P H A RO S RESIDENCE
E I G E N T Ü M E RG E M E I N S C H A F T
2
P H A RO S RESIDENCE
E I G E N T Ü M E RG E M E I N S C H A F T
3
I N H A LT
Vorwort Seite 5
DENNIS VAN DRIESSCHE Aannemersbedrijf Van der Poel, Projektentwicklung
Seite 6
MR. GIDEON PEIJNENBURG Verhaegen & Peijnenburg Netwerk Notarissen
Seite 8
ART VAN DER STAAL Wirtschaftsprüfungsgesellschaft AA van der Staal
Seite 10
RICHARD DE JONG UND ESTHER CRUSON Breskens Apartments
4
Seite 13
VO RW O RT Sehr geehrte Käuferin, sehr geehrter Käufer, Im Namen der Caffarelli BV möchten wir über die Generalversammlung der Eigentümergemeinschaft Pharos Breskens informieren. Beim Erwerb Ihrer Wohnung sind Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft geworden. Die Funktion der Eigentümergemeinschaft und was es damit auf sich hat, erklären wir Ihnen gerne! Aufgrund der COVID-19-Situation wird es eine Versammlung pro Gebäude geben, Sie können die Versammlung der anderen Gebäuden digital folgen. Während der Versammlung werden folgenden Themen erläutert:
Aannemersbedrijf Van der Poel, Dennis van Driessche Fortschritt Verkauf, Bau von Pharos, Arbeiten an der Infrastruktur Notariat Verhaegen en Peijnenburg, Mr. Gideon Peijnenburg
Erläuterung des Wohnungsrechts
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Art Van der Staal
Erläuterung Eigentümergemeinschaft
Breskens Apartments, Richard de Jonge
Erläuterung und Vorstellung der Vermietungsorganisation
5
DENNIS VAN DRIESSCHE
Aannemersbedrijf Van der Poel, Projektentwicklung Verkauf Bezüglich des Verkaufs können wir berichten, dass nun alle 159 Wohnungen von Pharos I, II und III mit Ausnahme der Musterwohnung verkauft sind. Natürlich sind wir mit diesem Ergebnis sehr zufrieden und es bestätigt die Nachfrage nach dieser Art von Wohnungen an diesem einzigartigen Standort.
Gewerbliche Räume Der Betonbau der Gewerbeflächen unter Pharos I sind abgeschlossen. Caffarelli arbeitet derzeit an einem Raumkonzept in Form eines Frühstücks- und Lunchcafés. Bewohner und Gäste der Pharos Residence können einen Frühstücksservice nutzen oder zu Mittag essen. Konzept und Service passen perfekt zum luxuriösen Erscheinungsbild von Pharos.
Baufortschritt Zurzeit ist die Fertigstellung der Pharos I Wohnungen in vollem Gange. Die Käufer der Pharos I-Wohnungen haben inzwischen das Einladungsschreiben für die Bauabnahme ihrer Wohnung erhalten. Die vorläufige Planung sieht vor, dass die Wohnungen etwa im Sommer übergeben werden können. Die Musterwohnung im ersten Stock von Pharos I ist fertig, aber wegen Corona konnten wir dort noch keine Leute empfangen. Um Ihnen einen Eindruck von den Räumen, der Einrichtung und der Aussicht zu geben, haben wir einige Bilder der Wohnung gemacht und einen virtuellen Rundgang erstellt. Den Link zu diesen Bildern werden wir Ihnen im nächsten Newsletter zusenden.
Pharos II Der Rohbau der Wohnungen von Pharos II ist fertig, d.h. das Dachgeschoss des 10. Stockwerks wurde fertiggestellt. Inzwischen haben die Ausbauarbeiten in den unteren Etagen begonnen. Es wird erwartet, dass die Wohnungen von Pharos II Anfang 2022 fertiggestellt werden.
