、留学生和游客正在 回归……相信投资市场也会慢慢回暖。2023年的逸居，将继续坚守我 们的使命和价值观，继续用优美的文字、真挚的情感，为您呈现媒体的 价值，让正确的声音先入为主。

愿逸居陪伴着您，共同度过这动荡不安的时局，让我们一起见证新 西兰房地产市场的新篇章。

Pauline Gao Director, MultiMarketing Ltd

逸居新西兰 」出版人

高榛汘 卓嘉传播总监

许立

新西兰华人建筑业协会会长

号称新西兰房地产业的发声筒(Voice of Real Estate in NZ)，作为 CEO，Jen对房地产业有着巨大的影响力，她的观点和思考价值非凡； 作为一位杰出的独立女性，Jen的职业成长和心路历程代表着全面崛 起的“女性力量”。逸居出品人Pauline Gao——建筑业另一位独立女 性和Jen的对谈，碰撞出了很多精彩的火花。

2022年收官，2023年到来，本期杂志也到了一年一度年终总结的 时刻！写2022年的总结的心情与去年写2021年时截然不同：2021年在 疫情施虐、哀鸿遍野的时候，房地产市场却逆势而上、建筑业市场异常 繁荣，甚至到了缺材料和建筑工人的程度！而当时对2022年的预测，则 认为“2022年，对整个行业是非常关键的一年，我们会面临许多前所未 有的挑战”：

• 从公司经营角度来看，面对未来市场的不确定，如何做好风险管 控？

• 从项目管理角度来看，如何做好成本管理，如何保证工期？

• 从资金管理角度来看，如何规避风险，合理规划？

• 今年的建材市场将何去何从？

• 从团队建设角度来看，如何能够留住人才、培养人才，规避技术人 员短缺？

如今，读着这些文字回顾2022年，才发现这些“灵魂拷问”在2022 年的新西兰房地产市场是多么的难能可贵！2022的房地产市场仿佛过 山车似的突然跌落，价格从2021年11月的峰值跌去了18%（奥克兰）； 同时，市场的信心也在储备银行一次又一次的加息中越来越低！

在这些严峻的挑战面前，我们华人房地产建筑业的同行们的努力 和成绩依然可圈可点。据统计，新西兰2022年倒闭的企业中，建筑企 业占25%，但其中并没有知名或者成规模的华人企业，这充分说明：与 2008全球金融危机时相比，华人企业抗风险能力的有了很大的提高。

本期杂志继续逸居的传统，评选出了“2022年新西兰建筑与房地产 行业风云榜”，上榜的公司、项目、团队和个人都是行业的佼佼者。在他 们身上，可以看到新西兰华人房地产建筑业的希望，他们的优秀体现在 开发、设计、建造、管理和资金运作等各个方面，充分展现了新西兰华人 房地产建筑业及从业人士精益求精的专业素养、充满活力的创新精神 和对社会的巨大贡献。

此外，我也想与大家分享，如何在现在周期性底部市场环境下降低 风险、充分准备、进而发现机遇。事实上，低迷的市场让我们有更多的 时间和理由与我们的客户加强沟通、倾听他们的需求、赢得他们的信 任；同时，我们也要加强与目标市场的沟通，增加自己的品牌和服务产 品在市场的曝光率；再就是要反省我们是否可以为客户提供增值服务、 是否可以适当降价来抢占市场？——今年的建博会（NZIBES）已经正 式开始招商，为以上这些举措提供最佳的舞台，希望大家抓住机遇，尽 快报名，我们有展会、讲座、晚宴和卓越奖颁奖典礼等多个环节，总有一 款适合您！

Frank Xu

新西兰华人建筑业协会会刊

新筑·筑新 」出版人

新西兰房地产协会(REINZ) CEO

REINZ为捍卫 房地产行业而存在

封面故事 Jen Baird P18

P11 .. OCR飙升史无前例，将如何影响购房者的借贷和还款能力？ P12 市政规划再生变化，奥克兰或将引入新低密度住宅区概念

P14 专访Kitty Long：没有流过泪的眼睛不够清澈

P18 Jen Baird：REINZ为捍卫房地产行业而存在

P24 奥克兰房地产市场起起落落，各区域具体情况如何？ P30 CBRE：奥克兰商业地产市场概述 P34 2023年新西兰建筑行业的机遇与挑战

【信贷 】

P39 黑天鹅和灰犀牛并存，2023年信贷市场路在何方？ 【移民】

P42 2022年移民政策变化回顾与分析 【投资】

P45 投资机会与挑战：深度解读新西兰房地产市场变化趋势 【物管】

P46 “建后出租”项目能有效缓解住房短缺么？ 【法律】

P36 行业人士说房产 【行业之声】

P48 最高法院里程碑式判决：“关系”进入新西兰司法体系

P50 2022房地产/建筑业年度风云榜

P56 南北联动！2022 NZIBES南岛峰会共筑辉煌

【提升参与度】

P59 B+D 行业快讯

【风水】

P62 2023年癸卯流年预测: 以静制动，蓄势待发

【设计】

P66 幽居林间，鸟语花香！看新西兰夫妇如何在一英亩土地上 建起法式梦幻庄园

要闻速览

盘点2022年下半年

CoreLogic：建筑成本飙升速度创纪录

7月，房地产研究机构CoreLogic发布了其新西兰建筑成本 指数（CCCI），以衡量在不同地区建造一个“标准”的三居室砖瓦 房所需要的建造成本。在截止到6月的2022年第二季度里，该指 数从第一季度的增幅2.4%上升到了2.6%，并将年增长率从上 季度的7.3%提升到了该指数自2012年开始收集以来的最高纪 录：7.7%。

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示：这 是十年来我们看到的新西兰CCCI的最快速增长，鉴于持续的建 材和劳动力的短缺压力，他预计建筑材料的价格压力至少在接 下来的几个季度内不会得到有效的缓解。

CoreLogic建筑成本估算部门经理John Bennett表示，一 系列涉及不同类别如劳动力、建材、厂房租赁和分包等的建筑成 本均出现了不同程度的快速增长。他认为，金属和木材等基础建 材的价格高涨正在对其他相关产品产生负面影响，如其上涨直 接推高了从车库门到厨房橱柜的采购价格。他同时指出，除去材 料成本上涨，其他方面的压力也在持续影响着建筑行业，例如劳 动力和建筑管理成本都在深刻的影响着总建筑成本。

新西兰人口增幅创36年来最低

新西兰统计局8月16日发布的数据显示，过去一年新西兰常 住人口(临时数据)增长了12,700人，增幅为0.2%，截至2022年6 月30日人口达到512万人。这是自1986年6月以来的最低年增长 率。

新西兰的人口变化是自然增长(出生人口减去死亡人口)和净 移民(移民到达减去移民离开)相结合的结果。统计局人口统计和 预测代理经理说：“净移民为负数加上较低的自然增长，导致人 口增长水平如此之低。”

在截至2022年6月的一年中，出生人口数保持在61,000人 左右，而死亡人口数从前一年的33,500人增至36,900人，增幅 为10.1%，部分原因是人口老龄化。这也导致人口自然增长从前 一年的27,700人减少至24,100人。随着人口老龄化持续加深， 死亡人数还将增加。预计出生和死亡人口之间的差距将继续缩 小。

租金增速超通胀，租金中位数仍处高位

Trade Me租金价格指数显示，9月全国周租金中值同比增 长7.5%，远高于近日公布的9月底7.2%的年通货膨胀率。Trade Me Property销售总监Gavin Lloyd表示，9月份全国租金中值 为575新西兰元。

数据显示，9月房租同比涨幅最大的是Southland（+13.5%） 和奥塔哥地区（+10%）；只有惠灵顿和霍克斯湾两个地区的周租 金中值与去年同期相比没有变化，而这两个地方的租金在过去 五年中都大幅上涨，霍克斯湾上涨了51%，惠灵顿上涨了33%。 奥克兰地区的周租金中值在9月份连续第六个月停留在600 新西兰元，同比增长了1%。Lloyd指出，9月份奥克兰最贵的地区

整理 Lesley Song 图为 Freepik提供

是北岸（650新西兰元），其次是Papakura（640新西兰元）和 Rodney（635新西兰元）。

新西兰年度贸易逆差达129亿新西兰元

新西兰统计局近日发布的数据显示，截至10月31日的财年， 新西兰贸易逆差扩大至129亿新西兰元，至创纪录水平。其中， 进口额较上年同期增长了25%，至840亿新西兰元；出口额增长 15%，至711亿新西兰元。

究其主要原因，是消费品和汽车进口激增，加上新西兰元走 弱推高了进口成本。目前，新西兰企业面临着燃料和其他商品的 全球价格上涨，而新西兰元的走弱只会放大这些成本。不过，进 口车、手机和个人电脑销量的增长表明，尽管新西兰央行在过去 13个月大幅收紧了政策，但潜在需求依然强劲。

BNZ驻惠灵顿的高级经济学家Doug Steel表示，在进口激 增的同时，新西兰奶农和羊农的产量低于往常，而且主要大宗商 品价格正在回落，限制了出口增长。BNZ预测，到2022年底，贸 易逆差将进一步扩大至约140亿新西兰元。

《资源管理法案》将迎来全面改革

11月15日，新西兰副总理Grant Robertson、环境部长David Parker、住房部长Megan Woods等人共同宣布：政府终于决定 对被诟病已久的《资源管理法案(RMA)》实施彻底及全面的改 革。此项改革旨在加快资源许可申请的审批速度，加快建造更多 的房屋以及更好的保护本国的自然环境。

据了解，RMA将被一项主要立法《自然和建筑环境法案 (NBA)》以及另外两项次要立法——《空间规划法案(SPA)》和《 气候适应法案(CAA)》所取代。政府的目标是在明年的选举中通 过这两项立法，将其变为真正的法律。

新的法案将有效简化建筑开发项目过程中存在的各种繁琐 工作，每年将减少近1.5亿新西兰元的处理成本，并有望加快在 新建住宅和基础设施项目上的审批时间。对于开发商来说，开发 成本会降低，流程会更灵活，获得许可的时间也会更短；对于购 房者来说，未来的房价将会更可负担，可选的房源也会增加。

据估计，这些法律可能需要10年时间才能完全实施到位。

进入上升通道？12月新西兰房价小幅上涨！

新西兰房地产网站realestate.co.nz的最新数据显示，在经 历了近一年的下跌后，房价在2022年12月出现了小幅回升。

此前有预测称，到2023年，房价将进一步下跌。该公司发言 人Vanessa Williams说，从2022年1月开始，房价平均每月下跌1 万新西兰元。原本业内预计这一趋势会延续到12月份。

“通常房价在11月到12月之间会回落”，但今年似乎有点反 常。“11月的平均要价为899127新西兰元，到12月上涨至920422 新西兰元，环比上涨2.4%。”

11月是2022年唯一一个平均要价低于90万新西兰元的月

份，但仍远高于疫情前的价格，当时的平均要价仅为约70万。对 于在疫情前买房、最近卖房的人来说，房价增长了约32%，从70 万增加到92万新西兰元，收入依然可观。

新西兰公布房地产转移数据：居民签买家增多

近日，新西兰统计局公布了最新的房地产转移数据。

2022年，房屋转移的比例如下：78%的房屋转移给了至少一 名新西兰公民；11%转移给了至少一名新西兰居民签证持有者（ 非公民）；10%转移给了公司；0.4%转移给了非新西兰公民或居 民签证持有者。

其中，转让给居民签证持有者(不包括公民)的房屋比例从 2019年的8.0%上升至11%。统计局建筑和房地产统计经理认 为：“部分原因是这些买家在奥克兰的比例较高。”2022年，奥克 兰有18%的房屋转让给了居民签证持有者，高于2019年的14%； 持居民签证购房者的比例第二高的地区是坎特伯雷(11%)，然后 是惠灵顿(9.0%)。

要注意的是，并非所有的转移都属于出售。房屋转让还包括 遗产继承、信托人变更、婚姻带来的变更、房屋边界变更、所有 权比例变更等。

奥克兰地税将上涨4.66%？

12月5日，新任奥克兰市长Wayne Brown宣布了一项预算提 案，计划将奥克兰人的地税上调4.66%。2023/24预算提案于12 月15日召开理事机构会议，并将于2023年进行磋商。

Wayne Brown透露，他提议将总体地税提高7%，部分特殊 地税的下调可以抵消一部分涨幅，因此整体家庭地税的平均涨 幅为4.6%。这意味着一个拥有140万新西兰元房产的奥克兰家 庭，平均每年将额外支付154新西兰元。

在地税上调的背后，是奥克兰市议会越来越大的财政预算 缺口：由于通胀带来的成本上涨，之前奥克兰市议会的预算中发 现了2.95亿新西兰元的缺口，远远超过预计中的9000万到1.5 亿。这样的资金缺口可能会使地税飙升13%，但Wayne Brown 表示他不会让这种事情发生：

“我的提议将降低实际地税，并协助全国抗击通货膨胀，支 持奥克兰家庭度过这场生活成本危机的痛苦，并帮助保护奥克 兰人重视的基本服务。”

通胀居高不下，仍未登顶？

新西兰统计局公布的通胀数据显示，2022年的第四季 度，年度消费者价格指数(CPI)涨幅仍保持在7.2%的高位。此 前，2022年9月季度的年度涨幅为7.2%，2022年6月季度这一数 字为7.3%。

其中，住房和家庭公用费用（水电费等）是12月通胀的最大 驱动因素，这些费用受建筑和住房租赁价格上涨的影响。新房建 造价格在截至去年12月的一年里上涨了14%，在截至9月的一年

里上涨了17%。这主要受到原材料价格上涨和劳动力成本上升 的影响。

截至2022年12月的12个月里，住房租赁价格上涨了4.4%。

此前，9月季度的年增长率为4.6%。

新西兰廉洁指数下跌

国际反贪组织“透明国际”（Transparency International） 近日公布了2022年国家廉洁指数。排名第一的国家是丹麦（90 分），新西兰和芬兰并列第二名（87分）。

从亚太地区来看，新西兰（87）、新加坡（83）、香港（76）和 澳大利亚（75）继续领跑。新西兰曾经引领世界：纵观前10年，新 西兰每年在廉洁指数中都是第一第二，分数最高时达到91分；但 现在停滞不前：从2018年跌到最低点87分，之后一直在87分上下 徘徊。

率上升，明年的销售额很难大幅攀升。“总共可能会重复65,000 到 70,000套。”

财政部预测：房价将在2027年年中反弹至新高

新西兰财政部预测，在2024年6月，房价将从2021年12月的 高点下跌近20%。但截至2025年6月的一年中，房价将上涨近 10%；在家庭收入增加和利率下降的支持下，房价将在2026年 底反弹至之前的历史高点，从而实现强劲复苏，到2027年6月， 房价将比2022年9月的水平上涨约10%。这些预测似乎比许多银 行的预测更为乐观，其中包括ASB，后者预测名义房价从峰值到 谷底的跌幅更大，达25%。 新西兰财政部在其半年经济和财政更新(Hyefu)中发布的经 济预测还表明，失业率将更早达到峰值，但略低于储备银行一直 预测的水平。国库秘书长Caralee McLiesh表示，预计失业率将 在2024年6月达到5.5%的峰值，然后开始下降。相比之下，储备 银行在其11月份的最新货币政策声明中预测，失业率将在2025 年3月达到5.7%的峰值，并且在该年年底之前不会降至5.6%以 下。财政部长Grant Robertson预测明年预期的衰退将是“比较 浅”的。财政部预测GDP将下降四分之三，2023年经济总量将收 缩0.8%。

图注：新西兰过去10年的指数

“透明国际”总部设在德国柏林，其依据13组独立的数据资 料、专家及商界人士对所调查国家地区的贪污印象，给180个 国家和地区的廉洁度排名。“贪污印象指数”(2022 Corruption Perceptions Index)介于0分到100分，0分为最腐败，100分则表 示该经济体非常廉洁。

CoreLogic报告：2022房地产市场下跌幅度超过预期

财经房产数据网站CoreLogic NZ的年度最佳报告（Best of the Best Report）证实，2022年是买方市场，负面前景随着 抵押贷款利率的上升而上升。

其首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，更严格的贷 款监管、贷款价值比（LTV）规则、更高的抵押贷款利率以及更 多的上市房源，这些因素加在一起，使权力的天平向卖方倾斜。

2022年的总销量估计约为6700套，为2010年以来的最低 水平，也是过去三十年来的第三低数字，预计2023年销量变化不 大。Davidson说，全国平均房价已从峰值下降了约10%，2023 年可能还会下跌10%。

虽然房价可能会在全国范围内下降，但下跌幅度不太可能平 均分布，因为房价上涨最快、涨幅最大的地区更有可能受到最严 重的打击。

“以前房价保持强劲的地区，如Porirua、Upper. Hutt和 Lower Hutt，已经成为新西兰最疲弱的市场之一，而相比之下， 坎特伯雷的许多地区，包括基督城、Ashburton和Timaru，表现 要好一些。”

Davidson表示，随着国内生产总值数据疲软和抵押贷款利

但McLiesh表示，“前景存在许多不确定性，尤其是经济放 缓的确切时间”。

国际上广受赞誉！奥克兰屡上榜单

近日，在《纽约时报》评选的2023年必去52个地方中，奥 克兰排名第五，仅次于英国的伦敦、日本的盛冈、美国纪念碑 谷（Monument Valley）和苏格兰的基尔马丁格伦（Kilmartin Glen）。

奥克兰被《纽约时报》称为“美食之都”，上榜主要原因包 括Little French Pastry的糕点可以“媲美法国最好糕点”，还有 Hugo's Bistro、Cazador和Omni的美食；文章中提到的其他奥 克兰亮点还包括“探险旅游的一面”和“这座城市著名的多元文 化”。

可以说，2022年，奥克兰在国际上广受赞誉：11月，被 Condé Nast Traveller评为2023年23个最佳旅行地之一；10 月，英国《Time out》杂志发布了年度全球最酷社区排名，奥克 兰的Kingsland是榜上唯一的新西兰社区；8月底，Time Out评 选出了世界上最酷的街道，奥克兰Karangahape Road（简称K Road）在这一榜单中排名第六。

OCR飙升史无前例，将如何影响购房者的借贷和还款能力？

11月23日下午2点，新西兰储备银行发布了2022年最后一次 货币政策声明，将OCR提高了75个基点，上升至4.25%。这是新 西兰有史以来最大的OCR上调幅度，也是自2008年金融危机以 来OCR的最高水平。

储备银行预测，OCR将在2023年达到5.5%，然后从中期 开始回调；新西兰商业研究机构Infometrics首席预测员Gareth Kiernan表示，他预计OCR将升至5.75%，而一年期利率将升至 7.2%左右，两年期利率略低。

大幅提高OCR的背后，是新西兰30年来从未有过的高通 胀。新西兰储备银行的职责是在中期内将新西兰的平均通胀率 保持在1%-3%，但最新的通胀率却高达7.2%——房贷利率的 上行压力加上持续上涨的物价无疑会增加许多家庭偿贷难度。

目前，新西兰20%的住房贷款是固定的，且将在未来六个月 内到期。EasyStreet Mortgages抵押贷款顾问Gareth Veale认 为，随着利率上升，许多贷款人将陷入经济困境，因为他们的家 庭支出预算是基于2021年极低利率下的还款额计算的。人们要 么不得不大额削减开支，要么需要向银行申请延长还款周期、或 从“同时支付房贷本金和利息”转换为“只支付利息(Pay Interest. Only)”等，以期度过金融危机和经济衰退的困难时期。

OCR上涨究竟将带来什么样的影响？受到冲击的贷款者将 何去何从？“只还利息”真的可行么？

行业人士解读 Industry Insights

减少贷款批准数额，以及日常还款金额的提高。

但我们认为银行不会进一步调整测试利率及标准生活成本 测算。事实上，商业银行也需要生意的，我们看到银行也在变相 调整贷款测算，在计算贷款人实际开销及其他收入上做优化调 整，如自住房房间出租收入(Boarder Income)的上调等。

逸居：哪些贷款人受到的冲击最大？在缓解还贷压力方面， 有哪些建议？

Chanpman . Leung：贷款有两个最大的元素：收入和开销 增加了，就会令贷款人承受巨大的压力。开销方面当然包括银行 的还款，而还款直接被利息上涨而影响。

受到影响最大的人就是有很多贷款的贷款人，他们在一两 年前，当利息低的时候把贷款额度贷到最多，刚好能在自己能够 接受的情况下贷款，但由于在这一年利率突然上涨了很多，之前 的预算也低估了。第二是通胀导致自己的收入减低的行业，比如 说零售行业，他们的生意可能比以前少了、收入也少了，还款金额 增加令他们承受巨大的影响。

舒缓有几种方法：一是增加收入，找其他方法增加家庭收 入；二是减少消费；三是直接减少贷款，有些贷款人可能有超过 一套房子，可以卖出一套房子减少贷款，减少还款压力。

Tim Liu：比起已持有房产一段时间的客人来说，过去两年 间相继购入房产的客人相对来说应该会感到更大的压力。主要 原因是前两年受新冠疫情的影响，新西兰的贷款利息一直处在 历史低位上，所以当利息成倍增长的时候，原先只经历过低息时 代的客人会感到压力倍增。

华融信贷(Plaxo Mortgages) 资深贷款经理

Frank Fu Chanpman Leung

华融信贷(Plaxo Mortgages)

资深贷款经理

Tim Liu

华融信贷(Plaxo Mortgages)

资深贷款经理

Grace Huang

华融信贷(Plaxo Mortgages)

资深贷款经理

逸居：OCR再次上涨，将如何影响购房者的借贷和还款能 力？

Frank . Fu：OCR上涨的最直接影响就是贷款利率的上涨， 以及银行评估贷款申请人是否有偿还能力时使用的测试利率 (Testing Rate)的可能上涨。贷款者直接看到的影响就是：银行

至于如何在目前的高息环境下缓解压力，首先，我建议客人 可以考虑适合自己的贷款结构重组方案。例如，在目前固定贷款 到期时，根据自己的现金储蓄或是额外收入的情况，用循环信贷 (Revolving Credit)减少固定贷款重新锁定后的金额，进而降低 每期的还款；将储蓄或闲置的现金放入Revolving Credit里，去 对冲重组部分的利息从而减少还款压力，但同时又能保留原先 的贷款额度以做应急之用。

针对没有太多闲置资金的客人，可能最有效的方法就是勒紧 裤腰带，减少支出、降低生活成本，熬过高息这段时间的还款压 力。根据目前央行的预估，在2024年利息会回到相对正常的水平 上，所以大家要做好打一年到一年半硬仗的打算。

逸居：假如贷款人无力支付迅速上涨的房贷，改成“只还利 息”的还款方式是否可行？

Grace Huang：最近的涨息造成许多人的财政缩水，借贷 者的经济压力越来越重。还款方式改成Interest .Only的确能缓 解一些还款负担，但是什么样的人群符合Interest .Only的条件 呢？以ANZ银行的政策举例，Interest Only的期限只能申请最 多2年到5年（取决于贷款人的房子是自住还是投资）。借款人 的偿还能力将需要被银行审批通过才能改。需要注意的是，如 果借款人的财政/收入有了巨大的变化，银行则有理由拒绝此类 申请。借款人如果曾经在同一个银行有过并且用完了Interest Only Term那就无法再次申请。

市政规划再生变化，奥克兰或将引入新低密度 住宅区概念

2022年8月18日，两党于去年10月共同发布的“中密度住宅

标准”（Medium Density Residential Standard，MDRS）正式 产生法律效应。这意味着在奥克兰、惠灵顿、基督城等城市的大 多数住宅用地上建造不超过三套三层高的房屋不再需要申请资 源许可，房屋最高可覆盖土地面积的50%。而此前的地区规划 只允许建设一套两层高的住宅。

伴随着MDRS标准的生效，奥克兰市议会公布了根据中央 政府《国家城市发展政策声明》(NPS-UD)和MDRS新规两项政 策要求，同时结合奥克兰市民需求所做的密集化修改案：奥克兰 统一规划的78号修改方案地图(Plan Change 78 Map)，以及如 何使用这一地图的说明。

Plan Change 78的推出，意味着市议会要为奥克兰市中心 进行更多房产开发释放潜能，市中心、重点商圈中心和交通枢纽 步行范围内，允许建造6层或以上的高密度建筑；而对于奥克兰 城市范围内的其他居民区，也要普遍释放3层楼开发的潜力。

市议会规划与地区总经理John Duguid表示：最初的奥克 兰统一规划已经为住房和经济发展提供了巨大的动力，这些规 则的修改将对奥克兰未来几年的发展产生重大影响。

奥克兰市政资源许可部门的总经理Ian Smallburn 则强调， 屋主和开发商需要仍然遵守《资源管理法》规定的所有其他规 则和标准，在开发过程中避免对环境和其他人造成潜在的不利 影响。

行业人士解读 Industry Insights

Kai Deng

Barfoot & Thompson Residential/ Rural Sales

Gavin Han

Barfoot & Thompson Residential Sales

逸居：全国性的MDRS和奥克兰统一规划的 Plan Change 78 对于房地产市场有哪些影响？

Kai Deng：正面的影响，对于不少区域的地块来说，3套及 其以下的开发已经可以直接按照新的MDRS的规划来进行设计 和报批了，这对奥克兰地区的土地释放起到了非常积极的作用。 在新房项目上尤其明显，新规之下，阳光角和容积率的放宽让设 计师有了更大的发挥空间，新建房在户型和外观方面有了更加 合理、美观的可能性。

负面影响方面，从开发商角度来说，Plan Change 78虽然在 阳光角和容积率方面放松了不少，但是同时也引入了一些新的设 计要求。比如，引入了安全及隐私缓冲要求：在车道的宽度外加 上1米宽的缓冲带，这有可能导致房屋室内面积的进一步缩减；外 观空间的设计也有新的要求，如4套以上的开发项目，每套主客 厅的空间需要达到6米x4米，3套及其以下只需要4米x4米—— 也就是说，虽然Plan Change 78增加了密度，但是套数有可能比 旧政策下更少。

此外，不少自住买家会担心，Plan Change 78的出现会让原 来的居住环境变得更加高密化。其实从源头释放土地资源，在市 区范围有限的基础设施资源的前提下进行高密度化，这是新西 兰未来20至30年的基本国策，也是城市化发展进程中的一个必 经之路。就居住环境来说，买家在低密度住宅区和Lifestyle区域 依然有非常多选择。

逸居：在目前相对严峻的市场环境和 MDRS 的政策之下， 给予买家的投资建议有哪些？

Kai Deng：MDRS是奥克兰统一规划的”升级版”，标准相 对更严格，在设计方面也新增了更多的要求。对于开发商买家来 说，在购买土地之前，需要做好调研工作、更详细地了解土地属 性，与设计师和一线销售人员保持良好沟通、因地制宜去规划项 目的后续设计和开发工作；对于广大自住房买家来说，调研工作 同样重要，可以通过奥克兰市议会官网查看政策规划信息，特别 是 MDRS 的相关政策。

当然，联系您信任的专业地产销售人员为您解读和分析房产 市场变化，也是一条捷径：一名合格的地产销售从业者，会随着 政策信息的更新，努力提高自身的专业知识、熟悉和了解房源以 及所属区域的规划属性，从而为买家或者卖家提供更专业的服 务、帮助买家/卖家对于目标房产或自有房产做出更加精准的价 值判断。

Gavin . Han：纵观历史，奥克兰的变化可以说是巨大的。在 做出决策之前，我们必须同步更新MDRS和 Plan Change 78 以 及其它政策所带来的信息变化。因为这种区域性的变化，不仅出 现在某一房产本身，更会体现在左邻右舍及周边街区的变化中。 对买家来说，首先需要明确自己的购房目的，是自住还是投 资？这有利于地产销售人员更精准地帮助买家寻找目标房产；其 次，在不熟悉的区域，需要详细询问、了解目标房产的各方面信 息，避免盲目购买或投资带来的资产损失。

举例来说，您未来的邻居是否有分割开发的可能性？如果 有，属于哪种类型的开发？开发给您的房产会带来何种影响，是 会提升还是降低您的房产投资收益？如果是自住，还要考虑这种 潜在开发可能，是否对自己的生活隐私、安全及安静等方面造成 影响。

KITTY LONG

专访Kitty Long： 没有流过泪的眼睛 不够清澈

父母和睦、原生家庭美满，读书考学求职一路顺遂；想移 民新西兰，两个月就找到了洋人大公司的工作；做销售，一年 多积累了600多个客户；下决心转换轨道，六星期拿到经纪牌 照，拿执照的第二天就签了Listing；尝试做队长、带领她的精 英梦之队一起打拼，两个财年里卖了200多套房子……

