Anapi News - anno 5 numero 1/2017

Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili

Impianto multiservizio OpportunitĂ e prospettive

Rivoluzione normativa nel settore ascensoristico

Anapi al MADE Expo 2017 Bimestrale di informazione e aggiornamento professionale ANNO 5 | N. 1 / 2017 anno 5, n.1/2017

1

2

anno 5, n. 1/2017

SOMMARIO Anapi al Made Expo 2017. Intervista al presidente Vittorio Fusco di Anna Piscopo

Impianto multiservizio. Opportunità e prospettive per il condominio di Giuseppe Pugliese

Panoramica sulla “rivoluzione normativa” nel settore ascensoristico di Gianpiero Esposito

Nuova certificazione di qualità per gli amministratori di Lucia De Mastri

Anapi News

Organo Ufficiale di ANAPI Anno 5 numero 1 / marzo 2017 Registrazione

Tribunale di Bari Registro Periodici al numero 8307

Direttore responsabile dott. Vittorio Fusco

Coordinamento, Consulenza editoriale e Redazione Ufficio stampa Anapi

Hanno collaborato

Roberto Bonasia, Livio W. Corso, Lucia De Mastri, Gianpiero Esposito, Emanuele Mascolo, Giuseppe Milano, Giuseppe Nuzzo, Anna Piscopo, Giuseppe Pugliese, Raffaele Turatti

Editore

Italia Didacta

Impaginazione e grafica M. Mincuzzi

Realizzato in febbraio 2017

Ufficio stampa ANAPI

ufficiostampanapi@gmail.com Via Junipero Serra, 19 - 70100 Bari Tel. 080 564.08.67 info@anapi.it www.anapi.it

© Anapi – Tutti i diritti riservati Vietata la riproduzione anche parziale anno 5, n.1/2017

Ritenute d’acconto. Precisazioni dall’Agenzia delle Entrate di Lucia De Mastri

Klimahouse 2017. La risposta dell’architettura sostenibile ai cambiamenti climatici di Giuseppe Milano

Una professione al servizio del condominio di Lucia De Mastri

Revisore della contabilità condominiale. Figura di garanzia e non miope censore di Francesco Schena

La contabilizzazione del calore, quali novità normative?

Intervista ad Hans Griesser di Anna Piscopo

Lavori urgenti e responsabilità dell’amministratore di Emanuele Mascolo

Lavori non deliberati: una recente sentenza di cassazione di Lucia De Mastri

Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato.

Presupposti e spese da pagare Giuseppe Nuzzo

Linee vita. I sistemi di sicurezza per prevenire le cadute dall’alto D. LGS 81/08 e UNI EN 795 di Livio W. Corso

Linee vita: sicurezza e convenienza

5

6

9 10 10

11 12

13

14 15 15

16

18

di Raffaele Turatti

19

Anapi risponde

21 3

4

anno 5, n. 1/2017

ANAPI AL MADE EXPO 2017

Intervista al presidente Vittorio Fusco Per il quarto anno di seguito, Anapi sarà presente con l’evento Condominio in mostra al MADE Expo 2017 di Milano, dall’8 all’11 marzo. Una manifestazione di rilievo nazionale e internazionale articolata in quattro Saloni tematici, che punta ad offrire una panoramica completa sulle novità dell’edilizia e dell’architettura. L’evento Anapi trova la sua logica collocazione nel Salone dedicato a Software, Tecnologie e Servizi, che – tra l’altro – centra l’attenzione su temi di interesse specifico per gli amministratori condominiali, quali l’ottimizzazione energetica degli edifici e il project management. Un appuntamento, quello con il MADE Expo, che si fa esperienza nella misura in cui le conoscenze sono messe in rete e diventano relazioni.

Abbiamo intervistato il presidente Anapi, Vittorio Fusco.

Presentiamo Anapi: l’associazione e gli obiettivi L’Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili nasce a Bari nel 2005, con l’obiettivo di formare amministratori professionisti esperti e qualificati nei settori condominiale e immobiliare, oltre che per offrire un supporto alla loro attività quotidiana. In altri termini, puntiamo a rendere l’amministratore un “educatore” per il proprio condominio e non solo. L’associazione nel tempo è cresciuta fino ad avere 22 sedi sparse in tutta Italia, con circa 4mila iscritti.

Se potesse descrivere Anapi in tre parole quali userebbe?

Efficienza, novità e praticità sono le no-

anno 5, n.1/2017

stre linee guida che ci impegniamo a tradurre in pratica attraverso le attività di formazione, core business dell’associazione. L’associazione svolge un’intensa e continua attività di formazione per i propri iscritti attraverso corsi, seminari e convegni, in linea con gli obblighi di aggiornamento continuo imposti dal DM 140/2014. Tali corsi sono riconosciuti dal leader mondiale nei servizi di controllo e qualità, Bureau Veritas, che ha rilasciato ad Anapi la certificazione ISO 90012008.

Qual è il valore aggiunto della formazione offerta da Anapi?

Credo che sia la flessibilità della nostra proposta. Ai tradizionali corsi in aula, Anapi affianca una ricca varietà di corsi online su specifici argomenti – teorici e pratici – dell’universo condominiale e immobiliare. In collaborazione con Italia Didacta, società specializzata nel settore della formazione, stiamo lavorando a una nuova piattaforma e-learning tecnologicamente all’avanguardia, per rispondere in modo sempre più semplice ed efficace alle diverse esigenze dei nostri associati.

Chi e come può accedere ai corsi online?

I corsi sono dedicati a chiunque – amministratori in primis – sia interessato ad ampliare e aggiornare le proprie competenze. Sul sito di Italia Didacta è possibile scegliere e acquistare singoli corsi, per gli associati Anapi sono previste condizioni di favore. Attualmente Italia Didacta sta ampliando e aggiornando la propria of-

ferta, per essere al passo con le nuove normative.

Cosa rappresenta per Anapi la partecipazione alla Fiera Made Expo 2017?

Il Made Expo rappresenta un momento importante di incontro e di confronto su tematiche che ruotano attorno all’innovazione e all’edilizia. La partecipazione di Anapi a questo grande evento si inserisce coerentemente nella nostra mission: fornire nuove occasioni di approfondimento attraverso il coinvolgimento di aziende e di altri attori del settore in workshop organizzati presso il nostro stand. Inoltre la partecipazione ai workshop prevede il rilascio di crediti formativi agli associati.

Quali novità per l’edizione 2017 del Made Expo?

Quest’anno l’associazione propone una molteplicità di appuntamenti con professionisti ed esperti di diverse categorie professionali, per trattare temi attuali e di specifico interesse per gli amministratori. Cito a memoria: contabilizzazione del calore, novità normative su privacy e videosorveglianza, certificazione delle linee vita, categorie specialist per la videocitofonia, gestione dell’ascensore condominiale. E tanti altri argomenti, che invito tutti a scoprire di persona!

Appuntamento quindi a Milano – Rho presso lo stand M33 N30, all’interno del padiglione 6.

Anna PISCOPO Ufficio stampa Anapi

5

IMPIANTO MULTISERVIZIO

Opportunità e prospettive per il condominio Infrastruttura: in economia, indica l’insieme di beni materiali e servizi che non entra direttamente nel processo produttivo (strade, canali, linee ferroviarie, linee elettriche e telefoniche, porti, acquedotti, fognature, o-pere igienico-sanitarie ecc.), ma costituisce la base dello sviluppo economico-sociale di un paese e, per ana- logia, anche di strutture che si traducono in formazione di capitale umano, quali l’istruzione pubblica, specie professionale.

La crisi economica, che impera nel nostro continente dal 2009, si supera anche e soprattutto con la realizzazione di infrastrutture moderne, efficaci ed efficienti.

L’efficacia e l’efficienza si raggiungono portando i servizi di rete negli edifici e dentro le case, attivando procedure di semplificazione che diminuiscono i costi per gli utenti, favorendo gli investimenti.

Quello che vale per l’acqua, il gas e l’elettricità, vale anche per le telecomunicazioni veloci in fibra ottica. Come nelle case arrivano il gas e l’acqua, così deve arrivare la fibra ottica che viene posata dalle centrali telefoniche, sotto le strade.

L’Europa, ancora prima del nostro Paese, ha emanato norme, loro le chiamano “Raccomandazioni”, che favoriscono la realizzazione di reti a banda ultra larga; investimento che crea il più grande moltiplicatore di PIL rispetto al suo impegno.

Ma come si fa a creare le condizioni per favorire la realizzazione di infrastrutture all’interno delle proprietà private?

Il meccanismo utilizzato si basa su alcuni principi che valgono in tutti i paesi occidentali del mondo: a) i gestori dei servizi di rete hanno il diritto, ed in alcuni casi, il dovere, di realizzare le infrastrutture anche sulle proprietà private, anche contro la volontà dei proprietari. Se l’infrastruttura necessaria per i cittadini non c’è, i primi soggetti deputati a realizzarla sono i gestori dei servizi di rete; b) il gestore di infrastrutture, chiunque sia, DEVE permetterne l’uso ai gestori dei servizi di rete ad esse dedicate; c) nel caso in cui il gestore dei servizi di rete utilizza una infrastruttura non di sua proprietà ha l’obbligo di remunerare il proprietario per le spese di realizzazione e di gestione, secondo criteri equi e non discriminativi; criteri decisi da una Autorità competente. In Italia, per le tlc è deputata AGCOM. Ma perché questo argomento dovrebbe interessare il condominio? Perché tra le raccomandazioni emanate dall’Europa 6

in questo contesto ce ne sono alcune che di fatto e di diritto estendono il coinvolgimento dei proprietari di unità immobiliari, o il condominio ove costituito, alla realizzazione e, soprattutto, alla gestione della manutenzione ordinaria, straordinaria ed evolutiva, di infrastrutture di rete all’interno delle proprietà private.

Entriamo nel merito.

La Direttiva 2014/61/UE del 15 maggio 2014 raccomanda una serie di norme per favorire negli Stati membri l’adozione di misure rivolte a ridurre i costi dell’installazione di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità.

Il recepimento della delibera 2014/61 si realizza tramite due provvedimenti normativi: a) il decreto legge 133/2014 convertito con modificazioni dalla legge 164/2014 che modifica il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), introduce l’articolo 135-bis che obbliga a realizzare, nelle nuove costruzioni ed in quelle in profonda ristrutturazione la cui licenza edilizia viene richiesta dopo il 1 luglio 2015, un impianto multiservizio in fibra ottica ai sensi della normativa del Comitato Elettrotecnico Italiano, CEI; b) il decreto legislativo 33/2016 che, per quanto ci interessa, definisce il proprietario di immobile, o il condominio ove costituito, gestore di infrastrutture, al pari dei gestori di infrastrutture che tutti noi conosciamo: ENEL, ENI, TIM, ACEA, ITALGAS e tutti gli altri che realizzano e tengono in manutenzione reti di energia elettrica, teleco- municazioni, acqua e gas.

Questo il testo letterale della relazione del Governo alla parte del provvedimento che ci interessa (art. 8): «[…] Nell’art. 8 dello schema in commento si è semplicemente affermato l’obbligo dei proprietari (o del condominio ove costituito) di immobili già cablati di consentire l’accesso, equiparandoli sostanzialmente a gestori di infrastrutture […]».

L’articolo 8 del citato decreto legislativo rende chiaramente l’idea della opportunità per il condominio: […] I proprietari di unità immobiliari, o il condominio ove costituito in base alla legge, di edifici realizzati nel rispetto di quanto previsto dell’articolo 135-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, o comunque successivamente equipaggiati secondo quanto previsto da tale

disposizione, hanno il diritto, ed ove richiestone, l’obbligo, di soddisfare tutte le richieste ragionevoli di accesso presentate da operatori di rete, secondo termini e condizioni eque e non discriminatorie, anche con riguardo al prezzo. […]

In quanto gestore di infrastruttura, il condominio ha l’obbligo di far utilizzare il proprio impianto ai gestori dei servizi di rete ed il diritto ad un compenso equo e non discriminatorio.

