Anapi News - anno 4 numero 1/2016 by Anapi

Rivista ufficiale dell’Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili

Valvole Termostatiche. Cosa cambia dal 2016

Risparmiare in casa: ISTRUZIONI PER L’USO Save the Date : 26 Febbraio BARI

Magazine di informazione e aggiornamento professionale ANNO IV ANNO IV| Numero 1° 2016 - N. 1/2016

ANNO IV- N. 1/2016

SOMMARIO Anapi News - Anno IV | n. 1° 2016 Organo Ufficiale ANAPI - Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili Pubblicazione periodica bimestrale registrata presso l’Elenco Speciale OdG. Regione Puglia n. 330/2015

Editoriale

pag. 5

Normativa in materia antincendio

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I servizi in comune in condominio possono essere resi autonimi da un condomino

pag. 13

Riscaldamento centralizzato e Valvole termostatiche Quanto costa adeguarsi

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Decreto Legislativo 102/2014 Attuazione delle Direttiva Europea 2012/27/UE sull’efficienza energetica

pag. 17

Progettazione grafica: Eidolab Impaginazione e grafica: Maria Sancilio

ANAPI e Legambiente Puglia INSIEME per la rimozione e lo smaltimento dell’amianto

pag. 21

Anapi Sede Nazionale Via Junipero Serra 19 70100 Bari - Tel 080.564.08.67 info@anapi.it - www.anapi.it

ANAPI feat. CNA Bari - Progetto Tetti Puliti

pag. 24

Ufficio Stampa Nazionale ufficiostampanapi@gmail.com

L’esperto Risponde

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Notificata al Tribunale di Bari Registro Periodici al num. 8307 Editore - Italia Didacta Direttore Editoriale - Vittorio Fusco Direttore Responsabile - Vittorio Fusco Consulenza e Coordinamento Editoriale e di Redazione - Ge.Ser.Co. Hanno collaborato: Emanuele Siragura, Emanuele Mascolo, Gambino Editore, Maria Sancilio, Elisabetta Di Zanni, Vittorio Fusco, Punzo Giacoma, Angela Picco, Roberto Bonasia.

La Segreteria Nazionale riceve dal lunedì al venerdì dalle ore 09,00 alle ore 13,00 La Segreteria Nazionale risponde telefonicamente dal lunedì al venerdì dalle ore 09,00 alle ore 13,00 Ufficio Consulenza:consulenze@anapi.it Riceve il lunedì ed il giovedì dalle ore 9,00 alle ore 13,00 © - Anapi - Tutti i diritti riservati Vietata la riproduzione anche parziale

ANNO IV - N. 1/2016

ANNO IV- N. 1/2016

EDITORIALE I condoni edilizi in Italia, hanno decisamente alterato il principio di normalità delle costruzioni e soprattutto la loro capacità di poter tenere insieme strutture e fabbricati in omogeneità con il resto della struttura tecnica originaria. E’ opportuno fare un excursus storico sulle origine dei condoni in Italia a partire dal 1985 anno in cui hanno avuto la maggiore adesione pubblica e privata. La legge 28/2/1985 n° 47 (governo Craxi-Nicolazzi), si poneva prima di tutto come una provvisoria legge-quadro in materia urbanistico/edilizia, ma la sua maggiore conseguenza è stata quella di ammettere al condono edilizio tutti gli abusi realizzati fino al 1/10/1983. Per i manufatti costruiti in aree a vario titolo vincolate il rilascio della concessione (o autorizzazione) in sanatoria era subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela (per il vincolo paesaggistico di solito i comuni, con successivo controllo ed eventuale annullamento da parte delle Sopraintendenze). Secondo dati CRESME, l'effetto annuncio del primo condono avrebbe provocato l'insorgere - nel solo biennio 1983/4 - di 230.000 manufatti abusivi, mentre quelli realizzati fra il 1982 e tutto il 1997 sarebbero 970.000. L'art. 13 della medesima legge 47/1985 prevede la possibilità di un "accertamento di conformità", da effettuare entro stretti limiti temporali correlati alle ordinanze dei sindaci, "e ANNO IV - N. 1/2016

comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative", in base al quale le opere abusive potrebbero essere sanate, qualora esse fossero conformi agli strumenti urbanistici vigenti. Si tratta, come si vede, di cosa assolutamente diversa dal condono (che è un provvedimento eccezionale e "tombale", in quanto porta tendenzialmente a legittimare tutti o quasi gli abusi). La sanatoria è invece un istituto permanente, che può essere invocato per quelle opere che - per qualche invero strana ragione - non hanno ottenuto la concessione edilizia, anche se avrebbero potuto ottenerla benissimo (si tratta evidentemente di rari casi, ovvero di abusi di piccole dimensioni). Nella prassi, l'uso indifferenziato del termine "sanatoria" per indicare i condoni edilizi ha generato pericolose confusioni. In seguito, è emerso il problema che nelle normative di tutela paesaggistica (ora il T.U. dei Beni CC.AA.) non esiste una norma equivalente. Di conseguenza 5

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nelle zone vincolate (che sarebbero il 47% del territorio nazionale) anche la sanatoria edilizia sarebbe inapplicabile, in quanto subordinata all'ottenimento, impossibile, dell'autorizzazione ambientale. Un parere assai opinabile espresso dal Consiglio di Stato l' 11/4/2002 ha invece stabilito che il rilascio di un' "autorizzazione postuma", "equipollente" a quella preventiva è possibile. La maggioranza parlamentare ha colto la palla al balzo, presentando un emendamento alla Legge-delega sul "riordino delle normative in materia ambientale" che, modificando gli articoli 163 e 164 del T.U. Beni CC.AA., codificherebbe definitivamente l' "autorizzazione paesistica in sanatoria". Ciò sarebbe un gravissimo indebolimento del già fatiscente sistema di tutela ambientale, dal momento che l'autorizzazione in questione è sostanzialmente discrezionale, e ben difficilmente si oserebbe negarla a opere ormai esistenti. L'emendamento è stato respinto (la stessa Legge-delega non è ancora approvata), ma la questione rimane aperta. La Legge 23/12/1994 n° 724 relativa alle:"Misure di razionalizzazione della finanza pubblica", art. 39 (primo governo Berlusconi), Riapre i termini della precedente legge 47/1985, estendendoli agli abusi realizzati fino al 31/12/1993. Vengono tuttavia introdotte alcune limitazioni: che le opere non abbiano comportato un ampliamento superiore al 30% della volumetria originaria, ed in ogni caso non superiore a 750 mc. Lo stesso limite volumetrico si applica alle nuove costruzioni, "per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria" (il che consente di condonare anche le lottizzazioni abusive). Resta fermo per ANNO IV- N. 1/2016

