Anapi news by Anapi

NUMERO UNICO CONDOMINIALE Il servizio di gestione degli interventi 24 ore su 24

Il servizio offre la possibilità a tutti gli Amministratori di condominio di disporre di un numero dedicato al quale tutti i Condòmini potranno chiamare per comunicare segnalazioni di qualunque tipo di necessità.

Il nostro Centro Servizi, che per voi accoglierà, gestirà ed inoltrerà ogni richiesta, ad oggi ha evaso e coordinato ben 15.000 interventi di manutenzione oltre ad aver ricevuto e gestito 100.000 chiamate. Ci sono volute 20.000 ore/uomo per lo sviluppo tecnologico della nostra piattaforma ManagerWeb con la quale registriamo costantemente ogni segnalazione. Le tipologie di servizio del Numero Unico Condominiale sono: • Solo emergenza: si tratta di un servizio che prevede l’attivazione di un numero dedicato al quale il nostro Centro Servizi risponde negli orari di chiusura dello studio dell’Amministratore per gestire le chiamate di “emergenza” o che comportano comunque la gestione dei manutentori. • Segreteria telefonica: è una modalità che prevede il presidio 24 ore su 24 da parte del nostro Centro Servizi e la possibilità per l’Amministratore di deviare il numero del proprio studio in qualunque momento della giornata. • Servizio Centralino: prevede la deviazione “permanente” del numero dello studio dell’Amministratore al nostro Centro Servizi. Noi rispondiamo a tutte le chiamate, inoltriamo quelle nominative allo studio al giusto referente per ciascuna tipologia di chiamata, e prendiamo nota sul sistema in caso di irreperibilità o di chiamate ricevute durante gli orari di chiusura. Le chiamate di carattere manutentivo vengono gestite dal nostro backoffice che incarica i fornitori dell’Amministratore di eseguire gli interventi.

Consorzio Convalido - Via Mori, 6 - 40054 Prunaro di Budrio (BO) Tel 051 6920790 - Fax 051 6920870 - info@convalido.it - www.convalido.it

SOMMARIO Editoriale

MAGGIO/GIUGNO 2013

6 Spunti e riflessioni sulla riforma delPeriodico condominio di informazione di ANAPI

Periodo bimestrale - Editore Anapi

Spazi abitativi: cosa cambia con la riforma

Recupero crediti condominiali: un nodo ancora da sciogliere

L’amministratore: un artigiano o un professionista?

Condominio: tutte le somme passano dal conto corrente

Direttore Editoriale Vittorio Fusco

Immobili “eco-compatibili”: un risparmio (non solo) energetico

Hanno collaborato: A. Nicola, L. D’Apuzzo, P. Pontanari, D. Lasorsa, G. Miscioscia, A. Angiolini, M. Sancilio.

Il condominio del futuro? A portata di “click”

Anapi e Confabitare insieme per un condominio di qualità

Anapi News Organo ufficiale di Anapi Registrazione Tribunale di Bologna Numero 0 - 12 Luglio 2013 Direttore Responsabile Deborah Annolino

Editore Italia Didacta Segreteria Organizzativa e Ufficio Stampa Via Junipero Serra, 19 70100 Bari Tel. 080 5640867 Fax 080 2170109 info@anapi.it ufficiostampanapi@gmail.it Progetto grafico L’Impronta - Marcello Brattoli © Anapi - Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione anche parziale.

ANAGRAFE CONDOMINIALE

TASFORMA UNA

INCOMBENZA

IN UNA

OPPORTUNITÀ

Tra i nuovi adempimenti previsti dalla riforma del condominio, nasce il Registro dell’anagrafe condominiale. L’analisi di questo disposto, pone a carico dell’amministratore di condominio e del suo studio un’intensa attività iniziale di rilevazione e raccolta dati e un successivo impegno continuativo nella gestione dei dati stessi. La nostra struttura, forte delle competenze nel settore della gestione di servizi agli amministratori di condominio, ha sviluppato una procedura completa per la gestione di questa attività. Il servizio prevede un rapidissimo ritorno dell’investimento.

PUBBLICITA’

Il nostro centro servizi invia il modulo a casa dei singoli condòmini.

L’amministratore di condominio consegna il ﬁle delle anagraﬁche come le ha oggi. I condòmini che hanno problemi, contattano il centro servizi per avere assistenza sulla compilazione

I condòmini compilano il modulo - online - a mano e lo inviano via fax - a mano e lo inviano via mail

Il centro servizi elabora i dati e segnala i condòmini che non hanno compilato il modulo.

Nessun impatto sulla struttura esistente Ottemperanza alla riforma. Ritorno dell’investimento Continuità 4

Trascorsi 30 giorni dall’invio, il centro servizi sollecita i condòmini che non hanno compilato il modulo.

L’amministratore riceve il ﬁle originale completo con i dati previsti dalla normativa.