在新西兰，很多人听说过Kitty Long的经历，并将它当 成“职场爽文”口口相传：光芒万丈的“大女主”，在主角光环的 庇护下，一路升级打怪、节节高升……这样的故事，听起来确 实酣畅淋漓、振奋人心，可那只是云端之上的想象。

“降落”回世俗生活里，没有人能一直躺赢。跌宕起伏、曲 折离奇，才是人生的常态。

Kitty的故事，是一个女孩从柔软逐渐强大的成长史，是 一部独立女性为梦想不懈奋斗的励志剧，是对女性无限可能 的探索，是看似弱小怜人、实则坚韧有力的双面人生态度。

Kitty的双城记

重庆，位于长江和嘉陵江环抱的四川盆地内，雾多山多、气 候湿润，是一座“天生江湖”的城市。“重庆妹儿”集巴山的大气和 渝水的娇媚于一身，还多了些江湖气概，以颜值出众、个性爽直、 又美又飒而闻名遐迩。

Kitty就是典型的重庆妹儿。

Kitty生于上个世纪70年代。那时候，中国还没有开始计划生 育，独生子女家庭非常罕见，小Kitty却是被捧在手心里的独生 女，父母将全部的爱和关注都倾注在这唯一的女儿身上，而她也 没有辜负父母的期望，成为了人人称羡的“完美小孩”：

在外人眼里，小Kitty漂亮独立、热情大方，从小学到高中都 是班里成绩最好的学生，在各种比赛中拿奖拿到手软，高考考上 了国家“双一流”的重庆大学外语系，文静乖巧的模范生形象深入 人心；但在Kitty自己的认知里，她可不是什么“一心只读圣贤书”

的乖乖女，而是个开朗外向、热爱运动的“假小子”：五岁就开始 打乒乓球、高中时又爱上了羽毛球，她的热爱可不是学习之余的

消遣，而是长期潜心钻研、刻意练习的专注和执着。

在Kitty的记忆里，无论是读书、还是打球，抑或是其他任 何“突发奇想”的念头，只要她选择、她喜欢，都得到了父母毫无 保留的信任和鼓励。Kitty的父母，只是普普通通的知识分子，但 他们却是一对成就非凡的父母——他们永不缺席的爱和支持， 给了女儿挑战自我、尝试新鲜事物的勇气，帮助她变成了敢想敢 为、敢闯敢冲的大人。

终身运动的习惯，则锻造了Kitty的意志力，为她带来了更强 大的心态：她善于控制情绪，遇事能够保持开朗；目标清晰，自学 能力强；不纠缠过往，不惧怕失败，永远迎风奔跑，相信人生没有 白走的路，每一条路都是成长的必经之路。

带着这些宝贵的人生财富，Kitty大学毕业后离开了重庆，去 往1500公里外的珠海开启她的“双城记”——那是1997年。

初入职场的年轻人，没有工作经验、没有人脉资源，要在人 生地不熟的城市立足，谈何容易！在珠海的五年里，Kitty做过英 语培训学校的老师，兼职过珠海电视广播大学的英文老师，也做 过翻译公司的英文口译员、笔译员……最辛苦的时候，她同时做 三份兼职，有钱赚、有成长，Kitty累并快乐着。打拼了四年多以 后，没有市场营销经验的她，意外拿到了合资企业珠海摩天宇航 空发动机维修公司的市场总监助理一职，并在工作的半年里大 展拳脚、广受认可。

就在她的事业即将迎来一片光明之时，Kitty又要走了，这一 次的目的地，是跨越了半球、距离一万公里外的奥克兰。

撰文 Lesley Song 图为 受访者提供

Kitty大学时期

没有梦想，何必远方

当人生来到交叉路口，一边是延续过往平静安稳的路，另一 边是充满未知罕有知己同行的异乡，面对选择，每个人心中都有 不同的答案。27岁的Kitty，选择了别人眼中充满荆棘的道路。

老一辈人教育女孩，往往要求她们安静顺从，做安稳工作、 嫁金龟婿，结婚后，最好离自己“一碗汤”的距离。Kitty的父母却 认为，女孩能做任何她们想做的事，他们希望自己的女儿有才 智、独立且坚强，从来不用所谓的“好女孩”模式约束Kitty。

要知道，Kitty的母亲也是个标准的“重庆妹儿”。

重庆古来就是一座大码头，巴蜀之地自古“行路难”，重庆正 是作为水路出川的枢纽而奠定城市地位的。码头上船来船往， 形成了包容而开放的“码头文化”，重庆女子少有“男尊女卑”的思 想，自古在外闯荡、胆魄过人。“背井离乡、拼个世界给自己”的热 血流淌在一代代“重庆妹儿”的身体里，Kitty也不例外，而母亲自 然是对她的人生抉择最能感同身受的人。

划拳、抽签、投骰子……在交叉路口，Kitty并不是没有纠结 过。在珠海，她的事业正在上升期、家庭也很幸福安定；而接受 这张有条件的新西兰工签，不仅代表着走出舒适区、一切重头 再来，还要求她必须在6个月内找到一份长期工作(Permanent Job Offer)，才能获得PR，否则只能“卷铺盖回家”。

又一次主动放弃安逸、选择新西兰，是Kitty经历过无数次与 自己内心对话后的决定。“只有去做想做的事情，从事自己真正热 爱的事业，对我来说生命才有了养分和空气。”而出国继续深造、 延续做老师的梦想一直是年轻的Kitty想要做的事。

2002年7月1日，飞机在奥克兰机场降落，Kitty的新西兰励 志大剧正式拉开了帷幕，第一集就引爆了收视：女主角生日当天 面试本地50强公司，面试一周后获得了试用邀请、试用两周后转 正，顺利完成了半年为限的移民任务——此时距离她拉着一个 行李箱登陆新西兰才两个月整。

但爽剧不会播出的画面，是Kitty投了40多封简历给她专业 相关的教育培训机构却石沉大海，即使偶尔收到回复，也因为她 没有需要学习6-9个月才能获得的Tesol证书而被婉拒；是她转 而在一份又一份报纸的中缝勾勾画画找寻机会，却因为移民局对

可担保工作的要求繁复而深感希望渺茫；是她终于进入新西兰 本地食品批发商Bidvest Foodservice试用后，因为听不懂本地 口音，接电话时一句话要重复三遍的心慌和尴尬……人生不是电 视剧，从来就没有随随便便的成功，只有踏踏实实的努力。

凭借着强大的自学能力和不服输的精神，Kitty在短短两 周试用里表现出了和工作要求相匹配的能力，提前转正，成为 Bidvest Foodservice奥克兰分公司当时唯一的华人员工；在完 全陌生的财务岗位(Accounts Payable)上工作两年后，Kitty又 因表现杰出获得晋升，进入总部继续做她熟悉的财务工作。

然而，Kitty深知，松弛的琴弦，永远奏不出生活的强音，她 决定再次离开舒适区。于是，在财务岗位工作四年后，Kitty在公 司内部申请了完全不同的职位：全国采购部总经理助理，并在积 累三年后，转而负责和海外供应商沟通、订货的进口工作。

“当我有了充足的经验，野心就被激发了，我想要、也够格申 请更高级的管理职位，但却在这个时候感受到了针对华人和女性

的‘玻璃天花板’。在洋人公司里，没有人希望一个华人女性成为 公司里的管理层，我的野心让很多人害怕了。”如果继续做这份没 有上升通道的工作，Kitty能想象自己未来十年的样子：工作虽稳 定，但生活像一潭死水，只有日复一日的平静，丝毫不起涟漪。

因此，2010年9月30日，Kitty辞职了，她在Bidvest工作了 九年多，是时候做自己想做的事情了。Kitty的愿望清单上，有继 续读书这个她一直以来的梦想，有创业自己做老板的规划并开始 为之调研，也有周游世界、给自己放一个悠长假期的闲适……然 而，就在她一项一项推进时，生活和她开了一个巨大的玩笑。

600多个客户是如何炼成的

Kitty最喜欢的演员是孙俪，她的《芈月传》里有这样的台 词：“我现在怎么办？”“你觉得那是绝境，那就是绝境。你觉得这 只是困境、你能走出来，你就能够走出来。”

每个优秀的人，大多都经历过一段至暗时光。2012年，是 Kitty人生的最迷茫也最具挑战的一年，幸好父母陪在她身边、是 她永远的港湾和支柱。但Kitty和父母、五岁的女儿，以及刚满月 的儿子五口人租住在两房公寓里，生活环境只能用窘迫来形容。

缺钱，是Kitty此刻最强烈的感受。创业因为生育而处于停 滞状态，之前按部就班的工作也未攒下太多积蓄，要租房、要养 车、五口人要吃喝，女儿要上兴趣班、儿子需要买尿布……一睁 开眼睛就要花钱，Kitty没时间、也没有资本伤心，她要去赚钱。

那段时间，Kitty的脑子里只有一个念头：做什么赚钱最快、 最多？去打工，太慢；做投资，没本钱；做直销，犯法……突然有 一天，Kitty在电视上看到新西兰最大的中文电视台中华电视网 (WTV)招销售的广告片，“免费培训，收入潜力无限”的广告词让 她心里一动，她要的答案呼之欲出：做销售。

说干就干。2013年的情人节，别人都在柔情蜜意，Kitty在和 工作约会：她言笑晏晏、柔中有刚，和总经理面谈了45分钟，拿 到了这份工作。

找到工作仅仅是个开始。的确，销售进入门槛低、靠能力赚 钱，付出的越多得到的越多，是当时的Kitty能“够得着”的赚钱 方式。但即使如此，Kitty要克服的困难也不少：儿子还在吃奶，

Kitty在WTV工作时期

狠狠心断了；不懂销售技巧，咬咬牙自学；没有经验、缺少人脉， 都说伸手不打笑脸人，一家一家去拜访还不行么？在底薪只有 1000新西兰元的情况下，她给自己定了一个“年薪10万”的目标， 就头也不回地冲着目标狂奔了。

Kitty“跑业务”的第一个“拦路虎”是开车。大多数商家都集 中在车多、路窄的City，在此之前，Kitty从来没有自己开车去过 市中心，一路战战兢兢不说，第一个月就拿了300多的罚单、车 被拖走了两回，“坑太大”。放弃么？当然不。Kitty相信：无能的 人，只会处处找借口；优秀的人，永远在拼命找出路。她在时尚 华城的停车场租了车位，决心“用脚丈量City”，一条街一条街、 一栋楼一栋楼、一户一户……Kitty用“扫街”的方式拜访潜在客 户，City所有商家她都“摸排”了不止一次，情况烂熟于心。

但这远远不够。

年薪十万，意味着Kitty要签下100万新西兰元的广告、每个 月需要卖10万广告。Kitty把目标分解，发现：如果卖一个5000 新西兰元的广告，一个月需要签20个客户；但实际上，“扫街”获 得的很多客户选择的是1200、1500，甚至600新西兰元的小广 告，一天至少得签5个客户才刚刚能完成任务。显而易见，大客户 才是她快速实现目标的突破点。

只在洋人主流媒体打广告的KFC是Kitty的第一个目标。“不 知天高地厚”的Kitty直接冲进了KFC营销总监的办公室自报家 门——当然不会有戏剧化的“奇迹”发生，对方客气而疏离，“有 需要我们会和你联系的”之后就没有下文。Kitty毫不气馁，在她 看来，销售工作就是人与人之间的链接，“不管客户内心认不认 可，只要她听完了我传递的产品信息，就是成功的拜访”。放平了 心态，Kitty持续追了KFC七个月，终于换来了每月3000新西兰 元的订单。订单不大，但这是KFC首次在新西兰的华人媒体上做 广告，他们试水的信心当然来源于兢兢业业、永不放弃的Kitty。

和KFC的平淡相比，Kitty拿下新西兰本地连锁品牌HELL Pizza的经历确实有那么一点儿“传奇”的味道了。HELL Pizza于 1996年从惠灵顿起家，在南北岛乃至南北半球都有分店，老板住 在惠灵顿，一个月就来奥克兰“视察”一两天。Kitty通过邮件轰 炸“逮”到了人，获邀去中区分店和老板面谈，一进店就惊呆了： “50家分店的经理全部站在店里，齐刷刷的。老板说，你来 介绍你这个活动吧！我赶紧组织语言，介绍了WTV组织的大型 活动、特别是我此次要拉赞助的华人新秀歌唱比赛，目标受众是 谁、覆盖率如何，表达了我们希望可以有合作的机会，助益HELL Pizza的品牌建设。”此时，Kitty的销售技巧已日臻成熟，一段话 讲完，不久就获得了合同，介绍新推出的“世界上最辣的Pizza”。 签约那天，Kitty特意去店里买了这款Pizza，拿到公司和老板、 同事分享，“我的天，是真的好辣啊”，连“重庆妹儿”都被辣得稀 里哗啦，但这Pizza留在她记忆里的，却是甜味儿。

本地著名蜂蜜品牌蜜纽康、最大的房产中介公司Harcourts 总部、Kiwi家族企业Kitchen Things、Barfoot&Thompson顶 尖房产顾问……都是Kitty的大客户；WTV举办的大型活动如 年度TVB歌唱比赛、春节嘉年华、邓紫棋演唱会等需要“拉赞 助”Kitty几乎每次都能签约十几家赞助商。

随着一个又一个客户的攻克、一单又一单的签约和续 约，Kitty的收入也水涨船高，仅仅半年后，Kitty“年薪十万”的目 标如愿以偿。到2014年9月，Kitty选择辞职离开WTV时，她在

这里工作了20个月，维护着600多个客户、其中200多个活跃客 户——在销售第一线，Kitty用极短的时间完成了MBA“实战训 练”，积累了丰富的销售经验。 事实上，除了每天工作12个小时的“销售狂人”这个身 份，Kitty还是一个刚刚遭遇家庭变故的妻子、是荷尔蒙水平还 没有恢复的二胎妈妈、是为了养家糊口不得不“站出来、挺下去” 的普通女人。“很幸运，我有信仰，每个周末去教堂唱赞美诗的 时候，我都会控制不住地一直流泪，我知道，我就是主耶稣的孩 子，此刻可以在他的怀里休息一下。主耶稣知道我所有的软弱，但 他仍然是很爱我的、是看护我的，我就有了继续努力的勇气和决 心。”也许，真正的内心强大不是“流血流汗不流泪”，而是像Kitty 这样，哭完了、擦干眼泪，有所畏惧却依然前行。

最近，Kitty的朋友圈转发了她很喜欢的艺术视频博主意公 子的一条视频，她在转发语中写到：“意公子说，人活着的意义在 于体验，即使在低谷依然能够找到自己的价值，虽‘形同槁木、心 如死灰’，却是忘我、突破我。实在是高。”也许，这正是Kitty对自 己这段经历的感悟，人生难免有高峰低谷、有崎岖坎坷，但Kitty 凭自己的实力和努力，打赢了一手烂牌，逆风翻盘、向阳而生。

6个星期，奠定一生热爱

《周易·系辞上》有云：人必自助而后人助之，而后天助之。 意思是，一个人只有拼搏进取、奋发图强，才会得到更多人的帮 助，从一个胜利走向另一个胜利；当自己没有实力、拉不住伯乐 伸出来的手时，哪怕贵人就在眼前也看不见。也许正是Kitty在逆 境时“忘我、突破我”的努力，为她赢得了贵人相助：千里马遇到 了自己的伯乐，改变了她的人生轨迹。

Kitty的第一个伯乐，是Harcourts . Flat . Bush分行的老板 Les Hoverd。 在WTV工作的时候，善于总结和归纳的Kitty逐渐发现，她 的600多个客户里，有50%都来自房地产业。看到他们谈到工作 时的神采飞扬、聊到地产知识时的如数家珍，热爱挑战的她禁不 住想：我有可能去做么？但这念头被Kitty强行压了下去：“我手 里有那么多信任我的广告客户，我要对他们负责；其次，我的收 入已经很稳定了，经历了变故才觉得稳定非常重要。”

这时候，Les为Kitty的转型烧了一把火。Les也是Kitty在 WTV时“磨”下来的客户，Kitty面对拒绝时的一再坚持让他印 象深刻，干脆挖角：“Kitty啊，你来做地产经纪吧，你这个劲 头很适合啊！”就这么互相“劝说”了半年，Kitty为WTV签下 了Harcourts Flat Bush分行的广告合同，Les为Kitty申请到 了Harcourts总部的奖学金计划，终将Kitty这员大将收入麾 下——这么好的待遇，连Kitty在WTV的老板都支持她跳槽，并 承诺她“不行再回来，WTV的门永远为你敞开”。

Kitty的业绩证明了Les确实慧眼如炬。6个星期的埋头苦 读，她迅速拿下了一般需要三个月才能拿到的地产经纪执照， 那是值得铭记的2014年12月17号；18号，她签下人生第一个 Listing——在WTV的前同事充分信任Kitty的人品和能力，早就 等着她拿下执照开卖呢！

“在WTV的20个月里，我接触的大多是公司高层，和他们开 了无数的商业会议，我的销售能力和谈判技巧都得到了提升。能

和他们良好沟通，我也一定能拿下屋主！”Kitty在心里给自己打 着气，又一次踏上了“扫街”的路，不同的是，这一次扫街是在东 区、敲的都是民宅的门；相同的是，她许三多一般“不抛弃、不放 弃”的精神：最多的一次，不屈不挠地敲了七次门，听了六次坚决 的“不卖！”，拿下了位于1A Laings Road的房子。

几个月下来，东区的屋主恨不得都认识这个“疯狂敲门”的 经纪，同行们也很快记住了这个刻苦的新人：在做经纪的第一年 里，Kitty参加了几乎所有地产公司的拍卖会，做了大量笔记，以 了解哪些类型的房子受欢迎、卖得好，观察不同人群分别对什么 类型房子感兴趣……愿意用“笨办法”的人，其实有大智慧：自学 +敲门，帮助新人Kitty第一年卖出19套房子，其中7个她自己的 Listing，一多半是“敲”来的；第二年，Kitty还是卖了19套房子， 但她的Listing翻了一番，有15个之多。

Kitty的努力和成绩，被她的第二个伯乐邵成看到了。

邵成是Barfoot & Thompson公司的经纪，也是奥克兰华 人圈中最知名的经纪之一，当时的他已经连续6年获得Howick 分行第一、连续5年公司前25名的耀眼业绩。同时，邵成也曾是 Kitty的客户、还曾每周在WTV主持《地产直播间》节目，坐在直 播间外聆听的Kitty一直对他的专业和敬业深感佩服。此外，邵 成团队的首条工作原则“不说假话、不为了赚钱而丧失诚信的底 线”让Kitty深感遇到了知己——原来，在Kitty决定转行做经纪 时，一贯支持她的父母只给了她一个“金守则”：实事求是、不能骗 人，这成为了Kitty从业以来绝不动摇的底线。

更大的平台、更多的机会、共同的价值观，加上和顶尖经 纪学习到更多专业知识的渴望，当邵成团队屡次对Kitty抛出 橄榄枝时，她没有理由不答应。2017年4月1日，Kitty正式加入 Barfoot&Thompson Howick分行。

的团队成员都跟着邵成转到了Highland Park分行，并于2019年 9月1日正式组建了新团队“DreamTeam梦之队”，队长是“资历不 是最老”、却得到了所有人信任和支持的Kitty。要知道，Kitty可 是行动能力超强、天生适合做领导的狮子座O型血。

Kitty的梦之队，宣传口号是“圆您一个‘家的梦’”，也许很少 有人比Kitty更理解“家的梦”究竟意味着什么：

自从登陆新西兰，Kitty一直在出租房之间辗转，搬了十几次 家，艰辛可想而知。Kitty看着父母儿女挤在两间房里暗暗发誓： 我一定要尽快买下自己的房子、让家人过上舒适的生活！这个心 愿在2013年终于成真，买到可心房子的激动心情十年后仍然记 忆犹新，让她对无论多挑剔的客户都能够充分共情、贴心服务， 因为她深知：每个人都有独一无二的“家的梦”。

Kitty自己的“家的梦”在东区。从登陆新西兰的第一天起， 她就住在东区，从来没有离开过。她热爱东区，东区就是她的“ 第二故乡”：“重庆是山城，地形起伏大，坡陡台阶多；而东区一马 平川、道路开阔，住在这里有一种心旷神怡的感觉。我梦想中的 房子是砖瓦房、房龄较新，可以拎包入住、易于打理；房子周围 要有高分学区，以满足孩子上学的需求；从家步行就能到超市和 商场，因为我父母不会开车；配套的体育设施要好，因为我一直 在打羽毛球，还代表奥克兰打过比赛。东区能够满足我所有的要 求，且房价合理，是奥克兰可负担性较好的一个区域。”也因此， 梦之队主攻东区的房产买卖，Kitty和她的团队只会把自己“相爱 多年仍然在热恋”的地方推荐给信任梦之队的客户。

梦之队成立的两个财年里，一共卖了超过200套房子，这对 Kitty而言，意味着帮助200个家庭买到了心仪的房子。特别的 是，Kitty帮助过很多单亲妈妈买到合适的房子，这让她更加坚 信，上帝安排她经历的每一件事都有它特别的意义，只有流过泪 的眼睛才能真正看透世事而仍然保持赤子之心。

在邵成团队，Kitty仍然是“拼命女郎”，早晨6点就开始发工 作短信，进入团队的第一年就卖了24套房子；此外，从一个单打 独斗的销售变成密切合作的团队的一员，邵成的管理理念、技巧

和领导风格都让Kitty受益匪浅，为她有朝一日组建并带领自己 的团队奠定了坚实的基础。

两年200套，精英梦之队在筑梦

也许，当你选择乐观笑对人生、热爱生活，那么生活也会同 样热爱你、给予你可遇而不可求的机遇和挑战。

Kitty在邵成团队两年，工作非常愉快、收入也相当满意，就 在她以为自己会一直跟着队长打拼时，邵成决定“二次创业”：出 任Highland Park分行经理，从经纪转向管理岗位。Kitty和原来

三年来，梦之队一直在稳健发展，即使在病毒肆虐、市场情 绪低落的情况下，团队每月也能保持十几套的销售量——帮助客 户完成梦想的同时，也能达成团队成员的梦想，是Kitty特别骄 傲的事；但她更自豪的是，梦之队互相信任、彼此支持的团队文 化：团员人品和价值观是Kitty考察的第一要素；团队成员亲如 一家，除了一起工作，也一起“遛”孩子、一起度假旅行…… Kitty在采访中提到，孙俪还演过《安家》里“房似锦”、一个 狼性的管理者，管理门店就是做业绩赚钱；但Kitty深信，在赚钱 之外，人的情感更加值得珍惜：无论是主耶稣和父母的恩情、团 队成员之间的亲情，还是和客户之间的友情、乃至每一个帮过她 的人的人情，都是滋养着Kitty激励她不断前行的动力和勇气。

Kitty和她的团队

Kitty在Barfoot & Thompson

独家专访 Jen Baird： REINZ为捍卫房地产行业而存在

新西兰房地产协会(REINZ) CEO

2021年7月，Jen Baird加入新西兰房地产协会(Real Estate Institute of New Zealand,REINZ)，担任首席执行 官(CEO)。REINZ代表着新西兰17,000多名房地产专业人 士；提供教育、数据和数字服务、宣传服务，以支持该行业为 新西兰人提供服务。Jen是这个有百年历史的伟大机构的第 X任CEO，也是为数不多的几位女性CEO之一。

时任REINZ董事会主席Bridget Coates曾这样评价对 Jen的任命：“Jen是一位强大的战略思想家，具有卓越的人

员管理能力，她擅长在充满挑战的变革环境中领导团队。

她曾在不同团队和与众多利益相关者打交道的经验将成为 REINZ的宝贵资产。”

而Jen也不辱使命。

上任仅五个星期，奥克兰就开始封锁，Jen必须帮助房 地产行业适应新的法规和限制，同时还要为公司准备更新 的战略。“董事会希望在三个月内修订战略，我们必须在线进 行研讨会、展示和迭代。考虑到封锁，这很有挑战性，但我 为我们的团队设法以新方式交付的成果感到自豪。”

除了应对Covid-19疫情的长尾效应，Jen还领导了 REINZ数字战略的一个支点，将关注点重新放在会员参与度 和REINZ文化的演变上。总而言之，Jen致力于将REINZ打 造成为世界级的房地产专业机构。

在房地产这个曾经被认为是男性主导的行业里，这位杰 出的女性领袖强势归来，注定会光芒四射，为行业带来新鲜 的血液和蓬勃的未来。

于是我就搬到了英国。我在伦敦的第一份工作是为私募股 权公司工作，负责营销和办公室运营。 后来，创始人之一被诊断 出癌症晚期，所以他们关闭了基金，并把把办公室转租给一家公 关公司，他们对新租客说：“如果你们继续雇佣Jen，就可以转租 这栋楼”——这就是我最终进入公关行业的方式——我和一栋 楼一起来了。

我的新工作是为机构金融服务公司提供支持，我们帮助他 们建立档案、获取媒体注意、并制作投资手册。在新公司仅仅工 作了几个月后，我就开始负责公司最大的客户了。

逸居：在您的成长过程中，曾经想过要成为一名房地产行业 的从业者么？

Jen：没有，虽然我哥哥成为了一名房产经纪，但我从来没 想过。我曾经梦想过成为一名卡车司机，但我的父母认为，我应 该会成为一名老师，因为我一直热衷学习新事物、也喜欢教别人 知识。到我上高中的时候，开始对商业感兴趣，高中毕业后，我 选择在家附近的怀卡托大学(Waikato University)学习管理研究 (Bachelor of Management Studies,BMS)，我为管理研究选 择的专业是中文、市场营销和国际管理，这在当时是不常见的组 合。

大学毕业后，我的前几份工作也和房地产行业不相干。我的 第一份工作是在联合利华公司(Unilever)做销售代表，销售的产 品是和路雪冰淇淋(Streets . Ice .Cream)。我负责的销售区域很 大，覆盖了北岛的中部和北部，冰淇淋本身也是非常好卖的产 品，做这份工作的18个月里，我吃冰淇淋“吃到吐”。

23岁的我非常向往大城市，于是我辞掉工作搬到了奥克兰， 成为了一名招聘顾问。招聘是一项需要坚持的销售工作，我尽了 全力，但这实在不是我擅长的。因此，在某次老板找我谈话、询 问我那个月为何没有达到收入目标时，我脱口而出：“你知道么？ 事实上，我想搬到英国去。”她说：“这是个非常好的想法。”

逸居：您进入房地产业是基于怎样的契机？

Jen：在英国工作五年后，我选择回到了新西兰并继续做我 擅长的市场营销工作。在Radius Health Group担任了两年的传 播和品牌经理后，我选择转换领域，担任Barfoot&Thompson 的首席营销官(CMO)。

那是2007年，也是房地产业最有意思的时候。

那段时间发生了很多变革，就像每个人都开始拥有网站 一样。市场营销开始成为房地产销售的关键部分，尤其是当 Facebook 这样的公司出现时。我与首席信息官(CIO)密切合作， 将营销和技术结合在一起，这些尝试非常令人兴奋。

其次，《房地产经纪人法案》(the Real Estate Agents Act) 于2008年出台，这意味着过去对某些事情的处理方式发生了一 些重大变化。

事实上，当我进入房地产行业的时候，整个行业正在步入一 段相当艰难的时期：2008年金融危机(GFC)爆发，本来非常活跃 的市场逐渐放缓，对很多房地产经纪都是巨大的挑战，甚至带来 了很多痛苦。房地产经纪可能是一项非常艰难的工作，尤其是刚 起步时。

在Barfoot&Thompson工作的近10年里，我最自豪的是：我 们能够为销售人员提供支持和工具，这样他们就不必担心和营 销相关的事，而是可以专注于和客户建立关系、并提供真正优质 的服务。

逸居：后来，您在汉密尔顿市议会工作了四年，短期担任了 市场营销和传播经理后，又做了三年城市发展总经理。为什么 选择重返房地产行业，出任REINZ的CEO？

Jen：几年前的圣诞假期里，我觉得是时候离开汉密尔顿市 议会的城市发展总经理这个角色、迎接新的挑战了。在圣诞假期 结束后，我就收到了一条消息：我的一个女朋友告诉我，REINZ

“我和一栋楼一起进入了公关行业”

的现任CEO已经辞职了。这真是一个美妙的时机，我一直关注这 份工作的招聘广告，但并没有等到。我想，或许这个职位已经有 人选在面试了？所以我决定主动出击、打电话给招聘顾问说：“您 是在招聘REINZ的CEO吗？”

他回答“是的”，我说“太好了！我很感兴趣”。然后，我完成了 整个招聘流程，很幸运地被董事会选中。两年后的2021年7月， 我正式履职，成为了REINZ的CEO。

可以说，我是在房地产行业里长大的。能获得这份工作，离 不开我在房地产行业的十年经验；也是这十年，帮助我获得了汉 密尔顿市议会的职位，当时我负责了整个开发生态系统、所有细 分许可、城市长期规划，乃至建筑许可流程等……