le zone vincolate l'obbligo di acquisire preventivamente l'autorizzazione dell'autorità preposta (che, ricordiamo, per il vincolo paesaggistico è solitamente il Comune, sia pure in prima battuta!). In più, l'ultimo periodo del 4° comma stabilisce anche il silenzio-assenso in caso di perdurante inerzia comunale. Sempre secondo dati del CRESME, dal 31/12/1993 (ultima data prevista per il completamento dei manufatti) sono stati realizzati altri 220.000 abusi, tra nuove costruzioni e ampliamento delle esistenti. Anche in questo caso la scarsa e prevalentemente formale capacità di controllo da parte dei Comuni avrà permesso l'ammissione al condono di edifici che, per la loro volumetria o il loro impatto ambientale, non avrebbero potuto essere sanati; ugualmente è possibile sospettare che moltissimi edifici siano in realtà stati realizzati dopo la chiusura dei termini. Ben 14 Decreti Legge, emanati dopo il 1994 (l'ultimo era il DL 24/9/1996 n° 495) e tutti decaduti per mancata conversione in legge, contenevano norme più o meno confuse in materia di semplificazione dei procedimenti urbanistico/edilizi, modifiche alla legge 493/1993, denuncia d'inizio attività e condono delle opere abusive (per quest'ultimo aspetto si trattava più che altro di "aggiustamenti" delle modalità di riscossione e versamento delle oblazioni, loro impiego da parte dei Comuni, ecc., con qualche limitata norma di rilievo ambientale). La raffica di decreti è cessata solo quando la Corte Costituzionale, con sentenza n° 360 del 17-24/10/1996, ha stabilito l'illegittimità costituzionale della prassi di reiterare all'infinito le decretazioni d'urgenza, facendone poi salvi gli effetti. 6

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Fermandoci al 2003, anno di definizione dei condoni edilizi, è opportuno fare qualche accenno al Disegno di legge n. 3032 relativo alla predisposizione del Fascicolo del Fabbricato più volte discusso ma mai, infine, applicato. I buoni propositi del governo dell’epoca sino sono riscontrati con i problemi pratici del condominio e delle assemblee dove non si riusciva a definire la composizione di tale giusta applicazione con il riscontro economico piuttosto esigente dei tecnici. Tale disegno di legge, si attuava per definire al meglio lo stato di salute dell’immobile proprio in virtù di uno dei più gravi fatti di cronaca relativi al crollo dell’edificio a Foggia l’11 novembre del 1999 dove ci furono 67 vittime su un totale di 71 residenti. Riportiamo, di seguito il disegno di legge n. 3032: 1. È istituito, relativamente a ciascun fabbricato, il fascicolo del fabbricato. Detto fascicolo è redatto, aggiornato con cadenza non superiore a dieci anni e tenuto a cura del proprietario o dell’amministratore del condominio. Sul fascicolo sono annotate le informazioni relative all’edificio di tipo identificativo, progettuale, strutturale, impiantistico, ambientale, con l’obiettivo di pervenire ad un idoneo quadro conoscitivo a partire, ove possibile, dalle fasi di costruzione dello stesso, e sono registrate le modifiche apportate rispetto alla configurazione originaria, con particolare riferimento alle componenti statiche, funzionali e impiantistiche. 2. La produzione del fascicolo del fabbricato, debitamente aggiornato, è presupposto del rilascio di autorizzazioni o certificazioni di competenza comunale relative all’intero ANNO IV - N. 1/2016

fabbricato o a singole parti dello stesso. Al momento della stipula o del rinnovo di contratti di locazione, nonché in caso di alienazione del fabbricato o di singole unità immobiliari è resa, da parte del proprietario e dell’amministratore del condominio, apposita dichiarazione circa l’avvenuto adempimento degli obblighi previsti dalla presente legge. 3. Alla compilazione del fascicolo del fabbricato provvede un tecnico abilitato, architetto o ingegnere, sulla base della documentazione tecnico-amministrativa fornita dal proprietario o dall’amministratore del condominio ovvero, qualora necessario, previa acquisizione di ulteriori elementi conoscitivi, di indagini e rilievi. 4. L’acquisizione presso gli uffici pubblici, a livello centrale e locale, della documentazione tecnico-amministrativa necessaria alla predisposizione del fascicolo del fabbricato, avviene senza oneri per la parte interessata. Così, a fronte di alcuni tentativi anche recenti, ad esempio di regioni come Emilia e Lazio, e comuni come Roma e Napoli, di fatto il massimo risultato prodotto, in ambito nazionale, rimane ad oggi un disegno di legge (n.4339/1999) che è stato più volte ripreso ed abbandonato nei cassetti delle varie commissioni parlamentari incaricate; e d’altro canto è anche abbastanza indicativa in tal senso la sentenza del T.A.R. del Lazio (novembre 2006) che rende nulla l’obbligatorietà della sua redazione, in quanto gli adempimenti previsti si ritengono eccessivamente gravosi per i proprietari ed inutili trattandosi per lo più di dati che sarebbero già in possesso della pubblica amministrazione ovvero da 7

EDITORIALE

essa facilmente reperibili. Alla luce dei recenti fatti di cronaca degli ultimi giorni circa il crollo di alcuni piani di un edificio a Roma zona Flaminio, si è ritornati a discutere sulla necessità di istituire il fascicolo del fabbricato. Tutto ciò in premessa, evidenzia come molto spesso si rievocano situazioni decisamente pericolose a discapito della incolumità dei residenti e non. L’inosservanza delle basilari regole per le esecuzioni dei lavori nelle proprie abitazioni, mette a repentaglio la condizione tecnica del proprio edificio. Con questo ribadiamo che è opportuno osservare le basilari disposizioni

in materia legislativa e tecnica per assicurare la corretta esecuzione dei lavori oltre a disporre della conoscenza dei regolamenti di condominio e di quelli comunali. L’esistenza di mezzi idonei per la corretta esecuzione dei lavori evita i proprietari o inquilini di risarcire danni milionari.

