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中文名称：北京正点国际投资咨询有限公司 英文名称：Beijing Zhengdian International Investment Consultancy 简
称：Zhengdian International
公司简述：
正点国际是一家大型权威企业管理咨询公司，拥有深远的国际智囊背景 的商业资源关系，具备高度职业化
专业化和国际化的运作能力。他全身心致力
于研究中国企业面临的管理问题，为企业导入人文管理 推行企业理财之术 战略
发展规划
并重塑企业经营战略；
用人之道和谋略之法以再造企业强劲竞争力；对投资 企业诊断
广泛
品牌
营销策划等问题皆有独到之研究，融合中国大智慧
与现代企业管理相结合，为中国企业家精心设计。并成功运用于多家企业。
创业至今，在国务院研究发展中心
中国社会科学院工业经济研究所专家的指
导和支持下，海格尔逐步形成了自己独特的咨询能力和核心优势，海格尔用国际 一流咨询公司的标准来武装自己，建立了庞大的知识库
严格的质量保证体系
咨询师阶梯式培训体系，本着“不仅给客户提供解决方案，而且交给客户解决问 题的方法”的服务理念，曾经先后为国内众多大中型企业提供过咨询服务，服务 的领域囊括了汽车 装
传媒
煤炭
石油及化工
机械制造
建筑及房地产
印染
造纸
服
电梯及通讯等众多高新产业和传统行业。
多年来，正点国际不断摸索中国管理咨询的成功模式。赢得了广大客户的青睐; 专家
顾问界
学术界的广泛赞许。
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Report Submission Unit: Chinese
Name：北京正点国际投资咨询有限公司
English
Name：Beijing Zhengdian International Investment Consultancy
Abbreviation：
Zhengdian International
About Us
Zhengdian International is a large-scale and authoritative enterprise management consulting firm, which has far-reaching international think-tank background, wide range of business resources relationships and operational capability of high degree professionalism, specialization and internationalization. He has been totally committed to the study of Chinese enterprises management to bring humanistic management into the enterprises and reshape business strategy. Meanwhile, he implements enterprise financial management techniques and personnel strategies to strengthen the enterprises competitiveness. In addition, he has unique viewpoint in many field such as investment, brand strategy, business diagnosis as well as marketing planning and etc, combining Chinese great wisdom and modern enterprise management, which aims at the Chinese entrepreneurs on purpose and has been successfully applied in many enterprises.
Since the establishment of enterprise, under the guidance and support of specialists with State Council Development Research Center and Institute of Industrial Economic of CASS, Zhengdian International has gradually developed his own unique advisory capacity and core competency. Zhengdian International equips himself with standard of international top consultant firms by building up huge knowledge base, strict quality assurance system and consultant grading training system. At the service concept of “Not only providing customer the solution, but also serve customer the way to solve the problem”, Zhengdian International has ever provided the consulting service to a number of middle and large-scale companies in China in succession and 更多报告请访问：www.zhengdianguoji.com
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the service cover many high and new technology industries and traditional industries including automobile, petrochemical industry, manufacturing, construction, real estate, printing and dyeing, paper making, clothing, media, elevator and communications. Over the past several years, Zhengdian International has been exploring the successful mode of Chinese management consulting and has won the customer’s welcome and wide recognition from specialists, consultant field and academic circles.
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郑重声明
1 本报告的著作权归北京正点国际投资咨询有限公司（Beijing Zhengdian International Investment Consultancy）简称为正点国际所有。
2 本报告是正点国际的研究与统计成果，其性质是供客户内部参考的业务资料， 其数据和结论仅代表本公司的观点。
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确认及书面授权，购买本报告的客户不得以任何方式在任
何媒体上(包括互联网)公开引用本报告的数据和观点，不得以任何方式将本报 告的内容提供给其他单位或个人。否则引起的一切法律后果由该客户自行承 担，同时正点国际亦认为其行为侵犯了正点国际的著作权，正点国际有权依法 追究其法律责任。
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Solemn statement
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The copyright of this report belongs to Beijing Zhengdian International Investment Consultancy, which is short for Zhengdian International.
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This report is the achievement of research and statistics of Zhengdian International wITh the nature of internal business reference material among customers and ITs data and conclusion only stands for the our company’s viewpoint.