I condomini, nuovi o anche già esistenti, hanno una opportunità: realizzare l’impianto multiservizio, così come è stato definito in ambito giuridico e tecnico, per veicolare tutti i servizi di telecomunicazioni dei diversi gestori dei servizi di rete verso la propria infrastruttura. È un’opportunità perché il nostro Governo, in ottemperanza alle direttive europee, all’Agenda Digitale per l’Europa e alla conseguente Agenda Digitale per l’Italia ha deciso di cablare in banda ultra larga l’85% delle famiglie italiane.

Avremo quindi nelle nostre case la fibra ottica per internet super veloce.

Questo obiettivo verrà raggiunto grazie ad un cospicuo e congruo finanziamento europeo per la infrastrutturazione cosiddetta “orizzontale” (reti in fibra ottica sotto le strade per raggiungere la base di tutti i palazzi) e poi per l’infrastrutturazione cosiddetta “verticale”, per raggiungere tutte le unità immobiliari di un edificio.

Il primo investimento lo fa lo Stato, tramite la società Infratel Spa, il secondo lo potranno compiere i gestori di infrastrutture; condomini compresi.

Oggi il compenso spettante ai gestori di infrastrutture relativamente ai segmenti di terminazioni in fibra ottica realizzate all’interno degli edifici è pari ad euro 5,6 euro/mese/utente (delibera AGCOM 171/15/CIR e delibera 623/15/CONS pag.

182).

Questo è il compenso spettante al gestore Telecom Italia, oggi TIM, per i segmenti di terminazione in fibra ottica da lei realizzati e tenuti in manutenzione all’interno degli edifici.

L’impianto multiservizio svolge l’identico servizio e viene realizzato da un impiantista in possesso dei requisiti previsti dal DM 37/2008 art. 1 comma 2 lettera b) “Tecnico in grado di realizzare impianti radiotelevisivi, antenne ed impianti elettronici in genere”. È compito dell’Autorità Garante per le Coanno 5, n. 1/2017

poi la utilizzano per veicolare servizi propri e di terzi agli utenti, godendo dei relativi benefici.

Siamo all’inizio di un percorso che sarà lungo. I servizi che potranno essere gestiti saranno tanti e molto diversi tra loro.

Alcuni di questi si stanno introducendo nel nostro Paese, con gli stessi approcci.

Per esempio la mobilità elettrica.

Abbiamo le città invase dall’inquinamento e dalle polveri sottili.

In alcune città del Nord Europa, per esempio Oslo, l’ingresso sarà permesso solo ai veicoli a trazione elettrica. In Norvegia oggi si vendono più macchine ibride ed elettriche che con motore solo endotermico.

La Direttiva 2014/94/UE del 22 ottobre 2014 raccomanda una serie di norme che gli Stati membri devono attuare per favorire la realizzazione della infrastruttura per i combustibili alternativi ed in particolare per i veicoli elettrici. La citata Direttiva europea è stata recepita in Italia

TANTI SERVIZI

{

+ RICAVI - COSTI

OSTO ALLA BA ISP ED

EDIFIC IO

o impiant

izio

rv multise

bi sc t. 8 . 3 c.

3

PR

UN IMPIANTO

ARGA AL ND

anno 5, n.1/2017

giorno, 7 giorni su 7). Il tutto remunerato dai ricavi che l’impianto procura o dai minori costi sostenuti dagli utenti.

L’impiantista avrà tutto l’interesse a realizzare un impianto veramente secondo la regola dell’arte, perché i benefici arriveranno con l’attività di manutenzione.

Ulteriori benefici arriveranno con la manutenzione evolutiva.

Si creano le basi per un circolo virtuoso: maggiori sono i servizi, maggiori sono i ricavi o i minori costi per gli utenti, maggiore è l’interesse dell’impiantista a far funzionare bene l’impianto stesso e quindi ad evolverlo ancora. Il condominio diventa un soggetto economico che utilizza le proprie infrastrutture per ottenere benefici.

Ma questo scenario potrebbe essere anche visto in altro modo.

L’impianto diventa parte essenziale di un servizio offerto ai proprietari dai gestori dei servizi di rete che realizzano l’infrastruttura all’interno del condominio a proprie spese e

P t .D Ex iret D E x.

R 3 35 iv 8 0 d .1 a ar t 4 20 el 6 giu gno 200 1- 201 14 /61 o i g / U E - 1 5 m ag

ar

municazioni, AGCOM, la determinazione del prezzo inteso come condizione equa e non discriminatoria relativamente alla parte dell’impianto multiservizio che è utilizzata per la gestione delle telecomunicazioni in fibra ottica.

Va sottolineato che, per la prima volta in Italia, è stato sancito il diritto per un proprietario di unità immobiliare di ottenere una remunerazione dall’uso di un impianto all’interno dell’edificio.

Non esiste più solo il principio. Esiste una legge specifica, una norma tecnica che definisce l’impianto (Guida CEI 306-22), una normativa regolamentare che regola i comportamenti dei gestori che utilizzano l’impianto (le diverse direttive AGCOM).

Va anche ricordata la norma fiscale che statuisce la detrazione in 10 anni del 50% del costo dell’impianto (D.P.R. 917/86 - art.

16-bis - lettera g).

Non sono solo rose e fiori; ci sono anche le spine. Ma forse sono le spine a creare la vera opportunità.

Se realizza la propria infrastruttura, il condominio ha diritti ma anche doveri.

Il dovere è quello di rispettare tutte le regole previste dall’Autorità per ottenere il compenso, equo e non discriminatorio.

Tra queste regole ci sono gli obblighi sulla manutenzione ordinaria e straordinaria.

Manutenzione che deve essere svolta nei modi e nei tempi concordati e contenuti nel cosiddetto SLA, Service Level Agreement anche detto “Accordi sul livello di servizio”.

Anche in questo caso ci sono diritti e doveri.

Il rispetto dell’accordo prevede lo svolgimento di attività remunerate a costi determinati.

Per esempio il costo riconosciuto per la mano d’opera è pari ad euro 46,14 l’ora.

Il costo di un intervento di manutenzione straordinaria a vuoto è pari ad euro 85,40.

Doveri remunerati adeguatamente. Di fatto tutto questo si trasforma in opportunità di collaborazione tra condomini ed impiantisti; e più in generale tra la filiera del mondo elettrico ed elettronico ed il sistema dei condomini.

La filiera cioè si presenta ai condomini per offrire una vera e propria partnership strategica tesa a realizzare un impianto, la cui realizzazione e manutenzione ordinaria, straordinaria ed evolutiva è pagata interamente dalle minori tariffe pagate dagli utenti ai gestori che utilizzano l’impianto per veicolare i propri servizi.

Si crea una nuova professione, già diffusa in molti paesi europei: l’operatore di edificio.

Tecnico specializzato che si dedica agli impianti tlc all’interno di un edificio, curandone la manutenzione ordinaria, straordinaria ed evolutiva; inserito in una adeguata organizzazione che permette una assistenza tecnica agli utenti di un edificio con modalità 24/7 (24 ore al

SERVIZI:

TUTTI GESTITI ANCHE DALLA TV DI CASA

PC

Centro Stella Appartamento

Centro Stella Appartamento

PC

TV TERRESTRE E TV SATELLITE

INTERNET VELOCE FTTH

TELEFONO

INTERNET VIA SATELLITE

PC

Centro Stella Appartamento

Centro Stella Appartamento

PC

VIDEOSORVEGLIANZA

VIDEOCITOFONO

Centro Servizi Ottici Edificio

+

DOMOTICA E CONTROLLO IMPIANTI CONDOMINIALI

E-CHARGING CONDOMINIALE

7

"Rispetto del diritto di informazione attraverso più posizioni orbitali"

Tra 3-4 anni diarriverà in Italia la rete allo “Rispetto stesso modo della diDirettiva 2014/61 del diritto informazione attraverso l’utilizzo più posizioni orbitali” con il decreto legislativo 16 di- cembre dei cellulari cosiddetta 5G; molto più 2016 numero 257 che modifica il D.P.R. performante della rete 4G; larghezza di 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) con banda tra 1,5 e 10 Gbit/s. l’obbligo per i Comuni di inserire nel Per avere questa potenza la frequenza proprio regolamento edilizio una norma operativa sarà molto più alta e ciò comporta per la quale nei nuovi edifici ed in quelli una “cappello” di copertura dell’antenna in profonda ristrutturazione l’obbligo di molto più piccolo; 1 antenna ogni 70-90 realizzare la predisposizione all'allaccio per metri di raggio in una città. Le potenze la possibile installazione di infrastrutture saranno basse, quindi nessun problema di inquinamento elettromagnetico, ma ogni elettriche per la ricarica dei veicoli.

Quest’obbligo si applica per gli edifici 3-4 edifici ci sarà una antenna sul tetto. con locali ad uso diverso dal residenziale Quell’antenna potrà essere installata solo superiori a 500 mq e/o un numero di se collegata a due fibre ottiche.

Per chi intende approfondire, questo abitazioni di almeno 10 unità.

Esperti si spingono a dire che entro il 2025 servizio si chiama “servizio di backhaul” e la mobilità elettrica supererà la mobilità le due fibre sono di “uplink” e “downlink” dei dati emessi e ricevuti dai cellulari. dei mezzi alimentati con il diesel.

Con l’acquisto di una auto elettrica si ha il Chi mette l’antenna riceve un compenso. diritto a ricaricarla nel proprio box o posto Chi gestisce il condominio avrà di fronte una auto condominiale. Se il servizio di ricarica scelta di fondo: queste evoluzioni saranno è condominiale si può risparmiare tra il gestite o saranno subite da ciascun utente.

Come si presenta il condominio davanti a 60/70% del costo di ciascuno.

Quanto sopra significa che all’interno dei questa scelta? condomini si creerà una forte domanda di Il ruolo dell’amministratore di condominio sarà attivo o passivo? servizi di diverso tipo.

L’edificio si trasforma in una piccola azienda Servizi dovuti a fronte di leggi dello Stato.

Alle necessità degli utenti si può rispondere con costi, ricavi e soprattutto, investimenti che possono procurare ritorni importanti; in modi diversi. ma soprattutto costituiscono una rilevante Facciamo o lasciamo fare agli altri?

Ho il diritto ad avere internet veloce. L’im- valorizzazione della proprietà immobiliare. pianto lo può realizzare un gestore di Il discorso è lungo ed ancora inesplorato. servizi di rete (TIM, Vodafone, Tiscali, o Questioni da definire ce ne sono tante. altri), un gestore di sole infrastrutture, Per esempio la natura condominiale di come Enel Open Fiber oppure lo stesso alcuni impianti ed il presunto contrasto con altre norme dello Stato. condominio.

Oggi si parla addirittura di un gestore di Alcuni esempi: infrastruttura che posa in opera all’interno 1. Diritto di antenna. Qualcuno dice che il diritto di ciascuno a montarsi la dell’edificio il tubetto per la fibra (e ne propria antenna è sancito dalla nostra riscuote l’equo compenso) e poi arriva un Costituzione all’articolo 21 che riguarda gestore dei servizi di rete che installa la il diritto all’informazione. propria fibra in quel tubetto (e ne riscuote Secondo questa tesi nessuno può, quindi, l’equo compenso), per poi offrire i propri contrastare il diritto di un condomino ad servizi agli utenti installare la propria antenna sul balcone Chi realizza l’infrastruttura e ne cura la di casa (magari in contrasto con il manutenzione ha diritto ad un compenso regolamento comunale) perché, secondo da chi lo usa per erogare servizi. lui, si viola un diritto costituzionale.

