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中文名称：北京正点国际投资咨询有限公司 英文名称：Beijing Zhengdian International Investment Consultancy 简
称：Zhengdian International
公司简述：
正点国际是一家大型权威企业管理咨询公司，拥有深远的国际智囊背景、广泛 的商业资源关系，具备高度职业化、专业化和国际化的运作能力。他全身心致力 于研究中国企业面临的管理问题，为企业导入人文管理、并重塑企业经营战略； 推行企业理财之术、用人之道和谋略之法以再造企业强劲竞争力；对投资、品牌 战略、发展规划、企业诊断、营销策划等问题皆有独到之研究，融合中国大智慧 与现代企业管理相结合，为中国企业家精心设计。并成功运用于多家企业。
创业至今，在国务院研究发展中心、中国社会科学院工业经济研究所专家的指 导和支持下，海格尔逐步形成了自己独特的咨询能力和核心优势，海格尔用国际 一流咨询公司的标准来武装自己，建立了庞大的知识库、严格的质量保证体系、 咨询师阶梯式培训体系，本着“不仅给客户提供解决方案，而且交给客户解决问 题的方法”的服务理念，曾经先后为国内众多大中型企业提供过咨询服务，服务 的领域囊括了汽车、石油及化工、机械制造、建筑及房地产、印染、造纸、服装、 传媒、煤炭、电梯及通讯等众多高新产业和传统行业。
多年来，正点国际不断摸索中国管理咨询的成功模式。赢得了广大客户的青睐; 专家、顾问界、学术界的广泛赞许。
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Report Submission Unit: Chinese
Name：北京正点国际投资咨询有限公司
English
Name：Beijing Zhengdian International Investment Consultancy
Abbreviation：
Zhengdian International
About Us
Zhengdian International is a large-scale and authoritative enterprise management consulting firm, which has far-reaching international think-tank background, wide range of business resources relationships and operational capability of high degree professionalism, specialization and internationalization. He has been totally committed to the study of Chinese enterprises management to bring humanistic management into the enterprises and reshape business strategy. Meanwhile, he implements enterprise financial management techniques and personnel strategies to strengthen the enterprises competitiveness. In addition, he has unique viewpoint in many field such as investment, brand strategy, business diagnosis as well as marketing planning and etc, combining Chinese great wisdom and modern enterprise management, which aims at the Chinese entrepreneurs on purpose and has been successfully applied in many enterprises.
Since the establishment of enterprise, under the guidance and support of specialists with State Council Development Research Center and Institute of Industrial Economic of CASS, Zhengdian International has gradually developed his own unique advisory capacity and core competency. Zhengdian International equips himself with standard of international top consultant firms by building up huge knowledge base, strict quality assurance system and consultant grading training system. At the service concept of “Not only providing customer the solution, but also serve customer the way to solve the problem”, Zhengdian International has ever provided the consulting 更多报告请访问：www.zhengdianguoji.com
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service to a number of middle and large-scale companies in China in succession and the service cover many high and new technology industries and traditional industries including automobile, petrochemical industry, manufacturing, construction, real estate, printing and dyeing, paper making, clothing, media, elevator and communications. Over the past several years, Zhengdian International has been exploring the successful mode of Chinese management consulting and has won the customer’s welcome and wide recognition from specialists, consultant field and academic circles.
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郑重声明
1 本报告的著作权归北京正点国际投资咨询有限公司（Beijing Zhengdian International Investment Consultancy）简称为正点国际所有。
2 本报告是正点国际的研究与统计成果，其性质是供客户内部参考的业务资料， 其数据和结论仅代表本公司的观点。
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Solemn statement
1、The copyright of this report belongs to Beijing Zhengdian International Investment Consultancy, which is short for Zhengdian International.
2、This report is the achievement of research and statistics of Zhengdian International wITh the nature of internal business reference material among customers and ITs data and conclusion only stands for the our company’s viewpoint.