Pharos III Die Arbeiten an das Fundament für das Parkhaus Pharos III sind abgeschlossen, die Kellerboden ist gegossen und mit den Rohbauarbeiten für das zweistöckige Parkhaus unter Gebäude III wurde begonnen. Im Anschluss daran wird auch mit den Rohbauarbeiten für die Wohnungen begonnen. Es wird erwartet, dass die Wohnungen von Pharos III bis Ende 2022 fertiggestellt werden. 6
Arbeiten an der Infrastruktur
bouwrouting Pharos II en III
In der kommenden Zeit werden die Bauarbeiten von Pharos II und III fortgesetzt, während die ersten Bewohner von Pharos I ihre Wohnungen bereits beziehen. Um den Baustellenverkehr und den Anliegerverkehr so weit wie möglich voneinander zu trennen, werden vor Pharos I phasenweise Infrastrukturarbeiten ausgeführt. Für die Bewohner von Pharos I wird bis zum zum Haupteingang von Pharos I ein erhöhter Fussgängerweg angelegt. Die Ein- und Ausfahrt des Parkhauses wird mit der Promenade verbunden. Der Bauverkehr wird als Versorgungsweg eine Route entlang des Hafengebiets nutzen. Diese Route verläuft an dem Seedeich entlang und kreuzt die Ein- und Ausfahrt des Parkhauses. Über die Rückseite zwischen dem Parkhaus und die Vorderseite des Kais kommt die Bautrasse zu Pharos II und III. Wir bemühen uns, so wenig wie möglich Unannehmlichkeiten während des Baus zu verursachen. An der Stelle wo sich Bautrasse und Einfahrt zum Parkhaus kreuzen, werden Sicherheitsmaßnahmen getroffen (Phase 2).
fase 2
Anschließend wird eine provisorische Asphaltstraße von Pharos Residence zum Kehrdamm (Phase 3) verlegt.
Fase 3 Tijdelijke asfaltrijbaan ontsluiting via Keerdam
Im Herbst wird mit der Anhebung der Kreuzung zwischen Promenade und Zentrum Breskens begonnen. Während diese Arbeiten können die Bewohner von Pharos I eine temporäre Zufahrtsstraße durch das Hafengebiet nutzen. (Phase 4)
Bauverkehr
fase 3
Verkehr Anwohner Pharos I
Planning: • Verbindung Parkhaus - Promenade Juli 2021 (Phase 1)
Fase 4 Definitieve ophoging en aansluiting Promenade en Haven Westzijde
• Erhöhter Fußweg zu Pharos I Juli 2021 (Phase 2) • Temporäre Asphaltstraße von Middenhavendam zum Promenade August 2021 (Phase 3) • Endgültige Verbindung Hafengebiet - Promenade Oktober 2021 (Phase 4)
fase 4 7
MR. GIDEON PEIJNENBURG
Verhaegen & Peijnenburg Netwerk Notare Sie sind der stolze Besitzer eines Apartments in der Pharos Residence. Mit diesem Informationsblatt möchte ich Sie kurz darüber informieren, wie die Dinge in Bezug auf Ihre Wohnung rechtlich geregelt sind. Es gibt einige Aspekte, die Sie beim Kauf einer Wohnung beachten müssen. Sie müssen z.B. monatliche Nebenkosten bezahlen und sind Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, d.h. Sie sind zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern für das Gebäude verantwortlich.
Die Eigentümergemeinschaft (VvE) In der Pharos Residence gibt es eine Haupteigentümergemeinschaft (bestehend aus 4 Wohnungsrechten) und 4 sogenannte Untergemeinschaften, nämlich Pharos I, II, III und IV. Insgesamt gibt es also 4 Gemeinschaften in dem Projekt, jeder mit seinem eigenen Board. Pharos I, II und III betreffen die 3 Gebäude und IV betrifft das Parkhaus und die Gewerbeflächen. Als Wohnungseigentümer sind Sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft der “Unterteilung” (Ihr Wohngebäude) und ggf. der Eigentümergemeinschaft des Parkhauses. Die “Unterteilung” ist ihrerseits Mitglied der Eigentümergemeinschaft der “Haupteilung”. Die “Unterteilung” wird in der Hauptabteilung durch den Vorstand oder den Vorsitzenden Ihrer Eigentümergemeinschaft vertreten. Auf diese Weise haben die Eigentümer der “Unterteilungen” über den Vorstand ihrer Eigentümergemeinschaft ein Stimmrecht in der “Hauptteilung”. Aus praktischen Gründen wird angestrebt, ein Board sowohl für die Haupt- als auch für die Unterbereiche zu haben.
