Condominio Gennaio 2024 (non abbonati)

CONDOMINIO NUMERO 55 - dicembre / gennaio 2024

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II - CONDOMINIO SC - dicembre/gennaio 2024

dicembre/gennaio 2024 - CONDOMINIO SC -

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2 - CONDOMINIO SC - dicembre/gennaio 2024

Editoriale

UN CALENDARIO

in bianco e nero

S

econdo il calendario armeno siamo entrati nel 1473. Per quello ebraico siamo molto più avanti: è il 5784. Per non parlare del conteggio con il sistema bizantino, secondo cui siamo già arrivati al 7533. Ma se il numero degli anni è una questione relativa alle tradizioni e, in definitiva, dal punto di partenza da cui si inizia a contare, per un amministratore di condominio i problemi da affrontare sono gli stessi, qualsiasi sia la data sul calendario.

Quest’anno, inoltre, per chi gestisce uno stabile è facilissimo da prevedere che cosa può succedere. Per esempio, se il professionista si trova invischiato nella gestione di edifici che hanno iniziato, ma non terminato, i lavori di riqualificazione legati ai bonus, è semplice pronosticare un mal di testa prolungato. La gestione ondivaga, per non dire peggio, da parte del governo riguardo agli incentivi fiscali (prima confermati, poi ridotti, e infine azzoppati) non promette niente di buono per chi è rimasto a metà del guado, nonostante successivi i tentativi di metterci una pezza.

L’anno appena iniziato promette o, meglio, minaccia di essere poco piacevole anche per gli amministratori che si trovano a gestire un aumento della morosità, fattore che sono in molti a pronosticare. Il rallentamento dell’economia, l’inflazione che, seppure diminuita, ha eroso il potere d’acquisto, il riverbero delle tensioni geopolitiche: tanti fattori spingono verso un incremento dei mancati pagamenti delle quote di spese condominiali. È bene prepararsi psicologicamente ad affrontarle. Ma il 2024 è anche l’anno in cui dovrebbero entrare a regime le novità introdotte dalla riforma Cartabia ormai quasi due anni fa, che solo ora sembrano essere recepite nel quadro della realtà. Prima tra tutte, l’introduzione del ruolo di mediatore da parte dell’amministratore di condominio. L’esperienza insegna che dal momento in cui è pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale una legge che interviene sulla condotta professionale e la sua applicazione pratica passa almeno un anno. Ecco perché l’istituto della mediazione esercitato da un amministratore condominiale potrebbe gonfiare le vele proprio quest’anno.

Ultimo, ma non meno importante, fattore con cui si devono confrontare gli amministratori, ma anche i singoli proprietari di unità immobiliari, è il mercato del real estate. Prezzi e numero di compravendite non sono solo un fattore che interessa, ovviamente, chi ne è protagonista, ma diventano anche un barometro per la vita condominiale, che è condizionata dal numero di rogiti che possono influire su iniziative, spese o semplicemente sulla vita della comunità. E le previsioni, per ora, non prevedono niente di buono, dopo un 2023 in cui sono diminuite le compravendite a causa dei tassi dei mutui più alti e di una buona dose di incertezza da parte delle famiglie. Molti fattori di preoccupazione, insomma, ma anche prospettive nuove per un mondo condominiale che deve evolvere assieme al resto della società. dicembre/gennaio 2024 - CONDOMINIO SC -

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Daniela Zeba

L’ANNO ZERO

del condominio

C

ultura, conoscenza e consapevolezza, sono le tre C che reggono il condominio. Non se ne può fare a meno per vivere responsabilmente, lavorare eticamente ed amministrare professionalmente un edificio. Tutti devono contribuire all’etica delle tre C: i condòmini, gli inquilini, i fornitori e l’amministratore quale direttore d’orchestra che deve fare in modo che tutto si armonizzi e dia vita all’equilibrio che rende sostenibile il condominio. Non esiste una parte privilegiata, non esiste «io» in condominio.

Esiste il noi in un rapporto di win-win. O si vince insieme o non si vince. Non si possono parlare lingue differenti, perché altrimenti il condominio si trasforma in una Torre di Babele. Un condominio funziona ed è in equilibrio quando gli interessi di tutti vengono rispettati dalle parti.

Questo, per i proprietari e per gli inquilini, significa rispetto per i vicini, per le parti comuni, attenzione a non sporcare, cura nel mantenere piacevoli le parti comuni e le aree coperte o scoperte; pagare le spese condominiali con puntualità, nell’interesse di tutti (non dell’amministratore) e nel rispetto del lavoro dei fornitori; rispettare e pagare in maniera congrua e coerente l’amministratore, apprezzandone il ruolo e l’operato. Significa osservare il regolamento non solo quando fa comodo, ma anche quando significa fare un passo indietro nell’interesse comune; significa non sfruttare l’amministratore per risolvere i propri problemi personali con gli altri condomini, evitando il confronto; significa comunicare in modo assertivo rispettando i diritti di tutti, cercando, con un minimo di empatia, prima di giudicare senza appello, di calarsi nei panni dell’altro.

Per i fornitori invece, vuol dire trovare le migliori soluzioni al miglior prezzo, rispettando il condominio, i condòmini e l’amministratore; significa offrire un servizio che dia garanzie di qualità in tempi ragionevoli e significa promettere sapendo di poter mantenere le promesse. L’amministratore dal canto suo deve porsi in una posizione di superiorità, dovuta alle responsabilità che ricopre connesse alla sua carica; questo vuol dire non certo essere autoritario o dittatore, ma acquisire risolutezza nel guidare l’assemblea verso delibere volte al mantenimento dell’edificio in stato ottimale e volte ad incoraggiare rapporti sereni, disincentivando l’aggressività e isolando i facinorosi. Significa anche ascoltare e intercettare bisogni nascosti che spesso si celano dietro ai conflitti.

Significa pagare i fornitori secondo gli accordi, evitando che diventino la banca di comodo dei condòmini morosi; significa quindi dare il via ai lavori solo quando si hanno risorse finanziarie per farlo; significa rispettare sempre le persone, sapendo isolare problemi e posizioni. Significa mantenere rispetto per il proprio ruolo senza svendersi per compiacere chi tende a sfruttare il suo lavoro. Sicuramente non è facile, ma non esiste un altro modo: ognuno deve fare la propria parte.

Questo è a mio parere il futuro del condominio, basato su rapporti autentici nell’ottica della sostenibilità, della cooperazione e della condivisione. Questa è la mia filosofia dell’abitare, a cui sto dedicando gran parte delle mie energie, inventando anche modi alternativi per arrivare al cuore della gente, con semplicità ed allegria, dote necessaria di questi tempi per guardare al futuro con ottimismo. Buon 2024 a tutti all’insegna delle novità che ho in serbo, di cui non mancherò di rendervi partecipi. dicembre/gennaio 2024 - CONDOMINIO SC -

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CONDOMINIO

dicembre / gennaio 2024

sostenibile & certificato

Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 12 - Numero 55 - Dicembre / Gennaio 2024 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Sede operativa: Via San Benedetto, 6 - 24122 Bergamo Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Daniela Zeba / info@studiozeba.it Redazione Alice Fugazza, Livia Randaccio Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Collaboratori / Contributors Barbara Bartoli, Luca Bridi, Jessica Collu, Manuel De Stefano, Luca Ficuciello, Sara Giusti, Selene Maestri (fotografa), Giancarmine Nastari, Carlo Pikler, Aldo Piscitello, Fabrizio Plagenza, Livia Randaccio, Roberto Rizzo, Giuseppe Rossi, Franco Saro, Oliviero Tronconi, Veronica Urso, Maria Concetta Volpe, Daniela Zeba Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 31 - Anno 2023 periodicità bimestrale Copia singola Euro 8,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link www.virginiagambinoeditore.it/categoria-prodotto/ abbonamenti/ oppure, fare richiesta ad abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

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EDITORIALE

Un calendario in bianco e nero

DANIELA ZEBA L'anno zero del condominio

DOMANDE & RISPOSTE

Barriere architettoniche

S T O R I A D I C O P E RT I N A

Bifire Un sottile scudo protegge dal fuoco

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48 56 60 64

ASSICURAZIONI Italiani a rischio di catastrofe

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G E N E R A L I I TA L I A Sonni tranquilli per chi ha casa

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TECNOLOGIA - 1

Come evitare di cadere in rete

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TECNOLOGIA - 2 Quanti vantaggi a essere social

NEWS

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PA S S A G G I O DI CONSEGNE Dirsi addio senza rimpianti