3
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4
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前言 房地产，又称不动产，国外通常称为“real estate”或“real property”， 是指房屋和土地两种财产的合称。
2009 年全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长回到十年前水平，房屋 新开工面积增长好于 08 年。2009 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 31.96 亿平方米，比上年增长 12.8%；房屋新开工面积 11.54 亿平方米，增长 12.5%； 房屋竣工面积 7.02 亿平方米，增长 5.5%。其中，住宅竣工面积 5.77 亿平方米， 增长 6.2%。2000 年以来房屋施工面积同比增长一直保持在 20%左右，2009 年同 比增长 12.8%是比较低的。这表明企业对市场后期还是保持一种较为谨慎的态度， 同时这也会影响到 2010 年市场上商品房的供应。由于供需的矛盾，商品房价格 上涨仍有条件。正点国际预计 2010 年房地产新开工面积同比较 09 年会略有增加 为 15%左右。
2009 年，房地产开发企业本年资金来源 57128 亿元，比上年增长 44.2%。2009 年房地产企业开发资金来源逐月增长，至 12 月大幅增长，该月房地产企业资金 来源 8,958.30 亿元，环比大幅增长 116.58%。
2009 年，房地产开发企业本年资金来源 57128 亿元，比上年增长 44.2%。其 中，国内贷款 11293 亿元，增长 48.5%；利用外资 470 亿元，下降 35.5%；企业 自筹资金 17906 亿元，增长 16.9%；其他资金 27459 亿元，增长 71.9%。在其他 资金中，定金及预收款 15914 亿元，增长 63.1%；个人按揭贷款 8403 亿元，增 长 116.2%。
2009 年房地产开发企业国内贷款同比增长在历史高位。货币资金充足对房 地产市场有很强的推动作用，其中企业贷款增长 48.5%创近十多年的新高，个人 按揭贷款增长达 116.2%。预计 2010 年 M2 同比增长将回到常态的 20%左右，货币 推动房地产的作用将有所减弱。由此可以推测：2010 年房地产市场将由政策主 更多报告请访问：www.zhengdianguoji.com
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导，货币政策的变动是需要重点关注的变化因素。
通过对北京、上海、广州、深圳等 12 个重点城市土地市场的监测，2009 年 住宅用地出让面积、楼面地价和出让金额三项指标，不仅大幅超越低迷的 2008 年，更超越了“疯狂”的 2007 年。
从出让土地的平均楼面价占当年住宅成交均价的比重，可以看到 2009 年一 线城市地价与房价比已经达到 07 年高峰期的水平，而二线城市还有明显距离。 考虑到开发商从拿地到正式推出项目销售，存在 2-3 年的滞后，假设 09 年销售 的项目是 06 和 07 年拿地的成本，可以看到整体而言，09 和 2010 年商品房售价 中地价占比在提升，预计从 08 年的 23%上升至 26%和 27%。其中一线城市从 07 到 2010 年呈直线上升趋势，二线城市 09 年较 08 年有明显上升，2010 年将保持 稳定或略降。
正点国际发布的《2010-2012 年中国房地产行业投资分析及前景风险预测报 告》共十章，250 页，图表数量 217 个。首先介绍了房地产的定义、分类及在国 民经济中的地位分析，接着分析了中国房地产行业宏观经济环境、政策环境、技 术环境、社会环境，并对 2010-2012 年中国房地产行业发展态势做了预测，然后 具体介绍了中国房地产行业竞争态势概况。随后，报告对房地产全球市场、中国 进出口情况、产业链、财务状况、区域市场概况做了详尽分析，最后分析了房地 产细分行业、企业概况及风险防范措施做了预测分析。您若想对房地产业有个系 统的了解或者想投资房地产，本报告是您不可或缺的重要工具。
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报告正文目录 第一章 中国房地产行业基本情况...............................................................................................23 1.1
房地产行业的定义及分类............................................................................................23 1.1.1
房地产及房地产业的基本概念 .........................................................................23
1.1.2
房地产业的分类.................................................................................................25
1.2 2009 年房地产行业在国民经济中的地位和作用 .......................................................27 1.2.1
房地产业在国民经济中的地位 .........................................................................27
（二）房地产业应成为国民经济的主导产业 .............................................................28 1.2.2
房地产业在国民经济中的作用 .........................................................................29
（二）有利于优化城市的空间结构 提高城市的集聚效益 .......................................30 第二章
2009 年中国房地产行业发展环境分析 ........................................................................31
2.1 2009 年中国房地产行业宏观经济环境分析 ...............................................................31 2.1.1 2009 年中国宏观经济运行概况 ........................................................................31 2.1.2 2009 年中国货币及信贷政策............................................................................37 2.2 2009 年中国房地产行业政策环境分析 .......................................................................45 2.2.2
2009 年中国房地产行业重点政策及重大事件分析 ......................................50
2.2.3 2010 年中国房地产行业未来政策发展趋势 ....................................................61 第三章
2010-2012 年中国房地产行业发展情况预测...............................................................65
3.1 2009 年中国房地产供给状况分析...............................................................................65 3.1.1 2009 年中国土地开发与土地购置情况 ............................................................65 3.1.2
房地产开发规模.................................................................................................66
3.1.3
房地产开发结构.................................................................................................68
3.1.4 2010 年房地产行业供给预测............................................................................72 3.2 2009 年中国房地产市场需求状况分析 .......................................................................74 3.2.1 2009 年中国房地产超预期回暖 ........................................................................74 3.2.2 2010 年一线城市自住型需求将日渐式微 ........................................................75 3.2.3 2010 年保障性住房力度加大 挤压商品房需求 ..............................................77 3.3 2009 年中国房地产市场价格情况...............................................................................78
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3.3.1
房地产市场急剧升温.........................................................................................78
3.3.2
全国 70 个大中城市房地产销售价格指数持续上升 .......................................79
3.3.3 2010 年中国房价走势预测................................................................................81 3.4 2010 年中国房地产行业趋势判断...............................................................................82 3.4.1
房地产行业景气度及房地产业企业家信心指数 .............................................82
3.4.2
潜在需求依然旺盛.............................................................................................83
3.4.3
偏高的房价收入比制约了潜在需求的有效释放 .............................................84
3.4.4
短期供给依然不足 2010 年下半年将有所缓解 ..............................................86
3.5 2009 年中国房地产行业周期性发展分析 ...................................................................88 3.5.1
房地产生命周期的含义.....................................................................................88