Die Bedeutung einer Wohnung
Ihre Wohnung ist Teil eines Gebäudes, das rechtlich in Wohnungsrechte aufgeteilt wurde. Jede Wohnung hat das Recht auf die ausschließliche Nutzung der Wohnung (privater Teil des Gebäudes) und die Nutzung des gemeinsamen Teils des Gebäudes (z.B. Treppenhaus und Aufzüge). Die Aufteilung des Gebäudes ergibt sich aus der sogenannten Teilungserklärung, die über unser Büro gelaufen ist und von der Sie eine Kopie erhalten haben. Der Aufteilungsurkunde ist die Aufteilungszeichnung beigefügt. Die Teilungszeichnung zeigt die Grenzen der privaten Teile (der Wohnhäuser) und der gemeinsamen Teile. Die Teilungsurkunde enthält auch die Teilungsvorschriften. Die Teilungserklärung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer.
Wofür ist eine Eigentümergemeinschaft da? Zweck der Eigentümergemeinschaft ist die Vertretung der Interessen aller Wohnungseigentümer. Sie ist verantwortlich für das Gebäude. Mit dem Kauf Ihrer Wohnung sind Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft (VvE) geworden. In der Teilungsurkunde sind die Vorschriften dafür wie die Eigentümergemeinschaft funktionieren muss aufgenommen. Zu den Angelegenheiten, die die Eigentümergemeinschaft regelt, gehören die gemeinschaftliche Instandhaltung des Gebäudes, die Reinigung der gemeinschaftlichen Flächen und die gemeinschaftliche Gebäudeversicherung. Wie dies geregelt ist, wird in der Versammlung der Eigentümer beschlossen. In der Regel hält die Eigentümergemeinschaft mindestens einmal im Jahr eine Versammlung mit allen Eigentümern ab. In den Teilungsvorschriften ist festgelegt, wie Entscheidungen zu treffen sind. Die Eigentümergemeinschaft hat einen Vorstand, wie es bei jedem Verein üblich ist. In einigen Fällen delegiert der Vorstand praktische Angelegenheiten an ein externes Management- und Verwaltungsbüro. Jedes Jahr wird ein Jahresbericht erstellt. Diese Dokumente zeigen die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft. Zusätzlich zu den Punkten die in der Teilungsurkunde festgelegt wurden kann die Eigentümergemeinschaft eine Hausordnung aufstellen. Die Hausordnung enthält praktische Vereinbarungen zwischen den Eigentümern, wie z.B. Blumenkästen im Haupteingang und andere praktische Dinge.
8
Wofür zahlt ein Wohnungseigentümer Nebenkosten? Jeder Wohnungseigentümer zahlt eine monatliche Servicegebühr an dem Eigentümerverein. Von den Servicekosten zahlt die Gemeinschaft jährlichen Kosten wie Gebäudeversicherung, Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsräume. Mit den Servicekosten sollen aber auch größere Instandhaltungsmaßnahmen wie Malerarbeiten, die Erneuerung des Daches oder die Erneuerung der Aufzugsanlage bezahlt werden. Diese und andere große Kostenposten fallen nicht jedes Jahr an. Deshalb wird ein “Topf” geschaffen, aus dem diese Kosten bezahlt werden. Das Gesetz nennt dies den “Reservefonds für größere Wartungsarbeiten”. Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss über einen Reservefonds verfügen. Die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen gemeinsam dafür sorgen, dass sie genügend Geld in den Rücklagenfonds zurücklegen. Dies kann durch den mehrjahres-Instandhaltungsplan oder eine Mindestrückstellung von 0,5 % des Wiederherstellungswertes des Gebäudes erfolgen. Da aus den Betriebskosten einen Beitrag in den Reservefonds gezahlt wird, hat jeder Wohnungseigentümer einen “Anteil” am Reservefonds. Als Eigentümer können Sie diesen Anteil nicht “beanspruchen”, aber er zählt mit für die Besteuerung in “box 3” (Ersparnisse und Investitionen). Ein Anteil am Reservefonds hängt oft von der Größe der Wohnung ab. Die Teilungsurkunde bestimmt die Größe Ihres Anteils. Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, beinhaltet der Verkauf auch den Anteil am Reservefonds. Bei Fragen können Sie uns jederzeit kontaktieren (telefonisch unter 0117-301558 oder per E-Mail: info@venpnotarissen.nl).
