Anapi news anno-5 numero 02/2017 by Anapi

NEWS RIVOLUZIONE DELLE COMPETENZE PROCESSUALI

REVISORE CONDOMINIALE IL PRIMO CORSO CERTIFICATO CEPAS L'IMPIANTO ASCENSORE, TRA RESPONSABILITÃ&#x20AC; E SICUREZZA

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Anapi News

Organo Ufficiale di ANAPI Anno 5 numero 2 / Settembre 2017 Registrazione

Tribunale di Bari Registro Periodici al numero 8307

Direttore responsabile Anna Piscopo

Coordinamento, Consulenza editoriale e Redazione Ufficio stampa Anapi

Hanno collaborato

Roberto Bonasia, Lucia De Mastri,Vittorio Fusco, Iginio Lentini, Giuseppe Mantarro, Piero Mosanghini, Gianpiero Esposito, Anna Piscopo, Marco Pitta

Editore

Italia Didacta

Impaginazione e grafica

SOMMARIO

La rivoluzione delle competenze processuali: cause condominiali tutte attribuite al giudice di pace

I lavori straordinari sull’impianto ascensore: la responsabilità e le procedure per la rimessa in esercizio

L’adeguamento della sicurezza dei vecchi ascensori

Amministratori di condominio e installatori, un binomio che può funzionare

Jobs act dei lavoratori autonomi

Edifici salubri e salute indoor, intervista a Paola Allegri

Mancato aggiornamento, amministratore a rischio

Innovazione è città smart: a che punto è Bari? Intervista all’Assessore Tomasicchio

di Giuseppe Mantarro

di Gianpiero Esposito

di Piero Mosanghini

di Marco Pitta

di Lucia De Mastri

di Anna Piscopo

di Lucia De Mastri

di Anna Piscopo

UN.I.O.N e ANAPI, un’esperienza condivisa di Iginio Lentini

Le nostre offerte Anapi risponde, la rubrica a cura del Dott. Roberto Bonasia

18 19 21

Daniele Fusco Realizzato in Settembre 2017

Ufficio stampa ANAPI

ufficiostampanapi@gmail.com Via Junipero Serra, 19 - 70100 Bari Tel. 080 564.08.67 info@anapi.it www.anapi.it

La rivoluzione delle competenze processuali: cause condominiali tutte attribuite al giudice di pace

Il Consiglio dei Ministri, nella seduta di venerdì 5 maggio 2017, ha approvato in via preliminare lo schema di decreto legislativo, attuativo della Legge delega n. 57/2016, contenente la riforma organica della magistratura onoraria, rendendo più concrete alcune importanti novità processuali con particolare riguardo alle competenze del Giudice di Pace, sia in materia civile che penale. In particolare, sotto il fronte civilistico, al Giudice di Pace si vuole attribuire in modo esclusivo le cause condominiali, quelle sui diritti reali e di comunione e i procedimenti di espropriazione mobiliare presso il debitore e in possesso di terzi. Quanto al valore, oltre all’estensione dei casi di decisione secondo equità per le cause il cui valore non ecceda 2.500 euro, si assisterà ad un innalzamento da Euro 5.000,00 ad Euro 30.000,00 per le cause relative a beni mobili e da Euro 30.000,00 ad Euro 50.000,00 per quelle riguardanti il risarcimento dei danni da circolazione di veicoli e imbarcazioni. Nonostante le molteplici proteste avanzate dagli operatori del diritto e dalle varie associazioni di categoria, lo schema di decreto 4

legislativo attuativo della legge delega 57/2016, desta non poche perplessità e incertezze, specie nella parte in cui, esorbitando dai confini della delega legislativa, intende devolvere alla competenza del Giudice di Pace l'intera materia contenziosa in ambito condominiale, senza eccezione alcuna. In particolare, la bozza del decreto legislativo, attuativo della parte della legge delega n. 57/2016 (riforma della giustizia) dedicata alla magistratura onoraria, all’art. 27 precisa che tutta la materia condominiale diventerà di competenza dei magistrati “non togati”. Nello specifico, si desidera sostituire il comma 3, n. 2 dell'art. 7 del codice di procedura civile, rubricato “competenza del Giudice di Pace”, secondo cui il Giudice di Pace è competente qualunque ne sia il valore “per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case”, con il seguente periodo: “per le cause in materia di condominio negli edifici, come definite ai sensi dell’articolo 71-quater” (introdotto dalla Legge n. 220/2012, di riforma della materia condominiale condominio). Ciò, inevitabilmente, comporterà un nuovo carico di contenzioso

che non potrà non avere riflessi sull’organizzazione di un settore della magistratura già abbondantemente ingolfato e oberato di lavoro. La risposta dei Giudici di Pace non è tardata ad arrivare. Infatti, i giudici “non togati” hanno annunciato e dato seguito ad una lunga astensione dalle udienze, di circa un mese, a far tempo da metà maggio 2017, con probabile proroga dello stesso, proprio per far sentire la loro voce contro il contenuto di una riforma che necessita una più oculata e seria rivisitazione. Per comprendere pienamente i motivi del generale malcontento, occorre soffermarsi su quali possano essere le perplessità e le ragioni che hanno spinto gli stessi operatori del diritto e le varie associazioni di categoria a criticare il contenuto del testo di legge in discussione Preliminarmente, è bene precisare che quella condominiale non è una materia da sottovalutare ritenendo, dunque, che possa essere “decisa” da un Giudice “non togato”. Infatti, la materia condominiale – che, da ultimo, ricordiamo è stata oggetto di riforma con la Legge n. 220/2012 – è in costante evoluzione ed è pervasa da tutta una serie

di problematiche tecnico/ giuridiche, principi, diritti, istituti codicistici a cui occorre “guardare” e fare riferimento nel momento in cui dovrà essere deciso un contenzioso civile. In particolare, le controversie in materia condominiale, all’occorrenza, devono anche fare i conti, a puro titolo esemplificativo e non esaustivo, con le norme sui diritti reali, sulle locazioni, sulla comunione, sui rapporti obbligatori derivanti da contratti e da fatti illeciti, sui contratti di appalto, sui contratti di lavoro, sul fallimento, ecc. Dunque, allo stato, è corretto ritenere che la materia condominiale dovrebbe rimanere riservata al giudice togato, l’unico ad avere un’esperienza e una competenza specialistica, tale da poter offrire all’utente finale una definizione della questione giuridica in termini di completezza, certezza e di diritto. Rimanendo sempre nell’ambito della complessità del contenuto della materia condominiale e della lacunosità del decreto legislativo attuativo della legge delega n. 57/16, un altro problema/ paradosso che gli operatori del diritto, soprattutto gli avvocati, dovranno affrontare riguarda l'impossibilità di poter depositare gli atti telematicamente, ormai obbligatorio per le cause rimesse al Tribunale mediante l’utilizzo del c.d. Processo Civile Telematico. Questo perché avanti il Giudice di Pace ad oggi non è attivo il deposito telematico. Ciò, sembra pleonastico precisarlo, causerà inevitabili rallentamenti che, a cascata, ingolferanno e rallenteranno il carico di lavoro degli Uffici del Giudice di Pace già oberati di carte e di cause, il cui prezioso lavoro, sino ad oggi posto in essere, potrebbe essere criticato e sminuito a causa della carenza di organico e di risorse. Dunque, al riguardo, analizzando

nella sua concretezza tutta la questione “riforma della giustizia”, con particolare riguardo al Giudice di Pace, è opportuno considerare che, se non verrà attuata una valida e concreta riforma organica della magistratura, gli stessi Uffici del Giudice di Pace non potranno essere idonei ad assorbire tutta la grande mole del complesso contenzioso condominiale, senza contare l'ulteriore aumento delle controversie che il Legislatore delegato ha ad essi devoluto, sottraendole al Tribunale. Ulteriore aspetto da non sottovalutare, qualora l’impianto della legge delega dovesse essere confermato, è il presumibile aumento dei contenziosi in grado di appello avverso le sentenze del Giudice di Pace – allo stato, privo di quella esperienza e specializzazione propria dei giudici togati – che comporterà, inevitabilmente, un aumento delle impugnazioni davanti al Tribunale. Come si dice “ciò che esce dalla porta, rientra dalla finestra”. Ma non sembra tutto perduto. Infatti, la II Commissione Giustizia della Camera, in merito all'esame del decreto legislativo attuativo della legge delega n. 57/16, ha presentato in data 8 giugno 2017 una proposta di parere, chiedendo al Governo di ridimensionare nettamente l'ampliamento delle competenze civili e penali dei magistrati onorari. Sicché, l'iter di riforma dell'Ufficio del Giudice di Pace potrebbe trovare un arresto importante verso la sua piena realizzazione e attuazione, a seguito dell’intervento della Commissione giustizia della Camera. Non si può che auspicare che il Legislatore, prima che il provvedimento possa essere definitivamente approvato, proceda con delle modifiche

al decreto, così da ovviare alle tante problematiche emerse e denunciate dai vari addetti ai lavori, in modo da assicurare un’adeguata tutela giurisdizionale, in una materia, come quella condominiale, che riguarda la stragrande maggioranza dei conteziosi civili italiani. Qualora, invece, non venissero apportati i giusti correttivi, si verificherebbero delle inevitabili ricadute negative sul senso di “giustizia” percepito dai cittadini, sia in termini di economia processuale che in termini di (in) certezza del diritto. Avv. Giuseppe MANTARRO