因此，我对整个房地产生态系统有着深刻的认知，这真的让 我能够在竞争这个职位时脱颖而出。

逸居：如果您不做REINZ的CEO, 您会选择什么职业？

Jen：哈哈，那得看我有能力做什么。如果你的意思是不用 考虑能力是否允许、也不用考虑是否可以赖以为生，可以随意选 择我感兴趣的任何职业的话，那我很想成为一个乡村音乐巨星， 我喜欢弹吉他、穿着牛仔靴，那一定很酷。

逸居：REINZ号称新西兰房地产业的发声筒(Voice . of Real Estate in NZ)，作为REINZ的CEO，您认为REINZ 是什 么样的机构呢？

Jen：REINZ创立于1900年代初期，已经存在了100多年，我 的办公室里就有一张REINZ在1926年举行的第一次会议时的照 片。REINZ有着令人震撼的历史，它的存在是为了捍卫新西兰的 房地产行业。我们在这里共同做正确的事，目的是帮助新西兰的 所有房地产专业人士改善、增长和发展他们的业务。随着2008 年《房地产经纪人法案》的出台，REINZ所面临的情况发生了相 当大的变化，因此，我们现在所提供的服务与立法生效时大不 相同。

目前，REINZ为会员提供很多服务，有很大一部分是为会员 提供住宅数据(Residential Data Provision)。会员们向 REINZ 提供他们的销售信息，然后我们加入其他来源广泛的房产数据 来丰富、扩充，确保我们的会员从这些最佳数据中获益。在过 去几年中，我们做了很多工作，分析我们的会员究竟需要什么数 据、如何使用这些数据，REINZ又如何把这些数据提供给他们， 并因此提升了会员的技术和数据供应，并帮助他们和客户一起 使用。我们在整个行业中看到的是对技术的大量投资，作为行 业组织，我们会努力工作以跟上这一趋势。

我们也是"买卖房产协议(Agreement for Sale and Purchase of Real Estate)"的共同版权持有者，因此，新西兰 的大多数房地产交易都是根据REINZ拥有的合同进行的。对 REINZ来说，确保我们的会员有一份目的恰当、受法律保护的合 同是非常重要的。

我们还提供一整套教育产品，从您的资格证书到成为分行 经理的培训，从如何成为持证人(Licensee)一直到幸福和心理 健康课程。新西兰房地产业超过一半的专业发展培训(CPD)是 通过REINZ完成的。

逸居：重返房地产行业后，您认为市场和行业有哪些变化？ Jen：现在这个行业的复杂性和精细程度要高得多，不仅在 技术的使用方面，而且在房产经纪的期望和他们必须扮演的不 同角色方面。他们不仅仅是销售人员，他们还必须是个人品牌建 设者和谈判专家。他们必须能够驾驭立法并遵守目前行业中所有 这些不同的要求。

REINZ的职责就是支持他们，以提供优质的服务。我们基于 他们的需求建立了一个强大的平台，这样他们就可以在获取充分 支持的情况下开展业务。

我认为另一件变化很大的事则是物业管理及其运作方式。 有越来越多的房东使用专业物业经理，但这是一个不受监管的 领域，REINZ希望政府考虑对某些方面进行监管，以确保房东和 房客的利益。这是一个真正在增长的领域，我们有机会提高这一 行业的整体水平。

我们做的另一件非常重要的事情，是在所有相关部门为我 们成员的利益和需求发声。我们在政府关系上花费大量时间和 精力，了解即将出台的立法，呼吁政府在考虑出台新立法、修改 一些法律时，充分考量会员的利益。我们都知道，在过去几年 里，房地产领域出现了很多变化，对于房地产专业人士无论是经 纪人还是物业经理来说，在这种规模的变化中前行都是非常具 有挑战性的。因此，我们一直非常重视会员的需求，以帮助他们 找到既能让客户满意、又能拓展业务的双赢之路。

逸居：REINZ的会员都是什么类型的人/企业？

Jen：97%的持牌房地产专业人士都是REINZ的会员，尽管 有些人自己可能都不知道自己是会员。会员资格使房地产专业 人员能够访问我们的所有数据，当人们在做一个“比较市场分析 报告”(Comparative Market Analysis) 时，如果他们使用的数 据不仅仅来自于他们自己的业务，那么该数据就来自REINZ；买 卖房产协议也是如此，很多从业者没有意识到，当他们进入系统 并下载协议时，该协议是来自REINZ系统的。可以说，REINZ完 全覆盖了销售、代理商、许可证培训和发放，以及房地产市场。 住宅物业管理是我们正在成长、变化的领域，我们迫切希望 支持该行业专业化的发展。这个市场的规模很难预计，因为它目 前是不受管制的，所以没人知道新西兰现在到底有多少物业经 理，估计大约有5000个，REINZ有大约1500个物业经理会员。

“REINZ的存在是为了捍卫新西兰的房地产行业。”

Jen 接受逸居的采访

目前，该行业已经发生了巨大的变化，并且监管即将到来，我们 将尽力为我们的会员提供确切的支持，让他们了解行业中正在发 生的事情，并确保他们遵守相关的法律法规。

逸居：您认为好的地产经纪需要具备哪些特质？ Jen：毅力、坚韧、充分的社交关系，做事很有条理。那些做 得很好的房产经纪总会有一些过人之处，每个人的特点都不尽 相同：有时，是找到物业差异点的能力，或者可能是一个网络专 家。关键是要认识到，地产经纪是需要客户信任的，要能够在客 户经历（买/卖房屋）的复杂过程中的每一步，都为他们提供好的 建议。

逸居：听说您大学时专门学过中文，还有中文名字？

Jen：是的，我的中文名字叫夏丽梅，是我在上海外国语大 学读书时的老师给我起的名字。事实上，他给我们每个外国留学 生都起了中文名。那是1996年，我获得了怀卡托大学有史以来第 一个来中国留学的奖学金，于是有机会前往上海外国语大学学 习了六个月。

我一直都很喜欢学习语言，直到高中我都在学日语；后来对 中文产生兴趣，源于我在汉密尔顿Hillcrest高中读书的最后一 年，聆听了同样毕业于怀卡托大学的Patrick English的演讲，他 后来成为驻中国的总领事和贸易专员。在那场演讲中，Patrick

逸居：作为房地产行业的领导者，您认为房地产行业对新西

“新西兰房地产业价值巨大”

“重返上海，仿佛降落到一部科幻电影中”

Jen 接受逸居的采访

因此，我决定在大学学中文。因为学过日语的缘故，感觉学 中文真的不难。我已经知道很多汉字怎么写了。我现在可能写不 了很多汉字，但当我记笔记的时候，我还是会选择写一些汉字， 只是因为使用汉字要比使用英文单词容易得多，所以人们如果要 看我的笔记，我得不时地为他们翻译其中的内容。

逸居：您去中国学习的感受如何呢？

Jen：我当时19岁，在这之前从未离开过新西兰。对我来说， 去上海学习是一次很彻底的文化冲击。那时的它是如此陌生和狂 野，与汉密尔顿如此不同；没有办法发电子邮件，所以很难与家人 保持联系——我不得不发送那些蓝色的航空邮件。

在最初的六个月结束之后，我回家呆了一段时间后又回到中 国，去贵州省做一个项目，作为我获得学位的一部分研究。这次 回中国，中国已经有了网吧，我可以通过 Hotmail 发送电子邮件 和家人联系了。这两次去中国的感受都非常难忘，甚至可以说， 塑造了我的一部分性格。

做研究之余，我还从贵州去上海拜访朋友，惊讶地发现：就 在我离开的4个半月里，上海外国语大学所在的街上已经盖起了 四栋三层建筑——如果这种项目能在四个月里完成，难怪20年 后的上海是一个完全不同的世界。

逸居：您在20年后又重返了上海？

Jen：是的。重返上海，仿佛降落到一部科幻电影中。上海看 起来如此不同，所有的发展和建筑、人们和技术的成熟……一切 规模和体量都是惊人的。

我们的飞机是在傍晚落地的，打车前往市中心的时候，天已 经渐渐黑了，街道两旁飞驰而过的建筑全都灯火通明，和20年前 的情况截然不同，我被深深地震撼了。

我们去了浦东——我在上海读书的时候常常打车去浦东的 东方明珠塔，带着饮料和食物坐在塔下，欣赏对面的水景。现在 我们显然不能再那样做了，但仅仅看到浦东的变化，也让我觉得 有些不可思议。

但它又好像没有变过。

这次重返上海之前，我先在青岛呆了五天，飞机落地、我到 达上海后注意到的第一件事，是20年后的上海“闻”起来和20年 前一模一样——感官记忆是非常奇妙的，因为这熟悉的味道，我 感受到了扑面而来的亲切感，这种感觉真好。

逸居：在新西兰房地产行业，您是否观察到越来越多的华人 在做出贡献？

Jen：是的，有相当多的华人选择将房地产作为他们的职业， 观察、分析人们的职业选择是如何随着时间的推移而演变是一 件很有趣的事。

早期，很多华人选择房地产，是因为他们难以进入他们受 过训练的职业，无论他们是教授、工程师、外科医生……这些 非常有经验的人带着他们的中国资格证书移民新西兰，但实际 上选择了房地产作为职业，因为房地产行业是伟大的均衡器 (Equalizer)——每个人都可以从基层做起、每个人都必须创建自 己的网络和自己的事业，随着时间的推移，我们看到这部分人取 得了巨大的成功。

如今，人们将房地产作为他们事业的第一选择，不再是一个“ 无奈之举”，而是因为房地产是有吸引力、充满机会的行业，我认 为这是了不起的变化。

未来，我真正希望看到的是，房地产行业的领导角色更加多 样化。我完全理解为什么很多人选择从事地产经纪、选择留在销 售环境中，但我认为，随着行业的不断发展和成熟，如果看到更 多华人选择从事销售经理(Sales Manager)、分行经理(Branch Manager)、特许经营经理(Franchise Manager)等管理层岗位， 行业内出现更多的华人行业领导者会加精彩。

逸居：REINZ与中国相关的机构有合作么？ Jen：我们与一个国际房地产协会有联系，所以我们每年会 和其中一个亚太地区的团体交流一次，但并没有太多的合作。因 为市场是非常离散的，特别是在新西兰，如果你不是公民，又并 非来自澳大利亚或新加坡，那么购买房产是很有挑战性的，所以 我们真正与这些公司做生意的能力是有限的，但我们肯定是有 联系的。

逸居：REINZ在过去的100年里做得非常好，未来您会考虑 进行更多中文推广和服务吗？

Jen：当然。如今，房地产行业越来越多元化，关于多元化的 讨论也越来越丰富，无论是性别或种族，还是性取向等。尤其是 在较大的中心，我们服务的人群非常多样化。就对多元文化的包 容程度来讲，房地产行业是一个了不起的行业，不同人群都有机 会取得成功。

从REINZ的角度来看，我们一直致力于随着会员需求的变化 而改进我们的服务，并通过与会员的广泛交流，以找到实现这一 目标的最佳方式。REINZ是一个很小的组织，但我们服务着一个 非常大的市场，所以我们必须真正找到我们参与的最佳方式。

逸居：房地产经常被认为男性主导的行业，作为行业的女性 领导者，您认为您有哪些优势和劣势？

Jen：事实上，我不认为房地产行业是一个男性主导的行 业，我认为它是一个性别比例非常均衡的行业。我热爱这个行业 的其中一个原因就是：行业中有很多超级棒的女性。 当我在Barfoot&Thompson工作时，我周围都是拥有权力 和领导力的优秀女性。这个行业中的其他地方也是如此。我非常 支持女性发挥自己的潜能，因为我们已经拥有了足够的能量，我

“我不认为房地产是一个男性主导的行业，我热爱 这个行业的其中一个原因就是：行业中有很多超级 棒的女性。”

Jen 接受逸居的采访

们只需要继续向前推进一小步，而房地产行业在性别平衡方面 做得很好。

需要指出的是，我没有从“女性”的角度考虑过特别的优势 或劣势，我的身份是REINZ的CEO、是领导者，而无需强调“女 性”这个定语。当然，也被质疑过，我问自己“那是什么意思？” ——不过是有些人提出了一些过时的想法，而我只需要处理眼 前的事情。我只需要做好自己、展示真实的自己，那对我来说真 的很容易：人们会以他们选择的方式与我交流、合作，而我只需 尽我所能。

逸居：作为一名女性，您在职业生涯中是否经历过非常具 有挑战性的时刻？

Jen：当然。当我成为汉密尔顿市议会的城市发展总经理 时，我是该领导团队15年来的第一位女性。

团队中所有男性的身高都超过6英尺（182cm），因为他们 太高了，而我个子很矮，当我们站在会议室的时候，他们的谈话 都在我的头顶上空进行，我想他们并没有意识到他们已经变成 了一个“老男孩俱乐部(boys club)”。他们的社交对话是如此“无 趣”(Blokey)，以至于我身在其中却常常无话可说。例如，他们 要组织一顿带着妻子出席的晚餐(Wives Dinner)并在一起谈论 它，我只能开玩笑：“你们好好玩呀，但我没有妻子可以带，还能 被邀请吗？”

我的出现改变了团队的氛围和模式，人们往往要等到你真 正改变了一个这样的团队时才会意识到，这种模式到底是什么， 而且有时真的很有挑战性，因为我必须为自己挺身而出。我是一 个非常直率的人，但即使如此，也很难改变一群人的文化，因为 这个团队总共有八九个人。

我在汉密尔顿市议会的职业生涯一直如此，除了我的团队 成员全是男性之外，因为我所做的工作需要与城市的主要开发 商、主要规划和工程公司打交道，几乎也都是在与男性一起工 作；我还负责汉密尔顿的民防，即使在这个领域，所有围坐在桌 旁的人也都是男性。无论何时，他们之间的交流和沟通都非常顺 畅，而我常常被排除在外，但我不太在意，我会为自己站出来，以 我自己的方式介入并推动对话。

我一直很重视“说出来的话被人真正听到”这件事，所以我 从不打无准备之仗。只有提前做好充分的准备，才会在发言时对 自己要说的话充满信心，并且保证发言具有价值、不会偏题，因 为已经根据“倾听者”的身份做好了准备。这是一个女性在全是 男性的团队里想要“被听到”时的“秘诀”，但其实，当任何人在任 何需要“被听到”的环境里发声，这都是值得遵循的正确做法。

逸居：在你的职业生涯中，有哪些成绩是自己非常满意的？

Jen：我认为，从领导者的角度来看，我的工作就是释放周 围人的潜力。如果一个领导者能做到这一点，那么员工的工作能 力就会成倍增长。因此，无论在哪个国家、哪个行业，找到与员 工建立联系的方法、激发他们的力量，都是领导者的基本工作之

一，这是一件值得为之花费心血的事情。

我和下属进行过很多很有价值的谈话，帮助他们发现自己 的潜力并向前迈进，谈话之后，他们果然为之付出了努力。我为 他们能够选择相信自己、采取行动而感到自豪，这也是我作为领 导者很值得骄傲的成绩。

逸居：在您的职业生涯中，有没有让您感到遗憾的事情？

Jen：没有遗憾，事实上，我可能不会为任何事后悔，对我来 说，每件事都是人生的一段经历、是经验。每个人都会做出正确 或错误的决定，如果我们了做不好的、错误的决定，无需后悔，你 只需要再做一个正确的决定来弥补它就好。

我们看到人们在发生某些事情时陷入困境，正是因为他们 无法做出决定，所以只能被困在这里；而如果你能够做出另一个 决定，你会继续向前行动并向最终想要的结果靠拢，而不会被困 在原地饱受煎熬。

逸居：对于想要进入新西兰房地产行业的女性，您有什么建 议？

Jen：尽可能多的向在这个行业工作了一段时间的人学习。 房地产行业是一个真正相互支持的行业，从业者乐于分享他们 的知识和经验。不要害怕问问题，你正在学习，别人只是在你之 前就学会了而已。如果确定要从事这一行，就自信勇敢地为之奋 斗吧！

编辑 Barfoot & Thompson

翻译 逸居编辑部

图为 Barfoot & Thompson、Freepik和unsplash提供

奥克兰房地产市场起起落落， 各区域具体情况如何？

近期的奥克兰房地产市场就像一辆不断跳跃起伏的过山车，过去数年因新冠疫情带来的高速上涨行情已经演变成因利 息飙涨而导致的下跌，媒体上充斥着负资产的吓人故事（指当前房屋价值低于抵押借款的金额），但现实并非如此戏剧化。 是的，价格现在下跌，但对比起过去10年的惊人涨幅，目前的下跌充其量只能够说是一个回调，房价甚至都没到达2020年的 水平。

而且并非全奥克兰都在经历着这样的回调。通过我们下面的详细分析，可以看出奥克兰的市场由诸多不同板块构成，各 地区板块走势错综复杂。无论您是潜在的买家/卖家，或是仅仅对市场好奇的人，都不妨来看看您所在或者感兴趣的区域到 底目前是什么样的状态，您的邻居们实际是怎么想的。您会看到奥克兰一些地区的变化远比其他地区更为显著，一些地区跌 得更多，一些地区则在尽力保持原来的价值地位，还有一些地区总是在涨。

目前的奥克兰房地产市场的成交量和价格都很低，但这样的冷清只是2021年繁荣期后的后遗症（2021年的成交约比 2022年高30%）。2022年5-10月的成交量是近些年同期成交量中最低的，比第二低的2017年要少15%。但最近的数据显 示，成交正在走向平稳。Barfoot & Thompson的数据显示，2022年10月成交要比2022年9月增加2.1%，比过去3个月平均 要增加3.8%。10月份新上市房屋数量比9月增加5.4%，不过仍低于过往同期。

统计方式：

下图列出了过去11年中5月-10月这6个月的数据，价格最高 和最低的1%被去除，Lease Hold和车位成交也被排除，以防止 过高价格和过低价格的成交扭曲了数据。

区西部(-3%), 北岸(-3%), 稳定区域：东区(-1%), 南区(-2%), Pakuranga/Howick (-1%)。

数据表示方式：

按成交价格，平均分为4份，分别用不同的符号表示。最低的 1/4成交价以最左边的圆圈表示。¼-½成交价（中低价）以左边 的小长方块表示，再高1/4成交价以右边的小长方块表示，2个小 长方块合计构成了市场50%中位区间，两者中点就是价格中位 数。最高1/4价则以右边的小圆圈表示。

横轴坐标代表了价格，以百万新西兰元为单位，竖轴是年 份。这些图形显示出了市场成交状况的宽度，并以地区分类，通 过这样的方式可以更为清晰地理解市场状况。

我们的看法是，奥克兰房价相当坚挺，尤其在这样的情 况下：房贷利率上涨如此之快、对经济前景如此不乐观。是 的，2022年10月奥克兰房价中位数比2022年11月跌了14%，是 的，成交量也下滑了3成，但奥克兰房地产市场远远不像一些人 声称的那样自由滑落，2022年10月房价中位数仅比2021年10月 跌了5%，而且5-10月共6个月的数据均如此。

一部分原因是奥克兰市场并非铁板一块，而是由很多块市场 组成的。如果你是南区、西区、北区的买家或者卖家，单纯看整 体中位数和峰值的对比是意义不大的。

对于买家和卖家来说，真正有意义的是具体区域的买卖价格 和成交，一般是指居住地周围10-15公里范围内。因此，我们把 奥克兰分成10块，以便于买家和卖家更清楚地了解市场。

就以奥克兰市中心及市中心周围的内城区为例。由于市中心 的成交中公寓数量众多，导致市中心的中位数价格与周围内城区 大量独立住宅成交中位数价格相比明显低了很多。这种状况导 致的价格失真，要比新西兰任何其他城市要严重得多。

本文数据中包含的详细信息很好地说明了现实世界中房价 变化的程度，但仍旧只是一个概况，我们仍建议买家和卖家能和 扎根本地的中介联系。甚至就算在同一个区域内，有些房屋的价 格趋势也和其他房屋不同，而本地中介了解每一条街道，可以提 供足够的信息来解释背后的原因。

在我个人看来，目前市场从2021年的历史高点回调，进入了 平台区，投资者兴趣寥寥，业主没打算以低于合理的价格出售， 首次买家出手非常谨慎。

以奥克兰地区为一个整体来看，2022年5-10月的中位数比 2021年同期略有下降，但仍高于2020年同期。2021年5-10月的 中位数是115万新西兰元，比2020年上涨了18%，2022年则是 111.1万新西兰元，仅下跌4%。

最低1/4价格的房屋位于86万新西兰元，这说明仍能在奥克 兰买到低于80万新西兰元的房子。在2022年11月初，Barfoot & Thompson上有超过1000栋低于80万新西兰元的房子在卖。

上升区域：Franklin, Manukau( +3% ), Rodney( +4% )

下跌区域：市区(-13%), 西区(-8.6%), 中区东部(-11%), 中

新冠疫情导致了超低的利率，制造了2021年整年超常的交 易。市场过后出现一些回调完全是预料之中的，随着夏季到来， 这对市场影响已经开始减弱。如果市场遵循其正常的模式，假期 过后的1月和2月的交易量会下降，直到3月，我们才能知道当前 的市场状况是暂时的平静，还是实际上是一个下行周期底部的 标志。

Peter Thompson Barfoot & Thompson 董事总经理

由于奥克兰市中心存在大量公寓，市中心的成交价格处于 奥克兰价格区间的底部，相对于别的地区价格回调也更多。对比 1年前，市中心价格中位数从77.2万新西兰元跌到了68.5万新西 兰元，下降幅度达到12.5%。

市中心公寓租金在这一时期有所下调，原因来自于持续的疫 情影响导致国际留学生、国际旅游者的需求大量减少，用于短期 出租的公寓大量增加。但市中心租金的下降并没有影响区域内 其他地区的租金，而且目前租金正趋于稳定。

范围包括：City centre, Eden Terrace, Grafton, Wynyard Quarter。

“奥克兰市中心市场和别的区域很不相同，因为这里有大量 的公寓。一些公寓需要或正在维修，导致了买家在较低的出价中 包含了这些未来的支出，还有一些影响来自于Leasehold物业。

和别的城市一样，新冠疫情影响了留学和旅游，导致公寓的需求 变弱，租金和售价同步走低。奥克兰本地有两所主要大学，导致 影响更大，另外还有一些业主基于高昂的维修成本等因素选择 离场。”

“随着收益率的提高、国际学生和旅游者的回归、新公寓的 兴建等因素，市中心市场正处于恢复状态，目前可租公寓数量 开始低于往年同期，我们可能会看到价格开始在未来数月内修 正。”

“对许多人来说，Franklin/Manukau地区是离城市最远的 地方，然而事实证明这里是一个快速发展的热点区域，提供了 广泛的住房、快速成长的社区和很多经济增长机会：从50多万 新西兰元的普通老房子到90多万新西兰元的新型联体别墅，甚 至数百万新西兰元的LifeStyle农场物业，这里都有符合预算 的选择。新的开发项目是这个地区成长的关键因素，为本地带 来了大量新的设施，比如幼儿园和中小学，同时周边地区比如 Drury,Karaka等区域的商业项目也正在创造更多的经济发展机 会和就业岗位。公用交通设施持续增加，日渐完善，比如新的公 交线路联通Pukekohe镇中心，3个轻轨火车站也将要落成。”

一些远郊地区的价格仍旧保持上涨，在Franklin和 Manukau这两个地区，2022年价格比2021年上涨3%，中位数 从90.7万新西兰元上涨到了93.25万新西兰元。

这些区域往往会受益于新的开发计划，比如从Karaka连到 Pukukohe的Paerate Rise。这些大型开发带来了新的基建和交 通设施（包括公路和公用交通），同时在家工作等新工作方式的 逐步流行也让以前不得不住在市中心附近的人们能够选择住在 这些区域。

范围包括:Awhitu, Bombay, Buckland, Clarks Beach, Glenbrook, Glenbrook Beach, Hunua, Kingseat, Mangatangi,. Mangatawhiri,. Manukau . Heads,. Mercer, Onewhero, Patumahoe, Pokeno, Pollok, Port Waikato, Pukekawa, Pukekohe, Pukekohe East, Ramarama, Tuakau, Waiau Pa, Waiuku。

奥克兰南区价格表现要比别的地区更坚挺一些，中位数价 格微微下降了1.5万新西兰元，幅度仅1.65%，而且中位价格区 间也比别的区域更窄一点。作为传统上的低价地区，奥克兰南 区的价格受到一些面对首次购房者开发的新盘影响，但更可预 测。2016年到2019年，中位数价格仅上涨了1.1万新西兰元（从 67.6万新西兰元涨到68.7万新西兰元）。

尽管奥克兰南区房产市场以低价房为主，但与所有其他地 区一样，仍有一些价格较高的房产分布其中，高四分之一价格区 间的房产售价分布于110万新西兰元至300万新西兰元的大幅区 间。

范围包括：Alfriston, Ararimu, Ardmore, Clendon Park, Clover Park, Conifer Grove, Drury, East Tamaki, Mangere Bridge, Mangera East, Manukau, Manukau Central, Manurewa, Manurewa East, Opaheke, Otahuhu, Otara, Pahurehure, Papakura, Papatoetoe, Puni, Randiwick Park, Red Hill, Rosehill, Takanini, The Gardens, Totara Heights, Wattles Downs, Weymouth, Wiri。

奥克兰西区的中位数在过去一年中出现了较明显的下 滑。2021年中位数为110.4万新西兰元，2022年则为105万新西 兰元，下降了5.4万新西兰元。不过与2020年至2021年的涨幅相 比（涨幅超过26万新西兰元，从87.89万新西兰元增至114万新西 兰元），这一降幅可以忽略不计，也可以认为是经过一段时间抛 售后的平衡。

Sandra Forrester Barfoot & Thompson City Branch Mananger

Nick Bates Barfoot & Thompson Pukekohe Branch Mananger

以上观点来自

奥克兰西区上一次出现中位数下降是在2017年，当时降幅 为4万新西兰元，随后两年的走势停滞。当时的走势是：2016 年的中位数为80.5新西兰元，2017年为74万新西兰元，然后在 2019年为78万新西兰元，随后在2020年大幅上涨至87.89万新 西兰元。

范围包括：Avondale, Blockhouse Bay, Glen Heights, Glendene，Green Bay, Henderson, Henderson Heights, Herald Island, Hobsonville, Karekare, Kelston, Laingholm, Massey, Massey West, New Lynn, Oratia, Piha, Ranui, Royal Heights, Sunnyvale, Swanson, Te Atatu Peninsula, Te Atatu South, Titirangi, Waiatarua, Waitakere, West Harbour, Westgate, Whenuapai。

奥克兰中区东部的中位价下跌了近13.5万新西兰元(-11%)。 不过2021年的中位数136.5万新西兰元比2020年的中位数119.4 万新西兰元增加了17万新西兰元，所以我们可以看出，虽然过去 一年数据显著回调，但中位数还是没有低过2020年的中位数， 如果将2020年中位数与2022年对比，则是上涨了3%。奥克兰 东中部地区也是唯一一个在2016年至2019年间连续四年下降的 地区，其他大部分时间中位数保持不变。

范围包括：Epsom, Greenlane, Hillsborough, Lynfields, Mt Eden, Mt Roskill, New Windsor, One Tree Hill,. Onehunga, Penrose,Royal Oak, Sandringham, Three Kings。

“虽然整体销售价格有所回落，但这并没有掩盖近年来取得 的上涨，该地区的价格状况与2020年相似。今年的一些变化是 对2021年峰值的调整，也是对最近利率上升和贷款难度增加导 致负担能力下降的反应。我们现在也看到一些稳定迹象，有很多 人参观Open Home，成交数量也开始稳定。同时，100万新西兰 元高至200万新西兰元低以及具有开发潜力的房产尤为受到关 注。”

奥克兰东区的价格中位数几乎没有变化，2022和2021年只 差1%。东区在2012到2016年间涨幅明显，从2012年的68.5万新 西兰元涨到2016年的119.8万新西兰元，5年涨幅42%。然后在 2016年到2019年间价格出现回落，四年共回落8%。

2022年5-10月中位数上下区间为90万新西兰元，略比2021 年同期中位数区间100万新西兰元稍稍减少。东区的房产选择多 种多样，分布广泛，目前200万新西兰元以上房产成交冷清，市场 主要集中在100-200万新西兰元区间，将会见到销售价格趋向 于集中在更窄的区间。

范围包括: Ellerslie, Glen Innes, Glendowie, Kohimarama, Meadowbank, Mission Bay, Mt Wellington, New Market, Orakei, Panmure, Parnell, Pt England, Remuera, St Heliers, St Johns, Stonefields, Wai O Taiki Bay。

