Jaarverslag Zayaz 2023

DEEL A BESTUURSVERSLAG

pagina 4

1 2023 IN VOGELVLUCHT

pagina 5

2 OVER ZAYAZ

pagina 8

3 ONZE INZET IN 2023

pagina 15

4 ORGANISATIE

pagina 48

5 VERKLARING pagina 77

DEEL B

VERSLAG VAN

DE RAAD VAN

COMMISSARISSEN

pagina 78

DEEL C

JAARREKENING pagina 97

1 2023 IN VOGELVLUCHT

Welkom bij Zayaz

Op maandag 3 april 2023 liep ik voor het eerst als bestuurder het kantoor van Zayaz binnen. Vanaf dat moment begon het leren kennen van Zayaz. Het warme welkom en de openheid die ik sindsdien ervaar, is tekenend voor hoe ik de organisatie heb leren kennen. De warmte, waardering en betrokkenheid van collega’s, ontmoette ik ook bij onze partners. Ik ben onder de indruk van de samenwerking in de stad. Ik zie een sterke inhoudelijke samenwerking met de Bossche corporaties en de gemeente. Bestuurlijk, beleidsmatig en op onderdelen ook op operationeel niveau. Echt samen, met de maatschappelijke opgave voorop. In mijn verdere kennismaking kreeg ik een bevestiging van de goede en stevige positie van Zayaz binnen de stad. Bijzonder (en) waardevol.

Dagelijks zetten we ons actief in voor onze huurders. Waar dat kan, geven we net dat zetje extra dat voor mensen het verschil maakt. Wij gaan voor een goede dienstverlening en een goed contact met onze huurders. Onze inspanningen om de waardering van onze huurders

voor de dienstverlening te laten stijgen, werpen hun vruchten af. Ik ben blij met de mooie B-score voor het onderdeel dienstverlening in de Aedes Benchmark.

Ook dankzij de vruchtbare samenwerking met onze Huurdersbelangenvereniging (HBV) weten we goed wat er leeft onder huurders. Ik ben dankbaar voor hun waardevolle input en het prettige klankbord dat zij zijn. Het verder verstevigen van de relatie met onze huurders en huurdersverenigingen is een belangrijk speerpunt. Zij zijn immers de oren en ogen in de wijk. Een absoluut hoogtepunt was de lunch die we ook dit jaar organiseerden voor trouwe huurders die al 50 jaar of langer bij ons huren. Het was een plezier om met hen in gesprek te zijn en te luisteren naar 50 jaar woonervaring.

Op die traditie bouw ik graag voort. In 2024 organiseren we daarom momenten van aandacht voor huurders die soms al jaren een huis van Zayaz huren, én aan de huurders die net komen kijken. Maar ook aan huurders met wie het ‘gewoon goed’ gaat. Nieuwe huurders krijgen onze aandacht met het project “Welkom in de Buurt”. Een initiatief van het Stedelijk Huurdersplatform in partnerschap met de HBV, JOOST, BrabantWonen, Mooiland, Farent en gemeente ’s-Hertogenbosch. Samen helpen we buren dichter bij elkaar te brengen, relaties op te bouwen en een gevoel van gemeenschap te versterken.

Woningcorporaties hebben de mogelijkheid om écht het verschil te maken in de klimaattransitie. Immers, in Nederland woont 1 op de 5 huishoudens in een sociale huurwoning. Die handschoen pakken ook wij graag op. Door programmatisch te werken, verduurzamen we elk jaar structureel een flink aantal woningen. In 2023 stond de teller maar liefst op 480 verduurzaamde woningen! In onze samenwerking binnen Lente sluiten we aan bij de ontwikkeling van houtbouw. Dat helpt de CO2 uitstoot te verminderen én om onze huurders ook in de toekomst een goed en betaalbaar thuis te bieden in een fijne en gezonde omgeving. Zo realiseren we bijvoorbeeld ons project STEK in de Groote Wielen volledig in hout. Mooi hoe we op die manier kunnen investeren in het welzijn van onze huurders en de toekomst van onze samenleving.

Met 135 nieuwbouwwoningen voegden we in 2023 voor 135 huishoudens een thuis toe in gemeente ’s-Hertogenbosch. Een mooie bijdrage, toch ben ik me ervan bewust welke impact de woningnood heeft op het dagelijks leven van huurders en woningzoekenden. De tekorten zijn enorm. We blijven ons inzetten om maximaal bij te dragen aan de uitdagingen op de woningmarkt. Omdat we rotsvast geloven dat je leven begint met een dak boven het hoofd. Een plek waar je je thuis voelt, waar je thuis komt en van waaruit je mee kunt doen aan de samenleving. We hebben daarbij oog voor de groeiende en diverse groep mensen die daken thuisloos zijn, waaronder veel vrouwen en kinderen. Geregeld gaat het om mensen met een baan. Met de aanpak ‘Wonen Eerst’ hielpen we in 2023 36 mensen aan een thuis. Hierdoor kunnen ze blijven werken en een sociaal netwerk onderhouden, iets wat in de opvang niet vanzelfsprekend is. Ze blijven hiermee echt onderdeel van de samenleving.

Met het aantal uitdagingen in de samenleving groeit ook de rol en verwachting voor woningcorporaties. Uitdagingen die we het hoofd moeten bieden, waar we de schouders onder zetten. Tegelijk staat ons duurzaam prestatiemodel onder druk. Om als organisatie een gezond evenwicht te houden, zullen we scherpe keuzes niet uit de weg gaan. In 2024 werken we vervroegd met elkaar aan een nieuw ondernemingsplan. Een plan dat ons gaat helpen meer focus en richting te geven, en dat van ons allemaal is. Daar gaan we voor!

We gaan door met onze persoonlijke manier van werken. Een warm welkom bieden met onze aanwezigheid in de Bossche buurten, naast onze huurders staan en het verschil maken waar dat nodig is. En we blijven ons inzetten om met elkaar méér te blijven bereiken, en goed, betaalbaar en duurzaam wonen voor de huurders en inwoners in de stad mogelijk te maken.

Charlotte Beukeboom – van Woerkum Bestuurder

2 OVER ZAYAZ

Als woningcorporatie verhuren wij ruim 14.000 sociale huurwoningen in de Bossche wijken. Zo’n 150 collega’s zetten zich elke dag in voor een goed en betaalbaar thuis voor onze huurders, in een fijne en veilige wijk. Bijvoorbeeld door woningen te renoveren en onderhouden. Maar ook door méér woningen bij te bouwen, met oog voor betaalbaarheid en duurzaamheid. We vinden het belangrijk dat mensen mee kunnen doen aan de samenleving. Door naar onze huurders te luisteren, leren we ze steeds beter kennen. Dat helpt ons om onze dienstverlening continu te verbeteren. En om steeds vaker een woning te kunnen bieden die écht bij iemand past.

Onze missie en Bedoeling

In ons ondernemingsplan ‘Samen uit, samen thuis’ beschrijven we hoe we bijdragen aan de opgaven in de stad. Hóe we aan onze opgaven werken en ons daar als mens en medewerker aan verbinden formuleren we in onze Bedoeling:

“Bij Zayaz vinden we het belangrijk dat mensen mee kunnen doen aan de samenleving en zich kunnen blijven ontwikkelen.

Daar waar het kan geven we net dat zetje dat voor mensen het verschil maakt.”

Onze missie en visie vinden hier hun basis. Onze missie omschrijft waar wij bij Zayaz van zijn:

“Via goede woningen en vitale, aantrekkelijke wijken willen we mensen mee laten doen in en aan de samenleving. Dat vinden we belangrijk. Daarvoor zetten we ons actief in. In onze manier van denken en doen herken je onze kernwaarden: integer, dienstbaar, in verbinding én met een gezonde zakelijkheid.”

Samen bereiken we meer

Als we slim en effectief samenwerken met anderen, kunnen we meer bereiken. Met elkaar kunnen we door de grenzen van bestuurlijke portefeuillesystemen en organisatiegrenzen heen breken. Dus werken we intensief samen met de Bossche woonpartners: gemeente ’s-Hertogenbosch, het Stedelijk Huurders Platform (SHP) en collega-corporaties BrabantWonen, JOOST en Mooiland. We doen dit bijvoorbeeld door te werken aan versnelling en ontwikkeling op het gebied van duurzaamheid.

Ook bundelen we de krachten met zorgpartners als Farent, Van Neynsel, Cello, Linc naar Zorg, CvTB, Reinier van Arkel, Springplank, Novadic-Kentron, MEE, Vivent en Maatschappelijke Opvang Den Bosch. Dit doen we op het gebied van wonen, welzijn en zorg, bijvoorbeeld als het gaat om een gezamenlijke aanpak voor een sneller en beter perspectief en herstel voor inwoners die dak- of thuisloos zijn. Daarnaast is Weener XL, het werk- en ontwikkelbedrijf van de gemeente ’s-Hertogenbosch, een onmisbare partner op het gebied van social return.

Het belang en de invloed van de samenwerking op regionaal niveau nemen toe. In maart 2023 ondertekenden we samen met de provincie Noord-Brabant, gemeenten, woningcorporaties en minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke

Ordening de regionale woondeal voor Noord-Brabant. De regionale woondeal is de start van een intensievere, en bredere samenwerking om méér sociale en betaalbare woningen te realiseren voor alle woningzoekenden in Noord-Brabant. Duurzaam en voor alle doelgroepen in onze regio. Met elkaar zetten we hiermee de schouders onder de grote opgave voor Brabant om tot en met 2030 ruim 130.000 woningen te bouwen in de provincie.

Ook werken we samen met 7 andere woningcorporaties – Area, BrabantWonen, Charlotte van Beuningen, JOOST, Mooiland, Woonmeij en Woonveste – samen in en aan 1 regionaal woonruimteverdeelsysteem; Thuispoort. Met deze samenwerking willen we het zoeken naar een passende sociale huurwoning zo makkelijk mogelijk maken.

Ons commitment beperkt zich niet tot onze eigen organisatie. We denken ook mee over de toekomst van onze sector en willen kennis en ervaring uitwisselen. Daarom zijn we lid van netwerkorganisaties als Platform 31 en CorporatieNL. Ook zijn we lid van de koepel van woningcorporaties, Aedes.

Daarnaast is Zayaz onderdeel van het netwerk Lente, samen met de Brabantse corporaties Alwel, Area, BrabantWonen, Casade, Stadlander, TIWOS en Wonen Breburg. Doel van Lente is om met én van elkaar te leren, samen te werken en ontwikkelen, en kosten te besparen door bijvoorbeeld een betere marktpositie te realiseren. We bundelen onze krachten op verschillende thema’s, zoals duurzaamheid, inkoop en leefbaarheid.

Erkend leerwerkbedrijf en koploper op het gebied van social return

Wij willen mensen laten meedoen aan de samenleving. Daarin is werk een belangrijke factor. Daarom is Zayaz al jaren koploper op het gebied van social return; wij zijn gecertificeerd met een PSO-certificaat trede 3. De PSO (Prestatieladder Socialer Ondernemen) is een wetenschappelijk onderbouwd kwaliteitskeurmerk van TNO dat inzicht geeft in de mate waarin organisaties meer dan gemiddeld sociaal ondernemen, gericht op de arbeidsparticipatie van kwetsbare groepen.

Koploper word je niet alleen, ook dat vraagt een actieve samenwerking met leveranciers en partners. Ook zij vullen hun verplichtingen steeds vaker in met PSO-certificaten. Onze belangrijkste partner op het gebied van social return is Weener XL, het leer- en werkbedrijf van de gemeente ‘s-Hertogenbosch. Voor het eerst na corona organiseerden we dit jaar samen met onze partners weer een netwerkbijeenkomst voor onze leveranciers. Om samen stil te staan bij het belang van social return in een veranderende maatschappij.

Kwaliteit

Financiële kengetallen (in € 1.000)

Financiële ratio’s (geconsolideerd)

Formatie (gemiddelde over het jaar)

* Onder cyclisch onderhoud valt planmatig onderhoud, contractonderhoud en schilderwerk

Zayaz in de Aedes Benchmark 2023 Benchmarking is een vast onderdeel van onze (financiële) jaarcyclus. In november 2023 werden de resultaten van de Aedes Benchmark over 2022 bekendgemaakt. De resultaten voor Zayaz staan in onderstaande tabel. Ten opzichte van het voorgaande jaar bleven de bedrijfslasten stabiel. Daarnaast zien we de eerste verbeteringen op het huurdersoordeel, welke het gevolg zijn van onze inspanningen. Onze benchmarkscore op duurzaamheid is, ondanks een absolute verbetering, afgenomen. Nadere toelichting staat bij de verschillende onderdelen verderop in dit jaarverslag.

Hoe scoort Zayaz in de Aedes Benchmark

Bedrijfslasten (A) (A)

Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten

Beschikbaarheid & betaalbaarheid

Aandeel betaalbaar binnen vrijkomend aanbod

(gereguleerde voorraad)

aan huishoudens onder huurtoeslaggrens

Onderhoud & Verbetering (B) (B)

Duurzaamheid (B) (A)

Huurdersoordeel (B) (C)

* Dit zijn de gemiddelde instandhoudingskosten voor de periode 2018-2022.

** Aan alle gemeten onderdelen worden letters (A-B-C) toegekend. A-score staat voor een bovengemiddelde score, B-score staat voor een gemiddelde score en C-score voor een score onder het gemiddelde.

3 ONZE INZET IN 2023

3.1 Iedereen een plek

In onze gemeente zoeken ruim 17.000 mensen actief naar een sociale huurwoning; allemaal hebben ze hun eigen leefstijl en behoefte. Samen met onze partners zoeken we manieren om zoveel mogelijk mensen te helpen aan een huis dat bij ze past. Want een eigen plek in een fijne, leefbare buurt is een belangrijke voorwaarde voor een prettig leven.

Nieuwe huurders

In 2023 kregen 950 huishoudens de sleutel van een huurwoning van Zayaz. Wij bieden onze woningen aan via WoonService Regionaal, een samenwerking met 4 andere woningcorporaties uit de regio Noordoost Brabant. We wijzen woningen toe op basis van inschrijftijd (aanbodmodel), via loting en directe bemiddeling.

Overzicht aantal toewijzingen

2022

Afgelopen jaar wezen we 955 woningen toe. Dat is minder dan een jaar eerder, wat met name een direct gevolg is van minder nieuwbouwopleveringen. We boden 49% (2022: 40% en 2021: 36%) van onze vrijkomende woningen aan via directe bemiddeling. De stedelijke afspraak is dat we de overige vrijkomende woningen 50/50 verdelen via het aanbodmodel en het lotingmodel. Vanwege de aard van de beschikbare woningen en de omgeving zijn er minder woningen verloot. In 2024 sturen we daar beter op.

De directe bemiddelingen zijn inclusief de mutaties in de woningen die we verhuren aan zorgorganisaties (toewijzingen via intermediaire verhuur). Het percentage exclusief intermediaire verhuur komt uit op 42%. Een directe bemiddeling kan van alles zijn; denk aan woningruil, een toekenning via urgentie en Urgentieplus of het huisvesten van statushouders. Onderstaande tabel laat de verschillende vormen van directe bemiddeling zien, en hoe vaak ze voorkwamen in 2023.

Directe bemiddelingen 2023

Via (zorg) instellingeninclusief zorgwoningen

Aangepaste woning / WMO

Urgentie(plus)

Aanpak dakloosheid

Taakstelling statushouders

Dure huur (boven €808,06)

Woningruil

Co-optatie

Maatwerk - inclusief tijdelijke woningen en interne voordracht

Onderhuur

In 2023 hebben we 125 statushouders via 81 woningen een thuis kunnen bieden. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2022.

En we zijn trots op onze bijdrage aan de aanpak dakloosheid. Samen met de Maatschappelijke Opvang en gemeente ‘s-Hertogenbosch

hebben we het initiatief Wonen Eerst in 2023 werkelijkheid laten worden, en met succes. 36 mensen hebben we een thuis als basis kunnen geven. Om van hieruit benodigde zorg en/of begeleiding te krijgen en een toekomst op te bouwen.

Toewijzingen

Als woningcorporatie hebben we wettelijk te maken met 2 toewijzingsregels: we moeten ‘passend toewijzen’ en we moeten minimaal 92,5% van onze sociale huurwoningen toewijzen aan de primaire doelgroep.

Passend toewijzen houdt in dat voor minimaal 95% van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens die een woning toegewezen hebben gekregen, de woning een huur kende onder de aftoppingsgrens. In 2023 is dat gelukt: 97,62% van de toewijzingen aan deze doelgroep was passend.

Volgens Europese regels moeten corporaties minimaal 92,5% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan de primaire doelgroep.

Dat zijn:

eenpersoonshuishoudens met een inkomen t/m € 44.035 (prijspeil 2023)

… meerpersoonshuishoudens met een inkomen t/m € 48.625 (prijspeil 2023).

De ruimte voor vrije toewijzing is Europees gezien maximaal 7,5%, maar dit kan lokaal worden aangepast tot maximaal 15%. Hierover maakten we afspraken met de gemeente ’s-Hertogenbosch, waardoor dit ook voor ons geldt. De ruimte voor vrije toewijzing is voor ons daardoor 15%. Deze “extra” 7,5% benutten we bewust om woningen toe te wijzen aan mensen met een middeninkomen. In 2023 bleven we binnen de ruimte die ons ter beschikking stond; we komen uit op 89,53% toewijzingen aan de primaire doelgroep.

Wachttijden en doorstroming

Goed leven begint met een dak boven je hoofd. Voor mensen die (dringend) op zoek zijn is de druk op de woningmarkt steeds groter. In 2023 muteerde slechts 5,3% van onze woningen (2022: 5,9%). De gemiddelde wachttijd voor een woning, zowel aangeboden via het aanbod- als het lotingmodel is in 2023 net als voorgaande jaren gestegen, zowel bij Zayaz als regionaal. Ook het gemiddeld

aantal reacties per woning steeg in het afgelopen jaar, waar we de grootste stijging zien bij het lotingmodel. Dit betekent dat we steeds meer mensen moeten teleurstellen. De verklaring voor het gestegen aantal reacties is dat het aantal vrijkomende woningen als gevolg van mutatie en nieuwbouw lager was dan vorig jaar en het aantal actief woningzoekenden steeg.

Leefbare wijken en buurten

In de buurten en wijken waar we actief zijn, investeren we in een goede woon- en leefomgeving. Daarbij stimuleren we betrokkenheid van bewoners bij hun woning en buurt. Op het gebied van leefbaarheid werken we actief samen met anderen: onze partners, maar vooral ook met bewoners. Onze wijk- en complexbeheerders en consulenten hebben hierin een sleutelrol. In 2023 hebben we een nieuwe functie aan onze organisatie toegevoegd, participatieconsulent, om extra in te zetten op participatie en betrokkenheid van huurders.

Een greep uit onze activiteiten in 2023:

… Het Stedelijk Huurdersplatform introduceerde in partnerschap met de HBV Zayaz, JOOST, BrabantWonen, Mooiland, Zayaz, Farent en gemeente ’s-Hertogenbosch Welkom in de Buurt voor alle nieuwe huurders;

… Ook dit jaar organiseerden we weer lunches voor trouwe huurders die al 50 jaar of meer bij ons huren.

… Vele Huurdersverenigingen (HV’s) organiseerden diverse activiteiten voor bewoners. Als voorbeeld de HV Commissaris, waar het mogelijk is om wekelijks koffie te drinken, warm te eten en het volgen van creatieve workshops. Of de barbecue bij HV Sirius, de boottocht met HV Zuid 1 en de barbecue met HV Zuid 2.

… Het 25 jaar bestaan van Muntelcarré is gevierd evenals een samenzijn in Muntelcarré met Kerst.

… Vanuit de klimaatroute (in opdracht van de gemeente) was er een Energieactie Noord, waar met hulp van collega’s van Zayaz en Farent veel huurders zijn bezocht. Het doel was om bewoners te activeren om energiemaatregelen te treffen. Hierbij hebben we zo’n 1.700 mensen geholpen.

… Om verbinding en ontmoeting in buurten te creëren, organiseerden we op diverse plekken activiteiten, denk bijvoorbeeld aan de ijsbaan in de Kruiskamp, het poten van bloembollen om de buurten te vergroenen en muurschilderingen in samenspraak met bewoners.

Welkom in de buurt

Muurschildering Eekbrouwersweg

Investeren in wijken

In 2023 investeerde Zayaz € 151.000 vanuit het leefbaarheidsbudget en € 305.000 aan indirecte kosten in het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; in totaal € 456.000. In 2022 was dit in totaal € 410.000; waarvan € 286.000 indirecte kosten. Daarnaast maken we initiatieven zoals de ontmoetingsruimte Vlethof mede mogelijk door het beschikbaar stellen van vastgoed.

Overlast en woonfraude

Bij overlast zoeken we samen met de huurders naar oplossingen. Maar we verwijzen ook door naar Buurtbemiddeling; zeker als het gaat om 1-op-1 overlast (hinder).

In 2023 maakten we 343 nieuwe registraties op leefbaarheid.

Dit waren 46 dossiers op woonfraude (2022: 38; 2021: 37 en 2020: 55); 190 op leefbaarheid (2022: 130; 2021: 180, 2020: 168) en 107 registraties voor evaluatiegesprekken urgentieplus.

Dit laatste is vooral een administratieve handeling en geen leefbaarheidsvraagstuk.

Begin 2023 liepen er 320 dossiers (31 woonfraude, 246 leefbaarheid en 43 evaluatiegesprekken). Eind 2023 waren dit 406 dossiers (47 woonfraude, 245 leefbaarheid en 114 evaluatiegesprekken).

De toename zien we vooral door de wijze van registreren van de evaluatiegesprekken.

In 2023 zijn er 30 situaties van woonfraude, 191 leefbaarheidsdossiers en 36 evaluatiegesprekken afgehandeld, in totaal 257 situaties. We zien een stijging op het aantal leefbaarheidsdossiers in 2023 ten opzichte van 2022. Tegelijkertijd zien we ook dat de aantallen fluctueren als je over een langere periode van een aantal jaren kijkt. We blijven monitoren in 2024 en onderzoeken of er sprake is van een trend en/of we onze aanpak hierop kunnen aanpassen.

Een plek voor iedereen

We zien dat de groep mensen die in onze snel veranderende en complexere samenleving (permanent of voor een tijdje) niet kan meekomen, groeit en meer divers wordt. Mede als gevolg van overheidsbeleid wonen steeds meer mensen met verschillende problematieken dicht bij elkaar. De veranderingen in de zorg leiden er toe dat meer mensen langer zelfstandig thuis wonen met ambulante zorg aan huis. Dit maakt dat de druk op veel wijken toeneemt en samenwerking met bewoners, vrijwilligers en partners in de stad steeds belangrijker wordt.

Om te zorgen voor passende huisvesting voor iedereen werken we stedelijk samen aan een diversiteit aan aanbod.

Zo zijn we in 2023 gestart met de aanpak Wonen Eerst. Met deze aanpak werken we aan een sneller en beter perspectief en herstel voor inwoners die dak- of thuisloos zijn. De aanpak is bedoeld voor mensen die aanbellen bij de opvang en vooral een huisvestingsvraagstuk hebben. We willen voorkomen dat ze (langdurig) naar de opvang moeten. Nu verblijven mensen gemiddeld een jaar in de opvang, waarna ze vaak met voorrang naar een woning worden bemiddeld. Dat hele proces verkorten we. Hierbij hoort dat we naast het huisvestingsvraagstuk ook ondersteuning kunnen bieden bij inkomenszekerheid, schuldhulpverlening en de zorg of woonbegeleiding die nodig is. In deze aanpak is voordat

iemand de sleutel van een woning krijgt, ook het onderzoek naar inkomen en eventueel budgetbeheer afgerond én duidelijkheid over de zorg of begeleiding. In 2023 hebben we 37 huishoudens op deze manier aan een woning geholpen. De eerste inzichten van de aanpak is dat we mensen duurzaam huisvesten; mensen wonen er nog steeds, ervaren geen overlast en er is beperkt huurachterstand. Ook voorkwamen we zo voor 23 mensen dat ze daadwerkelijk een tijd in de opvang moesten overbruggen. In 2023 hebben we via Urgentieplus, voor mensen vanuit opvang of zorg, met urgentie een woning toegewezen. Hierbij staat de vraag centraal wat nodig is voor duurzame huisvesting. In 2023 zijn er stedelijk 104 urgenties via Urgentieplus toegekend (in 2022: 130).

Komende jaren gaan we ook monitoren of de aanpak Wonen Eerst resulteert in minder Urgentieplus toewijzingen.

We werken met betrokken partijen toe naar één werkwijze voor alle mensen die vanuit/met zorg of hulpvraag in de wijk gaan wonen. De samenwerking binnen Wonen Eerst is een eerste stap in intensievere samenwerking. Daarnaast werken kansadviseurs (urgentie) en de collega’s van de Centrale Toegang tot de Maatschappelijke Opvang (het CTMO) samen, met als doel dat de inwoners van de stad op termijn op één plek terecht kunnen met hun verhaal en vragen rondom urgente huisvesting.

In 2023 leverden we 32 woningen op aan Philadelphia; een wooninitiatief aan de Klokkenlaan voor begeleid wonen van mensen met een verstandelijke beperking. Een locatie midden in een wijk, in 1 van de 4 nieuwbouwcomplexen, zodat mensen zo zelfstandig mogelijk mee kunnen doen.