LAVORI STRAORDINARI SULL’IMPIANTO ASCENSORI: LE RESPONSABILITÁ E LE PROCEDURE PER LA RIMESSA IN ESERCIZIO

Oggi l’ascensore oltre ad essere sempre più uno strumento necessario, anche in ragione dell’innalzamento dell’età media, è considerato da tutti i non addetti ai lavori al pari di un elettrodomestico, di cui si dà per scontato l’incessante funzionamento in piena sicurezza. In realtà, come detto nel precedente articolo, l’ascensore è una scatola di lamiera appesa nel vuoto su cui vengono trasportate più volte al giorno le persone a noi più care, con una tecnologia sempre più sofisticata e che deve soddisfare rigide specifiche tecniche per garantire sempre alti standard di sicurezza richiesti dalla legislazione del nostro paese; tale sicurezza è garantita proprio grazie all’attività di una seria e corretta manutenzione e dal controllo periodico degli ispettori degli Organismi di Certificazione. L'ascensore, essendo una macchina, nonostante la corretta e attenta manutenzione effettuata dalla ditta di manutenzione, la quale effettua almeno due visite manutentive annuali, incaricata per legge dal legale rappresentante (art.15 del DPR 162 come modificato dal D.P.R. 214/2010), è soggetto ad usura di alcuni componenti di sicurezza indispensabili per il suo funzionamento ed in casi più particolari anche alla rottura di tali dispositivi di sicurezza e quindi di conseguenza si deve provvedere alla loro sostituzione. Per garantire questi alti standard di sicurezza richiesti, gli attori che entrano in gioco, ciascuno con le relative responsabilità, civili e penali, sono tre: il Legale rappresentante, la ditta di manutenzione e l’Organismo di Certificazione. Gli scenari che possono accadere sono i seguenti: durante un normale controllo ispettivo periodico biennale da parte di un ingegnere di un Organismo di Certificazione incaricato dal legale rappresentante dell’impianto, viene prescritta, nel relativo verbale, la sostituzione di un componete di sicurezza, ad esempio a causa della vetustà del componente stesso la cui sostituzione deve essere portata in assemblea e deliberata il prima possibile. In altri casi, l’ispettore, in verifica, durante le prove, riscontra il non funzionamento di uno dei componenti di sicurezza e quindi è costretto ad emettere un verbale negativo (art.14.1 del DPR 162 come modificato dal D.P.R. 214/2010). In questo scenario l’impianto deve essere fermato dal proprietario e dalla ditta di manutenzione e nel contempo da parte dell’organismo viene inviata la comunicazione del fermo impianto agli enti preposti, vedi l’ufficio comunale dove è installato l’impianto, che a sua volta provvederà a comunicare al legale rappresentante il fermo dell’impianto ed alcune volte, (non sempre, molto dipende dai comuni!!), ad inviare gli agenti del locale corpo di polizia municipale a mettere i sigilli allo stesso. Altro possibile scenario potrebbero essere quello che durante una visita di manutenzione ovvero durante il normale funzionamento dell’impianto viene riscontrato un malfunzionamento di uno dei dispositivi di sicurezza dell’impianto. Di fronte ad una situazione di rottura o di malfunzionamento di un dispositivo di sicurezza, in tal caso, la ditta di manutenzione avendo “la responsabilità” affidatagli nella gestione dell’impianto, avvisa il legale rappresentante del pericolo e lo stesso chiede alla ditta di mettere immediatamente in stato di fermo l’impianto per evitare eventuali rischi per la salute degli operatori e degli utilizzatori. Il legale rappresentante incaricherà, successivamente, la ditta a provvedere in tempi ragionevoli alla sostituzione del componente di sicurezza usurato o addirittura rotto. L’impianto viene tenuto fermo fino alla verifica straordinaria che dovrà essere opportunamente richiesta dal legale rappresentante all’Organismo di Certificazione. In tutti i casi, a seguito di modifiche apportate all’impianto, le nuove caratteristiche devono risultare conformi da idonea documentazione, che deve essere consegnata a lavori conclusi dalla ditta di manutenzione al legale rappresentante dell’impianto. Il legale Rappresentante dell’impianto, a sua volta, informato dell’ultimazione dei lavori, per la rimessa in esercizio dell’impianto, oltre ad inviare la comunicazione al comune competente per territorio delle parti modificate o sostituite (art. 12.4 del DPR 162 come modificato dal D.P.R. 214/2010), deve incaricare un Organismo di Certificazione (art.14.3 del DPR 162 come modificato dal D.P.R. 214/2010) per l'effettuazione della rimessa in esercizio dell’impianto fornendogli tutta la documentazione necessaria ed i certificati di conformità UE dei componenti di sicurezza sostituiti. L’organismo, accettato l’incarico, nomina un suo ispettore ad uscire ad effettuare una verifica straordinaria sull’impianto, assistito sempre dalla ditta di manutenzione che ha effettuato i lavori (tale ditta potrebbe essere anche differente dalla ditta di manutenzione a cui è affidata la manutenzione obbligatoria dell’impianto). L’ispettore si accerta che i lavori siano stati eseguiti a regola d'arte e che i componenti sostituiti siano conformi con quanto dichiarato nel DM 37/08 dalla ditta di manutenzione che ha eseguito i lavori. Eventuali componenti di sicurezza presenti su un impianto elevatore soggetti a malfunzionamenti e/o a rotture e/o a semplice vetustà dovuta al 6

normale invecchiamento meccanico che potrebbero essere sostituiti sono principalmente: il limitatore di velocità, il motore elettrico, la centralina idraulica, le serrature, il quadro elettrico di manovra, in particolare per questo ultimo, diventato sempre più complesso nelle ultime tipologie di impianto, in cui si è passato da una gestione totalmente elettromeccanica ad una gestione fatta da schede a microprocessori in cui l’elettronica la fa da padrona, oppure una problematica ricorrente sugli impianti tipo elevatori è la perdita di isolamento dei circuiti dell’impianto con conseguenze anche molto gravi per i semplici utilizzatori dell’impianto e non da ultimo incidenti per gli operatori/manutentori dello stesso (vedi ad esempio incidenti causati dall’apertura della porta di piano dell’ascensore con l’assenza dell’impianto al piano stesso). E proprio di fronte ad un incidente di notevole importanza, anche se non sono seguiti da infortunio, il proprietario o il suo legale rappresentante danno immediata notizia al competente ufficio comunale che dispone, immediatamente, il fermo dell'impianto. Per la rimessa in servizio dell'impianto, è necessaria una verifica straordinaria, con esito positivo (art.14.2 del DPR 162 come modificato dal D.P.R. 214/2010). Di seguito una piccola lista di componenti principali eventualmente soggetti a modifiche per impianti elettrico ed idraulici soggetti all’esecuzione della verifica straordinaria dell’impianto per la sua rimessa in esercizio:

Variazione del carico sulla struttura portante

Variazione del carico statico sul tratto delle funi lato cabina

Riduzione della distanza fra gli organi mobili e le difese del vano

Spostamento del locale macchinario o pulegge di rinvio

Spostamento e/o inserimento di apparecchiature alli nterno del locale del macchinario o delle pulegge di rinvio

Spostamento dell argano

Sostituzione o ampliamento delle linee elettriche esistenti

Sostituzione del quadro di manovra (QEM)

Sostituzione o aggiunta di componenti al quadro di manovra (QEM), con o senza variazione di schema

Sostituzione di apparecchiature elettriche e/o elettromeccaniche - Dispositivi di blocco (serrature)