与Franklin/Manukau一样，Rodney在2022年5-10月和 2021年同期对比略有上涨，涨幅为4%，从119万新西兰元增至 123.7万新西兰元。尽管Franklin/Manukau和Rodney在地理上 与奥克兰中心相距甚远，但这些地区有相似之处，这可能是与奥 克兰其他地区趋势相反的原因。

这些位于城市边缘的区域在历史上一直是未被住宅集约化 过的乡村大绿地，离城市不远，仍然可以享受城市的便利，但又 足够远可以得到空间和想要的生活方式（还有负担能力）。再加 上奥克兰婴儿潮一代退休到这些地区，同时更多的人可以选择 在家工作，这些原因促进了该地区的进一步发展，这意味着该地 区的价格没有受到与奥克兰其他地区类似的压力。

范围包括：Ahuroa, Algies Bay, Arkle Bay, Army Bay, Dairy Flat, Glorit, Gulf Harbour, Hatfields Beach, Helensville, Huapai, Kaukapakapa, Kumeu, Little Manly, Manly, Matakatia Bay, Muriwai, Orewa, Puhoi, Red Beach, Riverhead, Silverdale, Stanmore Bay, Stillwater, Taupaki, Tindalls Beach, Wade Heads, Waimauku, Waitoki, Wark worth, Wellsford, Whangaparaoa。

奥克兰中区西部的中位数也略有下降（下降3%，从159.2万 新西兰元降至154.5万新西兰元）。多年来，该地区表现出与许多 其他地区不同的多变性。在其他地区增长停滞的年份，该地区却 表现出增长和下降（2016年至2017年上升，2017年至2018年大

David Kelly Barfoot & Thompson Epsom Branch Manager

幅下降，2018年至2020年再次上升）。在这个地区的每个人都 能找到适合自己的东西——不论是不惜重金的大型豪华住宅、 小型的独栋房屋、还是联排别墅、Unit和公寓，这些地区的房源 类型十分丰富。同时你仍可以方便地前往城市中心，各种公共交 通工具几乎可以通往各个方向，还有可以快速到达北岸和向南 通往机场的Water View隧道。

范围包括：Freemans . Bay, . Grey . Lynn, . Herne Bay, Kingsland, Morningside, Mt Albert, Ponsonby, Pt Chevalier St Lukes, St Marys Bay, Waterview, Western Spring, Westmere。

“中区西部的价格分布和房产类型范围很广，因此在 查看数据和观察变化时考虑这一点很重要。例如，Herne Bay、Freemans Bay和St Marys Bay的中位数价格经常超过 200万新西兰元，这与稍远一点的低价区域（如St Luke's和 Waterview）以及其他地区越来越多的公寓和排屋形成鲜明对 比。”

“纵观Ponsonby及其周边地区，我们感受到市场对 Freemans Bay和Herne Bay这些区域内价值数百万新西兰元 的房屋表现出浓厚的兴趣，但目前上市的房屋很少能满足这一需 求。中位数回落以及成交超过200万新西兰元房屋数量减少可 能更多地归因于这一市场挂牌数量的减少，而不仅是成交价格 回落。卖家只要开出符合市场行情的价格，一般都会很快实现销 售。”

奥克兰北岸的价格2022年5-10月比2021年同期回落了6% ，中位数从135万新西兰元回落到了128万新西兰元。这一回落是 在2021年涨幅达到19%和2019-2020年涨幅达到10.09%之后 发生的，目前的中间价仍旧比2020年同期高19.25万新西兰元。

范围包括：Albany, Albany Heights, Bayview, Beach Haven, Belmont, Birkdale, Birkenhead, Browns Bay, Campbells Bay, Castor Bay, Chatswood, Coatesville, Devonport, Forrest Hill, Glenfield, Greenhithe, Hauraki, Hillcrest, Long Bay, Mairangi Bay, Milford, Murrays Bay, Narrow Neck, Northcote, Northcross, Okura, Oteha, Paremoremo, Pinehill, Rothesay Bay, Sunnynook, Takapuna, Torbay, Unsworth Heights, Waiake, Windsor Park。

在所有区域中，Pakuranga/Howick的1/4价格区间是最高 的，这意味着进入这一区域的门槛很高（虽然中位数还是低于奥 克兰中区西部）。目前的中位数位于138.4万新西兰元，对比去年 仅下跌了1.2%。

范围包括：Beachlands, Botany Downs, Bucklands Beach, Burswood, Cockle Bay, Dannemora, East Tamaki Heights, Eastern Beach, Farm Cove, Flat Bush, Golflands, Half Moon Bay, Highland Park, Howick, Huntington Park, Maraetai, Mellons Bay, Northpark, Pakuranga, Pakuranga Heights, Shelly Park, Somerville, Sunny Hills, Whitford.

Chris Batchelor Barfoot & Thompson Ponsonby Branch Manager

CBRE：奥克兰商业 地产市场概述

回顾与总结：

2022年下半年写字楼净吸纳量强劲，中央商务区(CBD)

写字楼总空置率从去年6月的15.6%下降至2022年12月底的 14.0%。非中心商务中心写字楼空置率也有所下降，从去年6 月的8.2%下降至2022年12月底的7.5%

到2022年底，总工业地产空置率降至0.1%。在整个 1360万平方米的市场中，只有7623平方米的(乙)B、C和D级 的空间空置，但在约38.4万平方米的在建项目中，有7.8万平 方米仍未被提前租赁。

大型零售地产、A级非中心商务区写字楼和A级CBD写 字楼的租金增长良好。B级地产市场租金普遍面临下行压 力。工业区A、B级市场均出现异常增长。

较高的利率对我们过去两个季度的收益率评估产生了 重大影响，缺乏交易活动意味着我们更多依赖CBRE的市场

互动和可用的投标统计数据而不是一手销售数据，并旨在买 卖方不同期望之间推测合理的收益率区间。结果是收益率比 2022年增加了60-120个基点。

贸易性通货膨胀在2022年最后两个季度维持在6.6%，低于新西 兰储备银行7.0%的预测。

市场继续预计CPI将在2024年下半年回到3%的目标上限 内，但关于未来几个季度通胀下降的速度仍存在广泛意见，特别 是考虑到最近台风造成的灾难以及灾后重建的影响。

这种不确定性使得新西兰储备银行和市场都持谨慎态度。 长期利率在2023年第一季度异常波动，反映了意外事件的影 响，例如美国经济数据、通胀数据都强于预期以及银行业新出 现的危机。

随着未来几个月全球和地方重大经济和货币影响的多样化 组合，不确定性可能会持续上升。

生产GDP季度环比下降0.6%弱于市场的预期。展望未来， 第一季度的前景依然不容乐观。随着更频繁的数据指向2023年 将持续疲软，今年经济有可能会有轻度的衰退。

然而，并非所有因素都对经济构成下行风险。移民和旅游业 开始强劲反弹，两者都将在2023年产生积极的经济影响。

虽然市场总成本预期仍然很高但定价意愿正在小幅下降， 表明国内产生的通胀压力正在失去一些动力。值得注意的是，非

经济 新西兰GDP增长率（数据来源：Stats NZ）

撰文 CBRE 图为 Freepik和客户 提供

新西兰消费者物价指数（数据来源：Stats NZ）

投资市场

利率的累计上涨（自2022年年中以来上涨了325个基点）对 商业房地产市场产生了重大影响，并对CBRE2022年12月季度 的指示性收益率评估产生了影响。缺乏已达成的交易意味着收 益率等统计数据是由其他可观察的指标设定的，例如CBRE的市 场互动和可用的投标统计数据，以及将历史收益率利差指标与 当前的借贷成本叠加在一起综合考量。

债务成本和可利用的资金是买方需求的两个关键影响因 素，这推动了那些在债务融资方面还有继续投资空间和能力的 投资者。在当前环境下，投资者倾向于增值机会，这些机会仍然 可以提供不错的收益。总体而言，我们预计到2023年销量将增 加，因为一些业主感受到债务成本上升，以及资本充足的买家渴 望以较低价格购买地产的相互影响。

虽然回报要求和实现这些要求的风险因不同商业地产种类 而异，但我们仍然看到所有行业的收益率持续上升的压力。在 所有影响中这一点强化了利率对定价的主要影响。工业板块仍 然是最受看好的资产类别，但我们的评估显示，2022年最后三 个月主要工业收益率（+46个基点）的上升高于其它商业地产水 平。这可能是因为2021年末，甲级工业地产收益率是所有地产中 最低的，因此在利率快速上升时出现了最大程度的波动。

新租户的租赁（例如Zim Shipping和FIFA)。继上半年大幅亏损 后，2022年下半年A级净吸纳量也为正。乙级净吸纳量略有下 降，原因是B级吸纳量小幅增长但丙级吸纳量为负。

鉴于吸纳量或需求持续高位，CBD写字楼总空置率在2022 年下半年下降，从去年6月的15.6%下降到12月底的14.0%。

在截至2022年12月的六个月内，顶级空置率从8.4%大幅下 降至3.7%，由于租户对优质空间选择的强烈偏好预计空置率将 进一步下降。在A级，尽管有正吸收，但空置率基本保持稳定，因 为131 Queen Street竣工后增加了超过7,000平方米的可用的空 置空间。在乙级市场,空置率的减少更多是空置的写字楼退出市 场进行翻新或改变用途。

奥克兰各行业的指标收益率（数据来源：CBRE）

2022年下半年CBD写字楼净吸纳量强劲，超过17500平方 米，一方面得益于优质空间非常健康强劲的需求，另一方面，二 级写字楼的吸纳量仅略有下降，表现也较为稳定。自2015年下 半年以来，下半年的奥克兰CBD写字楼市场表现最为强劲。

在顶级（Premium）写字楼市场中强劲的净吸纳量是租户 进行办公室质量升级（例如Fusion 5，Anthony Harper），办公 室面积扩张（例如Precinct Properties，Forsyth Barr）以及

奥克兰市中心写字楼空置率（数据来源：CBRE）

奥克兰市中心按等级划分的写字楼空置率变化（数据来源：CBRE）

中央商务区办公室租金

通过收集的数据我们发现顶级（Premium）写字楼市场在 下半年的租金增长强劲，这得益于持续健康稳定的需求和其所 导致的空置率的迅速下降。虽然A级建筑的租金也有一定程度 的增长，但增长程度较低，在我们记录的18幢A级楼宇中只有4 幢在第四季度出现增长。

过去几个季度写字楼的折扣率更加稳定，尽管折扣差别较 大，从8%至21%不等。这反映了出租人的具体情况等继续严重 影响个别写字楼的租金表现。

乙级租金调整仍在继续，在我们最近的每个季度评估中B 级租金均显示疲软。

奥克兰市中心按等级划分的写字楼净有效租金 - 季度变化（数据来源：CBRE）

中央商务区办公室空置

中央商务区写字楼市场展望

我们的预测显示，到2026年新建和翻新的写字楼空间将达 到122000平方米，而预计因为要返修或者改变建筑用途而退出 市场的写字楼面积约为62000平方米，导致2023年至2026年期 间CBD办公净供应量约为60000平方米。预计租户需求趋势将 继续有利于高质量的写字楼，从而我们预测其空置率会继续有 小幅下降。

乙级空置建筑物的撤出和新用户租赁已完成翻新的写字楼 会让短期的市场空置率较为平稳，但未来几年，租户会持续搬移 到高质量写字楼，这将给质量较低的写字楼带来持续的空置压 力。

租金：优质写字楼租赁趋势反映了顶级写字楼和A级之间 的区别。延续过去一年租金上涨的趋势预计到年2026年，顶级 （Premium）租金平均每年增长2.3%而A级租金增长为1.4%。

在乙级市场，明后年租金下调将会继续。之前的数据显示， 相对于优质写字楼租金二级写字楼市场租金对GDP变化的反应 比空置率更敏感。这意味着，虽然今明两年经济对乙级市场不利 但从2024年下半年开始，随着经济恢复和增长我们预计尽管空 置率上升，但乙级市场租金也会开始反弹。

写字楼的全面翻新也已完成。 继2022年上半年净吸纳量损失近8000平方米之后，去年下 半年的情况要积极得多，7月至12月期间我们监测到超过15000 平方米的净吸纳量。 很多租户都在下半年搬到了A级写字楼，包括Takapuna 1-7 The Strand的租户们，这家公司从CBD的80 Grey Ave搬到了 Ponsonby。2022年下半年B级写字楼市场的净吸收量也有所改 善，得益于比较可观的需求。

中央商务区（CBD）写字楼实际和预测空置率（数据来源：CBRE）

中央商务区（CBD）写字楼实际和预测年度净有效租金变化（数据来源：CBRE）

非中央商务区办公室空置

非中央商务区写字楼空置率在2022年下半年有所下降，其 中B级的降幅最为明显（在一定程度上受到建筑评级的影响）， 而A级则略有下降，C/D级基本保持稳定。

2022年下半年非中央商务区写字楼市场的新供应包括 Ponsonby中央办公部分的扩建和Henderson Universal Drive 建筑群开发的第三阶段。此外，Takapuna位于1-7 The Strand

奥克兰市非中央商务区（CBD）按等级划分的写字楼空置率变化（数据来源：CBRE）

奥克兰市非中央商务区（CBD）写字楼空置率（数据来源：CBRE）

非中央商务区办公室租金

在过去的一年里非中央商务区（CBD）写字楼租金的表现一 直优于CBD的同类写字楼，因为它们受益于更多的市场需求。 与中央商务区的甲级市场一样，对高质量非中央商务区办 公空间的强劲需求导致2022年非中央商务区甲级租金年增长 为5%。虽然增长集中在优质写字楼上，但二级租金也有一些增 长。这延续了2021年在入住率和需求状况良好的基础上，例如 Manukau，那里最优质的办公室是B级，租户继续的需求导致租 金虽上涨较低但一直持续增长。

非中央商务区写字楼市场展望

预计到2026年，净供应量约为75000平方米。此外还有几 个新开发项目仍处于早期计划阶段，并可能在2026年之前提前 完成。与中央商务区一样优质写字楼的空置率会普遍下降。不过 因为新的地产完成，租户从旧的甲级办公楼搬到新的甲级楼会导 致甲级市场空置率在未来五年偶尔会出现小的峰值。乙级写字楼 的空置率将会更加平稳维持在8~9%。

租金：我们预测未来五年非中央商务区（CBD）办公室租金 将继续增长，但增长率将低于2022年的水平。鉴于不稳定的经 济前景，预计2023年，甲级写字楼租金增长2.5%，其中大部分 增长可能发生在上半年，然后从下半年到2024年增长会放缓。

优质的乙级写字楼和近期翻新的楼也会有不错的需求量， 从而我们预测乙级市场平均租金在未来五年也会有小幅上涨。

级新地产和2980平方米的乙级。考虑到一些老旧地产被撤除 市场，下半年的总净地产面积变化为195571平方米，为过去十 年之最。在截至2022年12月的六个月中，工业净吸纳总量约为 223000平方米。因为所有新地产都被占用而没有空置，所以新 开发地产的是一个主要的贡献因素，还有一个原因是2022上半 年非新地产中的所有空置的甲级地产也被占用。

工业地产租金

非中央商务区（CBD）写字楼实际和预测空置率（数据来源：CBRE）

继2022年工业租金连续三个季度大幅上涨后，2022年第四 季度的甲级市场增速放缓至2.5%，乙级租金增长放缓至1.6%。 其中一个增长原因是新的地产租金高于平均市场租金，以及一 些工业地产的办公区域租金强劲增长，这些租金现在已接近优 质写字楼租金。

（备注：工业地产的租金分为办公区域租金和仓储或工业区 域租金。每个工业地产都会有一小部分的办公区域，这些办公区 域的租金是单独出来的并且现在租金已经接近CBD的写字楼租 金。）

优质建筑的仓储租金继续上涨，第四季度达到每平方米每 年190-200新西兰元。不过根据经纪人的反馈，租户也开始对高 租金感到压力并开始和房东协商价格以便调低租金。

非中央商务区（CBD）写字楼实际和预测年度净有效租金变化（数据来源：CBRE）

零售地产租金

购物中心租金正在稳步增长，其中有许多因素推动包括旅 游业反弹推动的消费者支出，及房东因通货膨胀上涨租金。

虽然市场条件有利于某些地区（CBD Prime,Newmarket) 的零售租金增长，但租赁期限较短（2-3年）的地产租金增长仍 低于其他地产。我们预计房东会对新租期的租金进行更大幅度增 长。

利率上升、生活成本大幅上涨和房地产市场疲软的综合影 响表明，家庭支出将大幅放缓。虽然最近CBRE经纪公司与零售 商的互动表明，许多零售商处于扩张模式，并准备将未来的疲软 市场视为暂时的困难但我们预计未来18个月，消费和租金增长都 将有所放缓。

工业地产空置

工业总空置率从2021年12月的0.5%下降到2022年底的 0.1%。在整个奥克兰1360万平方米的工业市场中，只有7623平 方米的乙级空间空置。甲级市场没有空置地产。

在CBRE研究部的定义中，空置指实际空置并可供出租的 空间，不包括某些已被占用空间中的可用转租空间(sublease space)和仍在建的未被提前租赁的可用空间。例如，在2022年11 月的新开发地产中，在建工业地产面积超过384000平方米，其 中78000平方米没有被提前租赁，仍可出租。

继上半年总供应量为99850平方米之后，市场在2022年下 半年飙升。新增供应量达到236257平方米;233277平方米的甲

工业地产市场展望

我们预计未来两年Prime（甲级）空置率将小幅增加。我们 的预测包括到2024年工业需求的下降到与经济增长水平相一致 的水平，并将导致新增供应减少。供应减少也会有助于控制空置 率在正常水平。我们预测，未来五年的甲级空置率仍将低于1.6% 的历史平均水平。

租金：租金在上半年仍会持续走高，原因仍是开发成本的增 加和持续的工业地产高需求。在2023年上半年，租金增长仍会 维持较高水平，但从2023年下半年到2024年，市场租金增长速 度会有所回落。

预计优质工业仍是奥克兰各个商业地产市场中最强劲的资 本回报，这要归功于非常高的短期租金增长。虽然预计到2024 年这一趋势将放缓，但总体而言，主要工业市场租金预计将在 2022-2026年期间上涨近35%。预计乙级市场表现将有所减 弱，但预计市场租金增长仍将超过25%。因此，即使收益率上 升，这两个行业也提供了积极的资本回报前景。

奥克兰工业地产净有效租金 - 季度变化（数据来源：CBRE）

2023年新西兰建筑行业的 机遇与挑战

2022年11月，新西兰商业创新及就业部（Ministry of Business Innovation and Employment, MBIE）发布的“行 业趋势报告”显示，建筑业在2022年为新西兰GDP创造了181 亿新西兰元的价值，占国民经济总量的6%。

根据该年度报告所公布的数据表明，新西兰建筑业规模 已经达到了一个新的高度，目前有价值673亿新西兰元的建 筑项目正在等待建造，总造价与去年同期相比增长了12.4%。 然而，高涨的总造价对应的，却是面积越来越小的新建房和 越来越高的建造成本。该报告显示，在截至6月底的一年里， 建造新房的成本上升了18.3%，这主要是受到了建筑材料成 本上涨的驱使。

另一个值得关注的数据则是持续上涨的劳动力成 本，2022年第二季度新西兰建筑业工人的平均工资水平为每 小时33.99新西兰元，建筑业劳动力成本上涨了4.2%，与其 他行业人工平均成本上涨率3.4%相比高出了不少。

在经济衰退的大环境下，面对建筑业劳动力和建造成本 不断上涨带来的行业冲击，以及疫情导致的建筑材料供应延 误、劳动力不足导致的建筑工期推迟等种种问题，分析和预 测2023年新西兰建筑行业也变得很有挑战。笔者试图通过 客观的数据和分析，让大家能够对未来的挑战和机遇做更充 足的准备。

需要特别指出的是，建筑业本身就是一个风险极高的行 业，未来的一到两年建筑企业要非常密切监控自身的财务指 标，与财务顾问或者会计师合作，更密集地审查公司的财务 状况，力求对风险及早预警，然后采取及时的行动规避或降 低风险。

察：

我相信，一切合理的分析和预测都来应该自对市场的观

通货膨胀：虽然最近通货膨胀有放缓的迹象，但是相对高的 通胀率应该会是2023年的主旋律。消费者物价指数(CPI)预测 会在3.5%和4.5%之间波动，而建筑业的通胀水平一贯比平均的 CPI要高一些，这就决定了2023年的利息和成本也会保持上涨 的趋势。

利息：普遍预测新西兰储备银行会在2023年将官方现金利 率(OCR)提高到5.5%，具体数值取决于通胀和经济衰退有多严 重。这将是对房地产市场的进一步打击，特别是对首次购房者和 投资人。

建筑成本：建筑成本（主要是材料和人工成本）将继续上 涨，虽然边境开放会推动技术工人短缺问题的解决，但是这几年 建筑业的工资上涨水平一直是各行业中最高的。

建筑业债务和现金流危机：MBIE发布的“行业趋势报告”

显示，在截至2022年5月底的一年中，一共有220家注册为建筑 企业的公司被清算，占该时间段所有遭受破产清算公司总数的 19%；2023年开年，就不断有建筑公司倒闭的消息传来，许多材 料供应商和分包商都反映有严重的欠款情况，这些都预示今后 1-2年的建筑业充满挑战。

建筑工程量：2023年的商业建筑市场依然保持强劲，预计 在第四季度达到峰值，然后会逐渐放缓。基础设施项目通常由 政府出资，政府在基础设施方面的支出预算（2022年-2026年） 接近620亿新西兰元，所以基础设施建筑市场会长期稳定。民宅 建筑市场从长期来看，每年的新住宅许可预计将从约50000份

撰文 Frank Xu

图为 Freepik 提供

2023 · 观察

减少到30000-35000份，开工的项目也许会更少，因为一些拿 到建筑许可证的项目可能会被推迟。

洪水和飓风对行业的影响：2023年初的洪水和飓风造成的 损失还在评估中，初步估算约占GDP的4%。今后几年的灾后重 建，会给建筑业每年增加超过10亿新西兰元的工作量，其中装修 和维修的工程量将会大幅增长，大大减缓民宅建筑市场受新房 建设急剧减少的影响。

2023 · 挑战

基于以上观察可知，2023年的房地产和建筑业市场必然充 满了挑战：

高通胀带来的高利息：必将影响房地产市场的供需双方，开 发商会为不断增加的建筑成本和财务成本而烦恼，买家却因为 利息的上升而退出市场或者降低要求买更便宜的房产。

低迷的房地产市场：根据REINZ2023年1月数据，奥克兰房 地产价格在过去12个月中下跌了17%。未来几个月房价继续下跌 的可能性很大，也有专家认为房价可能从2023年底乃至2024年 初开始回升。

建筑及其它成本继续上升：2023年1月，房地产分析集团 CoreLogic的Cordell建筑成本指数(CCCI)表明，最新建筑成本 通胀率已达到10.4%，这是该指数自10年前推出以来首次出现两 位数的年度数字，今后一到两年成本高企的问题依然存在。

债务危机和现金流短缺让建筑企业的风险雪上加霜：根 据Creditworks的数据，2022年的债务拖欠有所增加，大约为 30%，而正常情况下约为10%，这表明建筑商正在努力管理他们 的现金流。造成这种情况的一个重要原因是施工时间更长。虽 然2022年建筑业的破产数量并不比往年多得多，但这些欠款有 力地表明了该行业未来的挑战。

政治和政策带来的不确定性：大选年和疫情后的移民政策 走向都给市场带来了不确定性。

2023 · 机遇

机遇永远与挑战并存，2023年乃至今后2-3年的房地产和 建筑业市场，都将是重新洗牌、适者生存的过程。关键在于相关 企业如何及时调整策略、管控风险，从而抓住机遇，保证健康的 财务状态和现金流。

贴近客户：毫无疑问，在当下的市场环境中，你的客户也大 多处在比较困难的时期。重新与客户建立联系、倾听他们的意 见，并尽力提供帮助。不要勉强，要知道工作现在可能不存在， 但将来会存在——现在正是你建立信任和提高声誉的时候。虽 然有些较大的项目可能会被推迟，但也许会有潜在的工作现阶 段可以开始，找到更适应现在市场的工作量，比如将项目分成几 个阶段；同时，当市场改善并且客户准备再次启动项目时，能够 及时抓住机会。

周期性底部营销的重要性：增加市场曝光度，加强与客户的 沟通等。比如说利用华人建筑业协会年度的展会NZIBES，扩大 品牌的影响力，争取更多的客户。

审查目标客户市场：重新评估你最擅长的领域，并专注于那 个领域。你是否有特别喜欢或更有利可图的特定专业领域或工 作？针对这些领域识别并定制你的市场计划。通常，针对较小的 专业市场的特定信息比泛泛而谈的信息更有效。例如，将备用卧 室改装成家庭办公室，或建造独立的家庭办公空间。或者问你 自己是否还有其他技能？除了住宅装修之外，你能否瞄准商业装 修？鉴于这个市场的持续增长，你是否有空间、时间和资金来建 造和销售小型住宅？

提供增值服务：做一些不多花钱但却能让客户看到价值的 事情，比如，协助你的客户把钱花在刀刃上，花在最能增加房产 价值的地方。

敏捷的降价：在不伤及企业根本的情况下适当降价，既能 抢占市场，又能减轻现金流压力。复算你的成本并寻找可以节约 的地方，最好提前这样做，不要等到现金流面临压力时才做出反 应。不知从哪里入手时，可以问自己这些问题：你是否有足够的财 务专业知识来了解您的业务实际情况，或者你是否得到了专业人 士的支持？哪些类型的项目利润最高？企业的车辆太多了吗？你 能卖掉一些并改用租赁方法吗？你的工作流程中是否存在可以 改善的低效率？你能否重新招标或重新谈判您的分包工作，包括 增加对表现不佳的处罚？

未来 · 趋势

最后与大家分享一些当下建筑业的发展趋势，愿大家能够 紧跟潮流，让自己的公司有更稳定和可持续的发展。

零碳或减碳：越来越多的政府机构和财团对零碳或低碳 的物业需求强劲。住宅也存在同样的趋势，2020年至2021年 间，Homestar评级建筑增长了76%。有许多机构投资者和基金 专注于这一领域，政府投资的项目（包括新建和改造现有建筑 物）一般都有包括可持续性的要求。你能否将你的业务定位为在 这个不断增长的市场中赢得合同？

中密度开发与建筑：依然是奥克兰房地产开发和施工的主 流产品，你的公司和员工如果能够更专注于此类建筑的开发和建 设，必将让你在竞争中脱颖而出。

小户型/模块化建筑：虽然在新西兰困难重重，依然值得关 注，预计今后几年会有大量此类企业和产品进入市场，其市场份 额将从5%增长到15%。你能否重新定位你的业务以利用这一趋 势？

减少建筑垃圾：作为中小建筑企业，这个领域是我们可以为 环保做贡献的开端。

数字化应用：无论是BIM、智能家居，还是文件处理、项目管 理，以及最近很火的AI智能ChatGPT都能帮助房地产建筑企业 的经营与发展。

综上所述，无论你的企业是稳健且表现良好，还是处在令人 担忧的状态，都应该主动重新评估您的业务，确保你对今后两年 所面临的风险有更好的了解，并制定管理这些风险的计划：

或者寻求专业建议，在你需要的地方提供帮助；或者重新定 位自己，抓住新的机会，脱胎换骨。在今后两年极具挑战的市场 条件下，不仅仅生存下来，而且能变得更强大！

行业人士说房产:

2022年，全球楼市进入寒冬，新西兰房地产市场不断下滑，创30年来最大跌幅；2023 年，关于新西兰房地产建筑业，您最关心哪些问题？

政策变化？投资机会？如何选择？……本期《逸居新西兰》从收到的25个问题中，精 选了5个最具代表性的问题，邀请了五位来自不同领域的专业人士与您分享他们的观点。

专业领域：建筑规划

专业人士：John Yan Envivo设计顾问公司规划团队

主管

John毕业于奥克兰大学，并获得

了城市规划学士（荣誉）学位，同时也

是新西兰规划协会里的会员。John在 城市、郊区、商业、工业、古建筑保护 区和沿海等一系列区域都有相关的规 划工作经验。

大大增加了购房者要支付的利息金额， 从而对购房需求产生了负面影响。

同样，由于对利率上涨、贷款收紧、 成本增加和劳动力短缺的担忧，房地产 开发商也始终保持着谨慎的态度。需要 特别指出的是，较高的利率正在导致新 西兰主要城市的新建房销售放缓，因为 开发商急需先售出已完成的项目。