Gebiedsgericht werken

In ons ondernemingsplan en in de Bossche meerjarige prestatieafspraken spreken we over de buurt als vindplaats van oplossingen. Vanuit die visie is een start gemaakt met een aanpak voor gebiedsgericht werken. Op buurtniveau komen onze opgaven bij

elkaar en worden concreet. In 2022 stelden we acht gebiedsteams samen en ontwikkelden we eerste stappen in het gebiedsgericht samenwerken. In 2023 zetten we hierop door, we hebben een projectleider aangesteld om de structuur voor samenwerking neer te zetten en hebben met alle gebiedsteams werksessies georganiseerd. Resultaat van deze sessies is een jaarplan voor elk gebied.

Naast interne samenwerking, werken we in de wijken ook samen met de collega’s van onder andere de eerdergenoemde partners; gemeente, Farent, CVTB. Voor mensen die al in onze woningen wonen en waarbij een acute zorgnood ontstaat, kennen we de werkwijze van ‘Thuis in de Wijk’. Deze werkwijze willen we doorontwikkelen naar meerdere wijken in ’s-Hertogenbosch. We werken ook hier intensief samen met Cello, Reinier van Arkel, Novadic-Kentron, gemeente ’s-Hertogenbosch en Farent. ‘Doen wat nodig is’ staat centraal: we onderzoeken alternatieve oplossingen die recht doen aan de vraag van de bewoner én de wijk, en laten zien wat deze werkwijze maatschappelijk oplevert.

Doelen 2024

Komend jaar gaan we inzetten op:

▸ Het verder doorzetten op het gebiedsgericht samenwerken vanuit de opgestelde jaarplannen in 2024, waarbij we daarnaast inzetten op complexsessies, differentiatie van huurbeleid naar gebieden en het vertalen van de stedelijke opgaven naar de gebieden.

▸ Het ontwikkelen van een visie op participatie en zichtbaarheid voor onze huurders. We zetten in op momenten van aandacht in de gebieden waar we actief zijn en verstevigen onze relatie met de huurdersverenigingen.

▸ Het opzetten van een buurtfonds om activiteiten van huurders te ondersteunen. Daarnaast werken we aan het vergroenen van bijvoorbeeld pleintjes en geveltuinen en de aanpak van verwaarloosde tuinen om leefbaarheid in buurten te vergroten.

▸ Het verder doorontwikkelen van de aanpak Wonen Eerst. We doen dit in samenwerking met gemeente en maatschappelijke opvang. Hierbij onderzoeken we de mogelijkheid om ook preventief in te zetten op deze aanpak.

▸ Het verder ontwikkelen van onze samenwerking van de kansadviseurs en de medewerkers van CMTO op één plek;

we werken aan een integratie van de werkwijze Thuis in de Wijk en het doorbraakteam van de gemeente.

▸ Het meewerken aan de ontwikkeling van een stedelijke visie op wonen en zorg voor senioren. Daarnaast werken we met Van Neynsel samen aan het woonleefconcept van Antoniegaarde en de Taling.

▸ Het onderzoeken van de mogelijkheden voor het vergroten van de slaagkansen op woonruimte voor jongeren.

▸ Het implementeren van Thuispoort.

Bewoners van Wij zijn Zuiderschans

3.2. Toekomstbestendige woningen en wijken

Om zoveel mogelijk mensen aan een eigen plek te helpen, zetten we in op een aanzienlijke nieuwbouw van betaalbare huurwoningen. Maar we werken ook aan andere oplossingen, zoals woningsplitsing. Daarnaast investeren we veel in verduurzaming van onze woningen, waarmee we de woonlasten van huurders betaalbaar willen houden en de wijken leefbaar.

Beheer

De meeste woningen van Zayaz worden verhuurd met een huur lager dan de liberalisatiegrens van € 808,06 per maand (in 2023).

Dit noemen we DAEB-woningen (DAEB staat voor ‘diensten van algemeen economisch belang’, ofwel: sociale huurwoningen). We hebben ook een klein aantal niet-DAEB woningen in ons bezit, waarvan de huur veelal boven de liberalisatiegrens ligt.

Het totaal aantal woongelegenheden nam in 2023 toe met 99. Het betreffen allemaal DAEB woningen. Dit aantal komt met name voort uit nieuwbouw, waarover later in dit verslag meer te lezen is.

Er deed zich een aantal verschuivingen voor tussen de verschillende prijscategorieën, met name als gevolg van de jaarlijkse indexatie van de huurprijsgrenzen. Ook huurprijsaanpassingen bij nieuwe verhuringen leidden tot kleine verschuivingen.

Samenstelling bezit Zayaz 31-12-2023 31-12-2022

Categorie A: zelfstandige woongelegenheden*

A1: Goedkope huur (t/m € 452,20)

A2: Betaalbare huur 1e aftoppingsgrens (€ 452,21 t/m € 647,19)

A2: Betaalbare huur 2e aftoppingsgrens (€ 647,20 t/m € 693,60)

A3: Dure huur tot huurtoeslaggrens (€ 693,61 t/m € 808,06 )

A4: Dure huur boven huurtoeslaggrens (vanaf € 808,07)

B: onzelfstandige woongelegenheden

Categorie C: niet-woongelegenheden

*Genoemde grensbedragen voor deze categorie zijn in overeenstemming met Wet huurtoeslag prijspeil 2023.

Verkoop bestaande huurwoningen

Alle Bossche corporaties hebben afspraken gemaakt over het aantal te verkopen woningen per jaar. Via de verkoop van woningen voegen we meerwaarde toe aan de woningmarkt in ‘s-Hertogenbosch. Bijvoorbeeld door de opbrengst te gebruiken om nieuwe woningen te bouwen, of bestaande woningen te ver-

beteren. Maar ook doordat we op deze manier meer diversiteit creëren in doelgroepen en aanbod van typen woningen en eigendomsvormen. Dit draagt bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van buurten en wijken.

In 2023 zijn er 30 sociale huurwoningen (DAEB) verkocht en 6 geliberaliseerde woningen (niet-DAEB).

Verkochte woningen

2023 2022

Aantal verkochte woningen 36 27

Totale bruto-opbrengst verkochte woningen € 11.313.439 € 8.504.227

Bruto opbrengst per verkochte woning

Leegstand

314.262 € 314.971

Een klein deel van onze woningen staat leeg, daarvoor ontvangen we geen huur. Dit noemen we huurderving door leegstand. De kosten voor leegstand komen met name voort uit reguliere verhuur- en mutatieleegstand en omdat we tijdens renovatie- en verduurzamingsprojecten nabijgelegen vrijkomende woningen vrij houden, bijvoorbeeld om te gebruiken als projectwoning. De totale huurderving lag in 2023 hoger dan het voorgaande jaar. Deze stijging deed zich voor op alle vijf de soorten leegstand.

Overzicht huurderving door leegstand

Reparatie en dagelijks onderhoud

Huurders meldden bij ons 26.263 reparatieverzoeken in 2023. Dat is een verhoging van ongeveer 10% ten opzichte van 2022 (24.298). Van alle reparaties werd ruim een derde uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst. De 2 wijkaannemers zorgden (grotendeels) voor de afhandeling van de overige reparatieverzoeken.

In totaal gaven we in 2023 bijna € 17 miljoen uit aan dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud.

Totaal reparatie- en mutatieonderhoud

Begroting 2023 Gerealiseerd 2023

€ 12.791.000 € 16.861.549

De totale uitgaven aan dagelijks onderhoud overschrijden de begroting voor deze post in 2023. De overschrijding voor dagelijks onderhoud in 2023 bedraagt ca. € 4.070.000. Hiermee bedraagt de overschrijding circa 32% ten opzichte van het budget. Deze overschrijding wordt veroorzaakt door verschillende factoren, waaronder:

… Implementatie van het vraaggestuurde onderhoudsbeleid. We hebben een toename gezien in het aantal aanvragen voor nieuwe keukens, badkamers en/of toiletten als gevolg van dit nieuwe beleid.

Inhaalslag van binnenonderhoud en overige werkzaamheden op dagelijks onderhoud. Vorig jaar hebben we te maken gehad met een onderschrijding van circa € 1 miljoen op de begroting, deels veroorzaakt door langere doorlooptijden bij de leveranciers als gevolg van capaciteitsproblemen. Dit jaar hebben we maatregelen genomen om een groot deel van deze werkzaamheden in te halen en de doorlooptijden te verkorten.

… Hogere kostenstijging dan de opgenomen indexering in de begroting.

In de begroting voor dagelijks en mutatieonderhoud is er een onderscheid gemaakt tussen reguliere werkzaamheden en de vervanging van badkamers, keukens en toiletten.

Binnen het reguliere dagelijks onderhoud zijn er geen bijzonderheden waargenomen; de realisatie is in lijn met de begroting. Dit duidt op een beheerste uitgavenstroom voor regulier onderhoud, waarbij de kosten binnen het verwachte bereik zijn gebleven zonder noemenswaardige bijzonderheden.

Bij het dagelijks onderhoud met betrekking tot de badkamers, keukens en toiletten is er een significante overschrijding van 67% ten opzichte van de begroting vastgesteld. Dit komt overeen met een bedrag van ongeveer € 1.4 miljoen. Het aantal verzoeken voor een nieuwe keuken, badkamer of toilet oversteeg de in de begroting opgenomen inschatting.

Voor het reguliere mutatieonderhoud is ongeveer 45% meer uitgegeven dan begroot. De overschrijding bedraagt circa € 1.67 miljoen. Deze overschrijding lijkt geheel toe te wijzen aan de extra werkzaamheden die bij de mutaties dienden te worden uitgevoerd.

Bij de mutatiewerkzaamheden met betrekking tot de vervanging van keuken, badkamer en toiletten waren de uitgaven nagenoeg in lijn met de begroting.

Planmatig onderhoud

In 2023 is planmatig onderhoud uitgevoerd aan 8.745 woningen, verdeeld over 197 complexen. Dit leidde tot een uitgave van ruim € 9,4 miljoen (2022: € 8,2 miljoen). Aan schilderwerk besteedden we nog eens zo’n € 2,0 miljoen (2022: € 2,5 miljoen). Tot slot werden in 89 van onze woningen WMO-aanpassingen gemeld en uitgevoerd, grotendeels door de gemeente ’s-Hertogenbosch.

Renovatie en verduurzaming

Elk jaar verduurzamen we een deel van onze woningvoorraad, hierover maakten we in 2018 afspraken in het Stedelijk Duurzaamheidsakkoord.

480 woningen verduurzaamd

In verschillende projecten verspreid over de stad verduurzaamden we 480 woningen. Het aantal verduurzamingen en renovaties is daarmee achtergebleven op de aanvankelijke inzet. Samen met de ketenpartners is gewerkt aan een proces van verduurzaming dat snelheid en flexibiliteit met zich meebrengt. Daarmee kunnen de aantallen verduurzamingen in 2024 aanzienlijk hoger worden dan in 2023. Focus hierbij ligt op het verbeteren van de buitenschil, door onder andere betere isolatie, kozijn- / glasvervanging en het aanbieden van zonnepanelen. In onderstaande paragraaf Doelen 2024 is een overzicht opgenomen met daarin de afgeronde verduurzamingsprojecten en de geplande opleveringen voor 2024.

Energielabels

Eind 2023 had 58,2% van onze woningen een energielabel B of hoger (2022: 52,5%). Op dit moment heeft nog 4,1% een energielabel EFG. Onze inzet is om deze woningen vóór 2028 te verduurzamen, waarbij we de woningen met het hoogste energieverbruik zo veel mogelijk als eerste aanpakken.

Zonnepanelen

Op nieuwbouwwoningen leggen wij standaard zonnepanelen. Daarnaast bieden we panelen aan bij huurders van bestaande woningen. In 2023 hebben we bijna 1.005 woningen voorzien van zonnepanelen.

Nieuwbouw, flexibilisering en variaties in woonvormen In 2023 voegden we voor 135 huishoudens een plek toe aan de voorraad sociale huurwoningen in ’s-Hertogenbosch (zie volgend overzicht). De meeste nieuwe woningen zijn appartementen, wat voorkomt uit de verwachting dat de vraag naar dit woningtype de komende jaren zal stijgen.

Naam project Aantal woningen opgeleverd STEK 30

Klokkenlaan 98 Woningsplitsing 7 Totaal 135

Het aantal opgeleverde woningen in 2023 is daarmee lager dan waar we begin van het jaar vanuit gingen. Projecten vertragen, waardoor de aantallen op jaarniveau niet worden gehaald. Het planningsoptimisme in de organisatie is punt van aandacht. Daarnaast zien we dat we nog steeds een behoorlijk grote projectenportefeuille kennen. In 2024 kijken we of, vanuit het oogpunt van het duurzaam financieringsmodel, we deze hoge ambitie moeten gaan bijstellen.

Wonen met zorg

In 2023 realiseerden we het woonzorgcomplex De Beiaard, aan de Klokkenlaan. In 32 van deze appartementen biedt zorgorganisatie Philadelphia zorg aan mensen met een verstandelijke beperking, het zogenaamde beschermd wonen.

Creatieve oplossingen

Om de bestaande woningvoorraad beter te benutten, maakten we in 2023 meer ruimte voor creatieve oplossingen, bijvoorbeeld door woningsplitsing en co-housing (waarbij 2 huurders een woning delen). Dit leverde in 2023 6 extra woningen op via splitsing en 1 via co-housing.

Doelen 2024

Als alles volgens plan verloopt, leveren wij in 2024 circa 196 nieuwe woningen op in diverse projecten verspreid over de stad. Bijvoorbeeld bij de projecten het derde Klooster (102 woningen) en De Lanen fase 2b (17 woningen). Daarnaast willen we komend jaar in totaal 8 huishoudens extra huisvesten door co-housing en woningsplitsing.

De Beiaard - Klokkenlaan

Ook komt onze versnelling in de verduurzaming in 2024 verder op stoom: we verwachten voor 1.000 woningen de verduurzaming te hebben gestart, waarvan een deel in 2025 wordt opgeleverd. Zie onderstaand overzicht. Wat in 2024 daarbij focus krijgt is de sociale aanpak rondom de verduurzaming, zodat de waardering voor de maatregelen ook verder gaat stijgen.

Renovatie en verduurzamingsprojecten

Afgerond in 2023

TCL-0037 Robert Scottstraat, Livingstonestraat (EGW) 32

TCL-0097 Rijnstraat (MGW) 46

TCL-0160B Tweede Hambaken, Vierde Hambaken (EGW) 24

TCL-0180B Tweede Hambaken (EGW) 26

TCL-0207A Sumatrastraat, Zaanstraat (EGW) 41

TCL-0228 Boschmeersingel, J.P. Coenstraat (EGW) 17

Gepland voor 2024

TCL-0161/0162 Geplande renovatieprojecten (o.a. De Haren fase 2 en Zuid) 60 192

TCL-0262B Pieter van Osstraat, Pieter de Hooghstraat (MGW) 54

TCL-0264B Pieter Borstraat (EGW) 21

TCL-0265B Pieter de Hooghstraat (EGW) 18

TCL-0270 J.Obrechtstr, Arezzostr, A.Willaertstr (EGW) 26

TCL-0271 Pettelaarseweg, Arezzostraat (MGW) 66

TCL-0273 Verdistr, Schubertsingel, Beethovenln e.o. (EGW) 67

TCL-0275 J.Smekenstr, Erasmusstr, Brugmanstr, vd Nootstr (EGW) 45

TCL-0276 Van Ruusbroecstraat (MGW) 21 div. Verduurzamen bij mutatie 3 div. Geplande verduurzamingsprojecten die starten in 2024 (deels oplevering in 2025). Projecten in o.a. 't Zand, Muntel/De Vliert, Binnenstad en Noord 771

3.3

Ook in ’s-Hertogenbosch is een forse groep mensen die moeite heeft om rond te komen. Een deel van deze mensen huurt een woning van Zayaz. Voor hen is het enorm belangrijk dat we onze woningen betaalbaar houden en dat we er zijn als op tijd betalen (even) niet lukt. Zo helpen we voorkomen dat schuldenproblematiek en dakloosheid toenemen.

Huur betalen

In 2023 droegen verschillende afspraken bij aan betaalbaar wonen. De nationale prestatieafspraken zetten in op een forse matiging van de huur voor de komende jaren. Tot 2025 is de huurverhoging niet langer gekoppeld aan de inflatie maar aan de cao-loonontwikkeling - 0,5%. De huur stijgt hiermee minder hard dan het inkomen. Voor 2023 kwam dit uit op een huurverhoging van 2,6%; dit is gelijk aan de maximale huursom. Dit geldt ook voor onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen. Daarnaast geldt conform de nationale prestatieafspraken in 2023 de Wet Eenmalige Huurverlaging. Voor huurders met de laagste inkomens werd de huur per 1 juli 2023 verlaagd naar € 575,03 in plaats van verhoogd. Zayaz heeft in 2023 van circa 3.800 huurders de huur verlaagd. Uit onderzoek van Nibud bleek dat de afspraken die gemaakt zijn ook effect hebben. Huurders van sociale huurwoningen zijn in 2023 en komend jaar een minder groot deel van hun inkomen kwijt aan de huur. Het grootste effect zien we bij de huishoudens met een inkomen rond het sociaal minimum. Dat is vooral het resultaat van de eenmalige huurverlaging.

In 2023 voerden we geen inkomensafhankelijke huurverhoging door. Daardoor houden we de huren ook voor huishoudens met een middeninkomen zo betaalbaar mogelijk. Bovendien zorgt het voor meer gemengde buurten, iets wat we belangrijk vinden bij Zayaz. Om eenzijdigheid en segregatie te voorkomen, wijzen we woningen toe aan huishoudens met een middeninkomen. We stimuleren dat in een klein deel van onze woningen mensen met een hoger inkomen woont; dit draagt bij aan de veerkracht van wijken en buurten.

We willen ook het betaalbaar wonen in de middenhuur borgen. Daarom hebben we in 2023 een lager huurverhogingspercentage

doorgevoerd dan we contractueel (CPI) en wettelijk mogen (max 4,1%), te weten 3,3%. Dit percentage is gebaseerd op de kostenstijging over 2022.

We hebben ook dit jaar van 600 huurders met een woning met een E, F en G label de huur bevroren. Met deze maatregel gaan we verder dan van ons gevraagd wordt in de landelijke afspraken.

We willen ook het betaalbaar wonen in de middenhuur borgen.

Daarom hebben we in 2023 een lager huurverhogingspercentage doorgevoerd dan we contractueel (CPI) en wettelijk mogen (max 4,1%),te weten 3,3%. Dit percentage is gebaseerd op de kostenstijging over 2022.

Maatwerk bij financiële problemen

Huurders die te maken krijgen met problemen met hun financiën kunnen rekenen op onze hulp. Wij bieden ze een betalingsregeling aan, uitstel van betaling en geven ze tips en advies omtrent hun financiën en huurbetalingen. Soms is er meer nodig en verwijzen wij de huurders door naar Eerste Hulp Bij Geldzaken, van de gemeente ’s-Hertogenbosch.

Inzetten op hulpverlening

Wij zetten ook dit jaar weer volop in op hulpverlening. Sommige huurders hebben baat bij het (tijdelijk) financieel ontzorgen.

Statushouders worden het eerste half jaar financieel ontzorgd via de gemeente. Indien budgetbeheer het noodzakelijk vindt om langer dan een half jaar te ontzorgen, nemen zij het over (met toestemming van de huurder). Als verder alles goed is verlopen, beëindigt budgetbeheer na een half jaar en bij vragen kan de huurder naar het spreekuur van Vluchtelingenwerk. Wij hebben hierover onze zorg uitgesproken, omdat we vaker zien dat er een betalingsregeling nodig is. Hierover gaan we met onze stedelijke partners in gesprek.

Eerste Hulp Bij Geldzaken en Vroegsignalering

We zijn alert op huurachterstanden en zoeken proactief contact wanneer een huurder de huur niet betaalt. Bijvoorbeeld door te bellen, te mailen of via een brief. Vaak zijn wij de eersten die zien dat huurders in de schulden komen, wanneer ze de huur niet

betalen. Als we hen spreken bij huurachterstanden, vragen we altijd goed door. Regelmatig zijn er nog meer schulden. Omdat we merken dat het zetten van deze eerste stap vaak groot is, doen wij steeds vaker de aanmelding voor de huurder.

We houden goed de vinger aan de pols en doen aan een follow up; is de huurder daadwerkelijk geweest en hoe gaat het nu? Als het nodig is, begeleidt Eerste Hulp Bij Geldzaken de huurder door naar schuldhulpverleners voor meer intensieve begeleiding en hulp.

Krijgen we geen contact met de huurder, dan melden we hen aan bij Vroegsignalering. De mensen van het team Vroegsignalering van de gemeente ’s-Hertogenbosch gaan dan op huisbezoek of proberen op een andere manier in contact te komen.

Zayaz doet sinds 2021 mee met collectief schuldregelen

We vinden het belangrijk dat een huurder sneller perspectief heeft op een schuldregeling, en dus minder stress heeft. Dit houdt in dat wij een ontstane huurachterstand kunnen afboeken door middel van een voorstel tegen finale kwijting. We zien vaker dat er een beroep wordt gedaan op een schuldregeling. Veelal is de schuld dan kleiner, omdat er sneller een schuldregeling wordt opgestart.

Stijgende huurachterstand

Om te voorkomen dat huurachterstanden oplopen, is het belangrijk snel contact te hebben met huurders als de huur niet is betaald. Het contact, merken we, moet vooral laagdrempelig zijn. Voorbeelden hiervan zijn contact via WhatsApp of via de e-mail. Door snel het contact te hebben, blijft de huurachterstand enigszins beperkt. Vooralsnog zijn het de bekende huurders die terugkomen. Daarnaast ontmoeten we huurders die financiële tegenslagen hebben als gevolg van werkloosheid, scheiding, ziekte of onvoorziene kosten waar geen buffer voor is. Het ontbreekt sommige huurders aan voldoende financiële kennis.

Wij maken als er sprake is van een schuldhulpverlening een pas op de plaats. Onze inzet is er juist op gericht om te voorkomen dat mensen op straat belanden. De persoonlijke en de maatschappelijke gevolgen worden dan alleen maar groter. Hierbij zetten we in op hulpverlening via het ons netwerk. Daardoor zien we nu dat voor een aantal huurders de huurachterstanden nog verder oplopen.

Ook hierover gaan we in gesprek met onze partners om te zorgen dat we niet alleen vroegsignaleren, maar ook sneller de hulp kunnen bieden die nodig is.

De hieronder gepresenteerde huurachterstandscijfers zijn inclusief de mutatiekosten. In 2023 bedraagt de huurachterstand zonder mutatiekosten 0,92%. Een groot deel van de mutatiekosten zit in het percentage achterstand vertrokken huurders, dit heeft te maken met hogere doorbelasting van mutatiekosten en het feit dat het slecht of niet inbaar is. Vanaf 2023 zijn we achterstanden in huur en mutatiekosten apart gaan registreren om hier inzicht in te krijgen, voor 2022 hebben we om die reden het vergelijkbare cijfer niet. Ook bij de vertrokken huurders zien we een verhoging in de reguliere huurachterstand.

Huurachterstand % ten opzichte van jaarhuur (incl. servicekosten)

zittende huurders

vertrokken huurders

Deurwaarder dossiers:

In 2023 is ingezet om zo min mogelijk (incasso)dossiers over te dragen aan de deurwaarder. 172 dossiers zijn dit jaar doorgestuurd naar de deurwaarder. Dit is fors gedaald ten opzichte van 2022 (192) en 2021 (248). Een mooi concreet resultaat van de samenwerking met partners in de stad dat nog eens benadrukt hoe belangrijk en waardevol de samenwerking met onze partners in ‘s-Hertogenbosch is.

Woningen ontruimen

Het uitgangspunt is dat we altijd proberen om de huurder te ondersteunen en te helpen, in plaats van direct over te gaan op een huisuitzetting. We geloven dat het bieden van hulp en het creëren van een veilige en stabiele woonsituatie uiteindelijk het meest effectief is in het voorkomen van toekomstige huurachterstanden. Ons doel is om samen met de huurder te werken aan een duurzame oplossing, waarbij het betalen van de huur weer op orde is en de huurder weer zelfstandig verder kan.

In 2023 ontruimden we in totaal 10 woningen (2022: 16). In 6 situaties was er sprake van een huurder die al enige tijd uit de woning was vertrokken of naar het buitenland was gegaan. In 1 situatie had de huurder net voor de geplande ontruiming de woning verlaten en was er geen enkel contact mogelijk met deze huurder. De overige 3 ontruimingen waren vanwege ernstige overlast of aangetroffen drugs in de woning.

Doelen 2024

Ook in 2024 verhogen we de huur conform de nationale prestatieafspraken. Tot 30 december 2024 kunnen huurders nog een aanvraag doen voor een eenmalige huurverlaging. Huurders moeten zich daarvoor, conform de landelijke afspraken, wel zelf melden. Hier gaan we actief over communiceren.

Net als voorgaande jaren kiezen we ervoor om ook in 2024 geen inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen. Ook zullen we wederom de huur bevriezen voor woningen met een E, F en G label. We willen hiermee huurders met een hoge energierekening tegemoet komen.

In 2024 blijft de bestaanszekerheid van onze huurders een aandachtspunt. Daarom houden we er rekening mee dat een grotere groep huurders moeite krijgt om de woonlasten te (blijven) betalen. Wanneer dit het geval is, zoeken we samen met de huurder naar een duurzame oplossing. In de lokale prestatieafspraken maakten we afspraken over schuldenrust. Concreet betekent dat het leveren van maatwerk voor huurders met financiële problemen. Dat kan zijn in de vorm van een betalingsregeling, maar ook de afspraak dat er in principe geen huisuitzettingen plaatsvinden als gevolg van betaalachterstand. Met onze partners in de stad werken we nauw samen om energiearmoede te verminderen of te voorkomen. Een van de voorbeelden is het Bossche Bespaarteam, waar een energiecoach en een klusser inwoners op weg helpen met energiebesparende maatregelen. Het Bossche Bespaarteam loopt in ieder geval door tot en met maart 2024.

