Corona, een jaar later

DE WINSTPUNTEN VAN DEZE PANDEMIE

"Het verduurzamen van ons vastgoed moet op een verantwoorde manier door worden gezet. Dat stond voor ons als een paal boven water, nadat premier Rutte op 16 maart 2020 de eerste lockdown afkondigde", vertelt Frans Brouwers, teamleider Vastgoedbeheer bij Woonmeij. Gelukkig is dat gelukt. Maar we zijn er nog niet. Volgens deskundigen komt de derde golf eraan. Tal van ingrijpende maatregelen moeten het coronavirus verslaan. Als het grote moment daar is en we krijgen onze vrijheid terug, wat houden wij dan vast? Waar zitten de 'winstpunten' van deze pandemie?

Tekst Wim Meijer

Montageinstructies via Teams.

BEELD: FAAY

Om een antwoord te krijgen op deze vraag ging ik in gesprek met een aantal Renda partners. In deze gesprekken kwamen drie speerpunten terug als richting voor de toekomstige ontwikkeling: het wordt meer prefab, meer maatwerk en meer duurzaamheid.

Meer prefab

Bij woonstichting JOOST is het afgelopen jaar veel energie gestoken in versnellen. “Corona dwingt ons om de fysieke persoonlijke contacten te minimaliseren”, vertelt Sanne Verdonk, adviseur communicatie & marketing en vanuit die rol nauw betrokken bij de verduurzamings- en onderhoudsprojecten van JOOST. “Echter is dit bij een badkamerrenovatie natuurlijk lastig. Daarom hebben we ervoor gekozen om nu zo kort mogelijk in de woning aanwezig te zijn. We passen geen traditioneel tegelwerk meer toe maar hebben de keuze gemaakt voor prefab. Een ontwikkeling die we samen met onze partners uitgewerkt hebben. Hierdoor is een binnenrenovatie teruggebracht van drie naar twee weken. En de bewoners zijn hartstikke enthousiast over het eindresultaat.”

Bij Faay is prefab al jaar en dag de standaard. Faay is leverancier van wand- en plafondsystemen voor de zakelijke markt. Maar liefst 45% van de materialen wordt geëxporteerd. “Voor de bouw van een appartementencomplex in Londen leverden wij de binnenwanden en de plafonds”, vertelt commercieel directeur Monique de Vos. “Door de plotseling strengere coronaregels moest de Engelse aannemer wisselen van werknemers en reisafstanden waren niet meer toegestaan. De nieuwe ploeg was ‘blanco’ en moest goede instructies krijgen. Nederlandse instructeurs naar Londen sturen was niet mogelijk, ook door het tijdverlies ten gevolge van de dubbele quarantainetijd. Daarom hebben wij de bouwplaats nagebootst in onze eigen productiehal in Nederland en een filmploeg ingehuurd om zo in een real-time situatie de instructie te verzorgen.”

Meer maatwerk

Paul Duyn, projectleider vastgoedbeheer bij woningcorporatie Woonwaard in Alkmaar, houdt zich bezig met beheer en onderhoud. Hij verwacht dat veel installaties van corporaties in de toekomst ‘op afstand’ onderhouden worden. “We hebben het dan over vraaggestuurd onderhoud. Loopt het functioneren van de installatie terug dan wordt ingegrepen. Momenteel is het bij woningcorporaties gebruikelijk om alles te vervangen op hetzelfde moment; wanneer het opgenomen staat in de onderhoudsbegroting. Dit heet vervanging op basis van levensduur. Bij Woonwaard willen ze een pilot starten met het vervangen van accu’s van de noodverlichting van appartementencomplexen op de vraaggestuurde methode. Vele corporaties bezitten honderden van deze apparaten. Duyn is hiervoor op zoek naar een betaalbaar monitoringssysteem waarmee slechte accu’s tijdig onderkend worden. Deze worden dan vervangen. De rest blijft gehandhaafd totdat ook hun functioneren terugloopt. Hij ziet ook mogelijkheden bij andere onderdelen zoals slecht bereikbare watermeters, deurdrangers, etc. De voordelen: je pleegt onderhoud als het nodig is, je gooit geen goede onderdelen weg en de klant wordt er beter van want je grijpt op tijd in. Een interessante ontwikkeling, echter geeft Duyn ook aan dat het businessmodel momenteel nog niet kloppend is. De monitoring is vooralsnog te kostbaar, hier is opschaling gewenst. Mochten er corporaties geïnteresseerd zijn dan kunnen ze aansluiten bij Woonwaard.

Ook Nazli Esen, teamleider verhuur en verkoop bij woningcorporatie ’thuis geeft aan dat maatwerk steeds belangrijker wordt. “Het digitaliseren van het administratief

Persoonlijk contact is nog steeds heel belangrijk.

