Rivista ufficiale dell’Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili
ATTUALITA'
Il Decreto Banda Larga che vuole ridurre i costi alle reti di comunicazione in condominio
editoriale
FISCALITA' Quadro K del 730/2016. Novità Ristrutturazioni e acquisti beni e servizi
dossier
Anacam: Il nuovo Decreto sulla sicurezza Ascensori
Magazine di informazione e aggiornamento professionale ANNO ANNO IV| IV -Numero N. 2/20162° 2016
Il nostro SI all'Edificio in Rete
1
ANNO IV- N. 2/2016
2
SOMMARIO Anapi News - Anno IV | n. 2° 2016 Organo Ufficiale ANAPI - Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili
Editoriale
pag. 5
Il Decreto Banda Larga che vuole ridurre i costi alle reti di comunicazione in condominio
pag. 6
DDL 1738 Approvato al Senato Snellimento senza supervisione
pag. 8
Consulenza e Coordinamento Editoriale e di Redazione - Ge.Ser.Co.
Abbiamo fatto molta strada
pag. 10
Hanno collaborato: Antonio Pugliese, Maria Sancilio, Roberto Bonasia, Alessandro Tarricone, Raffaele Cusmai, Giuseppina Longo.
Novità Ristrutturazioni e Acquisti beni e servizi
pag. 13
Progettazione grafica: Eidolab Impaginazione e grafica: Maria Sancilio
Contabilizzatori dietro-front
pag. 16
Anapi Sede Nazionale Via Junipero Serra 19 70100 Bari - Tel 080.564.08.67 info@anapi.it - www.anapi.it
Scheda informativa a cura Agenzia delle Entrate
pag. 17
Ufficio Stampa Nazionale ufficiostampanapi@gmail.com
Nuovo Decreto sulla sicurezza ascensori Dossier Informativo ANACAM
pag. 20
Verifiche Periodiche sull’ascensore - Quotidiano del Fisco
pag. 24
Rubrica Giurisprudenza
pag. 26
L’esperto Risponde
pag. 28
Pubblicazione periodica bimestrale registrata presso l’Elenco Speciale OdG. Regione Puglia n. 330/2015 Notificata al Tribunale di Bari Registro Periodici al num. 8307 Editore - Italia Didacta Direttore Editoriale - Vittorio Fusco Direttore Responsabile - Vittorio Fusco
La Segreteria Nazionale riceve dal lunedì al venerdì dalle ore 09,00 alle ore 13,00 La Segreteria Nazionale risponde telefonicamente dal lunedì al venerdì dalle ore 09,00 alle ore 13,00 Ufficio Consulenza:consulenze@anapi.it Riceve il lunedì ed il giovedì dalle ore 9,00 alle ore 13,00 © - Anapi - Tutti i diritti riservati Vietata la riproduzione anche parziale
ANNO IV - N. 2/2016
3
ANNO IV- N. 2/2016
4
EDITORIALE E’ stato recentemente pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto sulla fibra ottica, una norma che recepisce decisioni già prese anni fa in ambito UE e che dovrebbe teoricamente rilanciare gli investimenti per la posa delle fibre per la ultra-broadband. ANAPI è stata protagonista centrale di una serie di incontri in Italia per diffondere informazioni e formazione ai suoi associati con l’ausilio pregevole di SMART Building (SAIE). Gli amministratori sanno già come dovranno interloquire con i propri condomini al fine di facilitare il più possibile alcuni delicati passaggi per l’installazione di detti impianti all’interno di edifici già esistenti. Elemento importantissimo è la legge che in questo caso prevende che: “i proprietari di unità immobiliari, o il condominio ove costituito in base alla legge, di edifici realizzati nel rispetto di quanto previsto dell'articolo 135-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, o comunque successivamente equipaggiati secondo quanto previsto da tale disposizione" viene riconosciuto il “il diritto, ed ove richiestone, l’obbligo, di soddisfare tutte le richieste ragionevoli di accesso presentate da operatori di rete, secondo termini e condizioni eque e non discriminatorie, anche con riguardo al prezzo. E’ importantissimo, però, che gli amministratori abbiano gli strumenti legali necessari affinché all’interno delle assemblee non si facciano differenziazioni con le relative delibere che in questo caso non riguarderebbero una innovazione ma bensì un adeguamento alla normativa Europea. E’ altrettanto chiaro che ANAPI si impegnerà per poter richiedere, laddove si mostrassero lacune giuridiche in sostegno dei professionisti, la possibilità di intervenire con misure necessarie al fine di facilitare il compito sia degli amministratori sia dei condomini che dovranno intraprendere decisioni che comunque riguarderanno interventi soprattutto di tipo economico. ANNO IV - N. 2/2016
Vittorio Fusco 5
ATTUALITA E AGGIORNAMENTI'
Il Decreto Banda Larga che vuole ridurre i costi alle reti di comunicazione in condominio. La pubblicazione in Gazzetta ufficiale ha reso attuativo il Decreto legislativo del 15 Febbraio 2016. Il decreto n 33, che a partire dal 1 Luglio 2016, ha disposto le nuove misure di riduzione dei costi di installazione alle reti di comunicazione elettronica e di alta velocità.