3.5.2 2009 年房地产经历了从复苏到繁荣的阶段 ....................................................88 3.5.3 2010 年地产行业将进入景气周期中后段 .......................................................91 3.6. 2009 年中国房地产市场热点问题分析 ......................................................................96 3.6.1
“地王时代”归来 楼市泡沫增加 ...................................................................96
3.6.2
央行：2009 年新增房地产贷款 2 万亿元 占贷款增量的 20%......................97
3.6.3
大量增加保障房供给 切实落实保障房政策 ...................................................97
3.7 2009 年海外房地产市场发展状况分析 .......................................................................99 3.7.1
美欧日政策刺激促回暖.....................................................................................99
3.7.2
巴印俄房市表现各不同...................................................................................103
第四章 2009 年中国房地产行业资金状况分析 ......................................................................106 4.1 2009 年中国房地产行业资金来源总体情况分析 .....................................................106 4.1.1 2009 年中国房地产开发企业资金来源大幅增长 ..........................................106 4.1.2 2010 年房地产资金来源有下降趋势 但仍然充足 ........................................107 4.2 2009 年中国房地产行业资金来源结构分析 .............................................................109 4.2.1 2009 年中国房地产行业资金来源结构分析 ..................................................109 4.2.2 2010 年中国房地产行业资金来源预测 .......................................................... 110 4.3 2009 年中国房地产信贷分析..................................................................................... 112 4.3.1 2009 年中国房地产贷款增长迅猛 .................................................................. 112 4.3.2 2009 年上海房地产贷款增势强劲 .................................................................. 112 4.3.3
按揭贷款：主旋律是自住型消费 ................................................................... 113
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4.3.4 2010 年新增房贷飙升难以再现 ...................................................................... 113 4.4 2009 年中国房地产信托投资基金的发展 ................................................................. 115 4.4.1
浦东或成首批试点地区................................................................................... 115
4.4.2
政策收紧房企寻融资新途径........................................................................... 116
4.4.3
银监 证监两套方案齐头并进 ....................................................................... 116
第五章 2009 年中国房地产区域市场状况分析 ...................................................................... 118 5.1 2009 年中国重点城市房地产发展情况分析 ............................................................. 118 5.1.1 2009 年中国各大城市房地产总体情况介绍 .................................................. 118 5.1.2 2009 年北京房地产市场状况.......................................................................... 119 5.1.3 2009 年上海房地产市场发展状况 ..................................................................122 5.1.4 2009 年上海房地产市场状况..........................................................................125 5.1.5 2009 年广州房地产市场发展状况 ..................................................................128 5.2 2009 年中国重点城市房地产成交情况 .....................................................................133 5.2.1
2009 年中国重点城市房地产成交情况总体分析 ........................................133
5.2.2
北京量价齐升...................................................................................................134
5.2.3
上海量升价跌...................................................................................................135
5.2.4
深圳量跌价升...................................................................................................137
5.2.5
广州量价齐升...................................................................................................139
5.2.6
天津量价齐升...................................................................................................140
5.2.7
杭州量价齐升...................................................................................................141
5.3
重点城市土地有偿出让观察......................................................................................143
第六章
2009 年中国房地产行业财务状况分析 ......................................................................148
6.1 2009 年中国房地产行业总体运营状况分析 .............................................................148 6.1.1 2009 年房地产投资增速 16.1% 体现出前低后高特征.................................148 6.1.2
新屋销售面积 9.37 亿平米 同比增长 42.1%.................................................148
6.1.3
开发资金来源 5.71 万亿 同比增长 44.2%：.................................................149
6.1.4 70 个大中城市房价普遍上涨..........................................................................149 6.2 2009 年中国房地产行业经营效益分析 ........................................................................150 6.2.1 2009 年房地产行业效益状况..........................................................................150 6.2.2 2009 年中国房地产行业营运能力分析 ..........................................................151 更多报告请访问：www.zhengdianguoji.com
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6.2.3 2009 年中国房地产行业偿债能力分析 ..........................................................151 6.2.4 2009 年中国房地产行业发展能力分析 ..........................................................152 第七章
2009 年中国房地产行业产业链分析 ..........................................................................153
7.1
房地产行业产业链介绍..............................................................................................153
7.2 2009 年中国房地产上游行业分析.............................................................................155
7.3
7.2.1