Vittorio Fusco

ROMA: Crollo al Flaminio, tragedia sfiorata: collassano tre piani di un palazzo. Fonte: roma.corriere.it

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RASSEGNA STAMPA

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NORMATIVA

Normativa in materia antincendio in edifici condominiali prevista dal D.P.R. 151/2011 A cura dell’Ing. Emanuele Siragusa Coordinatore Sede ANAPI a Palermo

D.P.R. 151/2011 che regolamenta i nuovi procedimenti relativi alla prevenzione incendi ha introdotto importanti novità che interessano anche i condomini residenziali, le autorimesse e le centrali termiche di loro pertinenza. Tali novità riguardano sia i criteri di classificazione di tale tipologia di edifici, sia i procedimenti necessari per la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività antincendio (SCIA antincendio). L’entrata in vigore del D.P.R. 151/2011, ha introdotto importanti modifiche dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi, anche per i fabbricati ad uso civile. Le novità introdotte da questo decreto non modificano nè le regole tecniche a cui gli edifici devono sottostare nè le opere di adeguamento necessarie, ma avviano a nuovi criteri procedurali per la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività antincendio (SCIA antincendio) che sostituisce l’ormai superato Certificato di Prevenzione Incendi (C.P.I.), fissando entro un anno dalla sua entrata in vigore il termine ultimo per la regolarizzazione dei fabbricati esistenti che non risultano ancora in possesso del Certificato di Prevenzione Incendi. Per quest’ultimo punto è bene ribadire che molti amministratori non sono ANNO IV- N. 1/2016

ancora a conoscenza di tali novità e che quindi non hanno ancora attuato la regolarizzazione degli edifici da loro amministrati e che ricadono tra le attività soggette al controllo dei Vigili del Fuoco. A tal proposito le attività soggette presenti all’interno dei condomini vengono classificate in 3 categorie in funzione del livello di rischio, dove per ciascuna categoria è previsto un differente iter procedurale. In particolare vengono considerate a rischio basso le seguenti attività: - Edifici destinati a civile abitazione con altezza antincendio compresa tra 24 e 32 m (attività 77/A del DPR 151/2011, ex attività 94 e 95 del D.M. 16 febbraio 1982). - Centrali termiche con potenzialità compresa tra 116 e 350 kW (attività 74/A del D.P.R 151/2011, ex attività 91 del D.M. 16 febbraio 1982); - Autorimesse con superficie complessiva coperta compresa tra 300 e 1000 mq 1 (attività 75/A del D.P.R. 151/2011, ex attività 92 del D.M. 16 febbraio 1982); L’iter procedurale da seguire per le attività a rischio basso è il seguente: - Predisposizione di progetto di adeguamento alla normativa antincendio da firmarsi a cura di professionista abilitato ai sensi della L. 818/81; 10

NORMATIVA

- Adeguamento dell’edificio alle disposizioni progettuali; - Acquisizione di tutte le documentazioni e certificazioni attestanti la regolarità del fabbricato; - Presentazione di Segnalazione Certificata di Inizio Attività antincendio (SCIA antincendio) Per le attività di cui sopra il sopralluogo da parte dei Vigili del Fuoco è previsto a campione, poiché fa fede l’autocertificazione presentata tramite la SCIA. Le attività considerate a rischio medio

D.P.R. 151/2011 (ex richiesta di Parere di Conformità Antincendio); - Adeguamento dell’edificio alle disposizioni progettuali; - Acquisizione di tutte le documentazioni e certificazioni attestanti la regolarità del fabbricato; - Presentazione di Segnalazione Certificata di Inizio Attività antincendio (SCIA antincendio) Anche in questo caso il sopralluogo da parte dei Vigili del Fuoco è a campione, poiché fa fede l’autocertificazione presentata tramite la SCIA.

sono: - Edifici destinati a civile abitazione con altezza antincendio compresa tra 32 e 54 m (attività 77/B del DPR 151/2011, ex attività 94 e 95 del D.M. 16 febbraio 1982). - Centrali termiche con potenzialità compresa tra 350 e 700 kW (attività 74/B del D.P.R 151/2011, ex attività 91 del D.M 16 febbraio 1982); - Autorimesse con superficie complessiva coperta compresa tra 1000 e 3000 mq (attività 75/B del D.P.R. 151/2011, ex attività 92 del D.M. 16 febbraio 1982) Per le attività a rischio medio l’iter da seguire è il seguente: - Presentazione di progetto da sottoporsi alla richiesta di valutazione ai fini antincendio ai sensi dall’art. 3 del

Infine, ai sensi del D.P.R. 151/2011 vengono considerate a rischio alto le seguenti attività: - Edifici destinati a civile abitazione con altezza antincendio superiore a 54 m (attività 77/C del DPR 151/2011, ex attività 94 e 95 del D.M. 16 febbraio 1982). - Centrali termiche con potenzialità superiore a 700 kW (attività 74/C del D.P.R 151/2011, ex attività 91 del D.M 16 febbraio 1982); - Autorimesse con superficie complessiva coperta superiore a 3000 mq (attività 75/C del D.P.R.151/2011, ex attività 92 del D.M. 16 febbraio 1982); L’iter da seguire è il seguente: - Presentazione di progetto da sottoporsi alla richiesta di valutazione ai fini antincendio ai sensi all’art. 3 del

