EDIFICIO APOLO - Diseño, gestión y marketing de un edificio híbrido by Alessandra Contreras Scheuermann

P O R TA F O L I O

GESTIÓN DE PROYECTOS 3

Ediﬁcio Apolo

E L D E R B Y, S A N T I A G O D E S U R C O

PORTAFOLIO

GESTIÓN DE PROYECTOS 3 01

ENTREGA PARCIAL 1 CRITERRIOS DE VALIDACIÓN RIBA // CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11 En la primera entrega se presentaron la identificación, descripción y justificación del uso del terreno, la investigación de mercado y la selección del tipo de proyecto a ejecutar (comercio, vivienda y oficinas)

ENTREGA PARCIAL 2 CRITERRIOS DE VALIDACIÓN RIBA // CG6, CG7, CG8, CG10 En la segunda entrega se determinó el comprador o usuario potencial, se hizo una análisis de la competencia directa, se formuló el plan de marketing y ﬁnalmente, se realizó una cabida y evaluación económica preliminar.

ENTREGA FINAL CRITERRIOS DE VALIDACIÓN RIBA // CG8, CG9, CG10, CG11 La tercera y última entrega cosistió en efectuar las correcciones de las entregas pasadas y desarrollar la evaluación ﬁnanciera del proyecto.

GESTIÓN DE PROYECTOS 3

ENTREGA PARCIAL N1 CG4

CG5

CG6

CG7

CG10

CG11

ENCARGO En esta primera entrega se identificó una oportunidad de terreno y se analizó en términos de entorno, movilidad, uso de suelo, áreas verdes y alturas. Además, se hizo una investigación de mercado para identificar la oferta y demanda. Finalmente, se definió el tipo de proyecto a ejecutar.

LOGROS Se identificó una oportunidad en un terreno ubicado en la Av. El Derby y se definió el tipo de proyecto que se ejecutaría en él. El Edificio Apolo, ubicado en un espacio privilegiado en el exclusivo distrito de Santiago de Surco, permite la convergencia de comercio, oficinas y vivienda.

ÁREA TOTAL

1.5 HA.

ZONIFICACIÓN

ÁREA LIBRE

COMERCIO ZONAL

3463 M²

COMENTARIOS Y APRENDIZAJE

Con esta primera entrega, se definió el terreno sobre el cual trabajar, orientando la desición hacia la mejor inversión y las mejores oportunidades que ofrece. Asimismo, nos encargó un análisis del contexto; pues es de importancia entender el comportamiento del mercado respecto a la ubicación del terreno, solo así se podrá entender al usuario potencial, y por lo tanto, definir el producto de acuerdo a este. Se aprendió también a sacar conclusiones

pertinentes tanto al público objetivo como a la estrategia que debe seguir el producto según el perfil que le sea más conveniente para competir, todo condicionado a lo obtenido por los estudios de competencia y mercado realizados en esta primera etapa de alcance. De la misma manera, se aprendió a realizar una cabida preliminar en base a la situación real de mercado luego de realizar el correspondiente estudio.

INTRODUCCIÓN

SOBRE NOSOTROS Nosotros somos Proyecta, una empresa gestora de proyectos con amplia experiencia en el sector inmobiliario, destacándonos por nuestra preocupación por mejorar la calidad de los habitantes de nuestra ciudad.

MISIÓN

VISIÓN

A través de nuestra gestión de proyectos, enfocada en la eﬁciencia, eﬁcacia y correcta ejecución de las obras, buscamos cumplir con la misión de generar impacto positivo en todas las partes interesadas.

Ser reconocidos por nuestro aporte a la ciudad del futuro, innovadora, ordenada e inclusiva, mediante nuestro compromiso de una gestión eﬁciente y eﬁcaz.

DESARROLLO DE LOGO

FIGURA DE PROPORCIÓN ESBELTA Como la de los ediﬁcios, también connota crecimiento

PROYECTA El nombre Proyecta hace referencia a el desarrollo de proyectos.

ENFASIS En el preﬁjo del latin que signiﬁca movimiento hacia adelante y también hace referencia a un producto profesional

COLORES

Seriedad y elegancia según el sector con el que se trabaja

Ediﬁcio Apolo E L D E R B Y, S A N T I A G O D E S U R C O

TERRENO Y ENTORN PARÁMETROS Y NOR INVESTIGACIÓN DEL

NO RMATIVA L MERCADO

Ediﬁcio Apolo E L D E R B Y, S A N T I A G O D E S U R C O

TERRENO Y ENTORNO

INFORMACIÓN DEL TERRENO EL DERBY - UBICACIÓN Y ENTORNO El terreno elegido se encuentra en el distrito de Santiago de Surco, perteneciendo a Lima Top.

la Av Javier Prado y a la Carretera Panamericana Sur.

Es un terreno en esquina, de zoniﬁcación Comercio zonal, privilegiado con 3 frentes. Es un terreno triangular, lo cual complica tanto el acceso vehicular como el emplazamiento del ediﬁcio.

El precio de venta del terreno es de $75,342,892.8, correspondiente a un valor promedio de $4,972.8 por metro cuadrado.

Está delimitado por tres avenidas colectoras, de servicio distrital: Av. Encalada, Av. El Derby y Av El Polo, encontrándose muy bien conectado con el distrito por su proximidad a la Av Manuel Olguín, a

El terreno posee las dimensiones mayores a una manzana - 15,151 m2- con la posiblidad de construir hasta 10 pisos por su zoniﬁcación.

RESUMEN DIRECCIÓN

Av. El Derby, Santiago de Surco

ÁREA

15,151 M2

HECTÁREAS

1.5 HA

DIMENSIONES GENERALES

Frente: 142.18 m Izquierda: 179.62 m Derecha: 189.82 m

PRECIO M2

$4,972.8

PRECIO LOTE

$75,342,892.8

ZONIFICACIÓN

Comercio zonal (CZ)

ALTURA MÁX

10 pisos

Av. El Derby VÍAS PERIMETRALES Av. La Encalada Av. El Polo

EQUIPAMIENTO Colegio María de los Ángeles Colegio Santa Margarita CERCANO Markham College Clínica San Pablo Lima Central Tower Edificio CRONOS Centro Empresarial El Polo Hunt II Centro Comercial El Polo Audi Centrum Derby BMW Perú Lima Polo Club Embajada de Estados Unidos

Vista Aérea Macro. Fuente: Google Maps

Vista Aérea Micro. Fuente: Toma de dron propio.

TERRENO Y ENTORNO

ANÁLISIS DEL ENTORNO A 5 MINUTOS CAMINADO En un radio de 400 metros, equivalente a una caminata de 5 minutos desde el terreno, encontramos ediﬁcios signiﬁcativos como el Edificio Cronos, y diversos colegios indicando la presencia zonas residenciales con familias con hijos pequeños. Encotnramos a su vez, zonas universitarias representadas por la Universidad de Lima al norte, y las universidades UPC y ESAN hacia el sur, volviendo la zona altamente transitada y activa durante el día. La zona se encuentra bien abastecida de comercio gracias a la presencia del Centro Comercial el Polo y diversas galerías comerciales circundantes.

VÍA

LÁ

CT E

AV MANUEL OLGUIN

LA S TR ES M AR ÍA EL

BUE

ETI

Lima Central Tower

AYM A

RAS

AV MANU

EL OLGU

BMW Perú

Audi Zentrum Derby Colegio María de los Ángeles

AV E L

DER

JIRÓ

L CO

RTI JO

AV L

Edificio CRONOS

IMA

POL O

Clínica San Pablo

POL O

Embajada de Estados Unidos

ENC

ALA

Colegio Santa Margarita

AV L A

Lima Polo Club

AV M

ANU

OLG

UIN

Centro Comercial El Polo

PAD R

E LU

IS T

EZZ

Centro Empresarial El Polo Hunt II

POL O

CAL

LOTE EN SANTIAGO DE SURCO 5-MIN WALK

Lote del terreno

Equipamiento relevante

Viario

TERRENO Y ENTORNO

PLANO MACRO SANTIAGO DE SURCO El terreno escogido se encuentra en una zona céntrica dentro del distrito de Santiago de Surco, Lima. Como se puede observar en el gráﬁco de un radio de 3km, el lote cuenta con una gran accesibilidad y cortas distancias a vías principales que conectan la ciudad. Del mismo modo, se aprecia que la ubicación elegida, cuenta con una cercanpia a equipamiento e hitos importantes de la ciudad.

HITOS IMPORTANTES

C.C. JOCKEY PLAZA Fuente: Gestión.pe

UNIVERSIDAD DE LIMA Fuente: El Comercio

CARRETERA PANAMERICANA SUR Fuente: Rutas de Lima

EMBAJADA DE ESTADOS UNIDOS Fuente: Peru21.pe

Carr. Panamericana

Av. Cincunvalación

Ulima Av. Javier Prado

Jockey Plaza

Universida d

Club Golf Los Incas

Molina Plaza Hipódromo de Monterrico

Embajad a EE.UU

El Pentagonito

C.C. El Polo UPC

Vivanda Toulouse Lautrec

Av. Primavera

C.C. Caminos del Inca

300

500m

1km

2km

3km

PLANO MACRO VISUAL RADIO DE 3 KM

LIMITE DE DISTRITO LOTE ESCOGIDO

4km

TERRENO Y ENTORNO

MOVILIDAD URBANA SANTIAGO DE SURCO Está delimitado por tres avenidas colectoras, de servicio distrital: Av. Encalada, Av. El Derby y Av El Polo, encontrándose muy bien conectado con el distrito.

1 Edificio CRONOS

AV LA ENCALADA

2 Edificio CRONOS

AV EL DERBY

Gasolinera REPSOL

AV EL POLO

AV. CLUB GOLF LOS INCAS

COLEGIO PERUANO BRITÁNICO

CENTRO COMERCIAL J0CKEY PLAZA

AV. RAÚL FERRERO

COLEGIO NUESTRA SEÑORA DE LA RECONSILIACIÓN

COLEGIO WEBERBAUER COLEGIO PABLO MARÍA

COMISARIA

COLEGIO SALCANTAY BMW PERÚ HIPÓDROMO DE MONTERRICO

AUDI ZENTRUM DERBY

AV. LIM

COLEGIO MARÍA DE LOS ÁNGELES

COLEGIO SACO OLIVEIROS

CLÍNICA SAN PABLO

POL O

IGLESIA CRISTO SALVADOR

CENTRO COMERCIAL EL POLO

AV. EL

COLEGIO SANTA MARGARITA

OLO

EMBAJADA DE ESTADOS UNIDOS LIMA POLO CLUB

CENTRO ESPARCIMIENTO FUNDO ODRÍA

AV. LA

HYUNDAI

MARKHAN COLLEGE

EDIFICIO CRONOS

ENC ALA

AV.

COLEGIO PÍO XII

LIMA CENTRAL TOWER

Y EL DERB

CLUB ÁRABE

CENTRO EMPRESARIAL EL POLO HUNT II

UPC

100m

500m

1km

PLANO MOVILIDAD URBANA RADIO DE 1 KM

LIMITE DE DISTRITO LOTE ESCOGIDO PARADAS DE BUS

TERRENO Y ENTORNO

PLANO ZONIFICACIÓN SANTIAGO DE SURCO La zoniﬁcacion dentro del radio de 800m denota una gran zona de RDB. Sin embargo, el terreno y los lotes mas cercanos pertenecen a comercio zonal, beneﬁciando los diversos usos que se podrian aplicar dentro del proyecto.

R.D .M e d ia

Comercio Zonal 6 .1 %

E d u ca ció n 1%

6 .1 %

O tro s U s o s 1 7 .2 % Via s

PERFIL DEL USUARIO: Al ser la mayoría, viviendas debaja densidad, aumentan las viviendas unifamiliares de familias extensas.

4 8 .5 %

R.D .B a ja 2 3 .2 %

ACTIVIDAD COMERCIAL: En la zona alrededor del terreno analizado encontramos comercio zonal.

PREDOMINA RESIDENCIAL DENSIDAD BAJA Jr. El Cortijo, Google Street View.

PORCENTAJES DE ÁREAS SEGÚN ZONIFICACIÓN Considerando un radio de 1km alrededor del terreno escogido.

RODEADO DE COMERCIO ZONAL C.C. El polo, Google Street View.

1 2

100m

500m

1km

R.D.Baja

H1 / H2 / H3 /H4

R.D.Media

E1 / E2 / E3 /E4

R.D.Alta

ZRP

Comercio Vecinal

Comercio Zonal Comercio metropolitano

TERRENO Y ENTORNO

PLANO DE ALTURA MÁXIMA SANTIAGO DE SURCO En cuanto a las alturas se observa que dentro del radio predominan alturas de 3 y 4 pisos respectivamente. Sin embargo, en el eje donde se ubica el terrreno se puede observar un incremento de pisos predominando la altura de 10 pisos.

EL LOTE Está permitido la construcción de hasta 10 pisos.

ALTURA MÁXIMA 10 PISOS Av. Encalada, Google Street View.

ALTURA MÁXIMA 4 PISOS Av Pio XII, Google Street View.

ALTURA MÁXIMA 3 PISOS Los Eucaliptos, Google Street View.

r=8

00m

100m

500m

1km

3 PISOS

10 PISOS

4 PISOS

+10 PISOS

5 PISOS 7 PISOS 8 PISOS

TERRENO Y ENTORNO

PLANO DE ÁREAS VERDES SANTIAGO DE SURCO Se muestran las áreas verdes ubicadas a un radio de 1km de distancia desde el terreno escogido para el proyecto. Se logra evidenciar, como no se cuenta con áreas verdes o de recreación en los terrenos colindantes. Por otro lado, se observa como estos se consolidan en las zonas destinadas a vivienda.

SURCO TIENE

4,84

SURCO TIENE

1090000

m2 de área verde por habitante

de extensión de área verde (m2)

OPORTUNIDAD:

ESTÁNDAR DE LA OMS:

Para implementar áreas verdes / techos verdes como atractivo ante el déficit en la zona.

La Organización Mundial de la Salud (OMS) recomienda entre 9 y 11 m2 de área verde/habitante, posicionando a Surco en déficit.

PARQUE “EL DERBY” Ubicado dentro del radio caminable de 5 minutos desde el terreno analizado.

r=1

100m

000m

500m

ÁREA VERDE PÚBLICA ÁREA VERDE PRIVADA LOTE DEL PROYECTO

1km

TERRENO Y ENTORNO

ANÁLISIS DEL ENTORNO SANTIAGO DE SURCO Se evidencia gran cantidad de colegios privados, nidos y academias debido a la gran demanda de la zona. Además, se encuentran suﬁcientes supermercados y bodegas para abastecer la zona. En el ámbito de salud se puede encontrar una cercanía a Hospitales y centros médicos. El terreno analizado es un punto centríco para las necesidades básicas que busca una familia.

O fic in a s

G a le ria

1 0 .7 %

5 .4 %

C e n tro d e S a lu d Re s ta u ra n te s

5 .4 %

1 9 .6 % C o le g io s 7 .1 % Re lig io s o 5 .4 % Tie n d a d e Ro p a

Pe lu q u e ría

1 2 .5 %

3 .6 %

VACÍO COMERCIAL:

Tie n d a (o tro s ) 2 1 .4 %

Falta de supermercados o grandes tiendas por departamento (ancla).

USO DE SUELO

Centro Comercial Galeria Restaurantes Tienda de Ropa Tienda (otros) Peluquería Hotel Religioso Colegios Centro de Salud Gasolinera Oficinas

PORCENTAJES DE USOS DE SUELO Considerando un radio de 400m alrededor del terreno escogido.

CANTIDAD

2 3 11 7 12 2 1 3 4 3 2 6

Oﬁcinas Gasolinera Centro de Salud Colegios Religioso Hotel Peluquería Tienda (otros) Tienda de Ropa Restaurantes Galeria Centro Comercial 0

CONTEO DE USOS DE SUELO Considerando un radio de 400m alrededor del terreno escogido.

CENTRO COMERCIAL

HOTEL

GALERIA

RELIGIOSO

RESTAURANTES

COLEGIOS

TIENDA DE ROPA

CENTRO DE SALUD

TIENDA (OTROS)

GASOLINERA

PELUQUERIA

OFICINAS

Embajada de Estados Unidos

TERRENO Y ENTORNO

CONCLUSIONES 1

UBICACIÓN

ALTURA MÁXIMA

3 FRENTES

10 PISOS

Terreno en esquina con tres frentes y excelente visibilidad

Según los parámetros del terreno

VIALIDAD

ZONIFICACIÓN

3 VÍAS COLECTORAS

COMERCIO ZONAL

Av Encalada, Av El Polo, Av El Derby.

Según los parámetros del terreno

ENTORNO

EQUIPAMIENTO

ZONA FAMILIAR

COMPLETO

Con presencia universidades.

El equipamiento complementario añade valor a la zona.

colegios,

VEREDAS

ÁREA VERDE

SIN TRATAMIENTO

DÉFICIT

Diﬁcultan la accesibilidad peatonal.

En el distrito, según lo recomendado por la OMS.

COMERCIO

COMPETENCIA Existe competencia relevante como C.C. Jockey Plaza, C.C. El Polo.

AV. CLUB GOLF LOS INCAS

COLEGIO PERUANO BRITÁNICO

CENTRO COMERCIAL J0CKEY PLAZA

AV. RAÚL FERRERO

COLEGIO NUESTRA SEÑORA DE LA RECONSILIACIÓN

COLEGIO WEBERBAUER COLEGIO PABLO MARÍA

COMISARIA

COLEGIO SALCANTAY BMW PERÚ HIPÓDROMO DE MONTERRICO

AUDI ZENTRUM DERBY

AV. LIM

EDIFICIO CRONOS

MARKHAN COLLEGE

CLÍNICA SAN PABLO

POL O

IGLESIA CRISTO SALVADOR

AV. EL

COLEGIO SANTA MARGARITA

CENTRO COMERCIAL EL POLO

OLO

EMBAJADA DE ESTADOS UNIDOS LIMA POLO CLUB

CENTRO ESPARCIMIENTO FUNDO ODRÍA

AV. LA

HYUNDAI

COLEGIO MARÍA DE LOS ÁNGELES

COLEGIO SACO OLIVEIROS

ENC ALA

AV.

COLEGIO PÍO XII

LIMA CENTRAL TOWER

Y EL DERB

CLUB ÁRABE

CENTRO EMPRESARIAL EL POLO HUNT II

UPC

100m

500m

PLANO SÍNTESIS DEL ENTORNO LIMITE DE DISTRITO LOTE ESCOGIDO ZONIFICACIÓN COMERCIAL ÁREA VERDE

1km

Embajada de Estados Unidos

TERRENO Y ENTORNO

ANÁLISIS FODA

ﬁ

d -

F D

FORTALEZAS

- Se ubica en el distrito de Surco, “uno de los más atractivos de Lima” (Properati, 2020). - Las avenidas importantes que lo rodean conducen directamente a la vía principal Av. Primavera, brindando accesibilidad y conectividad con el resto de la ciudad (Urbania, 2018).

d p

- La planta triangular rodeada de vías permite 3 frentes, sin medianeras. - La zoniﬁcación (CZ) permite desarrollar una variedad de combinaciones comerciales (El Peruano, 2006).

c c

- Las vías transitadas que rodean el terreno fomentan la visibilización

DEBILIDADES

- El terreno se encuentra rodeado por las Av. El Polo, El Derby y Av. La Encalada, las cuales no tienen tratamiento peatonal.

q a r

- Las vías transitadas que rodean el terreno diﬁcultan la pausa al momento de ingresar de manera vehicular al terreno. - Las vías transitadas que rodean el terreno diﬁcultan la pausa al momento de ingresar de manera vehicular al terreno.