钢铁行业...........................................................................................................155
7.2.2
建材：强强联手寻找出路...............................................................................160
房地产上游行业对房地产行业的影响分析 ..............................................................162
7.4 2009 年中国房地产下游行业发展情况分析 .............................................................163 7.4.1
家装：逆市求活...............................................................................................163
7.4.2
家电：谋划“救市”.......................................................................................163
7.4.3
物业管理：发展缓慢.......................................................................................165
7.5
下游行业对房地产行业的影响分析..........................................................................166
第八章
2009 年中国重点房地产企业发展情况分析 ..............................................................168
8.1 2009 年房地产行业内重点企业动态分析 ....................................................................168 8.1.1 2009 年中国房地产行业上市公司综合排名情况 ..........................................168 8.1.2 2009 年中国房地产行业重点公司动态概述 ..................................................168 8.2
万科股份公司发展情况分析......................................................................................176 8.2.1
万科股份公司简介...........................................................................................176
8.2.2
万科股份公司股权关系结构图 .......................................................................176
8.2.3 2009 年万科股份公司经营状况分析 ..............................................................178
8.3
8.2.4
万科股份公司主导产品分析...........................................................................183
8.2.5
万科股份公司经营策略分析...........................................................................184
8.2.6
万科竞争优势分析...........................................................................................186
8.2.7
万科股份公司竞争力评价...............................................................................188
保利地产股份公司发展情况分析..............................................................................193 8.3.1
保利地产股份公司简介...................................................................................193
8.3.2
保利地产股份公司股权关系结构图 ...............................................................194
8.3.3 2009 年保利地产股份公司经营状况分析 ......................................................194 8.3.4
保利地产股份公司主导产品分析 ...................................................................200
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8.4
8.3.5
保利地产股份公司经营策略和发展战略分析 ...............................................201
8.3.6
保利地产股份公司 SWOT 分析......................................................................202
8.3.7
保利地产股份公司竞争力评价 .......................................................................207
滨江集团发展情况分析..............................................................................................209 8.4.1
滨江集团简介...................................................................................................209
8.4.2
滨江集团股权关系结构图...............................................................................209
8.4.3 2009 年滨江集团经营状况分析 ......................................................................210
第九章
8.4.5
滨江集团主导产品分析...................................................................................213
8.4.6
滨江集团经营策略和发展战略分析 ...............................................................214
8.4.7
滨江集团独特的竞争优势分析 .......................................................................215
8.4.8
滨江集团竞争力评价.......................................................................................217
2010-2012 年中国房地产行业风险预测.....................................................................219
9.1 2010-2012 年中国房地产行业政策风险预测............................................................219
9.2
9.1.1
信贷政策风险分析...........................................................................................219
9.1.2
土地政策风险分析...........................................................................................220
9.1.3
税收政策风险分析...........................................................................................221
9.1.4
其它政策风险分析...........................................................................................222
保障性住房对房地产市场的影响分析 ......................................................................224 9.2.1
国家对低收入人群住房保障政策分析 ...........................................................224
9.2.2 2010 年保障性住房建设计划庞大 ..................................................................224
9.3
9.4
9.2.3
保障住房推进步履艰难 能否有效落实存变数 .............................................226
9.2.4
保障性住房对商品房的冲击有限 ...................................................................226
房地产行业市场风险分析及提示..............................................................................228 9.3.1
区域市场：东部成交量减速明显
中西部较稳定 .......................................228
9.3.2
全国市场：开发投资趋向谨慎 .......................................................................233
商业银行房地产贷款风险分析及提示 ......................................................................236 9.4.1
源于房地产开发商方面的风险 .......................................................................236
9.4.2
源于购房者个人按揭贷款的风险 ...................................................................237
第十章 2010-2012 年中国房地产行业投资建议.....................................................................239 10.1
2010-2012 年中国房地产行业发展趋势判断及整体投资建议..............................239
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10.2
10.1.1
长期而言，仍看好房地产业 .........................................................................239