Il
condominio, inteso come gestore unico dell’infrastruttura, con delibera assembleare prevista dalla maggioranza di cui all’art. 1120, può approvare l’installazione verticale della rete di comunicazione ad alta velocità. Il Decreto stabilisce all’art. 8 che i proprietari di unità immobiliari, o il condominio costituito ai sensi della legge 220/2012, e di edifici realizzati nel rispetto di quanto previsto dell'articolo 135-bis con le Norme per l'infrastrutturazione digitale degli edifici, o per quelli che contrariamente ne vengano comunque dotati in una fase successiva, hanno il diritto e l’obbligo qualora richiesto, di aggirare le richieste di accesso da parte dagli operatori di rete, e rendere invece autonome le reti di comunicazione banda larda. Va rammentato che l’art. 135-bis (introdotto dall'art. 6-ter, co. 2, L. 164/2014) decreta che tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali viene concessa la domanda di approvazione edilizia dopo il 1° luglio 2015 devono essere equipaggiati con i seguenti requisiti: “a) un'infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all'edificio , costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ANNO IV- N. 2/2016
ottica fino ai punti terminali di rete; b) un punto di accesso (lo stesso dicasi per le opere di ristrutturazione profonda che richiedano il rilascio di un permesso di costruire). “Tutti gli edifici per i quali è possibile accertare la presenza di suddette infrastrutture, potranno esporre, ai fini della cessione di contratti di affitto o di vendita dell'immobile, l'etichetta volontaria e non vincolante di "edificio predisposto alla banda larga", rilasciata da un tecnico abilitato certificato.” Anche edifici già esistenti potranno provvedere in autonomia a dotarsi di un impianto multi servizio in fibra ottica e di un punto di accesso, dal quale dovrà essere resa obbligatoria o di diritto, secondo i principi di trasparenza, non penalizzanti, equità e ragionevolezza, la condivisione della servitù del condominio al gestore o agli operatori di rete, addebitandogli il costo di manutenzione straordinaria. Ove l’accesso non è tecnicamente possibile o risulta economicamente inefficiente, l’operatore ha diritto ad accedere all'infrastruttura fisica interna dell'edificio esistente per l’installazione della rete ad alta velocità. Diverso invece se l’infrastruttura interna all’edificio non fosse presente, l’operatore ha il diritto di inoltrare la rete ad alta 6
ATTUALITA' E AGGIORNAMENTI
velocità, in accordo col privato, fino al punto di accesso della singola unità immobiliare (senza arrecare danni ai terzi). In caso di mancato accordo entro i due mesi dalla richiesta formale di accesso, le parti potranno rivolgersi all’Autorità Garante delle Comunicazioni. L'accesso può essere rifiutato dal gestore dell'infrastruttura nei seguenti casi: a) l'infrastruttura fisica sia inidonea a ospitare gli elementi di reti ad alta velocità; b) l’indisponibilità di spazio per ospitare gli elementi di reti, anche in prospettive di future necessità da parte del gestore dell’infrastruttura fisica (debitamente dimostrata); c) possibile rischio o incremento dello stesso per l'incolumità, la sicurezza e la sanità pubblica, nonché rischio per l'integrità e la sicurezza delle reti e delle infrastrutture critiche nazionali o, ancora, rischio di grave interferenza dei servizi di comunicazione erogati mediante la stessa infrastruttura fisica; d) possibilità di mezzi alternativi di accesso all'ingrosso all'infrastruttura fisica, adatti all'alta velocità, a condizioni più favorevoli. Maria Sancilio Addetto Stampa ANAPI
ANNO IV - N. 2/2016
7
INCHIESTA
D.D.L.1738 approvato al Senato Snellimento senza supervisione A cura del Dr. Bonasia Roberto - CENTRO STUDI ANAPI
In
questi anni, non sono mancati interventi riformatori del processo civile aventi la finalità di accelerare lo snellimento del contenzioso civile. L'Anapi ha costantemente seguito con il massimo interesse gli sviluppi riformatori del processo civile in materia condominiale, focalizzando la massima attenzione sul disegno di Legge Delega n°1738 con oggetto "Delega al Governo per la riforma organica della magistratura onoraria e altre disposizioni del giudice di pace." A parere degli scriventi, sarebbe opportuno procedere con una riflessione organica su un disegno di delega disposto per far fronte ad una risoluzione delle lungaggini processuali ed allo snellimento del contenzioso. Ci si interroga, pertanto, sulle ragioni che sono alla base del mancato raggiungimento degli obiettivi prefissati. Una riforma organica di questo tipo non può essere rappresentata da una identità giuridica e culturale a sè stante, premesso che, anche precedenti interventi riformatori erano stati finalizzati alla speditezza dei processo e alla tutela degli interessi contrapposti dalle parti. Orbene, è opportuno richiamare alcuni postulati e principi identificativi, che sono alla base del conflitto tra le parti. La giurisdizione interviene nel momento in cui il titolare del diritto ne lamenti la lesione e chieda l'intervento ANNO IV- N. 2/2016
dell'Ordinamento, finalizzato alla soddisfazione dei propri interessi e alla composizione attraverso l'Autorità competente per materia e valore. A tal riguardo è opportuno richiamare i principi generali del processo civile con particolare attenzione all'art. 111 della Costituzione, che ai commi 1 e 2 prevede che la giurisdizione si attui mediante il giusto processo regolato dalla legge davanti ad un giudice terzo ed imparziale. Or dunque, richiamando il disegno di Legge Delega n° 1738, si prende atto che, premesso l'indicazione dei criteri di organizzazione degli uffici giurisdizionali finalizzato al raggiungimento di snellimento del contenzioso in essere, non vi è nessuna indicazione sui requisiti di accesso e preparazione degli organi giudicanti. Non è messa in discussione la comprovata preparazione in materia, ma la consapevolezza dell'alta specializzazione richiesta per il contenzioso in generale e con particolare riferimento a quello condominiale. A parere di questa Associazione il problema non è potenziare le strutture del Giudice di Pace con ulteriori figure richiamate dal disegno di delega, ma individuare e focalizzare l'attenzione sui criteri di professionalità e specializzazione dei soggetti chiamati a giudicare. Nel disegno di Legge Delega sono stati utilizzati criteri logici, che non mettono in risalto le problematiche anzidette. 8
INCHIESTA
Si rammenta che, nell'organizzazione della geopolitica giudiziaria, è in atto la riforma forense per l'accesso alle professioni legali con importanti limiti di accesso alla professione. Segue, nella logica di questa disamina, il decreto del ministero della Giustizia contenente il Regolamento sulla formazione degli amministratori di condominio, meglio noto come decreto n. 140, in cui al capitolo inerente i requisiti di professionalità, è richiamata una specifica competenza in materia condominiale. Pertanto, con riferimento al metodo della specializzazione in materia, chi vigilerà su questi criteri di accesso indiscutibili per i requisiti di imparzialità e terzietà dell' organo giudicante? La riforma si sofferma sui profili soggettivi dei potenziali organi giudicanti dal carattere generalizzante, omettendo (ed è qui la questio) i criteri di accesso necessari e determinati - secondo questa Associazione - da una comprovata esperienza in materia di contenzioso condominiale. Pertanto, se il problema è deflazionare il contenzioso, quest'ultimo non può essere superato indicando strutture e profili professionali non qualificanti in materia condominiale. Segue che il principio di imparzialità e terzietà del giudice debba essere salvaguardato, indicandone i requisiti di specializzazione della materia con indicazione di procedure concorsuali finalizzate ai principi di tutela e imparzialità dei diritti lesi. Inoltre, codesta associazione formula dubbi in riferimento alle strutture giudiziarie, in quanto, se è vero che, secondo il disegno di legge delega si richiede di potenziare gli uffici ed il supporti ai giudici di pace, non ANNO IV - N. 2/2016