Sostituzione di porte di cabina a battente con altre scorrevoli orizzontalmente

Sostituzione dell argano

Variazione della velocit nominale

Aumento della corsa con relativo aumento dell altezza del vano di corsa

Sostituzione delle funi di sospensione (se diverse da quelle precedenti)

Sostituzione limitatore velocit

Sostituzione delle porte di piano

Zona di sbloccaggio delle porte di piano

Sostituzione del motore elettrico

Modifica sostanziale dell impianto nel vano di corsa preesistente

Sostituzione della cabina nella stessa intelaiatura

Guide di cabina

Spostamento della centralina

Sostituzione del gruppo cilindro/pistone

Sostituzione pistone

Sostituzione o modifica parziale delle tubazioni

Sostituzione del gruppo valvole di comando

Etc.

del di

del

Ing. Gianpiero ESPOSITO Responsabile Tecnico area elevatori Eurocert SRL

L’ADEGUAMENTO DELLA SICUREZZA DEI VECCHI ASCENSORI

In Italia sono in esercizio circa un milione di ascensori, il parco impianti più numeroso d’Europa. L’età media degli ascensori italiani è molto elevata: circa un terzo ha almeno 45 anni e solo poco più di un quarto, installato a partire dal luglio 1999, risponde ai moderni requisiti di sicurezza imposti dalla direttiva europea 95/16/CE. In molti dei principali paesi europei, dando attuazione alla Raccomandazione della Commissione europea 95/216/CE sul miglioramento della sicurezza degli ascensori esistenti, sono stati adottati provvedimenti legislativi che hanno promosso un progressivo incremento della sicurezza degli impianti più vecchi, non rispondenti alle normative europee. In Italia, invece, le iniziative di questo tipo, intraprese da diversi governi, non sono state portate a termine o sono abortite sul nascere, con il risultato che, ad oggi, non esiste un obbligo di legge per l’adeguamento della sicurezza dei vecchi impianti. Il primo tentativo di promuovere l’adeguamento della sicurezza dei vecchi impianti risale al 2005, con il decreto 26 ottobre firmato dal ministro Scajola relativo al «Miglioramento della sicurezza degli impianti di ascensore installati negli edifici civili precedentemente alla 8

data di entrata in vigore della direttiva 95/16/CE» pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 265 del 14/11/2005. Questo tentativo non andò in porto perché non venne mai emanato il decreto direttoriale necessario per renderlo operativo ma in ogni caso, sulla Gazzetta ufficiale n. 27 del 2/2/2006, fu pubblicata la norma tecnica UNI EN 8180:2004 richiamata nel decreto, avente ad oggetto «Regole di sicurezza per il miglioramento progressivo della sicurezza degli ascensori esistenti». Venne successivamente pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 189 del 17/8/2009 il decreto 23 luglio 2009 relativo al «Miglioramento della sicurezza degli impianti ascensoristici anteriori alla direttiva 95/16/ CE», decreto mai attuato perché sospeso dal TAR del Lazio a seguito di impugnazione da parte di Confedilizia. L’ultima iniziativa risale allo scorso anno quando il Ministero dello sviluppo economico, dopo aver consultato formalmente tutte le parti interessate, ha inserito nel decreto di recepimento della nuova direttiva ascensori 2014/33/UE un articolo che prevedeva alcuni interventi mirati di adeguamento dei vecchi impianti, allo scopo di eliminare le principali fonti

rischio associate ad incidenti frequenti sugli impianti. A fronte di tale iniziativa, Confedilizia ha abilmente lanciato sui media la campagna sulla cosiddetta “tassa dell’ascensore” che ha portato il governo a stralciare quell’articolo dal decreto di recepimento. Lo stralcio dell’articolo di legge sull’adeguamento dei vecchi ascensori ha determinato una decisa reazione a livello istituzionale e politico, con prese di posizioni ufficiali da parte del Consiglio di Stato e del Parlamento. Nel parere n. 1852 del 6 settembre 2016 il Consiglio di Stato segnala al Governo l’esigenza di provvedere con urgenza, poiché, al di là dei dati statistici, comunque non tranquillizzanti, vi è un’esigenza – particolarmente avvertita nell’attuale fase storica – di sicurezza a tutti i livelli da parte della comunità nazionale, il cui soddisfacimento ha un impatto fondamentale sul rapporto di fiducia dei cittadini nei confronti dello Stato. Né è il caso di correre il rischio che una significativa differenza degli standard di sicurezza tra vecchi e nuovi impianti sia percepita come un’ingiustificata discriminazione che patiscono i proprietari di edifici acquistati in epoca più antica, legata a un mancato adeguamento alle

Né è il caso di correre il rischio che una significativa differenza degli standard di sicurezza tra vecchi e nuovi impianti sia percepita come un’ingiustificata discriminazione che patiscono i proprietari di edifici acquistati in epoca più antica, legata a un mancato adeguamento alle nuove norme di sicurezza.” Nel parere approvato nella seduta del 12 ottobre 2016, la Commissione X della Camera dei deputati ha formulato la seguente osservazione: “a) provveda il Governo, con idoneo provvedimento, a prevedere modalità di verifica per l'aggiornamento dei requisiti di sicurezza degli ascensori

installati in data precedente a quella di entrata in vigore del decreto del Presidente della Repubblica n. 162 del 1999, anche attraverso l’individuazione di selettivi e limitati interventi, necessari ed urgenti a ridurre le cause di infortunio più frequenti per gli utilizzatori”. Infine, nella seduta dell’11 ottobre 2016, la Commissione X del Senato della Repubblica ha votato un parere recante la seguente osservazione: “preso atto che lo schema di decreto in titolo non interviene con riferimento alla sicurezza degli ascensori in servizio installati antecedentemente al 1999, per la quale vige la raccomandazione 95/216/CE, atto non vincolante, si invita il Governo a prevedere idonee misure volte ad assicurare la messa in sicurezza di tutti gli ascensori oggi operanti in Italia. Il Governo ha preso atto di tali sollecitazioni e, in sede di dibattito in Parlamento durante l’esame del sopra richiamato provvedimento di recepimento della nuova direttiva ascensori, si è impegnato ad adottare al più presto un provvedimento

di legge volto a promuovere l’incremento dei livelli di sicurezza dei vecchi impianti. Ad oggi un tale atto non è ancora stato emanato; tuttavia, stante la potenziale pericolosità di un numero elevato di impianti e la responsabilità dei proprietari di questi impianti in caso di incidenti e infortuni che, tramite interventi di modesta entità e facile esecuzione, si sarebbero potuti prevenire ed evitare (e tenuto conto che da oltre 10 anni sono state pubblicate sulla Gazzetta ufficiale le istruzioni tecniche ai proprietari per eliminare i potenziali rischi sugli ascensori, riportate nella norma UNI EN 81-80), ANACAM consiglia di implementare sui vecchi impianti almeno i seguenti interventi di adeguamento: 1) installare un combinatore vocale bidirezionale collegato ad un centro di soccorso conformemente alla norma tecnica EN 81-28; ciò copre il rischio che persone intrappolate in cabina non vengano soccorse nel tempo più breve e nel modo migliore; 2) installare un sistema di livellazione precisa al piano conforme a EN 81-70 (negli ascensori elettrici, in pratica un sistema con inverter), per evitare che gli utenti inciampino nell’entrare o uscire da una cabina non ben livellata al piano; 3) installare dispositivi (barriere optoelettroniche) a protezione delle persone durante la chiusura di porte automatiche installate prima dell’entrata in vigore delle norme della serie EN 81; 4) installare porte di cabina sulle cabine che ne siano attualmente ancora prive; 5) adeguare gli ascensori idraulici in modo da portarne il livello

di sicurezza allo stesso conseguito sugli elettrici già col DM 587/1987 (punti 16, 17, 39, 54, 57, 60, 61, 63, 65, 70 dell’allegato NA alle UNI EN 81-80); 6) adeguare l’illuminazione del locale macchine secondo quanto previsto nella UNI EN 81-20; 7) adeguare l’illuminazione normale della cabina e installazione di una luce di emergenza in cabina secondo quanto previsto nella UNI EN 81-20 (quest’azione potrebbe introdurre sistemi di illuminazione a basso consumo che ridurrebbero sensibilmente l’intero consumo energetico dell’ascensore, nel caso residenziale). Ing. Piero MOSANGHINI Vice Presidente Nazionale A.N.A.C.A.M (Associazione Nazionale Imprese di Costruzione e Manutenzione Ascensori)

AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO E INSTALLATORI, UN BINOMIO CHE PUÓ FUNZIONARE

Vittorio Fusco, presidente dell’Associazione di categoria nazionale per amministratori professionisti d'immobili (ANAPI), spiega come sta cambiando la professione dell’amministratore di condominio e quali possono essere i vantaggi di una più stretta collaborazione tra questa figura e l’installatore.

amministratori il difficile ruolo di collegamento tra i professionisti del settore e gli abitanti degli edifici, inquilini molte volte non informati sui benefici di una casa efficiente e restii a investire somme importanti.

e professionalità.

zione un punto cardine delle rispettive professioni. Il tecnico spiega all’assemblea di condomìnio i vantaggi e i costi delle sue proposte ed è un momento di grande importanza perché non bisogna mai dare per scontato che il condòmino sia a conoscenza delle nuove tecnologie e delle possibilità di risparmiare.

re il processo di miglioramento ed è importante presentarsi preparati. L’associazione indica le linee guida e l’amministratore informa i condòmini, ma ogni proposta deve essere assolutamente trasparente e condivisa per evitare che in seguito nascano dissidi che invalidino le decisioni prese e si arrivi a contenziosi che fanno felici solo gli avvocati.