9
ART VAN DER STAAL
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft AA van der Staal Eröffnungssitzung VVE Pharos 1,2, und 3 Als erster Vorstand der Pharos Residence bin ich, Art van der Staal, bei der Handelskammer für die 5 Eigentümergemeinschaften Pharos Residence registriert. Über mein Büro werde ich den Vorstand in den kommenden Jahren bei seinen administrativen Aufgaben unterstützen, vor allem in finanziellen Angelegenheiten. Für die technische Unterstützung haben wir eine Vereinbarung mit Erik Manneke getroffen, der als Hausmeister arbeiten wird. In den letzten Jahren waren wir damit beschäftigt, den Start der Eigentümergemeinschaft vorzubereiten: • Ausarbeitung der Teilungsurkunde in Zusammenarbeit mit dem Notar • Ausarbeitung der Hausregel in Zusammenarbeit mit dem Notar • Aufstellen des Budgets • Kalkulation Prognose der Servicekosten pro Wohnung • Versicherungsangebote anfragen • Angebote für die Aufzugswartung anfragen • Angebote anfragen für die Gartenpflege • Internetverbindung der gemeinschaftsräume • Besprechungen mit dem Hausmeister und Ausarbeitung des Vertrags • Erstellen von Verwaltungsverträgen mit der Vermietungsorganisation • Etc. Im Folgenden möchte ich das Wie und Warum einer Eigentümergemeinschaft erläutern. • Die Eigentümerversammlung • Der Vorstand • Die Ausschüsse
Die Teilungsurkunde Pharos Residence ist in einen Hauptbereich und 4 Unterbereiche unterteilt: Die Teilungsurkunde: Beschreibt, wie die Gebäuden aufgeteilt sind: • Private Bereiche • Gemeinsame Bereiche ( innerhalb der Eigentümergemeinschaft) Welchen Anteil hat jeder an den Kosten des Gebäudes? • Gesamtanzahl der Teile: 21.330 aufgeteilt: Gebäude 1 5.005 Gebäude 2 7.189 Gebäude 3 7.917 Gebäude 4 (= Parken, Kellerräume und Gewerbeflächen) 1.219 Aus dem Budget werden die Gesamtkosten, basierend auf diesen Aufteilungen, auf das Gebäude und dann auf die Wohnungen verteilt. Hier kommt pro Wohnung der Anteil Abstellraum und/oder Parkplatz hinzu, so dass die Servicekosten pro Wohnung ermittelt werden können.
Versammlung der Eigentümer • Dies ist die Versammlung aller Wohnungseigentümer, die verpflichtet sind, Mitglied im VVE zu sein. • Die Versammlung beschließt u. a. über: • Die Höhe der Servicekosten • Regeln für die Nutzung der Gemeinschaftsräume • Für die Annahme eines Beschlusses ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich • Die Mitglieder benennen den Vorsitzenden
10
Versammlung der Eigentümer Aus praktischen Gründen wird angestrebt, 1 Board für die Haupt- und Unterbereiche zu haben. • Wichtige Aufgaben • Durchführung der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft • Vorsitzender: Beruft die Versammlung ein und führt den Vorsitz • Sekretär: Kümmert sich um die Berichterstattung und Kommunikation nach außen • Schatzmeister: Kommuniziert mit dem Finanzverwalter • Sammeln von Beiträgen • Versicherung abschließen • Budget- und Servicekosten kalkulieren • Sicherstellen, dass die Finanzen in Ordnung sind Sitzungsfrequenz des Vorstands: 1x alle 3 Monate und eine Mitgliederversammlung.