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NORMATIVA

D.P.R. 151/2011; - Adeguamento dell’edificio alle disposizioni progettuali; - Acquisizione di tutte le documentazioni e certificazioni attestanti la regolarità del fabbricato; - Presentazione di Segnalazione Certificata di Inizio Attività antincendio (SCIA antincendio) In questo caso il sopralluogo da parte dei Vigili del Fuoco di competenza è sempre previsto. I condomini che erano in possesso del Parere di Conformità Antincendio ma che alla data di entrata in vigore del D.P.R.151/2011 non risultavano ancora in possesso del CPI sono tenuti a portare a compimento la pratica attraverso l’attuazione dei progetti precedentemente approvati e presentando, in sostituzione della richiesta di rilascio del CPI la SCIA antincendio ai sensi dell’art. 4 del D.P.R. 151/2011. Mentre, i condomini già in possesso del regolare CPI in corso di validità alla scadenza del certificato devono presentare la richiesta di rinnovo della conformità antincendio (ai sensi dell’art. 5 del D.P.R. 151/2011) attraverso la presentazione della SCIA. In maniera del tutto analoga a quanto avveniva per i CPI, anche la SCIA antincendio deve essere rinnovata e la sua validità varia secondo il seguente criterio: - Per i fabbricati destinati a civile abitazione con altezza antincendio maggiore di 24 m (attività 77 del DPR 151/2011, ex attività 94 e 95 del D.M. 16 febbraio 1982) la validità viene estesa da 6 a 10 anni. - Per le Centrali Termiche (attività 74 del D.P.R 151/2011, ex attività 91 del ANNO IV- N. 1/2016

D.M. 16 febbraio 1982) la validità viene estesa da 3 a 5 anni; - Per le autorimesse (attività 75 del D.P.R. 151/2011, ex attività 92 del D.M. 16 febbraio 1982) la validità viene estesa da 3 a 5 anni; Infine per i certificati in corso di validità alla data di entrata in vigore del Decreto la scadenza rimane quella indicata sui certificati medesimi. Quindi, si spera che al più presto tutti gli amministratori regolarizzino gli edifici da loro amministrati se ancora non lo avessero fatto, in modo tale da non incombere in sanzioni penali e amministrative che il condominio e quindi i condomini sarebbero costretti a pagare. RIPRODUZIONE RISERVATA

Quando c'è fuoco nella casa del vicino, anche tu sei in pericolo...

NORMATIVA

I servizi in comune nel condominio, possono essere resi autonomi da un condòmino?

A cura del Dr. Emanuele Mascolo - A.C. ANAPI

su un fondo in comune a due soggetti, persiste un immobile, anch’esso in comunione tra i due, aventi tutti i servizi e le condutture in comune, può uno dei comproprietari decidere di staccare detti servizi e renderli autonomi? Per risolvere la questione è necessario preliminarmente chiarire che la stessa rientra nell’ambito della comunione pro indiviso, cioè ciascun comproprietario è proprietario di una parte del bene, ben individuato. A tal proposito e per ciò che concerne la nostra questione, va analizzato il dato normativo articolo 1102 del codice civile: “ ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.” Ciò premesso, emergono alcuni limiti che i comproprietari devono rispettare: 1) il divieto di alterare la destinazione d’uso delle parti comuni dell’edificio e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti d'uso. L'uso da rispettare è quello attuale; 2) Il partecipante alla comunione ha il diritto di modificare la cosa comune ANNO IV - N. 1/2016

sostenendo i relativi costi al fine di realizzare un godimento migliore della cosa stessa. Seppur l’articolo 1111 comma 1, del codice civile prevede che “ ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione,” la norma successiva, che – parrebbe applicabile al caso de quo – stabilisce che “ lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.” ( art. 1112, c.c.) Non va disatteso il principio della comoda divisibilità, articolo 720 del c.c. e cioè della possibilità di procedere alla divisione senza spese rilevanti o imposizioni di limitazioni, pesi o vincoli a carico delle singole quote e in maniera che il frazionamento dell’immobile, considerato sotto l’aspetto economico e funzionale, non produca un notevole deprezzamento dello stesso, in relazione alla normale utilizzazione del bene indiviso. Il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall’art. 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico- funzionale, che 13

NORMATIVA

la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’ intero, tenuto conto dell‘usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso. Inoltre, ad esempio, la destinazione unifamiliare o bifamiliare di un alloggio non ne muta la destinazione urbanistica, che rimane intesa a fini

ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura (Cass. 25322/11), può ritenersi legittimamente predicabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dalla irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dalla impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso

abitativi e non trasforma l’uso dell’ immobile (in uso commerciale o industriale), come si verifica quando c’è mutamento urbanistico. Né il mutamento di tipologia della villetta può incidere in alcun modo sulla comoda divisibilità, restando altrimenti preclusa abitualmente la suddivisione di un immobile inizialmente unitario, in offesa alla regola della divisione – ove possibile – in natura. ( Cass. 14577/2012) Sotto un profilo prettamente processuale, la non comoda divisibilità di un immobile integrata ad un’eccezione al diritto protestativo di

da servitù, pesi o limitazioni eccessivi. A questo punto dobbiamo chiederci: cosa può fare l’altro comproprietario al quale però tutti i predetti servizi sono intestati e non vuole rendere autonomi detti impianti? Parrebbe esperibile, come rimedio alla divisibilità da parte dell’altro comproprietario che non desidera la divisione degli impianti comuni, l’azione articolo 761, c.c. ovvero l’annullamento per violenza o dolo.