C O N TA B I L I TÀ

I principi del bilancio

A M M I N I S T R AT O R I Norma Uni in arrivo

INQUINAMENTO E la luce fu (ma è troppa)

SALUTE

Amministratori in acque agitate

P R I VA C Y

In assemblea con Sherlock Holmes

PA RT I C O M U N I In nome della cosa

PA R C H E G G I O

L'autoscrontro è sotto casa

L I N E E V I TA

La sicurezza va in alta quota

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URBANISTICA

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IMPIANTI

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Breve storia del condominio

Condominio fritto se l'olio va nei tubi

TECNOAMBIENTE Verde, futuro computer e colori

CSDM

Premi e applausi con gli amministratori

100 C O N D O W E

Tutta la casa in una app

102 P I L O M AT

Parcheggio sicuro con il dissuasore

104 P S I C O N D O M I N I O

94 dicembre/gennaio 2024 - CONDOMINIO SC -

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DOMANDE & RISPOSTE Daniela Zeba

CHE COSA FARE CON LE BARRIERE ARCHITETTONICHE Come affrontare il problema l problema degli ostacolin che non permettono la completa mobilità di chiunque, ma anche come sfruttare le agevolazioni a disposizione

I BONUS BARRIERE Qual è attualmente la tipologia di agevolazione fiscale prevista dalla normativa tributaria per l’abbattimento delle barriere architettoniche?

La legge n. 234/2021 (legge di Bilancio 2022) ha introdotto una nuova agevolazione, per la realizzazione di interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti.

Prevista inizialmente solo per l’anno 2022, l’agevolazione è stata poi prorogata al 31 dicembre 2025 dalla legge n. 197/2022 (legge di bilancio 2023).

CHE COSA SI PUÒ FARE Quali sono le spese agevolate?

L’agevolazione spetta per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti con interventi realizzati secondo il regolamento decreto

ministeriale Lavori Pubblici 14 giugno 1989, n. 236. Si tratta di opere che possono essere realizzate sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari e si riferiscono a diverse categorie di lavori quali, per esempio: • la sostituzione di finiture come pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti • il rifacimento o l’adeguamento di impianti tecnologici come servizi igienici, impianti elettrici, citofonici, impianti di ascensori • il rifacimento di scale e ascensori • l’inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o di piattaforme elevatrici a condizione che gli interventi siano funzionali ad abbattere le barriere architettoniche presenti. In caso di sostituzione degli impianti, sono agevolate anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e degli impianti sostituiti.

QUANTO SI RISPARMIA In che cosa consiste e qual è la detrazione d’imposta prevista?

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Consiste in una detrazione d’imposta del 75% delle spese documentate sostenute nel periodo tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025 e va ripartita tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo.

La detrazione deve essere calcolata su un importo complessivo non superiore a: • 50 mila euro, per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno • 40 mila euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari • 30 mila euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

COME SI ACCEDE Come si fa ad usufruire dell’agevolazione?

Per usufruire dell’agevolazione gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal decreto del ministero dei Lavori pubblici n. 236 del 14 giugno 1989 (Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche).

I REQUISITI Quali sono nel dettaglio questi requisiti?

Il decreto ministeriale 236/89 ha l’obiettivo di superare ed eliminare le barriere architettoniche. Per barriere architettoniche si intendono: a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea; b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti; c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi. Inoltre, il decreto definisce tre requisiti fondamentali per vivere bene in casa: accessibilità, visitabilità e adattabilità.

Il requisito di accessibilità

Il decreto 236/89 definisce l’accessibilità come «la possibilità, anche per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l’edificio e le sue singole unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirne spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia». L’accessibilità deve essere garantita negli spazi esterni e nei luoghi comuni. Il decreto dà chiare indicazioni su come progettare ogni elemento di una casa perché questa risulti accessibile a tutti.

Soffermiamoci, in particolare, su quegli elementi che se non progettati adeguatamente risultano essere dei veri e propri ostacoli: • Scale: devono avere un andamento regolare, dev’esserci lo stesso numero di gradini per ogni piano e ogni gradino deve avere alzata e pedata uguali agli altri; la pedata deve essere realizzata con un materiale che garantisce l’aderenza.

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DOMANDE & RISPOSTE •

Rampe: devono avere una pendenza tale da poter essere percorse da persone in carrozzella senza affaticarsi.

• Ascensore: deve avere una cabina abbastanza grande da poter ospitare una persona in carrozzella, deve essere dotato di un citofono, un campanello d’allarme e una luce d’emergenza.

All’articolo 3.2 viene precisato che «negli edifici residenziali con non più di tre livelli fuori terra è consentita la deroga all’installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala, purché sia assicurata la possibilità della loro installazione in un tempo successivo».

Dunque, anche chi vive in un appartamento che si trova all’interno di un piccolo condominio di tre piani può richiedere, quando ne avrà la necessità, che all’interno del vano scala venga installato un ascensore in modo da poter accedere liberamente al suo appartamento.

L’articolo 4 del decreto, poi, entra nel merito dei criteri di progettazione per l’accessibilità delle unità ambientali e degli spazi esterni, elencando i requisiti di porte, pavimenti, infissi

esterni, arredi fissi, terminali degli impianti, servizi igienici, cucine, balconi e terrazze, percorsi orizzontali (corridoi e passaggi), scale, rampe, ascensore, servoscala e piattaforme elevatrici, autorimesse, parcheggi e segnaletica.

Il requisito di visitabilità

Il decreto 236/89 definisce la visitabilità come «la possibilità, anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare».

La visitabilità è un livello di accessibilità limitato ad alcune parti dell’edificio o dell’immobile che permette anche a persone con ridotta capacità motoria di avere ogni tipo di relazione fondamentale. Affinché tutti possano avere ogni tipo di relazione fondamentale il decreto stabilisce parametri tecnici e dimensionali precisi come la dimensione minima delle porte, il dimensionamento dei servizi igienici per garantire lo spazio di manovra che necessita chi si sposta in carrozzella. Gli edifici residenziali possono essere considerati visitabili se anche una persona in carrozzella può

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muoversi liberamente al loro interno e accedere al soggiorno, alla camera da pranzo, ad almeno un bagno e ai percorsi di collegamento tra un piano e l’altro.

Non solo case e condomini. L’articolo 5 del decreto indica i criteri di progettazione per la visitabilità anche in sale e luoghi per riunioni, spettacoli e ristorazione, strutture ricettive, luoghi per il culto e altri luoghi aperti al pubblico.

Il requisito di adattabilità

È la possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito a costi limitati, allo scopo di renderlo completamente e agevolmente fruibile anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale. Secondo l’articolo 6 del decreto, un edificio di nuova costruzione viene considerato adattabile quando i lavori eseguiti nel tempo, che non toccano né la struttura portante né gli impianti, possono renderli adeguati e accessibili a persone che hanno ridotte capacità di movimento o che si muovono in carrozzella. Nella progettazione, in particolare, bisogna fare attenzione a come si posizionano e si dimensionano i servizi, i disimpegni e le porte.

Devono esserci le condizioni perché in futuro si possano installare sistemi di sollevamento come un miniascensore o, qualora la scala non lo permettesse, di un montascale a pedana.

IN ASSEMBLEA Quali maggioranze sono necessarie per deliberare l’installazione, per esempio, di un ascensore o la sostituzione di un impianto esistente con uno che rispetti i criteri del decreto 236/89?

Dal 1° gennaio 2023, per le delibere condominiali che approvano questi lavori è necessaria la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio (art. 1, comma 365, legge n. 197/2022). Si tratta della stessa maggioranza semplificata prevista per le delibere aventi ad oggetto gli interventi agevolati con il superbonus e l’adesione all’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (articolo 119, comma 9-bis, del decreto legge n. 34/2020).

LE SPESE Come si ripartisce la spesa?

La spesa viene ripartita ai sensi dell’articolo 1124 del Codice civile.

Manutenzione e sostituzione scale ed ascensori: le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. L’articolo è derogabile e i condòmini tutti, all’unanimità, potrebbero d’accordo decidere di ripartire la spesa in millesimi generali di proprietà.

L’IMPOSTA Quale aliquota Iva si applica?

Gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche beneficiano dell’Iva agevolata al 4% (non 22% o un 10%). A tal scopo si deve fornire apposito modello di autocertificazione firmato dall’impresa.

DETRAZIONI Sono possibili alternative alla detrazione d’imposta per i contribuenti, come lo sconto in fattura?