A O

OPORTUNIDADES

AMENAZAS

Zona de comercio zonal y residencial media, con público amplio y variado.

- La presencia de centros comerciales en la cercanía presenta competencia con respecto a los establecimientos comerciales.

Ubicación privilegiada ofrece mejores posibilidades de ﬁnanciamiento.

Creciente oferta de oﬁcinas permite una proyección futura del público objetivo.

- El crecimiento del distrito, implica también una competencia cada vez más fuerte dado que “muchas empresas están planeando mover sus sedes corporativas a Surco.”

Equipamiento cerca complementa los de la propuesta, haciéndolo ideal para residir.

- Estar emplazado frente a tres avenidas colectoras puede resultar en contaminación sonora y otras incomodidaes.

Equipamiento cerca es parte de la ruta entre el hogar y el trabajo / centro de estudios (Gestión, 2017).

- La zoniﬁcación de comercio zonal, junto con el entorno comercial al que pertenece, puede presentarse como invasivo para las viviendas.

El crecimiento de Surco implica una inﬂuencia positiva en la demanda del consumidor. Vacío comercial: falta de supermercado en un radio de 1 km

ESTRATEGIA FO

ESTRATEGIA FA

- Aprovechar la ubicación y el emplazamiento privilegiado dentro del distrito para proveer la accesibilidad necesaria para incrementar la cantidad de posibles usuarios.

- Realizar un tratamiento de fachada llamativo y que se diferencia de su entorno, focalizando la atención del posible consumidor en el proyecto

- Adaptar el diseño a los requerimientos de un sector en crecimiento mediante la exploración de las combinaciones comerciales que permite la zoniﬁcación.

- Encontrar los vacíos comerciales en la competencia y proponerlos para aprovechar el foco comercial de la zona.

ESTRATEGIA DO

ESTRATEGIA DA

- Utilizar las posibilidades de ﬁnanciamiento en un diseño que contemple un tratamiento de las vías aledañas, aportando así a la ciudad y pudiendo lograr una mejor recepción en la zona.

- Jerarquizar y vibilizar el producto, como marca, poniendole especial atención a los ingresos tanto vehiculares como peatonales, para articularlo con el ﬂujo presente en la zona.

PARÁMETROS Y NORMATIVA

SÍNTESIS DE LA NORMATIVA ALTURAS 1 RDA +2 RDM

3 +2 M.

Decreto N° 07-2006-MSS

MAYOR N° DE PISOS 2

Decreto N° 07-2006-MSS

Articulo 4: Residencial de Densidad Alta: 10 pisos Residencial de Densidad Media: 8 pisos

Articulo 4: Semisótano adicional al número máximo de pisos indicado, siempre que no exceda la altura establecida en metros.

MÁS ALTURA EN M.

ÁREA LIBRE

Decreto N° 07-2006-MSS

Ordananza N° 912

0-40%

Se pueden aumentar 2 m. más si la edificación es 100% comercio

Artículo 5: RDA: 40% RDM: 35% No exigible para comercio

ÁREA VERDE 5

Decreto N° 07-2006-MSS

50%

ESTACIONAMIENTOS 6

Ordananza N° 912

Vivienda: 1 cada vivienda Comercio: 1 cada 50 m2

50% para área verde en terrenos mayores a 1000 m2 organizada en módulos no menores a 300 m2

Oficinas administrativas: 1 cada 40 m2 de oficinas.

RETIROS 7

Decreto N° 07-2006-MSS

COMERCIO 6

Decreto N° 07-2006-MSS

Uso residencial no exige Articulo 8: Zonas residenciales. Via local: 3 m. Via colectora: 5 m. Via locales: 5m.

2 pisos

COMERCIO

Como mínimo,la edificacion comercial mínima debe ocupar los dos primeros pisos

ZONIFICACION COMERCIAL TIPO DE ZONA

USOS 5 a 10 pisos o según entorno

Comercio Zonal CZ

USO RESIDENCIAL COMPATIBLE

TAMAÑO DE LOTE

RDA - RDM

Existente o Según Proyecto

ÁREA LIBRE No exigible para uso comercial. Los pisos de vivienda dejarán el área libre segun el uso residencial compatible

Resumen de Zonificación comercial, Distrito de Santiago de Surco, Área de tratamiento Normativo III (El Peruano, 2006)

VIVIENDA MINIMA SECCIÓN DE TRATAMIENTO DIFERENCIADO

ZONA

ÁREA NETA MÍNIMA POR UNIDAD DE VIVIENDA (M2)

III A

RDM RDA

110 100

Cuadro de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (El Peruano, 2006)

USOS

01 EST. CADA

Supermercados, Tienda por Departamento, Autoservicios

20 m2 del área techada total

Oficinas administrativas

40 m2 del área techada total

Cines, teatros, auditorios, coliseos o locales de espectaculos similares

8 Butacas

Locales Culturales, Clubes Instituciones similares

40 m2 del área techada total

Locales deportivos con acondiconamiento para espectadores

10 Espectadores

Restaurantes

15 m2 del área techada total

Cafeterias

20 m2 del área techada total

TIPOS DE VIAS

Perímetro de vías Audicolectoras Zentrum Derby

RETIRO RESIDENCIAL: 5M

Requerimientos de Estacionamiento Vehicular para Establecimientos Comerciales y de Equipamiento Según Uso (El Peruano, 2006)

PARÁMETROS Y NORMATIVA

PARÁMETROS DEL TERRENO ZONIFCACIÓN

CZ (Comercio Zonal)

ÁREA DE TRATAMIENTO NORMATIVO

IIIA

USO RESIDENCIAL COMPATIBLE

RDM (Residencial de Densidad Media) RDA (Residencial de Densidad Alta)

LOTE MÍNIMO NORMATIVO

Existente o Según Proyecto

ÁREA LIBRE MÍNIMA % DEL LOTE

No exigible para uso comercial. Los pisos de vivienda dejarán el área libre según el uso residencial compatible. RDA: 40% RDM: 35%

ALTURA MÁXIMA

10 pisos

RETIRO FRONTAL EXIGIDO

5.00 m. frente a la Av. La Encalada 5.00 m. frente a la Av. El Polo 5.00 m. frente a la Av. El Derby

ESTACIONAMIENTOS

Residencial: 2 estacionamiento por cada 1 vivienda Comercio: 1 estacionamiento cada 20m2 de área techada total

VÍA

LÁ

CT E

AV MANUEL OLGUIN

LA S TR ES M AR ÍA EL

BUE

ETI

Lima Central Tower

AYM A

RAS

AV MANU

EL OLGU

BMW Perú

Audi Zentrum Derby Colegio María de los Ángeles

AV E L

DER

JIRÓ

L CO

RTI JO

AV L

Edificio CRONOS

IMA

POL O

Clínica San Pablo

POL O

Embajada de Estados Unidos

ENC

ALA

Colegio Santa Margarita

AV L A

Lima Polo Club

AV M

ANU

OLG

UIN

Centro Comercial El Polo

PAD R

E LU

IS T

EZZ

Centro Empresarial El Polo Hunt II

POL O

CAL

LOTE EN SANTIAGO DE SURCO 5-MIN WALK

Lote del terreno

Equipamiento relevante

Viario

DEMANDA

Ediﬁcio Apolo E L D E R B Y, S A N T I A G O D E S U R C O

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO POBLACIÓN DISTRIBUCIÓN POBLACIÓN NIÑOS (6-11AÑOS):

7.8%

CON RESPECTO A LIMA CENTRO

El ditrito de Santiago de Surco se encuentra entre los cuatro primeros distritos del listado de Lima centro en base al porcentaje de niños que alberga. Esto se ve reﬂejado en el distrito, por la gran cantidad de equipamiento educativo que alberga.

Elaborado por INEI

DISTRIBUCIÓN POBLACIÓN ADOLESCENTES (12-17AÑOS):

8.5%

CON RESPECTO A LIMA CENTRO

El ditrito de Santiago de Surco cuenta con un 8.5% de población de adolescentes en Lima centro. Se encuentra en quinto lugar a comparación del resto de distritos.

Elaborado por INEI

A diferencia de la población infantil, la adolescente es mayor en el distrito. Esto nos da un acercamiento sobre comercio complementario a proponer en la propuesta.

FUENTE: https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1477/libro.pdf https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1168/libro.pdf

DISTRIBUCIÓN POBLACIÓN ADULTO MAYOR (60 + AÑOS):

15.5%CON RESPECTO A LIMA CENTRO El ditrito de Santiago de Surco se encuentra entre los cuatro últimos distritos de Lima centro en comparación al porcentaje de adulto mayor que alberga. Se puede aﬁrmar, que la población del distrito tiene una orientación a familias con hijos en edad de estudios.

Elaborado por INEI

RANGO ETARIO SANTIAGO DE SURCO:

19% 16%

0 - 14 años 15 - 29 años 0-14

30 - 44 años

15-29

19%

30-44 60+

45 - 59 años 60 + años

23%

Se puede observar en el gráﬁco como los rangos de edades, dados de manera quinquenal, se distribuyen de manera casi homogénea en el distrito de Santiago de Surco. Los rangos de edades predominantes que conforman el 46% de la población son: 15-29 años y 30-44 años.

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO POBLACIÓN DISTRIBUCIÓN DE PERSONAS POR NSE: TOTAL

NSE A

NSE B

NSE C

NSE D

NSE E

NSE C

NSE D

NSE E

Elaborado por APEIM 2020

DISTRIBUCIÓN DE HOGARES POR NSE: TOTAL

NSE A

NSE B

Elaborado por APEIM 2020 FUENTE: http://apeim.com.pe/wp-content/uploads/2020/10/APEIM-NSE-2020.pdf

ESTRATO SOCIOECONÓMICO: CARACTERÍSTICAS DEL JEFE DE HOGAR

INGRESO PROMEDIO

GASTO MENSUAL

56 años, 60% empleado, universitarios completos

estudios

S/. 12 660

62 %

55 años, 50% empleado, universitarios completos

estudios

S/. 7 020

68 %

53 años, 50% empleado, universitarios completos

estudios

S/. 3 970

75 %

51 años, mayoría trabajador independiente, estudios secundaria completa

S/. 2 480

80 %

54 años, 70 % es trabajador independiente, estudios primaria completa

S/. 1 300

87 %

El distrito de Santiago de Surco está categorizado dentro de la zona 7 de Lima, junto con los distritos de Miraﬂores, San Isidro, San Borja y La Molina. La zona 7, cuenta con un mayor porcentaje en los Niveles Sociecómicos A y B, del cual predomina el NSE B. Este cuenta con un 45.4% y 45.3% de población y hogares respectivamente.

Según la data que muestran las tablas, en el distrito de Santiago de Surco, la población que cumple el rol de jefe de hogar tiene un ingreso promedio de 7 020 soles para el segmento B y de 12 660 soles para el segmento A.

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO POBLACIÓN PLANO ESTRATIFICADO A NIVEL DE MANZANA POR INGRESO PER CÁPITA DEL HOGAR

Terreno elegido

FUENTE: http://apeim.com.pe/wp-content/uploads/2020/10/APEIM-NSE-2020.pdf

POBLACIÓN Y MANZANAS (UNIDADES): Se puede apreciar como dentro del 66.3% que ocupan las manzanas de estrato alto en el distrito de surco, estas son las que se encuentran en perímetro del terreno elegido.

POBLACIÓN Y MANZANAS (PORCENTAJES): Las ganancias de la población de la zona aledaña al terreno elegido se encuentran en la categoría más alta. El ingreso promedio de las familias de segmento alto, es a partir de los 2 412.45 soles.

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO Lima Centro GASTO PROMEDIO MENSUAL POR PERSONA:

Dentro del sector A, el gasto promedio por persona es entre 5 000 y 8 000 soles mensuales. Dentro de el monto destinado a gastos, el que ocupa casi un tercio del mismo es el que cubre los alimentos.

Elaborado por INEI

4% 4%

32%

Alimentos vivienda transporte

11%

diversión salud enseres

15%

otros

Podemos observar, como los principales y mayores gastos que ocurren dentro de Lima Centro, son para cubrir las necesidades básicas de alimento, vivienda y movilización. Este porcentaje ocupa un 73% del total.

26%

FUENTE: https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1168/libro.pdf

DENSIDAD EMPRESARIAL

El distrito de Santiago de Surco, se encuentra ubicado en el tercio superior de los distritos de Lima que cuentan con una mayor densidad empresarial. El distrito demuestra un fuerte creciemiento en este rubro en los ultimos años.

CANTIDAD DE EMPRESAS A pesar de no contar con una de las mayores densidades empresariales, el distrito de Santiago de Surco, es el tercer distrito de Lima centro con el mayor número de empresas. Por lo que se deduce que las empresas ubicadas en el distrito son de bajo personal o de las personas que ocupan los altos rangos de las empresas

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO Radio 1km COMERCIO EN LA ZONA INMEDIATA:

ra dio =1

1 4

C. Vecinal

C. Zonal

C. Metropolitano

H1 / H2 / H3 /H4

E1 / E2 / E3 /E4

1 EDIFCIO CRONOS

2 C.C EL POLO

3 EDIFICIO MACROS

4 AV. EL POLO

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO Radio 1km ZONIFICACIÓN COMERCIAL:

74% C. ZONAL

Dentro de las áreas destinadas a comercio en la zoniﬁcación del distrito, se toma como muestra de análisis las ubicadas dentro de un rango de 1km de radio desde el terreno a analizar. Se oberva, como la zoniﬁcación de mayor metraje del área de análisis le corresponde al CZ a diferencia de el CM que casi no tiene ocupación.

COMPARATIVA DE PRECIOS: LOCAL COMERCIAL

VALOR PROMEDIO VENTA

VALOR PROMEDIO ALQUILER

C.C EL POLO 50 M2

$ 3 600 x m2

$ 18 x m2

C.C EL POLO 150 M2

$ 3 600 x m2

$ 20 x m2

C.C EL POLO 300 M2

$ 3 600 x m2

$ 21 x m2

La zoniﬁcación con la que cuenta el terreno en el cual se realizará el proyecto, es de CZ. Esta tiene un promedio de $ 4 550.00 dólares en venta de m2 en locales comerciales y un promedio de $ 25 de alquiler por m2. Las cifras demuestran la alta rentabilidad de los locales comerciales ubicados en la zona.

FUENTE: https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1168/libro.pdf

GASTO PROMEDIO MENSUAL POR PERSONA: La canasta de gastos mensual que se da en los pobladores de la zona en un radio de 1km, le da una mayor importancia a los gastos de alimentacion. Estos corresponden a un 31% de los gastos dados de manera mensual.

6% 4% 12%

20%

19%

Por otro lado, el gasto de menor valor dado mensualmente, es el de muebles u accesorios del hogar que corresponden a un 2% del total.

31% 2%

El precio se calcula en base al dato dado por Inei, donde el gasto promedio mensual por persona en el sector A es de S/. 8 000.00

OTROS

S/. 480.00

TRANSPORTE

S/. 960.00

RECREACIÓN

S/. 1 520.00

SALUD

S/. 480.00

MUEBLES

S/. 160.00

ALIMENTACIÓN

S/. 2 480.00

VIVIENDA

S/. 1 600.00

VESTUARIO

S/. 320.00 0

PORCENTAJE

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO Radio 400m TIPOS DE COMERCIO EXISTENTE EN UN RADIO DE 400M : A . TECNOLOGIA Y HOGAR: - Ambito telas y toldos - Casablanca home - Coolbox - e-Market - HB Home collection - menchelli

- PRATELLI - BoConcept - Plumas - Casa Bosch - Arte Garden Peru - B&Co - script -Libreria Jerusalen

B. SALUD Y BELLEZA: - Aramis salon & spa - Depilarte - DepilEasy - Dermatologia - GMO - Santa Lucia

Elaboración propia

CANTIDAD DE TIENDAS:

-Rubi Lens - Vision Center - Inkafarma - Mifarma - Vita C

C. SERVICIOS: - Mr Jeff - DHL express - Fotoplus - Tijerazo telas

- Audi Zentrum Derby - BMW Motorrad

D. SERVICIOS FINANCIEROS:

TECNOLOGIA Y HOGAR

SALUD Y BELLEZA

FINANCIEROS ROPA Elaboración propia INFANTIL

GASTRONOMIA

SERVICIOS DEPORTE MARKET

- (2) BBVA - (2) BCP - Interbank - Scotiabank - CHRISTIAN

casa de cambio - CIELO & TIERRA casa de cambio - Inversiones la cruz

E. ACCESORIOS Y VESTIR: - ANTUA - APPLAUZI - b store - Bagus - Beatrix maternity - BOTANICA - CAMILA VIALI - COCO JOLIE - CRACKERS - divat personal shopping - Health One - JACINTA FERNANDEZ - KIDS made here - LA GUARDIA - LANCASTER - Laura Huancaya - MARA intimates - MILANO BAGS - MNK STORE - MODA&CIA - Palheta - PISTACHE by Itala Testino - platanitos - PRAIA BRAVA

- Raffa - Renzo Costa - RIP CURL - Rocio Holmes - SABZ SWIMWEAR - SECRETOS - SETTIMANA - aero postale - Status - TABS SHOES - EL - TIPS ropa y accesorios - TOQUE D’ SOL - YouToo - AMBAR - ARGENTARIA - ARTISAN - CARATI - c.killa - IRIA - El Polo joyeria - MOIRAS - PEREDA - MCH - Michelle Belau - Kuna

G. INFANTIL: - Baby Club Chic - babycottons - baby infanti store - BabyBox - brinca naranja - camille & sophie - Caramba - clementine & bastien - Colloky - compostura - Flores & Renner

- La casa de las Bromas - NUNU - Picoolino - Pili Carrera - Punto Bebe - Small Place - Sniff - soft - The Magic Room - Tijeritas

H. GASTRONOMIA: - CAFETERIA 4D CAFELADERIA - Beso Frances creperia - Cafeﬁt - DANICA - DELICASS - DUNKIN’ DONUTS - JUICY LUCY - La Baguette - La Rulet restaurante

- Laritza - Mc Donalds - Osaka cocina nikkei - PAPPAS Grill - SUCHIITO - Pinkberry - (2) Starbucks - Sarcletti - Huayros - Fiamma - Lima Thai - La Lucha

F. DEPORTE: - Beauty and Art - BODYTECH - C’S - Eviltrainer - fast - K’allma

- Raffael salon - SABAI SPA - SoluDistress - Win ﬁtness wear - Monark

I. MARKET: - La Sanahoria - El Gitano distribuidora

- Puntos Outlet - Oxxo

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO LISTADO DE OPCIONES DE COMERCIO A PROPONER: A . TECNOLOGIA Y HOGAR:

E. ACCESORIOS Y VESTIR:

- ishop - Mac center - zara home - sodimac home center - casa & ideas - BoConcept - Crate & Barrel

-H &M - ZARA - Tommy jeans - Banana Republic - Calvin Klein - (sfera) - KIDS made here - MANGO - EXIT - NAUTICA - ARROW - DOCKERS - pierre cardin - TRIAL - Victoria’s secret

- Eglo - Hiraoka - Miniso - rosen - victorinox - audiomusica - Pethouse

B. SALUD Y BELLEZA: - Specci - Aruma - Bioderma - Maybelline - sally beauty

- la roche-posay - aramis - perfumerias unidas - vision center

G. INFANTIL:

C. SERVICIOS: - LAN - Entel

- Direct TV - Claro

D. SERVICIOS FINANCIEROS: - western union - Interbank

- Scotiabank

- LA BICICLETERIA - NUTRI POINT - THN

I. MARKET: - Wong - Flora y Fauna

- adidas junior - Colloky - Bubble Gummers - Lego - Nua

- imaginarium - baby cottons

H. GASTRONOMIA:

F. DEPORTE: - adidas - Nike - marathon - CAT

- NOW - Renzo Costa - Crepier stores - kipling - saga falabella - oechsle - PRUNE - GUESS - TOUS - BALIQ joyerias - sophie crown - SWAROWSKI - TOUS - Stradivarius

- Bodega saludable

FUENTE: Ipsos, Compras por internet 2020

- Don mamino - Don Belisario - Grill & Drinks - Tanta - TGI Fridays - KIO - Papachos - Raw Cafe

- Puku puku - Madam Tusan - Bembos -Popeyes - Sofa Cafe

PRODUCTOS Y SERVICIOS ADQUIRIDOS POR INTERNET: 2020

2019 70%

ALIMENTACIÓN MODA

54%

EQUIPAMIENTO DE HOGAR

41%

44% 41% 26%

LIMPIEZA

34%

ASEO PERSONAL

33%

FARMACIA

33%

CELULARES

29%

TAXI POR APPS

27%

15% 26%

VIAJES Y HOSPEDAJE

23%

17%

ENTRADA PARA CINE

23%

22%

ÚTILES

18%

JUGUETES

17%

MAQUILLAJE FLORES

13% 6%

9% 2%

Elaborado por Ipsos

En el año 2020, debido a la pandemia del Covid-19, las compras por internet tuvieron un ritmo de crecimiento acelerado.