10.1.2
房地产公司规模巨大 获利能力大大增强 ...................................................240
10.1.3
货币流动性仍宽松.........................................................................................242
10.1.4
居民收入不断增长.........................................................................................243
10.1.5
2010 年房地产仍将是拉动经济的主力 ........................................................245
2010-2012 年中国房地产行业区域城市投资建议..................................................247 10.2.1
国家发展规划给部分二线房地产公司带来先机 .........................................247
10.2.2
重点关注“金海岸”上受益国家发展规划省份的房地产公司 .................248
10.2.3
重点关注“银长江”上经济发达的武汉
10.2.4
通胀预期下适当关注公司拥有的资产量 .....................................................250
10.2.5
适当关注拥有大量结转项目的公司 .............................................................251
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重庆和成都 .............................250
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图表目录 图表 1
房地产业的分类.....................................................................................................25
图表 2 2006 年以来我国 GDP 季度增长情况 ..................................................................32 图表 3
2007 年以来城镇固定资产投资累计增速情况 ..................................................33
图表 4 2003 年以来分产业固定资产投资累计增速情况 ................................................33 图表 5
2006 年以来工业增加值增速情况 ......................................................................34
图表 6 2008 年以来工业增加值增速与 PMI 对比情况 ...................................................35 图表 7
2007 年以来国内名义消费增速情况 ..................................................................35
图表 8 2003 年以来国内居民收入情况 ............................................................................36 图表 9 2006 年以来我国 CPI
PPI 走势情况 ..................................................................37
图表 10
货币供应和信贷规模...........................................................................................38
图表 11
M1-M2 增速剪刀差与商品房销售额增速.........................................................38
图表 12
M1-M2 增速剪刀差与商品房投资额增速.........................................................39
图表 13
人民币追随美元对欧元
图表 14
境外一年期人民币 NDF 走势 ............................................................................40
图表 15
中美间显著利差形成套利空间 ...........................................................................41
图表 16
08 年以来主要房地产政策..................................................................................42
图表 17
购房按揭优惠利率走势图...................................................................................43
图表 18
2009 年房贷杠杆显著放大.................................................................................44
图表 19
2009 年房地产行业相关政策汇总 ......................................................................48
图表 20
购置土地面积年度数据.......................................................................................65
日元贬值 ...................................................................40
图表 21 新开工工面积年度数.............................................................................................66 图表 22
开发投资额和在建面积增幅略有下降，新开工面积同比仍在增加 ...............67
图表 23
在建面积与销售面积比例...................................................................................67
图表 24
新开工面积与销售面积比例...............................................................................67
图表 25
2007-2009 年全国商品房开发投资额及增长情况.............................................68
图表 26
2007-2009 年全国各类商品房销竣比.................................................................68
图表 27
2007-2009 年全国商品住宅开发投资额及增长情况.........................................69
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图表 28
2008-2009 年全国商品住宅销竣比.....................................................................69
图表 29
2007-2009 年全国办公楼开发投资额及增长情况.............................................70
图表 30
2008-2009 年图全国办公楼销竣比.....................................................................70
图表 31
2007-2009 年全国商业营业用房开发投资额及增长情况.................................71
图表 32
2007-2009 年全国商业营业房销竣比.................................................................71
图表 33
商品住宅短期供应明显不足...............................................................................72
图表 34
从拿地到新开工流程...........................................................................................73
图表 35
年度商品房竣工面积及销售
图表 36
年度商品房新开工销售面积比 ...........................................................................75
图表 37
一线城市住宅销售面积占比...............................................................................76
图表 38
一线城市与全国销售面积增速对比 ...................................................................76
图表 39
一线城市一手房需求占总需求变化 ...................................................................77
图表 40
2008-2009 年全国房屋销售价格指数.................................................................78
图表 41
全国 70 个大中城市房地产销售价格指数 .........................................................79
图表 42
房地产行业综合指数走势...................................................................................80
图表 43
2007 年以来全国二手房销售价格指数 ..............................................................80
图表 44
商品房销售价格指数与国房景气指数 ...............................................................82
图表 45
2009 年房地产企业家信心指数 ..........................................................................82
图表 46
因城镇化而增加的住房需求（万平方米） .......................................................83
图表 47
年度商品房新开工销售面积比 ...........................................................................84
图表 48