Come può evolvere il rapporto tra amministratori e tecnici installatori, in L’obiettivo dell’associazione è rendere l’amministratore un pro- questo caso audio video? Le nuove normative in fessionista esperto e qualificato in materia di assemblea più settori, siano essi del mondo Alla base deve esserci una forte codi condomìnio offrono immobiliare o condominiale, e un noscenza della materia da parte di promotore della cultura del vivere entrambi e, di conseguenza, una più vantaggi rispetto a un insieme che si fondi su competenza diffusa capacità di fare della forma- recente passato? Noi ampliamo lo sguardo in un’ottica di miglioramento e crediamo che tra i compiti dell’amministratore ci sia anche quello di sensibilizzare i condòmini sui temi delle nuove tecnologie, si parli di impiantistica, sicurezza, abbattimento delle barriere architettoniche o di inquinamento elettromagnetico e acustico. La nostra associazione ha colto le opportunità che la riqualificazione energetica offre ai singoli e alla collettività in termini di vantaggi economici e ambientali ed è consapevole del ruolo cruciale che il condomìnio può svolgere per spingere verso un’innovazione profonda del patrimonio immobiliare; spetta agli 10

L’amministratore ha un ruolo fondamentale, ma il tecnico può essere un prezioso alleato nel compito di convincere un condomìnio a spendere per rimodernare l’edificio? Sicuramente sì. Il confronto con gli abitanti è il primo punto per inizia-

Sì, perché, senza addentrarsi in tecnicismi, la semplificazione dettata dalla riforma favorisce il raggiungimento del quorum in grandi edifici dove molti appartamenti sono in mano a pochi proprietari e in cui la partecipazione alle assemblee è tradizionalmente scarsa. Il vantaggio evidente è che si evita lo stallo sulle decisioni più semplici. Va detto che quando l’edificio è da rimodernare e le spese da suddividere tra gli inquilini, è sempre difficile. L’amministratore deve essere in grado di calibrare e guidare il rimodernamento e avere al fianco una figura professionale affidabile rende le proposte più autorevoli.

Pare che l’amministratore e l’installatore siano obbligati ad allargare le proprie competenze oltre l’aspetto tecnico. Questo è un altro punto fondamentale. Dando per scontato che la competenza tecnica ci sia, chi si presenta dinanzi a un’assemblea deve essere in grado di destreggiarsi anche con i numeri. Per esempio presentare un business plan che spieghi in profondità costi e benefici e convinca gli inquilini della bontà del progetto. Non facile quando si chiedono soldi a chi è digiuno o poco interessato alla tecnologia.

Nella vostra attività, che è nazionale, dove riscontrate aree di maggior interesse e come vede il prossimo futuro? È un’Italia a diverse velocità, dove l’attenzione maggiore per adesso è al Centro Nord. A Bologna, un edificio di quasi 40 anni ha visto recentemente l’esecuzione di lavori di approntamento energetico, telecomunicazione e sicurezza ed è uno dei primi interventi da quando la nuova normativa è entrata in vigore. Al Sud rileviamo molto interesse a Bari, dove a giugno dell’anno scorso un nostro convegno ha registrato la presenza di oltre 1500 professionisti tra cui molti installatori. Aumentare i programmi di formazione, la comunicazione e la collaborazione con i produttori di tecnologia, gli installatori, i progettisti, il mondo accademico e gli enti di ricerca è la strada giusta per avere in tempi non biblici condomìni intesi come strutture e comunità efficienti e organizzate.

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CONDOMINIALE Organizzato da Anapi in collaborazione con ItaliaDidacta, il corso sarà online sulla piattaforma e-learning prossimamente.

Le lezioni saranno disponibili anche online. Il corso consente di acquisire 10 crediti formativi per associati Anapi.

PER INFORMAZIONI NUMERO VERDE 800.032.155 SITO WEB WWW.ITALIADIDACTA.COM

La legge di riforma del condominio ha attribuito all'assemblea dei condomini la facoltà di nominare “un revisore condominiale che verifichi la contabilità del condominio”, anche per più annualità specificamente indicate.La nuova figura è prevista dall'art. 1130-bis c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 per disciplinare in maniera specifica e chiara la contabilità condominiale colmando una lacuna legislativa in materia. Lo scopo perseguito è quello di tutelare i condomini sia in termini di trasparenza e correttezza dei bilanci, sia anche in termini di maggiore coinvolgimento nella verifica dei conti condominiali.Per la verità non si tratta di una novità assoluta, dal momento che anche prima della riforma, pur in assenza di norme specifiche, era comunque possibile nominare un revisore. Altro aspetto importante da considerare è che il legislatore non ha imposto alcun obbligo: la nomina del revisore rimane una mera facoltà che, peraltro, l'assemblea può esercitare in maniera piuttosto discrezionale.Infatti, la nomina non deve necessariamente presupporre il dubbio di qualche irregolarità contabile: la motivazione può essere di qualsiasi natura, anche una semplice verifica della gestione.Il legislatore si è limitato a prevedere la nuova figura del revisore condominiale senza tuttavia chiarire chi possa svolgere l'incarico e quali requisiti debba possedere. In attesa di un auspicabile intervento legislativo o regolamentare che definisca meglio la materia, quella del revisore condominiale rimane, ad oggi, un'attività non regolamentata, con tutti i dubbi interpretativi che ne conseguono.Allo stato attuale chiunque può svolgere il ruolo di revisore condominiale: gli unici requisiti richiesti sono quelli generali della maggiore età e della capacità giuridica. Tuttavia, la complessità dell'incarico esigerebbe invece di affidarsi sempre ad un professionista in possesso delle necessarie competenze, anche in considerazione della nuova disciplina del rendiconto condominiale introdotta proprio dalla riforma. In virtù di questa lacuna legislativa, ITALIA DIDACTA ha provveduto a qualificare il proprio corso di formazione on line e in aula, tramite CEPAS (Bureau Veritas) al numero di registro dei corsi Qualificati CEPAS (Reg.n° 143) visibile al seguente link: http://www.cepas.it/registri/ registro-corsi-qualificati/. CEPAS è un Organismo di Certificazione delle Professionalità e della Formazione, costituito nel 1994 per rispondere all’esigenza del mercato di valorizzare le attività professionali con la massima garanzia di competenza ed esperienza. CEPAS è inoltre “full member” della IPC (International Personnel Certification Association), unica associazione che, a livello mondiale, raggruppa i più importanti Organismi di Certificazione degli Auditor e dei Corsi di Formazione nonché alcuni Enti di Accreditamento.

JOBS ACT DEI LAVORATORI AUTONOMI

Non solo ordini professionali: con la legge 81/2017 è ormai chiara la tendenza a riconoscere dignità e tutela anche alle nuove professioni non ordinistiche. Nota come Jobs Act del lavoro autonomo, la legge detta per la prima volta una disciplina comune “per la tutela del lavoro autonomo non imprenditoriale”, estendendo una serie di misure previdenziali e sociali ai lavoratori iscritti alla gestione separata INPS. Tra questi, anche gli amministratori di condominio. Vediamo le novità di maggiore interesse per questa categoria professionale.

AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE Diventano totalmente deducibili le spese per l’aggiornamento professionale, adeguatamente fatturate e documentate; nel passato, la deducibilità si fermava al 50%. Modificando il Testo Unico delle Imposte sui Redditi, la legge 81 dispone: «Sono integralmente deducibili, entro il limite annuo di 10.000 euro, le spese per l'iscrizione a master e a corsi di formazione o di aggiornamento professionale nonché le spese di iscrizione a convegni e congressi, comprese quelle di viaggio e soggiorno. Sono integralmente deducibili, entro il limite annuo di 5.000 euro, le spese sostenute per i servizi personalizzati di certificazione delle competenze, orientamento, ricerca e sostegno all'auto-imprenditorialità, mirate a sbocchi occupazionali effettivamente esistenti e appropriati in relazione alle condizioni del mercato del lavoro, erogati dagli organismi accreditati ai sensi della disciplina vigente. Sono altresì integralmente deducibili gli oneri

sostenuti per la garanzia contro il mancato pagamento delle prestazioni di lavoro autonomo fornita da forme assicurative o di solidarietà». La disposizione opera a partire dal periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2017.

MALATTIA E MATERNITÀ In caso di gravidanza, malattia o infortunio la prestazione professionale potrà essere sospesa, senza diritto al corrispettivo, per un periodo non superiore a 150 giorni, fatto salvo però il “venir meno” dell’interesse del cliente. In caso di malattia prolungata, il versamento dei contributi previdenziali potrà essere sospesa fino a un massimo di 2 anni. Abolito l’obbligo di astensione per maternità: l’indennità potrà essere percepita anche continuando a lavorare. I congedi parentali salgono da 3 a 6 mesi e dovranno essere fruiti entro i primi tre anni di vita del bambino. In questi casi, il lavoratore può scegliere di farsi affiancare o sostituire da un collaboratore. Queste misure hanno un costo: la copertura finanziaria delle nuove misure è garantita da un’ulteriore aliquota contributiva dello 0,5% che verrà disciplinata in dettaglio da successivi decreti interministeriali. Dubbi, lacune e difficoltà interpretative, a detta degli esperti, non mancano; ma i lavoratori autonomi sono riusciti a conquistare una prima serie di importanti diritti. Lucia DE MASTRI Ufficio stampa Anapi 13

SALUTE INDOOR, INTERVISTA A PAOLA ALLEGRI

Trascorriamo la quasi totalità del nostro tempo a studiare, lavorare, correre da una parte all’altra, in treno, in tram, in macchina. Gli studi dicono che l’uomo trascorre tra l’80 e il 90% del tempo all’interno di edifici, respirando circa 22.000 volte ogni 24 ore. Ma ci siamo mai chiesti cosa respiriamo? Spesso sentiamo parlare di inquinamento indoor, che il Ministero dell’ambiente definisce come “La presenza nell’aria di ambienti confinati di contaminanti fisici, chimici e biologici non presenti naturalmente nell’aria esterna di sistemi ecologici di elevata qualità” Ma siamo davvero sicuri di conoscere i rischi per la nostra salute? Abbiamo intervistato Paola Allegri, presidente dell’Associazione Nazionale Donne Geometra – Edifici Salubri.

coinvolgono anche il mondo accademico, che sta approfondendo la relazione tra salute, ambiente confinato, materiali edili e tecniche costruttive. Tra le minacce più gravi vi sono la Sick Building Syndrome (sindrome da edificio malato), la Multiple Chemical Sensitivity (sensibilità chimica multipla) e Building Related Illness (malattie associate agli edifici).

In che modo una “errata” riqualificazione energetica Come porre rimedio? incide sulla salubrità indoor? L’efficientamento energetico influisce sulla salubrità interna degli edifici e indubbiamente produce benefici in termini di riduzione di costi e consumi. È necessario quindi affidarsi a team di lavoro qualificati che sappiano, tra le altre cose, valutare i sistemi di ventilazione adeguata per evitare gravi problemi respiratori.

Qual è l'impegno per l'Associazione in tema di efficientemento A che punto è la situazione energetico? in Italia? La razionalizzazione dei consumi energetici è basilare per lo sviluppo e la sopravvivenza del pianeta, obiettivo al quale tutti sono chiamati a contribuire. L’Associazione Nazionale Donne Geometra – Esperti in Edificio Salubre in risposta alle sollecitazioni europee, in particolare a Europa 20 – la strategia proposta dalla Commissione europea già nel 2010 - e nel rispetto delle convenzioni internazionali ha ritenuto investire le proprie risorse per contribuire al rinnovamento e al rimodellamento dei saperi. Da ormai dieci anni i progetti che riguardano la salubrità in edilizia, l’inquinamento indoor e i relativi rischi evidenziati dall’OMS 14

politiche e tecnologie energetiche mirate su salute e qualità della vita potrebbe incoraggiare la collettività ad eseguire interventi per contenere i consumi energetici. Con benefici per l’ambiente, la salute, la ripresa dell’edilizia e attività connesse e per le tasche dello Stato, perché i malati pesano sul Servizio Sanitario Nazionale.

Dal 1998 al 2016 le misure di incentivazione fiscale hanno attivato investimenti pari a 237 miliardi di euro, di cui soltanto 32 destinati alla riqualificazione energetica. Tra qualche anno in Italia si potranno costruire solo edifici a energia quasi zero, meglio noti come edifici NZEB (Nearly Zero Energy Buildings). Al momento l’attenzione sui temi dell’efficientamento energetico non sembra particolarmente elevata. Dal 1998 al 2016 infatti le misure di incentivazione fiscale hanno attivato investimenti pari a 237 miliardi di euro, di cui soltanto 32 destinati alla riqualificazione energetica. Sicuramente

mettere

campo

Il tentativo di massimizzare il risparmio energetico all’interno delle abitazioni può avere pesanti ripercussioni sulla salute dei fruitori. Diversi sono i mezzi proposti per il contenimento energetico come diversi e contrastanti sono anche gli effetti sulla salute. Ad esempio, il cappotto termico, se da una parte serve a isolare l’interno dell’abitazione, dall’altra riduce drasticamente il ricambio dell’aria negli ambienti. Inoltre, gli isolanti termici permettono sì di godere di un maggior comfort ambientale e di risparmiare sulle spese per il riscaldamento, ma i coibenti sintetici derivano dal petrolio, pertanto risultano nocivi, cancerogeni e dannosi. La qualità dell’abitare si riflette sulla qualità del vivere e la salute dell’individuo è un diritto garantito dall’art.32 della Costituzione. Promuovere e diffondere ad ampio raggio la cultura della salute indoor può evitare l’insorgere di problemi e malattie, che pregiudicano la salute e impoveriscono il Paese. Anna PISCOPO Ufficio stampa Anapi