Del mismo modo, la secunda el rubro de “moda” y equipamiento del lugar” con un 54% y 41% respectivamente.

Se puede observar en el gráﬁco, como la sección de “alimentación” fue la más consumida por este medio, creciendo de un 44% de consumo en el 2019 a un 70% de consumo en el 2020.

Por otro lado, el rubro menos consumido de manera online fué el rubro de “ﬂores”, el cual tiene un porcentaje de compra de un 6%.

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA Lima Centro DISTRIBUCIÓN DE HOGARES: El terreno escogido, se encuentra dentro de la zona del distrito de Santiago de Surco ubicado en el sector de Lima Top. Se analiza la data, y se observa que el mayor porcentaje de la población que vive en Lima

Top, corresponde al estrato socioeconómico de medio. Es por ello que para el proyecto, se considera este estrato como el regidor de los futuros análisis y desiciones.

SECTOR URBANO DE RESIDENCIA ESTRATO SOCIOECONÓMICO

ALTO

TOTAL

6.7 %

LIMA TOP

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

1.0 %

3.8 %

7.6 %

93.2%

73.2%

29.7%

MEDIO ALTO

15.2 %

MEDIO

31.1 %

5.9 %

23.0 %

62.7 %

MEDIO BAJO

33.8 %

11.7 %

20.2 %

13.2 %

9.8 %

8.1 %

2.3 %

0.00 %

BAJO

13.2 %

TOTAL HOGARES INVESTIGADOS: 100%

2, 431

FUENTE: Capeco. Encuesta de Hogares

1.0%

PERSONAS POR VIVIENDA: 2.3% 9%

18.7%

La población a la cual nos dirigimos dentro del distrito de Santiago de Surco, tiene una tendencia a tener familias de 3-4 personas, siendo las de 4 las que cuentan con un mayor porcentaje. Por otro lado, la data nos demuestra que los departamentos de 1 persona no son solicitados en esta zona.

1 persona 2 personas 3 personas 4 personas 30.4%

5 personas

21.4%

NÚMERO DE PERSONAS POR VIVIENDA

ESTRATO SOCIOECONÓMICO ALTO

MEDIO ALTO

MEDIO

MEDIO BAJO

BAJO

1 PERSONA

2.3 %

1.3 %

2.0 %

2.8 %

2.6 %

2 PERSONA

6.7%

10.7%

10.4%

8.2%

7.3%

3 PERSONA

23.3 %

19.8 %

23.2 %

19.5 %

22.8 %

4 PERSONA

44.0 %

35.6 %

25.4 %

31.4 %

26.7 %

5 PERSONA

17.2 %

18.2 %

17.1 %

19.6 %

21.5 %

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA Lima Top DEMANDA EFECTIVA: El análisis de los cuadros indica, que el distrito de Santiago de Surco, debido a ser de NSE Alto y Medio Alto, tiene una tendencia a demandar departamentos de vivienda para 3 o 4 personas. Del mismo modo, al ser de un nivel socioeconómico alto y medio alto, la elección dada por el 93.2% y 73.2% de la población respectivamente es

Los datos recolectados de la gráﬁca, nos demuestran que el sector al cual nos estamos dirigiendo cuenta con una preferencia en comprar sus viviendas ya construidas.

ESTRATO SOCIOECONÓMICO

MODALIDAD DE ADQUISICIÓN DE VIVIENDA

TOTAL

MEDIO ALTO

MEDIO

1.0 %

3.8 %

7.6 %

93.2%

73.2%

29.7%

ALTO

CONSTRUIR EN UN LOTE DE SU PROPIEDAD COMPRAR UNA VIVIENDA COMPRAR UN CONSTRUIR

de comprar una vivienda.

47.5 % Y

45.8 %

5.9 %

23.0 %

62.7 %

PAGAR

15.9 %

11.7 %

20.2 %

13.2 %

CUOTA NO SUPERA EL 30% DE INGRESOS AL MES

5.9 %

9.8 %

8.1 %

2.3 %

PIENSAN COMPRAR LOTE AL CONTADO

0.3 %

0.00 %

DISPUESTOS A CUOTA MENSUAL

LOTE

6.7 %

FUENTE: Capeco. Encuesta de Hogares

1.0%

PREFERENCIA DE ADQUISICIÓN: 2.6% 24.2% departamento casa ind. es indiferente

La data analizada nos muestra, como el 88.1% de la población del sector Lima Top, tiene como preferencia al momento de adquirir una propiedad, el tipo departamento para conformar su hogar. Esto nos muestra, como la incorporación de ediﬁcios multifamiliares tendrán una gran acogida en el lugar escogido.

73.2%

SECTOR URBANO DE RESIDENCIA TIPO DE VIVIENDA

LIMA TOP

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

CALLAO

DEPARTAMENTO

88.1 %

100.0 %

70.7 %

41.0 %

CASA INDEPENDIENTE

11.9 %

00.0%

29.3%

59.0 %

00.0 %

LE ES INDIFERENTE TOTAL HOGARES INVESTIGADOS: 100%

00.0 % 68

00.0 % 5

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA Radio 1km VIVIENDA EN LA ZONA INMEDIATA:

ra dio =1 km

VALOR PROMEDIO VENTA

VALOR PROMEDIO ALQUILER $ 20 x m2

R. D. Baja

R. D. Media

R. D. Alta

ZONIFICACIÓN INMEDIATA:

81 % R. D. BAJA

Se puede observar en el gráfico como en un radio de 1km desde el terreno, predomina la zonificación de R.D.BAJA. Pero los terrenos que se encuentran adyacentes cuentan con una zonificación de RDM Y RDA, por lo que el uso de mayores alturas en el proyecto va de la mano con el entorno inmediato, emplazandose en la zona de manera armoniosa.

Elaboración propia

COMPARATIVA DE PRECIOS:

CASA

VALOR PROMEDIO VENTA

VALOR PROMEDIO ALQUILER

$ 2000 x m2

$ 3-5 x m2

DEPARTAMENTO 100 m2

$ 1600 x m2

DEPARTAMENTO 200 m2

$ 1600 x m2

$ 8 x m2

DEPARTAMENTO 400 m2

$ 1650 x m2

$ 8 x m2

Los precios por metro cuadrado que se encuentran en la zona se mantienen de manera uniforme. Los departamentos tienen tamaños variados, pero con un valor aproximado de m2 equivalente que bordea los 1600 USD para venta y 8 USD para alquiler.

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO OFICINAS Nuevo Este DISTRIBUCIÓN DE OFICINAS SEGÚN SEGMENTO:

OFICINAS A A+ 23.7 %

El terreno escogido se encuentra dentro de la zona de Nuevo Este. Esta representa el 23.7% del mercado de oﬁcinas prime que van dirigas al segmento A y A+ de la población.

OFICINAS B B+ 11.8 %

Del mismo modo, el mercado de oﬁcinas dirigidas al segmento B y B+ corresponde a un 11.8% del total.

INDICE DE VACANCIA Y PRECIO DE RENTA PROMEDIO:

25%

$40 $35 $30 $25 $20 $15 $10 $5 $0

20% 15% 10% 5% 0% 2015

2016

2017

2018

Precio pedido USD/m2/mes

2019

2020

Vacancia %

Elaboración Markebeat Lima FUENTE: Colliers, 2020 3T Reporte Oficinas; Colliers, Oficinas B+ y B 3T 2020, Perú; Markebeat Lima Oficinas Q3 2020

OFICINAS CLASE A Y A+:

Elaboración Colliers

La vacancia de oﬁcinas primer al cierre del tercer trimestre del 2020.

La absorción neta del mercado primer al tercer trimestre 2020 es negativa

El precio promedio de renta (precio de lista) se sitúa en USD 15.36 por m2 al mes más impuestos.

OFICINAS CLASE B Y B+:

Elaboración Colliers

El indicador de vacancia es de 23.4% (308 929 m2 de oﬁcinas útiles).

Durante el tercer trimestre del 2020 la absorción registra -10 611 m2 de oﬁcinas útiles

El precio promedio de renta (precio de lista) se cuentra en USD 13.16 por m2 al mes, más impuestos.

DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO OFICINAS Santiago de Surco DISPONIBILIDAD OFICINAS CLASE A Y A+: Nuevo Este

76 % OCUPADO

24 % DISPONIBLE

EL sector de oﬁcinas clase A y A+, se encuentra con mayor presencia que las oﬁcinas de clase B y B+ en Nuevo Este. Estas cuentan con un 24% de porcentaje de vacancia y un 76% de ocupación. Esto quiere decir que se cuenta con 75 317 m2 vacíos en la zona.

TOTAL: 313 822 m2 Elaboración propia

DISPONIBILIDAD OFICINAS CLASE B Y B+:

Nuevo Este

69.3 % OCUPADO

30.7 % DISPONIBLE

TOTAL: 155 367 m2

EL sector de oficinas clase B y B+, no tiene tanta presencia en el sector de Nuevo Este, ya que sus oficinas corresponden un 11.8% del total. Estas cuentan con un 30.7% de porcentaje de vacancia y un 69.3% de ocupación. Esto quiere decir que se cuenta con 47 697 m2 vacíos en la zona. Esta cifra de metros cuadrados es menor de la que se obtiene para las oficinas de clase A y A+.

Elaboración propia

FUENTE: Colliers, 2020 3T Reporte Oficinas; Colliers, Oficinas B+ y B 3T 2020, Perú; Markebeat Lima Oficinas Q3 2020

EDIFICACIONES DE OFICINAS:

DATA OFICINAS CLASE A Y A+ SUBMERCADOS

CANTIDAD DE EDIFICIOS

RATIO DE VACANCIA

EN CONSTRUCCIÓN

EN PROYECTO

SAN ISIDRO EMPRESARIAL

15.5 %

11 573 M2

22 335M2

SANTIAGO DE SURCO

22.0 %

29 934 M2

10 088 M2

Elaborado por Marketbeat Lima

COMPARATIVA DE PRECIOS: Radio 1km del terreno escogido

OFICINAS

VALOR PROMEDIO VENTA

VALOR PROMEDIO ALQUILER

50 - 200 m2

$ 2500 x m2

$ 12 / m2/mes

200 - 400 m2

$ 2500 x m2

$ 14 / m2/mes

$ 2500 x m2

$ 15 / m2/mes

400+ m2

Elaborado por Marketbeat Lima

Los precios de oficinas que se encuentran a un radio de 1km del terreno escogido tienen un precio de alquiler que varia entre 12-15 USD/m2 como valor aproximado. Se distingue que el precio va de la mano con el tamaño de oficinas ofrecido. Por otro lado, el precio destinado a la venta de oficinas, es uniforme en la zona.

DEMANDA

CONCLUSIONES VIVIENDA

COMERCIO

3-4

31%

Miembros Departamentos

Alimentos para

El mayor porcentaje de los

persona no son solicitados

gastos mensuales

Lima Top

S/.8 000

Ubicación del terreno

mensuales Gasto

promeedio

por

persona

73.2%

74% CZ

preﬁeren dptos en

búsqueda

Comercio Zonal

una

vivienda

81-200 metros²

Rango de metraje que buscan

3 dorms.

en la composición de ambientes

Corresponde metraje del área

mayor

OFICINAS

17.8% Vacancia

Al cierre del primer trimestre del 2020

-4.96 m² absorción neta

Al cierre del primer trimestre del 2020

$25

precio de alquiler Promedio

23.7%

Oﬁcinas A y A+ Presencia en la zona

OFERTA

Ediﬁcio Apolo E L D E R B Y, S A N T I A G O D E S U R C O

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO TENANT MIX CENTROS COMERCIALES LIMA El gráﬁco indica el mix comercial general de los malls en Lima Metropolitana. Como se ve en el gráﬁco, se puede ver que los puestos con mas oferta en el mercado son las prendas de vestir(43.3%), seguido por restaurantes (14.2%) y en tercer lugar otros (13.8%).

ELABORACIÓN: Colliers reporte comercial 1s 2017

TENANT MIX ESTILO DE VIDA LIMA

El gráﬁco indica el mix comercial general de las tiendas de Estilo de vida (Centro Comercial El Polo) en Lima Metropolitana. Como se ve en el gráﬁco, se puede ver que los puestos con mas oferta en el mercado son las prendas de vestir(42.2%), seguido por restaurantes (14.4%) y en tercer lugar otros (12.6%).

ELABORACIÓN: Colliers reporte comercial 1s 2019 https://www.colliers.com/-/media/files/latam/peru/tkr%20retail%20-1s%202017_final.pdf https://www2.colliers.com/download-research?itemId=d88c4747-ad91-4470-9006-45a1b6e2f4fd

DISTRIBUCION DE CENTRO COMERCIALES EN LIMA El terreno se encuentra en Lima Top, al estar en Surco, se puede determinar que la oferta de centros comerciales en la zona es de 322,000 m2. El sector de Lima top es el distrito con mas area en centro comerciales, lo cual indica un alto nivel de competitividad.

ELABORACIÓN: Colliers reporte comercial 1s 2019

PRECIO DE ALQUILER COMERCIAL POR m2 El terreno se encuentra en Lima Top, al estar en Surco, se puede determinar que la oferta de centros comerciales en la zona es de 322,000 m2. El sector de Lima top es el distrito con mas area en centro comerciales, lo cual indica un alto nivel de competitividad.

ELABORACIÓN: Colliers reporte comercial 1s 2019

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO TASAS DE VACANCIA EN RETAIL

ELABORACIÓN: Colliers reporte comercial 1s 2019

Es importante tambien tomar en cuenta las tasas de vacancia de las tiendas de estilo de vida ya que las dimensiones del terreno indican esa denominación. Al ver la tabla se puede ver que la tasa de vacancia en retail se mantiene en 4.5%, pero debido a la decreciente economia debida a la pandemia, se estima que los valores de vacancia podrian ser mayores.

TASAS DE INVENTARIO EN RETAIL

http://www3.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/eventosT/4.%20Presentaci%C3%B3n%20Mercado%20de%20Edificaciones%20GVR%20-%20CAPECO.pdf

PRESENCIA DE OTROS CENTROS COMERCIALES De acuerdo a la proximidad entre el C.C. El Polo, y el terreno de estudio, en torno a lo comercial, es importante poder diferenciarnos y ofertar tiendas de ropa o restaurantes mas llamativos para el consumidor del nivel socioeconomico A y B.

C.C. El Polo Terreno de Estudio

ACTIVIDAD EDIFICATORIA EN LIMA SEGUN M2

ELABORACIÓN: CAPECO

De acuerdo a la proximidad entre el C.C. El Polo, y el terreno de estudio, en torno a lo comercial, es importante poder diferenciarnos y ofertar tiendas de ropa o restaurantes mas llamativos para el consumidor del nivel socioeconomico A y B.

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR PRECIO

ELABORACIÓN: BBVA Research

Debido a que el terreno se ubica en la zona Lima Top de Santiago de Surco, y de acuerdo al perfil del cliente NSE B y A, se determina que los precios ofertados en el grafico serian desde los S/ 500 mil - S/600 mil +. En ambos casos, la demanda es el doble de la oferta, es decir, que hay un deficit de oferta inmobiliaria en la zona.

ACTIVIDAD EDIFICATORIO EN LIMA SEGUN M2

ELABORACIÓN: CAPECO

http://www3.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/eventosT/4.%20Presentaci%C3%B3n%20Mercado%20de%20Edificaciones%20GVR%20-%20CAPECO.pdf

OFERTA DE DEPARTAMENTOS SEGUN DISTRITO Se puede ver en el graﬁco que Surco es el tercer distrito en Lima con mas oferta de departamentos, con 1900 en 2018 y proyeccion de crecimiento si es que se sigue la tendencia.

DEMANDA INSATISFECHA Y OFERTA DE VIVIENDA RANGO 400mil - 500mil+ DEMANDA EFECTIVA: 18,916 OFERTA INMEDIATA: 8,612 DEMANDA INSATISFECHA: 10,304

ELABORACIÓN: CAPECO

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR PRECIO

Se puede observar que la oferta en los NSE medio altos y altos son mayores que la oferta en los NSE medio bajos y bajos, indicando que el mercado inmobiliario esta respondiendo saludablemente a la demanda y generando mayor oferta al mercado.

OFERTA DE DORMITORIOS POR DEPARTAMENTO NUMERO DE DORMITORIOS

TOTAL

LIMA TOP

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

1 Dormitorio

15.9%

19.2%

16.9%

25.3%

7.9%

2 Dormitorios

36.6%

34.0%

37.1%

31.9%

41.2%

3 Dormitorios

45.6%

43.5%

45.3%

38.8%

50.4%

4 Dormitorios

1.0%

1.8%

0.5%

2.2%

0.4%

5 Dormitorios

0.0%

0.1%

0.0%

No Informa

1.0%

1.6%

0.2%

1.9%

0.0%

Numero Promedio de Dormitorios

2.3

2.2

2.3

2.1

2.4

TOTAL

26,658

6,767

10,951

2,934

1,794

FUENTE: CAPECO 2017

Se puede observar que la oferta mayoritaria de dormitorios en Lima Top es de 2 - 3.

