P H A RO S RESIDENCE
V V E P RO G R A M M A
2
P H A RO S RESIDENCE
V V E P RO G R A M M A
3
I N H OU D S O P G AV E
Voorwoord pagina 5
DENNIS VAN DRIESSCHE Aannemersbedrijf Van der Poel, projectontwikkeling
pagina 6
MR. GIDEON PEIJNENBURG Verhaegen & Peijnenburg Netwerk Notarissen
pagina 8
ART VAN DER STAAL Accountantskantoor AA van der Staal
pagina 10
RICHARD DE JONG EN ESTHER CRUSON Breskens Apartments
4
pagina 13
VO O RW O O R D Geachte koper(s), Namens Caffarelli BV wij willen u hierbij informeren over de algemene ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaren Pharos Breskens. Omdat u een appartement heeft gekocht, bent u automatisch lid van de Vereniging Van Eigenaren. Wat doet deze vereniging en wat komt er allemaal bij kijken, we leggen het u graag uit! Vanwege COVID-19 zal de ledenvergadering per toren worden georganiseerd, de overige bewoners kunnen deze digitaal volgen. Tijdens deze vergadering worden de volgende onderwerpen toegelicht:
Aannemersbedrijf Van der Poel, Dennis van Driessche
Voortgang verkoop, bouw Pharos, infrawerkzaamheden
Notariskantoor Verhaegen en Peijnenburg, Mr. Gideon Peijnenburg
Toelichting op het appartementsrecht
Accountantskantoor, Art Van der Staal
Toelichting Vereniging Van Eigenaren
Breskens Apartments, Richard de Jonge
Toelichting vanuit de verhuurorganisatie
5
DENNIS VAN DRIESSCHE
Aannemersbedrijf Van der Poel, projectontwikkeling Voortgang verkoop Ten aanzien van de verkoop kunnen wij u melden dat ondertussen alle 159 appartementen van Pharos I, II en III, op het modelappartement na, verkocht zijn. Uiteraard zijn wij heel blij met dit resultaat en dit bevestigt de behoefte aan dit type appartementen op deze unieke locatie.
Commerciële ruimte Momenteel is de betonbouw van de commerciele ruimtes onder Pharos I gereed. Caffarelli is bezig met de invulling van deze ruimte in de vorm van een ontbijt- en lunchcafé. Bewoners en gasten van Pharos Residence kunnen gebruik maken van een ontbijtservice of voor het nuttigen van een lunch. Deze invulling en service past perfect bij de luxe uitstraling van Pharos.
Voortgang bouw Momenteel is de afbouw van de appartementen Pharos I in volle gang. De kopers van de appartementen van Pharos I hebben ondertussen de uitnodigingsbrief ontvangen voor de vooroplevering van het appartement. De voorlopige planning is dat de appartementen rond de zomer opgeleverd kunnen worden. Het modelappartement op de eerste woonlaag van Pharos I is gereed, maar vanwege Corona hebben wij hier helaas nog geen mensen kunnen ontvangen. Om toch alvast een idee te hebben van de ruimtes, inrichting en uitzicht hebben wij foto’s van het appartement en een virtual tour gemaakt, de link naar deze beelden zullen wij u in de volgende nieuwsbrief doorgeven.
Pharos II De ruwbouw van de appartementen van Pharos II is op dit moment gereed, dit betekent dat de dakvloer van de 10e verdieping is aangebracht. Ondertussen is er begonnen met de afbouw op de onderste verdiepingen. De verwachting is dat de appartementen van Pharos II begin 2022 worden opgeleverd.