MANCATO AGGIORNAMENTO, AMMINISTRATORE

Amministratore di condominio non aggiornato? No, grazie! È pacifico, secondo una recente sentenza del Tribunale di Padova (818/2017), che la mancata frequentazione dei corsi di aggiornamento, nei modi e nei tempi previsti dalla legge, renda illegittima la nomina dell’amministratore. Due i principali riferimenti legislativi: la legge 4/2013, che impone a tutti i professionisti di curare la propria formazione e aggiornarla periodicamente e – soprattutto – la legge 140/2012 (Riforma del condominio) che dispone per gli amministratori un obbligo di formazione con cadenza annuale. Il caso di specie: un amministratore condominiale, la cui nomina era stata impugnata da un condominio da lui gestito, produceva un attestato di avvenuto aggiornamento conseguito in periodo successivo alla nomina sostenendo che tale titolo potesse “coprire” e sanare anche il periodo di attività svolto in precedenza. Tesi cassata dal giudice di merito, secondo il quale «non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali, essendo ogni certificato valevole per l’anno successivo». Nella legge, argomenta la sentenza, non si parla di “anno solare” pertanto «si deve ritenere che l’obbligo di aggiornamento/frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 (data di entrata in vigore della legge) al 09 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi». Il mancato aggiornamento implica quindi «che l’amministratore non potrà assumere incarichi per l’anno successivo e che la sua nomina sarebbe nulla». Nomina nulla, non annullabile, secondo il giudice padovano: differenza sostanziale, in quanto la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e in qualsiasi momento, mentre in caso di annullabilità l’azione deve essere intrapresa entro 30 giorni. Amministratori, occhio alla scadenza dell’8 ottobre 2017! Lucia DE MASTRI Ufficio stampa Anapi Tribunale di Padova Sentenza n. 818/2017 pubblicata il 24/03/2017 RG n. 2485/2016 Repert. n. 1636/2017 del 27/03/2017 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA PRIMA SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Padova, in persona del Giudice O. Avv. Graziella Colussi ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente SENTENZA nella causa vile i primo grado iscritta al n. R.G. 2485/2016 promossa da: F. D. (C.F. XXXXXXXX), con il patrocinio degli avv. S. R. e, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico, presso il difensore avv. S.R., ATTORE/OPPONENTE contro CONDOMINIO O.M. IN PERSONA DEL SUO AMMINISTRATORE PRO TEMPORE A. SAS DI RAG. A.D.C. (C.F. XXXXXX), , con il patrocinio dell’avv. Z.P. e elettivamente domiciliato in VIA XXXX 35121 PADOVA presso lo studio dell’avv. Z.P. S.A.S. DI RAG. A.D.C., IN PERSONA DEL SUO LEGALE RAPP.TE P.T. (C.F. XXXXX), con il patrocinio dell’avv. Z.P. e elettivamente domiciliato in VIA XXXXX, CONVENUTI Letti gli atti di causa; viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all’odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate; letto l’art. 1 exies c.p.c. L’odierno attore esponeva: 1) che l’Assemblea del Condominio O. del 10 dicembre 2015 deliberava la nomina ad amministratore nella figura della società A. sas, il cui legale rappresentante era privo dei requisiti richiesti dalla normativa vigente; detta delibera veniva impugnata con ricorso per mediazione, procedura che si concludeva con la dichiarazione di cessazione della teria del contendere a seguito della successiva delibera del 10 febbraio 2016 che revocava la precedente. 2) che l’Assemblea del Condominio O. del 10 febbraio 2016, oltre a revocare la precedente delibera, deliberava nuovamente la nomina, quale amministratore del Condominio, la medesima società A. sas costringendo l’attore ad una nuova impugnazione per il medesimo motivo in quanto il socio amministratore della società non aveva la prova di avere adempiuto all’obbligo di frequentare i corsi di aggiornamento previsti dal dm 140/2014 di almeno 15 ore all’anno. Sosteneva di averne fatto espressa richiesta in assemblea e che, per tutta risposta, l’amministratore della società A. sas aveva risposto che gli obblighi “ quelli previsti dalla normativa vigente saranno seguiti a seconda della propria disponibilità” costringendo quindi l’attore ad impugnare la delibera e instaurare di seguito la procedura per mediazione; 3) che la delibera impugnata ed oggetto del presente giudizio è stata poi di seguito revocata e, pertanto, è venuta a cessare la materia del contendere o s s e rv a che la causa deve proseguire al solo fine di decidere sulle spese.. Quanto remesso, va osservato che il motivo unico di impugnazione della delibera è fondato sul mancato svolgimento della attività di frequentazione dei corsi obbligatori previsti dalla normativa da parte della società amministratrice e per essa dal suo legale rappresentante. Nel decreto ministeriale n 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l’obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l’obbligo di aggiornamento /frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 al 09 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi; Seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l’anno successivo. È pacifico in giurisprudenza che la mancanza di frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di Condominio nel senso che l’amministratore non potrà assumere incarichi per l’anno successivo e che la sua nomina sarebbe nulla. Dunque se è vero che l’attestato prodotto da parte convenuta datato 4 aprile 2016 non ha valenza per il periodo passato per la nomina ad amministratore questo ha certamente valenza per il futuro, sino all’ottobre del 2016. All’assemblea del 10 febbraio 2016, per impedire l’impugnativa, l’amministratore avrebbe dovuto fornire la prova di avere eseguito quanto previsto dalla norma e, in mancanza dell’attestato, quanto meno la documentazione attestante l’iscrizione al corso obbligatorio o una autocertificazione; non lo ha fatto costringendo l’attore alla impugnazione della delibera per far valere il proprio diritto ad avere come amministratore del Condominio persona qualificata, come previsto dalla norma. Se da un lato può ritenersi che la nomina ad amministratore è da ritenere valida perché il Condominio convenuto ha provato la sussistenza dei requisiti dell’amministratore al momento della sua nomina, per avere frequentato il corso obbligatorio per l’anno 2014/2015 dall’altro va dichiarato che l’impugnativa da parte dell’attore con la richiesta di nullità della delibera e conseguente revoca dell’amministratore (conseguenza automatica) era legittima e giustificata proprio dal comportamento tenuto dall’Amministratore del Condominio che non era stato in grado di fornire la prova della sussistenza dei suoi requisiti, prima della sua nomina. Per quanto sopra esposto, il Condominio O. va condannato, alla rifusione delle spese a favore dell’attore, liquidate come in dispositivo. Quanto alla convocazione in giudizio della società amministratrice, va dichiarata la sua carenza di legittimazione passiva in quanto l’oggetto della domanda era la declaratoria di nullità o annullamento della delibera del 10 febbraio 2016 per mancanza dei requisiti per la valida nomina di amministratore che, in ipotesi di accoglimento della domanda attorea, avrebbe comportato automaticamente la suarevoca. L’amministratore non aveva quindi motivo per essere citato in giudizio per esprimere la sua opposizione alla domanda di revoca dell’amministratore, formulata, peraltro, solo nei confronti del Condominio in sede di impugnativa. La società convenuta ha chiesto, in sede di precisazione delle conclusioni la cancellazione di una frase ritenuta offensiva e riferita al comportamento dell’amministratore. Ritiene questo giudice che la frase non possa considerarsi offensiva avendo a riferimento l’oggetto della causa. Infine, la società A. sas chiede, inoltre, che, oltre all’accoglimento della eccezione di carenza di legittimazione passiva, venga accolta la domanda di condanna dell’attore per responsabilità aggravata di cui all’art 96 cpc per avere agito nei confronti della società in mala fede o comunque con colpa grave. Nel caso di specie non si rinvengono estremi di mala fede e colpa grave nell’aver convocato la società A. sas, come prospettato dalla parte convenuta; la domanda di condanna ex art 96 cpc va, pertanto, rigettata.In accoglimento della eccezione di carenza di legittimazione passiva, parte attrice va condannata alla rifusione delle spese di giudizio che vengono liquidate in euro 9.275,00 ridotte della metà, quindi in euro 4.637,00 oltre accessori, in considerazione del rigetto delle domande svolte ulteriormente all’eccezione di carenza di legittimazione passiva e rigettate Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 pubblicato nella G.U. del 02/04/2014, evidenziando in particolare che nella presente causa non si rinvengono specifici elementi di personalizzazione che giustifichino il discostarsi dai valori medi , ad eccezione che per una riduzione del 50% dei compensi per la fase istruttoria nella quale non sono state espletate prove orali, ma solo dimesse le memorie istruttorie. P.Q.M. Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, 1) dichiara la cessazione della materia del contendere; 2) in applicazione del principio di virtuale soccombenza condanna il Condominio O. alla rifusione delle spese di giudizio a favore di parte attrice della somma di euro 9.275,00 oltre accessori; 3) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di giudizio a favore della società A. sas della somma di euro 4.637,00 oltre accessori di legge Così deciso in Padova, il 24 marzo 2017. Sentenza n. 818/2017 pubbl. il 24/03/2017 RG n. 2485/2016 Repert. n. 1636/2017 del 27/03/2017 Il Giudice O. Graziella Colussi

INNOVAZIONE E CITTÁ SMART, A CHE PUNTO È BARI? INTERVISTA ALL’ASSESSORE TOMASICCHIO

Innovazione e città sempre più “smart”, dove la tecnologia incontra le esigenze concrete dei cittadini. Una realtà già in atto; a che punto siamo a Bari? Lo abbiamo chiesto all’assessore all’Innovazione tecnologica del Comune di Bari, Angelo Tomasicchio, tra i relatori ospiti del convegno organizzato dalla nostra associazione su “Condominio in classe A ed efficientamento energetico. L’assessore ci racconta in quale direzione sta andando il capoluogo pugliese, tra progetti in fase di realizzazione e qualche consiglio per gli amministratori di condominio.

Dallo Smart Building alla Smart City: a che punto siamo a Bari? Il Comune di Bari ha avviato un percorso programmatico denominato “Bari Smart City” (già presente nelle linee programmatiche per il governo della Città 20142019) con l’obiettivo di rendere la realtà urbana finalmente più “smart” e sostenibile dal punto di vista energetico. Intendiamo inoltre sviluppare una piattaforma innovativa, Bari Urban Service HUB (BUSH) che consenta ai sistemi informativi presenti all’interno del Comune di operare in maniera

congiunta e di gestire al meglio le infrastrutture impiantistiche.