Ho il diritto a caricare l’auto elettrica, lo Ma come la Costituzione tutela il chiedo al gestore e pago la sua tariffa diritto all’informazione, così tutela il oppure organizzo il servizio nel condominio patrimonio culturale e paesaggistico, e risparmio. quindi il decoro urbano (articolo 42).

Altri esempi che verranno.

8

Per questo il DM 22 gennaio 2013 impone l’impianto centralizzato TV, con regole e criteri molto precisi. A mente l’articolo 7 del decreto impone al condominio di realizzare l’impianto centralizzato TV ricevendo e distribuendo in tutte le unità immobiliari tutti i segnali della TV terrestre ricevibili nella zona ed i segnali satellitari richiesti dagli utenti.

Allora ben venga una soluzione tecnologica come l’impianto multiservizio che, non solo realizza la centralizzazione della ricezione dei segnali TV, terrestri e satellitari, ma è in grado di gestire l’aggiunta di una seconda posizione satellitare all’impianto centralizzato senza dover rifare daccapo l’impianto come accade oggi con le tecnologie tradizionali.

D’altro canto possiamo ancora permettere l’esistenza nella città di Roma di 480.000 parabole su balconi e terrazze e circa 1,3 milioni di antenne sui tetti?

2. Diritto di ciascuno utente a scegliere il proprio gestore di telecomunicazioni.

Ognuno di noi ha il diritto a scegliere il proprio gestore di telecomunicazioni, a mente cito l’art. 70 del Codice delle Comunicazioni Elettroniche). È certo che l’impianto citofonico è impianto condominiale che si delibera con le maggioranze previste dal 1136 cc.

Ma oggi si pone questa questione: un impianto di videocitofonia IP (un citofono che funziona anche su internet) è un impianto condominiale, un impianto di telecomunicazione o entrambi?

Se la risposta è la terza opzione, allora vedo molto difficile scegliere un gestore di rete per il contratto di connettività intestato al condominio.

Se l’impianto, per funzionare con internet, ha necessità di un contratto di connettività uguale per tutti, chi decide il gestore?

Si viola il Codice delle Comunicazioni quando anche un solo utente non vuole la connettività sul proprio citofono o non vuole il gestore scelto dalla maggioranza?

Forse, prima di arrivare in Cassazione a Sezioni Unite, per avere una risposta, vale la pena adottare un sistema che prevede il collegamento del citofono alla rete con la connettività di ciascun utente e non con una connettività condominiale.

Oppure si può decidere di non fare nulla.

Potrei fare molti altri esempi soprattutto nel risparmio energetico e la riduzione degli sprechi, che non si può evitare di perseguire proprio a causa del basso livello delle nostre reti infrastrutturali.

Ancora una volta il condominio, il suo amministratore e le associazioni di categoria che li rappresentano assumono un ruolo centrale anche per favorire la ripresa economica del nostro Paese, creando le condizioni di veri nuovi posti di lavoro. dott. Giuseppe PUGLIESE Direzione commerciale FAIT srl anno 5, n. 1/2017

PANORAMICA SULLA “RIVOLUZIONE NORMATIVA” NEL SETTORE ASCENSORISTICO In un settore, come quello ascensoristico, già molto complesso da un punto di vista normativo, si sta assistendo nell’ultimo biennio e nei prossimi mesi del 2017 ad una rivoluzione per quanto riguarda la regolamentazione per la costruzione e per le attività di modifiche sostanziali degli ascensori con nuovi calcoli, nuove e più complesse verifiche e prove da effettuare.

L’entrata in vigore di queste nuove norme pone sempre maggiore enfasi sul discorso della sicurezza dei dispositivi installati o modificati ed al comfort sempre più al top per i nuovi impianti, con impatto principale e non di poco conto sull’incremento del costo finale dell’impianto installato, ma soprattutto sulla sicurezza dei comuni passeggeri che lo utilizzano, sugli operatori che manutengono queste vere e proprie “macchine” che effettuano milioni e milioni di corse al giorno nella massima sicurezza e sulla responsabilità sempre maggiore del legale rappresentate. Si vuole solo ricordare a titolo di esempio che l’ascensore, dopo l’aereo, per numero di passeggeri trasportati, è il mezzo di trasporto più sicuro al mondo!

Di seguito una panoramica di ciò che sta accadendo in tale settore e le novità che verranno introdotte. Dal 20 aprile 2016 è entrata in vigore la nuova Direttiva Ascensori 2014/33/UE. Tecnicamente, quando una direttiva subisce modifiche sostanziali, si parla di “rifusione”. La Direttiva 2014/33/ UE è la rifusione della Dir. 95/16/CE che con il relativo decreto di attuazione ai fini del recepimento in Italia (il DPR 162/99 del 30 aprile 1999, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale il 10 giugno 1999 n. 134) ha segnato la linea di demarcazione del sistema normativo italiano per la regolamentazione degli ascensori. Principale motivo di tale revisione è stato l’allineamento al Nuovo Quadro Legislativo (NLF) con l’introduzione ad esempio di nuove definizioni, con la classificazione di nuovi dispositivi di sicurezza (ad esempio sui movimenti incontrollati della cabina) che da ora saranno soggetti ad Esame UE di Tipo e ai nuovi requisiti per l’accreditamento (regolamento CE 765/2008). L’introduzione della nuova Direttiva non ha previsto un periodo transitorio e definisce sempre di più le figure responsabili dell’impianto ascensore: il legale rappresentante, la ditta incaricata alla manutenzione e il “controllore” delle conformità dell’impianto (l’organismo di certificazione). Per quanto riguarda le regole di sicurezza per la costruzione e l’inanno 5, n.1/2017

stallazione di ascensori elettrici e idraulici, poiché le vecchie norme europee EN 81-1 e EN 81-2 dalla loro prima pubblicazione sono state più volte aggiornate e poste in linea con i requisiti della Direttiva Europea 95/16/CE e vista l’importanza di tali norme, ampiamente utilizzate in tutto il mondo, dopo una task force di un gruppo di esperti del settore, gli aspetti da sottoporre a revisione e i nuovi elementi da inserire erano talmente tanti (sono stati identificati più di 700 modifiche da apportare) che ha portato il Comitato Europeo di Normazione a pubblicare ulteriori due nuove norme: EN 81.20 e EN 81.50. Con tale scelta si è deciso di combinare i requisiti tecnici per gli ascensori elettrici e idraulici in un’unica norma, mantenendone in un’altra separata solo le regole di progettazione, i calcoli, le verifiche e le prove dei componenti. A partire dal 1 settembre 2017, le EN 81-1 e EN 81-2 saranno abrogate e le nuove norme EN 81.20 e EN 81.50 diventeranno le uniche obbligatorie per tutti i nuovi ascensori collaudati. Le nuove norme rappresenteranno una rivoluzione rispetto alle “vecchie” EN 81-1 e EN 81-2 in quanto hanno una struttura standardizzata e più lineare.

I benefici attesi con l’introduzione di tali nuove norme riguardano miglioramenti in termini di accessibilità e di sicurezza sia per i passeggeri che per i tecnici degli ascensori e la garanzia di un alto livello di armonizzazione internazionale dei requisiti tecnici.

Il recepimento delle norme EN 81-20 e EN 81-50 richiederà delle modifiche ad alcuni aspetti di progettazione degli ascensori. Le “vecchie” norme (EN 81-1 e EN 81-2) sa-

ranno ritirate definitivamente il 31 agosto 2017: il periodo transitorio di 3 anni è servito a tutte le parti interessate per allineare i propri prodotti, servizi e documentazione alle nuove norme.

Infine dal 10 marzo 2016 sono entrate in vigore altre due norme a cui bisogna attenersi in caso di modifiche ad ascensori elettrici installati in conformità alla Direttiva 95/16/CE e alla UNI EN 81-1/2 ed eventualmente ad altre norme armonizzate per la stessa Direttiva: la norma UNI 10411-3 e 4:2016, che vanno ad aggiungersi alle UNI 10411-1/2 aggiornata ad oggi alla versione del 2014. Sono esclusi “gli ascensori muniti di attestato di esame CE del tipo di ascensore, secondo l’Allegato V della Direttiva 95/16/CE. Soluzioni diverse da quelle indicate nel testo non danno presunzione di conformità alla presente norma”. È possibile che a breve vengano rilasciate ulteriori nuove norme (si inizia già a parlare tra i vari gruppi di lavoro di “UNI 10411-5/6”) relative alle modifiche di impianti che siano progettati, fabbricati e installati in conformità ad un ascensore “modello” sottoposto all’esame del tipo, oppure per impianti per i quali sia stato attuato un sistema di garanzia totale di qualità, integrato da un controllo del progetto ove questo non sia interamente conforme alle norme armonizzate oppure utilizzate per modifiche su impianti progettati, fabbricati e installati non in piena conformità alla UNI EN 81-1/2 e sottoposti a verifica dell’unità. ing. Gianpiero ESPOSITO certificatore Eurocert

9

NUOVA CERTIFICAZIONE DI QUALITÀ PER GLI AMMINISTRATORI Novità in vista per gli amministratori attenti ad offrire una garanzia di competenza, trasparenza ed efficacia della gestione tecnico-amministrativa dei beni condominiali. È in dirittura d’arrivo il progetto di revisione della norma UNI 10801 – relativa ai requisiti minimi di qualificazione professionale degli amministratori condominiali e immobiliari – elaborato dall’organo tecnico competente UNI, Ente Italiano di Normazione. Il lungo processo ha visto concludersi a metà del 2016 la fase di inchiesta pubblica finale (finalizzata a raccogliere commenti e suggerimenti e ottenere il consenso più ampio possibile) ed è ora prossimo alla definitiva approvazione.

Entrata in vigore nel 1998, la norma attuale risulta infatti del tutto superata alla luce dei successivi, rilevanti interventi del legislatore; in primo luogo la legge 220/2012 di riforma del condominio, che ha decisamente ampliato e precisato il

ruolo dell’amministratore.

La certificazione UNI versione 2017 delinea un nuovo profilo di professionista, dotato di tutte le competenze multidisciplinari necessarie per adempiere in modo adeguato ai numerosi obblighi e alle funzioni specifiche previste oggi dalla normativa.

«Sicuramente una notizia positiva, in assenza di un albo professionale ogni forma di garanzia per gli utenti è importante» commenta il presidente di Anapi, Vittorio Fusco « Nella stessa direzione si muove Anapi, che come associazione di categoria garantisce l’elevato standard qualitativo dei propri iscritti. Al centro delle attività di Anapi c’è appunto la formazione: proponiamo un corso iniziale abilitante alla professione e un’offerta ad ampio raggio di corsi di aggiornamento, che puntano a “costruire” una figura professionale all’altezza del ruolo e delle nuove prospettive di lavoro che si aprono per gli

L’attuale iter di certificazione UNI consiste nel superamento di un esame articolato, al quale possono accedere i professionisti in possesso dei prerequisiti indicati nelle Prescrizioni particolari UNI 10801.

Condotto alla presenza di una Commissione qualificata, l’esame prevede: • la valutazione di un fascicolo immobiliare • una prova scritta e una prova orale, centrate su tematiche attinenti alla pratica professionale applicata e alle leggi e normative che regolano il condominio e la sua corretta amministrazione amministratori. L’associazione di categoria è una strada alternativa per garantire l’elevato standard qualitativo».