Die Ausschüsse Eventuell besteht die Möglichkeit, verschiedene Ausschüsse zu berufen, die Aufgaben des Vorstands übernehmen können.
Das Teilungsreglement • Beschreibt, wie sich die Eigentümergemeinschaft versammelt • Vermeldet wieviel Stimmen erforderlich sind, um eine Entscheidung in der Gemeinschaft zu genehmigen • Enthält zusätzliche Bestimmungen zur Verwaltung und Instandhaltung der Privatflächen • Ist richtungsweisend für die zu erstellende Hausregel
Aufbau der Servicekosten Unter anderem: • Rückstellung für größere Wartungsarbeiten auf der Grundlage des MJOP (mehrjähriger Instandhaltungsplan) oder 0,5 % des Wiederaufbauwert eines Gebäudes in 10 Jahren. Wenn kein MJOP vorhanden ist, müssen 0,5 % des Wiederherstellungswerts aufgebaut werden. Der MJOP wird oft niedriger sein, so dass die Servicekosten dann niedriger angesetzt werden können. • Versicherungen (mit Ausnahme von der privaten Hausratversicherung) • Energie und Wasser für die Gemeinschaftsräume • Reinigungskosten Gemeinschaftsflächen • Hausmeister • Administrative Verwaltung • Feuerschutz • Wartung der Aufzüge • Gartenpflege • Vorstandskosten Versammlungen etc. • Unvorhergesehenes
11
Webseite Eigentümergemeinschaft Über https://www.vve-site.nl/homepage können wir eine Internetseite für die Eigentümergemeinschaften Pharos mit den folgenden Optionen erstellen:
12
RICHARD DE JONG UND ESTHER CRUSON Breskens Apartments Wer sind wir? Breskens Apartments ist der richtige Partner für Sie, wenn Sie Ihr Apartment in Pharos Residence vermieten möchten. Die Gemeinde Sluis und die Provinz Zeeland verlangen heute, dass die Vermietung von neu gebauten Ferienimmobilien und -wohnungen von einer zentralen und professionellen Vermietungsagentur durchgeführt wird. Der Bauträger Caffarelli ist an uns herangetreten, um die Vermietung der Wohnungen in dieser schönen und einzigartigen Lage zu übernehmen. Nachdem wir in die Pläne und die Umsetzung einbezogen wurden, waren wir von diesem Projekt sehr angetan und wurde uns die Vermietung seitens Entwickler vergeben. Breskens Apartments ist ein neues Unternehmen, aber die Menschen hinter der Organisation haben bereits jahrelange Erfahrung in der Vermietung von Ferienimmobilien in Zeeuws Vlaanderen. Mein Name ist Richard de Jong und zusammen mit meiner Frau Esther Cruson und unserem Team werden wir unser Wissen und unsere Erfahrung einsetzen, um die Vermietung der Wohnungen in der Pharos Residence zu einem Erfolg zu machen. Breskens Apartments wird sich im derzeitigen Pharos-Verkaufsbüro an der Grote Kade 33 in Breskens niederlassen. Auf diese Weise sind wir in der Nähe und während unserer Öffnungszeiten für Gäste und Eigentümer schnell erreichbar. Außerhalb der Öffnungszeiten ist Breskens Apartments per E-Mail und WhatsApp zu erreichen und in Notfällen gibt es immer eine telefonische Erreichbarkeit. Gäste und Eigentümer können sich immer auf den Service und die Unterstützung von Breskens Apartments verlassen.
Appartement-Service Wir werden bei der Vermietung der Objekte zusätzliche Dienstleistungen anbieten. Bei der Ankunft sind die Betten gemacht, es gibt (Bade-)Handtücher und es gibt ein Badezimmerpaket mit Seife, Shampoo und Toilettenpapier. Die Küche wird mit einem “Küchenpaket” versehen. Jeder Mieter hat Zugriff auf die “Breskens Apartments App” mit allen Informationen über die Wohnung, Erreichbarkeit der Rezeption, Notfall-Telefonnummern wie Ärzte und touristische Informationen über Breskens und seine Umgebung. Diese praktische Breskens Apartments App ist auch für alle Eigentümer von Pharos Residence verfügbar. Weitere Informationen werden folgen. Natürlich steht Ihnen auch unsere Rezeption an der Grote Kade 33 in Breskens während der Bürozeiten für weitere Informationen zur Verfügung.