Bossche Bespaarteam

In 2024 gaan we verder met de ontwikkeling van onze aanpak op vroegsignalering. Waar mogelijk zetten we in op intensivering van persoonlijke contacten, met een gedifferentieerde aanpak bij verschillende groepen. Ook werken we aan verdere optimalisering van het proces en het systeem, met korte lijntjes tussen de verschillende partijen zodat we elkaar snel kunnen vinden om mensen tijdig te kunnen helpen.

Het gebiedsgericht samenwerken willen we gebruiken om huurders, die niet in beeld zijn, maar nauwelijks hun vaste lasten kunnen betalen, in beeld te krijgen. Door samen te werken met verschillende disciplines vanuit het gebiedsteam kunnen we deze huurder in beeld krijgen en laagdrempelig hulp inschakelen. Concreet door een koppeling te maken tussen huurachterstand en leefbaarheid, zodat we huurders goed in beeld krijgen en kunnen helpen.

3.4 In contact met bewoners en onze dienstverlening aan bewoners

Wij gaan voor goede dienstverlening en staan voortdurend in contact met bewoners. Zo weten we dankzij onze Huurdersbelangenvereniging (HBV-Zayaz) goed wat er leeft onder huurders en werken we op stedelijk niveau samen met het Stedelijk Huurdersplatform (SHP). Daarnaast monitoren we continu hoe huurders onze dienstverlening ervaren, zodat we kunnen doen wat nodig is.

Dienstverlening aan bewoners

De ambitie om de waardering voor de dienstverlening te laten stijgen is gelukt. Huurders waardeerden onze dienstverlening beduidend beter dan in 2022. Dit resulteerde in een mooie B-score voor het onderdeel dienstverlening in de Aedes Benchmark. Hier zijn we blij mee en trots op.

Algemene klanttevredenheid

Onze klantadviseurs hielpen vele huurders aan de telefoon. In 2023 werden 69.695 telefonische vragen beantwoord. Dat is een stijging ten opzichte van 2022 (toen waren het er 66.219).

Inkomende en Opgenomen Oproepen per jaar

Inkomende oproepen

Opgenomen oproepen Servicelevel

We bleven doen waar we goed in zijn. Huurders een warm welkom geven op ons kantoor aan de Eekbrouwersweg, luisteren naar hun verhaal, de vraag achter de vraag achterhalen en zien en doen wat nodig is. In 2023 zagen we dagelijks gemiddeld 17 huurders per dag op kantoor.

Vanaf begin 2023 zijn we onze klanttevredenheid gaan meten met behulp van bureau Inceptivize. Hiermee meten we de tevredenheid van huurders continu en leerden we systematisch en sneller van de klantervaringen. Om huurders snel naar hun ervaring te vragen, ontvangen zij na 14 dagen een enquête. Met de feedback van de huurders kunnen we snel actie ondernemen als er iets niet naar wens is verlopen. Ook verplaatsten we ons in de huurder met

zogenaamde ‘klantreizen’. Welke contactmomenten heb je als huurder als je je woning verlaat? Of als je een nieuwe huurder bent? Welke beleving hoort daarbij? Zo kregen we beeld op waar verbeteringen mogelijk zijn. Zowel in quick wins als grotere verbeterideeën.

Dit resulteerde in een mooie waardering voor de communicatie, kwaliteit en tijdigheid van de dienstverlening en de klantreis.

De klantwaarderingen voor het melden en uitvoeren van een reparatie en voor het betrekken van een woning stegen aanzienlijk t.o.v. 2022. De waardering voor het verlaten van een woning steeg licht. Onderstaande tabel toont de cijfers uit het onderzoek van Inceptivize over 2023.

Tevredenheid van huurders over: 2023 2022

Een reparatie melden en laten uitvoeren

Reparatieverzoeken

Uitvoerder (N 2043)

(N 551)

Eigendienst (N 1026)

(N 466)

Jan‘23Feb‘23Mrt‘23Apr‘23Mei‘23Jun‘23Jul‘23Aug‘23Sep‘23Okt‘23Nov‘23Dec‘23

Als we kijken naar de waardering over de reparatieverzoeken, is er in 2023 een duidelijke verbetering te zien ten opzichte van 2022. Gemiddeld over heel 2023 is de klantwaardering voor reparaties een 7,8.

Woning betrekken

Over het algemeen zijn we trots op de waardering van huurders over de dienstverlening op deze onderdelen in de klantreis. Huurders waardeerden het betrekken van een woning met een 7,8. Een mooie verbetering ten opzichte van 2022.

Nieuwe huurders waarderen vooral het persoonlijke contact bij het ondertekenen van het huurcontract en bij het betrekken van de nieuwe woning. Bij het opleveren van de woning zien we kansen voor verbetering. Dit is benoemd tot 1 van de speerpunten ter verbetering in 2024.

Dienstverlening en klantreis

Woning verlaten

Huurders die hun woning verlaten, geven een waardering van 7,5. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2022 en vergelijkbaar met andere jaren. Zij waren zeer positief over de afspraken rondom de woningopname en gaven aan een duidelijk beeld te hebben over hoe de woning op te leveren. We zien hier wederom het positieve effect van rechtstreeks contact.

Dienstverlening & klantreis

Communicatie Tijdigheid Kwaliteit

Thuispoort

Samen met 7 andere woningcorporaties werkten we aan Thuispoort. Met deze samenwerking willen we het zoeken naar een passende sociale huurwoning zo makkelijk mogelijk maken voor onze woningzoekenden. Dit gaan we doen via de introductie van één regionaal woonruimteverdeelsysteem. In het tweede kwartaal 2024 gaan we hiermee live. Een belangrijke stap naar een betere dienstverlening aan woningzoekenden.

Digitalisering

In 2023 implementeerden we een nieuw ERP systeem Empire R22 online en kregen meerdere systemen een versie upgrade onder andere naar de cloud. Hiermee hebben we de noodzakelijke voorbereidingen getroffen om in 2024 verder te bouwen aan een betere (digitale) dienstverlening richting onze huurders.

Participatie

Met de inzet op participatie verstevigden we onze relatie en samenwerking met huurdersverenigingen en ontwikkelden we mooie initiatieven met hen en bewoners. Zie hiervoor ook paragraaf 3.1.

Samenwerken met bewoners

De HBV-Zayaz is voor ons een belangrijke en zeer waardevolle gesprekspartner. Bij beleidsmatige onderwerpen betrekken we

hen in een vroeg stadium. Daarnaast bespreken we signalen die zij van huurders ontvangen. De HBV-Zayaz neemt actief deel aan verschillende werkgroepen, zodat we de stem van de huurders steeds weer laten weerklinken in ons beleid en de keuzes die we maken. In 2023 heeft er 5 keer een regulier bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Deze overleggen gaan in een prettige en open sfeer.

Het bestuur van de HBV-Zayaz bestond in 2023 uit:

… Voorzitter mevrouw Corry van den Wildenberg

… Vicevoorzitter meneer Bert Rutten

… Secretaris meneer Joop Bierings

… Penningmeester meneer Ad Lapien

… Bestuurslid mevrouw Jeanette Thelen

… Bestuurslid meneer Gerard Slegers

… Aspirant-Bestuurslid meneer Marcel Rombouts

Verder zijn ook de huurdersverenigingen onmisbaar in de samenwerking met bewoners. Hun leden zijn de ervaringsdeskundigen van hun complex. Vanuit die rol voorzien zij ons van informatie en zetten we samen onze schouders onder buurten waar het fijn wonen is. Er zijn in totaal 32 actieve verenigingen.

De samenwerking met huurders op stedelijke thema’s verloopt vooral via het SHP. Het SHP behartigt en vertegenwoordigt de belangen van huurders (en hun organisaties) in de gemeente ‘s-Hertogenbosch. Zij spreken zich uit over thema’s die de afzonderlijke corporaties overstijgen, onder andere binnen het Drie Partijen Overleg (DPO). In dat overlegorgaan zijn naast het SHP ook de Bossche woningcorporaties en de gemeente ‘s-Hertogenbosch vertegenwoordigd.

Klachten en bezwaren

Wij doen er alles aan om klachten te voorkomen. Als iemand ons laat weten toch niet tevreden te zijn over onze dienstverlening, dan proberen we samen tot een oplossing te komen. Lukt dat niet? Dan kan de huurcommissie of de onafhankelijke geschillencommissie uitkomst bieden.

Huurcommissie

Dit jaar zijn er twee bezwaren doorgestuurd naar aanleiding van de jaarlijkse huurverhoging en de eenmalige huurverlaging, waarvan één is goedgekeurd en één is afgewezen.

Bij de huurcommissie meldden zich in 2023 14 huurders vanwege gebreken in of aan de woning. De uitkomst was als volgt:

… In 1 zaak is de huurder in het gelijk gesteld.

… In 5 zaken vond de huurcommissie het verzoek van de huurder niet redelijk.

… Er lopen nog 8 zaken per ultimo 2023. We verwachten dat de huurcommissie deze zaken in 2024 alsnog afhandelt.

Vanuit 2022 stonden er nog 2 zaken open. De uitkomst hiervan: beide zaken zijn door de huurcommissie afgewezen. In 1 zaak was het verzet van de huurder ongegrond.

Geschillencommissie

Soms zijn huurders niet tevreden over de manier waarop Zayaz hun klacht afhandelt. In zo’n geval kunnen zij terecht bij de onafhankelijke geschillencommissie. Deze bestaat uit 5 leden:

… De heer Willy van Orsouw (voorzitter)

Mevrouw Annemiek Machielse

… De heer Teun van Kuik

… Mevrouw Moniek de Cock

De heer Marco Boereboom

Elk lid van de geschillencommissie ontvangt een vergoeding van € 1.500 op jaarbasis en een reiskostenvergoeding voor elke bijgewoonde (fysieke) hoorzitting. De leden worden ondersteund door een secretaris (D. van Zoggel) en een notulist (M. de Kuijper).

In 2023 kreeg de geschillencommissie 23 nieuwe meldingen (2022; 22). Er stonden geen meldingen open uit 2022. De geschillencommissie behandelde in 2023 in totaal 3 geschillen, verdeeld over 3 hoorzittingen. 1 geschil werd gegrond verklaard, de overige 2 ongegrond. De bestuurder van Zayaz nam 3 adviezen in de definitieve besluiten over.

Daarnaast lukte het in 10 gevallen om de klachten alsnog in de interne organisatie op te lossen. 5 zaken waren niet ontvankelijk op basis van het reglement, de overige zaken betroffen feitelijk een klacht of een verzoek. Tot slot werden 3 geschillen ingetrokken door de huurder.

Hiermee stonden aan het eind van het jaar nog 5 geschillen open bij de geschillencommissie. Deze dossiers waren per balansdatum nog onderhanden bij Zayaz. In 2023 is gewerkt aan de ontwikkeling van een regionale geschillencommissie in samenwerking met de acht corporaties die samenwerken in Thuispoort. Deze regionale commissie gaat van start in 2024.

Doelen 2024

▸ We verbeteren onze bereikbaarheid, reactie- en afhandelingstijd en het nakomen van afspraken.

▸ We verstevigen de stijging van de klanttevredenheid rondom reparatieverzoeken en vertrekkende en nieuwe huurders door nog beter te leren van de klantervaringen en deze lering om te zetten in gerichte verbeteracties.

▸ We starten een selectieprocedure en contracteren een 3e “vaste” aannemer voor mutatie- en dagelijks onderhoud.

▸ We werken gebiedsgericht samen: we werken dichtbij onze huurders en zijn zichtbaar in onze Bossche buurten.

▸ We maken het zoeken naar een passende sociale huurwoning makkelijker door te gaan samenwerken met 7 andere corporaties. Samen met collega-corporaties in de regio lanceren en implementeren we het nieuwe woonruimteverdeelsysteem: Thuispoort. Binnen dit samenwerkingsverband organiseren we gezamenlijk de dienstverlening richting woningzoekenden.

4 ORGANISATIE

4.1 Governance bij Zayaz

Zayaz is een stichting met één bestuurder. De werkgeversrol naar de bestuurder wordt ingevuld door de Raad van Commissarissen (hierna: RvC). De RvC ziet toe op het functioneren van de bestuurder en op de continuïteit en risicobeheersing bij Zayaz. De verhouding tussen bestuur en RvC is vastgelegd in de statuten en de daarvan afgeleide reglementen. Hierin is ook de zelfstandige positie van de concern controller verankerd.

Algemene vertrekpunten ‘good governance’ Het bestuur en de RvC van Zayaz leven de Governancecode 2020 actief na, vanuit de volle overtuiging dat de kwaliteit en transparantie van hun werk aan hoge normen moeten voldoen. In de Governancecode staat hoe woningcorporaties hun bestuur en toezicht moeten organiseren, bijvoorbeeld op het gebied van integriteit, voorbeeldgedrag, maatschappelijke verbondenheid en risicobeheersing. Zayaz voldoet aan alle vereisten uit de code.

In de visie op bestuur en toezicht zijn de uitgangspunten voor besturing, toezicht en het samenspel daartussen geformuleerd.

Belangrijkste uitgangspunt is het goede gesprek; zowel tussen bestuurder en toezichthouder als in de verbinding met de organisatie en de buitenwereld. Een goed gesprek is alleen mogelijk als er vertrouwen en openheid is. In gesprekken over besturing en toezicht staan daarom altijd 3 vragen centraal:

1 Waarom doen we wat we doen?

2 Kunnen we het beter of slimmer doen?

3 Voegt ons doen en laten waarde toe voor de samenleving, en kan onze bijdrage rekenen op steun?

Het bestuur en de RvC streven ernaar dat Zayaz in het spanningsveld tussen maatschappij, geld en vastgoed steeds die keuzes blijft maken die maximaal maatschappelijk rendement opleveren. Anders gezegd: doen wat écht nodig is. Hierover blijven we continu in gesprek met huurders, maatschappelijke partners en andere belanghebbenden. In onze sturingsfilosofie vertalen we dit uitgangspunt naar de gewenste organisatie-inrichting en besluitvormingsstructuur. De sturingsfilosofie is herijkt, aansluitend op waar we als organisatie staan.

Hart van het toetsingskader van de RvC is het (strategisch) ondernemingsplan 2021-2025: ‘Samen uit, samen thuis’. Dit ondernemingsplan omvat de positionering, ontwikkelrichting en meerjarendoelen, en is daarmee vertrekpunt voor ons dagelijks doen en laten. In 2024 herijken we het ondernemingsplan voor de periode 2025-2028.

In onze statuten is vastgelegd dat het ondernemingsplan moet worden goedgekeurd door de RvC, net als de jaarlijkse vertaling ervan naar een jaarplan en begroting. De RvC behandelt bovendien besluiten die op grond van wet- en regelgeving verplicht moeten worden voorgelegd. In de statuten wordt hiervoor verwezen naar de betreffende wetsartikelen. De RvC maakt een eigen jaarverslag, waarin het eigen functioneren en de in 2023 genomen besluiten in het verslagjaar worden toegelicht.

Governance-arrangement

Iedere 2 jaar herijkt Zayaz het governance-arrangement. In 2022 is de laatste herijking geformaliseerd van de volgende documenten, waarna ze zijn gepubliceerd:

▸ Stichtingsstatuten

▸ Bestuursreglement

▸ Reglement Raad van Commissarissen

▸ Investeringsstatuut

▸ Treasurystatuut

▸ Fiscaal statuut

▸ Reglement Financieel Beleid en Beheer

In december 2022 voerde de RvC het gesprek met het (waarnemend) bestuur over de actualisatie van de visie op bestuur en toezicht (Toezichtsfilosofie). De opbrengst van dit gesprek leidde in maart 2023 tot een nieuw vastgestelde versie van de visie op bestuur en toezicht.

We hebben in 2023 onze klokkenluidersregeling aangepast als gevolg van de gedeeltelijk in werking getreden nieuwe Wet bescherming klokkenluiders. De bij de wet behorende Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) zal pas medio 2024 in werking treden. In deze AMvB zal onder andere de regeling opgenomen worden hoe een vermoeden van een misstand anoniem gemeld kan worden bij een onafhankelijke functionaris. Dat betekent dat we in de loop van 2024 een regeling over anoniem melden op zullen nemen in de klokkenluidersregeling. Dat moment grijpen we aan om ook het thema integriteit weer breder op te pakken en onze integriteits- en gedragscode zullen herijken.

Doelen 2024

▸ In 2024 herijken we het ondernemingsplan.

▸ In 2024 herijken we het complete governance-arrangement.

▸ In 2024 besteden we aandacht aan integriteit en herijken we onze klokkenluidersregeling en onze integriteits- en gedragscode.

4.2 Een organisatie in beweging

In ons werk doen we wat nodig is, zodat mensen goed kunnen wonen. Bij alles wat we doen, stellen we onszelf de vraag: hoe realiseren we de dingen die aansluiten bij wat de huurder of de stad nodig heeft om goed te kunnen wonen? We doen dit niet alleen als organisatie, maar ook als medewerker. Het is een manier van werken en sturen die vraagt om continu mee te bewegen, zowel binnen als buiten. Bij Zayaz creëren we een fijne werkomgeving. Een organisatie waar je het beste uit jezelf haalt en waar huurders zicht thuis voelen. Zayaz maken we samen!

Sturingsfilosofie

Het vertrekpunt van ons handelen zijn onze bedoeling en ons ondernemingsplan. In onze sturingsfilosofie beschrijven we welke sturing nodig is om strategie en operatie hand in hand te laten gaan. Zodat we ‘doen wat we zeggen’ en bovendien ‘de goede dingen doen’. In 2022 hielden we onze sturingsfilosofie opnieuw tegen het licht. Deze sturingsfilosofie is onverkort van toepassing.

Organisatieontwikkeling, opgaveteams en gebiedsgericht samenwerken

Een wendbare, effectieve organisatie, dat is wat we willen zijn. Vanuit het medewerkersonderzoek en de constateringen van bestuur, management en OR zagen we een aantal risico’s. Het werkgeluk is nog hoog, maar staat onder druk. In juni is het medewerkersonderzoek gehouden. 89% van onze medewerkers heeft meegedaan. Dit toont de betrokkenheid van medewerkers bij Zayaz aan. Voor het werkgeluk gaven de medewerkers zichzelf gemiddeld het cijfer 7,8. Dit is een mooi cijfer, maar we zagen op basis van antwoorden op onderliggende vragen dat er ook een aantal aandachtspunten zijn binnen Zayaz. Deze sluiten aan bij eerdere feedback vanuit de medewerkers en OR, zoals onze nieuwe bestuurder in de eerste 100 dagen constateerde.

Dit vraagt om verdere ontwikkeling van de organisatie. Vier lijnen in organisatie geven richting aan de ontwikkeling van Zayaz. En door het zetten van vele (kleine) stappen, gaan we de goede kant op. We zetten in op:

Leiderschap

… Teamontwikkeling

… Individuele ontwikkeling

De organisatiestructuur.

Om ons werk goed te kunnen doen, vragen een aantal ondersteunende processen aandacht. Daarom gaan we in 2024 aan de slag met de facilitering van I&A processen, aandacht voor veilig werken en onze huisvesting.

In de leiderschapsontwikkeling zijn de eerste stappen gezet door de teamleiders en managers. In een aantal sessies delen we de kennis, doen we nieuwe kennis op en zetten we in op wat voor leiderschap de organisatie nodig heeft. Voor de teamontwikkeling ligt er een plan om per team op maat invulling te geven aan de nodige ontwikkeling. De eerste teams zijn hier in 2023 al mee gestart. Hierin kijken we naar de onderlinge samenwerking en wat we willen bereiken voor onze huurders en voor de stad. In het kader van de individuele ontwikkeling zijn er ontwikkelgesprekken en eindejaargesprekken gevoerd. We deden dit op een nieuwe manier. We kijken meer naar het individu en bespreken hoe het gaat in het werk, de samenwerking en de ontwikkelwens van de medewerker. De koppeling naar de beloning lieten we achterwege. We kozen voor een collectieve waardering. Zayaz maken we immers samen. We gaan in 2024 onderzoeken hoe de medewerkers dit ervaren hebben. In de organisatiestructuur hebben we het domein Wonen en Samenleving gesplitst in twee domeinen: het domein Wonen en het domein Maatschappelijke Ontwikkeling. Ook hebben we de groep leidinggevenden uitgebreid om zo de aandacht dichter bij de medewerkers organiseren. De nieuwe structuur is ter instemming voorgelegd aan de OR. Zij hebben met het voorstel ingestemd. In het verlengde van de structuur pakken we in 2024 het functiehuis op (functieprofielen en waardering).

Strategische Personeelsplanning

We gaven invulling aan de Strategische Personeelsplanning (SPP). Alle medewerkers hebben in dit kader een ontwikkelgesprek gehad. Het SPP helpt ons om meer beeld te maken op het prestatie- en ontwikkelvermogen in onze organisatie. Waar zitten medewerkers goed op hun plek? Welke ontwikkeling voorzien we

in de toekomst van hun functie? In 2024 gaan we de SPP verder ontwikkelen om Zayaz ‘toekomstproof’ te houden en in te kunnen blijven spelen op interne en externe dynamiek.

Verbinding met elkaar en de organisatie

Vanuit het thema verbinding hebben we mooie momenten gehad binnen Zayaz, met onder andere de gezellige zomerbarbecue en de eindejaarsbijeenkomst. Daarnaast was er de meer inhoudelijke medewerkersdag. We kijken terug op een mooie medewerkersdag. We gingen op pad om verschillende projecten in de stad te bezoeken. Daar werden we ontvangen door medewerkers van onze partners. Maar liefst 9 andere organisaties namen de tijd, zorg en aandacht om te vertellen over ‘ons werk’. En lieten zien hoe leuk en belangrijk het samenspel is om met elkaar dingen voor elkaar te krijgen. Ook onze personeelsvereniging PACZ levert een waardevolle bijdrage aan de verbinding.

Medewerkersdag 2023

De cijfers: formatie en verzuim

Op 31 december 2023 telde Zayaz 154 medewerkers (eind 2022 151 medewerkers). Het aantal medewerkers dat in dienst is van Zayaz ging omlaag ten opzichte van 2022, afgerond kwamen we uit op 135,43 fte (2022 139,29 fte). Zayaz mocht 12 nieuwe medewerkers verwelkomen. 17 medewerkers verlieten Zayaz;

dat is een verloop van 11,7%. (1 pensioen, 10 op eigen verzoek, van 1 medewerker werd het contract niet verlengd en 5 medewerkers verlieten Zayaz in onderling overleg). 9 medewerkers stroomden intern door naar een nieuwe functie.

Het gemiddelde verzuimpercentage lag op 7,8%, dit is een daling ten opzichte van 2022 (9,6%). Een aanzienlijk deel van het verzuim zit in ‘lang verzuim’. Eind 2023 zagen we weer een sterke stijging. Om het verzuim aan te pakken, voerden we verschillende acties uit. Naast het verder opleiden van leidinggevenden, zetten we in op effectievere acties in samenwerking met de Arbodienst om de collega’s in het verzuim optimaal te kunnen begeleiden en het verzuim beperkt te houden. Ook geloven we dat meer inzet op vitaliteit bijdraagt aan het voorkomen van verzuim. Daarom is vanuit het opgaveteam vitaliteit doorlopend aandacht voor dit thema. Naast het delen van algemene tips, organiseerden we door het jaar heen verschillende workshops, activiteiten en webinars. In het september was er een hele vitaliteitsmaand met o.a. masterclasses en diverse sportactiviteiten waaraan medewerkers deel konden nemen. Vanuit Expeditie Loopbaan werden ook webinars aangeboden.

Vertrouwenspersonen

We hechten veel waarde aan veilig werken en werken daarom al geruime tijd met interne en externe vertrouwenspersonen. De nieuwe Wet Huis voor Klokkenluiders is op 18 februari 2023 in werking getreden. Wij hebben onze bestaande klokkenluidersregeling aangepast aan de nieuwe regelgeving. De OR heeft ingestemd met de nieuwe klokkenluidersregeling en deze is vastgesteld door de bestuurder.

In 2023 kwamen er minder meldingen bij de vertrouwenspersonen dan het jaar daarvoor. Overzicht meldingen (geen formele klachten in verslagjaar 2023):

Klachten ongewenst gedrag Totaal aantal meldingen

Pesten -

(sexuele) Intimidatie -

Integriteit -

Onveilige werkplek/ongewenste omgangsvormen 6

Agressie en geweld (verbaal/fysiek) -

Bedreiging of discriminatie 1

Het beleid Ongewenste omgangsvormen is herzien. Er is nu een helder en leesbaar beleid op ongewenste omgangsvormen waarin duidelijk omschreven is wie welke rol heeft en wat van hem/haar verwacht wordt. In 2024 wordt het integriteitsbeleid (incl. klokkenluidersregeling) in een vergelijkbare stijl opgesteld.

De interne vertrouwenspersonen leveren aan het eind van ieder jaar een vertrouwelijk verslag op aan de bestuurder met een weergave van het voorgaande jaar en aanbevelingen voor het komende jaar.

4.3 Het bestuur

Het bestuur van Zayaz functioneert op basis van de statutaire bestuurlijke uitgangspunten en het Bestuursreglement, dat daaruit voortvloeit. De belangrijkste uitgangspunten voor de (be)sturing liggen vast in onze sturingsfilosofie.

Over ons bestuur

Na 10 jaar bestuurder te zijn geweest van Zayaz, vertrok Mohamed Acharki op 1 november 2022 naar Rochdale als bestuurder. Na het vertrek van Mohamed Acharki is de Raad van Commissarissen voortvarend gestart met de werving van een nieuwe bestuurder.