逸居公众号读者梅子：2023年，建 筑规划方面会有哪些政策上的变化？

Q A 三年来，Covid-19疫情的爆发、蔓 延，以及随之而来的公众恐慌、封锁、经 济衰退等一系列问题，使得许多人在经历 着未知和不确定性带来的焦虑和挑战。

在2023年到来之际，我们似乎正在进入 一个更加确定的时代。

值得注意的是，新西兰房地产市场 发生了急剧变化：房价在2021年爆涨之 后，2022年呈现一路下跌趋势。根据新 西兰房地产协会(REINZ)的房价指数，全 国房屋均价已自2021年11月的市场峰值 下跌了13.7%。其中，惠灵顿的房价已经 从峰值下跌了20.8%，奥克兰的房价下跌 了18.4%，而且每个地区都出现了一定程 度的下跌。

随着利率上升带来的不确定性越来 越大，买家更犹豫不决，随之不断增加的 是未售出的房屋数量。2022年年底，新 西兰银行已将房贷利率上调至约7%，这

由于2023年是选举年，许多人预计 住宅市场将会是相对平静的一年，并开 始新的开发项目。从过去的经验来看， 选举年的发展历来是缓慢的，因为人 们在对即将到来的政治影响感到“不确 定”时，对进行房地产投资也常常犹豫不 决。

尽管存在这些挑战，但对于那些对 未来有着正确估计的房地产开发商来 说，机会依然存在。2023年，建筑规划 行业将出现一些重大的政策变化，可能 对当前市场的回升产生积极影响。其中， 有两个关键领域值得注意：

• 2022年8月18日，中密度住宅标准 （MDRS）正式成为新西兰主要城 市的规划规则。其中，奥克兰将在 2023年期间就拟议变更的法律意 见进行听证，预计到2024年年中 将对奥克兰统一计划进行修改。因 此，我们可以预期，在2023年10月 选举后，MDRS规则具有更强的法 律效力，这将增加新住宅项目的信 心。

• 2022年11月，政府决定对《资源 管理法案(RMA)》实施彻底以及 全面的改革，其中包括三项环境 法立法，最终将取代现行的1991 年RMA。新的《自然和建筑环境 法案(NBA)》和《空间规划法案 (SPA)》将于2023年晚些时候通 过成为法律。因此，在未来几年 中，随着新的规划法开始在全国 范围的《规划规则手册》中生效， 我们可以期待新房开发的资源许 可申请逐步简化。

总而言之，2023年对于住宅市场来 说是，会是相当平静的一年，因为开发商 除了完成现有项目的建设之外，会在接 近年底时选择按兵不动、静观其变。 在这些已知的市场限制下，精明的 投资者仍有机会以合理的折扣价购买可 开发的土地，并在2024年即将到来的下 一个建筑热潮之前，准备好设计许可文 件。

无论是专业人士才能看懂的晦涩难题，还是和每个吃瓜群众都息息相关的居住问 题，只要您关心、您提问，《逸居新西兰》就帮您找专业人士，答明白、讲透彻！ 扫描二维码向我们提问吧

专业领域：建筑材料 专业人士：Menglong Zhang James Hardie业务拓展总经理

Meng作为James Hardie（新 西兰）的业务拓展总经理，主要负责 领导“亚洲建筑商增长Asian Builder Growth”的细分市场和新西兰市场内 的主要需求增长。Meng在新西兰建 筑产品领域拥有丰富的经验。尤其擅 长识别和扩展新的细分市场。

逸居读者佟健：2023年，建筑业还 会继续经历低谷么？

我个人认为，现在的建筑市场是有所 反弹的。

专业领域：豪宅买卖 专业人士：Sarah Liu Bayleys房产公司豪宅市场资

深销售

Sarah拥有国际金融学士学位、 经济学硕士学位和工商管理研究生文 凭，加上在金融和商业领域超过20年 的经验，和认真努力、一切为客户利 益着想的态度，Sarah成为了Bayleys Remuera团队里的核心成员，也是 Bayleys交易绝对值最高的经纪人。

一方面，我们James Hardie是行业 的风向标，据我所知，James Hardie目 前在澳新市场的销售量是有所提高的； 另一方面，目前获批的建筑许可一直保持 在较高的数量，截至2022年11月的年度， 共有50,209套新房获批，比截至2021年 11月的年度增长3.2%。因此，虽然市场一 直是存在波动的，我个人还是持比较积 极的态度，期望明年的市场回暖。

需要指出的是，上文说到的50,209 套获批新房中，有21,064套为联排别墅、 公寓和单元（与截至2021年11月的年度相 比增长32%）、4,325套公寓（+2%）和 2,975套退休村单元（+7.6%）——32% 的增长，可以看出中密度住宅是未来的 发展趋势。

我作为材料行业的从业人员，对中 密度住宅的材料要求更为敏感。目前，

政府还没有给出明确的要求，例如，中 等密度住房与独栋住房的设计有一个主 要区别——需要间隔墙(Intertenancy Wall，ITW)，且其需要具有耐火等级并达 到令人满意的隔音水平，而新西兰《建筑 规范》（Building Code）对间隔墙的要求 只字未提。

尽管具体规则是模糊的，但作为开发 商和承建方，选择隔音且防火系统比较完 善的材料一定是正确的选择，而James Hardie就是比较具备优势的选择，因 为我们有很多外墙板可以选择。尤其是 Cladding外墙板，我们还设置了相关的 培训课程帮助工人更容易上手。

除此之外，我们的Stria™ Oblique 这一产品有新的尺寸推出，市场需求也很 高，更适合大家对具体（个性化）需求的 满足。

逸居读者Rachel：房价大跌，新西 兰豪宅市场情况如何？

目前，新西兰整个房地产市场，都处 于较为低迷的状态，受到利率的影响，房 价也在持续下降。住宅市场表现得尤为 明显。然而，豪宅市场虽然也身在其中， 却像是另外一个市场。

当然，豪宅市场也会在一定程度受 到影响，但是，相对于首次置业类型的民 宅而言，豪宅市场整体受到的影响不大， 因为豪宅面向的买家都是很有实力的。

在豪宅市场中，目标客户如果遇到喜 欢的房产，价格又合理，他们都会选择购 买；整体来说，豪宅购买是更具个性的，

豪宅市场的销售最重要的是满足客户的 需求和风格喜好。

最近，我有很多客户和潜在买家都 在找高端豪宅，其中还有来自全球各地 的千万级买家，比如美国、英国、新加坡 等。可以说，2023年，新西兰豪宅市场还 是非常稳固的。

专业领域：商业地产

专业人士：Jonathan Lynch

JLL Real Estate 高级主管

Jonathan Lynch毕业于梅西大学

房地产专业，获得金融硕士学位BBS 学位，是商业地产销售和租赁领域的 资深专家。自2010年初加入该行业以 来，他已完成价值超过6.5亿新西兰元 的房地产交易，重点在投资物业、混合 用途开发、土地销售和商业地产租赁 等。

逸居读者XILA：我想在City投资商 业地产，2023年是合适的时机么？

在2022年年底到2023年的过渡时 期，奥克兰CBD及其周边区域内、价格区 间在100万-1000万新西兰元的商业物业

专业领域：房产买卖及投资 专业人士：Jenny Zhang

Macrae Property Brokers

首席运营官

Jenny在商业、住宅、房产投资、 客户服务以及建立人际关系方面有一 套严谨而特别的方法。在新西兰学习 生活超过20年的Jenny，对新西兰市 场有着深入的了解、对房产行业抱有 极大的热情，非常享受于通过专业的 知识、真诚的态度和细致的服务来帮 助买卖双方实现不同的目标和梦想。

交易量可观。2023年，CBD商圈仍将活 力满满、继续发展，一些物业受到领先 指标的影响，而另一些则没有那么大影 响。

在商业地产房源的展示方面，也出现 了许多新的要求。CBD商圈内商业物业 选择繁多，在大多数情况下，如果能够预 先、有效地对房源推广进行规划和定位， 展示效果是截然不同的。因此，在向潜在 客户展示您的资产之前，与熟知市场的专 家深入沟通是非常重要的。

适应变化很重要，了解当今市场 正在发生的事情比以往任何时候都重 要。2022年期间，商业和工业地产市场 面临着愈演愈烈的不利因素——为了对 抗持续的通货膨胀，利率有所上升、建筑 成本继续呈上升趋势，而Covid-19疫情 导致的强制封锁使人们养成了居家办公 的习惯，未来是否能够“重返办公室”仍

然是个未知数。

因此，投资者都相当谨慎，这使得商 业地产市场从2020年和2021年的强劲需 求中放缓。尽管人数有限，新西兰边境的 重新开放为海外游客、学生和工人的返回 提供了便利，此举也导致海外投资者对新 西兰房地产投资的兴趣增加。 我相信，海外投资者对新西兰商业 地产市场的兴趣将在未来12个月内继续 增加。与目前其他主要的全球市场相比， 新西兰被视为投资的避风港，自2019年 以来，贷款一直在不断发展，增长可观。

续回落，较高的抵押贷款利率的持续时间 可能比预期更长，住宅市场投资成本和风 险越来越高。但是，有实力的投资者仍然 希望找到优质的投资物业，我认为，商业 地产是值得考虑的投资选择之一。

商业地产投资通常是防止通货膨胀 的最佳保障，因为业主有机会通过增加 租金获得更高的收入，而且与投资住宅地 产相比，商业地产的投资更简易。

储型仓库在使用用途上比较灵活，既可 以用来存放货物，还可以用来作为开放式 零售店使用，所以备受市场的追捧。特别 是疫情以后，许多零售业的储货方式从即 时库存到大量库存的转变。

逸居读者JIM . Lin：2023年，新西兰 房地产市场有哪些投资机会？

Q A 总体来看，2023年，部分楼价将持

商业地产物业主要分为两大类，零售 店/写字楼和仓储型仓库。受到新冠疫情 的影响，目前零售店/写字楼的空置率极 高，价格降幅也最大，虽然投资风险相对 较高，但从另一个角度来看，现在也是抄 底买入的好时机；仓储型仓库不但没有受 到疫情的影响，反而在疫情的推动下，涨 幅像坐上了过山车似的，投资回报率远远 超过普通住宅地产。究其原因，是因为仓

至于投资哪个区域的商业地产更合 适，我认为是南区。由于南区地理位置优 越，高速公路四通八达，地势平坦，开发 成本较低，所以，目前南区的商业物业是 发展最快的区域之一，同时也是最受追 捧的区域之一。市政府规划未来30年的 发展重中之重是从Manukau开始一直往 南，最终跟哈密尔顿，陶朗加接轨，而以 Manukau为中心向四周扩散开来的East Tamaki、Wiri、Mangere等地区也是发展 迅速。此外，许多地区的新开发项目周围 还没有足够的配套基础设施，这意味着商 业地产的需求依然很大。

黑天鹅和灰犀牛并存， 2023年信贷市场路在何方？

2022新西兰信贷市场回顾

2022年是新西兰经济活动的转折之年。

这一整年，在美国又一轮加息缩表下，全球经济都在经历着 从通货膨胀到通货紧缩时代的转变，新西兰也难以独善其身。

2022年，美联储连续加息7次，美国联邦储备利率从2022 年初的0-0.25%区间提高到了4.25%-4.5%区间，累计加息了 425个基点，加息幅度之大，创下20世纪80年代以来40年之最。 美国的居民消费价格指数(CPI)也伴随着利息的增长从2022年6 月峰值9.1%跌落至2022年12月的6.5%，但通货膨胀率仍然是联 邦储备委员会2%的目标的三倍以上，并且继续指向一种基于一 般价格水平的广泛上涨，尤其是服务和住房。

新西兰是全球打响加息第一枪的国家，新西兰储备银行 (Reserve Bank)2021年10月开始加息，将官方现金利率(OCR) 从0.25%连续加息12次涨至2023年2月的4.75%，累计加息450 个基点，也同样创下了40年来加息最大幅度。然而，新西兰的通 货膨胀率却并没有美国加息的效果那么明显，伴随着12次加息， 新西兰CPI一路高歌，从2021年底的5.9%，一路增长到2022年 6月的峰值7.3%，截止到2022年12月仍保持在7.2%的高位。

伴随着利息的不断升高，2022新西兰房市也“凉凉”了。新 西兰房地产协会（REINZ）的1月份数据显示，新西兰全国房屋 销量跌至该机构自1992年开始记录以来的最低水平：新西兰只 有2759套房屋售出，奥克兰943套。政府估价机构Quotable Value (QV) 3月9日发布的最新的房产数据则显示，截止至2023 年2月，新西兰全国房价同比下跌了12.6%，均价跌至920,366新 西兰元；而奥克兰的房价则同比下跌21.7%，中位价格降至百万 以下，但价格仍比新冠疫情前高约24.5%。

截止至2023年2月，新西兰全国房价同比下跌了12.6%，均价跌至 920,366新西兰元 (资料来源：QV 房屋价格指数）

撰文 York Zhang

编辑 Lesley Song 图为 Freepik 提供

新西兰OCR利率从2021年10月的0.25%加息12次至如今的4.75%

新西兰消费者物价指数创20年来新高

根据储备银行数据显示，截至2022年12月，包括非银行贷 款机构在内的总未偿按揭贷款总额增加6.13亿新西兰元，达 到3461.49亿新西兰元，仅相当于2021年12月3455.35亿新西 兰元存量数字的0.18%增长。其中，3105亿左右是固定利率贷 款，350亿左右为浮动利息贷款，总体呈上升趋势。

在商业贷款方面，新西兰储备银行表示，2023年1月总商业 贷款存量再次减少了7.54亿新西兰元，其中包括6.07亿新西兰元 的商业地产贷款下降。这使得商业贷款存量的年增长率从7.9% 降至6.7%。

总农业贷款存量增加了2.26亿新西兰元，这使得年增长率 从0.3%上升到0.5%，实际上这是自2019年12月以来的最高年增 长率。

站在存款人的角度，储备银行的最新数据显示，2023年1月 家庭存款总额下降了11亿新西兰元，这是自2022年1月同等规模 下降以来的首次下降。这种下降来自交易和储蓄账户中金额的 大量减少。但是，定期存款的存量却创下了新高，从2022年12月 的1049.87亿新西兰元上升到1065.93亿新西兰元。

总体来说，2022年也是新西兰信贷市场的转折之年。通货 膨胀率的不断走高且持续停留在高位，导致储备银行不得不冒 着经济衰退的风险持续加息，毕竟这也是储备银行控制通胀的 唯一手段；此外，2022年12月，新西兰失业率持续保持3.4%低 位，实际GDP维持在2%的水平，也给了储备银行继续加息的底 气。

2023新西兰信贷市场展望

一直以来，对经济活动的预测都是一个很有趣的话题，因为 在这个黑天鹅和灰犀牛并存的时代，没有人能确定明年会发生 什么。甚至，如果你在今年1月份问我对2023年的预测，和在3月 份问我，都可能会得到不同的答案。

对于新西兰这个体量相对较小的经济体而言，一场飓风，就 足以打乱我们对2023年经济情况的预测。

经济咨询公司(Infometrics)的最新数据显示，在飓风 Gabrielle来临之前，新西兰经济活动原本比较稳固：尽管新西兰 储备银行激进的加息、房地产放缓、劳动力短缺和供应链中断已 经对经济造成了影响，但2022年国内经济活动比预期更强劲。 然而，突如其来的飓风和洪灾，为新西兰2023年引入了一个重要 的话题——“经济衰退”。

新西兰储备银行2023年2月发布的货币政策声明 (Monetary Policy Statement)指出，新西兰核心通胀和通胀预 期仍然过高，劳动力市场仍然非常紧张；全球经济增长前景正在 放缓，但强劲的旅游业复苏正在推高国内通胀水平；有一些迹象 表明，需求正在如预期般开始放缓。此外，北岛最近遭受严重风 暴的复苏可能会对短期通胀、短期生产波动和中期经济活动产 生影响。高利率仍然是满足我们通胀和就业目标所需的，程度与 11月声明相同。

在通胀方面，新西兰年通胀率仍处在历史高位7.2%。ANZ 银行经济学家Finn Robinson和首席经济学家Sharon Zollner 指出，新西兰正在遵循“通胀脉冲从商品转向粘性服务价格”的 全球趋势：服务业价格现在对年度CPI的贡献超过2%，并且没有

放缓的迹象；国内劳动力市场依旧火爆，最近几个月净移民的惊 人增长，可能会缓解一些劳动力市场的僵局，而劳动力市场压力 的缓解将是了解未来几年利率走向的关键。并且，飓风的破坏性 影响又对短期内商品的通胀造成压力。如果这种情况持续下去， 即使商品通胀恢复到历史水平，CPI也无法回到2%的水平。

新西兰储备银行预计通胀会在今年晚些时候逐渐降低，在2024至 2025年期间达到1-3%的通胀水平

在利率方面，储备银行称，仍需继续提高OCR；预计2023 年第二季度平均OCR为5.14%，第四季度为5.5%甚至更高；预 计OCR从2024年第三季度开始下降。全球的央行都在进入加 息周期的新阶段，即在利率迅速提高到被广泛认为是“紧缩”的 水平后，许多央行将会放慢加息步伐，进入“微调”阶段，而不是“ 紧急追赶”阶段。

储备银行预测，OCR会在今年年中或年底见顶，然后逐渐下跌。（数据来 源：2023年2月货币政策声明）

储备银行称，预计2023年第一季度通胀年率为7.3%，经济 衰退将于2023年第二季度开始。然而2023年3月16日新西兰统 计局(Statistics NZ)公布的最新数据显示，2022年第四季度新 西兰GDP下降了0.6%——这一下降是在第三季度出现意外强劲 增长1.7%之后发生的，比之前储备银行预测的增长0.7%有很大 的差异，并使得整个经济的年增长率仅为2.6%。

在经济学上，连续两个月的GDP下降将被定义为经济衰退。 很多经济学家认为，由于统计数据的滞后性，新西兰经济会比储 备银行预测的提前进入衰退，且这种衰退是不可避免的。 ASB的预测称，到2023年年底，新西兰的经济会萎缩1%， 主要原因包括消费者支出的减少，以及随房市降温出现的施工 建设的减少。ASB首席经济学家Nick Tuffley表示“通胀已经被证

明会顽固高企，我们也不指望央行能在2025年年中之前，把通 胀压回3%的目标水平。和国内工资增长挂钩的非贸易型通胀， 将推高企业的运营开销，到2023年年中之前还可能加速上升。”

根据新Statistics NZ最新统计数据，新西兰1月份共核准了 2777个新住宅，较去年1月份减少了86个，下降2.0%；与去年同 期相比，1月份新住宅核准数量的下降在奥克兰特别显著，下降了 11.5％。虽然全国新住宅核准数量下降幅度较小，但1月份已是连 续第四个月低于去年同月份的水平，表明住宅建筑活动在缓慢且 稳定地下降。根据该数据，可以得知：预测未来房屋供给量的准 确率也在下降，因为房屋的建造成本在过去一年增长了13%，而 房屋的售价在过去和未来一年预计会持续下跌，对于开发商来 说，又有多少人愿意在这个时期去开发呢？

对2023年新西兰房价的预测关键字可能在于：何时见底？ 根据BNZ银行最新的研报显示，房价和利率具有高度的负相关 性。如果加息放缓且逐渐见顶，那么房价的跌幅也将收窄且更接 近底部。

次房买家尽管得到了额度比现在大的银行预批，但在疯狂的拍 卖市场下往往悻悻而归。而在2023年的买方市场下，投资者寥 寥无几，在新的DTI计算方式下，首次房买家贷款额度可能减少 了，但是房价也下跌了、竞争者也变少了，购买能力也许反而增强 了。

对于投资房买家来说，虽然银行的测试利率(Testing Rate) 变高了，但近期各个银行也陆续出台了一些优惠的利率政策，更 多收入的种类得到了认可，对支出的要求也逐渐从苛刻趋于合 理化。正如Tony Alexdaner上述的分析，房地产市场有可能会在 今年年中提前见底，那么现在正是时机做好入市的准备。

对于建筑类的开发商来说，今年各大贷方的资金量是相对 充裕的。有经验的专业开发商如果能提供符合现在市场需求的 房屋产品，还是可以获得很多资金支持，以保证开发项目顺利进 行。同时，今年有很多开发商选择了建后出租(Build to Rent)的 模式，很多银行也相继推出了符合这种市场需求的贷款产品。

此外，伴随着CCCFA法案的实施，2023年3月16日以 后，FMA要求：给零售客户提供受监管的金融咨询服务的任何 人，都必须持有金融市场管理局颁发的金融咨询服务提供者 (FAP)许可证、或在FAP许可证下运作。持证上岗是对未来贷款 顾问更高的要求和监管。

华融信贷(Plaxo Mortgage)作为一家专业从事贷款咨询和 代理的公司，成立于2006年，已经有16年的历史。华融信贷拥有 完善的服务体系和高效的工作流程，可以快速响应客户需求，并 在最短的时间内为客户提供最合适的贷款方案。此外，华融信贷 拥有10多位经过专业培训和认证，具备丰富的实战经验的持牌 贷款顾问，他们非常熟悉各大金融机构的贷款政策和程序，可以 为客户提供最专业、最优质的服务。无论您是自住、投资还是开 发，有任何跟贷款相关的问题，都欢迎您联系华融的贷款顾问， 相信我们一定能为您提供最专业的贷款服务。

bnz研报显示，房价和利率有高度负相关性。（数据来源：BNZ QVNZ）

然而，对2023年信贷市场(主要指房屋抵押贷款市场)的预 测，往往是基于以上所有经济数据的预测的结果，而信贷市场的 恢复往往会早于房地产市场的恢复，因为人们往往是基于对全 球经济和新西兰的经济的大方向判断而做出是否买房的决定， 无论是自住还是投资。

独立经济学家Tony Alexander3月16号指出，已经有一些

迹象表明新西兰房地产市场有望在今年中旬以前提前触底。首 先，根据REINZ2月的最新数据显示，新西兰房价2月环比上涨了 0.1%。虽然房价的下跌并没有结束，但下跌的速度显然在放缓； 其次，净移民数量在不断走强，在截止至今年一月的一年里，净 移民增量达到了33,000，这对新西兰的房市至关重要；最后，美 国硅谷银行的倒闭，并不是因为不良贷款，而是因为流动性长短 期错配导致发生了挤兑，而这种倒闭潮似乎还在蔓延。美国利率 曲线已经在下降，而新西兰一年期固定利率的借贷成本已从一 周前的5.55%将至目前的5.3%；3年期的借贷成本则从5.25% 下降到了4.75%。关于货币政策收紧放缓的讨论越来越多，这将 鼓励更多的潜在购房者排除利率上升的最坏情况，从而提升市 场信心。

对于首次房买家来说，如果还款能力足以应对当下的利率， 现在无疑是入市的最好时机。如果在前两年房价飞涨的时代，首

作者简介

York Zhang毕业于梅西大学商学 院，于2006年创立华融信贷(Plaxo Mortgages Ltd)，并将其打造成为 新西兰发展最快及最专业的华人 金 融贷款服务公司之一，业务范围囊 括住宅贷款、商业物业贷款、建筑贷 款、土地开发贷款、生意贷款等。

York深耕新西兰金融市场近20年， 非常了解新西兰投融资行业发展趋 势，善于把控投资热点，有极强的风 险控制能力及项目评估能力；作为华 融信贷首席贷款顾问，York经手上千 贷款案例，多年经验的积累让York能 够精准围绕客户需求，为广大置业客 户及商业开发商提供最优质的贷款 解决方案。

York Zhang

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2022年移民政策变化回顾与分析

近三年，COVID-19大流行对全球移民政策产生了重大影 响。针对危机，许多国家在管理其边境和移民流程方面出现了动 荡和变化，如关闭边境、旅行限制、签证处理的变化、移民政策 的改变等。

2022年是移民政策变革的重要一年，这一年里，新西兰逐 步开放了边境，重启了包括技术移民、WHV打工度假签证、父母 团聚移民等在内的各类签证申请，对投资移民、工作签证、学生 签证、毕业后工签等各类签证移民条例进行了修改变更……在 2023年到来之际，我想对2022年的重要政策变化进行盘点和 回顾：

1 雇主认证系统(Accredited Employer System)

雇主可以通过雇主认证系统获得认证，从而使用认证雇主 工作签证(AEWV)雇佣持有签证的移民长达3年。除非该职位在 豁免名单上，否则雇主必须支付雇员不低于新西兰的中位数工资 的薪水，并证明他们无法找到合适的新西兰人。

总的来说，雇主认证系统可以确保工作签证用于引进熟练 和合格的工人、对经济做出积极贡献；同时，使雇主对其工人的 福利负责，促进公平和道德的工作环境，使雇主和员工都获益。

批评人士指出，这个类别是一个赚钱的计划，因为它要求所 有雇主支付740或1220新西兰元的费用，以获得雇用工作签证持 有人的权利，而之前不存在这样的费用。

此外，雇主认证系统对移民工作签证可能会产生一些潜在 的负面影响：如雇主认证系统可能会将移民的就业机会限制在 已经获得认证的雇主那里。这可能会减少移民的可用工作机会， 使他们更难在自己选择的领域找到工作；可能导致工人受到剥 削，因为获得认证的雇主可能对其雇员有更大的权力；认证过程 也存在偏见和歧视的风险，雇主可能不愿意雇佣来自某些国家 或背景的移民，这可能导致就业机会不平等；与认证过的雇主有 联系的移民可能会发现很难转换雇主，限制他们的职业发展机 会。

2 AEWV认证雇主担保工作签证

7月4日，AEWV认证雇主担保工作签证申请正式开放，有了 这个签证，即可：

• 在新西兰为一家已获认证的雇主工作，该雇主需提供了每周 至少30个小时的工作。

• 在任何12个月内最多学习3个月，或完成作为工作一部分所 要求的任何学习。

• 在某些情况下，有资格获得直通居留签证，或在担任职务2 年后获得工作居留、高薪居留或护理劳动力工作居留签证。 放宽工作签证要求，可以通过解决劳动力短缺问题，吸引外 国投资和创业以及支持当地企业来刺激经济增长。通过允许熟 练和合格的工人进入新西兰，带来增加生产力、创造就业和促进 经济增长的影响。

这项新政策非常受欢迎，仅在过去的8个月(2022年7月至 2023年3月)就批准了近38000份工作签证。

相比之下，之前的最高纪录是2018年批准的42000份工作 签证。 如果批准速度继续保持不变，那么从2022年7月到2023年7 月的12个月期间，可能会批准多达57000份工作签证！

3 边境重开

新西兰于2022年7月向全球开放，这引起了大量渴望回到新 西兰的旅行者提交签证申请。

重新开放边境可能带来以下潜在好处：

刺激经济：重新开放边境可能吸引更多游客、学生和商人， 刺激经济发展，创造就业机会；加强文化交流：开放边境也可以 促进新西兰与其他国家之间的文化交流，增进对不同文化的了解 和欣赏；团聚家庭：重新开放边境也可以让因旅行限制而分离的 家庭重聚；增加商品和服务的供应：重新开放边境可以让人们更 容易地获取难以在国内获得的商品和服务。

然而，重开边境也可能存在潜在的风险，如COVID-19传播 的风险增加和需要额外的资源来管理边境控制措施。此外，开 放边境可能会导致国内市场受到影响，因为外来商品和服务可 能会对本地企业和市场造成竞争压力。同时，开放边境也可能会 导致更多的旅游和交通活动，从而对环境造成不良影响，例如空 气和水污染等。

4 新的投资签证类别开放

7月27日，旧的投资移民项目正式关闭，针对投资移民的全 新项目Active Investor Plus则将于9月19日正式启用。

撰文 Sonny Lam

编辑 Lesley Song

图为 Freepik 提供

数据来自新西兰移民局官网

全新的Active Investor Plus启用后，有以下变化需要特别

留意：

• 高额投资类别Investor Plus (Investor 1 Category)升级

为Active Investor Plus：

• 投资金额提高：申请人需至少提供等同于1500万新西兰 元的资金或资产，之前为1000万新西兰元；

• 资金使用要求改变：投资总额的最多50%可用于被动 投资(Passive Investment)，其他资金需要做积极投资 (Active Investment)，而之前没有百分比要求；

• 资金计算方法的调整：积极投资的资金，1新西兰元可以按 3新西兰元计算，而之前没有此项规则。

• 普通投资类别Investor (Investor 2 Category)取消。

目前看来，引进新的投资签证计划的时机可能不够理想。新 的投资签证方式推出后，有极少数的人对它表现出了兴趣，迄今 为止还没有一个人获得批准。这可能是因为当前的全球经济形势 并不是很稳定，很多人对投资感到不确定；同时，新的投资签证 也设有更高的门槛，要求申请者投资的金额较高，且对投资资金 来源有更为严格的要求，让一些潜在的投资者望而却步。因此， 尽管新的投资签证方式可以带来一定的投资效益，但目前的情况 下，它并没有达到预期的效果。