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ROADSHOW

RISPARMIARE IN CASA: ISTRUZIONI PER L’USO TAPPE 2016 REGGIO EMILIA • BARI • COSENZA • FIRENZE • CATANIA VICENZA • GENOVA • VENEZIA • TORINO

CondominioOK - Risparmiare in casa: istruzioni per l’uso è il roadshow che sta portando nelle principali città italiane le migliori soluzioni per gestire e riqualificare la casa. Reggio Emilia, Bari, Cosenza, Firenze, Catania, Vicenza, Genova, Venezia, Torino, sono le tappe di questo evento dedicato ad amministratori di condominio, progettisti, manutentori e ai condòmini che vogliono tagliare i costi e aumentare la vivibilità degli immobili. Negli incontri, organizzati dalla rivista specializzata Condominio sostenibile e certificato, esperti, le aziende più qualificate e tecnici specializzati mettono a disposizione del pubblico suggerimenti pratici, con in primo piano il risparmio energetico e le tecnologie per riqualificare gli stabili. Per ogni evento, il Centro Studi YouTrade presenta un’analisi della situazione immobiliare specifica di quel territorio e dei più interessanti interventi di riqualificazione, con la testimonianza di esperti e aziende. Gli eventi sono aperti al confronto con il pubblico e, per i professionisti, offrono occasioni per accumulare crediti formativi e approfondire i temi normativi e fiscali. La partecipazione è gratuita.

Ti aspettiamo al convegno

CondominioOK Risparmiare in casa: istruzioni per l’uso che si terrà a BARI venerdì 26 FEBBRAIO 2016 Dai nostri esperti, le informazioni sulle più innovative tecnologie per valorizzare l’immobile e risparmiare sulle spese di condominio ANNO IV - N. 1/2016

PER INFORMAZIONI E ISCRIZIONI: WWW.CASACONDOMINIO.NET 02 / 47761275 - info@vgambinoeditore.it

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Riscaldamento centralizzato e Valvole Termostatiche. Quanto costa adeguarsi? a cura di Maria Sancilio - Addetto Stampa Comprendiamo meglio quando costa adeguarsi alla scadenza del 31.12.2016.

L’esempio giunto dal una simulazione

adottate dalle Regioni. Una normativa che mira al risparmio economico ed proposta dal Sole 24 Ore lo scorso energetico ma che allo stato attuale anno, ha dimostrato rapidamente infonde dubbi e perplessità. come in un appartamento di soli 80 metri quadrati con l’installazione di 6 radiatori, necessiti di un costo medio di circa 1.055 euro (già scontato del 65% grazie alla formula ecobonus) per l’adeguamento e quindi l’installazione delle valvole termostatiche e delle pompe di circolazione dell’impianto condominiale, trasformando la portata fissa in variabile. Oltre a tale stima, gli stessi amministratori di condominio e gli stessi proprietari dovranno rivedere i sistemi di ripartizione di spesa su cui si basavano i vecchi conteggi e ristabilirne dei nuovi con tabelle che indicheranno i consumi rilevati dai contatori in ogni singola abitazione. Così come per le altre utenze, anche per il riscaldamento centralizzato esisteranno le dispersioni ed i costi comuni che andranno suddivisi tra gli stessi condomini, solo in una minima parte con i millesimi di proprietà. Questi i principali dettagli dell’obbligo delle valvole termostatiche in condominio. Legislazione alla quale tutti dovranno farsi trovare preparati a partire dalla fine del 2016 ed evitare l’eventualità di incorrere in sanzioni comprese, a seconda delle disposizioni ANNO IV- N. 1/2016

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Decreto Legislativo 4 Luglio 2014 , n. 102 Attuazione delle Direttiva Europea 2012/27/UE sull’efficienza energetica L’ entrata in vigore del provvedima-

nento al Dgl. del 4 Luglio 2014 n° 102 su Direttiva del Parlamento Europeo n° 2012|27|UE sull’efficienza energetica, di concerto con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico e con il Ministero dell’Ambiente e del Territorio, approvano rispettivamente il piano della “Strategia Energetica Nazionale” ovvero il piano d’azione per ridurre i livelli di emissione gas ad effetto serra nel quale sono stabilite le finalità, gli obiettivi ed il modo con cui sarà utilizzata l’energia elettrica e il gas. Molti sono i còndominii chiamati all’adeguamento: a partire da un edificio con almeno due unità immobiliari che utilizzano in comunione impianti di riscaldamento centralizzato, sino ai condòmini nei quali esistono rapporti tra comproprietari e vi persiste l’uso degli spazi a destinazione esclusiva. E’ per questo che entrano in scena le apparecchiature di misura al consumo delle stessa energia per ogni singolo utente finale: valvole termostatiche o scambiatori di calore collegati alla rete o al punto di fornitura che indicano il consumo effettuato durante il periodo menzionato in bolletta, oppure di altri sistemi di contabilizzazione che consentano la misurazione dell’energia termica o frigorifera fornita alle singole unità immobiliari, servite a loro volta da un impianto termico centralizzato o da tele riscaldamento o tele raffreddamento con lo scopo di suddividere poi le reANNO IV - N. 1/2016

lative spese in proporzione ai consumi. Lo scopo dell’adeguamento e come raggiungerlo. L’obiettivo è quello di incentivare gli utenti al risparmio energetico, riducendo entro l’anno 2020 di ben 20 milioni di tonnellate di petrolio nei consumi di energia primaria e 15,5 milioni di tonnellate di petrolio in energia finale. Alle Regioni i mezzi e gli strumenti di programmazione di concerto con gli enti locali affinché si raggiunga l’obiettivo del decreto. E’ toccato invece all’ENEA – Ente per le Nuove tecnologie di ENERGIA e AMBIENTE - , incaricato pubblico a supporto delle politiche di competitività e sviluppo sostenibile, il compito di elaborare interventi di medio-lungo termine per l’attuazione all’adeguamento negli edifici pubblici e privati individuandone fortunatamente le caratteristiche degli stessi immobili ma soprattutto delle zone climatiche cui sono ubicate. L’elenco di tali misure e delle proposte di incentivazione al risparmio energetico, accompagnate da mezzi di finanziamento massimo fino da 15 milioni di euro per ciascuno degli anni a partire dal 2014 al 2020, messi a disposizione da fondi pubblici o privati, consentiranno chiaramente l’applicazione dell’adeguamento, su apposita verifica dei risultati raggiungibili e raggiunti. Saranno semplificati gli impedimenti tecnici, economici e finanziari, affinché ne riducano i costi ed i tempi di intervento, lasciando largo spazio ai prov17