La certificazione, come anche l’iscrizione a un’associazione di categoria, sono del tutto volontarie. Ma certamente costituiscono un mezzo efficace per distinguersi in un mercato nel quale l’improvvisazione non è più ammessa, e offrire alla committenza uno strumento utile di orientamento della scelta.

Lucia DE MASTRI Ufficio stampa Anapi

RITENUTE D’ACCONTO

Precisazioni dall’Agenzia delle Entrate Con l’intento di alleggerire gli adempimenti per gli amministratori condominiali, la Legge di Bilancio 2017 ha introdotto nuove regole per il versamento delle ritenute d’acconto del 4% sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi. Se l'importo delle ritenute è inferiore ai 500 euro, il versamento potrà essere effettuato entro le due scadenze uniche del 30 giugno e del 20 dicembre.

Per chiarire alcuni dubbi dei professionisti, l’Agenzia delle Entrate ha tempestivamente provveduto a fornire alcune precisazioni.

La prima puntualizzazione riguarda l’applicabilità delle nuove regole: le novità normative si intendono riferite anche alle ritenute effettuate a dicembre 2016, per cui l'obbligo di versamento a gennaio 10

2017 sussiste solo in caso di superamento della soglia minima di 500 euro. In caso contrario, vale la scadenza del 30 giugno.

Le nuove scadenze non sono obbligatorie, chiarisce ancora l’Agenzia, costituiscono solo una semplificazione per chi intenda avvalersene. L’amministratore che scelga di continuare a versare le ritenute – anche di importo inferiore a 500 euro – secondo

le vecchie modalità (entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state effettuate) non incorre in alcuna sanzione.

Un’ultima precisazione riguarda il calcolo della soglia minima. Spiega l'Agenzia delle Entrate che si devono sommare le ritenute mese dopo mese, e provvedere al pagamento nel primo mese successivo a quello in cui la soglia viene superata.

Per semplificare: se a gennaio sono state effettuate ritenute per 300 euro e a febbraio ulteriori ritenute per altri 300 euro, il totale di 600 euro supera la soglia minima: scatta a questo punto l'obbligo di versamento entro il 16 marzo.

Lucia DE MASTRI Ufficio stampa Anapi anno 5, n. 1/2017

KLIMAHOUSE 2017 La risposta dell’architettura sostenibile ai cambiamenti climatici 37.500 visitatori, 460 espositori e 1.500 partecipanti ai forum tematici. Il successo della dodicesima edizione di Klimahouse, la fiera internazionale per l'efficienza energetica e il risanamento in edilizia più importante oggi realizzata in Italia, non è solo in questi numeri.

Efficienza energetica per un’architettura ecologica. Resilienza climatica per città tecnologiche e dinamiche. Corre lungo queste due rotaie il treno che, partito da Bolzano a fine gennaio alla chiusura dell’edizione 2017 di Klimahouse, vorrebbe raggiungere il resto del Paese per consentire a chiunque di conoscere le radicali trasformazioni di un mondo, quello dell’edilizia, che, tra tradizione e innovazione, vorrebbe continuare ad esistere e a prosperare in armonia con la natura.

Dalla fiera dell’edilizia eco-compatibile più importante oggi in Italia, che ha registrato in pochi giorni uno straordinario successo con oltre 35 mila visitatori, il messaggio, infatti, giunge con chiarezza tanto alle Istituzioni pubbliche quanto a quelle professionali: nel nostro Paese, periodicamente ferito dai danni provocati per assenza di prevenzione da frane o alluvioni e da terremoti, sta maturando la consapevolezza che all’ottimismo della ragione pratica occorra associare il pragmatismo evolutivo della scienza. In Italia, come nel resto del mondo, si sta corroborando il principio che l’architettura non possa più essere sperimentata e agita contro la natura, ma con la natura. Con l’uomo, nel suo diritto ad una esistenza sicura e serena, al centro di questo nuovo modello.

Nell’urgenza di uscire, rapidamente e progressivamente, dall’età dell’“antropocene” – secondo la definizione coniata dal noto climatologo Luca Mercalli, intervenuto durante il convegno Putting sustainability into practice, per indicare quanto oggi la natura subisca le sue trasformazioni per l’azione aggressiva dell’uomo, in ragione del modello capitalistico di sviluppo attualmente vigente – per rientrare, o entrare, nell’età della naturalità. La biodiversità, infatti, è già seriamente minacciata dai cambiamenti climatici e rischia di essere ulteriormente compromessa con eventi catastrofici sempre più numerosi ed intensi, nei anno 5, n.1/2017

prossimi anni, ove questi non fossero immediatamente mitigati. «Perché – ha saggiamente provocato Mercalli – se la nostra temperatura corporea aumenta di un paio di gradi, da 37° a 39°, ci preoccupiamo, mentre se aumenta la temperatura terrestre della stessa quota ce ne disinteressiamo?».

A questa sollecitazione ha provato a rispondere l’ex ministro Enrico Giovannini – oggi portavoce di Asvis, (Alleanza italiana per lo Sviluppo Sostenibile) – secondo il quale, nel nostro Paese attualmente privo di una visione ecologica sistemica coerente alla necessità di affrontare la sfida della complessità, per vincere la sfida della sostenibilità occorrerebbe, prioritariamente e per ottemperare all’Accordo di Parigi sul Clima, una Strategia Energetica Nazionale che, combinandosi con altri provvedimenti urgenti complementari, come quello per la mitigazione del dissesto idrogeologico, non faccia sprofondare, fisicamente e moralmente, le persone vittime di eventi catastrofici in una condizione di povertà e disagio sociale; ma, nella valorizzazione dello straordinario patrimonio naturalistico e paesaggistico italiano, rilanci il paradigma della conversione e rigenerazione ecologica – energetica dell’ingente stock immobiliare e residenziale del nostro Paese.

«Tra i consumi energetici maggiormente contribuenti alle emissioni di CO2 – ha sottolineato Stefano Fattor, presidente di Casaclima – ci sono, infatti, i cosiddetti consumi civili (col 37%), con i trasporti che incidono per il 33% e il segmento dell’industria che contribuisce con il 21%».

In Italia, secondo il rapporto del 2016 dell’Ispra sul consumo di suolo – poi ripreso dal Cresme per la sua indagine annuale sul mercato immobiliare – ci sarebbero non meno di 14 milioni di edifici, con almeno il 70% di essi edificati prima del 1980. Così Michael Braungart, chimico e professore dell’Università di Rotterdam: Sarebbe fondamentale igienizzare, per prima cosa, il nostro linguaggio, per meglio decodificare la complessità ecologica contemporanea: non parlerei più, per esempio, di “sostenibilità”, ma, trattandosi di un processo rigenerativo ed evolutivo, di “cradle to cradle” (dalla culla alla culla); come pure impiegherei il termine “efficacia” in ragione di “efficienza”.

Successivamente, non potendo rifuggire

dall’urgenza di affrontare il dramma dei cambiamenti climatici e delle emissioni del particolato atmosferico occorrerebbe comprendere che siamo prossimi ad una rivoluzione dei materiali e dei paradigmi culturali, per la quale, distinguendo tra beni di consumo e beni di utilizzo, gli edifici, per esempio, possono diventare delle banche dei materiali, pagati solo per il loro uso pluriennale e poi, una volta riciclati, rimessi nuovamente in circolo.

Se una simile visione risultasse fantascientifica per molti, bisognerebbe andare a Venlo in Olanda: nella cittadina dei Paesi Bassi, infatti, l’utopia ha lasciato spazio alla poesia della realtà.

E la realtà – come ha raccontato anche l’architetto Cino Zucchi nel presentare alcuni dei suoi progetti più recenti ed energeticamente “intelligenti” – non è statica, ma dinamica. Rovesciando la nostra piramide interpretativa dei fenomeni urbani, bisognerebbe, pertanto, ripensare al rapporto città – campagna adottando soluzioni orientate ad incrementare la densità, riducendo lo sprawl, per un’architettura che deve amare la natura. Non farle la guerra. E i suoi lavori, per Salewa a Bolzano o per Lavazza a Torino, rivelano come oggi le città debbano tornare ad essere luoghi nei quali poter esprimere, virtuosamente ed ecologicamente, connessioni relazionali e sentimentali diverse da quelle vissute oggi. Le città – come ha detto Brian Cody, terminando il suo intervento durante il convegno The architecture of quality – sono “organismi viventi” e devono, quindi, accogliere “cellule” – ossia architetture – in grado di “respirare”, con questo scopo raggiunto non solo impiegando materiali naturali o riciclabili, ma studiandone la geometria in funzione dell’orientamento e del contesto paesaggistico - urbano.

E dopo una simile, intensa e formativa, esperienza, pensi che forse aveva proprio ragione, già agli inizi del nuovo millennio, l’architetto Giancarlo De Carlo, quando, con estrema raffinatezza culturale, sosteneva che «l’architettura diventa generosa e significante per gli esseri umani solo se è un’estensione gentile e delicata dell’ordine naturale». dott. Giuseppe MILANO ingegnere edile architetto e giornalista ambientale 11

UNA PROFESSIONE AL SERVIZIO DEL CONDOMINIO Figura professionale in crescita, il revisore condominiale è da considerarsi una delle novità più interessanti introdotte dalla legge di Riforma del Condominio.

«L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento e per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio» si legge nell’art. 1130 bis, dedicato al rendiconto condominiale e aggiunto al codice civile proprio dal provvedimento normativo del 2014.

Funzione principale del revisore è dunque controllare la correttezza della contabilità condominiale, compito che si rivela particolarmente utile – anzi, necessario – in diverse circostanze, non solo di “emergenza”. Per esempio in caso di errori o incongruenze rilevate nel bilancio,

anche se già approvato. Oppure in caso di nomina di un nuovo amministratore, quando il vecchio non abbia provveduto a presentare il bilancio consuntivo o sia mancata l’approvazione. E naturalmente quando una verifica si renda necessaria per accertare eventuali ammanchi o irregolarità commesse dall’amministratore. Si può pensare anche a un ruolo di “supervisore”, ad esempio nell’ipotesi di istituzione del fondo speciale obbligatorio per affrontare interventi di manutenzione straordinaria e/o innovazioni: in questo caso, al revisore spetta il compito di monitorare la gestione del conto corrente in cui sono depositate le somme accantonate.

A fronte di compiti così complessi e delicati, la legge non impone alcun requisito specifico. Purché in possesso dei

requisiti generici della maggiore età e della capacità giuridica, chiunque può proporsi come revisore: con quali possibilità di garantire al condominio la validità del lavoro svolto? «Si tratta di una lacuna giuridica difficilmente comprensibile che speriamo venga colmata in tempi brevi» è la valutazione del presidente Anapi, Vittorio Fusco «È evidente che una figura professionale come quella del revisore, che rientra tra le professioni non regolamentate, deve essere sostenuta da precise competenze contabili e giuridiche: amministratori condominiali, avvocati e commercialisti, formati ad hoc, sono a mio parere i professionisti più adatti a svolgere tale ruolo».

Lucia DE MASTRI Ufficio stampa Anapi

CORSO REVISORE CONDOMINIALE Sono aperte le iscrizioni al nuovo corso per REVISORE CONDOMINIALE. Organizzato da Anapi in collaborazione con ItaliaDidacta, il corso si svolgerà presso la sede ANAPI di Bari, con partenza il 15 marzo prossimo.

Le lezioni saranno disponibili anche online.

Il corso consente di acquisire 10 crediti formativi agli associati Anapi.

Per informazioni numero verde 800.032.155

sito web www.anapi.it

12

anno 5, n. 1/2017

REVISORE DELLA CONTABILITÀ CONDOMINIALE Figura di garanzia e non miope censore Quella del revisore della contabilità condominiale è una figura professionale atipica che ha guadagnato gli onori della cronaca grazie al nuovo articolo 1130-bis del codice civile introdotto dalla legge di riforma del condominio, la n. 220/2012.