Anagrafe Condominiale Digiteck Srl Via Mori 6, 40054 Prunaro di Budrio (BO) Tel 051 705758 Fax 051 19900206 anagrafe@digiteck.it www.anagrafecondominiale.com

Editoriale di Vittorio Fusco - Presidente Nazionale Anapi E’ passeggiando lungo le strade di Roma che i pensieri sembrano ergersi maestosi. Un senso di pace e grandezza, nella capitale, mi porta a riflettere sulle infinite potenzialità che ogni giorno si aprono agli occhi di chi sa vedere e non solo guardare. Un’inesorabile frotta di idee, che ad ogni passo diventa un progetto concreto di scopi e obiettivi, un’imperdibile occasione. Assumono un fascino spettrale al buio, le immagini che fluttuano nella mente. Grattacieli,fiori, terrazze e tante idee che lasciano un senso di insoddisfazione, quando non si trasformano in progetti concreti. Mi guardo intorno e mi rendo conto che la politica del fare persiste e assume proporzioni importanti. Con il respiro affannato, sciolgo il nodo alla cravatta. Milano. In coda all’incrocio. In attesa che si accenda il disco verde del semaforo, penso alla mole di impegni che, da quando ho scelto di fondare e presiedere Anapi, mi assedia cuore e cervello. E mentre son qui, un monumentale e storico palazzo si erge dinanzi a me. Balconi e decori di un’epoca lontana che suscitano emozioni e fascino intramontabile. Le vetrate rispecchiano il grigiore del cielo tipicamente milanese, da cui ricavo una percezione di spazi infiniti. Prendendo spunto da un proverbiale modo di dire,“Se non ci fossero, bisognerebbe inventarli”. Gli edifici abitativi, belli o brutti. La radice dei nostri investimenti, entro cui inventiamo il nostro futuro, allestiamo progetti e viviamo speranze. Da

un ultimo censimento si dice che sarebbero circa 840.000 i condomini in Italia. Una quantità in netta crescita se ci fosse chi li abitasse e investisse per la loro realizzazione. Ma fin qui, non giunge la competenza di chi sceglie di amministrare la proprietà privata ed investire su di essa. Con la nuova “Riforma”, in vigore dallo scorso 18 giugno amministrare un condominio nel nostro Paese non è più una passeggiata. La normativa specifica, qualifica e tutela giuridicamente i procedimenti tecnici e burocratici di un professionista. Qualsiasi progetto parte da una gestione avente alla base un principio di essenzialità, poi l’evoluzione della materia, la rende più complessa in termini di vivibilità e applicabilità. Dove la legge non arriva, interviene l’uomo e l’associazionismo. Anapi è una di quelle realtà giovani ma capaci di sciogliere nodi e trovare una soluzione pragmatica a tutte le problematiche che scaturiscono dall’attuazione della norma. Un’associazione, l’Anapi, che nel corso degli anni, tra sacrifici ma anche soddisfazioni approda oggi ad un traguardo che rende fieri i soci fondatori e gli associati. Un entusiasmo personale ed una fiducia collettiva riposti quotidianamente. Ricordo l’anno della sua fondazione (il 2005) in una semplice realtà del Meridione d’Italia. Oggi l’ANAPI vanta una grossa presenza nel mercato immobiliare, con una gestione fatta da singoli professionisti e gruppi societari, utilizzando la leva della formazione, occupandosi tanto degli amministratori quanto dei condòmini.Se lo vorrete noi continueremo ad esserci.

Spunti e riflessioni sulla riforma del condominio di Maria Sancilio Non c’è considerazione migliore che deriva da uno stato di cambiamento. In un epoca in cui, ogni concetto e pensiero se pur disciplinato da leggi e competenze, è assimilato in modo difforme da quello che apparentemente vuole ed intende rappresentare. Concetto con il quale gli organi competenti ed i rappresentanti di categoria, si imbattono per conoscerne giusta interpretazione. L’entrata in vigore del nuovo testo della riforma del condominio, è un evento storico oltre ad essere vero riferimento per tutti coloro che si prodigano per la buona e idonea esecuzione della professione, tanto da porre così chiarezza e definizione in quelle che sono state in passato causa di legittime omissioni. Con il nuovo testo della riforma del condominio si esplicita quelli che sono gli oneri, diritti ed obblighi dell’amministratore in qualità di persona preposta allo svolgimento ed alla tutela e soprattutto alla rappresentanza del condominio stesso, e dei condomini cui facente parte. Di seguito in breve ciò che ha stabilito la riforma, in materia delle parti comuni all’edificio e quindi le caratteristiche strutturali e funzionanti all’uso comune; la possibilità da parte dei condomini di accedere ai documenti in ogni tempo; l’obbligo di polizza assicurativa e di apertura di una conto corrente bancario (tali da non ostruire tracciabilità contabile); snellimento delle maggioranze assembleari per la modifica alle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato anche per quel che ne concerne le innovazioni e gli impianti, vedi il riscaldamento centralizzato, e quindi le relativa maggioranze in tema costitutivo e deliberativo; il divieto di detenzione di animali domestici, o considerati tali (forse bisognerebbe costituire una registro apposito che determini quali sono gli animali considerati domestici, come i rinoceronti). L’amministratore per altro, essendo soggetto preposto a giudizio in termini di gestione condominiale, in quanto unico esponente e rappresentante del condominio stesso, “ subirà” formalmente una maggiore ed attenta analisi in onere di prova