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前言 购物中心产业已成为最重要的零售经营方式之一，而且已远远突破商品零售的 界限，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、 对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。
超大规模购物中心（Shopping Mall）产生于二十世纪初，五六十年代在美国 等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、 娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚 国家。在金融危机的冲击下，欧洲大型购物中心的建设势头不减。
我国的购物中心建设起步较晚，开始于二十世纪 90 年代初期，最早的项目是 位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。2006 年起，国内大中城市开始相继出现典型的购物中心模式，标志着中国的购物中心 开发开始迈上理性之路。
近年来，购物中心在我国方兴未艾，对购物中心的兴建如火如荼，而且其兴建 的速度和规模惊人。截至 2008 年 6 月，长三角地区已有购物中心 217 家，约占 全国购物中心总量的四分之一。未来几年内，长三角地区的购物中心还将保持快 速发展的势头。预计到 2010 年，上海购物中心的数量将达到 80 家至 100 家，整 个长三角地区的购物中心数量将达到 400 家左右。
在中国，Shopping Mall 的概念越来越时髦，如果对目前的商业地产做一个评 价的话，Shopping Mall 无疑是最热门的业态。Shopping Mall 在欧美的成功与 这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Shopping Mall 也渐成 为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。在国内已掀起了一股购物中心的开业 热潮，诸如北京中关村、望京、金融街等地一批大型 Shopping Mall 遍地开花。
经济的发展为中国购物中心的诞生、推广和普及奠定了日益稳固的基础，特别 更多报告请访问：www.zhengdianguoji.com
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是进入 21 世纪以来，在经济发展的推动下，购物中心在中国以日新月异的节奏 展现和变化着自身的产业规模、产业型态，也越清晰地勾勒出中国购物中心的产 业前景。
正点国际发布的《2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告》共八 章，352 页，图表数量 19 个。首先介绍了购物中心的定义、分类，Shopping Mall 的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市 购物中心的发展概况，然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析， 最后分析了影响购物中心发展的因素及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个 系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。
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正文目录： Solemn statement .......................................................................错误！未定义书签。 1、 购物中心相关概述..............................................................................................17 1.1 购物中心简介.................................................................................................17
1.2
1.3
1.1.1
国内外购物中心的概念....................................................................17
1.1.2
购物中心的分类................................................................................18
1.1.3
购物中心的科学定义与分类方法....................................................26
1.1.4
购物中心的一般特点简述................................................................27
大型购物中心（Shopping
Mall）简析...................................................28
1.2.1
Shopping
Mall 的概念....................................................................28
1.2.2
Shopping
Mall 的特点....................................................................29
1.2.3
Shopping
Mall 的物业管理服务要求............................................29
1.2.4
Shopping
Mall 的起源与蔓延........................................................31
大型购物中心与其他业态的区别..............................................................38 1.3.1
与传统商业街的比较........................................................................38
1.3.2
与百货公司及量贩店的比较............................................................39
1.3.3
对百货公司、量贩店的影响............................................................41
2、 世界购物中心分析..............................................................................................43 2.1
2.2
世界购物中心发展概述..............................................................................43 2.1.1
世界购物中心的兴起及深层原因....................................................43
2.1.2
世界购物中心的演变历程................................................................45
2.1.3
世界各地大型购物中心发展走势....................................................52
2.1.4
世界大型购物中心的典型模式解析................................................54
2.1.5
世界十大购物中心介绍....................................................................57
美国..............................................................................................................62 2.2.1
美国购物中心发展简况....................................................................62
2.2.2
美国购物中心呈衰败趋势................................................................63
2.2.3
美国大型购物中心经营管理的特点................................................65
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2.3
2.4
2.5
2.2.4
美国超级购物中心面临的难题及应对策略....................................68
2.2.5
美国典型 Shopping
Mall 发展特色...............................................73
日本..............................................................................................................75 2.3.1
日本购物中心的大规模兴起与扩张................................................75
2.3.2
日本购物中心趋向小型化发展........................................................76
2.3.3
日本大型购物中心开发持续升温....................................................77
2.3.4
日本典型 Shopping
Mall 发展特色...............................................79
欧洲..............................................................................................................80 2.4.1
欧洲兴起大型购物中心开发热潮....................................................80
2.4.2
德国购物中心发展综述....................................................................83
2.4.3
英国大型购物中心发展状况............................................................84
2.4.4
奥地利维也纳大型购物中心发展状况............................................86
其他地区......................................................................................................90 2.5.1
新加坡购物中心发展状况浅析........................................................90
2.5.2
新加坡购物中心的管理特色透析....................................................94
2.5.3
印度大型购物中心发展势头强劲....................................................96
3、 中国购物中心发展分析......................................................................................97 3.1
3.2
3.3
中国购物中心发展概况..............................................................................97 3.1.1
中国购物中心发展的历史阶段剖析................................................97
3.1.2
中国购物中心发展基本情况简述....................................................98
3.1.3
中国购物中心发展的特点解析........................................................98
3.1.4
中国 Shopping
3.1.5
外资抢滩中国购物中心市场..........................................................102
Mall 发展态势剖析.............................................100
中国区域型购物中心的发展分析............................................................105 3.2.1
中国不同类型购物中心的基本概况..............................................105
3.2.2
区域型购物中心的定位与特点......................................................107
3.2.3
中国区域型购物中心发展潜力广阔.............................................. 111
3.2.4
中国区域型购物中心开发的问题及对策...................................... 113
中国购物中心发展存在的问题................................................................ 115
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3.5
3.3.1
我国大型购物中心发展的阻碍...................................................... 115
3.3.2
我国购物中心发展面临的挑战...................................................... 116
3.3.3
大型购物中心在我国遭遇诸多困扰.............................................. 118
3.3.4
我国购物中心开发存在的误区透析..............................................121
中国购物中心发展的对策分析................................................................122 3.5.1
促进我国购物中心快速发展的建议..............................................122
3.5.2
大型购物中心建设的要点探讨......................................................123
3.5.3