si comprende l'atteggiamento del legislatore degli ultimi anni finalizzato all' accorpamento e riduzione degli uffici e dei tribunali su tutto il territorio Nazionale. Concludendo, le perplessità indicative del metodo di deflazionamento del contenzioso restano pur consapevoli dei tentativi richiamati dai precedenti programmi riformatori, per i quali i principi di terzietà ed imparzialità devono essere salvaguardati sia per mezzo di meccanismi concorsuali sia di specializzazione della materia oggetto di contenzioso. RIPRODUZIONE RISERVATA
9
CONVENZIONI E OPPORTUNITA’
Il gruppo Unogas opera nel mercato
della vendita di gas naturale a partire dall’anno 2003, mentre è attiva nel settore della commercializzazione dell’energia elettrica a partire dal 2008. Da sempre Unogas ha dedicato grande attenzione alle esigenze degli Amministratori, sviluppando e proponendo soluzioni personalizzate con l’obiettivo di agevolare questo importante ruolo manageriale nella gestione condominiale. Infatti, nell’ottica di consolidare il rapporto di collaborazione, Unogas mette a disposizione del Cliente un Referente Commerciale dedicato per tutta la durata contrattuale, in grado di fornire tutto il supporto necessario per la valutazione delle offerte più convenienti e di soluzioni avanzate per la riqualificazione ed il mantenimento degli impianti installati presso il Condominio; inoltre, ogni Amministratore potrà sempre contare sulla competenza degli operatori del Servizio di Assistenza attivo dal lunedì al venerdì. Attualmente, l’Azienda dispone di una fitta rete commerciale, presente su tutto il territorio italiano, con sedi dislocate nelle principali città d’Italia: Milano, Genova, Torino, Verona, Venezia Mestre, Bologna, Livorno, Perugia, Roma, Napoli. PERCHÉ SCEGLIERE UNOGAS? INNOVAZIONE E CUSTOMER CARE ANNO IV- N. 2/2016
La forza del Gruppo Unogas, Società leader nel settore della vendita di gas naturale ed energia elettrica, è nascosta nella volontà di costruire rapporti di collaborazione solidi con il Cliente grazie alla disponibilità di un Referente Commerciale dedicato, pronto a seguire e consigliare l’Utente per l’intera durata contrattuale. Per questa ragione, si è investito molto sul rapporto umano e professionale, che ad oggi conta sulla capillare presenza di oltre 20 strutture sparse su gran parte del territorio italiano,
tra sedi commerciali e agenzie, oltre ad un call center attraverso cui è possibile parlare direttamente con operatori competenti, disponibili dal lunedì al venerdì. L’esperienza pluriennale sul mercato del metano e dell’energia elettrica ha reso fondamentale per il Gruppo Unogas concentrare la massima attenzione su quello che riguarda le possibilità di personalizzare un servizio apparentemente standard, mettendo 10
CONVENZIONI E OPPORTUNITA’
personale aziendale altamente qualificato a disposizione degli Amministratori di Condominio, con l’obiettivo di valutare in ogni singola situazione le migliori tariffe di mercato e garantire la maggiore convenienza, ma non solo. Infatti, lo scopo di Unogas è proprio quello di offrire un servizio a 360°, che crei realmente una differenza, considerando anche quelle che sono le esigenze gestionali dello Studio di amministrazione. Da qui è nata l’idea di supportare l’Amministratore anche da un punto di vista contabile, introducendo Semplifica: si tratta di uno strumento innovativo che permette la gestione intelligente delle fatture, consentendo l´importazione dei dati tecnici e di fatturazione, per ogni singolo punto di fornitura. Da sempre impegnato nel rispetto dell’ambiente, il Gruppo, attraverso la società Unogas Tech S.p.A., si adopera per proporre soluzioni innovative in termini di riqualificazione degli impianti
ANNO IV - N. 2/2016
del Condomino e di contabilizzazione dei consumi, permettendo all’Amministratore di affidarsi a tecnici specializzati per evadere tutti gli adempimenti previsti dalle Autorità competenti in termini di sicurezza ambientale. Unogas offre la libertà di scegliere soluzioni vantaggiose e convenienti, studiate appositamente per incontrare le esigenze manageriali dell’Amministratore, che potrà trovare nel proprio Consulente tutta la disponibilità necessaria per essere sempre al passo con i tempi, in un settore che è in continua evoluzione e richiede una grande professionalità, con l’obiettivo di consolidare un rapporto di reciproca collaborazione che duri nel tempo. Il personale dell’Azienda è a disposizione senza alcun impegno per fornire tutte le informazioni ed i dettagli relativi alle offerte di mercato attualmente in essere al n. verde 800.089.952.
11
C. F. 97227450158
DONA IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN
ANNO IV- N. 2/2016
C. F. 97227450158
DONA IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN
C. F. 97227450158
DONA IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN
C. F. 97227450158
DONA IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN
C. F. 97227450158
DONA IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN
C. F. 97227450158
DONA IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN
C. F. 97227450158
DONA IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN
C. F. 97227450158
DONA IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN
C. F. 97227450158
DONA IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN
12
C. F. 97227450158
DONA IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN
FAMMI UFFICIO STAMPA ANAPI
INVECCHIARE. WWW.SAVETHECHILDREN.IT/5x1000
CON IL TUO 5x1000 A SAVE THE CHILDREN PUOI DARE A MIGLIAIA DI BAMBINI LA POSSIBILITÀ DI UNA VITA LUNGA E DIGNITOSA, GARANTENDO LORO LE CURE, IL CIBO, LA PROTEZIONE E L’ISTRUZIONE DI CUI HANNO BISOGNO. BASTA INSERIRE IL NOSTRO CODICE FISCALE 97227450158 E LA TUA FIRMA NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI. GRAZIE.
FISCALITA’
Novità Ristrutturazioni e acquisti beni e servizi a cura del Dr. Pugliese Antonio - Consulente ANAPI
Una
delle novità più rilevanti di quest’anno riguarda l’amministratore di condominio che a partire da quest’anno potrà comunicare le ristrutturazioni e gli acquisti dei beni e servizi nel quadro K del modello 730/2016. Da quest’anno la scelta dell’amministratore di condominio di utilizzare il quadro K del modello 730/2016 o il quadro AC del modello Unico Pf/2016 dipenderà dalla modalità con cui lo stesso amministratore svolge la propria attività professionale di amministratore, quindi a carattere abituale o occasionale, in quest’ultimo caso detto a carattere transitorio e senza nessun compenso, in quanto c’è sempre da sottolineare che un amministratore è in carica per 365 giorni l’anno e non per un periodo limitato rientrante nella casistica della prestazione occasionale, ribadendo che lo stesso può svolgere a titolo gratuito l’incarico di amministratore attraverso una delega da parte dell’assemblea.. L'opportunità di far transitare la comunicazione degli amministratori di condominio nel 730/2016, dipende verosimilmente dalla posizione assunta dall’Agenzia delle Entrate nel corso degli ANNO IV - N. 2/2016