a ciò che concerne la gestione stessa del condominio, e quindi morosità, scadenze, riscossione crediti e decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo, sanzioni per le irregolarità condominiali stabilite nel regolarmente stesso, e quindi di revoca in caso di inosservanze ed inadempienze all’attività stessa, maggiore specifica dei requisiti necessari allo svolgimento di detta attività, stabilendo così una qualità e competenza in materia giuridico-amministrativa, tali da garantirne la trasparenza e professionalità. A prova di ciò, la riforma del condominio tende a qualificare e rendere meno occulta la gestione amministrativa del condominio, che purtroppo in passato hanno reso poco chiare quel che stabilisce poi la regolare attività gestionale. Per l’amministratore di condominio quale soggetto che ha subito maggior cambiamento rifacendosi ai suoi requisiti, la Riforma ha sancito particolari dottrine sulla professionalità di questa figura. Principalmente risaltano i requisiti sulla formazione continua , morali e professionali e sulle determinante gestione del denaro. Pertanto il lavoro svolto dalle associazioni di categoria sarà fondamentale per la presente e futura formazione di vecchi e nuovi professionisti.

Spazi abitativi: cosa cambia con la riforma di Anna Nicola - Presidente Regionale Anapi Piemonte Il tema del Condominio ha costituito negli ultimi decenni, oggetto di diversi disegni di legge che non hanno mai visto una stesura definitiva. Ciò dimostra comunque la necessità sentita dal legislatore di intervenire sull’argomento. La Riforma con il disegno di legge As 71-335-399-11191283-B approvato in via definitiva dalla Commissione Giustizia del Senato in sede deliberante e pubblicata il 17 dicembre 2012 (G.U. n. 293 del 17 dicembre 2012), è definitivamente legge dallo scorso 18 giugno 2013. La nuova normativa, composta da trentadue articoli che modificano e integrano la disciplina del codice civile - e le relative norme di attuazione- dedicata al condominio negli edifici (Capo II, Titolo VII, Libro Terzo) è tesa a attualizzare l’istituto. aDiverse sono le esigenze sottese alla novella, quali il riordino complessivo della disciplina del condominio, la revisione del suo quadro normativo, stante ad oggi l’insufficienza della disciplina civilistica. Com’è noto, nel tempo la giurisprudenza ha elaborato e espanso vari principi giuridici, codificandoli di fatto. Tra le novità principali si segnalano: l’esplicita previsione del condominio «orizzontale» (ad es. villette a schiera), il cosiddetto supercondominio, la qualifica di condomino di chi è multiproprietario di un alloggio in condominio; il tema del sito web dell’edificio, la videosorveglianza nelle parti comune dello stabile, le nuove maggioranze richieste (in termini generali ex art. 1136 c.c.; nello specifico, ad es., per la modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni ex art. 1117ter c.c. e le innovazioni; il riconoscimento dell’importanza degli interventi in condominio di utilità sociale, quali la rimozione delle barriere architettoniche e il risparmio energetico (art. 1120 c.c.); la nuova e complessa disciplina relativa all’amministratore, con la rilevante modifica degli artt. 1129 e 1130 c.c; l’istituzione del registro di anagrafe condominiale ex art. 1130 c.c.; il procedimento conciliativo ex D.Lgs. 28/2010 di cui all’art. 71 disp.Att. C.c. (mediazione non più obbligatoria a seguito dell’intervento della Consulta del 23 ottobre 2012) e così via.