Quali altri progetti prevede il piano Smart City? In cantiere ci sono diversi progetti ai quali l’amministrazione sta lavorando, tra cui Città Connessa, Città Resiliente e Tracciamento Rifiuti. Il primo ha come obiettivo quello di creare un sistema informativo per il controllo degli oggetti (Internet of Things) in grado di connettere e integrare fonti informative eterogenee della città (catasto digitale, catasto oggetti, ecc). Città Resiliente è invece un sistema di monitoraggio e prevenzione di rischi ambientali che, attraverso una rete di sensori multi parametrici distribuiti sul territorio, consente di intervenire tempestivamente in caso di emergenze ambientali. Tracciamento Rifiuti infine è un sistema informatico per l’identificazione, distribuzione e gestione dei contenitori di rifiuti porta a porta.

In che modo secondo lei si inseriscono i condomini nel processo di riqualificazione?

La riqualificazione energetica e ambientale è un tema “caldo” della nostra amministrazione: da qui l’idea del progetto MUSICA (Monitoraggio Urbano attraverso Soluzioni Innovative per Città Agili). Quest’ultimo, in carico alla Ripartizione Innovazione Tecnologica e in fase di prova nel 2° Municipio di Bari, può essere replicato anche in altri contesti c ome ad esempio il condominio.

Come? Nel concreto il sistema MUSICA permetterà di misurare: i consumi elettrici grazie a degli energy meter wireless posizionati in prossimità del contatore elettrico generale, i consumi delle singole postazioni di lavoro, i consumi termici, sia quelli complessivi che dei singoli caloriferi. Infine MUSICA consentirà di misurare il livello di anidride carbonica in ambienti sovraffollati. Il tutto attraverso dispositivi Smart Gateway che invieranno in remoto i dati rilevati su una piattaforma, utile per esempio agli amministratori di condominio. Anna PISCOPO Ufficio stampa Anapi

UNA PROPOSTA DI AGGIORNAMENTO PER PROFESSIONISTI

Italia Didacta è la società partner di Anapi per la formazione; propone agli amministratori condominiali una serie completa di moduli di aggiornamento, che rispondono a tutti i requisiti richiesti dal regolamento ministeriale 140/2014 sulla formazione continua. Con l’obiettivo di fornire approfondimenti di carattere tecnico, normativo e pratico, Italia Didacta realizza pubblicazioni e attività formative che comprendono trasversalmente tutti i profili – strutturali e gestionali – interessanti per il condominio. Punto di forza della società è l’offerta e-learning. I corsi online consentono di approfondire la preparazione indi- viduale in modo semplice, efficace e flessibile. Argomenti e contenuti sono aggiornati alle ultime novità normative e tecniche, e trattati da docenti esperti e qualificati. Contabilizzazione del calore, impianti tecnici, sicurezza e responsabilità dell’amministratore, mediazione civile sono alcuni dei temi trattati nei moduli. In programma per i prossimi mesi il lancio di una nuova piattaforma tecnologica e un ampliamento dell’offerta formativa, con argomenti di attualità e sicuro interesse. Grazie ad una partnership collaudata, la frequenza dei corsi Italia Didacta consente agli associati Anapi di conseguire i crediti formativi di aggiornamento obbligatori per legge. Nuova anche la nostra sede, inaugurata a dicembre, che presentiamo nelle immagini. Per saperne di più, visita il sito www.italiadidacta.com

UN.I.O.N. E ANAPI, UN’ESPERIENZA CONDIVISA Compito principale di un’associazione di categoria è farsi portavoce delle istanze dei propri associati e cercarne di capire gli orientamenti, interpretarne i bisogni, che possono mutare direzione nel corso del tempo. Per questo tessere relazioni con altre associazioni e offrire a chi ci segue una visione più ampia della realtà diventa una prerogativa. Nel corso del Made Expo di Milano, noi di ANAPI abbiamo invitato il dott. Iginio Lentini, presidente UN.I.O.N., e alcuni dei suoi validi collaboratori a intervenire durante uno dei nostri workshop formativi. Il resonconto di Iginio Lentini nell’articolo che segue. Venerdì 10 marzo UN.I.O.N. ha partecipato al convegno organizzato presso il Made Expo, Milano dall’Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili, presentando in tale occasione il tema “caldo” de Le verifiche periodiche e straordinarie degli impianti: legislazione, responsabilità e adempimenti delle parti coinvolte. Se solo si pensa – tanto per fare un esempio - che i 900 mila impianti ascensore installati in Italia producono circa 5 miliardi di corse giornaliere, si inizia a considerare il fenomeno che attiene tuttavia ad un solo prodotto! Pertanto, va reso merito ad ANAPI di essersi sensibilizzata, anche in questa circostanza ad affrontarne, invitando l’UN.I.O.N. (Unione Italiana Organismi Notificati e Abilitati) a sviluppare la maggiore conoscenza delle problematiche specifiche, a livello di pertinente legislazione in una agli obblighi di chi deve responsabilmente provvedervi, nel caso specifico gli attori di governo del condominio nei vari aspetti di dotazione delle attrezzature: dall’ascensore all’impianto di messa a terra; dall’antenna parafulmine ai dispositivi Atex (impianti con pericolo di esplosione); dalla caldaia all’utilizzo delle attrezzature stesse: una panoramica vasta, a dire il vero, ma che ha trovato

il folto gruppo dei partecipanti presenti nella sala molto interessati. In tale occasione, il sottoscritto – che ha introdotto i lavori presentando i delegati UN.I.O.N. scelti per tale bisogna - ne ha avuto riguardo, tenendo conto dei rispettivi incarichi in Associazione e, pertanto, l’esperienza e la professionalità specifiche della trattazione dei tre aspetti correlati alla tematica e che peraltro, datano sin da quel 17 marzo 2001 in cui UN.I.O.N. emetteva i primi vagiti della odierna lunga sua vita. Ho inoltre sottolineato come migliore battesimo in relazione alla collaborazione instauratasi tra UN.I.O.N. ed ANAPI, i quali sono uniti da un articolato Protocollo d’intesa, firmato a. Ha aperto i lavori il dott. Iacuzio, consigliere/responsabile del D.I.C.A.-CE.I.A. Dipartimento Istruzione Certificazione Accreditamento e della correlata Certificazione Ispezione Accreditamento che ha posto l’accento sulle peculiarità delle ispezioni periodiche di legge nel settore regolamentato. Iacuzio ha affrontato i vari risvolti che mettono il verificatore davanti alle molteplicità di controllo che nel corso delle verifiche emergono al fine di dichiarare l’impianto sicuro per la continuazione di esercizio. A seguire, la rag. Paola Scotellaro, in qualità di componente del Consiglio direttivo UN.I.O.N. e di “informatrice” del mondo degli ascensori, ha inteso distinguere le specificità in cui la permanenza dell’elevatore è condizionata ad una serie di valutazioni. Per questo motivo ha preannunciato la finalizzazione di una esclusiva opera edita dal suo GdL, di cui è coordinatrice, rappresentando peraltro a Bruxelles l’associazione nell’ambito del coordinamento europeo degli Organismi Notificati (NB-Lift), ed informando quindi della creazione delle LINEE GUIDA specifiche, quanto preziose ai fini del controllo periodico di tali impianti, di cui il mercato sentiva l’esigenza. Dagli ascensori, si è passati alla trattazione della complessa legge (DPR

462/01) afferente alle 4 aree operativo/funzionali di cui la stessa si compone: impianti elettrici di messa a terra alimentati fino a 10.000 v., così come quelli alimentati oltre 10.000 v., installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, impianti elettrici pericolosi. A trattare tale specifico tema non poteva che essere l’ing. Sciancalepore, anche lui componente del Consiglio Direttivo dell’UN.I.O.N. e coordinatore del GdL Dpr 462/01, delegato dell’Associazione a rappresentarla nel GdL CEI di cui alla elaborazione delle nuove Linee-Guida della norma tecnica “014”. Nell’ambito della sua presenza alle diverse riunioni, egli peraltro ha collaborato con il presidente dell’associazione nell’ambito del Gdl di revisione del Codice Appalti e ancora prima, delineando il quadro di conoscenza del settore “Organismi” nell’ambito del mercato MEPA (acquisti/servizi nel settore pubblico) di cui a CONSIP. Sciancalepore ha sottolineato quanto sia importante essere consapevoli dello stato dell’apparecchiatura. Talvolta a causa della scarsa conoscenza degli obblighi di legge, gli amministratori di condominio e i singoli condomini, non avvertono l’esigenza di provvedere al controllo; ma non sono i soli: anche le aziende, i locali, le palestre, le postazioni di erogazione di carburante, e ogni luogo alimentato da energia elettrica, malgrado la legge sia “vecchia” di dodici anni circa, risultano utilizzarla in campo nazionale per il solo 29%! A provvedere alla comunicazione/ informazione sono state le singole associazioni, in particolare UN.I.O.N. producendo un apposito opuscolo, diffuso dagli Organismi Abilitati dal Ministero dello Sviluppo Economico che della “462” ne è stato il legislatore. Dott. Iginio S. LENTINI Presidente UN.I.O.N.