Pharos III De funderingswerkzaamheden van de parkeergarage Pharos III zijn afgerond, de keldervloer is gestort en er is begonnen met de ruwbouw van de 2-laags parkeergarage onder gebouw III. Aansluitend wordt hier ook begonnen aan de ruwbouw van de appartementen. De verwachting is dat de appartementen van Pharos III in het eind 2022 worden opgeleverd. 6
Infrawerkzaamheden
bouwrouting Pharos II en III
De bouwwerkzaamheden van Pharos II en III lopen komende periode door, terwijl de eerste bewoners van Pharos I al gebruik gaan maken van hun appartement. Om bouwverkeer en bewonersverkeer zo veel mogelijk uit elkaar te houden worden de infrawerkzaamheden voor Pharos I gefaseerd uitgevoerd. Ten behoeve van Pharos I zal voor het gebouw de verhoogde voetpadverbinding tot en met de hoofdentree Pharos I worden aangelegd. De in- en uitrit van de parkeergarage wordt aangesloten op de Promenade. Het bouwverkeer zal als aan- en afvoerroute gebruik maken van een route langs het havengebied, Deze loopt langs de zeedijk en kruist bij de in- en uitrit van de parkeergarage. Via de achterzijde tussen de parkeergarage en voorzijde kade komt de bouwroute naar Pharos II en III te lopen. Wij streven er naar om zo min mogelijk overlast te veroorzaken tijdens de bouwperiode en ter plaatse van de kruising bouwweg en inrit parkeergarage worden veiligheidsmaatregelen genomen. (fase 2)
fase 2
Vervolgens wordt er een tijdelijke asfaltbaan aangebracht vanaf Pharos Residence naar de keerdam (fase 3) In het najaar zal begonnen worden met het ophogen van de kruising Promenade, richting het centrum van Breskens. Tijdens deze werkzaamheden kunnen bewoners van Pharos I gebruik maken van een tijdelijke ontsluitingsweg via het havengebied. (fase 4)
Bouwverkeer
Fase 3 Tijdelijke asfaltrijbaan ontsluiting via Keerdam
fase 3
Verkeer bewoners Pharos I
Planning: • Aansluiting parkeergarage - promenade juli 2021 (fase 1)
Fase 4 Definitieve ophoging en aansluiting Promenade en Haven Westzijde
• Verhoogd voetpad t/m Pharos I juli 2021 (fase 2) • Tijdelijke asfaltweg vanaf Middenhavendam naar Promenade augustus 2021 (fase 3) • Definitieve aansluiting Havengebied - Promenade oktober 2021 (fase 4)
fase 4 7
MR. GIDEON PEIJNENBURG
Verhaegen & Peijnenburg Netwerk Notarissen U bent de trotse eigenaar van een appartement in Pharos Residence. Via dit informatieblad informeer ik u kort hoe één en ander juridisch is geregeld omtrent uw appartement. Bij een appartement zijn er enkele zaken waar u rekening mee moet houden. Er moeten bijvoorbeeld maandelijks servicekosten worden betaald en u bent lid van een vereniging van eigenaars waarbij u samen met de andere appartementseigenaren verantwoordelijkheid draagt voor het gebouw.
De vereniging van eigenaars (VvE) Bij Pharos Residence is het zo dat er een hoofdvereniging van eigenaars is (bestaande uit 4 appartementsrechten) en 4 zogenaamde onderverenigingen, te weten Pharos I, II, III en IV. In totaal bestaan er dus 4 verenigingen in uw project, met in eerste instantie, ieder een eigen bestuur. Pharos I, II en III betreffen de 3 gebouwen en IV betreft de parkeergarage en de commerciële ruimten. Als appartementseigenaar bent u lid van de VvE van de ondersplitsing (uw woongebouw) en eventueel de VvE van de parkeergarage. De ondersplitsing is op haar beurt lid van de VvE van de hoofdsplitsing. De ondersplitsing wordt in de hoofdsplitsing vertegenwoordigd door het bestuur of de voorzitter van de VvE in de ondersplitsing. Zo hebben de eigenaren van de ondersplitsingen via het bestuur van hun VvE stemrecht in de hoofdsplitsing. Om praktische redenen wordt er naar gestreefd om één bestuur te kiezen voor zowel de hoofd- als onder splitsingen.
Wat is een appartement eigenlijk?
Uw appartement is een onderdeel van een gebouw dat juridisch in appartementsrechten is gesplitst. Elk appartement heeft het recht op het uitsluitend gebruik van de woning (privégedeelte van het gebouw) en het gebruik van het gemeenschappelijke gedeelte van het gebouw (bijvoorbeeld trappenhuis en liften). De indeling van het gebouw vindt u in de zogenaamde splitsingsakte die via ons kantoor is gepasseerd en waarvan u een afschrift heeft ontvangen. Aan de splitsingsakte is de splitsingstekening gehecht. In de splitsingstekening staan de grenzen van de privégedeelten (de woningen) en de gemeenschappelijke gedeelten aangegeven. Ook vindt u in de splitsingsakte het zogenaamde splitsingsreglement. In het splitsingsreglement zijn de rechten en verplichtingen voor de appartementseigenaren opgenomen.