Recupero crediti condominiali: un nodo ancora da sciogliere a cura della Redazione La questione “casa” peggiora sempre di più per inquilini e proprietari: “crisi, affitti e sfratti”, il tema focale. Si può essere sfrattati perché non si paga l’affitto, pignorata la casa perché non si paga il mutuo, ma si può anche essere sfrattati perché non si pagano le rate condominiali. Tutto questo è la conseguenza di una crisi finanziaria ed economica nonché il risultato di politiche fiscali e legislative degli ultimi anni. Le persone non riescono più a far fronte agli impegni economici presi. È una situazione che noi amministratori tocchiamo con mano: molti proprietari non riescono a pagare le spese condominiali, e c’è chi le paga due volte anche per chi non le paga. Il contenzioso in materia condominiale è aumentato dell’8% nell’ultimo anno: 185 mila i contenziosi, di cui 120 mila sono per recuperare un credito irrisorio, considerando che le spese per recuperare un credito sono molto onerose. Ma, se pensate che portare un coinquilino in tribunale non ha prezzo, vi lascio immaginare la soddisfazione che si può avere nel portare in tribunale l’amministratore; potergli contestare ogni riga delle delibere, contestare con ogni mezzo le tabelle millesimali o impugnare la sua nomina, anche questo non ha prezzo. È un sogno proibito di molti condomini nei confronti del proprio amministratore. Ma contribuire alle spese condominiali è un obbligo, da parte del condomino e dei condomini. La gestione delle parti comuni e dei servizi condominiali è affidata all’amministratore, il quale deve far approvare dall’assemblea di condominio il bilancio consuntivo, quello preventivo e il riparto delle spese tra i condomini. Il principale compito dell’amministratore è quello di riscuotere le quote dai condomini e provvedere al pagamento delle spese condominiali (art.1130 c.c. ). I provvedimenti che l’amministratore prende sono obbligatori per tutti i condomini (art. 1133 c.c.). Pertanto, l’amministratore può avviare azioni legali nei confronti dei condomini morosi senza alcuna delibera assembleare, poiché rientra come atto conservativo ex art. 1130 c.c. IV comma. Il recupero giudiziario si divide in due fasi: la prima serve a ottenere dal Giudice un ordine di pagamento nei confronti del debitore, questo è il Decreto

Ingiuntivo o Sentenza. La seconda è la fase esecutiva, il concreto recupero del credito in maniera forzata. La via più celere è il D.I. nei confronti del condomino moroso, art. 63 comma 1, della disposizione di attuazione c.c. Per ottenere tale decreto è necessario il deposito di un ricorso con allegata la delibera dell’approvazione del bilancio consuntivo e/o preventivo. Non c’è bisogno di entrambi i bilanci, basta anche solo quello preventivo. Tale soluzione, del resto, è stata condivisa dalla Suprema Corte di Cassazione, Sezione Civile Seconda, con sentenza n. 24299/2008 del 29/09/08, la quale ribadisce che l’amministratore può far emettere un D.I. nei confronti di un condomino moroso sulla base del solo bilancio “preventivo” approvato dall’assemblea. Tale Decreto ordina l’immediato pagamento delle somme scadute con relativi interessi e spese legali del procedimento. Il Decreto è normalmente dichiarato provvisoriamente esecutivo per consentire al debitore-ingiunto il termine di 40 gg. per opporsi. In questo caso è il condomino moroso che dovrà avviare una vera e propria causa civile. Poi c’è la fase esecutiva, la coattiva liquidazione del debito. Questi procedimenti forzati possono essere: pignoramento immobiliare del debitore, pignoramento mobiliare o pignoramento di somme che spettano al debitore da terzi. Ovviamente, bisogna valutare lo Stato Patrimoniale del debitore perché se il debitore non ha nulla da perdere, gli altri condomini si troveranno ad anticipare le spese legali e pagare le rate che il condomino moroso non ha onorato. Per questo motivo è necessario che il Condominio creditore e l’Amministratore condominiale si attivino subito per recuperare le somme. Insomma è un vero e proprio inferno per proprietari, amministratori e inquilini che si trovano ad affondare tutti nella stessa barca. Personalmente ritengo che la finalità programmatica di tutto quanto suesposto è la lotta all’evasione fiscale. Tuttavia, non è certamente questo che si è ottenuto nella nostra realtà, ma bensì si è resa impossibile la vita agli italiani continuando a tartassarli più di quanto lo siano già, appesantendo i bilanci familiari, a beneficio della casta politica.