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vedimenti. La stima è quella di una riduzione concreta dei consumi ed un miglioramento decisivo dell’efficienza energetica oltre che la riqualificazione degli stessi immobili.La stessa riqualificazione che consentirà l’aumento degli edifici e di tutto il sistema immobiliare a energia a tasso zero. Tale regime obbligatorio di efficienza energetica, costituisce nel rilasciare certificati di adeguamento, attraverso gli enti certificati ed accreditati, che abbiano complessivamente totalizzato entro il 31/12/2020 un risparmio non inferiore al 60% dell’obiettivo nazionale ed il 40% di incentivi economico/finanziari utili all’incremento dell’efficienza energetica. Ma nel mezzo c’è il 2016 e la scadenza al 31.12 con la quale il Decreto stesso impone di adeguarsi alla normativa, e qualora nel 2018 l’ente ENEA E GSE – Gestore Servizi Elettrici – rispettivamente incaricati del Ministero, non abbiamo dimostrato l’obiettivo raggiunto, si preannunciano nel decreto, sistemi diversificati anche attraverso le Autorità competenti proprio perché si possano potenziare le politiche di promozione dell’efficienza energetica e di valorizzazione al risparmio e miglioramento comportamentale verso il provvedimento. Le Regioni e le Province Autonome entro il 1.06 di ogni hanno, a partire già dallo scorso 2015, pubblicheranno i risultati dei risparmi di energia conseguiti durante l’anno precedente attraverso un piano energetico sulla base dei BURNER SHARING. La Diagnosi Eseguiranno diagnosi e verifiche degli impianti, gli enti accreditati, e ne accerteranno il miglioramento delle prestaANNO IV - N. 1/2016

zioni energetiche negli edifici. Eventuali casi di impossibilità in un edificio, dovranno essere relazionati con una perizia tecnica a dimostrazione dell’ineseguibile adeguamento, ed in più sarà consentito anche da parte di un solo condominio l’installazione di termoregolarizzatori o contabilizzatori di calore individuali posti all’interno della singola unità immobiliare. Il Decreto, avendo chiaro l’obiettivo finale, consente al singolo proprietario condòmino, di affidare le gestioni del servizio di termoregolazione e contabilizzazione anche a diverso operatore dell’impresa di fornitura ufficiale del condominio, fermo restando che sia comunque monitorato nei consumi e che sia adeguato al decreto in essere. Difatti l’art. 9 del Decreto al Titolo II, comma 6 punto d, sancisce quanto poc’anzi descritto, ed invero così riporta: “….quando i condomini sono alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori, e all’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti. E’ fatta salva la possibilita’, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base 19

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ai soli millesimi di proprieta’. “ Le Sanzioni All’art. 16, il Decreto dispone le sanzioni per il condominio e l’utente finale, qualora distaccati dalla rete centralizzata , che non provvedano ad installare i sistemi di cui all’obiettivo; le multe partiranno da 500 euro a 2.500 euro. La sanzione non sarà applicabile per i condominii che avranno presentato perizia tecnica di esonero dall’adeguamento.

Cambia..... prima di essere costretto a farlo.... Jack Welck - Ex CEO General Electric

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ANAPI e Legambiente Puglia INSIEME per la rimozione e lo smaltimento dell'amianto

Bari, 19 gennaio 2016

Comunicato stampa

Città metropolitana e Legambiente Puglia presentano il bando per l’assegnazione di contributi finalizzati a rimuovere l’amianto su tutto il territorio metropolitano Incentivare la rimozione e lo smaltimento di manufatti contenenti amianto, allo scopo di promuovere il risanamento e la salvaguardia ambientale a garanzia della tutela della salute pubblica. Questi, in sintesi, gli obiettivi del bando indetto dalla Città Metropolitana di Bari per l’assegnazione di contributi finalizzati a rimuovere la fibra killer dal territorio dell’area metropolitana illustrato, questa mattina, dal vice sindaco, Michele Abbaticchio, e dal presidente di Legambiente Puglia, Francesco Tarantini. L’iniziativa è in linea con la campagna regionale di informazione sul rischio amianto denominata “Puglia Eternit Free” promossa dall’associazione ambientalista e mirata alla rilevazione statistica di amianto nelle aree urbane, industriali e agricole. «Il bando promosso dalla Città metropolitana - ha affermato Michele Abbaticchio - è un’opportunità da non perdere perché dà la possibilità ai cittadini di usufruire di fondi pubblici per la rimozione dell’amianto. Abbiamo previsto un contributo massimo di 10 mila euro per un finanziamento totale a disposizione di oltre 440 mila euro. Tale iniziativa si ricollega al nostro elaborando Piano strategico che punta su aspetti fondamentali quali la tutela e la salvaguardia dell’ambiente inteso come sviluppo del territorio e del turismo e l’innovazione tecnologica, la ricerca e la promozione dei talenti». «In una regione in forte ritardo sul fronte delle bonifiche - ha continuato Francesco Tarantini - in cui dei 1.750mila metri cubi di amianto stimati, circa 506mila sono presenti nella sola provincia di Bari, questo bando rappresenta un’occasione importante per quei cittadini che intendono bonificare ma, a causa degli elevati costi, sono impossibilitati a farlo. Un’iniziativa perfettamente in linea con gli obiettivi ANNO IV - N. 1/2016