Sì, in alternativa alla detrazione, i contribuenti possono optare per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi agevolati (cosiddetto sconto in fattura) o per la cessione del credito. Per il bonus barriere le opzioni alternative alla detrazione diretta sono ammesse senza alcuna limitazione. Lo prevede il comma 1-bis dell’art. 3 del decreto 11/2023 secondo il quale le modifiche in materia di cessione dei crediti fiscali «non si applicano alle opzioni relative alle spese sostenute per gli interventi di superamento ed eliminazione di barriere architettoniche di cui all’articolo 119-ter del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34».

SCONTO O DETRAZIONE È più conveniente applicare lo sconto in fattura del 75% o portare in detrazione la spesa in cinque anni?

Sicuramente lo sconto in fattura apparentemente è più appetibile, ma alla luce delle numerose modifiche delle normative negli ultimi anni è

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DOMANDE & RISPOSTE

una soluzione che sicuramente costa molto più caro al cliente e i rischi sono sicuramente maggiori. Facciamo un paio di esempi: Sconto in fattura 75%

Con lo sconto in fattura 75% è obbligatorio attenersi ai seguenti adempimenti e requisiti: • Asseverazione di un tecnico abilitato requisiti DM 236/1989 • Visto di conformità di un professionista abilitato • Spesa globale soggetta ai massimali di cui al punto 3 • Pratica Enea • Asseverazione congruità dei prezzi di un tecnico abilitato secondo prezziari Dei o Regionali L’ asseverazione della congruità dei prezzi, oltre ad essere un costo in più come il visto di conformità, implica che è possibile che l’intero importo della spesa non sia totalmente detraibile al 75% perché i prezziari Dei o i prezziari regionali a cui il tecnico è obbligato a fare riferimento, riportano prezzi solitamente molto inferiori al valore del prodotto in ordine ai

prezzi di mercato. Inoltre, nel caso di sconto in fattura verranno addebitati al cliente gli oneri finanziari per il costo della cessione del credito che potrebbero essere esposti in fattura come un costo non detraibile oppure potrebbero essere non addebitati con conseguente rincaro dei prodotti in ordine per fare coprire al fornitore il costo che sosterrà per attualizzare il credito con le banche. Se il cliente finale non ha capienza fiscale per detrarre la spesa in cinque anni, probabilmente questa è la soluzione più adatta. Nell’altro caso invece è possibile prendere in considerazione seriamente la detrazione in cinque anni.

Detrazione fiscale 75% in cinque anni

Per la detrazione in cinque anni 75% è obbligatorio attenersi ai seguenti adempimenti: • Asseverazione di un tecnico abilitato requisiti DM 236/1989 • Spesa globale soggetta ai massimali di cui al punto 3 Pratica Enea • In questo caso non ci sono costi per

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visto di conformità, asseverazione della congruità dei prezzi, e non ci sono oneri finanziari per la cessione del credito. Se tutti i prodotti rispettano i requisiti del DM 236/1989, l’importo sarà totalmente detraibile al 75%.

REGOLE PER IL PAGAMENTO In caso di detrazione fiscale in cinque anni, ci sono regole specifiche per il pagamento?

Sì. I contribuenti Irpef che non hanno reddito d’impresa debbono effettuare il pagamento mediante bonifico il cosiddetto bonifico parlante, ossia il bonifico bancario o postale (anche online) dal quale risulti: • la causale del versamento • il codice fiscale del beneficiario della detrazione • il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato i lavori) I titolari di reddito d’impresa non

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sono tenuti ad utilizzare il bonifico in quanto il momento dell’effettivo pagamento della spesa non assume alcuna rilevanza per la determinazione del reddito d’impresa.

EDIFICI ESISTENTI La detrazione è riconosciuta per tutti gli immobili o solo per quelli per uso abitativo?

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 23/2022, per poter usufruire dell’agevolazione non c’è nessuna limitazione in riferimento alle categorie catastali degli immobili interessati ai lavori, sempre che, ovviamente siano rispettati i criteri del D. M. 236/1989. Unica condizione è che i lavori siano effettuati su edifici già esistenti. Inoltre, per espressa indicazione della norma, possono usufruire dell’agevolazione anche gli esercenti arti e professioni, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d’impresa sugli immobili, anche per uso produttivo, di proprietà o in locazione al momento di avvio dei lavori (o al momento del sostenimento delle spese se precedente).

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dicembre/gennaio 2024 - CONDOMINIO SC -

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antincendio in edilizia è una materia che negli ultimi anni ha vissuto una grande accelerazione, in parte dovuta ai fatti di cronaca nazionali e internazionali riguardanti l’incendio di involucri di edifici alti, in parte al nuovo approccio normativo che chiama in causa la responsabilità del progettista in merito alla valutazione del rischio d’incendio nel progetto. Ma anche, in base alla legge, quelle

dell’amministratore di condominio. Alberto Abbo, amministratore delegato Bifire, spiega a Condominio Sostenibile e Certificato quali sono le linee guida nello sviluppo delle soluzioni aziendali che ne fanno un riferimento tecnologico nel settore in Italia e in Europa.

Domanda. Riguardo l’antincendio, l’amministratore di condominio quale attenzione specifica deve e porre ai progetti di riqualificazione degli edifici?

Risposta. I luoghi a cui prestare maggiormente attenzione

La l a s t ra S u p e r s i l 1 2 m m A d e s t ra , A l b e r t o Ab b o, a m m i n i s tra to re d e l e g a t o Bi fi re

14 -14 - CONDOMINIO SC - dicembre/gennaio 2024

DIDA

dicembre/gennaio 2024 - CONDOMINIO SC -

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STORIA DI COPERTINA

L at o es pos t o al f uoc o di un c av edio ant inc endio a f ine prova

sono i box e le centrali termiche. Responsabilità dell’amministratore è verificare che siano rispettate le normative antincendio e rivolgersi a partner affidabili.

D. I condòmini che posseggono l’auto elettrica non di rado utilizzano la presa del box condominiale per ricaricarla. È una pratica corretta?

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R. Non è una pratica corretta, a meno che non sia installata nel box una centralina di ricarica e l’operazione sia segnalata al condominio. L’amministratore dovrebbe sensibilizzare i condomini su questa materia per evitare che la pratica possa essere causa di incendio. Nei box, inoltre, si dovrebbe vietare di stipare oggetti trasformandolo in un magazzino perché anche questo, in caso di incendio, concorre alla propagazione delle fiamme.

D. Qual è l’approccio Bifire alle richieste provenienti dal mercato dell’antincendio?

R. Innanzitutto, desidero ricordare che la nostra tecnologia e relative soluzioni sono rigorosamente made in Italy, sia per quanto concerne l’isolamento termico e sia per l’antincendio. In secondo luogo, mi piace precisare che Bifire presidia l’ambito della protezione passiva dal fuoco degli edifici con la più ampia gamma di soluzioni certificate dai più importanti laboratori, secondo le più restrittive norme italiane ed europee. Produciamo lastre per la riqualificazione e la nuova costruzione di pareti e solai, per controsoffitti, per pareti divisorie, per la protezione delle condotte di areazione, per la

Labo rato rio B if ire e pr ove di res is t enz a al fuo co utili z z ando i due fo r ni

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STORIA DI COPERTINA protezione strutturale e sistemi per attraversamenti di murature e solai. Sviluppiamo con il cliente e per il cliente tecnologie che permettono a entrambi di raggiungere e mantenere la leadership nei propri i mercati di competenza. I nostri clienti debbono considerarci il loro partner tecnologico. E per questo l’organizzazione che ci siamo dati è finalizzata a garantire che la qualità dei prodotti e del servizio si concretizzino in un reale vantaggio competitivo.

D. Qual è stato il punto di svolta tecnologico di Bifire e quale il prodotto di punta?

R. Bifire è stata fondata da mio padre nel 2002, ma il grande salto è avvenuto nel 2016, quando abbiamo realizzato un nuovo stabilimento a Paderno Dugnano dedicato alla produzione della lastra antincendio Supersil, una lastra a base di calcio fibrosilicato ad alte prestazioni, in classe A1, ovvero incombustibile, che si lavora e si installa con facilità, si stucca solo sui giunti, ed è sicura e garantita dalla marcatura Ce. Nel nome della nostra azienda è contenuto anche il suo focus: la protezione passiva al fuoco, ovvero la progettazione e la produzione di tutti quegli elementi che servono a contenerlo. La legge si basa sul concetto di compartimentazione e i nostri prodotti rispondono a questa specifica bloccando il fuoco all’interno dei locali per il periodo di tempo certificato.