LIMA ESTE

CUARTO DE ESTUDIO ADICIONAL

TOTAL

LIMA TOP

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

LIMA ESTE

Si tiene

14.5%

19.4%

11.9%

9.7%

6.6%

No tiene

83.7%

78.0%

86.8%

87.8%

93.4%

No Informa

1.8%

2.5%

1.3%

2.4%

0.0%

Total

26,658

6,767

10,951

2,934

1,794

FUENTE: CAPECO 2017

Se puede ver que en Lima Top no se hay un cuarto de estudio en la mayoria de los departamentos. Tomando en cuenta la coyuntura de la pandemia y la creciente demanda de espacios de home ofﬁce, seria apropiado ofrecer espacios de estudio en los departamentos nuevos.

DORMITORIO Y BAÑO PARA SERVICIO

TOTAL

LIMA TOP

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

LIMA ESTE

Si tiene

15.8%

35.3%

11.4%

3.7%

0.8%

No tiene

82.8%

62.9%

87.7%

94.3%

99.1%

No Informa

1.4%

1.8%

0.9%

2.0%

0.2%

Total

26,658

6,767

10,951

2,934

1,794

TIPO DE INTEGRACIÓN DE LA COCINA

TOTAL

LIMA TOP

Independiente

52.9%

62.1%

52.3%

55.9%

21.4%

Integrada a otros ambientes

42.8%

34.8%

44.4%

40.7%

64.0%

No Informa

4.3%

3.2%

3.3%

3.4%

14.5%

Total

26,658

6,767

10,951

2,934

1,794

FUENTE: CAPECO 2017

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

LIMA ESTE

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA M2 DE DEPARTAMENTOS

TOTAL

LIMA TOP

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

LIMA ESTE

Hasta 40m2

1447

294

473

171

102

41 - 50 m2

2511

557

1158

471

51 - 60 m2

4696

505

1568

610

418

61 - 70 m2

5342

635

2036

678

779

71 - 80 m2

5384

586

2892

768

333

81 - 100 m2

4078

1046

2383

223

101 - 120 m2

1618

1019

335

121 - 150 m2

1259

1096

151 - 200 m2

776

698

201 - 300 m2

319

297

301 - 500 m2

501 - 1000 m2

Mas de 1000 m2

Area Promedio de Unidad (m2)

77.0

103.6

70.0

63.2

65.5

Total

27,478

4,768

10,951

2,934

1,794

SERVICIOS COMUNITARIOS

TOTAL

LIMA TOP

Porteria

71.2%

78.0%

70.5%

73.3%

61.1%

Salon Social

36.5%

30.5%

44.6%

59.6%

24.4%

Zona de Parrilla

33.1%

19.9%

44.9%

52.0%

26.9%

Gimnasio

24.2%

13.9%

33.7%

47.4%

14.7%

Areas Verdes

22.9%

20.7%

19.7%

33.6%

34.2%

Piscina

13.2%

9.0%

16.0%

19.9%

22.0%

Guarderia Infantil

12.8%

7.1%

18.7%

16.8%

19.5%

Area Deportiva

6.3%

2.7%

2.0%

7.6%

19.5%

Cine

6.1%

2.5%

11.2%

10.7%

0.0%

Local Comercial

2.6%

1.1%

1.0%

3.1%

9.8%

Total Multiple

1,033

446

323

FUENTE: CAPECO 2017

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

LIMA ESTE

CANALES DE VENTA

TOTAL

LIMA TOP

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

LIMA ESTE

Publicidad en el inmueble

63.8%

61.2%

56.9%

83.5%

81.5%

Pagina Web

40.5%

27.6%

43.8%

59.2%

48.0%

Avisos Periodicos y Revistas

15.5%

3.5%

15.9%

31.3%

26.9%

Ferias

11.3%

2.8%

8.8%

22.6%

33.2%

Total

26,658

6,767

10,951

2,934

1,794

FUENTE: CAPECO 2017 FINANCIAMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN TOTAL

LIMA TOP

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

LIMA ESTE

Con dinero 100% de un Banco

65.1%

63.9%

73.7%

76.1%

50.0%

Con dinero 100% Recursos Propias

22.0%

23.3%

14.2%

16.9%

30.0%

Con Recursos propios y de un Banco

9.0%

8.5%

10.5%

2.8%

8.0%

No Informa

4.0%

4.3%

1.5%

4.2%

12.0%

Total

1,033

446

323

PRECIO DE ESTACIONAMIENTO

TOTAL

LIMA TOP

S/ 15,001 - 20,000

0.3%

0.0%

0.3%

0.0%

3.4%

S/ 20,001 - 25,000

1.6%

1.0%

0.0%

1.7%

24.6%

S/ 25,001 - 30,000

4.9%

0.3%

1.7%

1.8%

19.9%

FUENTE: CAPECO 2017

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

LIMA ESTE

S/ 30,001 - 35,000

19.3%

5.7%

23.2%

39.9%

25.3%

S/ 35,001 - 40,000

24.6%

10.2%

42.0%

29.7%

19.4%

FUENTE: CAPECO 2017

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO OFICINAS

ELABORACIÓN: Colliers reporte comercial 1s 2019

http://www3.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/eventosT/4.%20Presentaci%C3%B3n%20Mercado%20de%20Edificaciones%20GVR%20-%20CAPECO.pdf

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO OFERTA DE COMPETENCIA GASTRONOMÍA Estudio de oferta gastronómica en la zona

En la oferta del mix gastronomico por la zona, podemos identiﬁcar que los locales de comida estan compuestos de manera variada.

ELABORACIÓN PROPIA Comida Rapida Saludable Americano Asiatico Peruano Italiano Cafeteria Postres

OFERTA DE COMPETENCIA GASTRONOMÍA Estudio de oferta gastronómica en la zona Se tomo una muestra de un tipo de local de comida para entender el ﬂujo de personas por horario en cada establecimiento. STARBUCKS CAFETERIA

McDONALDS COMIDA RÁPIDA

PINKBERRY POSTRES

SUSHI ITO ASIÁTICO

JUICY LUCY AMERICANO

CAFEFIT SALUDABLE

ELABORACIÓN: GOOGLE flujo de personas

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO

FUENTE: IPSOS COMPRAS POR INTERNET 2020 https://www.adondevivir.com/propiedades/-alquiler-local-comercial-410-m-sup2--cronos-el-polo-56257348.html

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO OFICINAS ESTADO DE OFERTA DE OFICINAS EN LIMA 2020 Q3

ELABORACIÓN: Market Beat Oficinas | Lima, tercer trimestre de 2020 (Q3 2020)

OFICINAS CLASE B

5,100,344.5 2,018,044.2

https://imgcdn.larepublica.co/cms/2020/11/05155149/jll-latin-america-office-market-overview-h1-2020-es-1.pdf https://cushwakeperu.com/wp-content/uploads/2020/10/Lima_Peru_Americas_MarketBeat_Office_Spanish_Q32020.pdf https://cushwakeperu.com/wp-content/uploads/2019/10/Lima_MarketBeat_Office_Spanish_Q32019.pdf

SUPERFICIE DISPONIBLE

RATIO DE VACANCIA (%) 2020 Q3

75,141 m2

22.0%

EN CONSTRUCCIÓN (m2)

RATIO DE VACANCIA (%) 2019 Q3

+5.8

29,934 m2

16.2%

EN PROYECTO (M2)

PRECIO DE ALQUILER OFICINAS CLASE A (USD/m2)

10,088 m2 FUENTE: Market Beat Oficinas | Lima, tercer trimestre de 2020 (Q3 2020) FUENTE: Market Beat Oficinas | Lima, tercer trimestre de 2019 (Q3 2019)

$ 14.9

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA OFERTA DE COMPETENCIA

FUENTE: URBANIA.PE

ELABORACIÓN: PROPERATI

https://www.properati.com.pe/s/santiago-de-surco/departamento/alquiler/etiquetas:amoblado_dormitorios:1-/

OFERTA

CONCLUSIONES VIVIENDA

COMERCIO

4.5%

$ 7.86 / m²

Vacancia

Precio de alquiler

Por dpto en Santiago de Surco

42.2%

5111

Tiendas de ropa y vestir

unidades

Oferta inmediata

19.4%

tiene un cuarto estudio adicional

62.0%

cocina como espacio independiente

14.4%

Restaurantes

$ 23.00 / m² Precio de alquiler

Por local comercial en Santiago de Surco

35.2%

Tiene un dormitorio y baño de servicio

2-3 dorms. en la composición de ambientes

OFICINAS

75 141 m²

Superﬁcie disponible

$ 14.90 / m² Precio de alquiler Por oﬁcinas clase A

22.0% Vacancia

OFERTA

ESTUDIO DE MERCADO COMERCIO OFERTA DE COMPETENCIA VESTIR Estudio de oferta de prendas de vestir en la zona

OFERTA DE COMPETENCIA PRECIO ALQUILER

FUENTE: ADONDEVIVIR.COM https://www.adondevivir.com/propiedades/-alquiler-local-comercial-410-m-sup2--cronos-el-polo-56257348.html

CONCLUSIONES

TIENDAS DE ROPA Y VESTIR LIMA TOP

TASA DE VACANCIA

42.2%

4.5%

RESTAURANTES LIMA TOP

PRECIO DE ALQUILER ESPACIO DE COMERCIO EL DERBY (USD/m2)

14.4% TIENDAS OTROS LIMA TOP

12.6%

$ 23.0 USD/m2

GESTIÓN DE PROYECTOS 3

ENTREGA PARCIAL N2 CG6

CG7

CG8

CG10

ENCARGO La segunda entrega continúa con un análisis de la competencia directa, lo que complementa la previa investigación de mercado (demanda y oferta) para la definición del perfil del usuario. A partir de esto, se formuló un plan de marketing de acorde a los gustos y necesidades encontrados. Finalmente, se definió el proyecto arquitectónico.

LOGROS Se terminió de definir el proyecto en términos de volumetría y programa. La investigación de mercado pudo plasmarse en la distribución de usos para comercio, el metraje de unidades, el diseño de tipologías (oficinas y vivienda) y la estrategia para comercializarlo. Se generaron vistas 3D para una completa visualización del resultado.

VOLUMETRIA

DISTRIBUCIONES

TIPOLOGÍAS

COMENTARIOS Y APRENDIZAJE

Para esta entrega, se terminó de corregir lo necesario a partir de la entrega anterior, aludiendo a una EVALUACIÓN CONTINUA. Se complementó la investigación de mercado con el análisis de la competencia, información de utilidad para realizar nuestro plan de marketing: producto, precio, plaza, promoción. Asimismo, se definieron las estrategias a seguir,

en este caso se optó por tener precios competitivos, similares a la competencia pero ofreciendo un diferenciador: un edificio híbidrido con buena ubicación. De esta manera, se logró afinar la cabida preliminar, llevándola a una volumetría por áreas que posteriormente se detallará en el proyecto arquitectónico.

COMPETENCIA

Ediﬁcio Apolo E L D E R B Y, S A N T I A G O D E S U R C O

COMPETENCIA

SECTOR VIVIENDA 2

EFICIO ECO DERBY Av. El Derby 539

EDIFICIO MAGNA HAUS José Nicolás Rodrigo N° 250

3 Los tres proyectos tienen características muy similares, si bien la cantidad de pisos es diferente en cada uno, todos poseen muchas áreas comunes y zonas de recreación dentro de proyecto, además el precio por metro cuadrado está dentro del mismo rango Además la promoción que se realizó en los tres ediﬁcios es la misma.

EDIFCIO BEYOND Av. Manuel olguin 745

Edificio Beyond

Edificio ECODerby

Magna Haus

5-MIN WALK Lote del terreno

860 m

370 m

760 m

COMPETENCIA

EDIFICIO ECO DERBY

EDIFICIO MAGNA

DIRECCIÓN

Av. El Derby 539, Santiago de Surco

DIRECCIÓN

José Nicolás

PISOS

11 pisos

PISOS

8 pisos

USO

Vivienda

USO

Vivienda

DEPARTAMENTOS

Departamentos de 3 Y 4 dormitorios Flats y dúplex

DEPARTAMENTOS

Departamen 3 dormitorio

ÁREAS

3 dormitorios de 123 a 131 m2 4 dormitorios 133 m2

ÁREAS

1 dormitorio 49 m2 2 dormitorio 79 m2 3 dormitorio desde 106 h

PRECIO M2

Departamentos desde S/.793 o

PRECIO M2

Departamen

PLAZA

Vía online Oficina central: Av. Juan de Aliaga 425, piso 3

PLAZA

Vía online Oficina centr

S/.7 645 /M2 (promedio)

MEDIOS DE PROMOCIÓN

S/.7 52

MEDIOS DE PROMOCIÓN

Página web inmobiliaria

Tour virtual

Página web inmobiliaria

Correo

Teléfono

Portales inmobiliarios

Teléfono

AMBIENTES

Lobby

Sala de usos múltiples

Lobby

Sala de gimnasio

Sala de cine

Área deportiva (tenis, gimnasio

Sala de yoga

Sala de niños

Sala de música y cine

Zona de piscina y jacuzzi

Zona de parillas

Zona de piscina

Zona de sauna

Sala de reuniones

Zona de sauna

O A HAUS

EDIFICIO BEYOND DIRECCIÓN

Av. Manuel olguin 745, Santiago de surco

PISOS

20 pisos

USO

Vivienda

ntos de 1 , 2 y os

DEPARTAMENTOS

Departamentos de 2, 3 y 4 dormitorios dúplex y flats

ÁREAS

s Rodrigo N° 250, Santiago de surco

Lás áreas de los departamentos son muy variadas pero el rango es de 95 a 140 m2

os hasta 172 m2

ntos desde S/.910 o

25 /M2 (promedio)

ral: Nicolás Rodrigo #250

PRECIO M2

S/.7 645 / M2 (promedio)

PLAZA

Vía online

MEDIOS DE PROMOCIÓN Tour virtual

Página web inmobiliaria

Tour virtual

Correo

Portales inmobiliarios

Teléfono

Portales inmobiliarios

AMBIENTES Sala de usos múltiples

Lobby

Área de juego de niños

Sala de cine

Gimnasio

Zona de parilla

Sala de niños (áreas de juegos)

Zona de piscina

Zona de parillas

Sala de usos múltiples

Zona de bar

Sala de cine

COMPETENCIA

PROMOCIÓN VIVIENDA

EDIFICIO MAGNA HAUS La estrategia de este edificio se va por el lado de venderle la idea al usuario de un edificio que pueda ser sustentable y mejore la calidad de vida de las personas, la promoción se realiza a través de la página web y también flayers donde se muestran diversas fotos referenciales y beneficios del proyecto.

EDIFICIO BEYOND En este caso, también se vende un estilo de vida, que tenga todas las comodidas y más, se concentra en la calidad de los espacios, tanto en el óptimo manejo de ellos y los acabados que poseen, logrando convercer al usuario que es lo que ofrecen es lo que siempre soñaron, enfatizando el lado sentimental al nombrar a la familia y comunidad.

SÍNTESIS

PERFIL DEL USUARIO VIVIENDA

TIENE C

DISTRITO FAMILIAR NSE ALTO

FAMILIAS DEL SECTOR A+ Y A El público objetivo o potencial usuario, en el caso del sector vivienda, pertenecen al Estrato económico alto y medio alto, siendo parte del NSE A y A+.

9.4%

CUARTO DE ESTUDIO

35.2% TIENE DORM + BAÑO DE SERVICIO

43.5% SON DPTOS DE

3 DORMITORIOS

Entre los usuarios encontramos en su mayoría familias de 3 a 4 miembros, requeriendo departamentos de 2 a 3 dormitorios. También encontramos empresarios que aspiran a residir cerca a su centro laboral y a parejas que buscan el estilo de vida ofrecido en el distrito: seguridad y cercanía a equipamiento. Basándose en la composición de las mismas, el valor agregado busca ofrecer actividades para toda la familia mediante áreas comunes y especialmente para los niños y jóvenes, que le añaden el valor agregado dferenciador. Asimismo, se sabe que algunos departamentos de la oferta, ofrecen dentro del departamento un cuarto de estudio y dormitorio y baño de servicio. El ingreso mensual promedio per cápita del sector Lima Top, les permite acceder a los precios de venta / alquiler que ofrecen los competidores.

SÍNTESIS

PERFIL DEL USUARIO VIVIENDA POBLACIÓN DE SURCO

ESTRATO DE HOGARES:

INGRESO PROMEDIO MENSUAL DESDE

S/ 2 412.45 (ALTO) FUENTE: APEIM NSE, 2020

Terreno elegido

2.3% 18.7%

HABITANTES POR HOGAR:

9% 1 persona 2 personas

30.4%

3 personas

TENDENCIA A TENER FAMILIAS

4 personas

3-4 PERSONAS

5 personas

21.4%

FUENTE: INEI, 2017

19% 16%

0 - 14 años

RANGO ETARIO DE HOGARES:

15 - 29 años 0-14

30 - 44 años

15-29

19%

30-44 60+

45 - 59 años 60 + años

23%

PRESENCIA DE NIÑOS Y ADOLECENTES

23% DEL TOTAL FUENTE: Capeco. Encuesta de Hogares

POTECIALES USUARIOS

¿QUIÉNES SON?

¿QUÉ COMPLEMENTO NECESITAN?

1. EMPRESARIOS 2. 1 MIEMBRO PAREJAS 3. 1-2 MIEMBROS FAMILIAS 3-4 MIEMBROS

¿QUÉ BUSCAN?

SALA DE CINE

SUM

ZONA DEPORTIVA

ZONA PARRILLA

PISCINA

¿DE CUÁNTOS DORMITORIOS?

MAYORÍA: DPTOS

73.2%

SALAS DE NIÑOS

RANGO (M2)

81-200

FUENTE: Capeco. Encuesta de Hogares

¿PODER ADQUISITIVO? LIMA TOP

SURCO

MEDIO ALTO

NSE A

93.4%

33%

INGRESO PROMEDIO PER CÁPITA

S/ 5K - 8K

FUENTE: INEI - ENAHO, 2019

1 DORM = 19.2%

2 DORM = 34%

3 DORM = 43.5%

4 DORM = 1.8%

¿PRECIO PROMEDIO? ALQUILER

$ 8 / M2 VENTA

$ 2089-2500 / M2

COMPETENCIA

SECTOR COMERCIO 1

C.C JOCKEY PLAZA Av. Javier Prado Este 4200, Surco

C.C EL POLO Av, El Polo 670, Surco

3 Como se puede observar, si bien el C.C. El Polo es el más cercano (500 m.) del terreno, no es el que mayor competencia, presenta. En realidad, es el Jockey Plaza, con una preferencia por los consumidores de más del 50% en relación a los otros centros (ESAN, 2009); de ahí que sea el centro comercial líder de Lima. Por otro lado, el C.C. Caminos del Inca, si bien se ubica en el mismo distrito y tiene más jerarquía que centros comerciales más cercanos como el C.C. La Encalda, no llega a presentarse como una competencia importante.

C.C CAMINOS DEL INCA Calle Monterrey 170, Chacarilla, Surco

POL O

AV MANUE

L OLGUIN

Centro Comercial Jockey Plaza

Centro Comercial El Polo

C.C Caminos del Inca

Lote del terreno

3.7 km

1.8 km

500 m

COMPETENCIA

C.C JOCKEY PLAZA

C.C EL POLO

54.79% PREFERENCIA

1.64% PREFERENCIA

ÁREA ARRENDABLE

163 000 M2

ÁREA ARRENDABLE

CANTIDAD DE TIENDAS

510 locales comerciales, 4 Tiendas

CANTIDAD DE TIENDAS

MARCAS RECONOCIDAS NACIONALES

Crepier, Tanta, La Ibérica, GMO, Plaza Vea, Oeschle, Pardos Chicken

MARCAS RECONOCIDAS NACIONALES

Pharmax, Bodyt

MARCAS RECONOCIDAS INTL.