房价收入比Ⅰ.......................................................................................................85
图表 49
房价收入比Ⅱ.......................................................................................................85
图表 50
房价收入比Ⅲ.......................................................................................................86
图表 51
商品房新开工面积（万平方米） .......................................................................87
图表 52
国房景气指数及涨跌百分比...............................................................................88
图表 53
全国商品房销售面积和销售同比增速 ...............................................................89
图表 54
全国房地产开发投资同比增速 ...........................................................................89
图表 55
全国商品房销售均价和同比涨幅 .......................................................................90
图表 56
全国房价收入比...................................................................................................91
图表 57
房地产行业综合指数走势...................................................................................92
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面积（单位：万平） .......................................74
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图表 58
受双重因素影响 2010 年销量增速将在合理范围内波动 ................................93
图表 59
预计 2010 年销售均价涨幅放缓 ........................................................................93
图表 60 2010 年初部分大城市库存仍位于正常库存量以下 ............................................94 图表 61
2010 年补库存需求将推动开发投资稳步回升 .................................................95
图表 62
美国住宅开工和许可套数（截至 09-10-31） ...................................................99
图表 63
美国单户住宅销售套数和均价（截至 09-11-30）..........................................100
图表 64
英国房价和新房私人订单（截至 09-11-30）..................................................101
图表 65
法国（截至 09-09-30） .....................................................................................102
图表 66
东京一二手公寓成交价（截至 09-10-31） .....................................................103
图表 67
莫斯科房价（截至 09-10-31） .........................................................................104
图表 68
房地产企业资金来源年度数据 .........................................................................106
图表 69
房地产开发企业资金来源月度数据 .................................................................107
图表 70
房地产投资增速累计.........................................................................................107
图表 71
房地产开发投资资金来源情况 .........................................................................109
图表 72
定金及预收款增加使得企业资金压力减缓 ..................................................... 110
图表 73
12 个重点城市 2009 年住宅用地出让总体情况 .............................................. 118
图表 74
一
二线城市当年成交地价占当年房价比重 ................................................. 119
图表 75
一
二线城市住宅售价中地价占比 ................................................................. 119
图表 76
北京市房屋销售价格指数.................................................................................120
图表 77
北京 2009 年商品房销售面积及销售额累计 ...................................................120
图表 78
北京市商品房可售面积
图表 79
北京楼盘销售情况（09 年 12 月份） ............................................................122
图表 80
上海市商品房销售价格指数.............................................................................123
图表 81
2009 年上海月度商品房房成交额及面积 ........................................................123
图表 82
上海市二手房销售价格指数.............................................................................124
图表 83
2009 年上海市商品房可售面积
图表 84
上海月度一手房成交量.....................................................................................125
图表 85
上海新建商品房价格指数.................................................................................126
图表 86
卢湾淮海路二手房均价.....................................................................................126
图表 87
长宁中山公园二手房均价.................................................................................127
套数及环比增长 .....................................................121
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套数及环比增长 ........................................125
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图表 88
浦东世纪公园二手房均价.................................................................................127
图表 89
闽行地铁沿线二手房均价.................................................................................128
图表 90
广州商品房销售价格指数.................................................................................129
图表 91
广州市商品房可售面积
图表 92
广州月度一手住宅交易面积.............................................................................130
图表 93
广州新建商品房价格指数.................................................................................130
图表 94
荔湾一手住宅成交量.........................................................................................131
图表 95
天河一手住宅成交量.........................................................................................131
图表 96
番禺一手住宅成交量.........................................................................................132
图表 97
花都一手住宅成交量.........................................................................................132
图表 98
重点城市 09 年 12 月城建情况 .........................................................................133
图表 99
重点城市 1-12 月累计成交情况.......................................................................133
套数及环比增长 .....................................................129