我国购物中心开发的三大要素......................................................124
3.5.4
大型购物中心可持续发展的对策..................................................125
4、 主要区域购物中心的发展................................................................................129 4.1
4.2
4.3
4.4
北京............................................................................................................129 4.1.1
2008 年成北京购物中心发展分水岭.............................................129
4.1.2
北京大型购物中心受服装品牌青睐..............................................132
4.1.3
2009 年北京购物中心开发向远郊推进.........................................135
4.1.4
北京购物中心发展的业态思考......................................................136
上海............................................................................................................144 4.2.1
上海购物中心基本发展态势..........................................................144
4.2.2
上海市购物中心开发现状浅析......................................................146
4.2.3
2009 年上半年上海社区购物中心发展抢眼.................................147
广东省........................................................................................................149 4.3.1
广东大型购物中心发展的演进历程..............................................149
4.3.2
金融危机暴露广东购物中心发展弊端..........................................151
4.3.3
深圳市购物中心呈高速发展态势..................................................152
4.3.4
广州购物中心发展综述..................................................................157
其他地区....................................................................................................160 4.4.1
天津..................................................................................................160
4.4.2
重庆..................................................................................................160
4.4.3
武汉..................................................................................................168
4.4.4
济南..................................................................................................169
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4.4.5
沈阳..................................................................................................170
5、 购物中心的开发................................................................................................172 5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
购物中心开发的主要流程........................................................................172 5.1.1
总体概述..........................................................................................172
5.1.2
调研与论证......................................................................................173
5.1.3
立项与决策......................................................................................174
5.1.4
选址与选型......................................................................................174
5.1.5
规划与设计......................................................................................175
5.1.6
融资与招商......................................................................................177
购物中心的市场调查要素........................................................................178 5.2.1
调查的范围......................................................................................178
5.2.2
调查对象..........................................................................................179
5.2.3
问卷设计..........................................................................................179
5.2.4
调查方式..........................................................................................181
5.2.5
数据处理分析方法..........................................................................181
购物中心开发的决策基础探析................................................................182 5.3.1
问题演变的过程..............................................................................182
5.3.2
深入剖析购物中心开发决策的基础因素......................................183
5.3.3
开发商应认真了解消费市场的需求情况......................................186
购物中心的选址依据................................................................................188 5.4.1
以地区位和交通人口状况为依据..................................................188
5.4.2
以用地经济状况为基准..................................................................190
5.4.3
以用地的物理状况为基准..............................................................190
购物中心的规划要点透析........................................................................191 5.5.1
购物中心的位置..............................................................................191
5.5.2
购物中心的规模..............................................................................192
5.5.3
购物中心的形状..............................................................................193
5.5.4
超级市场的位置..............................................................................194
5.5.5
停车设备..........................................................................................194
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5.6
5.7
5.8
浅析购物中心的业态定位........................................................................196 5.6.1
项目区位..........................................................................................196
5.6.2
商圈条件..........................................................................................197
5.6.3
项目规模..........................................................................................197
5.6.4
市场竞争..........................................................................................197
5.6.5
商户沟通..........................................................................................197
5.6.6
建筑设计..........................................................................................197
5.6.7
业态分布..........................................................................................198
购物中心的项目招商分析........................................................................198 5.7.1
招商流程简述..................................................................................198
5.7.2
项目招商的基础..............................................................................199
5.7.3
招商原则探讨..................................................................................203
Shopping
Mall 项目开发的可行性探究................................................212
5.8.1
可行性分析的内容..........................................................................212
5.8.2
总体策划设计要点..........................................................................213
5.8.3
营销策划要点..................................................................................214
5.8.4
购物中心物业管理..........................................................................214
6、 购物中心的运营................................................................................................219 6.1
6.2
购物中心的各种模式盘点........................................................................219 6.1.1
按开发商背景或经营管理的模式划分..........................................219
6.1.2
按商场面积规模分类......................................................................223
6.1.3
按定位档次分类..............................................................................224
6.1.4
按选址地点分类..............................................................................225