Ripley, Falabella, Banana Republic, Zara, Nike, McDonalds, Emporio Armani, Swavroski, Tommy Hilfiger, Crate & Barrel

MARCAS RECONOCIDAS INTL.

CoolBox, Dunkin

ESTACIONAMIENTOS

5 340 estacionamientos

ESTACIONAMIENTOS

300 estacion

TICKET DE COMPRA PROM.

S/. 136 global (Peru Retail, 2017) S/. 1853 en Boulevard (Peru Retail, 2017)

TICKET DE COMPRA PROM.

S/. 180 -

PLAZA

Invitaciones por correo, formularios en la web

PLAZA

Invitaciones por

PROMOCIÓN

Plataformas de redes sociales Revista J y Canal J Eventos, ferias, lanzamientos Activaciones BTL

PROMOCIÓN

Plataformas de Sorteos de tarje Ferias

Departamentales, 2 Hipermercados, 1 Home Store, 1 Patio de comidas para 1,500 personas, 12 salas de cine, 1 Centro Médico

POSICIONAMIENTO

$80/M2 + 8.5%

de las ventas/mes (ESAN, 2009)

Centro Comercial líder del Perú con una ubicación estratégica en la ciudad

200

locales comerciales

Pag web: ccelpo

Pag web: jockeyplaza.com.pe

PRECIO

N.D.

PRECIO POSICIONAMIENTO

$25 - $45

Lifestyle center comercio e inter

C.C CAMINOS DEL INCA 1.37% PREFERENCIA ÁREA ARRENDABLE

N.D.

CANTIDAD DE TIENDAS

300 locales comerciales, 3 discotecas, 12

tech, L’Occitane

MARCAS RECONOCIDAS NACIONALES

Crepier, GMO, Crisol, Bembos

nDonuts, McDonalds

MARCAS RECONOCIDAS INTL.

Starbucks, LATAM, Tommy Hilfiger

ESTACIONAMIENTOS

800 estacionamientos (Peru-Retail, 2016)

TICKET DE COMPRA PROM.

S/. 180 (Peru-Retail, 2016)

r correo, anuncios en redes

PLAZA

Invitaciones por correo, formularios en su web

e redes sociales etas de regalo / servicios

PROMOCIÓN

Plataformas de redes sociales

namientos

- 250 (Gestión, 2014)

salas de cine y 1 gimnasio (Perú-Retail, 2016)

Pag web: cccaminosdelinca.com

olo.com

5 / M2 (Gestión, 2014)

r, abastece las necesidades de reses de estilo de vida

PRECIO POSICIONAMIENTO

$50 - 80/ M2 (Peru-Retail, 2016) Ofrece una amplia gama en los sectores de moda, belleza, hogar y entretenimiento.

COMPETENCIA

PROMOCIÓN COMERCIO C.C JOCKEY PLAZA El centro se presenta como un espacio en el que predomina la moda, precisamente lo mismo comunica mediante su publicidad: elegancia, sobriedad y el seguimiento de tendencias. Esto capta a la población jóven y se deﬁne como un producto para los sectores más altos, lo cual atrae no sólo a este sino al público que aspira a ser parte del mismo.

MODA TENDENCIA LUJO

C.C. EL POLO El Polo, como lifestyle center connota precisamente el estilo de vida de las personas de la localidad y mediante su publicidad demuestra su oferta de permanecer ahí / visitarlo constantemente durante el día, “desde hacer ejercicios y tomar desayuno, hasta encontrar productos para cualquier miembro del hogar” (ElPolo, 2020).

FAMILIAS MASCOTAS VINCULOS

C.C CAMINOS DEL INCA La publicidad de este centro se enfoca en mostrar la amplia variedad de tiendas con las que cuentan. Asimismo, ponen en evidencia la posibilidad de realizar las actividades en familia.

COMPRAS FAMILIAS PAREJAS

SÍNTESIS

PERFIL DEL USUARIO COMERCIO

HIPER MERCADOS LOCALES

GASTRONOMÍA Y ALIMENTOS, VESTIR Y ACCESORIOS

55/m2 PROMEDIO

DE ALQUILER

51%

DE LA OFERTA SON TIENDAS DE ROPA Y ACCESORIOS

31%

Se ha deﬁnido que el usuario (al que se le ofertan los espacios en alquiler) que se va a proponer comprende locales comerciales particulares, hipermercados, restaurantes, home stores y gimnasios. Esto se ha estimado en base a que, en primer lugar el gasto mayor de los residentes de la zona es en alimentos; en segundo lugar, el tenant mix de centros comerciales indica que el mayor porcentaje se le atribuye al vestir, en efecto, la oferta comercial de la zona responde a esta categoría, por lo que se puede competir con ellas, ubicando estas tiendas en un solo lugar. El precio por m² cuadrado promedio, sitúa un valor que empieza a indicar el tipo de cliente que será atraído, dado que el precio más bajo es hasta $25 y el cálculo para el proyecto, lo duplica -sin llegar a ser lo más caro del contexto, mejorando la competitividad-.

DE LOS GASTOS DESTINADOS A ALIMENTOS

Más aún, el ticket de compra promedio es de más de S/.100 corrobora la pertenencia de los clientes al NSE A. Imagen: Glimpse Corp (2017), Mall of America (2020)

SÍNTESIS

PERFIL DEL USUARIO COMERCIO SOBRE EL USUARIO

¿QUIÉNES SON?

¿TASA DE VACANCIA?

LOCALES COMERCIALES

HIPERMERCADOS

HOME STORES

GIMNASIOS

RESTAURANTES

LA MÁS BAJA EN COMPARACIÓN A OTRAS CATEGORÍAS

4.5% PARA CENTROS COMERCIALES TIPO ESTILO DE VIDA

FUENTE: COLLIERS, 2019

¿COMO SE DISTRIBUYEN LAS TIENDAS? PORCENTAJE DESTINADO A TIENDAS DE VESTIR

43.3% PORCENTAJE DESTINADO A RESTAURANTES

14.2% FUENTE: COLLIERS REPORTE COMERCIAL, 2017

PRECIO DE ALQUILER

¿CUANTO OCUPA UN CENTRO COMERCIAL?

$55/M²

200 - 500

EN PROMEDIO

LOCALES COMERCIALES

SOBRE LOS CLIENTES

¿QUIÉNES SON?

¿EN QUÉ GASTAN? 4% 4%

SURCO NSE A

S/. 8 000

32%

Alimentos Vivienda

DE INGRESO MENSUAL

Transporte

11%

S/. 2 480

Diversión Salud

EN ALIMENTOS

Enseres

15%

Otros 26%

¿QUÉ SE LES OFRECE? FUENTE: ELEBOARACIÓN PROPIA Market Gastronomía Infantil Deporte

50%

Accesorios y vestir

ACCESORIOS Y VESTIR

Servicios financieros Servicios Salud y belleza Tecnología 0

EN PROMEDIO

TECNOLOGIA Y HOGAR

SALUD Y BELLEZA

FINANCIEROS

ROPA

DEPORTE

INFANTIL

GASTRONOMIA

MARKET

TICKET DE COMPRA

S/.186

FUENTE: INEI, 2014

SERVICIOS

50 (%)

COMPETENCIA

SECTOR OFICINAS 2

CENTRO EMPRESARIAL AMALFI Av. La encalada cuadra 10.

CENTRO EMPRESARIAL POLO HUNT II Av. La encalada 1415

3 Estos tres centros empresariales tienen la altura máxima permitida, que son 10 niveles, además todos poseen áreas comunes, como terrazas o zonas de comedor, por otro lado algo importante eran los acabados y las alturas que estas poseían, ya que destacan por ser oﬁcinas premium.

CENTRO EMPRESARIAL CRONOS Av. El derby 055

Centro empresarial Cronos

Centro empresarial el polo hunt II

Centro empresarial Amalfi

5-MIN WALK Lote del terreno

426 m

140 m

804 m

COMPETENCIA

CENTRO EMPRESARIAL AMALFI

CENTRO EMPRES POLO HU

DIRECCIÓN

Av. La Encalada cuadra 10, Santiago de Surco

DIRECCIÓN

Av. La Encalad

PISOS

10 pisos

PISOS

10 pisos

USO

Comercio + oficinas

USO

Oficinas

ÁREAS

3 pisos de comercio a partir de 59 m2 7 pisos de oficinas oficinas de 62 a 116 m2 acumulable hasta 627 m2

ÁREAS

Oficinas de div tamaños desde 105 a 1 (Subdivididas

PRECIO M2

Venta:

PRECIO M2

Venta:

PLAZA

POSICIONAMIENTO

S/. 9 737 /M2 (promedio) Alquiler: S/. 52 /M2 (promedio)

PLAZA

Vía online

S/. 7 Alquiler: S/. Vía online

Centro empresarial de oficinas boutique con beneficios premium

MEDIOS DE PROMOCIÓN

Página web

Tour virtual

Página web

Correo

Teléfono

Portales inmobiliarios

Teléfono

AMBIENTES

Recepción

Sala multiusos

Recepción

Comedor

Centro de control de seguridad

Comedor

Terrazas

Cafeterías

Terrazas

O SARIAL UNT II

da 1415, Santiago de Surco

versos

CENTRO EMPRESARIAL CRONOS DIRECCIÓN

Av. El Derby 005, Santiago de Surco

PISOS

10 pisos

USO

Oficinas + comercio

ÁREAS

Área de oficinas: 23 979 m2 Área comercial: 1 438 m2

192 m2 en el interior )

7 015 /M2 (promedio) . 43 /M2 (promedio)

PRECIO M2

PLAZA

POSICIONAMIENTO

Alquiler:

S/. 65 /M2 (promedio)

Vía online Centro empresarial de oficinas premium

MEDIOS DE PROMOCIÓN Tour virtual

Página web

Tour virtual

Correo

Portales inmobiliarios

Teléfono

Portales inmobiliarios

AMBIENTES Salón de reuniones

Recepción Salas de usos múltiples (SUM) Terrazas

Zona de control

SÍNTESIS

PERFIL DEL USUARIO OFICINAS

22% VACAN

NSE ALTO

OFICINAS SECTOR A Y A+ Apolo desarrolla oﬁcinas prime, dedicadas a los sectores A y A+, estas están destinadas a empresas medianas y a profesionales que desean proyectar una imagen de primer nivel.

% CIA

Poseen un diseño arquitectónico moderno, tomando en cuenta no solo las áreas a desarrollar sino que además los acabados ﬁnos que debe tener cada uno de estos ambientes, priorizando los espacios comúnes y las alturas de las oﬁcinas que permitan tener la mayor comodidad. Se ubica en una zona privilegiada debido al exclusivo comercio y centros empresariales cercanos, teniendo todo al alcance de los usuarios.

Imagen: Creative Market (2020), Grupo Inmobiliario AM (2017)

SÍNTESIS

PERFIL DEL USUARIO OFICINAS ¿QUIÉNES SOMOS?

OFICINAS PRIME CLASE A Y A+

TENDENCIA A OFICINAS DISTRITO DE SURCO: OFICINAS A A+

OFICINAS B B+

23.7 %

11.8 %

FUENTE: Colliers, 2020

POTECIALES USUARIOS

1. EMPRESAS MEDIANAS 2. PROFESIONALES DE PRIMER NIVEL ¿QUÉ BUSCAN? OFICINAS PRIME ÁREAS DE TRABAJO OFICINAS PARA ALTOS EJECUTIVOS ÁREAS COMUNES SEGURIDAD TECNOLOGÍA ESTACIONAMIENTOS

¿DE CUÁNTO ÁREA?

¿QUE CARACTERÍSTICAS TIENE? ESTACIONAMIENTOS: 1 CADA 40 M2 (MINIMO)

TECNOLOGÍA: EN ILUMINACIÓN Y CONFORT TÉRMICO

ÁREAS DE TRABAJO: SIN DIVISIONES

COMPARACIÓN DE PRECIOS/ ÁREAS

50 -200 M2 OFICINAS

VALOR PROMEDIO VENTA

VALOR PROMEDIO ALQUILER

50 - 200 m2

$ 2500 x m2

$ 12 / m2/mes

200 - 400 m2

$ 2500 x m2

$ 14 / m2/mes

$ 2500 x m2

$ 15 / m2/mes

¿PRECIO PROMEDIO? ALQUILER

$ 15 / M2 VENTA

$ 2500 / M2

400+ m2 Elaborado por Marketbeat Lima

VALOR AGREGADO

ARQUITECTURA Y ACABADOS DE PRIMERA

¿QUÉ ACABADOS NECESITAN? PISOS

MÁRMOL

PORCELANATO

PUERTAS/ VENTANAS

ALUMINIO

VIDRIO

REVESTIMIENTOS

MÁRMOL

MADERA

INSTALACIONES

AIRE ACONDICIONADO

estratégica, cerca a vías metropolitanas y vías de alto tránsito.

VISTA privilegiada a tener todos los frentes

ACCESIBILIDAD A diversos comercios del sector, como bancos y restaurantes

LOBBY = 150 M2

GIMNASIO = 100 M2

S.U.M = 200 M2

SALA DE JUEGOS = 76 M2

TERRAZA= 450 M2

COMEDOR = 200 M2

SALA DE REUNIONES = 4 DE 50 M2 C/U

PORCELANATO

ASCENSORES

UBICACIÓN

¿QUE ÁREAS COMUNES POSEE?

LAMINADOS

PLAN DE MARKETIN

Ediﬁcio Apolo E L D E R B Y, S A N T I A G O D E S U R C O

PLAN DE MARKETING

PROYECTO Ediﬁcio Apolo

“

ENCUENTRA TODO EN UN SOLO LUGAR, UN EXLCUSIVO OASIS FINANCIERO Y LUGAR PARA VIVIR. UN HOGAR PARA TI,

“

TU EMPRESA Y TUS MARCAS FAVORITAS

PLAN DE MARKETING

VIVIENDA PRODUCTO Un ediﬁcio con una arquitectura sobresaliente, cada detalle ha sido cuidadosamente seleccionado con acabados de primera. Dedicado a las familias con áreas comunes para satisfacer múltiples actividades.

ACABADOS DE LUJO PISOS DE PORCELANATO

PISOS MADERA ESTRUCTURADA

TABLEROS CUARZO

PUNTOS DE AIRE ACONDICIONADO

ÁREAS COMUNES SALAS DE NIÑOS

SALA DE CINE

SUM

ZONA DEPORTIVA

ZONA PARRILLA

PISCINA

CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS 1 POR DEPARTAMENTO DE 2 DORMITORIOS 2 POR DEPARTAMENTO DE 3 Y 4 DORMITORIOS EXTRA OPCIONAL TOTAL = 208 ESTACIONAMIENTOS

TIPOLOGÍAS DE DEPARTAMENTOS TIPOLOGÍA 2 DORM - FLAT ÁREA % DEL TOTAL CANTIDAD

125 M2 26% 42 UNIDADES

TIPOLOGÍA 3 DORM - FLAT ÁREA % DEL TOTAL CANTIDAD

175 M2 48 % 56 UNIDADES

TIPOLOGÍA 4 DORM - FLAT ÁREA % DEL TOTAL CANTIDAD

205 M2 14 % 14 UNIDADES

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL 5 250 M2

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL 9 800 M2

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL 2 870 M2

TIPOLOGÍA 2 DORM - PENTHOUSE

TIPOLOGÍA 3 DORM - PENTHOUSE

TIPOLOGÍA 4 DORM - PENTHOUSE

ÁREA % DEL TOTAL CANTIDAD

125 M2 3% 6 UNIDADES

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL 750 M2

ÁREA % DEL TOTAL CANTIDAD

175 M2 7% 8 UNIDADES

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL 1 400 M2

ÁREA % DEL TOTAL CANTIDAD

205 M2 2% 2 UNIDADES

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL 350 M2

PRECIO Los departamentos de 2 y 4 dormitorios son menos demandados que los departamentos de 3 dormitorios, por esta razón representan un menor porcentaje del total de área vendible y a su vez, tienen un menor precio por m2. Asimismo, se incluye un estacionamiento en las viviendas de dos dormitorios, y dos estacionamientos en la de tres y cuatro, con la posibilidad de comprar adicionales si lo requiere el cliente, a un precio de 15 mil dólares al cual se le puedo aplicar 10% de descuento.

PRECIO PROMEDIO ALQUILER

VENTA

$ 8 / M2

$ 2089-2500 / M2

PRECIO DE ESTACIONAMIENTOS $ 15 000 CADA UNIDAD TOTAL = $3 120 000 DÓLARES

PRECIOS POR TIPOLOGÍA VALOR TERRAZA

VALOR UBICACIÓN POSTERIOR

VALOR PENTHOUSE POSTERIOR

$ 1 125 / M2

$ 1 950/ M2

$ 1 950 / M2

VALOR DE DPTO BASE

VALOR UBICACIÓN FRONTAL

VALOR PENTHOUSE FRONTAL

$ 2 250 / M2

$ 2 450 / M2

VENTA- PREVENTA PREVENTA

30% - 38 UNIDADES

VENTA

70% - 90 UNIDADES

DESCUENTO

10%

PLAN DE MARKETING

VIVIENDA PLAZA PUNTOS DE VENTA FÍSICOS OFICINA CENTRAL

DEPARTAMENTO PILOTO

Ubicada dentro del mismo complejo del ediﬁcio Apolo, en la zona empresarial

Retomar el formato de presentar un departametno piloto en tiempos sin riesgo de contagio.

PUNTOS DE VENTA DIGITALES SITIO WEB PROPIO: EDIFICIO APOLO

PORTAL INMOBILIARIO INTERBANK

REVISTA: LA GUÍA INMOBILIARIA

Sitio del ediﬁcio hibrido que permita conocer el proyecto y generar ventas vivienda / comercio / oﬁcinas.

Alianza con Interbank para aparecer en su portal inmobiliario y obtener un acceso rápido a una tasa de ﬁnanciamiento.

Pago por espacio el Portal Inmobiliario Premium más Importante del Perú

Vista panorámica 360

Generar conﬁabilidad

Recorrido virtual

Mayor alcance

Fotos de avance de obra

Acelerar proceso de toma de desición

Videos y multimedia

Mayor alcance

Segmentar el público

Lista detallada acabados

ONMICANALIDAD: REDES SOCIALES Agentes inmobiliarios en contínua comunicación por correo

Agentes inmobiliarios en contínua comunicación por whatsapp

Presencia en redes sociales: Instagram y Facebook, con el objetivo de redireccionar al sitio web propio

PROMOCIÓN La promoción tomará lugar en los canales de venta mencionados en la plaza, siempre dirigido hacia el NSE A+ y A, con un lenguaje cálido sin perder la formalidad. La principal promoción se dará a través del sitio web propio. La estrategia en cuanto a las viviendas es ofrecer un estilo de vida con lujos, comodidad y seguridad, atributo que ofrece tanto el diseño, los acabados y el mismo distrito. Incluiremos la domótica y automatización cómo diferenciador ante la competencia. Con respecto al descuento, se ofrecerán estacionamientos adicionales con 10% descuento durante la preventa. Asimismo, se ofrece la alianza estratégica con Interbank para acceder al ﬁnanciamiento a las mejores tasas.