Met inbreng van een aantal Bossche partners is het profiel voor de nieuwe bestuurder opgesteld, op basis waarvan de werving heeft plaats gevonden. Op 1 april 2023 startte Charlotte Beukeboom als bestuurder van Zayaz.

Met de aanstelling van Charlotte Beukeboom koos de RvC voor een ervaren corporatiebestuurder en een goede bekende in de regio. Zij werkte al langer als sociale volkshuisvester en is sinds 2018 corporatie-bestuurder. De kwaliteiten van Beukeboom sloten goed aan bij het zoekprofiel voor de bestuurder van Zayaz.

In de periode tussen de benoemingsperiode van Mohamed Acharki en Charlotte Beukeboom koos de RvC voor interne tijdelijke waarneming. Dit past bij de principes van de sturingsfilosofie van Zayaz, waarbij verantwoordelijkheden laag in de organisatie liggen. Bovendien was de verwachting dat interne waarneming kon rekenen op veel steun en draagvlak in de organisatie, wat bij zou dragen aan rust. Tot slot was er enkel sprake van continuïteit en niet van een aanvullende bestuurlijke opdracht.

Gekozen is voor twee waarnemers: Will Simons (manager Vastgoed) en Simone van Raak (manager Wonen en Samenleving). Beiden waren al een belangrijk en bekend gezicht in de stad. Ieder vanuit de eigen portefeuille en in een ander deel van het externe bestuurlijk netwerk in ‘s-Hertogenbosch. Het lag voor de hand om hierop voort te bouwen en daarmee te zorgen voor externe bestuurlijke continuïteit.

Onderstaand de gegevens van het bestuur van Zayaz:

Naam Simone van Raak

Geboortedatum 11 september 1972

Datum benoeming periode waarnemend bestuurder 1 november 2022

Einddatum benoeming periode waarnemend bestuurder 31 maart 2023

Nevenfuncties

Bestuurslid Bossche theatergezelschap Paleis voor Volksvlijt

Behaalde PE-punten 2022-2023 n.v.t.

Naam Will Simons

Geboortedatum 7 juli 1968

Datum benoeming periode waarnemend bestuurder 1 november 2022

Einddatum benoeming periode waarnemend bestuurder 31 maart 2023

Nevenfuncties n.v.t.

Behaalde PE-punten 2022-2023 n.v.t.

Naam Charlotte Beukeboom

Geboortedatum 15 februari 1978

Datum benoeming eerste periode 1 april 2023

Einddatum eerste periode 31 maart 2027

Nevenfuncties n.v.t.

Behaalde PE-punten 2022-2023 20 waarvan 20 in 2023

In 2023 zijn geen belangentegenstellingen vastgesteld in de rol van Simone van Raak, Will Simons en Charlotte Beukeboom als bestuurder van Zayaz en hun (beroepsmatige) (neven-) activiteiten. Ook zijn geen integriteitsmeldingen over hen gedaan, noch door henzelf noch door anderen.

Bezoldiging

De Wet Normering Topinkomens (WNT) geeft de normen aan voor de maximumsalarissen van corporatiebestuurders. Er geldt bovendien een staffelregeling (Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting), waarbij Zayaz in bezoldigingsklasse H valt. Daarmee is de maximale bezoldiging voor de bestuurder in 2023 € 223.000 per jaar.

Bezoldiging bestuurder C. Beukeboom M. Acharki vanaf 1 april 2023 tot en met 31 oktober 2022

Bezoldiging waarnemend bestuurders

De cijfers in de tabel zijn (conform WNT) exclusief het werkgeversdeel sociale lasten (2023: € 17.947; 2022: € 16.981). Charlotte Beukeboom beschikte over een leaseauto passend binnen haar arbeidsovereenkomst. Het maximaal pensioengevend loon over 2023 was € 128.810. De bezoldiging van de (waarnemend) bestuurders viel daarmee in de normen van de WNT.

4.4 Beheerst werken aan onze Bedoeling

Bij Zayaz willen we kunnen doen waar een woningcorporatie voor bedoeld is. Daarbij zoeken we zelf proactief naar wat beter kan, in plaats van te wachten tot anderen ons hierop aanspreken. In 2022 is deze kanteling in denken en doen verder vormgegeven. De meerwaarde van onze control-medewerkers schuift daarmee op naar een meer ondersteunende, meedenkende en monitorende rol in plaats van een controlerende functie.

S. van Raak

Simons

Zichtbaar beheerst werken aan De Bedoeling

De interne beheersing van Zayaz voldoet aan de daaraan gestelde eisen en is overall van een voldoende niveau. De Managementletter 2023 naar aanleiding van de interim controle van oktober 2023 bevestigt dit. Dat geeft ons de ruimte om door te ontwikkelen op bijvoorbeeld het risicomanagement. En de aanscherpingen en verbeteringen van de interne beheersing verder vorm te geven als ook de aantoonbaarheid daarvan: zichtbaar beheerst werken aan

De Bedoeling. Hierin zijn ook de zogeheten soft controls, oftewel de cultuur-, houding- en gedragscomponenten, van belang.

De werking van de soft controls

Voor de interne beheersing heeft Zayaz de ambitie verwoord om beheerst te (blijven) werken vanuit De Bedoeling. Werken vanuit

De Bedoeling betekent dat we werken vanuit vertrouwen; dat mensen van nature liever iets goed doen dan iets fout. Onze Bedoeling geeft onze diepere intenties en overtuigingen weer. Ingegeven door de sturingsfilosofie liggen bij Zayaz de verantwoordelijkheden laag in de organisatie, werken we in vakgroepen en opgaveteams en krijgen medewerkers veel ruimte en vertrouwen om zo van toegevoegde waarde te kunnen zijn en het goede te kunnen doen voor onze (toekomstige) huurders. De noodzakelijke ruimte om ons werk te kunnen doen, wordt geborgd door het interne beheersingssysteem, dat bestaat uit hard- en soft controls.

Het medewerkersonderzoek (medio 2023) en de 100 dagen reflectie van de nieuwe bestuurder bevestigen dat voor de interne beheersing bij Zayaz (relatief) veel geleund wordt op vertrouwen en de werking van de soft controls. Met soft controls proberen we invloed uit te oefenen op de motivatie, loyaliteit, inspiratie, normen en waarden van de medewerkers. De doelstelling is het creëren en onderhouden van een motiverende en stimulerende omgeving waarin medewerkers hun werk kunnen doen.

In 2024 willen we de interne beheersing doorontwikkelen en meer inzicht krijgen in de werking van de soft controls: wat gaat hierin goed en wat behoeft aandacht en verbetering?

Management Control Framework (MCF)

In het MCF hebben we uitgewerkt hoe wij op een gecontroleerde manier willen werken vanuit De Bedoeling. Met het opstellen van

het MCF gaven we invulling aan de behoefte om integraal de wijze van beheersing van Zayaz vast te leggen. Het is een uitwerking van hoe we ‘zichtbaar beheerst werken aan De Bedoeling’.

De laatste evaluatie bevestigde dat de opzet van het MCF goed is, maar op onderdelen niet meer actueel en soms te abstract is. Daarvoor startten we eerder een verbeteropgave.

Eind november 2023 maakten we de stand van zaken op en concludeerden we dat het MCF actueel en gedigitaliseerd is. Het beheer om het MCF actueel te houden is ingeregeld. Met het afsluiten van de verbeteropgave kan het MCF worden opengesteld voor de organisatie.

Risicobeheersing

We onderkennen het belang van een goed werkend risicobeheersingssysteem. Het draagt bij aan het zichtbaar beheerst werken aan De Bedoeling; in het realiseren van onze volkshuisvestelijke opgaven.

Risicobeheersing is geen separaat systeem. Het maakt integraal onderdeel uit van de sturing op het succesvol realiseren van onze opgaven. Op het moment dat de risico’s worden beheerst door de organisatie (de collega’s in de zogeheten 1e lijn) vergroot dit de kans op het succesvol realiseren van de opgaven. Het eigenaarschap van het beheersen van de risico’s is de verantwoordelijk van de collega’s die werken aan de opgaven. Business control ondersteunt waar nodig vanuit de zogeheten 2e lijn.

In het kader van de mate van risicovolwassenheid is onze ambitie om van een basis op orde door te groeien naar een proactieve risicovolwassenheid. In 2023 zijn hierin verbeterstappen gezet met name door het gebruik van een risicoregister. Echter, het zichtbaar beheersen van de risico’s is nog niet op het door onszelf gewenste niveau. Het is nodig dat de collega’s in de 1e lijn en in de 2e lijn elkaar nog beter gaan vinden. Hier gaan we verder mee aan de slag en dit is daarom op opgenomen in het Kwaliteit- Control en Auditplan 2024.

Over het boekjaar 2023 heeft Zayaz een aantal strategische risico’s onderkend. Hieronder staat een beschrijving van de

maatregelen en de te verwachte impact op de resultaten en / of financiële positie indien één of meer van de voornaamste risico’s en onzekerheden zich zouden voordoen met daarbij de risicobereidheid.

Risico Impact op resultaten (verwachte impact indien het zich voordoet)

Het risico dat de gewenste verhoging van klanttevredenheid niet gerealiseerd wordt.

Gevolgen hiervan: ontevreden huurders, imagoschade, afname van vertrouwen bij maatschappelijke partners waardoor onze eigen (lange) termijnplannen niet gerealiseerd kunnen worden.

Geen financiële impact.

Risico bereidheid Beheersingsmaatregelen

Gematigd offensief Vanaf begin 2023 meten we de tevredenheid van huurders continu en leren we systematisch en sneller van de klantervaringen. Met de feedback van de huurders kunnen we snel actie ondernemen als er iets niet naar wens is verlopen. Ook verplaatsen we ons in de huurder met zogenaamde ‘klantreizen’. Welke contactmomenten heb je als huurder als je je woning verlaat? Of als je een nieuwe huurder bent? Welke beleving hoort daarbij? Zo krijgen we beeld op waar verbeteringen mogelijk zijn. Zowel in quick wins als grotere verbeterideeën.

Het risico dat we onze nieuwbouwopgave niet realiseren.

Het risico dat we de geplande verduurzaming van onze woningen niet realiseren binnen tijd en geld.

Gevolgen hiervan: wachttijden nemen toe, prestatieafspraken worden niet gehaald; hierdoor zijn we minder een betrouwbare partner voor met name de gemeente.

De financiën onder druk: rentestijging, verplichte huurverlaging, stijgende kosten en meer moeten lenen.

Gevolgen hiervan: ontevreden huurders door hoge energielasten en daarmee betalingsproblemen, het niet nakomen van verduurzamingsafspraken met gemeenten en rijk.

Gematigd offensief Intern: Het sturen op een (relatief) grote projectenportefeuille en het hanteren van realistische planningen om het zogeheten planningsoptimisme beter te beheersen.

Extern: proberen we zoveel mogelijk op te trekken met onze partners zoals gemeente, zorgpartijen en ontwikkelaars om maximale grip op de voortgang te houden.

Gematigd offensief Samen met de ketenpartners werken aan een proces van verduurzaming dat snelheid en flexibiliteit met zich meebrengt om zo een doorlopende verduurzamingsstroom te genereren. Hiervoor is in 2023 een nieuw proces over afgesproken.

Risico Impact op resultaten (verwachte impact indien het zich voordoet)

Het risico dat de inrichting en bemensing van de organisatie ontoereikend is om de ambities te realiseren.

Gevolgen hiervan: de samenwerking intern en extern is niet optimaal.

Financiële impact door hogere inhuurkosten en hogere wervingskosten.

Risico bereidheid Beheersingsmaatregelen

Gematigd offensief

Een toenemend aantal huurders die problemen hebben met bestaanszekerheid vanuit ontwikkelingen in de samenleving rondom wonen en zorg, vergrijzing, individualisering en ook botsende systemen waardoor problemen complex gemaakt worden.

(Energie)armoede bij huurders.

Gevolgen hiervan: meer dynamiek in de wijk, negatieve effecten op de leefbaarheid, kwaliteit van wonen en leven in een buurt. Daarnaast op de (ont)tevredenheid van huurders en de impact om het werk van onze collega’s (bijvoorbeeld vanuit agressie).

Gevolgen hiervan: meer agressie vanuit onmacht, effecten op woonlasten, een mogelijke rem op huurverhoging en minder ruimte voor het aangaan van externe financiering.

Strategische Personeelsplanning. We gaven invulling aan de Strategische Personeelsplanning. Alle medewerkers hebben in dit kader een ontwikkelgesprek gehad.

Medewerkersonderzoek. In 2023 is een medewerkersonderzoek gehouden en zijn de benodigde verbeterpunten vertaald in actiepunten voor 2024.

Leiderschapsontwikkeling. In 2023 zijn de eerste stappen gezet door de teamleiders en managers.

Gematigd offensief Het verder door-ontwikkelen van het gebiedsgericht samenwerken.

Gematigd offensief Diverse maatregelen waaronder: huurmatiging, maatwerk bij financiële problemen, vroegsignalering en inzetten op hulpverlening zoals schuldregelingen.

In de context van het jaarlijkse begrotingsproces wordt op basis van de belangrijkste strategische risico’s van de corporatiesector een risicobuffer bepaald. De uitkomsten van de risicobuffer worden getoetst aan vooraf vastgestelde grenswaarden voor solvabiliteit en liquiditeit van de woningcorporatie. Bij een belangrijke wijziging van de genoemde risico’s vindt altijd een herrekening van de buffer plaats.

Jaarlijks worden per ultimo de risico’s beoordeeld in het kader van de frauderisicoanalyse. Het betreft een analyse van de risico’s op het gebied van governance, operationele activiteiten, financiële verslaglegging en de naleving van wet- en regelgeving. De te onderscheiden risico’s zijn vastgelegd in standaard risicokaarten. Hiermee worden niet alleen de onderliggende risico oorzaken in kaart gebracht maar ook de interne maatregelen geïdentificeerd

die de risico’s kunnen helpen beperken. Aansluitend zijn uitspraken gedaan over de kwaliteit van de interne maatregelen of – indien mogelijk – soft controls benoemd die de werking van maatregel ondersteunen. Vervolgens hebben de betrokken medewerkers als eigenaar van het risico een uitspraak gedaan over hun mate van zorg. Hoe zwaar wegen zij het risico en dienen er wel of geen verbeteracties te worden opgestart?

Van de twintig geïdentificeerde frauderisico’s, die een potentieel risico vormen voor de bedrijfsvoering van Zayaz vragen drie risico’s bijzondere aandacht:

1 Het (onder)verhuur: Het onderverhuren van leegstand vastgoed door management, medewerkers of huurders waarbij huuropbrengsten in privé worden ontvangen of door huurders waarbij de woning niet beschikbaar is voor de doelgroep en / of (extra) huuropbrengsten aan Zayaz worden onttrokken. Maatregelen hierbij betreft het alert zijn op meldingen van huurders en externe partijen. Verder zijn we actief in de wijk via wijkbeheerders en woonconsulenten die letten op signalen van eventuele onderverhuur. Voor de medewerkers rijst de vraag welke risicobereidheid we willen hanteren.

2 Het zicht op het beheer van (interne en externe) informatiebeveiligingsrisico’s.

3 De implementatie van AVG maatregelen is in de basis op orde, maar er zijn nog voldoende stappen te maken.

Er zijn geen overige, materiële risico’s of onzekerheden waarvoor geen beheersingsmaatregelen zijn getroffen.

Er zijn in 2023 intern geen issues inzake integriteit of fraude geweest.

Kwaliteit- Control- en Auditplan (KCA-plan)

Het KCA-plan bevat jaarlijks een overzicht van de geplande werkzaamheden vanuit het perspectief van de interne beheersing (lees: Control).

In 2023 boekten we de volgende resultaten:

… Actualisering van de procuratie- en bevoegdhedenregeling: het uitgangspunt moet zijn dat medewerkers voldoende

ruimte ervaren om hun werk goed te kunnen doen. En dat systemen zoals de procuratie- en bevoegdhedenregeling hierin ondersteunend zijn. Naar aanleiding van de review is geconcludeerd dat de regeling over het algemeen aansluit bij de wijze waarop we willen werken bij Zayaz.

… Review autorisaties: naar aanleiding van de review zorgden we ervoor dat alle medewerkers weer over de juiste rechten beschikken in de systemen die hen ondersteunen bij de werkzaamheden.

… Inrichting three lines: het three lines model is een adequate standaard voor de inrichting van de (risico)beheersing door de medewerkers van Zayaz. In 2023 realiseerden we meer eigenaarschap in de eerste lijn en daardoor een zuivere rolverdeling met de tweede lijn (business control) en de derde lijn (concern control). In 2024 blijven we de inrichting verbeteren en aanscherpen.

… Frauderisico: De frauderisico’s worden bij Zayaz gevolgd als onderdeel van ons risicomanagementproces. We zijn ons bewust van de frauderisico’s en we toetsen deze in de werkprocessen samen met de betrokken collega’s. Het managementteam is meegenomen in de voortgang. In 2023 hebben we geen fraudegevallen gesignaleerd.

… Audit proces van inhuur van medewerkers: we hebben de werking van het proces onderzocht en geconcludeerd dat het proces op orde is.

… Bepaling van de Onrendabele toppen (ORT’s): eind 2022 is het proces om de ORT’s te bepalen aangepast. Een half jaar later hebben we de werking van dit aangepaste proces onderzocht. In dit onderzoek is ook gekeken naar de werking van de soft controls (houding en gedrag) om zo te komen tot de noodzakelijke verbeteracties: wat heb je nodig om verantwoordelijkheid en eigenaarschap te kunnen nemen op jouw onderdeel in het proces? De noodzakelijke verbeteracties zijn benoemd en hebben geleid tot een aanpassing en verbetering van de bestaande procesbeschrijving. Echter, een goede werking van een proces is niet zozeer afhankelijk van hetgeen op papier staat, maar bovenal hoe eenieder als onderdeel van een proces zich bewust is van zijn /haar deel ervan en wat de gevolgen zijn van een niet-werkend proces. We blijven met name de houding- en gedragscomponent monitoren om te bepalen wat hierop nog verder nodig is.

Doelen 2024

Voor 2024 hebben we ons de volgende doelen gesteld:

▸ We blijven inzetten op het versterken van de werking van de 3 linies met een focus op het beheerst werken vanuit De Bedoeling en de aanscherpingen en verbeteringen van de (aantoonbaarheid van de) interne beheersing: zichtbaar in control.

▸ In de doorontwikkeling van het risicomanagement wordt ingezet op het verder betrekken van de lijnorganisatie bij het inbedden van het risicomanagement binnen Zayaz, met name gericht op de operationele en tactische risico’s.

▸ We blijven werken aan goede sturings- en verantwoordingsinformatie.

▸ Al eerder is geconstateerd dat het beeld van de mate van voortgang en opvolging van de bevindingen naar aanleiding van de interne controles, reviews, audits en managementletter wisselend is. Het strakker monitoren van de voortgang is noodzakelijk.

▸ We continueren de aandacht voor de soft controls als kwaliteitsbepalende factor voor de interne beheersing van Zayaz als geheel.

▸ In het Auditplan zijn de volgende audits benoemd: programmasturing verduurzaming, contract- en leveranciersmanagement inzake mutatieonderhoud en dagelijks onderhoud, verkoopproces en informatiebeveiliging.

▸ We gaan er voor zorgen dat alle bedrijfsprocessen minimaal eens in de vijf jaren gereviewd worden.

4.5 Financiën

Zayaz is een financieel gezonde corporatie, zo bevestigen de Autoriteit Wonen (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), maar vooral onze winst- en verliesrekening over 2023. Met ons financieel beleid stellen wij de financiële continuïteit en financierbaarheid van Zayaz zeker. We realiseren onze maatschappelijke doelen door ons vermogen verantwoord en doelmatig in te zetten. Toch komt er druk op de financiële positie door toenemende investeringen in verduurzaming, stijgende exploitatie-uitgaven (zoals rente en bedrijfslasten) en achterblijvende inkomstenontwikkelingen.

Bedrijfsresultaat

Corporaties zijn verplicht om hun woningen in de jaarrekening te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Deze waardering gaat uit van marktconforme bedragen voor verhuur, beheer en onderhoud, en van verkoop van woningen bij mutatie, als dat financieel aantrekkelijker is dan doorexploiteren. Door deze manier van waarderen hebben bewegingen op de (commerciële) woningmarkt grote invloed op ons resultaat en daarmee ons vermogen. In de jaren tot en met 2021 was een grote stijging in de verkoopprijs te zien, die sinds 2022 is omgezet in een daling.

Dat zien we terug in de getaxeerde (leeg)waarde van onze woningen. De grote waardestijging die we jarenlang zagen, buigt sinds 2022 om naar een waardedaling. In het jaarresultaat van 2023 zit een waardedaling van € 61 miljoen. In 2022 zagen we een waardedaling van € 122 miljoen terwijl we in 2021 nog een waardestijging van € 267 miljoen kenden.

We kijken op verschillende manieren naar onze jaarrekening: vanuit kasstromen en vanuit resultaat. In onderstaande paragrafen gaan we eerst in op de kasstromen en vervolgens op de samenstelling van het resultaat.

Kasstromen: inkomsten en uitgaven

In onze financiële sturing kijken we nadrukkelijk naar de ontwikkeling van onze kasstromen. Onze inkomsten en uitgaven over 2023 staan op hoofdcategorieën vermeld in onderstaand overzicht.

Kasstromen 2023 (x €1000)

€180.000

€160.000

€140.000

€120.000

€100.000

€80.000

€ 60.000

€ 40.000

€ 20.000

€-

Servicecontracten

Verkoop huurwoningen/VOV/erfpacht

Aangetrokken leningen

Sectorspeci eke he ng

Servicecontracten

Bedrijfslasten incl. lee aarheid

Overige belastingen en he ngen

Rente

Het grootste deel van onze inkomsten bestaat uit de huur die wij ontvangen. Daarnaast verkopen we elk jaar een beperkt aantal woningen, ook dat levert geld op. Deze inkomsten gebruiken wij voor het bouwen van nieuwe woningen en het beheer, onderhoud en verbeteren van bestaande woningen. De belastingen die we hebben betaald betreffen de Onroerende Zaak Belasting en waterschapsbelasting.

Verder valt de omvang van de posten nieuwbouw en renovatie op. In 2023 gingen veel nieuwbouwprojecten in uitvoering (€ 43 miljoen) en gaven we veel uit aan woningverbetering (€ 40 miljoen).

Voor deze investeringen hebben we per saldo voor € 40 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken en € 8 miljoen opgenomen op de bestaande roll-over lening, deze leningen worden vooral ingezet voor het financieren van nieuwbouw.

Vanaf 2023 geven we meer uit aan verduurzaming: in onze meerjarenbegroting zetten we in op € 359 miljoen (prijspeil 2023, periode 2024-2038). Hiermee gaan we vooral bestaande woningen isoleren en waar mogelijk zonnepanelen plaatsen.

Uitgaven

Inkomsten

Huurinkomsten

Nieuwbouw en renovatie

Onderhoud

Resultaat, eigen vermogen en reserves

Ons jaarresultaat over 2023 na belastingen bedraagt € 63,1 miljoen negatief. In 2022 was het resultaat € 96,2 miljoen negatief. De wederom forse daling van het eigen vermogen wordt in belangrijke mate (voor € 47 miljoen) bepaald door de correctie op de marktwaarde van onze vastgoedportefeuille. Onderstaande tabel laat de opbouw van het resultaat zien op basis van de functionele winst- en verliesrekening en dus niet op basis van de kasstromen. Daardoor zijn deze cijfers niet direct te herleiden tot het kasstroomoverzicht dat we hiervoor gaven.

Opbouw resultaat Zayaz 2023 2022

In miljoen €

Resultaat Zayaz 2023

Herwaarderingsreserve

Het eigen vermogen daalde in 2023 met € 63,1 miljoen tot € 1.959 miljoen per 31 december 2023 (2022: € 2.022 miljoen). Voor € 1.506 miljoen (2022: € 1.569 miljoen) is een herwaarderingsreserve gevormd. Dit deel is het verschil tussen de (stichtings) kosten en de marktwaarde ervan in exploitatie. Als gevolg van de jaarlijkse waardering van onze verhuureenheden (woningen / BOG / MOG / parkeerplaatsen), is de waarde met € 63,1 miljoen afgenomen. We gaan ervan uit dat de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen niet (of alleen op zeer lange termijn) wordt gerealiseerd. Als we de herwaarderingsreserve van het totale eigen vermogen aftrekken, krijgen we inzicht in de overige reserves. Die komen uit op € 504 miljoen per ultimo 2023 (2022: € 549 miljoen).

Beleidswaarde versus marktwaarde Zoals gezegd, houdt de marktwaarde géén rekening met ons handelen vanuit volkshuisvestelijk belang. De beleidswaarde doet dat wel. Onderstaande grafiek laat onze beleidswaarde in 2023 zien. De marktwaarde vormt het vertrekpunt voor het vaststellen van de beleidswaarde. De marktwaarde is belangrijk, omdat het een systematiek is die gangbaar is in de vastgoedmarkt, waardoor vergelijkingen mogelijk zijn met de vastgoedmarkt en de opbouw van de waarde helder is.

Een woningcorporatie is er echter vooral voor de huurders in de sociale sector en is geen belegger. Om dat duidelijk te maken, hebben we de beleidswaarde berekend. We starten met de marktwaarde (beleggersuitgangspunt), waarna we met afslagen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer laten zien wat wij maatschappelijk extra doen.

Beleidswaarde 2023

De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie bedroeg per 31 december 2023 € 1.205 miljoen. Het verschil met de marktwaarde in verhuurde staat is € 1.296 miljoen.

Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteren)

Bij de beleidswaarde is het uitgangspunt dat er géén woningen worden verkocht, en dat woningen bij mutatie tegen markthuur worden verhuurd. Op de totale portefeuille leidt dit tot een waarde-afname van ongeveer € 16,5 miljoen.

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur)

Bij deze stap wordt bij mutatie niet de markthuur gevraagd, maar de streefhuur van de corporatie. Meestal ligt de markthuur van een woning boven de liberalisatiegrens, en vrijwel altijd boven de eerste aftoppingsgrens, zeker in ‘s-Hertogenbosch. Wij verhuren bij mutatie het merendeel van de woningen tegen een huurprijs onder de 1e of 2e aftoppingsgrens en een beperkt deel onder de liberalisatiegrens (van het DAEB bezit). Door het verschil in huurinkomsten tussen markthuur en de daadwerkelijke streefhuur daalt de waarde van het vastgoed met bijna € 924 miljoen.

Per 1 januari 2023 is de verhuurderheffing afgeschaft, hierdoor is deze afslag naar de beleidswaarde komen te vervallen.

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud)

Bij de marktwaarde worden normbedragen gebruikt die zijn gebaseerd op de keuzes van een belegger (VTW-normen). Daarbij wordt vaak uitgegaan van een exploitatiehorizon van 15 jaar, en is géén grootschalig onderhoud opgenomen. De onderhoudskosten binnen het doorexploiteerbeleid zijn daarmee hoger. Hiermee daalt de waarde van het vastgoed in de beleidswaarde met ongeveer € 248 miljoen.

Afslag wegens beheer (beheerkosten)

Ook voor het beheer van de woningen van een belegger is een norm afgesproken, die is vastgelegd in het waarderingshandboek. De basis voor het bepalen van de beheerlast van Zayaz vormen

de lasten verhuur en beheer in de resultatenrekening. De beleidswaarde laat hierin een afslag zien van ruim € 107 miljoen.

Financiële continuïteit

Onze toezichthouders, de AW en het WSW, zien toe op onze financiële continuïteit. Zij beoordelen onze financiële positie aan de hand van een beoordelingskader; Zayaz gebruikt de 4 ratio’s uit dit kader eveneens.

In onderstaande tabel vergelijken we onze resultaten met de 4 belangrijkste normen van deze instanties; daaruit blijkt dat we ruimschoots voldoen aan de eisen. De tabel vermeldt ook de prognoses, gebaseerd op de meerjarenbegroting 2024.

1 ICR (interest coverage ratio): in hoeverre kan Zayaz op de lange termijn voldoen aan haar renteverplichtingen, vanuit de operationele kasstroom?

2 LTV (loan to value): hoeveel procent van ons bezit is gefinancierd met vreemd vermogen, ten opzichte van de beleidswaarde?

3 Solvabiliteit (beleidswaarde): hoe verhoudt het eigen vermogen van Zayaz zich tot het totale vermogen, rekening houdende met de volkshuisvestelijke inzet?

4 Dekkingsratio: wat is de verhouding tussen de marktwaarde en het schuldrestant van de leningen die WSW borgt (op basis van marktwaarde)?

Financieringsstrategie

Met onze financieringsstrategie zorgen we ervoor dat onze financieringspositie en -structuur passen bij onze langetermijndoelen.

Norm AW Intern

Liquiditeitspositie

In ons dagelijks liquiditeitsbeheer sturen we op een zo laag mogelijk saldo aan liquide middelen. Naast ons kredietlimiet van € 1 miljoen bij de ING, hebben we ook 2 leningen met een flexibele hoofdsom om onze liquiditeitspositie op korte termijn bij te sturen. Het saldo op rekening courant inclusief spaarrekeningen bedroeg eind 2023 € 2,6 miljoen.

Vreemd vermogen

In de jaarrekening (onder de langlopende schulden) is het verloop van de portefeuille langlopende leningen opgenomen. Daar vermelden we ook de kenmerken van de langlopende leningen die nieuw zijn aangetrokken onder het mandaat van het Treasury Jaarplan 2023.

Over 2023 zien we een toename van onze schulden. Door geplande investeringen zullen de langlopende schulden de komende jaren verder toenemen. Onze gezonde financiële positie staat toe dat we meer externe financieringen aantrekken. Echter tegelijkertijd onderzoeken we hoe we duurzaam financieel gezond blijven op de lange termijn.

Eind 2023 bedroeg onze gemiddelde portefeuillerente 2,89%. In dit percentage is rekening gehouden met de swapposities die zijn gelinkt aan roll-over leningen (zie verderop onder rente-instrumenten). Met een aandeel van ruim 75% zijn de BNG Bank en de NWB Bank onze grootste geldgevers.

Renterisico

Om een beeld te krijgen van het toekomstige renterisico, is inzicht nodig in de rentebewegingen waaraan wij bloot staan. Het renterisico geeft aan over welk bedrag aan hoofdsommen wij in een bepaald jaar een nieuwe rente moet afspreken. Intern sturen we op een renterisico tussen 7% en 17%, waar we onderbouwd van kunnen afwijken. Renterisico

Rente-instrumenten

Als onderdeel van ons treasurybeleid zetten we rente-instrumenten in voor het afdekken van renterisico’s, en maken we gebruik van roll-over leningen voor het invullen van onze financieringsbehoefte. We passen kostprijs hedge-accounting toe voor deze instrumenten. De swapposities dekken de schommelingen in de rente op de afgesloten en toekomstige roll-over leningen volledig af, met uitzondering van de 2 roll-over leningen met flexibele hoofdsom. We hebben geen derivaten met marktwaardeverrekening, er is dus ook geen sprake van margin calls.

Borging WSW en risicoklasse

Voor de financiering van activiteiten zijn we sterk afhankelijk van de kapitaalmarkt. Onze kernactiviteiten financieren we met leningen onder garantie van het WSW. Het WSW gaf ons ook in 2023 de verklaring van kredietwaardigheid, en kende ons borgingsruimte toe tot en met 2026.

Op basis hiervan kunnen wij voldoen aan onze financieringsbehoefte. Daarnaast heeft het WSW geconstateerd dat onze governance, financiële sturing en risicomanagement goed op orde zijn. Het resultaat hiervan is dat het risicoprofiel gelijk blijft; midden-laag. Daarmee houdt het WSW de borgings-voorwaarden gelijk met die van het voorgaande jaar, waardoor wij financieel in staat zijn om onze ambities waar te maken.

Verhuurderheffing

Vanaf 1 januari 2023 is de verplichting om de verhuurderheffing te betalen komen te vervallen. Deze vrijvallende verplichting wordt qua uitgaven echter meteen opgevuld door de VPB en de stijgende exploitatielasten.

Afkoop derivaten

In 2010 zijn 9 leningen voor einde looptijd afgelost en geherfinancierd. De afrekening tegen marktwaarde inzake deze vervroegde aflossing is geactiveerd en valt vrij ten laste van het resultaat over de oorspronkelijk resterende looptijd van de afgeloste leningen. Als gevolg van een breakclausule op een derivaat (swap) hebben in 2016, 2017 en 2018 afrekeningen plaatsgevonden welke zijn geactiveerd. Deze valt vrij ten laste van het resultaat over de resterende looptijd.

Niet-DAEB financiering

We hebben de komende jaren een grote taak in het bouwen van woningen in de middenhuur. In de begroting zijn vanaf 2026 nieuwe woningen opgenomen. Aangezien deze middenhuur is geclassificeerd als niet-DAEB, is het aantrekken van leningen anders dan bij het aantrekken van leningen in de DAEB sector. Als gevolg daarvan zijn er gesprekken geweest met banken om inzichtelijk te krijgen wat de mogelijkheden voor niet-DAEB financiering zijn, zodat er snel kan worden geschakeld wanneer dat nodig is.

Toekomstparagraaf

De komende jaren blijven we investeren in het op peil houden van de kwaliteit van onze woningen, het realiseren van nieuwbouwwoningen waarbij wij ons aandeel in de stedelijke uitbreiding van sociale huurwoningen voor onze rekening nemen en het verduurzamen van het bezit. Tot en met 2028 worden in ieder geval de woningen met een energielabel E, F en G verduurzaamd.

Deze investeringen kunnen wij niet uit ons exploitatieresultaat financieren. We zullen hiervoor leningen moeten aantrekken.

Uit onze meerjarenbegroting blijkt dat de leningportefeuille de komende jaren zal groeien. Voor zo ver het investeringen in het DAEB-bezit betreft blijven we dit doen via geborgde leningen.

Hiervoor vragen wij jaarlijks bij het WSW een verklaring van kredietwaardigheid en borgingsruimte aan (zie ook hierboven onder Borging WSW en risicoklasse). De investeringen in het niet-DAEBbezit zullen deels uit eigen middelen en deels uit niet geborgde leningen moeten worden gefinancierd.

Onze bedrijfskosten stijgen in 2024 ten opzichte van voorgaande jaren. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een stijging van de personeelsformatie. Deze stijgt in 2024 naar ruim 158 fte. Vanuit de markt ontvangen wij signalen dat de kosten voor het verduurzamen fors zullen stijgen. Beide ontwikkelingen hebben invloed op de rentabiliteitsontwikkeling van onze portefeuille.

We blijven deze en andere ontwikkelingen die een mogelijke invloed hebben op onze rentabiliteit nauwlettend volgen zodat we ook in de toekomst invulling kunnen blijven geven aan wat de sociale woningmarkt van ons vraagt.

De OR reageert en speelt in op de ontwikkelingen binnen en buiten onze organisatie. In 2023 heeft de OR bijzondere aandacht besteed aan het gesprek over de aanvullende secundaire arbeidsvoorwaarden. In verband met de toen lopende caoonderhandelingen was dit een complex proces.

Er is ook véél aandacht uitgegaan naar het medewerkerstevredenheidsonderzoek en de uitkomsten hiervan, de live-gang van Empire is gemonitord en de ondersteuning van de kerngebruikers was daarbij één van de belangrijke punten.

De herijking van de sturingsfilosofie en de organisatieontwikkeling waren onderwerp van gesprek. Daarnaast stond op de agenda het voeren van het eindejaarsgesprek vóór het einde van het jaar en het gebruik hierbij van een uniform gespreksformulier.

Samenstelling OR

… Mevrouw Nathalie van Esch (voorzitter)

Mevrouw Benthe Oostrom (vicevoorzitter)

… De heer Davy Heere (lid)

… Mevrouw Hilde van den Bosch (lid)

… Mevrouw Touria Taalabi (lid)

… Mevrouw Rian Donders (lid)

… Mevrouw Fleur van Ooijen (lid)

Onderwerpen 2023

In aanvulling op de bovengenoemde onderwerpen heeft de OR de volgende zaken behandeld. Dit betroffen de volgende advies-, instemmings- of informatieverzoeken:

… Kader instroom en introductie 2023

… Beleid ongewenste omgangsvormen

… Het art. 24 WOR overleg

… Het jaarlijkse overleg met de RvC

… Preventief Medisch Onderzoek

… Verzuimbeleid

… Vitaliteitsplan

… RI&E en rol preventiemedewerker

… Gebiedsgericht werken

Generatiepact en uitwisseling van feestdagen

Inhuur van medewerkers

… Strategische Personeels Planning

… Huisvesting

Thuiswerkbeleid

… Mobiliteit

… Herbenoeming leden RVC

… Training veilig werken

… Wet bescherming klokkenluiders

Scholing

Op 2 en 3 november vonden de trainingsdagen van de OR plaats. Op uitnodiging sloten hierbij ook de bestuurder en de manager Wonen en Samenleving aan. Dit jaar sloot ook voor het eerst de nieuwe ambtelijk secretaris aan. Naast de stand van zaken met betrekking tot de organisatieontwikkeling stond ook de vrije ruimte in de cao-afspraken centraal. Bij dit laatste onderwerp is gesproken over de mogelijkheden om deze vrije ruimte te benutten voor aanvullende secundaire arbeidsvoorwaarden.

5 VERKLARING

Ter afsluiting van dit verslag, verklaart het bestuur van Zayaz dat alle uitgaven in 2023 louter in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan. En dat dit ook voor de bestemming van het bedrijfsresultaat het geval zal zijn.

DEEL B VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

Aan het eind van ieder jaar stelt de Raad van Commissarissen (hierna: de raad) een verslag op waarin de raad terugblikt op wat er in dat jaar is gebeurd en gedaan. En op de manier waarop invulling is gegeven aan het toezicht, en aan de kwaliteit ervan. Tevens bevat het verslag een overzicht van de samenstelling van de raad.

6.1 Woord vooraf

De Raad van Commissarissen (raad) kijkt met genoegen terug op de maatschappelijke prestaties van Zayaz in een bewogen jaar, waarin bovendien een bestuurswissel plaatsvond. Zayaz heeft ook in 2023 veel bijgedragen aan het wonen in ’s-Hertogenbosch en is een gewaardeerd partner in de stad.

Op 1 april 2023 nam Charlotte Beukeboom als nieuwe bestuurder van Zayaz het stokje over van het waarnemend bestuur (MT-leden Simone van Raak en Will Simons). De raad dankt de beide waarne-

mers voor hun enorme inzet en bijdrage aan de continuïteit in de organisatie.

In het profiel van de nieuwe bestuurder koos de raad er welbewust voor om meer balans aan te brengen in de sterke externe oriëntatie en het altijd hoge maatschappelijke ambitieniveau van Zayaz aan de ene kant en het dragend vermogen van de interne organisatie aan de andere kant. Deze balans was in het verslagjaar dan ook op allerlei manieren een terugkerend gespreksthema, zowel in de raad als met de OR, mede gevoed door de honderd dagen reflectie van de nieuwe bestuurder en de resultaten van het medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) medio 2023.

Het was in 2023 óók zoeken naar een nieuwe balans tussen ambitieniveau en middelen. Om ook op termijn met de beschikbare middelen nog invulling te kunnen blijven geven aan de volkshuisvestelijke opgave, was Zayaz genoodzaakt om haar ambitieniveau enigszins te temperen. Waarbij overigens nog altijd tegemoet gekomen wordt aan wat er in de stad is afgesproken. De raad heeft het begrotingsproces en de gemaakte keuzes nauwlettend gevolgd en spreekt zijn waardering uit voor de wijze waarop de organisatie invulling gegeven heeft aan dit proces.

Tot slot dankt de raad alle medewerkers en ook de Huurdersbelangenvereniging van Zayaz voor de enorme inzet en de geleverde prestaties in het afgelopen jaar. De raad kijkt vol vertrouwen naar de toekomst.

6.2 Kwaliteit en onafhankelijkheid van het toezicht

De raad houdt toezicht op het bestuurlijk functioneren, de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties, en op de (financiële) continuïteit en risicobeheersing. De raad onderschrijft de Governancecode en de hierin opgenomen principes en leeft deze actief na. Dat geldt ook voor de integriteitsprincipes van Zayaz. Deze vormen een ankerpunt voor de kwaliteit van bestuur én toezicht.

Visie op bestuur en toezicht

Basisdocument voor de invulling van het toezicht is de ‘visie op bestuur en toezicht’. Hierin staan het toezichtskader en het toetsingskader omschreven met als hart het ondernemingsplan van Zayaz en de jaarlijkse vertaling daarvan naar jaarplan en begroting. Daarnaast besteedt de visie op bestuur en toezicht aandacht aan de wijze waarop de raad invulling geeft aan het toezicht en het samenspel met het bestuur en aan de rollen en de waarden die daarbij horen. De visie op bestuur en toezicht bevat tot slot een tabel met besluiten die de vaststelling dan wel goedkeuring van de raad behoeven. Deze sluit aan op actuele wetgeving en op het governance-arrangement van Zayaz.

De raad vindt het belangrijk dat de visie op bestuur en toezicht een doorleefd document is en blijft. Omdat al langer de wens bestond om de visie te actualiseren, gelet op de vernieuwde samenstelling van de raad, is hier niet mee gewacht totdat de nieuwe bestuurder aan boord was. Eind 2022 voerde de raad het onderlinge gesprek, waarna de aangepaste visie in het eerste kwartaal van 2023 is vastgesteld. In de vernieuwde visie is er meer aandacht voor de betekenis van het participeren in lokale en regionale netwerken door Zayaz voor het toezicht en voor de eigen netwerkrol van de raad. Daarnaast heeft duurzame ontwikkeling nadrukkelijker een plek gekregen in het toezichts- en afwegingskader van de raad, net als de dienstverlening aan individuele huurders.

In 2024 herijkt Zayaz haar ondernemingsplan. Zodra dit traject is afgerond zullen raad en bestuurder opnieuw de visie op bestuur en toezicht met elkaar bespreken en nagaan of deze aanpassing behoeft.

Bestuurlijke informatievoorziening

De kwaliteit van het toezicht binnen Zayaz hangt deels af van de kwaliteit en de tijdigheid van de bestuurlijke informatievoorziening. Dit is primair de verantwoordelijkheid van het bestuur. Het bestuur doet hiertoe waar nodig tussentijdse mededelingen, naast de formele verantwoording via de periodieke managementrapportages. Daarnaast vindt met regelmaat informeel contact plaats tussen commissarissen en bestuurder en tussen voorzitter en bestuurder. Er is sprake van een open en transparante werkrelatie

tussen bestuur en raad in lijn met de visie op bestuur en toezicht. Dit gold in 2023 zowel met de waarnemers als ook nu met de nieuwe bestuurder.

Voorbereiding besluitvorming commissies

De raad heeft uit zijn midden vier commissies samengesteld: Remuneratiecommissie, Auditcommissie, Vastgoedcommissie en Commissie Maatschappelijk Presteren. Rollen en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in het Reglement van de RvC.

De commissies zijn bedoeld om alle besluitvorming inhoudelijk goed voor te bereiden, invulling te geven aan de klankbordrol richting bestuur en verbinding te maken met de werkorganisatie.

De Remuneratiecommissie vervult bovendien de werkgeversrol naar het bestuur. Voor de verslaglegging van de commissies: zie paragraaf 6.6.

Zelfevaluatie

De raad houdt jaarlijks een zelfevaluatie. Deze vond in 2023 plaats in december onder externe begeleiding. Tijdens het eerste deel van de zelfevaluatie was ook het bestuur aanwezig. Behalve over het functioneren en de samenstelling van de raad als collectief en over het functioneren van de individuele leden, is veel aandacht besteed aan het gesprek over het samenspel tussen raad en de nieuwe bestuurder en over de gewenste balans daarbij tussen afstand en nabijheid. De raad is voornemens vanuit stewardship invulling te geven aan zijn rol: vanuit vertrouwen en ruimte, maar ook actief, alert en dichtbij. Hierover zijn concrete afspraken gemaakt voor de komende periode. Daarnaast is tijdens de zelfevaluatie gesproken over de kwaliteit van de bestuurlijke informatievoorziening, mede in het licht van de concept-oordeelsbrief van de Autoriteit wonen. Conclusie was dat het oordeel noch voor de bestuurder noch voor de raad leidde tot verrassingen, maar dat (het toezicht op) de monitoring van acties scherper kan. Ook hierover zijn afspraken gemaakt.

Evaluatie accountant

Het jaarverslag 2023 is het derde jaarverslag dat door de externe accountant (BDO) is gecontroleerd. In 2024 zal een grondige beoordeling met betrekking tot het functioneren van BDO opgesteld worden. Deze beoordeling zal besproken worden in de RvC

en de belangrijkste conclusies zullen in het jaarverslag over 2024 opgenomen worden.

Visitatierapport

Eén van de instrumenten voor toezicht is de vierjaarlijkse maatschappelijke visitatie. De visitatie vond in 2022 plaats, waarbij Zayaz gebruikgemaakt heeft van de experimenteerruimte die het SVWN (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland) bood om de visitatie op een andere manier gestalte te geven. Gekozen is voor een netwerkvisitatie van het netwerk Thuis in de wijk. Het rapport is begin 2023 gepubliceerd en besproken in de raad, nadat eind 2022 de commissie Maatschappelijk Presteren al kennis had genomen van het conceptrapport. Het rapport biedt aanknopingspunten om het samenwerken in netwerken verder te verstevigen en om de succesvolle werkwijze van Thuis in de wijk breder te verankeren in de organisatie. Ook heeft het rapport de raad geïnspireerd om het gesprek over toezicht op netwerken verder te gaan voeren met elkaar en met andere toezichthouders in de stad en om het thema te positioneren in de herijkte visie op bestuur en toezicht.

Podcast VTW

Kwaliteit van toezicht gaat tot slot ook over de bereidheid om leerervaringen breder te delen in de sector. Eén van de commissarissen van Zayaz heeft om deze reden haar medewerking verleend aan een podcast van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) over de geleerde lessen voor het toezicht naar aanleiding van de cyber hack die Zayaz in 2022 getroffen heeft en de evaluatie daarvan.

6.3 Verslag vanuit toezichthoudende rol

In paragraaf 6.6 is een overzicht opgenomen van alle onderwerpen die in 2023 de revue zijn gepasseerd in de raad en van de besluitvorming. In deze paragraaf worden de rode draden uitgelicht vanuit de toezichthoudende rol.

Ambitieniveau

Zayaz herijkt jaarlijks de ambities die zijn opgenomen in het ondernemingsplan van Zayaz, het hart van het toetsingskader

van de raad; dit mondt uit in een beleids- en begrotingskader, dat zowel in de daarvoor bestemde commissies als de voltallige raad aan de orde komt. De herijking en het uiteindelijke beleids- en begrotingskader zijn zowel in de daarvoor bestemde commissies als in de voltallige raad besproken, waarbij de bijdrage van de ambities aan duurzame ontwikkeling (aan zowel sociale, economische als ecologische aspecten) steeds een belangrijke toetssteen vormde. In 2023 werd al snel duidelijk dat zonder bewuste keuzes het duurzaam financieringsmodel van Zayaz onder druk zou komen staan en dat het dus nodig was om de ambities naar beneden bij te stellen om ook op lange termijn de continuïteit te borgen. Gekozen is voor een lagere vastgoedambitie op het gebied van nieuwbouw. De raad heeft kunnen vaststellen dat Zayaz ondanks de bijstelling hiermee nog altijd voldoet aan de nationale prestatieafspraken en de lokale afspraken, met uitzondering van het aantal aardgasvrije woningen. Echter; gelet op de onzekerheden die er zijn met betrekking tot het warmtenet steunt de raad de gemaakte keuze om de ‘gasloos’-ambitie pas vanaf 2030 in te rekenen. Het is immers niet reëel dat deze ambitie op korte termijn invulling krijgt.

Begroting(sproces): maatschappelijk presteren naar vermogen Bovenstaande keuzes hebben geleid tot een basisbegroting die voldoet aan alle externe normen, maar niet aan alle interne criteria van het duurzaam financieringsmodel. Toch biedt de begroting het benodigde comfort aan de raad, omdat in de begroting een fall-back scenario is opgenomen. Dit scenario toont aan dat tijdige bijsturing mogelijk is waar nodig, zodanig dat wel aan het duurzaam financieringsmodel wordt voldaan. De raad steunt de keuze van Zayaz om de ambitie niet verder naar beneden bij te stellen. Gelet op de omvang van de volkshuisvestelijke opgave, de gemaakte afspraken om hier invulling aan te geven en het sociale imago van Zayaz in stad en regio zou dit niet wenselijk zijn. Zayaz wil op verantwoorde wijze, maar wel naar vermogen, volkshuisvestelijke en maatschappelijke waarde blijven toevoegen; dat is steeds het vertrekpunt. In december heeft de raad zijn goedkeuring verleend aan het jaarplan 2024 en de bijbehorende begroting. De raad heeft op weg naar de goedkeuring steeds de voortgang van het proces gevolgd, mede in relatie tot de inhoudelijke keuzes wat betreft het ambitieniveau.

Jaarplan 2024: balans tussen binnen en buiten In het jaarplan 2024 ligt ten opzichte van eerdere jaren meer nadruk op de doorontwikkeling van de interne organisatie, de dienstverlening en de kwaliteit van de beheersing. Al in de aanloop naar de werving van een nieuwe bestuurder (in 2022) werd duidelijk dat de interne organisatie behoefte heeft aan meer (bege)leiding, aan duidelijke kaders en processen en aan heldere rollen en verantwoordelijkheden. Ook is al langer sprake van een bovengemiddeld verloop en ziekteverzuim bij Zayaz. In het profiel voor de nieuwe bestuurder heeft de raad daarom welbewust ingezet op meer balans tussen buiten (maatschappelijk presteren) en binnen (organisatie). Meer aandacht voor (de spankracht van) de interne organisatie is nodig om ook op lange termijn buiten optimaal te kunnen blijven presteren. Op basis van gevoerde gesprekken met bestuur, organisatie en OR over o.a. de honderd dagen reflectie van het bestuur en het medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) heeft de raad zich het afgelopen jaar een preciezer beeld gevormd van de ontwikkelopgave. Bovendien was de organisatieontwikkeling in oktober het verdiepingsthema tijdens de vergadering. Toen zijn ook een aantal verbetertrajecten gepresenteerd. Inmiddels zijn deze gestart en wordt een organisatie-ontwikkelplan opgesteld dat een belangrijke basis zal vormen voor het jaarplan van de bestuurder (zie verderop: werkgeversrol).

De raad heeft langs de lijn van de begroting ruimte gegeven aan bestuur en management om de organisatie verder te verstevigen en op onderdelen de formatie uit te breiden en zal de ontwikkeling in 2024 nauwgezet volgen.