D. Quale mercato serve Bifire in modo diretto?

R. La nostra scelta strategica è quella di vendere attraverso i distributori che, a livello locale, svolgono un’attività

D a s i n i stra , I n g. M a u r o R ave l l i , u f f i ci o t e cn i co Bi fi re e A l b e r t o Ab b o

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SUPERSIL 12 MM | IN CANTIERE Cantiere di Riqualificazione funzionale di edificio multipiano in via Fara a Milano. Viene applicato Supersil 12 mm per la riqualificazione Rei 120 di un solaio in cemento armato. Nelle foto, le fasi di posa, stuccatura e tinteggiatura.

Come si posa Utilizzando Supersil è possibile ottenere pezzi a disegno di alta precisione in quanto il materiale non si sfalda anche durante lavorazione meccanica. La sua alta resistenza meccanica ne consente l’impiego alle condizioni più severe.

Non teme gli shock termici e risulta inalterabile nel tempo anche a funzionamento discontinuo.

Lavorabilità Supersil è facilmente lavorabile mediante lavorazione meccanica o manuale. Gli utensili elettrici, come le seghe circolari, sono senz’altro consigliabili qualora sia richiesta velocità e precisione nell’esecuzione del prodotto. Le lastre andranno installate su orditura metallica idonea a seconda che si tratti di parete, controparete o soffitto, oppure tassellate in aderenza alla parete o al solaio, comunque rispettando le indicazioni fornite con il certificato di resistenza al fuoco. Le lastre dovranno essere installate con il lato taglio a vista, i giunti orizzontali dovranno essere sfalsati come nelle normali applicazioni dei rivestimenti a secco; fra una lastra e l’altra lasciare 3-4mm.

Montaggio Tenere le lastre sollevate da terra di 12/12,5 mm aiutandosi con uno sfrido della lastra (che andrà poi rimosso) per impedire l’eventuale risalita di umidità per capillarità, sali o impurità delle basi di appoggio, e per permettere le normali dilatazioni dei materiali. Fissare quindi le lastre alla struttura metallica con viti Aquafire Star avvitando sul lato taglio a passo 25 cm (15 cm per le applicazioni in orizzontale); dal bordo lastra si indica una distanza di c.a. 15 mm per sfruttare al meglio il contatto della lastra alla ampia superficie della testa della vite. Eseguire un giunto di dilatazione ogni 12 m lineari, sia in direzione orizzontale che verticale.

Stuccatura Quando richiesto dal certificato o per soli motivi di finitura estetica, è possibile stuccare le lastre spalmando uno strato di Finish sui giunti longitudinali e trasversali, largo 100 mm e annegare il nastro in fibra di vetro per giunti da 75 mm nel rasante appena posato. Passato il tempo di asciugatura (variabile in funzione di temperatura e umidità ambientali), lisciare la superficie con Finish in un’unica mano, annegando una rete per rasatura (160gr/mq) in fibra di vetro nel rasante appena posato, avendo cura di nasconderla completamente.

A questo punto la parete è pronta per la tinteggiatura che deve essere preceduta da stesura di fissativo.

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STORIA DI COPERTINA di promozione del prodotto supportandoci sia dal punto di vista delle vendite sia per la parte logistica. Lavoriamo principalmente con i distributori di materiali edili per le costruzioni a secco. Con il passare degli anni, però, tutto il mondo della distribuzione edile si è affacciato ai nostri prodotti. Presidiamo la distribuzione con 50 agenti sul territorio nazionale che hanno il compito di individuare i distributori ma che fanno promozione diretta anche sui target dei progettisti e dei costruttori ma poi convogliando le vendite sui distributori.

D. Bifire nel 2022 si è quotata in Borsa, con quali obiettivi?

R. La quotazione in Borsa ci ha consentito di aprire l’azienda a un pubblico molto più ampio di investitori e ha risposto in primo luogo alla necessità di trovare capitali sul mercato da reinvestire in ricerca e sviluppo di nuovi prodotti. Infatti, abbiamo dato vita a due nuovi impianti produttivi: uno a Varedo, dove amplieremo la nostra gamma di prodotti per l’acustica e la protezione passiva al fuoco, l’altro a Seregno, che aumenterà la nostra capacità produttiva di lastre in cemento alleggerito fibrorinforzato Aquafire.

In secondo luogo, si è trattato di dare una connotazione ancora più rigorosa all’azienda seguendo regole di mercato consolidate e controllate. Inoltre, essere quotati sul mercato azionario rappresenta un plus per clienti, fornitori e anche per le nostre risorse umane. Infine, anche tanta soddisfazione per un’azienda che nell’anno in cui è nata, 2002, era davvero piccola, solo 6 milioni di fatturato, e che con la

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A q u a f i re è l a l a s t ra i n ce m e n to a l l e g g e r i t o f i b r o r i n f o rz a to, v i s t a n e l l a b o ra t o r i o pr ove

Ufficio tecnico : il cuore de llo svil uppo della produzione e della consule nz a al cliente Bifire

quotazione ora ambisce a una crescita più rapida e solida.

D. Prove di laboratorio e certificazioni fanno la differenza nel mercato dell’antincendio. Come si è organizzata Bifire?

R. L’attività legata all’antincendio incide sul nostro fatturato per circa il 30% e la nostra strategia in questo segmento prevede di continuare a investire, a provare e certificare nuove soluzioni costruttive. Questo è un processo indispensabile e ciò che ci caratterizza sul mercato: abbiamo, infatti, la più ampia gamma di certificazioni per i diversi sistemi costruttivi e ogni volta che dal mercato ci arriva una richiesta non prevista procediamo a progettare, provare e certificare le soluzioni più adatte all’applicazione richiesta. Abbiamo investito molto sulla lastra Supersil 12 millimetri perché si tratta di una soluzione trasversale a moltissime applicazioni, che contribuisce a semplificare l’attività sia ai distributori, che devono stoccare un solo prodotto, sia ai progettisti che hanno a disposizione una soluzione trasversale. Una lastra con tante applicazioni: è questo il nostro punto di forza. Abbiamo realizzato più di 130 certificazioni, ovvero più di 130 casi applicativi certificati al fuoco. Chi si rivolge a Bifire trova una gamma completa di applicazioni e il progettista trova certamente una risposta a tutte le sue richieste prestazionali. Inoltre,

abbiamo un ufficio tecnico che offre la garanzia al progettista di essersi rivolto a un partner serio e affidabile.

D. Ricerca e sviluppo della produzione. Come si colloca all’interno dell’organizzazione aziendale?

R. Abbiamo all’interno un ufficio di ricerca e sviluppo di nuove soluzioni e, se servono, di nuovi materiali e un laboratorio prove attrezzato con le migliori tecnologie per testare le soluzioni progettate. Per Supersil 12, per esempio, sviluppiamo sempre nuovi ambiti applicativi per pareti, controsoffitti e pavimenti. I nostri forni di prova sono gli stessi dei laboratori di certificazione. Ne abbiamo due, uno di dimensioni ridotte e uno in scala reale, che sono gli stessi che utilizzano i laboratori che rilasciano le certificazioni. A noi servono per controllare già prima della certificazione la qualità della nostra produzione.

D. Supersil 12: quali sono le sue principali caratteristiche?

R. È una lastra in calcio silicato con un ottimo comportamento al fuoco, ma soprattutto un’ottima resistenza meccanica in caso di incendio e questo è importante per bloccare la propagazione del fuoco. Supersil è la prima lastra in calcio fibrosilicato sul mercato che si può agevolmente tagliare con un cutter ed è ideale anche per l’impiego in ambienti ad elevata umidità perché non marcisce, non si deforma, non si sfalda e non si disgrega. dicembre/gennaio 2024 - CONDOMINIO SC -

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PRIMO PIANO ASSICURAZIONI

ITALIANI A RISCHIO DI CATASTROFE Aumenta il numero di danni climatici agli immobili. Terremoti e alluvioni si susseguono regolarmente. E cresce il numero delle abitazioni coinvolte. La soluzione? Può essere una polizza di copertura.

E c’è anche un bonus

Giu seppe Rossi

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PRIMO PIANO GENERALI ITALIA - VIVICONDOMÌNIO

SONNI TRANQUILLI PER CHI HA CASA

Franco Saro

Protezione da eventuali danni causati dai sempre più frequenti eventi climatici. Ma anche assistenza per le emergenze e una copertura che arriva fino alla tutela civile e legale per il condominio assicurato

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a casa di proprietà è la conquista maggiormente desiderata dagli italiani. Ma è anche un bene che va preservato e protetto, per vivere in sicurezza. Lo testimonia bene il caso di un condominio di recente ristrutturazione, dove due neo-proprietari, Michela e Paolo, hanno scelto un appartamento che dispone, come gli altri, di impianto termico a pannelli solari, di impianto fotovoltaico, di colonnine per ricarica delle auto elettriche e di un giardino con grandi alberi.