Hauswirtschaft Unser Housekeeping-Personal sorgt dafür, dass die Wohnung vor der Ankunft der Gäste in perfekter Ordnung ist. Sie stellen Bettwäsche und Handtücher zur Verfügung und kontrollieren die Wohnung, so dass diese immer zur Vermietung bereit ist. Nach der Abreise der Mieter wird die Wohnung gereinigt. Eine Zwischenreinigung und ein Handtuchwechsel werden den Gästen ebenfalls angeboten. Unsere Hauswirtschaft hat zwei Lagerräume im Keller, in denen die saubere und schmutzige Wäsche gesammelt wird. Diese wird von einer externen Firma gewaschen und geliefert. Im Abstellraum stehen eine Waschmaschine und ein Trockner zur Verfügung, damit unser Housekeeping bei Bedarf schnell eine Bettdecke oder ein Kopfkissen waschen kann. In diesen Lagerräumen werden auch die Putzmaterialien gelagert. Sie werden die Damen und Herren des Housekeepings der Pharos Residence regelmäßig sehen.
13
Flexible An- und Abreisetage Breskens Apartments setzt auf Flexibilität für seine Gäste. An- und Abreise sind an jedem Tag möglich. Dies entspricht voll und ganz dem zeitgemäßen Bedürfnis nach Flexibilität in der Freizeitgestaltung der heutigen Touristen! Um diese Flexibilität in der Vermietung zu ermöglichen, sind die Wohnungen mit modernen Türschlössern ausgestattet, die mit einer App auf dem Smartphone funktionieren. Damit erhalten die Gäste “schlüssellosen” Zugang zu der von ihnen gebuchten Wohnung, der auf den von ihnen gebuchten Urlaubszeitraum beschränkt ist. Die Nummernschilder des Autos des Mieters werden vor dem Aufenthalt in das Reservierungssystem von Breskens Apartments eingegeben. Auf diese Weise erkennt das Garagentor das Kennzeichen des Gastes und ermöglicht ihm die Einfahrt in die Garage. Vor der Ankunft werden den Gästen die Nummern der Parkplätze mitgeteilt, damit der Gast weiß, wo er sein Auto abstellen kann. Für die Eigentümer ist sichtbar, wann die Wohnung vermietet oder frei ist und sie können ggf. auch private Buchungen eintragen. Wie wir inzwischen wissen, gibt es viele Eigentümer, die neben der Vermietung die Wohnung auch selbst genießen werden. Wir verstehen das sehr gut.
Kontakt Neben dem Kontakt zu den Mietern und Vermietern wollen wir auch mit den Nicht-Mietern in gutem Kontakt bleiben. Einige der Eigentümer werden hier permanent leben, andere in Teilzeit. Mieter und Dauerbewohner wollen ein angenehmes Wohnumfeld. Aus diesem Grund wird es eine intensive Zusammenarbeit mit der Eigentümergemeinschaft und dem Hausmeister geben. Gemeinsam mit ihnen werden wir interne Regelungen erarbeiten, um sowohl den vorübergehenden als auch den dauerhaften Aufenthalt in der Pharos Residence für alle so angenehm wie möglich zu gestalten. Diese internen Regelungen werden auch den Mietern klar kommuniziert. Auf diese Weise erwarten wir, dass alles reibungslos abläuft. Wenn Sie Fragen oder Anmerkungen zur Vermietung haben, können Sie sich jederzeit an uns als (Nicht-Vermietender) Eigentümer wenden. Breskens Apartments stellt sich gerne persönlich bei Ihnen vor und steht in den Startlöchern für eine gute Vermietung und Zusammenarbeit mit den Eigentümern der Pharos Residence!
14
15
P H A RO S RESIDENCE
E I G E N T Ü M E RG E M E I N S C H A F T