图表 100 北京一手住宅成交面积情况...........................................................................134 图表 101 北京一手住宅成交均价情况...........................................................................134 图表 102 北京一手住宅可售面积情况...........................................................................135 图表 103 北京一手住宅历月可售面积与上年成交面积比 ...........................................135 图表 104 上海一手住宅成交面积情况...........................................................................136 图表 105 上海一手住宅成交均价情况...........................................................................136 图表 106 上海一手住宅可售面积情况...........................................................................136 图表 107 上海一手住宅历月可售面积与上年成交面积比 ...........................................137 图表 108 深圳一手商品房成交面积情况 .......................................................................137 图表 109 深圳一手商品房成交均价情况 .......................................................................138 图表 110 深圳一手商品房可售面积情况 .......................................................................138 图表 111 深圳一手商品房历月可售面积与上年成交面积比 .......................................138 图表 112 广州一手住宅成交面积情况 ...........................................................................139 图表 113 广州一手住宅成交均价情况 ...........................................................................139 图表 114 广州一手住宅可售面积情况 ...........................................................................140 图表 115 广州一手住宅可售面积与上年成交面积比 ...................................................140 图表 116 天津一手住宅成交面积情况 ...........................................................................141 图表 117 天津一手住宅成交均价情况 ...........................................................................141 更多报告请访问：www.zhengdianguoji.com
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图表 118 杭州一手商品房成交面积情况 .......................................................................142 图表 119 杭州一手商品房成交均价情况 .......................................................................142 图表 120 全国土地购买与开发累计面积同比增长率 ...................................................143 图表 121 南京出让居住用地面积（万平米） ...............................................................144 图表 122 杭州居住土地面积出让情况...........................................................................144 图表 123 重庆居住土地出让情况...................................................................................145 图表 124 武汉居住土地面积出让情况...........................................................................145 图表 125 西安居住土地出让情况...................................................................................146 图表 126 厦门居住土地面积出让情况...........................................................................146 图表 127 上海居住土地出让情况...................................................................................147 图表 128 北京居住土地面积出让情况...........................................................................147 图表 129 48 家重点类上市房地产企业财务数据综合表现 ..........................................150 图表 130 2005-2009 年钢铁行业规模指标
单位：个
人 亿元
%......................155
图表 131 2005-2009 年钢铁行业规模变化情况.............................................................155 图表 132 2005-2009 年钢铁行业总产值情况.................................................................156 图表 133 2005-2009 年钢铁行业销售收入情况.............................................................157 图表 134 2005-2009 年钢铁行业产销率情况.................................................................157 图表 135 2005-2009 年钢铁行业财务状况.....................................................................158 图表 136 2009 年物业管理企业经营效益情况 ..............................................................165 图表 137 2009 年中国房地产上市公司综合排名前 10 强 ............................................168 图表 138 股权关系结构图...............................................................................................176 图表 139 股份变动情况表...............................................................................................177 图表 140 09 年公司各月销售面积..................................................................................178 图表 141 09 年公司销售金额..........................................................................................179 图表 142 09 年公司各月销售单价..................................................................................179 图表 143 2009 年万科月销售额和销售面积增速 ..........................................................179 图表 144 09 年万科市场占有率下降.............................................................................180 图表 145 万科 09 年销售额同比增幅小于全国平均水平 ............................................181 图表 146 09 年万科毛利率下降，净利率回升 ..............................................................181 图表 147 09 年万科三费率明显下降.............................................................................182 更多报告请访问：www.zhengdianguoji.com
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图表 148 公司销售毛利率
净利率和期间费用率变化 ...............................................182
图表 149 万科 09 年新开工面积大增............................................................................183 图表 150 主营业务分行业及产品情况...........................................................................183 图表 151 主营业务分地区...............................................................................................184 图表 152 万科
保利及金地 05-09 年业绩锁定系数比较............................................186