ultimi anni di considerare “condomini” anche quelle piccole realtà che fino ad ora non necessitavano di costituirsi in condominio. Possiamo fare riferimento alla presa di posizione dell’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 11/E del 21 maggio 2014, che intervenendo in materia di detrazioni fiscali per recupero edilizio ha ritenuto necessario che per poter godere della detrazione fiscale, anche il piccolo condominio è tenuto e in molti casi obbligato a possedere un codice fiscale con il quale possa identificarsi e possa usufruire di sgravi e agevolazioni secondo la normativa vigente. Pertanto, le fatture riguardanti i lavori di ristrutturazione dovranno essere necessariamente intestate a tale soggetto, invece che ai singoli condòmini, come prevedevano le vecchie disposizioni degli ultimi anni. Inutile negare che dal 2015 ad oggi si è assistito ad un forte incremento riguardante la costituzione tanti piccoli condomini anche ove la legge ne preveda l’obbligo, il cui amministratore è spesso e volentieri il proprietario dell’intero edificio o per la maggior parte dei casi 13
FISCALITA’
uno degli stessi condomini. Per tali “piccoli amministratori di condominio” che magari per la propria posizione fiscale utilizzano il 730, non sarà quindi necessaria la compilazione del modello AC dell’Unico, ma finalmente potranno utilizzare il quadro K del modello 730/2016 di nuova istituzione, questo rappresenta indubbiamente un miglioramento a livello fiscale e tributario in quanto si scagiona lo stesso amministratore dall’obbligo del tanto temuto modello Unico Pf. A questo punto è utile e necessario analizzare nel dettaglio le novità del modello 730/K 2016: Ovviamente va ricordato che i dati da riportare obbligatoriamente nel quadro 730/K sono gli stessi che dovevano essere comunicati con il quadro AC dell’Unico, cioè : • i dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali. • la comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori. Tale obbligo, precisano le istruzioni al modello 730/2016, sussiste anche se la carica di amministratore è stata conferita nell’ambito di un condominio con non più di otto condomini (il condominio minimo) A partire da ques’anno gli amministratori di condominio potranno: • se si avvalgono dell’assistenza fiscale presentare il quadro 730/K oppure • scegliere di presentare il modello 730 e poi in maniera autonoma presentare il quadro AC del Modello Unico PF entro i termini previsti propri del modello ANNO IV- N. 2/2016
utilizzato. La compilazione del quadro K deve essere effettuata da parte degli amministratori di condominio negli edifici, in carica al 31 dicembre 2015 , per effettuare i seguenti adempimenti: 1) comunicazione dei dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali, resasi ormai necessaria dopo l’abrogazione dell’obbligo di inviare tramite raccomandata la comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara. In luogo della comunicazione di inizio lavori, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi: - i dati catastali identificativi dell’immobile; - gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione. In relazione agli interventi sulle parti comuni condominiali iniziati a partire dal 14 maggio 2011, per i quali nell’anno 2015 sono state sostenute spese che danno diritto alla detrazione, l’amministratore di condominio indica nel quadro K i dati catastali identificativi del condominio sul quale sono stati effettuati i lavori; 2) comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori . Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomìni, super condomìni, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 annui a qualsiasi titolo. Non devono essere comunicati i dati relativi: - alle forniture di acqua, energia elettrica e gas; 14
FISCALITA’
- agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’IVA gravante sull’acquisto, non superiori complessivamente a euro 258,23 per singolo fornitore; - alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte. I predetti importi e le ritenute operate sugli stessi devono essere esposti nella dichiarazione dei sostituti d’imposta che il condominio è obbligato a presentare per l’anno 2015. Qualora sia necessario compilare più quadri in relazione ad uno stesso condominio i dati identificativi del condominio devono essere riportati su tutti i quadri. In presenza di più condomìni
ANNO IV - N. 2/2016
amministrati devono essere compilati distinti quadri per ciascun condominio. In ogni caso, tutti i quadri compilati, sia che attengano a uno o più condomìni, devono essere numerati, utilizzando il campo “Mod. N.”,con un’unica numerazione progressiva. Nei casi in cui l’amministratore di condominio sia esonerato dalla presentazione della propria dichiarazione dei redditi, la comunicazione deve essere presentata utilizzando il quadro K che deve essere presentato unitamente al frontespizio del Mod. UNICO 2016 con le modalità e i termini previsti per la presentazione di quest’ultimo modello. RIPRODUZIONE RISERVATA
15
APPROFONDIMENTI
Contabilizzatori, dietrofront?
a cura del Dr. Alessandro G. Tarricone - AC ANAPI
Sappiamo
tutti della imminente scadenza del 31/12/2016 per i condomini dotati di riscaldamento centralizzato, per adeguarsi nel rispetto del D.Lgs. 102/2014 e che già mette tutti noi (condomini e amministratori) in serie difficoltà nell’attuare quanto previsto per i costi che possono raggiungere gli interventi, molto alti. Ora pare che ci sarà un dietrofront del Senato o meglio un parziale dietrofront, in quanto resta fermo l’obiettivo di riduzione previsto dalla comunità Europea. Ebbene non c'è contrasto tra la Direttiva sull'efficienza energetica (n. 27/2012) e il parere espresso dalla Commissione Industria del Senato, che raccomanda al Governo di utilizzare una metodologia molto semplice per suddividere le spese condominiali per il riscaldamento mettendo da parte il metodo articolato e molto costoso previsto dalla UNI 10200. Il Senato sembra ridare ogni potere all'assemblea, come è giusto che sia, una quota fissa più alta che tenga conto del fatto che il condominio deve ripartire con equità le spese, soprattutto in case vecchie poco coibentate, non è socialmente giusto addebitare praticamente tutte le dispersioni verticali a singoli appartamenti che sono sfavorevolmente ubicati dal punto di vista del consumo di energia. Una quota fissa per esempio del 50%, compensa meglio queste dispersioni, la UNI 10200 non permette di adeguare i costi fissi alle singole situazioni dei condomini, ripartendo i costi fissi ANNO IV- N. 2/2016
secondo i fabbisogni delle singole unità e in definitiva contrasta con l’obiettivo prefissato del risparmio energetico. Il fine del D.Lgs 102 è l'interesse nazionale di risparmiare energia e tutelare l'ambiente e l'unico modo per ottenere questo risultato è quello di responsabilizzare l'utente finale per una gestione intelligente del riscaldamento facendogli pagare di più se consuma di più, ma è dimostrato che la motivazione al risparmio rimane inalterata anche se si ripartiscono i costi secondo i consumi al 50%, visto che comunque la quota dove si può intervenire per risparmiare è alta. La proposta del Senato ridà potere decisionale all'assemblea condominiale, mettendo però dei limiti giusti entro i quali si deve muovere, questo permette all'assemblea di decidere la ripartizione dei costi più equa per quel specifico condominio, contribuendo così al raggiungimento dell'obbiettivo del risparmio energetico. Peraltro, la ripartizione dei costi prevista 16
APPROFONDIMENTI
nella proposta del Senato può essere attuata facilmente senza dover ricorrere alle spese necessarie per demandare a professionisti specializzati il compito di eseguire i calcoli complicati previsti dalla UNI 10200. In poche parole quanto previsto dalla proposta del Senato va proprio nella direzione giusta, incentiva fortemente
il singolo al risparmio energetico, lega i costi per il riscaldamento e per l'acqua calda sanitaria ai consumi individuali, ma rispetta l'aspetto sociale di un condominio, poi, entro limiti prefissati, ridà giustamente l'autorità decisionale all'assemblea.