或许，随着时间的推移和经济形势的变化，以及未来消费者 信心的恢复，可能会看到更多的投资者和申请者涌入，为经济注 入新的活力。因此，我们不能轻易放弃这个新的投资签证计划， 需要给它一些时间来观察和发展。

5 限制配偶工签的权利

新西兰移民局曾提议年底取消新西兰工作签证持有人配偶 的工作签证，现已改为有限的工作权利——只要配偶能够在一 份支付中位数工资的工作中就业。

从积极的角度来看，如果取消配偶的开放工作权，有助于减 少外来移民对当地工作机会的竞争，促进雇主更多招聘本地工 人，从而为当地人创造就业机会、提供更好的薪资待遇。但从另 一方面来说，取消配偶开放工签可能会让许多人感到不公平和 不受欢迎，并可能导致这些人的离开和分离。另外，这也可能导 致工签持有者在工作和家庭生活之间的不平衡和冲突。

我个人认为，现在不是合适的时机，因为我们的经济需要更 多的劳动力，而在经济衰退时减少潜在的劳动力可能是危险的。 虽然现在的旅游业和服务业正在恢复，但其他行业如农业和建 筑业等，需要大量的劳动力来满足需求；此外，在COVID-19大 流行的情况下，我们需要保持足够的劳动力，以便我们的医疗保 健系统和其他关键基础设施能够正常运转。因此，减少潜在的 劳动力可能会对我们的经济和社会造成不利影响。

6 SMC技术移民EOI抽签重启

重新开放技术移民类别居留签证是备受期待的。对于绝大 多数人来说，这是在新西兰申请永久居留的最可行的途径。我曾 预测：技术移民类别居留签证的新分数要求将增加至180分，我 的预测对了一半。首次筛选的分数要求是160分，而随后的所有 筛选都确实需要180分。

技术移民类别居留签证的重新开放，可以让那些具有在新西 兰工作和生活能力的申请人获得更多的机会。这将有助于填补当 前工作市场上的劳动力短缺。然而，对于那些想要通过该类别申 请永久居留的人来说，他们需要根据新的分数要求进行申请。因 此，需要更好地了解自己的背景和技能以确定自己是否有资格进 行申请。

然而，笔者并不理解为何在此时提高分数要求。这多出的20 分会让申请者需要在新西兰工作多2至4年。然而，正如第七点所 提到的，政府正在计划实施新的“6分”居留计划。这意味着，想要 申请高技术移民类别签证的人在未来两年内可能无法达到所需 的分数要求，因为整个系统可能会在2到4年内发生变化。

7 全新“6分”居留计划

“6分”系统为移民提供了一个明确的技能门槛，同时为人们 展示自己的技能水平提供了多种途径。申请人必须至少获得6分 才有资格申请：

• 基于专业注册、资格或收入获得3~6分，人们可以根据自 己的情况选择可获得最高分数的技能类别；

• 每年在新西兰从事技术工作可获得1分，最高可获得3分、

• 所有申请人必须在新西兰拥有一份工作或工作机会，并获 得至少中位数工资。

例如：

• 一位拥有博士学位的科学家可以因其学历获得6分，如果 他们在新西兰有一份工作或工作机会，则可以直接申请永 久居留权。

• 一位持牌建筑从业者可以因其职业注册获得3分（分数水 平待确认），所以在新西兰从事三年的技术工作后就可以 申请永久居留权。

• 一位收入为中位数工资的1.5倍的厨师可以因其收入获得 3分，所以在新西兰从事三年的技术工作后就可以申请永 久居留权。

• 一位注册教师可以因其职业注册获得3分（分数水平待确 认），所以在新西兰从事三年的技术工作后就可以申请永 久居留权；一位拥有硕士学位的教师可以因其学历获得5 分，这意味着他们只需要在新西兰从事一年的技术工作后 就可以申请永久居留权。

而一些被认为存在移民和劳动力市场风险的职业需要达到 更高的收入门槛（中位数工资的1.5倍）才有资格申请永久居留 权。这些职业包括零售和酒店业中雇主应该能够依赖国内劳动 力市场和/或临时移民工人的角色。

这个系统的设计是基于每年为新西兰做出贡献的原则。所以 如果你拥有一个通常需要3年学习的学士学位，那么它可以被计 算为3个点。总的来说，这告诉我们，政府希望获得新西兰居留 权的代价相当于你生命中的6年——政府期望吸引和保留那些 长期承诺居住和工作在新西兰的人才。毕竟，这些人对于新西兰 经济的稳定和增长起着重要作用。

“绿色名单”直接移民通道和“绿色名单”工作转居留通道为

8 “绿色清单”(Green List )

在特别需求职位，如医疗和教育等行业拥有技能的人提供了获 得新西兰永久居留权的快速通道。

其中，“重点领域工作签证”为在新西兰的某些领域如建筑、 种植业等工作的人提供的签证。该签证持有人可通过这个程序 来获得永久居留权，但他们需要符合某些特定的标准，例如对 其职业领域的工作经验、资质要求等。“雇主变更工作签证”，旨 在帮助那些在新西兰工作的人能够在转换雇主的同时保留居留 权。

到目前为止，这两个签证类别取得了不同程度的成功。首 先，工作签证是一种更简单的方式，只需要具备特定领域的技能 即可，因此受到许多潜在申请者的欢迎。其次，如果能够在该职 业领域获得长期雇主赞助，获得临时工作签证的申请将更容易。 这两种方式都比其他获得新西兰永久居留权的方法更为简便， 因此我预计这两种签证类别将变得越来越受欢迎。特别是在健 康和教育等领域，这些职业的需求将会越来越高，这些签证将 会变得更为受欢迎。

这项政策的风险在于与澳大利亚的比较。在澳大利亚，类似 角色的薪资比新西兰高得多，如果我们要求工作者等待的时间 太长，他们可能会选择离开新西兰，这对于新西兰的经济和劳动 力市场来说都是一种损失。因此，移民部门需要加强处理速度， 以确保这些熟练工人能够快速获得居留权，并留在新西兰为其 贡献力量。

9 2021居留签证进展良好

尽管有良好的进展，但许多来自中国的申请人仍在等待结 果。这是因为申请程序中的国家安全检查和无犯罪调查的延迟。

这些调查是必要的，以确保申请人没有犯罪记录或安全方面的 隐患，但需要耗费大量时间，因此等待时间可能会变得很长。

大多数仍在等待结果的申请人都有一些特殊情况，包括医 疗问题、家庭问题、工作需求或者有前科记录等。这些问题都需 要更长的时间进行评估和调查，因为它们可能会对申请人在新 西兰生活和工作中的表现产生影响。例如，申请人可能需要额外 的医疗保健或者生活护理服务，或者在工作场所中需要额外的 支持和调整；而前科记录也可能会对新西兰社会的安全和稳定 产生潜在的威胁，因此需要进行更深入的背景调查和评估。

总的来说，我认为这个居留计划的结果是积极的，它为劳动 力市场带来了许多忠诚的新居民。然而，遗憾的是，也有许多居 民决定搬到澳大利亚，而不是继续在新西兰建立自己的生活，这 可能是由于澳大利亚在某些方面比新西兰更具吸引力，例如更 高的薪资和更好的就业机会。另外，有些人可能发现新西兰对外 来移民的接纳过程过于严格或者新西兰的生活环境并不适合他 们。虽然这些情况会导致一些人离开，但是那些留下来的人将会 为国家做出更大的贡献，为经济发展带来新的机遇。

10 父母团聚移民即将重启

暂停多年的父母团聚移民即将重启，降低了申请条件中作 为担保人的子女的收入要求，扩大联合担保的范围并将每年的 1000个签证申请配额增加至2500个。同时，政府为父母团聚移 民设立了一个新的随机EOI选池，10月12日之后递交的申请将放

在新随机选池中按新规则抽取。

这是一项备受期待的措施，在过去几年中，由于政策变化， 父母移民变得非常困难。重新开放这一途径对许多家庭来说是 一个巨大的胜利。尽管如此，这个计划也面临着许多挑战。首 先，移民部门需要确保能够快速处理大量的申请；其次，许多人 可能无法满足所需的财务和健康要求，这可能会导致申请失败。 总的来说，这是一个重要的计划，如果能够正确执行，将有助于 吸引更多的移民到新西兰，为我们的社区和经济作出贡献。 不过，对于许多申请人来说，这个计划可能还是存在不确定 性和挑战。例如，他们可能需要提供一些额外的文件和证明，如 健康证明、无犯罪记录等；他们还需要满足各种要求，如提供收 入证明、住房证明等等。此外，父母的健康状况也可能对申请产 生影响。如果他们有某些健康问题，这可能会增加他们的申请难 度或导致申请被拒绝。因此，在提交申请之前，他们可能需要进 行一些医疗检查，并提供相应的证明文件。

申请这个计划可能会涉及到一些复杂的程序和要求，但只 要你提前准备好，与专业人士咨询并按照要求提供所需文件和证 明，就应该可以最大限度地减少遇到问题的可能性。

总的来说，新西兰近期的移民改革旨在增加对高技能移 民的吸引力，并优先考虑移民对新西兰经济的贡献。新的工 作签证和居留签证类别为某些职业提供了更快速的通道，更 重视在需求行业的工作经验和专业资格。同时，父母居留签 证的重新开放也是一个好消息。然而，这些改革仍面临一些 挑战，包括吸引移民而不影响国内市场的竞争力以及签证处 理的速度等问题。

新的居留签证积分系统为人们提供了不同的路径，但需 要6年的承诺；与之前的绿色清单系统相比，新系统需要更长 时间的承诺。从政府对移民申请者要求的6年的承诺期限来 看，这是一个相当长的时间，但这也表明了政府对新移民的 价值和贡献的高度重视。这种制度也鼓励新移民与新西兰社 会更深入地融合，为社会和经济做出更长远的贡献。与此同 时，与澳大利亚相比，新西兰在移民方面的要求相对较高，这 也意味着，对于那些真正希望移民到新西兰并在那里安家的 人来说，他们需要做出更多的努力来满足这些要求。

作者简介

Sonny Lam

具有15年的法律诉讼背景和前任新 西兰移民局移民官的经验，目前在 Queen City Law律师事务所担任移 民律师。2015年离开移民局后，他开 始专注移民领域,对于移民和雇用法 律方面的专业问题，可以从申请人和 案件审理移民官的不同角度给出专业 合理的建议。

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投资机会与挑战：深度解读新西兰房地产 市场变化趋势

随着全球经济和金融市场的不断变化，了解新西兰房 地产市场在2022年的发展态势对于投资者至关重要。我 们见证了2020年的房市爆火，也经历了随后发生的涨跌起 伏。在这个充满挑战与机遇的时代，如何才能看懂房地产市 场，从而在投资决策过程中作出明智的选择？

从热潮到恐慌

2020年的疫情和随后的封城给新西兰房地产市场带来了 空前的挑战。出乎人们意料的是，2020年4月，新西兰储备银行 解除了LVR限制，房地产市场出现了反弹，并在接下来的几个月 持续增长。封城解除后，曾经无法售出的房子竟然以更高的价格 成交，房价差距达到二十多万新西兰元。人们纷纷涌入房地产 市场，开发商也开始投资购地，许多人甚至盲目地以高价抢购土 地。这种现象并没有对错之分，仅是当时的市场现象。

随后，联排住宅项目迅速崛起，仅在我们的资料库中，就记 录了奥克兰地区有超过400个项目申请资源许可或建筑许可。值 得一提的是，当时的贷款利率低至1.9%。虽然房地产市场繁荣， 但也令人担忧：未来如此多的联排住宅能否顺利售出？许多人认 为，边境即将开放，将有大量人口涌入，房价将继续上涨。

2021年8月封城前，新西兰凭借长时间的零感染记录，成为 全球防疫最佳国家。许多身在海外的新西兰公民和居民纷纷回 国定居，并加入抢购房子的行列。当时，首次购房者需要面对海 归人士的竞争，因此，他们转向购买预售屋，尽管要等，但价格明 确，仅需交10%的定金，预售屋销售量随之激增。

2021年7月底至8月初，我们创下了八小时内售罄80套房子 的销售记录，登上了新西兰最大的英文媒体NZ Herald的头条。 许多同行也借此炒作Flat Bush周边房价，附近房价随之上涨。 在封城期间，我们还在线上半小时内售罄了另一个17套联排项 目。然而，一两个月后，市场热情开始减弱。

到了2022年，利率迅速上升、旧房子的上市数量也显著增 加，购房者在利率为2%时表现出高涨的热情，随着贷款利率上 升至6%以上且需要续贷时消失无踪，许多人开始意识到问题的 严重性。月供激增至原来的三倍，许多购房者，尤其是投机性购 房者，开始感受到前所未有的恐慌。

与此同时，新西兰的社会局势并不乐观，犯罪率大幅上升、 物价飙升、劳动力短缺、工资上涨，生意也不如以往。据报道，新 西兰已有超过40万人在一段时间内无法支付房贷。预售项目销 售不佳，许多投资者纷纷出售房产和土地项目。有人预测，不久 的将来将出现严重的房地产市场衰退，乃至“血流成河”。

危机中存在转机

除了新西兰房市的低估外，如今的全球市场也并不太平，硅 谷银行的倒闭让全球投资者心中一惊，又有消息称有三家银行 相继倒闭。专家统计，超过200家银行可能受到影响。

我们已经经历了1997和2008年的金融危机及经济衰退，而 这次的影响可能是我们在有生之年都未曾见过的。正如我们都 未曾预料到疫情导致的封锁，全球航班被迫停飞数年之久。

在这个时候，建议人们投资可能是不负责任的，因为未来充 满了太多未知数。然而，危机中往往存在转机。每一轮政府干预 通常在数年后使一切恢复正常。根据玄学大师的预测，房地产市 场有望在2025-2026年复苏，这与许多国家央行根据经济数据 所做的预测是一致的。

尽管面临诸多挑战，新西兰房地产市场仍为寻求投资机会 的人们提供了众多选择。除了传统的住宅投资，还有其他多种房 地产类型可供考虑。

商业房地产投资便是其中一种。这类投资包括购买和租赁 办公室、零售空间、仓库和其他商业用途的房地产。虽然通常需 要较高的初始投资，但其回报率以及长期稳定的租金收入可能 更高。此外，商业房地产的价值通常比住宅房地产更稳定。在过 去的两次经济风暴中，商业房地产在住宅市场低迷时反而活跃 起来，租赁市场首先出现活动，随后转向销售市场，因为商业租 赁与买卖不同，无需经过银行贷款审批。

工业房地产投资也是一种可行选择。这类投资包括购买和 租赁生产设施、仓库等房地产，尤其吸引那些希望将资金投入生 产业务的人士，投资工业房产将为他们的业务提供物理空间。

此外，在新西兰房地产市场低迷时，抄底房地产成为了一种 诱人的选择。抄底房地产指的是购买低于市场价值的房产。尽管 这通常需要一定的研究和投资，但对于那些希望以低成本获取 资产的人来说，不失为一种非常具有吸引力的选项。

选择任何类型的房地产投资都需仔细考虑市场趋势和未来 潜在变化。鉴于2022年利率快速上升，未来的房地产投资者应 谨慎行事，并密切关注市场变化趋势。

作者简介

James Law

Introduction of author

James Law 是一位成功的房地产专业 人士和商人，2011年创立了新西兰世展 房地产并带领公司快速发展为拥有40 余名房地产营销精英的专家级团队。

撰文 James Law 编辑 Ziyan Lu

“建后出租”项目能有效缓解 住房短缺么？

2022年8月，住房部长Megan Woods宣布，某些类型 的新建和现有的建后出租(Built to Rent, BTR)开发项目将 永远豁免利息限制规定，“要符合条件，开发项目需要向租 户提供至少10年的租约。如果租户希望，他们可以要求更 短期的协议，而该开发项目仍有资格获得豁免。”这一税务 优惠使得BTR项目继2019年被首次提出后，又一次受到了 新西兰人的广泛关注。

BTR项目是什么？

BTR是指专门为租户提供一个长期稳定的租赁而建造的 中-高密度住房的投资产品，比如退休村、学生宿舍等。很多人将 BTR等同于多单元租赁房，但事实上，并非所有多单元租赁房都 可以被视为BTR。

在新西兰，BTR可能仍属一个新概念，但在海外如英国或欧 洲等是一个极为普遍的资产类别。与私人投资的买房出租(Buy to Let)物业不同，BTR往往由大型企业或信托资金而非独立房 东拥有和管理，并由一个专业的物业管理公司统一运营，以提供 高质量的增值服务和设施；BTR物业更愿意与租客签订长期租

约，租客拥有一定权利对房屋做出适度改变；为了能获得更好的 回报，BTR提供者会以提高住房质量、为租户提供良好体验作为 一个长期可持续的目标，建立服务提供者和客户共赢的关系。

像BTR这类的长期租赁投资对于为有需要的个人和家庭提 供稳定和负担得起的住房选择至关重要：BTR项目的推广，可以 大规模增加租赁房供应、提供稳定且可预测的住房成本，使租 户能够相应地规划他们的生活与财务。这种稳定性有助于防止 住房不安全(housing insecurity)，而住房不安全会对人们的心 理健康和生活质量产生负面影响，从而影响一个城市的社会与 经济发展。

BTR项目有哪些政策支持？

许多业内人士相信BTR是缓解我们住房短缺的直接有效的 解决方案。多年来，新西兰物业委员会 (Property Council) 一直 与政府沟通开发BTR的潜力。通过实施一些简单且具有成本效 益的政策变化，让BTR走上稳健的增长轨道。

这些政策变化包括：

1.设立专门的BTR资产类别，类似于学生宿舍和退休村， 以实现海外投资；

2.为BTR开发的项目利息扣除(Interest Deductibility)和 折旧(Depreciation)；

3.对《住宅租赁法》进行修改，当BTR持有者需要卖房 时，无需通知租客。

投资BTR项目的需要注意什么？

对投资BTR 开发项目心动了？考察一个项目是否值得投资， 需要从质量、便利、客户服务、地点和社区、灵活性和使用期限 确定性等多个方面进行深入分析和探讨：

质量：

作为长期租赁投资，BTR项目持有者或管理公司必须积极 提供且维持高质量的住房选择，以吸引租户且提高回报。所谓“ 高质量”包括但不限于确保居住环境的安全、可靠和良好的维 护；优质的住房还有助于预防健康问题并降低维修和维护成 本。

便利：

BTR项目的地点选择必须能够吸引租户。一般来说，BTR项 目应位于成熟且交通便利的地区，有公共交通、商店、学校和医 疗设施等基本设施可供租户使用，这有助于降低租户的交通成

撰文 Frankie Young

编辑 Lesley Song

图为 Freepik提供

本并提高租户的整体生活质量。

客户服务：

卓越的客户服务对于BTR至关重要。房东和物业经理应对 租户的担忧和投诉做出回应，提供及时有效的解决方案。良好 的客户服务有助于在房东和租户之间建立积极的关系，从而促 成长期租约并减少住户变更。

社区：

BTR项目的公共基础设施应有助于为租户创造归属感和社 会支持，比如共享的娱乐、活动、会议室。除此之外，物业还会定 期举办活动如圣诞节聚餐、问答之夜等。让租客感觉如同生活在 一个大家庭中。

租期的确定性：

BTR项目为租户提供确定且可预计的租期。由于持有者的 目的明确，这意味着可以提供长期租约。租期的确定性有助于稳 定租户的生活发展。

灵活性：

BTR为租户提供灵活性，使他们能够随着生活需求的变化 而改变他们的生活安排。这包括可增减租户、提前解约、允许租 户养宠物，以及变更房间但不必搬迁到另一个地区等。

优质BTR项目一览

新西兰目前已经有不少已开发/开发中的BTR物业，比较典 型的有位于Grafton的Park Tower、位于Mt Albert的Modal公 寓和位于Slyvia Park商圈内的295套BTR公寓。

Slyvia Park购物中心的拥有者Kiwi Property正在Slyvia Park商圈开发的295套BTR公寓预计将在2024竣工，并开始迎 接第一批租客入住。该项目特点是稳定但灵活的租期、优越的 地点和管理团队，以及商圈及其周围齐全的基础设施和生活环 境。

Park Tower享有周边便利设施和公共交通的优势，也为租

户提供安全、稳定且有归属感的住宿。该公寓提供现场物业管 理/礼宾/安保等服务支持，还有多达22个共享空间如媒体室、临 时办公室、游戏厅、休息室及烧烤区等。除此以外，还定期举办 各类居民活动。

Modal于2020年10月在疫情的不确定时期完工，是开发商 Ockham Residential的第一个BTR项目，为奥克兰增加了 32 套一居室和两居室住宅公寓。该项目享有靠近公共汽车和火车路 线的便利，并为租户提供替代交通工具Cityhop共享汽车，因此 没有设计停车场。Modal还有两个内部自行车储藏室，非常适合 以自行车为主要交通工具的人士。

由此可见，这类的公寓生活体验，无疑有别于周边传统私人 投资的公寓物业。这也是BTR项目希望能够达到的初衷。

虽然BTR可能不是解决住房危机的灵丹妙药，但它无疑在 解决这一问题方面发挥着重要作用。许多组织都在优先改善住 房供应，而BTR是该解决方案的一部分。随着每多建一所房屋， 新西兰人就离重新平衡住房供需又近了一步。因此，许多业内的 倡导者正在呼吁政府为新西兰重新定义BTR，让投资者更容易 投资，例如，通过将BTR项目的税收待遇与类似的大型商业地产 投资相结合，政府可以鼓励对BTR项目的更多投资，并加快开发 进程，从而建造更多的房屋。

作者简介

Frankie Young

Introduction of author

目前在Crockers物业集团担任 业务开发和项目经理一职。

奥克兰大学物业管理学士， 毕业后曾在几家大型物业公 司从事住宅物业、商业物业、 业主法人团体的物业管理。

最高法院里程碑式判决： “关系”进入新西兰司法体系

众所周知，新西兰华人在房地产开发和整个建筑行业的 发展做出了巨大的贡献，在土地开发、房屋建筑、销售等全流 程均具有举足轻重的影响。 近日，华人间的一桩普通的商业纠纷还引起了新西兰司 法界关于中国文化和商业习惯的大讨论。最高法院更是根据 他们的商业纠纷和法庭思辨，将中国文化、“关系”元素以及华 人的商业习惯写进了判决书——这可谓是新西兰华人文化在 司法体系的一个里程碑。

案由

郑先生和邓先生是新西兰建筑行业堪称翘楚的两位大佬级 人物：郑先生是房地产开发商，邓先生的职业背景是项目经理和 土地开发，二人的工作关系(Working Relationship)从上世纪90 年代开始建立。

2004年，邓先生在郑先生介入的一些开发项目中，购得一 些产权性质的权益。而这些项目最初是由别的个体(Individuals) 介入，而非邓、郑两位先生，因此我们将这些”别的个体”称作“初 始团队”。

在初始团队介入的项目中，有一个项目是位于Bella Vista Drive的11块地的购买和开发。当时，初始团队成员正处于拆档、 解散中。郑先生和邓先生介入后，又引入一位Jiang姓先生共同 合作。这部分合作，统称为“Bella Vista协议”，这份协议是用 中文起草，并于2008年4月签订的。协议的合同主体分为两大 类：(a)与邓、郑两个人的公司相关的一个新公司，直译为“东方建 筑集团”，占60%股份；(b)Jiang先生占40%股份。

一套内部的财会记录则成为了本案的另一个中心点。这套 记录的起点是2010年3月31日的一份记录原项目“初始团队”解 散时财务状况的文件。之后，内部以一个月两次做帐记录了郑先

生和邓先生两人之间合作的商业往来。2015年，郑先生和邓先 生之间的商业合作开始出现问题。五月份，双方同意分开。关于 解散的谈判和讨论内容，记录在一份“解散原则”协议上。 本案的法律问题焦点是，2010至2015年间，郑先生和邓先 生之间的业务合作属于什么性质？ 在郑先生看来，从2010年3月开始，他和邓先生两人之间为 合伙人(Partners)关系，从事房地产开发和建筑，而这些商业活 动是以公司的名义进行；就”Bella Vista协议”的合同主体而言， 他们共同/集体和Jiang先生合作。

邓先生则认为，他们之间没有一个“纵览全局的合伙人法律 关系”(Overarching Partnership);而他们的合作，是通过相关公 司、两个人在相关公司所拥有的股份比例，以及各公司的往来账 目来进行的。

新西兰法院系统分为四级，分别为最高法院(Supreme Court)、上诉法院(Court .of. Appeal)、高等法院(High .Court) 和地方法院(District Court）。一般情况下，高等法院或地方法 院具有一审管辖权；上诉法院具有二审管辖权，一般也是终审法 院；最高法院则对特定具有重大影响的案件进行终审。上级法院 的判决对下级法院具有法律约束力，最高法院的判决对所有法 院具有法律约束力。

高等法院判邓先生胜诉，认为他们之间没有合伙人关系；上 诉法院驳回高等法院判决，认为他们之间是合伙人关系。

邓先生上诉到最高法院。

从上诉法院上诉到最高法院，需要事先经过最高法院批准。 这是邓先生上诉到最高法院要过的第一关。他的律师团队必须 向最高法院提供诉状以及相关证据，最高法院会做出决定，并给 出判决理由。

撰文 Raymond Huo 图为 Freepik提供

判决

最高法院批准了邓先生的上诉请求。在批准上诉请求的判 决中，列出在最高法院要解决的几个重要问题。其中最重要的一 个问题是：“上诉法院判定邓、郑之间是合伙人关系，这种判决是 正确的吗？”

最高法院五位大法官共同一致决定驳回邓先生上诉请求。

判定邓、郑之间为合伙人关系。

判决依据

解读最高法院的判决，可以综合以下几个要点：

1. 证据显示，就Bella Vista项目而言，邓郑两人是各自以个人 身份参与的合伙人关系，而相关的公司实际上成为了他们行 使职能的指定身份(Nominee)。2010年3月31日文件记录了 初始团队解散到合伙人关系成立，合伙人关系从2010年4 月1日开始。

2. 一个月两次的财务报告依据相关公司的营业状况做出，并基 于一个共识，即相关利润由两人均分。

3. “解散原则”协议还记录了两个人之间的一段对话，从对话中 可以推断，两个人之间的商业关系并不依据相关公司来决定 或解释。

4. 2008年4月份开始，就Bella Vista项目而言，他们之间是合 伙人关系(总体项目中持60%份额）。从2010年4月1日开始， 他们之间的合伙人关系延伸和扩展到两个人合作的所有项 目。

“关系”元素

最高法院判决中，还对中国文化中的“关系”概念进行了解 读：“关系”是一个具有多层含义的复杂概念，可以理解为人际关 系、社会资源及个体在社会不同层面的各类人脉关系，而这些关 系在商业往来和社会生活中普遍应用。

就华人的商贸习惯和行为而言，“华人做生意时较少使 用正式合同”(Chinese people are less likely to conduct business using a formal contract)，而更倾向于通过“握手” 之类的意思表示，达到成交效果。"“因为书面合同会被视作交易 证据，显得彼此反倒不信任了”(…because written contracts are perceived as evidence for transactions and appear “distrusting”.)