NAZLI ESEN

deel van ons verhuurproces stond al voor 2020 op de agenda. We wilden dit gedeelte graag voor de sleuteloverdracht afhandelen, zodat er tijdens de oplevering meer persoonlijke aandacht voor de nieuwe huurder is. Vanwege corona hebben we dit versneld opgepakt. De huurovereenkomst en overige documenten die horen bij het huren van een woning worden voortaan digitaal getekend door zowel de nieuwe huurder als ’thuis. Ook de betaling van de eerste verhuurnota gaat via een betaallink. Persoonlijk contact is nog steeds heel belangrijk. We zijn dan ook blij dat we op een veilige manier aanwezig kunnen zijn bij bezichtigingen en opleveringen. Niet iedereen kan alles digitaal ondertekenen, we hebben daarom de papieren optie intact gehouden. Ook geven we de woningzoekende voortaan de keuze of hij graag wil dat er een makelaar aanwezig is bij een bezichtiging. Want ook dat is heel persoonlijk. De een vindt dat fijn want dan krijgt hij gelijk antwoord op eventuele vragen, terwijl de ander liever alleen door de woning loopt. We blijven ons verhuurproces continu verbeteren om zo onze huurders nog beter van dienst te zijn.”

“Wij hebben ook goede ervaring met nieuwbouwprojecten”, geeft Sanne Verdonk van JOOST nog aan. “Laatst hadden we een project waarbij we de omwonenden graag wilden informeren over onze plannen. Normaal huren we een zaaltje en geven een presentatie. Nu hebben we dat digitaal gedaan middels een Webinar. Terwijl de architect en onze projectleider de plannen presenteerden, konden de omwonenden digitaal vragen stellen via de chat. Ze hadden daarbij twee opties, of via de openbare chat of via de privé chat. De vragen werden gelijk beantwoord door ons team. De voorlichting verliep zeer gestructureerd. In een uur was iedereen goed geïnformeerd. Dat hebben we op fysieke voorlichtingsavonden weleens anders meegemaakt.”

Meer duurzaamheid

Hoeveel kilometers rijden wij eigenlijk per jaar? Deze vraag stelde woningcorporatie Woonmeij zichzelf in 2019. Het bleken er 1,5 miljoen te zijn voor zo’n 60 medewerkers. “Dat was schrikken”, vertelt Frans Brouwers. “Als je als organisatie zegt dat je investeert in duurzaamheid past een dergelijk resultaat daar niet bij. Dankzij corona is dit aantal kilometers flink gedaald. We werken met zijn allen al maanden thuis en alle teamoverleggen, voortgangsgesprekken en bouwvergaderingen vinden digitaal plaats. Dat bevalt best goed. Als het weer mag zal ik wel vaker naar kantoor gaan, maar twee dagen thuiswerken lijkt de nieuwe norm te worden binnen ons bedrijf. Op die manier gaat ook onze CO2-uitstoot omlaag.”

Sean Vos van adviesbureau SlimRenoveren merkt deze verschuiving bij zijn opdrachtgevers ook. “In 2016 vonden we dat we te veel kilometers maakten en te veel tijd verloren door de uren die we in de auto zaten. Toen hebben we onszelf als doel gesteld om zo’n 10% te besparen. Hiervoor bedachten we een reeks maatregelen, bijvoorbeeld slimmer plannen, maar ook digitaal vergaderen. Dat laatste bleek moeilijk. Opdrachtgevers waren nog niet zo ver, men wenste toch fysiek samen te komen. Nu is het eerder andersom. Bijna iedereen wil digitaal vergaderen, voor mijn werk gebruik ik mijn auto amper. Dat vind ik persoonlijk wel jammer, want per 1 januari 2020 zijn we elektrisch gaan rijden. Het valt me op dat er bij digitaal vergaderen veel meer mogelijk is dan ik dacht. Zo merk ik dat het ook geschikt is voor ‘moeilijke’ gesprekken. Wij organiseren veel projectevaluaties of evaluaties in de ketensamenwerking en de deelnemers zitten er digitaal even goed in als bij een fysiek overleg. Men spreekt elkaar aan, legt pijnpunten bloot en er komt zeer veel boven water.” Vos heeft wel een paar adviezen: breek af en toe het ijs en breng een beetje humor in (mooi

Coronaproof bewonersbezoek. Ladies@work bedacht om met een karretje over de galerij bij bewoners langs te gaan om hen te informeren over de

renovatie. BEELD: GIESBERS.

corona-kapsel!). Af en toe een pauze in een vergadering werkt ook goed.