Wat doet een Vereniging van Eigenaars eigenlijk? Deze vereniging heeft als doel het belang van alle appartementseigenaren te behartigen en is verantwoordelijk voor het appartementengebouw. Door het kopen van uw appartement bent u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). In het splitsingsreglement is opgenomen hoe de VvE moet functioneren. Zaken die de VvE regelt zijn onder meer het gemeenschappelijke onderhoud van het gebouw, de schoonmaak van de gemeenschappelijke gedeelten en de gezamenlijke opstalverzekering. Hoe dit geregeld is, wordt in de vergadering van de eigenaars besloten. Meestal wordt er door de VvE tenminste één keer per jaar met alle eigenaren vergaderd. In het splitsingsreglement is opgenomen hoe besluiten worden genomen. De VvE heeft, zoals bij elke vereniging gebruikelijk is, een bestuur. In sommige gevallen laat het bestuur veel praktische zaken over aan een extern beheer- en administratiekantoor. Elk jaar worden jaarstukken opgemaakt. Uit deze stukken blijkt hoe de financiële situatie van de VvE is. De VvE kan in aanvulling op het splitsingsreglement een huishoudelijk reglement opstellen. In het huishoudelijk reglement worden de praktische afspraken tussen de eigenaren opgenomen, zoals ten aanzien van bijvoorbeeld bloembakken in de hal en andere praktische zaken.
8
Waarom betaalt een eigenaar van een appartement servicekosten? Iedere appartementseigenaar betaalt aan de Vereniging van Eigenaars (VvE) maandelijks een bedrag aan servicekosten. Uit de servicekosten betaalt de VvE de jaarlijkse kosten zoals de opstalverzekering, de schoonmaak en verlichting van de gemeenschappelijke ruimten. De servicekosten zijn echter ook bedoeld om het groot onderhoud te betalen zoals het schilderwerk, het vernieuwen van het dak of het vervangen van de liftinstallatie. Deze en andere grote kosten komen echter niet elk jaar voor. Daarom wordt er een ‘potje’ gevormd om deze kosten te kunnen betalen. De wet noemt het ‘potje’ voor groot onderhoud een reservefonds. Elke VvE moet een reservefonds hebben ingesteld. De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat zij in het reservefonds genoeg geld reserveren. Dit kan via een meerjarenonderhoudsplan of een minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Omdat vanuit de servicekosten een bijdrage in het reservefonds wordt gestort, heeft iedere appartementseigenaar een ‘aandeel’ in het reservefonds. U kunt als eigenaar dit aandeel niet ‘opeisen’ maar het telt wel mee voor de belasting in box 3 (sparen en beleggen). Een aandeel in het reservefonds is vaak afhankelijk van de grootte van het appartement. De splitsingsakte bepaalt de grootte van uw aandeel. Als u een appartement verkoopt, is in de verkoop ook het aandeel in het reservefonds begrepen. Voor eventuele vragen kunt u altijd bij ons terecht (telefonisch via 0117-301558 of via mail: info@venpnotarissen.nl).
9
ART VAN DER STAAL
Accountantskantoor AA van der Staal Oprichtingsvergadering VVE Pharos 1,2, en 3 Als eerste bestuurder van Pharos Residence ben ik, Art van der Staal, ingeschreven bij de KvK, voor de 5 VVE’s Pharos Residence. Ik zal via mijn kantoor het bestuur de komende jaren ondersteunen bij haar bestuurstaken, voornamelijk op financieel vlak. Voor de technische ondersteuning hebben wij een overeenkomst gesloten met Erik Manneke, welke als huismeester aan de slag zal gaan. Afgelopen jaren zijn we druk doende geweest met de voorbereiding voor de opstart van de VVE. Hierbij valt te denken aan: • Overleg met notaris over splitsingsakte • Overleg met notaris over huishoudelijk regelement • Opzet maken van de begroting • Vanuit de begroting opzet maken van de servicekosten per appartement • Aanvragen offertes verzekeringen • Aanvragen offertes liftonderhoud • Aanvragen offertes tuinonderhoud • Afsluiten internetverbinding algemene delen • Besprekingen huismeester en opstellen contract • Beheerovereenkomsten met verhuurorganisatie opstellen • Enz. Hieronder wil ik u uitleg geven over het hoe en waarom van een VVE. • De vergadering van eigenaren • Het bestuur • De commissies
De splitsingsakte Pharos Residence is vanuit de hoofdsplitsing opgedeeld in een hoofdsplitsing en 4 ondersplitsingen: De splitsingsakte: Beschrijft hoe het complex is gesplitst: • Privé gedeelten • Gemeenschappelijke delen ( vallen binnen de VVE ) Welk aandeel heeft ieder in de kosten voor het complex? • Totaal aantal splitsdelen 21.330 verdeeld over: 1e Gebouw splitsdelen 5.005 2e gebouw splitsdelen 7.189 3e gebouw splitsdelen 7.917 4e gebouw (= parkeren, berging en commerciële ruimtes) splitsdelen 1.219 Vanuit de begroting worden de totale kosten, op basis van deze splitsdelen, verdeel naar het gebouw en vervolgen naar de appartementen. Hier komt per appartement het deel berging en/of parkeerplaats bij, zodat de servicekosten per appartement kunnen worden bepaald.