ESTRATEGIA VENDER UN ESTILO DE VIDA, CON LUJOS, COMODIDAD Y SEGURIDAD QUE SUPEREN LAS EXPECTATIVAS DE LOS CLIENTES.

DIFERENCIADOR NOS DIFERENCIAMOS POR LA IMPLEMENTACIÓN DE SMART HOMES: AUTOMATIZACIÓN, DOMÓTICA Y AHORRO ENERGÉTICO.

DESCUENTO

PREVENTA CON ESTACIONAMIENTOS ADICIONALES A MITAD DE PRECIO FINANCIAMIENTO JUNTO CON INTERNANK A LAS MEJORES TASAS

PLAN DE MARKETING

VIVIENDA

“

POSICIONAMIENTO

SOMOS LA ALTERNATIVA DE COMODIDAD, LUJOS Y SEGURIDAD IDEAL PARA LAS FAMILIAS

FUSIÓN DEL TRABAJO Y VIDA DIARIA

OLVÍDATE DEL AUTOMÓVIL

OTROS

COMODIDAD, SEGURIDAD Y LUJOS

CONECTIVIDAD

VISTAS PRIVILEGIADAS

En la conﬂuencia de avenidas principales conectan al ediﬁcio con equipamiento importante del distrito y de la ciudad.

Viviendas con vista hacia el área verde del Glub Golf los Incas y hacia el Club el Polo.

OASIS FINANCIERO

ACTIVIDAD COMERCIAL

Vivir en el mismo lugar donde se trabaja siempre ha sido un privilegio, en donde las actividades diarias y el trabajo se fusionan.

Gran oferta de comercio variado que satisface necesidades básicas como ocio y lujos. Ubicado en el zócalo comercial del mismo ediﬁcio.

COLEGIOS Y UNIVERSIDADES

DISTRITO SEGURO

Se encuentran a distancias caminables de menos de 15 minutos, haciéndolo ideal para las familias.

Presenta bajo índice de delincuencia, además de veredas pavimentadas y seguridad policial por la presencia de la Embajada de Estados Unidos.

PLAN DE MARKETING

COMERCIO PRODUCTO El centro comercial tendrá dos tiendas ancla, que serán un Zara grande, al que se destinarán 3 600 m2 y un Wong de 4 500 m2. De esta manera se presente atraer a la mayor parte del público objetivo por lo que estas tiendas estarán localizadas en frentes de gran exposición, Zara especíﬁcamente en la esquina donde conﬂuyen las avenidas El Polo y La Encalada.

CARTERA COMERCIAL ZARA

ANCLA 2 TIENDAS 16 RESTAURANTES

COMERCIALES 57 LOCALES 140 STANDS

WONG

CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS 1 CADA 50 M2 TOTAL = 560 ESTACIONAMIENTOS

PORCENTAJE POR TIENDA PORCENTAJE

ÁREA

AFORO

TECNOLOGÍA Y HOGAR

4.23%

1 186 M²

238

SALUD Y BELLEZA

4.29%

1 203 M²

241

SERVICIOS

0.91%

256 M²

SERVICIOS FINANCIEROS

3.10%

871 M²

175

ACCESORIOS Y VESTIR

40.43%

11 348 M²

2 270

DEPORTE

3.04%

854 M²

171

3.14%

880 M²

2 743

GASTRONOMÍA

18.95%

5 319 M²

482

ALIMENTOS

17.17%

4 819 M²

588

OTROS

4.74%

1 331 M²

267

INFATIL

17%

5% 4%4% 1% 3%

19% 3% 3%

40%

PRECIO El precio se presenta como uno competitivo. Con $55/m² se está elevando el precio mínimo ubicado en la zona, de $20. De esta manera se connota el producto de calidad que se está ofreciendo y el precio que va a tener la ubicación priviligedia con el reconocimiento de marcas que este conlleva.

PRECIO PROMEDIO VENTA

ALQUILER

$ 55 / M² + 8.5%

$ 3900 / M²

VENTAS

PRECIO DE ESTACIONAMIENTOS $800 POR UNIDAD TOTAL = 13 510 656 DÓLARES

VENTA DE TIENDAS INDEPENDIENTES TIENDA ANCLA

TIENDA MED/PEQUEÑA (107-275M2)

RESTAURANTES

$ 1 200 / M2

$ 3 900/ M2

$ 3 700/ M2

TIENDA INTERMEDIO <275M2

ZONA STANDS

$3 800 / M2

$ 4 000 / M2

PREVENTA DESCUENTO

10%

PLAN DE MARKETING

COMERCIO PLAZA PUNTOS DE VENTA DIGITALES SITIO WEB PROPIO: EDIFICIO APOLO

INVITACIONES VÍA EMAIL

TERCERIZACIÓN

Sitio del ediﬁcio hibrido que permita conocer el proyecto, rellenar formularios y aplicar a alquiler

Enviadas siguiendo el tenant mix y de manera selecta

Mediante anuncios en buscadores como Google y Yahoo

Vistas del proyecto

Crea valor con las marcas

Mayor alcance

Plantas gráﬁcas

Genera conﬁabilidad

Atracción a un público

Videos y multimedia

Permite hacer un seguimiento particular a cada marca

más diverso

Cartera de opciones segun m2

ONMICANALIDAD: REDES SOCIALES Agentes inmobiliarios en contínua comunicación por correo

Presencia en redes sociales: Instagram y Facebook, con el objetivo de redireccionar al sitio web propio

PROMOCIÓN Para incentivar la compra se ofrecerán descuentos como por ejemplo, no pagar los primeros meses de alquiler, de esta forma incentivamos la conﬁabilidad del usuario y se establece un vínculo óptimo desde el inicio. Sin embargo, se colectará un porcentaje de sus ventas de manera que igual se aprovecha de la presencia de las marcas en el centro comercial. La competitividad del área comercial es ofrecer espacios en el centro de Surco, que cada vez se posiciona más como centro ﬁnanciero

ESTRATEGIA ESPACIOS DE VENTA EN EL CORAZÓN DE SANTIAGO DE SURCO, FOCO EMERGENTE DE COMERCIO.

DIFERENCIADOR UBICACIÓN ESTRATÉGICA

DESCUENTO NO SE COBRARÁN LOS PRIMEROS 3 MESES DE ALQUILER, MÁS SÍ EL PORCENTAJE DE VENTAS DEL 10%

PLAN DE MARKETING

COMERCIO

“

POSICIONAMIENTO MÁS QUE LOCALES COMERCIALES, SOMO EL HOGAR SOÑADO PARA CADA MARCA

SER PARTE DE LA COMUNIDAD

OPORTUNIDADES DE VISBILIZACIÓN

UN HOGAR PARA TU MARCA

UBICACIÓN PRIVILEGIADA

3 FRENTES AL EXTERIOR

En la conﬂuencia de avenidas principales aumentan las posibilidades de atraer a nuevos clientes

Cada frente conectado con el espacio público y la dinámica de las vías es una oportunidad de exhibición

TUS TIENDAS FAVORITAS “A LA MANO”

ESPACIO PÚBLICO

Al estar cerca de la vivienda, las tiendas están pensadas para satisfacer la demanda de los residentes, más aún con un supermercado como tienda ancla

El espacio público interior complementa las actividades de compra, permite espacios de transición y sobretodo, reunión entre las tiendas

TODO EN UN SOLO LUGAR

FUSIÓN CON OFICINAS Y VIVIENDA

Hemos creado un tenant mix que cumple la variedad de necesidades de los potenciales clientes, como parte de nuestra competitividad.

Se ha pensado el centro comercial como un lugar al que acuden diferentes clientes por diferentes necesidades y en diferentes momentos, diversiﬁcando el público objetivo

PLAN DE MARKETING

OFICINAS PRODUCTO El centro comercial tendrá un área empresarial de 8 pisos de oficinas, esto equivale a que el 26,6% del total de la edifcicación estará destinado a oficinas prime. Estas se desarrollan en el bloque frente al derby debido a la conexión que tienen con el entorno. Las carácteristicas se basaron en cumplir las espectativas de los posibles usuarios, por lo que el interior de cada oficina son plantas libres. Además tenemos diversas áreas para abarcar distitos tamaños de clientes desde empresas medianas hasta profesionales independientes que necesitan de áreas más pequeñas.

ÁREAS COMUNES S.U.M

GIMNASIO

COMEDOR COMÚN

SALA DE JUEGOS

SALA DE REUNIONES

LOBBY

CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS 1 CADA 40 M2 DE OFICINA TOTAL = 552ESTACIONAMIENTOS

TIPOLOGÍAS DE OFICINAS 2

TIPOLOGÍA OFICINA TIPO A ÁREA

TIPOLOGÍA OFICINA TIPO D ÁREA

430 M2

TIPOLOGÍA OFICINA TIPO G ÁREA

384 M2

TIPOLOGÍA OFICINA TIPOI ÁREA

445 M2

CANTIDAD 5 UNIDADES

CANTIDAD

ÁREA TOTAL

2 150 M2

TIPOLOGÍA OFICINA TIPO B ÁREA

449 M2

1 920 M2

TIPOLOGÍA OFICINA TIPO E ÁREA

TIPOLOGÍA OFICINA PLANTA LIBRE ÁREA

365 M2

2 225 M2

CANTIDAD 5 UNIDADES

CANTIDAD 2 UNIDADES

CANTIDAD

ÁREA TOTAL

2 245 M2

TIPOLOGÍA OFICINA TIPO C ÁREA

554 M2

1 825 M2

TIPOLOGÍA OFICINA TIPO F ÁREA

341 M2

TIPOLOGÍA OFICINA TIPO H ÁREA

CANTIDAD 5 UNIDADES

CANTIDAD

ÁREA TOTAL

2 770 M2

1 705 M2

6 106 M2

433 M2 1 UNIDAD 433 M2

1 UNIDAD 402 M2

TIPOLOGÍA OFICINA TIPO J ÁREA

3 053 M2

402 M2

371 M2 1 UNIDAD 371 M2

TIPOLOGÍA OFICINA TIPO K ÁREA CANTIDAD ÁREA TOTAL

388 M2 1 UNIDAD 388 M2

28% 1 341 - 400 M2 33% 2 402- 550 M2 39% 3 550 A MÁS M2

PRECIO El precio estimado de venta y alquiler, se obtuvo a un promedio de precios obtenidos de la competencia. Ya que el sector cuenta con diversos centros empresariales con oﬁcinas de similares características. Lo que permite estar dentro del rango de lo que busca el cliente.

PRECIO PROMEDIO ALQUILER

VENTA

$ 15 / M2

$ 2500 / M2

PRECIO DE ESTACIONAMIENTOS $ 12 000 CADA UNIDAD 552 UNIDADES TOTAL = $ 16 553 DÓLARES

VENTA DE OFICINAS

UNIDAD

CANTIDAD

PRECIO UNITARIO

TOTAL

20636

$ 2 500

$51 990 400

PLAN DE MARKETING

OFICINAS PLAZA PUNTOS DE VENTA FÍSICOS OFICINA CENTRAL Ubicada dentro del mismo complejo del ediﬁcio Apolo, en la zona empresarial

PUNTOS DE VENTA DIGITALES SITIO WEB PROPIO: EDIFICIO APOLO

PORTAL DE BUSQUEDA COMO: URBANIA.PE

TERCERIZACIÓN

Sitio del ediﬁcio hibrido que permita conocer el proyecto y comprar vivienda / comercio / oﬁcinas.

Se publican en diversas plataformas de búsqueda tales como urbania, a donde vivir, info casas, entre otros.

Mediante anuncios en buscadores como Google y Yahoo

Vista panorámica 360

Mayor alcance

Recorrido virtual

Fácil acceso

Atracción a un público

Fotos de avance de obra

Contacto más directo

más diverso

Videos y multimedia

con potenciales clientes

Lista detallada acabados

ONMICANALIDAD: REDES SOCIALES Agentes inmobiliarios en contínua comunicación por correo

Agentes inmobiliarios en contínua comunicación por whatsapp

Presencia en redes sociales: Instagram y Facebook, con el objetivo de redireccionar al sitio web propio

PROMOCIÓN Para incentivar la compra y alquiler de las oﬁcinas se ofrecerán descuentos como por ejemplo, tener una prueba gratiuta de un mes para nuevos usuarios, asi podremos generar una conexión con el cliente, ganando su conﬁanza y comodidad.

ESTRATEGIA PROYECTAR UNA IMAGEN DE PRIMER NIVEL, CON UBICACIÓN EN LA MEJOR ZONA COMERCIAL DEL DISTRITO.

DESCUENTO PRUEBA GRATUITA DE UN MES PRINCIPALMENTE PARA LOSNUEVOS MIEMBROS

PLAN DE MARKETING

OFICINAS

“

POSICIONAMIENTO OASIS DE OFICINAS SIN ESTAR LEJOS DE CASA

SER PARTE DE UNA COMUNIDAD DE PROFESIONALES DE LAS EMPRESAS MÁS IMPORTANTES

DESPRENDERSE DEL USO DEL AUTOMÓVIL

PASAR MÁS TIEMPO CON TU FAMILIA Y AMIGOS

UBICACIÓN PRIVILEGIADA

3 FRENTES AL EXTERIOR

En la conﬂuencia de avenidas principales facilitan la llegada al espacio laboral para los trabajadores y los mismos clientes de las empresas

Contribuye a generar un espacio agradable dentro de las oﬁcinas, inclinado a mejorar la productividad

ADAPTACIÓN A DINÁMICAS DE TRABAJO DIFERENTES

PARTICIPACIÓN DE LAS DINÁMICAS SOCIALES

Con espacios de reunión, S.U.M y comedores, se fortalecen los vinculos sociales entre los miembros

Gracias a la convergencia de los usos, los trabajadores son parte de la comunidad y sus actividades sin tener que vivir ahi

DIVERSIDAD DE OFERTA

CERCANIA A LA VIVIENDA Y AL OCIO

Oﬁcinas PRIME para las diferentes necesidades y posibilidades de los diferentes usuarios

Permite no tener que movilizarse largas distancias para encontrar diferentes usos

PROYECTOS REFERENCIALES

Ediﬁcio Apolo E L D E R B Y, S A N T I A G O D E S U R C O

PROYECTOS REFERENCIALES

EX CUARTEL SAN MARTÍN DIRECCIÓN

Av. Del Ejercito cdra 13, Miraflores

AÑO DISEÑO

2011

TERRENO

68 400 m2

EQUIPO

Jean NOUVEL - Ateliers Jean Nouvel

INVERSIÓN

$700 000 000

ZONIFICACIÓN

Zona de reglamentación especial

ALTURA MÁX

202 m

VÍAS PERIMETRALES

Av. Del Ejército Av. Coronel Pedro Portillo Calle Paúl de Beaudiez Calle Jorge Polar

PROGRAMA

2 torres de oficina (de 167 y 202 m) 4 torres residenciales (de 121, 136, 160 y 179 m) 1 hotel de 168 habitaciones Centro de conferencias Centro cultural Centro comercial Restaurantes

PROBLEMÁTICA El proyecto fue diseñado entre los años 2010 y 2011. Sin embargo, debido a la enveradura que tiene aún no esta construido. Además por los cambios planteados a nivel urbanístico a ocasionado diﬁcultad en las aprobaciones de las municipalidades. Por último, los vecinos han demostrado a través de un carta pública, la disconformidad que tienen hacia el proyecto.

BENEFICIOS Al generar diversos usos dentro del proyecto, como locales comerciales, restaurantes, centro cultural, entre otros, ocasiona que existan nuevos servicios dentro del sector, además de la oportunidad laboral que esto genera. Por otro lado, al aumentar la vivienda y con ello también el valor de los terrenos cercanos.

Fuente: Urban Regeneration - Cuartel San Martín. (s. f.). Recuperado 19 de enero de 2021, de http://www.jeannouvel.com/en/projects/lima-reamenagement-urbain-sur-lancienne-caserne-san-martin/

OFICINAS

HOTEL

VIVIENDA

PROYECTOS REFERENCIALES

DISTRITO FINANCIERO LAS BEGONIAS UBICACIÓN

San isidrio, Lima, Perú

AÑO

2015

SUPERFICIE

73 000 m2

EQUIPO

SASAKI

CLIENTE

Urbanova Inmobiliaria

ZONIFICACIÓN

Comercio metropolitano

ALTURA MÁX

160 m

VÍAS ARTERIALES

Av. Javier Prado Av. Paseo de la República Av. Juan de Arona

PROGRAMA

Oficinas Comercio Restaureantes Cafe Galerías Uso mixto

PROBLEMÁTICA El centro financiero aporto al gran crecimiento de oficinas en la zona, lo que ocasionó que se perdiera el valor de la vivienda en el sector y ceda ante la demanda de comercio y oficinas. Por otro lado, las personas que trabajan en ese sector, no estan conformes con la cantidad de estacionamientos, ya que al no existir tanta oferta de vivienda, la mayoría de trabajadores no vive en esta zona.

BENEFICIOS Se generaron espacios escenciales para el peatón, como el crecimiento de veredas, se mejoraron e incorporaron nuevos parques/ espacios de recreación, ciclovías, entre otros. Además, se trabajo la conexión de transporte para que sea de fácil acceso y que conecte gran parte de la ciudad.

Fuente: Las Begonias Financial District Master Plan. (s. f.). Recuperado 19 de enero de 2021, de https://www.sasaki.com/projects/las-begonias-ﬁnancial-district-master-plan/

PROYECTO EDIFICIO APOLO

Ediﬁcio Apolo E L D E R B Y, S A N T I A G O D E S U R C O

PROYECTO

Ediﬁcio Apolo

DIFERENTES EXPERIENCIAS

VIVIENDAS

COMERCIO

OFICINAS

DÓNDE ENCONTRARNOS Una única página web en la que se puede acceder a Oﬁcinas Apolo, Centro Comercial Apolo y Apolo Home.

PROYECTO

APOLO HOME

PENTHOUSE

TERRAZAS EN TODOS LOS DPTOS.

PATIOS PRIVADOS EN PRIMERA PLANTA

PROYECTO

6 TIPOLOGÍAS DE VIVIENDA

PARKING

DPTOS. DESDE $1950/M²

APOLO HOME

PROYECTO

APOLO HOME

VISTAS PRIVILEGIADAS

ÁREAS VERDES

3035 M² DE ÁREA LIBRE

PROYECTO

C.C. APOLO

TUS TIENDAS FAVORITAS

MARCAS INTERNACIONALES

2 NIVELES DE COMERCIO

PROYECTO

C.C. APOLO

EL HOGAR DE CADA MARCA

VISIBILIZACIÓN

LOCALES DESDE $3700/M²

PROYECTO

C.C. APOLO 79 LOCALES COMERCIALES

140 STANDS FERIALES

28 067 M² DE CENTRO COMERCIAL

PROYECTO

OFICINAS APOLO 10% DESCUENTO EN PREVENTA

12 TIPOLOGÍAS DE OFICINA

516 ESTACIONEMIENTOS

PROYECTO

OFICINAS APOLO

ESPACIOS DESDE 341 M²

ESPACIOS COMUNES

2 NIVELES LIBRES PARA GRANDES EMPRESAS

PROYECTO

OFICINAS APOLO OFICINAS PRIME

1383 M² DE ÁREAS COMUNES

516 ESTACIONEMIENTOS

PROYECTO

PRECONFIGURACIÓN CABIDA EMPLAZAMIENTO

Edificio de Oficinas 27 248 M2 AREA CONSTRUIDA

WO DER

POLO

REST AUR

ANTE

AV.