Scheda informativa Con la legge di stabilità 2016 (legge n. 208 del 28 dicembre 2015) sono state prorogate fino al 31 dicembre 2016 sia la detrazione fiscale del 65% per gli interventi di efficientamento energetico e di adeguamento antisismico degli edifici, sia la detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie. L'agevolazione consiste in una detrazione dall'Irpef o dall'Ires ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti. In particolare, la detrazione, che è pari al 65% per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016, è riconosciuta se le spese sono state sostenute per: la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento il miglioramento termico dell'edificio (coibentazioni - pavimenti - finestre, comprensive di infissi) l'installazione di pannelli solari la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale. Va segnalato che: dal 1 gennaio 2017 il beneficio sarà del 36%, cioè quello ordinariamente previsto per i lavori di ristrutturazione edilizia la detrazione deve essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo le spese sostenute prima del 6 giugno 2013 fruivano della detrazione del 55% è aumentata dal 4 ANNO IV - N. 2/2016
all'8% della percentuale della ritenuta d'acconto sui bonifici che banche e Poste hanno l'obbligo di operare all'impresa che effettua i lavori. Attenzione: non è più previsto l'obbligo di effettuare la comunicazione all'Agenzia delle Entrate quando i lavori proseguono per più anni. Quali spese La detrazione spetta per le spese sostenute, e rimaste a carico del contribuente (per es. non incentivati dal Comune) per: interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, che ottengono un valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori riportati in un’apposita tabella (i parametri cui far riferimento sono quelli definiti con decreto del ministro dello Sviluppo economico dell’11 marzo 2008, così come modificato dal decreto 26 gennaio 2010). Il valore massimo della detrazione è pari a 100.000 euro interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro. La condizione per fruire 17
APPROFONDIMENTI
dell’agevolazione è che siano rispettati i requisiti di trasmittanza termica U, espressa in W/m2K, in un’apposita tabella (i valori di trasmittanza, validi dal 2008, sono stati definiti con il decreto del ministro dello Sviluppo economico dell’11 marzo 2008, così come modificato dal decreto 26 gennaio 2010). In questo gruppo rientra anche la sostituzione dei portoni d’ingresso, a condizione che si tratti di serramenti che delimitano l’involucro riscaldato dell’edificio verso l’esterno o verso locali non riscaldati e risultino rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. Il valore massimo della detrazione è di 60.000 euro interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione. La detrazione spetta fino a un valore massimo di 30.000 euro sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia, con un limite massimo della detrazione pari a 30.000 euro interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria, con un limite massimo della detrazione pari a 30.000 euro. La detrazione del 65% si applica anche alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente: per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, ANNO IV- N. 2/2016
sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016 per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari di cui all’allegato M al Dlgs 311/2006, sostenute dal 1 gennaio al 31 dicembre 2016, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, sostenute dal 1 gennaio 2015 al 31 dicembre 2016, fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro. Attenzione: con la legge di stabilità 2016 l’agevolazione è prevista anche per l’acquisto, l'installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unita' abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti. Questi dispositivi devono mostrare attraverso canali multimediali i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati, devono mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti e consentire l'accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto. Fonte: Agenzia delle Entrate
18
ANNO IV - N. 2/2016
19
AREA ASSOCIATIVA
Nuovo decreto sulla sicurezza degli ascensori IL DOSSIER INFORMATIVO
Non ci sarà nessuna nuova “tassa” sugli
ascensori, ma solo degli interventi mirati per migliorare la sicurezza dei vecchi impianti Roma, 29 febbraio 2016 - Negli ultimi giorni su numerosi mezzi di informazione è stata diffusa la notizia di una imminente “tassa sugli ascensori”, introdotta da un provvedimento messo a punto dal Ministero dello Sviluppo economico (MiSE) e in procinto di essere adottato dal Consiglio dei Ministri. La notizia è falsa, come ha già precisato il ministero con due diversi comunicati stampa. Anacam intende offrire a cittadini e utenti disorientati da notizie inesatte, confuse e tendenziose, le informazioni necessarie per formarsi un’opinione consapevole rispetto ad una questione importante quale è quella della sicurezza ed integrità fisica delle persone. IL PROVVEDIMENTO IN ESAME. Il MiSE sta elaborando, da diversi mesi, uno schema di regolamento da approvarsi tramite decreto del Presidente della Repubblica che modificherà il DPR 162/99, la legge quadro sugli ascensori in Italia. Tale provvedimento è necessario per recepire nel nostro ordinamento la direttiva ascensori 2014/33/UE che, a partire dal 20 aprile 2016, dovrà sostituire la vigente direttiva ascensori 95/16/CE. Oltre al recepimento della direttiva, il Ministero intende apportare al DPR 162/99 alcune ANNO IV- N. 2/2016
modifiche di competenza nazionale, tra cui: - la riaffermazione della competenza delle Prefetture per il rilascio delle abilitazioni ai tecnici manutentori, aspetto fondamentale in quanto le relative commissioni prefettizie sono state soppresse e da oltre due anni non si tengono più sessioni di esame; - la modifica dell’art.15 relativo alla manutenzione, precisando che il manutentore deve stilare un piano di manutenzione per ciascun impianto, su misura, in funzione delle sue caratteristiche e condizioni d’uso; - modifiche minori agli articoli sulla messa in esercizio, verifiche e manovra di emergenza; - l’introduzione dell’art. 19-bis, rubricato “Adeguamento della sicurezza degli ascensori conformi alle norme vigenti fino alla prima applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 30 aprile 1999, n. 162”. Questa ultima modifica è quella che ha attirato l’attenzione dell’associazione Confedilizia che in un suo comunicato stampa ha lanciato l’allarme su una supposta “tassa sugli ascensori”, scatenando una campagna di disinformazione sui media.  LE ARGOMENTAZIONI DI CONFEDILIZIA. Le motivazioni utilizzate da Confedilizia per attaccare il provvedimento del Governo sono essenzialmente queste: 20
AREA ASSOCIATIVA