图表 153 公司毛利率变动...............................................................................................189 图表 154 2009 年销售面积的区域占比 ..........................................................................190 图表 155 2009 年销售金额的区域占比 ..........................................................................190 图表 156 2009 年末土地储备区域构成 ..........................................................................191 图表 157 2009 年末土地储备前十大城市 ......................................................................192 图表 158 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 ...................................194 图表 159 2009 年保利公司销售收入分布（单位：万元） ..........................................195 图表 160 2009 年月销售金额及同比增长 .....................................................................196 图表 161 2009 年签约面积及同比增长 .........................................................................197 图表 162 2009 年销售均价及同比增长 .........................................................................197 图表 163 2008-2009 年单月均价同比增幅....................................................................197 图表 164 现有可结资源中 743 万平米万平米 ..............................................................199 图表 165 现有可结资源中二线城市 2175 万平米 ........................................................199 图表 166 主营业务分行业情况单位：元 图表 167 主营业务分地区情况
单位：元
币种：人民币 ...........................................200 币种：人民币 .......................................200
图表 168 保利地产近几年净利润与股权融资额对比 ...................................................203 图表 169 保利地产近几年净利润与股权融资额对比 ...................................................203 图表 170 四大地产股 2007 年三费比率一览 ................................................................205 图表 171 四大地产股 2008 年三费比率一览 ................................................................205 图表 172 保利地产 2008 年获取的项目 .........................................................................206 图表 173 滨江集团 2005-2010 年预收账款快速增长（单位：亿元）.......................210 图表 174 因城东新城开发，江干区土地成交均价大幅提高 ....................................... 211 图表 175 杭州住宅用地溢价率 58%，但低于 07 年.................................................... 211 图表 176 2009 年杭州商品住宅新开工面积同比增长 50.3%......................................212 图表 177 2009 年杭州商品住宅销售额达 1300 亿元，同比增长 148.76%...............212 更多报告请访问：www.zhengdianguoji.com
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图表 178 2009 年杭州商品住宅销售价格同比提高 26.5%..........................................213 图表 179 主营业务分行业情况.......................................................................................213 图表 180 主营业务分地区情况.......................................................................................214 图表 181 2009 年杭州住宅土地市场再现拿地狂潮，成交均价达 6386 元/平米 .....215 图表 182 2005 年至今，滨江集团在杭州地产市场份额提高 3 个百分点左右 ........216 图表 183 2008 年杭州市 GDP 总量与人均 GDP 均位居中国省会城市第二............217 图表 184 2008 年杭州 GDP 总量居全国地级以上城市第七位 ..................................218 图表 185 一线城市及非一线城市销量同比增速 ...........................................................228 图表 186 珠三角地区销量同比.......................................................................................229 图表 187 长三角地区销量同比.......................................................................................229 图表 188 环渤海地区销量同比.......................................................................................229 图表 189 中西部地区销量同比.......................................................................................230 图表 190 北京日均住宅签约面积...................................................................................230 图表 191 上海商品房日均预售面积...............................................................................231 图表 192 深圳一手房日均成交面积...............................................................................231 图表 193 一线城市及非一线城市价格同比增速 ...........................................................232 图表 194 上海新建住宅价格指数同比变化 ...................................................................232 图表 195 深圳新建住宅价格指数同比变化 ...................................................................232 图表 196 全国商品房住宅销售面积当月同比变化 .......................................................233 图表 197 70 个大中城市销售价格同比增速 .................................................................234 图表 198 全国商品房住宅新开工面积当月同比变化 ...................................................234 图表 199 12 月份房地产投资同比增速 .........................................................................235 图表 200 城市化率 1996 年以来有加快趋势（单位：百万） .....................................239 图表 201 08 年房地产企业数量是 2000 年的 3 倍多 ....................................................240 图表 202 08 年房地产从业人员是 2000 年的 2 倍多 ....................................................241 图表 203 08 年房地产营业收入是 2000 年的近 6 倍 ....................................................241 图表 204 08 年房地产营业利润是 2000 年的 46 倍多 ..................................................242 图表 205 预计 09 年 M2 同比增长 29%，10 年同比增长 20%...................................242 图表 206 09 年以来房地产贷款增长快速 .....................................................................243 图表 207 开发贷款和住房贷款比例仍保持稳定 ...........................................................243 更多报告请访问：www.zhengdianguoji.com
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图表 208 2008 年末工资总额同比增长 19.37%.............................................................244 图表 209 以平均收入计夫妻双方共同购房所需年数在下降 .......................................244 图表 210 最高收入群体购房所需年数比社会平均要少一半以上 ...............................245 图表 211
09 年房地产开发投资仍保持平均水平增长 .................................................246
图表 212 预计 2010 年年房地产增长 20%左右............................................................246 图表 213 东部沿海和长江沿岸房地产投资机会多 .......................................................248 图表 214 东部商品房销售金额占 58%以上...................................................................248 图表 215 山东
福建 浙江和江苏房地产开发投资占全国的 25.57%......................249
图表 216 山东
福建 浙江和江苏商品房销售额占全国的 30.40%..........................249
图表 217 安徽
湖北 重庆和四川商品房销售额占全国的 12.78%..........................250
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