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NUOVA SEDE A SALERNO

NUOVA SEDE A ROMA SUD

NUOVA SEDE A NAPOLI

Anapi sempre più vicina ai suoi associati: è stata inaugurata la nuova sede provinciale di Salerno. Prima attività in aula, un corso di formazione per diventare amministratore di condominio, in partenza il 2 OTTOBRE. La nuova sede si trova in via Luigi Guercio, 116.

Anapi sempre più vicina alle esigenze dei propri associati. Al via il 20 settembre 2017 a Roma Sud il corso di formazione per diventare amministratore di condominio nella nuova sede dell’associazione, la seconda nella Capitale. Il corso si svolgerà tutti i mercoledì e venerdì dalle ore 13.30 alle 16.30 in via Antonio Tempesta 192 (zona Pigneto). Referente del corso è il dott. Luca Damiani.

ANAPI propone il corso per diventare amministratore di condominio nella nuova sede di Napoli, la seconda nella città partenopea e la terza nella Regione. Il corso avrà luogo tutti i giovedì dalle ore 17,00 alle 21,00 e il sabato dalle 9,30 alle 12,30 a partire dal 5 ottobre 2017 in via Girolamo Santacroce, 42, sede dello Studio Gagliardi.

Per maggiori informazioni e per sapere come fare per iscriversi, contattare la segreteria nazionale dal lunedì al venerdì dalle 9.00 alle 13.00 al numero verde 800.032.155.

CORSI DI FORMAZIONE ANAPI PER AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Prossime date in tutta Italia: 20/09/2017 ROMA SUD 22/09/2017 VERONA 28/09/2017 TARANTO 02/10/2017 SALERNO 29/09/2017 BARI 04/10/2017 PARMA

05/10/2017 NAPOLI 10/10/2017 PALERMO 19/10/2017 GENOVA

PER INFO E ISCRIZIONI, CONTATTARE IL NUMERO VERDE NUMERO VERDE

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ANAPI RISPONDE a cura di Roberto BONASIA, consulente Centro Studi Anapi

Un costruttore vorrebbe darmi l'incarico di amministratore di una palazzina di 8 unità abitative delle quali 5 sono già state promesse in vendita e verranno acquistate a luglio. Il costruttore vorrebbe già avviare da subito il condominio per allacciare le utenze condominiali e il relativo impianto fotovoltaico destinato alle luci delle parti comuni. È possibile la nomina? Qual è la procedura corretta da seguire? Lavinio

Se i potenziali condomini non sono ancora proprietari la nomina deve avvenire da parte del costruttore attraverso il contratto di mandato. Qualora il costruttore abbia venduto almeno la prima unità abitativa, da quel momento si costituisce giuridicamente il condominio. Per cui deve essere convocata l'assemblea ordinaria con un ordine del giorno ben preciso, ossia nomina dell'amministratore di condominio, con le maggioranze indicate dall'art 1136 c.c. Successivamente deve presentarsi presso l’Agenzia delle Entrate competente per territorio per chiedere l'attribuzione del codice fiscale del condominio. Tra i documenti da presentare è richiesta la copia del verbale di assemblea dove risulta la sua nomina, copia del suo codice fiscale e della sua carta d'identità.

Salve, sono un vostro associato. Vorrei porvi un quesito: in un condominio da me amministrato, privo di tabelle millesimali, si è deciso di incaricare un tecnico per la loro redazione. Ora, per la loro approvazione è necessaria l'unanimità o la maggioranza semplice? Marco

Premesso che il dettato normativo non è significativo al fine del quesito che mi ha sottoposto, le richiamo un principio giurisprudenziale secondo il quale la delibera condominiale avente ad oggetto l'atto approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale. Come tale il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma del Codice civile, Corte di Cassazione Sezioni Unite Civile, sentenza del 9 agosto 2010, n. 18477.

Il condomino moroso vende la casa all’asta nel 2011. Il successivo proprietario, subentrato nel 2011, si rifiuta tutt’oggi di pagare quelle rate lasciate dal vecchio proprietario (circa 4.000 euro). Chi ha ragione? Il nuovo proprietario che insiste a non pagare o l’amministratore che ora chiede invece agli altri condomini, tramite bilancio preventivo (deliberato dall’assemblea), di versare le quote a copertura di quella somma non pagate dal vecchio proprietario? All’epoca l’amministratore si era fatto dispensare dall’assemblea a procedere con un eventuale decreto ingiuntivo, dichiarando ai condomini che avrebbero una cifra di denaro ingente per l’avvocato. Può l’amministratore eventualmente chiedere le rate agli altri condomini per coprire tale debito semplicemente inserendo la cifra nel bilancio preventivo? L’art. 63 esisteva nel 2011? Monica

L'art. 63 delle disposizioni attuative al Codice civile, 4° comma, afferma che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente». Pertanto il rifiuto da parte del soggetto è giustificato da un elemento volitivo privo di cognizione nel merito o nell'assegnazione del bene all'asta. In compenso proceda a convocare un’assemblea straordinaria con il seguente ordine del giorno: nomina del legale ed approvazione del preventivo del medesimo professionista per verificare lo stato degli atti in seguito alla vendita all'asta del bene in questione, profili di morosità del soggetto interessato. Come indica l'art. 1129 del Codice civile, lei non avrebbe bisogno di convocare l'assemblea in caso di morosità condominiale, ma il problema è qui la necessità del legale di verificare gli atti della vendita all'asta finalizzati solo ed esclusivamente a qualificare le morosità condominiali, verificando se sono state addebitate al nuovo proprietario.

Buongiorno, con la presente volevo sapere come fare ad uscire da una situazione divenuta ormai insostenibile. Mi spiego meglio. Il condominio in questione è sito in provincia di Bari. Il problema è il seguente: il condominio manca di c.p.i in seguito all'incendio di un’auto nel 2007, veste in una grave situazione strutturale (cadono calcinacci ogni giorno), il tronco fogna non è a norma e bisogna rifare il manto stradale in quanto completamente rovinato. Nel condominio in questione vive il costruttore, proprietario di sei appartamenti su 28. Quest’ultimo ostacola l'opera dei lavori perché vuole realizzare i lavori in prima persona. Inoltre, all'interno del condominio attualmente vivono circa 7 famiglie senza reddito in quanto disoccupate e un appartamento è all’asta. Il condominio è stato acquisito con un debito di bilancio di 12.000 euro annui. Ora il bilancio è sceso portato a 3.000 euro. Vista la grave situazione, il sottoscritto, avendo più volte chiesto le dimissioni, puntualmente rimandate, chiede come fare per costituirsi parte civile nei confronti dei vigili del fuoco, del Comune e della Prefettura? Dovrei fare in pratica segnalazione sia al Genio Civile di tale situazione sia alla Prefettura che ai Vigili Urbani. Quale procedura devo attuare con questi enti? Quale domanda devo inviare? Come faccio a stare tranquillo visto lo stato in cui versa il condominio?

Se non ci sono i presupposti per continuare il rapporto di mandato alla luce di quello che mi ha scritto, non ci sono alternative che chiedere l'intervento della Autorità Giudiziaria attraverso la nomina di un Amministratore giudiziario. In qualità di amministratore pro tempore, se ci sono i presupposti di urgenza e indifferibilità, proceda ai sensi dell'art. 1130 del Codice civile a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, ossia quanto la messa in sicurezza dell’edificio. È opportuno un sopralluogo del dirigente dell'ufficio tecnico del Comune o dei Vigili del fuoco per qualificare l'urgenza dei lavori che dovrà attualizzarsi nella messa in sicurezza delle parti pericolose; dovranno poi eventualmente, previo accordo con il dirigente dell’ufficio tecnico del Comune, essere date comunicazioni alla Polizia Municipale finalizzate alla messa in sicurezza e incolumità dei cittadini. Nel contempo aggiorni i condòmini di questi suoi provvedimenti urgenti, premessa l'incapacità del condominio di prendere decisioni.

Nuove sedi: SALERNO E ROMA SUD

Associazione Nazionale Amministratori Professionisti dâ&#x20AC;&#x2122;Immobili