- gli ascensori sono già sottoposti per legge ad un sistema di controlli che ne garantiscono l’assoluta sicurezza; hanno più controlli gli ascensori che qualunque altro mezzo di trasporto; - infatti, sono sottoposti a controlli di sicurezza ogni 6 mesi da parte dei manutentori, e ogni 2 anni da enti controllati dal ministero (ON e ASL/ARPA); - se sono necessari interventi per ripristinare la sicurezza, questi vengono prescritti dagli enti in occasione delle verifiche periodiche biennali; - in ultima istanza, se l’ascensore non è sicuro, il manutentore lo può/deve fermare, garantendo così la sicurezza degli utenti; - quindi, l’imposizione di nuovi controlli è un arbitrio del governo, si tratta di controlli e di interventi non necessari, la sicurezza è un pretesto per favorire le lobby degli ascensoristi e dei verificatori; - la conseguenza è che sui proprietari di immobili viene a gravare una nuova tassa, non di nome ma di fatto, che vanifica l’eliminazione della Tasi; - questi lavori non sono richiesti dall’Europa, non sono inseriti nella direttiva europea (vincolante) ma semmai solo in una raccomandazione (non vincolante). LA REALTÀ DEI FATTI. Le argomentazioni di Confedilizia sono pretestuose e fuorvianti. Vediamo perché: - è vero, l’obbligo di manutenzione e di verifiche periodiche fa sì che gli ascensori siano tenuti in condizioni di efficienza e sicurezza, se manutenuti a regola d’arte (non solo verifiche semestrali, ma anche visite di manutenzione preventiva in funzione delle esigenze dell’impianto); - tuttavia, ogni impianto è sicuro rispetto ai requisiti di sicurezza richiesti all’epoca della sua installazione, quindi è una sicurezza relativa e non aggiornata ai canoni di sicurezza attuali; ANNO IV - N. 2/2016
- infatti, gli impianti ante 1999 che non sono stati sottoposti ad interventi di adeguamento, anche se manutenuti secondo la legge, sono comunque pericolosi perché: possono presentare dislivello tra pavimento della cabina e piano di sbarco, con rischio di inciampo e caduta; le porte automatiche possono urtare le persone in entrata e in uscita dalla cabina e provocarne la caduta, soprattutto di quelle più deboli e anziane; può mancare la luce di emergenza in cabina, con rischio di panico dei passeggeri in caso di blackout elettrico; può mancare il collegamento telefonico tra la cabina e un centro di soccorso, con il rischio di rimanere in cabina per un tempo indefinito in caso di fermo impianto durante la corsa, etc.; - quando rilevano tali situazioni di rischio, i verificatori biennali non possono prescrivere gli interventi di adeguamento perché non c’è nessuna legge che lo preveda: è questo il motivo per cui è stato inserito l’art. 19-bis nel provvedimento del ministero; - l’Europa non ha imposto questi interventi di adeguamento non perché non li ritenga indispensabili, ma perché la loro imposizione non rientra tra i poteri che i Trattati assegnano alle Istituzioni europee (gli impianti preesistenti sono di competenza degli Stati membri, gli impianti marcati CE sono di competenza europea); per tale motivo, la Commissione Europea ha emanato un’apposita raccomandazione, nel lontano 1995, invitando gli Stati membri ad innalzare il livello di sicurezza degli impianti preesistenti; - quindi, volendo essere precisi, sono quasi 21 anni che l’Europa aspetta che l’Italia si decida ad innalzare il livello di sicurezza dei suoi vecchi ascensori; - la Commissione europea ha dato mandato al CEN – il Comitato europeo per la 21
AREA ASSOCIATIVA
normalizzazione – di elaborare una norma tecnica che consentisse di individuare le situazioni di rischio e i conseguenti interventi di adeguamento da introdurre sugli ascensori preesistenti al 1999; il CEN ha pubblicato nel 2003 la relativa norma, la EN 81-80 “Regole per il miglioramento della sicurezza degli ascensori per passeggeri e degli ascensori per merci esistenti”, la cui versione italiana è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n.27 del 2-2-2006. Tale norma ha individuato ben 74 situazioni di rischio sugli ascensori ante-99 e indicato le misure per eliminarli; di tutte tali situazioni di rischio, il MiSE nel citato art. 19-bis ne ha prese in considerazione meno di una decina, quelle associate ad un maggior numero di incidenti e infortuni sul parco ascensori nazionale; - tutti gli altri grandi paesi dell’Unione europea, quelli con il parco impianti più numeroso, hanno provveduto ad emanare disposizioni nazionali in applicazione della Raccomandazione europea: dalla Francia al Belgio, dalla Spagna alla Grecia e alla Germania, per citare solo i principali. GLI INTERVENTI DI ADEGUAMENTO DELLA SICUREZZA. Occorre sottolineare che sui circa 700mila impianti installati prima del 1999 sono stati eseguiti, nel corso degli anni, numerosi interventi di adeguamento della sicurezza, in occasione di interventi di modernizzazione che necessariamente vengono effettuati su impianti che hanno un’anzianità di servizio mediamente molto elevata. Non sono affatto rari, soprattutto nei centri storici delle grandi città italiane, gli ascensori installati nella prima metà del secolo scorso e tuttora in funzione. Quindi, a seconda della presenza o meno sui vecchi ascensori dei dispositivi necessari ad eliminare i rischi individuati nell’artiANNO IV- N. 2/2016
colo 19-bis, si dovranno effettuare lavori più o meno impegnativi, oppure non se ne dovranno effettuare affatto. In ogni caso, la stragrande maggioranza dei lavori comporterà una spesa comunque contenuta e distribuita su più anni, da suddividere, ovviamente, tra i condomini dell’edificio, i quali potranno usufruire delle detrazioni Irpef previste dalla legislazione vigente (ad oggi, pari al 50% della spesa). Si tratterebbe, ovviamente, di interventi una tantum, niente di lontanamente avvicinabile ad una tassa. Quella della “tassa sull’ascensore” è, quindi, una vera e propria “bufala” mediatica, propalata senza scrupoli da chi, evidentemente, non ha nessun rispetto per la sicurezza che deve comunque essere garantita a tutti gli utenti degli ascensori, indipendentemente dal fatto che l’impianto su cui si trovano a viaggiare sia stato installato nel 1930, nel 1975 o nel 2016. CONCLUSIONI. L’Italia è la nazione europea con il parco ascensori più numeroso, e con la quota più elevata di impianti vecchi, eppure è l’unica a non aver ancora recepito la Raccomandazione europea che richiede interventi di adeguamento della sicurezza del parco ascensori esistente. Negli ultimi anni si è registrato un aumento crescente delle cause civili per risarcimento danni legate alla vetustà degli impianti: la prima causa di incidente è l’inciampo nel gradino che si forma tra pavimento dell’ascensore e piano di sbarco, e le compagnie di assicurazione hanno registrato un conseguente forte aumento degli indennizzi liquidati per gli infortuni di questo tipo. L’ultimo episodio di cui siamo venuti a conoscenza riguarda l’indennizzo di oltre 33 mila euro riconosciuti dal Tribunale di L’Aquila ad una signora infortunata a seguito della caduta sull’ascensore condominiale, con 22
AREA ASSOCIATIVA
condanna del condominio quale custode dell’ascensore ai sensi dell’art. 2015 c.c. (sentenza pronunciata il 27/10/2015, causa 362/2010); ma sono centinaia le cause di questo tipo in tutti i tribunali italiani ed i costi sociali degli infortuni (in primis a carico del servizio sanitario nazionale) sono di difficile quantificazione ma assai elevati.
ANNO IV - N. 2/2016
Il provvedimento all’esame del MiSE è un atto dovuto a tutela della salute e sicurezza dei cittadini, con risvolti positivi anche per la riduzione dei costi sociali, a carico dell’intera collettività, derivante dall’implementazione degli interventi di adeguamento e dalla conseguente riduzione di incidenti ed infortuni.