ENC ALA DA

AV.

L TAI

8 pisos de altura Ingreso vehicular principal desde Av. El Derby como el Edificio Cronos. Edificio de Oficinas por mayor cercanía a zona empresarial y por la accesibilidad desde la avenida. Acceso al patio interior a través del edificio.

FLUJO PEATONAL PARA ZÓCALO COMERCIAL

WO DER

POLO

REST AUR

ANTE

8 pisos de altura Frente a la Av Encalada y Av. El Polo. Departamentos de alta gama para familias de 3-4 integrantes, casados y solteros del NSE A

AV.

ENC ALA

AV.

L TAI

Edificio de Vivienda 24 472 M2 AREA CONSTRUIDA

CONECTIVIDAD INTERIOR EN ZÓCALO COMERCIAL

5 carriles Doble sentido - con berma central Sin veredas a un lado

A R D

DER

OFIC

POLO

INA

ZOCALO COMERCIAL 3 Niveles de Comercio 35 184 M2 AREA CONSTRUIDA

AV.

ENC ALA

AV.

VIVIENDA Y OFICINAS EN NIVELES SUPERIORES

ÁREA TOTAL DEL TERRENO 15,010.00m2 (15.01 hec)

ÁREA OCUPADA 11,547 m2 (11.55 hec)

Hacia Av. El Derby se ubicarán restaurantes, cafeterías y tiendas de ropa por ser la fachada más expuesta al ﬂujo comercial. Hacía Av El Polo, se ubicará un Supermercado Ancla, acompañado de tiendas complementarias de necesidades básicas.

RETIROS 3,463 m2

PORCENTAJE DE HUELLA POR USO

27.56%

Oﬁcinas

39.36%

Vivienda

33.08%

Comercio

ÁREA LIBRE 3,463.00 M2 Área libre del cual 50% esta conformada por area verde. Plaza de recepción ubicada en la Av. Encalada con Av. El Derby para recibir el mayor ﬂujo de traﬁco peatonal.

PROYECTO

PLANTAS COMERCIO

NIVEL -1

MIX COMERCIAL

El centro comercial Apolo cuenta con 3 niveles de centro comercial desde el nivel -1, hasta el nivel 2. El mix comercial del centro comercial esta diseñado tomando en cuenta el estudio de oferta comercial y el estudio de equpamiento y tiendas al entorno del proyecto para poder deﬁnir el mix exacto para acatar a las necesidades del comprador. Las tiendas anclas en el centro comercial Apolo estan ubicadas en cada esquina del proyecto de tal manera que condiciona a los compradores a caminar a lo largo del todo el recorrido comercial y subir la expectativa de compra.

0.91%

SERVICIOS

3.04%

INFANTIL

3.10%

DEPORTE

3.14%

SERVICIOS FINANCIEROS

4.23%

SALUD Y BELLEZA

4.29%

TECNOLOGIA Y HOGAR

4.74%

STAND

17.17%

ALIMENTOS

18.95%

GASTRONOMIA

40.43%

ACCESORIOS Y VESTIR

Los restaurantes estan ubicados en la fachada sur del proyecto debido a que estan justo debajo de la torre de oﬁcinas Apolo, ademas que tambien esta contemplado atraer a los trabajadores de las oﬁcina Cronos. Los ingresos vehiculares estan ubicados al oeste del proyecto, en la Av. El Polo, debido a su bajo transito peatonal.

PROYECTO

PLANTAS COMERCIO

NIVEL 1

NIVEL 2

PROYECTO

PLANTAS OFICINAS

A B

PISO 3 - 7 Tipología Tipología A Tipología B Tipología C Tipología D Tipología E Tipología F Tipología G

Cantidad (piso 3 - 7) 5 5 5 5 5 5 5

Área (m2) 430 m2 449 m2 554 m2 384 m2 365 m2 341 m2 445 m2

PISO 8 - 9 Tipología Planta Libre

Cantidad (piso 8-9)

Área (m2)

3053 m2

I H

PISO 10 Tipología

Cantidad (piso 3 - 7)

Tipología H Tipología I Tipología J Tipología K

1 1 1 1

Área (m2) 433 m2 402 m2 371 m2 388 m2

DESCRIPCIÓN DE LAS OFICINAS Las oficinas Apolo son oficinas prime ofrecen una amplia variedad de tipologias de diferentes metrajes que abarcan las necesidadesde la mediana y grande empresa. Del piso 3 hasta el 7 se pueden encontrar tipologias desde los 365 m2 hasta los 449 m2, abordando asi las necesidades de la mediana empresa. Siguiendo con los pisos 8 y 9, se puede encontrar oficinas de planta libre con metraje de 3053 m2, perfecto para la empresa grande.

Finalmente, en el decimo y ultimo piso se encuentran mas tipologias de oﬁcinas, ademas del espacio de areas comunes que incluyen salas de conferencia, salas de reunion y area de relajo del trabajo.

PROYECTO

PLANTAS VIVIENDA TIPOLOGÍAS TORRE A Tipología

Cantidad

Área (m2)

A1 A2 A3 A4 A5 A6

5 5 5 5 5 5

170 m2 138 m2 127 m2 129 m2 121 m2 121 m2

Tipología

Cantidad

Área (m2)

B1 B2 B3 B4

5 5 5 5

205 m2 205 m2 208 m2 174 m2

Tipología

Cantidad

Área (m2)

C1 C2 C3

5 5 5

175 m2 200 m2 175 m2

Tipología

Cantidad

Área (m2)

D1 D2 D3

5 5 5

175 m2 178 m2 149 m2

TORRE B

TORRE C

TORRE D

El conjunto esta diseñado para permitir la ventilacion e iluminacion natural de todos los departamentos. Ademas cuenta con espacios comunes en la primera planta de vivienda al que todos los usuarios pueden acceder.

PLANTA TÍPICA DE VIVIENDA

La primera planta de vivienda cuenta con espacios verdes y un recorrido interior bioﬁlico que ofrece un respiro verde a los usuarios del conjunto.

PLANTA ÁREAS LIBRES Y VERDES VIVIENDA

PROYECTO

PLANTAS VIVIENDA

TORRE A Tipología

Cantidad

Área (m2)

A1 A2 A3 A4 A5 A6

5 5 5 5 5 5

170 m2 138 m2 127 m2 129 m2 121 m2 121 m2

La torre A cuenta con los departamentos (6 por piso) más pequeños del conjunto, además de ser la mas densa. Tiene vista al interior y al oeste del proyecto. Todos cuentan con terraza.

TORRE B Tipología

Cantidad

Área (m2)

B1 B2 B3 B4

5 5 5 5

205 m2 205 m2 208 m2 174 m2

La torre B es la que contiene los departamentos mas grandes, ademas de tener los mas frentes abiertos al exterior, permitiendo el ingreso amplio de la iluminacion natural.

PROYECTO

PLANTAS VIVIENDA

TORRE C Tipología

Cantidad

Área (m2)

C1 C2 C3

5 5 5

175 m2 200 m2 175 m2

La torre C contiene 3 departamentos por piso de metraje mediano y grande. Tienen vista al exterior al este y al interior del proyecto.

TORRE D Tipología

Cantidad

Área (m2)

D1 D2 D3

5 5 5

175 m2 178 m2 149 m2

Al igual que la torre C, La torre D contiene 3 departamentos por piso de metraje mediano. Tienen vista al exterior al este y al interior del proyecto.

PROYECTO

ELEVACIONES ESTE Y OESTE

Ediﬁcio Apolo

PROYECTO TRABA JO FINAL

ELEVACIONES EEAI NS N NORTE R E Y SYRSUR L

C O

Ediﬁcio Apolo

PROYECTO TRABA JO FINAL

CORTES C RE D LP O E T O

GESTIÓN DE PROYECTOS 3

ENTREGA FINAL CG8

CG9

CG10

CG11

ENCARGO Esta entrega tuvo el propósito de establecer la viabilidad económica del proyecto, a partir de la diferencia entre los ingresos por ventas (o alquiler) y los costos asociados. Para esto, primero se realizaron cabidas por uso y se armó un presupuesto estático. Los gastos de cada uso están detallados pero también se han incluido gastos del edificio para gerencia y marketing. Con los flujos de caja para diferentes escenarios fue posible obtener el VAN y la TIR. Finalmente, se evaluaron las posibilidades de financiamiento

LOGROS Se identificó y detalló las distintas categorías de gastos dados en la realización del proyecto. Se especificó la velocidad de venta y renta ubicándolas en el tiempo según el flujo de caja analizado. Se realizó tres distintos escenarios de flujos de ingresos, obteniendo tres variantes de rentabilidad estática, VAN y TIR. Lo cual nos permitió distinguir la opción más viable en la realización del proyecto Apolo.

GASTOS E INGRESOS

TOTAL DE GASTOS

- 133,449,364.00 USD TOTAL DE INGRESOS

+ 214,417,150.98 USD + 262,767,671.43 USD GASTOS E INGRESOS

VIVIENDA

+ 54,000,374 USD

COMPARACIÓN DE FLUJOS DE CAJA

ECONÓMICO + 214,417,150.98 USD - 128,173,650.16 USD

OPTIMISTA + 262,767,671.43 USD - 124,955,991.38 USD

PESIMISTA + 262,767,671.43 USD - 124,955,991.38 USD

OFICINAS

+ 60,701,950 USD

COMERCIO

+ 99,714,826 USD

TASA INTERNA DE RETORNO

HASTA 5%

COMENTARIOS Y APRENDIZAJE

Entre algunas lecciones aprendidas, encontramos a la importancia de conocer la la velocidad de venta para departamentos, y absorsión para comercio y oficinas, de esta manera, se podrán hacer los flujos lo más reales posibles. Asimismo, se comprendió que tener gastos más diluidos en el tiempo, y en el caso pesimista se contempló incluso el desembolso por meses de un préstamo que cubre toda la inversión. Esto

genera un mejor balance en el flujo de caja, pues permite tener meses positivos desde los inicios, por lo tanto una mejor VAN y una mejor TIR.

ANÁLISIS ECONÓMI Y FINANCIERO

ICO

Ediﬁcio Apolo E L D E R B Y, S A N T I A G O D E S U R C O

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

EVALUACIÓN ECONÓMICA COMPARATIVO PRESUPUESTO TOP DOWN TOTAL INGRESOS

$206,428,720.00 USD

TOTAL EGRESOS

$129,438,966.10 USD

UTILIDAD MARGEN DE UTILIDAD

$76,989,753.90 USD 37.3%

PRESUPUESTO BOTTOM UP TOTAL INGRESOS

$ 208,264,685.70 USD

TOTAL EGRESOS

$ 128,164,436.20 USD

UTILIDAD MARGEN DE UTILIDAD

$ 74,815,321.95 USD 35.9%

VARIABILIDAD UTILIDAD MARGEN DE UTILIDAD

$ 2,174,431.95 USD 1.4 %

El presupuesto top down (estimación análoga) corresponde al presupuesto estático realizado en una primera instancia con ratios referenciales y una cabida preliminar. En esta primera estimación, se obtuvo un margen de rentabilidad de 37.3%, disminuyendo posteriormente a 35.9% tras realizar el presupuesto bottom up (ﬂujo económico). Se considera normal la disminución del margen de utilidad debido a la presición de los gatos en esta segunda etapa, y además por considerar el factor tiempo.

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

EVALUACIÓN ECONÓMICA GASTOS E INGRESOS TOTAL DE GASTOS

- 133,449,364.00 USD INVERSIÓN TOTAL

$48,083,447.92 USD

ESTUDIO DE MERCADO TOTAL

$15,000.00 USD

PROYECTO ARQUITECTÓNICO TOTAL

$2,714,024.00 USD

CONSTRUCCIÓN TOTAL

$65,842,112.70 USD

M2 - VIVIENDA

$600.00 USD

M2 - OFICINA/ COMERCIO

$550.00 USD

ASPECTOS LEGALES TOTAL

$2,295,254.59 USD

GASTOS DE GERENCIA TOTAL

$594,626.67 USD

GASTOS DE MARKETING TOTAL

$2,372,029.76 USD

TOTAL DE INGRESOS

+ 214,417,150.98 USD + 262,767,671.43 USD VIVIENDA VENTA DPTS. M2 - VIVIENDA VENTA ESTACIONAMIENTOS UNIDAD

$48,838,874.98 USD $2,250.00 USD $5,161,500.00 USD $15,000.00 USD

OFICINAS VENTA OFICINAS M2 - OFICINAS RENTA OFICINAS M2 - OFICINAS VENTA ESTACIONAMIENTOS UNIDAD

$66,709,150.00 USD $2,500.00 USD $4,835,952.00 USD $25.00 USD $6,007,200.00 USD $12,000.00 USD

COMERCIO RENTA LOCALES

$67,814,082.05 USD

M2 - COMERCIO

$55.00 USD

VENTA ESTACIONAMIENTOS RATIO M2

$13,510,656.00 USD $800.00 USD

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

EVALUACIÓN ECONÓMICA PLAN DE VENTA

30 % PREVENTA

70% VENTA

Para todas las categorias del proyecto (oﬁcinas, vivienda y comercio), se considera un 30% de los inmuebles como el porcentaje correspondiente a la preventa. Los precios dados en la preventa contarán con un 10% de descuento como incentivo a la compra previo al inicio de la construcción.

PREVENTA: 10 % DESCUENTO

OFICINAS PREVENTA 30%

PRE VENTA VENTA

ABSORCIÓN NETA DESCUENTO PREVENTA PRECIO OFICINAS/ M2 VALOR ESTACIONAMIENTO

6,762.00 M2

+ 60,701,950 USD

15,778.00 M2

1,680 M2 10% 2,500 USD 12,000 USD

A diferencia de la vivienda, la velocidad de venta mensual es de 1680 m2, por lo que la cantidad de oﬁcinas vendidas va de la mano con el tamaño de estas. Pudiendo ser la venta de una sola (planta libre) cada 2 meses. En su totalidad, se generan $60,701,950 de ingresos.

VIVIENDA PREVENTA 30%

PRE VENTA VENTA

6,148.20 M2 14,345.80 M2

VELOCIDAD DE VENTAS

4 dpt / mes

DESCUENTO PREVENTA

10%

PRECIO DPT/ M2 VALOR ESTACIONAMIENTO

+ 54,000,374 USD

1950-2450 USD 15,000 USD

La velocidad de ventas es de 4 departamentos por mes, con un precio por m2 variante según la ubicación de los departamentos. En su totalidad, se generan $54,000,374 de ingresos.

COMERCIO PREVENTA 30%

PRE VENTA VENTA

ABSORCIÓN NETA

8,420.10 M2 19,646.90 M2

645 M2

DESCUENTO PREVENTA

10%

PRECIO COMERCIO/ M2

1200-3900 USD

VALOR ESTACIONAMIENTO

800 USD

+ 99,714,826 USD La velocidad de ventas es de 645m2, por lo que la cantidad de ventas de tiendas por mes es muy variada, dependiendo del tamaño que tengan. En totalidad, $99,714,826.

recaudan

unos

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

EVALUACIÓN ECONÓMICA PLAN DE RENTA DISTRIBUCIÓN % 40 % RENTA

En base al monto más alto negativo encontrado en el ﬂujo acumulado, se procede a caluclar un monto mayor de ventas que pueda cubrirlo y garantizar contar con una caja extra. De esta manera se determinan los porcentajes destinados a venta (60%) y a renta (40%).

60% VENTA

$ INVERSIÓN

COMPORTAMIENTO DEL DINERO

Al total de el monto recolectado de rentas de manera mensual, se le debe de restar unos 3000 dólares destinados al pago del alquiler.

+ 1,608,551.18 USD - 3,000.00 USD

ADMINISTRACIÓN

Esto da nos da un total de 1,605,551.18 dólares de ingreso mensual por alquileres.

+ 1,605,551.18 USD

INGRESO MENSUAL

OFICINAS

134,332.00 USD INGRESO MENSUAL QUE INCLUYE % VACANCIA

PRECIO / M2 PORCENTAJE DE VACANCIA OCUPACIÓN

6,106 M2

COMERCIO

$ 55 USD 4.5 % 95.5 %

Dentro del 40% de inmuebles destinados a rentas, se escoge un 25% del metraje de las oﬁcinas para alquilar. Esto corresponde a 6,106 m2.

1,474,219.18 USD

INGRESO MENSUAL QUE INCLUYE % VACANCIA

PRECIO / M2

28,067 M2 22 % % VACANCIA 2020 FUENTE: COLLIERS

12 % % VACANCIA 2023 ESPECULACIÓN

$ 25 USD

PORCENTAJE DE VACANCIA

12 %

OCUPACIÓN

88 %

Se opta por rentar el 100% de los locales comerciales. Esto corresponde a un alquiler de 28,067 m2 .

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

FLUJOS DE CAJA COMPARATIVO ECONÓMICO + 214,417,150.98 USD - 128,173,650.16 USD

El ﬂujo de caja económico del proyecto Apolo, es elaborado en base a una totalidad de venta de las categorias de vivienda, comercio y oﬁcinas.

OPTIMISTA + 262,767,671.43 USD - 124,955,991.38 USD

PESIMISTA + 262,767,671.43 USD - 124,955,991.38 USD

El ﬂujo de caja optimista, es realizado TOTAL mediante una combinación de 40% de rentas y 60% de ventas.

El ﬂujo de caja pesimista, es realizado mediante una combinación de 40% de rentas y 60% de ventas. Se diferencia del ﬂujo optimista, pues tiene un menor numero de tiempo para la velocidad de ventas y rentas.

RENTABILIDAD ESTÁTICA

37.6 %

TOTAL VAN

$54,669,162.91 USD 5%

TIR PUNTO DE EQUILIBRIO

MES 22

UBICACIÓN

En el ﬂujo de ventas, se obtiene la rentabilidad estática de menor porcentaje con respecto a los otros ﬂujos. Por otro lado, el valor obtenido de la TIR, es el más alto con un 5%. Alcanzando el punto de equilibrio en el mes 22

RENTABILIDAD ESTÁTICA

50.4 %

TOTAL VAN

$61,004,381.89 USD 3%

TIR

En el ﬂujo de caja optimista, es donde se obtiene el mayor porcentaje de rentabilidad, con un 50.4%. Por consiguiente, el monto obtenido en la VAN es el más alto.

PUNTO DE EQUILIBRIO

MES 38

UBICACIÓN

RENTABILIDAD ESTÁTICA TOTAL VAN TIR

49.8 % $51,627,456.23 USD 2%

PUNTO DE EQUILIBRIO UBICACIÓN

MES 48

Se alcanza el punto de equilibrio en el mes 38.

En el flujo de caja pesimista, se obtiene un porcentaje de rentabilidad mayor al flujo económico, pero menor al flujo optimista. El porcentaje obtenido en la TIR es el más bajo de los tres ejemplos vistos con un 2%. Se alcanza el punto de equilibrio en el mes 48.