La collocazione giuridica di questo nuovo attore della vita condominiale trova spazio nell’alveo della legge n. 4/2013 che si occupa di meglio disciplinare le professioni senza Albo non avendo il Legislatore previsto requisiti professionali ad hoc né circoscritto la funzione a prerogativa di altri professionisti, come i commercialisti o i revisori dei conti. Si tratta, dunque, di una attività ad oggi libera che in teoria chiunque potrebbe svolgere.

Tuttavia, l’ermeticità della novella non può e non deve indurci nell’errore di ritenere che non siano necessarie competenze specifiche per portare a termine e con professionalità una revisione contabile in condominio. A tale riguardo è necessario, dunque, che il professionista incaricato sia comunque in possesso di conoscenze non solo teoriche e pratiche sull’argomento ma anche di tipo applicativo, in ragione della specificità dell’ente condominiale.

In primo luogo, corre l’obbligo di ricordare come un revisore contabile condominiale debba rispondere a inderogabili requisiti di garanzia e terzietà rispetto alle par- ti che verosimilmente si trovano in contrapposizione al sorgere di un dubbio sulla bontà della contabilità: l’assemblea dei condòmini da una parte e l’amministratore dall’altra. Tali garanzie sono date esclusivamente dal corretto approccio e atteggiamento del professionista, tenuto ad osservare alcuni principi essenziali: l’indipendenza, la responsabilità, la qualità dell’incarico ed un adeguato scetticismo professionale.

Sul tema dell’indipendenza, a me molto caro, si potrebbe argomentare per ore, ma in questa sede mi limiterò a ricordare due aspetti: il primo è che l’indipendenza deve essere garantita rispetto a possibili conflitti di interesse con le parti interessate dal risultato della revisione. Il secondo è che l’indipendenza deve risultare non solo materiale ma anche di tipo mentale evitando, quindi, qualsiasi forma di condizionamento.

Il principio della responsabilità, altrettanto anno 5, n.1/2017

rilevante, afferisce più da vicino alle competenze del professionista incaricato. Attesa l’impossibilità giuridica di giungere ad una certezza del 100% del rendiconto condominiale per rischi insiti nel nostro ordinamento, il fattore responsabilità soccorre proprio in tal senso. Infatti, la differenza tra un ragionevole alto livello di affidabilità delle conclusioni della revisione e il 100% da tutti auspicato, è colmato proprio dalla preparazione professionale specifica del revisore che, anche in sede di relazione, dovrebbe dichiarare quale sia la sua formazione sul tema.

Lo scetticismo professionale, poi, può risultare di difficile governo. Un esperto revisore della contabilità condominiale dovrebbe sapere come dosare il giusto dubbio senza restare vittima di pregiudizi da una parte né soccombere alle informazioni raccolte o alle aspettative del cliente dall’altra.

A questi principi che afferiscono all’atteggiamento del revisore, se ne aggiungono altri come quello del contraddittorio e della comunicazione con l’amministratore che ha redatto il rendiconto oggetto di verifica.

A tutto questo, è necessario che si affianchi una competenza specifica che guardi con attenzione al quadro normativo e finanziario di riferimento dell’ente condominiale, evitando appiattimenti aziendalistici ed informandosi al principio della flessibilità piuttosto che a quello della rigidità.

Ecco, allora, l’esigenza di una cultura giuridica di ampio respiro che non riguardi solo l’istituto del condominio ma anche materie come i contratti, le procedure concorsuali e molto altro ancora.

In fatto di contabilità, invece, occorre che il revisore abbia la conoscenza dei limiti applicabili in condominio sul tema dei principi contabili e che conosca processi specifici come, ad esempio, la ripartizione complessa delle spese relative al servizio idrico integrato, prerogativa del condominio.

Non da ultimo, il revisore dovrà conoscere quali siano le tecniche di indagine e di riscontro da porre in essere per avere conforto sulle sue conclusioni, conclusioni che saranno esposte in una apposita relazione di revisione che a sua volta si conclude con uno dei quattro possibili giudizi: positivo, positivo con limitazioni non significative, negativo o di impossibilità alla revisione.

Concludo questo breve intervento con un passaggio finale di estrema delicatezza: il revisore contabile condominiale deve avere coscienza del fatto che nelle sue mani viene riposto il destino di un rapporto fiduciario tra condominio e amministratore, oltre che la stessa reputazione professionale di quest’ultimo. Questa considerazione dovrebbe bastare a far comprendere la necessità di non improvvisarsi in questo ruolo e di rifiutare l’incarico se non si ha un minimo di preparazione al riguardo o di provvedere con una formazione profonda ed adeguata.

Il revisore può consolidare come sfaldare il rapporto di fiducia e può rovinare la reputazione di un amministratore, con gravi danni all’intera società: la parola d’ordine, quindi, è bando all’improvvisazione. dott. Francesco SCHENA Presidente nazionale ARCO Ass. Revisori Contabili Condominiali

13

LA CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE, QUALI NOVITÀ NORMATIVE? Intervista ad Hans Griesser Nel corso degli anni Anapi ha cercato di mantenere fede a se stessa, avendo sempre a cuore la formazione dei propri associati.

In quest’ottica rientra l’attenzione riservata dalla nostra associazione alle relazioni: coltivare quelle create nel corso del tempo e lavorare per tesserne nuove.

Per questo l’incontro con una realtà come l’ANCCA (Associazione Nazionale Contabilizzazione Calore e Acqua) merita di essere raccontato. E abbiamo pensato di farlo attraverso un dialogo – da cui è nata l’intervista che segue – con il presidente Hans Griesser.

Cosa è l’ANCCA? L’ANCCA, Associazione Nazionale Contabilizzazione Calore e Acqua, raccoglie in Italia i principali fornitori di servizi nell’ambito della contabilizzazione del calore. Si tratta di aziende che si occupano della materia da molti decenni, in Italia e nel resto d’Europa. Questa società, forte della propria conoscenza tecnica e delle esperienze acquisite anche all’estero, assicura il massimo know-how anche in caso di condizioni particolari.

Tutte le aziende associate partecipano a commissioni tecniche come il CTI (Comitato Termotecnico Italiano).

Uno dei principali obiettivi dell’associazione è di informare le amministrazioni condominiali e i clienti finali per far sì che la contabilizzazione sia più semplice e trasparente possibile.

Che novità ha introdotto il Dlgs. 141 del luglio 2016?

Il decreto correttivo è una revisione importante della legge 102 del 2014, in quanto torna a dare un grosso potere decisionale all’assemblea condominiale.

Semplificando, prima dell’entrata in vigore di tale decreto, il riferimento alla norma UNI 10200 era cogente, quindi l’assemblea o i proprietari di edifici avevano solo la possibilità di scegliere a quale tecnico affidarsi perché venissero effettuati i calcoli necessari all’applicazione della norma.

Tutto il resto non era discutibile. Quindi, ad esempio, tutti erano costretti a farsi ricalcolare i millesimi di riscaldamento in base ai fabbisogni energetici delle singole unità abitative. Questo comportava, oltre a un notevole costo, il fatto che le abitazioni posizionate sfavorevolmente rispetto ad altre all’interno dello stesso condominio si trovassero penalizzate: questi appar14

tamenti non solo consumavano di più per il riscaldamento, ma si trovavano anche ad avere una maggiore quota cosiddetta “fissa”. E questo ha causato l’insorgere di parecchie contestazioni da parte degli utenti.

Ora la legge aggiornata rende facoltativa l’applicazione della norma UNI 10200, permettendo quindi all’assemblea di suddividere tra costi fissi e a consumo, per esempio con il classico 30%-70%, continuando così a suddividere la parte fissa della spesa (in questo caso il 30%) utilizzando ad esempio lo stesso criterio adottato in precedenza. Questo sicuramente ammorbidisce l’impatto dell’introduzione della contabilizzazione secondo consumo, mantenendo però l’incentivo al risparmio energetico con la quota a consumo. E questa è l’unica cosa che l’Europa ci chiede.

Ci sono delle condizioni previste dalla legge per potere disapplicare la norma UNI 10200?

Si, ci sono. L’unica premessa è che tra due unità immobiliari all’interno dello stesso edificio ci sia una differenza del fabbisogno termico pari ad almeno il 50%.

Questo deve essere certificato da una relazione tecnica asseverata redatta da un tecnico abilitato. Questa condizione però è verificata nella stragrande maggioranza degli edifici esistenti.

Questa relazione tecnica è costosa o difficile da elaborare?

Niente affatto. Il tecnico incomincia a determinare il fabbisogno termico per m² della prima unità immobiliare del condominio e prosegue così con la seconda, la terza, ecc.. Appena riscontra una differenza maggiore del 50% tra due unità, la condizione prevista della legge è soddisfatta e può redigere la relazione che esenta il condominio dall’applicazione della norma UNI 10200, ridando il potere decisionale all’assemblea su tutto, quindi anche sul metodo di ripartizione delle spese. Quindi il costo per una simile relazione non dovrebbe superare qualche centinaio di euro.

In questo caso l’assemblea può decidere di fare come vuole?

Non proprio: resta valida la condizione che l’assemblea non può determinare una quota fissa superiore al 30%: quindi la scelta deve rientrare nell’intervallo 0-30%.

Ultimamente è opinione diffusa che il tecnico incaricato deve prima calcolare il fabbisogno termico per metro quadro di tutte le unità immobiliari componenti il condominio, e solo successivamente estrapolarne due che presentano una differenza maggiore del 50%...

Purtroppo si, e il risultato è che poi esiste una gran confusione tra gli utenti.

La legge che ha introdotto l’obbligo di installare i sistemi di contabilizzazione ha creato un grossissimo giro d’affari e molti cercano di accaparrarsi una grossa fetta della torta. Quindi molte lobby interessate cercano di interpretare la legge a favore dei propri interessi.

Ma in questo caso mi sembra che si sia andati un po’ oltre, a tutto danno del consumatore finale che deve sobbarcarsi dei costi che la legge non prevede affatto.

La legge, una volta tanto, è chiarissima: chiede semplicemente che esista una differenza superiore del 50% tra due unità abitative. Prendo l’esempio di un condominio di 100 unità immobiliari.

Il tecnico incomincia a determinare i fabbisogni della prima e già dopo la seconda riscontra una differenza del 100%. Che senso ha continuare con le altre 98 unità e chiedere ovviamente di essere pagato per tutti questi calcoli, se l’unica richiesta che il condominio ha fatto è di accertare se è data la condizione per disapplicare la norma UNI 10200 e procedere semplicemente con il 30%-70% per i suoi conteggi?

Un’altra chiarissima dimostrazione che con tali affermazioni erronee le lobby interessate vogliono soltanto costringere tutti a sostenere spese non previste dalla legge è il fatto che proprio gli stessi affermano che tra 100 e 150 non esiste una differenza del 50%.

Questo per limitare ulteriormente, in maniera artificiale, l’applicazione della legge. Tali lobby sostengono che il 50% deve essere calcolato dal fabbisogno maggiore verso quello minore e quindi il 50% non è dato. Peccato però che la legge non prevede questa precisazione e parla semplicemente del 50%. Questo dimostra che si cerca in tutti i modi di interpretare la legge a favore dei propri particolari interessi restringendo pesantemente i diritti del consumatore finale.

Credo che non sia necessario andare oltre per fare capire, anche al consumatore anno 5, n. 1/2017

finale non proprio esperto in materia, cosa si sta cercando di fare a sue spese.