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PRIMO PIANO

La vocazione green dell’abitazione è però insidiata dal cambiamento climatico: un eventuale danneggiamento degli impianti a causa di una bomba d’acqua o la caduta di un albero potrebbe essere pagata a caro prezzo, come è avvenuto a certi conoscenti della coppia, costretti a riparare i danni subiti nei loro condomini. Preoccupazione dissolta una volta scoperto che l’edificio è coperto da una soluzione assicurativa completa ed efficace: ViviCondomìnio di Generali Italia.

LA STRATEGIA Come ha spiegato l’amministratore dello stabile, ViviCondomìnio prevede garanzie specifiche per pannelli solari e per le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici che, in caso di danni, proteggeranno i loro risparmi; inoltre, con la Responsabilità Civile anche l’amministratore sarà tutelato. La scelta di una copertura assicurativa è sempre più utilizzata in ambito condominiale, non solo per la copertura dei danni causati dal cambiamento climatico: sono molti i rischi che possono gravare sulla gestione di un edificio residenziale. Per questo proteggere l’abitazione o l’intero edificio da possibili eventi avversi è da sempre un’ottima soluzione: che offre maggiore sicurezza e che risulta sempre più necessaria. ViviCondomìnio di Generali Italia è una soluzione assicurativa multirischio dedicata alla protezione degli edifici residenziali, che offre tutela all’immobile, ai suoi abitanti e a chi lo amministra e chi vi lavora. Un aspetto particolarmente inte-

I PUNTI DI FORZA •

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In Solidità. Coperture per i danni diretti allo stabile, agli impianti e alle sue pertinenze causati da eventi di diversa natura quali eventi atmosferici, atti vandalici, eventi catastrofali In Accordo. Garanzie per tutelare condominio, condòmini, amministratori e collaboratori dai rischi della Responsabilità Civile. Inoltre, protezione legale anche per la gestione di vertenze con condòmini e consulenza di natura legale Dedicato a Te. Garanzie speciali per personalizzare la copertura, come l’estensione al singolo

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ressante riguarda proprio le garanzie speciali dedicate ai condòmini che svolgono il ruolo di amministratore: chi lavora per il condominio può avvalersi di una consulenza telefonica e di garanzie di tutela legale per gestire le controversie con condòmini e/o fornitori e con la protezione di Responsabilità Civile personale di portieri, lavascale e giardinieri.

INCENDIO E DANNI Vivere in condominio significa anche condividere spazi comuni e decisioni importanti, come quelle sulla sicurezza del proprio stabile. La soluzione di Generali si presenta, in questo senso, come una soluzione completa e modulabile che spazia dalla protezione dell’immobile alla Responsabilità Civile, estensibile anche ai singoli appartamenti. Il pacchetto è studiato per affrontare con serenità tutte le possibili emergenze, incluse quelle legate ai cambiamenti climatici ed eventi catastrofali. La copertura di ViviCondomìnio prevede la protezione dello stabile e dei suoi impianti con tutele anche in caso di danni a seguito di incendio.

IL PACCHETTO Inoltre, il pacchetto assicurativo copre anche gli impianti sostenibili, come pannelli solari e colonnine per la ricarica di veicoli elettrici di proprietà o in comodato dei condòmini, oltre alle installazioni considerate immobili per natura, come il cappotto termico. C’è, poi, il capitolo dell’assistenza e delle tutele: è infatti prevista una copertura di assistenza e tutela in caso di richieste danni da terzi e controversie con condòmini, grazie alla Responsabilità Civile e alla Tutela Legale. ViviCondomìnio permette anche di personalizzare la polizza del condominio con garanzie e tutele speciali e di estendere la copertura assicurativa al singolo appartamento.

Infine, un vantaggio da citare, non ultimo per importanza: Generali prevede anche servizi di prevenzione e assistenza quotidiana e straordinaria, con prestazioni di artigiani specializzati, personale per assistenza familiare per aiutare condominio e i singoli condòmini in caso di necessità grazie al network di professionisti di Europe Assistance. Per esempio, con l’invio di un idraulico, fabbro, vetraio, elettricista per interventi di emergenza nelle aree comuni del condominio.

Linee vita e ancoraggi anticaduta per la sicurezza degli operatori in quota

Dispositivi certificati UNI EN 795:2012 CEN/TS 16415:2013 UNI 11578:2015

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PRIMO PIANO TECNOLOGIA - 1

COME EVITARE DI CADERE IN RETE I condomini sono sempre più connessi, a partire dai singoli utenti, fino agli studi professionali di chi amministra lo stabile.

Ma internet nasconde anche pericolose insidie, da evitare e, soprattutto, da prevenire

Manuel De Stefano

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Manuel De Stefano Esperto It e cybersecurity, autore, articolista, formatore, coach, certificato Itil e in informatica giuridica, creatore del protocollo CyberProtetto e co-fondatore di Nerd in Studio e Amministratori di Successo. Si occupa di sicurezza informatica e ottimizzazione delle procedure negli studi d’amministrazione condominiale. Autore dei libri Informatica Condominiale e Fuori dal Quorum.

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PRIMO PIANO TECNOLOGIA - 2

QUANTI VANTAGGI A ESSERE SOCIAL

Anche il mondo del condominio può utilizzare le piattaforme di condivisione di contenuti, come Facebook o Instagram, a proprio vantaggio. E per l’amministratore sono un utile strumento di contatti

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Jessica Collu Ragioniera perito commerciale, Digital Marketing Strategist, Social Media Manager, Email Marketing Expert, autrice, formatrice e Webmaster, co-fondatrice di Nerd in Studio e Amministratori di Successo.

Da oltre 10 anni aiuta gli Studi d’Amministrazione Condominiale a creare e a migliorare la propria autorevolezza e la propria presenza online. Autrice dei libri “Web Marketing Condominiale “ e “Fuori dal Quorum”.

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E L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE SPIEGA IL PNRR

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NEWS A BOLOGNA PANNELLI in condominio A Bologna, nel condominio di via Usodimare 5, nel quartiere Navile, è iniziato uno dei primi esperimenti di autoconsumo collettivo di energia elettrica: sono stati installati pannelli fotovoltaici per un impianto da 21 mila kilowattora l’anno, che consentono alle 18 famiglie residenti di risparmiare il 40% sui costi delle utenze condominiali e, inoltre, forniscono una parte dell’energia necessaria anche ai singoli utenti. I residenti, quindi, sono diventati produttori e consumatori di energia. In Italia, allo scorso novembre, erano attivi 74 gruppi di autoconsumo (Ac) e 32 comunità energetiche rinnovabili (Cer).

GUIDA DEI NOTAI alla vita comune Il condominio visto dal punto di vista legale e giuridico, secondo il Codice Civile, ma anche nozioni come la differenza c’è identificativo catastale e planimetria catastale. Oppure norme di legge come quelle che regolano la nomina di un amministratore, quali sono i suoi compiti. Ma anche indicazioni su come affrontare la vita condominiale: sono tra i contenuti descritti nella guida Vivere in condominio: casi e risposte pratiche, elaborata dal Consiglio Nazionale del Notariato e da Anaci, l’Associazione degli ammini-

stratori di condominio, con il supporto delle Associazioni dei consumatori. A dieci anni dall’entrata in vigore della legge 220 del 2012, la guida fa il punto su nozioni e risposte ai casi pratici più diffusi. Anche per evitare litigi che spesso sfociano in cause legali.

A GRAGNANO NASCE la casa queer

dei Pink Floyd), è possibile comprare immobili a prezzi abbordabili, rispetti ad altri carissimi quartieri cittadini.

Qui vi è anche un edificio di quattro piani: una palazzina di due soli appartamenti al di sopra di un ristorante. Il proprietario dello stabile, Philip Arnold, ha deciso di mettere all’asta l’aria sovrastante i due appartamenti, così che l’acquirente che si aggiudicherà la proprietà dello spazio vuoto possa costruire un ulteriore piano dell’edificio. La base d’asta è stata di 10 mila sterline. Esclusa l’autorizzazione edilizia, che ancora non c’è.