Vergadering van eigenaren • Dit is de ledenvergadering van alle appartementseigenaren welke verplicht lid zijn van de VVE • De vergadering besluit onder meer over: • De hoogte van de servicekosten • Regels voor gebruik van de gemeenschappelijke ruimten • Voor de goedkeuring van een besluit is de meerderheid van de uitgebrachte stemmen nodig • De leden benoemen de voorzitter
10
Het bestuur van de VVE Om praktische redenen wordt er naar gestreefd om één bestuur te kiezen voor zowel de hoofd- als onder splitsingen. • Belangrijke taken • Besluiten uitvoeren van de VVE • Voorzitter: Roept de vergadering bijeen en zit de vergadering voor • Secretaris: Zorgt voor verslaglegging en verzorgt communicatie naar buiten • Penningmeester: Communiceert met financieel beheerder • Bijdragen incasseren • Verzekeringen afsluiten • Begroting en servicekosten berekenen • Zorgen dat de financiën op orde zijn Vergaderfrequentie van het bestuur: Stel 1 keer per 3 maanden en een ALV.
De commissies Eventueel is er een mogelijkheid om verschillende commissies te benoemen welke taken van het bestuur kunnen overnemen.
Splitsingsregelement • Beschrijft hoe de VVE vergadert • Vermeld met hoeveel stemmen een besluit in de VVE kan worden goedgekeurd • Omvat aanvullende bepalingen over het beheer en onderhoud van privé gedeelten • Geeft bepalingen richting het op te maken huishoudelijk regelement ( HHR )
Opbouw van de servicekosten Onder andere: • Voorziening voor groot onderhoud op basis van het MJOP ( meerjaren onderhoudsplan ) of 0,5% opbouw van de herbouwwaarde van de gebouwen in 10 jaar. Als er geen MJOP is dan verplicht opbouw van 0,5% van de herbouwwaarde. MJOP zal veelal lager uitvallen, zodat servicekosten dan lager kunnen worden vastgesteld. • Verzekeringen ( geen privé inboedel ) • Energie en water voor de gemeenschappelijke ruimten • Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten • Huismeester • Administratief beheer • Brandbeveiliging • Onderhoud liften • Tuinonderhoud • Bestuurskosten vergaderingen etc. • Onvoorzien
11
VVE-site Via https://www.vve-site.nl/homepage kunnen we een internetpagina aanmaken voor VVE Pharos met de volgende mogelijkheden:
12
RICHARD DE JONG EN ESTHER CRUSON Breskens Apartments Wie zijn wij? Breskens Apartments is de aangewezen partner als u uw appartement in Pharos Residence recreatief wilt gaan verhuren. De gemeente Sluis en de provincie Zeeland stellen tegenwoordig bij nieuwbouw als voorwaarde dat de verhuur van nieuw gebouwde recreatiewoningen en appartementen door één centrale en professionele verhuurpartij wordt uitgevoerd.Wij zijn hiervoor door de ontwikkelaar Caffarelli benaderd om de recreatieve verhuur van deze appartementen op deze prachtige en unieke locatie op ons te nemen. Nadat we de plannen en uitvoering mochten inzien waren we erg enthousiast over dit project en is ons de recreatieve verhuur ook door de ontwikkelaar gegund. Breskens Apartments is een nieuw bedrijf, maar de mensen achter de organisatie hebben al een jarenlange ervaring met de verhuur van recreatiewoningen in Zeeuws Vlaanderen. Mijn naam is Richard de Jong en samen met mijn vrouw Esther Cruson en ons team zullen we onze kennis en ervaring optimaal inzetten om de recreatieve verhuur van de appartementen in Pharos Residence succesvol te maken. Breskens Apartments zal zich vestigen in het huidige Pharos verkoopkantoor aan de Grote Kade 33 in Breskens. Daarmee zijn we dichtbij en tijdens onze openingstijden goed bereikbaar voor gasten en eigenaren. Buiten de openingstijden is Breskens Apartments bereikbaar via e-mail en WhatsApp en voor noodgevallen is er altijd telefonische bereikbaarheid geregeld. Gasten én eigenaren kunnen zo altijd terugvallen op de service en dienstverlening van Breskens Apartments.