“Ik vind dat vergaderingen veel zakelijker geworden zijn”, zegt Joost Stemkens van Fier Dakcontrol. “Mijn agenda is dagelijks gevuld met digitale vergaderingen. Ik bereid me goed voor, eigenlijk beter dan vroeger en ik merk dat anderen dat ook doen. Dit levert een hoge kwaliteit van overleggen op. Ik merk ook dat opdrachten sneller loskomen. Ik vermoed dat deze manier van vergaderen daar een positieve bijdrage aan levert. Het bevalt me goed, het is wel vermoeiend en af en toe mis ik het informele gesprek bij de koffieautomaat. Wat me verder opvalt is de ontwikkeling van mijn netwerk. Ik zit in steeds meer digitale overlegstructuren waardoor mijn netwerk sinds corona sterk is gegroeid. En daar komen weer nieuwe opdrachten uit. De acquisitie is totaal veranderd.” Stemkens wil nog wel kwijt dat digitaal vergaderen ook zijn grenzen heeft. “In onze branche werken veel ZZP’ers en klusbedrijven. Bij hen hoef je echt niet metzoomofteamsaan te komen. Wat verder bij ons speelt is dat ook wij door corona gedwongen zijn de contacten te minimaliseren. De inspecties die onze dakinspecteurs doen moeten daarom zo kort mogelijk zijn. Hierdoor zijn we nog scherper geworden in het verzamelen van de data en basisinformatie van het pand. Dit levert uiteindelijk een beter product op en dat is winst!”

Duurzaamheid geldt niet alleen voor het vastgoed van de corporatie maar is net zo

Door te werken met prefab in plaats van traditioneel tegelwerk werd een binnenrenovatie bij woonstichting JOOST teruggebracht van drie naar twee weken. BEELD: JOOST.

belangrijk in de relatie tussen mensen. Dit is een belangrijk principe voor ladies@ work. “Wij ondersteunen woningcorporaties en aannemers bij renovatieprojecten en begeleiden met name bewoners in dit proces. Vanaf 2018 hebben we al in geïnvesteerd in digitale hulpmiddelen in de communicatie en informatie richting de huurder, door bijvoorbeeld Microsoft Teams aan te schaffen. Tijdens corona hebben we onze opgedane kennis op dit gebied goed in kunnen zetten. Met name bij het begin van de pandemie hebben we in Microsoft Teams samenwerkingsteams gecreëerd waar onze opdrachtgevers samen met ons

aan opdrachten konden werken en waarin we inspiratiesessies hielden. Waar we nu goed voor moeten waken is het behouden van de menselijke kant in onze steeds verder gedigitaliseerde maatschappij. In ons werk proberen we dat door net iets meer van onszelf te laten zien, een persoonlijk verhaal, een bij iemand passend voorwerp. Ergens moeten gevoelens en emoties ook een plek krijgen”, vertelt Marjet Westervoorde, een van de oprichters van ladies@ work.

We maken slagen omdat we de nieuwe digitale mogelijkheden omarmd hebben.

Wat leren we uit deze praktijkvoorbeelden?

Wat mij na het horen van al deze voorbeelden opvalt is dat we met zijn allen voor veel problemen oplossingen gevonden hebben. We zetten de digitalisering in om onze bedrijfsvoering door te laten lopen; digitaal vergaderen, digitaal instrueren, digitaal informeren, etc. Alles wordt op veilige afstand geregeld.

In de tweede plaats valt op dat we met zijn allen willen versnellen en dat corona ons daartoe dwingt. En het blijkt nog goed te werken ook. Kijk naar de voorlichtingsavond van JOOST en het nieuwe verhuurproces van ‘thuis. We maken slagen omdat we de nieuwe digitale mogelijkheden omarmd hebben. Sean Vos constateert het zelf, drie jaar geleden was hij voorloper, nu is het onze standaard. Dat hebben we te danken aan corona. Ik zou het een cultuurshock willen noemen. Afstand bestaat niet meer. Dat wisten we natuurlijk al wel maar we brengen het nu in de praktijk. Denk maar eens aan het spreekwoord ‘Onder druk wordt alles vloeibaar’, dat geldt zeker voor ons. Oplossingen waarvan we altijd dachten ‘dat werkt bij ons niet of dat is iets voor de verre toekomst’ zijn heel snel gemeengoed geworden. De mens is uiteindelijk toch een wezen dat zich aanpast aan zijn omgeving. Iets wat Charles Darwin al eeuwen geleden voorspelde. Als ik het me goed herinner voorspelde hij dat degene die zich het beste aanpaste aan de veranderende omstandigheden uiteindelijk zal overleven. Een mens is slimmer dan een dinosaurus, toch? Dus er is hoop!

Misschien zijn sommige huurders dol op koken. Misschien zijn hun buren daar niet zo blij mee. Hoe dan ook, over onze deuren zullen ze allemaal laaiend enthousiast zijn. De allereerste deur die we maakten was een brandwerende deur. Dat was in 1942. De deuren die we sindsdien maken, dienen allemaal een belangrijk doel. Zo maken we deuren die inbraak- en geluidswerend zijn, geen tocht en kookluchtjes doorlaten en zelfs deuren die bestand zijn tegen felle branden en giftige dampen. Om ervoor te zorgen dat iedereen prettig en veilig kan leven.

Ons bedrijf heeft óók een duidelijk doel. Ervoor zorgen dat u voor uw projecten de juiste woningtoegangsdeuren krijgt die aan alle eisen voldoen.