A MILANO COLTIVAZIONI aeroponiche in casa

A Gragnano (Napoli) è nato il primo condominio queer, parola che descrive identità sessuali e di genere diverse da quelle etero. Gli inquilini, hanno deciso di condividere spazi comuni assieme alla sclta di genere. Si tratta di un palazzo settecentesco che si trova nel cuore della città campana famosa per la produzione di pasta. Il cortile è diventato così un luogo di ritrovo per la piccola comunità che abita nello stabile.

A LONDRA IN VENDITA anche l’aria Investire in un condominio? Può essere un affare se l’aria che lo sovrasta è preziosa. Perlomeno è quello che accade a Londra o New York. Nella capitale britannica, per esempio, nel quartiere di Battersea, zona periferica che ospita la Battersea Power Station (centrale famosa per essere stata riprodotta sull’album Animals

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A Milano c’è il primo condominio italiano che utilizza un sistema di coltivazione aeroponica, un sistema che permette alle piante di svilupparsi fuori dal terreno e di crescere in ambiente controllato. Il condominio si trova in via Zumbini 39, nell’ex area Galbani e a parte di un progetto rigenerazione urbana del Gruppo Building, firmato dallo studio Dfa Partners di Daniele Fiori in collaborazione con Boffa Petrone & Partners. Il condominio, Forrest in Town, nello stile si ispira ai cortili della vecchia Milano. In più, l’azienda Agricooltur ha installato tre linee di coltivazione dedicate all’agricoltura aeroponica, progettate per la coltivazione di quasi 22 mila tra piante di basilico, insalata e piccoli ortaggi. Le piante crescono in in sospensione fuori dal terreno e ricevono acqua e sostanze nutritive dalle radici in un ambiente completamente controllato.

We look forward to you!

dach-holz.com

German Roofing Contractors Association Zentralverband

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PROFESSIONE PASSAGGIO DI CONSEGNE

DIRSI ADDIO SENZA RIMPIANTI Con la legge di riforma la eventuale sostituzione dell’amministratore è diventata più semplice.

Ma il cambio della guardia comporta il rispetto di una serie di regole

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Luca Ficuciello Laureato in Giurisprudenza nel 1992, è avvocato specializzato in Diritto del Lavoro, Sindacale e della Previdenza Sociale, anche se il diritto condominiale e il sovraindebitamento rappresentano il suo punto di forza. Mediatore professionista e Gestore della Crisi in Occ, ha ricoperto alte cariche onorarie. Ha conseguito una notevole esperienza nel campo della formazione e del coaching. lucaficuciello1@gmail.com

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Iscrizione Albo Nazionale Gestori Ambientali TO 01399

PROVE ESEGUIBILI SU SERBATOI IN ESERCIZIO A QUALSIASI LIVELLO DI RIEMPIMENTO I controlli non richiedono lo svuotamento o la bonifica e non prevedono l’utilizzo di pressione all’interno evitando rotture o cedimenti preservando l’integrità strutturale delle lamiere.

RISULTATI DOCUMENTABILI CON QUANTIFICAZIONE DEL RATEO DI PERDITA I dati registrati sono inalterabili e consentono di rilevare minime perdite secondo quanto previsto dalle linee guida ARPA.

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PROFESSIONE CONTABILITÀ

I PRINCIPI DEL BILANCIO In assenza di specifiche norme per la compilazione del rendiconto condominiale è bene non dimenticare quali sono i capisaldi utili per quantificare entrate e uscite in trasparenza a prova di contestazioni

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Maria Concetta Volpe Dottore commercialista, revisore legale e condominiale, Ctu presso il tribunale di Brindisi.

Mediatore, Facility Medianos; specializzata in sistemi di controllo auditing e finanza e Management della pubblica amministrazione. Amministratore e Coach, è coautrice di Quorum Rosa.

Tel. 035 051051 - anc@ancamini.it - www.ancamini.it

PROFESSIONE AMMINISTRATORI

NORMA UNI IN ARRIVO L’ente normativo italiano ha svolto un’inchiesta preliminare per stabilire i requisiti relativi all’attività professionale di chi gestisce condomini.

Spingerà ad alzare il livello

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Giancarmine Nastari Amministratore e autore di diversi articoli in tema di sicurezza condominiale. Nel 2020 vince il premio Golden Tech indetto da Condexo per la capacità di guardare oltre e credere fermamente nell’evoluzione della professione attraverso l’utillizzo della tecnologia. Di recente è stato pubblicato il suo primo libro “La Prevenzione Incendi in Condominio” edito da Libri Condominio.

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DIRITTO & ROVESCIO INQUINAMENTO

E LA LUCE FU (MA È TROPPA) Regole e norme per limitare l’eccesso di illuminazione sono diventate stringenti in molte regioni italiane.

E anche i condomini si devono adeguare

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AMMINISTRATORI IN ACQUE AGITATE La nuova normativa del febbraio scorso ha introdotto altre responsabilità per chi gestisce il condominio in materia di erogazioni idriche.

Con il rischio di multe onerose per chi non si adegua

Roberto Rizzo

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Roberto Rizzo Avvocato del Foro di Cosenza, formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria.

Studioso della materia condominiale, urbanistica ed edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate, tra le quali il Sole 24Ore, Tecnici 24 (Sole 24Ore), il Consulente Immobiliare (Gruppo Sole 24 ore), Immobili e Proprietà da Ipsoa, il Quotidiano Giuridico edito da Wolter Kluiwers, Italia Casa magazine, Condominio Caffè, Libricondominio.it

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DIRITTO & ROVESCIO PRIVACY

IN ASSEMBLEA CON SHERLOCK HOLMES Compete all’amministratore, per consentire la corretta convocazione e la validità delle delibere, effettuare verifiche in relazione ai diritti dei partecipanti.

Consultando dati sensibili

Carlo Pikler

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Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.

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DIRITTO & ROVESCIO PARTI COMUNI

IL NOME DELLA COSA Lo spazio o un bene condiviso in condominio devono essere a disposizione di tutti, ma anche manutenuti. In caso contrario, la giurisprudenza può intervenire specificando ruolo, interventi (e sanzioni) Luca Bridi

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Luca Bridi Patrocinante in Corte di Cassazione - Presidente del Foro Immobiliare sez. Milano

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DIRITTO & ROVESCIO PARCHEGGIO

L’AUTOSCONTRO È SOTTO CASA Posteggio, garage o posto macchina: spesso l’uso scorretto dello spazio condominiale destinato alle vetture diventa oggetto di dispute, dispetti e persino di vandalismo. Ecco chi paga

Fabrizio Plagenza

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Fabrizio Plagenza Avvocato del Foro di Roma e Mediatore. Autore di articoli in materia condominiale e locatizia.

Cura la formazione e l'aggiornamento degli amministratori di condominio con particolare riferimento agli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie.

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SPECIALE SERVIZI IN COMUNE LINEE VITA

LA SICUREZZA VA IN ALTA QUOTA Chi esegue lavori sul tetto o su altra copertura deve utilizzare il sistema di agganci che previene il pericolo di caduta. E l’amministratore deve assicurarsi che l’attività si attenga alla normativa

Aldo Piscitello

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Aldo Piscitello nasce a Palermo nel 1972 e risiede a Sciacca (Agrigento). Avvocato iscritto al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Palermo esercita a Palermo dal 2004 e dal 2018 anche a Sciacca.

Si occupa prevalentemente di diritto condominiale e immobiliare ed assiste numerosi condomini. È responsabile del Centro Studi di Confabitare per l’Area Metropolitana di Palermo e presidente del Centro Studi Nazionale di Confamministrare Italia.

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DOSSIER URBANISTICA

BREVE STORIA DEL CONDOMINIO

La nascita del concetto di grande palazzo suddiviso in abitazioni nata dall’iniziativa dell’architetto Otto Wagner nella Vienna asburgica di fine Ottocento

Oliviero Tronconi

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Potrebbe sembrare che la produzione artistica si abbia soltanto in presenza del superfluo e della ricchezza. È un’interpretazione assolutamente errata. È certo che la semplicità corrisponde meglio alla mentalità moderna, che esige un’arte funzionale, almeno nell’assetto delle città. Per questo il puro principio utilitaristico e il gusto del superfluo devono essere evitati in ogni cosa. La semplicità si può ottenere anche senza un aumento dei costi.

L’artista dovrebbe preoccuparsi di presentare le sue capacità artistiche in una forma semplice e idonea, così che appaia risposta chiara a precise esigenze. Non si deve dimenticare che l’arte di un paese è la misura non solo del suo benessere, ma anche e soprattutto della sua ricchezza intellettuale» (Otto Wagner)

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CONDOMINIO GREEN IMPIANTI

CONDOMINIO FRITTO SE L’OLIO VA NEI TUBI I grassi saturi utilizzati per cucinare, se non conferiti in discarica, costituiscono un pericolo per l’ambiente.