Aandacht voor beheersing en control

In het verlengde van het bovenstaande kwam ook de kwaliteit van de beheersing bij Zayaz regelmatig ter sprake in de raad. Alhoewel de kwaliteit van de beheersing bij Zayaz voldoende scoort blijkens de oordelen van onder meer de externe toezichthouders en de accountant, zijn er ook aandachts- en verbeterpunten. Zo zijn er meerdere acties vanuit de management letter die al geruime tijd openstaan en is er onvoldoende sturingsinformatie om de voortgang goed te monitoren. Hierover zijn en worden nadere afspraken gemaakt met het bestuur en met de concern controller, ieder vanuit de eigen rol. Ook heeft de Auditcommissie in eerste instantie de behandeling van het KCA-plan 2023 tegengehouden, omdat het in de ogen van de betreffende commissarissen onvol-

doende antwoord bood op wat op dat moment nodig was; daarbij is tevens het gesprek gevoerd met de concern controller over de systematiek van auditing. In mei is het (aangepaste) plan alsnog vastgesteld door de raad. In december heeft de raad het KCA-plan 2024 vastgesteld, waarin belangrijke actie- en verbeterpunten nu goed verankerd zijn.

Risicomanagement en ‘the three lines of defence’ In maart heeft de raad zich via een thematische verdieping laten bijpraten over de stand van zaken met betrekking tot het strategisch risicomanagement. Gesproken is over de strategische risicoanalyse op basis van actuele maatschappelijke ontwikkelingen en over het risicoprofiel van Zayaz. De raad steunt nog altijd de eerder gemaakte keuze voor een gematigd offensief risicoprofiel, gelet op de omvang van de opgave. Ook op andere momenten in het jaar is het risicomanagement binnen Zayaz op allerlei manieren aan de orde geweest in de raad, waarbij het accent lag op de werking van ‘the three lines of defence’. Zowel de raad zelf als de nieuwe bestuurder, de concern controller en de externe toezichthouders hebben geconstateerd dat er nog onvoldoende verankering is in de operatie (de eerste lijn), waardoor automatisch ook ruis ontstaat in het functioneren van de tweede en derde lijn. Dit is onder meer besproken in het jaarlijkse gesprek met de concern controller. De onafhankelijke rol en positie van concern control in de derde lijn is voor de raad voorwaardelijk om goed invulling te kunnen geven aan de toezichthoudende rol.

Cyber hack

In 2022 werd Zayaz samen met een zevental andere corporaties getroffen door een cyber aanval die alle systemen gedurende langere tijd platlegde. De raad heeft in het verslagjaar de vinger aan de pols gehouden wat betreft de juridische afwikkeling van het traject en daarbij steeds de focus gelegd op een goede borging van de eigen positie van Zayaz. Daarnaast heeft de raad de eigen rol ten tijde van de hack geëvalueerd en de lessen gedeeld met de sector: zie paragraaf 6.2.

Investeringsprojecten

In december 2023 verleende de raad voorafgaande goedkeuring aan de nieuwbouwprojecten, waarover in naar verwachting 2024 de bestuurlijke besluitvorming (fase 1) plaatsvindt. Het gaat om 14

projecten met een totale realisatie van 831 woningen. Via de voorafgaande goedkeuring kan de raad de besluitvorming over investeringsprojecten relateren aan de gewenste ontwikkeling van de totale woningvoorraad en aan de bijbehorende financiële normen. Bovendien draagt deze manier van werken bij aan kortere doorlooptijden. Als toetsingskader voor de projectenbegroting had de raad eerder al (in juni) een besluit genomen over de rendementseisen (PMC’s). Nieuwbouwprojecten komen alleen separaat op de RvC-agenda als de kaders van de voorafgaande goedkeuring niet gerealiseerd worden. Dit was in 2023 eenmaal het geval, te weten bij het sloop/nieuwbouwproject Boschmeersingel waar nu meer woningen gerealiseerd worden dan eerder voorzien.

6.4 Toezicht op het bestuurlijk functioneren & verslag werkgeversrol

Bestuurswissel

Sinds 1 april 2023 is Charlotte Beukeboom de nieuwe bestuurder van Zayaz na een zorgvuldige werving- en selectieprocedure, waarin niet alleen de interne organisatie en adviesgremia maar ook externe stakeholders een rol hadden; zij leverden input voor het op te stellen profiel.

Tussen 1 november 2022 en 1 april 2023 werd het bestuur van Zayaz waargenomen door twee leden van het managementteam, te weten Will Simons en Simone van Raak. Op deze wijze kon zowel binnen als buiten de continuïteit worden gegarandeerd; dit was dan ook de kern van de opdracht van de waarnemers. Tijdens de periode van bestuurlijke waarneming vond tweewekelijks overleg plaats tussen de voorzitter van de raad en het bestuur en tussentijds zo vaak als nodig en gewenst, om voldoende comfort en steun te organiseren.

Met het aantreden van de nieuwe bestuurder heeft de raad in eerste instantie bewust weer wat meer afstand genomen om daarmee de ruimte te geven aan het nieuwe bestuur om een eigen beeld op te bouwen van de organisatie en de ontwikkelopgave en om goed te kunnen ‘landen’. De bestuurder heeft vervolgens een honderd dagen reflectie opgesteld; in juli heeft hierover het gesprek

plaatsgevonden in de raad, nadat de eerste bevindingen al eerder gedeeld waren in de Remuneratiecommissie.

De honderd dagen reflectie bevestigt de gemaakte keuze en het belang om in de bestuurlijke opdracht meer balans aan te brengen tussen de externe oriëntatie van Zayaz enerzijds en de bestuurlijke aandacht voor de interne organisatie en de primaire processen anderzijds. Om ook op termijn buiten conform ambitie te kunnen blijven presteren, is er tijd en aandacht nodig voor de organisatie en haar medewerkers. Parallel aan de honderd dagen reflectie vond een medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) plaats, dat een zelfde beeld laat zien. Inmiddels heeft het bestuur een organisatie-ontwikkeltraject in gang gezet.

Jaarplan bestuurder

In de afgelopen jaren maakte de raad via een jaarlijks bestuursprestatiecontract (BPC) afspraken met het bestuur over de concrete bestuurlijke bijdrage aan zowel het maatschappelijk presteren van Zayaz als de doorontwikkeling van de organisatie. Vanwege de bestuurswissel is hiervoor in 2023 niet gekozen. Zoals gezegd stelde de bestuurder een honderd dagen reflectie op. Ook is in december met de raad vooruitgeblikt op het nieuwe jaar.

Begin 2024 zal een organisatie-ontwikkelplan worden opgeleverd en zal de bestuurder een eigen jaarplan opstellen dat hierop aansluit. Dit jaarplan zal in 2024 de nieuwe basis vormen voor het gesprek in de Remuneratiecommissie over het functioneren van het bestuur. De voortgang van het organisatie-ontwikkelplan zal gevolgd worden door de commissie Maatschappelijk Presteren.

Functioneren van het bestuur

In 2023 heeft de raad zich op basis van eigen waarnemingen, overleg met MT-leden, OR en HBV en tijdens informele ontmoetingen met medewerkers een beeld gevormd over het functioneren en presteren van het bestuur. En daarnaast vanzelfsprekend via managementrapportages en oordelen van de accountant en de externe toezichthouders. Deze observaties en oordelen geven alle vertrouwen voor de toekomst.

Tijdens de zelfevaluatie heeft de bestuurder tot slot de behoefte uitgesproken om vaker bestuurlijke dilemma’s te delen met de

raad. Hiertoe zal het één-op-één overleg tussen (voorzitter van de) raad en bestuur geïntensiveerd worden.

Voor de bezoldiging van het bestuur wordt verwezen naar paragraaf 4.3.

6.5 Samenstelling van de raad

Onderstaand overzicht toont een volledig profiel van alle leden van de Raad van Commissarissen die in 2023 actief waren.

Naam Hoofdfunctie Benoeming Functie(s) binnen RvC

Diederik Hommes Partner organisatieadviesbureau

Rijnconsult, Utrecht

Patrick Vermeulen Directeurbestuurder het PON en TELOS

Benoemd per 1 maart 2020.

Herbenoemd per 1 maart 2024.

Aftredend per 29 februari 2028.

Benoemd per 1 januari 2020. Herbenoemd per 1 januari 2024.

Aftredend per 31 december 2027.

*Voorzitter van de raad

Specifiek profiel

*Lid remuneratie- en governancecommissie Maatsch. ondernemerschap, governance, organisatieontwikkeling, volkshuisvesting

*Vicevoorzitter van de raad

*Voorzitter commissie

Maatschappelijk Presteren Maatsch. ondernemer-schap, sociaalculturele ontwikkelingen & medezeggenschap

Nevefuncties PEpunten in 2023

*Voorzitter RvC De Woningraat, Oudewater

*lid RvC Woonin, Utrecht 23

*Lid Raad van Toezicht Factorium Cultuurmakers

*Adviseur Provinciale Raad voor Leefomgeving Noord-Brabant

*Lid Maatsch. Adviesraad Tilburg School of Social and Behavioral Sciences

*Voorzitter Stichting Stadstuin Theresia in Tilburg 5

Hein Schouwenaars Gebiedsontwikkelaar & associate partner Rebel Strategy & Development BV, Rotterdam

Benoemd per 1 oktober 2021. Einde eerste zittingstermijn per 30 september 2025.

Aftredend per 30 september 2029.

*Lid van de raad

*Voorzitter Auditcommissie

*Voorzitter Vastgoedcommissie

Vastgoed, financiën

*Ontwikkelmanager Europawegzone, gemeente Haarlem

*Lid van expertteam woningbouw van BZK en RVO 8

Naam Hoofdfunctie

Daphne Hüskens

Alice Jansen-van den Tillaart

Leidinggevend jurist Kennis en Dienstverleningscentrum, tevens sr. Beleidsmedewerker beroepsbelangen Federatie Medisch Specialisten

Senior consultant en Associate Accent Advies, Baarn

Benoeming

Benoemd per 1 oktober 2021. Einde eerste zittingstermijn per 30 september 2025.

Aftredend per 30 september 2029.

Functie(s) binnen RvC

*Lid van de raad

*Voorzitter Remuneratieen governancecommissie

*Lid commissie Maatschappelijk Presteren

Huurderscommissaris

Benoemd per 1 januari 2022.

Einde eerste zittingstermijn per 31 december 2025.

Aftredend per 31 december 2029.

*Lid van de raad

*Lid Auditcommissie

*Lid Vastgoedcommissie

Huurderscommissaris

Specifiek profiel

Nevefuncties PEpunten in 2023

Juridisch *Voorzitter RvT Regionaal Centrum Prenatale Screening Noord-Holland

*Voorzitter Stichting Gezondheidscentrum Maaspoort ‘s-Hertogenbosch

Financiën, risicomanagement

*Vicevoorzitter RvT, voorzitter Remuneratiecommissie, lid AC en huurderscommissaris Thuisvester, Oosterhout

*Lid RvT, voorzitter AC Stichting ROC Summa College, Eindhoven

5

43

Er waren in 2023 geen wisselingen in de samenstelling van de raad. Van twee commissarissen eindigt in 2024 de zittingstermijn, respectievelijk per 1 januari 2024 (Patrick Vermeulen) en per 1 maart 2024 (Diederik Hommes). Voor hen is een herbenoemingsprocedure gestart, waarbij de raad breed standpunten heeft opgevraagd bij zowel bestuur, MT, OR als HBV-Zayaz, alvorens met elkaar het gesprek te voeren en een voorgenomen besluit te nemen over de herbenoeming van beiden. In december heeft de raad een positieve zienswijze van de Autoriteit wonen ontvangen over de twee herbenoemingen.

Vergoeding

De raad staat voor een goede balans tussen een redelijke vergoeding en de intrinsieke maatschappelijke betrokkenheid die van een commissaris verwacht mag worden. De leden van de raad ontvangen een beloning, geen vaste belastbare onkostenvergoedingen en beloning betaalbaar op termijn.

In 2022 is het bezoldigingsbeleid herijkt, omdat op dat moment de vergoedingen ruim beneden gemiddeld waren ten opzichte van

corporaties met een vergelijkbare omvang in de regio. Besloten is toen om in twee stappen (2022 en 2023) toe te groeien naar het niveau dat volgens de beroepsregel VTW passend is bij de omvang van de corporatie en de daarbij behorende verantwoordelijkheden volgens klasse G. Zayaz is gelet op haar omvang ingedeeld in klasse H.

Dit bezoldigingsbeleid is in 2023 herbevestigd door de raad en sluit aan op het uitgangspunt in het RvC-reglement, dat de vergoeding moet passen bij de gevraagde ureninzet, de verantwoordelijkheid, de gevraagde kwaliteit en de regionale marktpositie aan de ene kant en de maatschappelijke rol en visie van Zayaz aan de andere kant.

Onderstaand overzicht toont de hoogte van de vergoedingen voor alle leden van de raad.

Vergoeding Raad van Commissarissen

Als lid van de raad Belaste vergoeding overige kosten

Jansen-van den Tillaart

Genoemde bedragen zijn exclusief omzetbelasting

Integriteit

In 2023 zijn geen belangentegenstellingen vastgesteld tussen commissarissen van Zayaz -en hun (beroepsmatige) activiteitenen Zayaz en haar werkdomein en activiteiten. Er zijn geen integriteitmeldingen gedaan door commissarissen en/of derden met betrekking tot commissariaten.

Naar aanleiding van het onderzoek van de NOS en Nieuwsuur over privé vastgoedbezit van bestuurders en commissarissen van woningcorporaties bestemd voor de verhuur, heeft Zayaz nader onderzoek gedaan. Voor zowel de commissarissen als het bestuur van Zayaz geldt dat zij geen vastgoed in bezit hebben dat bestemd is voor de verhuur.

6.6

Overleg en verslag van de commissies

Overlegfrequentie

Conform het reguliere vergaderschema vergaderde de raad in het verslagjaar vijfmaal. Daarnaast:

… voerde de raad tweemaal overleg met de OR (in juni en december) met als belangrijke gespreksthema’s de stand en draagkracht van de organisatie, de eigen rol en positie van de OR en de relatie met bestuur en raad; in december heeft de raad vooral gesproken met de OR over de gestarte en voorgenomen acties naar aanleiding van het medewerkers-tevredenheidsonderzoek (MTO). De raad heeft kunnen vaststellen dat de OR positief is over de in gang gezette beweging en over de relatie met zowel het nieuwe bestuur als de raad.

… voerde de raad in oktober het jaarlijkse gesprek met de HBVZayaz over wat er leeft en speelt. De raad heeft tijdens het gesprek kunnen constateren dat de relatie van de HBV-Zayaz met het nieuwe bestuur naar tevredenheid is en dat dit ook geldt voor de kwaliteit van de relatie met de organisatie.

… spraken de leden van de Auditcommissie in maart (zonder bestuur) met de concern controller. Gespreksthema’s waren: de onafhankelijke rol en positie van concern control ten opzichte van zowel de raad als de organisatie, de visie van de concern controller op de stand van zaken en de kwetsbaarheden in de organisatie en tot slot de invulling van het KCA-plan (Kwaliteit, Control, Auditing). Het was voor het eerst dat het gesprek met de concern controller plaatsvond met de Auditcommissie in plaats van de gehele raad met als doel om meer diepgang te bereiken. Deze werkwijze zal verankerd worden in de governance.

… vond in mei het jaarlijkse overleg plaats met de accountant (BDO), voorafgaand aan de vaststelling van de jaarrekening. Gesproken is onder meer over de kwaliteit van de interne beheersing en het verbeterpotentieel.

… vond in juni het jaarlijkse werkbezoek aan Zayaz plaats. Het werkbezoek is bedoeld om als raad voeling te krijgen met de stand van de organisatie en met de alledaagse praktijk. Daarnaast is het werkbezoek voor de raad een moment om zich op informele wijze te verbinden met o.a. MT, OR, en HBV-Zayaz. Het werkbezoek stond in 2023 in het teken van praktijkstages en een bezoek aan het project Wij zijn Zuiderschans, waar Zayaz samen met zorgorganisatie Van

Neynsel een woonlocatie heeft gerealiseerd voor 65-plussers met en zonder zorgvraag, mensen met dementie en zogenaamde buurtverbinders die een rol vervullen in de gemeenschapsvorming binnen het complex.

… vond in december de zelfevaluatie plaats onder externe begeleiding: zie verder paragraaf 6.2.

Thematiek en besluitvorming tijdens RvC-vergaderingen

Vergadering maart

Visitatierapport (Netwerkvisitatie Thuis in de wijk)

Management letter en reactie MT

T3-rapportage

Regionale woondeal

Aw rechtmatigheidsbrief

Ter bespreking

Ter bespreking

Ter bespreking

Ter bespreking

Ter informatie

Bekrachtiging benoeming bestuur (na ontvangst positieve zienswijze) Besluit

Visie op bestuur en toezicht

Bezoldiging RvC

Regionale woondeal NOB

Vaststelling

Herbevestiging

Ter bespreking

Beleidsthema Strategisch Risicomanagement Verdieping

Vergadering mei

Jaarstukken 2022

Vaststelling

Jaarrekening en Verslag RvC Ter kennisgeving

Bestuursverslag, accountantsverslag en controleverklaring

KCA-plan 2023 (verlate behandeling)

Aedes en Thésor benchmark

Vaststelling

Ter bespreking

Bij bestuurlijke mededelingen: juridische afwikkeling/nasleep van de cyberhack Ter bespreking

Beleidsthema Duurzaamheid

Vergadering juli

Verdieping

T1-rapportage Ter bespreking

Beleids- en begrotingskader Ter bespreking

Risicobuffer Goedkeuring

PMC’s: rendementseisen Goedkeuring

Eerste doorrekening begroting Ter bespreking

WSW-brief beoordeling en borgingsplafond Ter informatie

Procuratie- en bevoegdhedenregeling

Vastgoedbezit commissarissen en bestuur bestemd voor verhuur

Ter informatie

Ter bespreking

Invulling zelfevaluatie Ter bespreking

Vergadering oktober

Auditplan accountant t.b.v. controle jaarrekening 2023

Besluit

Sloop/nieuwbouw Boschmeersingel (overschrijding kader) Goedkeuring

Jaarplanner Ter bespreking

WSW: beoordelingsbrief risicoprofiel

Herbenoeming (onder voorbehoud positieve zienswijze):

Patrick Vermeulen en Diederik Hommes

Ter informatie

Besluit

Beleidsthema binden & boeien, organisatieontwikkeling, SPP

Vergadering december

Beleidsthema Financiering & treasury

Projectenbegroting nieuwbouw: voorgenomen fase 1 besluiten 2024

(in relatie tot ontwikkeling woningportefeuille)

Verdieping

Verdieping

Goedkeuring

Programma verduurzaming Ter bespreking

Jaarplan en begroting (inclusief Treasury jaarplan)

Uitvoeringsagenda prestatieafspraken 2024

Interimcontrole en managementletter 2023

T2-rapportage

Aw-rechtmatigheidsbrief 2022

Invulling zelfevaluatie

Reflectie en vooruitblik bestuurder (RvC en bestuur)

KCA-plan 2024 (besluit later in december via ronde per mail)

Commissies

Goedkeuring

Ter informatie

Ter bespreking

Ter bespreking

Ter informatie

Ter bespreking

Ter bespreking

Vaststelling

Het Reglement Raad van Commissarissen staat op www.zayaz.nl. Daarin staat een omschrijving van alle taken, bevoegdheden en werkwijze van de diverse commissies.

Auditcommissie

Samenstelling

Hein Schouwenaars, voorzitter

Alice Jansen-van den Tillaart

Vergaderfrequentie

In 2023 vergaderde de AC 5 keer.

Remuneratie- en governancecommissie

Samenstelling

Daphne Hüskens, voorzitter

Diederik Hommes

Vergaderfrequentie

In 2023 vergaderde de Remuneratie- en governancecommissie 2 keer.

Inhoudelijke agenda 2023

• Managementrapportages, incl. bestuurlijke reactie

• Reglement financieel beleid en beheer

• Begrotingskader 2024, inclusief:

• Risicobuffer

• Dashboards portefeuillestrategie/financieel

• Rendementen PMC’s (productmarktcombinaties)

• Concept meerjarenbegroting & jaarplan/begroting 2024

• Managementletter 2022 & 2023

• KCA-plan 2023 en 2024

• Jaarstukken 2022

• Management Control Framework

• Controleplan BDO 2023

• Benchmark Thésor & Aedes

• Procuratie- en bevoegdhedenregeling

• Reviews & audits: procuratie/ bevoegdheden-regeling, autorisaties, ORT en evaluatie inrichting ‘three lines’

• WSW business risks

• Beoordelingsbrieven Aw/WSW

Inhoudelijke agenda 2023

• Zelfevaluatie

• 100 dagen reflectie bestuurder

• Vastgoedbezit bestemd voor verhuur n.a.v. mediaberichtgeving

• Klokkenluidersregeling

• Voortgang (waarnemend) bestuur

Vastgoedcommissie

Samenstelling

Hein Schouwenaars, voorzitter

Alice Jansen-van den Tillaart

Vergaderfrequentie

In 2023 vergaderde de Vastgoedcommissie 2 keer, gekoppeld aan de AC vergadering in juni en november

Inhoudelijke agenda 2023

• Ontwikkeling woningvoorraad

• Investeringsprojecten 2024

• Projectenbegroting 2024

• Programmabesluit verduurzaming

Commissie maatschappelijk presteren

Samenstelling Inhoudelijke agenda 2023

Patrick Vermeulen, voorzitter

Daphne Hüskens

Vergaderfrequentie

In 2023 vergaderde de Commissie maatschappelijk presteren 3 keer.

• Jaarverslag 2022

• Jaarlijkse strategische bijstelling ondernemingsplan o.b.v. externe/interne analyse

• Dashboards maatschappelijke strategie & organisatiebeleid

• Beleidskader 2024

• Jaarplan 2024

• Prestatieafspraken, uitvoeringsagenda 2024

• Aanpak dakloosheid: Wonen Eerst

• Onderzoeksrapport Toezicht op netwerken in het domein sociaal wonen

6.7 Jaarrekening en bestuursverslag

De raad heeft de jaarrekening over 2023 (en het verslag van de Raad van Commissarissen) vastgesteld en kennis genomen van de overige delen van de jaarstukken die door het bestuur zijn vastgesteld.

Jaarrekening en bestuursverslag zijn door BDO gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende verklaring. De raad heeft zijn besluiten genomen na kennisneming en bespreking van de bevindingen van de accountant en de concern controller. De documenten geven een goed inzicht in de inspanningen, activiteiten en resultaten van Zayaz.

Raad van Commissarissen van Zayaz ’s-Hertogenbosch, 27 mei 2024

De heer D.W. Hommes (Voorzitter)

DEEL C JAARREKENING

JAARREKENING

Balans per 31 december 2023

Winst-en-verliesrekening over 2023

Kasstroomoverzicht 2023

Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling

Toelichting op de balans per 31 december 2023

Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2023

Gescheiden verantwoording Daeb / Niet-daeb

WNT-verantwoording 2023 Stichting Zayaz

1 BALANS PER 31 DECEMBER 2023 (voor resultaatbestemming)

Vaste

Voorzieningen

Kortlopende schulden

Schulden aan leveranciers en handelskredieten

Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en

waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder

Kosten omtrent leefbaarheid

KASSTROOMOVERZICHT 2023

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten

Verhuurdersheffing

uit financieringsactiviteiten

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023. De jaarrekening is opgesteld in duizenden euro's, tenzij anders vermeld. De bedragen opgenomen in de tekstuele toelichting zijn in hele euro's. De jaarrekening wordt opgesteld op basis van continuïteitsveronderstelling.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

In de balans en winst-en-verliesrekening zijn verwijzingen opgenomen naar de toelichting.

Activiteiten

De activiteiten van Stichting Zayaz (geregistreerd onder KvK-nummer 16024737), statutair gevestigd te 's–Hertogenbosch zijn gericht op het gebied van volkshuisvesting.

Stichting Zayaz bezit de meerderheid in 25 VVE's, welke niet in de jaarrekening zijn verwerkt omdat hun gezamenlijke betekenis te verwaarlozen is op het geheel.

Vestigingsadres, rechtsvorm en inschrijfnummer handelsregister

Stichting Zayaz is feitelijk gevestigd op Eekbrouwersweg 8 te 's–Hertogenbosch.

Regelgeving

De jaarrekening van Stichting Zayaz is opgesteld volgens de bepalingen van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting en in overeenstemming met de vereisten bij en krachtens de Wet Normering Topinkomens (WNT).

In artikel 35 lid 1 van de Woningwet is bepaald dat de jaarrekening moet worden opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijke Wetboek waarbij uitsluitend de afdelingen 2 tot en 6, 8, 10, 11, 13 en 16 van overeenkomstige toepassing zijn. In artikel 30 van het Besluit Toegelaten Instellingen 2015 (BTIV) zijn de niet van toepassing zijnde artikelen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen.

In artikel 35 lid 6 is bepaald dat bij ministeriële regeling nadere voorschriften worden gegeven omtrent de inrichting van de jaarrekening. In artikel 15 lid 1 van RTIV is bepaald dat de jaarrekening een balans, een winst-en-verliesrekening en een kasstroomoverzicht bevat die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling.

Oordelen, schattingen, veronderstellingen en onzekerheden

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, de afgeleide beleidswaarde, latenties en ORT. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van Stichting Zayaz.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Om een inschatting van de marktwaarde te maken wordt gebruik gemaakt van taxaties. De vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke bandbreedte de opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven definitie van de marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een bandbreedte van plus en min 10 procent.