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L'Amministratore: un artigiano o un professionista? di Luigi D’Apuzzo Poco si sa sulla natura dell’amministratore. Chi è l’amministratore? Chi lo nomina? Chi può revocarlo? Quali sono i suoi compiti? Spesso pensiamo che l’amministratore sia il solito “artigiano” di turno che citofona alle nostre case per riscuotere la quota condominiale mensile o, peggio ancora, nei condomini dove regna sovrana la non conoscenza, il condomino che in quell’anno ha avuto l’incarico di gestire le vicende del suo condominio. In realtà, oggi, tale figura ha subito un notevole sviluppo. L’amministratore è l’organo di governo del condominio. Non è proprietario ma ne gestisce le parti comuni. Il suo rapporto fiduciario che lo lega alla struttura immobiliare è specificato dall’art. 1703 c.c.: “Il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia”. Costituito un condominio, ci si chiede quando e come possa nominarsi un amministratore. L’art. 1129 c.c. ci aiuta in tal senso: “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore” (inferiori a quattro, è facoltativo). L’amministratore può essere altresì revocato dalla stessa assemblea, su ricorso anche di un solo condomino. Nomina e revoca avvengono con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi degli appartenenti al condominio (art. 1136 c.c., 2° co.). Ma cosa succede se l’assemblea non provvede a nominare un amministratore? Ebbene, cari lettori, gli articoli di legge dispongono che, “se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini”. Anche la revoca segue lo stesso iter e può avvenire in qualsiasi momento, anche senza un motivo, spettando, in tal caso, all’amministratore, secondo diversi giuristi, il compenso dovuto che avrebbe percepito durante il suo normale incarico. Mancando il giusto motivo o la giusta causa, l’amministratore vedrà risarcita la sua quota con il risarcimento danni annesso. Ma quali sono i criteri che l’A.G. deve tener presente per poter revocare un amministratore? Principalmente sono tre: a) se non ha reso conto della sua gestione per due anni; b) se vi sono fondati sospetti di grave irregolarità; c) quando, essendo stato destinatario di una citazione o di un provvedimento che esula dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato tempestiva nonché debita comunicazione all’assemblea condominiale” (u.c. art. 1131 c.c., rubricante “la rappresentanza”), la sola che potrà deliberare in merito alle nuove situazioni di fatto e di diritto. Sulla scorta di tali premesse è inevitabile una domanda, ossia chiedersi cosa fa concretamente un amministratore. Secondo il disposto normativo dell’art. 1130 c.c. ce lo dice chiaramente: 1) esegue le deliberazioni assembleari dei condomini e cura l’osservanza del regolamento; 2) disciplina l’uso comune delle cose e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior go10

dimento a tutti i condomini; 3) riscuote i contributi ed eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ovverosia ha il dovere di tutelare gli interessi del condominio sia nei confronti dei singoli condomini, sia nei confronti dei terzi. Alla fine della sua gestione, deve rendere il conto della sua gestione. Altri compiti dell’amministratore sono quelli di provvedere ad eliminare subito il pericolo, nell’imminenza di possibili crolli, per l’incolumità dei condomini e altrui, anche se l’assemblea, per questioni di risparmio o di superficialità, abbia rinviato i lavori necessari. In situazioni simili, la disubbidienza alle deliberazioni assembleari è un dovere, pena la responsabilità propria penale (siamo in presenza dei cd. Reati di omissione qualora, per negligenza, non si mettano in atto tutte quelle misure di sicurezza richieste dalla legislazione). Ma l’amministratore, in quanto mandatario e legato da un rapporto di fiducia, può essere legalmente rappresentante del condominio? “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa […]”. In virtù di quanto disposto dall’art. 1131 c.c., l’amministratore, dunque, diventa un vero e proprio organo rappresentativo. È legittimato attivamente, se promuove azioni legali, ed è rappresentante passivo se deve resistere ad azioni promosse da altri. Signori, siamo, quindi, dinanzi ad un professionista alquanto completo e ben strutturato. Tuttavia, viviamo, oggi, un forte contrasto giuridico-legislativo, quasi da destare stupore, inerente la figura dell’amministratore stesso: in attesa che le varie proposte di legge trovino attuazione, allo scopo di inquadrare la figura professionale in merito che, a mio modestissimo parere, va acquistando una sempre maggiore rilevanza, si può dedurre che chiunque, almeno teoricamente, possa praticare questa attività. Ritengo che vada riformata e innovata questa situazione perché la legge istituisca un Albo professionale a cui gli amministratori dovranno essere iscritti. Un amministratore deve essere in possesso di una buona preparazione e di una qualifica riconosciuta, per poter e saper amministrare un condominio. Vale comunque la pena di insistere sulla scelta di persone qualificate, preparate ed esperte nel campo. Spero che le categorie di settore possano reclamare una “nuova identità” in ambiti politicamente competenti come mi auspico che il nostro Legislatore si adoperi perché si possa finalmente attribuire un inquadramento più disciplinato della figura in esame.

OSSERVATORIO PERMANENTE DEL MERCATO ENERGETICO

ANAPI, in collaborazione con il Consorzio Convalido, ha istituito l’Osservatorio permanente del mercato energetico. Compito dell’Osservatorio è quello di fornire agli Amministratori associati una consulenza gratuita in merito alla fornitura di luce e gas presso i loro condomini.

Spesso infatti quella del mercato dell’energia si presenta come una jungla intricata di offerte che sulla carta si presentano tutte più o meno simili fra loro, ma che nel tempo portano su strade assai differenti fra loro in termini di qualità del servizio e costi. Il parere che emerge dalla consulenza offerta dall’Osservatorio si sviluppa su due punti: • da un lato mira a informare l’Amministratore su eventuali parametri non riconosciuti dal Garante e nascosti da parte del fornitore sotto forma di “voci secondarie” che nella realtà dei fatti incidono (spesso anche in maniera rilevante) sui costi finali della bolletta; • dall’altro suggerisce possibili offerte alternative fra una rosa di fornitori testati dall’Associazione e dal Consorzio Convalido in termini di qualità del servizio, trasparenza e assistenza. Per richiedere una consulenza o maggiori informazioni scrivere a: segreteria@convalido.it