Appartementenservice Wij zullen de appartementen bij verhuur met extra services aanbieden. Zo zijn bij aankomst de bedden opgemaakt, liggen er (bad-)handdoeken klaar en is er voorzien in een badkamerpakketje met zeep, shampoo producten en toiletpapier. In de keuken ligt standaard een keukenpakketje en er wordt voorzien in keukenlinnen. Iedere huurder krijgt toegang tot de “Breskens Apartments App” met alle informatie over het appartement, bereikbaarheid van de receptie, noodtelefoonnummers zoals artsen, en toeristische informatie over Breskens en haar omgeving. Deze handige Breskens Apartments App is ook voor alle eigenaren in Pharos Residence beschikbaar. Meer informatie hierover volgt nog. Daarnaast is de onze receptie aan de Grote Kade 33 in Breskens tijdens kantooruren natuurlijk ook bereikbaar voor aanvullende informatie.
Housekeeping Onze mensen van de housekeeping zorgen ervoor dat vóór aankomst van de gasten het appartement netjes in orde is. Zij voorzien in lakens en handdoeken en controleren de appartementen zodat deze steeds klaar staan voor de verhuur. Na vertrek van de huurders wordt het appartement schoongemaakt. Ook zal er een tussentijdse schoonmaak en handdoekenwissel aan de gasten worden aangeboden. Onze housekeeping heeft de beschikking over een tweetal bergruimtes in de parkeerkelder waar de schone en vuile was wordt verzameld. Deze zal door een extern bedrijf worden gewassen en aangeleverd. In de berging is voor onze housekeeping een wasmachine en wasdroger aanwezig om tussendoor bijvoorbeeld snel een dekbed of kussen te kunnen wassen als dat nodig mocht zijn. Ook de schoonmaakmaterialen zullen in deze bergingen worden gestald. U zult de dames en heren van de housekeeping dus regelmatig in Pharos Residence tegenkomen.
13
Flexibele aankomst en vertrekdagen Breskens Apartments kiest voor flexibiliteit voor de gasten. Aankomst en vertrek zijn op elke dag mogelijk. Dit voorziet helemaal in de hedendaagse behoefte aan flexibiliteit als het gaat om vrijetijdsbesteding bij de hedendaagse toerist! Om deze flexibiliteit in de verhuur mogelijk te maken worden de appartementen voorzien van moderne deursloten die werken met een App op de smartphone. Hiermee krijgen de gasten “keyless”-toegang tot het door hen geboekte appartement die beperkt is tot de door hen geboekte vakantieperiode. De kentekens van de auto van de huurder worden voorafgaand aan het verblijf in het reserveringssysteem van Breskens Apartments geplaatst. Zo zal de garagepoort het kenteken van de gast herkennen en deze toegang geven tot de garage. Voorafgaand worden de nummers van de parkeerplaatsen met de gasten gecommuniceerd, zodat de gast weet waar deze zijn/haar auto mag parkeren. Voor de eigenaren is zichtbaar wanneer het appartement verhuurd of vrij is en zij kunnen er ook (indien van toepassing) privé-boekingen invoeren. Zoals we nu begrepen hebben zijn er veel eigenaren die naast verhuur ook zelf van het appartement willen genieten. Dat begrijpen wij heel goed.
Contact Naast ons contact met de huurders en verhurende eigenaren willen we ook graag in goed contact blijven met de niet verhurende eigenaren. Een aantal van de eigenaren zal hier permanent wonen, een ander deel in deeltijd. Huurders en vaste bewoners willen een prettige leefomgeving. Om deze reden zal er een intensieve samenwerking zijn met de Vereniging van Eigenaren en de aangetrokken huismeester. Samen met hen zal een huishoudelijk reglement worden opgesteld om zowel het tijdelijk verblijf als het permanent woongenot in Pharos Residence voor iedereen zo aangenaam mogelijk te maken. Dit huishoudelijk reglement zal door ons ook duidelijk aan de huurders worden gecommuniceerd. Op deze manier verwachten we dat alles gestroomlijnd verloopt. Heeft u vragen op opmerkingen in relatie tot de recreatieve verhuur dan kunt u als (niet verhurende) eigenaar altijd contact met ons opnemen. Breskens Apartments maakt graag eens persoonlijk kennis met u en staat in de startblokken voor een goede verhuur en fijne samenwerking met de eigenaren in Pharos Residence!
14
15
P H A RO S RESIDENCE
V V E P RO G R A M M A