因此，本案的另一大特点是并没有一套完整的书面协议，反 而有很多口头协议及短信/微信往来。因此，法庭决定将这些非 书面记录作为取证的一个渠道，通过对其的分析和推断得到了 结论。

指导意见

最高法院判决后，还给出了以下几点指导意见：

1. 当事人的文化背景与主审法官的文化背景不同，这一类案子

在新西兰会越来越多，法官们要谨慎对待。

2. 面对这些不同的文化背景及个案，法官们熟悉的取证和分析

方法(正常/通常的方法)或许不能奏效，因为在某一个文化背景 下正常的商业行为在另一个背景下或许变得不正常。

3. 就这些个案而言，取决于当事人和他们的专家证人，就他们的 社会文化背景解释相关行为。他们之间所存在的关系（商贸或 其他关系），需要依据他们各自所处的社会和商贸文化进行解 释。

4. 《证据法2006》关于专家作证和其他的条款依旧。这些条款 可以使法官们考量信息准确性及来源（第128条）；对具依赖性 和公信力的出版物、论文、专业意见，可采纳为证据。

5. 对来自同一种族和文化背景的人们，不可视作一个共同群落 (Homogenous)，以免以偏概全和俗套成见(Stereotyping)。

结语

据2018年人口普查，在新西兰有160多个不同的族裔，且大 多都居住在奥克兰。可以说，奥克兰的不同族裔和文化社区，比 纽约、伦敦和旧金山还复杂和多元。

在新西兰上百年的司法历史长河中，华人的面孔在不同时 代、不同层面都出现过。但新西兰最高法院将中国文化和华人的 独特商贸习惯及人际关系作为一个判决依据，这是第一次！ 邓、郑两位先生，各自都花了不菲的律师费，他们以自己不 同的方式，对新西兰的判例法（抑或整个普通法系）做出了贡 献。

小贴士

关于此案的综述，参见Supreme Court of New Zealand Media Release 20 June 2022，案件名为DENG v ZHENG (SC5/2021) [2022] NZSC 76。

在普通法系/英美法系，这叫Citation，指的是“援引、出处” 的意思。SC是“最高法院”(Supreme Court)的缩写，圆括号( )和 方括号[ ]分别代表不同案例汇编系统，后面的数字代表的案例 汇编当中的开始页码。

需要注意的是，案件名中，原告名字放在前面、被告放在后 面；上诉后，名字互换。在本案中，从高等法院、上诉法院到最高 法院，每一级法院，名字都有互换。

作者简介

Raymond Huo

Introduction of author

前合伙人霍建强在完成新西兰国 会议员任期后又回归谢富安伦律 师事务所。在担任国会议员期间， 霍建强任法制委员会主席，主持修 订了《信托法》、《隐私法》、《法 庭事务法》等19部立法。

2022房地产/建筑业 年度风云榜

2022 NZ CHINESE CONSTRUCTION AND PROPERTY INDUSTRY ANNUAL REVIEW

2022 风云榜冠名赞助

回顾我的2022年，已经不记得新西兰储备银行加了多少次息、又带来了多少叹息，也不记得多少次看着“跌跌不休” 的市场数据发呆，更不记得多少次从办公室走出来才发现：天又黑了。 你的2022年，有哪些铭刻在心的瞬间呢？你或许刚刚出色完成一个项目，你或许设计了令人惊叹的作品，你或许刚 刚为买家找到心仪的家园，你或许刚刚把Dream Home的钥匙交给客户，你或许为开发商的资金操碎了心……尽管市场 仍处寒冬，但正是因为有每一个你的存在、每一个你的不放弃，每一刻才变得神奇、春暖花开才值得期待。 我们始终心怀热望，希望你们的努力能够开花结果、希望你们的情怀能够激励更多的同行、希望你们的作品能够改 变世人的偏见、希望你们的创造能够让我们的城市更加美丽！

2022年新西兰建筑与房地产行业风云榜的获得者： 年度商业设计：Creative ARCH的Nixon Studio项目让人眼前为之一亮，也让我们更多地思考我们行业的未来 (future-proof)，即在强调设计感和性价比的同时，如何结合新角色和新材料的运用，以及对生态环境的保护。期待看 到华人设计师设计出更多这样的优秀作品！

年度顾问团队：很高兴看到Prostone团队在2022年的飞速发展，这种发展是全面性的，包括开发管理、项目管理 以及QS服务等不同领域。他们介入的这两个大项目，在新西兰主流建筑市场也是第一级(Tier One)企业参与的规模。相 信未来会有更多的华人顾问公司参与这类大型项目。

年度民宅项目：本年度的民宅项目是三目建筑工程有限公司的88 Hastings Road项目。该项目同时拿下2022年度 NZCBIA 卓越开发奖和Master Builder主办的2022年度最佳住宅大奖奥克兰赛区金奖！民宅开发和施工是新西兰华人 建筑业的主流，希望更多的开发商和建筑公司像Sean和他的团队学习，让Chinese Builder成为我们引以为傲的标签！

年度房地产中介（团队）: 我认识Dream Team梦之队的几乎所有队员，不是因为在他们手上买卖过房产，而是因为 大部分的队员都参加了NZCBIA/BIET的房地产开发和管理培训——“没有人能够随随便便成功” ！梦之队的用心和专 业赢得了开发商、屋主和买家的信任和佳绩。用心体现在团队的努力和配合、想客户所想；专业体现在梦之队在营销上 的精益求精，在开发和管理领域的不断学习。加油，梦之队！

年度房地产中介（个人）：推荐所有房地产中介行业的华人从业者认真阅读本期杂志对REINZ CEO Jen Baird的 专访。从Cindy Guo身上可以看到Jen所说的优秀品质：“毅力、坚韧、充分的社交关系，做事很有条理。那些做得很好的 房产经纪总会有一些过人之处，每个人的特点都不尽相同：有时，是找到物业差异点的能力，或者可能是一个网络专家。 关键是要认识到，地产经纪是需要被客户信任的，要能够在客户经历（买/卖房屋）的复杂过程中的每一步，都为他们提 供好的建议。”

谢谢你们！谢谢你们的努力！谢谢你们的坚持！谢谢你们的用心！谢谢你们的智慧!

此外，要特别感谢Blue Ocean Capital 蓝海资本冠名赞助，使得2022年新西兰建筑与房地产行业风云榜评选和发 布得以顺利进行，祝愿Blue Ocean Capital 蓝海资本在2023年为市场注入更多我们行业的血液 – 资金！

#2022房地产/建筑业年度风云榜

Residential Project of the Year

年度民宅项目

上榜项目：88 Hastings Road, Mairangi Bay

上榜理由：以一如既往的高标准，打造高品质住宅的典范

88 Hastings Road 项目位于奥克兰北岸风景秀丽的 Mairangi Bay地区，由两套背靠背海景联排住宅组成，按照最 高品质标准建造。三目建筑工程有限公司 (3EYES Homes Ltd) 成立于2011年3月，创始人、总监李爽 (Sean Li) 毕业于新西兰土 木工程专业并拥有19年新西兰本地建筑施工经验。十多年来，通 过所有员工的不懈努力，三目建筑多次从众多建筑企业中脱颖而 出，斩获行业大奖。

高品质住宅典范

88 Hastings Road项目的每套住宅平均面积约为200平方 米，分别设有4间卧室、3间浴室和2个客厅，并运用了现代流动式 开放起居区；住宅的前后露台均配有玻璃围栏，辅以精心设计的 花园，与流畅的室内外动线配合，营造出健康舒适的居住环境。

房屋与房屋之间的间隔选用了坚固的混凝土砖，具有出众的 防火和隔音效果，最大程度上保证居住安全。外墙暖色调的雪 松覆层与花纹钢板的点缀为外观添加了独特的设计感。室内风 格则提供了两种选择，Type

深色木材、简洁利落的黑色装饰与描边，强调了该风格的现代设 计；与Type A截然相反，Type B的室内设计风格主张柔和舒适 与中性色调的优雅搭配，从北欧室内设计风格(Scandinavian style)中汲取灵感，使用了轻质纹理木材和干净的白色装饰，呈 现出了更加质朴的感觉。此外，室内空调、保温棉和高科技智能 家居系统的顶级配置，为居住者带来更加完美的居住体验。

出色的项目和健康安全管理

在88 Hastings Road项目的建设过程中，经历了两次新冠 疫情封锁和材料短缺，以及恶劣天气带来的各种限制。但是得益 于三目建筑团队周密的计划和对材料的提前规划和预订，施工 队伍在施工高峰期间持续、有效的施工，项目的所有里程碑得以 实现，按目标时间完成了交付。

健康和安全是现场管理的另一个重要部分。三目建筑所 有员工都接受过健康安全程序的培训，每个人都肩负着监管 健康安全的职责，确保施工人员在现场佩戴新西兰标准的 PPE（Personal Protect Equipment）,保持社交距离等安全举 措；一名健康安全官员会定期检查所有建筑工地；所有工作都被 记录在建筑工人趋势施工管理系统内。公司为每位现场经理提 供带有建筑工人趋势检测系统的平板电脑，用于项目管理和现 场记录等。三目建筑团队还在现场提供了一个装有应急计划、急 救箱和健康与安全手册的工具盒，以充分确保疫情期间的施工 安全。

在专业人士看来，88 Hastings Road项目是一个了不起的 项目，三目建筑也因此了拿下2022年度NZCBIA 卓越开发奖（开 发金额NZD 5 million及以下 - 中密度住宅类别）和由新西兰注 册建筑大师协会(Master Builder)主办的2022年度最佳住宅大 奖(2022 House of the Year)奥克兰赛区金奖！

A以冷色调为主，融合了锻铁栏杆、

2022 风云榜冠名赞助

Commercial Design Project of the Year

年度商业设计项目

上榜项目：Nixon Studio

坐落在城市边缘的树木之中，位于29 Nixon Street, Grey Lynn的Nixon Studio项目的目的是为一家建筑设计公司打造一 个新家的同时，积极倡导新型的建筑技术和材料的运用。

该建筑位于两面预制混凝土板墙之间，面向街道的立面使 用了一整块有色玻璃幕墙，为双层挑高的工作室带来了充足的自 然光线。作为中间楼板、墙壁以及楼梯的金黄色预制层压木材都 暴露在外，与黑色结构钢柱、横梁和谐地融为一体。

该建筑的形式遵循了整个商业建筑的功能。探索预制材料 的可能性塑造了内部和外部形式的设计。预制混凝土面板被选 定为北部和南部面，除了作为防火墙以外，还确保了结构重要性 和安装速度。侧面有一条通往学校的道路，整个南面需要建造 防火墙，因此，设计方Arch Group决定在建筑物的东西两面上 最大限度地利用了玻璃。预制混凝土墙板的安装为建筑未来的 垂直扩展提供了选择。

黑色结构钢编织在整个建筑之中，通过节奏的变换提供了 凝聚力，而柱子的不同位置的放置提供了空间的不对称性。总体 而言，材料的组合给人一种工业风格的感觉，并巩固了使用者作 为设计公司的身份。

预制层压木材作为中层楼板选择，同时楼板的底面暴露木 头的原色，其目的是探索在质感、结构能力、可持续性方面的潜 力。楼梯采用相同的材料建造，重点被吸引到楼梯的外露边缘和 楼梯间的中央壁上，让结构木材的表面存在于整个建筑之中，从 街道上可以通过鹅卵石入口或车库引导用户进入、绿色植物墙 壁、汽车升降机和传感器照明，都将继续深化建筑的可持续性。 一个铺满绿色的鹅卵石的入口连接一楼的工业风格办公空 间和通往二楼的楼梯间。楼上设有开放式的工作空间、两间会议 室、厨房、可移动存储以及团队休闲空间。向东透过有色落地玻 璃幕墙可欣赏到城市边缘，向西透过开发式厨房的大型双层窗 户可欣赏到高速公路上的广阔景色。同时，从楼上的会议室可以 俯瞰双层挑高工作室，隐藏式的整块玻璃推拉门让自然光最大 程度的进入到室内的同时，也提供封闭或开放空间的选项。

上榜理由：积极倡导新型的建筑技术和材料的运用

2022 风云榜冠名赞助

2022 风云榜冠名赞助

Consultant of the year

年度顾问团队

上榜团队：Prostone 磐石工程

上榜理由：2022年，Prostone团队承接并开工了两个大项目，并在开发管理、项目管理以及 QS服务等不同领域全面开花。

Prostone Consulting Limited是新西兰第一家综合性的华 人顾问公司，提供一站式的房地产开发、投资、项目管理、设计 管理和工程施工管理的顾问服务。

专业团队提供优质服务

Prostone拥有经验丰富的专业团队，能代表客户为其管理 开发项目，并达成项目在时间、造价和质量等方面的最佳目标。

目前，Prostone拥有多名资深顾问，为客户提供以下专业服务：

开发管理：多位经验丰富的顾问将为客户无盲点策划房地产 投资开发的全过程。在现今复杂的开发和建筑市场中，这项服务 尤为重要，让开发商的每一个决定都做得清楚、明白。

项目管理：无论是什么类型、处于什么阶段的项目, Prostone都能为项目的成功保驾护航。资深项目经理具备新西 兰本地商业和民宅项目的管理经验, 与市场的各类资源 (设计顾 问、总包、分包和供货商) 都有良好的合作关系。

施工规划/早期承包商参与服务：Prostone的资深开发经理 和项目经理能在项目的早期阶段为项目设计把关，并为未来的 施工量身定做最佳方案以将风险降至最低，确保项目取得最佳 结果。

工料策略/工程造价：Prostone拥有两名注册工料测量师 (QS)，他们都具有多年本地大型工程经验，为项目的造价严格把 关；并可提供预算、造价计划、银行QS、进度款审批、招投标管 理以及施工项目QS等项目造价管理方面的服务。

多个领域全面开花

Prostone有能力在项目的不同阶段为客户提供灵活高效 的服务和方案。无论是项目购买前的评估，还是项目的可行性 研究，或者是招投标及项目的实施建设，Prostone都能提供最 专业的服务。对Prostone来说，2022年是脱胎换骨的一年。

年初，Prostone迎来了公司的商务总监Raymond Kwan，为团 队带来近30年本地大型项目的造价和商务管理的经验，也让 Prostone的王牌QS团队拥有2位注册QS及4位新生代QS的豪 华阵容。

紧接着，Prostone团队设计报批的南奥克兰厂房项目在当 地毛利部落的祈祷中正式开工！该项目是一个拥有13,000平方

米超大型厂房，2021年初，Prostone受客户委托，作为业主的 项目管理顾问和QS顾问(PQS），在短短的9个月时间里，完成 了项目买地的尽职调查、设计顾问的招投标、设计管理、资源 许可证和建筑许可证的报批管理，乃至建筑施工招投标的全过 程。这个速度在2021年如火如荼的建筑市场上实属罕见。开工 后，Prostone项目管理和QS团队在业主的信任和支持下，在总 包方和设计顾问的配合下，克服了疫情、材料短缺和涨价、技术 工人短缺等挑战，按计划保质保量、有条不紊地推进着。

年中，Prostone接待了一位来自澳洲的客户，客户在巴布亚 新几内亚首都有一个地标性的开发项目，总造价近5亿新西兰 元，其中第一期有近3万平方米的两栋高层公寓楼。他们一直在 为该项目寻找项目经理，但是在巴新、澳洲和中国都未能找到满 意的项目管理团队。经过对Prostone团队的深入了解，以及倾听 Prostone团队对该项目的计划和管理方式的说明，他们决定委 托Prostone作为该项目的项目管理顾问和QS顾问，目前这个项 目在紧锣密鼓的设计中。

2022年的两个大项目，是Prostone跨越的两大步。同 时，Prostone团队在开发管理、项目管理、QS服务等不同领域全 面开花。其中，QS团队完成了超过20个“银行QS”的项目，开发 管理和项目管理团队在近百套的住宅项目上挥洒汗水。这些成 绩与Prostone的团队优势密不可分，Prostone把这些优势总结 为：“专业负责的团队，大型项目经验，坚强的行业关系”，这些优 势让Prostone能够准确把握项目和业主的需求，在资源奇缺的 市场掌握优质资源，拥有强大的项目计划和执行能力。

2023年，Prostone将会努力完善自身的管理系统，让团队 具备更强的专业度和凝聚力，踏踏实实地做好客户交给我们的 每一个项目！

#2022房地产/建筑业年度风云榜

#2022房地产/建筑业年度风云榜

Estate Agent of the Year (Team)

年度地产中介（团队）—梦之队

上榜项目：Dream Team梦之队

上榜理由：两年销售超过200套房屋，为客户圆满“家的梦”

2019年9月1日，在房地产行业打拼五年、拿到了地产顾问“ 本科”学历正在“读研”的龙茜(Kitty Long)和三位信任她的同事 一起，成立了隶属于Barfoot & Thompson - Highland Park分 行的新团队“Dream Team梦之队”，宣传口号是“圆您一个‘家的 梦’”。

“Dream Team梦之队”成立的两个财年里，销售超过200套 房屋，即使在病毒肆虐、市场情绪低落的情况下，每月也能保持 十几套的销售量，屡创佳绩。在为200多个家庭“圆梦”的同时， 团队成员的梦想也在照进现实，可谓是名副其实的“梦之队”。

职能完整、协同高效的专业团队

经过几年的发展，梦之队由最初的Kitty+三位成员，成长成 为了由Kitty带领多名资深地产销售顾问构成的职能完整、协同 全面的专业团队。团队里身经百战的资深地产顾问奔跑在业务 第一线，市场营销小组为客户和团队需求提供后勤保障。完美的 配合协作，只为给我们的客户、合作商提供最流畅最高效的落地 执行，从而达到为屋主、为买家提供优质服务的目标。

团队中优秀的持牌地产顾问Jessica Zhou、Chelsea Liu、Gary Lee、Carrol Liu、Prasun Acharya和 Anna Hilliam 都是在行业内经过多年的磨练实战，有着丰富的房地产知识和经 验的资深顾问。尽管每个人都能够独当一面，但团队成员从不单 打独斗，而是紧密配合、共同讨论项目的销售策略、交流市场调 研情况，商量成交进行时的谈判话术，以及对突发状况的处理 方式等。因此，无论大市场环境如何变化，“梦之队”都有足够的 储备和功底驱动团队的业务持续增长。

“梦之队”的市场营销小组则承担了支持工作，无论与本团队 成员的需求配合，还是和分行其他成员的内部沟通协调，亦或是 与团队外协作单位的沟通交流，都由市场小组负责。“梦之队”的 市场策划和执行也是被很多客户所赞赏的，新时代、新媒介、新 方案，永远与时代保持一致的步调，客户在哪里，市场小组就把 营销做到哪里，为屋主们、买房者们带来超值的服务。

市场瞬息万变，敏锐感应变化，新问题用新解决方案、及时 调整思路和执行方案，同时兼备强大的学习力，是“梦之队”的成 员都具备的重要职业素养，这也让“梦之队”在激烈的市场中能永 远保持状态、工作能力处于业界前列，更好地为客户们服务。

屡创佳绩、再次出发

不得不说，过去的一年是非常波动和具有挑战性的，“梦之 队”也面临了极大的来自各方面的压力，但在屋主、买家和各协作 单位们的理解、信任和支持下，“梦之队”在2022年成功售出67套 房源，仅12月就成功达成了17套房源的交易，还有无数套新房合 约中等待落成交割。 在贷款利率不断攀升、市场信心严重不足的市场环境下，“梦 之队”却帮助无数屋主以及购房者成功出售/购买到心仪的房屋， 究竟是如何做到的？

队长Kitty表示：想要帮助大家解决问题的初心是基础。“我 们能否理解卖家与买家的真实需求？我们想要帮助他们解决问 题的心情有多强烈？我们愿意为此付出多少的行动力？在过去 的一年里，我们遇到开放商想要迅速回笼资金的状况、也遇到换 房者面临房源可选不多又有时间压力的难题，又或是首次购房 者面临贷款预批缩水的窘境……不同的个案都具有挑战性，但 从接手的第一时间开始，为大家解决问题的初始之心就一直驱 动着我们前行，肩头的责任让我们拥有足够的动力和执行力，再 运用我们多年的专业知识和经验，加上坚韧的决心，解决问题就 更加得心应手。”

阶段性成绩终将成为过去式，而优势却能持续放大。不骄于 过往成绩，每天都是新的启航，愿“梦之队”的专业和经验能为屋 主、购房者们带来极致的房地产顾问服务，2023年，站在高点上 再次出发！

2022 风云榜冠名赞助

2022 风云榜冠名赞助

Estate Agent of the Year (Individual)

年度房地产中介（个人）

上榜项目：Cindy Guo

上榜理由：资深农场/农庄大地房产销售顾问，年销售额高达5000万新西兰元

让客户满意是终极目标

投身房地产行业需要结识各行各业的人群，这正是Cindy喜 欢和擅长的。Cindy非常热衷于同客户讨论有关房子的细节，凭 借极具亲和力的个性，她建立了强大的人脉网络，客户遍布新西 兰，甚至还延伸到了海外。

Cindy对房地产有着敏锐的嗅觉，同时孜孜不倦地学习行业 知识。在Cindy看来，农场销售挑战性更强，每个房源都独具特 色，毗连两户所见风景都不尽相同。房屋设计更是包罗万象，从 经典Villa到颇具时尚感的现代靓宅，应有尽有。

客户如此评价她：“与Cindy的合作让我感到非常安心，在 销售过程中Cindy时刻在线，我在任何时候都能及时联系到她， 客户的反馈也能及时跟进，最终让买卖双方都达到了满意的结 果！”

“当结束一天忙碌的工作时，看到自己的努力成果和来自客 户的肯定，就会有一种强烈的满足感。”Cindy说道，“我也很自豪 能够成为具有百年历史的Barfoot & Thompson的一分子，公司 为我们提供了非常强大的网络平台，我也会在日后为客户提供更 优质的服务！”

专业和真诚，成就服务品质

近几年，Pukekohe分行所在的奥克兰Franklin地区发展迅 速，作为这里的居民，Cindy对本地的房屋信息以及奥克兰统一 规划(Unitary Plan)等政策都有着扎实的知识积累。真诚，友好， 耐心和专业，是Cindy一贯的工作态度，让客户满意的同时，创下 了5000万新西兰元的年度销售佳绩，其中包括一项Pukekohe 分行单笔销售额的最高记录。在最近的2022年Barfoot & Thompson下半年度颁奖中，Cindy获得了南区(South Region) 个人第七的荣誉。

和普通民宅交易相比，农场/农庄和大地项目的买卖过程往 往更为复杂。对于买家来说，需要考虑的因素更多：除了所在地 区的未来发展趋势、土地的投资回报率、贷款问题等等之外，还 要考虑供水、土壤情况、房产的维护成本、车道和土地情况等； 对地产顾问来说，需要更强的专业知识和更丰富的销售经验，而 Cindy正是才德兼备的最佳人选。

Cindy Guo是新西兰百年老牌房地产经纪公司Barfoot & Thompson - Pukekohe分行农场和大地及项目领域的资深地 产销售顾问。

#2022房地产/建筑业年度风云榜

南北联动！ 2022 NZIBES南岛峰会 共筑辉煌

新西兰国际建筑业博览会暨峰会(NZIBES)由新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)发起，经几年发展，是新西兰建筑及地产 业规模最大的年度活动之一。2022年NZIBES将目标定为“南北联动，共筑成功”(Collaborate UP for our industry’s shared success)，并于10月14日首登南岛，在最大城市基督城召开2022 NZIBES南岛峰会，完美实现了这一目标。

从专题峰会到晚宴，本次活动行程紧凑、亮点纷呈：新西兰住房、建筑及资源部部长Megan Woods，中国驻基督城总领 馆副总领事翟兴付先生亲临活动现场并发表讲话；投资者、开发商、设计师、规划师和承包商等来自南北岛的行业领袖和专业 人士齐聚一堂，探讨行业趋势，主题涵盖基督城房地产市场洞察、中奥塔哥地区房地产市场及投资机会分析、基督城中密度住 宅发展等；十五个来自南北岛的建筑及房地产企业品牌也在峰会现场汇聚，展示品牌产品及服务。

Frank Xu：中密度住房的时代已经到来

一直以来，新西兰人通常生居住在低密度住房或是市中心 的高密度公寓，房产及建筑业也是围绕这样的设定而发展的。时 至今日，城市化发展和人口增长迫使人们去寻找新的住房方式： 更可负担、更方便，更好地与自然和社区建立联系。而新冠疫情 大流行更是加剧了这一趋势，预计未来几年里，新西兰的“一线 城市”对中等密度住房的需求将急剧增加。

来。Frank Xu预计，中等密度住房对买家更具吸引力，将在市场 上变得越来越普遍，市场对中等密度住房的需求将急剧增加。 而对于投资者、开发商、建筑师、律师、城市规划师和承包 商等业内人士来说，中密度时代无疑带来了全新的机遇和挑战， 这体现在工业供应链、材料供应、设计和施工标准、员工技能提 升等各个方面。

Frank Xu谈到，我们必须确保中等密度住宅是高质量的住 宅，他表示自己在展会上看到了展出的项目、产品和技术的质 量，对未来感到乐观。同时，Frank Xu也谈到了可持续性发展的 问题，并表示：“在我看来，随着市场份额的增长，市场领导者有 义务对行业问题承担更大的责任：对我们来说，就是可持续性和 多样性。”在他看来，可持续性是一种为产品创造价值的机会，而 非必须付出的成本。

Megan Woods：中国企业发挥着至关重要的作用

新西兰住房、建筑及资源部部长Megan Woods在发言中首

NZCBIA会长Frank Xu在峰会的欢迎讲话中表示，有三个

话题对当今的建筑行业非常重要：中密度时代、技术、可持续 性。他进一步解释称，随着城市化和人口增长，我们现在已经 生活在一个中等密度住房的时代。数据显示，多单元住宅的许 可连续三个月超过新独立住宅的许可数量，一个新时代已经到

先肯定了新西兰华社对建筑业的重大贡献。她说到：“中国企业 和从业人士在整个行业的发展、规划、供应及建设等环节发挥 着至关重要的作用。”

2021年10月，新西兰两党罕见同台，共同发布了中密度住宅 标准等住房计划新政，以放宽审批手续，加速提升住宅密度。当 时，Megan Woods部长就曾指出：“住房危机是一个积攒了几十

编辑 Lesley Song

年的问题，解决问题需要时间......由于可建房的数量和类型受 限，住房短缺问题在大城市尤为严重。”

未来趋势。另外，我们还需要考虑谁将会是未来的主力买家，以 及老年人口对于住房的需求，比如带有楼梯的住宅将为老人的 生活带来不便等因素。

Toby McDonald：南岛建筑市场的挑战、机遇及未来

新西兰知名成本管理及工程造价公司Maltbys的高级工程 造价师及南岛区域经理Toby McDonald以新西兰的起重机数量 为切入点，分析了新西兰建筑市场的整体情况。他在峰会发言中 说，新西兰全国目前有148个起重机，其中23个在南岛，仅占了 总数的15%，南北岛建筑行业发展的不平衡显而易见。

在2022 NZIBES南岛峰会活动当天，Megan Woods部长 也针对这些话题发表了自己的看法。她说到：“我们正在实施的 住房新政，都是为了能建造更多符合新西兰人需求的可负担住 房。而实现这一目标的方法之一就是提高城市的集约化程度。提 高城市密度对于增加住房供应和提升住房可负担性是至关重要 的。集约化，特别是在交通便利的地区，还有具备更多优势，比 如社会福利，因为居民可以更好地获得工作、社区服务、基础设 施等等；与此同时，交通距离的缩短也能产生环境效益，并能更 有效的利用基础设施。” Megan在发言的最后表示，总体来说， 我们正在努力将建筑业建设成为一个繁荣、公平和可持续的行 业，与此同时提高我们的城市密度。但这一愿景的实现需要该行 业所有人的共同努力。

Jim Davis：基督城是奥克兰以外增长最快的地区

Harcourt南岛区域经理Jim Davis在峰会现场为大家分享 了基督城近年来的市场数据，并指出基督城地区的几大显著市 场特点：

• 奥克兰以外增长最快的地区

• 具备较高的住房可负担性

• 最宜居的城市之一

• 近期基督城的房屋售价中位数是685,000新西兰元

• 在截止至2022年10月的12个月里，约有8000个许可 被批准，体现出较为积极地开发趋势

除此之外，Jim Davis还为大家分享了当前基督城的房地产 发展趋势：小型（1-2房）公寓和联排住房是当前的发展趋势；更 长远来看，三层的联排住房、单层公寓和中等价位的住宅将会是

关于建筑行业所面对的挑战，Toby认为是建筑成本和通货 膨胀。他说到，很多人都想知道通胀将会如何发展？答案是不 确定的。但可以确定的是，建筑原材料价格上涨还没有缓解的 迹象，并且越往南，钢材的价格越高；劳动力短缺的问题仍然存 在，许多有经验的QS和项目经理都纷纷前往澳大利亚寻找工作 机会；除此之外，南岛的寒冷天气、岩石和斜坡等自然条件都影 响着施工方案和项目的管理。

除了目前面临的挑战和困难，Toby也分享了目前市场存在的 机遇。他首先指出：皇后镇在整个新西兰的房价都在下跌时，房 价始终很稳定；其次，近年来，有很多双职工家庭选择搬到南岛 生活，南岛的超市、物流、退休村、医疗、零售、学校等需求将会 增加；同时，南岛也迎来了许多市政府的基础建设需求，比如城 市景观、街道景观和其他公共设施等，这对建筑行业来说都是非 常宝贵的机遇。

Ron Gloag：中奥塔哥地区房产市场洞察

Ron Gloag是一位经验丰富的房地产投资人，他曾担任 AMI、IAG等保险公司的高级经理，现在经营着一家物业管理公 司。在此次南岛峰会上，Ron为大家着重分析了皇后镇及奥塔哥 地区的投资机会。

首先，Ron Gloag指出了皇后镇房价高的几个关键因素： 土地有限、建造成本高、竞争激烈、大量的度假屋、强劲的 资本增长和安全的居住环境；并分析了Ladies Mile，Park Ridge、Woolshed Road Housing和Jacks Point Village这几 个皇后镇的热门地区的房地产发展。