23
APPROFONDIMENTI
Quotidiano del Fisco Edizione 04/2016
Verifiche periodiche dell'ascensore di Raffaele Cusmai
In base all'articolo 13 del D.P.R. n. 162/99 il proprietario dello stabile, o il suo legale rappresentante, è tenuto ad effettuare regolari manutenzioni dell'ascensore, nonché a sottoporre lo stesso ad una verifica periodica ogni due anni, effettuata da uno dei soggetti indicati dalla medesima norma. Il soggetto che esegue la verifica periodica deve rilasciare sia al proprietario sia alla ditta incaricata della manutenzione il relativo verbale «e, ove negativo, ne comunica l'esito al competente ufficio comunale per i provvedimenti di competenza». Le operazioni di verifica periodica sono sostanzialmente finalizzate all'accertamento che le parti dalle quali dipende la sicurezza di esercizio dell'impianto siano in condizioni di efficienza, che i dispositivi di sicurezza funzionano regolarmente ed, infine, che sia stato ottemperato ad eventuali prescrizioni impartite nelle precedenti verifiche. Tali operazioni sono fatte eseguire dal soggetto, incaricato della verifica, al manutentore dell'impianto. Con riferimento al quesito esposto deve rilevarsi come in caso di esito negativo della verifica peridica l'impianto “non potrebbe”, in linea generale ed astratta, essere mantenuto in servizio. Invero, il successivo articolo 14 del D.P.R. n. 162/99 dispone che a seguito del verbale di verifica periodica con esito negativo, il competente ufficio comunale dispone il fermo dell'impianto fino alla data ANNO IV- N. 2/2016
della verifica straordinaria con esito favorevole. In assenza della completa disamina del verbale di verifica periodica dell'impianto in oggetto, non risulta però possibile definire con certezza se l'ascensore possa o meno continuare ad essere utilizzato, in quanto si precisa che il settimo comma dell'articolo 15 della normativa citata, dispone che il manutentore solo nel caso in cui rilevi un pericolo in atto deve fermare l'impianto fino a quando lo stesso non sia stato riparato, informandone, tempestivamente, il proprietario od il suo legale rappresentante, nonché il soggetto incaricato delle verifiche periodiche ed il comune per l'adozione degli eventuali provvedimenti di competenza. In linea puramente teorica quindi un eventuale difetto concretamente riscontrato, seppur presente, potrebbe “teoricamente” anche consentire l'utilizzo dell'impianto qualora non implicante malfunzionamenti ai dispositivi di sicurezza. Fermo quanto sinora precisato in merito alla possibilità o meno di continuare ad utilizzare l'ascensore in presenza della specifica anomalia riscontrata nel verbale di verifica, si rileva che la responsabilità per i beni ed i servizi comuni risulta a carico del legale rappresentante del condominio, ovvero dell'amministratore nominato dall'assemblea, il quale è tenuto ex articolo 1130 del codice civile a compiere tutti gli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio. 24
APPROFONDIMENTI
L'amministratore ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini. Nel caso in cui l'assemblea non approvi i lavori indicati, si ritiene quindi comunque “opportuno” che l'amministratore predisponga tutti
ANNO IV - N. 2/2016
i “necessari accorgimenti” al fine di evitare eventuali incidenti, data la sua concorrente responsabilità con il condominio per eventuali danni cagionati dai beni comuni. Fonte: Tecnici 24 - Gruppo 24 ORE
25
SENTENZE E CASSAZIONE
Rubrica Giurisprudenza
a cura dell'avv. Giuseppina Longo - Consulente ANAPI
IL BENE A SERVIZIO DI UNA PARTE DEL FABBRICATO In un caso in cui veniva rivendicata la proprieta' comune solo ad alcuni condomini di un cortile di accesso secondario, la Corte di Cassazione, sez. II Civile, con sentenza 18 dicembre 2015 – 2 marzo 2016, n. 4127, pres. Mazzacane, relatore Falabella, dopo aver rilevato che "per l’affermazione della natura condominiale di un bene e' necessario che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioe' sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unita' immobiliari di proprieta' esclusiva dei singoli condomini" (Cass. 7 maggio 2010, n. 11195; Cass. 22 agosto 2002, n. 12436; Cass. i dicembre 2000, n. 15372), ha precisato che ""Se la relazione funzionale interessa una singola unita' immobiliare in proprieta' esclusiva, nel senso che la cosa risulta destinata al solo servizio di questa, la natura condominiale del bene deve escludersi. Se, invece, il bene e' destinato a servire non gia' la porzione in proprieta' esclusiva di un solo condomino ma una parte del fabbricato riferibile a un numero limitato di condomini, trova applicazione l’art. 1123, 3 co. c.c., secondo cui le spese relative alla manutenzione di esse sono a carico del gruppo dei condomini che ne ha tratto utilita'", dovendosi ritenere "legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al ANNO IV- N. 2/2016
godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprieta', venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarita' necessaria di tutti i condomini su quel bene" (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851; Cass. 28 aprile 2004, n. 8136). con la conseguenza che "quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unita' immobiliari e ai condomini direttamente interessati" (Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363). IL
CONDOMINIO NON È RESPONSABILE DEI DANNI DERIVANTI DA APPALTI
Dei lavori non correttamente eseguiti risponde l'impresa appaltatrice, salvo che il committente non ne abbia scelto una inidonea - Non è responsabile il condominio dei danni provocati ai condomini derivanti dal contratto di appalto. Lo ha stabilito il Tribunale di Roma, sentenza 14000/2015 (qui sotto allegata) pubblicata il 30 giugno 2015, respingendo le domande risarcitorie avanzate dai comproprietari di un appartamento per i danni subiti a causa di infiltrazioni 26
SENTENZE E CASSAZIONE
d'acqua provenienti dal canale di gronda, in corrispondenza del sottotetto e delle parerti perimetrali esterne dal lato dello stabile. Per risolvere i disagi lamentati dai proprietari, l'assemblea condominiale aveva deliberato il conferimento di lavori ad un'impresa che, tuttavia, non aveva lavorato a regola d'arte, mancando di sostituire la gronda e di intervenire più incisivamente per rimuovere la fonte delle infiltrazioni. Ciononostante, per gli ingenti danni subiti a causa della non corretta e incompleta esecuzione dei lavori i condomini non possono pretendere che ne risponda il condominio, in quanto la legittimazione passiva dell'azione deve attribuirsi in concreto in capo all'impresa appaltatrice, o al direttore dei lavori che abbia certificato, contrariamente alle evidenze, la regolare conclusione dei lavori, quale controparte del rapporto negoziale. La Cassazione ha evidenziato in via generale che, per quanto riguarda il contratto d'appalto, la corresponsabilità del committente può configurarsi solo in caso di specifica violazione di regole di condotta sanzionabile ex art. 2043 c.c. e, in particolare, per culpa in eligendo per essere stata affidata l'opera a impresa inidonea ovvero nel caso in cui l'appaltatore sia stato mero esecutore di ordini. Nessuna delle suddette circostanze è stata allegata dagli attori, anzi, i comproprietari hanno contribuito alla scelta dell'impresa che si sarebbe occupata dei lavori con il loro voto in seno all'assemblea condominiale.
numerose le decisioni prese dall'assemblea condominiale sul tema, occasioni in cui anche i ricorrenti hanno potuto partecipare al fine di rappresentare le loro esigenze. Laddove l'assemblea non fosse riuscita a deliberare per il mancato raggiungimento del quroum, l'ordinamento offre a ciascun partecipante, per reagire all'inerzia degli altri, lo strumento di cui al'art. 1105, comma 4, c.c. al fine di richiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria, strumento del quale gli attori colpevolmente non si sono avvalsi se davvero avessero lamentato l'inezia degli atri partecipanti. Infine, gli attori non hanno neppure fornito validi elementi di riscontro circa i danni lamentati, quantificandoli in maniera generica e senza alcun puntuale riferimento a fatti concreti spazialmente e temporalmente identificabili. Ai condomini non resta che pagare le spese di lite. (Tribunale di Roma, sent. 14000/2015 )
Neppure trova ragione la lamentata inerzia di condominio e amministratore: il Tribunale evidenzia che sono state ANNO IV - N. 2/2016
27
RUBRICA
L’esperto Risponde a cura del CENTRO STUDI ANAPI D: Sono vostra associata da pochi mesi.