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Condominio: tutte le somme passano dal conto corrente di Paola Pontanari Una tra le più novità introdotte dalla legge 220/2012 che hanno suscitato allarme tra gli amministratori condominiali, riguarda l’obbligo di far transitare tutte le somme riguardanti la gestione del condominio su uno specifico conto corrente. Questa necessità di trasparenza gestionale, introdotta al settimo comma del nuovo articolo 1129 del Codice civile, non fa altro che recepire l’ormai consolidata corrente giurisprudenziale che, pur in assenza di specifiche norme, stabiliva che l’amministratore era tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente per evitare sovrapposizioni e confusioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale o eventualmente quello di altri condominii, senza necessità di espressa autorizzazione dell’assemblea in tal senso (Cassazone, sentenza 7162/2012). Il conto corrente, bancario o postale, dovrà essere intestato al condominio e di facile accesso, per il tramite dell’amministratore, da parte dei condomini che possono chiedere di prenderne visione e, a proprie spese, estrarre copia della rendicontazione contabile. La firma e la gestione del conto rimangono sempre e comun-

que all’amministratore nella sua qualità di rappresentante dei condomini all’uopo nominato con apposita delibera. Tutto ciò ha creato non poche preoccupazioni perché la norma, recitando che «l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio» di fatto impedisce a quest’ultimo di prelevare o depositare dei contanti senza specificare nella relativa movimentazione bancaria a che titolo questo contante viene prelevato o versato. Sicuramente questa nuova disposizione consente a ciascun condomino di verificare la regolarità dei pagamenti e la destinazione dei propri esborsi. Ma è pur vero che questa norma non deve di fatto paralizzare la gestione condominiale. Pensiamo, per esempio, al modesto fondo cassa che spesso viene dato a un consigliere al fine di provvedere alle spese più spicciole in condominio, come la lampadina fulminata nell’androne, oppure all’altrettanto fondo cassa, sempre contenuto, dato al portiere per far fronte alle piccole spese come i detergenti per la pulizia delle parti comuni a cui è tenuto, oppure i sacchi dell’immondizia. In questo caso, il prelievo di contante in banca proprio per non paralizzare la gestione potrà avere una indicazione generica quale appunto quella del fondo cassa e l’amministratore dovrà poi indicare nel dettaglio della sua gestione contabile interna cosa è stato pagato con quel denaro prelevato. Per quanto riguarda i versamenti che magari alcuni condomini insistono nel voler ancora effettuare in contanti, la rendicontazione appare decisamente più semplice, perché l’amministratore, se ritiene di voler accettare ancora questa forma di pagamento, verserà in banca quanto percepito, indicandone la provenienza. In questo modo si rispetta l’obbligo di far transitare tutte le somme sul conto corrrente, senza costringere i condomini a usare per forza la banca per le pagare le quote e l’amministratore a fare assegni di importi risibili per pagare i deteresivi.

Immobili “eco-compatibili”: un risparmio (non solo) energetico di Danilo Lasorsa e Gianfranco Miscioscia Alla fine la lucidita’ e il buonsenso hanno avuto la meglio. Ultimamente si sente spesso parlare di sgravi fiscali del 55% per interventi di riqualificazione energetica. Dopo la vibrante protesta delle associazioni di categoria e dei consumatori, come ben sappiamo il governo ha deciso di rivalutare quanto preposto a riguardo delle detrazioni sugli interventi di riqualificazione energetica. Difatti la Finanziaria del 2007 e la seguente del 2008 ha introdotto la proroga per la detrazione sulle ristrutturazioni edilizie eco compatibili. Grande impulso per il settore artigiano delle costruzioni, degli impianti e dei serramenti (in alluminio, in PVC e in legno) che, almeno fino al 30 Giugno 2012, consentirà di detrarre dall’IRPEF il 55% del costo di fornitura e posa in opera di tutti quei manufatti che migliorano le prestazioni energetiche degli immobili esistenti, e che verranno sostituiti nella misura del 36% per le spese sostenute per la ristrutturazione edilizia a partire dal 01 Luglio 2013. E’ ben evidente quanto questo porti dei vantaggi allo Stato, che sono del tutto rilevanti, e cioè nuovi posti di lavoro nel campo della produzione e dei servizi, un grande sviluppo tecnologico nel settore e sopratutto un sostanziale contenimento delle emissioni inquinanti in atmosfera. Non di secondaria importanza l’emersione del nero e la conseguente selezione di imprese e tecnici di valore. Tale manovra finanziaria costituisce un importante mezzo per ristabilire quei settori maggiormente colpiti dalla crisi economica, come il settore dell’edilizia.