De beleidswaarde is een afgeleide van de marktwaarde en laat een realistischer beeld zien van de waarde op basis van het beleid van de corporatie en daarmee samenhangende kasstromen. Andere belangrijke posten die onderhevig zijn aan schattingen zijn de verwerking van onrendabele toppen en fiscale latenties. De aannames gedaan bij de financiële impact van de bijbehorende feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

Salderen

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover:

- een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en

- het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

Vastgoedbeleggingen

(DAEB en Niet-DAEB) Vastgoed in exploitatie

Classificatie en kwalificatie

Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het DAEB vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Het Niet-DAEB vastgoed bevat tevens overgehevelde woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Het Niet-DAEB vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

Complexindeling

Het DAEB en Niet-DAEB vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en Niet-DAEB vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het DAEB vastgoed, respectievelijk aan het Niet-DAEB vastgoed kan worden toegerekend.

Waardering bij eerste verwerking DAEB en Niet-DAEB vastgoed

Bij de eerste verwerking wordt het DAEB vastgoed in exploitatie en het Niet-DAEB vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten.

De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

Waardering na eerste verwerking

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde.

Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ("Handboek modelmatig waarderen marktwaarde").

Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën:

- woongelegenheden;

- bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG);

- parkeergelegenheden;

- intramuraal zorgvastgoed.

Stichting Zayaz hanteert de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, BOG, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed.

Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is bij woongelegenheden en parkeergelegenheden de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van vijftien jaar.

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario's: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of -vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of -vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als overige waardeveranderingen vastgoed.

Uitgaven na eerste verwerking

Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het DAEB en Niet-DAEB vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of -vermeerdering en in het resultaat verantwoord als overige waardeveranderingen vastgoed.

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) worden geactiveerd, indien het waarschijnlijk is dat toekomstige economische voordelen ten gunste van de toegelaten instelling zullen komen. Bij uitgaven na eerste verwerking wordt beoordeeld of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen vastgoed.

Onderscheid onderhoud en verbeteringen

Het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die corporaties verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie. Deze worden per maatregel beoordeeld. De categorie 'verbetering' zal worden behandeld als investeringsuitgaven. Onderhoudsuitgaven zijn kosten.

Onderhoud

De werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, danwel complex - in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering bevond - in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven.

De onderhoudsuitgaven betreffen aldus de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken mogen zijn (minimaal conditiescore 4 op bouwdeelniveau voor alle bouwdelen conform NEN2767 of vergelijkbaar op het moment dat het onderhoud wordt uitgevoerd).

In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw.

Verbetering

De werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. De verbetering wordt als investering aangemerkt.

De investeringen voor verbetering betreffen aldus de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De conceptuele kaders in de fiscale praktijkhandleiding dienen daarbij als uitvalbasis. Het betreffen (ook) uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex naar een hoger niveau te brengen (de theoretische of markttechnische verdiencapaciteit vergrotend), bijvoorbeeld verduurzamen naar energieneutraal, aanpassingen in de plattegrond, verhogen uitrustingsniveau van onderdelen van de woning of toevoegen van niet reeds in het object aanwezige installaties zoals zonnepanelen.

Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden met: - het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak; - de nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande opstallen; - herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen; en - een ingrijpende verbouwing (definitie zie hierna).

Ingrijpende verbouwing

Er is sprake van een 'ingrijpende verbouwing' als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht.

Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (c.q. de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.

We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:

1 De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.

2 Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.

3 De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.

4 Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen tien jaar hoeven te worden aangepakt.

Herwaarderingsreserve

Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-enverliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd.

Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is.

Afschrijvingen

Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2023 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde minus de verstrekte korting. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Daarnaast wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs, rekening houdend met (cumulatieve afschrijvingen en) waardeverminderingen.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten alsmede de (cumulatieve afschrijvingen en) waardeverminderingen.

De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en Niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

Beleidswaarde

Op grond van artikel 15 lid 5 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vermeldt de toegelaten instelling volkshuisvesting de beleidswaarde in de toelichting van de jaarrekening. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van de toegelaten instelling en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid.

Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Stichting Zayaz. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

1 Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie (met andere woorden geen overdrachtskosten). Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.

2 Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Het beleid van Stichting Zayaz is om 80% van de woningen te verhuren tegen een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens en 20% onder de liberalisatiegrens.

3 Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Bij het berekenen van de onderhoudsnorm zijn de onderhoudskosten MJOB (15 jaar), het ingeschatte onderhoudscomponent uit de renovaties en de indirecte kosten gebruikt.

4 Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd 'lasten verhuur en beheeractiviteiten' in de resultatenrekening, die nader is gespecificeerd in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

In tegenstelling tot marktwaarderingen is een negatieve beleidswaarde mogelijk voor woongelegenheden. In dergelijke gevallen is de beleidswaarde niet gecorrigeerd naar een nihilwaardering. De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.

Stichting Zayaz heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. De uitgangspunten staan in de toelichting beschreven.

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Er zijn geen rentekosten in de, tegen de vervaardigingsprijs gewaardeerde, materiële vaste activa opgenomen.

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Groot onderhoud

In de kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Financiële vaste activa

Overige financiële vaste activa

Latente belastingvorderingen

Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Belastingen.

Vorderingen

Overig financieel vast actief is gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen die niet meer in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van het vastgoed. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen.

Overige voorraden

Dit betreft grondposities zonder concrete bouwbestemming. De waardering is tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs betreft kosten die rechtstreeks betrekking hebben op de verwerving van de grond. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald op basis van de marktwaarde welke wordt vastgesteld door een externe taxateur. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen. Bij de grondposities bestaat er nog geen inzicht in aard, omvang en samenstelling van het toekomstige bouwplan, daarom worden de grondposities beschouwd als Niet-DAEB vastgoed.

Overige voorraden

De voorraad onderhoudsmaterialen betreft een ijzeren voorraad.

Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen

Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. Liquide middelen worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Deposito's worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite - zij het eventueel met opoffering van rentebaten - ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.

Herwaarderingsreserve

De herwaarderingsreserve wordt bepaald op complexniveau als zijnde het verschil tussen de waardering van het vastgoed op basis van de stichtingskosten (inclusief cumulatieve waardeverminderingen) en het actuele waarde model. Bij de bepaling van de herwaardering wordt geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat. Bij het bepalen van de herwaarderingsreserve worden de mutaties via de overige reserves verwerkt.

Voorzieningen

Een voorziening wordt gevormd indien Zayaz op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen contante waarde, waarbij de disconteringsvoet, uitgaande van het geldende belastingtarief, van 2,08% (2022: 2,17%) wordt gehanteerd die de gemiddelde rente op basis van de leningenportefeuille weergeeft.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de verwachte investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen marktwaarde. Deze voorziening wordt gewaardeerd tegen contante waarde.

Voorziening latente belastingen

Voor de waardering en verwerking van de voorziening latente belastingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Belastingen.

Belastingen

Acute belastingen

De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.

De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.

Latente belastingen

Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover er latente verplichtingen tegenover staan, of het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar is voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Zayaz, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen de contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de netto rente ad 2,08% (2022: 2,17%) genomen.

Latentie voor onroerende zaken in exploitatie

Het beleid van Stichting Zayaz is erop gericht om in continuïteit woningen aan de doelgroep aan te bieden. De exploitatieduur van een onroerende zaak voor Zayaz zal over het algemeen eindigen door verkoop of sloop en zal altijd vervangen worden door nieuwbouw of aankoop van verhuurobjecten, bedoeld voor exploitatie van de dezelfde doelgroep. Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Het beleidsvoornemen van Zayaz is er op gericht dat zich de cyclus van het steeds doorschuiven van de fiscale afwikkeling naar de nieuwe verhuurobjecten zich in continuïteit voordoet. Hierdoor ontstaat de situatie dat het feitelijke afwikkelmoment (oneindig) ver in de toekomst ligt en daarom de latentie voor het vastgoed in exploitatie op contante waarde nihil bedraagt. De nominale waarde bedraagt circa € 162.000.000 negatief (2022: € 158.000.000 negatief). De commerciële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt € 2.489.000.000, de fiscale waarde bedraagt € 1.917.000.000.

Langlopende schulden

De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst en verliesrekening wordt verwerkt.

Zayaz heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar is toegelicht onder de langlopende schulden.

Zayaz maakt gebruik van derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past Zayaz met betrekking tot deze derivaten (hedge instrumenten) kostprijshedge accounting toe.

Kortlopende schulden

Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Reële waarde van financiële instrumenten

De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de balansdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten.

Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer:

- het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen;

- het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is;

- analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen.

Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.

Derivaten en hedge accounting

Stichting Zayaz maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico's betreffende de renteschommelingen.

Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert Zayaz de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290.

Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting

Stichting Zayaz past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie.

Stichting Zayaz documenteert het volgende:

- de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties;

- de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities.

De afdekkingen die aan deze strikte voorwaarden voor hedge accounting voldoen, worden als volgt verantwoord.

De waardering van het derivaat is afhankelijk van de afgedekte post en is als volgt:

- Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.

- Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedge instrument niet geherwaardeerd.

De resultaatbepaling is als volgt:

- Op elke balansdatum wordt bepaald of sprake is of is geweest van ineffectiviteit.

- Indien de kritische kenmerken van het hedge-instrument en van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn of zijn geweest, is dit een indicatie dat de kostprijshedge een ineffectief deel bevat.

- Het eventuele ineffectieve deel wordt bepaald door middel van de dollar offset methode.

- Indien en voor zover de ineffectiviteit per balansdatum op cumulatieve basis in een verlies resulteert, wordt de ineffectiviteit verwerkt in de winst-en-verliesrekening.

- Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winst en verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op het resultaat. Indien wordt verwacht dat een (deel van een) verlies dat nog niet in de winst-en-verliesrekening is verwerkt, in de toekomst niet met een tegengestelde winst uit de afgedekte positie wordt gecompenseerd, dan wordt dit verlies direct in de winst-en-verliesrekening opgenomen.

Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien:

- Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt.

- De hedgerelatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats:

- indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft (afhankelijk van de situatie) off-balance of op de balans;

- indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst-enverliesrekening overgebracht.

Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva

Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico's met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

Operational leasing

Leasebetalingen en vergoedingen inzake operationele leases worden lineair over de leaseperiode ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht, tenzij een andere toerekeningsystematiek meer representatief is voor het patroon van de met het leaseobject te verkrijgen voordelen.

Als de onderneming optreedt als lessee in een operationele lease, wordt het leaseobject niet geactiveerd. Vergoedingen die worden ontvangen als stimulering voor het afsluiten van een overeenkomst worden verwerkt als een vermindering van de leasekosten over de leaseperiode. De beoordeling of een overeenkomst een lease bevat, vindt plaats op grond van de economische realiteit op het tijdstip van het aangaan van het contract. Het contract wordt aangemerkt als een leaseovereenkomst als de nakoming van de overeenkomst afhankelijk is van het gebruik van een specifiek actief of de overeenkomst het recht van het gebruik van een specifiek actief omvat.

GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT

Algemeen

Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Bijzondere baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, worden op grond van aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht.

De winst-en-verliesrekening wordt zoals voorgeschreven in de Woningwet, gepresenteerd op basis van de functionele indeling.

Huuropbrengsten

De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Voor het verslagjaar 2023 bedroeg dit maximumpercentage 4,1% (op individueel niveau), waarbij de maximale huursomstijging 3,1% bedroeg. De mutatie van de voorziening voor dubieuze debiteuren en de afboeking van dubieuze huurdebiteuren zijn onder deze post opgenomen.

Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering) van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten.

De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten klanten contact center.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder Toerekening baten en lasten.

Personeel

- Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in Toerekening baten en lasten.

- Pensioenlasten

Zayaz heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. ln deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

De pensioenregeling van Zayaz wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancierd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Zayaz valt. De opbouw van de pensioenaanspraken wordt steeds in het betreffende kalenderjaar gefinancierd door middel van (ten minste) kostendekkende premiebetalingen. De pensioenregeling is een middelloonregeling met - voor zowel actieve als inactieve deelnemers (slapers en gepensioneerden)voorwaardelijke toeslagverlening. De toeslagverlening is afhankelijk van het beleggingsrendement.

Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Zayaz en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van een disconteringsvoet voor belastingen die de actuele marktrente weergeeft.

Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Zayaz beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Zayaz, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

De hoogte van de premie wordt jaarlijks vastgesteld door het bestuur van het bedrijfstakpensioenfonds op basis van de dekkingsgraad en verwachte rendementen. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt eind 2023 volgens opgave van het fonds 128,8% (2022: 129,0%).

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.

De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder Toerekening baten en lasten.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

De korting op de verhuurderheffing uit hoofde van regeling vermindering verhuurderheffing is als investeringssubsidie aangemerkt en wordt derhalve in mindering gebracht op de boekwaarde van de met de vermindering samenhangende investering. De korting wordt verwerkt op het moment dat de definitieve beschikkingen zijn ontvangen.

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

De gerealiseerde verkoopkosten worden in mindering gebracht op de verkoopopbrengst.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

- Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Daarnaast ook de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde, afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities en afboeking van eerder geactiveerde bedragen voor investeringsprojecten.

- Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

- Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

- Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

Netto resultaat overige activiteiten

Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

Overige organisatiekosten

Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden middels de systematiek toegelicht in Toerekening baten en lasten.

Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen en sociale activiteiten die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Rentebaten

en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Belastingen over de winst of het verlies

Acute belasting

De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet -aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en -verplichtingen uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, de herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Latente belastingen

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Zayaz een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.

Toerekening baten en lasten

Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van het percentage per activiteit berekend door middel van het gemiddeld aantal FTE.

De toegerekende organisatiekosten aan de verschillende activiteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

De omzetbelasting wordt toegerekend aan de activiteiten waar zij betrekking op heeft.

GESCHEIDEN VERANTWOORDING DAEB/ NIET-DAEB

Stichting Zayaz heeft de gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de jaarrekening.

Conform beschreven in de toelichting bij de balans omvat het DAEB vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Het niet-DAEB vastgoed omvat de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

De niet-DAEB activiteiten van Stichting Zayaz zien toe op:

l Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren, met als doel het voorzien in de stedelijke (vrije sector) woonbehoefte.

l Het verhuren van 255 (van DAEB naar niet-DAEB overgehevelde) woningen met een huurprijs die passend is voor huishoudens met een middeninkomen.

l Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat - direct of indirect - een verbinding heeft met DAEB activiteiten in wijken.

Uitgangspunten

Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2018 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele aan- en verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEBen niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet-DAEB-vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:

l Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend;

l Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden;

l Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toegerekend aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB- of niet-DAEBtak op basis van de relatieve verdeling van het aantal verhuureenheden.

2023 ACTIVA

VASTE ACTIVA

Vastgoedbeleggingen

DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Boekwaarde per 1 januari

Uitgangspunten marktwaarde

Parameters

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening is grotendeels gebruik gemaakt van de Parameters conform Handboek of Best Practice. Bij Instandhoudingsonderhoud is in overleg met de taxateur o.b.v. de Vastgoed Taxatie Wijzer 2023 het onderhoud voor het doorexploiteer- en uitpondscenario bepaald. Dit leidt tot de volgende gemiddelden:

Instandhoudingsonderhoud DE € 1.699 € 1.284 € 1.658 € 578 Handboek € 94 Handboek Handboek

Instandhoudingsonderhoud UP € 1.262 € 1.344 n.v.t. n.v.t. Handboek € 79 Handboek Handboek

Inschakeling taxateur

De taxaties van het vastgoed zijn wederom uitgevoerd door Dansen van der Vegt (DvdV). De grondlocatie aan de Slagkampweg is getaxeerd door Van de Berk & Kerkhof. Beide taxateurs zijn deskundig en onafhankelijk en ingeschreven in het register van taxateurs.

Dit jaar kiezen we er opnieuw voor om zowel het deel 'volledige taxatie' als het deel 'markttechnische update' door de taxateur uit te laten voeren. Zayaz kiest er niet voor om een deel van de taxaties zelf uit te voeren. Sinds 2023 zal jaarlijks 1/3 volledig worden gewaardeerd.

Daarnaast zijn in 2023 getaxeerd:

Grondposities

De Blokken (Slagkampweg) is de enige grondpositie die we nog hebben. De grondlocatie in De Haren is opgenomen bij de MVA i.o. omdat de ontwikkeling op deze locatie reeds is opgenomen in de investeringsbegroting.

Ontwikkellocaties (MVA i.o.)

Bij de ontwikkellocaties is de marktwaarde(stijging) bij oplevering berekend op basis van uitgangspunten uit de begroting. De stichtingskosten conform begroting zijn hier vervolgens vanaf getrokken.

Marktwaarde verhuurde staat

Bij het bepalen van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd. Stichting Zayaz hanteert bij de marktwaardewaardering voor een deel de parameters uit het handboek. Daarnaast wordt er in een aantal gevallen gebruik gemaakt van vrijheidsgraden. De belangrijkste parameters kunnen als volgt worden gespecificeerd (exclusief woonwagens en tijdelijke eenheden):

WON Gemiddeld Laagste waarde Hoogste waarde

Contracthuur per maand

Dit resulteert in de volgende ratio's (exclusief woonwagens en tijdelijke eenheden):

Bij parkeren zien we de volgende cijfers:

PAR Gemiddeld Laagste waarde Hoogste waarde

Dit resulteert in de volgende ratio's:

BOG/MOG heeft geen uitpondscenario en daarom zijn de leegwaarde en alle leegwaarde gerelateerde ratio's niet in dit overzicht opgenomen:

BOG/MOG/ZOG

Gemiddeld Laagste waarde Hoogste waarde Contracthuur

Dit resulteert in de volgende ratio's: BOG/MOG/ZOG

Markthuur(stijging)

Voor alle complextypen wordt de vrijheidsgraad markthuur toegepast. De markthuur wordt voor alle complexen door de taxateur op basis van de markthuurtabel en referenties vastgesteld. De vrijheidsgraad markthuurstijging wordt toegepast voor alle complextypen en volgt de Best Practice.

Exit yield

Door de taxateur is in uitzonderlijke gevallen de berekende exit yield aangepast voor bepaling van de eindwaarde. Uitgangspunt hierbij is wel dat de taxateur geen wijzigingen aanbrengt tenzij is vastgesteld dat de marktwaarde zonder aanpassingen een onwenselijke uitkomst laat zien. Dat houdt in dat theoretisch gezien voor alle complextypen de exit yield een vrijheidsgraad is.

Leegwaarde(stijging)

De vrijheidsgraad leegwaarde wordt toegepast voor alle relevante complextypen (met uitpondschema), dit betreft EGW, MGW en parkeren. De leegwaarde wordt door de taxateur op basis van referenties bepaald. Hiervoor wordt de Leegwaarde-indicator van Value Metrics gebruikt. De vrijheidsgraad leegwaardestijging wordt toegepast voor relevante complextypen (met uitpondschema). Voor de leegwaardestijging is de Best Practice als uitgangspunt genomen.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet (DV) wordt modelmatig bepaald voor de woningcomplextypen op basis van het model van Value Metrics. Voor de BOG-complextypen wordt ook een modelmatige benadering gebruikt, maar dan het model van onze taxateur Dansen van der Vegt zelf. Voor Parkeren wordt een vast percentage gebruikt. In alle gevallen geldt dat de disconteringsvoet een vrijheidsgraad is.

Mutatie- en verkoopkans

De mutatiegraad is een vrijheidsgraad, waarbij het 5-jaars historisch gemiddelde door Stichting Zayaz is opgevoerd. Conform Best Practice zijn wel alle mutatiegraden afgerond op hele percentages en wordt een ondergrens en bovengrens toegepast.

Onderhoud

De vrijheidsgraad onderhoud wordt toegepast voor alle complextypen. De normen voor instandhoudingsonderhoud zijn gebaseerd op VTW normen 2023. Hier wordt conform Best Practice een correctie op uitgevoerd.

Schematische vrijheid

We hebben geen gebruikt gemaakt we de schematische vrijheid.

Bijzondere uitgangspunten

Voor de tijdelijke wooneenheden (statushouders), woonwagens en standplaatsen is 'bijzondere uitgangspunten' als vrijheidsgraad ingericht. Voor de overige complextypen wordt deze vrijheidsgraad niet toegepast.

Complexindeling

De waarderingscomplexen zijn ongewijzigd. Bij nieuwe complexen wordt dezelfde systematiek gebruikt, op basis van onder andere bouwjaar, ligging, strategie en typologie.

WOZ-informatie

In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn 13.583 (2022: 13.475) verhuureenheden opgenomen met een WOZ-waarde van € 3.571.353.000 (2022: € 2.899.465.000). In de post niet-DAEB zijn 1.737 (2022: 1.728) verhuureenheden opgenomen met een WOZ-waarde van € 193.593.000 (2022: € 166.149.000). De WOZ- waarde is gebaseerd op de WOZ-beschikking betreffende het jaar 2023 (peildatum 1-1-2022).

Beleidswaarde

De beleidswaarde is een afgeleide van de marktwaarde en laat een realistischer beeld zien van de waarde op basis van het beleid van de corporatie en daarmee samenhangende kasstromen. Omdat de doelstelling van Zayaz is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast komt het beleid van een corporatie op onderdelen als huur, beheer en onderhoud niet altijd overeen met de keuzes van een belegger. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Hieronder wordt de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht. Deze beleidswaarde sluit aan op het beleid van Zayaz en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.

Bij het bepalen van de beleidswaarde is het waarderingshandboek gehanteerd. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de berekening van de marktwaarde. Deze aspecten zijn:

- beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario gehanteerd;

- betaalbaarheid: de markthuur wort vervangen door de beleidshuur (streefhuur);

- kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud (VTW) wordt vervangen door de onderhoudsnorm van de woningcorporatie;

- beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van de woningcorporatie.

De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2023 € 1.070.635.000 (2022: € 1.216.002.000). De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2023 € 134.814.000 (2022: € 119.097.000).

De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:

Beleidswaarde 2023

bedragen x € 1.000

De afslagen op de marktwaarde kunnen als volgt worden toegelicht:

Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteerscenario)

In deze stap wordt enkel het doorexploiteerscenario gehanteerd. In de marktwaarde waardering vindt een stevige correctie plaats als gevolg van een ophoging van het percentage met betrekking tot de overdrachtskosten. Derhalve zijn de sub stappen met betrekking tot de beschikbaarheid inzichtelijk gemaakt. In de afslag beschikbaarheid in 2022 was nog sprake van een positief effect, dit had te maken met de verhuurderheffing. In 2023 is deze beperkt negatief, zijnde ca. 17 mln. Dit heeft onder andere te maken met het effect op de leegwaarde, wat maakt dat dit potentieel niet wordt benut in de afslag naar het beschikbaar houden van sociale woningen.

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur)

Bij deze stap wordt bij mutatie niet de markthuur gevraagd, maar de streefhuur van de corporatie. Meestal ligt de markthuur van een woning boven de liberalisatiegrens en vrijwel altijd boven de 1e aftoppingsgrens, zeker in 'sHertogenbosch. Zayaz verhuurt bij mutatie het merendeel van haar woningen tegen een huurprijs onder of tot de 1e aftoppingsgrens en een beperkt deel onder de liberalisatiegrens (van het DAEB bezit). Door het verschil in huurinkomsten daalt de waarde van het vastgoed met circa € 923 miljoen. Deze afslag is zo'n € 67 miljoen hoger dan de afslag in 2022. Dit wordt voornamelijk verklaard door het effect van de eenmalige huurverlaging.

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud)

Bij de marktwaarde worden normbedragen gebruikt die zijn gebaseerd op de keuzes van een belegger (VTWnormen). Daarbij wordt vaak uitgegaan van een exploitatiehorizon van 15 jaar, en is géén grootschalig onderhoud opgenomen. De gemiddelde onderhoudsnorm conform Vastgoed Taxatie Wijzer voor ons woningbezit bedraagt € 1.338 per verhuureenheid (2022 € 1.210). De norm VTW is ten opzichte van 2022 met ruim 10% gestegen. Wanneer we dit uitgangspunt van de marktwaarde spiegelen aan de inzet op onderhoud uit onze meerjarenbegroting, dan leidt dit tot een gemiddelde onderhoudsnorm van € 2.575,- per eenheid (dit was in 2022 € 2.392,-). De norm onderhoud in de beleidswaarde kent hiermee een stijging van 7,5%. Deze stijging is relatief gezien lager dan de stijging in de VTW norm, derhalve is de afslag van marktwaarde naar beleidswaarde minder groot dan in 2022. De afslag in 2023 is € 243 mln. De afslag in de beleidswaarde van 2022 was € 280 mln.

Voor de berekening van de onderhoudsnorm sluiten wij – net als in 2022 – aan bij de position paper onderhoud/ investeringen zoals ook benoemd in SBR-notitie en alert (sept 2022).

Afslag wegens beheer (beheerskosten)

Ook voor het beheer van de woningen van een belegger is een norm afgesproken, deze is vastgelegd in het waarderingshandboek. De basis voor het bepalen van de beheerlast van Zayaz vormen de lasten verhuur en beheer in de functionele resultatenrekening. De beleidswaarde laat hierin een afslag zien van € 108 mln. en de daarbij gehanteerde beleidsnorm voor beheer bedraagt € 1.034,- per eenheid. De afslag ligt in lijn met die van 2022, deze bedroeg toen € 97 miljoen. In tegenstelling tot de onderhoudsnorm wordt voor de beheernorm rekening gehouden met de groei zoals deze in de meerjarenbegroting is opgenomen. Dit is in lijn met voorgaand jaar.

Onderstaand zijn de normen ten aanzien van de beleidswaarde opgenomen.

2023 2022

Disconteringsvoet doorexploiteren 5,94% 5,80%

Disconteringsvoet

Sensitiviteitsanalyse

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welke effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Effect op de beleidswaarde Waarde Effect Effect in %

Overige vastgoedbeleggingen

per 1 januari

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Er worden geen woningen meer onder een VOV-regeling aan derden overgedragen.