Ma anche per gli scarichi dell’edificio, che prima o poi saranno ostruiti dai residui

Veronica Urso

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Veronica Urso Amministra condomini da 15 anni. Dopo la laurea in Giurisprudenza nel 2004 e tre anni di collaborazione con un collega, inizia a crearsi la sua dimensione, scegliendo di amministrare nella provincia, partendo dalle piccole realtà, in cui è più sentito il rapporto fiduciario. È particolarmente attenta alla formazione, alla qualità dei servizi offerti e a garantire il benessere comune.

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CONDOMINIO GREEN TECNOAMBIENTE

VERDE, FUTURO COMPUTER E COLORI

S I progressi nel campo legislativo sull’intelligenza artificiale, il super elaboratore di Bologna e il corso sulle cromie organizzato dall’autrice dell’articolo

Barbara Bartoli

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Barbara Bartoli È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 21 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli.it – www.facebook.com/ barbarabartoli.737- www.barbarabartoli.it )

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IDEE UTILI CSDM

PREMI E APPLAUSI CON GLI AMMINISTRATORI L’ Ente certificatore ha organizzato la premiazione di chi si è distinto nella gestione condominiale nel 2023.

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sdm, organismo verificatore per condomini e aziende, ha premiato l’impegno, la tenacia, la pazienza e anche la memoria. Una tradizione che dura da 20 anni e che si è rinnovata anche lo scorso dicembre, tra allegria e lacrime di commozione. La premessa (e promessa) è sempre la stessa: continuare a lavorare sodo e con professionalità per garanti- re sicurezza e l’affidabilità nel mondo delle case, dei condomini e delle aziende. Per questo, a ricevere gli attestati sono stati gli amministratori che si sono distinti nell’arco del 2023.

Ca r l o D a l l a g i ova n n a , C e o Csd m

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IL CEO Durante l’evento, il Fondatore, Carlo Dallagiovanna, ha ripercorso la storia dell’evento, svelando i destinatari dei ri- conoscimenti e tracciando le linee dell’anno appena iniziato, il 2024. «Il 2023 è stato molto importante per tutto settore. Grazie all’impegno che tutti gli appartenenti a questa realtà hanno messo , in questo momento particolarmente difficile , siamo riusciti ad ottenere condomini ancora più sicuri. Il premio nasce così: Csdm è un Ente certificazione e, quindi, si trova spesso a fare da collante tra manutentori, condomini e l’amministratore. Noi siamo il trait d’union e abbiamo occasione di confrontarci con tutti. Spesso verifichiamo come ci siano ottimi intenti per fare dei bei lavori. La gente è orgogliosa di quello che fa in condominio, ma non tutti ne sono a conoscenza: spesso si sente parlare delle realtà condominiali in accezione negativa, di contro , il nostro è un mondo molto attivo che si prodiga sempre per fare il meglio nei nostri condomini e nelle nostre cose». E’ da questo punto che nasce il premio Csdm: fermarsi una volta all’anno, ritrovarsi e riconoscere chi ha fatto qualcosa di speciale. «Fermare un’attività di 90 persone non è facile, ma questa premiazione è giusto farla

in a casa propria», ha aggiunto Dallagiovanna sottolineando lo sforzo organizzativo nell’allestire questo premio.

I P R E M I AT I I riconoscimenti sono stati una sorpresa per chi li ha ricevuti. Primo fra tutti a salire sul palco è stato il Denis Bonaffini, di Studio Domus 3.0, premiato per aver portato avanti i lavori in condominio da lui amministrato , anticipando , attraverso il proprio studio, più di 200 mila euro all’impresa costruttrice . Una cifra considerevole se si pensa che si tratta di soldi che lo Stato aveva smesso di erogare per la cessione del credito legata al bonus facciate 90%. Il suo gesto ha permesso all’impresa di concludere i lavori in tempo affinché il condominio potesse rientrare nei tempi stabiliti per la richiesta delle detrazioni fiscali. Bonaffini ha ringraziato: «Dedichiamo tantissimo tempo al nostro lavoro, ricevere un riconoscimento di questa portata fa davvero piacere».

Altro premiato dello Studio Domus 3.0: il geometra Luciano Fiameni. La motivazione: aver vinto una lunga causa che un condominio di recente realizzazione aveva in corso con il costruttore, il quale si rifiutava di effettuare un risarcimento dovuto appigliandosi a dei vizi e incon-

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IDEE UTILI Denis B on a f f i n i , di S t udio Dom u s 3 . 0

gruenze riscontrati nel bilancio. Il geometra ha dunque preso in mano i bilanci e rivisto gli ultimi sette anni di pratiche, gratuitamente, riuscendo vincere la causa. Il terzo premiato è stato l’ing. Alberto Bucher per aver ricostruito la situazione di cassa per un condominio mal gestito precedentemente. Grazie alla pazienza e all’aiuto delle sue

Eugenio A nt onio C o r re a l e

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collaboratrici sono riusciti a tracciare tutti i pagamenti fatti dal conto condominio offeso verso i fornitori di terzi condomini ottenendo il risarcimento dovuto. Un riconoscimento che è stato conquistato grazie alla competenza e alla tenacia. «Ho semplicemente fatto quello che dovevo, sarebbe stato difficile senza le ottime collaboratrici che mi

S e rg i o La M u ra

V illa La dislao

Emma Ganz

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hanno aiutato, anzi, non ce l’avrei proprio fatta. Soddisfazioni del genere sono utili per trovare la forza e continuare a lavorare con molto impegno».

ALLA MEMORIA Applausi e lacrime anche per l’attestato consegnato alla memoria dell’avvocato Marina Figini, civilista, con un’esperienza significativa nel campo della proprietà immobiliare, dei contratti e dei condomini, scomparsa, ma viva nei ricordi dei presenti per l’impegno e l’esempio. «Marina è stata un’amica, una sorella. Professionale, capace, una persona di grande caratura. La sua professionalità e le sue doti hanno lasciato il segno, ha sempre avuto la forza d’animo per andare avanti con il sorriso. Prendo in consegna il suo premio, che sarà esposto nella sede della Anaci, dove è giusto che stia», ha commentato l’illustre avv. Eugenio Antonio Correale esperto in materia condominiale.

ALLA CARRIERA Una vita fra i condomini , più di mezzo secolo di esperienza alle spalle: Dallagiovanna non ha potuto se non fare i loro nomi, chiamandoli sul palco, per premiare il loro lungo impegno: Edda Ganz (consigliere di Assoedilizia) e Ladislao Villa (amministrazione immobiliare), due colonne storiche a Milano e Bresso. «In 54 anni di condominio, ho conosciuto persone meravigliose, con le quali abbiamo lottato tanto anche perché non c’erano mai i soldi, ma ce l’abbiamo fatta. Sono orgogliosa di lavorare in questo ambiente, anche se ho quasi 90 anni spero di andare avanti ancora un po’. Che cosa consiglierei a un giovane amministratore? Di avere tanta pazienza», ha detto la signora Edda Ganz. «La mia filosofia è che meno si cambia meglio è per avere sempre un rapporto diretto con i condomini. Il premio è stata una sorpresa per il quale ringrazio.

Ai giovani di oggi dico di alzarsi al mattino con la voglia di andare in ufficio e parlare con le persone», ha chiosato Villa. dicembre/gennaio 2024 - CONDOMINIO SC -

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IDEE UTILI CONDOWE

TUTTA LA CASA IN UNA APP

Il software per iOs o Android consente una più facile gestione condominiale: acquisti (con royalty), consigli, comunicazioni rapide e certificato energetico tra i servizi offerti

Sara Giusti

A lc une s ch e r m a t e dell' app C ondow e p e r l a ges t ione del c on d o m i n i o

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asce Condowe, l’app che ripensa la gestione condominiale per affrontare con consapevolezza e sicurezza le sfide del futuro. Disponibile gratuitamente negli app store Apple e Google, Condowe è un ecosistema che intende semplificare e ottimizzare la vita degli amministratori e dei condomini.

Grazie alla piattaforma, le comunicazioni diventano rapide, chiare e immediate: attraverso la bacheca condominiale digitale è possibile ricevere e inviare aggiornamenti su problematiche o interventi in tempo reale, mentre con lo strumento Condorating gli amministratori possono monitorare l’impatto energetico dei condomini, ricevendo consigli su come ridurre le emissioni di Co2 e promuovere la transizione ecologica. Il servizio offre, inoltre, una serie di vantaggi

economici sia per gli amministratori sia per i condòmini.