Oltre allo sgravio fiscale per le famiglie e per gli utenti, la messa in opera dei manufatti e degli accorgimenti tecnici volti al contenimento dei consumi energetici, consente grandi vantaggi in termini di risparmio energetico, sia per il riscaldamento sia per il raffrescamento degli edifici. Sono detraibili, ad esempio, le spese per la sostituzione dei serramenti esterni o verso locali non riscaldati, la sostituzione di caldaie con altre a maggior rendimento, l’installazione di condizionatori d’aria con pompe di calore, le opere di coibentazione delle murature esterne, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento etc. Chiaramente e’ di primaria importanza un’attenta progettazione degli interventi e una valutazione dei costi/benefici conseguibili. Altrettanto importante e’ la corretta posa in opera dei manufatti e la qualita’ dei materiali utilizzati, di conseguanza la professionalita’ delle ditte installatrici. Nel nostro Paese, probabilmente a causa della notevole velocita’ con cui cambiano le leggi in materia di risparmio energetico, l’utilizzo dell’agevolazione non sembra essere molto diffuso. Eppure molte delle opere di ristrutturazione edilizia opportunamente progettate e realizzate, che normalmente si implementano, consentirebbero di sfruttare il notevole vantaggio fiscale. Ovviamente, perche’ si possa utilizzare l’agevolazione e’ necessario che i clienti-utilizzatori siano informati dell’opportunita’ e correttamente sensibilizzati potenziando così l’utilizzo delle soluzioni tecnologiche che comportano il risparmio energetico a livello di tecnici e imprese di settore.

Il condominio del futuro? A portata di “click” di Alberto Angiolini - Consigliere Consorzio Convalido Trasparenza è la parola chiave della nuova riforma del condominio, nonché linea guida del nuovo servizio: www.condominioanapi.it . Il sito internet condominiale, già ampiamente utilizzato in Francia, è lo strumento moderno concepito per rendere immediato e trasparente il rapporto fra amministratore e condomino. La finalità del prodotto risulta ben evidente in un preciso passaggio della riforma (disp.att.c.c. art. 71ter): “Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.” Come si evince dallo stralcio il legislatore riconosce all’assemblea la possibilità di richiedere al proprio amministratore un sito web per consultare e monitorare con facilità, 24 ore su 24, i documenti più significativi di pertinenza condominiale. L’iniziativa ha visto il fronte degli amministratori dividersi in due parti: da un lato chi ha accolto la novità con entusiasmo, dall’altro chi ha mostrato diffidenza se non un atteggiamento ostico, dovuto al fatto che il sito e il suo aggiornamento fossero considerati una incombenza più che un’agevolazione del proprio lavoro. In verità, come dimostrato in varie riunioni, cui ho personalmente assistito, si tratta di uno strumento dalla funzionalità assicurata con un accesso immediato a informazioni portanti. Il portale consente di prendere visione di tutti i documenti caricati e al contempo di monitorare il conto economico del condominio, mensilmente aggiornato, e le varie transazioni che lo riguardano. In linee generali l’atteggiamento complessivo è quello di un entusiasmo dei condomini per quello che si prefigura essere un vero e proprio cambiamento nella gestione e amministrazione condominiale. In linea con la nuo-

va riforma, la gestione del sito, il suo mantenimento nonché aggiornamento sono rimessi all’Amministratore mentre i costi vengono caricati sul conto condominiale. Il portale nasce allo scopo di snellire le operazioni burocratiche annesse ai servizi condominiali e per tale ragione l’ANAPI, nella persona del suo presidente Vittorio Fusco da tempo sostiene il portale www.condominioanapi.it. L’obiettivo di dar vita ad un unico sito “contenitore” è quello di arginare il proliferare di una giungla di siti e micrositi, garantendo uno standard qualitativo che sia uguale per tutti gli associati. Il portale è stato già testato, raggiungendo tutti gli obiettivi grazie in primo luogo alla semplicità del suo utilizzo. Alla luce di ciò www.condominioanapi.it permette all’Amministratore di poter caricare con 2 semplici “click” i documenti da condividere e al singolo condomino di poterli visualizzare, consultare e scaricare i file dalla propria pagina personale. La privacy è garantita da un sistema di accesso mediante password creata dal singolo condomino; l’assistenza tecnica è garantita lungo tutto il corso dell’anno. Per maggiori informazioni sulle opportunità connesse al nuovo portale del condominio, è possibile scrivere a segreteria@convalido.it specificando Sito ANAPI nell’ oggetto. Personale qualificato fornirà tutte le informazioni e, se richiesto, un tecnico si recherà presso lo studio dell’Associato ANAPI per illustrare nel dettaglio il funzionamento del sito e i suoi molteplici vantaggi.

