Jüri Preobraženski

Hea investeering Kinnisvaramiljon채r 2013 J체ri Preobra탑enski

Tavap채rane l채henemine

Ostad korteri Tallinna Kesklinnas ja 체체rid v채lja.

Ostad korteri Tallinna Kesklinnas, remondid ja m端端d edasi ehk flipid.

„Plaanin osta kortereid ja neid välja üürida nii kaua kuni mulle tiksub vähemalt 10 000 euri passiivselt peale.“

Ärikinnisvaras võite seda teha ühe tehinguga...

ÄRIKINNISVARA EELISED

V채채rtus s천ltub netorahavoost (Net Operating Income ehk NOI)

HIND = netorahavoog / kapitalisatsiooni m채채r

NOI = 100 000 € (aastas) Kap määr = 10% Hind: 100 000 / 0,1 = 1 000 000 €

Tootlused on suuremad

Näide 1: Keskmine 2-toaline korter 48 m2 Tallinna Kesklinnas maksab hetkel ca 86 000 €. Üürihind on sellisel keskmiselt 350 eurot.

Tootlus: 350*12 /86 000 *100 = 4,9%

Näide 2: Keskmine ärikinnisvara tootlus Tallinna Kesklinnas A või B klassi büroohoones: ca 8,5%.

Tootlus A+ ärihoones (nt Tornimäe ärihoone, Metro Plaza, City Plaza): 6% - 7,5%.

Tootlus Londoni südalinna A+ ärikinnisvaras (London City): 5,5%

Võimendamine lihtsam – pangad vaatavad laenuvõtja tausta alles teises järjekorras.

Pikemad 端端rilepingud

Korralikud üürilepingud kehtivad 5-10 aastat. Tänu sellele suurem stabiilsus, väiksemad kulud ning kerge prognoosida rahavoogusid.

Elamukinnisvaras on keskmine üürileping 1-2 aastat ning üürnikud vahetuvad tihedamini.

Seadus ei ole nii tugevalt üürniku poolel. Üürnikutel on raskem üürilepingust lahti saada.

Kuna üürnikud teenivad oma sissetuleku äripinnal, siis on neil ka huvi hoida seda korras. Äriinimestena otsivad nad tihti ise viise, kuidas seda parendada (oma kulude eest).

Ärikinnisvara ßßrniku haldamine on oluliselt lihtsam kui elamukinnisvaras.

Kui omanik peab oma kulu eest äripinnal remonti tegema, siis tavaliselt üürnik on nõus sellevõrra kõrgemat üürihinda maksma.

Tänu sellele tõuseb aga NOI ning ka objekti turuväärtus (tihtipeale mitmekordselt võrreldes omaniku poolt tehtud investeeringuga).

Kui üleüldine kinnisvaraturg langeb, siis tugevate üürnikutega ärikinnisvara on stabiilne – üürihind lepinguliselt võib ainult tõusta.

Hea investeeringu leidmine

Fundamentaalne reegel:

100:10:3:1

Vaatad 100 100--t objekti, Teed 10 10--le pakkumise, Millest 3 v천etakse vastu, Millest 1 tehing sulgeb.

Kuidas leida tehinguid?

Networking – Kellega? Ärikinnisvara omanikud, maaklerid, haldusfirmad, fondijuhid, advokaadid, notarid, pankurid, investeerimispankurid, pankrotihaldurid, ärimehed, tuttavad, sõbrad.

Internet – müügikuulutused (City24, KV.ee, varad.ee, tallinn.ee jne.) .

M端端giplakatid, ajalehed, veebiajalehed, .

Maaklerfirmad, investeerimispangad, M&A n천ustajad.

Organisatsioonid: Rotary klubid, Round Table klubid, kinnisvarainvestorite klubid, Cash Flow klubid jne.

Ekspod, trade show-d ja messid.

Oksjonid, enampakkumised ja pankrotipesad.

Kuidas kasvatada investeeringu v채채rtust?

Uued rahavoo allikad

Näide 1: Ostad hoone, mis on pooleldi tühi ning paned sinna üürnikud sisse. Kui tänu sellele ostsid hoone enne poole hinnaga, siis oled oma vara väärtuse sisuliselt kahekordistanud.

Näide 2: CITY PLAZA PAKKUMINE LHV-le: Kui maksate meile 50 000 eurot aastas, anname loa nimetada maja ümber LHV Plazaks.

Kui praeguse seisuga oleks selle piirkonna kapitalisatsiooni määr nt 7%, siis leping LHV-ga tõstaks hoone väärtust: 50 000 / 0,07 = 714 286 EUR

Üüri tõstmine. Nt olukorras kus eelmine omanik ei ole pikka aega üüri tõstnud, aga üürihinnad tegelikkuses võiksid olla kõrgemad.

Finantseerid 端端rniku pinnal rekonstrueerimise.

Näide: Oletame, et meil on 350 m2 suurune kaupluse pind (nt Regalia), mis on suhteliselt väsinud välisilmega. Sina omanikuna investeerid 20 000 eurot, et ehitada kaupluse vana ukse asemele särava automaatse liugukse süsteemi.

Enne maksis kauplus sulle üüri 11 €/m2, aga seoses renoveerimisega on nõus maksma 13 €/m2, sest võibolla uus ilus väljanägemine suurendab klientide arvu, kes kaupluses käib. Kui palju suurenes sinu vara väärtus tänu sellele?

2 * 350 * 12 = 8400 8400 / 0,09 = 93 333 EUR

Veel viise kuidas väärtust tõsta: Üürid hoone välispinnal reklaamipinda, müüd hoone õhuõiguseid, üürid pinda mobiilside mastidele, muudad üüripindade suurusi, tekitad hoonesse lisaväärtusi jne.

Jaapanlased teavad kuidas reklaamipindu hoonel m端端a:

Head investeerimist!