Gli amministratori possono accumulare royalty sui servizi privati acquistati dagli inquilini, generando una nuova fonte di guadagno, mentre i condòmini hanno la possibilità di accumulare Crediti condominiali ogni volta che effettuano un acquisto sullo shop di Condowe. I crediti potranno essere poi utilizzati per abbattere e ridurre le spese condominiali future.

EFFICIENZA DEI CONSUMI Un ulteriore beneficio offerto esclusivamente da Condowe è il certificato energetico (Ape) con cashback al 100%.

Redatto da un tecnico qualificato tramite un sopralluogo all’immobile, l’Ape fornisce dettagli chiari su come è stato costruito un edificio sotto il profilo dell’isolamento termico e dei consumi energetici, configurandosi come un documento cruciale per chi vuole comprendere le ca-

ratteristiche energetiche del proprio immobile.

La sicurezza e l’efficienza energetica sono due pilastri fondamentali della piattaforma. Il servizio Condowe offre un check-up sicurezza gratuito, che consente di rilevare tempestivamente eventuali criticità nel condominio che potrebbero mettere a rischio il benessere degli inquilini. Una volta identificati i problemi, l’azione è pronta e diretta, garantendo risposte efficaci e tempestive e mitigando le responsabilità dell’amministratore. Inoltre, grazie a una dettagliata analisi energetica dell’edificio, Condowe non solo mette in evidenza lo stato energetico attuale del condominio, ma suggerisce anche le soluzioni progettuali più sostenibili ed economicamente vantaggiose. Questo permette di coordinare con efficacia l’intervento di vari professionisti coinvolti nel miglioramento edilizio, dall’aspetto tecnico all’aspetto economico, offrendo un servizio completo e integrato.

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IDEE UTILI PILOMAT

PARCHEGGIO SICURO CON IL DISSUASORE Anche per il condominio l’accesso delle auto in un’area privata può diventare un problema. Un sistema automatico per consentire o vietare il transito può essere la soluzione giusta.

Come per il nuovo E-Go

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Franco Saro

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ono presenti a protezione dei centri storici, degli spazi aziendali, degli edifici governanti e di tante altre aree sensibili, dagli aeroporti agli stadi, ma anche nei condomini: i dissuasori automatici possono mettere in sicurezza box auto, parcheggi privati e passi carrabili, regolamentandone al contempo gli accessi.

Tra i primi player nel mercato dei sistemi per il contollo accessi veicolare, nonché leader nello specifico ambito dei dissuasori automatici, Pilomat di Hörmann ha convogliato il know how acquisito in oltre 50 anni di storia in un nuovo prodotto, dedicato proprio ai contesti residenziali: E-Go. Il dissuasore automatico è realizzato in acciaio inossidabile Aisi 304 ed è dotato di attuatore elettromeccanico incorporato, in grado di assicurare consumi ridotti, a tutto vantaggio del pianeta e dei costi in bolletta.

DESIGN La soluzione è stata studiata anche dal punto di vista del design: E-Go presenta una linea sottile e slanciata, con un’estetica minimal, che permette un adeguato inserimento del dissuasore nei più diversi contesti residenziali. La superficie ha una finitura satinata. È prevista la possibilità di dotare il prodotto di illuminazione a Led per segnalare la presenza del dispositivo e migliorare la visibilità nelle ore notturne.

R A D I O C O M A N D ATO Il nuovo E-Go può essere gestito con radiocomando o altri sistemi di controllo. È performante anche in termini di tempi di movimentazione: si innalza e abbassa con una velocità tra i 6,5 e i 10 secondi. È disponibile nelle due versioni 114-600A e 114-900A, caratterizzate dalle rispettive altezze di 600 e 900 millimetri: è molto facile da installare, grazie al suo avanzato, ma semplice concept progettuale. Fornito preassemblato, il dissuasore può essere montato in meno di un’ora. Non solo: in virtù dei componenti di elevata qualità con cui è realizzato, il prodotto richiede una manutenzione minima.

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PSICONDOMINIO

Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

ORDINE E DISCIPLINA

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gregio Psicondominio, vorrei sottoporre alla vostra attenzione il comportamento della nostra amministratrice di condominio. Non si tratta di niente che abbia a che fare con le delibere o la legge che regola la vita in condominio. Piuttosto, parecchi di noi abitanti dello stabile siamo diventati insofferenti al comportamento dell’amministratrice. Nulla che, formalmente, sia sbagliato, ma è la modalità con cui pignolescamente, gestisce il disbrigo degli affari. In sostanza, questa persona sembra ossessionata dal rispettare un ordine che ha nella sua testa: dalle sedie disposte in un certo modo in occasione dell’assemblea, fino ai fogli riposti sulla scrivania nel suo studio, per non parlare delle comunicazioni condominiali che seguono anche dal punto di vista estetico delle simmetrie e una scansione teutonica. Che tutto questo sia il sintomo di un disturbo mentale?

A.As. via e-mail Premesso che è difficile esprimere un giudizio in materia senza conoscere i dettagli del caso riportato, si potrebbe (il condizionale è d’obbligo) pensare che il comportamento descritto sia una sorta di mania dell’ordine. Si tratterebbe, in quel caso, di un disturbo che obbliga, nella mente di chi lo subisce, a controllare ciò che lo circonda in modo, appunto, maniacale. Gli oggetti devono essere disposti, sempre e comunque, secondo criteri di ordine e simmetria che stabiliscano un controllo sul mondo esterno. Una eccessiva attenzione alla cura e all’ordine delle cose, alla ricerca di una astratta perfezione, serve anche per mantenere un proprio equilibrio interiore.

BUON-BUON-BUON GIORNO

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uondì, ero incerta se scrivere alla vostra rubrica. Più che altro si tratta di capire se i miei dubbi siano esagerati, oppure siamo di fronte a una normale situazione.

Si tratta di un nostro simpatico condomino che abita nel nostro stesso complesso composto da tre stabili che fanno parte di un cosiddetto super condominio. Questo condomino che, ripeto, è molto simpatico, soffre però di un disturbo: la balbuzie. Lui stesso ci scherza sopra, ma bisogna anche aggiungere che ascoltare un suo discorso diventa a volte penoso. Nonostante questo problema, però, lo stesso individuo non si ferma di fronte a nulla

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e interviene regolarmente alle assemblee condominiali.

Nell’imbarazzo generale. Che fare?

Marta S., via e-mail I motivi che scatenano la balbuzie possono essere diversi. Il più comune, associato all’incapacità di guardare negli occhi l’interlocutore, è una sorta di ansia da prestazione. Bisogna ricordare anche che la balbuzie che colpisce in modo diverso quasi 1 milione di italiani: è un disturbo molto comune. Il problema di fluenza verbale può anche essere basato sulla mancanza di coordinazione tra i centri motori deputati all’articolazione del linguaggio e i centri cognitivi responsabili della produzione linguistica: si tratta di un aspetto neurologico. Di solito chi soffre di questo disturbo tende a rimanere maggiormente in silenzio, per non rivelare la sua difficoltà. Nel caso specifico sembra che, al contrario, la persona in questione voglia superare con il fai-da-te la propria insufficienza. Una terapia del linguaggio potrebbe, però, essere più efficace.

A ME GLI OCCHI

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uongiorno, scrivo per segnalare alla vostra attenzione un aspetto inquietante che riguarda il nostro condominio. Tra i titolari dei millesimi dell’edificio c’è anche una persona che si qualifica come ipnotizzatore terapeutico. Ora, non so quale sia l’effettiva capacità della persona in questione, ma sono preoccupato che quest’ultimo partecipi alle assemblee in cui dobbiamo prendere decisioni che hanno un effettivo valore economico. Non vorrei che questa capacità ipnotica sia messa a frutto per avvalorare quello che desidera lui. C’è da preoccuparsi?

L.B., via e-mail Non credo che il potere ipnotico del suo condomino debba preoccuparvi, specialmente in una situazione come l’assemblea condominiale. Improbabile applicare le proprie magnetiche capacità a diversi individui assieme, a meno che non siano volontariamente coinvolti. Inoltre, il codice penale menziona espressamente l’ipnosi e punisce chiunque «mediante suggestione ipnotica o in veglia, sostanze alcooliche o stupefacenti ponga una persona, senza il di Lei assenso, in stato d’incapacità d’intendere o volere». Un aspetto che sicuramente il terapeuta in questione conosce e diff icilmente vorrà rischiare una condanna per supportare qualche delibera condominiale.

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