Anapi e Confabitare: insieme per un condominio di qualità di Deborah Annolino - Direttore Responsabile Anapi News Diverse per storia e statuto, complementari sul fronte degli obiettivi: Confabitare e Anapi (Associazione Nazionale Professionisti d’Immobili), decidono di affrontare in modo sinergico il complicato mondo condominiale e immobiliare, stringendo una collaborazione che siamo certi esiterà presto i suoi primi frutti. Due realtà associative accomunate da una chiara volontà di tutela del cittadino\condòmino all’interno di edifici in cui facilmente sfociano controversie e risse. La partnership suggellata da una stretta di mano tra i dirigenti nazionali Alberto Zanni (Confabitare) e Vittorio Fusco (Anapi) nasce nella Basilica di San Domenico a Bologna, in occasione di un convegno formativo organizzato da Anapi Emilia Romagna lo scorso mese di giugno. Nata a Novembre del 2009, Confabitare si è mano a mano diffusa in Italia allo scopo di tutelare la proprietà immobiliare, nella piena valorizzazione della sua funzione sociale. Fra i compiti dell’associazione quello di agire presso gli organi di governo, sia quelli nazionali che quelli locali, affinché siano promulgate norme e leggi a tutela della proprietà, e di operare affinché l’opinione pubblica sia sensibilizzata sui temi connessi al diritto di proprietà immobiliare. Questa invece l’origine di Anapi: nata nel 2005 da un’idea del fondatore e presidente Vittorio Fusco è una associazione di categoria senza fine di lucro operativa su tutto il territorio nazionale, con un obiettivo ben preciso: creare un pool di professionisti nella gestione immobiliare e consulenza condominiale mettendo a disposizione una serie di servizi innovativi e facilitanti. Anapi e Confabitare, seppur con le loro differenze costitutive, convergono in un calendario futuro, embrionalmente già delineato, fra iniziative e attività formative per gli amministratori d’Italia e i piccoli proprietari delle abitazioni. “Siamo convinti – afferma Alberto Zanni, presidente nazionale Confabitare dell’importanza di una nuova figura dell’amministratore professionale e al contempo di una gestione del condominio più manageriale e trasparente. Anche per questo motivo Confabitare e ANAPI sono all’opera per attivare corsi di formazione rivolti ad amministratori e piccoli proprietari. In considerazione quindi del nostro settore di attività, dello sviluppo che la nostra associazione sta conoscendo a livello nazionale e del rapporto di collaborazione con ANAPI riteniamo interessante l’apertu-

ra di nuove sedi Confabitare, per promuovere insieme progetti e iniziative legate al mondo della casa, del condominio e dell’abitare.” Confabitare e Anapi stringono una nuova collaborazione in linea con quanto previsto dalla riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013, spinti dal dover colmare quanto, di pratico e quotidiano, non colmi il legislatore con i suoi provvedimenti. In che modo? Attraverso la formazione degli amministratori e dei piccoli proprietari, per fare in modo che l’applicabilità della legge non riscontri particolari intoppi o rallentamenti. Sin dall’anno della sua costituzione Anapi, organizza corsi professionali per i suoi iscritti, avendo come scopo la creazione di professionisti d’immobili, che grazie a competenze ed esperienza siano capaci di districarsi fra i problemi della gestione e amministrazione condominiale, in continuo mutamento soprattutto, per quanto concerne l’adeguamento alle normative della Comunità Economica Europea. “Migliorare la vita in condominio (con la nuova riforma e una costante e continua formazione\informazione agli amministratori e condòmin ndr) è la mission che giornalmente ci spinge a lavorare - spiega il Presidente nazionale Anapi Vittorio Fusco -. Se da una parte va riconosciuta l’importanza della riforma (legge 220/2012 in vigore dal 18 giugno 2013), finalizzata a migliorare la qualità di convivenza in condominio, dall’altra non è possibile sorvolare sulle criticità emergenti dallo stesso provvedimento. La prima questione da risolvere è colmare il vuoto di conoscenza sulle nuove normative e tutti gli adempimenti fiscali, tecnici, legali tra gli amministratori di condominio e tra i singoli condòmini. La riforma accresce oneri e incombenze a carico degli amministratori, nell’ottica di una maggiore efficienza, trasparenza e professionalità nella gestione degli stabili. Il rovescio della medaglia è l’assenza di formazione in materia che ci spinge, con autonome attività e corsi, a formare proprietari condòmini per una interpretazione ottimale della normativa. Anapi mira ad integrarsi nelle diverse realtà territoriali, creando una rete di legami con altri enti associativi, tra cui Confabitare grazie alla proficua collaborazione con il suo presidente Alberto Zanni – conclude il presidente Fusco – “. Proprio l’accordo siglato con Anapi ha consentito agli organi direttivi di Confabitare di attivare nuove iniziative a favore dei cittadini per la tutela dei loro diritti. Ne sono un esempio il forum di discussione avviato da Anapi in collaborazione con il Sole 24 Ore e le riviste “Confabitare” e “Anapi News” . Due associazioni che sono partite dal loro quartier generale di Via Marconi 6/2 a Bologna (Confabitare), e Via Junipero Serra a Bari (Anapi), per espandersi a macchia d’olio in tutta Italia e superare insieme nuove sfide in un panorama dinamico e complesso come quello immobiliare. 15

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