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

FLUJOS DE CAJA ECONÓMICO FLUJO DE VENTAS - DURACIÓN DE 4 AÑOS

+ 214,417,150.98 USD - 128,173,650.16 USD

RENTABILIDAD ESTÁTICA TOTAL

37.6 %

VAN TOTAL

$54,669,162.91 USD

TIR TOTAL

La rentabilidad estática obtenida es del 37.6%, con un VAN de $54,669,162.91 y un TIR de 5% (el mas alto de todos los ﬂujos realizados)

MES 22

El punto de equilibrio, es alcanzado en el mes 22.

PUNTO DE EQUILIBRIO UBICACIÓN

El flujo de caja económico, esta plasmado en un período de duración de 4 años, de los cuales se venden todos los inmuebles, tanto de vivienda, oficina y locales comerciales. El flujo de ventas está basado en la velocidad de ventas de cada categoría del proyecto.

VIVIENDA DEPARTAMENTOS ESTACIONAMIENTOS VELOCIDAD DE VENTA

20,494 M2 6,360 M2 4 DPTS.

54,000,374 USD INGRESOS

VIVIENDA OFICINAS

22,540 M2

ESTACIONAMIENTOS

16,553 M2

ABSORCIÓN NETA

1,608 M2

60,701,950 USD INGRESOS

FUENTE: COLLIERS

VIVIENDA LOCALES COMERCIALES

215 UNIDADES

ESTACIONAMIENTOS

212 UNIDADES

99,714,826 USD

645 M2

INGRESOS

ABSORCIÓN NETA

FUENTE: COLLIERS

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

FLUJOS DE CAJA ECONÓMICO INICIO DE VENTAS

INICIO DE OBRA

PUNTO DE EQUILIBRIO

FINAL DE O OBRA

FINAL DE VENTAS

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

FLUJO DE CAJA OPTIMISTA + 262,767,671.43 USD - 124,955,991.38 USD SE LOGRA FINANCIAR SIN PRÉSTAMOS

El ﬂujo de caja optimista es realizando una distribución de, es realizado mediante una combinación de 40% de rentas y 60% de ventas. En este, se respeta la velocidad de ventas y datos de absorsión obtenidos en los estudios previos, inducando un punto de equilibrio en

el mes 38. A diferencia del ﬂujo de ventas, la tir se disminuye al 3% por el inicio de alquileres (en lugar de ingresos fuertes de ventas). Sin embargo, la van aumenta por la presencia del valor de rescate el último mes, este representa los ﬂujos de los siguientes 4 años.

INDICADORES FINANCIEROS RENTABILIDAD ESTÁTICA VAN TIR PUNTO DE EQUILIBRIO

50.4 % $61,004,381.89 USD 3% MES 38

VENTA VIVIENDA + OFICINAS VIVIENDA

54,000,374.98

OFICINAS

58,906,806.00

$112,907,181 USD INGRESOS

RENTA COMERCIO + OFICINAS COMERCIO OFICINA

67,814,082.05 4,835,952.00

$72,650,034 USD INGRESOS

VALOR DE RECUPERO VALOR RENTA MENSUAL

$1,608,551.18 USD

VALOR RENTA ANUAL

$19,302,614.10 USD

VALOR X 4 AÑOS

$72,650,034.05 USD

$77,210,456 USD INGRESOS

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

FLUJO DE CAJA OPTIMISTA INICIO DE VENTAS

INICIO DE OBRA

INICIO DE RENTAS

PUNTO DE EQUILIBRIO

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

FLUJO DE CAJA PESIMISTA + 262,767,671.43 USD - 124,955,991.38 USD SE LOGRA FINANCIAR SIN PRÉSTAMOS, PERO MEJORA CON PRÉSTAMOS En el ﬂujo pesimista, se mantiene la relación renta - venta establecida en el optimista, pero se altera la velocidad de venta mensual a un escenario con anomalías y retrasos en el inicio de la venta. El punto de equilibrio pasa del mes 38, al 48, indicando que los primeros 4 años, se

obtienen ﬂujos negativos. La Tir se disminuye al 2% por este mismo criterio. Así como la VAN también disminuye 10 millones. A pesar de todo, el proyeco sin préstamos se ﬁnancia solo, a una tasa de rentabilidad baja.

INDICADORES FINANCIEROS RENTABILIDAD ESTÁTICA VAN TIR PUNTO DE EQUILIBRIO

49.8 % $51,627,456.23 USD 2% MES 48

VENTA VIVIENDA + OFICINAS VIVIENDA

54,000,374.98

OFICINAS

58,906,806.00

$112,907,181 USD INGRESOS

RENTA COMERCIO + OFICINAS COMERCIO OFICINA

67,814,082.05 4,835,952.00

$72,650,034 USD INGRESOS

VALOR DE RECUPERO VALOR RENTA MENSUAL

$1,608,551.18 USD

VALOR RENTA ANUAL

$19,302,614.10 USD

VALOR X 4 AÑOS

$72,650,034.05 USD

$77,210,456 USD INGRESOS

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

FLUJO DE CAJA PESIMISTA INICIO DE VENTAS

INICIO DE OBRA

INICIO DE RENTAS

FIN DE OBRA

PUNTO DE EQUILIBRIO

INICIO DE VENTAS

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

¿CUÁNTO CAPITAL SE NECESITA? CAPITAL DE INVERSIONISTAS (50% DE LA INVERSIÓN)

$25,603,287.43 USD + $25,000,000.00 USD = $48,924,827.31 USD .

PRÉSTAMO INICIAL

INVERSIÓN INICIAL

La inversión en el mes 0, supera los 49 millones. Por esta razón se decide recurrir a un préstamo del 50%, es decir, una mitad de la inversión inicial será cubierta por el capital de los inversionistas, mientras que la otra mitad será ﬁnanciada.

CRITERIOS PARA LOS PRÉSTAMOS Caja mínima mensual (para asegurar operaciones) Gasto más crítico en ﬂujo (por ﬁnanciar) CRITERIOS PARA LOS INTERESES Tasa anual Tasa mensual

$ 100,000.00 $ 62,579,462.68

8% 0.64%

¿CUALES SON LOS BENEFICIOS? VAN - SIN PRÉSTAMOS

TIR

$51,627,456.23 2% VAN - CON PRÉSTAMOS

TIR

$55,200,261.91 5% VAN - GANANCIA

+$3,572,805.68

TIR

+3%

A pesar de pagar intereses a una tasa mensual de 0.64%, resultando en $18,826,987.93, el proyecto genera mayor valor con préstamos de lo que generaría sin préstamos. Esto se debe a que se tienen ingresos desde el mes 5 y los gastos de repago se diluyen adecuadamente, aumentando la rentabilidad.

+ más valor + más rentabilidad

ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

¿CUÁNTOS PRÉSTAMOS SE NECESITAN? El préstamo total se compone por 13 desembolsos diferenciados, para asegurar que no se requiera invertir más capital de los $25,603,287.43 USD iniciales. Los desembolsos se realizan cada cuando el flujo acumulado financiado (post primer préstamo inicial de $25M) se transofrma en negativo, cubriendo el gasto necesario + dejando una caja mínima mensual de $100 000 USD para asegurar los gastos operativos inmediatos del siguiente mes. De la mano con los ingresos por ventas, rentas y préstamos, mediante el financiamiento de préstamos, del 5to mes en adelante, los flujos se presentan positivos.

PRÉSTAMO

$ 62,600,000.00

PAGO CAPITAL

$ 62,600,000.00

INTERESES

$ 18,826,987.93

MES 0

CAPITAL DE INVERSIONISTAS (50% de la inversión) PRESTAMO (50% de la inversión) PAGO CAPITAL INTERESES

( (25,603,287.43) 62,600,000.00 ( 25,000,000.00) ( (62,600,000.00) ( (18,826,987.93)

FLUJO DE CAJA FINANCIERO

( 111,908,501.32) ( (23,924,827.31) (

FCF ACUMULADO

MES 1

MES 2

MES 3

MES 4

MES 5

( 7,500,000.00)

(353,148.00) (

(340,148.00) (

Año 1 MES 6

MES 7

( 1,600,000.00)

(426,975.06) ( (558,189.06) ( 25,788,363.45) ( 5,278,284.38) ( (5,303,665.45) ( 2,41

( (23,924,827.31) ( (24,277,975.31) ( (24,618,123.31)( (25,045,098.37)( (25,603,287.43) ( 185,076.02) ( 5,463,360.40) (

159,694.94) ( 2,57

TOTAL DE 13 DESEMBOLSOS QUE SUMAN:

$62,600,000.00 USD

MES 8

MES 9

MES 10

MES 11

( 1,400,000.00) ( 4,800,000.00)

MES 13

MES 14

MES 15

MES 16

MES 17

210,433.55) (

78,034.40) (

2,234.00) ( 80,268.40) (

Año 2

MES 18

( 2,400,000.00) ( 4,500,000.00) ( 4,500,000.00)

(15,721.95) (

50,619.37) (

59,583.62) (

MES 19

MES 20

MES 21

MES 22

MES 23

MES 24

( 2,100,000.00) ( 1,400,000.00) ( 3,800,000.00) ( 1,700,000.00) ( 1,900,000.00) (

14,481.90) ( 834,935.56) ( (3,198,678.85) ( (132,399.15) (

74,176.84) ( 3,409,112.40) (

MES 12

) (

(

)

43,978.91) ( 1,619,280.57) ( (1,234,042.75) ( (494,263.23) (

7,100.13) (

66,522.42) (

)

(58,957.44) (

(42,070.02) ( 2,588,899.98)

64,546.44) ( 115,165.81) ( 174,749.44) ( 218,728.35) ( 1,838,008.92) ( 603,966.17) ( 109,702.94) ( 116,803.07) ( 183,325.50) ( 124,368.06) (

82,298.03) ( 2,671,198.01)

CONCLUSIONES

INDICADORES FINANCIEROS VAN PEOR ESCENARIO

SE ASEGURA GENERAR VALOR MÍN DE $51 MILLONES

TIR MEJOR ESCENARIO

EL PROYECTO GENERA HASTA 5 VECES MÁS VALOR (5%) QUE EL COSTO DE OPORTUNIDAD

NIMO

CONCLUSIONES

DEL PROYECTO Los indicadores reales de rentabilidad son la VAN y la TIR. En el caso de la VAN, se trajeron a presente los 72 meses de flujo del proyecto (en el caso de los flujos de renta, se le agrega el valor de rescate) para luego sumarle el gasto de inversión inicial del mes 0, obteniendo un valor actual neto entre $51,627,456.23 USD (peor escenario) a $61,004,381.89 USD (mejor escenario). La TIR, tasa interna de retorno del proyecto, es 5%, mayor a la tasa de descuento considerada en el cálculo de la VAN de 1% (en el mejor escenario). Esta tasa nos indica que el proyecto es bastante rentable, por lo que es una buena decisión invertir en él ya que quintuplica el valor del costo de oportunidad. Se puede justificar el éxito del proyecto por la posición del terreno respecto al distrito, por las oportunidades de desarrollo financiero y la construcción de 10 pisos que dirigido a un público prime y NSE A con acceso a un valor de compra alto.

INFORMACIÓN DEL CURSO NOMBRE DEL CURSO Gestión de proyectos III

SECCIÓN 91

NOMBRE DEL PROFESOR Hernan Elguera Chumpitazi

ALESSANDRA CONTRERAS SCHEUERMANN

ESTUDIANTE DE ARQUITECTURA + DISEÑO DE CONTENIDO GRÁFICO

CONTACTO (+51) 949470248

alessandracontrerasscheuermann@gmail.com Issuu: /alessandracontrerass Linked In: /alessandracontrerass

EDUCACIÓN POLITECNICO DI MILANO

Intercambio estudiantil 2019 – 2020

UNIVERSIDAD DE LIMA

Décimo superior 2016 - Hasta la fecha

COLEGIO PERUANO BRITÁNICO

Quinto superior & IB Diploma 2003 - 2015

CURSOS TOEFL iBT TEST

Ingles avanzado (nivel académico) 2019

CENTRO DI LINGUA E CULTURA

Italiano intermedio B2 2018 - 2019

ALIANZA FRANCESA

Francés intermedio B1 2009 - 2013

ESCUELA CORRIENTE ALTERNA

Artes plásticas y pintura 2008 – 2011

TEATRO MOCHA GRAÑA Artes escénicas 2010 – 2012

APTITUDES Oratoria Trabajo en equipo Creatividad Proactiviadad Liderazgo Análisis Marketing

PROGRAMAS A. Illustrator A. Photoshop A. InDesign A. Premier Pro A. After Effects A. Lightroom Autocad SketchUp Rhino + Grasshopper Lumion Twin Motion Enscape Microsoft Office Microsoft Project

PASATIEMPOS Cocinar Modelado e impresión 3D Viajar Organizar y planificar Tenis Dibujo y escultura Cantar

REFERENCIAS

Estudiante de arquitectura de últimos ciclos de la Universidad de Lima – décimo superior – con cursos especializados en el Politécnico di Milano. Multilingüe: inglés, italiano y francés. Experiencia en diseño de interiores, análisis e intervenciones urbanas, diseño de contenido gráfico, rendering y recorridos virtuales. Liderazgo de equipos, proactiva, creativa y orientada a soluciones responsables, sobresaliente en oratoria.

EXPERIENCIA LABORAL MICHIE ARCHITECTS

Abril 2020 - Hasta la fecha

Tareas realizadas: Dibujo técnico y post producción de planimetría Modelado 3D, Rendering y Recorridos Virtuales Contenido gráfico y manejo de redes sociales

Programas usados: Autocad SketchUp + Enscape + Lumion Illustrator, Photoshop, Premiere Pro

MOZ STUDIO

Noviembre 2018 - Abril 2019

Tareas realizadas: Reconocimiento y levantamiento de vivienda Desarrollo de informes de levantamiento Diseño de interiores y de mobiliario Trámites municipales para entrega de expediente técnico

Programas usados: Autocad SketchUp Illustrator Lumion

VERONICA CAVASSA STUDIO

Enero 2018 - Abril 2018

Tareas realizadas: Rebranding (diseño de logo y tarjeta personal) Retoque y selección de fotografías Diseño de contenido publicitario para redes sociales Diseño de books

Programas usados: Photoshop Lightroom Illustrator InDesign

ACTIVIDADES + PARTICIPACIONES Septiembre 2019 - Participación en organización del Open Ulima y dirección de esquisse, junto con el Taller

de Modelación de la Universidad de Lima.

Agosto 2019 - Expositora para curso “Espacios Públicos” en la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas,

invitada de la Arquitecta Carmen Omonte. Agosto 2019 - Interventora en “Calle al Cubo” para 100 en un día Lima, en el marco del IV FORO DE INTERVENCIONES URBANAS y 3er encuentro PLACEMAKING LATINOAMERICA. Enero 2019 - Participación en el 1er Taller Interuniversitario del PRONIED sobre espacios abiertos en

instituciones educativas. Resultado: Mejor propuesta evaluada por el MINEDU.

2018 - 2020 - Miembro activo del Círculo de Estudios de Fabricación Digital, CEFADI de la Universidad de Lima. Abril 2018 - Participación en VIII Cumbre de las Américas, reclutada por el Ministerio de Relaciones

Exteriores como estudiante voluntario.

2016 - 2019 - Proyectos exhibidos: Expo Parcial (2016-1), Expo Final (2016-1), Expo Parcial (2016-2), Expo

Final (2016-2), Expo Parcial (2017-1), Expo Final (2017-2), VI EXPO ANUAL (2017), Expo Parcial (2018-1), Expo Final (2018-1), VII EXPO ANUAL (2018), Expo Final (2019-2). Febrero 2016 - Participación en el Workshop ARQ 1/2/3 de la UCAL. Resultado: segundo lugar. Octubre 2015 - Participación protagónica en la obra “Bugsy Malone”, One Act Play Festival. 2014 - Participación en programa Junior Achievement, creación de una empresa, organizado por USIL. 2014 - 2015 - Seleccionada prefecta por conducta sobresaliente en colegio secundaria. 2010 - 2015 - Deportista para competencias ADECOPA en vóley y tenis.

VOLUNTARIADOS 2018 - Construcción de módulo para la selva Alto Kamonaschiari, Circulo de Estudios de Arquitectura Sostenible. 2018 - VIII Cumbre de las Américas, reclutada por el Ministerio de Relaciones Exteriores. 2017 - Construcción de modulo de vivienda unifamiliar con Proyecto Hogar. 2016 - Colecta VAO junto con la Parroquia Santísimo Nombre de Jesús. 2014 - 2016 - Catequista en Parroquia Nuestra Señora del Carmen. 2014- Labor social en albergue infantil Westfalia.

MARIO VELEZ NIEMBRO Área de voluntarios CLA, MRE mvelezn@rree.gob.pe / +51 987 318 970

VANESSA ZADEL Directora Arquitecta MOZ Studio vanessa.zadel@mozstudio.com

INFORMACIÓN DEL CURSO NOMBRE DEL CURSO Gestión de proyectos III

SECCIÓN 91

NOMBRE DEL PROFESOR Hernan Elguera Chumpitazi

SUMILLA DEL CURSO La inversión inmobiliaria privada, es factor clave que enmarca el contexto generador de riqueza a través del planeamiento, diseño, producción y comercialización de bienes inmuebles. Estos procesos constructivos de creación de valor, deben ser comprendidos en su totalidad ya que son generadoras del proceso económico productivo. En este contexto, la asignatura plantea los criterios metodológicos y analíticos necesarios para la formulación y evaluación de un proyecto inmobiliario de inversión, aplicando los conocimientos adquiridos y vinculados con el mercado, localización, requerimiento de recursos, análisis de procesos, estudios de inversión, gerencia de fondos y la evaluación económica-financiera; considerando los niveles de rentabilidad, la administración de los recursos y el mercado financiero, donde se discuten los procedimientos constructivos y su impacto sobre la situación y decisiones económicas y financieras, con el apoyo de los sistemas informáticos, haciendo énfasis en el manejo eficiente de los recursos. OBJETIVO GENERAL El objetivo que se persigue con este curso es que el alumno logre integrar el espacio y la forma de su desarrollo arquitectónico con los materiales, los sistemas estructurales y su respectiva proporción, comprendiendo el comportamiento estructural de los diferentes elementos que componen una estructura. OBJETIVOS ESPECÍFICOS 1. Comparar las principales características, los hábitos y expectativas de los

compradores o usuarios potenciales de los productos que se ofrecen en los proyectos inmobiliarios y urbanos. 2. Analizar críticamente la labor proyectual, planificadora y gestora que incluya la satisfacción de las necesidades los usuarios de los productos que conforman los proyectos inmobiliarios y urbanos, incluyendo los conceptos de competitividad urbana y marketing de ciudades, para contribuir con el desarrollo sostenible de los centros de población. 3. Resolver problemas de evaluación económica y financiera de proyectos inmobiliarios de diferentes usos, para, junto con el estudio de mercado, poder tomar decisiones para la definición y evaluación de la viabilidad económica de proyectos inmobiliarios de diferentes tipos de uso. 4. Desarrollar la capacidad de argumentar sus ideas y el resultado de sus investigaciones, con solvencia y claridad, orientada al conocimiento adecuado de la industria de la construcción en su contexto actual.

Sección: 921 Profesor: Hernán Rafael Elguera Chumpitaz Alumnos: Daniella Caillaux Alessandra Contreras Kevin Fu Fang Vania Masalias Maria Fernanda Poma