Kinnisvaraturg? Kuidas pank mĂľtleb?
Arko Kurtmann Ă„ripanganduse juht
1
Kinnisvara ja kriisid • Kinnisvara ja aktsiaturud on kasvatanud rohkem miljonäre kui ükski teine valdkond • Enamus isikuid kes spekuleerivad antud valdkondades lõpetavad suurte kaotustega • Kinnisvara on maailma suurim varaklass • Läbi ajaloo on olnud ligi 180 kinnisvarakriisi • Aktsiaturgudel kriisid iga 12,5 aasta tagant ning toibumiseks kulub 2.5 aastat (SKP langus ca 4%) • Kinnisvara kriisid toimuvad harvemini, kuid kestavad oluliselt kauem ja omavad tõsisemat mõju majandusele 2
Mis toimub täna? • Intressimäärad väga madalal tasemel (6 kuu Euribor 0,302%) • Rahapakkumine kasvanud Keskpankade poolt • Kommertspankade vahel tihe konkurents headele projektidele • Eesti majanduskasv Euroopa Liidu Top3 hulgas • Eestis SKP kasv ca 3%, Eurotsoonis 0% 3
Eesti pangandusturust 31.12.2012 **, mEUR
bilansimaht
hoiused *
laenud *
8 088 3 734 3 044 1 985 490
5 649 2 657 1 287 1 694 227
5 714 3 138 2 960 1 727 446
LHV
339
308
120
Krediidipank BIGBANK UniCredit Handelsbanken Pohjola Citadele Tallinna Ă„ripank Verso
307 280 264 219 211 174 141 62
254 213 89 42 2 109 106 51
144 225 204 115 76 39 44 21
19 375
12 776
15 085
Swedbank SEB Nordea Danske DNB
total * ei sisalda teisi krediidiasutusi ** LHV Panga tulemused seisuga 31.03.2013
4
Oluline pangle • Ei ole nii kõrget intressimarginaali, mis suudaks kompenseerida tagasimaksmata laenu • Laenukvaliteet on kõige olulisem!
5
Kapitali struktuur
6
Üldised põhimõtted kinnisvara finantseerimisel • • • • •
7
Projekti asukoht Arendaja/omaniku kogemus Ehitaja kogemus ja tugevus Piisav omakapitali olemasolu Maa soetamist spekuleerimise eesmärgil ei finantseeri
Kinnisvara finantseerimisel eristame • • • •
8
Elamuarenduse finantseerimist Büroopindade finantseerimist Lao/tootmispindade finantseerimist Kaubanduspindade finantseerimist
Elamuarenduse finantseerimine Omafinantseering: 20%-30% Asukoht: Tallinn, Tallinna lähiümrus, Tartu Laenu tähtaeg: kuni 3 aastat Laenugraafiku pikkus: Laenu tagastamine: Laenuperioodi lõpus ja vastavalt korterite müügile Finantskovenandid: Lisatingimused: ehitusluba, ehitusleping, järelvalveleping
9
B체roopindade finantseerimine Omafinantseering: 20%-30% Asukoht: Tallinn Laenu t채htaeg: kuni 5 aastat Laenugraafiku pikkus: kuni 15 aastat Laenu tagastamine: igakuiselt nii p천hiosa kui intress Finantskovenandid: DSCR, LTV Lisatingimused: ehitusluba, ehitusleping, j채relvalveleping, rentnike olemasolu
10
Mida on vaja pangal otuse langetamiseks? – Taustinfot ettevõtte kohta – Infot omanike ja juhtkonna kohta – Ülevaadet taotleja äritegevusest – Finantsanalüüsi (minevik) ja prognoose (tulevik) – Infot laenutagatiste kohta
11
Kuidas pank mõtleb? • Suurimateks maksejõuetust põhjustavateks teguriteks on juhtimisprobleemid ja omanikest tingitud probleemid ning alles nende järel toote nõrk konkurentsivõime • Finantsrisk on muude riskide tulemus, finantsanalüüs on väga hea mõõdupuu • Hoolimata sellest, et traditsioonilist finantsanalüüsi on kritiseeritud, siis praktikas osutab see endiselt hästi võimalikele saabuvatele maksevõime probleemidele
12
Kuidas äriplaani esitleda? • Ära mine mütsiga lööma. Mõtle ettevõtte tulevik läbi ja tee valmis prognoosid – kehv plaan on parem kui selle puudumine • Pankadele meeldivad lihtsad ja arusaadavad ärid • Kõige tähtsamad on rahavood – millistest allikatest laen tagasi makstakse • Too kindlasti välja omanike ja juhtkonna varasem kogemus
13
Mida rõhutada? • Too kohe algul välja, mis on sinu soov • Ütle oma sõnadega välja, miks sa seda äri teed. Proovi vältida kantseliiti (strateegia, missioon, visioon) • Kes on võtmeisikud? Miks nad olulised on? • Too igal slaidil välja resümee, mida soovid öelda. Kui slaidil kokkuvõtet ei saa teha, siis ära neid kasuta • Räägi ka projektiga seotud riskidest (risk ja tulu on alati omavahel seotud) 14
Peamised ohud • Suuremate ekspordipartnerite majandusolukord (Rootsi, Soome, Venemaa jt.) • Maailmamajandus ja võlakoormus • Rahapakkumine, selle hind ning raha väärtus • Suur tööpuudus soojemates Euroopa riikides
15
Ait채h! Arko Kurtmann arko.kurtmann@lhv.ee lhv.ee
16