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della nostra campagna regionale di informazione “Puglia Eternit Free”, a cui hanno già aderito 72 Comuni pugliesi, di cui 22 nella sola provincia di Bari. Informare i cittadini sui rischi sanitari connessi all’esposizione alla fibra killer è fondamentale per difendersi, ma avviare un percorso virtuoso, che parta dalle bonifiche, per proteggere la nostra salute è altrettanto indispensabile». Potranno beneficiare del contributo soggetti privati, proprietari o amministratori/affittuari che intendono procedere alla bonifica di immobili contaminati da amianto ricadenti nell’ambito territoriale della Città Metropolitana di Bari. Il cofinanziamento è previsto per tutte le opere di bonifica delle aree contaminate dalla presenza di amianto. Il contributo è assegnato per un importo pari all’80% della spesa complessiva fino ad esaurimento fondi. Tuttavia il contributo, a fondo perduto, è riconosciuto per un importo massimo di €. 10.000,00. La domanda di ammissione deve essere presentata entro il 29 gennaio 2016. Ufficio stampa Legambiente Puglia: Elisabetta Di Zanni 347.6645685

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BARI Lì 28 Gennaio 2016 Comunicato Stampa ANAPI, è lieta di partecipare al convegno che si terrà il prossimo martedì 2 Febbraio a Bari presso Parco dei Principi | Hotel Congress & SPA alle ore 15.00. L’evento organizzato in collaborazione con il Comitato Smart Building-All Digital in materia di predisposizione alla ricezione a banda larga e diffusione dell'impianto multiservizio in fibra ottica, negli edifici di nuova costruzione o in fase di ristrutturazione, il cui obbligo è stabilito dall' art. 135 bis L. 164/2014 a partire dal 1 luglio 2015, mira a far partire la campagna di informazione proprio attraverso gli amministratori di condominio. L’ANAPI, chiamata in causa dalla stessa CNA di Bari, non ha potuto esimersi dal rendersi partecipe in formula estremamente attiva, proprio per sensibilizzare ed incentivare queste nuove formule di riqualificazione negli edifici. La CNA attraverso il Progetto "Tetti Puliti" sta seguendo lo sviluppo di questa tematica e delle problematiche ad esse connesse, poiche' essa rappresenta una opportunità di sviluppo per le aziende del settore elettrico, delle telecomunicazioni e dell'edilizia operanti sul territorio e coinvolge i professionisti appartenenti ai diversi ordini. Le telecomunicazioni sono considerate fattore di sviluppo delle imprese e di crescita del territorio. La gestione dei segnali digitali che entrano nelle nostre case dall’etere, dai cavi telefonici, dagli impianti condominiali è necessaria ed indispensabile alla vita quotidiana di ciascuno di noi – commenta Punzo (Referente del Progetto a Bari). La Connettività internet via cavo e wireless, servizi voce e dati a banda ultra larga, ricezione dei segnali televisivi terrestri e satellitari, fruizione di servizi telematici “on demand” sono sempre più richiesti dal mercato. Lo sviluppo di impianti in fibra ottica è ormai noto a tutti e da tutti richiesto. L’Europa chiede ormai costantemente a tutti gli Stati membri, la digitalizzazione dei territorio e lo sviluppo delle reti di telecomunicazioni a banda ultra larga, dando obiettivi quantitativi e qualitativi molto stringenti. Grazie alla conversione in legge del decreto legge denominato “Sblocca Italia”, è stato introdotto l’articolo 135bis nel D.P.R. 380/2001, Testo Unico dell’Edilizia, che obbliga la realizzazione dell’Impianto Multiservizio in fibra ottica nei nuovi edifici ed in quelli dove si perfezionano attività di manutenzione ANNO IV- N. 1/2016

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straordinaria la cui la licenza edilizia, elemento stata richiesta a decorrere dal luglio 2015. Conclude Punzo – “Tutto ciò costituisce una grande opportunità di sviluppo per il territorio e per tutti gli attori coinvolti in un processo di crescita”.

Ecco che nasce la collaborazione ANAPI con CNA Bari affinchè si possano al meglio sviluppare sistemi integrati alla gestione condominiale in favore degli stessi amministratori di condominio e soprattutto dei consumatori finali che molto spesso – commenta il Presidente Anapi Dr. Vittorio Fusco – si ritrovano ad essere completamente all’oscuro degli adempimenti obbligatori alla gestione degli stabili stessi. Noi vogliamo dar modo di poter far conoscere le imprese del territorio ai condomini, mettendo a disposizione dei nostri stessi associati amministratori di condominio piani di sviluppo, crescita professionale, ma soprattutto progetti per migliorare gli aggiornamenti continui (ndr:L. 140/2014) attraverso le sinergie del territorio. ANAPI con il progetto CONDOMINIO IN MOSTRA – conclude Fusco - ha già intrapreso nel 2014 quest’iniziativa, riscontrando tutt’oggi una competenza e professionalità maggiore dello stesso amministratore di condominio. Ringraziamo la CNA per aver voluto incontrare la nostra storia, la nostra competenza e la nostra professionalità. Ufficio Stampa ANAPI Sig.ra Maria Sancilio Mob + 39 3485218192 Via Junipero Serra, 19 – 70125 BARI e.mail: ufficiostampanapi@gmail.com

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L’esperto Risponde a cura del CENTRO STUDI ANAPI

D: Salve,

vorrei sapere se una diramazione dell'impianto idrico condominiale che parte dall'anello orizzontale e che serve solo alcune unità immobiliari debba essere ripartita tra tutti i condomini in base alle tabella millesimale di proprietà oppure debba essere ripartita solo tra i condomini delle unità immobiliari servite dalla diramazione in base alla tabella millesimale di proprietà opportunamente riproporzionata.

R: Si tratta di dare un metodo a predetta fattispecie.

Pertanto, attraverso l’art.1123 del codice civile viene affermato che “ Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne” Come tale si parla di un uso destinato. Con il secondo comma viene affermato che “........se l’edificio ha impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato,le spese relative alla loro manutenzione sono a carico dei condomini che ne traggono utilità. Pertanto io utilizzerei questo tipo di metodo per tutto il condominio al di là del caso da lei prospettato.Comprenderà che se viene utilizzato un metodo, se il problema si verifica in un’altra parte dello stesso condominio dovrà applicare lo stesso metodo indicato dall’art.1123 del codice civile. Il criterio, identificato sul piano normativo deve essere verbalizzato nel verbale .