La presente per avere delucidazioni normative in merito e possibilmente anche un consiglio sul da farsi, in merito alla costituzione di un SuperCondominio. Quali i procedimenti precisi? Inoltre vorrei chiedere se è possibile aprire una pec per il condominio/ Supercondominio o c'è qualche ostacolo. Mi sono ovviamente documentata in merito, ma ritengo che avere la vostra "ultima parola" sia decisamente l'ago della bilancia nelle considerazioni finali!
ANNO IV- N. 2/2016
....... segue alla pagina successiva
28
RUBRICA
SCRIVI AD ANAPI
INDIRIZZO MAIL: consulenza@anapi.it INDIRIZZO POSTALE : CENTRO STUDI ANAPI Via Junipero Serra, 19 - III Piano 70125 - Bari
R: Ai sensi dell'art.67 delle disp.attuative e principalmente
nei casi indicati dall'art117 bis del codice civile, quando i partecipanti sono più di 60, ciascun condomino deve designare, con la maggioranza di cui all'art' articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'asssemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. Pertanto sussiste un supercondominio se i partecipanti sono più di 60 . E' opportuno per una ripartizione delle spese attinente alle parti comuni non solo la tabella millesimale per ogni fabbricato costituente il supercondominio ma una tabella millesimale che entri nel merito delle sole spese attinente le parti comuni del superconodiminio così come giurisprudenza ha qualificato ha indicato. Sul piano soggettivo, pertanto la norma indica un rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni di ogni singolo edificio ed un amministratore di condominio per per le parti comuni dei singoli edifici. Per il resto, codice fiscale del supercondominio e apertura del conto corrente condominiale presso un 'istituto di credito indicato con delibera condominiale.
ANNO IV - N. 2/2016
29
IMBESTIALITO DA
OFFERTE MOSTRUOSE
Niente paura, niente scherzi: passa a Unogas Energia. Gentile Associato Anapi se passi a Unogas per le tue forniture di gas ed energia elettrica ti verrĂ applicata una tariffa migliorativa rispetto a quella che hai in essere.
Per informazioni sull’offerta contatta: Ivano Losio, mob. 346 312 3381, e-mail: ivano.losio@unogas.it, Alessia Danese, mob. 342 594 0914, e-mail: alessia.danese@unogas.it o la sede commerciale di Milano, tel. 02 931 807 53
ANNO IV- N. 2/2016
www.unogas.it
30
ANAPI FORMA IL NUOVO BUILDING MANAGER Dal 2005, anno della sua costituzione, Anapi - Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili - è impegnata sul fronte della formazione attraverso lo sviluppo di strumenti e l’offerta di servizi utili per sostenere e promuovere il processo di riqualificazione dell’universo condominiale. Oggi è riconosciuta dal Ministero dello Sviluppo Economico tra le Associazioni Professionali che rilasciano l’attestato di qualità. In linea con la Legge di Riforma del Condominio - L. 220/2012 - Anapi collabora e sostiene chi aspita a diventare amministratore di condominio e chi è già un professionista del settore, nella consapevolezza del ruolo fondamentale giocato da tali figure nel processo di gestione e valorizzazione del patrimonio immobilire esistente. Diffusa su gran parte del territorio nazionale, con ben 24 sedi qualificate, Anapi offre ai propri iscritti strumenti, servizi, assistenza e consulenza, anche dal punto di vista normativo, per orientare al meglio gli amministratori di condominio. Estranea a qualsiasi scopo di lucro, l’Associazione garantisce professionalità ed efficienza. La Sede Legale e la Segreteria Nazionale hanno sede a Bari In possesso della “Certificazione di Qualità ISO 9001-2008” rilascito da Bureau Veritas Italia S.p.a, Anapi forma e prepara i suoi iscritti alla collocazione nel mondo del lavoro immobiliare e condominiale, in linea con la vigente normativa dell’Unione Europea. Anapi è la prima struttura in Italia ad essere qualificata da Bureau Veritas come organismo di valutazione per l’erogazione dell’esame di certificazione dell’Amministratore Condominiale ed Immobiliare. Ha ottenuto la stessa importantissima certificazione di qualità anche per i corsi Anapi per Amministratore di Condominio.
LE NOSTRE SEDI
La formazione Anapi è anche on line. I vantaggi: costi contenuti e possibilità di scegliere orari, sedi e giorni per fuire comodamente dell’apprendimeno a distanza. Sono inclusi servizi di tutor professionalizzati con docenti altamente qualificati e al termine dell’esame finale, l’iscrizione all’Albo Associativo Nazionale ANAPI. Il corso è rivolto a: • neo-diplomati, neo-laureati, giovani e adulti in cerca di occupazione; • persone occupate o disoccupate desiderose di riqualificarsi professionalmente; • professionisti: geometri, agenti immobiliari, periti, ragionieri, commercialisti, architetti, tecnici in genere, consulenti; • personale della pubblica amministrazione Requisiti: diploma di scuola media superiore e certificato del casellario generale nullo.
www.anapi.it ANNO IV - N. 2/2016
ANCONA (An) – Piazza Don Minzoni, 4 ASCOLI PICENO (Ap) – Viale Kennedy, 22 BARI (Ba) – Via Junipero Serra, 19 BERGAMO (Bg) – Via Borgo Palazzo n. 14 - scala C piano 2° BOLOGNA (Bo) Via Stalingrado, 16/3 CALTANISSETTA (Cl) – Viale della Regione, 6 CATANIA (Ct) – Corso Delle Provincie, 203 CHIETI (Ch) – Via Mater Domini, 2 FIRENZE (Fi) – Viale Don Minzoni, 5 FROSINONE (Fr) - P.zza IV Novembre, 1 GALLIPOLI (Le) - Via Gorizia 13 GENOVA (Ge) – Via Roccatagliata Ceccardi, 2 L'AQUILA (Aq) - Via A. De Gasperi, 30 LECCE (Le) – Via Ada Cudazzo 6 MACERATA (Mc) - Borgo Sforzacosta 26/a MODENA (MO) - Via Pelusia, 105 MILANO (Mi) - Piazza IV Novembre, 4 NAPOLI (Na) – 3^ Traversa Cupa Capodichino, 35 PARMA (PR) - BUSINESS CENTER – Via Emilia Est 216 PALERMO (PA) - Via Giovanni Bonanno, 100 REGGIO CALABRIA (Rc) - Via Palamolla 20 ROMA (Rm) – Via delle Medaglie d’oro, 399 TORINO (To) – Via G. Talucchi 34 Sede corsi: via Cialdini 4 TARANTO (Ta) - Viale Magna Grecia, 468
31
Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili
www.anapi.it
ANNO IV- N. 2/2016
32