Bij onze Verkoop onder Voorwaarden-regeling zijn er kortingen verleend tot 50%. Er is sprake van een terugkooprecht. Per balansdatum resteren er 55 woningen. De waardedaling in 2023 bedraagt 5,0%.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen nieuwbouwprojecten. Indien van toepassing wordt de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen hierop in mindering gebracht. Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Afschrijvingen

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie:

Kantoorgebouwen en werkplaats - lineair in 40 jaar

Verbouwing kantoorpand - lineair in 10 jaar

Inventarissen - lineair in 10/15 jaar

Computerapparatuur, programmatuur en transportmiddelen - lineair in 5 jaar

Financiële vaste activa

Latente belastingvordering(en)

- Belastinglatentie leningen

Deze latentie is enerzijds ontstaan door de herstructurering van de leningportefeuille in 2010. De afloop van de belastinglatentie leningen is bepaald naar rato van de gemiddelde looptijd per 1 januari 2008. De in 2010 afgeloste leningen zijn hierop in mindering gebracht. De nominale waarde bedraagt € 175.000.

Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 24.000 binnen een jaar wordt gerealiseerd.

Als gevolg van een breakclausule op een derivaat (swap) hebben in 2016, 2017 en 2018 afrekeningen plaatsgevonden welke zijn geactiveerd. Deze valt vrij ten laste van het resultaat over de resterende looptijd. Van dit bedrag wordt € 844.000 binnen een jaar gerealiseerd.

In 2019 heeft Zayaz 3 derivaten (renteswaps) geherstructureerd om het liquiditeitsrisico uit hoofde van toekomstige margin calls in de portefeuille te verminderen. Dit heeft ze gedaan door drie leningen met de daarbij horende renteswap te combineren tot een basisrentelening en twee fixe leningen. De novaties zijn verwerkt onder de langlopende schulden, waarbij de totale lening is afgewikkeld tegen nominale waarde en een nieuwe lening is aangetrokken tegen de reële waarde van het bestaande derivaat plus de nominale waarde van de lening. Per saldo is de reële waarde die betaald is en gefinancierd middels een hogere rentecoupon in de nieuwe lening verwerkt. De reële waarde is vervolgens separaat opgenomen onder de langlopende schulden en kortlopende schulden. Het overlopend hedge resultaat is opgenomen onder de financiële vaste activa. De boekwaarde van de derivaten wordt toegerekend aan de resterende looptijd van het derivaat. De jaarlijkse toerekening van de boekwaarde aan het resultaat vindt plaats op de financiële baten en lasten. Van dit bedrag wordt € 628.000 binnen een jaar gerealiseerd.

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

Verloop vastgoed bestemd voor de verkoop

De voorraad bestemd voor verkoop bestaat uit 24 woningen uit bestaand bezit opgenomen welke per balansdatum reeds leeg stonden (vorig jaar: 18 woningen).

De verwachting is dat de voorraad grotendeels binnen een jaar wordt verkocht. De verwachte opbrengst hiervan bedraagt € 8.107.500.

Overige voorraden

Vorderingen

Geen van de vorderingen heeft een looptijd langer dan een jaar.

Huurdebiteuren

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

Overige vorderingen

De per 31 december 2023 aanwezige liquide middelen staan ter vrije beschikking.

PASSIVA

7. Eigen

vermogen

Herwaarderingsreserve

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

Herwaarderingsreserve DAEB vastgoed in exploitatie

Bedragen x € 1.000

Herwaarderingsreserve niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Herwaarderingsreserve onroerende zaken VOV en voorraad

Het verloop van de herwaarderingsreserve was in 2022 als volgt:

Herwaarderingsreserve DAEB vastgoed in exploitatie

Herwaarderingsreserve niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Herwaarderingsreserve onroerende zaken VOV en voorraad

Bedragen x € 1.000

De bestuurder stelt voor om het resultaat (€ 63 092.000 verlies) over 2023 in mindering te brengen op de overige reserves.

Het resultaat over 2022 is toegevoegd aan de overige reserves conform het gedane voorstel. Dit is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 23 mei 2022.

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Onrendabele

en herstructureringen

Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 7.718.000 binnen een jaar wordt gerealiseerd en € 19.271.000 wordt na een jaar maar binnen vijf jaar gerealiseerd.

Latente belastingverplichtingen

Deze voorziening heeft betrekking op de tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering van activa en passiva. De voorziening is berekend over de contante waarde van toekomstige rentebetalingen rekening houdend met de geldende belastingtarief van 25,8%.

Belastinglatentie afkoop leningen

De afloop van de belastinglatentie afkoop leningen betreft een lineaire afschrijving per afgeloste lening, welke een maximale looptijd heeft van 11 jaar. De latentie heeft betrekking op betaalde boeterente bij vervroegde aflossing welke fiscaal wel ineens aftrekbaar is en commercieel niet. In 2016 is er een derivaat afgekocht met een maximale looptijd van 27 jaar. In 2017 is er een derivaat afgekocht met een maximale looptijd van 25 jaar. De latentie heeft betrekking op afkoop van een derivaat welke fiscaal wel ineens aftrekbaar is en commercieel niet.

Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 218.000 binnen een jaar wordt gerealiseerd en een bedrag van € 2.911.000 na vijf jaar. De nominale waarde bedraagt € 4.600.000.

Langlopende schulden 2023 Waarvan langer dan vijf jaar 2022

langer dan vijf jaar

Schulden aan banken

Overige schulden

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De langlopende schulden betreffen onderhandse leningen van kredietinstellingen en overheid, deze vallen onder de borging van het WSW.

De marktwaarde van de leningen bedraagt per 31 december 2023 € 577.863.000 (2022: € 509.781.000). De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen de 6-maands Euribor. De martkwaarde van de leningen is conform methodiek van het WSW en is gebaseerd op de €STR market rate (mid curve).

Leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage x €

Leningportefeuille

De kenmerken van de nieuw aangetrokken langlopende leningen zijn opgenomen in onderstaande tabel.

Nieuwe leningen conform treasuryjaarplan 2023

Zayaz heeft ultimo 2023 2 rollover leningen met variabele hoofdsom. Het maximum leenbedrag bedraagt € 55 miljoen waarvan minimaal 20% moet zijn opgenomen. Ultimo 2023 is € 48,5 miljoen opgenomen. Het opgenomen bedrag kan per week, maand of kwartaal worden aangepast. De rente is variabel en wordt maandelijks of per kwartaal vastgesteld.

In het jaar 2024 loopt Zayaz over de totale hoofdsom van 81,4 miljoen renterisico als gevolg van spread- en opslagherzieningen.

Van het totaal van de schulden heeft € 487,9 miljoen een looptijd van meer dan vijf jaar. In 2024 bedraagt het totale bedrag aan aflossingen € 15,4 miljoen. Dit betreft reguliere aflossingen.

- Rentevoet en aflossingssysteem

De gemiddelde rentevoet van de langlopende schulden inclusief aan roll-overs gekoppelde derivaten bedraagt circa 2,89% (2022: 2,92%). De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 2,34% en van de derivaten 4,92%. De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire, dan wel het fixe kostprijssysteem.

- Zekerheden

De leningen zijn niet hypothecair bezwaard. Tot zekerheid van de leningen, waarvoor borgstellingen zijn verleend door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de leningen waarvoor gemeentegarantie is verleend, geldt een verbod om zonder toestemming van betrokken partijen de eigendommen van bestemming te veranderen, uit te breiden, te vervreemden of met hypotheek of zakelijk recht te bezwaren.

2023 2022

Leningen

De positie agio lening Vestia is toegevoegd aan de leningen kredietinstellingen en overheid. Zayaz heeft een lening van € 4,4 miljoen aangetrokken met een niet-marktconforme rente. Het verschil tussen de marktwaarde van de lening en de nominale schuldrestant ultimo jaar is € 6,5 miljoen en opgenomen als agio lening Vestia.

Leningen kredietinstellingen en overheid

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar.

Schulden aan leveranciers en handelskredieten

Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen

Vennootschapsbelasting

Vennootschapsbelas.nglast boekjaar -5.028

Vennootschapsbelas.ng voorlopige aanslag boekjaar 4.382

Vennootschapsbelas.ng voorlopige aanslag voorgaande jaren 201 -445

Omzetbelasting

Overige schulden

Overlopende passiva

FINANCIËLE INSTRUMENTEN

Algemeen

Zayaz maakt gebruik van derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past Zayaz met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedgeaccounting toe. De marktwaarde van de derivaten is per 31 december 2023 € 16,6 miljoen negatief (2022: € 12,3 miljoen negatief).

De belangrijkste financiële risico's waaraan Zayaz onderhevig is, zijn het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Zayaz is erop gericht om op de korte termijn de effecten van renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktrentes te volgen. Zayaz maakt gebruik van financiële derivaten om de financiële risico's die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen. Zayaz neemt met financiële derivaten geen speculatieve posities in.

Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico's

In het Reglement Financieel Beleid en Beheer van Zayaz staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. Zayaz beheerst het marktrisico door diversificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

De bij Zayaz afgesloten financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in het treasurystatuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten alleen toegestaan ter beperking en spreiding van beschikbaarheids- en renterisico's en mits voldaan wordt aan de in het treasurystatuut genoemde eisen en geformuleerde kaders.

Kredietrisico

Het gaat hierbij om het risico dat tegenpartijen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende tegenpartijen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de tegenpartijen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de marktwaarde van de derivaten.

Om tot swaptransacties te komen heeft Zayaz een aantal kredietlijnen geopend bij banken waaronder Rentederivaten afgesloten kunnen worden. Zayaz heeft met de ING een RFD contract, met de BNG een transactieovereenkomst en met de ABN AMRO (voorheen Fortis) een NRL.

Per ultimo 2022 heeft Zayaz geen derivaten met marktwaardeverrekening meer. In maart 2019 zijn de swaps van de BNP en Deutsche Bank namelijk doorgezakt in een basisrentelening en twee fixe leningen. In april 2019 heeft de ABN AMRO laten weten dat zij afstand doet van marktwaardeverrekening op de betreffende swap.

Liquiditeitsrisico

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Zayaz en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Zayaz heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

Zayaz voert het dagelijks liquiditeitenbeheer uit op concernniveau. De krediefaciliteit bij de ING-bank van € 5 miljoen is verlaagd in 2023 naar € 1 miljoen. Dit was mogelijk omdat we flexibele leningen hebben waar we wekelijks en maandelijks geld van kunnen opnemen of terugstorten. De kredietfaciliteit gebruiken wij om de dagelijkse mutaties op te kunnen vangen.

Valutarisico

Stichting Zayaz loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro's zijn.

Renterisico (prijs- en kasstroomrisico's)

Renterisico is in algemene termen gedefinieerd als het totale bedrag of de totale (restant) hoofdsom waarover een nu nog onbekend rentepercentage betaald zal gaan worden. Zayaz hanteert daarnaast als tweede definitie het bedrijfseconomisch renterisico.

Doelstelling bij renterisicomanagement van Zayaz is het in de tijd spreiden van (her)financieringsrisico en renterisico en het voorkomen van te grote pieken in het risicoprofiel.

Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico's, die voortkomen uit de (her)financiering van Zayaz te beperken. Op deze manier worden tevens de netto-rentelasten geoptimaliseerd. Dit beleid vertaalt zich in een gewenst profiel van vastrentende en variabel rentende posities inclusief liquide middelen, waarbij de variabel rentende positie in principe tussen de 7% en 17% per jaar (excl. opslagrisico/incl. rollover) van de netto-schuld bedraagt. Ten aanzien van het risico op de opslagherzieningen (van toepassing op het herfinancieringsrisico) hanteren wij een norm van 30% van de netto-schuld per jaar.

Hedge-strategie

De financieringstrategie van Zayaz is om de financieringsbehoefte voor een belangrijk deel in te vullen met rollover leningen. Het afsluiten van swaps behoort niet meer tot onze strategie. Het renterisico op deze roll-over leningen werd afgedekt middels renteswaps, waardoor effectief een vaste lange rente werd betaald. De kenmerken van de instrumenten zijn daarom exact gelijk gesteld aan die van de onderliggende roll-over lening; alleen de rentestructuur is tegengesteld als die in de afgedekte positie. Het risico van veranderingen in de kasstromen uit de variabel rentende lening als gevolg van wijzigingen in de rentevoet is op die manier afgedekt.

De fluctuaties in de rente op de reeds afgesloten en toekomstige roll-over leningen zijn volledig afgedekt door de swapposities, met uitzondering van de 2 rollover leningen met variabele hoofdsom die in 2021 afgesloten zijn.

De kritische kenmerken (nominale waarde, rentevoet en coupon data) van de swaps en de afgedekte positie komen overeen. Als gevolg hiervan mag verwacht worden dat de veranderingen in de kasstromen van de lening en die van de swap in hoge mate tegengesteld correleren. De effectiviteit van de hedge relatie is derhalve op elk moment op basis van de documentatie van het instrument en de afgedekte positie vast te stellen. Financiële instrumenten worden in principe tot einde looptijd aangehouden.

Op grond hiervan hanteert Zayaz voor haar posities in financiële instrumenten methode van kostprijs hedge accounting. Het hedging-instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Mutaties in de marktwaarde worden derhalve niet in het resultaat en de balans verwerkt. Hedge-ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Derivaten

Het treasurybeleid van Zayaz wordt voor een deel gekenmerkt door de inzet van rente-instrumenten voor het afdekken van renterisico's en de inzet van roll-over leningen voor het invullen van de financieringsbehoefte.

De nominale waarde van de totale renteswappositie van Zayaz komt op € 110 miljoen (2022: € 125 miljoen).

De marktwaarde van de swapportefeuille was ultimo 2023 € 16,6 miljoen negatief (ultimo 2022: € 12,3 miljoen negatief). De volledige marktwaarde heeft betrekking op posities waarbij geen liquiditeitsstortingen (margin calls) mogelijk zijn.

Voorwaardelijke verplichtingen

WSW obligoverplichting

Zayaz heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken.

De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2023. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en Zayaz niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde.

In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door Zayaz.

Verplichtingen persoonsgebonden loopbaanbudget

ln de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker afgesproken. Elke medewerker heeft recht, afhankelijk van indiensttreding, op een budget ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. Ultimo 2023 bedraagt de verplichting € 365.944 (2022 maximaal: € 344.961).

Aangegane verplichtingen

Zayaz gaat pas definitief verplichtingen aan bij nieuwbouwprojecten, indien het bestuur en de Raad van Commissarissen goedkeuring verlenen aan de realisatiefase. Per ultimo 2023 bedragen de aangegane verplichtingen voor nieuwbouw- en renovatieprojecten € 24,3 miljoen (incl. BTW).

Kredietlimiet

De rekening-courantverhouding met banken betreft het saldo van lopende rekeningen bij de ING-bank. Deze rekeningen maken deel uit van het compensabel stelsel uit hoofde van de rekening-courantovereenkomst met de ING-bank. De kredietlimiet bedraagt € 1.000.000. Hiervoor zijn geen zekerheden verstrekt.

Meerjarige financiële verplichtingen

Operationele lease

Bij Zayaz worden zes personenauto's en acht bedrijfswagens geleased. De totale verplichting per 31 december 2023 bedraagt circa € 207.000 (2022: € 264.000). De gemiddelde restant looptijd is 19 maanden.

Daarnaast worden vier printers geleased. De totale verplichting per 31 december 2023 bedraagt circa € 159.000 (2022: € 14.000). De restant looptijd is 54 maanden.

Prestatiecontracten en contractonderhoud

Er zijn voor diverse complexen prestatiecontracten afgesloten ten behoeve van het periodiek onderhouden van het schilderwerk. De huidige contracten hebben een einddatum die varieert van 2030 tot 2039. Totaal bedrag voor 2024 (excl. BTW) bedraagt € 1.487.000.

Daarnaast zijn contracten afgesloten ten behoeve van het periodiek uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan installaties, het onderhouden van voorzieningen en overige contractuele verplichtingen. De verschillende contracten hebben een einde looptijd variërend van 2024 tot 2052. De verplichting voor het komende jaar bedraagt € 2.832.000

Basisrenteleningen

Basisrenteleningen (x € 1.000)

Hoofdsom Looptijd NWB basisrente lening, basisrente 2,805% met

basisrente lening, basisrente 5,155% met spread 16 bp

NWB basisrente lening, basisrente 2,765% met spread 11 bp

NWB basisrente lening, basisrente 2,77% met spread 17 bp

BNG basisrente lening, basisrente 3,74%, met spread 9 bp

NWB basisrente lening, basisrente 2,795% met spread 12 bp

Huuropbrengsten

Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie

Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

De huuropbrengst van woningen en gebouwen is in 2023 met circa 2,74% toegenomen ten opzichte van 2022.

De huurderving leegstand kan worden onderverdeeld in de volgende categorieën:

• € 986.000 m.b.t. verhuur en mutatie (frictieleegstand);

• € 293.000 m.b.t. model-, proef- en wisselwoning;

• € 126.000 m.b.t. verkopen;

• € 60.000 m.b.t. sloop;

• € 22.000 m.b.t. maatschappelijk.

De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

De post opbrengsten servicecontracten betreft vergoedingen die huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor bijvoorbeeld het huren van een geiser, levering van water en energie en het onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde of werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. De verrekenbare kosten worden jaarlijks met de huurders afgerekend. De verwachte af te rekenen kosten zijn verantwoord onder Overlopende passiva.

Lasten servicecontracten

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.

Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.

Kosten leveringen en diensten betreffen zowel de verrekenbare kosten met de huurders als een deel nietverrekenbare kosten.

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

Toegerekende

Lonen, salarissen en sociale lasten

Personeelsleden

Gedurende het jaar 2023 had de corporatie gemiddeld 137 werknemers in dienst (2022: 133). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Voor het verkochte vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde. Voor het teruggekochte vastgoed VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. De verkoopopbrengst is gesaldeerd met de verkoopkosten. Het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde.

De verkoopopbrengst vastgoedportefeuille betreft de verkoop van 36 woningen (vorig jaar: 27 woningen, 3 bedrijfsruimten en 2 garages/parkeerplaatsen).

De verkoopopbrengst vastgoedportefeuille bedraagt € 11.313.000 (vorig jaar € 8.773.000) en de verkoopkosten bedragen € 495.000 (vorig jaar € 331.000).

Toegerekende organisatiekosten Toegerekende kosten 469 404

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Gerealiseerde herwaardering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onder de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn opgenomen:

eerdere bijzondere waardeverminderingen

waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen

Waardeveranderingen

waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht

Overige organisatiekosten

Accountantshonoraria (Accountant: BDO)

Bovenstaande accountantshonoraria zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten binnen het boekjaar alsmede de opgenomen verplichting.

Kosten omtrent leefbaarheid

Vastgoed gerelateerde leefbaarheid 457 410

De kosten leefbaarheid betreffen extern gemaakte kosten ad € 124.000 inzake een woonomgeving die schoon, heel en veilig is en kosten inzake wijkontwikkeling en indirecte kosten toegerekend aan leefbaarheid ad € 305.000. De toegerekende indirecte kosten bestaan voor € 220.000 uit personeelskosten en voor € 85.000 uit overige organisatiekosten.

Financiële baten en lasten

Wijzigingen in de waarde van financiële vaste activa en van effecten die tot de vlottende activa behoren

Waardeverandering

Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentelasten en soortgelijke kosten

Belastingen

Algemeen

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald op basis van de relevante wet- en regelgeving met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de Belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Ten aanzien van deze regels heeft Zayaz een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangiften over de betreffende verslagjaren door de Belastingdienst worden getoetst. Zayaz is doorlopend in overleg met de belastingdienst over de door haar ingenomen posities. Daarin wordt meegewogen de ontwikkelingen in de jurisprudentie. Zo is afgelopen jaar duidelijkheid verkregen over de verwerking van de door Zayaz in 2016 en 2018 afgekochte derivaten, alsmede de verwerking van de verminderingen op de Verhuurderheffing. De hiermee gepaard gaande aanpassingen zijn als een correctie op de voorgaande verslagjaren verwerkt. De aangiften tot en met 2019 zijn door de belastingdienst afgewikkeld. Eind 2022 heeft de belastingdienst de gesloten VSO II opgezegd.

Hoewel Zayaz steeds transparant opereert richting de belastingdienst over haar ingenomen standpunten, blijft het mogelijk dat de belastingdienst in de definitieve aanslagregeling afwijkt. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

Belastingdruk winst-en-verliesrekening

De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: 2023 2022

huidig jaar

De acute belastingdruk over het jaar 2023 is € 5.028.000 (25,8%). Het belastbaar bedrag is € 19.543.000. Het effectieve belastingtarief bedraagt -10,38% (2022: -4,64%). De mutatie in 2023 van de belastingen betreft de acute belastingdruk en de mutatie in de latente belastingvorderingen en -verplichtingen. De afwijking van het wettelijk belastingtarief (25,8%) wordt vooral veroorzaakt door permanente en tijdelijke waarderingsverschillen. In de berekende latenties zijn alleen die waarderingsverschillen verwerkt, waarvan bekend is wanneer en op welke wijze deze tot afwikkeling komen. Indien afwikkeling onzeker is en/of in de verre toekomst is gelegen, aangevuld met de contantmaking van de latentie, leidt dit ertoe dat de waardering van dit deel van de latentie nihil is. Hierdoor komt voor dit deel van de latenties geen mutatie die door het resultaat loopt tot uitdrukking.

2023 x € 1.000

Commercieel resultaat voor belastingen -58.247

Waarderingsverschillen

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 55.634

Overige waardeveranderingen 32.740 88.375

Fiscale tijdelijke verschillen

Hoger verkoopresultaat 2.192 HIR-dotatie -5.484

Erfpacht -

Terugname opwaardering -

Hogere afschrijvingen -1.039

Hogere onderhoudslasten -16.602

Hogere bedrijfslasten-20.933

Fiscale tijdelijke verschillen rentelasten

Fiscaal disagio -184

Geactiveerde rente -

Overige verschillen in rente 752

Niet-aftrekbare rente 9.749 10.317

Permanente verschillen

Bijtelling gemengde kosten 31

Investeringsaftrek31

7 GESCHEIDEN VERANTWOORDING DAEB/ NIET-DAEB

Gescheiden balans (voor resultaatbestemming)

ACTIVA

Vaste activa

Materiële

Vlottende activa Voorraden

Vorderingen

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen

Langlopende schulden

Kortlopende schulden Schulden

Gescheiden winst-en-verliesrekening

onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Wijzigingen in de waarde van financiële vaste activa en van effecten die tot de vlottende activa behoren

Gescheiden kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

Kasstroom uit operationele activiteiten

Ontvangsten

Ontvangsten

Verkoopontvangsten bestaande huur

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV)

uit financieringsactiviteiten

Ontvangsten

Uitgaven

WNT-VERANTWOORDING 2023 STICHTING ZAYAZ

De WNT is van toepassing op Stichting Zayaz. Het voor Stichting Zayaz toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2023 € 223.000.

Het betreft hier het bezoldigingsmaximum in klasse H.

1. Bezoldiging topfunctionarissen

1a. Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking en leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de functievervulling

Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking en leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de functievervulling inclusief degenen die op grond van hun voormalige functie nog 4 jaar als topfunctionaris worden aangemerkt

Gegevens 2023

Bedragen x € 1

Beukeboom S. van Raak

Simons

Functiegegevens bestuurder waarnemend waarnemend

Aanvang en einde functievervulling in 2023

Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte)

Dienstbetrekking?

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling

Gegevens 2022

Functiegegevens waarnemend waarnemend bestuurder bestuurder

Aanvang en einde functievervulling in 2022 1/10 - 31/12 1/10 - 31/12

Omvang dienstverband 2022 (in fte)

Dienstbetrekking? 1,0 ja 1,0 ja Bezoldiging

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2023 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen

Gegevens 2023

P.B.E.

Jansen - van Bedragen x € 1 Hommes Vermeulen Hüskens den Tillaart

Functiegegevens

Aanvang en einde functievervulling in 2023 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 -

Bezoldiging Bezoldiging

toepasselijke

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag

Het bedrag van de overschrijding en reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling

Gegevens 2022

Bedragen x € 1 Hommes Vermeulen

Aanvang en einde functievervulling in 2022 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Bezoldiging

Bezoldiging Individueel

H Schouwenaars

Gegevens 2023

Bedragen x € 1

Functiegegevens lid

Aanvang en einde functievervulling in 2023 1/1 - 31/12

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag -

Het bedrag van de overschrijding en reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan

. Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling

Gegevens 2022

Bedragen x € 1 H. Schouwenaars

Functiegegevens lid

Aanvang en einde functievervulling in 2022 1/1 - 31/12

Bezoldiging

3. Overige rapportageverplich1ngen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2023 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

Ondertekening van de jaarrekening

Opmaak jaarrekening

De jaarrekening is aldus opgemaakt door het bestuur.

's–Hertogenbosch, 27 mei 2024

C.J.M. Beukeboom-van Woerkum, bestuurder

Vaststellen van de jaarrekening

's–Hertogenbosch, 27 mei 2024

D.W. Hommes (voorzitter)

P.B.E. Vermeulen

A.H.A.J. Jansen - van den Tillaart

D.B.D.L.D. Hüskens

H. Schouwenaars

OVERIGE GEGEVENS

OVERIGE GEGEVENS

1 Ontbreken van de verklaring

Aangezien de werkzaamheden in het kader van de door u verstrekte opdracht nog niet zijn afgerond mogen wij nog geen verklaring verstrekken.

2 Statutaire regeling winstbestemming

In de statuten van Stichting Zayaz staat geen artikel opgenomen betreffende de resultaatbestemming.

3 Verwerking van het verlies 2023

Overeenkomstig de wettelijke bepalingen is het verlies ad € 63.092.000 over 2023 in mindering gebracht op de overige reserves. Dit is reeds in de jaarrekening verwerkt.