Basta leggere l’art. 9, comma 5, lettera d) della legge 102/2014 aggiornato con la legge 141/2016: non è assolutamente necessario essere avvocati per capire cosa c’è scritto. Per una volta non sono necessarie “interpretazioni”, ancor meno se interessate.

L’obbligo per l’installazione di sistemi di contabilizzazione è stato prorogato?

Si, con il cosiddetto decreto milleproroghe del 30 dicembre 2016 la scadenza è stata prorogata al 30 giugno 2017. Ma attenti

Lavori urgenti e responsabilità dell’amministratore L’amministratore di condominio, nel caso in cui vi sia l’esigenza di operare con urgenza la manutenzione straordinaria, può dare incarico alla ditta esecutrice dei lavori, senza necessità di farsi autorizzare dall'assemblea condominiale ed in tal caso, il condominio è validamente rappresentato.

L’articolo 1135, co. 2 del codice civile, prevede espressamente che «l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».

Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha costantemente chiarito che: […] L’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione. (C. Cass. Civ., n.

18192/2009) Nel caso in cui non vi sia urgenza, l’obbligazione sorta tra l'amministratore e l'esecutore dei lavori, non è riferibile al condominio, poiché configura un atto posto in essere dall'amministratore, fuori dalle sue attribuzioni.

Una recentissima sentenza di legittimità del 2017, infatti, che si è occupata del ricorso ex articolo 1218, c.c., per richiedere il diritto di rivalsa sull'amministratore, in un caso in cui vi era urgenza, non ha ritenuto tale azione nemmeno "astrattamente configurabile". (C. Cass.

Civ., n. 2807/2017) dott. Emanuele MASCOLO associato Anapi anno 5, n.1/2017

ad eventuali leggi regionali che potrebbero anche prevedere cose diverse (come per esempio per la Lombardia).

Coloro che sono critici sulla contabilizzazione secondo consumo si lamentano sempre che questa decisione ci è stata imposta dall’Europa.

Lo so, ma si tratta di nuovo di chiara disinformazione! È vero, l’Europa ci ha chiesto di risparmiare energia sensibilizzando il singolo facendo sì che i suoi costi per il riscaldamento dipendano dai consumi. E questo credo che non possa essere messo in dubbio nemmeno da coloro che si lamentano. Ma siamo di

nuovo riusciti a complicare le cose al massimo, rendendole non trasparenti per complessità e aumentando i costi considerevolmente col risultato di penalizzare gravemente alcuni, avvantaggiando altri. Non è un caso che in nessun’altro Paese esista una norma tecnica come la UNI 10200 che dica come ripartire i costi. Figuriamoci, cogente anche sì. Quindi in questo l’Europa non c’entra: le complicazioni e le ingiustizie le abbiamo fatte e le continuiamo a fare tutte in casa nostra.

Anna PISCOPO Ufficio stampa Anapi

LAVORI NON DELIBERATI: UNA RECENTE SENTENZA DI CASSAZIONE Lavori urgenti non deliberati: è possibile ipotizzare che l’amministratore sia personalmente obbligato al pagamento delle spese sostenute? Il tema della responsabilità dell'amministratore di condominio per opere straordinarie fatte eseguire senza la previa deliberazione assembleare è oggetto di una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n.

2807 del 2 febbraio 2017.

Nel fatto di specie, l’amministratore aveva commissionato alcuni lavori straordinari in assenza di deliberazione condominiale e di successiva convalida. Il condominio si era pertanto rifiutato di corrispondere la cifra richiesta dall’impresa, sostenendo che l’obbligo del pagamento fosse riferibile personalmente all’amministratore. A soddisfacimento del suo credito, l’impresa appaltatrice otteneva decreto ingiuntivo avverso il condominio (che proponeva opposizione) e chiamava in causa l’amministratore, chiedendo in via subordinata che venisse accertata la sua responsabilità personale. Il giudizio di primo grado si chiudeva con la condanna del solo condominio; in appello la situazione veniva ribaltata, l’amministratore risultava soccombente e ricorreva in Cassazione.

Nella sentenza in questione, la Cassazione accoglie le ragioni dell’amministratore, stabilendo la legittimazione passiva del solo condominio rispetto all'obbligazione di pagamento delle somme richieste per l’esecuzione dei lavori straordinari.

Elemento chiave: l’urgenza dei lavori effettuati. È infatti compito dell’amministratore garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture; se ravvisa la necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone è legittimato, o meglio

tenuto, ad intervenire tempestivamente.

Su questi presupposti, l’amministratore non è responsabile in prima persona per le spese sostenute, in quanto mirate alla tutela dello stabile amministrato.

Si legge testualmente nella sentenza: In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall'amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135) che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente. Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore […] abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni [..].

Lucia DE MASTRI Ufficio stampa Anapi 15

DISTACCO DALL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO Presupposti e spese da pagare Il distacco dall’impianto centrale è un diritto del condomino, se questi prova la sussistenza dei presupposti richiesti dall’art.

1118 c.c. Il distaccato rimane obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto, mentre è esonerato da quelle di consumo. Tuttavia, la presenza di eventuali dispersioni termiche può determinare l’obbligo di continuare a pagare, seppur in parte, anche le spese di consumo, per non recare pregiudizio agli altri condomini.

Va comunque valutato il rapporto costibenefici. Attenzione ai possibili divieti previsti dal regolamento condominiale contrattuale.

Le condizioni necessarie per ottenere il distacco e il ruolo dell’assemblea Il quarto comma dell’art. 1118 c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 dispone che: «Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini». In presenza di tali presupposti, il distacco configura un vero e proprio diritto, in parziale deroga al principio della indivisibilità delle parti comuni (art. 1119 c.c.).

La prova della coesistenza delle condizioni tecniche deve essere fornita, ovviamente, dal condomino interessato tramite perizia (cfr. Cass. civ. 25.3.2004 n. 5974). Il documento deve essere redatto da un tecnico abilitato, in possesso delle relative competenze in ambito di impianti di riscaldamento. Il tecnico dovrà anche quantificare l’eventuale quota forfettaria di compensazione per la quantità di calore di cui si continuerebbe comunque ad usufruire, derivante dagli appartamenti confinanti e dalle tubazioni che attraversano l’immobile.

Attenzione. La relazione tecnica va sottoposta al vaglio dell'assemblea dei condomini, la quale non deve autorizzare il distacco, ma solo prendere atto della sussistenza dei presupposti di legge.

La delibera che vieta il distacco pur in presenza delle condizioni anzidette, sarebbe da considerarsi nulla. Parimenti nulla 16

dovrebbe considerarsi la delibera che, al contrario, autorizza tout court il distacco in presenza dei pregiudizi per l’impianto comune (Trib. Roma, 4.5.2016, n. 8906; Cass. civ. 3.11.2016 n. 22285).

Le spese dopo il distacco Dopo il distacco, «il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma». (art. 1118 c.c.)

Dunque, il condomino distaccato è esonerato dall’obbligo di contribuire alle spese di godimento (ad esempio, le spese per il combustibile), mentre rimane obbligato a concorrere, pro quota, alle spese di conservazione (manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto, spese per il mantenimento e/o regolare messa a norma), ai sensi di quanto stabilito dal secondo comma del medesimo art.

1118 c.c., in ordine alla irrinunciabilità dell’obbligo di contribuire alle sole spese di conservazione (Cass. civ. 30.4.2014 n.

9526). Il distaccato, peraltro, potrebbe rimanere obbligato a pagare anche le spese di consumo, seppur in misura ridotta, per evitare eventuali dispersioni termiche, accertate possano determinare un indebito godimento di calore proveniente dagli immobili confinanti o dalle tubature comuni che attraversano il proprio appartamento, ai danni degli altri condomini.

Distacco, spese e regolamento di condominio. Un caso pratico.

Tra le tante pronunce in argomento, la recente sentenza del Tribunale di Roma n. 235 del 10 gennaio 2017 è particolarmente interessante, in quanto esamina il diritto al distacco dall’impianto comune di riscaldamento con riferimento ai possibili limiti a tale diritto contenuti nel regolamento di condominio.

Tutto ha inizio con l’approvazione dei bilanci consultivi e preventivi del condominio, dai quali risultava una morosità di quasi 11.000 euro per spese di riscaldamento non pagate, a carico dei

comproprietari di un’unità immobiliare.

I due condomini “morosi” impugnavano la delibera, dichiarandosi esentati da qualsivoglia onere di contribuzione per le spese di “gestione”. Sostenevano, infatti, di aver provveduto, quattro anni prima, al distacco del loro immobile dall’impianto centralizzato di riscaldamento. Il condominio sosteneva invece che le spese di funzionamento dell’impianto comune del riscaldamento andavano poste a carico anche dei condomini distaccati, tenuto conto di quanto previsto dall’art. 14 del regolamento di condominio, di natura contrattuale, che non consentiva di essere esentati dalle spese di gestione per il riscaldamento anche in caso di distacco.

Secondo il Tribunale di Roma, la rinuncia al riscaldamento centralizzato non è consentita in presenza di un divieto contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale che «mentre non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138 ultimo comma c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, ben può, invece, derogare alle disposizioni legali non dichiarate inderogabili».

Ne consegue che il regolamento condominiale (di natura contrattuale), se da una parte non può consentire la rinuncia all’uso laddove sia finalizzata all’esonero dall’obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione di detto impianto, dall’altra può invece vietare la rinuncia all’uso, ossia il distacco dell’impianto del singolo condomino da quello centralizzato. Tale divieto infatti non è in contrasto (anzi è in sintonia) con la disciplina legale (ancorché derogabile) dell’uso della cosa comune.

Queste limitazioni non possono invece essere dettate da un regolamento non contrattuale, che non può incidere sui diritti dei partecipanti (in senso restrittivo o ampliativo con effetti sul riparto delle spese) ma solo regolamentare le modalità d’uso delle cose comuni e l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali. anno 5, n. 1/2017

Ciò premesso, nel caso di specie il giudice ha riconosciuto il diritto al distacco dei condomini dall’impianto di riscaldamento, con l’obbligo degli stessi di contribuire, oltre alle spese di manutenzione e gestione secondo i millesimi di proprietà, anche alle spese di consumo, ma in misura.

Questo perché, innanzitutto, nella fattispecie manca la prova della natura contrattuale del regolamento di condominio, con conseguente diritto al distacco dall’impianto centrale da parte dei condomini.

In secondo luogo, la consulenza tecnica ha accertato che il distacco operato dagli attori non ha comportato alcuno squilibrio nel funzionamento dell’impianto stesso, mentre ha invece determinato l’esistenza di dispersioni termiche […] che aggraverebbero gli oneri dovuti dagli altri partecipanti al condominio (relativamente al calore residuo fornito all’appartamento del condomino distaccatosi) e determinerebbero un indebito

godimento di calore (in particolare proveniente dalle colonne montanti) da parte degli attori distaccatisi.

Da qui l’obbligo dei condomini distaccati di continuare a contribuire anche alle spese di funzionamento dell’impianto centralizzato, nella misura forfettaria del 13,86% della partecipazione originaria a titolo di spese per l’acquisto del carburante. avv. Giuseppe NUZZO foro di Lecce

UNA PROPOSTA DI AGGIORNAMENTO PER PROFESSIONISTI Italia Didacta è la società partner di Anapi per la formazione; propone agli amministratori condominiali una serie completa di moduli di aggiornamento, che rispondono a tutti i requisiti richiesti dal regolamento ministeriale 140/2014 sulla formazione continua. Con l’obiettivo di fornire approfondimenti di carattere tecnico, normativo e pratico, Italia Didacta realizza pubblicazioni e attività formative che comprendono trasversalmente tutti i profili – strutturali e gestionali – interessanti per il condominio.