6.1.5
按国际购物中心协会的分类..........................................................226
6.1.6
根据业态复合度划分......................................................................226
购物中心的经营策略探讨........................................................................227 6.2.1
购物中心成功运营的关键要素......................................................227
6.2.2
购物中心面临的经营难题及应对策略..........................................230
6.2.3
购物中心需要确立合适的商业业态..............................................233
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6.3
6.4
6.5
6.2.4
大型购物中心的品牌经营策略分析..............................................238
6.2.5
大型购物中心可持续发展的综合方案..........................................241
购物中心的管理思路分析........................................................................250 6.3.1
购物中心的管理特性及走势浅析..................................................250
6.3.2
购物中心的信息化管理策略探讨..................................................255
6.3.3
购物中心的工程管理方案剖析......................................................257
6.3.4
购物中心的管理建议......................................................................263
探索购物中心的完整行销推广方案........................................................266 6.4.1
创造特色形象和产品展示..............................................................266
6.4.2
实行顾客导向的满足需求规划......................................................267
6.4.3
拟定完整的行销推广策略..............................................................271
6.4.4
建立一支行销推广的专业团队......................................................276
购物中心的价值评估与盈利方法分析....................................................277 6.5.1
购物中心的价值计算方法..............................................................277
6.5.2
Shopping
Mall 盈利效果不佳的缘由解析..................................283
6.5.3
Shopping
Mall 的盈利模式选择..................................................286
6.5.4
Shopping
Mall 的商业利润挖掘..................................................288
7、 重点大型购物中心介绍....................................................................................294 7.1
7.2
中关村广场购物中心................................................................................294 7.1.1
基本简介..........................................................................................294
7.1.2
区域人群特征分析..........................................................................295
7.1.3
市场发展空间分析..........................................................................296
7.1.4
项目定位与业态布局......................................................................298
7.1.5
经营状况及未来前景探析..............................................................299
新华南 MALL·生活城 ...........................................................................300 7.2.1
基本简介..........................................................................................300
7.2.2
华南 MALL 的定位转变分析 ........................................................302
7.2.3
华南 MALL 的区域竞争环境 ........................................................302
7.2.4
新华南 MALL 的整合之路分析 ....................................................308
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7.3
7.4
7.5
北京金源时代购物中心............................................................................ 311 7.3.1
基本简介.......................................................................................... 311
7.3.2
金源 MALL 经营状况分析 ............................................................ 311
7.3.3
金源 MALL 积极寻求振兴之路 ....................................................312
广州正佳广场............................................................................................316 7.4.1
基本简介..........................................................................................316
7.4.2
正佳广场经营状况持续向好..........................................................317
7.4.3
正佳广场的营销策略剖析..............................................................318
深圳华润中心·万象城............................................................................326 7.5.1
基本简介..........................................................................................326
7.5.2
万象城的经营理念透析..................................................................327
7.5.3
万象城的营销思路分析..................................................................329
7.5.4
万象城的物业管理策略探讨..........................................................333
8、 购物中心的发展前景及趋势分析....................................................................334 8.1
8.2
购物中心的发展前景展望........................................................................334 8.1.1
中国开发购物中心具有巨大潜力..................................................334
8.1.2
长三角地区购物中心发展前景光明..............................................335
8.1.3
购物中心的未来发展方向探析......................................................335
8.1.4
购物中心的未来商业模式剖析......................................................336
8.1.5
购物中心的开发趋势分析..............................................................338
未来购物中心发展的影响因素................................................................340 8.2.1
人口区位变化和老龄化趋势..........................................................340
8.2.2
零售业全球化..................................................................................343
8.2.3
电子商务的兴起..............................................................................344
8.2.4
线上购物的高速发展......................................................................344
8.2.5
购物中心网路解决方案..................................................................346
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图表目录 图表 图表 图表 图表 图表 图表 图表 图表 图表 图表 图表 图表 图表 图表 图表 图表
1-1 1-2 1-3 2-1 2-2 2-3 2-4 2-5 2-6 3-1 3-2 3-3 6-1 6-2 6-3 7-1
美国际国购物中心协会关于购物中心的分类和定义表..................................20 我国购物中心的分类 .........................................................................................26 购物中心与百货公司及量贩店之比较..............................................................40 购物中心管理模式 .............................................................................................54 日本购物中心的总概况......................................................................................76 欧洲购物中心增长图 .........................................................................................81 购物中心总 GLA 面积（百万平方米）...........................................................81 每千人均购物中心 GLA 面积（平方米）.......................................................82 全欧洲购物中心新计划项目..............................................................................83 上半年主要租赁成交 .......................................................................................103 主要投资成交 ...................................................................................................104 主要在售商业项目价格....................................................................................105 Alamoana 购物中心标志 ................................................................................289 Alamoana 购物中心业态布局 ..........................................................................289 Alamoana 购物中心主力店组合 ......................................................................289 近年内广东珠三角地区主要的 MALL 项目 ..................................................307
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