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RUBRICA

SCRIVI AD ANAPI

INDIRIZZO MAIL: consulenza@anapi.it INDIRIZZO POSTALE : CENTRO STUDI ANAPI Via Junipero Serra, 19 - III Piano 70125 - Bari

D: Buongiorno

in un condominio da me amministrato stanno facendo la ristrutturazione delle facciate e vogliono approfittare dei ponteggi per farvi la pubblicità e recuperare una piccola parte delle somme che stanno spendendo. Quali sono i quorum per deliberare la pubblicità temporanea sui ponteggi? Inoltre che quorum deliberativi sono necessari per installare targhe per segnalare gli uffici all'interno delle scale condominiali?

R: Le maggioranze richieste per l'applicazione di tabelloni pubblicitari

sui ponteggi sono quelle richiamate dall'art. 1120 del codice civile in combinato disposto dell'art. 1136 c.c ossia delibere approvate dall'assemblea con numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.Per istallare una pubblicità sul ponteggio di facciata è necessaria l'autorizzazione dell'Ente proprietaria della strada su cui si affaccia, nonchè rispettare la viabilità di segnali stradali ed impianti semaforici entro lo spazio di avvistamento ed essere conforme al Codice della Strada e al relativo regolamento di esecuzione (D.P.R 495/1992), nonchè tutte le norme di sicurezza richieste per la fattispecie in esame . Con riferimento al secondo quesito trattandosi di innovazione voluttuaria ex art 1121 c.c è necessaria procederà con le maggioranze sopra richiamate

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ANAPI FORMA IL NUOVO BUILDING MANAGER Dal 2005, anno della sua costituzione, Anapi - Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili - è impegnata sul fronte della formazione attraverso lo sviluppo di strumenti e l’offerta di servizi utili per sostenere e promuovere il processo di riqualificazione dell’universo condominiale. Oggi è riconosciuta dal Ministero dello Sviluppo Economico tra le Associazioni Professionali che rilasciano l’attestato di qualità. In linea con la Legge di Riforma del Condominio - L. 220/2012 - Anapi collabora e sostiene chi aspita a diventare amministratore di condominio e chi è già un professionista del settore, nella consapevolezza del ruolo fondamentale giocato da tali figure nel processo di gestione e valorizzazione del patrimonio immobilire esistente. Diffusa su gran parte del territorio nazionale, con ben 24 sedi qualificate, Anapi offre ai propri iscritti strumenti, servizi, assistenza e consulenza, anche dal punto di vista normativo, per orientare al meglio gli amministratori di condominio. Estranea a qualsiasi scopo di lucro, l’Associazione garantisce professionalità ed efficienza. La Sede Legale e la Segreteria Nazionale hanno sede a Bari In possesso della “Certificazione di Qualità ISO 9001-2008” rilascito da Bureau Veritas Italia S.p.a, Anapi forma e prepara i suoi iscritti alla collocazione nel mondo del lavoro immobiliare e condominiale, in linea con la vigente normativa dell’Unione Europea. Anapi è la prima struttura in Italia ad essere qualificata da Bureau Veritas come organismo di valutazione per l’erogazione dell’esame di certificazione dell’Amministratore Condominiale ed Immobiliare. Ha ottenuto la stessa importantissima certificazione di qualità anche per i corsi Anapi per Amministratore di Condominio.

LE NOSTRE SEDI

La formazione Anapi è anche on line. I vantaggi: costi contenuti e possibilità di scegliere orari, sedi e giorni per fuire comodamente dell’apprendimeno a distanza. Sono inclusi servizi di tutor professionalizzati con docenti altamente qualificati e al termine dell’esame finale, l’iscrizione all’Albo Associativo Nazionale ANAPI. Il corso è rivolto a: • neo-diplomati, neo-laureati, giovani e adulti in cerca di occupazione; • persone occupate o disoccupate desiderose di riqualificarsi professionalmente; • professionisti: geometri, agenti immobiliari, periti, ragionieri, commercialisti, architetti, tecnici in genere, consulenti; • personale della pubblica amministrazione Requisiti: diploma di scuola media superiore e certificato del casellario generale nullo.

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ANCONA (An) – Piazza Don Minzoni, 4 ASCOLI PICENO (Ap) – Viale Kennedy, 22 BARI (Ba) – Via Junipero Serra, 19 BERGAMO (Bg) – Via Borgo Palazzo n. 14 - scala C piano 2° BOLOGNA (Bo) Via Stalingrado, 16/3 CALTANISSETTA (Cl) – Viale della Regione, 6 CATANIA (Ct) – Corso Delle Provincie, 203 CHIETI (Ch) – Via Mater Domini, 2 FIRENZE (Fi) – Viale Don Minzoni, 5 FROSINONE (Fr) - P.zza IV Novembre, 1 GALLIPOLI (Le) - Via Gorizia 13 GENOVA (Ge) – Via Roccatagliata Ceccardi, 2 L'AQUILA (Aq) - Via A. De Gasperi, 30 LECCE (Le) – Via Ada Cudazzo 6 MACERATA (Mc) - Borgo Sforzacosta 26/a MODENA (MO) - Via Pelusia, 105 MILANO (Mi) - Piazza IV Novembre, 4 NAPOLI (Na) – 3^ Traversa Cupa Capodichino, 35 PARMA (PR) - BUSINESS CENTER – Via Emilia Est 216 PALERMO (PA) - Via Giovanni Bonanno, 100 REGGIO CALABRIA (Rc) - Via Palamolla 20 ROMA (Rm) – Via delle Medaglie d’oro, 399 TORINO (To) – Via G. Talucchi 34 Sede corsi: via Cialdini 4 TARANTO (Ta) - Viale Magna Grecia, 468

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