Punto di forza della società è l’offerta e-learning. I corsi online consentono di approfondire la preparazione indi- viduale in modo semplice, efficace e flessibile. Argomenti e contenuti sono aggiornati alle ultime novità normative e tecniche, e trattati da docenti esperti e qualificati. Contabilizzazione del calore, impianti tecnici, sicurezza e responsabilità dell’amministratore, mediazione civile sono alcuni dei temi trattati nei moduli.

In programma per i prossimi mesi il lancio di una nuova piattaforma tecnologica e un ampliamento dell’offerta formativa, con argomenti di attualità e sicuro interesse. Grazie ad una partnership collaudata, la frequenza dei corsi Italia Didacta consente agli associati Anapi di conseguire i crediti formativi di aggiornamento obbligatori per legge. Nuova anche la nostra sede, inaugurata a dicembre, che presentiamo nelle immagini.

Per saperne di più, visita il sito www.italiadidacta.it

anno 5, n.1/2017

17

LINEE VITA I sistemi di sicurezza per prevenire le cadute dall’alto D. LGS 81/08 e UNI EN 795 Lavorare in sicurezza è un tema di grande attualità. Tuttavia, chi opera in prima persona, talvolta dimentica che la prevenzione e la tutela dei lavoratori sui luoghi di lavoro rappresentano un obbligo previsto dalla legge.

Purtroppo, la maggior parte degli infortuni si verificano per assenza o inadeguatezza delle misure di prevenzione e protezione; la caduta dall’alto è uno degli infortuni più frequenti.

Scegliere un sistema e una soluzione anticaduta adeguata richiede molta attenzione: competenza tecnica e progettuale, e soprattutto la capacità di adeguarsi alle varie situazioni cantieristiche, oltre a una metodologia rigorosa, per rendere consapevole e responsabile il lavoratore all’utilizzo dell’impianto stesso.

In quest’ottica si inserisce il seminario che si svolgerà a San Bonifacio (VR) il 5 maggio 2017, organizzato in collaborazione con Lineasikura e Anapi Lombardia, simbolo di quanto quest’ultima sia vicina al mondo del lavoro e alle responsabilità ad esso correlate, avvertendo quindi la necessità di una corretta formazione e informazione. Pertanto, è necessario sensibilizzare all’utilizzo dei presidi che aiutano a ridurre i rischi di infortunio sul lavoro. Tra questi ci sono i dispositivi anticaduta delle coperture che rispondono allo standard UNI EN 795. Questa norma specifica i requisiti, i metodi di prova, le istruzioni per l’uso e come effettuare la marcatura dei dispositivi di ancoraggio, progettati esclusivamente per l’uso con dispositivi di protezione individuale (DPI) contro le cadute dall’alto,

18

riportando alcune definizioni delle tipologie degli ancoraggi e le istruzioni per l’installazione.

Gli argomenti che verranno affrontati durante il seminario del prossimo maggio ruotano attorno al sistema anticaduta e saranno così articolati: –– Focus sulla sicurezza in quota, perché utilizzare un sistema anticaduta in quota?

–– Il sistema sanzionatorio D.lgs.81 e C.P. Quali sono le procedure documentali da adottare e chi sono i soggetti responsabili?

–– La norma UNI EN795: quali sono le definizioni, i requisiti dei componenti, i metodi di prova, e che dati deve riportare un componente marchiato in conformità?

–– Criteri di progettazione: capire come dislocare i componenti, e se questi debbano lavorare in campo elastico nell’ambito dei carichi effettivamente trasmessi dall’operatore, o con sistemi in rigidezza che trasmettono totalmente le sollecitazioni, quindi valutare il rapporto tra le distanze dei fissaggi dall’asse del palo e l’altezza dello stesso.

–– Esempi di installazione dei dispositivi anticaduta a norma UNI EN 795 –– Criteri e criticità dei fissaggi, che tipologie di ancoranti utilizzare sui vari materiali base? Tipo strutturale, a contrasto di forma, viti mordenti ecc.

–– Certificazione, quali sono i contenuti all’interno del fascicolo tecnico dell’impianto e cosa dichiara a fine installazione l’installatore; infine, in che modo ha acquisito le competenze per poter installare?

Rimane quindi importante acquisire tutte le conoscenze tecnico/applicative per quanto sopra descritto, qualora si decidesse di progettare o installare un impianto anticaduta a norma UNI EN 795, ovvero le famose linee vita.

Non dimentichiamo che il d.lgs. 81/2008 propone un sistema di gestione della sicurezza e della salute in ambito lavorativo preventivo e permanente, attraverso: • l’individuazione dei fattori e delle sorgenti di rischi; • la riduzione, che deve tendere al minimo del rischio;

• il continuo controllo delle misure preventive messe in atto; • l’elaborazione di una strategia aziendale che comprenda tutti i fattori di una organizzazione (tecnologie, organizzazione, condizioni operative...)

Il decreto, inoltre, ha definito in modo chiaro le responsabilità penali e le figure in ambito aziendale per quanto concerne la sicurezza e la salute dei lavoratori.

A seguito del D.lgs.81 T.U. art.115 Sistemi di protezione contro le cadute dall’alto qualora non vengano adottate misure di protezione collettiva (parapetti, ponteggi) è necessario costituire un sistema per prevenire le cadute dall’alto mediante: a) assorbitori di energia; b) connettori; c) dispositivo di ancoraggio (es: ancoraggi di tipo A UNI EN 795); d) cordini; e) dispositivi retrattili; f) guide o linee vita flessibili (es: linee di tipo C UNI EN 795); g) guide o linee vita rigide (es: rotaie di tipo D UNI EN 795); h) imbracature. anno 5, n. 1/2017

Il sistema di protezione deve essere assicurato, direttamente o mediante connettore lungo una guida o linea vita, a parti stabili delle opere fisse o provvisionali.

Violazione con arresto sino a due mesi o ammenda da 548,00 a 2.192,00 euro sia a carico del committente/datore di lavoro sia a carico del lavoratore Nel caso non vengano adottate i sistemi di protezione, e il mancato adempimento comporta pene dall’ammenda all’arresto sia a carico del committente, del direttore lavori, del coordinatore in fase di progettazione, coordinatore in fase di esecuzione. È evidente che, da parte di un legale rappresentante (che sia un amministratore o un datore di lavoro) fare operare su una copertura un lavoratore senza che siano presenti i terminali per l’ancoraggio dei DPI, comporta una violazione del Testo Unico.

Di certo costituire un sistema anticaduta dove è presente un’attività lavorativa superiore ai 2 metri di altezza, oltre ad assicurare minor rischio all’operatore, attiva una procedura che esonera da tutte le responsabilità il committente/datore di lavoro.

Da fonti INAIL il trend degli infortuni mortali sul lavoro nell’ultimo decennio si è dimezzato: si è passati dai 1247 infortuni nel 2004, ai 662 nel 2014, mentre nei primi otto mesi del 2015 sono stati registrati 745 infortuni mortali, riportando quindi un aumento del 15% rispetto all’anno precedente.

La crisi economica sicuramente ha contribuito al miglioramento di questo dato, così come le attività di formazione e informazione che gli organi pubblici e i professionisti del settore svolgono ogni giorno.

Rimaniamo fermi con un unico pensiero: oggi la sicurezza sul lavoro non deve risultare come un costo, ma come un investimento. dott. Livio W. CORSO Lineasikura Srl, Membro della Commissione sicurezza UNI

anno 5, n.1/2017

Linee vita: sicurezza e convenienza Le linee vita sono dispositivi che “mettono in sicurezza” un luogo di lavoro particolare, come la copertura di qualsiasi edificio.

I lavori in quota possono esporre i lavoratori a rischi molto elevati per la loro salute e sicurezza, in particolare rischi di caduta dall’alto e altri gravi infortuni sul lavoro.

Sappiamo cosa si intende per “caduta”: quando occorre lavorare in quota NON si deve cadere. Per evitare di cadere non è sempre sufficiente prestare molta attenzione, è invece necessario applicare dei sistemi che impediscano l’evento.

pianti o coperture fotovoltaiche, a seguito di una normativa nazionale attualmente adottata solo da alcune regioni italiane.

Si può trattare di sistemi di protezione collettiva contro le cadute (parapetti) oppure sistemi di protezione individuali contro le cadute: le linee vita. Ogni responsabile di un immobile (amministratore condominiale o proprietario), datore di lavoro, dirigente e preposto può essere coinvolto in azioni penali e civili qualora emergano violazioni o deficienze nei riguardi delle vigenti in merito alla protezione dei lavori in quota.

1. Tutti gli interventi di nuova costruzione 2. Gli interventi riguardanti l’involucro esterno (pareti esterne perimetrali e/o coperture) di edifici esistenti assoggettati a regime abilitativo disciplinato dalla legge sulla semplificazione della disciplina edilizia regionale (Legge Regionale Emilia-Romagna n. 15/2013) 3. Gli interventi riguardanti l’involucro esterno (pareti esterne e coperture) di edifici esistenti non assoggettati a titolo abilitativo ma ad obbligo di comunicazione con Notifica Preliminare ai sensi dell’art. 99 del D.Lgs. 81/2008

Le linee vita – secondo la norma UNI EN 795 – sono costituite da un insieme di ancoraggi posti in quota sulle coperture, alle quali gli operatori si agganciano tramite imbracature e relativi cordini. Possono essere temporanee o stabili. Nel primo caso vengono utilizzate per il montaggio di edifici prefabbricati e successivamente smontate. Nel secondo caso, vengono installate in modo stabile sulle coperture dei nuovi edifici per la loro manutenzione e per la manutenzione periodica di eventuali im-

La norma nazionale che contiene le disposizioni relative ai requisiti minimi di sicurezza e salute per l’uso delle attrezzature di lavoro utilizzate per i lavori temporanei in quota (ponteggi, scale portatili a pioli e sistemi di accesso e posizionamento

A QUALI TIPOLOGIE DI INTERVENTI È APPLICATA LA NORMATIVA

mediante funi) è il D. Lgs. 8 luglio 2003, n.235 Attuazione della direttiva 2001/45/ CE relativa ai requisiti minimi di sicurezza e di salute per l’uso delle attrezzature di lavoro da parte dei lavoratori, cui ha fatto seguito il D. Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 At-

19

tuazione dell’articolo 1 della legge 3 agosto 2007, n. 123, in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro (Testo Unico sulla sicurezza nei luoghi di lavoro), in particolare l’art. 115, rubricato Sistemi di protezione contro le cadute dall’alto. La Regione Toscana è stata la pri-

APPARATI PER METTERE IN SICUREZZA LA COPERTURA CONFORMI AL D.LGS. 81/2008 L'art. 111 del D. Lgs. 81/2008 dispone di dare priorità alle misure collettive rispetto a quelle individuali Misure di protezione collettiva: • parapetti fissi • parapetti provvisori • reti anticaduta • ponteggi montati in conformità alle norme UNI • cestelli elevatori, solo fino alla linea di gronda e solamente con personale che resta all'interno del cestello, dotato di dispositivi di sicurezza individuali e regolarmente agganciato al cestello. Quindi un operaio che usa il cestello elevatore per salire sul tetto, è FUORI NORMA Misure di protezione individuale: • linee vita e ancoraggi fissi, conformi alle UNI EN 795 e montate da personale certificato ed abilitato ma a rendere obbligatoria l’installazione di linee vita con l’emanazione di norme e disposizioni proprie. Liguria, Lombardia e Piemonte si sono poco dopo allineate all’esempio toscano. Fra le regioni che recentemente hanno legiferato in tal senso ci sono Emilia Romagna, Marche e FriuliVenezia Giulia. Esse hanno, in molti casi, esteso l’obbligo dell’installazione della linea vita anche alle ipotesi di ristrutturazioni significative di edifici esistenti.