除了皇后镇以外，瓦纳卡(Wanaka)也是南岛房价高昂的地 区之一，原因其实与皇后镇大致相似：建造成本（劳动力成本）

高、风景绝佳、安全又舒适的居住环境、深受富有人士的青睐也 让瓦纳卡具备强劲的资本增长。

此外，克伦威尔（Cromwell）也是非常受欢迎的地区，除了 与上述原因之外，克伦威尔也深受赛车迷和船友们的青睐。同 时，克伦威尔的农业和工业发展和强劲的人口增长也是该地区 逐渐受欢迎的主要原因。

Homehopper运营总监Christina Yin表示：当前的市场 痛点是新西兰缺乏针对智慧家居的一站式展示、销售、定制服 务中心。地产商需要花费大量的时间、精力寻找稳定可靠的 产品供应商及服务商，建造成本高且市场同质化严重；置业者 则需要花费大量的时间收集信息、考察市场，却难买到心怡物 业。Homehopper应运而生，以市场需求为导向，精准定位、深 度服务，针对置业者、投资者、地产商及服务商的不同需求，提 供一站式专业化定制服务。

10月14日晚举办的行业晚宴吸引了200多位来宾的参加，中 国驻基督城总领馆副总领事翟兴付先生出席了本次行业晚宴， 并在晚宴发表致辞。金牌赞助商PlaceMakers还在现场发起了 多轮抽奖，反响热烈。本着“共筑”的理念，NZIBES为建筑及房 地产企业和行业人士提供了一个高效的交流平台。

Christina Yin：Homehopper 南岛盛大启动

Homehopper房地产定制中心在2022年7月的新西兰华人 建筑业协会(NZCBIA)的年中酒会上首次亮相；本次NZIBES南 岛峰会活动中，Homehopper正式与南岛的行业同仁们见面了。

在如今的新西兰房地产市场中，清晰洞察市场、了解行业动 态、在更广阔的范围内建立联系，已经成为每一个行业人士最为 紧迫的需求。 新西兰国际建筑业博览会暨峰会（NZIBES）作为新西兰建 筑业和房地产业最大规模的年度活动之一，提供了一个高效的交 流平台，我们期待2023年与您相见！

B+D 行业快讯

NZCBIA八周年特刊出版

2022年10月出版的《逸居|新筑·筑新》杂志是新 西兰华人建筑业协会 (NZ Chinese Building Industry Association Inc., NZCBIA) 的八周年特刊。

这期杂志展现了NZCBIA不忘初心、砥砺前行，逐 步实现目标愿景的艰辛历程；收录了从自2014年筹备以 来，NZCBIA人为了梦想和使命付出的点点滴滴：协会发 展的里程碑、主办的培训和各类活动、新西兰国际建筑业 博览会暨峰会(NZIBES)的发展史、卓越奖与晚宴的高光 时刻、协会会员及项目风采等。

这本杂志是向关心和支持NZCBIA成长的个人和企业 的工作汇报，也是NZCBIA未来八年的新起点，过去的成 绩将激励NZCBIA更加坚定地服务于华人房地产建筑业、 服务于企业与会员、服务于华社、服务于社会！

NZCBIA 会长Frank Xu多次出席由逸居和

2022年下半年，逸居携手Barfoot & Thompson 共 同打造了“市场放缓时的风险管理”和“专业人士手把手为 您扫盲Lifestyle投资”等多个主题的系列行业研讨会，为 与会者提供了与来自建筑公司、科技公司、银行、建材供应 商以及咨询、服务及供应商等行业人士面对面交流、建立 和加强合作关系，以及获取最新市场见解和信息的宝贵机 会。

作为系列活动的发起人之一，NZCBIA会长Frank Xu 连续出席了两次活动并发表了讲话。在“市场放缓时的风 险管理”主题研讨会上，Frank指出，基于现今市场的复杂 性，笼统讨论整个市场风险是不准确的。他对市场风险进 行了详细的分析，包括以下四个方面：

• 利率继续上涨：最坏的时候过去了吗？

• 贷款现状：银行继续收紧贷款，但是二级贷款公司非 常活跃；

• 房价下跌幅度：与最高时候比，还是与去年同期比？

• 房产类型细分：房地产市场不是铁板一块，工业类依 然火爆、可负担住宅抗跌能力强、可开发类房产跌幅 较大。

分析了市场风险后，Frank Xu又深入分析了建筑施工

市场的风险，包括项目延误、项目失误、工程造价管理和 如何提升生产效率等，并和与会者详细探讨了规避风险的 解决方案。

10月26日，NZCBIA会长Frank Xu受邀出席了CBRE 亚洲房地产服务团队成立仪式，并在成立仪式上发表了致 辞。

Frank在发言中表示：“我有信心，亚洲团队的成立将 帮助CBRE为客户提供更综合、全面的服务，从而更好地 引导客户在当今充满风险和变化的市场中前行。”

如今，奥克兰住房市场正在大步迈进中密度时代，亚 洲开发商及建筑商被认为是市场上增长最快的力量。由衷 相信CBRE亚洲团队会在未来给新西兰带来更多精彩！

NZCBIA会长Frank Xu受邀出席 CBRE亚洲房地产服务团队成立仪式

Barfoot & Thompson共同打造的系列研讨会

联系我们，领取杂志：Info@yiju.co.nz

Rinnai & Mico开放日特别活动

11月9日，全球燃气具的领军品牌林内(Rinnai)与 本地水管设备、卫浴及供暖产品供应商中的领导者 Mico（East Tamaki分店）特别为NZCBIA会员举办了独 家开放日活动。

在活动中，NZCBIA会员不仅参观了Rinnai新产品线， 还参与了展厅和工厂观光等特别环节，充分了解了Rinnai 是如何针对天然气的未来发展而做准备的，以及这些举 措对建筑行业的影响。

这次交流活动也让NZCBIA会员体会到了Rinnai和 Mico团队是如何将企业自豪感、创新和敬业精神融入日 常工作中的。

NZCBIA南岛年终活动

NZCBIA领导力培训第二期课程即将开始

从2022年上半年开始，NZCBIA联合商业发展顾问 公司Executive Coaching & Consulting 为协会会员们 量身打造了长达一年的领导力培训课程。第一期课程共有 14位企业主及管理人员参与其中，反响积极。

该课程经过充分筹划，融合了中国兵家经典《孙子兵 法》的核心思想，内容涵盖了企业目标、远景及价值观的 建立，企业的管理包括招聘、领导、设定指标、问责机制， 以及领导力的技能培训等。

2023年，领导力培训课程将再度升级，力争为更多协 会会员、企业赋能，在极具挑战的大环境下，找到最符合 自身企业的发展之道。

2022年12月18日，NZCBIA 南岛分会的年终活动在Canterbury Terrace Downs Resort 顺利举行。

地产开发商、土地测量师、建筑师、工料测量师，土木工程师和结构工程师等21位专业人士出席了此次活动。大家欢聚一堂 共进午餐，并共同讨论了2022年房地产项目的情况和遇到的问题，分享了对2023年市场的预期和看法。

午餐后，8位房地产建筑业内人士举行了圆桌会议，本着NZCBIA的使命与愿景，讨论计划了2023年NZCBIA南岛分会的活 动开展意向。新的一年，南岛分会的活动组织将主要从三个方面着手：

• 理事会：理事会将牵头组织多场专业性主题研讨会；

• 公司会员：为会员搭建平台，以展示宣传他们的产品和服务；

• 专业权威机构：邀请专业权威机构如：市议会、资深设计院和建筑单位等，分享当前重要行业趋势和资讯等。

2023年癸卯流年预测：

以静制动，蓄势待发

2022年流年回顾

对许多人来说，2022年是艰难和迷茫的一年。因为遭 受疫情后的经济重创，不少商家和企业相续倒闭；而在加息 与通胀的进一步影响下，市场压力倍增。新西兰经济研究所 (NZIER) 最近发布的商业意见季度调查中显示，73%的受 访企业预计未来几个月整体经济将恶化，这也是这项调查 自53年前开始以来，商界对市场前景最悲观的预期。

事实上，对于市场经济和国际形势的预判，早在我之前 的《2022年壬寅年流年预测》中就有指出，资金压力、关系 恶化（战争及紧张的国际形势）、持续加息等问题都注定是 2022年的流年课题。

2022年的动荡与更替，因为市场的不稳定因素所导致的行 业的洗涤和新型行业的兴起，都意味着一个新的历程与纪元的 来临——

2023年流年的人生哲理

2023年癸卯年，是非常关键和特殊的一年。从年天干与地 支的角度来看，天干癸位于十天干的最后一位，是一个循环的 尾端，五行属水，所象征的是一种静止的涓涓流水；而地支卯 木，代表着初生之木，是一种生机盎然、蓬勃向上的意象。癸水 生卯木，告诫我们的是一种以柔克刚、以静制动、蓄势待发的人 生态度：在外界形势越是不明朗的时候，越需要安稳其心，才能 更好的把握目标、一击即中。

此外，2023年是玄空八运（2004-2023）的最后一年，是 气运从八运迈向九运的关键年份。八运为艮卦，五行属土，艮卦 卦辞曰：“艮，止也。时止则止，时行则行，动静不失其时，其道光 明。”——艮卦，展现的是“各种形势下变化的可能性”，而应对的 方法是当行则行、当止所止。在八运期间，我们经历了房地产的 红利期，经济呈欣欣向荣的景象，天下看似一片盛世太平，但同 时也滋养了人们心中对于物质的追求与贪婪，早已让我们远离本 心。而一场突发的疫情让世界戛然而止，也是世运让我们回归本 心的最佳时期，因为只有这样，我们才能更好地过渡到与精神文 明相关的离火九运（2024-2043）之中。

总体运势

小贴士

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2023年癸卯年，流年紫微斗数的四化组合为【破军化禄】【 巨门化权】【太阴化科】【贪狼化忌】，这是一组不破不立的组 合, 2023年必定是大变革的一年：除了市场的不稳定之外，世界 局势也将持续动荡。个人的力量，已经无法抵挡转变期所带来的 冲击，我们在今年需要集各方力量去打破困局、去开创与重建， 才能在重围中杀出一片新天地。

【破军化禄】代表着行动力与执行力，其破坏力极强，预示 着变革过程中的险阻，尤其在前期恐获利甚微。但凡变革必定

撰文 JOJO 图为Freepik提供

带来阵痛，只有不断行动才是正道。2023年是“政策大年”，各国 都将不断推出新的政策，但分化现象严重，多元局面进一步加 剧，所以商业决策需整体化把握、商业目标的制定全年皆以短期 为主。2023年是利投机而非投资的一年，需避免大型的投资项 目。除此之外，各国边境将进一步放宽，并同时带动旅游业、国 际贸易、物流，海产等水性行业的发展。

【巨门化权】主口舌之战，2023年，国家间的外交争辩将大 幅度增加，俄乌战争将进入拉锯战阶段，局势恶化，伤亡严重， 也恐会有更多国家加入此场战争之中。对于言论自由的管控和 限制，亦将持续维持在高压状态。从个人发展的角度而言，需坚 持沟通与发声，是名气打造和搭建人脉的关键。【巨门】星为暗 曜，2023年易发生口舌是非，并全年需防小人暗中伤害。

【太阴化科】主名气与涓涓之财，预示今年的财富与名气息 息相关。2023年的名气来自行业内部的口口相传，属于小范围 的，而非适合社会层面的形象打造。【太阴】是月亮，是阴柔、内 敛、谦虚和按部就班的能量场，预示2023年需不忘初心，安稳其 业。【太阴】亦主女性，2023年利女性，女性力量加强，女性思 潮迅速崛起，也会发生影响全世界的女性重大事件。

【贪狼化忌】主物质的亏损，预示2023年财富亏损仍然严 重，经济增长速度减缓、国际财政收入减少、人民生活成本居高 不下、物价持续飙升、银行利息攀升、借贷难度大等系列问题将 一度延续。同时，【贪狼】星主桃花，桃色事件不断，容易因色惹 祸；今年也易爆发感情纠纷、心理健康及意外事件等问题。

市场走势和行业前景

2023年市场仍然处于低迷期：全球通胀虽将有所减缓，但 经济增长不容乐观，民生仍处于较大压力状态；延续2022壬寅 年资金短缺的问题，2023年的整体情况恐将更甚，会有更多企 业面临倒闭的风险。而全球经济也将从全球化逐步步入瓦解与 分裂的阶段。

从天干地支的组合看行业风向，2023年为癸水生卯木的一 年，所以，2023年首要利好的行业为属木的行业，包括教育业、

文化业、养殖业、装潢材料业、园林业、室内设计业，木材制造业 等，此类行业将全面复苏；绿色新能源技术行业如环境保护、人 工智能、信息存储等也属于木类行业，2023年将迎来开天辟地 的一年。此外，属水的行业例如贸易、水产、传媒、渔业、旅游、 运输、游戏、咨询等整体形势也较为不错。

2023年，属土的行业如土地开发、房屋买卖、建筑、保险 等，因受卯木所克，全年将持续疲软，经历低迷。相关的行业从 业者，需要在相对利好的月份如农历的三月、四月、五月、六月中 把握机遇，实现发展。

属金的行业，例如金属制造业、加工业、矿原石、五金商、机 械业等，2023年将进一步衰落。银行业、金融业，需提防资金投 放风险；股票市场、期货、虚拟货币等，整年皆处于消极波动状 态，不宜冒进入市。

属火的行业，例如科技、能源、餐饮、影视、航空、身心灵、 网络等，全年处于蓄势待发的力量之中。因乘着即将到来的九运 离火之气，建议在2023年深入扎根、拓展版图，为新的时期做好 充分准备。

身体与疾病

2023年癸卯，天干癸水，地支卯木，为水生木的年份。而天 干癸合化为火，又被卯木所生，所以2023年为火旺之年。疾病方 面，容易爆发心脑血管、心痛、心悸等疾病；结合紫微斗数四化 来看，【贪狼化忌】主肝胆与神经系统，2023年也容易诱发与肝 胆相关的疾病；也是失眠、焦虑、健忘、神经衰弱，癫痫等精神疾 病的高发年份。同时，【贪婪化忌】也主意外创伤及血光之灾，预 示2023年为手术大年，也容易发生猝死等事件。

此外，从流年玄空飞星的角度来看，四绿文曲星入中宫主 事，四绿为巽卦，五行属木。巽卦为风象，风主流动，表征为流行 性瘟疫，中医称为风邪之毒。代入医理体系，风代表呼吸、主呼吸 系统的流行性疾病，所以推断2023年全球仍然遭受新冠疫情的 影响，但从新冠的发展形势来看，整体呈走弱趋势，也有望在下 半年逐步消退。此外，2023年因火旺而克金，金在人体五脏六腑 中主肺部与呼吸系统，所以今年的呼吸道疾病与流行性风寒类 疾病仍然严重。

从五脏藏神的角度来看，心藏神、肝藏魂，今年心火过盛， 而肝木受损，也主心神不定与魂不守舍。人们今年思想容易走极 端，情绪抑郁，自毁情绪严重，也容易导致自杀或伤害他人等问 题。

疾病与心理方面高发问题的月份分别为：农历三月、四月、 九月、十月。

自然灾害与意外事件

从流年玄空飞星的角度来看，2023年巽卦主事入中宫，巽主 风，预示今年为台风大年。巽卦五行属木，巽木入中克大运运盘 的八白艮土及元旦盘的五黄土煞，木克土，必主爆发地震问题， 同时还会出现泥石流、山泥倾泻、房屋坍塌等与土相关的自然灾 害。

巽卦主风象流动与无常势，故容易形成两极化气候，预示寒 热与水旱的两极分化。正如地母经所云：“春夏雨雹多，秋来缺雨 水”，春夏季节，水多；秋季干旱，容易导致农作物的收成问题，进 一步加剧粮食危机。

紫微斗数的流年四化【贪狼化忌】，贪狼为坎卦，五行属水， 故亦主因水多或水少所造成的自然灾害。2023年的台风，也容 易导致洪灾、洪水泛滥等问题。

人祸方面，巽卦表征为流言蜚语与妖言惑众。与大运艮卦 相配，得“山风蛊“，艮山为上，巽风为下，卦辞曰：“风遇山而回， 则万物散乱，为有事之象。蛊者，事也，惑也。”蛊卦带有蛊惑人 心，怪力乱神之象，预示2023年频发煽动性思潮及“运动”，既有 来自于国家内部的，也有来自于国家外部的。蛊卦亦象征惩弊治 乱、革新之义，全球呈现多方惩治力量，也预示2023年世界性地 缘政治局势的紧张。同时，因为”蛊“必惑”人心“，2023年也容易 出现极端的恶性社会事件。

延续着2022年的挑战，2023年仍然是对人性、人心的重大 考验。2023年的值年卦为“风火家人卦”，主卦为离卦、客卦为巽， 巽离相叠，离为火、巽为风，意象为火使热气上升而成为风，代表 一切事物皆因以内在为本，然后延申向外。风火家人卦在易经六 十四卦中，位于明夷卦之后，《序》卦曰：“伤于外者必反于家，故 受之以家人。”风火家人卦告知我们，今天的外部呈现，既是因人 类的共业而起，也是需我们回归内在才能得治。“家人”二字，既 是家业，也是人心。所以，《象辞》解释风“火家人卦”亦有“风自

火出，家人；君子以言有物而行有恒”。我们的内在决定着我们的 言行，而我们言行中的准则与规范，是真正成败的关键。 “先立乎其大者，则其小者不能夺也”，乱世必出英雄，如何 在困难重重中得以立业，我想以立人为先，必为上上策。

作者简介

JOJO拥有新西兰维多利亚大学临 床心理学学士与新西兰梅西大学 临床心理学硕士的学历背景，师承 南派紫微斗数及南派玄空学，是一 名专项研究紫微斗数心理学、设计 风水与环境能量的人生规划师及 环境结构师。

JOJO在商业地产咨询与风水服务 领域有着丰富的经验，其所在的研 究团队曾为美国MSN、美国运通、 马来西亚THE CARAT国际珠宝集 团、中国银行、中国时尚传媒集团 等50余个大型商业地产项目提供 风水顾问服务，是位资深的商业地 产风水分析师。

JOJO Zhou

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在一英亩土地上建起法式梦幻庄园

一猫一狗，幽居林间，在属于自己的小屋里读书、听音 乐，尽享窗外碧绿无垠的田园风光，侧耳倾听树丛中清脆的 鸟鸣，享受全天候的阳光——这是多少人在新西兰梦想的 生活？

Virginia Henderson和Alan Henderson是今天故事的 主角，他们的孩子已经成年，并且也有了孙辈。夫妇二人住在 Pukekohe . East这个被分割至一英亩的土地上，陪伴他们的是 拉布拉多犬Ruby和伯曼猫Lulu。

于是，等到分割结束后，这对夫妇果断出手，开始在这片占 地一英亩的土地上建房。

Virginia讲述道：“我一直梦想在占地一英亩的土地上建造 这座房子，里面种满本土树木，四处充满图伊鸟和林鸽的歌声。” “我们非常喜爱这个地点，最吸引我们的还是向北的部分，那 里有着美丽的本土树木和林鸽，能直接瞭望到奥克兰的风景。” 他们与建筑商合作，并在建筑师朋友Richard Furze的帮助 下，想出了这样的设计方案：全天候光照、宽大的倾斜天花板、适 合娱乐休闲放松。

最终的结果也让他们十分满意，这栋320平方米的四房别墅 拥有媒体室和开放式厨房、餐厅和起居空间，能让他们时时刻刻 沐浴在温暖的阳光下，将窗外一望无际的碧绿田园风光尽收眼 底。

材料选择

五年前，Virginia和Alan Henderson在Pukekohe East发 现了一个被分割的农场，他们立刻就爱上了它。由于此前曾住在 这个地区10公顷的大地上，这一次他们不想要2公顷这么大的土 地，而是希望土地规模更小、更易管理。

这栋别墅的外墙采用了James Hardie的Linea™护墙板， 涂上Resene.Quarter.Gravel的灰色墙漆，在阳光下显得十分柔 和，养眼的同时也现代感十足。

Virginia说：“我一直很喜欢Linea™护墙板的房屋，这是一

幽居林间，鸟语花香！看新西兰夫妇如何

种耐用的产品，我可以给它涂上任何颜色。”

“我们喜欢Linea™护墙板的灵活性，它可以持续很长时间， 外观十分美观，同时很适合我们家的风格。”

室内设计

这栋房子的设计参照了Virginia父母在该地区的家。在她父 母的家中，有着一片带壁炉的大型开放式生活空间，也造就了“一 个非常适合娱乐和家庭聚会的绝佳家庭住宅”。

这段回忆无疑是美好的，所以这对夫妇将此作为新建筑的 起点，方便他们的成年子女来访时阖家团圆。

房屋内饰素雅静美，厨房卫浴均以白色为主色调，线条简洁 利落。大面积的落地窗将房屋融合入纯净的田园风光中，干净的 现代设计和法式风格的装饰也让他们有空间享受更多的独处时 光，如阅读和听音乐等消遣。

他们梦想中的家园还没有彻底成型，美化工作仍在进行中。 在明年的第二阶段规划中，这对夫妇打算在树林中建造一个花 园、一个与房子相配的花园棚、一个种有果树的鹅卵石菜园和一 个供孙子们玩耍的游乐场，以及一个室外壁炉。这也是为什么这 栋房子被亲切地称为 “Pukekohe East Hilton”。

在谈到自己学到的经验时，他们表示，建房时应该确保做好 足够的功课，别忘了带上测量卷尺，把测量出的尺寸牢记于心。 同时也要了解你的生活方式，确保房屋真正适合你。

对于有计划建房的人，他们也给出了建议：做好研究，在计 划上花时间，量好各种尺寸，知道你希望用什么样的产品，了解产 品价格。还有一点很重要——和信誉良好、有经验的公司合作， 了解团队及他们曾经做过什么，并且信任他们。“我们和项目经 理发展了很好的关系，项目经理总是会回答我们的问题，清楚知 道他们在做什么。”

户外设计

对于Virginia Henderson和 Alan Henderson来说，良好的 室内室外动线至关重要。这栋房子被建成U 形，起居空间和主卧 室通向宽敞的户外平台。户外的沙发和桌椅让人可以沉浸于惬 意温馨的环境中。

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FS GROUP：学院派四剑客

如同FS Group的名字Future Sustainable一样，FS创始人 Luban .Chan一直希望将建筑技术和项目管理的理论研究最大 程度地运用到实践中，产学结合创造出持久的未来价值。

经过多年的发展，FS聚集了一批来自新西兰高校建筑学院 的老师，其中不乏资历深厚的镇馆大师：Polisi Faumuina,近四 十年新西兰注册建筑师资格，新西兰及海外丰富的建筑设计经 验；Mark Simpson，逾三十年城市规划师经验，在奥克兰市政 府工作十年，负责资源许可审批，深谙政策合规要求；Rodney Harvey，同时拥有新西兰注册和英国皇家建筑师资格逾四十年 工作经验，功底雄厚。四位在新西兰建筑界资历深厚的学者，从 设计规划的政策理解、设计规范、美学艺术与流程的精细化管 理方面，共同发力，构建了FS在新西兰建筑业界的核心竞争力。

Luban Chan

7年前，Luban在参与了新西兰以及海外多个房地产、建筑 工程项目后，回到了新西兰理工学院建筑系任教，并开始规划自 己的个人实验室。建立实验室的初衷很简单：只想为自己教学中 关注课题进行研究工作，做一些相关的应用实践。最初的FS的 业务只有建筑设计公司和钢结构工程分包施工公司两大块。随 后的业务慢慢延伸到木结构工程、施工总包管理、深化设计，并 成立了自己的开发公司，项目管理公司。

“当时其实并没有太多考虑商业因素。”作为高校老 师，Luban更在意的是可以用大量的建筑项目来验证他课堂上 的基础研究是有效的，可以帮助项目开发“简单实用，多快好省” 。“直到今天，我还是不认为FS是一个纯商业化公司，更多的还 是像一个研发实验室。”

目前研究项目主要在房地产项目管理、BIM技术应用、 建筑材料、抗震加固四个方向并对外承接相关业务。先后以 开发管理、设计、施工、课题研究等不同角色参与的公共商业 设施及小型私人物业，包括Harvey Norman Mt Wellington Mall, New Market Westfield Mall， NZ Bus Station，Park Hyatt Hotel，Sylvan Park，Long Bay School，Alexandra Park，Mellons Bay School，Royal Auckland and Grange Golf Club等多个项目。目前不仅对外承接设计、管理、施工业 务，而且积极主导、参与多个课题科研项目。

Polisi：技术流导师

1986年，Polisi已成为一名注册建筑师。多年来他醉心于为 自己的社区设计众多的教堂、社区会堂、学校和幼儿园，同时也 在商业建筑和住宅项目中担纲设计重任。

Luban Chan

尽管出道于上世纪80年代，但Polisi是电脑设计前沿技术的 迷恋者。他是一个拥有千兆硬盘的建筑设计师，每当出现一个新 的制图软件，Polisi必要研究透彻，熟练使用。

值最大化的期待与Council的要求之间，Mark寻找平衡点，让二 者在最佳位置达成共识。

Rodney:艺术守望者

尽管这是一个科技称王的年代，但永远都有人愿意为艺术 情怀买单。

Rodney抱着厚厚的一卷图纸走进来，都是他几十年建筑 设计生涯不同阶段的手绘原稿。作为古典派手绘草图的热爱 者，Rodney是这个时代越来越少有的保持着自己鲜明艺术风格 的建筑师。

1996年，在阔别新西兰10年后，Rodney重返新西兰去拜访 一家建筑师事务所，寻找工作机会。他惊奇地发现，那家事务所 的墙壁上，挂着自己创作的一张手绘图。

“我是一个经验丰富的软件用户，尽管入行的时候还是一个 一切要靠手工完成制图的时代，但我生逢其时，很快遇到电脑改 变建筑行业的时代的来临。”Polisi热爱软件，这使得他可以自如 地在手绘与电脑制图之间任意游走，这是现在的一些年轻的建 筑系学生难以企及的境界。Polisi正是这些年轻学生的导师。他 在大学教授建筑工程课程，加盟FS后，他凝练几十年经验，指导 并协助青年设计师的设计以及资源许可申请的工作。

Mark Simpson：Council的“读题人”

在1990年代，Mark开始在奥克兰市议会工作，作为规划师 负责资源许可审批。在市议会系统中工作了大约10年之后，他转 换轨道，开始为开发商提供开发前期的咨询设计。

十年市议会经验，使得Mark十分清楚Council在资源审核中 的各种精妙要求。他特别擅长处理前期分割规划工作中的疑难 杂症，对于市议会在规划工作方面的运作了如指掌。尤其当前， 新西兰的规划系统处于巨变期，对于开发商来说，需要看懂市议 会正在做什么。Mark最感兴趣的是帮助他的客人在新政策下研 究新的土地，寻找其他更有价值的地点，获得更多的高密度住房 开发机会。

Mark一直保持着对新西兰城市规划政策学习的敏感度，他 研究政策，帮助客户发掘机会、管理风险，解决问题。在客户的价

“我热爱艺术，在我做设计的时候，我喜欢听着音乐在巨大 的灵感中创作，有时候是贝多芬，有时候是重金属。”Rodney喜 欢带着速写本见客户，“当一个想法出现的时候，我可以把纸在大 桌上摊开，画出这么一些表达内心想法的图。然后隔着桌子、就 着图与客户聊设计构想。一些特别的设计元素在那里，并在某些 部分做些设计升华。”

在Rodney看来，一旦开始手工绘图，脑海中的想法就已经 开始源源不断的输出。他开玩笑说：“只要能捕捉到客户前5秒的 想法，我就能立即用素描直观呈现给客户效果图。然后，就很容 易打动客户得到合同。”

然而在艺术的另一面，他也冷静务实。

作为设计团队的领导者，Rodney非常重视发挥团队每一个 成员的潜质。正如他非常欣赏的以色列犹太裔指挥家巴伦鲍恩 姆，巴伦鲍恩姆一直致力于邀来自以色列、埃及、巴勒斯坦、叙 利亚等各不同信仰国度的音乐家，齐聚一堂共同演奏，在艺术面 前放下分歧，展现出一个伟大的管弦乐队的力量。Rodney把同 样的态度用到了他作为设计经理来带领的团队中：尽量减少人们 感觉到的团队分散的风险。充分利用每一个设计师的特质，让他 们尽情参与。

Rodney也同样重视以最简单快捷的方式与所有协调员、总 包商以及各级分包商的沟通。他认为，如果可以最大程度降低沟 通中的误差，减少做某事的不确定性，这对于一个大规模的建筑 团队来说是关键要素。

Polisi Faumuina

Mark Simpson

Rodney Harvey