Per ciò che concerne la progettazione di una linea vita, il Testo Unico (D. Lgs. 81/2008) impone l’obbligo di creare una documentazione contenente l’analisi dei rischi, le misure di sicurezza adottabili e le modalità di utilizzo del sistema, per consentire un’adeguata informazione degli

utilizzatori da parte dei responsabili dei lavori. Devono inoltre essere presenti la verifica e il calcolo della resistenza degli ancoraggi, la dichiarazione di conformità dei prodotti utilizzati e il manuale di manutenzione, montaggio e uso (redatto dal produttore). Infine, dopo l’installazione di una linea vita è fondamentale procedere periodicamente alla revisione del sistema.

L’intervento (da parte di personale competente) è richiesto sempre in seguito al montaggio, prima della messa in servizio del sistema, e successivamente «almeno una volta all’anno se in regolare servizio o prima del riutilizzo se non usate per lunghi periodi» (UNI EN 11158, art. 9.1.6).

Si rende inoltre obbligatoria un’ispezione, prima di procedere a un ulteriore uso, in seguito a un arresto di caduta.

CONVIENE INSTALLARE UNA LINEA VITA? EDIFICIO TIPO: altezza = 10 m; lunghezza lato 1 = 30 m; lunghezza lato 2 = 20 m SUPERFICIE FACCIATA: lato 1 x altezza = 300 mq; superficie totale facciate = 1000 mq MISURE DI PROTEZIONE TEMPORANEE PONTEGGIO: 1000 mq da proteggere, costo noleggio 15 € mq = 15.000 € ad ogni intervento PARAPETTO: 100 mq da proteggere, costo noleggio 20/25 € ml = 2.000/2.500 € ad ogni intervento SISTEMI ANTICADUTA CERTIFICATI PERMANENTI LINEA VITA CERTIFICATA (dispositivi di ancoraggio + montaggio): 3.000 € circa, una sola volta (più spese di collaudo e verifica periodica) Eurocert s.r.l. da anni esegue tali verifiche in conformità con quanto stabilito dalla normativa, con l’ausilio di personale tecnico qualificato, testando visivamente e strumentalmente le installazioni e fornendo un documento che permette al committente di utilizzare le proprie linee vita in sicurezza e nel rispetto della legge.

NORME E DECRETI REGIONALI IN MATERIA EMILIA ROMAGNA: Legge Regionale 02/03/2009, n. 2 Regione Emilia Romagna, delibera 699 del 15/06/2015 FRIULI VENEZIA GIULIA: Legge Regionale 16 ottobre 2015, n. 24 LIGURIA: Legge regionale 17 dicembre 2012 N. 43 Modifiche ed integrazioni alla legge regionale 15 febbraio 2010, n. 5 Norme per la prevenzione delle cadute dall'alto nei cantieri edili LOMBARDIA: Decreto Direttore Generale 14/01/2009 n. 119; Decreto Direttore Generale 17/08/2011 n.

7738 MARCHE: Legge Regionale 22 aprile 2014, n. 7 PIEMONTE: Articolo 86, paragrafo 14, della Legge Regionale n. 3 del 25 marzo 2013 recante Modifiche alla legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 (Tutela ed uso del suolo) e ad altre disposizioni regionali in materia di urbanistica ed edilizia pubblicata sul B.U. del 28 Marzo 2013, n. 13.Legge 02/03/2011, n. 1 TOSCANA: Regolamento 18 dicembre 2013, n. 75/R PROVINCIA AUTONOMA DI TRENTO: Legge Provinciale 09/02/2007, n.

3; Decreto Presidente Provincia 25/02/2008, n. 7 UMBRIA: Legge Regionale 17 settembre 2013, n. 16 recante Norme in materia di prevenzione delle cadute dall’alto, pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Umbria Serie Generale - N. 436 Parte prima, 25-9-2013 VENETO: Dgr. n. 97 del 31 gennaio 2012 SICILIA: Decreto 5 settembre 2012 e Circolare applicativa Norme sulle misure di prevenzione e protezione dai rischi di caduta dall'alto da predisporre negli edifici per l'esecuzione dei lavori di manutenzione sulle coperture in condizioni di sicurezza geom. Raffaele TURATTI certificatore Eurocert

Corsi di formazione Anapi per Amministratore di Condominio Prossime date in tutta Italia: 08/03/2017 TORINO 06/03/2017 BERGAMO 08/03/2017 PARMA 07/03/2017 MILANO 10/03/2017 GALLIPOLI 20

18/03/2017 CATANIA 30/03/2017 TARANTO 06/04/2017 GENOVA

per info e iscrizioni, contattare il numero verde

800.032.155 anno 5, n. 1/2017

Anapi risponde a cura di Roberto BONASIA, consulente Centro Studi Anapi Spett.le Anapi, chiedo informazioni riguardo una situazione gravante sul condominio in cui abito.

Dopo lavori di ristrutturazione, costati migliaia di euro, eseguiti tra il 2014 e 2015, l’amministratore non ha ancora provveduto ad assolvere all’obbligo di rendiconto. Sono 3 anni che non rendiconta e che non convoca assemblee. Fino ad oggi le abbiamo richieste a voce con toni alti presso il suo ufficio. Le risposte ottenute sono sempre le stesse, tra poco la farò... Ora vorremmo comunicare via raccomandata. Nel frattempo, l’amministratore provvede alle spese senza chiedere quote condominiali ma alcune fatture dei lavori non sono state saldate all’azienda appaltatrice, ma anticipate dai condomini. Come è possibile muoversi?

Emiliano L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale costituisce grave irregolarità ai sensi dell’art 1129 del codice civile. L’assemblea può pertanto chiedere la revoca dell’amministratore di condominio in virtù di una “discussa” gestione delle spese ordinarie e straordinarie.

Come tale, ai sensi dell’art. 66 delle disposizioni attuative, l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata su iniziativa di ciascun condomino.

Pertanto in relazione alle problematiche individuate, è opportuno procedere nel rispetto del dettato normativo richiamato dall’art 66 delle disposizioni attuative, quale criterio di risoluzione in prima istanza della fattispecie oggetto di consulto.

Quante deleghe può rappresentare un condomino in sede di assemblea?

L’art. 67 disp. att. cod. civ. dichiara al primo comma che ogni condomino può inanno 5, n.1/2017

tervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta.

Precisiamo subito che il rappresentante non deve essere necessariamente un altro condomino: dal momento che la norma non richiede requisiti specifici, la delega può essere validamente conferita anche ad un soggetto estraneo al condominio.

Soggetto che però non può essere l’amministratore: il V comma del citato art. 67 espressamente prevede che «all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea». La delega non è frazionabile, nel senso che il condomino proprietario di più unità immobiliari può conferire una sola delega.

Il codice non limita il numero dei condomini che possono ricorrere alla delega, ma limita invece il numero dei condomini che possono farsi rappresentare dalla stessa persona, stabilendo che «se i condomini son più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale». Nel caso specifico posto dal nostro associato i condomini sono 61, come sommatoria di 3 scale. Il valore di un quinto – a norma dell’art. 67 delle disposizioni attuative – corrisponde a 200 millesimi, pertanto il delegato non può rappresentare più di 200 millesimi.

Spett.le Anapi, stiamo effettuando i conteggi per l’approvazione del rendiconto anno 2016. A seguito della lettura dell’acqua risultano delle eccedenze. Vorremmo sapere quale criterio utilizzare. Mi spiego meglio. Fatta 100 l’eccedenza, a quale criterio di ripartizione occorre fare riferimento: a) secondo i consumi dei singoli condomini b) in parti uguali c) secondo altro criterio (se si, quale?) dott. Giuseppe Aulisa Per eccedenza condominiale si intende la differenza tra il consumo rilevato al contatore generale e la somma dei consumi dei contatori di ciascuna unità immobiliare; i consumi in eccedenza sono quelli normalmente destinati alla pulizia delle scale, all’annaffiamento del giardino e in generale altre attività di pertinenza condominiale.

L’eccedenza dell’acqua deve essere ripar-

tita ai sensi dell’art 1123 del codice civile, secondo il quale «Le spese necessarie per la conservazione e godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune sono sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Pertanto, a norma di legge la ripartizione deve essere effettuata in base ai valori millesimali delle singole proprietà. È però ammissibile una diversa convenzione tra le parti: quindi i condomini possono scegliere un diverso metodo di riparto (parti uguali, in proporzione al consumo dei singoli condomini…), purché la scelta di tale metodo venga deliberata all’unanimità.

Buongiorno sono un inquilino residente a Milano in una piccola casa composta di 3 appartamenti + locale pizzeria al piano terreno.

L’amministratore è due anni che, nonostante gli venga richiesto, non convoca assemblee e non invia bollettini di pagamento. La gestione pulizia scale e spazzatura viene svolta in maniera imprecisa e non regolare, comportando disagi notevoli. Oltretutto noi non paghiamo nulla e non si capisce come vengano pagate queste persone. Come è possibile sfiduciare il nostro amministratore non riuscendo ad avere un’assemblea durante la quale porre la sfiducia? Noi vorremmo cambiare amministratore chiudendo col vecchio e trovandone uno nuovo.

Grazie, Guido Clerici Ai sensi dell’art 66 delle disposizioni attuative del codice civile, «l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria […], può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino». Nell’assemblea straordinaria convocata dai condomini – come nel vostro caso – è certamente possibile deliberare la 21

revoca dell’amministratore. Prevede l’art.

1129 cod. civ. rubricato Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore: «La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità».

Con riferimento anche all’ordine del giorno dell’assemblea, lo stesso articolo 1129 individua tra le gravi irregolarità «l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge».

In seguito a verifiche eseguite in seguito a sensibili variazioni negli importi delle bollette, abbiamo potuto verificare che l’amministratore ha provveduto già da tempo a sostituire il fornitore di energia elettrica, senza consultare né sottoporre preventivi all’assemblea. E nemmeno ha provveduto ad informarci in seguito sottoponendoci il nuovo contratto, che poi si è rivelato meno vantaggioso del precedente. Tale facoltà di scelta rientra tra le funzioni che l’amministratore può esercitare in autonomia e quindi il suo comportamento può considerarsi legittimo?

Una volta nominato, l’amministratore ha facoltà di agire – in qualità di mandatario – in nome e per conto del condominio, entro i limiti e le competenze che la legge e l’assemblea gli attribuiscono. I compiti che il codice civile attribuisce all’amministratore sono legati alla manutenzione e alla gestione ordinaria delle parti comuni (salvo casi eccezionali che richiedono un

intervento urgente o improcrastinabile).

Nell’ambito dei rapporti con fornitori di servizi, le attività di ordinaria amministrazione sono da ritenersi quelle relative alla riscossione delle quote dovute da ciascun condomino, al pagamento delle bollette, alla segnalazione di guasti o anomalie di qualche tipo.

Non rientrano certamente in questo ambito la firma di un nuovo contratto con un altro fornitore o anche la sottoscrizione di condizioni contrattuali diverse con lo stesso fornitore, in quanto tali atti determinano un cambiamento delle condizioni economiche esistenti. Pertanto, in questi casi si rende necessaria la preventiva approvazione dell’assemblea o quantomeno la successiva ratifica del contratto sottoscritto. L’amministratore che proceda senza il consenso preventivo dell’assemblea o che – almeno – non sottoponga a successiva ratifica il proprio operato può essere revocato per gravi irregolarità nella gestione.

VI ASPETTA AL MADE PADIGLIONE 6 STAND M33 N30 22

anno 5, n. 1/2017

anno 5, n.1/2017

23

Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili

www.anapi.it

24

anno 5, n. 1/2017